רקע עובדתי
1.חלק מהמשיבים, שהם בעלי זכויות בדירות שבבניינים ברח' עין יהב 9, 11 ו– 13 בחולון (להלן: "הדיירים"), חתמו בשנת 2016 על הסכם לביצוע פרויקט לחיזוק הבניינים לפי תמ"א 38, עם חברת יובל בנייה ונכסים בע"מ (להלן: "ההסכם"). בסעיף 30 להסכם נקבע שהוא כפוף לכך שבתוך 180 יום ממועד חתימת הדייר הראשון, הוא ייחתם ע"י 75% מבעלי הדירות בבניין וכי יתקבל היתר בנייה לתוכניות ולמפרט הטכני, בתוך 18 חודשים מיום חתימת הדייר העשרים.
2.חברת יובל בנייה ונכסים בע"מ (להלן: "חברת יובל") היתה בשליטת מר דוד גוזלן (להלן: "גוזלן") והיא נכנסה להליכי חדלות פירעון בשנת 2016 ומונה נאמן לנכסיה.
3.חברת יובל חתמה על כמה עשרות חוזים עם דיירים בבניינים שונים, לצורך חיזוק ושיפוץ מבנים על פי תמ"א 38. במסגרת ההליכים בבהמ"ש של חדלות פירעון, הוצעה פעילות חברת יובל למכירה באמצעות מכרז שפרסם הנאמן לנכסיה.
4.הוצעו כמה הצעות לרכישת הפרויקטים ובין היתר, הוגשה הצעה מטעם המבקשת שהיא קבוצה בראשות גוזלן.
5.בהצעה שהוגשה לבהמ"ש של חדלות פירעון ע"י גוזלן "ובשם אחרים" נאמר בין היתר כי: "הבקשה לרכישת החברה הינה משותפת למר גוזלן, מר אמיתי וייס, עו"ד עזריאל לוי ומר מרדכי גרוזמן". לבקשה צורפו קורות החיים של אמיתי וייס ושל עו"ד עזריאל לוי.
6.בסעיף 3 (ב) (4) להצעה נאמר כי:
"רכישת כל הפרויקט מותנית בכך שבעלי הדירות מוותרים על כל טענות הפרת ההסכם ו/או זכות לביטול ו/או זכות לפיצויים ומאשרים ארכה סבירה לשם קיום ההתחייבויות כלפיהם בהתאם ללו"ז מעודכן אשר יוסכם בין הרוכש והדיירים".
7.בהתאם להוראת בית המשפט של פש"ר (כב' סגן הנשיא השופט ברנר) הנאמן פנה לדיירי הבניין וביקש לקבל את עמדתם ביחס להצעת המבקשת. ביום 2.3.17 הודיע ב"כ הדיירים דאז, עו"ד ג', שהדיירים מעדיפים את הצעת "דוד גוזלן ושותפיו". להודעה צורף מכתב בשם נציגות הדיירים, החתומה ע"י מרדכי אטיאס ושמשון גריידי, שבו נאמר כי הנציגות נפגשה עם שלושת היזמים המציעים ו"לאחר שבחנה את המציעים והצעותיהם הגיעה למסקנה" שיש לתת עדיפות לדוד גוזלן ושותפיו.
8.ביום 10.5.17 התקיים דיון בבית משפט של חדלות פירעון בבקשת הנאמן למתן הוראות לצורך אישור העסקאות למכירת פעילות חברת יובל למציעים השונים. בדיון השתתף גם נציג הדיירים דאז, עו"ד ג'.
9.ביום 12.5.17 ניתנה החלטת בהמ"ש של חדלות פירעון (להלן: "ההחלטה"). בהחלטה נקבע בין היתר כי:
"חסד גדול נעשה מלכתחילה עם קבוצת גוזלן על שהצעתה, שהוגשה באיחור של מעל לחודשיים, הועמדה בכלל לדיון והובאה בפני דיירי הפרויקט. חסד נוסף נעשה עמה בכך שהצעתה לא נפסלה על הסף מחמת אי העמדת ערבות בנקאית כנדרש ומחמת ההימנעות המכוונת מלחתום על נוסח החוזה שהכין הנאמן כחלק בלתי נפרד ממסמכי המכרז. דומה כי קבוצת גוזלן עושה דין לעצמה ואינה מקיימת אחר כללי המשחק שנקבעו מראש ואשר כל המציעים ראו עצמם מחויבים להם ומי שלא נהג כך, הצעתו נפסלה על הסף".
10.למרות זאת, אישר בהמ"ש את הצעת קבוצת גוזלן ביחס לחמישה פרויקטים לרבות הפרויקט דנן וקבע כי:
"יש לייחס במקרה דנן משקל מכריע להעדפותיהם של דיירי הפרויקט, שהחברה הפרה את הסכמי ההתקשרות עימם זה מכבר והיכולת לאכוף עליהם כעת את המשך ההתקשרות עם מי מטעמה של החברה, גם במסגרת הליכי הסדר כמו זה הנוכחי, אינה נקייה מספקות. ודוק: כאשר מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית שאינו כרוך בפינוי הבניין מיושביו כמו בעניינינו, נדרשת מידה גבוהה במיוחד של אמון הדדי ורצון טוב בין הקבלן המבצע לבין דיירי הפרויקטים, שכן מדובר בעבודות שיפוץ ובנייה אינטנסיביות המתבצעות בבניין בו מתגוררים דיירים, לרבות בדירות המגורים עצמן, עם כל אי הנוחות הנלווית לכך. בנסיבות אלה, כל ניסיון לכפות הר כגיגית על דיירי בנין מסוים, קבלן שאינו מקובל עליהם, ושהם אינם נותנים בו אמון (במיוחד כאשר החברה עמה התקשרו בהסכם הפרה את ההסכם והקבלן החלופי בא בנעליה), הוא מתכון בטוח לתביעות, סכסוכים אינספור, תקלות ועיכובים בהשלמת הפרויקטים. זו תוצאה קשה הן לדיירים עצמם והן לנושיה של החברה. על כן, כאשר דיירי הפרויקטים מוכנים חרף זאת להתקשרות עם קבלן חלופי בו בחרו, יש לתן משקל רב להעדפתם זו".
11.בהחלטה קבע בהמ"ש ביחס לקבוצת גוזלן כי:
"למרבה הצער, התנהלותה של קבוצת גוזלן עד כה אינה מעוררת אמון: הגשת ההצעה באיחור כה רב, ההימנעות מהגשת ערבות בנקאית, ההימנעות מחתימה על נוסח החוזה בניגוד לשאר המשתתפים בהליך המכר, העובדה שמדובר בקבוצה בניהול בעל השליטה של החברה שקרסה, כל אלה אינם מעודדים ואינם מבשרים טובות...".
12.כעבור למעלה משבעה חודשים, ביום 18.12.17, הודיעו הדיירים כי ההסכמה להצעת גוזלן שניתנה לא היתה על דעתם, ההסכם לא זכה כלל לרוב הנדרש ועו"ד ג' פעל בניגוד עניינים ולא ייצג את עמדת הדיירים.
13.ביום 13.2.18 דחה כב' סגן הנשיא השופט ברנר את בקשת הדיירים (להלן: "ההחלטה השנייה") וקבע שאין לבטל את ההחלטה שאישרה את רכישת הפרויקט ע"י המבקשת. נקבע כי הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר, בא כוחם דאז של הדיירים עו"ד ג' הסכים לה ולא ניתן להשיב כיום את המצב לקדמותו, לאור הנזק שייגרם למבקשת ולקופת ההסדר ועקב הפגיעה בהסתמכות צדדים אחרים. נקבע כי ככל שיש לדיירים טענה כנגד עו"ד ג', עליהם לפעול בהליך המתאים כנגדו.
14.כמו כן נקבע בהחלטה השנייה כי:
"ההמחאה לא מקנה לנמחה יותר זכויות ממה שהיה לנמחה ולכן, אם אכן החברה לא הצליחה להשיג בשעתו את מספר החתימות המינימלי הנדרש לצורך קבלת היתר בניה במסגרת פרויקט תמ"א 38 (ואינני קובע כי כך הוא הדבר), הרי שהמחאת הזכויות לא השלימה עבור קבוצת גוזלן את החתימות החסרות... חשוב להדגיש כי הדיירים אינם טוענים כי קבוצת גוזלן הפרה באופן כלשהו את החוזה עמם באופן המעמיד להם עילה לביטול החוזה. לו טענו כך, שומה היה עליהם לנקוט בהליך משפטי מתאים מחוץ להליכי הפירוק של החברה...".
15.בו ביום, שלחו הדיירים למבקשת, באמצעות ב"כ בהליך דנן, הודעת ביטול של ההסכם. בהודעה נאמר שההסכם לא נחתם ע"י הרוב הדרוש בחוק ובהסכם ולכן ההסכם לא השתכלל והוא בטל. נטען שגוזלן לא פעל על פי הוראות ההסכם והפר את תנאיו. בנוסף נטען, כי מיום ההחלטה חלפו כבר תשעה חודשים וגוזלן לא פעל להשלים את חתימות הדיירים. גוזלן אף לא פנה כלל לדיירים לצורך קביעת לו"ז חדש, בהתאם להתחייבותו לבהמ"ש של חדלות פירעון ושעל בסיסה אושרה זכייתו. מדובר בהפרות יסודיות. בנוסף, נטען כי על גוזלן לפעול יחד עם שותפיו כפי שהתחייב בהצעתו.
16.ביום 18.3.18 השיב גוזלן וטען כי שולח המכתב כלל לא מייצג את הדיירים ויש לדחות את טענותיו. לדבריו, הוא "פעל ברציפות ובמקצועיות החל מהמועד בו הומחו לקבוצת גוזלן הזכויות בפרויקט, לקידום הפרויקט, לרבות בדרך של גיוס יועצים, הקמת החברה שתבצע את הפרויקט, תשלומים לגורמים שונים ועוד". נטען בתשובתו, שהמבקשת עומדת על זכותה לבצע את הפרויקט והיא תמשיך בקידומו, למרות ניסיונותיו לסכל את ההסכם לצורך ביצועו ע"י גורם אחר.
17.בו ביום, השיב ב"כ הדיירים למכתב וטען שהתגובה נשלחה כעבור 35 יום לאחר הודעת הביטול ומדובר בשיהוי שאינו סביר. נטען כי המחאת הזכות ניתנה לקבוצה של ארבע אנשים ועולה כי כיום, רק מר גוזלן עומד מאחוריה. הדיירים שבו על טענתם שההסכם לא נחתם ע"י הרוב הדרוש ולאור הפרת ההסכם, הם רואים עצמם משוחררים מכל התחייבות על פי ההסכם.
18.ביום 28.11.18 הגישה המבקשת את התובענה נשוא הליך דנן שבמסגרתה עתרה למתן פס"ד המצהיר שהיא לא הפרה את ההסכם, שהדיירים הם אלו שהפרו את ההסכם וכי למבקשת זכות לממש את הפרויקט ולקדמו והדיירים אינם זכאים להמשיך את הפרויקט עם צד ג'.
ב.תמצית טענות המבקשת
1.לאחר שהמבקשת זכתה בפרויקט בהתאם להחלטה, היא השקיעה 1.6 מיליון ₪ ופנתה לאדריכל לצורך קידום תוכנית הבניה. אם המבקשת לא תוכל לבצע את הפרויקט, היא תפסיד מעל 400,000 ₪ שלא יושבו לה. עד כה, גוזלן השקיעה מעל שני מיליון ₪ בפרויקט וטענתה זו לא נסתרה.
2.קבוצת גוזלן היא קבוצה. אמיתי וייס, אלון ג'אן ועו"ד עזריאל לוי הם "יועצים" לקבוצה ומקבלים אחוזים מרווחי הקבוצה. לכן, יש לדחות את טענת המשיבים שהקבוצה לא קיימת. בנוסף, הפרויקט קודם והמשיבים בהתנהלותם, מונעים את קידומו, שעה שהם מסרבים לעריכת בדיקת הרס למבנה.
3.בהליך הפירוק הוגשה הסכמה חתומה מנציגי הדיירים ולכן קיימת הסכמה של כל הדיירים להסכם. די בחתימת נציג הדיירים, על מנת לחייב את כולם. בנוסף, קיים הרוב הנדרש על פי דין שהרי, בכל מקרה, יש 31 חתימות. אם נציגי הדיירים חרגו מסמכותם כשהצהירו על הסכמתם להצעת גוזלן, מדוע לא הגישו יתר הדיירים תלונה במשטרה כנגדם או נקטו כנגדם בהליך אחר (סעיף 8 לסיכומי התשובה)?
4.נוצר מצב בלתי הפיך ולא ניתן לבטל את ההסכם ולהשיב את המצב לקדמותו. יש גם לראות בהסכמת הדיירים לקבל את הצעת המבקשת, כחתימה על העסקה.
5.התברר שעו"ד אומיד יחד עם קבוצת קרסו, מנסים לשדל את הדיירים להפר את ההסכם ולבצע את הפרויקט איתם בתוכנית של פינוי בינוי. הדיירים "מצאו עניין בקבוצה אחרת" ודאגו שלא ניתן יהיה לבצע את ההסכם. שכר טרחת בא כוח הדיירים, משולם ע"י קבוצת קרסו. הדיירים בהתנהלותם וסירובם לשיתוף פעולה, גורמים להפרת ההסכם. מדובר לכל היותר בטעות בכדאיות העסקה מצד הדיירים ואין עילה לביטול ההסכם.
6.הדיירים לא מסכימים לאפשר לנציגי המבקשת להיכנס לדירות לצורך קיום בדיקת "על הרס" הנדרשת לצורך קידום הפרויקט. מאז מתן ההחלטה, "פנתה הקבוצה באין ספור מקרים ואמצעים... על מנת להביא לקידום הפרויקט וההסכם". ברם, הדיירים מונעים את ביצוע ההסכם.
7.הדיירים לא ערערו על ההחלטה השנייה שבה נקבע שנציג הדיירים ייצג את כל הדיירים וההחלטה חלוטה (סעיף 6 לסיכומי התשובה). לאור החלטה זו, הם מושתקים מלטעון טענות כנגד המבקשת. משמעות ההחלטה היא, שקבוצת גוזלן עמדה בתנאים הנדרשים. בנוסף, על פי ההסכם, יש זכות למבקשת לתקן הפרה יסודית בתוך 30 יום והדיירים לא אפשרו זאת למבקשת.
ג.תמצית טענות המשיבים
1.המבקשת הסתירה בחוסר תם לב מתביעתה את שני מכתבי הביטול שנשלחו. התביעה גם הוגשה בשיהוי בלתי סביר, עשרה חודשים ממועד הודעת הביטול האחרונה. המשיבים ראו בגוזלן כמי שזנח את ההסכם ולכן 42 דיירים מתוך 48, התקשרו כבר בעסקת פינוי בינוי עם חברה אחרת והעסקה מחייבת אותם.
2.קבוצת גוזלן פורקה וגוזלן הסתיר מבית המשפט כי שותפיו שזכו עמו בהמחאת הזכות, פרשו והקבוצה כלל לא קיימת כיום. ההצעה של קבוצת גוזלן מנתה גם את מר אמיתי וייס, עו"ד עזריאל לוי ומר גרוזמן וגוזלן לא יכול היה "להפרידם", שעה שההצעה שאושרה היא לקבוצה כולה והדיירים אישרו את "גוזלן ושותפיו". מר גוזלן לבדו לא מהווה את "קבוצת גוזלן". הקבוצה קיימת רק כשארבעת חברי הקבוצה קיימים. היות ששלושה זנחו אותה, הקבוצה כבר אינה קיימת והמבקשת "איננה אלא פיקציה" ו"הלכה למעשה לא קיימת קבוצה כזו". הדיירים המליצו על קבוצת גוזלן על בסיס מצג שווא שמצטרפים לגוזלן שלושה גורמים נוספים "בעלי משמעות קריטית". ההמחאה ניתנה לארבעת חברי הקבוצה יחד. משלא קיימת "קבוצת גוזלן" לא קיימת המחאת הזכות.
3.גוזלן אינו הבעלים של קבוצת גוזלן ואינו בעלים של החברה שהוקמה לצורך ביצוע הפרויקט. "קבוצת גוזלן" אינה אישיות משפטית והחברה שהוקמה היא בשליטת גרושתו ובנותיו. גוזלן הציג מצג מטעה, כאילו הוא בעל השליטה בחברה.
4.ההסכם מעולם לא השתכלל בשל העדר רוב חוקי. על פי החוק, יש צורך ברוב של 66% מהדיירים ובהסכם עצמו נדרש רוב של 75% מהדיירים. מההסכם עולה כי קיימות רק 23 חתימות כשרות ובסך הכול 30 חתימות. לצורך רוב של שני שליש, יש צורך ב- 32 חתימות. חלק מבעלי הדירות הרשומים נפטרו ולא חתמו כל יורשיהם. גם אם קיימות 31 חתימות, על פי ההסכם יש צורך בהסכמת 75% מהדיירים ולא קיים מספר כזה של חותמים. משאין רוב של 75%, אין כל תוקף להסכם, לאור התנאי המתלה שלא התקיים.
5.על פי ההצעה שאושרה ע"י בהמ"ש של חדלות פירעון, היה על הקבוצה לנהל מו"מ עם הדיירים לצורך קביעת לוח זמנים חדש לביצוע הפרויקט ואולם דבר לא נעשה ע"י הקבוצה. משאין הסכם חדש, ממילא לא קמה התקשרות בין הצדדים.
6.המבקשת לא יכולה לכפות עצמה על הדיירים. מיום ההחלטה, גוזלן וקבוצתו "פשוט נעלמו כאילו בלעה אותם האדמה. הם לא עשו כלום ולא ניסו לעשות כלום ממילא לא קיימת טענה שמנעו מהם". גוזלן לא פנה לדיירים ולא הראה כל התעניינות בפרויקט. למרות שחלפו שנתיים וחצי, המבקשת לא תיאמה לו"ז חדש ולא הוכיחה שהיא קידמה דבר. לא הוכח כלל שהדיירים מנעו כניסה לדירותיהם לצורך ביצוע בדיקות.
7.התביעה הוגשה בשיהוי ניכר, כעשרה חודשים לאחר שנשלחה הודעת הביטול. גם התגובה להודעת הביטול, נשלחה בחלוף חודש ימים והיא לוקה בשיהוי בלתי סביר.
ד.דיון והכרעה
1.בפתח הדברים ייאמר, שיש לראות בחומרה את העובדה שהמבקשת הסתירה את שני מכתבי הביטול ולא צירפה אותם לתביעתה. מי שמבקש סעד מן הצדק כגון סעד הצהרתי, חייב לגלות את מלוא העובדות ובמיוחד עובדות מהותיות ביותר, בדמות שני מכתבי הביטול.
2.כמו כן, התביעה הוגשה בשיהוי ניכר מאוד, עשרה חודשים לאחר שנשלחה הודעת הביטול השנייה. מצופה כי מי שסבור שהסכם עמו בוטל שלא כדין, לא יישב וישקוט על שמריו חודשים כה רבים. מצופה היה, כי אם אכן פניותיו של גוזלן לאחר הודעות הביטול היו מושבות ריקם ע"י הדיירים, הוא היה מזדרז לפנות בהליך משפטי כנגדם ולא ממתין זמן כה רב.
3.הדיירים טוענים שהם כבר התקשרו עם חברה אחרת לאחר הודעת הביטול. טענה זו לא הוכחה והדיירים לא צירפו את ההסכם ולא ציינו בתשובתם אפילו את שם הגוף שעמו הם התקשרו. גם מר אטיאס העיד שהתנהלו מגעים עם חברת קרסו וכי: "יש הסכמה עקרונית אבל אין שום חוזה חתום כי התוכנית לא אושרה" (עמ' 21 שורה 5). עדות זו סותרת את האמור בתצהירו, לפיו נערכה כבר התקשרות עם חברה יזמית אחרת.
4.לצורך הכרעה בתביעה זו, יש לבחון האם המבקשת הפרה את ההסכם הפרה יסודית והודעת הביטול ניתנה כדין.
5.המניין הדרוש לצורך שכלולו של ההסכם – בסעיף 30 להסכם נקבע שיש צורך בחתימה של 75% מבעלי הדירות וזאת בתוך 180 יום. מאז מתן ההחלטה ועד למשלוח מכתב הביטול, חלפו הרבה יותר מ– 180 יום. על המבקשת להוכיח כי חתמו לפחות 36 דיירים. המבקשת לא הוכיחה שחתמו 36 דיירים ומעיון באישורי החתימות הבלתי ברורים שצורפו ע"י המבקשת, לא ברור כלל שחתמו אפילו שני שליש מהדיירים.
6.משגוזלן נשאל בחקירתו, האם חתמו 75% מהדיירים הוא ענה "לא יודע" (עמ' 3 שורה 24) והוא "לא רואה איך סופרים את החתימות" (עמ' 12 שורות 19-20). טענתו שאם הדיירים הסכימו לכך שהוא יזכה בפרויקט סימן "שכל התנאים מולאו" (שם שורה 25), וכי: "נציגות הדיירים הינה כלל הדיירים, משמע, הסכמה של 100% מהדיירים להסכם" (סעיף 2 לסיכומי התשובה), אין לה שחר. כפי שנקבע במפורש בהחלטה השנייה, אין בכך שהזכויות על פי ההסכם הומחו, בכדי לקבוע כי ההסכם בתוקף ולא הופר. חובתו של גוזלן היתה לוודא לפחות בתוך 180 יום ממועד מתן ההחלטה, כי 75% מהדיירים חתמו. הוא לא בדק נושא מהותי זה כלל ועד היום, הוא לא יודע כמה דיירים חתמו על ההסכם. כפי שהודגש בהחלטה השנייה - גוזלן רכש את הזכויות על פי ההסכם כפי שהיו. אין בעצם ההמחאה בכדי לקבוע שהרוב הדרוש חתם על ההסכם.
7.הדיירים לא חתמו על ויתור טענות וכל זכויותיהם על פי דיני החוזים עומדות להם. לא קיים גם השתק שיפוטי לאור החלטותיו של בית משפט של חדלות פירעון. אדרבא, הודגש בהחלטה השנייה, שאין בידי הנמחה יותר מהזכות שהומחתה. ככל שלא היה במועד ההמחאה הרוב הנדרש על פי ההסכם, עצם המחאת הזכות למבקשת לא מעניקה זכות יתר.
8.מצופה היה מהמבקשת, שאם היא אכן סברה שהיא עמדה בהסכם והחתימה 75% מהדיירים, שהיא היתה מציגה רשימה מסודרת וממוסמכת ולא בליל של חתימות שכלל לא ברור מה שמם המלא של הדיירים והאם הם בעלי הדירה. הדיירים אף הוכיחו שחלק מבעלי הדירות הרשומים נפטרו ולא הוחתמו כל היורשים, למשל בתת חלקה 20 ובתת חלקה 21 (מוצג נ/2 – סעיף 59 וסעיף 76 לסיכומי המשיבים).
9.היה למבקשת זמן רב לתיקון הפרה מהותית ויסודית זו של התחייבותה להחתמת 75% מהדיירים והיא כשלה לעשות כן. לכן, בהתאם לסעיף 30.2 להסכם, משאין חתימות של 75% מהדיירים, אין תוקף להסכם שהרי התנאי המתלה לא התקיים.
10.זהותה של "קבוצת גוזלן" - גוזלן הציע הצעה לבהמ"ש שבה נאמר כי הבקשה "הינה משותפת" עם עוד שלושה אנשים מלבד גוזלן: "אמיתי וייס, עו"ד עזריאל לוי ומר מרדכי גרוזמן". הדיירים אישרו את קבוצת "גוזלן ושותפיו".
11.ברם, מתברר כי גוזלן הפר את התחייבותו והקים חברה שבעלי המניות בה בשרשור, הם רק ילדיו וגרושתו (עמ' 6 שורות 31-33 ועמ' 7 שורות 17-18). שלושת שותפיו נעלמו והוא טען בחקירתו שהם לא שותפיו ורק מקבלים אחוזים. את טענתו שקבוצת גוזלן לא חייבת לכלול שותפים אלא מספיק שהם "יועצים שעובדים בשבילי" (עמ' 2 שורות 5-6 ועמ' 10 שורה 33) ומקבלים אחוזים, אין לקבל. משההצעה הוצעה בשמו ובשם אחרים, יש צורך שהם יהיו בעלי מעמד בקבוצה ולא רק יועצים. אם ההצעה היא "משותפת" משמע שכולם רוכשים את הזכות ולא רק גוזלן לבדו ושהשאר רק יועצים. זאת, במיוחד שהדיירים הדגישו כי הם מאשרים את גוזלן ו"שותפיו". אם מלכתחילה שלושת האנשים האחרים היו רק יועצים, מדוע צורפו קורות החיים שלהם להצעה? גוזלן הודה שמר וייס ועו"ד לוי דיברו בפני הדיירים (עמ' 11 שורות 13-14) ולכן ברור שהרושם שנוצר והמצג שהוצג היה שהם שותפים ולא רק יועצים שמקבלים אחוזים בגין פעילות נקודתית כגון השגת ליווי בנקאי (עמ' 2 שורות 17-18). גוזלן הדגיש בסעיף 1 לסיכומי התשובה, כי רק הוא אישית הגיש את התביעה. ברור אם כן, שלא קיימת כיום קבוצה של ארבעה כפי שהובטח ולמעשה כיום הקבוצה היא גוזלן לבדו.
12.בחקירתו, גוזלן אף לא זכר את שמותיהם של כל שלושת השותפים שהיו בקבוצה שהוא הציע בשמה (עמ' 2 שורות 8-28 ועמ' 3 שורות 5-10). גוזלן לא גילה את ההסכמים שערך עם יועציו והדבר פועל לחובתו. לא הוכח כלל שיש להם כיום תפקיד כלשהו בקבוצה ובתביעה שמם ותפקידם כלל לא הוזכר. אי צירוף ההסכמים שנטען שנערכו עמם, מטיל בספק את הטענה בדבר היותם חלק מהקבוצה כיום. בצדק טוענים המשיבים, כי "הלכה למעשה לא קיימת קבוצה כזו" וכי הזכות ניתנה לקבוצה המונה ארבעה אנשים וגוזלן לבד "אינו מהווה את הקבוצה הנמחית". "הקבוצה" אינה אישיות משפטית.
13.גוזלן הקים ביום 8.2.18 את חברת פרויקט עין יהב 9-13 בע"מ (להלן: "החברה") שבעל המניות בה היא חברת קדמה נדל"ן בע"מ. בעלת המניות בחברת קדמה נדל"ן בע"מ היא חברת ליאור ג. השקעות ואחזקות בע"מ. המבקשת צירפה להמרצה תדפיס רשם החברות מיום 31.12.17 שבו נאמר כי בעל המניות בחברת ליאור ג. השקעות ואחזקות בע"מ הוא גוזלן בלבד.
14.ברם, בחקירתו הוצג לגוזלן תדפיס עדכני מרשם החברות, (מוצג נ/1) מיום 3.5.19, שבו נאמר כי בעלי המניות בחברת ליאור ג. השקעות ואחזקות בע"מ הם גוזלן גניפר מלכה, גוזלן דוד, בנטורה לימור וגוזלן ליאורה. לגוזלן יש רק מניית ניהול אחת. דהיינו, לא רק שגוזלן הציג מצג שאינו נכון ומעודכן בהמרצת הפתיחה, מתברר כי במקום לרשום את השותפים שהוצעו כבעלי השליטה בחברה שאמורה להקים את הפרויקט, בעלי המניות הם בני משפחתו של גוזלן - גרושתו ושתי בנותיו. התנהלות זו מנוגדת לחלוטין למצג שהוצג בבית המשפט של חדלות פירעון ע"י גוזלן ושעל בסיסה התקבלה הצעתו וניתנה הסכמת הדיירים.
15.מר מרדכי אטיאס שהעיד מטעם הדיירים, הדגיש כי הסכים להצעת גוזלן מאחר שהתרשם מאוד לטובה משותפיו (עמ' 18 שורות 20-21). כלשונו: "הסיבה היחידה שהסכמתי זה הצוות החדש שלו... עו"ד ג' אמר שהצוות הזה אמיתי" (עמ' 19 שורות 4-6). קורות החיים של מר אמיתי וייס ועו"ד עזריאל לוי מרשימים ביותר וכלשונו של מר אטיאס "אנשים עם רקורד חבל על הזמן" (עמ' 22 שורה 5).
16.גוזלן לא יכול היה לעשות דין לעצמו ולוותר על שלושה משותפיו, לאחר שהצעתו התקבלה על יסוד מצג שהקבוצה שהוא יוביל תכלול ארבעה שותפים. צירוף שלושת האנשים הנוספים "בעלי יכולת כלכלית ובעלי מוניטין אשר יהוו ערובה להתנהלות תקינה" (סעיף 15 לסיכומי המשיבים) היא בעלת משמעות קריטית. מדובר בהפרה בוטה של ההצעה שעל בסיסה ניתנה הסכמת הדיירים ועל בסיסה אושרה הצעתו בהחלטה. הדרתם של שלושה מהשותפים, מהווה הפרה חמורה ביותר של הצעת זכייתו ומצדיקה את ביטול ההסכם ע"י הדיירים.
17.הדירקטור של גוזלן בחברה, מר אלון ז'אן, העיד שכלל לא ראה את ההסכם עם מר וייס (עמ' 14 שורות 27-28) והוא לא מכיר כל הסכם עם עו"ד עזריאל לוי (עמ' 15 שורה 4). הדבר מלמד כי אף אם קיים הסכם כזה שכלל לא הוצג, מעורבותם של אנשים אלו זניחה ביותר, אם היא בכלל קיימת. בצדק טוענים המשיבים כי "בנסיבות שאין קבוצת גוזלן, אין המחאת זכות ודין התביעה להידחות" (סעיף 21 לסיכומיהם).
18.אי עמידה בתנאי של קבלת היתר בנייה בתוך 180 יום – בסעיף 30.1 להסכם נקבע כי תנאי להסכם הוא מתן היתר בנייה בתוך 18 חודשים מחתימת הדייר ה– 20. לאחר מכן, רשאי כל צד להודיע על ביטול ההסכם. המבקשת התחייבה בהצעתה לפנות לדיירים ולקבוע לו"ז חדש. היא לא הוכיחה שעשתה כן ולא פנתה בנושא לדיירים. היא לא המציאה ולו מכתב אחד שבו היא פונה לדיירים או לנציגם, בבקשה לקבוע לו"ז חדש להגשת היתר בנייה. חלפו יותר משמונה עשר חודשים מאז שניתנה ההחלטה ואפילו תוכנית לצורך הגשה להיתר בנייה, אין.
19.המבקשת לא הוכיחה שעשתה משהו לקידום הבנייה. טענתו של גוזלן כי: "כל דבר שניסינו לעשות בבניין לא נתנו לנו" (עמ' 5 שורות 14-15) לא הוכחה כלל. אפילו הטענה שהמבקשת שכרה חברה לבדיקת "הרס" לא הוכחה וההזמנה לא הוגשה. לא הוכח שהמבקשת פנתה בכתב ולו לדייר אחד, בבקשה להיכנס לדירתו. גם טענתו של גוזלן, שהוא פנה דרך עו"ד ג' לא הוכחה ולא הומצא מכתב אחד בנושא שהוא שלח אליו (עמ' 5 שורה 27). אם נכונה טענתו כי: "יש עו"ד שטיפל בכל הפרויקטים ובקשתי ממנו הרבה דברים בין השאר הדברים שאתה אומר עכשיו... ויש מכתבים שנשלחו ע"י אותו עו"ד שאת שמו לא זוכר" (עמ' 6 שורות 15-18) מדוע לא הוצג ולו מכתב אחד? טענתו כי "פניתי אליהם גם בע"פ וגם בכתב לעו"ד ג' ולדיירים" (עמ' 9 שורות 15-16) לא הוכחה, למרות שלו טענה זו היתה אמת, היה קל מאוד להוכיחה. גם מנכ"ל החברה מר ז'אן העיד שאין לו כל מסמך המעיד על פניות שנעשו (עמ' 15 שורה 24). הוא אף לא זכר שם של אף דייר שהוא פנה אליו, למעט מר אטיאס (שם שורות 27-28).
20.לא הומצא גם הסכם עם אדריכל ולא הומצא כל חומר שהכין האדריכל. אם אכן נכונה טענת גוזלן שהוא מינה ארכיטקט, יועצי אינסטלציה, מהנדסים ועוד יועצים (עמ' 4 שורות 26-29) מדוע הוא לא צירף אף בדל ראייה להוכחת טענות אלו? מדוע אף הסכם לא צורף? גם הטענה שהמבקשת ביקשה סיוע מב"כ המשיבים, לא הוכחה כלל (עמ' 9 שורות 21-25).
21.התמונה העולה היא, כי פרט להקמת החברה ביום 8.2.18, לא עשתה המבקשת דבר לקידום הבנייה וזאת בניגוד להסכם. כפי שהעיד מר אטיאס "היזם לא פנה אלינו בשום שלב... אבדנו תקווה ואמון ביזם" (עמ' 19 שורות 25-26). משלא נחתם חוזה עדכני עם לוחות זמנים חדשים, ממילא ההסכם הופר ולא ניתן לאוכפו.
22.לא הוכחה כלל טענת המבקשת לפיה נוצר מצב בלתי הפיך ולא ניתן להשיב את המצב לקדמותו. ככל שנגרמו למבקשת נזקים, היא יכולה להגיש תביעה כספית כנגד מי שהזיק לה.
23.סיכומו של דבר: ההסכם בוטל כדין ע"י המשיבים ודין התביעה להידחות. שהרי, לא קיימת כלל "קבוצת גוזלן", החברה שאמורה לבצע את הפרויקט אינה בשליטתו, לא קיים הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט כפי שנקבע בהסכם והתביעה הוגשה בשיהוי ניכר ובחוסר תם לב.
24.ניתן למבקשת היתר לפיצול סעדים, ככל שהיא סבורה שקיימת עילה כספית כנגד הדיירים.
25.מר דוד גוזלן ישלם למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.
26.ב"כ הצדדים יעבירו העתק מפסק דין זה לנאמן בתיק חדלות הפירעון של חברת יובל.
ניתן היום, ח' אלול תשע"ט, 08 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.
