קרן ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוזית - חיפה ואח'

עתירה המכוונת נגד החלטה שעניינה בקשה לקבלת היתר בנייה מכוח תמ"א 38.

רקע כללי -

1. העותרים 1-6 הינם הדיירים בבניין מגורים ברחוב שושנת הכרמל 15 בחיפה (להלן: "הבניין"). הדיירים התקשרו עם העותרת 7, שהינה חברה יזמית (להלן: "היזם") וביחד הוגשה מטעמם בקשה לקבלת היתר בנייה הסומך על הוראות תמ"א 38 (להלן: "הבקשה"). עיקר התכנית נשוא הבקשה הינו הריסת המבנה הקיים כיום, בן 3 קומות ובו 5 יחידות דיור, ובניית מבנה חדש בן 7 קומות מעל חניון תת קרקעי ובו 14 יחידות דיור. הבקשה לקבלת ההיתר של הדיירים והיזם (להלן ביחד: "העותרים") הוגשה עוד בשנת 2018 והליך בחינת הבקשה הרב שלבי התמשך, לרבות נוכח דרישות שהציגו גורמי התכנון לעריכת שינויים אלו ואחרים.

2. ביום 6.1.2020 החליטה ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית"), לאשר את הבקשה בתנאים. לאחר האמור, הוגשה הסתייגות מטעם שני חברי ועדה, כך שהבקשה עברה לבחינתה של מליאת הוועדה המקומית, וביום 4.2.2020 התקבלה החלטה נוספת של הועדה המקומית לפיה החלטת ועדת המשנה המאשרת את היתר הבניה נותרה על כנה, אך נוספו עוד תנאים להיתר הנוגעים להסדר החניה ולגובה המבנה.

3. לגבי החלטת הוועדה המקומית הוגשו שלושה עררים (חי/1028/0320, חי/1029/0420 ו-חי/1038/0620, להלן: "העררים"). העותרים הגישו מצדם ערר לגבי רכיבים בתכנית אשר לא אושרו על ידי הוועדה המקומית ולגבי חלק מהתנאים שנקבעו, ושני העררים הנוספים הוגשו ע"י הדירים של המבנים הסמוכים (קבוצה אחת כוללת את הדיירים המתגוררים ברחוב שושנת הכרמל 13, משיבים 3-10 בעתירה הנוכחית, והקבוצה השנייה מונה את הדיירים ברחוב דרך הים 32, אשר אף הוא נמצא בשכנות לבניין של העותרים, המשיבים 11-20 בעתירה זו, ולהלן כולם ביחד: "השכנים").

4. ביום 7.9.2020 נערך דיון בעררים בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, המשיבה 1 (להלן: "ועדת הערר") ובסופו התבקשה השלמת מסמכים. ביום 6.7.2021, ניתנה מטעם ועדת הערר החלטה בשלושת העררים (להלן: "ההחלטה"), היא נשוא העתירה.

5. בעיקרם של דברים, חלק מהעררים התקבל וחלקם נדחה, אך אושרה בתנאים הבקשה לקבל היתר הבניה לגבי הפרויקט. מתוך מכלול רכיבי ההחלטה, הגישו העותרים את העתירה הנוכחית לגבי שלושה נושאים, כדלקמן:

   הקומה העליונה – העותרים מבקשים לבטל את סעיף 73 להחלטה הקובע כי הקומה החלקית העליונה בפרויקט תהיה בנסיגה של לפחות 3 מ' מפאת הבניין הפונה לרחוב ובנסיגה של לפחות 3 מ' מפאת הבניין הפונה לכיוון צפון (להלן: "ההחלטה לגבי הקומה העליונה").

   החניון – העותרים מבקשים גם לבטל את סעיפים 86 ו-87 להחלטה שם קבעה ועדת הערר כי עליהם לתכנן מחדש את החניון התת קרקעי, באופן שכל מקומות החנייה המוצעים יהיו בחניון תת קרקעי ותהא כניסה אחת אל החניון מן הרחוב (להלן: "ההחלטה לגבי החניון").

   הרכיב השלישי מתוך ההחלטה אליו מתייחסת העתירה הנוכחית, הינו דחיית הבקשה של העותרים לקבלת הקלה באחוזי הבניה המותרים בשיעור של 6% - כפי שנקבע בסעיף 96 להחלטה (להלן: "ההחלטה לגבי ההקלה").

   תמצית עמדות הצדדים -

6. העותרים טוענים כי שגתה ועדת הערר בהחלטתה בהתייחס לשלושת הנושאים הנ"ל והם מבקשים מבית המשפט להתערב בהחלטה ולקבל את עמדתם כפי שהוצגה במהלך הדיון בעררים.

7. העתירה הוגשה נגד ועדת הערר, הוועדה המקומית והשכנים.

8. עמדת ועדת הערר הינה שאין מקום לקבל את העתירה. מקדמית נטען, כי המדובר בהחלטה סבירה של רשות התכנון אשר שקלה את מכלול טיעוני הצדדים במסגרת שלושת העררים וכידוע בית המשפט אינו מתערב בהחלטות כגון אלו. לגופם של דברים, מפורטות בתשובת ועדת הערר טענותיה לגבי סבירות ונכונות ההחלטה שהתקבלה בנוגע לשלושת הנושאים.

9. הוועדה המקומית בכתב תשובתה הביעה עמדתה ולפיה ההחלטה לגבי הקומה העליונה והחניון הינה סבירה, ועם זאת יתכן ויש מקום לקבל את העתירה בכל הנוגע להחלטה לגבי ההקלה, וזאת בין היתר נוכח העובדה שיישום שאר רכיבי ההחלטה יביא לכך שנגרעים שטחים משמעותיים מהמבנה המתוכנן ועל מנת "לאזן" את גריעת השטחים יש להעניק את ההקלה המבוקשת, לרבות על מנת לבצע את בניית החניון בשתי קומות ולא רק בקומה אחת, כפי שהיה בתכנון המקורי.

10. השכנים הביעו אף הם את התנגדותם לעתירה וטענו כי יש לדחותה (כל קבוצת שכנים בנפרד ובמצטבר). לשיטתם, ההחלטה משקפת איזון בין הטענות ההדדיות של כל הצדדים בשלושת העררים ובמכלול אין מקום להתערב בה.

    דיון והכרעה -

11. לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים המפורטים באריכות בכתב ואת הטיעונים שהושמעו במהלך הדיון בעל פה, עמדתי כי דין העתירה להידחות.

    הערה מקדימה -

12. ההלכה הפסוקה והעקבית היא כי בית המשפט אינו מתערב בהחלטות תכנוניות מובהקות אשר מסורות לשיקול דעתם של גורמי התכנון. שלושת הרכיבים של ההחלטה נשוא העתירה נוגעים להיבטים תכנוניים מובהקים ונמצאים "בגרעין הקשה" של שיקול הדעת של מוסדות התכנון. נקבע לא אחת כי בית המשפט אינו "מתכנן על" והנטייה הינה שלא להתערב בהחלטות כגון כאלו, כל עוד הן במתחם הסבירות ולא הוכחו שיקולים זרים, חריגה מסמכות וכגון דא.

13. הפסיקה לגבי האמור רבה, ורק כדוגמא אפנה לעע"מ 5981/19א. ברינג אירועים ואחזקות בע"מ נ' ועדת המשנה הנקודתית שליד הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה(1.1.2022), לאמור:

    "כידוע, בית המשפט אינו יושב כמוסד עליון לתכנון; התערבותו בהחלטות רשויות התכנון תהא תחומה למקרים חריגים ונדירים, אם נמצא כי נפל פגם משמעותי בדרך פעולת הרשות, למשל: פעולה בלא סמכות, או בחוסר תום לב מובהק (בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, 446 (1996); ע"א 1805/00 מחצבות כנרת נ' משרד התשתיות, פ"ד נו(2) 63, 71 (2001); עע"ם 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' עודד, פסקה 28 (30.10.2016)). ממילא, כאשר סלע המחלוקת הוא בסוגיה מקצועית-תכנונית, בית המשפט אינו בא בנעלי מוסדות התכנון המוסמכים, ואינו ממיר את שיקול דעתם בשיקול דעתו-שלו. ודוק, בית המשפט אינו בוחן את תבונתה או מידת נכונותה של החלטת הוועדה המחוזית; בדיקתו מתמקדת בשאלה הבאה, ובה בלבד: האם נפל בהחלטה אחד או יותר מן הפגמים המצדיקים התערבות שיפוטית, אם לאו."

14. השיקולים לגבי הנסיגה של קירות יחידת הדיור בקומה העליונה, השאלה אם צריך להורות על נסיגה של הקונטור החיצוני יחסית לשפת המבנה, ואם כן – באיזה מפנה ובאיזה היקף, והאם הנסיגה תאפשר תכנון של יחידת דיור בקומה זו אם לאו - הינם שיקולים מקצועיים תכנוניים ברורים. בדומה, ההחלטה לגבי החניון, השאלה אם לאשר חנייה עילית ותת קרקעית משולבת, שמא להורות על חנייה תת קרקעית בלבד, כמו גם השאלה אם לאפשר כניסה אחת שתשמש לחניון או שתי כניסות נפרדות, לרבות ההשלכות התחבורתיות של האמור - אף היא החלטה מקצועית שסומכת על נתונים ושיקולים של בעלי המקצוע בגופי התכנון. אף ההחלטה באשר לשאלה אם לאשר או שלא לאשר את ההקלה שהתבקשה, מצויה בלב לבו של שיקול הדעת של גורמי התכנון, תחילה הוועדה המקומית ולאחריה ועדת הערר, אשר אמונות על היישום של הוראות החוק הרלבנטיות ומסמכי המדיניות המקומיים. מכאן, שמשוכה גבוהה ניצבת בדרכם של העותרים

15. עוד יש לתת משקל לכך כי ועדת הערר שמעה טיעון ממושך בעל-פה מטעם נציגי כל הצדדים בשלושת העררים (ישיבה מיום 7.9.2020 – נספח 1 לתשובת ועדת הערר, וראו כי המדובר בפרוטוקול האוחז 38 עמודים, ובסופו, ועדת הערר ביקשה מהצדדים להציג לעיונה עוד מסמכים רבים אשר נדרשו לשיטתה לצורך מתן החלטה), כך שמדובר בהחלטה ממצה, מפורטת ומנומקת (אשר כשלעצמה משתרעת על פני 18 עמודים - נספח 2 לתשובת ועדת הערר).

16. לכן, התערבות בהחלטתה של ועדת הערר בשלושת הרכיבים האמורים חייבת להיעשות במשורה, ויהא לבחון את טענות העותרים לגופן על רקע הערה מקדמית זו, ובמיוחד שעה שעסקינן בהחלטה אשר ניתנה לגבי שלושה עררים, אשר במסגרתה כל הגורמים הרלבנטיים ניסו לשנות מהחלטת הועדה המקומית – וההחלטה של ועדת הערר קיבלה חלק משלושת העררים ודחתה חלק אחר משלושתם, אגב איזון בין הטענות השונות, וכפי שצוין בסופה של ההחלטה:

    "113. עררי המתנגדים מתקבלים באופן חלקי, בנוגע למספר הקומות בבניין, באשר לשמירה על עצים בוגרים, בנוגע לחישוב השטחים וכן בעניין תכנון שתי כניסות לכלי רכב לחניון ולהתקנת החנייה העילית, והכל כמפורט בהחלטה. יתר טענותיהם – נדחות.

    114. ערר היזם מתקבל באופן חלקי בנוגע למספר מקומות החנייה בתחום המגרש והשתתפות בהתקנת חנייה ציבורית, והכל כמפורט לעיל בגוף ההחלטה. יתר טענות היזם נדחות".

17. עתה, על רקע האמור, נבחן את טענות העותרים לגבי שלושת הנושאים במובחן.

    ההחלטה לגבי הקומה העליונה –

18. להלן החלטת ועדת הערר בנושא זה במלואה:

    "69. צמצום קומה – בהחלטת הוועדה נקבע כי "תבוטל הקומה העליונה" שבחריגה ממסמך המדיניות וכי גובה המבנה לא יעלה על 6.5 קומות (כלומר 7 קומות, כאשר שטח הקומה השביעית הוא חלקי ולא עולה על מחצית משטח הקומה שמתחתיה) בהתאם למסמך המדיניות. על פי החלטת הוועדה המקומית בכל חתך אנכי יש 7 קומות. לכאורה, ישנה סתירה פנימית בהחלטת הוועדה המקומית. אם מבוקשות 7 קומות לבניין, ומספר הקומות המותר ושאותו מאשרת הוועדה המקומית הוא 6.5 קומות, אזי לא היה מקום להורות על ביטול הקומה השביעית כולה, כי אם להורות לצמצם את שטחה למחצית.

    70. בדיון לפנינו טענה נציגת הוועדה המקומית כי כוונת הוועדה המקומית בהחלטה הייתה כי יש לצמצם את שטח הקומה השביעית לכדי מחצית משטח הקומה שמתחתיה ולא לבטל את הקומה השביעית כולה.

    71. מנגד, היזם טען כי שתי הקומות התחתונות הן תת קרקעיות ולכן אין לספור אותן במניין הקומות ואין מקום להורות על צמצום כלל. עוד הוסיף וטען שצמצום שטח הקומה לכדי מחצית פוגע בתכנון הבניין ומייצר בניה לא מיטבית.

    72. אופן חישוב מספר הקומות נקבע בתכנית חפ/1400גב על פיו נספר גובה הבניין בכל חתך בנפרד. כמו כן נקבע כי נקודת הייחוס היא פני הקרקע הטבעית וכן נקבע כי גובה הבניין ייספר מרצפת הקומה הראשונה. על פי תקנות סטייה ניכרת, קומות תת קרקעיות המשמשות לשטחי שירות, אינן נספרות במניין הקומות כפי ששנינו רבות, קומה תת קרקעית היא קומה שאינה בולטת מפני הקרקע הטבעית מעל 1.20 מ'. בהתאם, מספר הקומות בבניין מגורים נספר מרצפת קומת המגורים הראשונה ודירת מגורים תיחשב במניין הקומות בחתך, גם אם היא תת קרקעית, כמוגדר לעיל. קומת שירות לא תחושב במספר הקומות אם היא תת קרקעית ואינה בולטת מעל 1.20 מ' מפני הקרקע הטבעית.

    73. לאחר שבחנו את הבקשה להיתר וכן את החתכים שביקשנו שהוצגו לנו לאחר הדיון, בהם מצוין מפלס פני הקרקע הטבעית, מצאנו שבחתך 2-2 העובר במרכז הבניין ניתן לראות בבירור שיש חריגה של מעל 1.20 מ' מפני הקרקע הטבעית, בקומה שבמפלס 252.10 (במרכז הבניין) ולכן, באותו חתך אנכי מבוקשות למעשה 8 קומות לבניין ולא 7 קומות. ביתר החתכים של הבניין מבוקשות 7 קומות. על מנת לעמוד בהוראות מסמך המדיניות, יש להנמיך את הבניין באופן שבכל חתך יוצגו 6 קומות. מעליהן ניתן להוסיף קומה חלקית בלבד בשטח שלא יעלה על מחצית שטח הקומה השישית. עוד נוסיף כי על מנת להפחית את השפעת הקומה העליונה על הרחוב וכן להפחית הצללה על הבניין הגובל בה מצפון, הקומה החלקית תהיה בנסיגה של לפחות 3 מ' מפאת הבניין הפונה לרחוב ונסיגה של לפחות 3 מ' מפאת הבניין הפונה לכיוון צפון.

    74. יובהר כי איננו מקבלים את טענת היזם שצמצום שטח הקומה העליונה לכדי מחצית שטח הקומה שמתחתיה מייצר תכנון לקוי. מדובר בבניין חדש שעל היזם לתכננו מלכתחילה באופן העולה בקנה אחד עם הוראות התכניות החלות וכן הוראות מסמך המדיניות. היזם לא הצביע על כל טעם או נימוק שמצדיק סטייה ממסמך המדיניות ובהתחשב ברחוב ובשכונה בה הוא מצוי, אופיים וייחודם, אין מקום לאשר במיקום זה חריגה מנפח הבניין המקסימלי הקבוע בהוראות מסמך המדיניות.

    75. איננו מקבלים גם את טענת היזם כי קיימות מגבלות במגרש שלטענתו מחייבות את הגובה המבוקש. לא השתכנענו שמדובר בבניין חריג שקיים קושי לתכנון אותו. מגבלות קווי הבניין היו ידועות ליזם. המגרש הוא מגרש רגולרי, בוודאי ביחס למגרשים אחרים על הכרמל. טענות על הצורך בפתרונות הנדסיים סבוכים ויקרים לצורך התקנת החניון ולצורך הותרת הבינוי בגובה המבוקש, נטענו בעלמא וללא כל ראיה או תימוכין. ומכל מקום גם אם התכנון המבוקש מחייב את אותם פתרונות יקרים, לא השתכנענו שלא ניתן לתכנן אחרת את המגרש באופן שאינו מחייב זאת. אין מדובר במגרש בעל נתונים חריגים. כאמור, מדובר במגרש רגולרי שאין בו שיפועים חריגים ולא הוצגו נתונים מיוחדים המצדיקים סטייה מהוראות מסמך המדיניות. על כך נוסיף שהמגרש ממוקם באחת השכונות הוותיקות בכרמל, המאופיינת ברחובות צרים, בנייה מרקמית וצמחיה עבותה ולכן, הליך התחדשות נכון, יהיה באמצעות בניה מרוסנת. השתכנענו כי בשקלול כל האינטרסים, יש להגביל את הבניין לקווי הבניין ולגובה ונפח של עד 6.5 קומות.

    76. על כן, אנו דוחים את ערר היזם בכל הנוגע לביטול הקומה העליונה ומורים על תיקון הבקשה, כמוסבר."

19. העותרים מלינים על כך שוועדת הערר קבעה כי יש לבנות את הקומה העליונה בנסיגה של 3 מ' הן מכיוון הרחוב והן מכיוון צפון, אם כי לגבי הנסיגה מכיוון צפון – בסעיף 37.2 לעתירה נכתב כי התכנון של המבנה כיום כבר כולל נסיגה של 3 מ' מפאת הבניין הפונה לכיוון צפון.

20. באשר לקביעה של ועדת הערר לגבי נסיגה של 3 מ' גם בפאה הפונה לרחוב, טוענים העותרים כי עמידה בתנאי זה לא תאפשר לבנות יחידה מרווחת או פנטהאוז, תפגע בתכנון המיטבי, וכי "התוצאה מעוותת, בלתי אפשרית ובלתי סבירה" (כלשונם) שכן אין כל אפשרות לבצע תכנון סביר של הדירה בקומה העליונה במגבלה האמורה לאור מיקום "גרעין הבניין" הכולל את חדר המדרגות והמעלית. לטענתם, לא היה מקום להורות הן על נסיגה מכיוון צפון והן על נסיגה מכיוון הרחוב, וכי הדרישה לנסיגה "בשני הכיוונים" תביא לכך שתבוטל כליל הדירה בקומה העליונה. העותרים אף צירפו לעתירה שרטוט שבו רואים את הדירה כפי שתוכננה ועליו קו בצבע סגול המדגים את מיקום הקירות החיצוניים אם יוזזו ב-3 מטרים "פנימה" (נספח 3), ולטענתם – כך יצומצם שטח המטבח וחדר המגורים עד כדי ביטול החדרים, וביטול הדירה.

21. עוד נטען, כי אחת מההנמקות של ועדת הערר הייתה שיש חובה לבנות את הקומה בנסיגה כאמור על מנת למנוע הצללה, אלא שבפני ועדת הערר לא עמדו נתונים אשר יכולים ללמד על אותה הצללה תיאורטית, מה גם שממילא המבנה המתוכנן, אשר גבוה משמעותית מהמבנה הקיים, יגרום להצללה מסוימת ולכן ההנמקה הסומכת על ההצללה אינה סבירה, מה גם שהדיירים של המבנה אשר עלול "לסבול מהצללה" כלל לא הגישו התנגדות לפרויקט.

22. בהקשר זה מבהירים העותרים כי לאחר מתן ההחלטה הם פנו לוועדת הערר לצורך קבלת הבהרה בכל הנוגע להנמקה שעניינה ההצללה וביום 31.8.2021 התקבלה החלטה של יו"ר ועדת הערר (נספח 4 לעתירה), לאמור:

    "לנושא הסגת הקומה העליונה בפאה הצפונית של הבניין – קביעה של ועדת הערר בעניין זה היא בהירה ומפורשת. מטרתה לצמצם את ההצללה הנגרמת לבניין הממוקם צפונית למגרש. מדובר בטיוב התכנון של שושנת הכרמל 15 כלפי סביבתו. אין כל משמעות לטענה שאותו בניין לא התנגד לבנייה המבוקשת. לפיכך אינני רואה צורך בהבהרה בסוגיה זו".

23. לא מצאתי כי החלטת ועדת הערר בנושא זה בלתי סבירה.

24. ראשית, יש לראות כי ההחלטה לגבי הנסיגה של שלושת המטרים בשני כיוונים משולבת בהחלטה הכוללת לגבי הקומה העליונה. לא בכדי צוטטו לעיל באריכות כל הסעיפים הנוגעים לקומה העליונה, ולא רק סעיף 73 אליו מפנים העותרים. שכן, ההחלטה העקרונית הינה לאפשר את בנית הקומה העליונה, אך השטח שלה חייב להיות מצומצם יחסית לקומה שמתחתיה, נוכח מצבור ההנמקות מעלה (וראו כי ועדת הערר דחתה את העררים של השכנים אשר התנגדו לגובה המבנה ומימדיו – וטענו להסתרה ופגיעה בנוף, ולמרות טיעוניהם – ועדת הערר דחתה את העררים בהקשר זה – וראו את סעיפים 104-110 להחלטה). משמע, שההחלטה לגבי "הנסיגה" אינה עומדת כשלעצמה, אלא מהווה חלק מקביעה רחבה יותר לגבי כך שמצד אחד - ניתן לבנות את הקומה העליונה, אך מצד שני – יש לכך מגבלות.

25. שנית, לוועדת הערר קיימת הסמכות (ואף החובה) לתת משקל לשיקולים כגון הצללה או חסימה אפשרית של אוויר ואור ובידיה הכלים לקבוע מגבלות בהקשר זה. אינני סבורה שבהכרח הייתה חובה להגיש התנגדות מטעם מי שעלול להיפגע, כתנאי לכך שוועדת הערר תייחס משקל לשיקול כגון זה או כתנאי לכך שוועדת הערר תוכל להגיע למסקנה שאכן עלולה להיגרם הצללה ויש מקום לנסיגה כפי שנקבע. העובדה שהדיירים בבניין שעלול "לסבול מהצללה" לא הגישו התנגדות לגבי הצללה באופן ספציפי אינה מעלה ואינה מורידה ואפשר להעלות על הדעת כמה וכמה סיבות לכך שהם לא הגישו התנגדות בכלל או לגבי נושא ההצללה בפרט. ועדת הערר קבעה כי ניתן לבנות את הקומה העליונה, כפי שביקשו העותרים, אך מצאה לקבוע סייגים "על מנת להפחית את השפעת הקומה העליונה על הרחוב וכן להפחית הצללה על הבניין הגובל בה מצפון" – ובעשותה כן היא לא חרגה ממתחם הסבירות.

26. שלישית, גם העובדה שהמבנה ממילא יגרום להצללה מסוימת אינה מלמדת על כך שההחלטה אינה סבירה. הקומה העליונה שונה משאר הקומות, שטחה מצומצם, ואם לגביה קבעה ועדת הערר שכיון שהשטח של הדירה מאפשר נסיגה שתמנע את ההצללה – המדובר בקביעה תכנונית מקצועית שאינה בלתי סבירה.

27. רביעית, טענת העותרים כי צמצום השטח הכולל של היחידה בקומה העליונה לא יאפשר תכנון מיטבי ולא ניתן יהיה לבנות יחידה בקומה העליונה – לא הוכחה. אין די בהצגת התשריט נספח 3 לעתירה, שכן הוא אינו כולל תכנון חדש מותאם למגבלה אלא כולל את התכנון המקורי "עם הזזת הקירות". אמנם, אם משאירים את התכנון המקורי ורק מזיזים את הקירות ב-3 מטרים, הדירה המתקבלת בעייתית, ואמנם, גרם המדרגות והמעלית ממוקמים יחסית באמצע השטח והדבר מקשה על התכנון – אך הקושי אינו מוביל בהכרח לכך שלא ניתן יהא בכלל לתכנן דירה בקומה העליונה. משמע, שהטענה של העותרים לפיה המשמעות של הותרת ההחלטה על כנה הינה לוותר כליל על הקומה – לא הוכחה. עוד אפנה בהקשר זה לכך שנקבע כי "אין המדובר בבניין חריג שקיים קושי לתכנון אותו".

28. חמישית, לא שוכנעתי כי הנמקת ועדת הערר חסרה או לא מפורטת כפי שנטען. ההחלטה ארוכה ומנומקת באופן כללי, ולגבי נושא הקומה העליונה בפרט.

29. לכן, אין מקום להתערב בהחלטה לגבי הקומה העליונה ולבטל את סעיף 73 כמבוקש.

    ההחלטה לגבי החנייה –

30. בתכנון המקורי קיימות חניות הן במפלס תת קרקעי והן במפלס עילי שאינו בקו הרחוב, אלא במפלס "חצי מוגבה", על גבי מעין "רמפה" שאמורה להיבנות בחזית המבנה. יוער, כי המבנה נמצא ברחוב משופע ולכן התכנון המוצע הוא לבנות משטח שבחלקו מעל פני השטח, ועליו מקום לכמה מכוניות, ושאר הרכבים יחנו בחניון תת קרקעי (וראו את ההדמיות המצורפות למסמכים שהגישו הצדדים השונים).

31. ועדת הערר החליטה בהקשר זה כדלקמן:

    "80. תקן החניה המקסימלי אותו יכולה הוועדה המקומית לדרוש הוא 2 מקומות חנייה עבור כל יח"ד חדשה. על פי מדיניות הוועדה המקומית לדירה ששטחה עד 75 מ"ר יוצג מקום חנייה אחד. כלומר, עבור הדירות החדשות נדרשים 17 מקומות חנייה. בנוסף, נדרש להשיב את מספר מקומות החנייה שהיו במגרש לפני הפרויקט – 5 מקומות וכן להציג מקום נוסף לחניית נכה. בהתאם, נדרש להציג בתחום המגרש פתרון ל-22 מקומות חנייה וכן חניית נכה. הוצע פתרון ל-20 מקומות חנייה וחניית נכה בתחום המגרש. כמו כן לנוכח ביטול מקומות החנייה הקיימים היום במגרש שהם ניצבים למדרכה, על פי המידע שנמסר לנו, ניתן להתקין ברחוב 3 מקומות חנייה ציבוריים.

    81. לנוכח האמור, חסרים עוד 2 מקומות חנייה בתחום המגרש ולכן יש לצמצם את החלטת הוועדה המקומית להורות על השתתפות בעלות התקנת חניית ציבורית עבור 2 מקומות חנייה בלבד (ולא 5 מקומות חנייה, כפי שקבעה בהחלטתה). בכך קיבלנו את ערר היזם בסוגיה זו באופן חלקי.

    82. זה המקום להתייחס גם לטענת המתנגדים כי בשל מצוקת החנייה באזור אין להתיר השתתפות בהתקנת חניות ציבוריות, אלא יש לדרוש התקנת כל החניות בתחום המגרש. פתרון החנייה שהוצע עבור המגרש – שילוב של התקנת מספר מקומות חנייה בתחום המגרש המצוי בתחום התקן שבסמכות הוועדה המקומית ומביא לפתרון של 1.4 מקומות חנייה לכל יח"ד בבניין החדש – ישנות וחדשות (התקן הארצי הוא בין 1 ל-2 מקומות חנייה לכל יח"ד) עם השתתפות בהתקנת 2 מקומות חנייה ציבוריים, תואם את הוראות הדין והוא פתרון אפשרי וסביר בנסיבות העניין. לא הוצגה לפנינו מצוקת חנייה חריגה שתוחמר באופן אקוטי בשל חוסר בשני מקומות חנייה בתחום המגרש (תוך שהוספו 3 מקומות חנייה ציבוריים בחזית המגרש). ולכן, אין מניעה להורות על פתרון החנייה, כאמור.

    83. טוענים המתנגדים שגובה הבניין ונפחו משנים את אופי הסביבה הקרובה, כאשר הם מתייחסים לסביבה הבנויה הקיימת של מבנים בני 3-4 קומות.

    84. בעניין זה ישנה שורה של החלטות של ועדת ערר זו על פיהן יש לבחון את הבניה המבוקשת בהתייחס לבנייה המותרת על פי התכניות החלות. כאשר במצב המאושר ניתן להקים מבנה בן 3 קומות מעל קומת עמודים ומעליו עליית גג, ללא הגבלה על מספר יחה"ד.

    85. לפיכך, כאשר צומצם מספר הקומות ל-6.5 קומות, אזי בהתייחס לבינוי המותר, מתקבלות למעשה כשתי קומות יותר ממה שניתן היה לבנות על פי זכויות מוקנות. אין מדובר בשינוי מהותי מן המותר ובכל מקרה לא כזה שעולה כדי "סטייה ניכרת".

    86. עם זאת, מצאנו שתכנון החנייה העילית, גורם לשינוי מהותי באופי הסביבה הקרובה. בעוד שהיום מדובר בסביבה ירוקה, עתירת עצים וצמחיה, הרי שהבקשה מציעה הפיכת שטח משמעותי מתוך המגרש, בגבול הרחוב, למשטח חנייה סלול גבוה מפני הרחוב וזאת על מנת לתת פתרון עבור 6 מקומות חנייה בלבד (4 עוקבים). תכנון זה אינו סביר, אינו תואם את הסביבה ואינו הולם פרויקט של בניית בניין מגורים חדש על פי סטנדרטים של תכנון עדכני.

    87. יש לתכנן את החנייה במגרש באופן שכל מקומות החנייה המוצעים יהיו בקומות תת קרקעיות להן תתוכנן כניסה אחת מן הרחוב (בלי לוותר על 15% שטחי חלחול). יתכן אגב, שבצורה כזו ניתן יהיה למצוא פתרון ל-2 מקומות חנייה נוספים, ולהימנע מתשלום כופר חנייה. עוד אנו קובעים כי גג קומת החניון העליונה ביותר, יהיה מגונן בהתאם להוראות חפ/1400/יב/1 וכי יש להתחשב ככל הניתן בתכנון החנייה גם בעצים וותיקים הקיימים במרווח הקדמי במגרש, או לחלופין להציג שתילה חלופית מתאימה.

    88. בשינויים האמורים יהיה כדי לצמצם משמעותית את השינוי הצפוי באופיו של הרחוב ושל הסביבה הקרובה ולהעניק למגרש גם לאחר הבינוי, מראה "ירוק" יותר שהולם את מאפייני רחוב שושנת הכרמל.

    89. יהיה על היזם להציג תכנון חנייה כאמור מאושר על ידי יועץ תנועה, לאישור מחלקת חנייה בוועדה המקומית. "

32. אינני סבורה כי החלטה זו חורגת ממתחם הסבירות, הגם שיש לה השלכה משמעותית על התכנון ועל המבנה כולו.

33. אף כאן, יש לראות את ההחלטה כמכלול. מחד, נדחו העררים של השכנים, שהתנגדו לגודל המבנה, לגובה המבנה ולצמצום מספר החניות שהעותרים יהיו חייבים להקים (וראו כי ועדת הערר קיבלה את עמדת העותרים בשלושה נושאים כמתואר מעלה ואישרה את מספר החניות המצומצם). מאידך, הועדה קבעה כי הפתרון המוצע הכולל את בניית ה"רמפה", פוגע במראית הרחוב, אינו תואם את אופי הרחוב, גורע מהשטח שהיה יכול להיות ירוק, וכל זאת לטובת מספר מועט של חניות בלבד. על פניו ההחלטה מנומקת ומאזנת בצורה סבירה בין האינטרסים המתנגשים, בכפוף להוראות החוק.

34. עוד אומר בהקשר זה כי ההחלטה ופסקי הדין אשר אליהם מפנים העותרים אינם יכולים לשנות ממסקנתי (וראו את האסמכתאות בסעיפים 37.18 – 37.19 לעתירה). אמנם באותם מקרים נקבע כי שכונות קטנות ושלוות לעיתים משנות את האופי שלהן עם השנים ואמנם נקבע כי לעיתים היתרונות שבהקמת מבנה בהתאם לתמ"א 38 מחייבים פגיעה מסוימת באופי של הרחוב או פגיעה מסוימת בשאר הדיירים; אלא שכמו תמיד, המדובר באיזונים. עצם מתן ההיתר לבנית הפרויקט, באופן שמבנה עם 5 יח"ד בגובה של 3 קומות יהפוך למבנה עם 12 יח"ד בגובה של 6.5 קומות – מהווה שינוי משמעותי ביותר באופי של הרחוב כשלעצמו. אין כל פסול בכך שוועדת הערר מצאה לנכון להתיר את הפרויקט, נוכח הוראות תמ"א 38 והיתרונות של התוכנית, ובד בבד עם האמור ביקשה לצמצם את שינוי האופי של השכונה ואת הפגיעה בדיירים לכדי המינימום המתחייב.

35. העותרים מלינים עוד כי תכנון החניה היה הליך ארוך אשר נעשה בליווי מחלקת התנועה של הועדה המקומית, וכי הפתרון המוצע קיבל את אישור המחלקה, ולכן – ההחלטה שלא לאשר את הפתרון המוצע מנוגדת להבנות קודמות ופוגעת באינטרס ההסתמכות שלהם. אפשר להבין בהחלט את האכזבה מכך שהפתרון המוצע לא קיבל את האישור הסופי, אלא שיש לחדד ולהבהיר כי אף אם בשלב מסוים היה אישור עקרוני של מחלקת התכנון לפתרון החניה שהוצע, אזי שגם הועדה המקומית הביעה התנגדות למשטח החניה "המוגבה" ובמסגרת הדיון שהתקיים במליאת הועדת המקומית – היא הורתה על ביטול המשטח (סעיפים 19-21 לתשובת הועדה המקומית, וראו את סעיף א' בפתיח של החלטת ועדת הערר, שם מתואר הרקע לעררים, ומצוין כי אחרי הדיון במליאה של הועדה המקומית נקבעו תנאים עיקריים לאישור הועדה המקומית, ובין היתר נקבע כי: "ישונה פתרון החניה כך שלא תהיה חזית לרחוב עם מפלסים משופעים, הפונים לדרך, לרבות על ידי ביטול הדירה המוצעת במפלס הקרקע").

36. זאת ועוד. הועדה המקומית אף מבהירה בתשובתה לעתירה כי לשיטתה החלטת ועדת הערר בנושא החניה סבירה ומוצדקת, כלומר ששני גופי התכנון סבורים כי אין מנוס אלא לשנות את פתרון החניה (מה גם שוועדת הערר נמצאת מעל הועדה המקומית בהיררכיה התכנונית).

    ההחלטה לגבי ההקלה –

37. העותרים טוענים שהם לא ביקשו מספר רב של הקלות אלא רק הקלה בשיעור של 6% ועוד הם טענו כי המדובר בהיקף מצומצם הלכה למעשה שכן עסקינן ב-60 מ"ר בסך הכל, משמע 9 מ"ר לכל קומה בלבד. לטענתם, התוספת לא תגרום לשינוי משמעותי בצורה של המבנה או בממדיו, בוודאי שלא בגובה שלו או במיקום כלפי הסביבה והשכנים, ולכן מן הראוי היה להעניק את ההקלה כפי שהתבקשה, במיוחד שעה שיישום החלטת ועדת הערר כרוך בצמצום שטחי הבינוי באופן משמעותי, והענקת ההקלה המבוקשת יכולה לאזן במעט את הפגיעה בפרויקט.

38. ועדת הערר מבקשת שלא להתערב גם ברכיב זה של ההחלטה, ומנמקת כי העותרים קיבלו את כל התמריצים האפשריים מכוח תמ"א 38 ואין נסיבות המצדיקות לסטות ממסמך המדיניות הקובע כי אין להעניק גם תמריצים מכוח תמ"א 38 וגם הקלות "כלליות", הגם שמבחינה חוקית זה אפשרי והגם שהועדה המקומית מאשרת לעיתים הקלות שכאלו.

39. זו לשון ההחלטה בנושא זה:

    "96. הקלה של 6%

    אין מניעה עקרונית לאשר הקלה של 6% בפרויקט הריסה ובניה מכוח תמ"א 38. עם זאת, במסמך המדיניות ליישום תמריצי תמ"א 38 משנת 2016 שחל על הבקשה להיתר בה עסקינן, נקבע כי לא יינתנו הקלות כמותיות בנוסף לתמריצי התמ"א. גם אם אפשרות זו הותרה במדיניות הנוכחית בה נוקטת הוועדה המקומית, הרי שעדיין יש לבחון כל מקרה לגופו. אין צורך להזכיר כי מלכתחילה בפרויקטים מכוח תמ"א 38 מממשים שטחי בניה רבים מאד מעבר לזכויות המוקנות על פי התכניות החלות ולכן נדרש לבחון כל מקרה לנסיבותיו בטרם מאשרים זכויות אף מעבר לכך.

    איננו סבורים שנסיבותיו של הפרויקט שלפנינו מצדיקים את תוספת הזכויות. מדובר באזור בעל ערכי קרקע מהגבוהים בעיר חיפה ובמתחם בעל ערכי נוף ייחודיים שחשוב לשמר. תמריצי התמ"א המתקבלים מאפשרים שטחי בנייה בהיקף גדול משמעותית מן המותר ומימושם מכביד דיו על המגרש והסביבה. לא ראינו הצדקה להוסיף עליהם עוד. לכן, אנו מקבלים את הערר בנקודה זו ומורים כי לא תאושר תוספת שטחים במסגרת הקלה של 6%."

40. כפי שקבעה ועדת הערר, באופן עקרוני ועל פי הוראות החוק ניתן לאשר עקרונית הקלה של 6% בפרויקט הריסה ובנייה בנוסף על התמריצים מכוח תמ"א 38, ועם זאת במסמך מדיניות שהוכן בשנת 2016 נקבע כי לא יינתנו הקלות כמותיות בנוסף לתמריצי התמ"א (וראו כי אין בעתירה כל טענה כי מסמך המדיניות מורה אחרת, ולגבי פרטי המסמך ראו את סעיף 43 לתשובת המשיבה 1). כך שבהתאם למסמך המדיניות משנת 2016, שהיה בתוקף במועד הרלבנטי, מן הראוי שלא לתת הקלה כמותית בנוסף לתמריצי תמ"א 38, וזוהי "ברירת המחדל" ולא ההיפך (ובאשר למעמדו של "מסמך מדיניות" ראו את עע"מ 109/12הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז נ' גבעת האירוסים גן האירועים בע"מ(23.12.2012) פסקה 26, ואת עע"מ 9156/05גרידינגר נ' ראפ, פסקה 7 ואילך (10.06.2008) לגבי חשיבותו של "מסמך מדיניות" של רשויות התכנון בחיפה באופן ספציפי). ממשיכה וקובעת הוועדה, כי באלו הנסיבות, יש לבחון את הפרויקט הספציפי בו עסקינן, ועמדת ועדת הערר היו כי אין הוא מגלם קשיים מיוחדים בכל הנוגע למגרש או לתכנון ולא נמצאו נימוקים לאפשר את ההקלה הכמותית בנוסף על תמריצי תמ"א 38.

41. גם בהקשר זה לא מצאתי שיש מקום שבית המשפט יחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתה של ועדת הערר. ועדת הערר קבעה במפורש שמבחינה תכנונית אפשר היה להעניק את ההקלה בשיעור של 6% כפי שעשתה הוועדה המקומית, אך הגישה של ועדת הערר שונה ועמדתה היא כי נדרשים נימוקים אשר יצדיקו לסטות ממסמך המדיניות ובמקרה זה לא קיימים נימוקים שכאלו.

42. ניתן היה כמובן להגיע גם לתוצאה אחרת, אך כאן בדיוק חוזרים אנו להלכות אשר אליהן הפניתי בפתח פסק הדין והן שבית המשפט נוטה שלא להתערב בהחלטות של גורמי התכנון כל עוד הן מצויות במתחם הסבירות. לא שוכנעתי כי העמדה של ועדת הרר חורגת בבירור ממתחם הסבירות, היא בוודאי אפשרית, היא מנומקת, לרבות על יסוד מסמך המדיניות ובוודאי שאין פסול בהנמקה שסומכת על אותו מסמך מדיניות שמשמש לנגד עיני גורמי התכנון בבקשות דומות.

43. טענה נוספת של העותרים לגבי ההקלה המבוקשת הינה שיש מקום להעניק את ההקלה על מנת לפצות אותם על הגריעה משטחי הבניה הנובעת מההחלטה ועל מנת "לאזן" את הפגיעה (טענה אליה הצטרפה הועדה המקומית) - אכך שהיזם "יפוצה" במובן מסוים. טיעון זה מעורר קושי. ראשית, ככל שמצאתי שלא להתערב בהחלטת ועדת הערר, אזי שאין כל צורך "לפצות" את היזם במובן זה או אחר ואציין שוב כי קריאת החלטת ועדת הערר המלאה מלמדת כי בסוגיות רבות ועדת הערר דווקא קיבלה את עמדת היזם והעניקה לו את האפשרות לבצע את התכנון כפי שהוא הציע. שנית, כפי שציינו המשיבים במהלך הדיון, ככל שהיזם יבקש תוספת של שטח לצורך הקמת עוד מפלס של חנייה, אזי שאין המדובר בשטח של בנייה עיקרית וממילא אותם 6% הקלה שהוא ביקש לא ינוצלו לטובת החניון הנוסף. רוצה לומר, שאין צורך להעניק ליזם עוד אחוזי בנייה על מנת שישתמש בהם לצורך הקמת קומה נוספת של חנייה.

44. הנושא האחרון בהקשר זה הינו מסמך המדיניות "החדש" שגובש בשנת 2020 השונה מהמסמך של שנת 2016, כאשר לפי המדיניות החדשה – דווקא כן יש נטייה לאשר הקלה בשיעור של 6% בנוסף על תמריצי התמ"א (בשונה מהמדיניות הקודמת). יש לראות כי העותרים לא העלו בעתירתם טענות לגבי מסמך המדיניות משנת 2020, אך יש לכך התייחסות בתשובות של הועדה המקומית ושל ועדת הערר. לכן אדרש למסמך זה רק בקצרה ואומר כי גם בו אין כדי לחייב את המסקנה שוועדת הערר טעתה או פעלה בחוסר סבירות כאשר החליטה שלא לאשר את הקלה, שכן החלטתה הייתה ניתנה לגבי בקשה שהתבררה ונדונה בהתאם למסמך המדיניות שהיה קיים במועד ההגשה "לטוב ולרע".

    טיעון העותרים לגבי ההשלכות הכלכליות של יישום ההחלטה -

45. טיעון נוסף מרכזי של העותרים, אשר שזור לאורך כל העתירה ומתייחס לכל שלושת רכיבי ההחלטה, הוא – כי היישום של ההחלטה יוביל לכך שהפרויקט לא יהיה רווחי. לשיטתם, בחינת העלות של הקמת הפרויקט ביחס לפוטנציאל הרווח ממכירת הדירות, מלמדת כי הפרויקט אינו בר ביצוע, ולולא תתקבל העתירה - הפרויקט בכללותו לא ייצא אל הפועל מחמת אי כדאיות כלכלית.

46. העותרים מרחיבים בטיעוניהם באשר למטרות של תמ"א 38 ומבקשים להדגיש את האינטרסים שיש לכל הנוגעים בדבר, לרבות גורמי התכנון והעירייה, לתמרץ הקמת מבנים מחוזקים מכוח תמ"א 38 ולתמרץ התחדשות עירונית, וכאשר ברור כי נקודת המוצא חייבת להיות שמבחינת הדיירים והיזם - הפרויקט יהיה כלכלי, שאם לא כן הוא לא יבוצע.

47. דומה כי אין מחלוקת בין הצדדים באשר למטרה של תמ"א 38 ובאשר לכך כי יישומה לגבי מבנה מסוים מותנה בכדאיות כלכלית, ואסתפק בהפניה לאהרן נמדר, התחדשות עירונית [פינוי ובינוי - עיבוי בניה - תמ"א 38] (2011)עמ' 203, ולמיכה גדרון ואהרן נמדר, תמ"א 38 (2012) עמ' 28, ולמובאה בודדת מיני רבות בהקשר זה, שכן הדברים ידועים – בעע"מ 1752/18רוסו נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום, פסקה 14 (10.4.2019) לאמור:

    "14. התכלית המרכזית של תמ"א 38 היא להתמודד עם הסיכון להתרחשות רעידות אדמה בישראל על ידי חיזוק מבנים שנבנו שלא בהתאם לתקן. כמו כן משמשת התכנית "גורם מרכזי בהתחדשות העירונית, ופתרון אפשרי למחסור הקיים בדירות למגורים, וזאת ללא צורך בהשקעת משאבים מהקופה הציבורית" (עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' עודד, 15 (30.10.2016) (להלן: עניין דורפברגר); רע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן, פסקה 11(9.7.2014)). עוד נפסק כי לאור התמריצים שמציעה התכנית לשם השגת יעדיה, ביצועה "גם משפר את איכות החיים של בעלי הדירות בבניינים המחוזקים. לנוכח העובדה כי ההרחבה תכלול בדרך כלל ממ"ד, הדבר אף ישפר את ביטחונם האישי של דיירי הבניין הקיים" וכן את המראה החיצוני של המבנים המחוזקים (גדרון ונמדר, בעמ' 38; כן ראו עניין דורפברגר, בעמ' 15).

    15. אכן, התכנית כוללת שורה של תמריצים והקלות תכנוניות אשר נועדו לעודד את חיזוקם של מבנים שלא נבנו לפי דרישות התקן מפני רעידות אדמה. ההנחה העומדת בבסיס התכנית היא כי אחרי ביצוע עבודות החיזוק ועבודות נוספות לשדרוג הבניין, יישאר בידי היזם רווח אשר יצדיק אותן מבחינה כלכלית (גדרון ונמדר, בעמ' 40-39)."

    כך, שמהפסיקה עולה כי לעת בחינת בקשה לקבלת היתר בניה לפי תמ"א 38, על רשות התכנון לתת את הדעת לכך שיתכן שללא התמריצים הכלכליים המתאימים לא ניתן יהיה לממש את התמ"א, אך במקביל נקבע כי השיקול הכלכלי אינו חזות הכל ויש לבחון כל בקשה לגופה נוכח מכלול הנתונים הקונקרטיים (וראו את עת"מ (מינהליים ת"א) 37850-05-19 אופקים ב.י רוטשילד 70 בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (16.12.2019); עת"מ (מינהליים ת"א) 53018-05-18 יסודות פיתוח ותכנון עירוני (2011) בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (20.1.2019); עת"מ (מינהליים ת"א) 48956-05-20 חברת ק.ר. קרן נדל"ן בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל-אביב(4.2.2021)).

48. דא עקא, שהקושי כאן אינו לגבי העיקרון לפיו יש לתת את הדעת לשיקול הכלכלי, אלא בכל הנוגע לכך שהעותרים לא הוכיחו את טענותיהם לגבי ההיבטים הכלכליים. העותרים מבססים את טיעונם בעתירה על חוות דעת של שמאי מקרקעין, מיום 10.10.2021, אשר הוכנה לצורך הגשת העתירה (להלן: "חוות הדעת"), אשר כוללת תחשיב של הרווח הצפוי מהפרויקט על פי אומדן המבוסס על נתוני הבקשה כפי שהוגשה לקבלת היתר, בהשוואה לאומדן המבוסס על מספר הנחות שלפיהן כל החלטת ועדת הערר תיושם, בהשוואה לאומדן שלישי אשר מניח שיימצא פתרון שונה לסוגית החנייה ותיבנה רק קומה תת קרקעית אחת ולא שתיים.

49. המשיבים כולם מתנגדים לצירוף חוות הדעת לעתירה, טוענים כי המדובר במסמך שלא הוצג בשלב הדיון בעררים ולא ניתן להציגו לראשונה בבית המשפט וכי ממילא העותרים לא הראו שאם תקוים החלטת ועדת הערר, הפרויקט יהפוך לבלתי כלכלי ולא יצא אל הפועל, ואף אם כך הם פני הדברים – הדבר אינה יכול להצדיק התערבות בהחלטה.

50. יש טעם של ממש בעמדתם זו של המשיבים.

51. העותרים לא הציגו בפני הוועדה המקומית טיעון מפורט או אסמכתאות בכל הנוגע להשלכות הכלכליות של הבקשה לקבלת היתר כפי שהוגשה ולא הציגו חוות דעת או נתונים בהקשר זה. יש לראות כי בתשובה שהגישה הועדה המקומית לעררים (נספח ג' לתשובה לעתירה) קיימת התייחסות לטענת העותרים כי הנטל הכלכלי הכרוך בתשלום כופר חניה כפי שהם נדרשו לשלם יחד עם ביטול הקומה העליונה יביאו להכשלת הפרויקט (ודוקו – הטענה אז הייתה לגבי כופר החניה ולגבי ביטול מוחלט של הקומה העליונה). עמדת הועדה המקומית בתשובתה לעררים הייתה כי המדובר בטענה "שנטענה לחלוטין בעלמא, ללא שנסתמכה על אסמכתא כלשהי, לרבות דו"ח שמאי בדבר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, שלא הוגש ומכאן שיש לדחותה על הסף" (סעיף 30); ובהמשך, נכתב כי "מדובר בפרויקט שמתוכנן במיקום אטרקטיבי בשכונה יוקרתית, במסגרתו מוצע מפתח סביר בהחלט להתחדשות עירונית. הגם כי רצונה של החברה היזמית להשיא רווחיה במסגרת הפרויקט, הרי שלא יכולה להיות מחלוקת כי מימוש הפרויקט יהא כלכלי, אף במימדים צנועים יותר" (סעיף 31). העותרים לא הציגו אסמכתאות או חוות דעת או דו"חות כספיים או "דו"ח 0" גם לאחר האמור. כלומר – שהנתונים לא הוצגו לפני הועדה המקומית לפני שהיא נתנה את החלטתה ואף לא התבקשה הצגת נתונים שכאלו בפני ועדת הערר (ולא אביע דעה לגבי השאלה אם ועדת הערר הייתה מאפשרת הצגת נתונים). העיקר הוא שגם בפני ועדת הערר, אשר דנה בשלושת העררים, לא היו כל נתונים לגבי טענת "חוסר הכדאיות הכלכלית" וגם מבחינתה – המדובר היה בטענה בעלמא. עוד אפנה לכך כי הטענות של העותרים בפני ועדת הערר, כפי שעולה מהחלטתה, היו כי "כמעט שליש מתכסית הבניין מרחפת מעל מיסעת החניון, בפתרון קונסטרוקטיבי מסובך ויקר" (סעיף 40, שורה 22), כי "ביטול הדירה בקומת הקרקע יחייב הרחבה של תכסית הבניין לצדדים ויחייב פתרון קונסטרוקטיבי מסובך אף יותר" (סעיף 41, שורה 28), כי "תכנון הבניין מחייב חפירה של 2 קומות מתחת לקרקע טבעית, דבר המייקר את עלויות הבנייה" (סעיף 42, שורה 29), כי "הנטל הכלכלי של כופר החניה יכביד על ביצוע הפרוייקט" (סעיף 48, שורה 9), ובסעיף 49 כותבת ועדת הערר כי העותרים טוענים כי "פסילת פתרון החניה שהוצע יגזור כליה על הפרויקט". משמע, שטענות העותרים באשר להיבטים הכלכליים של יישום ההחלטות התכנוניות בשלב של הגשת העררים היו קצת שונות מהטענות שהם העלו בפני הועדה המקומית, אך גם בשלב זה הטענות לא היו מגובות בתחשיבים או אסמכתאות. בהתאם, בהחלטת ועדת הערר, בסעיף 75, בחלק העוסק בקומה העליונה, קובעת ועדת הערר כי :

    "טענות על הצורך בפתרונות הנדסיים סבוכים ויקרים לצורך התקנת החניון ולצורך הותרת הבינוי בגובה המבוקש, נטענו בעלמא וללא כל ראיה או תימוכין. ומכל מקום גם אם התכנון המבוקש מחייב את אותם פתרונות יקרים, לא השתכנענו שלא ניתן לתכנן אחרת את המגרש באופן שאינו מחייב זאת"

52. לכן, לא ניתן במסגרת העתירה לבקש ולצרף לתיק בית המשפט את חוות הדעת כפי שמבקשים העותרים לעשות, ולהעלות טיעונים אשר לא התבררו כלל בפני ועדת הערר. מכאן שאין בכוונתי להיכנס לנתונים הפרטניים הכלולים בחוות הדעת ובוודאי שלא להשוואה שקיימת בין שלושת האומדנים, שכן לא היה מקום להגיש את המסמך לבית המשפט שעה שהוא לא עמד לנגד עיני הגורמים הרלבנטיים עובר לעתירה.

53. אשר על כן, הטיעון אשר לפיו יישום החלטת ועדת הערר יביא לכך שהפרויקט לא ייצא אל הפועל, אף אם יש לו בסיס, לא יוכל לסייע בידי העותרים, ולא אדרש לנושא מעבר לאמור.

    סיכום -

54. אשר על כן ומחמת הנימוקים המפורטים מעלה, העתירה נדחית.

    העותרים יישאו בהוצאות המשיבים 3-10 ביחד בסך 10,000 ₪ ובהוצאות המשיבים 11-20 ביחד בסך של 10,000 ₪. לפנים משורת הדין ונוכח ההוצאות שיהא על העותרים להוציא לצורך יישום החלטת ועדת הערר ותיקון התוכניות, לאחר לבטים מצאתי שלא לעשות צו להוצאות לחובת המשיבות 1 ו-2. הסכומים הנ"ל כוללים מע"מ וישולמו בתוך 30 יום.

    ניתן היום, ז' אדר ב' תשפ"ב, 10 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.