1.בפניי עתירה מנהלית המופנית כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר") מיום 05/12/23 בתיק ערר פחכ/12034/1222 (להלן: "הערר"). הערר הוגש על ידי המשיבים 3-8 כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה פרדס חנה-כרכור (להלן: "הוועדה המקומית") לאשר בקשה להיתר בניה לחיזוק 5 מבנים בני 4 קומות מעל קומות עמודים, מכוח הוראות תמ"א 38, במקרקעין הידועים כגוש 10074 חלקה 53 בפרדס חנה-כרכור (להלן: "המקרקעין").
2.במסגרת החלטתה קיבלה ועדת הערר את הערר בחלקו תוך שנקבע כי פתרון החניה המוצע במסגרת הבקשה להיתר אינו מספק, כי זכויות הבניה המבוקשות חורגות מהניתן לאישור מכוח תמ"א 38, וכי הוועדה המקומית לא נתנה דעתה למספר סוגיות שעלו בפניה.
3.במסגרת העתירה מבוקש לקבוע כי פתרון החניה שהוצע במסגרת הבקשה ואושר על ידי הוועדה המקומית הוא מספק ויש להותירו על כנו וכי הבחינה של התשתיות ושל צרכי הציבור שנעשתה על ידי הוועדה המקומית היא מספקת. בהתאם, מבוקש להחזיר את הדיון בבקשה להיתר לוועדת הערר תוך מתן הוראות להשלמת החלטתה. לחילופין, מבוקש להחזיר את הדיון לוועדה המקומית על מנת שתקיים דיון ותקבל החלטה סופית בבקשה להיתר. לחילופי חילופין, מבוקש להורות לוועדה המקומית "לבצע" את החלטת ועדת הערר כפי שזו מתפרשת על ידי העותרת, ולקבוע כי החלטתה של הוועדה המקומית תהיה סופית.
4.יצוין כי במסגרת העתירה העלה העותר טענות כנגד קביעות ועדת הערר במספר נושאים, אולם במסגרת הדיון בעתירה הסכים ב"כ העותרת לצמצם את טענותיו אך לעניין קביעות ועדת הערר בנושא החניה. על כן, פירוט התשתית העובדתית וטענות הצדדים יתמקד בעניין שנותר במחלוקת, קרי בעניין החנייה.
5.המקרקעין נשוא העתירה הינם בשטח של כ- 9,000 מ"ר. על המקרקעין חלה תכנית ש/135 שפורסמה למתן תוקף ביום 07/11/74 (להלן: "התכנית") ואשר במסגרתה חולקו המקרקעין למספר מגרשים – 6 מגרשים אשר יועדו לאזור מגורים ג' ועליהם קיימים 6 בנייני מגורים, ומגרשים נוספים אשר יועדו למטרות דרך ושצ"פ בעורף המקרקעין.
6.העותרת הגישה בקשה להיתר בנייה במקרקעין. בקשה זו אושרה על ידי הוועדה המקומית, אולם בהמשך בוטלה על ידי ועדת הערר במסגרת ערר (חי') 12010-03-22 (החלטה מיום 30/06/22), מאחר והבקשה לא עמדה בהוראות תמ"א 38.
7.בהמשך, הגישה העותרת לוועדה המקומית בקשה מתוקנת להיתר בנייה – היא הבקשה נשוא העתירה. במסגרת הבקשה החדשה ביקשה העותרת היתר בנייה לחיזוק 5 מבנים מתוך ה-6 הקיימים במקרקעין מכוח תמ"א 38. במסגרת בקשה זו נתבקשה תוספת של 2.5 קומות, אלמנטי חיזוק, תוספת מחסנים בקומת עמודים, ממ"דים, מרפסות, מעליות, תוספת של שתי יחידות מסחריות ותוספת של 68 יחידות דיור על 80 יחידות הדיור הקיימות.
8.לבקשת ההיתר הוגשה התנגדות מטעם המשיבים 3-8. הוועדה המקומית דנה בהתנגדות המשיבים 3-8 ובהחלטתה מיום 16/11/22 החליטה לדחותה, תוך שהיא קובעת כי עניין החניות נבדק ונמצא כי אין אפשרות מעשית להוספת מקומות חניה מעבר למקומות החניה המוצעים. על כן, התנתה הוועדה המקומית את ההיתר בכך שלא יבוצע שיוך של חניות לדירות הקיימות או המוצעות.
9.על החלטת הוועדה המקומית לאשר את בקשת ההיתר הגישו המשיבים 3-8 ערר לוועדת הערר הוא הערר נשוא העתירה.
10.ביום 01/03/23 קיימה ועדת הערר דיון בערר, במסגרתו שמעה את הצדדים, ובסופו ניתנה על ידי ועדת הערר החלטת ביניים, לפיה על המשיבות לערר להגיש השלמת טיעון בנושאים שפורטו בהחלטה, ובכלל זה פירוט הבינוי הקיים ותוספת הבנייה המבוקשת בכל אחד מהבניינים וכן פירוט מכוח איזה תכנית אושרה כל תוספת, והאם נערכה בדיקה באשר לכושר הנשיאה של התשתיות במקום, בין היתר בנוגע לחנייה המצויה במרחב. בנוסף, נקבע כי העוררים (המשיבים 3-8) יוכלו להגיש תגובה תוך 14 ימים ככל שירצו בכך.
11.בהתאם, הגישו העותרת והוועדה המקומית השלמת טיעון מטעמן, והמשיבים 3-8 הגישו תגובה להשלמת הטיעון אליה צורפה חוות דעת תנועתית שנערכה על ידי אינג' בועז גרוס.
12.ביום 05/12/23 נתנה ועדת הערר את החלטתה הסופית בערר. במסגרת החלטתה קבעה ועדת הערר כי התוצר התכנוני שאישרה הוועדה המקומית אינו מאזן בין האינטרס בחיזוק המבנים בפני רעידות אדמה לבין היבטי התכנון השונים לרבות בכל הנוגע לפתרון החניה המוצע, ולכן אין מקום לאשר את החלטת הוועדה המקומית במתכונתה.
13.בכל הנוגע לפתרון החניה קבעה ועדת הערר כי פתרונות החניה המוצעים בבקשה להיתר מוקשים ולא ניתן להותירם על כנם. נקבע כי לפי בקשת ההיתר חסרים מקומות חניה המשמשים את דיירי המבנים מושא הבקשה להיתר שכן מקומות החניה המשרתים את דיירי המבנים אינם מצויים במלואם בגבולות המקרקעין והם פתוחים לשימוש כלל הציבור. עוד נקבע כי פתרון החניה המוצע אינו מספיק לצורך יחידות הדיור המתווספות בבקשה להיתר כמתחייב מהוראות סעיף 17 לתמ"א 38, שכן תוספת החניות המוצעות גם הן אינן מצויות במלואן בגבולות המקרקעין, אלא מצויות בחלקן בשטח המיועד לדרך ציבורית. צוין כי לפי בקשת ההיתר יוצא כי לרשות 148 יחידות הדיור המתוכננות במקרקעין יעמדו 30 חניות בלבד אשר מצויות בתחום מגרשי המגורים, והיתר – 95 חניות – מצויות בחלקן בשטח המיועד לדרך ציבורית ומחוץ למגרשי המגורים.
14.ועדת הערר קבעה עוד כי אמנם סעיף 17 לתמ"א 38 כולל חריג המאפשר לוועדה המקומית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש אם נכחה כי התקנת מקומות חניה בתוך המגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות, אולם במקרה הנדון, הוועדה המקומית והעותרת לא הסבירו מדוע לא ניתן להסדיר את מקומות החנייה בתוך המקרקעין, לא נבדק האם ניתן למקם חניות בקומת העמודים במקום תוספת יחידות הדיור שם, לא נבדק האם ניתן להפחית יחידות דיור וכיו"ב.
15.בנוסף, נקבע כי רובן המכריע של החניות במקרקעין, הקיימות והמתכוננות, הן חניות בניצב לתוואי הרחוב העירוני, ומסומנות בתחומם של רוב המרווחים במקרקעין, וזאת באופן שאינו מייצר תכנון עירוני ראוי, שכן תכנון זה אינו מותיר מקום לכל צמחיה לכיוון הרחובות, מלבד רצועה צרה, אם בכלל.
16.עוד קבעה ועדת הערר כי על הוועדה המקומית לבחון את השפעתה של ההרחבה המתוכננת של זכות הדרך ברחוב המייסדים, המצויה ממערב בשני מישורים: האם ההרחבה המוצעת עתידה להיות על חשבון החניות המצויות בסמיכות אם לאו; ככל שההרחבה אינה על חשבון החניות המצויות בסמיכות, האם ייגרם קושי ביציאה מחניות אלה בשים לב לכביש המתוכנן.
17.בעקבות ההחלטה בערר, פנתה העותרת לוועדת הערר בבקשה להבהרת ההחלטה. במסגרת פנייתה ביקשה העותרת כי ועדת הערר תבהיר אחת משלוש: כי לא תהא זכות ערר על החלטת הוועדה המקומית בבקשה מתוקנת שתוגש על ידי העותרת ככל שהוועדה המקומית תבצע את הוראות הביצוע עליהן הורתה ועדת הערר; כי ועדת הערר תבצע בעצמה את הוראות הביצוע המדויקות; כי על הוועדה המקומית לדון בבקשה על פי הוראות הביצוע המדויקות ולהעביר את החלטתה לוועדת הערר מבלי שתינתן למי מהצדדים זכות תגובה וועדת הערר תוכל לאשרר את ההחלטה או לפסול אותה.
18.ביום 21/12/23 השיבה ועדת הערר לבקשת העותרת כדלקמן: "מהבקשה לא ברור מהי ההבהרה הנדרשת. ועדת הערר קמה מכסאה והחלטתה מדברת בעד עצמה".
19.העותרת מיאנה להשלים עם החלטת ועדת הערר והגישה עתירה מפורטת בה שטחה את טענותיה. בתמצית, טוענת העותרת לקיומם של כשלים שנפלו בהחלטת ועדת הערר, אשר לא שמה קץ להליך התכנוני והחליטה להחזיר את העניין לדיון בפני הוועדה המקומית. בכך טענה העותרת כי ועדת הערר פעלה בניגוד לתפיסת המחוקק העדכנית, לפיה חשיבות החניה בפרויקט חיזוק מפני רעידות אדמה וטילים, פחותה מחשיבות ערך ההגנה על החיים. עוד טענה העותרת כי ועדת הערר התעלמה מהשלכות החלטתה בערר הקודם בו היא לא פסלה את פתרון החניה שהוצע; ועדת הערר פעלה בחוסר סמכות ושגתה ביישום הוראות סעיף 17 לתמ"א 38; החלטת ועדת הערר לפסול את פתרון החניה שהוצע בבקשה להיתר סותרת את כללי המשפט המנהלי באופן קיצוני המחייב התערבות; טעתה ועדת הערר מבחינה משפטית כאשר קבעה כי חסרים מקומות חניה לדירות קיימות וכשסברה כי החניות הקיימות היום יכולות לשמש את כלל הציבור; טעתה ועדת הערר כאשר קבעה בהחלטתה כי הוועדה המקומית לא פירטה בהחלטתה את אופן חישוב תקן החניה לדירות החדשות; שגתה ועדת הערר בפרשנות שנתנה למונח "גבולות המגרשים" בתכנית ש/135 ולחילופין באופן ההתייחסות למונח "מגרש"; טעתה ועדת הערר בקביעתה כי רק 30 מקומות חניה ישמשו את הדיירים, בקביעתה כי חלק מהחניות הן חניות כפולות ובקביעתה כי חניות אנכיות המסומנות בחלקן בתוך המרווחים אינן חוקיות; טעתה ועדת הערר כשסברה כי קיימת חובה משפטית לשילוב צמחייה במרווחים; טעתה ועדת הערר בניתוח השלכות הזיקה בין הפרויקט לבין רחוב המייסדים הסמוך לו.
20.ועדת הערר טענה בתשובה ארוכה ומפורטת לדחיית העתירה. בתמצית, ציינה ועדת הערר כי העותרת אינה מבינה את משמעויותיה האופרטיביות של ההחלטה כאשר נראה כי היא סבורה בטעות כי הבקשה להיתר לא נדחתה אלא אך הוחזרה לדיון נוסף בפני הוועדה המקומית על מנת שתבחן פעם נוספת את הסוגיות שנדונו בהחלטה. בהקשר זה הובהר כי הבקשה להיתר במתכונת בה הוגשה נדחתה על ידי ועדת הערר, ועל העותרת להגיש תכנון חדש במקום, ככל שהעותרת חפצה בכך. לגופו של עניין, ציינה ועדת הערר כי בבקשת ההיתר קיימות שתי סוגיות תכנוניות שמחייבות תכנון מחדש כתנאי הכרחי לדיון בה בוועדה המקומית והן סוגיית החניה וסוגיית זכויות הבנייה. לעמדת ועדת הערר על הוועדה המקומית לבחון בקשה מתוקנת שתוגש לה לאור העקרונות שפורטו בהחלטת ועדת הערר. מעבר לכך, השיבה ועדת הערר לטענות הפרטניות שהועלו על ידי העותרת בעתירתה.
21.הוועדה המקומית טענה כי ממקרא כתב העתירה עולה כי אין יריבות ישירה בין העותרת לוועדה המקומית, ובהתאם הוועדה המקומית תכבד כל הוראה של בית המשפט בשים לב לסעדים שפורטו בעתירה. לגופו של עניין ציינה הוועדה המקומית כי היא ערה להערות ועדת הערר אולם לעמדתה החלטות בתחום התכנון והבנייה אינן יכולות להתקבל כאשר כל סוגיה באה לידי פתרון באופן מושלם. עוד ציינה הוועדה המקומית כי היא שקלה את כלל השיקולים בשים לב להערות ועדת הערר, ובכל זאת העדיפה את הוצאתו לפעול של הפרויקט על יתרונותיו הרבים על פני האלטרנטיבה של דחיית הבקשה והסיכון בהותרת המבנים כמבנים בסיכון לפגיעה כתוצאה מרעידות אדמה. לפיכך, סברה הוועדה המקומית כי המתווה התכנוני המוצע בבקשה להיתר הוא האופטימלי ביותר בנסיבות העניין. ואולם, ככל שתוגש על ידי העותרת בקשה חדשה בהתאם להחלטת ועדת הערר זו תידון על ידי הוועדה המקומית לגופה ובשים לב להערות ועדת הערר בהחלטתה בערר נשוא העתירה.
22.המשיבים 3-8, שהינם בעלי דירות במתחם המגורים נשוא העתירה, טענו לדחיית העתירה. לעמדתם יש להותיר את החלטת ועדת הערר על כנה, שכן הבקשה להיתר שהוגשה על ידי העותרת לוקה בחסר ומתעלמת מבעיות תכנוניות וקנייניות רבות. בכל הנוגע לנושא החניה, טענו המשיבים 3-8 כי ספק אם הקצאת החניות המוצעת בבקשת ההיתר תענה על הצורך בחניה של כל תושבי המתחם. לאור האמור, סבורים המשיבים 3-8 כי יש לעצור את קידום התכנית ולשקול במקומה הליך של פינוי בינוי שנותן מענה ראוי ונכון יותר מבחינה תכנונית לרבות לעניין בעיית החנייה.
23.ביום 30/05/24 ולאחר שכלל הצדדים למעט הוועדה המקומית הגישו עיקרי טיעון מטעמם, התקיים דיון בעתירה, בו השלימו הצדדים את טיעוניהם.
24.הלכה ידועה היא כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו מתכנן על והוא לא ישים את שיקול דעתו תחת שיקול דעתם של מוסדות התכנון. הביקורת השיפוטית של בית המשפט בעניין זה הינה מצומצמת ומתמקדת בעילות ההתערבות המוכרות על פי כללי המשפט המנהלי, לרבות: העדר סמכות, הפלייה פסולה, שיקולים זרים וחריגה ממתחם הסבירות. ראה: עע"מ 1044/21אבו פרג' נ' ועדת המשנה להתנגדויות בוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה (01/08/21). הלכה זו נכונה גם ביחס להיקף ההתערבות של בית המשפט בהחלטות ועדת הערר, ובבסיסה עומדת ההנחה כי ועדת הערר הינה גורם מקצועי בעלת העדיפות המקצועית בבחינת נושאים תכנוניים המונחים לפתחה.
25.בענייננו, במהלך הדיון הסכים כאמור ב"כ העותרת לצמצם את טענותיו כנגד החלטת ועדת הערר אך לעניין סוגיית החניות. בהקשר זה, העותרת עמדה על כך שפתרון החניה שהוצע על ידה בבקשת ההיתר הינו הפתרון הראוי בנסיבות העניין. כך גם סברה הוועדה המקומית כאשר החליטה לאשר את הבקשה להיתר. מנגד, ועדת הערר סבורה כי פתרון החניה שהוצע על ידי העותרת אינו יכול לעמוד והיא פירטה הן בהחלטתה והן במסגרת כתב התשובה שהוגש מטעמה אפשרויות נוספות לעניין פתרון החניה שלעמדתה לא נשקלו על ידי העותרת ו/או על ידי הוועדה המקומית.
26.מבלי להיכנס לגופן של הטענות התכנוניות, אכן עולה מהחלטת ועדת הערר כי ייתכן וקיימות אפשרויות נוספות שניתן להציע כפתרון לנושא החניה שלא נבחנו או נשקלו על ידי הוועדה המקומית כגון האפשרות לאשר מקומות חניה בקומות העמודים של הבניינים ו/או צמצום מספר יחידות הדיור לצורך מתן מענה לנושא החניה של הדיירים בשים לב לתוספת המשמעותית ביחידות הדיור המבוקשות במסגרת בקשת ההיתר. מבלי להביע כל עמדה לגוף העניין, סוגיה זו ראוי כי תלובן בפני הוועדה המקומית בהיותה המוסד התכנוני המוסמך לבחון את הנושא.
27.הוועדה המקומית תקיים בעניין זה הליך תכנוני כמקובל תוך מתן אפשרות לבעלי עניין להביע את עמדתם בנושא לאחר שתוגש על ידי העותרת בקשה מתוקנת בשים לב להערות ועדת הערר בנושא החנייה.
28.סיכומו של דבר – העתירה מתקבלת בחלקה. העותרת תגיש לוועדה המקומית בקשה מתוקנת לקבלת היתר בנייה שמביאה בחשבון את הערות ועדת הערר לעניין נושא החניה. הוועדה המקומית תבחן את האפשרויות הקיימות ביחס לנושא החניה, בשים לב להערות ועדת הערר ותקבל החלטה חדשה לפי שיקול דעתה המקצועי תכנוני. יובהר כי במסגרת בחינה מחודשת, רשאית הוועדה המקומית להחליט כל החלטה תכנונית סבירה לרבות הותרת החלטתה הראשונה על כנה.
29.בנסיבות העניין, יישא כל צד בהוצאותיו.
30.המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, כ"א סיוון תשפ"ד, 27 יוני 2024, בהעדר הצדדים.
