בהמרצת הפתיחה הנדונה, החברה המבקשת עותרת להצהיר על כך, שאין לה חוב כלפי המשיבה, רשות מקרקעי ישראל, אשר בסילוקו יכולה המשיבה להתנות חתימתה על שטרי העברת זכות שכירות בנכס מקרקעין, שנרכש על ידי המבקשת במסגרת הליך של כינוס נכסים, ומבקשת לחייב הרשות ליתן הסכמתה להעברה ולחתום על השטרות.
מדובר בנכס מקרקעין בקרית גת (גוש 5841 חלקה 22/1, רח' ישראל פולק 35, ולהלן: "המקרקעין"). אשר זכויות החכירה בו, היו של חברת מפעלי נייר ירושלים ונאמן (2000), בע"מ, שהייתה בהליכי פירוק (להלן: "מפעלי נייר"). במסגרת הליכי הפירוק, מכר כונס הנכסים שמונה לשם מימוש נכסי מפעלי נייר, לטובת חובותיה לנושה המובטח, בנק דיסקונט בע"מ, את הזכויות במקרקעין, לחברה המבקשת. המכר אושר על ידי ביהמ"ש המחוזי באר שבע, במסגרת תיק פר"ק 10250-06-11, וניתן צו, מיום 4.8.13 (כב' השופטת ש. דברת), לפי סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח-1968, ונאמר שם, כי זכויות של החברה, בנכסים שהכונס מכר, ובהם גם אלה שבמקרקעין "יועברו לשמה של הקונה - (המבקשת) שהן נקיות מכל שיעבוד, עיקול, וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי".
כזכור, קובע סעיף 34א הנ"ל, שכותרתו "מכירה על ידי רשות", כי "נמכר נכס על ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל, או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה, נקיה מכל שיעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת, ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי".
ברם, המשיבה, שעמה חתמה מפעלי נייר על הסכם החכירה, סירבה ליתן הסכמתה להעברת הזכויות על שם המבקשת, עד אשר יסולק חוב עבר בגין דמי חכירה שנתיים, שהיה על מפעלי נייר לשאת בו בשעתו, לפי הסכם החכירה (בהעדר פיצול ופירוט של החוב, יתכן, שחלקו נוגע לתקופת כינוס הנכסים, אך הטענות העקרוניות של הצדדים רלוונטיות לכל התקופה), וכן, שיפונה שטח סמוך, חלק מחלקה 32 בגוש 5841, המצוי ממזרח לגבול חלקה 22, שאליו פלשה, בעבר, מפעלי נייר (להלן: "שטח הפלישה"), ושבגינו ניתן נגד חברה זו פסק דין לפינוי ולסילוק יד, כאשר אותו פינוי כולל גם הסרת בניה מעל פניו (נראה, כי מדובר במשטח בטון היצוק על חלק מאותו שטח).
לאמיתו של דבר, טוענת הרשות, אף כי בחצי פה, כי רשאית היא להתנות ההסכמה להעברת הזכויות, גם בתשלום דמי שימוש בגין שטח הפלישה, לתקופה הרלוונטית, שבמהלכה מפעלי נייר החזיקה בו, אך, להבדיל מטענת ההתניה של מתן ההסכמה בתשלום דמי חכירה, שם הועלו טענות משפטיות הטעונות בירור, לא הציגה הרשות שמץ סימוכין להתכנות מניעת הסכמתה עד להסדרת אותם דמי שימוש, בסכום לא ידוע, ומדובר בטענה סתמית, שיש לדחותה מניה וביה, בהיותה סותרת, ללא ספק, את הוראת החוק ואת צו בית המשפט, שלפי סעיף 34א הנ"ל.
הצדדים חלוקים על זכותה של המשיבה להתנות חתימת שטרי העברת זכות השכירות בסילוק חוב דמי החכירה (הסכום והפרטים המדויקים אינם רלוונטיים משום שהמחלוקת מהותית - משפטית). המחלוקת סביב פינוי שטח הפלישה, אינה במישור העקרוני, משהמבקשת קיבלה על עצמה לבצע את סילוק היד משם, אלא, ממוקדת ברמה העובדתית - טענתה כי ביצעה את המוטל עליה, וכי, ככל שקיים שטח פלוש נוסף, בחלקה הסמוכה, לא היא בעלת דברה של הרשות, לעניין פינויו, ואף אסור לה, כבאה בנעלי מפעלי נייר, להיכנס לשם ולעשות במקום כל פעולה. תנאי נוסף להסכמת המשיבה להעברת הזכויות - תשלום דמי הסכמה, אינו במחלוקת, משהמבקשת לא העלתה טענה מצידה במישור זה.
אתייחס, תחילה, לשאלת סילוק היד משטח הפלישה. נכון למועד הדיון בהמ"פ, ושמיעת הראיות (8.5.16), טענה המבקשת, באמצעות מנהלה, ובעל מניותיה, מר אשר נאמן, כי פסק הפינוי בוצע במלואו, כולל הסרת משטח הבטון. ב"כ המשיבה טענה, כי על פי דו"ח פיקוח עדכני של איש שטח שיצא למקום, אין כך פני הדברים, וכי לא סולק אותו חלק של משטח הבטון, המופיע בתצלום אווירי, שהוגש בהסכמה, וסומן מש/1, המצוי "מול" חלקה 6, ממזרח לה. המשיבה לא כפרה בכך, שהמבקשת פינתה, לשביעות רצון, את מקטע שטח הפלישה המצוי "מול" וממזרח לחלקה 22 שאותה היא רכשה.
מר נאמן טען (ראה עמ' 4 לפרוט' ש. 1 עד 30) וכן עמ' 5 ו-6 עד ש. 9), שאין עליו חובה לפנות את שטח הפלישה הגובל בחלקה 6, אשר מצויה, עדיין, בשליטת כונס מפעלי נייר, ושלא נמכרה לו, ויתר על כן - אין לו ולאנשי המבקשת כל זכות להיכנס ולפעול כלשהו, באותו מקטע של חלקה 32 אשר מצוי ממזרח לחלקה 6 הנ"ל.
יוער, אף כי לא זה לב ההכרעה בסוגיה זו, שאיש הפיקוח של הרשות לא בא להעיד על הנתונים העובדתיים שהמשיבה טוענת להם, ואל מול גרסתו הסדורה של מר נאמן, לא באה גרסה עובדתית מוכחת אחרת. ברם, לא זה לב העניין, משום שגם מר נאמן אינו טוען לפינוי כל שטח הפלישה ה"היסטורי", ועומד על כך שמה שאנשיו פינו, מהווה קיום נאות של פסק סילוק היד הנוגע למבקשת, כבאה בנעלי מפעלי נייר.
טענתה של המבקשת לנדון - בדין יסודה.
הפסק הרלוונטי (נספח ד' של כתב התשובה, ת.א 1635/08 בימ"ש שלום קרית גת) מצווה על מפעלי נייר (בשמה הקודם) לסלק ידה משטח הנמצא "ממזרח לגבול חלקה 22, שטח המסומן בצבע אדום במפת אפוטרופו (כך במקור - יתכן שהכוונה למפת אורטופוטו) המצורפת לפסק הדין... ". המפה, עם הסימון בצבע, לא הוגשה. כל שעומד בפני הוא השימוש בהגדרה של שטח הנמצא "ממזרח לגבול חלקה 22". השטח שלא פונה, לעת הדיון, נמצא ממזרח לגבול חלקה 6 ואינו גובל, בשום מקום, בחלקה 22 (גבולות החלקות והמגרשים סומנו בקווים בצבע אדום ע"ג מש/1). על כן - נראה, שפסק הפינוי קוים כהלכה, בידי המבקשת, משפונה השטח המצוי ממזרח לחלקה 22, שהיא החלקה שנרכשה בידי המבקשת. אין טענה שלמבקשת יש זכויות בחלקה 32, וספק אם בכלל מותר לה, פורמאלית, להיכנס ולבצע פעולה כלשהי באותו מקטע של חלקה זו המצוי ממזרח לחלקה 6, המצויה, ולא נטען אחרת, בחזקתו ובשליטתו של כונס הנכסים.
ברי, אם כן, שהרשות אינה רשאית להתנות הסכמתה להעברת הזכויות במקרקעין, בפינוי מקטע שטח הפלישה שאינו ממזרח לחלקה 22. אין טענה שהמקטע, שאכן מצוי מזרחית לחלקה 22, לא פונה. על כן- רואים המבקשת כמי שקיימה את חובתה לפי פסק סילוק היד.
אטעים - לא הועלתה ולא נדונה השאלה, באיזו מידה, מלכתחילה, ניתן היה להתנות ההסכמה להעברת הזכויות במקרקעין במימוש ובביצוע פסק סילוק היד. הצדדים שניהם יצאו מהנחה שיש לבצע את סילוק היד קודם להעברת הזכויות, והשאלה נותרה רק האם הדבר התבצע בפועל.
אשר להתניה הנוגעת לתשלום דמי חכירה בגין העבר, הרי, מעבר לטענה המשפטית, שלפיה מותר למשיבה להחזיק את המבקשת כ"בת ערובה" לסילוק אותו חוב, אם חפצה היא בחתימה על שטרות העברת השכירות, ולמרות הוראת סעיף 34 א של חוק המכר, נטענה, ברקע הדברים, גם טענה ספציפית לענייננו, ולפיה מר נאמן הוא "הנפש הפועלת" הן בחברת נייר ירושלים והן בחברה המבקשת. מכאן, המשיבה חפצה לקבוע כי יש לייחס למבקשת ידיעה מובהקת אודות קיום חובות העבר, ורצון משתמע לחמוק מחובות אלה ו"למרק" את המקרקעין מקיומם, באמצעות רכישת המקרקעין מהכונס, ב"כובע" אחר, הוא - כובעה של החברה המבקשת דהיום. טענה זו אין בה ממש. מדובר בשתי ישויות משפטיות עצמאיות ושונות. אם התאגיד שרכש, כדין, ובאישור בית המשפט, את המקרקעין זכאי לקבלם "ממורקים" מחוב העבר של דמי חכירה, אין נפקות לשאלה בדבר גדרי ידיעותיו האישיות של מר נאמן, גם אם הוא בעל עניין או מנהל בשתי החברות, ביחס לחובות העבר. השאלה צריכה להידון מהפן המהותי והמשפטי שלה.
המשיבה לא נקטה, ככל הידוע, בצעדים שעמדו לרשותה לגביית דמי החכירה, ככל שמגיעים, כגון - הגשת תביעה נגד מפעלי נייר, הוכחת חוב בפני המפרק, או בקשה למתן הוראות לתשלום מתוך קופת הכינוס (בוודאי, בכל הנוגע לתקופה שלאחר מינוי הכונס והפקדת המקרקעין בידיו), כי אם טוענת למעין עכבון בנכס עצמו, בדרך מניעת הסכמתה להעברת הזכויות, כל עוד החוב אינו מסולק. לשון אחר - וככל שמדובר בחובות עבר, ממועד שטרם כינוס הנכסים, גורסת היא, שיש לה כעין זכות קדימה, מעבר לנושים רגילים, ולמעשה, היא מובטחת בגין החוב המגיע לה, ואין היא חייבת בנקיטת כל צעד פוזיטיבי לגבייתו, שהרי, כל עוד חוב העבר אינו מוסדר - אין דרך להעביר זכויות במקרקעין לרוכש כלשהו.
סימוכין לכך רואה ב"כ המשיבה, עו"ד פורת מפמ"ד, בפס"ד של ביהמ"ש המחוזי בתל אביב, בתיק רצ"פ 2906/05 בנק הפועלים נ' סלמאן סביחה וממ"י, ניתן ביום 24.3.10, ע"י כב' השופטת י. שטופמן). מהאמור שם עולה, כי ניתן לראות בזכות החכירה בנכס מקרקעין, כזכות מותנית, הכפופה לתשלום דמי החכירה. כשם שההימנעות מתשלום מקנה לבעלים- המחכיר, זכות לבטל את ההסכם ולדרוש פנוי הנכס, כך, גם, ניתן להתנות העברת זכויות, אף לנושה מובטח, בתשלום דמי החכירה בגין העבר, כאשר, תשלום החוב בגין דמי חכירה גובר על זכותו של הקניינית של בנק הנושה בחוכר והאוחז במשכון על זכויותיו במקרקעין (כפי שהיה בעניין "סביחה"). לשיטה זו, זכויות החכירה כפופות להסכם שבין הרשות-המחכיר, לבין החוכר, וזכות החכירה מותנית בתשלום דמי החכירה, כשללא תשלומם אין כלל נכס הניתן לשעבוד (ובענייננו - להעברת זכויות בו). דמי החכירה מהווים, איפוא, "רכיב אינהרנטי חיוני משווי המקרקעין ומקיומה של הזכות...", כלשון פסק הדין.
עם זאת, יש להטעים, כי בעניין דנן, עסק ביהמ"ש בשאלה האם יש מקום לחייב את הכונס, להבחין מהקונה, שרכש הנכס בהליך הכנוס, בחובות העבר של דמי חכירה, אף אם נוצרו טרם מתן צו הכנוס. דווקא בשאלה, נשוא דיוננו, העוסקת בזכויות מי שקנה את המקרקעין, בנסיבות של ס' 34א' לחוק המכר, יצא ביהמ"ש מנקודת מוצא, שלפיה, בהינתן הוראת ה"מירוק" הגלומה בסעיף זה, הרי, אין חולק כי הקונים אינם חייבים בתשלום חוב דמי החכירה...".
משכך, לא רק שפסה"ד בעניין "סביחה" אינו דן במישרין בשאלה שלפנינו, אלא, שככל שניתן ללמוד הימנו ולהקיש על ענייננו, המסקנה הפוכה. נקודת המוצא הייתה, שעל הקונה אין להטיל חובת התשלום, בכל מקרה.
מעבר לכך, ההלכה, ככל שניתן לאתר כזו, שגובשה בעניין "סביחה", לא קנתה אחיזה בפסיקה מאוחרת יותר, של בתי המשפט המחוזיים. דעה הפוכה הובעה, למשל, בהחלטתה של כב' השופטת ב. טאובר, שניתן בעניין " ביגלאייזן" (פש"ר (חי') 2521-06-10, עיריית ק. ביאליק נ' ביגלאייזן ואח', מיום 11/8/13). נאמר שם, בין היתר, כי אימוץ הלכת " סביחה", יהא בו משום הענקת מעמד של דין קדימה לחוב דמי החכירה, מקום שהחוק לא העניק מעמד כזה, ובנגוד לעקרון השוויון בין נושים, החל בהליכי פשט"ר ופרוק כאחד. יש להחיל, לשיטה זו, את הרציונל, כפי שנקבע בעניינים שעסקו בטענות "עכבון" דומות, של רשויות מקומיות, שבהסכמתן הותנתה העברת זכויות למי שרכש נכס בהליכי פרוק או פשט"ר, ולפיו - אין להכיר בשימוש בכוחה של רשות, ליתן אישורה להעברה, או להימנע מכך, כמנגנון לעקיפת דיני הקדימה.
בהחלטת כב' השופט א. קיסרי בתיק פר"ק (חי') 39718-12-11 דבורקין נ' יציקת המפרץ בע"מ ואח' (מיום 4/3/14), צוין, שהפסיקה, בהינתן ההחלטות שצוטטו, חלוקה בדעתה בסוגיית מהותו של חוב דמי חכירה, וביהמ"ש צירף דעתו לדעה שהובעה בעניין "ביגלאייזן". נפסק, שדינו של חוב דמי חכירה בגין העבר, הוא כדין חובות הנתבעים מטעם נושים רגילים, ללא כל מעמד מיוחד למחכיר. ככל שהמחדל לשאת בדמי החכירה, הקים למחכיר זכות לבטל את ההסכם, היה עליו לעשות שימוש בזכות זו, בזמן אמת. משלא נעשה הדבר, מדובר בחוב רגיל. יוצא, שהרשות צריכה להגיש הוכחת חוב למפרק, ככל נושה (בכפוף להכרה סטטוטורית בדין קדימה לגבי חוב חכירה לשנה שקדמה להליך הפירוק, ובחובת הכונס לשאת בתשלומים ממועד צו הכינוס ואילך וכו', חריגים שאינם בליבת הדיון כעת).
דעתי היא כדעת הפסיקה המאוחרת לעניין "סביחה", ושבאה לידי ביטוי בעניינים שנדונו בפרשת "ביגלאייזן", ו"יציקות המפרץ", ולפיה, אין כל בסיס משפטי בידי המשיבה למנוע השלמת העברת הזכויות עד לסילוק חובות העבר המגיעים לה. ממילא, וכמבואר לעיל, נראה, שאף ההחלטה בעניין "סביחה" לא התכוונה להחיל עצמה על התרחיש הספציפי הנדון כאן. מקל וחומר, יפים הדברים לנסיבות ענייננו, כאשר מדובר במכר שאושר, על ידי ביהמ"ש, לפי סעיף 34א הנ"ל, וכל "כרסום" בכלל, שלפיו העברת הזכויות, במכר בידי רשות, נעשית כשהזכויות נקיות ו"ממורקות" מחובות עבר, עלול לפגוע בוודאות וביציבות של מנגנון מימוש נכסים בדרך זו, ולסכל את הרציונל שמאחורי סעיף זה.
מעת שהמשיבה מחלה, במפורש או במשתמע, על הזכויות שקמו לה עם הפרת הסכם החכירה, בשל חוב דמי החכירה, וכאשר נמנעה מהגשת תביעה בזמן אמת, או מהפעלת זכותה החוזית לביטול החכירה, ככל שהייתה, וכאשר נמנעה מהגשת תביעת חוב בהליך הפירוק של מפעלי נייר, אין להכיר בזכותה לעקוף את כל אלה ולהתייצב, כעת, כמעין נושה מובטח, בעל מעמד חריג וייחודי, שבעצם סירובו לאשר העברת הזכויות במקרקעין, יכול לסכל את המכר שנעשה בידי רשות ושאושר בידי ביהמ"ש על פי ובמשמעות של סעיף 34א.
עולה מן המקובץ - שבשני העניינים שבמחלוקת בין הצדדים כעת, הדין עם המבקשת, ועל כן - המרצת הפתיחה נעתרת. מוצהר, שאין המשיבה רשאית להתנות הסכמתה וחתימתה על שטרי העברת זכות השכירות במקרקעין הנדונים בסילוק חוב דמי החכירה או בפינוי שטח הפלישה מעבר לכפי שבוצע בפועל מטעם המבקשת.
אין בכך לייתר כל תשלום אחר או קיום דין או נוהל, שיש להם זיקה להשלמת העברת הזכויות על שם המבקשת, ככל שאלה לא נדונו בהליך הנוכחי.
על המשיבה לשאת בהוצאות המבקשת ושכ"ט עו"ד שלה, בסכום כולל של 15,000 ₪.
ניתן היום, ה' חשוון תשע"ז, 06 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.
