התביעה עוסקת בשאלת הבעלות בזכויות ברכוש בבית משותף, שאינו רשום ככזה כאשר השאלה המהותית הינה האם הנתבעת רכשה שטחי שירות שלא ניתן היה להוציאם מהרכוש המשותף
רקע
1.חברות מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ וכן בנייני מרכז אלכסנדר בע"מ, אשר הינן חברות בשליטת האחים עזרא ואליהו קחטן, (להלן: "החברות"), היו בעלות המקרקעין עליהם נבנה קומפלקס מסחרי ומגורים ברח' נורדאו 5,9,11,13 אשדוד, (להלן: "המקרקעין" או "הבית המשותף"). מדובר במקרקעין המצויים סמוך לחוף הים באשדוד. התכנון היה לבנות 176 יח"ד לצורך נופש, בארבעה מגדלי מגורים, מעל קניון מסחרי. התובעים הינם נציגות הבתים המשותפים וכן חלק קטן מבעלי הזכויות בדירות. החברות המוכרות, אשר שיווקו את המקרקעין לרוכשים, עשו כן בסביבות השנים 1995-1996. החברות נקלעו לקשיים. ביוני 2006 מונה עו"ד אבי נימצוביץ ככונס נכסים על זכויות החברות במסגרת תיק הוצל"פ 0115369751 אשר נפתח לבקשת עיריית אשדוד בשל חובות ארנונה ומים. ביום 7.7.09 הורה בית המשפט המחוזי בתל אביב בתיק פר"ק 1625/08, (להלן: "תיק הכינוס"), על מתן צו לאכיפת משכנתאות רשומות לטובת בנק לאומי על המקרקעין והורה על מינוי עו"ד ערן רייף ככונס נכסים. כונסי הנכסים פעלו למימוש הזכויות שנותרו לחברות במקרקעין. בין היתר, מכרו במסגרת הכינוס, 15 דירות מגורים שנרכשו ע"י הנתבעת, (הגב' מריה קרבון, להלן: "גב' קרבון" או "קרבון"), המייצגת בנאמנות קבוצה של רוכשים. המחלוקת בתיק נוגעת לעסקה מיום 9.11.11, (להלן: "ההסכם"), עסקה שאושרה ביום 9.11.11 בתיק הכינוס בבקשה 42, (כב' השופטת דניה קרת-מאיר, פסיקתא נחתמה ביום 29.11.11 במסגרת בקשה 43) ובשאלה מה רכשה קרבון מתוך הרכוש המשותף.
2.הממכר, שמכרו הכונסים לקרבון, (להלן: "הממכר") הוגדר בהסכם אותו אישר כאמור ביהמ"ש של כינוס, באופן תואם ל- 4 הבניינים בבית המשותף וכך הוגדר הממכר בסע' 4 להסכם:
"שטחי האחסנה ויחידות השירות בקומת אחסנה במפלס גג הקניון (מפלס 22.00+) בבניין ברחוב נורדאו, למעט שטחים/יחידות המהווים רכוש משותף וכן כל שטח אחר אשר על פי כל דין משמש לצרכי ציבור ו/או חל איסור להצמידו ליחידה כלשהי על פי כל דין ו/או יש מניעה חוקית או אחרת מלהעבירו לטובת צד שלישי מסוים, ובכלל זה חדרי מכונות, מתקנים, המערכות הטכניות, חדר מדרגות וכו'".
3.בבקשה לאישור המכר לפי הסכם המכר, מיום 9.11.11, בקשה 42 בתיק הכינוס, הגדירו כונסי הנכסים באופן מפורש ברישא לבקשה, כי המבוקש הינו מכירת זכויות החברות בשטחי האחסנה ויחידות השירות בבית המשותף, במצבם הפיזי והמשפטי כפי שהוא ("as is"), כאשר גם בפסיקתא היתה חזרה על הדברים. אין מחלוקת כי מדובר בשטחי אחסנה ויחידות שירות באותו מפלס 22.00+ שהינו בגג הקניון המהווה קומת ביניים בבית המשותף, (להלן: "קומת הביניים").
4.בדיעבד, התברר כי הגדרת הממכר אינה ברורה. לשיטת קרבון, רכשה את מלוא הקומה, "על כרעה וקרבה", הגם שאינה חולקת שישנם חלקים בקומת הביניים שלא רכשה, כמו גם שמסכימה היא שיש לאפשר זיקת הנאה לתובעים לצורך הגישה למערכות החיוניות של הבניין המצויים בקומת הביניים בהם מערכות מים וחשמל. התובעים טוענים כי הסכם הרכישה מיום 9.11.11 מעלה פעם אחר פעם את חובת קרבון לבדוק היטב מה שהיא קנתה וכי כונסי הנכסים עצמם הסירו מעליהם כל אחריות בנוגע לממכר ובהתאם טענו התובעים, כי כל שרכשה קרבון היו יחידות אחסנה בודדות בלבד, וכי כל שאר השטחים שהוגדרו בתשריט הבית המשותף בשטחי שירות עם יעוד כמו מכבסה, חדר אשפה, חדר שרת וכיו"ב, הינם רכוש משותף שלא נמכר לקרבון. לפיכך הוגשה התביעה אשר הסעדים בה כמפורט בכתב התביעה המתוקן מיום 18.5.17 היו הצהרה על כי כל שרכשה קרבון היו 74 מ"ר מחסנים בכול אחד מהבניינים (סה"כ 316 מ"ר) כמו גם דרישה כי קרבון תשיב את המצב שהיה בקומת הביניים עובר ליום 9.11.11 לקדמותו.
הליכים משפטיים נוספים בין הצדדים או מי מהם
5.בין הצדדים או מי מהם היו הליכים קודמים לא מעטים. אמנה את חלקם. ההליך העיקרי הינו תיק הכינוס. בתיק הכינוס הוגשו בקשות רבות בנוגע לקומת הביניים. כאן המקום לציין כי אחד המתדיינים המהותיים ביותר הינו מר סבח שמואל, (להלן: "מר סבח" או "סבח"). בבקשה 85 בתיק הכינוס, שהגיש סבח, התבקש ביהמ"ש להורות על תיקון הגדרת הממכר שבהסכם ובכול הנוגע לממכר בקומת הביניים. ביהמ"ש (כב' השופט חגי ברנר), דחה ביום 23.6.15 את הבקשה וקבע כי ההגדרה אינה דורשת כל תיקון. יחד עם זאת, קבע ביהמ"ש כי ככול שיש צורך בפתרון קונקרטי הנוגע לקומת הביניים, הדרך הנכונה הינה הגשת תביעה ישירה נגד קרבון.
6.הליך נוסף שנוהל היה בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, (כב' השופט אריאל ואגו), ה"פ 13056-02-13, במסגרתו ביקשה קרבון להורות על הצהרה כי רכשה את כל קומת הביניים. המשיבים לתובענה היו סבח ומשפחתו. בין היתר ביקשה קרבון הצהרה על כי זכויותיה בנוגע למחסן מסוים בקומת הביניים, גוברות על זכויותיו של סבח. בסיום התובענה, קיבל בית המשפט ביום 29.7.14 את התביעה בחלקה, באופן שהורה על כי בתחרות הזכויות שבין קרבון לסבח, זכויותיה עדיפות. בהתאם, בתביעת פינוי שהוגשה בידי קרבון נגד סבח לבית משפט השלום באשדוד, הגיעו הצדדים להסכמה על פינוי מוסכם וזאת בפסק דין שנתן תוקף להסכמות הצדדים בתום דיון מיום 5.3.15 בת"א 24968-09-14, (כב' השופט עמית כהן).
7.סבח הגיש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע מיום 29.7.14 (כב' השופט אריאל ואגו, ה"פ 13056-02-13) וכן על החלטת בית משפט המחוזי בתל אביב בתיק הכינוס מיום 23.6.15 (כב' השופט חגי ברנר בפר"ק 1625/08) את ע"א 6955/14 וכן רע"א 4906/15 בהתאמה. בית המשפט העליון, בפסק דין מיום 21.10.15, (כב' השופטים אליקים רובינשטיין, צבי זילברטל, מני מזוז), דחה את הערעור ואת בקשת רשות הערעור.
8.סבח פעל בהליך נוסף, בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, בת"א 20134-09-13, בו ביקש הצהרה הנוגעת לרכוש המשותף שרכשה קרבון. התיק נדון בפני. התיק הסתיים בכך שהוריתי על מחיקת התביעה מחוסר מעש ביום 3.5.15. קרבון הפנתה לפרוטוקול דיון מיום 21.1.14 וזאת בנספח 5 לתצהיר העדות ראשית שהגישה. מדובר בדיון שהיו בו, בלשון המעטה, הפרעות חוזרות ונשנות של מר סבח שמואל, שהחמירו ככול שהתקדם הדיון, והפרוטוקול מדבר בעד עצמו. בכתב התביעה המתוקן שהוגש בתיק זה בסע' 50, ניתנה התייחסות פרטנית להתנהלותו של סבח בתיק האמור, בזו הלשון:
"50. אותו דייר יזם את תובענה 20134-09-13 אך טען לקונספירציה בין המותב לנתבעת משום קשיים קוגניטיביים ומחלת סכיזופרניה ממנה הוא סובל, ולכן מחק את התובענה ע"מ להגישה במחוזי ת"א ולא במחוזי ב"ש. המייצג שלו אותה עת היה עו"ד אריק לוי שביקש מכב' השופט ואגו לפסול את עצמו וניהל מספר הליכים בביהמ"ש העליון, נספחים כא'-כד'".
9.בהתייחס לאותם קשיים אישיים, קרבון טענה כי אין לקבל את עדותו של סבח בהליך זה, כמו גם שהפנתה לעדות סבח ביום 1.11.18 בעמ' 65 והדברים ידונו להלן. אציין כי מר סבח שמואל הפריע באופן חמור למהלך הדיונים גם בתיק זה. כך למשל, כבר בדיון מיום 8.11.16 פעל סבח באופן אקטיבי לשיבוש מהלך הדיון בתיק. כך ובנוסף, ראו הישנות התנהגות דומה בדיונים מיום 20.11.18 וכן 5.2.19. ההפרעות החמורות למהלך הדיונים, מעבר לקביעה שתנומק להלן אודות כך שעדותו של מר סבח לא היתה עדות אמת, תובא בחשבון בעת פסיקת ההוצאות בסע' 49, בסיום פסק הדין.
10.בתיק הכינוס מטופל הליך של רישום הבית כמשותף. לצורך כך, מונה עו"ד דוד אביטל כמנהל מיוחד סמוך לאחר אישור ההסכם מושא תיק זה במסגרת בקשה 44 מיום 15.12.11. מדובר בבקשה שהגישה קרבון באמצעות עו"ד אביטל שפירט ונימק מדוע הוא שצריך להתמנות. בית המשפט אישר המינוי ביום 6.2.12 במסגרת בקשה 46. לתובעים טענות קשות כנגד מינוי עו"ד אביטל כמנהל מיוחד והדברים נדונו בתיק הכינוס. נושא רישום הבית המשותף ובמיוחד בהתייחס לשטחי השירות בקומת הביניים ממתין עד להכרעה בתיק זה.
תמצית טענות התובעים
11.טוענים התובעים שיש להצהיר על כי קרבון רכשה מכונסי הנכסים בכול הנוגע לקומת הביניים, מחסנים בלבד בשטח מצומצם וכי עליה להשיב את המצב שהיה בקומת הביניים לקדמותו לפני הפעולות שביצעה בקומה ואשר פגעו ברכוש המשותף. התובעים עורכים ניתוח מדוקדק למה שרכשה קרבון מאת כונסי הנכסים. לשיטת התובעים, קרבון ידעה היטב מה היא רוכשת וידעה כי רכשה רק שטח מצומצם של מחסנים בקומת הביניים. כשיטת התובעים, הנטל עובר לקרבון שכן הגדרת הממכר בהסכם מול רוכשי הנכסים בכוונה הייתה "עמומה" דבר שאינו יכול לשרת את קרבון על חשבון התובעים. התובעים טוענים למצב עובדתי שהיה בקומת הביניים במשך שנים רבות, לפעילות "תוססת" שכללה חדר כושר משוכלל, חדר כביסה ומערך מיוחד של פינוי אשפה באמצעות עובדים, ששירתו את הפעולות הנדרשות עבור דיירי הבית המשותף. טוענים התובעים שהמומחה מטעמם השמאי סידאוי בחוות דעתו תומך בעמדתם.
תמצית טענות קרבון (הנתבעת)
12.טוענת קרבון כי טענות התובעים נדחו פעם אחר פעם בערכאות שונות. טוענת קרבון כי גדר המחלוקת היחידה לאור החלטת ביהמ"ש מיום 8.11.16 הינה בשאלה האם בבית המשותף, ישנו שטח שירות שיצא מגדר הרכוש המשותף שלא כדין. טוענת הנתבעת כי טענות התובעים חרגו מכל פרופורציה. כשיטת קרבון, רכשה היא את כל קומת הביניים מכונס הנכסים ומדובר ברכוש משותף אשר בהתאם להסכמי הרכישה ניתן היה להוציאו מכלל רכוש המשותף. קרבון מצביעה על הקשיים הרבים בעדות התובעים אשר מטעמם העידו שני דיירים אשר אחד מהם, סבח, הפסיד בהליך אחר באשר למחסן שבו החזיק וזאת בתביעה שהגישה נגדו קרבון. קרבון תמכה את טענותיה בחוות דעת שמאית מטעמה. בסיכום הדברים ביקשה קרבון את דחיית התביעה.
הראיות - המסמכים
13.עיקר המסמכים עליהם הסתמכו התובעים, היו מסמכים תכנוניים ודגש יינתן לתשריט הנוגע לקומת הביניים שהוגש וסומן ש/5, כמו גם למסמך מתוך היתר הבניה שהוגש וסומן ש/4. הוצגו מסמכים שערך המודד סלע מטעם עו"ד אביטל כמנהל מיוחד. התובעים הציגו דוגמאות של הסכמי רכישה מהחברות ומפרטים מהשנים 1995-1996. התובעים הציגו תמונות מהבית המשותף. התובעים הציגו את ההסכם כמו גם החלטות לאישור העסקה מושא התיק ומסמכים נוספים מתוך תיק כינוס הנכסים. התובעים הציגו פרסום שנעשה בידי החברות אודות מה שצפוי להיות בבית המשותף. צורפו פרוטוקולים והחלטות רלבנטיות שניתנו בהליכים אחרים שבין הצדדים או מי מהם. מטעם הנתבעת עיקר המסמכים היו דומים לאלו שהגישו התובעים, בהם תמונות ומסמכים משפטיים מתוך הליכים אחרים שבין הצדדים או מי מהם. הצדדים צירפו צילומים שונים.
הראיות - העדים
14.מטעם התובעים, העד המרכזי היה מר סבח שמואל שהינו אחד מבעלי הזכויות בדירות שבבית המשותף. כן העיד בעל דירה נוסף, מר עובדיה לוי. הוגשה חוו"ד שמאי התובעים מר אלי סידאווי. לבקשת התובעים זומנו מספר עדים שאינם בשליטתם. השמאי מר עופר עמיאל שבשעתו, ערך חוות דעת שמאית לשווי היחידות בקומת הביניים, בבוא גב' קרבון לרכוש את הממכר. השמאי עמיאל רענן את זכרונו מתוך חוות דעתו. המודד מר משה סלע הגיש חוות דעת בקשר לרישום הבית המשותף. עו"ד דוד אביטל שהינו כאמור מנהל מיוחד בתיק הכינוס לצורך רישום הבית כמשותף. הכונס עו"ד ערן רייף העיד על הפעולות הנוגעות לממכר ונושאים הקשורים לקומת הביניים ולפעולות הכינוס. מר אליהו קחטן, אחד מבעלי השליטה בחברות העיד על מה שזכור לו מהבנייה. מטעם הנתבעת, הגב' מריה קרבון העידה היא בעצמה. כן העיד מר גבי ישראל שהינו אחד מהגורמים עבורם רכשה קרבון בנאמנות את הממכר. כן העיד השמאי מטעמה מר דוד גוזלן.
15.העד המרכזי מטעם התובעים היה סבח, עד שבכתב התביעה המתוקן בסע' 50 יוחסו לו קשיים קוגניטיביים לאור מחלת הסכיזופרניה ממנה הוא סובל. כפי שפורט לעיל, מר סבח שמואל, הפריע חזור ושנו למהלך התקין של ניהול התיק. בעדותו של סבח עלו קשיים רבים כפי שהדברים באו לביטוי בין היתר בחקירה הראשית. סבח תיאר תיאורים עובדתיים הנוגעים לשימוש בקומת הביניים. כך למשל בחדר הכושר תוך מתן גרסה עובדתית שעל פניה מופרכת כפי שעוד אפרט להלן. באופן כללי אציין כי גרסתו של סבח לא היתה קוהרנטית, עדותו היתה מגמתית. דבריו של סבח סתרו זה את זה. לפיכך גרסתו של סבח לא היתה אמינה עלי וכפי שאפרט להלן, מסקנתי הינה שעדותו לא היתה עדות אמת. מצאתי גם קשיים בגרסתו של העד הנוסף מטעם התובעים מר עובדיה לוי. מצאתי קושי בכך שהתובעים שהינם נציגויות של כל הדירות בבית המשותף, ובנוסף כמה עשרות דיירים, לא השכילו להביא מלבד שני העדים האמורים כל עדויות נוספות למה שהיה בבניין במשך שנים רבות מאז מסירתו לדיירים, ועסקינן בבית משותף שיש בו כ- 180 יחידות דיור.
דיון
מסקנתי הינה שיש לקבל את התביעה בחלקה כפי שיפורט להלן.
רכוש משותף
16.הבית המשותף בענייננו הינו 4 מגדלי דירות, אשר ביחד מהווים קומפלקס של בית משותף ביחד עם שטחי מסחר. הבית המשותף טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין. לפיכך, על ענייננו חולשות הוראות פרק ו1' לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 שכותרתו: "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים". כך קובעת ההגדרה הרלבנטית בסע' 77א לחוק:
""רכוש משותף" – כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".
17.הגריעה של שטחי שירות מהרכוש המשותף, לטובת אחת הדירות בבית משותף, כלומר הצמדת אותו רכוש שיכול היה להיות משותף לדירה מסויימת, צריכה להיעשות בצורה ברורה, כאשר כל ספק צריך להיות לחובת בעל הדירה הטוען להצמדת אותו רכוש לדירתו. כך למשל, נקבע בהלכת רע"א 259/99 פליצ'יה ראובן נ' סופיוב פ"ד נה (3) 385, (11.3.2001) כי גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באופן קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול דעת כללי לגרוע שטחים ברכוש המשותף. להלן תיבחן השאלה האם שיירו החברות לעצמן את הזכות לגרוע שטחי שרות כאלו או אחרים בקומת הביניים על סוגיהן השונים. קודם לכן יש ליתן פירוט המצוי בקומת הביניים.
קומת הביניים – מפלס 22.00+
18.התובעים הגישו וזימנו לעדות את השמאי עופר עמיאל אשר ערך חוות דעת מיום 7.9.11 עבור קרבון, במסגרתה בחן את שווי שטחי המחסנים בבית המשותף בקומת הביניים, לאחר שביקר במקום ביום 6.9.11. הבדיקה של השמאי עמיאל כעולה מחוות דעתו מעלה כי בקומת הביניים שטח מקלט 42.64 מ"ר, מתקנים ומערכות טכניות 437.89 מ"ר, אחסנה 933.25 מ"ר, מבואות וחדרי מדרגות 305.43 מ"ר, דירת שרת 244.2 מ"ר, סה"כ השטחים בקומה 2221.01 מ"ר. השמאי עמיאל ציין כי הערכתו מתייחסת לחיבור של שטחי המקלט, שטחי אחסנה ודירת השרת בסך 1,220 מ"ר. זכויות האחסון האמורות הוערכו בסך של 686,000 ₪.
19.מטעם התובעים הוגשה חוות דעת מטעם השמאי מר אלי סידאוי, מיום 21.5.17. השאלה שנשאל השמאי, הינה מה לדעתו השטחים בקומת הביניים שנגרעו מהדיירים לאור התשריט שערך המודד משה סלע. הביקור בנכס היה בדצמבר 2016. השמאי סידאוי בדק מה היקף שטחי האחסנה שרכשה קרבון. קביעתו היתה שמדובר בסך של 79 מ"ר בכול אחד מארבעת מגדלי הדירות המחוברים בקומת הביניים ובסה"כ 316 מ"ר מתוך סך השטחים בקומה בהיקף 2,221 מ"ר. אלא שמדובר בחוות דעת אשר התרשמתי שהינה מגמתית. כך למשל, השמאי סידאוי מזכיר את הסכם המכר, ומאידך מציין כי: "מתוך עיון במסמכים שפירטתי לעיל, לא מצאתי כל ראיה כי הכונסים מכרו...דירות שרת...". הכיצד ניתן לקבוע כך, כאשר באופן מפורש, הכונסים מכרו יחידות שירות בהם אותה "דירת שרת" שהינה במובהק שטח שירות. ניתן לחלוק על האפשרות שהיתה לכונסים "לסחר", כך למשל, ב"דירת שרת". אולם האם ניתן לומר, כי אין מדובר בשטח שירות שהכונסים מכרו? לפיכך, מצאתי קושי ביכולת להתבסס על האמור בחוות דעת שמאית זו.
20.מטעם קרבון הוגשה חוו"ד השמאי דוד גוזלן מיום 11.10.17, כאשר מועד הביקור במקום היה 3.10.17. השאלה שנשאל השמאי גוזלן היתה מהו הממכר שרכשה קרבון בקומת הביניים. כאן המקום לציין כי השמאי גוזלן הפנה בחוות דעתו לפרק הבתים המשותפים הרשומים שבחוק המקרקעין להבדיל מענייננו שלגביו רלבנטיות הוראות פרק ו1' לחוק המתייחס לבתים משותפים שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין. השמאי גוזלן עורך בחינה משפטית של מערך ההסכמים עליהם חתמו הדיירים כמו גם שמשתמש בידע המשפטי הכללי שלו ומגיע למסקנה כי קרבון צודקת בטענותיה. את מסקנתו תומך הוא בכך שהתשלום ששילמה קרבון לכונס הנכסים תומך במסקנתו המשפטית. הקושי הינו בכך ששמאי זה מגיש חוו"ד בנוגע לשאלה המשפטית נשוא תיק זה.
21.הצדדים התייחסו לחוות דעת המודד מר משה סלע, אשר נשכר בידי עו"ד אביטל (בכובעו כמנהל מיוחד לצורך רישום הבית המשותף). חוות דעתו של המודד סלע התבססה בין היתר על איזון ומשוב שקיבל מעו"ד אביטל אשר הנחה אותו כיצד לפעול בהתייחס לתוצר של תשריט לצורך רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, שהינה מטרת מינויו כמנהל מיוחד. ההוראות למודד היו להתייחס לשטחי שירות בקומת הביניים כמחסנים, למרות שבהיתר הבנייה רשומים שימושים אחרים. לפיכך, לא ניתן ללמוד מהתשריטים של המודד אודות הרכוש המשותף. בירור השאלה מה רכשה קרבון בהסכם מיום 9.11.11 יעשה לפיכך בהסתמך על ההסכמים והמצגים שבין כונס הנכסים לקרבון, כמו גם על ההסכמים שנעשו מול הדיירים כולל המפרטים. זאת, בשילוב הנתונים מתוך המסמכים שהוגשו לרשויות התכנון שיש מקום ליתן לגביהם פירוט.
התשריט הרלבנטי לענייננו
22.לעיוני הוצגו תשריטים שונים, כולל "הגרמושקה" של היתר הבנייה (ש/1). ש/4 שהינו מתוך הבקשה להיתר: טבלת השטחים לבניה בכול מפלס. בכול הנוגע לקומת הביניים (מפלס 22.00+): מקלט 42.64 מ"ר, מתקנים ומערכות טכניות 437.89, אחסנה 933.25 מ"ר, מבואות וחדרי מדרגות 305.43 מ"ר, קומת עמודים מפולשת 257.6 מ"ר, אחר דירת שרת 244.2 מ"ר. סה"כ 2221.01 מ"ר. השמאי עמיאל העתיק את הנתונים ממסמך זה לתוך חוות דעתו שהוכנה לקראת הרכישה של קרבון את הממכר שבקומת הביניים.
23.התשריט הרלבנטי ביותר לתיק זה, הינו כאמור ש/5, המתייחס למפלס 22.00+, היינו קומת הביניים, בקנה מידה של 1:200. בתשריט זה מוגדרים במפלס קומת הביניים אותם שטחי עזר רלבנטיים, כלומר ישנם בתשריט משבצות של "מרובעים" סגורים, בהם רשומים שימושים כמו, מחסן, אשפה, מכבסה דירת שרת ועוד.
24.תשריט רלבנטי נוסף הינו זה שנערך בידי המודד מר משה סלע, ש/2 וכן ש/3. בתשריטים אלו, לאור הערותיו של עו"ד דוד אביטל המנהל המיוחד לצורך הרישום, שימושים שהיו בתשריט ש/5, כמו אשפה או דירת שרת, הפכו להיות ברישום כשימוש לאחסנה, היינו מחסן. לתובעים טענות קשות כנגד המנהל המיוחד, אשר כשיטתם הפעיל שיקול דעת שלא כדין, לשנות לצורכי רישום הבית המשותף את סוגי שימוש העזר בשטחי השירות. כך למשל, במקום שבו היה שימוש "אשפה" ההוראה למודד היתה לשנות את השימוש ל-"מחסן". אלא שטענות אלו לא התבררו ולא היו פלוגתא שהועמדה להכרעה כמו גם שהמנהל המיוחד אינו צד לתיק ולפיכך לא ניתן היה למצות את הדיון בטענות אלו. מכל מקום, לאחר שהוצגו התשריטים הרלבנטיים לשאלה שבמחלוקת, יהיה מקום לבחון מה לפי ההסכמים רכשה קרבון לכל היותר ומהם השימושים השונים שהיו בפועל בשטחי העזר הרלבנטיים לקומת הביניים כפי שמשתקפים מהתשריטים הרלבנטיים.
מה "הממכר" אותו רכשה קרבון?
25.כפי שפורט לעיל, ביום 9.11.11 נחתם ההסכם בין הכונסים לקרבון. בו ביום הובא ההסכם לאישור ביהמ"ש של כינוס והמכר אושר. כפי שפורט בבקשה 42 בתיק הכינוס, הכונסים ביקשו לאשר את מימוש שטחי האחסנה ויחידות השירות שבקומת הביניים. ההדגשה של הפריטים שנמכרו, הובאה ברישא לבקשה 42 בשורה הראשונה. בהסכם פורט כי הממכר הינו אותם שטחי אחסנה ויחידות השירות בקומת הביניים. ההסכם פירש בצורה ברורה, "ברחל בתך הקטנה", כי ככול שיש מניעה כלשהי, כמו לגבי חדרי מכונות, מתקנים ומערכות טכניות חדרי מדרגות וכו', כי אלו אינם בממכר. כך ובנוסף פירש ההסכם כי אם יש קושי בהצמדה של שטח או יחידה, הרי אלו לא יהיו חלק מהממכר. ההסכם פירש חזור ושנו כי מדובר במכר "as is" ללא כל אחריות לכונסים.
26.ברקע בקשת הכונסים, הם צירפו לבקשה 42 את פניית עו"ד אביטל מיום 28.6.11 לפיה הוא מייצג את קרבון והצעתו הינה לרכוש את המחסנים שבקומת הביניים. עו"ד אביטל פירט כי בקומת הביניים יש מחסנים המיועדים להריסה כמו גם פולשים. לפיכך עו"ד אביטל הציע כי האחריות תהא על קרבון אשר תרכוש את המחסנים ופירט מדוע הדבר "משתלם" לתיק הכינוס. ביום 20.9.11 מייצג את קרבון עו"ד אחר, עו"ד משה זוהרי אשר המשיך במשא ומתן מול הכונסים. בהמשך, ביום 10.10.11 עו"ד זוהרי מפרט במכתב לכונסים כי קרבון מעוניינת לשפר משמעותית את הצעתה ביחס לשומת השמאי עמיאל וזאת על מנת לרכוש את השטחים המפורטים בה. ההצעה הועמדה על סך 1,050,000 ₪ בתוספת מע"מ כאשר שומת השמאי עמיאל עמדה על סך 686,000 ₪.
27.כאן המקום לציין כי שומת השמאי עמיאל הפרידה בין שטחי אחסון בהיקף 933.25 ₪ לבין דירת שרת בהיקף 244.2 ₪. יחד עם זאת, בהגדרת הממכר שבהסכם עם כונסי הנכסים כמו גם בפירוט הדברים בבקשה 42 שהגישו לאישור המכירה, הממכר כלל את כל יחידות השירות ושטחי האחסון שאין מניעה למוכרם. כלומר לכאורה הממכר כולל גם את המחסנים וגם את אותם דירות שרת, שהינם שטחי שירות. זאת ועוד, הגדרת הממכר לא נקבה בהיקפי שטחים אלא בתיאור כללי.
28.קרבון הציגה את המסמך שסומן "B" בדיון 1.11.18 ולפיו עו"ד זוהרי ביקש ביום 1.11.11 לוודא כי הממכר כולל גם את קומת העמודים המפולשת כלומר ביקש להרחיב את הגדרת הממכר. מטעם כונסי הנכסים השיב לעו"ד זוהרי, עו"ד דורון ערוסי בתשובה כי זה מוסכם "בכפוף לכל דין". מדובר במסמך הקודם בשמונה ימים לפני החתימה על ההסכם ולפני אישור בית המשפט לממכר. לא מצאתי כי מסמך זה יכול להטות את הכף לטובת קרבון או לסייע לה בטענותיה.
29.כפי שפורט בהסכם, כונסי הנכסים פעלו בשם החברות. מינוי כונסי הנכסים הינו כהמחאת זכויות מהחברה אליהם. לפיכך באופן עקרוני, יכלו הם למכור זכויות שהיו בבעלות החברות. בענייננו, מכרו הם שטחי אחסנה ויחידות שירות כאשר המשא ומתן שקדם למכירה כלל רק את המחסנים, אולם הגדרת הממכר בהסכם, הרחיבה את הממכר גם לשטחי השירות מעבר לשטחי האחסנה. לפיכך, שוכנעתי שהממכר אינו כולל באופן גורף את מלוא קומת הביניים כטענת קרבון. הממכר אינו כולל את קומת העמודים המפולשת, את המבואות וחדרי המדרגות, מתקנים ומערכות טכניות. זאת להבדיל משטחי האחסון כמו גם יחידות השירות ושוכנעתי כי חלק הארי של קומת הביניים לא נרכש בידי קרבון, ולפיכך אין צורך לדון בהצעתה לקבוע זיקת הנאה לתובעים.
30.בנוגע למרחבים המוגנים הקומתיים, (ממ"ק) או המקלטים / חדרי הביטחון כסיווגם בתשריט ש/5 וכן ש/4, מדובר בשטח שירות שבהתאם להסכם, לא ניתן היה למכור אותו כשטח שירות או אחסנה. מדובר בשטח המוגדר בצורה ברורה באותם שטחים בבניין שיהוו רכוש משותף לפי סע' 77א לחוק המקרקעין, המיועד לשמש את כלל הדירות. לפיכך, ברור כי שטח המקלטים בקומת הביניים, אינו שטח שקרבון רכשה, כי מדובר ברכוש משותף שאין להצמידו לאחת הדירות.
עמדת כונסי הנכסים
31.עו"ד ערן רייף, שהינו אחד מכונסי הנכסים, זומן לעדות לבקשת התובעים. מעדותו עלה כי כונסי הנכסים לא יחסו משקל רב לקומת הביניים ופניית עו"ד אביטל בשם קרבון אליהם יצרה הזדמנות למכור חלק מזכויות החברות הגם שלא היה ברור להם מה ניתן למכור וכיצד לעשות זאת. להסכם המכר לא צורף תשריט. כפי שציין עו"ד רייף, לא היתה לכונסי הנכסים כל כוונה לקחת אחריות ולכן הניסוח היה זהיר, והאחריות המלאה הוטלה על הרוכשת, שלא היתה דייר רגיל, אלא גורם שפעל בנאמנות בשם אחרים, ואף קודם לכן נרכשו 15 יחידות דיור מכונסי הנכסים. כך למשל, ניתן היה לסמן למנות ולכמת, אחד לאחד על כל שטחי השירות בקומת הביניים אולם כונסי הנכסים בחרו שלא לעשות כן והרוכש נטל על עצמו את ה"סיכון" כי יקבע שלא נרכשו בקומת הביניים חלקים כאלה או אחרים. לעניין זה. חזקה כי הדברים תומחרו בהתאם בהסכם. עמדת הכונסים מחזקת את הצורך שבבחינה זהירה של כל הוצאה של פריט כלשהו מהגדרת הרכוש המשותף, שכן הכונסים עצמם צמצמו את הממכר למה שבאופן ברור אפשר היה למכור והדברים יובאו בחשבון.
נתונים מתוך ההסכמים שבין דיירים לחברות – הסכם המכר והמפרט
32.התובעים הפנו לפרוספקט פרסום שבו פרסמה החברה כי בבית המשותף יהיה חדר כושר וכן חדר כביסה משותפים, כאשר כאן המקום לציין כי באותם פרסומים לא היה אזכור למערכות משוכללות של פינוי אשפה. המפרט הטכני היה זהה בכול הסכמי המכר עם הדיירים. במפרט, הוזכר בסע' 1.3, 1.7 וכן 2.4 כי תהיה דירת שרת, בסע' 2.3 כי יהיו בקומת הביניים מקלטים וכן חדרי אשפה כאמור בסע' 2.4. לא היתה מחלוקת על כי בהסכמי הרכישה הזהים של הדיירים נקבע בסע' 2(ו) כי רכוש משותף יהיה מה שלא הוצא מגדר הגדרה זו. נקבעו פריטים כמו חדרי מדרגות מעליות כניסה ומתקנים שנועדו לשמש את כלל הדיירים. החברות שמרו על זכותן להוציא שטחים שלא הוגדרו במפורש מגדר הרכוש המשותף. כן שמרו החברות על זכותן בגג המרכז המסחרי, היינו קומת הביניים, תוך שהדיירים הצהירו שלא תהיה להם כל זכויות בקומה זו כמו גם בכל המרכז המסחרי. סע' 14(ו) (2) להסכמי הרכישה חזר והבהיר כי לרוכשים לא תהיה כל טענה לכך שהחברות יוכלו לעת רישום הבית המשותף, לקבוע מה יהיה הרכוש המשותף. סע' 14(ו) (3) חזר על הדברים והתייחס באופן קונקרטי לזכויות החברות בקומת הביניים כולל מכירתם לאחרים.
33.לפיכך, עסקינן בהסכמים ברורים בהם נשמרה לחברות הזכות למכור שטחי שירות ולהוציאם מכלל הרכוש המשותף, במיוחד בקומת הביניים והדברים הוצגו והובררו בצורה מפורשת בהסכמי הרכישה. כפי שכבר פורט לעיל, החברות באמצעות כונסי הנכסים לא מכרו את גג המרכז המסחרי לכל גורם, הגם שניתן היה להעלות על הדעת כי יבקשו לעשות כן, אלא פעלו למימוש אותם יחידות אחסנה ושטחי שירות שבקומת הביניים, כאשר אלו לא הוגדרו בצורה כלשהי, לא בתשריט שצורף ואף לא בתיאור מספרי של היקפי השטחים שנמכרו לקרבון. מכאן שיש לברר את פרטי הממכר שכלל שטחי אחסנה ושירות. ככול שמדובר במחסנים, לא צריכה להיות מחלוקת כי אלו ניתנים היו למכירה ובפועל נמכרו לקרבון. המחלוקת יכולה להיות לפיכך לגבי אותם שטחי שירות והסיווגים שעלו מתוך ש/5 כמו גם ש/4 דוגמת: "אחר דירת שרת", "אשפה", "כביסה", "חדר כושר". כאמור, סיווגי שטחים אחרים בקומת הביניים כמו "מקלט" או שטחים אחרים אין צורך לבחון ולאור קביעתי לעיל כי אלו לפי לשון ההסכם בהגדרת "הממכר" לא נמכרו לקרבון.
האם בבנין היה חדר כושר? חדר כביסה? חדרי אשפה? דירות שרת?
34.השאלה העובדתית המהותית הטעונה הכרעה בתיק זה, הינה, האם בשלב כלשהו מאז בניית הבית המשותף, בקומת הביניים היו בפועל חדר כושר, מכבסה שהופעלה באמצעות מטבעות והאם פעל במקום שרת, אשר בין היתר טיפל בכול נושא שינוע האשפה מהדירות, באמצעות פיר אשפה, דרך מגרסת האשפה ומשם לפחים מרוכזים מחוץ לבית המשותף. התובעים טוענים למתחם משותף "תוסס" ופעיל. מנגד כשיטת קרבון, הדירות במקור נבנו לצורך תיירות, לצורך נופש. לפיכך התכנון המקורי היה לשלב חדרי כביסה, חדר שרת לצורך מתן שירות ועוד. אלא שבפועל שווקו הדירות לצורך מגורים, ולכן כבר בשלב ההקמה, לא נבנו בפועל "פירים" לאשפה, בכול דירה נבנו הכנות מתאימות למכונות כביסה וכיו"ב ובפועל לא פעל במקום שרת כטענת התובעים.
35.העד המרכזי מטעם התובעים היה סבח. בתצהירו, תיאר סבח לפרטי פרטים את חדר הכביסה שבו היתה מכונת כביסה שהופעלה במטבעות, חדר כושר ממוזג הכולל ציוד, חדר אשפה, דירת שרת ועוד. בסע' 12 לתצהירו מתאר סבח את התהליך של פינוי הזבל. סבח תיאר תהליך ולפיו מהדירות הדיירים זרקו דרך פיר את הזבל שהיה מגיע לחדר הזבל. השרת שעבד בבניין כשיטת סבח, היה לוקח את האשפה אל המגרסה שם נגרס הזבל מהדירות ומשם הועבר הזבל למיכל "צפרדע" ענק שהעירייה היתה מפנה לאחר שנשפך אליה החומר הגרוס. סבח תיאר לפרטי פרטים את מכונת הכביסה בחדר הכביסה ואף זוכר כעדותו אנשים צרפתיים רווקים או זוגות שהיו יושבים שם לכבס. סבח מתאר כיצד נהג לצאת לקומת הביניים על מנת לאסוף בגדים שנפלו ממתלי הכביסה בבתים. סבח זכר אירוע בחדר הכושר שבו היתה תקלה ומתעמל נמלט מהמקום דרך דלת החרום בשל אש ועשן שנגרמו מקצר חשמלי. סבח זוכר לפרטי פרטים את מתקני הכושר שהיו, מלתחות, מזגנים ומתקנים נוספים. סבח מתאר ומפרט כי במשך 10-12 שנים, נשים צרפתיות היו יורדות ומתעמלות בחדר הכושר, (תצהיר, סע' 22). בכול הנוגע לשרת, מדובר כעדות סבח בגורם שעבד ושמר 24 שעות ביממה, ובשעות המנוחה היה זקוק למקום מתאים.
36.בחקירתו הנגדית פירט סבח כי בדירות בבניין אין אפשרות להכניס מכונות כביסה וכאשר הקשו על גרסתו, בכך שהיו הכנות בדירות לכביסה, טען שבפועל, לא ניתן היה להכניס מכונת כביסה. כאשר נשאל לסתירה בעדותו, כיצד זוכר הוא מקרים בהם "אסף" כביסה מקומת הביניים שנפלה אליה מדירתו, אם בדירתו לא ניתן היה להכניס מכונת כביסה, טען שבדירה, משפחתו היתה מכבסת כמויות קטנות, וכאשר היו כמויות גדולות, ירדו לכבס במכונה המרכזית. סבח העיד כי מכונת הכביסה פעלה בקומת הביניים עד שנת 2008 כמו גם שהרכוש המשותף נהרס לאט עד 2011 ולוועד הבית לא היתה יכולת לתקן. סבח העיד על כי בשנת 2011 מטעם קרבון היתה הריסה של כל מה שנותר בקומת הביניים. לשיטת סבח כפי שעלה בחקירה הנגדית, משנת 2011 הופסקה פעולת פינוי האשפה בשיטת הפירים מהדירות. כן טען סבח כי השרת שעבד כל השנים במקום, היה מועסק באמצעות חברת ניהול.
37.דייר נוסף שהעיד מטעם התובעים היה מר עובדיה לוי אשר טען בעדותו כי בקומת הביניים פעל שרת שעזב בשנת 2005. מר לוי טען שהדיירים פינו הזבל באמצעות פיר ואז השרת העביר האשפה מתחתית הפיר למתקן הגריסה. מר לוי לא נתן הסבר מניח את הדעת כיצד הדבר בוצע משנת 2005 אם השרת עזב. מר לוי אישר כי דירתו ברוב רובם של השנים מושכרת ורק בסביבות 2013 ראה את ההרס במקום. מר לוי העיד שזכר שהיתה כביסה באמצעות "ז'יטונים" וזאת בנוסף לכך שהיתה לו מכונת כביסה בבית. מר לוי טען שהיתה חברה שהיתה אחראית על המנהלות כולל פינוי האשפה אולם החברה פשטה רגל ואז וועד הבית קיבל אחריות. לשאלה האם שילם תשלומים שוטפים בשל הרכוש המשותף בקומת הביניים טען שזה היה עניין שבין הוועד לשוכרי הדירה שלו.
38.מטעם התובעים העיד מר אליהו קחטן, שהיה מבעלי השליטה בחברות. מר קחטן העיד כי אינו זוכר בדיוק מה היה בבית המשותף שכן היו לו פרויקטים רבים. מר קחטן נשאל אם היה פעם בקומת הביניים, תשובתו היתה שהיו מנהלי עבודה והוא לא היה. בהמשך, לא זכר התחייבות לדיירים בקשר לחדר כביסה, חדר כושר וכו'. טען מר קחטן שלא עסק בשיווק מול הרוכשים ושאינו זוכר כל כך את הפרטים הנוגעים לבית המשותף. לגבי פיר האשפה, לא זכר האם בנו בפועל. באופן קונקרטי, נשאל לגבי חדר הכביסה, לאחר שטען שהיה כזה, אז שינה טעמו ואישר כי הדיירים לא רצו חדר כביסה ולכן החברה לא רכשה מכונות כביסה. בנוגע למכשירי כושר לא זכר שהיו.
39.השמאי עמיאל העיד בחקירתו הנגדית שאינו זוכר בדיוק את קומת הביניים. מה שכן, זכר כי בביקורו בשנת 2011 כי המקום היה מוזנח והרוס. השמאי עמיאל לא זכר שראה שילוט המתייחס ליעוד שטחי העזר בקומת הביניים. השמאי אלי סידאווי מטעם התובעים לא יכול היה להצביע על מיקום פיר האשפה. למעשה, התובעים כשלו מלהוכיח כי נבנה או קיים פיר אשפה. מטעם התובעים העידו בנוגע למה שהיה גב' קרבון, מר גבי ישראל ועו"ד דוד אביטל וטענו כי לא היה ידוע להם שהיתה אי פעם פעילות בקומת הביניים וטענו שאין כל פיר אשפה בבית המשותף ולא היה.
40.טען סבח כמו גם מר לוי, כי בבית המשותף הועסקו עובדים, 24 שעות ביממה. מר לוי טען כי העסקת העובדים לצורך משרת "השרת" היתה עד שנת 2005. מר סבח טען כי הדבר נעשה עד שנת 2008. הטענה הינה שהעובדים הועסקו על ידי חברת ניהול כאשר מר לוי העיד כי בשלב מסוים נציגות הבתים המשותפים לקחה אחריות על הפעלת העובדים. התובעים לא השכילו להציג ולו שם של עובד אחד שעבד בבניין. אם שנים כה רבות היתה העסקה של חברת ניהול שהעסיקה עובדים, כמו גם אפשרות שהועסקו עובדים באופן ישיר על ידי נציגות הבתים המשותפים, הכיצד נציגות הבית המשותף לא הצליחה להציג תלושי שכר, או אסמכתאות להוצאה האמורה? הרי גורמי שירות פעלו שנים רבות מאוד בבית המשותף? כיצד הדברים בוטאו בספרי החשבונות של הבית המשותף?
41.התובעים תיארו שיטה מתקדמת לפינוי אשפה. מתוך כ – 180 דירות במקום, לכל דירה, או בכול קומה, יש פיר אשפה, שממנו הזבל "צונח" לחדר אשפה. מחדר האשפה, הזבל מועבר על ידי עובד למגרסה, עובד שמטפל בגריסה ומשם ישנו שינוע של האשפה לאחר הגריסה מחוץ לבניין. התובעים לא השכילו להראות צילום ולו אחד של פיר אשפה. גם השמאי מטעמם לא הצליח להראות כי זהו המצב. לא שוכנעתי כי בבית המשותף יש או היה פיר אשפה. נציג החברות מר קחטן לא זכר שנבנה פיר שכזה. לא נחה דעתי להעדר ההסבר לשאלה הכיצד התהליך המורכב של סילוק האשפה של 180 יחידות דיור בוצע, ללא שיש כל עדויות לכך, מלבד עדות שני בעלי הדירות כאמור. התובעים יכולים היו להראות כי שיטה זו היתה מאושרת בידי עיריית אשדוד כמו גם ששיטה שכזו קיימת בעירייה זו אולם לא הביאו כל ראייה לכך.
42.סבח תיאר חדר כושר שפעל עד סביבות שנת 2008, ואף זוכר הוא את אותן מתעמלות צרפתיות כלשונו בסע' 22 לתצהירו במהלך השנים. התובעים לא השכילו להעיד ולו מתעמל אחד שהשתמש בחדר הכושר. מר קחטן לא זכר את הנושא. בניגוד לאשפה, כמו גם לחדר השירות של השרת, בתשריט ש/5 נושא חדר הכושר לא נזכר כלל ואינו מוגדר בפועל כאחת משטחי השירות.
43.אתייחס לשילוט אותו הציגו התובעים, אשר סבח טען בעדותו כי הוא שזה שתלה אותו בסביבות שנת 1998 (הגם שהשתמש בלשון רבים, כלומר וכשיטתו תלה את השילוט בשם נציגות הבית המשותף). מדובר בצילומי שלטים במקומות שונים בקומת הביניים. תמונה 13 מציגה שלט שהכיתוב בו הינו: "כאן זה החדר ממ"ד שהוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבנין זה". אם השלט נתלה כטענת סבח בשנת 1998, מדוע שבתאריך זה, צריך לציין כי מדובר ברכוש משותף, כאשר המחלוקות בתיק עלו רק לאחר שהתברר שיש בין קרבון לסבח חילוקי דעות אודות הבעלות במחסן שהחזיק סבח וזאת לאחר שקרבון חתמה על ההסכם הנוגע לרכוש המשותף בשנת 2011?
44.מטעם קרבון הוצגו תמונות נוספות הנוגעות לשילוט, שסומנו נספחים נ/12 בהם מופיעים בשילוט כיתוב: "כאן זה חדר מכבסה שהוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבנין זה שמושבת זמנית". הקושי שעולה, אם סבח תלה את השלטים בשנת 1998, מדובר בשלט שרלבנטי למשהו שקרה לשיטת סבח מאוחר לשנת 1998 ולכן מדובר בכיתוב מוזר ביותר. תמונה נוספת הראתה שלט: "חדר כושר זה מיועד לכלל הדיירים". תמונה נוספת הראתה שלט: "הכוונה: חדר מדרגות זה מוביל להימלטות ליציאת חרום דרך קומת הכניסה שמעל הקניון הממוקמים בה חדרי מכבסה, כושר, הממ"ד, השרת, וארונות כוח החשמל הראשי שהם הרכוש המשותף, של בעלי הדירות". אם מדובר בשילוט אותנטי, מדוע להאריך ולהזכיר בשילוט, כאילו שמדובר במסמך משפטי, כי מדובר ברכוש משותף? הצטברות הדברים מביאה אותי למסקנה, לכל הפחות ברמה הנדרשת להוכחה במשפט אזרחי כי מדובר בשילוט שאינו אותנטי, שילוט אשר נועד לשרת את התובעים ובמטרה לשבש את הליכי המשפט ואת חקר האמת. אוסיף כי ישנו למעלה מהחשד הסביר כי העומד מאחורי השילוט שאינו אותנטי כאמור אינו אלא סבח, העד המרכזי מטעם התובעים.
45.מר אליהו קחטן אישר כי הדיירים לא רצו שתפעל מכונת כביסה ולכן כבר בשלב האכלוס, החברות נמנעו מפעולות בנוגע לכביסה ציבורית עבור הדיירים בבניין. כשיטת התובעים, מדובר בחדר כביסה שפעל שנים רבות באמצעות מטבעות. למה "שהקבלן" קחטן לא יאשר את ההשקעה בחדר הכביסה אם החברות פעלו כך? מי תחזק את חדר הכביסה? איפה הביטוי של הדברים בפנקסי החשבונות? מי הגורם שאסף את המטבעות? אם היה מפעיל חיצוני, כיצד היתה ההתחשבנות של החשמל והמים בינו לנציגות הבית המשותף? כיצד מתקן של מכבסה שנועד כשיטת התובעים למאות יחידות דיור, יום אחד נעלם ואין על כך כל עדות? כיצד הדיירים לא מחו על הדברים בזמן אמת? כיצד אין כל צילום ולו אחד, במשך השנים הרבות שהמכבסה פעלה, לכך שאכן היא פעלה? הדברים רלבנטיים גם לחדר הכושר. מי תחזק את המתקנים? היכן הביטוי בספרי החשבונות לכך?
46.מסקנת הדברים הינה שהתיאורים המפורטים של סבח אודות הפעילות "התוססת" בקומת הביניים אינם אלא פשוט "סיפורי בדים". אין לי אלא לקבוע כי מר שמואל סבח העיד עדות שאינה אמת. לגבי עדותו של מר עובדיה לוי זו לא היתה קוהרנטית, ומלבד הסתירות מול עדותו של סבח, עדותו אינה מתיישבת עם המציאות בשטח כך למשל עם העובדה שלא נבנו פירים להוצאת אשפה כמו גם פער הזמנים שבין סיום פעולת השרת בשנת 2005 לסיום פעולת שיטת פינוי האשפה כמה שנים מאוחר יותר, שיטה שדרשה כוח אדם. בלשון המעטה אקבע כי איני מקבל את גרסת מר לוי. שוכנעתי כי מאז אכלוס הבית המשותף ועד היום, לא פעלו בו אותו מנגנון לפינוי אשפה, כמו גם שלא פעל במקום חדר כביסה ציבורי או חדר כושר כמו גם שלא שוכנעתי בפעילות הענפה במקום של שרת. בנוסף, שוכנעתי כי עוד בטרם האכלוס, החברות החליטו שאותם שטחי שירות שסווגו בהיתר הבנייה כאשפה, מכבסה או חדר שרת בפועל לא ישמשו לצרכים אלו כמו גם ששוכנעתי כי עד סמוך לאחר הרכישה שביצעה קרבון, לא היתה כל מחאה או טענה כנגד החברות ובהקשר להחלטה שלא לעשות שימוש בשטחי השרות האמורים לכלל הדיירים.
האפשרות למכור את שטחי השירות בידי כונס הנכסים
47.כפי שתואר לעיל, החברות, בצורה ברורה ומפורשת בהסכמי הרכישה, הותירו את הזכות להוציא מכלל הרכוש המשותף שטחי שירות, ובמיוחד הדברים נכונים לקומת הביניים, המהווה את גג השטח המסחרי שמתחת לבית המשותף, שאת כולה להלכה, יכולות היו החברות להוציא מכלל הרכוש המשותף. למעשה, כונסי הנכסים מכרו לקרבון רק חלק מזכויות החברות בשטחי קומת הביניים. טוענים התובעים שאם מלכתחילה בהיתר הבנייה יועדו לטובת הדיירים שטחי שירות עבור מכבסה, חדר האשפה וחדר שרת, מכאן ואילך, מדובר בשטחים שהפכו להיות "זכות קנויה" של הדיירים אלא שלא שוכנעתי בטענה זו. ככול שהחברות החליטו עוד לפני האכלוס שלא להקים מכבסה, כמו גם שלא להקים מערך אשפה מתקדם ואז גם לא צריך שטחי שירות לגורמים כמו שרת בנין שיעבדו במקום. במקרה שכזה, החברות שיירו לעצמן את הזכות לגרוע מתוך הרכוש המשותף שטחי שרות בכפוף לכך שאין מדובר במתקנים שנועדו לשמש את כלל הדיירים. בפועל, מדובר בשטחי שרות שהינם מחסנים. ברור שמחסנים יכולים לשרת את כלל הדיירים. אלא שאין מדובר במתקנים שהכרחיים לשרות כלל הדיירים. זאת, לעומת שטחי שירות אשר במהותם הינם לשירות כלל בעלי הדירות כמו המקלטים או חדרי המדרגות וכיו"ב. לפיכך, לא מצאתי כי עסקינן ביחידות שירות שהיתה מניעה משפטית למכירתן בידי כונסי הנכסים ובכך הוצאתם מכלל הרכוש המשותף ולכן אין מניעה כי שטחי השירות שהוגדרו ב – ש/5 כמכבסה, אשפה חדר שרת וכו' יוצאו מגדר הרכוש המשותף ומכאן שקרבון רכשה שטחי שרות אלו כדין.
הוראות אופרטיביות
48.הסעד שהתבקש בתביעה הינו שקרבון רכשה רק מחסנים בהיקף קטן ולא את שאר שטחי השירות בקומת הביניים. כפי שפורט ונומק לעיל, הממכר שרכשה קרבון לא כלל באופן כללי וגורף את כל קומת הביניים ובין היתר לא כלל את הגג כמו גם המקלט (הממ"ק או חדר הביטחון) שיהיו בגדר רכוש משותף, אלא רק את המחסנים ושטחי השירות בהם מה שהוגדר בתשריט ש/5: "מכבסה", "אשפה", "חדר שרת" (וכמובן, "מחסן" ובכלל זה "מחסן שרת"). לפיכך אין מקום לסעד השני לו עתרו התובעים אודות "השבת המצב לקדמותו".
49. אשר לפסיקת ההוצאות. לאור התוצאה ובנסיבות, כל צד יישא בהוצאותיו למעט חריג אחד. אני מורה כי מר סבח שמואל, שהינו אחד התובעים, יישא באופן פרטני בהוצאות הנתבעת הגב' מריה קרבון בסך 20,000 ₪. כפי שפורט ונומק לעיל, מסקנתי הינה שמר סבח שמואל לא העיד עדות אמת, והדבר הביא להארכת הדיונים וזאת מעבר ובנוסף להתנהלות החמורה של מר סבח וההפרעות החוזרות ונשנות למהלך התקין של שמיעת תיק זה כפי שפורט לעיל בסע' 9.
זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום.
ניתן היום, ה' טבת תש"פ, 02 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.
