כהן ואח' נ' פבר ואח'

מבוא

תביעה זו עניינה בסירובו של הנתבע משה גיבלי  – הנתבע מס' 7 – לחתום על הסכם פינוי בינוי.

106 דירות – בארבע בניינים טוריים ישנים - אמורות להתפנות ולהרס ובמקומם להיבנות בנייני מגורים ומסחר.

כל אחד מבעלי 106 הדירות המתפנות יקבל דירות חדשות גדולות ומשודרגות (ראה פירוט בהמשך).

התביעה הוגשה נגד 7 בעלי זכויות בדירות שבפרויקט ביניהם הנתבע 7 משה גיבלי, אשר אינו מתגורר כלל במתחם המיועד לפינוי בינוי והוא בעל זכויות ב-1/7 (שביעית)!! דירה בפרויקט זה. יתרת 6/7 (שש שבעיות) מבעלי הזכויות בדירה חתמו על הסכם הפינוי בינוי ואינם נתבעים בתביעה זו.

בכתב התביעה נאמר:

"1.פתח דבר

1. עניינה של תובענה זו הוא בסרובם הבלתי סביר של הנתבעים לחתום על הסכם פינוי ובינוי מול יזמית הפרויקט הידוע בשם "בין השדרות", במסגרתו יפונו 106 דירות ב- 4 מבנים טוריים (רכבות), המהווים 7 בתים משותפים, המצויים ב-8 חלקות צמודות בדרום ת"א, ובמקומם צפויים להיבנות 7 בניינים ובהם בין 330 ל-420 יחידות דיור חדשות.

    

   המדובר בפרויקט ייחודי אשר צפוי להוסיף למעלה מ-250 יחידות דיור חדשות באחד האזורים המרכזיים ביותר בתל-אביב (פינת הרחובות לה גארדיה – עמק איילון), ואף ישפר מהותית את חיי בעלי הדירות במתחם הפרויקט, המתגוררים כיום בבניינים ישנים ומתפוררים, ואשר עתידים לקבל דירות חדשות וגדולות יותר מאלו הבנויות כיום, בפרויקט שיכלול גם שטח ציבורי ירוק לרווחתם.

    

   עוד יצויין, כי תכנון הפרויקט אף זכה במקום הראשון בקטגוריית "פינוי-בינוי" בכתב העת "אדריכלות ישראלית – כתב עת לאדריכלות עיצוב וסביבה" (עמ' 104 בגיליון חודש פברואר 2016, המצ"ב כנספח 1).

   ...

   ייאמר כבר בפתח הדברים, כי הסרוב לחתום על הסכם הפינוי ובינוי מצדם של אותם בעלי זכויות ב- 7 דירות, הינו בלתי סביר בעליל, שהרי תחת דירתם הישנה עתידים הם לקבל במסגרת הפרויקט דירה חדשה בשטח הגדול משמעותית משטח הדירה הישנה, זאת בצרוף מרפסת שמש, מחסן וחניה.

    

   יתרה מזו, עד כמה בלתי סביר הסרוב כאמור תעיד העובדה כי ההטבה לכל בעלים של דירה בפרויקט עומדת בממוצע על עליית שווי של  כ- 1,121,000 ₪ (כך ששווי הדירה החדשה גבוה בממוצע בכ- 61.50% משווי הדירה הישנה), הכל כמפורט בהרחבה להלן." 

    

   האמור נתמך במסמכים/נספחים רבים שצורפו לכתב התביעה, לרבות חוות-דעת מומחה של הכלכלן ושמאי המקרקעין יצחק (איצ'ו) נעים.

    

    

    

    

    

   עתירת התובעים הינה:

    

   " 13. ...

    13.5.בנסיבות העניין, מתבקש ביהמ"ש הנכבד לאשר את התקשרות הנתבעים בעסקת פינוי ובינוי עם היזם בהתאם להוראות ההסכם עם היזם, למסמך ההבהרות ולהבהרות למפרט הטכני, ולמנות את הח"מ, עו"ד רפי שפטר, ככונס נכסים על מנת שזה יתקשר בהסכם הפינוי ובינוי עם היזם בשם הנתבעים.

    

   13.6.במסגרת זו, מתבקש ביהמ"ש הנכבד להסמיך את עו"ד רפי שפטר, בין היתר, כדלקמן:

    

   13.6.1לחתום על כל מסמך שהוא בשם הנתבעים לצורך התקשרות בעסקה כאמור, לרבות הסכם הפינוי ובינוי ומסמכי הלוואי שלו, ובכלל זה לרשום ו/או להסיר הערות הרשומות לטובת הנתבעים ו/או על זכויותיהם.

   ...

    

   14. לחילופין, יש לחייב את הנתבעים לפצות את התובעים בסך של 20,000,000 ₪

    

   14.1.לחילופין, ומחמת הזהירות למקרה ולא ייעתר ביהמ"ש הנכבד לבקשת התובעים לסעד האכיפה המבוקש בס' 13 לעיל (ומבלי לגרוע מכך כי התובעים סבורים כי זהו הסעד הנכון והאפקטיבי שיבטיח את הוצאת הפרויקט אל הפועל), מבוקש לחייב את הנתבעים לפצות את התובעים בגין נזקיהם בשל אי הוצאת הפרויקט אל הפועל כתוצאה מסירובם הבלתי סביר של הנתבעים לחתום על הסכם הפינוי ובינוי.

    

   14.2.כמפורט בס' 9.1 לחוו"ד השמאי נעים, נזק זה מסתכם ב-111,000,000 ₪.

    

   יחד עם זאת, מטעמים הנוגעים לגובה אגרת התביעה, מעמידים התובעים את תביעתם בגין סעד חליפי כספי זה, על סך של 20,000,000 ₪.

    

   14.3. אשר על כן, ככל שתידחה התביעה לסעד העיקרי למינוי כונס הנכסים לחתימה על הסכמי הפינוי ובינוי בשם הנתבעים, מתבקש ביהמ"ש הנכבד לחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים סך כולל של 20,000,000 ₪. "

    

   שולמה אגרת בית משפט בסך 500,000 ₪.

   לאחר הגשת התביעה חתמו שאר בעלי הדירות על הסכם הפינוי בינוי. חלקם הארי, לפני תחילת שמיעת הראיות והאחרונים לאחר עדות מומחית הנתבעים – הגב' תמר אברהם – בדיון שהתקיים ביום 15.11.2020.

    

   בתום עדותה , שוחחו הצדדים מחוץ לאולם בית המשפט והגיעו להסדר כדלקמן:

    

   " עו"ד רפי שפטר:

    

   הגענו לכדי הסדר כדלקמן:

    

   הנתבעים 1,2,5,6, ו-8 יחתמו על הסכם הפינוי ובינוי נשוא הליכים אלה, הנספחים להסכם זה והנלווים להסכם זה, זאת עד ליום 30.11.2020.

    

   החתימה תתבצע במשרד עוה"ד קידר-כבירי-נבו.

    

   ככל שמי מהנתבעים הללו לא יחתום על ההסכם כאמור ו/או הנספחים לו ו/או הנלווים לו, מוסמך בזאת ב"כ התובעים עו"ד רפי שפטר לחתום בשמם על המסמכים כאמור.

    

   אין צו להוצאות.

    

   הסכם זה בא להסדיר את מכלול המחלוקות בין הצדדים, נשוא הדיון בתיק זה, ועם מתן תוקף של פסק^-דין להסכם זה, לא תהא עוד למי מהצדדים טענה כלפי משנהו בכל הנוגע לנושאים שנדונו בתיק זה, ו/או בכל הנוגע לחתימת ההסכם פינוי-בינוי, ובכלל זה, כנגד החברה היזמית-בין השדרות תל-אביב בע"מ, ח.פ. 514911197, ובעליה-מר נחמיה דוידי.

    

   נחמיה דוידי:

    

   אני מסכים לנאמר בכפוף לחתימת הנתבעים על הסכם פינוי-בינוי, בין בעצמם ובין באמצעות עו"ד רפי שפטר, לא תהא טענה כלשהי לחברה היזמית או לי באופן אישי כלפי הנתבעים בכל הנוגע לנשוא הדיון בתיק זה ו/או לחתימת הסכם זה.

    

   אנו מבקשים לתת תוקף של פסק^-דין להסדר פשרה זה."

    

   לאחר שב"כ כל הצדדים והיזם מר נחמיה דוידי חתמו על הסדר זה ניתן לו תוקף של פסק-הדין.

    

   לא ניתן היה להחזיר את האגרה ששילמו התובעים – 500,000 ₪ - היות והם הגיעו להסדר זה, לאחר שהחלה שמיעת הראיות ותקנות בתי המשפט (אגרות) תשס"ז 2007 אינן מאפשרות זאת.

    

   נכון להיום, כל 106 בעלי הדירות חתמו על הסכם הפינוי בינוי, למעט הנתבע 7 משה גיבלי - המסרב לחתום על ההסכם ונוקט בהליכים שונים המעכבים את תחילתו של הפרויקט ומסכנים את קיומו בשל החשש שהיזם ידיר רגליו ממנו. זאת, למרות שיש לו זכויות רק ב- 1/7 (שביעית) !! דירה והוא אינו מתגורר באף אחת מן הדירות. הנזק הנגרם לבעלי הדירות הוא אדיר.

    

   ביום 15.11.2020 התקיים דיון בתיק זה, במסגרתו העידה הגב' תמר אברהם

    

   הנתבע 7 משה גיבלי, לא התייצב לדיון על אף ידיעתו את מועד הדיון שהודע לו על ידי אחד הנתבעים בתביעה זו – מר דורון פבר.

    

   ב"כ התובעים – עו"ד רפי שפטר – עתר למתן פסק דין.

    

   לא נעתרתי לבקשה זו והחלטתי לאפשר לנתבע 7 משה גיבלי להגיב לבקשה זו:

    

   "עו"ד רפי שפטר:

    

   בקשר לנתבע 7, אנו מבקשים פס"ד כנגדו, הן מהטעם הדיוני והן מהטעם המהותי. מהטעם הדיוני: לא טרח להגיע לא לדיון הקודם בספטמבר, ולא טרח להגיש תיק מוצגים מטעמו, ו/או רשימת עדים. ולא טרח גם להגיע לדיון היום, כפי שהבנתי מדורון פבר, הוא ידע היום על הדיון.

    

   דורון פבר:

    

   כלומר, הודעתי לו שיש דיון היום הוא לא ידע עליו, והוא לא חושב שהוא צריך לבוא היום.

    

   עו"ד שפטר:

    

   מהבחינה המהותית, עיקר הטענות שלו להבנתי, הן טענות בתחום התכנוני, ובעניין זה הוא מנהל מערכה ענפה גם בוועדות השונות גם בבית משפט לעניינים מנהליים, וגם בבית משפט העליון וצרפנו לתיק המוצגים את כל ההחלטות שדחו את עמדתו. נכון להיום יש תיק תלוי ועומד של ערעור, בעניין הליכים מנהליים.

   אנו מבקשים ליתן פס"ד שמסמיך אותי לחתום בשמו.

    

    

    

    

    

    

   החלטה

    

   בכל הקשור לנתבעים 1,2,5,6 ו-8 ינתן פס"ד כפי ההסדר אליו הגיעו.

    

   באשר לנתבע 7- מר משה ג'יבלי, אני מאפשר לו להגיב לבקשה שהוגשה על ידי עו"ד שפטר ב"כ התובעים, וזאת עד ליום 30.11.2020.

    

   לתובעים תהא זכות תגובה עד ליום 10.12.2020.

    

   תבוצע מסירה אישית של החלטה זו למר משה ג'יבלי יחד עם פסק הדין שניתן היום ביחס לנתבעים האחרים.

   <#8#>

   ניתנה והודעה היום כ"ח חשוון תשפ"א, 15/11/2020 במעמד הנוכחים. "

    

   ביום 30.11.2020 הגיש הנתבע 7 משה גיבלי תגובה לבקשה.

    

   בדברי התגובה הוא אישר שידע על מועד הדיון, אך כדבריו:

    

   "1. הנתבע 7 (להלן: הנתבע) יטען כי מעולם לא קיבל הזמנה לבוא לדיונים או וגם להגיש מוצגים לא בעל-פה ולא בכתב פרט למקרה, כשהתקשר אליו דורון פבר שהוא נתבע בעניין אחר, בצאת השבת ב- 14.11.20 כשהנתבע היה מבוסם ואמר כי מחר יתקיים דיון בבית המשפט בעניינו.

    

   לכן, טענת העו"ד שפטר רפי (להלן: העו"ד) כי הנתבע לא הגיע לדיון שנאמר עליו כי היה בספטמבר יש בה מן ה ר צ ו ן ל ה ט ע ו ת את בית המשפט. "

    

   עו"ד ציין הנתבע 7 משה גיבלי:

    

   "יש עוד לציין כי במוצאי השבת ב-21.11.20 כאשר קרא הנתבע את המכתב, נחרד חרדה גדולה עד מאוד, כשגילה את מבוקשו של העו"ד (המבקש לחתום בשמו של הנתבע). הנתבע מיד התקשר לעו"ד סטיב ברמן שיעץ לו לפנות לעו"ד כדי שהתגובה תהיה ראויה (כפופה לכתבי התביעה וההגנה).

   למחרת פנה ל ע ו " ד ר ו נ ן ב ר מ ן , אשר ביקש לראות את שהגיש הנתבע, את פס"ד על העת"מ ואת העע"מ כדי לשקול את דבר הייצוג. "

    

   בהמשך תיקן את שם עוה"ד – לעו"ד יונתן ברמן.

    

   משידע הנתבע 7 משה גיבלי 7 על ואת מועד הדיון, היה עליו להתייצב לדיון ו/או לפחות לשלוח הודעה לבית משפט באמצעות הדואר האלקטרוני כפי שהוא נהג ונוהג כל העת לעשות. אסור היה לו להתעלם מהדיון המתקיים.

   ביום 1.12.2020 ניתנה החלטת בית המשפט בה התבקשו התובעים להגיב להתייחס להודעת הנתבע 7 משה גיבלי והתיק נקבע לדיון במעמד הצדדים ליום 27.12.2020.

    

   תגובת התובעים הוגשה ביום 10.12.2020.

    

   ביום 22.12.2020 הגיש הנתבע 7 משה גיבלי בקשה לדחיית מועד הדיון על מנת לאפשר לו לפנות לעו"ד.

    

   התובעים התנגדו לכך.

    

   בתחילה לא נעתרתי לבקשה זו. סברתי שמאז הגשת התביעה ביום 30.10.2019 ובוודאי מאז הגשת כתב ההגנה של הנתבע 7 משה גיבלי ביום 2.4.2020, היה די והותר זמן לפנות לעורך דין.

    

   עם זאת, ביום 23.12.2020, ניתנה הארכה והדחיה המבוקשת:

    

   "החלטה

   הגם שאתמול נדחתה בקשת הנתבע לדחיית מועד הדיון הקבוע ליום 27.12.2020 בשל אילוציי בית המשפט אני מחליט לדחות את הדיון בתיק זה ליום 3.1.2021 בשעה 09:00.

   הדחייה תאפשר גם לנתבע להתכונן לדיון, הגם שהיה צריך לעשות כן זה מכבר.

   ככל שהוא ימנה עו"ד לייצגו (ויישלח יפויי כוח לבית המשפט) עורך הדין יוכל לקבל קישור לתיק ולעיין בו. "

    

   ביום 3.1.2021 התקיים הדיון שנקבע.

    

   בפתח הדיון טען הנתבע 7 שהוא לא הספיק לקבל ייעוץ של עו"ד.

    

   סברתי, שאין מקום לאפשר דחייה נוספת שתוצאתה עיכוב נוסף ביציאתו לדרך של פרויקט גדול על ידי מי שלו רק זכויות ב-1/7 (שביעית)!! דירה מתוך 106 דירות!!! ולא מתגורר כלל במקום, אשר התנגדויותיו לפרויקט נדחו שוב ושוב על ידי הערכאות השונות. 

    

   לציין לעניין זה, שהנתבע 7 משה גיבלי ייצג את עצמו בכל ההליכים בערכאות השונות –  בפני הוועדה לתכנון ובניה, בפני ועדת הערר, פעמיים בתביעות אותן הגיש לבית המשפט המחוזי וגם בערעור ועתירה הגיש לבית המשפט העליון, כך גם בתיק הנדון עתה. הוא העדיף לעשות כן למרות ההמלצות החוזרות ונשנות שיסתייע ביעוץ משפטי של עורך דין.

    

   ברי, שאם באמת היה מעוניין בעזרת עורך דין, לא היה לו כל קושי בכך.

    

   הא ראיה, ביום 29.1.2020 עת הגיש משה גיבלי, עתירה מנהלית על החלטות הועדה המקומית לתכנון ובניה וועדת הערר למחוז מרכז ונגד היזם נחמיה דוידי. הוא אישר ואימת עתירה זו בפני עו"ד (לעתירה זו אתייחס עוד בהמשך). כך עשה גם עת אימת בתצהיר את כתב התשובה בתביעה דנן שהוגש לבית המשפט ביום 28.1.2021.

    

   בהחלטת ביהמ"ש שניתנה בדיון שהתקיים ביום 3.1.2021, נאמר:

    

   "החלטה

    

   כבר בהחלטתי מיום 1.1.2021 נאמר שכתב התביעה הוגש ביום 30.10.2019 וכתב ההגנה הוגש ביום 2.4.2020. מאז ועד היום היה די זמן לעשות כל אשר מבקש עתה הנתבע 7 לעשות. קרי, להיעזר בשירותיו של עו"ד ולהתייעץ עמו ועם כל מי שהיה חפץ בכך.

    

   יש לציין, שבהחלטה קודמת שניתנה ביום 23.12.2020 נאמר כבר אז לנתבע כי הוא יכול להיעזר בשירותיו של עורך דין.

    

   עסקינן במי אשר כפי הנטען יש לו רק שביעית דירה מתוך 106 דירות, כאשר כל שאר בעלי הדירות נתנו הסכמתם לפרוייקט.

    

   בנסיבות אלו, סבור אני שאין לעכב את הדיון לתקופת זמן נוספת.

    

   יש לשמוע את טיעוניו של הנתבע 7.

    

   ברי כי נוכח טיעוניו בכתב ההגנה, ובהתחשב שמכלל 106 בעלי הדירות הנתבע שיש לו רק שביעית דירה, ונוכח התנגדותו, כפי המופיעה בכתב ההגנה, עליו להשמיע טענותיו ראשון.

    

   אני שב וממליץ לנתבע לקבל ייעוץ של עו"ד. "

    

   הנתבע 7 משה גיבלי ביקש לאפשר לו להגיש את טיעוניו בכתב תוך 10 ימים.

    

   הבקשה נענתה. הוא קיבל אפשרות להגיש את טיעוניו בכתב עד ליום 14.1.2021.

    

   בקשת ארכה נוספת של הנתבע 7 משה גיבלי לדחות את הגשת טיעוניו "כמספר ימי הסגר" נדחתה  על ידי בית המשפט.

    

    

   בהחלטה מיום 12.1.2021, בה נאמר בין השאר:

    

   "אני דוחה את הבקשה.

   יש חשיבות במתן החלטה ובהקדם, 

   תקופת הסגר אינה מונעת ואינה מצדיקה במקרה הנדון את מתן הארכה המבוקשת.

   יש לזכור שעל פי הנטען למבקש/הנתבע יש רק שביעית דירה מתוך 106 דירות בפרויקט והוא היחיד שמתנגד להוצאת הפרויקט אל הפועל כאשר כל שאר 106 בעלי הדירות נתנו את הסכמתם לפרויקט. התנגדות זו מעכבת את התקדמות הפרויקט ויש חשיבות במתן החלטה בהתנגדות זו. "

    

   בהמשך, נענתה בקשה נוספת של הנתבע 7 משה גיבלי ואושרה ארכה נוספת של יום אחד. 

    

   טענות הנתבע 7 משה גיבלי הוגשו ביום 15.1.2020.

    

   תשובת התובעים הוגשה ביום 21.1.2020.

    

   תשובת משה גיבלי הוגשה ביום 28.1.2020 מאומתת על ידי עורך דין.

    

   הגיעה העת לדון ולבחון את עתירות התובעים והתנהגות הנתבע 7 משה גיבלי. 

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

ד י ו ן

האם יכול הנתבע 7 משה גיבלי אשר יש לו זכויות ב-1/7 (שביעית) דירה והוא אינו מתגורר כלל במקום, לעצור פרויקט גדול של פינוי בינוי כאשר התוכניות אושרו כדין ונבחנו על ידי ועדת התכנון והבניה, ועדת ערר, ופעמיים !! על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בערר מנהלי שהוגש על ידי נתבע זה, וכאשר 106 בעלי הדירות האחרות מעוניינים בפרויקט וחתמו על הסכם פינוי בינוי, לרבות 6/7 בעלי הזכויות בדירה בה יש לו זכות ל-1/7 דירה,??

סוגיה זו נדונה בהרחבה בפסקי הדין שניתן על ידי כב' השופט יורם דנציגר בע"א 3511/13, רגינה שורצברגר נגד שלום מרין ואח':

"13.עסקאות פינוי ובינוי הינן עסקאות מורכבות הכרוכות בהסדרת סוגיות רבות, הן במסגרת ההתקשרות החוזית בין הדיירים לבין יזמי פרויקטים אלו והן בינם לבין הרשויות. יתר על כן, עסקאות אלה עוסקות בנכס הכלכלי המרכזי שבבעלות בעלי הדירות. על כן, על אף הפוטנציאל הכלכלי הרב הגלום בפרויקטי פינוי ובינוי, נתקלים אלו לא אחת בקשיים שונים, וביניהם בקשיים הקשורים לשיתוף הפעולה מצידם של בעלי הדירות. לעיתים קם קושי ממשי בהשלמת עסקאות פינוי ובינוי, אף בהתקיים רוב 

ברור מקרב בעלי הדירות לביצוען, נוכח סירוב עיקש מצידם של בעלי דירות בודדים להירתם לפרויקט ולהתפנות מדירותיהם. המחוקק ביקש להתמודד עם תופעת "הדייר הסרבן" באמצעות חקיקת חוק פינוי ובינוי.

המסגרת הנורמטיבית – חוק פינוי ובינוי

14.חוק פינוי ובינוי נחקק בשנת 2006 במטרה להקל על פינויים של בניינים בשטחים שהוכרזו כמתחמי פינוי ובינוי. תכליתו היא לעודד התחדשות עירונית בערים, ולסייע במתן מענה לצורך החברתי-כלכלי של ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע בישראל למען התמודדות עם בעיית הצטמצמות השטחים הפתוחים, וכן לסייע בטיפול ושיקום של מתחמים עירוניים מתדרדרים. וזאת על ידי קידום בניה חדשה ורוויה יותר, לה נלווה חידוש של תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים [ראו: דברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005, ה"ח הכנסת 88, 198 (להלן: הצעת החוק); נמדר, בעמ' 25-27).

ההסדר שבחוק – חיוב בפיצויים נזיקיים בגין סירוב "בלתי סביר"

15.ההסדר הקבוע בחוק פינוי ובינוי נועד לאפשר הוצאתן אל הפועל של עסקאות פינוי ובינוי כהן חפצים רוב בעלי הדירות בבית משותף, והנתקלות בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות, על ידי חשיפת הדיירים המסרבים להצטרף לפרויקט בנסיבות אלה לסנקציה בדמות חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה.

סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי קובע, כדלקמן:

"2. (א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקובץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקובץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה" (ההדגשות הוספו – י.ד.).

...

19. בחקיקת חוק פינוי ובינוי הביע המחוקק עמדתו כי זכותו של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת, וכי לאינטרס של רוב בעלי הדירות בבית משותף ולאינטרס הציבורי בעידוד פרויקטי פינוי ובינוי עוצמה מספקת המצדיקה פגיעה מידתית שתכליתה ראויה בקניינו של הדייר הסרבן. כך עולה מדברי ההסבר להצעת החוק:

"הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים)... נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב, ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש, פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה...

מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קנינו של הפרט בהקשר לבית משותף" (שם, בעמ' 199-198).

20.דברים דומים ציין יוזם החוק, ח"כ ניסן סלומינסקי, בדיון שהתקיים בכנסת ביום 19.7.2005, בו אושרה הצעת החוק בקריאה ראשונה:

"מה שקורה בפועל הוא, שכמעט כל האתרים של משרד השיכון תקועים ולא יכולים להתפתח, מפני שכמעט בכל אתר יש מה שנקרא 'דייר סרבן'... זה לא מי שמתנגד מסיבות אמיתיות וענייניות. עליו החוק לא מדבר. מדובר על מישהו שמסיבות לא סבירות, בדרך כלל מתוך רצון לסחוט יותר תשלום, מסרב...

באה הצעת החוק הזאת ואומרת, שבמצבים כאלה, ואך ורק במצב שהדייר מתנגד מסיבות לא סבירות, רשאי בית המשפט לקנוס את הדייר. לא הלכנו על פינוי, אלא לקנוס את הדייר המסרב ולחייב אותו בתשלום הנזקים שהוא גרם לכל הדיירים האחרים...

אף שלכאורה נראה שיש כאן כניסה לרשות הפרט, כבר קבע בית המשפט, שכל מי שרוכש דירה בבית משותף... מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו וכל הדברים האחרים. כי ברגע שהוא הולך לגור בבית משותף, הוא מראש מגדיר את עצמו כמי שמקבל עליו את השותפות כחלק מהעניין" [ראו: פרוטוקול ישיבה מס' 272 של הכנסת ה-16, 182 – 183 (19.7.2005)]

...

24.מעת שנחקק חוק פינוי ובינוי, על ההסדר הקבוע בו הכולל איזונים ובלמים כמפורט לעיל, סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי ובינוי לה הסכים רוב מקרב בעלי הדירות בבניין, כהגדרתו בחוק, אינו בא עוד בגדרי "אגד הזכויות" של בעל מקרקעין, בדומה לשימושים אסורים אחרים. לבעליה של דירה בבית משותף המיועד לפינוי ובינוי כאמור לא עומדת עוד הזכות לנקוט בסירוב בלתי סביר מבלי לשאת באחריות על כך. בהגבלה זו יש אמנם משום פגיעה מסויימת בחירותו של בעל הדירה לעשות כרצונו בקניינו, אך פגיעה זו נעשית תוך איזון זכותו הן למול האינטרס הציבורי לשפר את תנאי הדיור במתחמי פינוי ובינוי והן למול זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות בקניינם שימוש שיטיב עימם (בכך שיקבלו דירה מודרנית, ובדרך כלל גדולה יותר, עם השלמת פרויקט הפינוי ובינוי).

יתר על כן, מנגנון ההכרעה הקולקטיבי הקבוע בחוק, לפיו רק בהתקיים רוב מיוחס מקרב בעלי הדירות יחולו הסדריו, כמו גם הצעדים בהם נוקט החוק כדי להבטיח שרק במידה ובעל דירה מסרב לתמורה הוגנת לדירתו, יוכר הלה כדייר סרבן שסירובו בלתי סביר, מקהים אף הם את הפגיעה הקניינית, הנם שלא מאיינים אותה.

25.ודוק, במסגרת פרויקטי פינוי ובינוי בעלותם של בעלי הדירות בקניינם מועברת עבור תמורה הוגנת, או נשמרת, כאשר בדרך כלל תחת דירתם הקטנה והמיושנת זוכים בעלי הדירות לקבל דירה גדולה ומודרנית יותר. לפיכך בסופו של יום עתיד ערכו של נכס המקרקעין שבבעלותם לעלות על ערכה של הדירה הישנה אותה פינו. נוסף לאמור, על פי חוק פינוי ובינוי, סירובו של בעל דירה בבית משותף ייראה כבלתי סביר רק במידה ורוב מיוחס מקרב בעלי הדירות הסכים לעסקה שעל הפרק, וכן נמצא כי מדובר בעסקה כדאית כלכלית הכוללת בטוחות הולמות; וכמו כן, כי במסגרת ההצעה שהוצעה לדייר הסרבן הוצעו לו מגורים חלופיים ראויים, הכוללים, במידת הצורך, התאמות לתנאים מיוחדים הדרושים לו, והכל תוך התחשבות בנסיבותיו האישיות הייחודיות, ככל שאלה מתקיימות. כמו כן, יש ליתן את הדעת לכך שזכותם של כל בעלי הדירות לסרב להצטרף לפרויקט מוגבלת במידה שווה, וכי לפרויקטים אלו תכלית ציבורית ופרטית כאחד. אחר כל זאת, יש לשוב ולהדגיש כי החוק אינו מאפשר לכפות על הדייר הסרבן להצטרף לפרויקט, אלא רק מציב "תג מחיר" לעמידתו הדווקנית על סירובו הבלתי סביר.

26.הגבלת אפשרות הסירוב של בעל דירה בבית משותף להצטרף לפרויקט פינוי ובינוי לכדי "סירוב סביר", כמשמעותו בחוק פינוי ובינוי, עולה אף בקנה אחד עם לשון סעיף 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), הקובע כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". נפסק זה מכבר כי סעיף זה מבטא את העיקרון של "איסור השימוש לרעה בזכות" [ראו למשל: רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נכ(4) 625, 632 (1998)] וכי זכות הקניין, השימוש בה והיקף ההגנה עליה כפופים לעקרונות של צדק, הגינות ותום לב, הנפרשים על פני החקיקה האזרחית כולה [ראו למשל: רע"א 8186/07 כרמל נ' ינקוביצקי (פורסם בנבו) (1.1.2008), פסקה 6.

...

33.באשר לאופן בחינת כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי; זו תיבחן, מטבע הדברים, מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. כך עולה הן מלשונו של סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי ובינוי, המתייחס לכדאיותה של "עסקת פינוי ובינוי" והן מתוכנו, בשים לב שקביעת שמאי פינוי ובינוי מקימה חזקה לעניין זה, כאמור. בהקשר זה, יש להוסיף כי בעת בחינת כדאיות העסקה, על בית המשפט לזכור כי בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו. זאת לנוכח העובדה כי האחרונים מבצעים את כל הפעולות הנדרשות להוצאת הפרויקט אל הפועל וכן נושאים בעלויותיו ובסיכון לכישלונו. חיזוק לגישה זו ניתן למצוא גם בתקן הרלבנטי של מועצת שמאי המקרקעין, המגדיר אמות מידה לבדיקה שמאית של תכניות פינוי ובינוי וקובע עקרון מנחה ביחס לבדיקת התמורה לבעלי הדירות, לפיו:

"הבדיקה הכלכלית [של עסקאות פינוי ובינוי – י.ד.] תבחן את השאלה האם בעלי הדירות מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת כדאית כלכלית בהתחשב, בין השאר, ברווח היזמי ובנתוני הפרויקט" (סעיף 5.11 לתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין – הוועדה לתקינה שמאית "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי – בינוי" (דצמבר 2012) ).

...

סיכומם של דברים: חוק פינוי ובינוי שינה את המצב הנורמטיבי ששרר עובר לחקיקתו וקבע כי לדייר הסרבן בבית המשותף לא קנויה עוד הזכות להקריב את האינטרס הציבורי ואת אינטרס יתר הדיירים לטובת האינטרסים האישיים שלו, ככל שאלו אינם סבירים. בעקבות חקיקת החוק, התנהגותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל את הפרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות בבית המשותף. "

מן הכלל, אל הפרט.

תוכנית הפינוי בינוי של הפרויקט אושרה על ידי הוועדות לתכנון ובניה.

תוכנית זו תואמת את המדיניות העירונית להתחדשות רובע 9 של מזרח העיר תל אביב,  כפי שבאה לידי ביטוי בתוכנית המתאר לעיל (תא/5000).

תוכנית זו, משדרגת בצורה משמעותית את שכונת יד אליהו בהקמתם של בניינים חדשים ויפים למראה רוויים בדירות חדשות עם מפרטים התואמים דרישות ותנאים מודרניים במקום 7 בניינים טוריים (במבנה רכבת) אשר נבנו בשנות ה-50, ללא מרפסות, ללא ממ"ד, ללא מעלית, ללא חניה, ללא מחסנים וללא כל מה שמאפיין בניה חדשה. כל אלו מצויים בבניינים החדשים שייבנו. את כל אלו יקבלו בעלי 106 הדירות המתפנות בדירה הגדולה משמעותית בשטחה ובערכה הכלכלי מהדירות המתפנות.

בחוות הדעת של המומחה יצחק (איצ'ו) נעים נאמר:

" * הבניינים נבנו בשנות ה-50 של המאה הקודמת, ומצבם הפיסי והתחזוקתי ירוד ותואם את גילם.

* נערכו ביקורים בחלק מהדירות במתחם." (נספח 17)

די להביט בתמונות שצורפו לחוות דעת המומחה כדי ללמוד על מצבם הפיסי הירוד של הבניינים.

די להביט בבניינים החדשים העומדים לקום ולתוספות אותן תקבל כל אחת מהדירות המתפנות, כדי להבין, עד כמה יפה הפרויקט שעתיד להיבנות אשר לא בכדי זכה לתשבחות.

עיון בהסכם פינוי הבינוי מלמד, עד כמה ישפרו הדיירים את איכות חייהם ועד כמה יעלה הערך הכספי של כל אחת מהדירות

התנגדויותיו של משה גיבלי – אשר לא נתמכו בחוות מקצועית כלשהיא - היו התנגדויות סרק אשר נידחו על ידי כל הערכאות.

בחוות דעתו כותב המומחה יצחק (איצ'ו) נעים:

"*התמורה

התמורה שייתן היזם לדיירים תמורת ביצוע כל התחייבויותיהם על פי הסכם זה, ובכפוף להתקיימות כל התנאים המתלים, תהיה כמפורט להלן: 

• קטגוריה א' – דייר ששטח דירתו הקיימת הינו עד 60 מ"ר (כולל 60 מ"ר) יקבל דירת תמורה בגודל של 90 מ"ר.

• קטגוריה ב' – דייר ששטח דירתו הקיימת הינו מעל 60 מ"ר ועד ל-70 מ"ר (כולל 70 מ"ר) יקבל דירת תמורה של שלושה חדרים וממ"ד בגודל של 95 מ"ר.

• קטגוריה ג' – דייר ששטח דירתו הקיימת הינו מעל 70 מ"ר ועד ל-80 מ"ר (כולל 80 מ"ר) יקבל דירות תמורה בגודל של 100 מ"ר.

• קטגוריה ד' – דייר ששטח דירתו הקיימת הינו מעל 80 מ"ר יקבל דירות תמורה של ארבעה חדרים וממ"ד בגודל של 105 מ"ר.

  ...

• לכל דירות התמורה תתווסף מרפסת שמש בשטח שלא יפחת מ-10 מ"ר וכן יוצמדו לכל דירת תמורה חניה אחת ומחסן בשטח שלא יפחת מ-5 מ"ר שיירשמו בטאבו.

• מוסכם כי כל דירה מדירות התמורה תפנה לשני כיווני אוויר לפחות.

• החנויות והמחסנים שיוקצו לדיירים ימוקמו במרתף החניה, כאשר מוסכם כי חניות ומחסני ההקצאה לדיירים יוקצו לכל אחד מהם, במידת האפשר, באותו מפלס.

• סטנדרט דירות התמורה לא יפחת בשום צורה שהיא מסטנדרט דירות היזם בבניינים שבהם תהיינה דירות התמורה ושהינן דומות לקטגוריה הרלוונטית של דירות התמורה.

  ...

   חלף דירת התמורה, יוכלו הדיירים לקבל מן היזם את השווי הכספי של דירת התמורה לה הם זכאים לפי הסכם זה לצורך רכישת זכות למגורים בבית אבות ובלבד שהודיעו על כך ליזם עד יום 31.12.2013.

  לחילופין, היזם מתחייב כי כל דייר המתגורר בדירתו הקיימת ואשר הינו אדם מבוגר בגיל מופלג וכן בעל מוגבלויות יהא זכאי לקבל בדירת התמורה המגיעה לו על פי הסכם זה את ההתאמות הדרושות להתאמת דירת התמורה לצרכיו המיוחדים.

   

• דמי שכירות או התמורה החודשית

  החל ממועד הפינוי בפועל של כל אחת מהדירות הקיימות שפינויין נדרש, ועד למועד המסירה בפועל של דירות התמורה ליחידי הדיירים. מתחייב היזם לשלם לבעליה/חוכריה של כל אחת מהדירות כאמור דמי שכירות בהתאם לקביעת השמאי.

   

• דמי הובלה

  היזם ישלם ליחידי הדיירים את עלויות ההובלה של חפצי הדיירים הגרים בפועל בדירה הקיימת, מהדירה הקיימת למקום המגורים החלופי של אותם דיירים ובלבד שמקום המגורים החלופי באזור גוש דן, וכן את עלויות ההובלה של חפצי הדיירים לדירות.

  ...

• תוספות ושינויים בדירות התמורה

• יחידי הדיירים יהיו זכאים לבקש מהיזם, לבצע ללא תמורה שינויים פנימיים בתכנית דירות התמורה, ובלבד ששינויים אלו התבקשו על ידם עד לתחילת בניית מפלס הקרקע על הבניין החדש הרלוונטי.  

• היזם יעמיד לרשות הדיירים בעל מקצוע, לשם הסדרה ותיאום של השינויים המבוקשים על ידם.

   

• רישום בית משותף

  היזם ירשום את הבניינים החדשים כבית משותף. במסגרתו יירשמו דירות התמורה על הצמדותיהן כתת-חלקות נפרדות על שם הדיירים הרלוונטיים, והכל בהתאם למועדים המפורטים בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

   

• ערבות בגין דירות התמורה

• היזם יעמיד לטובת הדיירים ערבות בנקאית בגין כל אחת מדירות התמורה. ערבות דירת התמורה תהיה בנוסח הקבוע בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה – 1974.

• סכום כל ערבות דירת התמורה יהיה בשווי המלא של כל דירת תמורה על הצמדותיה (לרבות רכיב הקרקע) בשוק החופשי במועד מתן הערבות. "

   

   

  לבעלי הדירות אף ניתנה הזכות - בסעיף 4.8 להסכם - לבחור 3 קבלנים מתוך רשימה של 5 קבלנים אותם יביא בפניהם היזם כשהוא שומר לעצמו את הזכות לבחור את הקבלן מתוך שלושת הקבלנים שהוצעו ע"י הדיירים.

   

  אלו רק חלק מהתנאים וההטבות אותן יקבלו בעלי הדירות. האחרים מפורטים בהסכם פינוי בינוי.

   

  את חוות דעתו מסכם המומחה יצחק (איצ'ו) נעים:  

  "

• כמפורט לעיל, הנזק שייגרם ל-99 תובעים, בגין סרובם של בעלי הזכויות המסרבים לחתום על הסכם הפינוי בינוי, נע בגבולות של כ- 111,000,000 ₪ (כ-1,120,000 ₪ לדירה בממוצע).

• התועלת הכלכלית הצפויה לכלל בעלי הדירות במתחם נעה בגבולות של כ-118,900,000 ₪, המהווה תוספת שווי כוללת בשיעור של כ- 61.5% משווי הדירות הקיימות (כ-1,121,000 ₪ לדירה בממוצע).

• התועלת הכלכלית הצפויה לבעלי הזכויות המסרבים ב-7 דירות במתחם, נעה בגבולות של כ- 7,860,000 ₪, המהווה תוספת שווי כוללת בשיעור של כ- 61.3% משווי דירותיהם הקיימות (כ- 1,122,000 ₪ לדירה בממוצע).

   

  מעיון בתמונות שהוצגו בפני בכתבי הטענות, יכול אני לומר, שזהו אחד הפרויקטים היפים של פינוי בינוי. לא בכדי הוא זכה לתשבחות תחת הכותרת "פרויקט השנה" בכתב העת "אדריכלות ישראלית – כתב עת לאדריכלות עיצוב וסביבה".

   

  זהו גם אחד הפרויקטים בו זוכים בעלי הדירות לתמורה גבוהה מאוד, כמפורט לעיל.

   

  מהראיות שהוצגו בפני למדתי, שזו התמורה הגבוהה והטובה ביותר שהוצעה לבעלי הדירות.

   

  בדיון שהתקיים בפני ביום 15.11.2020 היה נוכח היזם מר נחמיה דוידי.

   

  התרשמתי מרצונו ויכולתו לקדם פרויקט זה, לאור ניסיונו העשיר במסגרת תפקידו בשירותו הצבאי בדרגת תת אלוף ולאחר מכן כיזם בביצוע פרויקטים בגבעת שמואל ובקרית אונו.

   

  (ראה נספח 57 - מכתבו של שר הביטחון יצחק רבין).

   

  לפלא בעיני ונשגב מבינתי, כיצד במקום לברך ולקדם פרויקט זה מנסה הנתבע 7 משה גיבלי לעכב את ביצוע הפרויקט בכל דרך אפשרית ובכך לגרום נזק אדיר!! לבעלי הדירות ולכלל הציבור שאמור ליהנות מיופיו ויתרונותיו של פרויקט זה התואם את המדיניות העירונית להתחדשות שכונת יד אליהו אשר במזרח העיר ואת תוכניות הבינוי והפיתוח של העיר תל אביב. כל זאת, כאשר יש לו זכויות ב- 1/7 (שביעית) דירה !! (מתוך 106 דירות), כאשר הוא אינו מתגורר כלל באחת מדירות הפרויקט, וכאשר כל 106 בעלי הדירות האחרות לרבות 6/7 בעלי הדירה בו יש לו 1/7, נתנו את הסכמתם לפרויקט ולהסכם פינוי בינוי. לצער, שוב ושוב חוזר הנתבע 7 משה גיבלי על ניסיונותיו – בדרכים שונות – לטרפד ולעכב את ביצוע הפרויקט, הגם שהתנגדויותיו לביצוע הפרויקט ולתוכניות התכנון והבניה המאפשרות את ביצועו, נדחו שוב ושוב, על ידי ועדות התכנון והבניה, ועדת הערר, בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון.

   

  ביום 27.10.2016 השיבה הגב' דלית זילבר יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב לפנייתו של הנתבע 7 – משה גיבלי:

   

  "הנדון:מענה לבקשת רשות ערר – תכנית 0133983- 507: תא/4130 – התחדשות עירונית ברחוב לה גארדייה "בין השדרות"

   

  במענה לפנייתך (שהתקבלה אצלנו ביום 14.9.2016), אבקש להודיעך כי בחנתי את הבקשה לרשות ערר והחלטתי שלא לאשרה וזאת מהנימוקים הבאים:

  1. התכנית הינה תכנית פינוי בינוי החלה על שטח של כ-14.5 ד', ומציעה את הריסת המבנים הקיימים והקמת 7 מבנים חדשים, 6 מהם בני 8 קומות ואחד בן 15 קומות, שיכללו 330-395 יח"ד וחזית מסחרית לכיוון רחוב "לה גוארדיה", וכן שטח ציבורי מבונה בהיקף של 400 מ"ר. בין המבנים יפותחו שטחים פתוחים לטובת דיירי המבנים וכלל הציבור.

  2. הוועדה המחוזית החליטה על הפקדת התכנית בתנאים ב-15.6.2015, ובמרץ 2016 התכנית הופקדה בפועל. במהלך תקופת ההפקדה הוגשו לתכנית חמש התנגדויות, על ידי בעלי דירות בתחומה, על ידי שכנים וכן על ידי יזם התכנית.

  3. ביום 20.6.2016 וועדת משנה ב' להתנגדויות שמעה את ההתנגדויות. ביום 8.8.2016 נתקבלה החלטה מנומקת של הוועדה לתת תוקף לתוכנית, במסגרתה לקבל את חלקן של ההתנגדויות ולדחות את האחרות. טענותיך כפי שמועלות בבקשת רשות הערר, נדונו ונדחו על ידי הוועדה בהחלטתה מנומקת.

  4. המדובר בתכנית נקודתית להתחדשות עירונית, העוסקת במתחם קטן בעיר; התכנית תואמת לעקרונות המדיניות לרובע 9 ולתכנית המתאר הכוללנית לעיר, המדובר בתכנית "רגילה" לפינוי בינוי שאין בה דבר יוצא דופן, ואין בבקשה להקים עילה למתן רשות ערר.

  5. ...

  6. עיון בטענות המוצגות בפנייה מעלה כי אין הן מקימות עילה למתן רשות ערר...

  7. לאור האמור לעיל, לא מצאתי מקום ליתן רשות לערור למועצה הארצית על החלטת וועדת המשנה בהתאם לאמות המידה הנוהגות. "(נספח 31)

      

     הערעור על החלטה זו נדחה על-ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב- עת"מ 27034-12-16. 

      

     בפסק-הדין שניתן ביום 13.6.2017, כותב כב' השופט שאול שוחט:

      

     " פסק דין

      

     1.התכנית נושא העתירה הינה תא/4130 – תכנית נקודתית להתחדשות עירונית (פינוי בינוי) החלה על שטח של כ-14.5 דונם במתחם רחובות לה גווארדיה-הגיבור האלמוני ועמק איילון בתל אביב (להלן: "התכנית").

      

     2.המשיבה 2 החליטה על הפקדת התכנית, בתנאים, ביום 15.6.15. התכנית הופקדה בפועל בחודש מרץ 2010 והוגשו לה מספר התנגדויות, ביניהן התנגדות העותר – יורש ובעלים של 1/7 מדירה במתחם עליו חלה התכנית.

      

     3.ההתנגדויות נשמעו בפני ועדת המשנה של המשיבה 2, ביום 20.6.16. בהחלטה מנומקת, מיום 8.8.2016, החליטה ועדת המשנה לקבל חלק מההתנגדויות ולדחות את האחרות.

     התנגדות העותר נדחתה.

      

     4.ביום 14.9.16 פנה העותר ליו"ר המשיבה 2 (להלן: "המשיבה 1") בבקשה ליתן לו רשות לערור לוועדה הארצית על ההחלטה הדוחה את התנגדותו. בקשתו נדחתה – החלטה מיום 27.10.16.

     מכאן העתירה.

      

     5.לטענת העותר – ההחלטה אינה מנומקת ואינה נותנת מענה לא לטענותיו בנוגע לתכנית ולא לטענות בעלות ה"השלכה הציבורית הרחבה" שהעלה, כמו גם לטענותיו בדבר "פגיעה בשלטון החוק ובאינטרסים ציבוריים מקיפים", מה שמקנה לו את מעמדו בעתירה כעותר ציבורי, שבא להתריע על העדר מינהל תקין ועל חשדות לעבירות פליליות של הרשות המוניציפאלית.

      

     6.המשיבים תומכים בהחלטת המשיבה 1 ומבקשים לדחות את העתירה.

     הנורמה המשפטית הרלבנטית

      

     7.נפתח ונבהיר, כי העתירה שלפנינו מכוונת אך ורק כנגד סירובה של המשיבה 1 לאפשר לעותר להגיש ערר למועצה הארצית. כך מבהיר אף העותר בפתח הדברים בעתירה. כך גם עולה מהסעד המבוקש בעתירה – לבטל את החלטת המשיבה 1 ולהקנות לעותר, כלשונו, "זכות עמידה אצל המועצה" (סעיף 53 לעתירה).

      

     8.על עתירה מעין זו חולש סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").

     סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה קובע מי הם הזכאים לערור או לבקש רשות לערור בפני המועצה הארצית על החלטות הוועדה המחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה. וכך קובע הסעיף:

      

     "על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישור או דחייתה רשאים לערור בפני המועצה הארצית כל אחד מאלה:

     1. בזכות

        • שלושה חברי הועדה המחוזית כאחד;

        • ועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר;

     2. ברשות יושב ראש הועדה המחוזית –

        • מגיש התכנית;

        • מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה;

        • מי שהשמיע טענות לפי סעיף 106(ב).

          העותר שלפנינו הינו בגדר "מי שהתנגדותו נדחתה" – החלופה השניה, זו שבסעיף 110(2)(ב) לחוק התכנון והבניה.

           

          9.בהתאם להוראת חוק זו, למגיש התנגדות שנדחתה אין זכות מוקנית לערור בפני המועצה הארצית. עליו לבקש רשות מיו"ר הועדה המחוזית לתכנון ולבניה. בבסיס ההוראה – הרצון לסנן את היקף העררים המוגשים למועצה הארצית ולקצר בכך את הליכי התכנון (עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז מרכז; 25.9.08).

           

          ...

          נאמנה למטרה העומדת בבסיס הוראה זו קבעה הפסיקה, כי על מנת שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית "נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם שבשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה" (עע"מ 3663/02 שכונת עין כרם נ' הועדה המחוזית ירושלים, פ"ד נז(2) 882) שאחרת "פריצת הסכר ומתן רשות לערור בעניינים שאינם בעלי השלכה רחבה ולגבי טענות אשר מתעוררות חדשות לבקרים לגבי כל תכנית שכרוכה באיזון בין זכויות הפרט לאינטרס הציבורי – תביא למצב בלתי רצוי בעליל בו כל בעיה פרטנית של אינדיבידואל כזה או אחר, תידון בפני המועצה הארצית. מובן כי הדבר יגרור התארכות בלתי נסבלת בהליכי האישור ויחתור תחת תכליתו של סעיף 110(א)" (עת"מ (ת"א) 6716-12-10 עמותת תושבים למען נווה צדק נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב; 4.2.2013, שאושרה בבית המשפט העליון בעע"מ 5029/13 פונדק נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, 5.1.15). עוד נקבע, כי גם במקרים בהם מדובר בתכנית בעלת חשיבות ברמה הארצית, אין בכך כדי להקנות באופן אוטומטי רשות לערור, וכי גם במקרה זה על מבקש הרשות להראות כי בקשתו, כשלעצמה, מעלה סוגיות בעלות השלכות ציבוריות וחשיבות עקרונית כלל ארצית (ראה למשל עת"מ (ת"א) 1200/04 פז חברת נפט בע"מ נ' ש.לסקר ואח', 19.7.04). צא ולמד, אין בחשיבות התכנית עצמה כדי להוות טעם מספיק למתן רשות ערר, אלא על מבקש הרשות להראות כי גם ההשגות שהועלו על ידו בהתנגדות, ובגינן מבוקש הערר, מעוררות כשלעצמן שאלות בעלות השלכות עקרוניות ציבוריות רחבות (עת"מ (מרכז) 12091-06-15 אחמד סאלח נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית 21.3.2016). 

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           

          העתירה שלפנינו

           

           

          10.בקשת העותר נבחנה על ידי המשיבה 1 בהתאם לאמות המידה שנקבעו לעיל (ס' 5 להחלטה). מסקנתה, כי במקרה זה לא מתקיימים טעמים המצדיקים דיון נוסף לפני המועצה הארצית מתחייבת וסבירה בנסיבות העניין.

           

           

          11. לטענת העדר הנמקה – אין כל בסיס לטענה זו. ההחלטה מדברת בעד עצמה. המשיבה 1, סקרה בהחלטתה את התכנית, הליכי ההפקדה וההתנגדויות לה. בהליכים אלה לא נפל פגם של אי חוקיות ואף העותר אינו טוען לפגם שכזה. טענותיו בדבר העדר מינהל תקין וחשדות לעבירות פליליות ולנגיעה כזו או אחרת של חברי הועדה (ס' 32-31 לעתירה) נטענו בעלמא ללא כל תימוכין. לעניין האחרון ראוי להבחין בין חברי ועדה לאנשי המקצוע ואין לייחס לעמדות לגיטימיות של חברי הוועדה בעד או נגד התכנית עמדות בעד או נגד בעלי הדירות. המשיבה 1 הבהירה, כי מדובר בתכנית נקודתית להתחדשות עירונית העוסקת במתחם קטן בעיר התואמת את המדיניות התכנונית הכוללת לרובע העירוני הרלבנטי ולתכנית המיתאר הכוללת לעיר, וכי אין בתכנית דבר יוצא דופן. למעלה מן הנדרש, בחנה המשיבה 1, בשנית, את טענות ההתנגדות של העותר כפי שנטענו בוועדת המשנה – צמצום השטח הפתוח, יופייה/כיעורה של התכנית, הפיכת האזור ל'שכונת עוני' וירידת הערך והבהירה את נכונות החלטת ועדת המשנה בדחייתן.

          ...

           

          12.ענייננו, אפוא, בתכנית פינוי-בינוי אחת מיני רבות המבוצעות בעיר תל אביב, שתחומה מצומצם כאמור לשטח מסוים ומוגבל מאוד ואין באישורה כדי להשליך על תכניות אחרות.

          ...

          14.העתירה נדחית, אפוא.

           

          בתום הדיון המלצתי לעותר לחזור בו מן העתירה ללא צו להוצאות ואף אפשרתי לו לשקול הצעתי בנחת, עת נתתי בידו 24 שעות להשיב להצעה. העותר הודיע כי הוא עומד על מתן פסק דין בעתירה. בנסיבות אלה אין הצדקה שלא לחייבו בהוצאות. את אלה אפסוק על הצד הנמוך. העותר ישלם למשיבות 3, 2 ביחד, הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪. למשיב 4 ישלם העותר סך של 2,500 ₪. (נספח 32)

          הנתבע 7 משה גיבלי - המייצג את עצמו - לא חדל והגיש ערעור על פסק דין זה לבית המשפט העליון.

           

          ביהמ"ש העליון בהרכב כב' השופטים הנשיאה אסתר חיות, כב' השופטת דפנה ברק ארז וכב' השופט ג'ורג קרא, דחה את הערעור.

           

          כותבת, בין השאר, כב' הנשיאה אסתר חיות:

           

          "3. דין הערעור להידחות.

           

          כפי שציין בית המשפט קמא, השאלה העומדת לדיון במקרה דנן היא האם היה מקום ליתן למערער רשות לערור למועצה הארצית. המערער שב וטוען כי הנימוקים שהעלה כתמיכה לבקשתו למתן רשות לערור למועצה הארצית נוגעים לנושא עקרוני ובעל השלכה רחבה ועל כן היה על המשיבה 1 להיענות לה. לא מצאנו ממש בטענות אלו. עיון בטענות המערער מלמד כי כפי שקבע בית המשפט קמא, המקרה דנן אינו נושא אופי עקרוני ואינו מעורר טעמים כלשהם המצדיקים מתן רשות לערור למועצה הארצית. מסקנתו של בית המשפט קמא מנומקת ומבוססת היטב והיא מעוגנת בהלכה הפסוקה (עע"מ 3663/02 שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית ירושלים, פ"ד נז(2) 882 (2003); עע"מ 5839/06 אלפרד בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז, פסקה 19 (25.9.2008); עע"מ 5937/14 אניאט נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה, פסקה 22 (19.7.2015)). אנו סבורים על כן כי יש לאמץ את פסק הדין, מטעמיו, כסמכותנו לפי תקנה 460(כ) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 החלה בענייננו מתוקף תקנה 34 לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), תשס"א-2000.

           

          הערעור נדחה, אפוא. המערער יישא בהוצאות המשיבים 2, 3 ו-4 בסך 5,000 ₪ לכל אחד." (נספח 33)

           

           

           

           

           

           

           

           

          הנתבע 7 – משה גיבלי – לא אמר נואש והמשיך בהגשת התנגדויות.

           

          ביום 10.7.2019 התכנסה ועדת המשנה לתכנון ולבניה מרחב תכנון מקומי תל אביב בהרכב רחב, דנה בהתנגדויותיו של משה גיבלי ודחתה אותם (נספח 11ב).

           

          גם הפעם לא הרפה הנתבע 7 משה גיבלי והגיש ערעור על החלטה זו של ועדת המשנה לתכנון ובניה, לבית המשפט המחוזי בתל אביב עת"מ 70495-01-20. 

           

          בדחותה את הערעור, כותבת בין השאר כב' השופטת לימור ביבי :

           

          " פסק דין

          לפני עתירה מנהלית כנגד החלטת המשיבה 1 – ועדת ערר מחוזית במחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 3.12.19, במסגרתה נדחה ערר שהגיש העותר נגד החלטת המשיבה 2 – הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן: "הוועדה המקומית"), מיום 10.7.19, ליתן תוקף לתכנית מספר 507-0530329 תא/מק/1/4130 (להלן: "תכנית האיחוד והחלוקה") בתחום תכנית תא/ 4130 בין השדרות (להלן: "התכנית הראשית") ולדחות את ההתנגדויות שהוגשו, לרבות את התנגדות העותר, למעט בשני נושאים (להלן: "החלטת ועדת הערר" או "ההחלטה").

          ...

  8. ביום 10.7.19 החליטה הוועדה המקומית ליתן תוקף לתכנית האיחוד והחלוקה בתחום תכנית תא/4130 ולדחות את ההתנגדויות לרבות את התנגדות העותר (להלן: "החלטת הוועדה המקומית"). את האמור יש לסייג - התקבלו התנגדויות באשר לשני נושאים ואולם, אלו אינם רלוונטיים לעתירה לפני.

      

  9. ביום 26.8.19 הגיש העותר ערר מספר 1127/0819 על החלטת הוועדה המקומית (לעיל ולהלן: "הערר"), במסגרתו העלה העותר טענות הן כנגד התכנית הראשית והן כנגד תכנית האיחוד והחלוקה. אשר לזו האחרונה, טענותיו של העותר בערר הן שהוראותיה מהוות סטייה ניכרת ועל כן היא אינה בסמכות הוועדה המקומית, וכן כי היא סותרת את תכנית כוללנית תא/5000.  הערר אשר הוגש על ידי העותר, נדון במרוכז עם עוד עררים אשר הוגשו על החלטת הוועדה המקומית לאשר את תכנית האיחוד והחלוקה ולדחות  את ההתנגדויות אשר הוגשו בהקשר לה.

      

  10. ביום 18.11.19 הוגשה תשובת הוועדה המקומית לעררים. במסגרת זו ובכל הנוגע לערר העותר, השיבה הוועדה המקומית בתמצית, כי התכנית מוסיפה קומה אחת בלבד ועל כן תואמת את הוראות תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב- 2002 (להלן: "תקנות סטייה ניכרת")  וכן כי התכנית אינה סותרת את תכנית תא/5000 וממילא הוראות תכנית תא/5000 קובעות כי היא אינה פוגעת בתכניות שקדמו לה.

       

  11. ביום 2.12.19 התקיים דיון בעררים בפני ועדת הערר, במהלכו נשמעו בהרחבה כל טענות הצדדים, לרבות טענות העותר. (העתק פרוטוקול הדיון מיום 2.12.19 צורף לכתב התשובה מטעם ועדת הערר וסומן כנספח 3).

       

  12. לאחר הדיון, ניתנה החלטת ועדת הערר הדוחה את העררים, לרבות את ערר העותר. (עותק החלטת הערר צורף לכתב התשובה מטעם ועדת הערר וסומן כנספח 4).

      ...

       

      דיון והכרעה;

       

      26. אקדים אחרית לראשית – לאחר שבחנתי את טענות הצדדים באתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות ולהלן יפורטו טעמי.

           

      27. קודם שאפנה לדיון בטענותיהם של הצדדים וכנקודת מוצא לדיון כאמור, אתווה את מסגרת הדיון בעתירה מנהלית הנסבה על החלטת ועדת ערר ובפרט את היקף הביקורת השיפוטית על החלטה כאמור, כפי שנקבע במסגרת הדין והפסיקה.

           

          כך וראשית, אין חולק כי ועדת הערר היא מוסד תכנון כהגדרתו בחוק התכנון והבניה והיא אחד ממוסדות התכנון הנמנים בפרק לחוק זה. סמכויות ועדת הערר הוגדרו בסעיף 12ב(א) לחוק המלמד כי מדובר ברשות סטטוטורית-תכנונית המחזיקה בפונקציות מנהליות שיפוטיות ומעין שיפוטיות. ועדת הערר היא מוסד תכנון אשר מוסמך ואף מחויב לקבוע ממצאים תכנוניים והיא בעלת סמכות מקורית לדון ולהכריע בכל הסוגיות הנתונות להכרעת הוועדה המקומית. כיוון שכך, הרי שהביקורת השיפוטית אשר תופעל על החלטת ועדת הערר, על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים, תהיה ביקורת שיפוטית מצומצמת, בעילות התערבות המוכרות לגבי הפעלת שיקול הדעת המינהלי.

           

          יפות לעניין זה, קביעות בית המשפט העליון מפי כבוד השופט מ' חשין בבג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה, עמותה רשומה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, בפסקה 43:

          "כך נמצא לנו, ולא להפתעתנו, כי בעולם התכנון רבות הן הדעות ורבים הם חילוקי הדעות וההשקפות לא פחות מאשר בעולמנו שלנו, עולם המשפט. מלחמת חוות הדעת גברה והלכה, וחוות-דעת נערמו על שולחננו כפלא שוליית הקוסם. לא נכניס ראשנו בכל אלה, ולו מן הטעם שאין אנו רואים עצמנו כשירים וראויים להכריע בקונצפציות ובדוקטרינות של תכנון".

          (ראו גם - עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (30.10.2016) (להלן: "פסק דין דורפברגר"), בעמודים 21-20; עע"מ 6240/12 דנקנר נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה  (10.5.2015); עע"מ 317/10 שפר נ' יניב (23.8.2012); עע"מ 7171/11 העמותה למען איכות חיים וסביבה בנהריה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה (12.8.2013); מיכה גדרון ואהרון נמדר תמ"א 38 (2012), בעמ' 377 ).

           

          בהתאם לכללים אלו, בית המשפט אינו אמור להחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתה של הרשות השלטונית, ו"ההתערבות השיפוטית בהחלטות של מוסד תכנון תיעשה במשורה, ותישמר, ככלל, למקרים חריגים בהם ההחלטה ניתנה בחוסר סמכות; מתוך משוא פנים; תוך חריגה מהותית ממתחם הסבירות; תוך מתן משקל לשיקולים זרים; או כאשר ההחלטה התקבלה תוך איזון בלתי ראוי ובלתי סביר בין השיקולים הצריכים לעניין" (פסק הדין דורפברגר בעמוד 21 והאסמכתאות המובאות שם).

           

          בבסיסה של קביעה זו, בכל הנוגע להיקף הביקורת השיפוטית על החלטות ועדת הערר, עומדת ראשית ההנחה כי ועדת הערר היא גורם מקצועי וכפועל יוצא מכך, חזקה היא שככזו קיימת לה עדיפות מקצועית, על פני יכולתו של בית המשפט בניתוח נושאים תכנוניים או הנדסיים המונחים לפתחו. עדיפות זו חלה ביתר שאת בהינתן שעל דיון בעתירה מנהלית על החלטת ועדת הערר מוחלים כללי דיון הדומים לאלו אשר חלים בבג"צ ובהתאם להם ככלל- "בית משפט לעניינים מינהליים, אינו שומע עדים, אינו גובה ראיות, אינו ממנה מומחים מטעמו, ובוודאי שאינו מקיים ביקורים במקום. כל האמצעים הללו שמורים למקרים מיוחדים, קטנים במספרם וחריגים באופיים(ראו ברק ארז, בעמ' 481-480 והאסמכתאות המובאות שם)" (עע"מ 6626/18 תעשיית אבן וסיד בע"מ נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (17.12.2019)

           

          משהונחו ההתוויות באשר להיקף הביקורת השיפוטית אשר יש להחיל, אפנה לטענות גופן. "

          בהמשך, דנה כב' השופטת לימור ביבי בטענותיו של משה גיבלי ודוחה את כולם ומחייבת את משה גיבלי לשלם לכל אחד מהמשיבים (3 משיבים) את הסך של 5,000 ₪. (נספח 58)

           

          עתירת משה גיבלי לבית המשפט העליון לעיכוב ביצוע פסק הדין – עע"מ 5778/20 נדחתה - ביום 24.8.2020 על ידי כב' השופט מני מזוז.

           

          בהחלטתו הוא כותב בין השאר :

           

          "9. במקרה דנן לא עמד המערער בנטל להוכיח את קיומן של אמות המידה אלו. באשר לסיכויי הערעור – על פניו ומבלי לקבוע מסמרות בשלב זה, אציין רק כי סיכויי הערעור אינם נחזים להיות גבוהים; באשר למאזן הנוחות – אף הוא נוטה לטובת דחיית הבקשה, שעה שהמערער לא טרח להבהיר כיצד יפגעו זכויותיו הקנייניות בעת הזו מעצם אישור התכנית, באופן המחייב את הקפאת המצב הקיים, ומה ההשלכות על כלל הציבור מהקפאת התכנית כמבוקש. יוער, כי כלל לא ברור האם זכויותיו הקנייניות של המערער אכן יפגעו, בשים לב להסדר שנקבע בתכנית, כמפורט בפסקה 4 לעיל.

           

          10.אשר על כן הבקשה נדחית. המערער יישא בהוצאות לטובת אוצר המדינה בסך 2,000 ₪. "

           

          הרחבתי עד כה כדי להצביע על כך, שטענותיו והתנגדויותיו של משה גיבלי נדונו ונדחו כבר מספר פעמים על ידי כל הוועדות והערכאות שדנו בהם.

           

          הגיעה העת לשים קץ לניסיונותיו החוזרים ונשנים של הנתבע 7 - משה גיבלי - לחזור על אותן התנגדויות ולחזור ולהטריד שוב ושוב את הערכאות השונות. הכל כשהוא מייצג את עצמו וטענותיו אינן מבוססות.

           

          הגיעה העת לשים קץ לניסיונותיו החוזרים והנשנים של הנתבע 7 – משה גיבלי – לעכב ולטרפד את תחילת ביצוע הפרויקט שעל חשיבותו ויתרונותיו כבר עמדתי לעיל.

           

          הגיעה העת לשים קץ ולמנוע את המשך הנזק האדיר אותו גורם משה גיבלי לתובעים.

           

          נשגב מבינתי מדוע הוא עושה כן, כאשר כל חלקו בפרויקט זה הוא זכויות ב-1/7 (שביעית)!! דירה מתוך 106 ! דירות והוא עצמו אינו מתגורר באחת מדירות אלו.

           

           

          הגיעה העת לאפשר לפרויקט לצאת לדרכו ללא כל עיכוב נוסף.

          אשר על כן:

           

          • אני דוחה את טענותיו, השגותיו והתנגדויותיו של הנתבע 7 משה גיבלי לתוכניות התכנון והבנייה ו"הסכם פינוי בינוי במתחם יד אליהו" ונספחיו (נספח 2 לכתב התביעה).

             

          • אני מסמיך את עו"ד רפי שפטר לחתום בשם ובמקום הנתבע 7 משה גיבלי על "הסכם פינוי בינוי במתחם יד אליהו" על נספחיו (נספח 2  לכתב התביעה) ולחתום בשמו על כל מסמך הדרוש לשם קיומו של הסכם זה.

             

            העתק מהמסמכים שנחתמו יישלח למשה גיבלי ולבית המשפט.

             

          • אם עד כה גילו הערכאות השונות התחשבות יתרה בהוצאות שהוטלו על הנתבע משה גיבלי, סבור אני, כי הגיע העת לפסוק לתובעים הוצאות נאותות על ההשקעה הרבה! באיסוף המסמכים, הגשת התביעה, הגשת המסמכים/המוצגים הרבים לבית המשפט, לרבות חוות דעת מומחה, ניהול הדיון והצורך בהגשת כתבי טענות נוספים.

             

            אין גם לשכוח לעניין זה, שהתובעים שילמו אגרת בית משפט בשיעור של 500,000 ₪, עבור הסעד החילופי של הערכת הנזק בסכום לצורכי אגרה של 20 מיליון ₪.

             

            אני מחייב את הנתבע 7 – משה גיבלי – לשלם לתובעים את הוצאותיהם לרבות שכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית מהיום ועד התשלום בפועל.

             

            ניתן היום, כ"ה שבט תשפ"א, 07 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.

             

            המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.