ע' ואח' נ' פרויקט לוגאנו יהוד בע"מ ואח'

התובעים הם יורשיה החוקיים של גב' מ.ע. ז"ל שנפטרה ביום 1.4.15 (להלן: "המנוחה"), עד לפטירתה התגוררה בדירת 4 חדרים הכוללת מטבח שירותים, פרוזדור ומרפסת, בקומת קרקע, הידועה כחלק מחלקה 65 בגוש 6729 וחלק מחלקה 13 בגוש 6692 ברח' סעדיה חתוכה 33 ביהוד, המהווה חלק ממגרש 12-15 , בשטח של 111 מ"ר, (להלן: "הדירה/הנכס")

נתבעת 1- "פרויקט לוגאנו יהוד בע"מ", חברת ייזום ובניה (להלן: "נתבעת 1"/"לוגאנו") שבינה לבין מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י) נחתם "הסכם פיתוח" ביום 18.01.11 לפיו חכרה את המקרקעין עליהם מצוי הנכס מרמ"י, (להלן: "המתחם")לביצוע פרויקט "פינוי בינוי" (להלן: "הפרויקט") והומחו לה הזכויות לניהול המקרקעין מהנתבעת הפורמאלית.

נתבעת 2 –"אאורה ישראל יזמות והשקעות בע"מ" (להלן: "נתבעת 2") הינה חברה לייזום ובנייה שרכשה חלק מהזכויות בפרויקט, מנתבעת 1 לחלק מהמבנים על המקרקעין.

הנתבעת הפורמאלית הינה חברה ציבורית ומשמשת סוכן של רמ"י לניהול נכסים על המקרקעין נשוא התובענה ועפ"י ההסכם עם המנוחה המחתה לנתבעת 1 את מלוא זכויות הניהול שהיו בבעלותה, עד עובר לחתימת דיירים בפרויקט "הפינוי בינוי"/"בינוי פינוי" וחתמה על הסכם עם נתבעת 1 ולביצוע הפרויקט בפועל.

תמצית טענות התובעים

המנוחה, שלא נישאה מעולם התגוררה בנכס "כדייר מוגן" ברציפות מילדותה, עם משפחתה מכוח הסכם דיירות מוגנת משנת 1958 בין הוריה המנוחים לנתבעת הפורמאלית ,ולאחר שהוריה נפטרו המשיכה המנוחה לגור בדירה עד פטירתה.

ב"הסכם פיתוח" רכשה נתבעת 1 את הזכויות במקרקעין מרמ"י ומכוחו זכאית לחכור את המקרקעין והנתבעת הפורמאלית המחתה לה את זכויותיה לניהול המקרקעין. (סעיף 4.1 להסכם בין "היזם לדייר" מיום 16.10.12 הסכם "בינוי פינוי").

הנתבעת ניהלה מו"מ עם דיירי המתחם והציעה להם הצעות לרכישת "דירה חדשה" כהגדרתה, בפרויקט, בנוסף ו/או, כנגד פיצוי כספי. "מפתח" הפיצוי הבסיסי שהוצע לדיירים היה קבלת 1.5 מ"ר על כל 1 מ"ר לפי החוזה המוגן שהיה ברשות הדייר. המנוחה ניהלה מו"מ באמצעות, בא כוחה, עם מנהל נתבעת 1-אמנון, במהלכו עלו הצעות הצדדים ובאותה עת, נתבעת 1 הייתה חייבת עפ"י "הסכם הפיתוח" להגיע בתוך זמן מוגבל, לחתימה של 85% מדיירי המתחם על הסכם כדי "לקבל" היתר בניה. לטענת התובעים, עפ"י "הסכם הפיתוח" היה על נתבעת 1 לקיים מו"מ עם כל המחזיקים כדי לפצותם בתמורה לפינויים מהמקרקעין.

ביום 16.10.12 נחתם הסכם בין נתבעת 1 למנוחה, לרבות, נספחים, יפוי כוח בלתי חוזר לב"כ הנתבעת וב"כ הח"מ, הוגדר כמייצג "עוה"ד של הדייר", כן חתמו הצדדים על נספח הגדרות ושינויים, נספח שינויי לעסקת "בינוי פינוי" (ספציפי), תשריט ספציפי של הדירה שעתידה המנוחה לקבל בקומה 3 דירה 13 במגדלי לוגאגו יהוד במגרש 5, חוברת תשריטים של הבניין במגרש 5 ג' ומפרט מכר (להלן: "ההסכם")

בס' 3 להסכם- "העסקה" הוסכם שהדייר מוותר על כל זכויותיו בנכס ובמקרקעין, מכל מין וסוג - לרבות זכותו לדיירות מוגנת, ככל וקיימת, וכן זכות החזקה בנכס...". בס' 9.1 להסכם-"התמורה" הוסכם שתמורת מילוי כל התחייבויות הדייר, ובכפוף לתנאיו מתחייב היזם כלפי הדייר כדלקמן: "לבנות עבור הדייר במסגרת הפרויקט את הדירה החדשה כהגדרתה בנספח א'- "הגדרות ושינויים להסכם מיום 16.10.12" נרשם, דירה חדשה אשר תבנה בפרויקט.....דירת מגורים, מספר (זמני) 3 בת 4 חדרים, בקומה שלישית, בבניין מספר (זמני) 5 ג/ במגרש 5 בשטח של 106 מ"ר...אשר אליה תוצמד מרפסת בשטח של 14 מ"ר....לדירה החדשה יוצמד מקום חניה אחד ....ומחסן אחד.." כן נקבעה בנספח א' תמורה כספית נוספת שתעניק נתבעת 1 למנוחה בסך 900,000 ₪, שתשולם לדייר על ידי היזם, בנוסף לדירה החדשה, במועד מסירת הדירה החדשה .

ההסכם קבע, שככל והפרויקט ישונה ל"פינוי בינוי" (ביוזמת היזם), היזם ישלם לדייר דמי שכירות למגוריו בנכס חליפי ושהמנוחה לא תפונה כל עוד לא תימסר לידיה תמורה, כולל הדירה החדשה והתמורה הכספית כהגדרתה בהסכם, והדירה החדשה שתימסר זה, מהווה סידור חלוף סופי ומוחלט בהתאם לחוק הגנת הדייר או לכל דין אחר.

לטענת התובעים, נתבעת 2 רכשה מנתבעת 1 חלק מזכויותיה בפרויקט ונכנסה לנעליה בהסכם "הפינוי בינוי", אך המנוחה מעולם לא קיבלה הודעה מנתבעת 2 על רכישת זכויות בנכס.

עקב מחלת המנוחה שהתגלתה בספטמבר 2014, עבר אחיינה להתגורר עמה כדי להשגיח ולסייע לה. והיא נפטרה ביום 1.4.15. ביום החמישי ל"שבעה" הגיעו לבית המנוחה שליחי נתבעת 2 והודיעו לאבלים שבכוונת נתבעת 2, לפעול לפינוי הנכס ולהרוס ו/או לאטום את הבית, שנתבעת 2 מגדירה אותם "כפולשים" ועליהם להתפנות תוך ימים ספורים.

בשיחות שהתנהלו בין ב"כ התובעים לנציגי הנתבעים התברר שהנתבעות מתנערות מההסכם בין נתבעת 1 למנוחה, ומכאן תביעה זו לאכיפת הסכם.

טוענים התובעים שכיורשי המנוחה, הם זכאים להיכנס בנעליה להסכם בינוי פינוי עליו חתמה, אך הנתבעות מתנהגות כפטורות מהתחייבויותיהן בהסכם וטוענות כי יורשי המנוחה אינם זכאים לפירות עיזבונה. לטענת התובעים, מעבר העיזבון הוא מידי ואוטומטי ועם פטירתה הופכים היורשים לבעלים של נכסיה בהתאם לזכויותיהם על פי דין/צוואה, ואין זמן ביניים בין בעלות המוריש לבעלות היורשים בעיזבון, שכן צו קיום צוואה הינו דקלרטיבי.

לטענת התובעים, עם חתימת המנוחה והנתבעת 1 על ההסכם, השתכלל חוזה מחייב ביניהם וכל הבא מכוחם ו/או בנעליהם, והם זכאים מכוח חוק הירושה ליהנות מעיזבון המנוחה עפ"י ההסכם, כיורשים. לטענתם, לנתבעות אין זכות לבטל את ההסכם חד צדדית עקב פטירת המנוחה, הן כפופות לזכות הביטול עפ"י ההסכם והן לא נתנו הודעת ביטול. לטענתם, בכל מקרה, לא ניתן לבטל הסכם לפי סעיפים אלה באופן פרטני, אלא רק אם ההסכם מבוטל עם כלל דיירי המתחם שחתמו עם נתבעת 1 על הסכמים. הראיה לטענתם, שגם ביפוי הכוח הבלתי חוזר עליו חתמה המנוחה נרשם: "כל פעולה או מעשה כנ"ל בקשר עם ייפוי כוח זה יחייבו אותנו ואת יורשינו ואת כל הבאים מכוחנו...". לטענתם, במועד חתימת ההסכם (ס' 3) הדייר מוותר על כל זכויותיו "בנכס ובמקרקעין, מכל מין וסוג, לרבות זכותו לדיירות מוגנת, ככל וקיימת, וכן זכות החזקה בנכס..". לטענתם, המנוחה ויתרה על זכויותיה עםחתימת ההסכם, כולל על זכות דיירות מוגנת וזכות חזקה, עבור נתבעת 1 ולפי דרישתה ובתמורה קיבלה המנוחה זכות לבעלות על "הדירה החדשה" ו "תמורה כספית".

לטענת התובעים, מדובר בהסכם "בינוי פינוי" הזהה במהותו להסכם רכישת ו/או מכירת דירה בין קונה למוכר, התמורה היא הנכס של המנוחה ("המוכר"), הועברה עם חתימת ההסכם, אך התמורה מצד הנתבעות ("הקונה") אמורה להשתלם למנוחה ו/או ליורשיה, לפי לוחות הזמנים שנקבעו בהסכם העיקרי בין הצדדים. טוענים התובעים, שנתבעת 1 הפרה את ההסכם הפרה.

ע. ב. אח ויורש של המנוחה העיד שהיה עם המנוחה בפגישה במשרדי לוגאנו, שם נאמר להם שצריך חתימה של 85% מהדיירים ובתנאים אלה אפשר יהיה להתקדם. ט.ב.א. הצהירה, כי ערכה שתי שיחות עם דיאנה, אחראית על "מבצע מכירת דירות" מטעם אאורה, בשלב ד' ואחרון של פרויקט לוגאנו יהוד "במרכז המכירות" באתר הבניה ברח' מקלב אורי ביהוד מונוסון. כאשר, כך לדבריה, בשלב זה יוקם בניין 5ג' בו היתה זכאית המנוחה לדירה בת 4 חדרים מס' זמני 13 בקומה שלישית בשטח של כ -111- מ"ר. השיחה הראשונה עם נציגת המכירות נערכה ביום 11.10.16 והשיחה השנייה ביום 4.1.16. לדבריה, בביקור במשרד המכירות ראתה טבלת מכירת הדירות של בניין 5ג' בו הייתה זכאית המנוחה לדירה בת 4 חדרים מס' זמני 13 בקומה שלישית בשטח של כ -111 מ"ר שהופיע בבירור בסימון הדירות הנמכרות מופיע על גבי הדירה הזו השלט "נמכר". היא טלפנה למשרד מבלי שהזדהתה כדי שלא יכירו אותה והציגה עצמה כמי שמתעניינת ברכישת דירה, והקליטה את השיחה דיאנה ,שהייתה בעקבות פירסום של אאורה על מכירת הדירות. סודית ובנעליה נתבעת 2. ועותרים לאכיפתו.

תמצית טענות הנתבעת

עפ"י ההסכם בין המנוחה לנתבעת 1, בהתקיים התנאים המתלים שבהסכם (במצטבר) תהא המנוחה זכאית לקבל דירת מגורים בת 4 חדרים ו- 900,000₪, (להלן: "התמורה") ותנאיו המתלים של ההסכם טרם התקיימו. לטענתן, אין קשר בין נסיבות פינוי הנכס, מות המנוחה ללא זכאי עפ"י דין, ובין ההסכם שטרם התקיימו תנאיו המתלים, והנכס היה חוזר לבעליו גם אילולא נחתם ההסכם.

לטענתן, צוין בהסכם שהמנוחה מחזיקה בנכס ו/או דייר מוגן בו מכוח דין ו/או בעל זכות בלעדית להירשם כדייר מוגן במרשמי עמידר בנכס מכוח דין או חוזה עם עמידר שהיא בעלת המקרקעין ואיש לא התגורר עם המנוחה מאז ספטמבר 2014 והמנוחה עצמה התחייבה שלא יכול להתגורר בנכס אף אחד מלבדה.

מטעם התובעים העיד צחי עומר, מנהל לוגאנו בע"מ כמנכ"ל ושותף, שבמסגרת החוזה בין הנתבעות לבין עצמן, נתבעת 1 העבירה לנתבעת 2 את הזכויות והחובות וכל החוזים הומחו לאאורה וכל המתחם נמכר לנתבעת 2 לפני פטירת המנוחה. בחוזים, נתבעת 1 לא קבעה שלבי בנייה ומסירה, כיוון שהשלבים נקבעים לפי המצב בשטח, אפשרויות בניה, דיונים בעיריה ובניין 5 ג' אמור היה להיבנות אחרון כיוון שיש לגביו תביעה משפטית. לדבריו, בהסכם הצהירה המנוחה שאין לה יורשים, דהיינו אין לה ממשיכים בנכס. עוד לדבריו, במועד שנתבעת 1 מכרה את הנכס לנתבעת 2, רק תנאי אחד התמלא. פרויקט התחדשות עם דיירים מוגנים לוקח זמן רב מאוד.

לדבריו, עמידר ניהלה את הנכסים עבור נתבעת 2 -לוגאנו וגבתה עבורה מהדיירים דמי שכירות לחשבון שנפתח בהתאם להוראות מכרז רמ"י ועמידר שלחה מדי חודש שוברים לתשלום דמי השכירות במתחם.

יוחאי אבטן שימש סמנכ"ל כספים בנתבעת 2 והיה מעורב ברכישת הזכויות מנתבעת 1 העיד, שחלק מתמחור השטח נובע מהזכויות בשטח ומכלול חובות וזכויות בגין הרכישה, עיכוב בקבלת היתר ועוד, אך לא לוקחים בחשבון חוזה מסוים, אלא בוחנים את מכלול החוזים, את התחייבויות לוגאנו שנלקחו בחשבון התמורה ששילמו. לאחר פטירת המנוחה הנכס שלה הועבר לאאורה ואת הודעת ביטול ההסכם שלחו שנה או שנתיים לאחר מכן. המנוחה הייתה דיירת מוגנת וברגע שנפטרה פג תוקף זכויותיה, הנכס פונה והושב לבעליו- אאורה מכוח רכישת המגרש והעברת הנכס לבעלותה. הנכס נאטם כדי שלא יפלשו אליו וליורשים שפלשו לא היתה זכות בנכס.

לדבריו, ביום 6.1.14, לא נחתמו הסכמים עם 85% מהדיירים, והבקשה מיום 28.1.19 היא להיתר חלקי (ולא מלא) לחפירה ודיפון, כאשר עפ"י ההסכם, כדי שהוא יכנס לתוקף צריך להיות היתר בנייה מלא. נתבעת 2 היא שמחליטה מתי ובאיזה מתחם בונים. לוגאנו הגישה בקשות להקלות מסוימות בבנייה, בנוסף לשלושת הבניינים לעוד 50 דירות תלויות בנות 3 חדרים, אך היא לא אושרה, ואינו יודע מה היה לאחר עזיבתו את החברה. גם אאורה הגישה בקשה להקלה, שזה תהליך ארוך.

דיון והכרעה

המחלוקת הצריכה הכרעה הינה בשאלה האם הנתבעות ביטלו את ההסכם כדין או שיש להורות על אכיפת ההסכם.

לטענת הנתבעות, עם פטירת המנוחה, פקעו זכויותיה בנכס בהתאם לחוק הגנת הדייר, ולכן הנכס הוחזר לבעליו ויורשי המנוחה אינם נכנסים לנעליה לעניין התמורה שנקבעה בהסכם.

לטענת התובעים, עם חתימת ההסכם, השתכלל חוזה מחייב בין הצדדים וכל מי שבא בנעליהם, ואין משמעות לפטירת המנוחה ולעובדה שטרם הגיעה מועד מימוש וביצוע ההסכם, והוא נותר שריר וקיים.

סבורתני, שלא יכולה להיות מחלוקת, שלמנוחה, כדיירת מוגנת, לא היה דייר ממשיך. לא הוכח שאחיינה התגורר עמה לאחר שחלתה ובכל מקרה היא התחייבה בהסכם שלא לשתף אחרים בשימוש בנכס. אין חולק, שאילולא ההסכם בין המנוחה לנתבעות, וככל שלא היה לה דייר ממשיך, פטירתה הייתה גורמת לפקיעת הדיירות המוגנת והנכס היה חוזר לבעליו.

בעניינינו, יש לבחון, האם ההסכם, שינה את המצב המשפטי.

הסכם מותנה מעוגן בהוראות ס' 27-29 לחוק החוזים (חלק אחיד) התשל"ג 1973, כאשר בהסכם יתכנו הוראות שהן תנאי מתלה או תנאי מפסיק. חוזה מותנה אינו חוזה בטל אלא חוזה תקף שהצדדים לו יכולים ליטול על עצמם התחייבות מסויימת עד להתקיימות התנאי המתלה/מפסיק והחוזה מחייב את הצדדים מרגע כריתתו אלא שתוצאותיו האופרטיביות אינן מיידיות אלא דחויות ומותנות (ג' שלו דיני חוזים מהדורה שניה) תשנ"ה ע/ 333).

ס' 29 לחוק החוזים קובע כי אם התנאי לא מתקיים מתבטל החוזה, אך אין פרושו שהחוזה לא נכנס לתוקף ממועד חתימתו, שכן בחתימת ההסכם נוצר קשר מחייב בין הצדדים, וסק 27(ג) לחוק מקנה לצדדים סעדים למניעת הפרת החוזה המותנה גם טרם התקיימות התנאים (ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' משיאן פ"ד מח(4) 109,114 _1994): "אמנם הסכם מותנה בתנאי מתלה הוא הסכם לכל דבר, היינו הוא יוצר מציאות משפטית ארעית חדשה והוא זכאי – עד למועד שנקבע לקיום התנאי- לכל ההגנות מפני הפרת הניתנות להסכם בדרך כלל וכל זאת עד שיתברר אם התקיים התנאי המתלה ואם לאו"

ברע"א 4986/08 tyco building נ' אלבקס וידאו נקבע כי חוזה על תנאי הינו חוזה שלם מרגע כריתתו.

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) תשס"ו 2006 קובע חובת גילוי בין בעלי תפקידים לבין הדיירים ונכון יהיה להניח כי לו המנוחה הייתה יודעת שלאחר לכתה ירוקנו זכויותיה בדירה מתוכן ע"י הנתבעות הייתה פועלת אחרת. ס'13 להוראות ביצוע מיסוי מקרקעין 612006 מבהירות כי יראו מכירה ליזם של זכות דיירות מוגנת ביחידת מגורים כמכירת זכות במקרקעין כאשר היא במתחם פינוי בינוי, ובעניינינו לא יכול להיות ספק גם בעיני הנתבעות, שלמנוחה זכויות בדירה ושהיא מוכרת אותן. בשום חלופה של ס' 29 לחוק החוזים לא מאפשר החוק ביטול הסכם כלפי דייר אחד, בעוד היזם ממשיך לפעול הפרויקט ובהתקשרות עם שאר הדיירים. יתרה מכך, מכוח ההסכמים נחתמו מסמכים, יפויי כוח, התחייבויות, דיווחים לרשויות בהתאם לנדרש.

גם אם ניתן לומר שהסכם פינוי בינוי ניתן להפרדה וניתן לבטל את חלקה של המנוחה בו (מה שלא ניתן), פטירתה אינה עילה לביטול הסכם, היא אינה עילה לביטול על פי הפסיקה, משהצדדים עצמם ראו בהתקשרותם בהסכם כבלתי חוזרת ופעלו בהתאם (ראה ס' 19 ביפוי כוח הנוטריוני (נספח ב' להסכם הבינוי פינוי) וס' 8 לכתב ויתור וסילוק (נספח להסכם הפינוי בינוי) אזי אין בפטירת המנוחה כדי לפגוע בהתקשרות בהסכם שכן אינה מהווה פגם שיש בו כדי להביא לביטול ההסכם והתחייבויות הנתבעות כלפי המנוחה מכוחו.

בבש"א 959/06 פאלקוב נ' הרב נחמן קבעה כב' השופטת דסקין: "... יש להבחין בין זכותו של הדייר המוגן למושכר המוגן, אשר איננה עוברת לעזבונו אלא לזכאים העומדים בתנאי החוק, לבין זכותו של "דייר יוצא" בדמי מפתח המשקפת את הערך הכלכלי של השכירות המוגנת. זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח הינה זכות כספית העומדת לדייר, וככל זכות כספית אחרת היא עוברת לעזבונו עם מותו. למצער כך הם פני הדברים כאשר מדובר במקרה בו נעשו צעדים ראשוניים למימוש זכות זו על ידי הדייר טרם פטירתו על ידי משלוח תצהירים של דייר יוצא וביתר שאת גם אם ננקטו הליכים משפטיים למימוש זכות זו...... ובדעתו היה לצאת מהמושכר ולממש את זכותו הכספית לדמי מפתח. המנוח אף החל בצעדים כדין למימוש זכותו על ידי משלוח תצהירים על פי החוק ובהמשך, משלא נענה, הגיש את התביעה, מושא הבקשה שלפני. ... נראה לי כי המנוח היה זכאי לכך שהזכות הכספית שעמדה לו במועד הגשת תביעתו לא תגרע ממנו אלא תשאר "ברשותו" באופן שתעבור לעזבונו. .... במאזן הנדרש בין זכויות היסוד של בעל הבית לבין זכויות היסוד של הדייר המנוח – ולעת הזאת של עזבונו הבא בנעליו – נראה לי לראוי שלא לשלול את זכות העזבון לתבוע את הזכות הכספית ודהיינו את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח."

בתיק זה הגם שתביעת הדייר נדחתה, קבע ביהמ"ש בפסה"ד, כי: יש לזכור כי כב' השופטת דסקין נתנה את החלטתה זו עוד בטרם הוחזרה הדירה על ידי התובע לידי הנתבעים ואף לכך יש נפקות. הנה כי כן – עיקר הקביעות בתביעה זו הינן באשר למהות – דהיינו באשר לסבירות התנגדות הנתבעים להצעת המנוח לדיירים החלופיים.

בעניינינו, לא מדובר בדמי מפתח אלא בתמורה עפ"י ההסכם, וההתייחסות לתמורה בהסכם, כפי שבמקרה נשוא תביעה זו, הינה זהה להתייחסות לדמי פינוי שמשולמים עפ"י ההסכם בין בעל הבית לדייר המוגן. המנוחה התגוררה בבית עד לפטירתה, כפי שיפורט בהמשך, לנתבעת האחריות לעניין הוצאת היתר הבנייה והיא התעכבה בהגשת בקשתה להיתר.

סקירת הפסיקה בנושא דיירות מוגנת, מלמדת על אבחנה בין שני מצבים: מצב אחד- מקרה שבו נפטר דייר יוצא לאחר שהחל בהליכים להעברת המושכר, אך בטרם ניתן פסק דין. מצב שני- מקרה שבו נפטר הדייר לאחר שנכרת הסכם מחייב בינו לבין בעל הבית להחזרת החזקה כנגד תשלום והוחל בביצוע ההסכם. והשאלה היא מה הדין במקרה ביניים כאשר המנוח נפטר לאחר שהושגה הסכמה עקרונית להחזרת החזקה במושכר כנגד תשלום, וזו טרם התממשה.

במקרה בו נפטר דייר יוצא לאחר שהחל בהליכים להעברת המושכר לדייר מוצע, נקבע שזכות של "דייר יוצא" אינה עוברת לעיזבונו תוך כדי הליכי בית דין, הרי שעם פטירת הדייר, פגה עילת הבקשה ויש לדחותה, בטרם ניתן פסק דין להעברת המושכר, חוזר המושכר לבעליו. (ע"א (חיפה) 5/83 עיזבון אליהו פסיה ז"ל נ' הלינה סולקוביץ, פ"מ תשמ"ד (2) 177.) אציין כאן, כי כב' השופטת פרוקצ'יה בדעת מיעוט, מצאה לנכון להבחין בין זכותו של הדייר המוגן במושכר אשר איננה עוברת לעיזבונו ( אלא עפ"י סעיף 20 לחוק), לבין זכותו של הדייר לדמי מפתח, אשר הינה זכות כספית העוברת לעיזבונו. כב' השופטת פרוקצ'יה הבחינה בין זכות הדיירות המוגנת (שאיננה עוברת בירושה) לבין הזכות הכספית לדמי המפתח (אשר עוברת בירושה). השופטת פרוקצ'יה גורסת, כי לדיירות המוגנת ערך כלכלי החורג מגדר היותה חסינות בפני פינוי בלבד, וערך זה נותן לבעליה זכות ראויה הניתנת למימוש, אם הדייר מוותר על הדיירות ועוזב את המושכר, וכל זאת, במנותק מהשאלה אם פניו מועדות לרכישת דירה אחרת.

השופטת פרוקצ'יה מוצאת תימוכין לשיטתה, הן בנוסח החוק והן בתכליתו:

"אשר לנוסחו של החוק: הזכות לדמי מפתח היא זכותו של ה"דייר היוצא" המפנה את המושכר בלא שיש נגדו פסק פינוי. דייר שנפטר במהלך ההליכים לקראת פינוי וקבלת דמי מפתח רכש מעמד של "דייר יוצא" מכוח פתיחת ההליכים, הפינוי נגרם על-ידי עצם הפטירה וחזרת המושכר לידי הבעלים ואם אין נגדו פסק פינוי, מתקיימים בדייר כזה המאפיינים העיקריים המגבשים את הזכות לדמי מפתח. מאחר שתנאי לבשלות הזכות לדמי מפתח מחייב השלמת ההליכים על-פי החוק – אותם יכול העיזבון להשלים, כשהוא בנעלי הדייר המנוח.....ואשר לתכליתו: תכלית דמי המפתח הם לפצות את הדייר על אובדן הערך הכלכלי של זכות הדיירות מקום שאין כנגדו עילת פינוי. תכלית זו מתיישבת עם המציאות המקובלת שבה טובת הנאה כלכלית שיש לאדם ניתנת להורשה לעזבונו (ראה ש' שילה פירוש לחוק הירושה, תשכ"ה1965- [26], בעמ' 41). ......"פטירתו של דייר מוגן שפתח בהליכים על-פי החוק לפינוי המושכר ולקבלת דמי מפתח ואין כנגדו פסק פינוי מביאה עמה לתוצאה כפולה: מחד גיסא – הזכות להמשיך ולהחזיק במושכר פוקעת וחוזרת לבעל הבית. מאידך גיסא – הזכות הראויה לדמי מפתח נותרת בעינה כזכות תביעה כספית-כלכלית ועוברת לעזבונו של הדייר המוגן. העיזבון רשאי לעמוד בנעלי הנפטר בכל הנוגע לקיום ההליכים שפורטו בחוק לצורך קבלת דמי מפתח, ואינני רואה מניעה מהיבט דיני הירושה מהקניית זכות כזו לעיזבון, בהיותה ניתנת ליישום ולמימוש ככל זכות ראויה אחרת העוברת בירושה. ואכן, דיני הירושה מכירים בהורשה של טובות הנאה לעיזבון, וזכויות ראויות בכלל זה (שילה בספרו הנ"ל [26], בעמ' 41)."

המצב השני-המקרה האחר שנדון בפסיקה הוא מקרה, כמו בעניינינו, שבו נפטר הדייר לאחר שנכרת הסכם מחייב בינו לבין בעל הבית להחזרת החזקה כנגד תשלום והוחל בביצוע ההסכם. במקרה כזה נקבע, כי חובת התשלום עבור הפינוי עומדת בעינה גם לאחר מות הדייר. בע"א (ת"א) 2017/01 עיזבון המנוחה רבקה גולדשטיין ז"ל נ' גלבלום מיכאל (פורסם בנבו), (בר"ע שהוגשה לבית המשפט העליון- נדחתה רע"א 7558/04- פורסם בנבו).שופטי בית המשפט המחוזי בתל אביב חזרו על ההלכה לפיה זכות הדיירות המוגנת הינה זכות אישית אשר אינה עוברת ליורשי הדייר המוגן. אולם נקבע, כי באותן נסיבות, השתכללה הזכות לקבלת דמי המפתח, חרף פטירת הדיירת. בית המשפט ניתח את ההסכם בין הצדדים וקבע כי על פי האמור בסע' 1 להסכם היה על המנוחה לפנות את המושכר עד ליום 15.8.00. מכאן שניתן היה לפנות עד וגם לפני ואין מדובר במועד "קשיח" אלא עד מועד מסויים, היינו כל תאריך קודם עד למועד הקובע וכל תאריך עד המועד הקובע היה לגיטימי, כל עוד מתבצע פינוי, בכפוף לתשלום יתרת הסכום שהוסכם עליו על-ידי המשיב למנוחה. על רקע העובדות, נקבע כי המנוחה מבחינתה עמדה בהתחייבויותיה והיתה מוכנה להשלים את ביצוע ההסכם כרוחו וכלשונו. בעל הבית הוא זה שהפר את ההסכם.

נקבע שם: לשונו של ההסכם באשר למועד הפינוי היא מפורשת וברורה ועולה מן הכתוב בה - שהיה על הדיירת לפנות את הדירה ולמסור את החזקה עד ליום 15.8.2000 ולא רק ביום 15.8.2000. היינו הדיירת היתה רשאית לפנות ולמסור את הדירה בכל תאריך שהוא מיום חתימת ההסכם ועד ליום 15.8.2000"

השופטים בפס"ד זה הביעו עמדתם, כי הפרת ההסכם על ידי בעל הבית מהווה מעשה חסר תום לב, העומד בניגוד לחובת תום הלב המוחל על הצדדים לחוזה מכוח סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973. במישור זה של תחולת עקרון תום הלב, מחויב כל צד לחוזה לפעול בחריצות ובהגינות להגשמת כוונתם המשותפת של הצדדים, בהתאם לרוח העסקה, ותוך שיתוף פעולה עם הצד האחר והתחשבות באינטרסים. עוד נקבע, כי פטירת המנוחה טרם המועד לקיום החוזה אינו מהווה "סיכול", כמשמעותו בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970, שכן גם לאחר פטירת המנוחה ההסכם שנחתם עימה ניתן לביצוע. נקבע, כי חרף פטירת הדיירת היוצאת, על בעל הבית לשלם את יתרת התמורה על פי ההסכם, כשוויו ביום בו הועמדה הדירה לרשות הבעל הבית, ובצירוף ריבית והצמדה כחוק מאותו מועד. בר"ע לביהמ"ש העליון- נדחתה.

בת.ש (ת"א) 81/07 (בש"א 30/08) שלמה אלבס ז"ל נ' יצחק אזולאי (פורסם בנבו) (להלן:" ענין אלבס"), נדון מקרה המצוי בתווך בין שני המצבים, מחד, המנוח נפטר בטרם הסתיימו ההליכים בבקשת הרשות, אך מאידך הושגה הסכמה עקרונית להחזרת החזקה במושכר כנגד תשלום במועד ובסכום שיקבע על ידי בית המשפט בדרך של פשרה. ההסכמה לא כללה את התשלום ומועד העברת החזקה, והמבקש נפטר טרם החל ההסכם להתבצע. ביהמ"ש קבע, כי המקרה דומה יותר למצב השני, שבו נכרת הסכם בין הצדדים. נקבע, כי בהבדל מזכות הדיירות המוגנת אשר לא עברה ליורשי המנוח, הזכות הכספית המעוגנת בהסכמת הצדדים, עברה ליורשיו ואת ההסכמה שהושגה בין הצדדים יש לבחון על פי דיני החוזים. הצדדים הסכימו להחזרת החזקה במושכר למשיב כנגד תשלום.

כדי שההסכמה תקבל תוקף של חוזה מחייב, יש צורך בגמירות דעת ומסוימות.

בעניינינו, אין חולק שבהסכם הייתה בין המנוחה לנתבעות גמירות דעת וכן התקיימה דרישת המסוימות. נקבעה התמורה ונקבע שהמנוחה תפנה את הדירה 60 יום מיום דרישת הנתבעות. גם פה מועד הפינוי לא היה "קשיח" והמנוחה התחייבה והייתה מוכנה לפנותו בכל עת שתידרש לכך.

כב' השופטת ברקוביץ התייחסה בעניין אלבס לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, שאינו חוק חד צדדי, אלא פועל במסלול דו סטרי. החוק מגן על קניינו של אדם, גם על קניינו של בעל הבית וגם על זכויות הדייר המוגן, והשאלה זכותו של מי גוברת בסיטואציה קונקרטית היא עניין לפירוש ויישום ראוי של הוראות החוק הספציפי החל על העניין, תוך בחינת מטרותיו ותכליותיו. יש גם להתייחס לכך, שעם שינוי הזמנים ולאור חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, יש לפרש את חוק הגנת הדייר בדרך הצמצום באופן שימזער את הפגיעה הקניינית בבעל הבית ואולם, עדיין אין בכך כדי להצדיק פגיעה גורפת בזכויותיו של הדייר ויורשיו. בחוק היסוד כשלעצמו, אין בו כדי להביא להכרעה במחלוקת בין דעת הרוב לדעת המיעוט.

כב' השופטת ברקוביץ קבעה בעניין אלבס, כי הזכות לקבלת דמי מפתח כנגד החזרת החזקה, (ובעניינינו התמורה בהסכם) כפי שעוגנה בהסכמת הצדדים, עומדת בעינה גם לאחר פטירת המנוח ולכן, בכפוף להחזרת החזקה במושכר לידי המשיב, יהיו זכאים יורשי המנוח לקבל מבעל הבית את הסכום שייקבע בפסק הדין .

בעא 4541/91 רוני לוביניאקר נ' שר האוצר פ"ד מח(3) 397 נקבע, שכאשר שני הצדדים כבר נתנו הסכמתם להסכם, אך ביצוע ההסכם תלוי בהסכמתו של צד שלישי, מתן ההסכמה של הצד השלישי יכול להיות תנאי מתלה, ובמקרה כזה ההסכם הוא הסכם גם לפני השגת אותו אישור; אבל לא כן הוא כאשר אחד הצדדים למשא ומתן לקראת כריתת ההסכם הוא אישיות משפטית הפועל באמצעות האורגנים שלה, ובטופס ההסכם נאמר במפורש שההסכם לא ייכנס לתוקפו אלא אם אורגן מסוים של אותה אישיות משפטית יאשר אותו – כי אז אין לפנינו תנאי מתלה ולא נקשר ההסכם עד שלא ניתן האישור הדרוש, בעניינינו, התנאי המתלה היה תלוי במתן היתר ע"י צד ג' (הרשות) דהיינו יש הסכם על כל המשתמע ולא במקרה השני שאז לא השתכלל הסכם בכלל.

מן הכלל אל הפרט

לוגאנו הינה בעלת זכויות חכירה וניהול המקרקעין נשוא תביעה זו, עליהם הוקם הפרויקט. המנוחה, אשר הייתה דיירת מוגנת בדירה, חתמה עם נתבעת 1 ביום 16.10.12 על ההסכם וביום 1.4.15 נפטרה – טרם עברו 36 חודשים מיום חתימת ההסכם.

בפסק דיני זה לא אתייחס להתנהלות הנתבעות בעת ה"שבעה" שישבו בני משפחתה לאחר מות המנוחה, אך אציין כי לא ניתן להתייחס למשפחתה באותה עת כפולשים לבית אחותם המנוחה, בתקופת השבעה. המנוחה התגוררה שם כל חייה והאבלים קיימו את מצוות השבעה בביתה.

ס' 6 להסכם קובע כי ההסכם מותנה ומותלה בקיומם במצטבר של התנאים המפורטים בו, בתוך 36 חודשים ממועד חתימת ההסכם. גם מטענות הנתבעות עולה שהסכמים דומים ו/או זהים נחתמו עם דיירים נוספים במתחם, שבכולם נכללו התנאים המתלים, כאשר לכל או חלק מההסכמים עם הדיירים במתחם, צורף נספח שינויים, שבו הסכמות נוספות של הצדדים ספציפית לאותו הסכם, אך נוסח ההסכם עצמו לא שונה.

הנתבעות לא צירפו הסכמים עם דיירים אחרים כדי להוכיח שאין מדובר בהסכמים זהים, (להבדיל מנספחי שינויים ספציפיים) וככל שמדובר בהסכמים זהים עם כל הדיירים, ובמיוחד התנאים המתלים והתחייבויות זהות של הדיירים , ועל פי הנטען ע"י הנתבעות (ס' 7 לסיכומיהן) התנאים המתלים בסעיף זה נכללו גם בהסכמים עם הדיירים האחרים, מדובר בחוזה אחיד. הנתבעות אף לא הציגו כל דייר אחר שלגביו בוטל ההסכם בנסיבות של אי התקיים התנאים המתלים (עדות אביטן ע' 63 ש' 3-5 לפרוטוקול מיום 7.4.19).

התנאים מתלים להסכם:

"6.1 . מוסכם בזאת כי הסכם זה מותנה ומותלה בקיומם במצטבר של כל התנאים כדלקמן בתוך 36 חודשים ממועד חתימת הסכם זה (להלן - "התנאי המתלה"):

6.1.1 . נחתמו הסכמי פינוי מחייבים ביחס ל-85% מהדיירים במגרש;

6.1.2 . הדיירים התפנו באופן סופי ומוחלט מהמגרש; _

6.1.3 . ניתן היתר בניה להקמת הבניינים המתוכננים להיבנות על פי התב"ע במגרש 

6.1.4 על אף האמור בסעיפים 6.1.1 עד 6.1.3. לעיל, היזם והוא בלבד, רשאי להאריך את המועד לקיום התנאים המתלים או איזה מהם ב-12 חודשים נוספים עפ"י שיקול דעתו הבלעדי, ואף למחול על קיום התנאים המתלים או איזה מהם באופן חלקי או מחא, ביחס לכל הדיירים או לחלקם, הכל לפי שיקול דעתו הבלעדי של היזם.

6.1.5 . על אף האמור בסעיף 6.1 זח לעיל, ככל שהדייר פינה את הנכס בהתאם להוראות הסכם זה והנכס נהרס על ידי היזם, יהיה היזם מנוע מלטעון לאי התקיימות התנאים המתלים והסכם זח יכנס לתוקף.

6.2 . בוטל. —

6.3 . לא התקיים איזה מהתנאים המתלים דלעיל, והיזם לא מחל על קיומו, יהיה רשאי היזם בלבד להודיע לדייר כי הסכם לא נכנס לתוקפו. במקרה כאמור יראו הסכם זח כבטל ומבוטל החל ממועד קבלת הודעת היזם. במקרה הצורך הצדדים יחתמו על מסמכי ביטול, לרבות הסכם ביטול (ככל שנדרש) וכן על הצהרה מתאימה לרשויות המס. ככל שתתקבל הודעת היזם כאמור דלעיל לאחר שפינה את הנכס ישיב מיידית לידי היזם את הערבות ובכל מקרה ידוע לו כי בהתאם לנוסח הערבות יפקע תוקף הערבות החל ממועד קבלת הודעת היזם הנ"ל. מבלי לגרוע מהאמור לעיל ניתנת בזאת הוראה בלתי חוזרת לנאמן על ידי הצדדים כאמור בנספח יג' להשיב לידי היזם באופן מיידי את ערבות דמי השכירות. מנגד. יהיה הדייר זכאי לשוב לתפוס חזקה בנכס. בהתאם למצב ערב חתימת הסכם זה. במקרה כאמור לעיל ובכפוף לקיום התחייבויות הצדדים כאמור בו, לא תהיינה למי מהצדדים טענות כלפי משנהו ו/או תביעות לכל סעד אחר מעבר לאמור בסעיף זה.

30. התנאים המתלים אם כן הם 3: בתוך 36 חודשים מחתימת ההסכם, (כשלנתבעות הזכות להאריך ב-12 חודשים נוספים) -(1) נחתמו הסכמי פינוי מחייבים ביחס ל- 85% מהדיירים במגרש, (2) הדיירים התפנו באופן סופי מהמגרש, (3) ניתן היתר בנייה להקמת הבניינים המתוכננים להיבנות עפ"י התב"ע במגרש.

    כאמור, ככל שהדיירת הייתה בחיים, והנתבעות היו מבטלות את ההסכם, היה עליהן להשיב לה את הנכס ולהמשיך את זכויותיה כדיירת מוגנת.

31. עפ"י ההסכם, שנוסח ע"י הנתבעות, היזם בלבד ולפי שיקול דעתו הבלעדי, רשאי להאריך את המועד לקיום התנאים המתלים או איזה מהם ב- 12 חודשים נוספים, ואף למחול על קיום התנאים המתלים, או איזה מהם באופן חלקי או מלא ביחס לכל הדיירים או חלקם, הכל לפי שיקול דעתו הבלעדי. עוד נקבע בהסכם, כי ככל שלא התקיימו התנאים המתלים והיזם לא מחל על קיומו, הוא רשאי להודיע לדייר על ביטול ההסכם שיחול מרגע ההודעה, והדייר רשאי לשוב ולתפוס חזקה בנכס. עולה, שהנתבעות השאירו בידן את כל האפשרויות לגבי קיום או אי קיום ההסכם, כאשר המנוחה ודיירים אחרים, כבולים בהסכם ומנועים מכל פעולה בנכס, כפי שיפורט.

32. בסעיף 5 להסכם, שנוסח ע"י הנתבעות, התחייבה המנוחה לשורת התחייבויות ובין היתר: החל ממועד חתימת ההסכם לא להעביר זכויותיה בנכס לצד ג' כלשהו, לא לשתף צד ג' כלשהו באחזקת הנכס ו/או בשימוש בו ו/או בהנאה ממנו, בתמורה ו/או ללא תמורה, לא יירשם כחוכר או בעלים של הנכס, לא ישעבד ולא ימשכן את הנכס ולא יעשה בו שינוי מכל מין וסוג - למעט פינויו מכל אדם וחפץ. כן התחייבה, לא להתנגד לכל תכנית בניין עיר בקשר עם המקרקעין ו/או מקרקעי מתחם הפינוי בינוי, התחייבה להסמיך את היזם ו/או עוה"ד לחתום במקומו על כל מסמך שיידרש לצורך מתן הסכמתו לפעולות תג"ל, היזם יהיה רשאי לנהוג בזכויות הבניה הנוספות בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי לרבות מכירתם ו/או הצמדתם. התחייבה לא להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 , או לכל פיצוי אחר בגין תוכנית כלשהי, כי לא ימחה את זכותו לצד ג', ועוד.

33. כל התחייבויות המנוחה/הדייר, חלים עליה מיום חתימת ההסכם וכובלים אותה מכל פעולה וגם אסור לה להיעזר בכוח עזר או מטפל ככל שיהיה צורך בכך, כאשר לנתבעות לעשות ככל העולה על רוחן מבחינת אורך הזמן של התנאים המתלים, החלטתן לבטל את ההסכם רק עם המנוחה, ו/או עם חלק מהדיירים, ו/או עם כל הדיירים. כל זאת, כאשר מבחינת הנתבעות, בהסתמך על ס' 6 להסכם, הוא נכנס לתוקף בהתקיים התנאים המתלים בתוך 36 חודשים מיום חתימת ההסכם, או 48 חודשים עפ"י שיקול דעת בלעדי של הנתבעות.

34. כפי שנקבע בפס"ד גולדשטיין הנ"ל, גם בעניינינו, לשונו של ההסכם באשר למועד הפינוי היא מפורשת וברורה ועולה מן הכתוב בה – ובהסכם יש גמירות דעת ומסוימות היה על הדיירת לפנות את הדירה ולמסור את החזקה תוך 60 יום מהודעת הנתבעות (ס' 5.6 להסכם) דהיינו בכל מועד שתקבענה הנתבעות. היינו הנתבעות רשאיות היו לדרוש מהמנוחה לפנות ולמסור את הדירה בכל תאריך שהוא מיום חתימת ההסכם ועד ליום תום 36 או 48 חודשים, ברגע שתידרש לכך.

35. כפי שנקבע בעניין אלבס, בהבדל מזכות הדיירות המוגנת אשר לא עברה ליורשי המנוח, הזכות הכספית המעוגנת בהסכמת הצדדים, עברה ליורשיו ואת ההסכמה שהושגה בין הצדדים יש לבחון על פי דיני החוזים. הצדדים הסכימו להעברת החזקה במושכר למשיב כנגד תשלום.

36. בהסכם, שנוסח ע"י הנתבעות, לא נקבע מה יקרה אם המנוחה תלך לעולמה טרם שההסכם השתכלל. על פי ההסכם בפרק זמן הביניים שבין חתימת ההסכם וקיומו (קבלת הדירה והתמורה הכספית), ויתרה המנוחה, כמפורט לעיל, על כל זכויותיה (ס' 5 להסכם). ככל שהפרויקט ממשיך והמנוחה ויתרה על זכויותיה, הנתבעות אינן יכולות לבטל את ההסכם עמה. ההסכם, שנוסח ע"י הנתבעות, לא מתייחס לשאלה, האם בתקופת הביניים קיים או לא קיים הסכם, כאשר הדיירת ויתרה על זכויותיה כדיירת מוגנת, ועל "רשימת" הוויתורים שבס' 5 להסכם, והיא "קשורה" בהסכם מרגע חתימת ההסכם ועד קיום התנאים המתלים. עתה טוענות הנתבעות שעם מותה פקע ההסכם, טענה, שאינה עולה ולו ברמז בהסכם, כאשר עפ"י ההסכם, בעת ביטולו הדייר יכול לשוב לנכס, אלא פטירת המנוחה מונעת ושוללת מימוש זכות זו.

    הנתבעות טוענות דבר והיפוכו. מחד גיסא לטענתן, כל עוד הדיירת חיה, היא מחויבת להסכם, לא יכולה למכור זכויותיה כדיירת מוגנת, וכפופה לכל החלטות ומעשי הנתבעות כמפורט בס' 5 להסכם. עם זאת, לטענת הנתבעות -מרגע פטירתה אין לה כל זכויות, כאשר הפרויקט כולו מתקיים והדירה שיועדה לה נמכרה.

    כאמור, הנתבעות בחרו לבטל את ההסכם עם המנוחה, אך לא עשו כך לגבי דיירים אחרים שגם לגביהם התנאי המתלה לא התקיים והסכם עמם לא בוטל. כאשר הנתבעות נסמכות על ס' 6.1.4.להסכם המקנה להן זכות לבטל את ההסכם עם כל הדיירים או חלקם, והנתבעות אישרו שאכן, למרות אי קיום התנאים המתלים, נותרו חוזים עם דיירים אחרים על כנם ולא בוטלו (הצהרת ב"כ הנתבעות ע' 46 ש' 6-10), דהיינו, הנתבעות בוחרות עם מי להמשיך את ההסכם ועם מי לא, ולטעמי מדובר באפליה בחוסר תום לב, בין דיירים במצב זהה. הנתבעות לא הציגו ולו מקרה אחד של דייר אחר שעמו בוטל ההסכם למרות שלא קוים התנאי המתלה והנתבעות הודיעו על ביטול ההסכם עם המנוחה, למרות עדות אביטן (ע' 43 ש' 27- ע' 44 ש' 4 לפרוטוקול מיום 14.3.19) שהנתבעות אינן יכולות לבטל חוזה אחד ולא לבטל אחר.

    מהתנהלות הנתבעות כפי שפורט לעיל, העובדה שההסכם בוטל רק עם המנוחה לאחר מותה, ולא עם דיירים אחרים במתחם שבהסכמים עמם אותם תנאים מתלים, עולה שהנתבעות ביטלו את ההסכם עם המנוחה רק בשל פטירתה. כאמור, ליורשיה הזכות לקבל את התמורה כפי שהוסכמה בהסכם (להבדיל מזכות הדיירות המוגנת). ככל שלא היו תנאים מתלים והמנוחה הייתה בחיים, הנתבעות או שלא היו חוזרות בהן מההסכם כפי שקרה עם הדיירים האחרים, או שעם חזרתן מההסכם, היו משיבות לה את הנכס.

    כפי שנקבע בעניין אלבס, התנהלות זו של הנתבעות הינה בחוסר תום לב.

    ולעניין התקיימות התנאי מתלה

37. בתא (ת"א) 44018-08-17 אבנר אליהו נ' יחיאל סימן טוב נקבע:

    חוק החוזים מתייחס לסוגיית התנאי המתלה בסעיפים 27, 28 ו-29 לחוק. כך קובע סעיף 27 כי: "(א) חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מתלה) ...(ב)חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה.

    (ג) ..."

    סעיף 29 לחוק קובע כי:"היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה..."

    תנאי מתלה הוא תנאי המותנה בדרך כלל בהתקיימות אירוע עתידי, בלתי-ודאי שהוא חיצוני לחוזה ואינו מטיל חובה על מי מהצדדים. זאת להבדיל מתניה חוזית שהיא חיוב שאת ביצועו נוטל על עצמו אחד הצדדים לחוזה ..... תנאי מתלה שלא התקיים מפקיע את החוזה מאליו כאמור בסעיף 29 לחוק החוזים אשר צוטט לעיל, בלא שמוטלת בשל כך אחריות על מי מן הצדדים לחוזה כלפי רעהו. לעומת זאת, אי-קיום של תניה שאינה מסווגת כתנאי מתלה מהווה הפרת חוזה מצד מי שהתחייב לבצעה על כל הנובע מכך לפי הוראות החוזה והדין .....השאלה אם מדובר בתנאי מתלה או בהתחייבות חוזית "רגילה" של מי מהצדדים לחוזה, נבחנת בכל מקרה לגופו. על מנת שתנאי ייחשב כתנאי מתלה אין הכרח לתלות עליו "שלט" מפורש המגדיר אותו ככזה בחוזה. המסקנה כי בפנינו תנאי מתלה יכול שתוסק מהתחקות אחר אומד דעת הצדדים כפי שהיא משתקפת מתוך תנאי החוזה במכלול ומן הנסיבות האופפות את כריתתו ......."  

     

38. בעא (חי') 50395-11-17 ציון דדון נ' רחמטוללה שמש נקבע לגבי תנאי מתלה/תנאי מפסיק:

    טענה זו מחייבת מספר הערות מקדימות לעניין הסכמים מותנים. סעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי)קובע......: לכאורה, הוראה זו כפשוטה מורה, כי חוזה המותנה בתנאי מתלה יכנס לתוקפו רק עם התממשות התנאי ואילו חוזה המותנה בתנאי מפסיק, יפקע עם התממשותו של התנאי (ראו ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים, כרך ג' עמ' 38 (2003)). פירוש זה של ההוראה אינו מדויק שכן הלכה היא כי גם להסכם המותנה בתנאי מתלה "חיים" בטרם התממש....ומאידך, גם לאחר התממשות תנאי מפסיק עשויים להיוותר חיובים תקפים בין הצדדים, כגון השבה (ראו: ד' פרידמן ונ' כהן הנ"ל, בעמ' 42-41). מקורו של התנאי להסכם מותנה (בין תנאי מתלה ובין תנאי מפסיק), עשוי להימצא בהוראה מפורשת בהסכם שבין הצדדים, בתנאי מכללא הנלמד מאומד דעת הצדדים ונסיבות העניין, או מכוח הוראת דין .......במסגרת סקירה מקדימה זו נזכיר גם את הוראת סעיף 28 לחוק החוזים העוסקת בסיכולו של תנאי ומורה: (א) היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו. (ב) היה חוזה מותנה בתנאי מפסיק וצד אחד גרם לקיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על קיומו. (ג) הוראות סעיף זה לא יחולו אם היה התנאי דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו, ולא יחולו אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ושלא ברשלנות. הוראה זו היא השתקפות של עקרון תום הלב המשתיק בעל דין מלטעון טענה המבוססת על אירוע שהתרחש או שנמנעה התרחשותו, בשל התנהגות חסרת תום הלב של אותו בעל הדין ......השתקת בעל דין שסיכל את התנאי המתלה או שגרם להתממשות התנאי המפסיק, מונעת ממנו לטעון לבטלות או לפקיעת החוזה. עם זאת, ככל שבשל התנאי לא ניתן לממש את ההסכם, כגון, מקום שבו הותנה החוזה ברישיון או הסכמה של צד שלישי, לא יינתן צו לאכיפת החוזה ולנפגע יעמדו כל התרופות האחרות על פי דין בשל הפרת החוזה (ראו ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5) 184 (1992); ע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פ"ד נ"ו (6) 295 (2002)). עוד יוער כי בין מכוח הוראה חוזית מפורשת או מכללא, ובין מכוח חובת תום הלב המוטלת על צד להסכם, מוטלת בדרך כלל על שני הצדדים לחוזה חובה לפעול למימוש ההתחייבויות שביניהם. אם חוזה היה מותנה בקבלת אישור של צד שלישי, מוטלת על הצדדים להסכם חובת השתדלות להשגת אותה הסכמה; כלומר, השתדלות למימוש התנאי (על חובת ההשתדלות ראו: ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (11.12.2007); 4075/06 הנ"ל). לבסוף נפנה את תשומת הלב להוראת סעיף 29 לחוק החוזים ולפיה "היה חוזה מותנה והתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה".

    לעניין אי מילוי חובות הנתבעות, ראה גם הפ (ת"א) 1351/04 רסידו הדר יוסף 1997 בע"מ נ' בורוכוב עוזי.

39. לטענת הנתבעות, התנאים המתלים לא התקיימו (ע' 25 ש' 26-31) ולפיכך החוזה עם המנוחה בוטל על ידן כדין בהודעתן מיום 20.7.16. אני מקבלת את טענת התובעים שלא נסתרה, שלא בוטל הסכם עם דיירים נוספים, ולעניין זה נטל ההוכחה על הנתבעות, כאשר רק בידיהן ובידיעתן נושא זה. לטענת הנתבעות, במועד הגשת התביעה והגשת הראיות, טרם ניתן היתר בניה (ע' 50 ש' 18-19 לפרוטוקול, ע' 55 ש' 28-30) וכי המנוחה לא חתמה על יפויי כוח. לטענת הנתבעות, לא התקיים התנאי של חתימת 85% מדיירי הפרויקט על הסכם פינוי תוך 36 חודשים מחתימת ההסכם (עדות אבטן ע' 50 ש' 7) ומתנהל נגד חלק מהדיירים הליך פינוי. בניגוד לטענת הנתבעות, אביטן העיד ש"הוא מניח" (ולא שיודע) שלא נחתמו הסכמים עם 85% מהדיירים וכן העיד שעד היום לא התפנו כל הדיירים. לעומתו, צחי עמר מטעמה של תבעת 1 העיד שבוצע התנאי של חתימת הסכמים עם 85% מהדיירים (ע' 10 ש' 22-21) – דהיינו תנאי זה ועיקרי מבחינת הנתבעות התקיים. מדובר בתנאי מהותי כיוון שחתימת ההסכם עם הדיירים אינו תלוי רק בנתבעות אלא בעיקר תלוי בדיירים במתחם, בעוד שלנתבעות משקל רב ומהותי בקבלת היתר בנייה, ובמועד הגשת הבקשה והתחלת ההליכים מול הרשויות לקבלת היתר הבנייה. עליהן להגיש בקשה במועד, כדי להספיק לקבל את ההיתר בתוך 36 חודשים ולא "למשוך" את הגשתו מה שיגרום לזכותם לביטול ההסכמים.

40. לטענת התובעים, פינוי הדיירים במתחם בו נבנה הבניין שבו הדירה שיועדה למנוחה, הושלם, המגרש הוצא לשיווק בשוק החופשי ורוב הדירות כולל זו שיועדה למנוחה, נמכרו. לטענת הנתבעות, פינוי המתחם לא הושלם ומתנהל הליך פינוי נגד הדיירים. גם אם הצדק עם הנתבעות, מה שלא הוכח בפני, פינוי הדיירים תלוי בהן, בהליכים בהם הן נוקטות ובזמן סביר כדי שלא "לאבד" את תקופת 36 החודשים, מה עוד שבידי הנתבעות בלבד להאריך את המועד ל -48 חודשים.

41. התנאי שלא התקיים ולכאורה אין לנתבעות השפעה עליו, הינו היתר הבנייה, שקיימת מחלוקת מהותית בין הצדדים לגבי הסיבה לעיכובו. כאמור, קבלת היתר בנייה בתוך 36 חודשים או 48 חודשים, תלויה בהתנהלות הנתבעות, אשר עפ"י עדות אביטן (ע' 64 ש' 26-32, ע' 59-60) מדובר בהליך שלוקח זמן רב ולטענת התובעים, הנתבעות עושות ככל יכולתן כדי לעכבו, בקשה להיתר בנייה הוגשה רק בחודש יוני 2017 לאחר שהנתבעות פעלו להגדלת מספר הדירות שייבנו במגרש. לטענת התובעים, לא ניתן לקבל היתר בנייה כאשר לא מגישים בקשה לקבלו. הנתבעות לא התייחסו לטענה זו של התובעים ונסמכו על כך שבפועל לא ניתן היתר בנייה.

    כך העיד אביטן לגבי הגשת הבקשה להיתר הבנייה (ע' 59-60 לפרוטוקול 14.3.19): "ידוע לי שהייתה בקשה של לוגאנו לפני כן, אני יודע שגם אנחנו הגשנו בקשה. עד ליום הגשת הבקשה נערכים הרבה דיונים, דיונים מקדימים, עם מהנדס העיר ועם כל האדריכלים וכל התיקונים, זה לא שבאים ביום אחד עם כל המסמכים ויש לך אותם ברגע אחד. זה תהליך שלוקח זמן. ש:האם הצגת בקשות להיתר בנייה בתצהירך? התשובה היא כן או לא? ת:לא זוכר. ... עו"ד בן אסולי:כן. זאת אומרת שהלכה למעשה, (לא ברור), הנתבעת 2 בחרה לקיים את החוזה מצדה כ-6 שנים לאחר שנחתם ההסכם עם המנוחה. אני מדבר על התנאי המתלה של סעיף 6.1.3,.....תאשר לי שבעצם לקח 6 שנים לחברה להגיש בקשה להיתר. ת: ... מה שאתה אומר זה שאאורה בחרה לרכוש מגרש בלמעלה מ-70 מיליון שקלים, לקדם תכנון במשך שנים, לשלם ריביות לבנק ששוות הרבה יותר מהדירה שהייתי צריך לתת וכל זה כדי לא לקיים את החוזה, זאת אומרת שילמתי פי 10 כסף ועשיתי את זה רק כדי לא לקיים את החוזה עם הגברת. ..... החברה קנתה מגרש בלמעלה מ-70 מיליון שקלים. לקחה הלוואה מבנק לאומי של 50 מיליון שקלים בפריים פלוס 1 וחצי, זה בערך 4 אחוזים. ... נראה לך שאני לא רוצה לפנות את כל האנשים ולהתחיל לבנות יום למחרת? אם הייתי יכול לבנות באותו היום שקניתי את המגרש הייתי בונה באותו יום. מי רוצה לחכות 6 שנים"? 

    אביטן העיד:

    ת:אז הבקשה של לוגאנו הוגשה כבר ב-2013 או אפילו לפני כן. אני לא יודע למה הם התעכבו. ... לקחת את כל התהליך הזה ולקמט אותו לשבוע או לחודש או ליום שזה היה אמור לקרות, זה לא קורה ככה. זה תהליך שקרה, היו באמצע גם החלפת ראש עיר, וכמו שהסברתי לפני כן, החברה הוציאה הרבה מאוד כסף מעבר לרכישה ולהפסיד כספים של ריביות. (עמ' 65 בפרוטוקול).

    ובע' 51 שורות 14-18 העיד אביטן שקבלת היתר בנייה יכולה לקחת שנים.

42. דהיינו, הנתבעות, העוסקות ביזום ובנייה, ידעו שקבלת היתר בנייה הינו תהליך ארוך ולא פשוט שיכול לקחת שנים, בפרט שהנתבעות הגישו בקשות להגדלת היקף הבנייה, והיה עליהן לעשות ככל יכולתן כדי להגיש את הבקשה מוקדם ככל האפשר, ולאביטן כלל לא ברור מדוע קבלת ההיתר התעכבה.

    סבורתני, שהנתבעות אינן יכולות לחזור בהן מההסכם רק בשל פטירת המנוחה, כאשר אין כל טענה כנגד המנוחה שהיא הפרה את ההסכם, ופטירת המנוחה אינה מהווה סיכול, ו/או שהנתבעות אינן ממשיכות את הפרויקט וההסכמים על כל הדיירים האחרים נותרו על כנם. מדובר בהסכם מחייב בין הצדדים, מותנה בתנאים, ששניים מהם התקיימו, ככל שפינוי הדיירים לא התקיים הנושא מושפע מהתנהלות הנתבעות וההליכים בהם נקטו, והיתר הבנייה עוכב בשל התנהלות הנתבעות.

43. כאמור, נחתם הסכם עם 85% מהדיירים. הנתבעות טענו בעלמא ללא הוכחה כי טרם פונו כל הדיירים שחתמו על ההסכם, מי שאמור ויכול להוכיח זאת הן הנתבעות עצמן, כיוון שהתובעים לא יודעים ולא יכולים לדעת עם מי מהדיירים נחתמו הסכמים.

    אני קובעת כי שניים מהתנאים המתלים קויימו, והתנאי של היתר הבנייה התעכב גם עקב התנהלות הנתבעות בבקשות להגדלות של יחידות הדיור, ובקשה להיתר מתוקן הוגשה רק ביוני 2017, ללא קשר למנוחה אשר מילאה את כל התחייבויותיה בהסכם ומותה אינו מהווה סיכול ההסכם. כאמור בפסקי הדין דדון ורסידו הנ"ל, התנאי המתלה של היתר בנייה תלוי היה בנתבעות שהתעכבו בהגשת הבקשה כדי להשיג הרחבת הבנייה ואי קבלת היתר תלויה במעשיהן ו/או מחדליהן של הנתבעות. מה עוד, שביטול ההסכם ע"י הנתבעות

     

    מהווה ראייה שגם לשיטת הנתבעות ההסכם היה בתוקף והיה צורך לבטלו. הנתבעות לא ביטלו את ההסכם עם דיירים אחרים במתחם, שלהם אותו הסכם עם אותם תנאים מתלים, לאור כל האמור לעיל, אני מוצאת שיש לקבל את התביעה במלואה.

     

44. לאור כל האמור, אני מוצאת, שבעצם קיום כל התנאים ע"י המנוחה, ומעצם העובדה שרק עם המנוחה ההסכם בוטל, הרי שיש להורות על אכיפת ההסכם. בשולי הדברים אעיר, כפי שכבר קבעתי, כי התנהלות הנתבעות מהווה חוסר תום לב והכל כפי שפורט לעיל.

     

    הזכויות החוזיות של המנוחה עומדות גם ליורשיה הן מכוח פרשנות ההסכם וגמירות דעת הצדדים, הן משול שהנתבעות בהודעת הביטול לא ציינו שמדובר בהפרה כזו או אחרת והן משום שאין עסקינן בזכויות דיירות מוגנת אלא בזכויות חוזיות מכוח הסכם (הפ (ת"א) 14121-02-15 יורם ברג נ' שרון חזיז), משעה שהדיירת חתמה על הסכם עם הנתבעים במסגרתו ויתרה על זכויותי הדיירות המוגנת תמורת קבלת זכויות בדירה החדשה.

     

    בנוסף, מדובר בחוזים מול צדדי ג' רבים שמולם לא בוטל ההסכם והוא ממשיך להתקיים ולעמוד בתוקפו, הנתבעות לא חדלו מלפעול להגשמת מטרת ההסכם ולא יכול להיווצר מצב בו זכויות המנוחה, מרגע שחתמה על הסכם המקנה לה זכויות חוזיות, ירוקנו מתוכן. (ע"א 1363/04 צאלים החזקות נ' חברת דלק )

     

     

    סוף דבר

    לאור כל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת במלואה.

     

    הנתבעות ביחד ולחוד, תמסורנה ליורשי המנוחה ביחד ולחוד את הדירה המפורטת בהסכם. ככל שדירה זו נמכרה לאחרים, יעבירו לבעלותם דירה זהה בשוויה.

     

    בנוסף, הנתבעות ביחד ולחוד, ישלמו ליורשי המנוחה, ביחד ולחוד, את הסכום לו התחייבו בהסכם, כשהוא צמוד מיום שהדירה שיועדה למנוחה תהיה מוכנה ועד לתשלום בפועל.

    כמו כן, הנתבעות ביחד ולחוד, ישלמו ליורשי המנוחה ביחד ולחוד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪.

    המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

     

     

    ניתן היום, ח' תמוז תשע"ט, 11 יולי 2019, בהעדר הצדדים.