וולפמן ואח' נ' רוזנר ואח'

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, הגב' אביטל שרייבר, בתיק 5/905/2018 מיום 24/6/20. במסגרת פסק הדין קבעה המפקחת כי מתקני מכפילי חניה, בהם עושים שימוש חלק מהדיירים בבית משותף, הוצאו מגדר הרכוש המשותף והפכו רכושם הפרטי של הדיירים העושים בהם שימוש וכן, כי – לאור פרשנות הסכמי המכר של הדירות בבית המשותף - על הדיירים העושים שימוש במכפילי חנייה אלו לשאת בהוצאותיהם של מכפילי החנייה, למעט הוצאות החשמל השוטפות.

מבוא;

1.  המערערים 1-17 והמשיבים הם בעלי דירות בבית המצוי ברחוב הסנה 9 ברמת גן, הידוע כגוש 6158 חלקה 1085 (להלן: "הבית"), אשר טרם נרשם כבית משותף הגם שהוא ראוי להירשם ככזה. המערערת 18 היא נציגות הבית (להלן: "הנציגות").

    

   בבית נשוא הערעור, 21 דירות, והוא נבנה מחדש במסגרת תכנית תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) על ידי חברת "גוטליב אחריות בבנייה בע"מ " (להלן: "הקבלן").

    

   במסגרת תכנית הבנייה, הוקצו ל- 14 מדירות הבית, חניות באמצעות מכפילי חניה, ולשבע הדירות הנותרות הוקצו חניות רגילות.

    

2. המחלוקת בין הצדדים, כפי שעולה מהרישא לפסק הדין, נסבה על השאלה על מי מדיירי הבית המשותף לשאת בהוצאות הפעלת מכפילי החנייה - האם כטענת המערערים על כלל בעלי הדירות או שמא, כטענת המשיבים רק על בעלי הדירות להם הוקצו מכפילי החניה.

    

3. להשלמת התמונה אציין כי התביעה למפקחת הוגשה על ידי הנציגות ו- 18 מבעלי הדירות בבית החונים במכפילי החניה, אולם הערעור הוגש על ידי הנציגות ורק 17 מבעלי אותן דירות ולפיכך הוסף בעל הדירה הנוספת שנמנה על התובעים בהליך קמא כמשיב פורמאלי (משיב 12) לכתב הערעור. עוד יצוין, כי אחת מבעלי הדירות המחנים את רכבם בחניה רגילה, לא נתבעה בהליך קמא, מאחר שבחרה שלא להצטרף להודעה שהוגשה לנציגות בדבר סירוב בעלי הדירות החונים בחניה רגילה לשאת בעלות אחזקת מכפילי החניה ולפיכך גם אינה חלק מהליך הערעור.

    

4. הסכמי מכר הדירות;

   הואיל וכפי שיפורט להלן, חלקה הארי של המחלוקת בין הצדדים נסבה על אופן פרשנות הסכמי מכר הדירות, לרבות המפרטים אשר צורפו להם, אשר נחתמו בין כלל בעלי הדירות לבין הקבלן, לשם הבנת הדברים בהמשך, הנני מוצאת להביא את הוראות הסעיפים המרכזיים הרלוונטיים כלשונם.

   כהערה מקדימה אציין כי, במסגרת הדיון הועלתה טענה ולפיה לכל אחד מבעלי הדירות הייתה אפשרות לערוך תיקונים בהסכמי המכר ובמפרטים ואלו הוספו כנספחים להסכמים הפרטניים. יחד עם זאת, לא נטען ואף לא הוצג, כי בסעיפים כפי שיפורטו להלן, נעשו תיקונים פרטניים ומשכך, נקודת המוצא היא כי סעיפים אלו כלשונם נכללו בכלל הסכמי המכר.

    

   ועתה לסעיפים. סעיף 7.3 להסכמי המכר קובע כי:

   "מוסכם בזה כי במסגרת הרכוש המשותף ייכללו חדרי מדרגות, מבואת הכניסה, שטחים שייקבעו על ידי המוכרת כשטחי מעבר, מעליות, חלקים מהגג העליון של הבניין, וכן שטחים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי היחידות בבניין או מרביתם, אשר המוכרת תחליט לפי שיקול דעתה כי ייכללו ברכוש המשותף (להלן בהסכם זה :"הרכוש המשותף").

   המוכרת תהיה רשאית שלא לכלול במסגרת הרכוש המשותף חלקים בלתי בנויים של החלקה, שטחים בנויים, קירות חיצוניים, כניסות נפרדות, שטחים ומתקנים המשמשים בלעדית יחידה או יחידות מסוימות בבניין וכו', בהתאם לקבוע במפרט לעניין זה.

   מבלי לגרוע מהאמור לעיל ומהוראות המפרט, הקונה מאשר כי נמסר לו על ידי המוכרת כי השטחים המפורטים להלן לא ייכללו במסגרת הרכוש המשותף:

   7.3.1 כל שטחי החניה וכן שטחים נוספים בחניון, למעט אותם שטחים המיועדים לשמש, לפי קביעת המוכרת, כמעברים משותפים.

   ..."

   בסעיף 11.1 להסכם המכר נקבע כי:

   "הקונה מתחייב לשאת, בתקופה שממועד המסירה ואילך, בחלקו היחסי בהוצאות תיקון, אחזקה, חידוש, בדק, ניקיון, תאורה, שמירה וביטוח של הרכוש המשותף בבניין וכן מתחייב לשאת בחלקו היחסי בהוצאות כאמור לעיל של שטחים ומתקנים משותפים המיועדים לשרת את הבניין לרבות ומבלי לפגוע בכלליות הנ"ל, בהוצאות הכרוכות בחניונים, במכפיל החניה, במבואות הכניסה, בחדרי המדרגות, במעליות, באנטנה המרכזית לטלוויזיה, במערכת הגנרטור, בתאורה, במערכת הסולארית, בגינות, בחצרות, בשירותים ובשטחים האחרים המיועדים לשרת את בעלי הדירות בבניין או חלקים מהם (להלן: "השירותים")

   ..."

   בסעיף 6 למפרט הנושא כותרת :"עבודת פיתוח ושונות" נקבע בסעיף 6.1 תחת הכותרת :"חניה"

   "6.1.1 סך כל מקומות חניה (לכל הבניין):22 (14 חניות במכפילים, 8 רגילות) כולם: בתחום המגרש; הערה: למניעת ספק יודגש כי עלות הפעלת מכפילי החניה יהיה על כלל מחזיקי החניות בבניין...."

    

   יצויין כי בסעיף 9 למפרט הדן ברכוש המשותף נקבע בסעיף 9.7 כי:

   "החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (ו/או שיוחזרו לרכוש המשותף):

   מבלי לגרוע מהאמור בעניין זה בהסכם המכר, מוצאים מהרכוש המשותף השטחים הבאים אשר מסומנים בתוכניות המצ"ב ו/או מצוינים במפרט המכר ו/או בהסכם המכר:

   • חניות...

     • כל שטח ו/או זכות הניתנים ע"פ דין להצמדה לאיזו מדירות הבית המשותף ו/או לנותני שרות עבור הבית המשותף או בתים סמוכים."

       יצויין כי מתחת להוראה זו, מצוי מקום לחתימות הקונה והמוכר.

       ובנספח ב' למפרט ובו הערות כלליות נקבע, בסעיף 59, כי:

       "מכפיל חניה: ככל שהרוכש קונה במסגרת הממכר חנייה/חניות במתקן מכפיל חניה מכאניים, לרבות דמוי מעלית, דמוי פיגום ומכל סוג, צורה, מידות ואופן שימוש שהוא המאושר ע"י הרשויות המוסמכות (להלן: "המתקן"), יחולו ההסדרים הבאים: הרוכש מתחייב על כללי בטיחות בעת השימוש במתקן ו/או בחניה/חניות. הרוכש יהיה אחראי למתקן, לתחזוקתו, לתקינותו, לשלמותו, לכל הקשור בשימוש והפעלת המתקן והכל על חשבונו. והיה והרוכש קונה חנייה אחת במסגרת המתקן כאמור, ידוע לו כי החניות הנוספות במתקן יימכרו ע"י החברה לבעלי זכות נוספים, ויחולו ההסדרים הבאים: האחריות למתקן, לתחזוקתו, לתקינותו, לשלמותו לכל הקשור והנובע מהשימוש ותפעולו תחול על כל בעלי הזכויות במתקן ועל חשבונם, בחלקים שווים, בעלי הזכות מחויבים, האחד כלפי האחרים, לעשות שימוש במתקן באופן שלא יגרם כל הפרעה למשתמש אחר ולחברה לא תהא כל אחריות ו/או מחויבות בקשר עם האמור. הזכויות במכפלי חניה יוענקו לרוכש בדרך של הצמדה או בכל דרך אחרת לפי שיקול החברה, שתאושר ע"י המפקח על רישום הבתים המשותפים או כל רשות רלוונטית אחרת. החברה תהא רשאית לכלול בתקנות הבית המשותף הוראות המסדירות את זכות השימוש במתקן זאת אחריות הרוכש בקשר עימו."

       וכן, בסעיף 63 כי:

       "מובהר בזה כי ההערות הנ"ל הן בנוסף ומבלי לגרוע מההערות האמורות בתוכניות וכי הוראות המפרט כולן הן בנוסף ומבלי לגרוע מהאמור בהסכם".

5. במסגרת ההליך בפני המפקחת טענו המערערים, כי מערכת מפעילי החניה, מהווה מערכת משותפת וחלק מהרכוש המשותף, הואיל והיא משרתת את רוב בעלי הדירות (14 דירות שהן 2/3 מתוך 21 דירות הבית) ועל כן נדרשים המשיבים לשאת בהוצאותיה, גם אם אין הם עושים בה שימוש.

   נטען כי תימוכין לטענה זו ניתן למצוא גם בהסכמי המכר, לעניין זה הפנו המערערים להוראות סעיף 11 להסכם המכר וכן, להוראת סעיף 6.1.1 למפרט, במסגרתם התחייבו המשיבים לשאת בעלות הפעלת מכפילי החנייה. עוד נטען כי עמדתם זו של המערערים נתמכה גם בעדויות הקבלן ובאי כוחו אשר הבהירו, עוד קודם לרכישה, כי עלות המכפילים תושת על כל בעלי החניות.

   מבלי לגרוע מהאמור, נטען כי חובתם של המשיבים לשאת בתשלומים, נובעת גם מכוח דיני עשיית אושר ולא במשפט וזאת מאחר, והסכמת המערערים לכך שייבנו מכפילי החניה, הוזילה את עלויות ביצוע הפרויקט בצורה משמעותית, שאלמלא כן היה צורך לחפור על מנת לייצר קומת חניה נוספת שעלותה הייתה מייקרת באופן משמעותי את עלות הפרויקט ובכלל כך בפרט את עלות דירות המשיבים, שהן הגדולות ביותר בבית המשותף. נטען כי בסירובם של המשיבים עתה להשתתף באחזקת מכפילי החניה, בעוד שהם הנהנים העיקריים מהוזלת מחיר הפרויקט בשל בניית אותם מכפילים, עושים המשיבים עושר שלא במשפט.

   המשיבים מצדם טענו, כי החניות במכפילי החניה, הן חניות פרטיות המוצמדות לדירות המערערים שרק הם עצמם יכולים לעשות בהן שימוש. נטען כי תימוכין לכך ניתן למצוא בהוראות סעיפים 59 ו-63 למפרט המכר. יתרה מכך, נטען כי כך אף סברו המערערים בזמן אמת וזאת, כנלמד מההתכתבויות בין בעלי הדירות. נטען כי אין ממש בטענות המערערים ולפיהן בהסכמי המכר יש כדי לתמוך בעמדתם. זאת ראשית הואיל וסעיף 11 להסכמי המכר, בו נתלים המערערים, מתייחס לרכוש משותף ואינו רלוונטי למכפילי החנייה שעה שאלו הוחרגו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות המערערים על ידי הקבלן, לפי ההרשאה הנתונה לו בסעיף 7.3 להסכם המכר. עוד הפנו המערערים לכך שסעיף 7 לחלק ב למפרט, המונה את המערכות המשותפות בבית, אינו כולל בו את מכפילי החניה וכן לכך שסעיף 6.1.1, אליו מפנים המערערים בין השאר לביסוס טענתם, מתייחס להשתתפות בעלויות החשמל ולא לכלל העלויות הכרוכות באחזקת המכפילים.

   נטען כי בפרשנות הסכמי המכר, יש להביא לידי ביטוי את הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") הקובעת כי על המוכר לציין כוונותיו באופן ברור ומפורש בפני הקונה. בהתבסס על הוראה זו, נטען כי אלו היה הקבלן מעונין שכלל בעלי הדירות יישאו בעלות תפעול מכפילי החניה, הרי שהיה עליו לציין זאת במפורש, דבר שלא נעשה מחד, ומאידך מצוין בבירור כי החניות מוצמדות לדירות ומשמעות האמור היא כי הן הוצאו מהרכוש המשותף.

   אשר לטענת עשיית עושר ולא במשפט, טענו המשיבים כי טענה זו משוללת יסוד, והזוכים העיקריים בשל בניית מכפילי החניה הם דווקא המערערים ולא המשיבים כנטען.

    

   פסק דינה של המפקחת

6. בפסק דינה, דחתה המפקחת את התביעה וקבעה כי, למעט החובה לשאת בהוצאות החשמל הכרוכות בהפעלת מכפילי החניה, לא חלה על המשיבים כל חובה לשאת ביתר ההוצאות הכרוכות בהפעלת מכפילי החניה.

    

   הסוגיה הראשונה אשר בה הכריעה המפקחת, נסבה על סיווגם של מכפילי החנייה והשאלה האם הם מהווים רכוש משותף. אשר לכך סקרה המפקחת את הדין והפסיקה ובהתאם להם - בבתים משותפים קיימים על פי הדין, שני סוגי שטחים בלבד – האחד: שטח שהוא דירה או חלק מדירה והשני: הוא שטח משותף. אשר להגדרת כל אחד מסוגי השטחים, צוין כי על פי הוראת סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הגדרת הרכוש המשותף היא "שיורית בעיקרה" שכן, בסעיף זה נקבע כי בתחומי הרכוש המשותף יכללו "כל חלקי הבית המשותף שאינם רשומים כדירות או חלקי דירות". עוד הפנתה המפקחת להלכה הפסוקה ובהתאם לה, מקום בו קיימת מחלוקת ונדרשת הכרעה באשר לזכויותיו של בעל דירה בנוגע לשטח מסוים על פי חוזה מכר, נעשית בחינה דו שלבית: בשלב הראשון – יסווג האם השטח במחלוקת מהווה רכוש משותף או מהווה דירה או חלק ממנה. סיווג כאמור יתבסס על מבחן הייעוד הבוחן קיומם של שני תנאים מצטברים: האחד, שאותו שטח נועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם והשני- שלכל בעלי הדירות, או מרביתם, ניתנה זכות או רשות לעשות בו שימוש. בשלב השני – וכלל שיסווג השטח שבמחלוקת כרכוש משותף יש לבחון האם החלקים שנגרעו ממנו- נגרעו מהרכוש המשותף כדין.

    

   על רקע דברים אלו בחנה המפקחת את סיווגם של מכפילי החניה. אשר לכך ובשלב הראשון נקבע על ידי המפקחת כי הואיל ובמקרה דנן, מכפילי החנייה נועדו לשמש את מרבית בעלי הדירות הרי שהם נכללים בהגדרת הרכוש המשותף על פי חוק המקרקעין ומשכך, בהתאם למבחנים שהותוו בפסיקה כאמור לעיל, פנתה המפקחת לשלב השני, קרי לבחינה האם מכפילי החניה נגרעו מהרכוש המשותף כדין.

    

   בהקשר זה, פתחה המפקחת ובחנה האם מכפילי החנייה הוצמדו לדירות המערערים. אשר לכך, קבעה המפקחת כי הואיל והבית טרם נרשם כבית משותף, ומשכך בשלב זה לא קיים תקנון מוסכם, הרי שהוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסוימות, טעונה הסכמת כלל בעלי הדירות. אשר להסכמה זו, נקבע כי בנסיבות דנן, הסכמה זו צריכה לבוא לידי ביטוי במסגרת הסכמי המכר עליהם חתמו בעלי הדירות. בנוגע להסכמי המכר, ציינה המפקחת כי עיון בהסכמי המכר ובמפרט, מלמד כי על פניו, סעיפיהם סותרים זה את זו ונוסחו באופן מטעה. עוד הפנתה המפקחת להוראות סעיף 6(א) לחוק המכר, כפי שפורשו במסגרת הפסיקה ובהתאם להן - על המוכר לקבוע מפורשות ובמסמך הנפרד מהחוזה, הוראות הנוגעות להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה וזאת במטרה להגן על הרוכש. בהקשר לכך, קבעה המפקחת כי המפרט שצורף להסכם המכר וכותרתו "נספח על פי חוק המכר", נועד לענות על הדרישות כאמור. המפקחת סקרה את הוראות המפרט וקבעה כי אלו מלמדות שמכפילי החנייה הוצאו מגדר הרכוש המשותף והוצמדו לדירות המערערים. זאת למדה המפקחת מהוראות - סעיף 6.1.1 למפרט - הכולל התייחסות לכך שכלל החניות צמודות לדירות; סעיף 9.7 למפרט - הקובע כי החניות הוצאו מהרכוש המשותף; סעיף 59 למפרט - המסדיר את ההוצאות החלות על מי שרכש חניה במתקן; וכן הוראות סעיף 7.3.1 להסכמי המכר - הקובע כי שטחי החניה אינם רכוש משותף. חיזוק נוסף לקביעתה מצאה המפקחת בעדות עורכת הדין שפעלה בפרויקט מטעם הקבלן (שהעידה מטעם המערערים) – עו"ד שי - שאישרה, במסגרת חקירתה הנגדית, שכוונת ההסכם הייתה להצמיד חניות לדירות ספציפיות. אשר לעדותה של עו"ד שי ציינה המפקחת כי אמנם זו העידה שכוונת הקבלן הייתה שהסכמי המכר יכללו הוראה ולפיה הוצאות מכפילי החנייה יושתו על כלל בעלי החניות. אלא, שאשר לעדותה זו ציינה המפקחת, כנקודת מוצא ראשונית, כי עו"ד שי אינה נחשבת כמי שהוא ניטרלי שכן יש לה אינטרסים להגן על האינטרסים שלה ושל הקבלן בהינתן שתוצאות ההליך עלולות להוביל לטענות כלפיה וכלפי הקבלן. עוד צוין כי עו"ד שי לא נתנה הסבר מספק לסתירות בין הוראות הסכמי המכר והמפרט. זאת ועוד, המפקחת ציינה כי עו"ד שי לא הייתה ערה לסתירה בין הוראות החוק לבין האופן בו היא פירשה את ההסכם לא בעת ניסוח ההסכם ולא בעת חקירתה, שכן לא ראתה סתירה בין הצמדה של החניות לדירות מסוימות לבין הטענה כי החניות מהוות רכוש משותף ועל כן על כל בעלי הדירות לשאת בהוצאותיהן. נוסף על כך, קבעה המפקחת כי לא מצאה לייחס משקל לעדויות בעלי הדירות מטעם המערערים אשר העידו כי הובהר להם שכלל בעלי הדירות יישאו בהוצאות המכפילים, זאת שעה שלגישת המפקחת, גם ככל שאמנם כך נאמר לעדים אלו, אין בכך כדי להעיד כי הסבר כאמור ניתן גם למשיבים. לכך הוסיפה המפקחת כי תימוכין לקביעתה ולפיה מכפילי החניה הוצאו מגדר הרכוש המשותף והיוו רכוש פרטי, ניתן אף למצוא בהתנהלותם של המערערים בהמשך להסכמי המכר המצביעה על כך שלפחות חלק מהם התייחסו למכפילי החניה כרכוש פרטי בו להם זכות השימוש הבלעדית ואף סברו כי אכן הוצאות רלוונטיות הכרוכות בהם אמורות להיות מוטלות עליהן.

   כהערה כללית ציינה המפקחת כי אמנם חוזי המכר לא עשו הפרדה בין מתקן מכפיל חניה לבין החניה עצמה, כעולה מסעיף 59 למפרט וההתייחסות הייתה למתקן כולו ולא לחלקים ממנו. יחד עם זאת, הובהר כי מהעדויות אשר נשמעו בפני המפקחת עלה כי המתקן מורכב מ-7 מכפילים שבכל אחד 2 חניות ולכל דירה משויכת חניה ספציפית במתקן.

    

   משנקבע על ידי המפקחת כי מכפילי החניות הוצאו מגדר הרכוש המשותף והוצמדו לדירות, פנתה המפקחת לבחון את השאלה האם, כטענת המערערים, חרף האמור, התחייבו המשיבים, במסגרת חוזה המכר והמפרט שצורף לו, לשאת בהוצאות הכרוכות בהפעלתם. אשר לכך, הפנתה המפקחת להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין ובהתאם להן כלל בעלי הדירות יישאו בהוצאות החזקת הרכוש המשותף וכן, להוראות סעיף 6(א) לחוק המכר ובהתאם להן מקום בו ישונה שיעור ההשתתפות בהוצאות – כפי הנטען בענייננו שכן המערערים מבקשים שהמשיבים יישאו בהוצאות רכוש שאינו משותף – יש להכליל הוראה מפורשות הקובעת השינוי במסגרת הסכמי המכר. משכך, פנתה המפקחת, גם לעניין זה, לבחינת הוראות הסכמי המכר. במסגרת בחינה זו, הפנתה המפקחת לסתירות לכאורה בין הוראות הסכמי המכר והמפרטים, הקובעות מחד השתת ההוצאות על כלל בעלי החניות ומאידך השתתן על בעלי מכפילי החנייה בלבד. נקבע כי נוכח הסתירות בין הסעיפים השונים בהסכם המכר ובמפרט, לא מתקיים התנאי הקבוע בסעיף 6 לחוק המכר שכן, אין קביעה מפורשת בדבר חיוב המשיבים לשאת בכלל הוצאות הפעלת מכפילי החנייה.

   המפקחת הוסיפה וקבעה כי פרשנות ובהתאם לה לא מוטלת על המשיבים החובה לשאת בכלל הוצאות מכפילי החנייה, עונה גם אחר דרישת המחוקק בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג -1973 וההתוויות שניתנו להחלתו במסגרת הפסיקה לפיהן – יש לפרש את החוזה כמכלול ולהעדיף פרשנות המקיימת את כלל הוראות החוזה. נקבע כי פרשנותם של המשיבים מאפשרת הותרת כלל הוראות ההסכם והמפרט. אשר לכך, הפנתה המפקחת לסעיף 11 לחוזה המכר וציינה כי ניתן לפרשו בשתי דרכים. האחת - כזו שמטרתה להבהיר באופן כללי ביחסים בין הרוכשים לקבלן, מה הם סוגי השטחים שהוצאותיהם יחולו על הרוכשים (מבלי להתייחס לחלוקה בין הרוכשים לבין עצמם) והשנייה - כהוראה המבהירה כי כל ההוצאות המפורטות בסעיף יחולו על כל אחד מהרוכשים. נקבע כי הפרשנות הראשונה לסעיף זה קרי שמטרתו היא להגדיר באופן כללי את סוגי ההוצאות שיחולו על רוכשי הדירות אל מול הקבלן– מיישבת את הסתירות בין הוראות החוזה ומאפשרת קיום כלל החוזה ומשכך, יש להעדיפה. לכך הוסיפה המפקחת כי פרשנות זו אף עולה עם קביעת הפסיקה בדבר מעמדו של המפרט כמסמך המחייב ביחס להטלת הוצאות. עוד נקבע כי פרשנותה זו ממילא מיישמת הכלל ולפיו יש להעדיף את הוראת סעיף 59 במפרט שהוא סעיף ספציפי על פני סעיף 11 – שהוא סעיף כללי. נוסף על כך, קבעה המפקחת כי בפרשנות המפרט, יש ליתן עדיפות להוראת סעיף 59 למפרט, הדנה באופן ספציפי, עוסקת כל כולה בתחזוקת מכפילי החנייה וקובעת כי הוצאותיהם יוטלו על מי שרכש זכויות במכפילים, על פני הוראת סעיף 6.1.1. למפרט הקובע כי: למניעת ספק עלות הפעלת המכפילים תחול על כלל דיירי הבניין. אשר לכך, נקבע כי בנסיבות בהן קיים סעיף מפורש הנוגע לאחריות לנשיאה בהוצאות אחזקת מכפילי החניה, יש להעדיפו ולא ניתן לקבוע כי הוראה הקבועה בסעיף אחר - שהוא כללי - היא המחייבת. זאת, בפרט משלא עלה בידי המערערים להציג מצדם פרשנות אחרת שיש בה ליישב את הסתירה בין שני הסעיפים. תימוכין לאמור, מצאה המפקחת בעדותה של עורכת הדין שי מטעם הקבלן, ממנה עלה כי היא לא בחנה מראש ולא הייתה מודעת לסוגי ההוצאות הכרוכים בעלות הפעלת מפעילי החניה ועל כן לא עלה בידה להסביר מהי "עלות ההפעלה" הנזכרת בסעיף 6.1.1 למפרט. לאור זאת, קבעה המפקחת שבנסיבות אלו, לכל היותר, ניתן לחייב את המשיבים בתשלום בשל הוצאות החשמל להפעלת המכפילים, הוצאה לה הסכימו המשיבים בטיעוניהם.

    

   בשולי פסק הדין דחתה המפקחת את טענת המערערים המבוססת על עילת עשיית עושר ולא במשפט. זאת משנקבע כי הטענה נטענה בעלמא ומבלי שהיא נתמכת בראיות מתאימות להוכחתה.

    

   לאור כל האמור לעיל, קבעה המפקחת כי התביעה נדחית, כי על המשיבים לשאת בהוצאות החשמל הכרוכות בהפעלת מכפילי החניה בלבד, הוצאה לה נתנו המשיבים את הסכמתם.

    

   טענות הצדדים בערעור;

7. המערערים מצדו האחד של המתרס, טוענים כי שגתה המפקחת עת קבעה כי מכפילי החניה נגרעו מהרכוש המשותף כדין ומהווים רכושם הפרטי של המערערים. אשר לכך פותחים המערערים וטוענים כי סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע כי רכוש משותף יוגדר ככזה במקרה שבו הוא משמש את מרבית דיירי הבית ואין הכרח כי בפועל יעשה בו שימוש כזה. נטען כי הואיל ומכפילי החניה משרתים את מרבית דיירי הבית (14 מתוך 21 דירות בבית), הרי שבהתאם להוראות סעיף 52, הם מהווים רכוש משותף –מסקנה אליה הגיעה גם המפקחת (במסגרת המבחן הראשון) בפסק הדין. אלא שלטענת המערערים המסקנה אליה הגיעה המפקחת ביחס למבחן השני, שכאמור לעיל במסגרתו נבחן האם נגרעו מכפילי החניה מהרכוש המשותף כדין, בטעות יסודה. זאת הואיל ולטענת המערערים, בהתאם להוראות סעיף 6(א) לחוק המכר והפסיקה, גריעה כאמור – שהיא שינוי מהוראות התקנון המצוי הקובע כי רכוש משותף יכלול את כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות - מחייבת קיומו של סעיף מפורש ונהיר בהסכמי המכר ואולם, במקרה דנן, בהסכמי המכר או בנספחיהם לא קיים סעיף ממנו ניתן ללמוד כי ניתנה הסכמת הצדדים להוצאת מכפילי החניה מהרכוש המשותף.

   עוד טוענים המערערים כי, טעתה המפקחת בקביעתה ולפיה לא חלה על המשיבים החובה לשאת בהוצאות מכפילי החניה ביחד עם המערערים. זאת הואיל וקביעתה בעניין זה מנוגדת לקבוע מפורשות בסעיף 11.1 להסכמי המכר, בו נכתב כי המשיבים (ככלל דיירי הבית) מתחייבים לשאת בהוצאות אחזקת הבית המשותף, לרבות בגין מכפילי החניה. כן נטען כי קביעת המפקחת עומדת בניגוד להוראת סעיף 11.7 להסכמי המכר, בו נכתב כי ניתנת הסכמת הרוכש לכך שהוראות סעיף 11 לחוזה בכללותו יירשמו בתקנון הבית המשותף, על ידי רישום הערה בספרי המקרקעין, או בכל דרך אחרת שתיקבע על ידי המוכרת לפי שיקול דעתה. וכן, נטען כי קביעת המפקחת עומדת בניגוד להוראת סעיף 6.1.1 למפרט בו צוינה הערה כי "עלות מכפילי החניה תהיה על כלל מחזיקי הדירות בבניין".

   נוסף על כך חולקים המערערים על פרשנותה של המפקחת, אשר לגישתם אינה מפרידה בין חניה למכפיל חניה. זאת משלטענת המערערים, מכפיל חניה, שלא כחניה, אינו אלא מתקן אחד ממתקני הבית באותו אופן שהתאורה שמאירה את שטחי החניות, היא חלק ממתקני הבית ומשכך עלות הפעלתה מתחלקת בין דיירי הבית.

   עוד מוסיפים המערערים וטוענים כי אין בכך שהמשיבים אינם משתמשים במכפילי החניות, כדי להוביל לקביעה ולפיה אין הם צריכים לשאת בעלות הפעלתם, כפי שציינה המפקחת בסעיף 26 לפסק הדין. שכן, לטענת המערערים, בפסיקה נקבע שמקום בו מתקן בבית המשותף משמש את מרבית בעלי הדירות, אין כל קשר בעצם עשיית שימוש במתקן המשותף בפועל, לבין החובה לשאת בהוצאות הכרוכות באחזקתו. נוסף על כך, טוענים המערערים כי לו סברה המפקחת כי מכפילי החניה הם רכוש פרטי, הרי שאין כל הסבר המתיישב עם ההיגיון לכך שקבעה, שעל המשיבים לשאת חרף זאת בהוצאות החשמל בגין הפעלתם.

   עוד נטען כי פרשנותה של המפקחת להוראות סעיף 59 למפרט ולפיה מסעיף זה נלמד כי על המערערים לשאת בהוצאות הפעלת המכפילים - מוטעית ואינה מתיישבת עם הוראות סעיפים 11 להסכמי המכר ו-6.1 למפרט. לגישת המערערים כל מטרת סעיף 59 למפרט היא לקבוע כי במסגרת השימוש במכפילי החניה, בדומה לשימוש בכלל מתקני הבית המשותף, מוטלת חובה לשמור על כללי השימוש במתקן, לשמור על תקינותם ולשאת באופן אישי בתוצאות ככל שפעולתו של משתמש מסוים תגרום נזק למתקן כלשהו. נטען כי פרשנות זו לסעיף 59, בניגוד לקביעת פסק הדין, היא זו המתיישבת היטב עם סעיפי החוזה והמפרט שהוזכרו לעיל, ולא ברור מדוע נקבע בפסק הדין כי יש לתת עדיפות דווקא לסעיף זה ולא לסעיפים 11 ו-6.1 ובמיוחד כשסעיף 63 למפרט קובע כי ההערות הקבועות במפרט הן בנוסף ומבלי לגרוע בהוראות הקבועות בהסכם.

    

   לאור כל האמור טוענים המערערים כי יש להורות על ביטול פסק דינה של המפקחת ולקבוע כי על כלל בעלי הדירות ובכלל כך על גם על המשיבים לשאת בהוצאות מכפילי החנייה בבית המשותף.

    

8. המשיבים מצדו השני של המתרס, טוענים כי לא נפלה כל שגגה בפסק דינה של המפקחת, המבוסס, בין היתר, על קביעות עובדתיות הנובעות מהתרשמותה הישירה של המפקחת מהראיות והעדויות כפי שנשמעו בפניה ואין כל מקום להתערב בו.

   ביתר פירוט פותחים המשיבים וטוענים כי המערערים מנסים להטעות את בית המשפט בכך שהם מנסים להפריד, באופן מלאכותי, בין מכפילי החניה לבין החניות עצמן ולעורר את הרושם המוטעה כאילו מדובר במתקן אחד. זאת שעה שבפועל מדובר ב-7 מכפילים הכוללים 14 חניות שכל אחת מהן הוצמדה לדירה אחת והיא יכולה לשמש רק את אותה הדירה אליה היא הוצמדה - כך על פי הסכמי המכר, כך על פי דין , וכך גם נלמד מעדותה של עורכת הדין של הקבלן – שי - בדיון מיום 03.12.19.

   נוסף על כך נטען כי ניסיון המערערים להשוות בין מכפילי החניה למתקנים אחרים בבית המשותף כדוגמת מעלית, דינו להיכשל. זאת מאחר והשימוש בחניה על גבי המכפיל המסורה באופן בלעדי לבעליה – המערערים ושימוש כאמור נאסר על המשיבים. שעה שבאשר למעלית - אמנם כלל בעלי הדירות, לרבות אלו המתגוררים בקומות התחתונות נושאים בהוצאותיה הגם שאינם עושים בה שימוש ואולם, בהבדל ממכפילי החנייה, לא נאסר עליהם לעשות בה שימוש והם רשאים לעשות בה שימוש ככל שיחפצו. נוסף על כך מפנים המשיבים להבדל מהותי בין מעלית – אשר בהתאם להוראות חוק המקרקעין לא ניתן לגרוע מהרכוש המשותף ולהצמיד לדירה - לבין מכפילי החנייה אשר לגביהם אין הוראה כאמור.

   המשיבים טוענים כי יש לדחות את טענת המערערים ובהתאם לה שגתה המפקחת משקבעה שמכפילי החניה אינם חלק מהרכוש המשותף. זאת הואיל ולגישת המשיבים, טענה זו עומדת בסתירה למכלול סעיפי הסכמי המכר והמפרט. אשר לכך מפנים המשיבים לסעיף 7.3 להסכם הקובע כי הקבלן רשאי שלא לכלול ברכוש המשותף שטחים ומתקנים המשמשים בלעדית יחידה בבניין, וכן, קובע כי שטחי החניה לא יכללו ברכוש המשותף. נוסף על כך, מפנים המשיבים לכך שבהגדרת הסכמי המכר מוגדרת דירה כ"הדירה ומקום החניה" ולטענתם מכך נלמד כי מכפיל החניה מהווה חלק בלתי נפרד מדירה וככזה הוא יכול לשמש רק את הדירה אליה הוא מוצמד. עוד מפנים המשיבים לסעיף 6 למפרט שכותרתו "פירוט שטחים נוספים המוצמדים לדירה או משמשים את הדירה באופן בלעדי", שם קיימת התייחסות לחניה (רגילה או במכפיל) וכן, להוראת סעיף 7.2 הקובע כי לחניה יוצמד מקום החנייה המצוין בנספח א' כשבנספח האמור צוין ושורטט מקום החניה של כל דירה לרבות מכפילי החניה. עוד מצביעים המשיבים על כך שבהוראת סעיף 7 להסכמי המכר, במסגרתה מפורטות המערכות המשותפות בבית המשותף לא נכללים מכפילי החניה. עוד מפנים המשיבים לסעיף 9.4 למפרט הקובע בין השאר "כי בחישוב חלקה של כל דירה בבית ברכוש המשותף לא יילקחו בחשבון השטחים הצמודים לדירה (כהגדרתם במפרט זה פרק א' סעיף 6 ) וכן לסעיף 6 הקובע באשר לחניות (מקורה או על גבי מכפיל חניה) שהן מוצמדות לדירה ומשמשות אותה באופן בלעדי.

   נטען כי חיזוק לפרשנות המשיבים באשר לקביעות הוראות הסכמי המכר, ניתן למצוא בעדות עורכת הדין מטעם הקבלן אשר אישרה גם היא בחקירתה, כי השימוש בכל אחת מהחניות בבניין לרבות על גבי מכפילי החניה, הוא פרטי ובלעדי ושייך רק לדירה אליה הוצמדה החניה.

    

   נטען כי לאור האמור הרי שככל שסבר הקבלן שבמקרה דנן, חרף העובדה כי החניות והמכפילים הם רכוש פרטי, על כל בעלי הדירות לשאת בעלות אחזקתם, היה עליו לכלול סעיף מפורש המורה כן במסגרת המפרט. אשר לכך, נטען כי לא זו בלבד שלא קיימת הוראה המורה זאת מפורשות, אלא שההיפך, בסעיף 59 למפרט שכותרתו "מכפיל חניה", התייחסו הסכמי המכר באופן מפורש לנושא מכפילי החניה ובניגוד לטענות המערערים ולפיה מדובר בסעיף המציין את כללי ההתנהגות של המשתמשים במכפיל החנייה - עיון בסעיף זה מלמד כי הוא מסדיר מפורשות את הצמדת מכפילי החנייה לדירות וכן כולל קביעה בדבר נשיאה בהוצאות המכפיל על ידי בעליו. עוד טוענים המשיבים, באשר לטענת המערערים בדבר סתירה בין הוראות סעיפים 59 ל – 6.1 למפרט, כי צדקה המפקחת משהעדיפה את הוראות סעיף 59 למפרט על פני הוראות סעיף 6.1.1. זאת שעה שסעיף 6.1.1 למפרט כולל הערה קצרה ולקונית כי "למניעת ספק יודגש כי עלות מכפילי החניה תהיה על כלל מחזיקי החניות בבניין" ולעומתו סעיף 59 למפרט כולל הוראות המתייחסות בפירוט ובהרחבה לתחזוקת המכפילים וההוצאות הכרוכות בכך.

   עוד מוסיפים המשיבים וטוענים כי צדקה המפקחת בפרשנות סעיף 11 להסכמי המכר, פרשנות אשר אינה מנותקת (כפרשנותם של המערערים) מכלל הוראות הסכמי המכר והמפרט, כפי שפורטו לעיל בהרחבה, אלא היא מיישבת אותן. בהקשר זה, מפנים המשיבים לכך שקביעתה של המפקחת מושתתת לא רק על הוראות הסעיפים אלא גם על העדויות שנשמעו בפניה, לרבות עדות עורכת הדין מטעם הקבלן, שממנה נלמד כי בעת ניסוח סעיפי ההסכם והמפרט כי היא לא הייתה מודעת ולא בחנה מראש את סוגי ההוצאות הכרוכים בהפעלת מכפילי החניה ובעלותן.

    

   זאת ועוד, לטענת המשיבים לא קיימת כל סתירה בקביעת המפקחת ולפיה יישאו המשיבים רק בעלויות הוצאות החשמל השוטפות. אשר לכך, נטען כי לנוכח הסתירה בין הוראות סעיף 59 להוראות סעיף 6.1.1 למפרט - ומשנקבע כי סעיף 59 הוא הסעיף הקובע, ניתן לכל היותר לחייב את כלל בעלי הדירות בעלויות החשמל הנדרשות להפעלת המכפילים, וזאת בהתאם לפרשנות שניתנה לסעיף 6.1.1 על ידי המשיבים, אשר התבססה על העובדה שהמכפילים מופעלים מלוח החשמל המרכזי ברכוש המשותף ולא הוקצו לכך שעוני חשמל נפרדים.

    

   לא זו אף זו, לטענת המשיבים, הכרעת המפקחת בפסק הדין מבוססת בין השאר על כך, שהמפקחת העדיפה את עדויות המשיבים הן ביחס לטענת המשיבים כי לא הובהר להם, בטרם חתמו על הסכם המכר, שיהיה עליהם לשאת בהוצאות עבור אחזקת המכפילים, והן ביחס לטענת המשיבים כי גם המערערים עצמם סברו בזמן אמת שהמכפילים הם רכוש פרטי שההוצאות הכרוכות בהפעלתם מוטלות עליהם (טענה אשר המשיבים תמכו בראיות רבות ובכלל כך תכתובות עם אחד המערערים). עוד נטען כי עדותם של המערערים לא עשתה רושם אמין, מאחר ולא עלה בידיהם להוכיח את טענותיהם או לספק הסבר מניח את הדעת שיש בו כדי להפריך את טענות המשיבים.

    

   לאור כל האמור, טוענים המשיבים כי דין הערעור להידחות וכי יש להותיר את פסק דינה של המפקחת על כנו.

    

   דיון והכרעה;

9. הדיון לפני נסב על נשיאה בהוצאות מכפילי החנייה. אשר לנשיאה בהוצאות על ידי בעלי הדירות בבית המשותף, קובע סעיף 58 לחוק המקרקעין כי:

   "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

   קרי – בהתאם לדין מוטלת על בעל דירה החובה לשאת בהוצאות הרכוש המשותף. מכלל ההן נלמד הלאו ולפיו – לא חלה על בעל דירה חובה לשאת בהוצאות רכוש אשר הוצא מגדרו של הרכוש המשותף והפך ל"פרטי" משהוצמד לדירה.

    

   בענייננו רלוונטית לדיון, נוסף על הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין, הוראת סעיף 6(א) לחוק המכר הקובעת:

   "המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:

   (1)הוצאת חלק מהרכוש המשותף;

   (2)שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;

   (3)שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;

   ...

   (ב)מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף."

    

   כהערה מקדימה לדיון, הנני מוצאת לציין, כבר בשלב זה כי, שילוב שתי ההוראות – הוראת סעיף 6(א) לחוק המכר עם הוראת סעיף 58 כפי שהובאו לעיל - משליכה במקרה לפנינו על האופן בו יפורשו הסכמי המכר ועל הקביעה ל"רעתו" של מי מהצדדים יוטל כל ספק פרשני. כך – לאור הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין - אם מכפילי החנייה אינם חלק מהרכוש המשותף, הרי שעל פניו בהוצאותיהם צריכים לשאת בעלי מכפילי החנייה וקביעה בניגוד לכך – שהיא קביעה המנוגדת לדין - טעונה הסדר מפורש וחד משמעי ואילו אם מכפילי החנייה הם רכוש משותף, הרי שעל פניו בהוצאותיהם צריכים לשאת כלל בעלי הדירה ומשכך, קביעה בניגוד לכך, טעונה הסדר מפורש וחד משמעי. בהתאמה לכך תנוע מטוטלת הספק הפרשני - ככל שמכפילי החנייה מהווים רכוש פרטי, הרי שכל ספק בפרשנות הסכמי המכר יפעל לרעת מי שמבקש לפרשם בניגוד לקביעת הדין, קרי באופן המטיל את הוצאות הרכוש הפרטי על כלל בעלי הדירות וההיפך – ככל שמכפילי החנייה מהווים רכוש משותף הרי שכל ספק בפרשנות הסכמי המכר יפעל לרעת מי שמבקש לפרשם בניגוד לקביעת הדין, קרי באופן המטיל הוצאות הרכוש המשותף על חלק מהדיירים.

    

10. בהתאמה, כפי שאמנם נקבע על ידי המפקחת, נקודת המוצא והבסיס להכרעה בעניינו נעוצה בשאלת סיווגם של מכפילי חנייה, קרי בשאלה האם הם מהווים חלק מהרכוש המשותף או חלק מדירה ומשכך רכוש פרטי. אשר לסיווג מכפילי החנייה, צדקה המפקחת בקבעה כי סיווג כאמור טעון בחינה דו שלבית - בשלב הראשון יש לבחון האם מכפילי החנייה מהווים רכוש משותף ורק ככל שאמנם יקבע כי אלו מהווים רכוש משותף, יש לבחון, בשלב השני, האם הוצאו כדין מגדרו של הרכוש המשותף והוצמדו לדירה (ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ" (20.11.2016) (להלן: "עניין פרנק כהן") בסעיף 15 לפסק הדין).

    אשר לבחינה כאמור, הרי שאפתח ואציין שאינני סמוכה ובטוחה כי אמנם ניתן לסווג את מכפילי החנייה כרכוש משותף (ולמצער לא הונחו די ראיות התומכות בקביעה זו), שעה שאין חולק שמדובר במערכת הכוללת שבעה מכפילים כפולים, אשר בכל אחד מהם נעשה שימוש רק על ידי שני דיירים ומשכך על פניו לא מדובר בשימוש על ידי רוב דיירי הבית המשותף. בנסיבות אלו, ספק בעיני באם מתקיים במכפילי החנייה מבחן הייעוד הכפול (ראו עניין פרנק כהן בסעיף 16), הואיל וספק באם מדובר במתקן המשמש את כלל בעלי הדירות או מרביתן ובהינתן שאין חולק שבכל מכפיל יכולים לעשות שימוש רק שני בעלי דירות פרטניים ונאסר השימוש בו על ידי בעלי הדירות האחרים.

    אציין כי אשר לספק זה, אשר הובע על ידי באשר לסיווג המכפילים, השלימו המערערים טיעון בדיון לפני וטענו כי מדובר ברכוש משותף, הואיל ואמנם נעשה שימוש פרטני בכל זוג מכפילים ואולם, כלל המכפילים מופעלים על ידי מערכת אחת, באופן ששימוש על ידי אחד אינו מאפשר שימוש סימולטני על ידי אחר.

    בעניין זה, הנני מוצאת לשקף את הספק כפי שפורט ברם, אינני מוצאת לקבוע מסמרות באשר לסיווג מכפילי החניה ונכונה אני ללכת עם המערערים כברת דרך ולקבוע, כנקודת מוצא, שאמנם מדובר ברכוש משותף. זאת הואיל וממילא לא מצאתי כל שגגה בקביעת המפקחת ובהתאם לה הוכח כי המכפילים הוצאו מגדרו של הרכוש המשותף והוצמדו כדין לדירות הפרטניות. קרי שעה שממילא לטעמי מתקיים חלקו השני של המבחן הדו שלבי כפי שנקבע בפסיקה ואומץ על ידי המפקחת.

     

11. בהינתן נקודת המוצא, כפי שנקבעה לעיל ולפיה לצרכי הדיון, מכפילי החנייה היוו מלכתחילה רכוש משותף, אפנה לבחון האם הוצאו מכפלי החנייה מגדר הרכוש המשותף והוצמדו לדירות. בעניין פרנק כהן, נדרש בית המשפט העליון לדרישות המוטלות על קבלן, כתנאי לגריעת רכוש משותף והצמדתו לדירה, לאחר חקיקת סעיף 6(א) לחוק המכר (אשר הובא כלשונו לעיל) ובפסק דינו ריכז, בית המשפט העליון מפי הנשיאה (כתוארה אז) השופטת נאור, את התוויות ההלכה הפסוקה כדלקמן:

    ראשית נקבע כי: "אין להסתפק בגילוי המופיע בהסכם המכר וכי "פרטים לגבי הוצאת חלק מהרכוש המשותף חובה לצרף במסמך נפרד מחוזה המכר, במפרט או במסמך חיצוני אחר" (שם. בסעיף 25 והאסמכתאות המובאות).

    עוד פורט כי: "באופן עקבי נקבע כי אין לאפשר למוכרים להשתמש בסעיפים כלליים ועמומים באשר להוצאתם של חלקים מהרכוש המשותף" ובאשר לאופן הפירוט והדיוק הנדרשים הוסבר כי :"הגריעה "צריכה להיות מוצגת באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים"; " עליה להיות "מפורשת וברורה"; היא נדרשת להיכתב "בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים" ; וכי נדרשת "בהירות הסכמית בלא ספקות וסימני שאלה" (שם. בסעיף 27 לפסק הדין). לסיום הודגש כי:

    "כחוט השני עוברת בפסיקה הגישה שלפיה אם לא צוין באופן מפורש וברור במפרט או במסמך אחר פרט לחוזה המכר כי חלק פלוני מוצא מהרכוש המשותף – יהא אשר יהא סוגו של חלק זה – הרי שהוא ייחשב רכוש משותף."

     

    בהתבסס על התוויות הפסיקה וכפי שפורט לעיל בהרחבה, סקרה המפקחת את הוראות המפרט ובהתבסס על הוראות אלו וכן, על העדויות כפי שנשמעו בפניה ובכלל כך בפרט עדות עו"ד מטעם הקבלן, עדויות המערערים מהם עלה כי אף הם סבורים כי הזכות לעשות שימוש במכפילים היא שלהם בלבד - קרי היא זכות פרטית וכן בהתבסס על הראיות אשר הוצגו בפניה, מהן למדה על התנהלות הצדדים לאחר ההסכם – קבעה המפקחת כי במסגרת הסכמי המכר הוצאו מכפילי החנייה מפורשות מגדרו של הרכוש המשותף והוצמדו לדירות. בקביעותיה אלו של המפקחת לא מצאתי כל שגגה. יתרה מכך, אציין כי אף שהמערערים טוענים כי נפלה שגגה בעניין זה לאור הפסיקה ולפיה הוצאת רכוש מגדרו של הרכוש המשותף צריכה להיעשות בהוראה מפורשת, הרי שבפועל לא מגלה הערעור כל טעות בקביעותיה אלו של המפקחת הנוגעות להצמדת מכפילי החנייה (בהבדל משגגה נטענת בקביעותיה הפרשניות הנסבות על הוראות הסכמי המכר והמפרט באשר לחובה לשאת בהוצאות מכפילי החנייה).

    במאמר מוסגר אציין כי במסגרת הערעור טענו המערערים שקביעת המפקחת ולפיה המשיבים יישאו בהוצאות החשמל, עומדת בסתירה לקביעתה ולפיה המכפילים הם רכוש פרטי. טענה זו אין בידי לקבל משעיון בפסק דינה של המפקחת מעלה כי קביעתה זו, בדבר חיוב המשיבים בהוצאות החשמל, התבססה כל כולה על הודאתם של המשיבים בחובתם לשאת ברכיב זה, נוכח חיבור מערכת מכפילי החניה לשעון המרכזי- הא ותו לא.

     

12. לאור זאת, הנני מוצאת לאמץ את קביעת המפקחת ולפיה מכפילי החנייה מהווים רכוש פרטי אשר הוצא מגדרו של הרכוש המשותף והוצמד לדירות הפרטניות. משכך, אפנה לבחון על מי לשאת בהוצאות החזקתם של מכפילי החנייה. בהקשר לכך, הרי שכפי שפתחתי וציינתי, מהוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין נובע כי לא חלה על כלל בעלי הדירות החובה לשאת בתשלום הוצאות מכפילי החנייה, משאלו הוצאו מגדרו של הרכוש המשותף. בהתאמה לכך ותוך שילוב עם הוראות סעיף 6(א) לחוק המכר, הרי שכל ספק פרשני, באשר להוראות הסכמי המכר, יפעל לרעת המערערים, הטוענים כי בניגוד להוראת הדין על המשיבים לשאת בהוצאות מכפילי החנייה.

    לגופם של דברים - כפי שפורט לעיל בהרחבה, הצדדים מזה ומזה הפנו להוראות הסכמי המכר ולפרשנותם, תוך טיעון כי אלו תומכים בטענותיהם באשר לשאלה על מי הוטלה החובה לשאת בהוצאות מכפילי החנייה. המפקחת בחנה את טענות הצדדים וקבעה כי פרשנותם של הסכמי המכר מלמדת חיזוק לטענות המשיבים ולפיהן על בעלי הדירות להן הוצמדו מכפילי החנייה לשאת בהוצאות החזקת מכפילי החנייה. קביעה זו השתיתה המפקחת הן על בחינת סעיפי הסכמי המכר, תוך שצוין כי אלו על פניו קובעים הוראות סותרות לעניין הנשיאה בהוצאות, הן על קביעת ממצאי מהימנות בכל הנוגע לעדותה של עורכת הדין שי מטעם הקבלן והן על קביעות עובדתיות הנסבות על התנהלות המערערים לאחר החתימה על הסכם המכר, אשר לימדה כי אלו התייחסו למכפילי החנייה כרכוש פרטי וסברו כי אכן הוצאותיהם אמורות להיות מוטלות עליהם.

    לאחר שבחנתי את פסק דינה של המפקחת לעניין זה, לא מצאתי להתערב בו. זאת ראשית משרואה אני עין בעין עם המפקחת בקביעתה כי הסכמי המכר נוסחו באופן קלוקל ועל פניו יש בהוראותיהם משום סתירה. כיוון שכך ובשים לב לקביעתי ההתחלתית ולפיה כל ספק פרשני יוטל לפתחם של המערערים, די בסתירות בהוראות המלמדות על ספק פרשני, כדי להוביל לדחיית טענותיהם של המערערים.

    אלא שבמקרה דנן, לא הסתפקה המפקחת בספק הפועל לרעת המערערים והוסיפה ומצאה חיזוק לפרשנות ולפיה על המערערים לשאת בהוצאות המכפילים. זאת, ראשית תוך מתן עדיפות לסעיף 59 למפרט, אשר הוגדר על ידה כסעיף ספציפי שלו עדיפות אל מול סעיף 6.1.1 למפרט שהוגדר כסעיף כללי. נוסף על כך פירשה המפקחת את הוראת סעיף 11 להסכמי המכר, באופן שיש בו כדי ליצור קוהרנטיות בין הוראות הסכמי המכר, כאשר לפי פרשנותה הוא עוסק ביחסים בין בעלי הדירות במכלול לבין הקבלן תוך קביעה כי אלו יישאו בין היתר בהוצאות מכפלי החנייה ואולם, אין בו כדי לקבוע קביעה הנוגעת לשאלה מי מבין בעלי הדירות יישא בהוצאות אלו. עוד השתיתה המפקחת את הכרעתה על ממצאים הנוגעים לעדויות אשר נשמעו בפניה ואשר מבוססים על התרשמותה מאלו מ"כלי ראשון". בקביעותיה אלו של המפקחת לא מצאתי כל שגגה בכלל וכזו המצדיקה התערבות (בשים לב לכך שמדובר בהתרשמות ישירה של הערכאה הדיונית) בפרט. משכך, הנני קובעת כי בדין נקבע על ידי המפקחת שבמקרה דנן לא מושתת על המשיבים החובה לשאת בהוצאות מכפילי החניה לבד מבהוצאות החשמל השוטפות בגין מכפילים אלו.

     

    סוף דבר;

13. לאור כל האמור והמפורט לא מצאתי כל טעות או פגם בפסק דינה של המפקחת ומשכך, הערעור נדחה.

     

14. המערערים יישאו בהוצאות המשיבים בסך של 10,000 ש"ח. תשלום ההוצאות יועבר על ידי המזכירות למשיבים באמצעות בא כוחם מתוך העירבון אשר הופקד על ידי המערערים.

     

15. המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

     

     

     

    ניתן היום, כ"ז כסלו תשפ"ב, 01 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.