-
לפניי תביעה שהוגשה על ידי התובע במסגרתה מבוקש להורות לנתבעת לפנות את המושכר ולעבור לדירה חלופית, זאת על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל את פרויקט תמ"א 38 הצפוי להתחיל בבניין.
-
התובע הוא הבעלים של דירת מגורים בת 2.5 חדרים המצויה בקומה השלישית ברחוב XXXXX תל אביב, וידועה כגוש 6214, חלקה 232, תת חלקה 11 (להלן: "הדירה", "המושכר", "הנכס").
-
הנתבעת היא דיירת מוגנת המתגוררת בנכס מאז שנת 1974. מצבה הרפואי של הנתבעת מורכב והיא מתניידת באמצעות כיסא גלגלים.
-
ביום 24.6.2018 התקשרו דיירי הבניין בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 עם היזם - חברת פרויקט XXXXX תל אביב בע"מ. במסגרת ההסכם הוחלט על הריסת בניין המגורים הקיים בו 4 קומות ו-18 דירות (ללא מעלית), והקמת בניין חדש בן 6 קומות וקומת גג אשר יכיל 24 דירות. הבניין החדש יהיה מונגש ותהיה בו מעלית.
-
הצדדים חלוקים ביניהם באשר לדרך בה יש להורות על פינוי המושכר – התובע מעוניין לשלם לנתבעת עבור סידור חלוף למשך תקופת הבנייה ולאחריה היא תשוב להתגורר בדירה בבניין החדש שייבנה, ואילו הנתבעת מעוניינת לקבל פיצוי כספי תמורת זכויותיה כדיירת מוגנת. זוהי המחלוקת המרכזית בין הצדדים והיא אשר הולידה תביעה זו.
תמצית טענות הצדדים
טענות התובע
-
התובע מבסס תביעתו על סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972, תוך שהוא מציין כי הנתבעת מסרבת לפנות את המושכר על אף שהוצע לה פתרון ראוי בדמות דיור חלוף למשך תקופת ההריסה והבניה, והכל בהתאם לחוק. התובע אף מוסיף כי ביסוד סעיף זה מצויה ההנחה לפיה זכות הקניין של בעל הנכס, לרבות זכותו לשנות את נכסיו, גוברת על זכות הדייר המוגן להישאר במושכר.
-
התובע טוען כי פנה לנתבעת והציע את פינוי המושכר עד לתום בניית הדירה החדשה, בכפוף לתשלום שכר הדירה בדירה החלופית והוצאות מעבר, לרבות בטחונות לתשלום שכר הדירה וערבויות שיבטיחו את חזרתה לדירה החדשה. התובע אף הסכים לשכור לנתבעת דירה שיש בה מעלית, למרות שכיום היא מתגוררת בדירה ללא מעלית.
-
מוסיף התובע ומציין שהנתבעת מסרבת לקבל את הצעתו ודורשת פיצוי כספי בגין זכות הדיירות המוגנת כתנאי לפינוי הדירה. לטענתו, הוא נעדר יכולת כלכלית לשם כך ודרישה לפיצוי כספי אף אינה תואמת את הוראות החוק.
-
התובע מוסיף כי הוא אדם בן 64 החולה במחלת הפרקינסון והוא צורף לפרויקט בתור בעל דירה לאחר שהרוב הדרוש מבין בעלי הדירות דחף וקידם את ביצוע הפרויקט.
-
התובע טוען כי ביום 10.3.2021 אושרה הבקשה להריסת הבניין הקיים ולהקמת בניין מגורים חדש במקומו. לאחר ההחלטה מולאו רוב התנאים לקבלת היתר הבניה ובקרוב צפוי להינתן היתר בניה בפועל. לאחר קבלת היתר הבניה תינתן על ידי היזם הודעת פינוי לכל הדיירים בבניין.
-
התובע מציין כי היזם התחייב להשלים את הבניה תוך 30 חודשים ולהתחיל את ביצוע העבודות לא יאוחר מ-60 ימים ממועד הפינוי בפועל של כל הדירות בבניין. ככל שהנתבעת תתמיד בסירובה לפנות את הדירה, לא ניתן יהיה להוציא לפועל את פרויקט תמ"א 38 בבניין, ובכך קיימת פגיעה משמעותית בזכויותיהם של כלל בעלי הדירות, לרבות התובע.
-
התובע טוען כי הדירה החדשה, אשר תהיה גדולה יותר מהדירה הקיימת, תימסר לנתבעת כדיירת מוגנת. בבניין החדש אף צפויה להיות מעלית. כל אלו הן הטבות שיינתנו לנתבעת ללא תוספת תשלום ותוך שמירת זכויותיה כדיירת מוגנת. לא זו בלבד, אלא שגם הסידור החלוף המוצע הוא שיפור יסודי בתנאי מגוריה, כפי שתיארה אותם התובעת בחקירתה.
-
עוד טוען התובע, שבניגוד לטענותיה של הנתבעת, הרי שבנה ונכדתה כלל אינם מתגוררים בדירה.
-
משכך, מבקש התובע מבית המשפט לחייב את הנתבעת בפינוי המושכר למשך תקופת הבניה, כאשר עבור תקופה זו ישלם התובע את שכר הדירה בדירה החלופית, בצירוף הוצאות אריזה והובלה. התובע מוסיף כי הערבות אשר תינתן לו מהיזם תוסב לטובת הנתבעת על מנת להבטיח את חזרתה לדירה.
טענות הנתבעת
-
ביום 26.6.1974 נחתם הסכם שכירות בין חברת שיכון אזרחי בע"מ לבין הנתבעת ובעלה המנוח, מכוחו שכרה את הדירה כדיירת מוגנת כנגד תשלום דמי מפתח. הנתבעת מתגוררת בדירה מאז קבלת החזקה ועומדת במלוא התחייבויותיה מכוח ההסכם והדין.
-
הנתבעת אינה מתנגדת לפינוי המושכר, אולם נוכח מצבה הבריאותי המורכב, וכן מאחר שקיים צורך ממשי בדירה מונגשת, היא סבורה שיש להורות על פינוי הדירה בכפוף לסידור חלוף בדמות פיצוי כספי כנגד זכויותיה, דהיינו תשלום דמי המפתח.
-
הנתבעת מציינת שהיא אישה מבוגרת בת 82 ומצבה הבריאותי קשה ומורכב, כך שהיא זקוקה למעקב ולעזרה צמודים ממטפלת אשר מתגוררת יחד עמה. בנוסף, בנה בן ה-61 אשר סובל מסכיזופרניה קשה שוהה לעיתים יחד עמה, דבר אשר מקשה עד מאד את הפינוי והמעבר לדיור חלופי נוכח מצבו הנפשי.
-
עוד טוענת הנתבעת, כי הסכום אשר הוצע על ידי התובע בגובה 6,000 ₪ עבור שכר דירה למשך תקופת הבניה, אינו עומד בקריטריונים של הדירה הנוכחית בשים לב לעליית מחירי הנדל"ן ולמיקומה של הדירה בלב העיר תל אביב.
-
הנתבעת מעלה כי לאורך כל השנים פנתה לתובע לשם ביצוע תיקונים וטיפולים בדירה, אולם הוא סירב לבצעם והנתבעת נשאה בכל העלויות לבדה. התובע לא הגיע לראות את הדירה מזה שנים.
-
הנתבעת עומדת על כך שיש להעדיף קבלת פיצוי כספי, בין היתר מאחר שבדרך זו תוכל לרכוש לעצמה דירה עם מעלית כבר כיום, וכי קשה לדעת מה יהיה מצבה בתום בניית הבניין החדש.
-
הנתבעת מציינת כי התובע היה זה שקידם את פרויקט התמ"א בשם כל דיירי הבניין והיה מעורב עד מאד בכל שלביו. בנוסף, התובע ידע על אודות הפרויקט כבר בשנת 2018, ולמרות זאת רק בשנת 2021 הודיע לה על קיום הפרויקט.
-
הנתבעת חולקת על טענתו של התובע לפיה הוא נעדר יכולת כלכלית למתן פיצוי כספי בגין זכויותיה ומציינת ששווי הדירה כיום יחד עם התחייבות היזם לשלם לתובע דמי שכירות חודשיים, מעידים כי התובע יכול לממן את סכום הפיצוי.
דיון והכרעה
-
תחילה ייאמר, כי אין מחלוקת בין הצדדים בדבר ההכרח בפינוי הדירה, הנתבעת אף אינה מתנגדת לעצם הפינוי. המחלוקת הנעוצה בין הצדדים היא באשר לדרך בה יש להורות על הפינוי האמור - האם בדרך של מציאת סידור חלוף לתקופת הבניה או בדרך של תשלום כספי תמורת זכות הדיירות המוגנת.
-
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות שהוגשו על ידי הצדדים, שמעתי את טיעוניהם במסגרת דיון שהתנהל בפני ביום 15.12.2021 וביום 13.04.2022, בחנתי ושקלתי את נסיבות העניין, נחה דעתי כי יש לקבל את התביעה ולהורות על פינוי הנתבעת מהמושכר בדרך של דיור חלוף, וזאת מן הטעמים שיפורטו מטה.
-
סעיף 131 לחוק הגנת הדייר מונה את עילות הפינוי, כאשר לעניינו חל תת סעיף (10) הקובע כך :" בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף."
-
בהמשך מצויינים החריגים לפינוי, כדלקמן:
" סייג לפינויים מסויימים
133.(א) במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר.
(ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר.
(ג) במקרה המפורט בסעיף 131(10) רשאי בית המשפט, נוסף על האמור בסעיף קטן (ב), לקבוע דירה אחרת או בית עסק אחר שיהיו בבנין שיוקם או ישונה או יתוקן לפי אותו רשיון בניה, ולקבוע לתקופת הביניים סידור חלוף ארעי.
..."
-
משאלו הן הוראות החוק, הרי שהתובע אינו מחויב בתשלום פיצוי כספי ועל בית המשפט לוודא כי מובטח לדייר סידור חלוף אשר עומד בדרישות החוק. איני רואה מקום לסטות מהאמור בחוק או לחייב את התובע בתשלום פיצוי כספי בניגוד לרצונו. אכן, יכול היה התובע לבחור בדרך של תשלום פיצוי כספי חלף תשלום עבור דמי שכירות חודשיים בדירה חלופית, אולם בבחרו באפשרות של תשלום דמי שכירות, ובשים לב לטענתו בדבר קושי כלכלי לשלם לנתבעת בעד זכויותיה, איני מוצאת מקום להורות לו לפצות עבור זכות הדיירות המוגנת. אני מקבלת את טיעוני התובע והשתכנעתי כי אכן הוצעו לנתבעת פתרונות הוגנים ומעשיים וכי התובע פעל בהתאם להוראות החוק למען שמירה על זכויותיה.
-
התובע בסיכומיו הפנה, בין היתר, לפסק הדין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון בע"א 4734/16 ברזילי נ' עיריית חדרה ואח' (נבו, 28.6.2020), ממנו עולה כי משמעות המונח "סידור חלוף" בהקשר של חוק הגנת הדייר הוא הענקת תחליף ראוי לדייר, שימלא את התכלית אותו מילא המבנה שפונה. עוד נקבע, כי הסידור החלוף צריך לאפשר לדייר המפונה למלא את אותן הפונקציות שהנכס המקורי מילא עובר לפינויו, אך הוא איננו חייב להיות זהה לחלוטין לאותו נכס. לאחר ששמעתי את עמדות הצדדים ושקלתי את נסיבות העניין, נחה דעתי כי הדיור החלוף המוצע הוא בהחלט תחליף ראוי ויש בו כדי להעניק לנתבעת את השימושים אותם מילא המושכר עבורה.
-
הנתבעת הפנתה בכתבי טענותיה למספר פסיקות של בתי המשפט מהן עולה כי הסידור החלוף צריך להלום את צרכי הדייר ויכול להיות בדמות מושכר חליפי או פיצוי כספי, בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. יודגש ויער, כי התובע הסכים למנות (על חשבונו) מומחה מטעם בית המשפט אשר יישום את שווי דמי השכירות הראויים ואף הסכים לשכור עבור הנתבעת דירה שתהיה בה מעלית, גם אם משמעות הדבר היא שיהיה עליו לשלם סכום הגבוה מהסכום אשר הוצע על ידו מלכתחילה. אני מקבלת את טענת התובע לפיה מדובר בתנאי אשר יש בו כדי להטיב את מצבה של הנתבעת לעומת דירתה הנוכחית אשר לא קיימת בה מעלית. אני סבורה שיש בכך כדי למלא אחר התנאי בדבר סידור שיהלום את צרכי הנתבעת שהיא כאמור מתקשה מאד בהליכה ומתניידת בכסא גלגלים.
-
אני ערה למצבה הרפואי של הנתבעת ולקשיים עמם היא מתמודדת, אולם אין בהם כדי להעניק לנתבעת זכות לקבוע את אופן הפיצוי. בנסיבות שהוצגו, השתכנעתי שהתובע היה הגון בהצעותיו לנתבעת והיה עליה לקבל את ההצעה שהועלתה מבלי לאלץ את התובע להגיש תביעה זו.
-
ביום 12.4.2022 מונה השמאי ארז ישר כמומחה מטעם בית המשפט לשם עריכת חוות דעת, במסגרתה יעריך את שווי דמי השכירות לדירה דומה בגודלה ובמיקומה לזו העומדת בבסיס התובענה. בנוסף, ההשוואה תיערך בהתאם לדירות שיש בהן מעלית. הסכום אותו ינקוב המומחה בחוות דעתו כשווי דמי שכירות ראויים יהיה הסכום אותו ישלם התובע מדי חודש לנתבעת עד להשלמת הבנייה וחזרתה לדירה החדשה.
סוף דבר
-
התביעה מתקבלת.
-
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, שמעתי את עדויותיהם ובחנתי את נסיבות העניין, לרבות מצבה הבריאותי של הנתבעת, הגעתי למסקנה לפיה אין מנוס מקבלת התביעה ומפינוי המושכר בדרך של סידור חלוף. גובה דמי השכירות החודשיים אותם ישלם התובע לנתבעת ייפסקו בהתאם לממצאי חוות הדעת של מומחה בית המשפט. ככל שמי מהצדדים יבקש לחקור את המומחה בגין חוות דעתו, עליו להגיש בקשה מתאימה ובית המשפט ישקול זאת.
-
מועד הפינוי יהיה בהתאם למועד אשר ייקבע בהודעת הפינוי מטעם היזם לכל דיירי הבניין, והוא לא יפחת מ-3 חודשים ממועד מתן פסק הדין. זאת, על מנת לאפשר לנתבעת שהות מספיקה לשם התארגנות ומעבר לדירה החלופית.
-
בשים לב לתמונה הכללית, ולמרות שהתביעה התקבלה, לפנים משורת הדין, איני עושה צו להוצאות, כל צד יישא בהוצאותיו.
ניתן היום, כ"ח אב תשפ"ב, 25 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.
