לפיכך הגיש מר קרוטקין את המרצת הפתיחה בה עתר לכך שבית המשפט יצהיר על בטלותם או ביטולם של שני ייפויי הכוח; כי המשיבים לא היו רשאים לפעול בשם המבקש כלפי צדדים שלישיים על סמך יפויי הכוח; וכל פעולה מכוחם, ככל שנעשתה, בוצעה ללא הרשאה כדין והיא בטלה ומבוטלת. עוד התבקש חיוב המשיבים לבטל כל פעולה שביצעו כלפי צד שלישי על סמך יפויי הכוח; לחייבם למסור לידי ב"כ המבקש כל עותק שלהם המצוי בידיהם או בשליטתם; וליתן כל סעד אחר בהתאם לשיקול דעת בית המשפט.
6.המשיבים הגישו בקשה בה עתרו לצירוף של חברת יהבים ושל בעלי הדירות האחרים כצד להליך. המבקש התנגד לכך, ובסופו של יום הבקשה נדחתה (ביום 15.6.20). קבעתי שהמבקש העמיד את בקעת המריבה על בסיס צר והוא תוקפם של יפויי הכוח. לצורך בירור המחלוקת בעניין זה לא נדרשים הצדדים האחרים, וככל שמי מהם יוכל לתרום מבחינה ראייתית לבירור הלך רוחו של המנוח, הרי שניתן לזמנו לעדות.
7.בתיק התקיימו שני דיוני הוכחות, במסגרתם העידו מטעם המבקש מר קרוטקין עצמו (בעדות מוקדמת), בנותיו וחתניו. המשיבים העידו בשם עצמם. לא זומנו גורמים נוספים למסור עדותם.
ביום 13.7.21, לאחר שהסתיימו דיוני ההוכחות בתיק, נפטר לדאבון הלב מר קרוטקין ז"ל, ובהתאם להחלטת בית המשפט הגיש ב"כ המנוח הודעה (ביום 19.8.21) כי בתו של המנוח, הגב' רינת, תבוא בנעליו, וזאת בהסכמת היורשים האחרים.
8.מלאכת הגשת הסיכומים הושלמה, והגיעה עת ההכרעה.
עיקרי טענות הצדדים
9.לטענת המבקש, ייפוי הכוח הבלתי חוזר הוא הדיר שכן אין בו התייחסות לצד שלישי מסוים. בנוסף, זכותו של הצד השלישי צריכה להתקיים עצמאית לפני חתימתו ולא לאחריה. והנה, ובניגוד לדין, ייפוי הכוח הבלתי חוזר התייחס לכל חברה שהיא, ולא מזכיר כלל את שמה של חברת יהבים, שכלל לא הייתה בעלת זכויות במועד גיבושו. בנוסף, ייפוי הכוח מתייחס למספר סוגי עסקאות ולאו דווקא לעסקת תמ"א. מדובר בייפוי כוח גורף ופסול. זאת ועוד; ביפויי הכוח נכתב שהוא בא לאפשר מימוש פעולות לביצוע הסכם שייחתם בעתיד עם המבקש, ומכאן שלא ניתן היה להתקשר בעסקת היסוד מכוחו. היה על חברת יהבים לחתום על הסכם נפרד עם המבקש ורק פעולות היישום שלו אמורות היו להתבצע על ידי המשיבים מכוח יפוי הכוח.
נטען שגם ייפוי הכוח הכללי הוא חסר תוקף מאחר שאינו מתייחס לצד שלישי מסוים, ומשום שהוא מתייחס למספר סוגים של עסקאות ולאו דווקא לעסקת תמ"א 38.
לשיטת המבקש הוא הוחתם על ייפויי הכוח תוך הטעיה מצד עו"ד רוזנבלום. לדבריו, האחרון ביקש אותו לחתום עליהם כיוון שאמר שיקבל תשלום בן 80,000 ₪ מחברה המתעניינת בפרויקט תמ"א. הוא הסביר שמדובר בחתימה שאינה מחייבת אותו להתקשר בפרויקט עצמו. הוא לא קרא כלל את יפויי הכוח עליהם הוחתם, וסמך על המשיב. נטען שכך גם ראה את הדברים עו"ד רוזנבלום. מתמלול הפגישה הסוערת עולה שהוא אמר שייפויי הכוח הם לצרכים תכנוניים בלבד ושאין הוא רשאי להתקשר בשם המבקש בעסקת התמ"א באמצעותם. מכאן שהחתימה בשמו על הסכם התמ"א נעשתה תוך חריגה מהרשאה וללא הרשאה. גם אם התקיים דין ודברים בין בני משפחתו של המנוח ליזמים ולקבלנים אין בכך כדי לחייב את המבקש, שכן המשיבים מודים שהמנוח לא נתן ייפוי כוח לבני משפחתו שמסמיך אותם לקבל החלטות במקומו בעניין פרויקט התמ"א.
עוד טען המבקש כי הוא מתנגד להרחבת חזית של המשיבים באשר לשאלת שליחותם המוכחשת של בני משפחת המנוח, והוא מתנגד למרבית תצהירו של עו"ד בן אברהם, בהיותו עדות מפי השמועה, שכן רוב המוצהר שם אינו אלא דברים שמסר לו עו"ד רוזנבלום.
10.לטענת המשיבים דין המרצת הפתיחה לדחייה. לא נפל פגם ביפויי הכוח שנחתמו על ידי המנוח, לאחר שהוסברה לו משמעותם. יפויי הכוח נחתמו בדירתו של המנוח, בנוכחות רעייתו ז"ל וגב' רינת. גרסת המנוח כי לא הבין את שחתם עליו ושעו"ד רוזנבלום ביקש אותו לחתום כדי שיקבל 80,000 ₪ קרסה, שכן עניין זה עלה על הפרק רק כשנתיים לאחר חתימת יפויי הכוח על ידי המנוח. לא נפל פגם במעשיהם של המשיבים שעה שעשו שימוש כדין בייפויי הכוח לצורך החתימה בשם המנוח הן על הסכם הכוונות והן על הסכם התמ"א. הכול נעשה בידיעה, בתיאום ובאישורו. המשיבים מצביעים על כך שגם הסכם הכוונות נחתם בשמו של המנוח באמצעות יפויי הכוח, והמנוח עודכן בכך ולא מחא. מכאן שניתנה להם ברכת הדרך מצדו להתקשר בפרויקט. בני משפחתו של המנוח, בנותיו וחתניו, פעלו כשלוחיו במשך שנים רבות לצורך התקשרות פוטנציאלית מול קבלנים ויזמים בענייני תמ"א, וטיפלו במשא ומתן אף מול חברת יהבים, וגם כאן בידיעתו ובאישורו.
הודעת הביטול של יפויי הכוח מטעם המנוח נמסרה למשיבים רק ביום 5.11.19, אחרי שכבר נחתמו כדין הן הסכם הכוונות והן הסכם התמ"א. עוד טענו המשיבים כי הוכח מתוך תמלול הפגישה הסוערת כי המנוח לא ביקש מהמשיבים לבטלם, אלא הוא שב ומסר את ההכרעה בנושא לבני משפחתו. זאת ועוד; המנוח שב והבטיח באותה השיחה לעו"ד רוזנבלום שהבניה בבניין תיעשה דרכו.
המשיבים מצביעים על כך שהם השקיעו אלפי שעות בקידום פרויקט התמ"א עבור המנוח ויתר הדיירים, אך לא זכו לשכר טרחה בגין כך, ואין מקום להצהיר על ביטול דבר. כל שביקשו היה לאפשר לדיירי הבניין לשפר את תנאי חייהם ולסייע להם במימוש פרויקט התמ"א, והנה במקום שהמבקש יוקיר תודה הוא מצא לנכון להעלות כלפיהם טענות חסרות יסוד תוך פגיעה בשמם המקצועי. לחלופין, אם יקבע בית המשפט כי יפויי הכוח בטלים, הרי שממילא אין בביטולם רק ביום 5.11.19 כדי לבטל את הסכם ההתקשרות עם חברת יהבים שנחתמו לפני כן, וזאת על בסיס בין היתר, החלטת בית משפט זה מיום 15.6.20, שלא לצרף צדדים נוספים להליך.
11.טענות הצדדים הוצגו בתמצית רבה. אתייחס לטענות נוספות בהמשך הדרך. בשאר לא מצאתי בסיס לסטות מהמסקנות אליהן הגעתי.
דיון
12. המחלוקת שבין הצדדים מעלה לדיון מספר שאלות משפטיות ועובדתיות.
ראשית, יש לפרש את ייפויי הכוח שהמבקש חתם עליהם. יש לבדוק האם המשיבים יכלו להתקשר מכוחם בשמו בהסכם פרויקט תמ"א. זוהי שאלה "פנימית", הנוגעת לתוכנם ולמובנם הראוי של המסמכים.
יש לבחון את הדברים גם מזווית הראיה "החיצונית", הבוחנת את המגבלות שמטיל הדין על היכולת לפעול מכוח יפוי כוח בלתי חוזר. כך למשל, יש לבדוק האם ניתן לגבש יפוי כוח כזה שעה שעדיין לא קיימת הזכות של הצד השלישי (של חברת יהבים במקרה הנוכחי)?
עוד קיימת מחלוקת עובדתית בשאלה מתי בוטלו יפויי הכוח, והאם ההתקשרות עם חברת יהבים נעשתה על בסיס הרשאתו והסכמתו של המנוח.
13.אקדים אחרית לראשית, ואציין כי לטעמי יש להכריע בשאלות אלה לטובת המבקש, ומשכך תובענה זו בדין יסודה.
פרשנותו של ייפוי הכוח הבלתי חוזר (השאלה הפנימית)
14.חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר היא עניין רציני. שהרי החותם מקנה כוחות לשלוחו לפעול בשמו ולבצע פעולות בשמו, וזאת באופן בלתי הדיר.
התקשרות בפרויקט תמ"א גם היא עניין רציני. מדובר ביציאה למסע מורכב ועתיר סיכונים, בו בעלי הדירות משנים מהיסוד את סביבת מגוריהם ומפקידים את רכושם היקר ביותר בידיהם של קבלנים, יזמים ואנשי מקצוע אחרים. סיום מוצלח של המסע הוא כמובן אירוע משמח מאוד, אך במקרים לא מעטים, למרבה הצער, הדרך רוויה בקשיים ולא תמיד היא מגיעה לסיום משביע רצון. לכן חשוב להבטיח שההתקשרות האמורה תעשה בכובד הראש הראוי.
ואם ייפוי כוח בלתי חוזר הוא עניין רציני, והתקשרות בפרויקט תמ"א היא עניין רציני, הרי שחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר לשם התקשרות בפרויקט תמ"א היא עניין רציני במיוחד. בעל הדירה, בחתימתו, ימצא עצמו מוותר בגינה על כוחות בסיסיים העומדים לימינו, תוך שיפקיד אותם בידי שלוחו. יש לדבר השלכות מרחיקות לכת. על רקע זה יש לוודא היטב כי יפויי הכוח משקף גמירות דעת ברורה מצד המייפה, ויש גם לבחון בזהירות את היקף ההתחייבויות המגולמת בו.
ומה תוכנו של יפויי הכוח בענייננו?
15.ייפוי הכוח, הנושא את הכותרת "ייפוי כח בלתי חוזר", מסמיך את המשיבים לעשות בשם המבקש, "לפי שיקול דעתם הבלעדי והמוחלט, את כל הפעולות הבאות או חלק מהן והנובעות מהסכם שייכרת עמי ועם יתר בעלי הזכויות בבניין [...], לחיזוק ו/או הריסה ו/או בניה מחדש (בין מכוח הוראות תמ"א 38 ובין אם מכוח תוכנית אחרת ארצית ו/או עירונית) עם דרי נוי חברה לבניין והשקעות בע"מ ו/או מי מטעמה ו/או חברת ד.ב.גרניט בינוי ערים בע"מ ו/או סי[].פי.אס.אל בע"מ [...] ו/או כל יזם אחר ו/או כל חברה בע"מ ו/או כל שותפות ו/או מי מטעמה/בשמה" [ההדגשות הוספו].
הנה כי כן, לשונו הברורה של יפוי הכוח קובעת כי הוא מניח שייכרת הסכם נפרד עם בעל הדירה בעניין התמ"א או כל התחייבות אחרת מסוג זה (להלן: הסכם היסוד). ואז, וככל שייכרת הסכם כאמור, יוכלו המשיבים לבצע פעולות כאלה ואחרות מכוח יפוי הכוח. אין יפוי הכוח מסמיך את המשיבים – כשלעצמו – להתקשר בשמו של המנוח בהסכם תמ"א; כלומר, צפוי להיכרת הסכם עם בעל הדירה ("ייכרת עימי"), ויפוי הכוח נועד לאפשר את מימושו.
גם פיסקה 24 לייפוי הכוח הבלתי חוזר מחזקת את המסקנה שהמשיבים אינם רשאים לחתום בשם המנוח על הסכם התמ"א עצמו, שכן כפי שצוין בסעיף זה הסמכות היא לחתום רק על "תקנון מוסכם, שטרי מכר, שטרי משכנתא, שטר תיקון תנאי משכנתא, שטרי הפטר משכנתא, בקשות תצהירים וכל מסמך אחר, הכרוך במישרין ובעקיפין בהסכם [ההדגשה הוספה]".
חיזוק נוסף למסקנה עולה מפסקה 29 לייפוי הכוח שבה צוין ש"על אף כל הוראה סותרת ביפוי כוח זה ו/או בהסכם שנחתם עם החברה, מובהר בזאת כי היה ובוטל ההסכם יפקע יפויי [כך במקור] כוח זה עם ביטולו". כלומר ייפוי הכוח בעצם מתייחס להסכם היסוד העתידי. הוא נועד לממש אותו ואין לו חיים בלעדיו.
פיסקה 30 לייפוי הכוח מוסיפה וקובעת כי "פעולות שייעשו ע"י מיופי כוחנו הנ"ל יחייבו אותנו ואת כל הבא במקומנו, כל עוד תעשינה על פי ובכפוף להוראות ההסכם, ובכפוף לאמור לעיל, הננו מסכימים מראש לכל מעשיהם של כ"א ממיופי כוחנו הנ"ל...[ההדגשה הוספה]". גם מסעיף זה עולה שייפוי הכוח הבלתי חוזר מותנה בקיומו של הסכם היסוד ונועד לממשו. הוא תקף כל עוד הוא מממש את הוראות הסכם היסוד. שוב ניצבת לנגד עינינו ההנחה שמניח יפויי הכוח ולפיה הסכם היסוד ייחתם על ידי המנוח, בעתיד.
16.אין לקבל אפוא שייפוי הכוח הבלתי חוזר הסמיך את המשיבים להתקשר בשמו של המבקש בעסקת היסוד, בין אם תהיה זו עסקת תמ"א או עסקה אחרת מהסוג המוזכר בו.
ראשית, הדבר סותר את לשונו הברורה. שנית, אין למצוא בייפוי הכוח את פרטיה של אותה עסקת יסוד עתידית, ועל רקע זה, מבחינת התכלית האובייקטיבית, קשה להלום שייפוי הכוח מסמיך את המשיבים להתקשר בשמו של בעל הדירה ולחייבו באופן כל כך רחב וגורף. נשים לב כי ייפוי הכוח מסמיך את המשיבים לממש התקשרות שעניינה חיזוק כמו גם בניה והריסה. הוא מאפשר התקשרות עם שלוש החברות הרשומות בו כמו גם עם "כל חברה בע"מ ו/או כל שותפות ו/או מי מטעמה/בשמה". אין לקבל שבעל הדירה הסכים להיפרד באופן בלתי חוזר מיכולתו לשלוט בעניינה של דירתו, ולהפקיד כוח גורף כל כך בידי המשיבים, היכולים להחליט להתקשר בכל פרויקט ועם כל חברה ללא הסכמתו ואף חרף התנגדותו, וללא כל פירוט מינימלי של עסקת היסוד. מדוע שיסכים בעל הדירה להוראה שכזו? אין כל היגיון בדבר.
לכן יש לייחס את מלוא המשקל למה שכתוב בייפוי הכוח ולפיו כל הפעולות המוזכרות בייפוי הכוח קשורות בהסכם נפרד שייכרת עם המשיב. העובדה שיש צורך בגיבוש הסכם נפרד מבטיחה מידה של שליטה של בעל הדירה על דירתו, שכן מטבעם של דברים הסכמה שכזו תהיה שלו, ולא של אחרים. לשונו של ההסכם מתיישבת גם עם תכליתו המאפשרת בכל זאת מידה בסיסית של שליטה של בעל הדירה על שייעשה בה.
17.על רקע זה אני קובע כי יש לפרש את ייפוי הבלתי חוזר כמקנה כוחות למשיבים לבצע פעולות הנדרשות למימוש הסכם שייכרת בין המבקש לבין צד שלישי. ייפוי הכוח כשלעצמו אינו מסמיך את המשיבים להתקשר בשמו של המבקש בהסכם שכזה.
מכאן שהצד השלישי הקורא את יפוי הכוח האמור יתקשה להצדיק הסתמכות עליו לשם כינונה של התקשרות היסוד בינו לבין המנוח. קריאה פשוטה של המסמך הייתה צריכה להוביל למסקנה שיש עוד לעמול ולכרות הסכם עם מייפה הכוח, על כל המשתמע.
מגבלות על יפוי הכוח הבלתי חוזר (השאלה החיצונית)
18.עד כאן בחנתי את הדברים מזווית הראיה הפנימית לייפוי הכוח. נבחנה פרשנותו הראויה. כעת אבחן את הדברים מנקודת המבט החיצונית, מזו של דיני השליחות הכלליים.
19.הכלי המשפטי של יפוי הכוח הבלתי חוזר מעוגן בהוראות סעיף 14 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק השליחות או החוק) הקובעות כך:
14. סיום השליחות
(א) השליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח או השלוח, וכן במותו של אחד מהם, בגריעת כשרותו או בפשיטת רגלו, או – אם היה תאגיד – בפירוקו.
(ב) הוראות סעיף זה לא יחולו אם ניתנה ההרשאה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו וזכותם תלויה בביצוע נושא השליחות.
הנה כי כן, החוק מאפשר לשולח לשלול מעצמו את הכוח לבטל את השליחות, כאמור בסעיף 14(ב). כזאת ניתן לעשות כדי להבטיח "זכותו של אדם אחר." ואכן, הצורך להפוך את השליחות לבלתי הדירה קם במצב הטיפוסי מהסוג שלפנינו, שבו מתגבשת עסקה בין בעל הדירה – השולח – לבין צד שלישי (יהיה זה רוכש, יזם או קבלן), ואז נדרש לתת כוח לשלוח לעשות פעולות מסוימות כדי לקדמה. במצב דברים שכזה, הצד השלישי מעוניין להגן על עצמו בכך שהרשאת השלוח לפעול תהיה בלתי הדירה, ולא ניתנת לביטול על ידי השולח, שאחרת הוא עלול למצוא עצמו קירח מכאן ומכאן.
20.בהתאם להוראות החוק, כדי שיקום יפוי כוח בלתי חוזר, שניתן יהיה לפעול מכוחו, צריכה לעמוד על כנה הזכות של הצד השלישי, שיפוי הכוח בא לקדם.
כך בע"א 424/73 מלון סטפניה בע"מ נ' מקליס, פ"ד כח(2) 537, 542 (1974) פסק כב' השופט עציוני כי "כדי שיפוי-הכוח יהיה בלתי-חוזר צריך שבעת מתן יפוי-הכוח תהיה לצד השלישי או לשלוח עצמו זכות קיימת שלשם הבטחתה ניתן יפוי-הכוח. וזכות מאוחרת שקמה לאחר מתן ההרשאה ואפילו היא תלויה בביצוע יפוי-הכוח לא תהפוך את יפוי-הכוח לבלתי-חוזר [ההדגשה במקור]."
בנסיבות המקרה שם יפוי הכוח לא גילה "על פניו מי הוא אותו צד שלישי, אשר להבטחת זכותו נעשה יפוי-הכוח. מה גם שלאותו צד שלישי [...] לא היתה בעת מתן יפוי-הכוח כל זכות בנכס, שהרי החוזה לא נחתם אלא לאחר מתן יפוי-הכוח. צדק השופט המלומד כאשר קבע שלמערערת היו רק ציפיות לזכות וציפיות שכאלו אין בהן כדי להפוך את יפוי-הכוח לבלתי-חוזר" (שם, בעמ' 543).
גם המקרה שלפנינו הוא כזה. יפוי הכוח נוקט אומנם בשמן של שלוש חברות, אך לא בשמה של חברת יהבים. בעת החתימה על יפוי הכוח הבלתי חוזר לא הייתה לחברת יהבים כל זכות בנכס.
יש לציין כי לא תש כוחו של עניין מלון סטפניה גם כיום וזה אושרר, למשל, בע"א 4356/09 ברטל נ' פז חברת נפט בע"מ (פורסם במאגרים; 2011) בפסקה 14 לחוות דעתו של כב' השופט פוגלמן.
21. יחד עם זאת הדברים אינם כה נחרצים.
כך, למשל, יכולה להתעורר השאלה מה הדין במקרה שבו במועד גיבוש ייפוי הכוח לא עמדה זכות לצד השלישי אך זו גובשה לאחר מכן. פרופ' ברק חיווה דעתו בעניין זה כי "המוסד המשפטי של 'הרשאה להבטחת זכותו של אחר' הוא בעל אפקטיביות משפטית בעת נסיון לסיום השליחות ולא בעת יצירתה" (אהרן ברק חוק השליחות 1271 (כרך שני; 1996)(להלן: ברק)). "על כן, אם ביום ראשון ניתנה הרשאה, שמטרתה להבטיח זכות שתיווצר רק ביום שני, וזו אכן נוצרה ביום שני, לפנינו הרשאה 'רגילה' ביום ראשון, והרשאה 'להבטחת זכותו של אחר' ביום שני" (שם). גם לגישה זו תימוכין בפסיקה (ראו למשל אצל כב' השופט יצחק עמית בת"א (מחוזי חיפה) 690/04 אסולין נ' י.ר. טסלר יזום תכנון ובנייה בע"מ (פורסם במאגרים; 2008 בפסקה 22 לפסק הדין)). להצגת הגישות השונות לעניין זה ראו אצל איל זמיר, מרדכי א' ראבילו וגבריאלה שלו הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי 836-835 (1996)).
בהתאם לקו ניתוח זה, כל עוד לא גובשה זכותו של הצד השלישי, יפוי הכוח ניתן לביטול גם אם הוא נושא את הכותרת "ייפוי כוח בלתי חוזר". אך משקמה זכותו של הצד השלישי, וייפוי הכוח לא בוטל בינתיים, מתגבש גם יסוד ה"אי-חזרה".
האם הרחבה זו רלוונטית לענייננו? התשובה היא בשלילה. המנוח לא חתם באופן ישיר על הסכם עם צד שלישי (כמו קבלן או חברת ניהול פרויקטים כחברת יהבים). למעשה המשיבים חתמו על הסכם התמ"א מכוח יפוי הכוח, וזה, כשלעצמו, לא יכול לכונן את עסקת היסוד – כלומר את אותה זכות של הצד השלישי.
מקרה נוסף שבו מוקהית חדות הכלל היא כאשר ניתן להרחיב את היריעה ולמצוא בייפוי הכוח גם את "עסקת היסוד". או אז ניתן למצוא בו ביטוי גם לצד של דיני השליחות וגם לצד של דיני החוזים (ראו הדיון בע"א 1516/99 לוי נ' חיג'אזי, פ"ד נה(4) 730, 745 (2001)). במקרה שכזה שעה שיפוי הכוח עצמו מכונן את זכותו של הצד השלישי, הרי שההרשאה הניתנת לשלוח הופכת בלתי הדירה.
אך גם מקרה זה אינו רלוונטי לענייננו, שכן כאמור יפוי הכוח עצמו לא יצר את זכותו של הצד השלישי. הוא בא לאפשר את מימושה.
22.לפני שאסיים את הדיון בחלק זה מתבקשת הערת אזהרה מפני יפויי כוח בלתי חוזרים המנוסחים באופן גורף יתר על המידה.
טלו מקרה שבו חותם בעל דירה על יפוי כוח בלתי חוזר, הכולל גם הסמכה כללית ובלתי מסוימת של השלוח להתקשר בשמו בעסקת היסוד. הניחו כי יפוי הכוח קובע כי השלוח יוכל להתקשר בשמו עם כל קבלן שיחפוץ ועם כל יזם לביצוע כל עסקה, תהיה זו עסקת תמ"א של חיזוק, או עסקת פינוי בינוי, וכל זאת באופן בלתי חוזר. במצב דברים שכזה מאבד למעשה בעל הדירה כל שליטה על שייעשה בדירתו. יכול מיופה הכוח להתקשר עם כל קבלן וכל יזם על אפו ועל חמתו של בעל הנכס.
קל לראות עד כמה מרחיקת לכת היא התחייבות שכזו. הכרה בתוקפה עלולה לפגוע במיוחד בבעלי דירות לא מיוצגים, שיתפתו לחתום על יפויי כוח בלתי חוזרים ללא שיבינו את משמעותם, ויופשטו מכל יכולת לשלוט באשר יעשה בדירתם. ניתן לראות את הצורך בייפוי כוח שכזה במקרה שבו מדובר בבעל נכס שלא צפוי להיות זמין והוא מבקש – לאחר ששקל בדבר – להסמיך אחר למקסם את הפוטנציאל של רכושו בדרך של מכירה או בניה. אך איזו לגיטימיות יכולה להיות להתקשרות שכזו שעה שמדובר בבעל נכס נכון וזמין? מדוע יש לשלול ממנו את היכולת להחליט האם להתקשר עם קבלן או יזם כזה או אחר בהתאם למיטב שיקול דעתו, ולהפקיד כוח זה בידי שלוח ובאופן בלתי חוזר?
אכן, יכול להתקיים בסיס לסברה שהרשאה גורפת שכזו תהיה חסרת תוקף מיסודה.
ככלל, קיימת בעייתיות עם הרשאה כללית מידי, שכן הרשאה שכזו "שאינה ניתנת לביטול שוללת למעשה את חירותו של השולח ופוגעת למעשה בכשרותו. היא מגבילה את כשרותו של השולח לפעולה משפטית (ביטול השליחות) ועל כן היא עומדת בסתירה לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962" (ברק, בעמ' 1255).
כך באופן כללי וודאי שכך ביחס להתחייבות כה דרמטית להתקשר בפרויקט תמ"א על כל הנובע והמשתמע. בפרויקטים שכאלה יש חשיבות רבה לשמֵר כוח לבעלי הדירות להחליט עם מי ירצו לצאת למסע הארוך והמסוכן. שלילת כוחם, תוך יצירת אפשרות לקשור אותם בעסקה שכזו ללא שידעו עם מי הם מתקשרים וללא יכולת להתנגד להתקשרות זו אם ירצו בכך, עלולה לעמוד בניגוד לתקנת הציבור, ולהיחשב לבטלה מלכתחילה.
טוב יעשו אפוא היזמים והקבלנים ועורכי הדין אם יוודאו עם בעלי הזכויות שהם מוכנים להתקשרות, במקרים שבהם ניתן לעשות זאת, ולא יסתמכו על יפויי כוח גורפים יתר על המידה.
23.לא אקבע מסמרות בכל אלה, שכן במקרה הנוכחי לא קמה זכותו של הצד השלישי מכוח יפוי הכוח. על רקע זה, הדברים צוינו למעלה מן הצורך, אך חשוב להעביר מסר העומד על משמר זכויותיהם של בעלי הדירות, ומצמצם את פוטנציאל הניצול לרעה של מכשיר יפוי הכוח הבלתי חוזר, במיוחד בהקשר הרגיש והמורכב של עסקאות תמ"א, פינוי-בינוי וכיוצא באלה.
24.נמצא אפוא כי גם במישור החיצוני יפוי הכוח הבלתי חוזר לא יכול היה לחייב את המבקש בעסקת היסוד, בהיעדר זכות לצד השלישי. ובמקום שבו אין זכות עצמאית לחברת יהבים, לא יכול לקום יפוי כוח בלתי חוזר לטובתה.
פירושו של ייפוי הכוח הכללי
25. כאמור, המבקש חתם (ביום 7.5.17) גם על יפוי כוח כללי לצד יפוי הכוח הבלתי חוזר.
בייפוי כוח זה צוין שהוא נועד ל"טיפול וייצוג וניהול מו"מ מול דרי נוי חברה לבניין והשקעות בע"מ ו/או מי מטעמה ו/או חברת ד.ב. גרניט בינוי ערים בע"מ ו/או סי.[ ] פי. אס. אל בע"מ (היזם אמיר אבא כהן) ו/או כל יזם אחר ו/או כל חברה בע"מ ו/או כל שותפות ו/או מי מטעמה/בשמה, אשר תבקש לחתום עימי ו/או עם יתר בעלי הזכויות, הסכם לחיזוק...של הבנין...[ההדגשות הוספו]".
גם כאן לשונו הברורה של יפוי הכוח מבהירה שמטרתו היא לאפשר ניהול משא ומתן מול חברות אפשריות שיבקשו לחתום עם המנוח על ההסכם עצמו. נכתב שאחת מהן (או יותר) "תבקש לחתום עימי" את ההסכמים האפשריים המוזכרים בייפוי הכוח. אין כאן יפוי כוח המסמיך את השלוחים לחתום על ההסכם עצמו, אלא לנהל את המשא ומתן לקראת כריתתו. בסופו של דבר, וככל שיצלח המשא ומתן, יהיה על המבקש לחתום על ההסכם.
אומנם בהמשך ייפוי הכוח צוין (בסעיף 1) בצורה כוללנית, שהמשיבים מוסמכים לחתום בשם מייפה הכוח על "כל הסכם", אך ברישא צוין שמדובר רק בפעולות "בקשר לעניין הנ"ל והנובע ממנו". מכאן שכוח זה רלוונטי לעניין ניהול המשא ומתן עם כל חברה אפשרית, אך ברור לפי הפתיח של ייפוי הכוח שאין הכוונה להסמיך את מיופה הכוח גם לחתום במקום המנוח עצמו על הסכם התמ"א, שיגיע בסופו של המשא ומתן. והדברים יפים גם לאמור בפסקה 3 לייפוי הכוח.
גם כאן קשה להלום פרשנות לפיה בעל הנכס הסמיך את השלוח להתקשר בהסכם כה רציני ללא כל מגבלה ובהתאם לשיקול דעתו הבלעדי של האחרון. פרשנות זו אינה הכרחית, ואין היא עולה מנוסחו של יפוי הכוח הכללי.
26.למעשה כך גם הבין את הדברים עו"ד רוזנבלום. בתצהירו הוא התייחס לייפוי הכוח הכללי (בפסקה 23), וציין שמדובר ב"יפוי כח לייצוג במו"מ והתהליך מול היזמים שהיו ידועים באותה עת (וליתר בטחון נרשמו גם עתידיים שכן נמסר לנו שעלינו לברר עבורם גם אצל יזמים אחרים)...". יתר על כן, עו"ד רוזנבלום אף הודה במהלך הפגישה הסוערת, כי ייפוי הכוח הכללי היה לצרכי משא ומתן בלבד. הוא הסמיך אותו לנהל "משא ומתן בשמו [של המשיב] עם כל מיני חברות לחתימה, לצורך חתימה. הוא לא מרשה לי לחתום במקומו על ההסכם" (עמ' 31 לתמליל ש.25; ראו עוד בעמ' 38 ש.13). וגם בחקירתו הנגדית הודה עו"ד רוזנבלום כי מכוח ייפוי הכוח הכללי לא ניתן לחתום על הסכם התמ"א (163, ש. 18-8), וכאשר נשאל מדוע הוא החתים את המנוח גם על ייפוי כוח כללי בנוסף לייפוי הכוח הבלתי חוזר השיב "כי ככה אני נוהג" (154, ש. 7-6).
27.על רקע זה גם מכוחו של יפוי הכוח הכללי לא ניתן היה להתקשר בשמו של המנוח בהסכם התמ"א עצמו.
תוקפו של הסכם הכוונות
28.כזכור עו"ד בן אברהם חתם בשמו של המנוח על הסכם הכוונות, אך היקף תחולתו של זה היה מוגבל. הן מתצהירו של עו"ד רוזנבלום (בפסקה 56), הן מתצהירו של עו"ד בן אברהם (בפסקה 39) עולה כי ההתחייבות של המנוח בהסכם זה הוגבלה לאי-ניהול משא ומתן עם חברה יזמית אחרת לביצוע התמ"א פרט לחברת יהבים, וזאת למשך חצי שנה ממועד החתימה על ההסכם (חצי שנה מיום 6.6.19). אזכיר שגם בפגישה הסוערת עו"ד רוזנבלום ציין כי המשמעות היחידה של הסכם הכוונות התבטאה באיסור על המנוח לנהל משא ומתן עם יזם אחר במשך חצי שנה (עמ' 39 לתמליל, ש. 26-1).
מכל מקום, ודאי שהסכם הכוונות אינו יכול לבסס התקשרות מחייבת בהסכם תמ"א סופי מצידו של המבקש.
המשיבים טוענים כי מכוחו של הסכם הכוונות ניתן ללמוד על הסכמתו של המנוח לשימוש שעשו ביפויי הכוח, שהרי זה נחתם בשמו מכוחם. אין לקבל טענה זו. לא כך מסכימים להתקשר בהסכם תמ"א סופי על כל המשתמע. כאמור ביפוי הכוח הבלתי חוזר נדרשה כריתת הסכם תמ"א ישירות מול המבקש, ולא ניתן להסיק הסמכה להרחיב את יפוי הכוח נוכח התקשרות בהסכם כוונות, שהמשיבים עצמם מודים שהיקף תחולתו הוא מוגבל.
מכאן שגם מכוחו של הסכם זה לא יכלו המשיבים לחתום בשמו של המנוח על הסכם התמ"א עצמו עם חברת יהבים.
מסקנת ביניים: לא ניתן לקשור את המבקש בעסקת היסוד מול חברת יהבים מכוח יפויי הכוח, ובכלל זה יפוי הכוח הבלתי חוזר, וגם לא באמצעות פעולות כאלה ואחרות של בני משפחתו
29.עד כה הגעתי למסקנה כי יפויי הכוח עליהם חתם המבקש לא אפשרו למשיבים לחתום על הסכם התמ"א בשמו. זאת ועוד, לכל הפחות יפוי הכוח ניתנים היו לביטול, ובכלל זה יפוי הכוח הבלתי חוזר.
30.למעשה גם עו"ד רוזנבלום סבר בזמן אמת שלא ניתן לחתום בשמו של המבקש על הסכם התמ"א מכוח ייפויי הכוח. כך גם הבין את הדברים המנוח עצמו.
צוהר להבנת הנפשות הפועלות את מערך זכויותיהם בזמן אמת ניתן למצוא ב"פגישה הסוערת", במהלכה בא עו"ד רוזנבלום לדירת המנוח כדי להחתימו על הסכם התמ"א, אך מצא שם את המנוח מלווה בבני משפחתו. מתמלולה עולה שהמנוח הבין מעו"ד רוזנבלום, שיפויי הכוח לא מחייבים אותו להתקשר בהסכם תמ"א (ראו, למשל, בעמ' 17 ש.5). גם עו"ד רוזנבלום באותה הפגישה פירש את שני ייפויי הכוח ככאלו שלא מחייבים את המנוח בהתקשרות בהסכם כאמור (12, ש. 16-8; 17 ש. 8-5), ושייפוי הכוח הבלתי חוזר הוא תכנוני בלבד "הייפוי כוח הבלתי חוזר? הוא תכנוני, אדוני, תכנוני, הוא לא מאפשר, אני לא יכול לחתום במקומו, הוא בעל המקרקעין" (32 ש.2). עו"ד רוזנבלום הודה בחקירתו הנגדית שייפוי הכוח הבלתי חוזר תקף רק אחרי שהמנוח עצמו יחתום על הסכם התמ"א, וכי הוא נועד ליישם אותו (עמ' 163, ש. 33-28 ; 165, ש. 13-1).
על רקע זה אין די בכך שהמשיבים פעלו במרץ לקדם מימוש תוכנית תמ"א בבניין. מקובל עלי כי כזאת עשו. אך לא זו השאלה העומדת על הפרק. השאלה היא ממוקדת: האם יכלו להתחייב בשמו של המנוח בהסכם התמ"א. התשובה היא שלילית. קיצורי דרך לא יועילו. נדרש היה לבסס את הסכמתו הישירה של המבקש.
31.המשיבים מצביעים על כך שבני משפחתו של המנוח היו מעוניינים לבחון אפשרות לקדם פרויקט תמ"א בבניין. הוצגו ראיות כי בני המשפחה היו מעורבים במגעים שונים עם צדדים שלישיים, שביקשו לקדם פרויקט תמ"א במקום. אכן, התכתובות שצירפו המשיבים מלמדות על משא ומתן שבני משפחת המנוח היו מעורבים בו מול קבלנים שונים וביניהם חברת יהבים. אך אין בכך כדי ללמד שהמנוח ייפה את כוחם של בני משפחתו כדי להתחייב בשמו בעסקת התמ"א. צריך היה להיות ברור לכל, שהגורם שחייב היה להסכים לכל התקשרות היה המבקש ולא בני משפחתו.
יש להזכיר כי המנוח או בני משפחתו לא היו נוכחים לא במעמד חתימת הסכם הכוונות, לא בפגישה שמחודש אוגוסט 2019 שבה הסביר נציג חברת יהבים לדיירים על תכניות הבנייה, וגם לא במעמד חתימת הסכם התמ"א.
לא ניתן להלום שהמנוח הסכים לתת בעל פה כוח גם לבני משפחתו להסכים בשמו לחתום על הסכם התמ"א. ואכן כך גם ראה את הדברים עו"ד רוזנבלום. הוא ציין בחקירתו שייפוי כוח לבני משפחתו חייב הסמכה כתובה ואישור נוטריוני וכזאת לא נעשה (עמ' 154, ש. 29 – 155, ש. 5). הוא אף הודה שהמנוח לא רצה "שהבנות יחתמו, אוקי? הוא רצה בעצמו לשלוט על העניינים ולשמוע" (155, ש. 5-3). ואכן, כך אני קובע.
32.הנה כי כן, נותרה על כנה המסקנה כי נדרשה הסכמתו העצמאית של המנוח להתקשר בהסכם התמ"א, ולא ניתן היה לעקוף דרישה זו מכוח פעילותם של בני משפחתו. על רקע זה נותר לברר האם המנוח הסכים להתקשרות בהסכם התמ"א.
המנוח לא הסכים להתקשרות בהסכם התמ"א והובהר שבכוונתו לבטל את יפויי הכוח עוד לפני שעו"ד בן אברהם חתם על הסכם התמ"א בשמו
33.המשיבים הודו בסיכומיהם (בפסקה 56) כי המנוח היה רשאי לבטל את ייפויי הכוח, אך לשיטתם היה עליו לעשות כן לפני שנחתמו הסכם הכוונות והסכם התמ"א. לטענתם הוא ביטל את יפוי הכוח לראשונה רק במכתב בא כוחו אליהם מיום 5.11.19 (נספח ח' לתובענה), וזה היה מאוחר מידי.
לא אוכל לקבל את עמדתם.
34.בכל הנוגע בייפוי הכוח, כפי שציינתי לעיל, לא ניתן היה לחתום מכוחם, לבדם, בשמו של המבקש על הסכם התמ"א. לכן גם אם המנוח לא ביטל, לשיטתם, את יפויי הכוח עדיין הם לא יכלו להתקשר מכוחם בשמו עם חברת יהבים. נדרשה הסכמתו הישירה ומראש. ונזכיר ששאר בעלי הדירות בבניין חתמו אישית על הסכם התמ"א, וכך היה גם צריך לעשות מבחינת המנוח. והנה, למרות שאין חולק שהמנוח היה בעל כשרות משפטית לחתום עליהם הוא לא נדרש לעשות כן. די בכך כדי לבסס שהחתימה בשמו נעשתה ללא הרשאה וללא בסיס.
35.אלא שמעבר לכך בוסס שהמנוח ביקש לבטל את יפויי הכוח הללו בפגישה הסוערת, ולמעשה עוד קודם לכן, עת הבהיר שאין הוא מעוניין בהתקשרות בהסכם תמ"א.
המשיבים בסיכומיהם (בפסקה 64), מזכירים את מכתבו של עו"ד רוזנבלום למנוח מיום 29.7.19, שהודיע לו שנחתם הסכם כוונות ושהמשיבים שוקדים על הסכם התמ"א. אלא שהם מתעלמים מכך שלמחרת, דהיינו ביום 30.7.19, גב' רינת שלחה הודעת ווטסאפ לעו"ד רוזנבלום (נספח ו' לתובענה) בו הודיעה: "עופר שלום, אבא פנה אלי. הוא לא מבין כיצד ייתכן שקיבל מכתב זה לאחר שהבהיר שאינו מעוניין בתמ"א...[ההדגשה הוספה]".
לאחר הודעה זו ועד לחתימת הסכם התמ"א מיום 31.10.19 שלא על ידי המנוח, אין חולק כי לא הייתה כל הודעה בכתב מצדו לפיה הוא מסכים שהמשיבים יחתמו בשמו על הסכם התמ"א עם חברת יהבים.
36.ואז מגיעים אנו לאותה פגישה סוערת ביום 24.10.19 בדירתו של המנוח ובנוכחות בני משפחתו. עו"ד רוזנבלום הגיע לפגישה זו עם הסכם התמ"א וכל המסמכים הדרושים, על מנת להחתים את המנוח (פיסקה 94 לתצהירו). זאת משום שמר קרוטקין לא הגיע למעמד החתימה על ההסכם במשרד המשיבים עם בעלי הדירות האחרים, שהתקיים כמה ימים לפני כן.
אולם לא זו בלבד שעו"ד רוזנבלום לא הצליח להחתים את המנוח על הסכם התמ"א, אלא שהמנוח אמר לו מספר פעמים באותה פגישה כי "הוא לא רוצה לבנות", ושמבחינתו ילדיו יבנו לאחר מותו (ראו: 12, ש. 4-3; 13, ש. 12-3; 17, ש. 26-23). גם עו"ד רוזנבלום ציין באותה השיחה "אני לא יכול למכור את הנכס שלך, אני לא יכול לשעבד אותו, אני לא יכול לעשות כלום, גם במיוחד כשאתה אומר שאתה לא רוצה" (עמ' 38 ש.10).
המשיבים טוענים כי באותה הפגישה הבהיר המנוח כי הוא נכון להותיר את הנושא להכרעת בנותיו אך הדברים אינם מדויקים. הוא אכן הבהיר "שהבנות יעשו מה שהן רוצות" אך זאת "אחרי מותי" (13 ש.9). מכאן נובע שבזמן שבו נאמרו הדברים הוא לא היה מעוניין בהסכם כאמור, ולא ניתן היה להחמיץ את התנגדותו.
בן המשפחה דב שנכח במקום הבהיר בצורה ברורה ש"הייפוי כוח הזה צריך להתבטל" (45 ש.18), ושבתום הפגישה יש לבטלו (57, ש.19). ניתן לראות בכך משום רצון של המשפחה כולה, ובכלל זה של המנוח, למנוע כל שימוש בייפויי הכוח ולבטלם.
כאן המקום להזכיר שחילופי דברים אלה התרחשו לפני החתימה על הסכם התמ"א בשמו של המבקש, מכוחם של יפויי הכוח. קשה לראות כיצד ניתן להתקדם מכוחם של יפויי כוח אלה כשזו תמונת הדברים.
והנה, עו"ד רוזנבלום סירב לבטל בפגישה את ייפויי הכוח. הוא תלה סירובו בזכויות של צדדים שלישיים, בשותפו למשרד ובדיירים האחרים, ואף הפנה את המנוח ואת בני משפחתו לפנות לבית המשפט המחוזי לבטל את ייפויי הכוח או למשטרה (22, ש. 12-1). עמדה זו אינה מעוגנת משפטית. כפי שראינו יפויי הכוח ניתנים היו לביטול, וממילא לא ניתן היה לקדם את חתימת הסכם התמ"א בשמו של המבקש על בסיסם.
37.וחרף כל אלה, ימים ספורים לאחר מכן, ביום 31.10.19, חתם עו"ד בן אברהם על הסכם התמ"א בשם המנוח, מכוח ייפוי הכוח הבלתי חוזר.
מה גרם לשינוי, לשיטת המשיבים?
עו"ד רוזנבלום טען שהמנוח חזר בו ונתן הסכמתו להסכם בעל פה, שעה שנפגש עמו ליד ספסל ברחוב, ימים ספורים לאחר הפגישה הסוערת. "אני פגשתי את אברהם יושב על הספסל וניגשתי אליו ודיברתי איתו על יום חמישי [הפגישה הסוערת], והוא עשה לי בביטול יד על הקרוב משפחה הזה שדיבר אלי בצורה הכי מגעילה שדיברו אלי בכל שנות הקריירה, ואמר לי שהכול בסדר ושאני אמשיך הלאה" (עמ' 147 ש.8).
הפגישה בספסל לא תצלח לשנות את התמונה. אינני שולל שהתקיימה פגישה שכזו, נוכח העובדה שעו"ד רוזנבלום התגורר בשכנות למנוח, ועדיין לא כך מבססים הסכמה לחתימה על פרויקט תמ"א, במיוחד לא לאחר פגישה סוערת בה הובעה כלפיה התנגדות כה נחרצת.
אני מוכן לקבל, לטובתו של עו"ד רוזנבלום, כי הוא אכן פגש במנוח שהביע עמדה פחות עוינת להסכם התמ"א, אך מכאן ועד הבעת גמירות דעת להתחייבות בהסכם ארוכה הדרך. לא ניתן להסתפק בתנועת יד מבטלת של בעל הדירות. בנסיבות אלה היה על עו"ד רוזנבלום לפעול ולהחתים את המנוח על הסכם התמ"א, או להחתים אותו על יפוי כוח רלוונטי הכולל את עסקת היסוד מול חברת יהבים. היה עליו לשוב ולעמוד על הפרטים. כזאת לא נעשה. לא בוססה אפוא כל סיבה שאפשרה לשנות את הילוך הדברים לאחר הפגישה הסוערת, ולחתום על הסכם התמ"א בשמו של המבקש.
החתימה בשמו של המנוח על הסכם התמ"א נעשתה ללא הרשאה
38.המשיבים מסרו תשובות שונות לשאלה מכוח מה חתמו בשמו של המנוח על הסכם התמ"א: