בפניי תביעה כספית בסך של 750,000 ₪, שהגישו רוכשים של דירת גן כנגד החברה אשר מכרה להם את דירת הגן בגין אי התאמות, ליקויי בניה, איחור במסירה והפרות נטענות של הסכם המכר.
הרקע
התובעים (להלן: "נקר") התקשרו ביום 13.01.14, עם הנתבעת (להלן: "אלמוג") בהסכם לרכישת דירת גן (נספח ב לתצהיר נקר, להלן: "ההסכם").
עובר לחתימת ההסכם נפגשו נקר עם נציגת המכירות מטעם אלמוג מספר פעמים ובפגישות אלו הוצג לנקר פרוספקט (נספח א לתצהיר נקר) ונמסרו להם פרטי המכר של שטח בנוי 130 מ"ר ו- 120 מ"ר גינה.
במעמד חתימת ההסכם הובהר לנקר כי שטח הגינה יהיה רק 110 מ"ר ושטח הדירה 129 מ"ר.
ההסכם נחתם בטרם ניתן היתר בנייה לפרויקט ונקר אישרו, בין השאר, בחתימתם על נספח ט להסכם, כי הדבר ידוע להם וכי התכניות והמפרט הטכני אינם סופיים.
ביום 26.02.14 ניתן היתר בנייה לפרויקט (נספח ח1 לתצהיר נקר).
ביום 08.07.14 שלח עו"ד מטעם נקר מכתב לאלמוג בנוגע לשינוי שטח הגינה לפי ההיתר (נספח ו לתצהיר נקר).
ביום 20.07.14 נענה המכתב על ידי אלמוג (נספח ז לתצהיר נקר), כי אין מדובר בשינוי מהותי ונקר נדרשו לחתום על התכנית והמפרט הסופיים.
בעקבות חלופת מכתבים נוספת, הודיעה אלמוג לנקר, במכתב מיום 23.12.14 כי היא מאפשרת לנקר, לפנים משורת הדין, לבטל את ההסכם כנגד השבה. ביום 13.01.15 דחו נקר את הצעת אלמוג לביטול ההסכם.
ביום 08.03.15 חתמו נקר על הזמנת שינויים מאלמוג.
ביום 10.04.16 שלחה אלמוג לנקר הודעה על קבלת טופס 4 וכי לקראת מסירת הדירה הם נדרשים לשלם את יתרת התמורה.
ביום 17.04.16 הודיע ב"כ נקר כי לנוכח המחלוקות שבין נקר לאלמוג אין נקר מעוניינים לשלם לאלמוג את יתרת התמורה אלא להפקידה בנאמנות בידי עו"ד.
ביום 09.05.16 השיבה אלמוג כי היא דוחה טענות נקר וכי ללא תשלום יתרת התמורה לא תימסר הדירה לנקר.
ביום 04.08.16 הגישו נקר את התביעה דנן.
ביום 07.09.16 שילמו נקר את יתרת התמורה וביקשו מאלמוג לקבוע מועד למסירת הדירה.
ביום 19.09.16 התנתה אלמוג את מסירת הדירה לנקר בתשלום ריבית פיגורים בסך של 17,207 ₪.
ביום 22.09.16 שילמו נקר את ריבית הפיגורים וביום 28.09.16 נמסרה בפועל הדירה לנקר.
ביום 13.10.16 הודיעו נקר לאלמוג כי התשלום של ריבית הפיגורים נעשה תחת מחאה.
ביום 01.06.18 הגישו נקר כתב תביעה מתוקן לאחר שקיבלו רשות לעשות כן.
תמצית טענות הצדדים
טענות התובעים:
הגריעה משטח הגינה של כ- 25 מ"ר מהווה אי התאמה ביחס לפרוספקט אשר הוצג להם וכן ביחס לתכנית המכר אשר צורפה להסכם.
להסכם לא צורף מפרט וזאת בניגוד להוראת סעיף 2 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק").
לפי הנספח להסכם, ההתחייבות של אלמוג הייתה ל- 110 מ"ר גינה ולא חצר ולפיכך אין לכלול בשטח הגינה את הרחבה המרוצפת שביציאה מהסלון.
שינוי הצורה של הגינה גורם לנקר לנזקים וירידת ערך של הדירה.
לטענת נקר, הגריעה בשטח הגינה לא נעשתה עקב דרישה של רשות כלשהי.
נקר טוענים כי אלמוג ידעה על הגריעה עוד בטרם נחתם ההסכם וכי הדבר הוסתר מנקר בחתימת ההסכם.
נטען כי אלמוג הציבה ארבע שוחות ביוב בשטח הגינה בעוד בתכנון היו רק שתי שוחות.
עוד נטען כי בניגוד לאמור בהסכם לא בוצעה פניה של מחלקת השינויים באלמוג לנקר ועקב כך איחרו נקר בהזמנת השינויים ונקר נאלצו להסתפק בהזמנת שינויים מעטים בלבד מאלמוג וביצוע רוב השינויים באמצעות קבלנים פרטיים מה שגרם לנקר נזק כספי ניכר.
כמו כן, נאלצו נקר לשאת בהוצאות שכר טרחת עורך דין עקב התנהלות אלמוג וזאת עובר להגשת ההליך המשפטי.
נקר טוענים לאיחור של שבעה חודשים במסירת הדירה ועותרים לפיצוי בהתאם לחוק.
נקר טוענים להעדר זכאות של אלמוג לריבית פיגורים ועותרים להשבה.
נקר טוענים לליקויי בניה ועותרים לפיצוי בגין עלויות התיקון, דיור חלופי ועגמת נפש.
עוד דורשים נקר פיצוי בגין אי סימון החניה והמחסן במפרט.
נקר העמידו את תביעתם הכספית על סך של 750,000 ₪ מטעמי אגרה.
טענות הנתבעת:
נקר אינם זכאים להסתמך על הפרוספקט, הואיל וצוין עליו במפורש כי אינו מחייב והואיל ושטח הדירה ושטח הגינה נרשמו במפורש בנספחי ההסכם.
שטח הגינה אשר נמסר לנקר בפועל תואם את האמור בהסכם ועל כן נקר אינם זכאים לפיצוי בגין גריעה משטח הגינה.
שטח הגינה כולל על פי דין גם את השטח המרוצף וגם את שטח הקירות התומכים.
אמנם נעשה שינוי בצורת הגינה עקב הצורך למקם את רחבת הכיבוי במיקומה הנוכחי וזאת לצורך עמידה במכלול הדרישות לקבלת היתר הבניה, אולם נקר אינם זכאים לפיצוי בשל כך, הואיל והשינוי הוא התממשות סיכון אשר נקר נטלו על עצמם ביודעין ובמפורש בהסכם ובנספח מיוחד לשם כך, נספח ט להסכם, בו הובהר במפורש כי האמור בו גובר על כל תנאי בהסכם.
נקר נטלו סיכון ברכישת הדירה "על הנייר" עוד בטרם ניתן היתר בנייה לפרויקט, תוך שהובהר להם במפורש, והם אישרו זאת בהסכם, כי ידוע להם שהתכניות והמפרט אינם סופיים ויתכנו שינויים בתכניות ובמפרט הסופיים שיערכו לאחר קבלת היתר הבנייה ובהתאם לו. כנגד נטילת סיכון זה נהנו נקר ממחיר נמוך יותר, שהיה נגבה מהם לו התוכניות והמפרט היו סופיים במועד הרכישה.
לנקר ניתנה האפשרות לבטל את ההסכם בגין השינוי בצורת הגינה, אך הם לא רצו בכך.
השינוי בצורת הגינה הינו כתוצאה מחזרת העירייה מהסכמתה העקרונית לאשר את מיקום רחבות הכיבוי בשטח הציבורי הפתוח מחוץ למגרשי הפרויקט ומהאילוץ לעמוד בדרישות הרשות הארצית לכבאות והצלה (להלן: "כיבוי אש") לשם קבלת האישור להיתר הבנייה.
במועד חתימת ההסכם טרם נקבע מיקומן של רחבות כיבוי האש, ולכן לא ידעה אלמוג באותו מועד את המיקום שלהן לגביו תצליח לקבל את היתר הבנייה.
נקר ידעו במועד חתימת ההסכם כי חלונות החדרים פונים לעבר מעבר המוביל לבית הספר ולגנים ציבוריים ולפיכך ידעו כי העוברים במעבר יוכלו להביט בנעשה דרך חלונות החדרים וכי צפוי מטרד רעש מסויים בשל קיומו של המעבר במקום.
לטענת אלמוג, יש לקבוע כי המועד הקובע לעניין ירידת ערך הוא במועד חתימת ההסכם.
ליקויי הבנייה אשר נמצאו על ידי המומחה מטעם בית המשפט לא הובאו ע"י נקר לידיעת אלמוג ולא ניתנה לאלמוג הזכות לתקן ליקויים אלה ועל כן זכאית אלמוג לבצע את התיקונים ונקר אינם זכאים לפיצוי כספי בגין הליקויים.
הדירה נמסרה לנקר ביום 28.09.16 עקב השלמת תשלום יתרת התמורה על ידי נקר רק ביום 22.09.16.
כבר ביום 10.04.16 הודיעה אלמוג לנקר כי התקבל טופס 4 לבנין והחל הליך מסירת הדירות על כן הם נדרשו להסדיר תשלום יתרת התמורה.
תחת תשלום יתרת התמורה הודיעו נקר כי לא ישלמו את יתרת התמורה, אלא הציעו להפקידה בנאמנות אצל עו"ד.
לאלמוג לא הייתה כל מניעה למסור את הדירה לנקר והסיבה היחידה לעיכוב במסירה היא אי תשלום יתרת התמורה על ידי נקר.
נקר הסכימו כי עקב השינויים אשר הוזמנו באיחור ידחה מועד המסירה ב 90 יום, לפיכך אלמוג הודיעה לנקר על העמדת הדירה למסירה עוד בטרם חלף מועד המסירה החוזי. אלמוג העמידה את הדירה למסירה עוד בטרם חלפו 60 הימים הקבועים בחוק ואי ביצוע המסירה בסמוך למועד זה נבע רק מסירוב נקר לשלם את יתרת התמורה כפי שהתחייבו בהסכם.
דיון והכרעה
ביום 13.04.21 התקיים בפניי דיון הוכחות בהליך דנן. במהלך דיון זה, המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס ושמאי המקרקעין מר דן אורמן, אשר מונה לבקשת נקר ובהסכמת אלמוג (כפי שתועד בפרוטוקול קדם המשפט אשר התקיים בפניי ביום 31.10.18) נחקר על חוות דעתו.
מטעם נקר העידה התובעת, הגב' סלומי (שלומית) נקר (להלן: "שלומית"), אלמוג לא ביקשה לחקור את המודד מר חורי אליאס מטעם נקר (להלן: "חורי"). כמו כן הוגשו שתי תעודות עובד ציבור האחת מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה, והשנייה מטעם כיבוי אש.
מטעם אלמוג העידו אדריכל הפרויקט מר דני בסנסוף, סמנכ"לית קשרי לקוחות באלמוג הגב' אפרת אמסלם והמודד מר עפר קוקוס מטעם אלמוג.
על-פי תקנה 129 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט – 2018, אשר בהתאם להוראות המעבר שבתקנה 180 (ג) (1) לתקנות חלה על כל ההליכים שנפתחו קודם ליום התחילה ביום 01.01.21, ינתנו נימוקי פסק-הדין שלהלן בתמציתיות, בהתאם להוראה האמורה.
שטח הגינה
על הפרוספקט אשר ניתן לנקר נרשם:
"מובהר כי כל האמור לעיל כפוף להוראות כל תקן מחייב וכן כפוף לכל דרישה או שינוי מצד הרשויות המוסמכות. את הצדדים יחייב אך ורק המפרט הטכני הסופי, שייחתם ויצורף להסכם המכר לאחר אישור הבקשה להיתר בניה של החברה".
מעבר להבהרה זו, ההלכה קובעת כי בנסיבות בהן נקבע שטח במסמכי ההתקשרות, הרי שאלו גוברים על האמור בפרוספקט ואין הרוכשים זכאים עוד להסתמך על הפרוספקט:
כך בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.02.2005), נקבע כי:
"מקובלת עלי העמדה לפיה מקום שמצוינים בחוזה מימדי הדירה יש לראות את הדייר כמי שהסתמך על האמור בחוזה, כאשר המפרט הינו חלק מחוזה זה, ואין לראותו כמי שהסתמך על האמור בפרוספקט חיצוני לחוזה".
ומאוחר יותר בע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' משה זאב ועוד 28 אח' (18.11.2009) נקבע כי:
"אם בפני רוכש הדירה הוצגה תוכנית של הדירה, ממנה ניתן לחשב ללא קושי מיוחד את שטח הדירה, יש בכך כדי לגבור על האמור בפרוספקט".
וברע"א 1103/17 אופרה על הים בע"מ נ' יניה ליטבק (06.03.2017) אליו הפנו נקר, נקבע כי:
"נפסק כי זכותם של רוכשים לא נפגעה גם אם שטח הדירה שפורט בנתוני הפרוספקט לא תאם את פרטי מפרט החוזה בעניין זה; זאת, כאשר שטח הדירה פורט במפורש במסמכי ההתקשרות האחרים".
הואיל ובנספח א להסכם נקבע במפורש כי שטח הדירה 129 מ"ר ושטח הגינה 110 מ"ר, לפיכך אין עוד להסתמך על הפרוספקט והנתונים אשר נמסרו לנקר עובר לחתימתם על ההסכם.
בסעיף 5.1 לתצהירה הבהירה שלומית כי השינוי בשטח הדירה והגינה הובהר להם במעמד חתימת ההסכם.
"על בסיס המצגים כאמור מעלה – הגענו עם בא כוחנו דאז למשרד עורכי הדין של אלמוג, וחתמנו על ההסכם לרכישת הדירה, כאשר שם עודכנו כי שטח הגינה יהא רק 110 מ"ר, שטח הדירה הוקטן ב-1 מ"ר לעומת הנאמר לנו."
לאור האמור לעיל, נקר ידעו בחתימת ההסכם כי אלמוג אינה מתחייבת לספק להם דירה וגינה לפי הפרוספקט, וידעו כי שטח הדירה אותה הם רוכשים יעמוד על 129 מ"ר ושטח הגינה על 110 מ"ר.
במפרט אשר נקבע בצו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-2008 (להלן: "טופס מפרט"), אשר פורסם ביום 24.02.08 ואשר היה בתוקף במועד חתימת ההסכם, הוגדר בסעיף 5(א) שטח הדירה כך:
"שטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ של הדירה."
לפיכך שטח הדירה הוא רק השטח התחום בקירות החיצוניים של הדירה. נקר לא טענו כי שטח הדירה אינו תואם את המוסכם ולא התעוררה מחלוקת בעניין זה, לפיכך אני מוצאת כי שטח הדירה הוא 129 מ"ר.
בהערה 4 לסעיף 6 בטופס מפרט נקבע כי:
"שטחה של גינה כולל את שטח הקירות התומכים בהיקפה; תותר סטיה בשיעור של עד 5% בין שטח הגינה המופיע במפרט המכר לבין השטח למעשה".
מהניסוח של סעיף 6.2.7 בפרק ב של טופס המפרט "משטח מרוצף בגינה הדירתית" נמצאתי למדה כי המשטח המרוצף נמצא בגינה ולפיכך נכלל בשטחה הכולל של הגינה.
לפיכך איני מוצאת לקבל את הגדרת הגינה כפי שנעשתה בחוות דעת חורי כי:
"גינה – שטח המיועד והניתן לשימוש לשתילה, לדשא ולגינון..."
הואיל ושטח הגינה הוא מלוא השטח שבין הקירות החיצוניים של הדירה והקירות התומכים בגינה לרבות שטח הקירות התומכים בגינה, לפיכך שטח הגינה הינו כפי שנקבע בהסכם, 110 מ"ר והסטייה המותרת בשיעור של עד 5% , ודהיינו: אלמוג הייתה רשאית לספק לנקר גינה בשטח שבין 104.5 מ"ר לבין 115.5 מ"ר.
לאור האמור לעיל, אני קובעת כי שטח הקירות/גדרות אשר נמדד על ידי חורי כשטח של 13.17 מ"ר וסומן באות D בתכנית המדידה אשר צורפה לחוות דעת חורי כנספח A (להלן: "המדידה") נכלל בשטח הגינה וכן נכלל בשטח הגינה גם השטח המרוצף אשר נמדד כשטח של 15.65 מ"ר וסומן באות A במדידה.
לאור האמור לעיל, שטח הגינה שקיבלו נקר, בהתבסס על המדידה של המומחה מטעמם הוא 114.75 מ"ר (=15.65+16.71+69.22+13.17).
לפיכך אני מוצאת כי נקר קיבלו גינה גדולה בשטחה משטח הגינה אשר נקבע בהסכם, כאשר הסטיה בגודל הגינה לטובת נקר הינה בתחום הסטיה המותרת.
לאור לאמור לעיל, מיקום רחבת הכיבוי לא הביא לגריעה משטח הגינה אשר התחייבה אלמוג לספק לנקר ואין נפקא מינה כי אלמלא מיקום הרחבה היו זוכים נקר מן ההפקר ומקבלים שטח גינה גדול יותר, כך שנקר אינם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך עקב גריעה משטח הגינה.
שינוי צורת הגינה
לא ניתן להתעלם מכך שעקב מיקום רחבת כיבוי האש כפי שנעשה, נוצר שינוי משמעותי בצורת הגינה אשר קיבלו נקר.
אמנם על תכנית המכר נכתב בצורה ברורה כי:
"התכנית מותנית בקבלת היתרים, אישורים והנחיות של הרשות המקומית, הועדה המקומית לתכנון ובניה וכפופה לשינויים הנובעים מדרישות רשויות מוסמכות, המתכננים והיועצים".
אולם, שינוי הצורה, כפי שנעשה בפועל, הביא להגבלה ניכרת של הפונקציונליות של כ- 8.5 מ"ר מתוך שטח הגינה המצויים ברצועה צרה ברוחב של כ- 90 ס"מ בין קיר הדירה לבין הגדר.
גם בהינתן קביעה כי יש לראות בשטח זה כשטח אשר מבחינה פונקציונלית נגרע משטח הגינה ואין לחשבו בשטח הגינה, עדיין נותרת בידי נקר גינה בשטח של 106.25 מ"ר ועדיין שטח הגינה הנותר בפועל נמצא בגבולות הסטייה המותרת, כאמור לעיל.
לפיכך איני מוצאת לפסוק לטובת נקר פיצוי בגין הפגיעה בפונקציונליות עקב השינוי, בייחוד שעה שפיצוי בגין רכיב זה לא נכלל במפורש בתביעה.
ירידת ערך הדירה בגין פגיעה בפרטיות בעקבות שינוי הצורה של הגינה
בעדותה (עמוד 29, שורות 31-28 לפרוטוקול) מאשרת שלומית כי המעבר לבית ספר ולגנים הציבוריים היה קיים ללא קשר למיקום רחבות כיבוי האש.
לפיכך, צפוי היה כי במיקום המעבר למול חלונות החדרים יהיה משום פגיעה מסוימת בפרטיות וכן מטרדי רעש, כך שהבעיה לא נוצרה עקב שינוי הצורה של הגינה אלא רק הוחרפה עקב צמצום המרחק שבין הגדר לבין קיר הדירה וחלון אחד מחדרי השינה.
כפי שציין המומחה אורמן בעדותו (בעמוד 19, שורות 18-16 לפרוטוקול):
"סך הכל זה לא שהם צריכים לאטום מול חדר זבל, חדר אשפה, סך הכל זה רחבת כיבוי אש, כל השעות שהייתי של לא היו מכוניות שם, אסור לחנות שם, רק אם יש שריפה יבוא מכבי אש".
אני מוצאת לקבל את הערכת ירידת הערך בגין הפגיעה בפרטיות כפי שזו נקבעה על ידי המומחה מטעם בית המשפט, השמאי מר דן אורמן.
אשר למועד הקובע נקבע בע"א 571/80 אילן רחמים חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' אריה טביק, לז(2) 077 (1983) כי:
"המועד הקובע לעניין מדידת שיעורו של הנזק אינו אחד ואחיד אלא יכול להיות שונה, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה"
במקרה דנן נקבע בנספח ט להסכם כי מתן היתר בניה לפרויקט, באופן המאפשר להקים את הממכר תוך 6 חודשים ממועד חתימת ההסכם יהווה תנאי מתלה ובמקרה של אי התקיימות התנאי המתלה יהיו זכאים הצדדים לבטל את ההסכם במסירת הודעה תוך 21 יום וכן ניתנה לנקר האפשרות לבטל את ההסכם תוך 7 ימים מהמועד בו יוצגו בפניהם נתוני הדירה הסופיים ויהיה בהם שינוי מהותי (כמוגדר באותו סעיף).
עוד הוסכם כי במקרה בו בוטל ההסכם, לא יהיו למי מהצדדים זכויות, תביעות או טענות האחד כלפי השני, בכפוף להשבת הכספים והערבויות.
יש בכך ללמד על אומד דעת הצדדים באשר לחלוקת הסיכונים במקרה בו יבוטל ההסכם.
לנקר נודע כי היתר הבניה אשר ניתן לאלמוג להקמת הממכר הינו שינוי צורת הגינה, לכל המאוחר ביום 08.07.14.
נקר בחרו שלא לבטל את ההסכם עקב כך ולפי אומד דעתם של הצדדים, כאמור לעיל, צפו כי ביטול ההסכם במועד זה ובנסיבות דומות, לא יזכה אותם בפיצוי בגין השינוי בערך הממכר אלא בהשבה בלבד.
לפיכך אני מוצאת לקבוע כי בנסיבות המקרה דנן, כאמור לעיל, ובהתחשב בכך שההסכם לא בוטל לפי בחירת נקר (אשר כאמור לעיל דחו גם את הצעת אלמוג לאפשרות ביטול ההסכם במכתב מיום 23.12.14) הרי שהמועד הקובע לשם קביעות שיעור ירידת הערך הוא מועד כריתת ההסכם - 13.01.14.
לאור האמור לעיל, תפצה אלמוג את נקר בגין ירידת ערך הדירה עקב שינוי הצורה של הגינה בסך של 90,000 ₪ (כולל מע"מ).
שוחות ביוב
הואיל ועל גבי התוכניות אשר הוצגו לנקר נרשם במפורש בסעיף 10 כי:
"בשטח החצרות הצמודות עוברים קוי צנרת מים, ניקוז וביוב וממוקמות שוחות ביקורת של המערכות המשותפות. בגין כך תירשם זיקת הנאה על המגרש לגישה למערכות אלו."
הרי שהיה על נקר לדעת כי ימוקמו בגינה שוחות ביקורת.
נקר לא הוכיחו לי כי הוטעו בכל דרך שהיא לגבי מספר השוחות אשר ימוקמו בגינת הדירה ואני מוצאת לקבל בעניין זה את הערכתו של המומחה מטעם בית המשפט כי אין ירידת ערך בגין שוחות הביוב ועל כן התביעה לעניין זה נדחית.
הזמנת שינויים
נקר חתמו על הזמנת שינויים מאלמוג ביום 08.03.15.
כלל ידוע הוא, כי נטל הראיה הראשוני מוטל על כתפי התובע; שכן המוציא מחברו עליו הראיה (בבלי, בבא קמא מ"ו ב').
נקר לא עמדו בנטל ההוכחה ולא הביאו תשתית ראייתית מספקת לביסוס טענותיהם כי האיחור בהזמנת השינויים היה באשמה של אלמוג או כי עקב מועד הזמנת השינויים נמנע מנקר להזמין את מלוא השינויים מאלמוג וזאת בשים לב כי הזמנת השינויים נעשתה כשנה לאחר חתימת ההסכם וכשנה לפני מועד המסירה החוזי.
שולמית אישרה בעדותה כי סך של 5,000 ₪ הושב מאלמוג לנקר בגין זיכוי בשינויים ויפה וראוי שכך נעשה.
לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה בגין רכיב זה.
איחור במסירה
המועד החוזי למסירת הדירה לנקר היה 24 חודשים לאחר אישור היתר הבניה.
היתר הבניה ניתן ביום 26.02.14, לפיכך מועד המסירה החוזי היה ביום 26.02.16.
לפי הוראות סעיף 5א לחוק, איחור במסירה של עד 60 יום אינו מזכה את הרוכש בפיצוי בגין האיחור.
אלמוג הודיעה לנקר על קבלת טופס 4 ותחילת מסירת הדירות ביום 10.04.16 ודרשה הסדרת תשלום יתרת התמורה כתנאי למסירה וזאת בהתאם למוסכם בהסכם.
ביום 17.04.16 הודיעו נקר לאלמוג כי אין בדעתם לשלם את יתרת התמורה לאלמוג אלא שברצונם להפקיד את יתרת התמורה בחשבון נאמנות אצל עו"ד עד למתן פסק דין בתביעה שהם עתידים להגיש.
להצעה זו של נקר אין כל ביסוס בהוראות ההסכם.
סעיף 23 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, המוחל על עסקה במקרקעין מכוח סעיף 4(א) לחוק המכר – קובע כי חיובו של המוכר למסור את הממכר וחיובו של הקונה לשלם את התמורה הם מקבילים (או בלשון המחוקק - "שלובים").
חיובים שלובים/מקבילים משמעם, שעל הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד, וכשהדבר לא ניתן, להראות נכונות חד משמעית לקיים את החיובים. בית המשפט העליון כבר הדגיש בעבר בע"א 594/75 חיים ג'רבי נגד הייבלום, ל(2) 673, (22.04.76) כי:
"מקום בו על שני צדדים או יותר, לקיים חיובים מקבילים, אין האחד יכול לתבוע את רעהו בשל הפרתו של החוזה אלא אם קיים - או לפחות היה נכון לקיים - את חלקו הוא בחיובים המקבילים"
במקרה דנן, אלמוג הראתה נכונות חד משמעית לקיים את חלקה במסירת הדירה לנקר בטרם חלפו 60 ימים ממועד המסירה החוזי ומנגד נקר הראו חד משמעית את העדר נכונותם לקיים את חלקם בתשלום יתרת התמורה לאלמוג עד 7 ימים לפני המסירה, אלא ביקשו לדחות את העברת התמורה לאלמוג עד להכרעה בתביעה אשר באותה עת טרם הוגשה.
לפיכך אני מוצאת לקבוע כי אי ביצוע המסירה בטרם חלפו 60 יום מהמועד החוזי נבעה מסירוב נקר להעביר לאלמוג את יתרת התמורה, בניגוד להסכם שבין הצדדים, ועל כן נקר אינם זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה ותביעתם בגין רכיב זה נדחית.
אני מוצאת לציין כי שלומית בעדותה (בעמוד 29, שורות 9-8 לפרוטוקול) ציינה כי ביקשה לדחות את קבלת הדירה הואיל ומבחינה דתית היא אינה מקבלת דברים חדשים בזמן ספירת העומר. בשנת 2016 חג הפסח חל ביום 22.04.16 וספירת העומר הסתיימה בערב חג שבועות, שחל ביום 11.06.16, כך ששלומית עצמה מנימוק שבאמונתה הדתית לא הייתה מוכנה היא עצמה לקבל את הדירה לפני יום 13.06.16.
ריבית פיגורים
בהתאם לסעיף 14.2 להסכם הייתה זכאית אלמוג לריבית פיגורים בגין אי תשלום יתרת התמורה על ידי נקר, אשר החליטו על דעת עצמם שלא לפרוע את יתרת התשלום, ומצאו לבצע את תשלום יתרת התמורה, ללא הפרשים, ביום 08.09.16.
לאור האמור לעיל אני מוצאת לדחות את התביעה בגין רכיב זה.
ליקויי בנייה
לאחר עיון מעמיק בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, שמאי המקרקעין ומהנדס הבניה, מר דן אורמן, תשובותיו לשאלות ההבהרה ותשובותיו בחקירתו על ידי הצדדים, אני מוצאת לקבל את חוות דעתו לעניין הליקויים הקיימים ואומדן עלות תיקונם ולפיכך מחייבת את אלמוג לפצות את נקר בגין ליקויי הבנייה בסך של 16,380 ₪.
השתכנעתי כי לא ניתנה לאלמוג הזדמנות אמיתית לבצע את תיקון הליקויים וזאת לנוכח המחלוקות הרבות שבין הצדדים, לרבות התביעה אשר הוגשה כאמור עוד בטרם נמסרה בפועל הדירה לנקר, ובחירתם של נקר לבצע שיפוץ נרחב בדירה, וכן את התיקונים, באמצעות מי מטעמם.
למרות האמור לעיל, לא מצאתי להורות על תיקון הליקויים על ידי אלמוג וזאת עקב ההיקף המצומצם של הליקויים והיחסים העכורים שבין הצדדים, אך איני מוצאת בנסיבות אלו לחייב את אלמוג בתשלום ההפרש שבין עלות התיקונים על ידה לבין עלות ביצוע התיקונים על ידי קבלן מזדמן בשיעור 25%, שכן האחריות למניעת האפשרות לביצוע התיקונים על ידי אלמוג, מוטלת על כתפי נקר.
סיכום
אני מחייבת את אלמוג לשלם לנקר בגין שינוי צורת הגינה פיצוי בסך של 90,000 ₪.
אני מחייבת את אלמוג לשלם לנקר בגין ליקויי בנייה סך של 16,380 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 10.02.19 ועד למועד פסק-הדין.
תביעת נקר בגין יתר רכיבי התביעה נדחית.
לאחר ששקלתי את שווי הסעד שנפסק והיחס שבינו לבין הסכום שנתבע, את הדרך שבה ניהלו הצדדים את ההליך והעיכובים והסיבוך של ההליך כחלק מניהול ההליך על ידי נקר ובאי כוחם, את מורכבות ההליך, והשקעת המשאבים המוצדקת והראויה בהכנתו ובניהולו ובסכום ההוצאות שהתבקש אני מוצאת לחייב את אלמוג לשלם לנקר בגין הוצאות ושכ"ט עו"ד סך כולל של 20,000 ₪.
כל הסכומים שנפסקו לעיל, ישולמו ע"י אלמוג לנקר בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יתווספו עליהם הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
המזכירות תדוור את פסק-הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, י"ח סיוון תשפ"א, 29 מאי 2021, בהעדר הצדדים.
