אורבוך ואח' נ' הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה "שרונים" ואח'

בפניי עתירה מינהלית בה מבוקש לחייב את המשיבים לאפשר לעותרים לשלם את היטלי ההשבחה החלים על מגרשים 2199 (חלקה 517), 2202 (חלקה 520), 2201 (חלקה 519) בגוש 7787 בהתאם לשומות שהוצאו על ידי שמאי המשיבה 1 ביום 1.4.2009 וכן לאפשר הוצאת היתרי בניה ביחס למגרשים אלה וכן ביחס למגרש 2200 (חלקה 518) באותו גוש, אשר בגינו כבר שולם היטל השבחה.

הרקע והצדדים לעתירה

1. במרכז העתירה עומדת תכנית מתאר הצ/89/5 – 1א' שפורסמה למתן תוקף ביום 4.9.2008 שעניינה איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים, שינוי ייעוד, קביעת הנחיות ותנאי בניה וכו' (להלן: "התכנית").

   התכנית חלה על שטח של כ – 300 דונם, המצויים בשטח המועצה המקומית תל מונד ובכלל זה על חלק מגושים 7787, 7788, 7789 ועל חלקות / מגרשים המצויים בבעלות העותרים.

2. העותרים – אב ובנו, הם בעלים של החלקות נשוא העתירה.

3. המשיבה 1, הוועדה המרחבית לתכנון ובניה שרונים (להלן: "הועדה המרחבית" או "הועדה המקומית"), היא הוועדה המקומית (המרחבית) המוסמכת להטיל היטלי השבחה, לגבותם ולהוציא היתרי בניה.

4. המשיבה 2, המועצה המקומית תל מונד (להלן: "המועצה"). לטענת העותרים, מי שעמד בראש המועצה בשעתו – מר רוני גולן (להלן: "מר גולן"), שלח מכתב אזהרה המתרה בועדה המקומית ומזהיר אותה פן תאפשר תשלום של היטלי ההשבחה על ידי העותרים (וכנראה גם בעלי חלקות נוספים) על בסיס שומות שהוצאו על ידי המשיב 3.

5. המשיב 3, אפרים מרגלית (להלן: "השמאי מרגלית"), היה שמאי הועדה המקומית בתקופה הרלבנטית. ביום 1.4.2009 הוצאו לכל בעלי החלקות בתחום התכנית 70 שומות שנערכו על ידי השמאי מרגלית שכותרתן: "שומה בהסכמה" (להלן: "השומות"). מן הראוי להקדים ולציין, כי, כפי שיובהר להלן, עיקר המחלוקת בין הצדדים עוסקת בשאלה האם (כטענת העותרים) השומות שהוצאו הן אכן "שומות מוסכמות" כהגדרתן בדין -כטענת העותרים, ואם לאו- כטענת המועצה והועדה המקומית.

6. בגין חלק מהמגרשים הכלולים בתכנית שולמו בעבר, היטלי השבחה על בסיס השומות שנערכו על ידי השמאי מרגלית (וגם היום כפי שיפורט בהמשך מסכימות המשיבות לתשלום ההיטל עפ"י שומות מרגלית), בעוד שבגין חלקו האחר של המקרקעין, שולמו, לטענת העותרים, מקדמות ובגין יתרת המגרשים לא שולם היטל כלל.

7. לאחר שמספר חלקות שהוקצו למשפחת העותרים במסגרת טבלאות האיזון, מומשו, ביקשו העותרים לממש חלק אחר מהמגרשים שהוקצו להם ולצורך כך לשלם את היטלי ההשבחה בגין מגרשים אלו בהתאם לשומות שנערכו, כאמור, על ידי מרגלית בשנת 2009.

8. לטענת העותרים, בשל איומים תחתם הייתה נתונה הועדה המרחבית על ידי המועצה, נמנעת הועדה המקומית מלהפיק שוברים לתשלום החיוב המתבקש בהתאם לשומות שנערכו, המהוות, לטענתם, שומות חלוטות. העותרים פרטו כי מקור אותם איומים בחילופי גברי במועצה ומחלוקות פוליטיות בין ראש המועצה הקודם - מר גולן לבין קודמו בתפקיד. לשיטתם, על רקע מחלוקות אלו, הנחה ראש המועצה הקודם – מר גולן - את הועדה המרחבית להימנע מלהוציא שוברים לתשלום ההיטל בגין החלקות בבעלות העותרים וזאת על אף שמדובר בשומות חלוטות על בסיסן בוצעו בעבר תשלומים, חלקם מהווים מלוא התשלום בגין החלקות וחלקם מהווים מקדמה על חשבון החוב.

   עוד לטענתם, בתגובה לפנייתם אל הועדה המרחבית והמועצה, הובהר להם כי הבסיס להתערבות המועצה בשומות החלוטות היא הטענה לפיה שומות אלו הוצאו בחוסר סמכות, ללא אישור הועדה המרחבית ושלא מטעמה ובשל כך, אין להן כל תוקף. כן, מדובר בשומות מוטות מטה, שאינן משקפות סכומי השבחה אמיתיים והכל כתוצאה מלחץ שהפעיל ראש המועצה הקודם על הועדה המרחבית ועל השמאי מרגלית.

9. לאור זאת, ציינו העותרים בכתב העתירה, כי "עתירה זו מוגשת כנגד הימנעותה של המשיבה 1, בהנחיית המשיבה 2, מלאפשר לעותרים לשלם את היטלי ההשבחה שהוטלו עליהם ויומרתו של ראש המשיבה 2 להורות למשיבה 1 לפעול ו/או שלא לפעול בהתאם לסמכויותיה ולחובותיה של המשיבה 1, על פי הוראות כל דין".

   עוד טענו כי "הסוגיה המשפטית העיקרית אשר תידון בעתירה זו הינה היקף האפשרות לתקן שומה מוסכמת לתשלום היטל השבחה, שהוצאה ביום 1.4.2009.".

   דו"ח ביקורת של משרד הפנים

10. בחודש יולי 2014, לאחר בדיקה שנערכה מטעם משרד הפנים בעניין השומות, ניתן על ידי האגף הבכיר לביקורת על רשויות מקומיות במשרד הפנים – "דו"ח ביקורת מסכם/ועדה מרחבית לתכנון ובניה שרונים". מסקנות הביקורת, כפי שצוינו באותו דו"ח, היו: "1. הכנתן של למעלה מ- 70 שומות מוסכמות טרם מימוש זכויות במקרקעין; ללא שקדם להכנתן הליך של הכנת שומת ועדה, הגשת שומה אחרת ולאחר מכן הגעה לשומה מוסכמת; גובה ההיטל שנקבע בהן; אי ציון השיקולים המקצועיים – שמאיים שעמדו בבסיס ההסכמות; העדר פרטים מהותיים בשומות; קביעותיו של השמאי המכריע באשר לשומות המוסכמות וגובה ההיטל שקבע, כל אלה, מעלים חשש לפגיעה לאינטרס הציבורי שבבסיסו קביעה וגביית היטל השבחה בהתאם לחוק, שתכליתו חלוקת התעשרות בעלי המקרקעין עם הציבור שנוצרה עקב השבחה. 2. התנהלות זו, מעלה חשש כי אכן נגרם הפסד כספי ויצרה אפליה בין שני חוגים של בעלי מקרקעין; אלה שהוכנה עבורם שומה מוסכמת ואלה שכעת באים בשערי הוועדה להכנת שומה עבורם בגין מימוש זכויות במקרקעין, כאשר גובה ההיטל שנקבע בה גבוה מזה שנקבע בשומות המוסכמות. 3. פגישת העבודה מיום 19.10.09 שנערכה בין גורמים במועצה המקומית תל מונד ושמאי הועדה, ללא נוכחות אף גורם מוסמך מטעם הוועדה, מעידה על אוזלת ידה של הוועדה בניהול ענייניה ועל התערבות הרשות המקומית בסמכויותיה.".

    תמצית טענות העותרים

11. היטלי ההשבחה שהושתו על העותרים נקבעו אגב הליך הוגן, ראוי ותקין ולא נפל בשומות כל פגם המצדיק בטלותן. הליך הוצאת השומות נעשה בהליך נורמטיבי, מקובל שאינו נגוע בהתערבות המועצה וכל כולו התרחש בין העותרים לבין הועדה המרחבית באמצעות שמאי הועדה – השמאי מרגלית.

12. לאחר אישור התכנית ופניית המועצה אל העותרים לתשלום מקדמה על חשבון היחידות שהוקצו להם, פנו העותרים אל הועדה המרחבית על מנת שתוציא להם שומות היטל השבחה. העותרים הופנו אל השמאי מרגלית ולאחר מפגש קצר, הוצאו להם ביום 1.4.2009 ובהסכמת הצדדים, שומות על פי סכומים שהוכתבו על ידי השמאי מרגלית ולכן מדובר בשומות מוסכמות. בשל העובדה שהן היו שומות מוסכמות, איש מהצדדים לא ערר נגדן והן הפכו חלוטות ולא ניתן להתערב בהן ולתקן אותן.

13. מערכת היחסים של העותרים ויתר בעלי החלקות מול המועצה בהליך הוצאת השומות הייתה קורקטית, הוגנת ולא קרובה במיוחד.

14. הרשימה הסגורה של המקרים המנויים בסעיף 14(ה) לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"; "התוספת השלישית", בהתאמה) כמקרים בהם מוקנית סמכות לועדה המקומית לתקן את השומה לאחר הוצאתה, מצומצמת אך ורק למקרים בהם חלה טעות בנתונים שנבחנו בעת הוצאת השומה, שאינה חלה בענייננו.

15. בגין כל השומות כבר בוצע תשלום מלא או חלקי, כך שבהתאם לדין הנוהג בעת הוצאת השומות ועל פי ההלכה הפסוקה, לא ניתן לפתוח מחדש את השומות. גם הדין לאחר תיקון 84 לחוק, מאפשר תיקון שומות רק בהתרחש אחת החלופות מתוך הארבע המנויות בסעיף, כאשר טענת חוסר סמכות, אותה טוענת המועצה, אינה נמנית על אלו וממילא אין בה ממש.

16. הוראות סעיף 14(ה) לתוספת השלישית בנוסחו הקודם (עובר לתיקון 84 לחוק), קובעות כי תיקון שומה לא יחול לגבי מקרקעין בגינם שולם היטל, לכן די בתשלום על חשבון ההיטל על מנת להיכלל בסיפת הסעיף.

    תמצית טענות המשיבה 1 (הועדה המרחבית)

    יש לדחות את העתירה מהטעמים הבאים:

17. עד לשלהי 2014, העותרים לא ביקשו לממש את הזכויות במגרשים אליהם מתייחסות השומות – בשלב בו הוגשה העתירה, כלל לא היו בפני הועדה המרחבית בקשות פתוחות מטעם העותרים למימוש זכויות, בין במגרשים או איזה מהם ובין במגרש הנוסף (מגרש 2200, חלקה 518, להלן: "המגרש הנוסף"). רק בחודש דצמבר 2014 (לאחר שהוגשה העתירה) העותרים הגישו בקשות למימוש, על דרך של קבלת היתרים לגבי חלק מהמגרשים נשוא השומות (מגרשים 2199 ו – 2202) ולגבי המגרש הנוסף. בהיעדר בקשות מימוש, טרם הגיע המועד לשום את היטל ההשבחה החל על העותרים וממילא, טרם הגיע המועד לתשלום ההיטל בגינם. לגבי המגרש הנוסף – בהיעדר בקשת מימוש, הועדה המרחבית לא יכולה הייתה לסרב או למנוע מהעותרים הוצאת היתר שכלל לא נתבקש על ידם. במהלך ניהול התיק ורק לאחרונה, הגיעו בקשות ההיתר של העותרים לשולחן המליאה של הועדה המרחבית, נדונו וניתנו החלטות בעניינן. חלק מבקשות ההיתר של העותרים אושרו בתנאים (שטרם קוימו במועד הגשת התשובה) וחלקן סורבו.

18. השומות המתייחסות למגרשים 2199, 2201 ו – 2202 בטלות ואינן מחייבות ולועדה המרחבית הייתה הסמכות לשנותן. בכוונתה לשום את היטל ההשבחה במגרשים אלו, כשיבשילו התנאים לכך במועד מימוש המגרשים.

19. לא מדובר בשומות מוסכמות ונסיבות עריכתן, מעידות לכשעצמן כי אלה לא השתכללו לכדי שומות מוסכמות וסופיות. להוצאת השומות לא קדמו ההליכים הקבועים בסעיף 14 לתוספת השלישית (עובר לתיקון 84 לחוק), לגבי אופן עריכת השומה בהסכמה.

20. קיימים פגמים בשומות היורדים לשורשו של עניין, מפקיעים את תוקף השומות ומביאים לבטלותן מעיקרן (עמ"נ (מרכז) 21402-02-15 דליה גלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גזר (פורסם בנבו, 26.8.2015)). הנוסח הכללי והלאקוני של השומות מהווה פגם בפני עצמו והן נערכו בניגוד לכללי התקינה השמאיים ולאופן המקובל לעריכת שומה – בשומות צוין רק הסכום לתשלום, לא נכללו בהן פרטים מהותיים לשומה, השיקולים השמאיים שעמדו בבסיסן, חישובים בסיסיים, קביעותיו העצמאיות של השמאי קודם להסכמות עם הנישומים וכו'.

21. הועדה המרחבית מוסמכת לתקן את השומות – היות והן כאמור, לא השתכללו לכדי שומות מוסכמות וממילא נעדרות כל תוקף. גם אם הן היו משתכללות לכדי שומות מוסמכות, עדיין הייתה לועדה המרחבית הסמכות לתקנן לפי הצורך מכוח הסמכויות הבאות; (1) הסמכות הכללית של רשות מינהלית לתקן ולשנות מהחלטותיה (סעיף 15 לחוק הפרשנות, תשמ"א – 1981, ע"א 736/87 יעקובוביץ נ' מנהל מס שבח מקרקעין נצרת, פד"י מה (3) 365) היות והשומות הוצאו בהליך פגום, היות וקיימים חסרים משמעותיים בפרטי השומות ופערים ניכרים בינן לבין שומות אמת; (2) מכוח דוקטרינת ההשתחררות המינהלית, היות וקיים צורך ציבורי חיוני המצדיק זאת ולנוכח הפגמים המהותיים שנמצאו בשומות ולאור אינטרס ציבורי של צדק חלוקתי וגביית מס אמת; (3) סמכות ספציפית מכוח סעיף 14(ה) לתוספת השלישית לחוק (בנוסחו עובר לתיקון 84) ובהתחשב בעובדה שלא שולמו ההיטלים על פי השומות.

22. הועדה המרחבית מחויבת בגביית מס אמת – ערכי השומות נבדקו באמצעות שמאים אובייקטיביים שמצאו כי קיימים הפרשים של עשרות אחוזים בין ערכי השומות כפי שנקבעו על ידי השמאי מרגלית, לבין הערכים הריאליים לשומות הרלבנטיות למגרשים ודומיהם. היות והבדיקה נערכה למועד הקובע, לא אמור להיות פער ניכר בין ההיטל שקובעת השומה האובייקטיבית, לעומת ההיטל שנקבע בשומות נשוא העתירה. מקדם ההפחתה בשיעור של 20%, שלטענת השמאי מרגלית נלקח בחשבון במסגרת השומות, משקף את אי היכולת לממש את המגרשים בהיעדר פיתוח – הינו מקדם מלאכותי, שאינו מן העניין והינו משולל יסוד ברמה השמאית וברמה העובדתית. המקדם אינו רלבנטי היות והטענה בגינו לא יכולה לעמוד שעה שהמימוש מתבקש בשנת 2014, לאחר שהפיתוח האזורי כמעט והושלם. קיים פער זמנים ניכר בן מספר רב של שנים בין מועד הוצאת השומות לבין מועד המימוש והדבר מביא לכך, שגורמים ושיקולים שנלקחו בחשבון במועד עריכת השומה "המוסכמת", כבר אינם קיימים ואינם רלבנטיים במועד המימוש בפועל. הפער הניכר בין השומות מעיד על אי סבירות קיצונית בעריכת השומות, המהווה פגם מהותי וגורמת להפסד ניכר לקופה הציבורית ולאי שוויון חמור בין הנישומים.

23. גם אם השומות היו משתכללות לכדי שומות מוסכמות – לאחר תיקון 84 לחוק (שביטל כליל את האפשרות להגיע לשומות מוסכמות) ובחלוף שנים בהן לא שולם כל תשלום על חשבון השומות, אין מקום לחזור ולהידרש להן. בהצמדות לשומות אלו לאחר תיקון 84 לחוק, יהיה משום יצירת מסלול עוקף לאיסור החוקי שנולד בתיקון לחוק ובאיון התכלית העומדת בבסיסו.

24. הגם שהשומות נערכו כחודש ימים לפני כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק, יש לבחון את נסיבות המקרה ברוח הוראות החוק החדשות ותכליתן (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' ראש עיריית יבנה ואח' (פורסם בנבו, 27.6.2011)).

    תמצית טענות המשיבה 2 (המועצה המקומית)

    יש לדחות את העתירה מהנימוקים הבאים:

25. השומות שנערכו על ידי השמאי מרגלית אינן שומות מוסכמות והן בטלות מדעיקרא. השומות לא הוצאו על ידי הגוף המוסמך ולא בהתאם לפרוצדורה הקבועה בדין. הזכות לשנותן קמה מכוח "הלכת ההשתחררות". השומות לגופן אינן שומות ולא ניתן להורות על אכיפתן. לצד זאת, קיימת עננה כבדה של חשש לפגיעה בטוהר המידות ולפגיעה באינטרס הציבור, השורה על נסיבות הוצאתן ואופן קביעת ערכיהן.

26. השומות עליהן מבקשים העותרים לבסס את החיוב בהיטל השבחה, אינן שומות מוסכמות - שומות אלו בוצעו ללא הזמנה של הועדה המרחבית, אלא לפי דרישת ראש המועצה הקודם. השומות הוצאות כולן (70 במספר) באותו יום כ"מחטף", זמן קצר ביותר טרם כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק האוסר על עריכת שומה מוסכמת. אף אחת מהשומות לא הוצאה לפי הפרוצדורה הקבועה בחוק, שכן לא קדמה להן הכנת לוח שומה, או בקשה של בעל המקרקעין, או יוזמת מימוש מצד הועדה המרחבית.

27. מדובר בשומות המעוררות קושי רב ומטריד – כולן זהות כמעט לחלוטין, הוצאו באותו יום, באף אחת לא מצוין עבור מי הוכנה ובאיזו סמכות, לא צוין מועד הביקור בנכס, לא ניתן הסבר לסכום שנקבע במסגרתן ולא נכללו גורמים ושיקולים, השווי במצב התכנוני הקודם או במצב התכנוני החדש ועוד מרכיבים הנדרשים בשומה ערוכה כדין. השומות אינן עומדות בהוראות התקן שנקבע על ידי מועצת שמאי המקרקעין (תקן מס' 14 בדבר פירוט מזערי הנדרש בסקירה של שומת מקרקעין).

28. הערכים שנקבעו באותן שומות, אינם משקפים את שווים האמיתי של המקרקעין וההיטל הנובע מערכים אלו. לפי קביעת שמאי מכריע, מר יצחק ברמן, שמונה מכוח הוראות החוק (לאחר תיקון 84) לגבי חלקה אחרת שנכללה בתכנית (להלן: "שומת ברמן"), שווי המקרקעין ושווי היטל ההשבחה גבוהים באופן משמעותי מהשווי שנקבע על ידי השמאי מרגלית בשומותיו, באופן שעתיד לגרום למועצה חסרון כיס של כ – 40 מיליון ₪.

29. בשנת 2011 יצאו שני מכתבים של מר אלון חדאד, אחראי שומות השבחה של הועדה המרחבית, המתריעים בדבר חשש לאי תקינות הליך הוצאת השומות, שכן הזמנת העבודה נעשתה במישרין על ידי המועצה ולא על ידי הועדה המרחבית וקיים חשש להפסד משמעותי שנגרם למועצה כתוצאה משומות אלו והערכים שנקבעו בהן.

30. בניגוד להוראות סעיף 193 לצו המועצות המקומית (א) תשי"א – 1951, לא נמצא כל הסכם שנחתם בין השמאי מרגלית לבין המועצה לצורך עריכת השומות ולא נמצאה חתימת גזבר המועצה וחתימתה על השומות המוסכמות או על ההסכם מכוחן הוצאו וזאת בניגוד להלכה הפסוקה, לפיה הסכם עם הנישום בעניין גובה המס שישולם, כגון שומה מוסכמת, הוא הסכם החובק התחייבות כלכלית וככזה עליו לשאת חתימת הגזבר וחותמת המועצה.

    תמצית טענות המשיב 3 (השמאי מרגלית)

    יש לקבל את העתירה מהנימוקים הבאים:

31. מתוקף היותו שמאי הועדה המרחבית, השמאי מרגלית בא בדברים עם השמאי מר קונפורטי מטעם בעלים של חלק מהמקרקעין בתחום התכנית, בהנחיית הועדה המרחבית. המשא ומתן עם מר קונפורטי היה ענייני ובסופו נחתמו שומות מוסכמות, הן ביחס לבעלי הזכויות שיוצגו על ידו והן ביחס לעותרים.

32. ראש המועצה הגיע להסכמה עם הועדה המרחבית לפיה שכרו בגין אותן שומות ישולם לו ישירות מהמועצה.

33. ראש המועצה לא התערב בשומות או בתוכנן והנושא היה מסור לשיקול דעתו הבלעדי של השמאי מרגלית.

34. השומות נכונות ותקפות ובכפוף להתאמות נדרשות והפחתות כאלו ואחרות, הן עולות בקנה אחד עם שומת ברמן, עליה מבססת המועצה את טענתה לעיוות ערכי השומות.

35. השומות שנערכו על ידו לחלק מהמגרשים בתכנית, נערכו לפי מיטב שיקול דעתו המקצועי, בהתאם לתקני השמאות המקובלים ובהתאם להוראות הדין וההיטל שנקבע בהן הוא ההיטל הנכון שיש לשלם עקב התכנית.

36. הועדה המרחבית היתה שותפה לעניין עריכת השומות וידעה עליהן. כך, ביחס לתשלום שכר טרחתו של השמאי מרגלית – ראש המועצה הגיע להסכמות עם הועדה המרחבית לפיה שכרו ישולם ישירות מהמועצה. ראש המועצה לא התערב בתוכן השומות, לא העביר מסרים לגבי תוכנן או לגבי גובה ההיטל והעניין נותר בשיקול דעת הועדה המקומית והשמאי מרגלית. ביום 19.10.2009 נערכה פגישה במשרדי המועצה בהשתתפות גזברית המועצה ונקבע כי היתרה מעבר לסכום של 60,000 ₪ ששולם לשמאי על ידי הועדה המרחבית, תשולם על ידי המועצה והשמאי ייתן הנחה למועצה בשיעור של 25%. במסגרת הליכים משפטיים שנוהלו בשנים 2011 – 2012 בין השמאי מרגלית לבין הועדה המרחבית, נחתם הסדר גישור במסגרתו הועדה המרחבית שילמה לו 165,000 ₪ (בתוספת מע"מ) עבור השומות.

37. ביחס לדו"ח ביקורת של משרד הפנים – בהתאם לסעיף 10(א) לחוק הביקורת הפנימית, תשנ"ב – 1992, דו"ח זה אינו יכול לשמש ראיה בכל הליך משפטי וממילא דו"ח זה פסול מעיקרו לנוכח הפגיעה בזכות הטיעון של השמאי. לשמאי מרגלית נודע עליו בדיעבד, והמבקר לא נפגש עמו, לא שאל לעמדתו ולא אפשר לו להתייחס באופן ענייני לטענות שנטענו כלפיו, תוך רמיסת זכות הטיעון הבסיסית שלו.

38. הערכים שנקבעו בשומת ברמן תומכים ומבססים את השומות המוסכמות אליהן הגיע המשיב. קיימת טעות בסיסית בטענת הועדה המרחבית כי ההפחתה של 20% בגין אי זמינות הפיתוח אינה רלבנטית כיום.

39. גם יו"ר לשכת השמאים, מר אוהד דנוס, אליו פנה השמאי מרגלית לבדוק את השומות, קבע כי ערכי ההשבחה בשומות סבירים ומלאים.

    עמדת היועץ המשפטי לממשלה

40. בהתאם להחלטתי מיום 28.6.2015 הגיש היועץ המשפטי לממשלה לבית המשפט את עמדתו במקרה דנן ומסקנותיו הן כדלקמן:

41. ביחס לשאלה כיצד יש לפעול מקום בו אנו נמצאים תחת משטרו של הדין שחל עובר לתיקון 84, כשבפנינו התובנה כי הסדר העבר פָתח פָתח לפגיעה בעקרונות יסוד כגון עקרון השוויון, בכללי המינהל התקין ובאינטרס הציבורי, סבור היועץ המשפטי לממשלה, כי נוכח הצורך בהגנה על אינטרסים ועקרונות בסיסיים אלו, התשובה היא שגם לסיטואציה "ההיסטורית" שחלה עובר לתחולת התיקון יש לשוות נופך אשר יחיל עליה את המסקנות הנוכחיות המיישמות את הלקחים שהופקו וכפי שנקבע בהלכה הפסוקה, לאפשר להוראות החוק החדשות להקרין על המשמעות שראוי לצקת אל תוך המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית לפרשה. המקרה דנן, הוא המחשה ברורה לחשיבות שהתיקון 84 לחוק ולדרך ההתדיינות הראויה שהוא מציע, היות ודרך זו הייתה יכולה למנוע את הספקות שבכשרות השומות נשוא הדיון.

42. נוכח עובדות הפרשה ועל רקע מסקנות דו"ח הביקורת, עולה ספק באשר לכשרות השומות ותקפותן; השומות נערכו כחודש לפני כניסת תיקון 84 לחוק, המבטל את האפשרות להגיע לשומה מוסכמת וזאת טרם מימוש זכויות במקרקעין; בהעדר לוח שומה או שומה מטעם הועדה, כמו גם שומה אחרת עובר להוצאת השומה המוסכמת (בעמ"נ (מרכז) 21404-02-15 דליה גלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "גזר" (פורסם בנבו, 26.8.2015) נקבע, כי התנהלות זו מהווה חריגה מסמכות; כשהרוח החיה מאחורי הזמנת השומות המוסכמות כמו גם התשלום בגינן, היא המועצה המקומית ולא הועדה המרחבית ואין כל אינדיקציה להזמנת השומה מהמשיב 3; ובעיקר כשמדובר בשומות שאינן ערוכות בהתאם לתקינה שמאית ואינן כוללות מרכיבים בסיסיים הנדרשים בשומה לרבות פירוט גורמים ושיקולים שעמדו בבסיס השומה, תחשיבים לאומדן השווי ועוד; והפערים הכספיים הגדולים שבין שומות המשיב 3 לבין שומתו של השמאי המכריע, מר ברמן – קיים חשש מסוים באשר לפגיעה בטוהר המידות, פגיעה באינטרס הציבורי ובעקרון השוויון.

43. ככל שבית המשפט ימצא כי מבחינה עובדתית קיימים ספקות מהותיים לעניין נכונות השומות שהוצאו, יש לבחון את העקרונות העומדים בבסיס הצורך בתיקון השומה אל מול אינטרס ההסתמכות של הנישומים. מהמצב העובדתי עולה כי ישנם קשיים בשומות כפי שהוצאו, בערכי הקרקע שהן קובעות ובדרך קביעתן.

44. בע"א 7726/10 מדינת ישראל נ' איתמר מחלב רו"ח (פורסם בנבו, 16.10.2012) נקבע כי כאשר מדובר בשומה בהסכמה, האפשרות לתיקון השומה מצומצמת ביותר, אולם בית המשפט לא שלל את האפשרות לתקן שומה מחמת טעות, גם אם מדובר בשומה בהסכמה.

45. בנסיבות העניין, בהן מתעורר ספק כאמור, יש לבחון את ההצדקה לאפשר את תיקון השומות והוצאת שומות אחרות תחתן, נוכח הנסיבות המיוחדות, אל מול עיקרון ההסתמכות של הנישומים. לדעת היועץ המשפטי לממשלה, בהסתמך על המידע שהוצג בכתבי הטענות מטעם הצדדים, הכף נוטה לאפשר את תיקון השומות והוצאת אחרות תחתן.

46. לעניין טענת העותרים כי לא ניתן לתקן את השומות לאור סעיף 14(ה) לחוק (בנוסחו הקודם) היות והם שילמו מקדמה על חשבון ההיטל, טען היועץ המשפטי לממשלה, כי בסעיף 38 לעתירה מודים העותרים כי התשלום קוזז בהמשך במלואו ולטענת המועצה, מנספח 14 לעתירה עולה כי הסכום שנטען להיות מקדמה על חשבון ההיטל, שולם בכלל שלוש שנים קודם לכן, מכוח הסכם שנכרת בין המועצה המקומית לבין העותרים, לצורך קידום הליכי אישור התכנית ולא כמקדמה לשומות שטרם באו לעולם במועד התשלום. יש ליתן להוראות סעיף 14(ה) לחוק (בנוסחו הקודם) את הפרשנות שתיישם את רוחו של התיקון. דהיינו, משנמצא כי אין קשר הכרחי בין התשלום הנטען להוות מקדמה לבין השומות ונוכח דברי העותרים כי התשלום האמור קוזז, אין עוד מקום להיכנס בגדר סעיף 14(ה) סיפא ואין לראות במקרקעין ככאלו ששולם בגינם היטל (או חלק ממנו) ויש להחיל את הרישא לסעיף המאפשרת תיקון השומה מטעמים שירשמו.

    [הערה: ככל שלא יצוין אחרת, ההדגשות בפסק דין זה אינן במקור – י.ש.]

     

    דיון

     

    לאחר שעיינתי בכתבי הבי – דין שהגישו הצדדים, ולאחר שקיימתי דיונים בעתירה, אני סבור כי יש מקום לקבל את העתירה בכל הנוגע לשומות היטלי השבחה, הכל מהטעמים שיפורטו להלן.

    1. מן הראוי להקדים ולציין, כי בסיכומו של דבר, הגעתי למסקנה כי אין לבטל את השומות נשוא העתירה, זאת בין היתר: בשים לב, להתנהלות הועדה המרחבית שגבתה בפועל במשך שנים מהעותרים ומבעלי חלקות אחרות היטלי השבחה על סמך שומת מרגלית שערך ביחס לתוכנית; בשים לב לעובדה שהועדה גם כיום אמצה את השומה שערך מרגלית ביחס למגרש הנוסף; ובשים לב לכך שבמסגרת הליך אחר, הייתה זו דווקא הועדה המרחבית שטענה כי השומות של השמאי מרגלית מחייבות וכי פתיחתן מחדש תפגע אנושות במעמדן ותטיל עליה נטל כלכלי כבד מנשוא.

    2. במסגרת העתירה טענו העותרים כי הועדה המרחבית אינה מאפשרת להם לשלם את השומות שהוצאו ביום 1.4.2009 ביחס למגרשים שונים - מגרשים 2199 (חלקה 517), 2202 (חלקה 520), 2201 (חלקה 519) בגוש 7787 הנכללים בתכנית ואינה מאפשרת קבלת היתר בגין מגרש נוסף – מגרש 2200 (חלקה 518) באותו גוש (להלן ולעיל: "המגרש הנוסף"). אמנם, במועד הגשת העתירה לא התבססו העותרים על החלטה ברורה של הרשות אותה הם תוקפים בעתירה, אולם במהלך ניהול ההליך ולאחר שהערתי לועדה המרחבית כי היא לא נוקטת שום עמדה האם השומה בטלה או לא וכי היא לא נקטה בהליך כלשהו בפני בית המשפט כדי שייקבע שהשומה בטלה וכי: "אין ספק כי רב הנסתר על הנגלה בעניין זה. התנהלות המשיבה 1 הינה תמוהה בפרשה באיחוד [צ.ל. בייחוד – י.ש.] שאינה נוקטת כל עמדה" (ראה: החלטה מיום 28.6.2015) ולאחר שבהחלטה מיום 27.3.2016 הוריתי לועדה המרחבית להמציא לצדדים את החלטת המליאה בה הוחלט להוציא שומות חדשות בגין התכנית, התברר כי כבר ביום 23.2.2015, במסגרת דיון מחוץ לסדר היום בישיבת מליאת הועדה, ניתנה החלטת הועדה המרחבית לפיה: "תכנית הצ/ 1-5 /89 בזמנו הוחלט שעוצרים את כל התהליכים עד שר' המועצה ימצה הליכים . הוא הזמין חוות דעת שמונחת כאן בפניכם. בגדול הוא החליט שהוא רוצה להתקדם שם בפתוח של המקום, לי אין בעיה עם זה הועדה תוציא שמאות חדשה לגבי כל הבקשות העתידיות. הנושא כבר עלה על סדר היום כמה פעמים. וגם דחינו את ההחלטה בחודש..... רוני גולן ר' מ.מ. תל מונד הולכים לפי חוות הדעת. סוכם שהועדה תוציא שמאות חדשה לגבי הבקשות העתידיות.".

       עוד התברר כי בהמשך, בדיון בישיבת מליאת הועדה המרחבית מיום 4.4.2016 צוין על ידי יועמ"ש הועדה (עמ' 5): "בעקבות הבקשה שהעלה לפרוטוקול ראש המועצה רוני גולן, אתן התייחסות. בישיבת מליאה מה-26/2/2015, המליאה הצביעה פה אחד שהשומות המוסכמות בתכנית הצ/1-5/89א' יקבלו שום מעמד ומשקל והתקבלה החלטה של המליאה שיוצאו שומות חדשות לכל מי שמבצע מימוש של זכויות או מבקש לשלם מוקדם יותר. הוועדה אכן קיבלה החלטה שיוצאו שומות חדשות במסגרת הליך משפטי שבו הוועדה המקומית מיוצגת על ידי משרד עורך הדין קובי – בר צבי, עלתה שאלת תוקפן של השומות המוסכמות וכיצד יש להתייחס אליהן. כפי שציין רוני גולן, עמדת היועמ"ש לממשלה מאמצת את העמדה לפיה אני מצטטת חלק מסעיף 56 לתגובה, שזה הסיכום... עמדת הוועדה המקומית כפי שתוצג בפני בית המשפט תהיה בהתאם להחלטת המליאה מ23/2/2015 לפיה יש להוציא שומות חדשות ובכפוף להחלטת המליאה נבקש שתאשרו ותאשררו. מאשרים פה אחד את עמדת הועדה. בתחום תוכנית הצ/1-5/89א' שבים ומאשררים את החלטתנו מיום 23/2/2015 לפיה יוצאו שומות חדשות בהתעלם מהשומות המוסכמות.".

       לפיכך, במסגרת הדיון בעתירה יש לבחון את סבירות החלטות אלו של הועדה המרחבית.

    3. בראש ובראשונה, יש לציין כי לגבי המגרש הנוסף, ציינה הועדה המרחבית בתשובה לעתירה, כי היות ולגביו שולם על ידי העותרים מלוא סכום ההיטל שנקבע בשומה "לאחר שערכה את האיזון המתבקש בין הפגיעה הצפויה בעותרים לבין הפגיעה באינטרס הציבורי הכללי במקרה בו תוחלף השומה הנוספת בשומה אחרת ולפנים משורת הדין המשיבה תראה בתשלום שבוצע עפ"י השומה הנוספת כסילוק של ההיטל בו חבים העותרים בגין המגרש הנוסף וזאת באופן פרטני וחריג ומבלי שיהיה בכך כדי לגרוע ו/או לפגוע באיזה מטענותיה..." (סעיף 36 לתשובה). לכן, הועדה המרחבית "...תראה בהיטל כאילו שולם במלואו... ותאפשר לעותרים לקבל היתר לבניה, אם וככל שיתמלאו כל התנאים המקדימים בדרושים לכך עפ"י דין." (סעיף 41 לתשובה).

       לפיכך, העתירה השיגה את יעדה בכל הנוגע לשומה הנוגעת למגרש הנוסף – ולפיכך מתייתר הצורך בהכרעה בעניין זה.

       מאידך, יש כבר עתה להאיר, כי עמדתה הנ"ל של הועדה המרחבית, בקשר למגרש הנוסף, הלכה למעשה (גם עתה), מאמצת את שומת מרגלית.

    4. ככלל, כידוע, בית המשפט אינו ממיר את שיקול דעתן של רשויות התכנון בשיקול דעתו ואינו נוטה להתערב בהחלטותיהן, אלא בכפוף לעילות המשפט המנהלי.

       לכן, התערבותי במקרה זה תיעשה בצמצום ובמסננת של ההלכה, שקבעה את המקרים המצדיקים התערבות במעשה המינהלי על-פי עילות של: חריגה ממתחם הסבירות, חריגה מסמכות, חוסר תום לב ועוד (עע"ם 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים, [פורסם בנבו] פס' 9 (24.11.05); עע"ם 9057/09 איגנר ואח' נ' השמורה בע"מ, [פורסם בנבו] פס' 20 (20.10.10) בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, [פורסם בנבו] פ"מ מה(3) 678, 689-688 (1991)).

    5. לאחר שבחנתי ושמעתי טיעוני הצדדים, אני סבור כי המקרה דנן, הוא אחד מהמקרים החריגים, בהם על בית המשפט להתערב בהחלטת הועדה המרחבית, היות ולא היה ראוי שזו תגיע להחלטה להוצאת שומות חדשות, בהתעלם מהשומות המוסכמות שהוצאו ביחס לעותרים, כפי שיובהר להלן. זאת בייחוד גם לאור העובדה, שהועדה המרחבית קיבלה את התשלום במגרשי העותרים האחרים, בהתאם לשומות המוסכמות, שהוצאו במסגרת אותו הליך, כמו גם בשומת המגרש הנוסף, וכן קיבלה את השומות שהוצאו במסגרת אותו הליך, ביחס למגרשים נוספים של בעלי זכויות אחרים במקרקעין נשוא התכנית.

    6. לטענת הועדה המרחבית, השומות אינן שומות מוסכמות, אינן סופיות ואינן מחייבות ולכן היא חייבת להחליפן בשומות אחרות. לחילופין, טוענת הועדה המרחבית, כי גם אם השומות היו משתכללות לכדי שומות מוסכמות, היא הייתה מוסמכת לשנותן ולהוציא אחרות תחתן, בהתבסס על שלושה מקורות; (1) הסמכות הכללית של רשות מינהלית לתקן ולשנות מהחלטותיה. (2) דוקטרינת ההשתחררות המינהלית. (3) סמכות ספציפית לתיקון שומה מכוח סעיף 14(ה) לתוספת השלישית. לפיכך, בראש ובראשונה אפנה לבחון את טענות הצדדים ביחס למעמדן של השומות.

        

       האם מדובר ב"שומות מוסכמת"?

    7. עיקר טענת הועדה המרחבית בסוגיה זו, היא כי לא מדובר בשומות מוסכמות ונסיבות עריכתן מעידות כי הן לא השתכללו ככאלה. לשיטתה, היות והשומות לא נערכו בהליך המחויב בדין, הן אינן "שומות מוסכמות", אינן סופיות ואינן מחייבות. כפי שיובהר להלן, אני סבור כי יש לדחות טענה זו.

    8. מוסכם על הצדדים כי הדין שחל על המקרה הינו הדין שהיה עובר לתיקון 84 לחוק. הוראת החוק הרלבנטית לעניינו מצויה בסעיף 14 לתוספת השלישית (בנוסחו טרם התיקון) שכותרתה "שומה אחרת וערעור", הקובעת כדלקמן:

       "(א) הוצג לוח שומה, כאמור בסעיף 6, רשאי כל מי שמקרקעיו כלולים בלוח, להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו, תוך שנה מיום הצגת לוח השומה; הוכנה שומה עקב מימוש זכויות במקרקעין, רשאי החייב בהיטל להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו, תוך 30 ימים מיום שהודעה לו השומה. (ב) הסכימו הועדה המקומית ובעל המקרקעין לשומה, יותאם החיוב בהיטל לשומה שהוסכם עליה; לא הסכימו כאמור – יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן – שמאי מכריע) ושומתו תהא מכרעת; השמאי המכריע יפסוק גם בדבר השתתפות בהוצאות שומתו. (ג) על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע; הערעור יוגש לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 ימים מהיון שהו הודעה ההחלטה שעליה מערערים. (ד) הגשת ערעור לא תעכב את מימוש הזכויות במקרקעין, אם המערער שילם את ההיטל; אולם מי שמבקש היתר בניה לצרכי מגוריו או מגורי קרובו והגיש ערעור כאמור, לא תעכב הגשת הערעור את המתן ההיתר, אם נתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת; תקנות לפי סעיף 8(ב) יחולו גם על מתן ערובה כאמור. (ה) הועדה המקומית, על פי חוות דעת שמאי מקרקעין, רשאית לתקן את השומה אם היא סבורה, מטעמים שיירשמו, שהשומה הקודמת בטעות יסודה; החליטה ועדה מקומית על תיקון שומה, יחולו הוראות סעיפים קטנים (א) עד (ד) בשינויים המחוייבים; תיקון שומה לא יחול לגבי מקרקעין שבעדם שולם היטל. (ו) שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות את סדרי הדין בערעור לפי סעיף זה, לרבות האגרות שישולמו, והוראות בדבר תשלום ההוצאות של בעלי הדין בערעור."

    9. עד לתיקון 84 לחוק, כדי להגיע לשומה מחייבת, הועדה המקומית הייתה עורכת שומה משלה, ואם הצדדים לא היו מגיעים לידי הסכמה, כי אז הסכסוך עבר להכרעתה של ועדת ערר או של שמאי מכריע. אולם, סעיף 14(ב) לתוספת השלישית גם צפה אפשרות אחרת שבה הצדדים יתפשרו ויסכימו על שומה מוסכמת ולא יגלגלו את הסכסוך לידי ועדת ערר או שמאי מכריע. משמעותה של ההוראה בסעיף זה הייתה, כי שומה שהושגה בהסכמה בין הצדדים יינתן לה תוקף משפטי מחייב, ויהיה אפשר לאוכפה על הצדדים גם אם מאוחר יותר אחד מהם יחזור מהסכמתו לשומה. מבחינה מסוימת, שומה שהושגה בהסכמה הייתה תקפה אף יותר משומה מכרעת, שכן לא ניתן לתקוף אותה אלא בעילות מיוחדות של דיני החוזים, אם יוכח כי ההסכמה הייתה פגומה והושגה מתוך טעות או אילוץ או כפייה (ראה: אהרן נמדר היטל השבחה (מהדורה שניה), עמ' 336 (להלן: "נמדר")).

    10. ההליך החוקי לשומה מוסכמת טרם התיקון היה בהתאם להוראות התוספת השלישית ולפיו, עם אישורה של תכנית משביחה חלה על הועדה המקומית החובה לערוך לוח שומה, בו יפרט שמאי המקרקעין אילו מקרקעין הושבחו עקב התכנית ובאיזה שיעור. סעיף 4(1) מסמיך את הועדה לקבל החלטה לדחות את עריכת השומה עד למימוש הזכויות במקרקעין בהם חלה ההשבחה וסעיף 6(ה) לתוספת השלישית קובע בהקשר זה כי: "אם לא הוצג לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית, ייחשב הדבר כהחלטת הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות". מקום בו החליטה הועדה לדחות את עריכת השומה למועד מימוש הזכויות, סעיף 4(4) לתוספת השלישית אפשר לבעל המקרקעין לדרוש את עריכת השומה טרם מימוש הזכויות ולשלמה מיד. במקרה כזה, על הוועדה מוטלת חובה לערוך את השומה ולהעבירה לידי המבקש בתוך 90 ימים.

    11. להשלמת התמונה, יצוין כי אחד התיקונים החשובים ביותר שתיקון 84 הכניס לחוק הוא ביטול השומה המוסכמת, על ידי שלילת הסמכות מהועדות המקומיות להגיע עם הנישום לשומה מוסכמת, והעברת הסמכות לקביעת שומה שמערערים עליה לידי גורם בלתי תלוי, דהיינו בפני שמאי מכריע או ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. לדעת המלומד נמדר (שם, עמ' 452) נראה כי המחוקק בתיקון 84 לא סמך את ידו על שיקול דעת של הועדות המקומיות להגיע לשומות שוויוניות ושקופות עם הנישומים ולכן בחר לבטל את האפשרות להגיע להסכמה לגבי החיוב בהיטל.

    12. במקרה דנן, לשיטת הועדה המרחבית, מבדיקות שנערכו בעקבות ההליכים בעתירה, מדו"ח הביקורת של משרד הפנים, מהעתירה והודאות העותרים עצמם, התברר כי השומות, לרבות שומת המגרש הנוסף, לא נערכו בהליך המחייב על פי דין ונפלו פגמים מהותיים באופן עריכתן ובתוכנן. להוצאת השומות לא קדמו ההליכים הקבועים בסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק (עובר לתיקון 84 לחוק) לגבי אופן עריכת השומה בהסכמה – היות ולאחר אישור התכנית, לא פורסם על ידי הועדה המרחבית לוח שומה, בכך היא הביעה דעתה בדבר רצונה לדחות את החיוב בהיטל למועד המימוש (בהתאם לסעיף 6(ה) לתוספת השלישית, כאמור לעיל). לאחר אישור התכנית ועד לשלהי שנת 2014, הזכויות במגרשים כלל לא מומשו על ידי העותרים ורק בסוף שנת 2014 הוגשו לגבי חלקם בקשות להיתר; בנסיבות אלו, לא הוצאה שומת ועדה ולא נשלחו לעותרים דרישות תשלום; העותרים לא הגישו בפועל כל שומה שמאית אחרת מטעמם, כפי שגם הם מודים; השומות נשוא העתירה הן היחידות והראשונות שהוצאו ביחס למגרשים יש מאין וממילא לא עקב מימוש זכויות; השומות לא הוצאו עקב בקשת העותרים לתשלום היטל ההשבחה (בהתאם לסעיף 4(4) לתוספת השלישית לחוק) ולעותרים לא הייתה כוונה לשלם את ההיטל נשוא השומות וממילא הם לא פעלו כך.

    13. העותרים אינם חולקים על טענת הועדה המרחבית כי השומות שהוצאו בעניינם לא הוצאו בהתאם להליך הרשמי הקבוע בדין וכי השומות אומצו על ידם לאחר שהשומות שהוצאו לבעלי חלקות אחרים בתחום התכנית מצאו חן בעיניהם וב"כ העותרים ציין במהלך הדיון בפניי כי: "...מנקודת המבט הצרה של מרשיי, בעלי הקרקע הפרטיים האחרים ניהלו מו"מ באמצעות השמאי, קונפורטי, ופנו לוועדה באמצעות שמאי הוועדה. לאחר שהגיעו להסכמה שחייבה את אותם בעלי קרקע, מרשיי פנו אל שמאי הוועדה וביקשו להחיל עליהם את אותה שומה שנתקבלה בהסכמה עם השמאי של בעלי הקרקע האחרים. אכן מרשיי לא לקחו שמאי מטעמם ולא הגישו שומה, אולם הם נדרשו ע"י שמאי הוועדה לחתום להם על התחייבות שאין להן שמאי מטעמם, כדי שיוכל להוציא את אותם שמאויות בדיוק... מרשיי "התיישבו" על הליך שהתקיים בין שמאים שהם לא היו צד לו, השומה נראתה להם הוגנת לאותו זמן, ולכן הם ביקשו לאמץ אותה. אין סיבה אחרת שתהיה שומה אחרת, אם השכן שהקרקע דומה לקרקע של מרשיי. מרשיי ראו את השומה שהוצאה לבעלי הקרקע האחרים, באמצעות השמאי קונפורטי, השומה מצאה חן בעיניהם והם ביקשו לאמץ אותה." (עמ' 15 לפרוטוקול, ש' 10 – 20).

        בעתירתם, התייחסו העותרים לנסיבות עריכת השומות וציינו כי: "הוצאת השומות נעשתה בהליך נורמטיבי, מקובל שלא זכורה בו כל התערבות של המועצה המקומית וכל כולו התרחש בין העותרים ובין המשיבה 1 באמצעות שמאי הוועדה – המשיב 3." (סעיף 80 לעתירה). העותרים ציינו, כי לאחר אישור התכנית ולאחר פניית הרשות המקומית אליהם לשלם מקדמה על חשבון יחידות הדיור, הם פנו אל הוועדה המקומית על מנת שתוציא להם שומות היטל השבחה, בדומה לשומות שהוצאו לכל יתר בעלי הקרקע. העותרים החליטו שלא להתאגד יחד עם בעלי חלקות אחרים על מנת להיות מיוצגים על ידי שמאים מטעמם בדרישה להוצאת שומה (על פי סעיף 4(4) לתוספת השלישית). בהמשך, הם הופנו אל השמאי מרגלית "ולאחר מפגש קצר אחד עם אחד מעובדיו ומסירת פרטים נחוצים, הוצאו להם השומות..." (סעיף 84 לעתירה). בהמשך, ציינו העותרים כי: "...המשיב 3 בזהירותו הרבה, היה מודע לכך שחלק מבעלי החלקות הפרטיים, שאינם העותרים, התאגדו, כאמור, ושכרו שירותי שמאים מטעמם. על כן דרש המשיב 3 מן העותרים לחתום לו על התחייבות והסכמה כי הם לא מיוצגים על ידי אף שמאי וכי הם מייצגים את עצמם בהליך מולו." (סעיף 91 – 92 לעתירה, נספח ע/11).

    14. גם השמאי מרגלית, שכאמור ערך את השומות, אינו חולק על כך שהשומות לא נערכו בהתאם להליך הרשמי הקבוע בחוק לקביעת שומה מוסכמת, אולם, מתגובתו לעתירה עולה כי עריכת השומות נעשתה בהתאם לנוהג שהיה מקובל בשעתו. כך, על נסיבות עריכת השומות, הצהיר השמאי מרגלית (לרבות במסגרת תגובה מתוקנת מטעמו לעתירה), כי במועד בו נערכו השומות, עובר לתיקון 84 לחוק "היה מקובל אצל הועדה המקומית, בין היתר, אף לערוך שומה מוסכמת מבלי שלשומה קדמו כל ההליכים בתוספת השלישית, היינו בלי שקדמו לשומה המוסכמת הוצאת שומת ועדה וקבלת שומה נגדית של הבעלים." (סעיף 6 לתגובה). השמאי מרגלית הוסיף וציין, כי בתחום המועצה המקומית הוכנו בהנחיית הועדה המרחבית מלכתחילה שומות מוסמכות עם הבעלים ביחס לתכניות והוא הפנה בהקשר זה לשומות הבאות; הצ-במ-301/ 1-5 (מעל 300 יחידות דיור), הצ-במ-302 / 1-5 (מעל 300 יחידות דיור), הצ-במ 227 (19 יחידות דיור). הועדה המרחבית והמועצה לא חלקו על דוגמאות אלו. ביחס לפגמים וחסרים בגוף השומה, כפי שנטען על ידי הועדה המרחבית, ציין השמאי מרגלית כי: "על מנת למנוע מצב דברים בו השומה המוסכמת, שמעצם טבעה מהווה את עמק השווה בין עמדת שמאי הועדה לעמדת שמאי הבעלים, תשמש כנק' מוצא למשא ומתן ביחס לבעלים אחרים, הנוהג היה לקבוע את סכום ההשבחה ללא פירוט, וזאת בדומה לפסק דין שבו הצדדים פוטרים את בית המשפט מחובת ההנמקה ובכך מבטיחים את סופיותו." (שם).

    15. השמאי מרגלית הסביר, כי בהתאם לנוהג זה ועל פי הנחיית הועדה המרחבית, הוא בא בדברים עם השמאי רפאל קונפורטי מטעם בעלים פרטיים של המקרקעין בתחום התכנית וכי "במקביל, בקשו העותרים ויתר בני משפחת אברבוך להצטרף ולהגיע לשומות מוסכמות על בסיס ההסכמות עם שמאי המקרקעין מטעם הבעלים האחרים. המו"מ עם שמאי המקרקעין מטעם הבעלים האחרים, מר קונפורטי, היה ענייני ובסופו של דבר נחתמו שומות מוסכמות, הן ביחס למקרקעין של הבעלים שיוצגו ע"י מר קונפורטי והן ביחס למקרקעין של משפחת אברבוך." (שם, סעיף 7). עוד ציין השמאי מרגלית כי "מרבית הבעלים הפרטיים בתחום התכנית שילמו היטל השבחה לועדה המרחבית בהתאם לשומות המוסכמות, וחלקם אף זכו מהועדה לפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית." (סעיף 7 לתגובה).

    16. בהקשר זה יש לציין כי טענת המועצה לפיה "השומות כלל לא הוצעו על פי הזמנה של הוועדה המרחבית, כי אם על פי דרישת ראש המועצה הקודם של תל מונד." (סעיף 3 לתגובת המועצה לעתירה, ההדגשה במקור – י.ש.) וכן הטענה בנוגע לסעיף 193 לצו המועצות המקומיות (א) תשי"א – 1951 (שם, סעיף 9), נזנחו בסיכומי המועצה ולפיכך, אין להידרש להן (ראה: ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה, פ"ד מז (1) 311. וכן ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט פ"ד מ"ט 102, 107 ו – ח).

    17. לאור זאת, אני סבור כי הגם שהשומות לא הוצאו בהתאם להליך הרשמי האמור בחוק, הועדה המרחבית ראתה בהן ורואה בהן (לגבי המגרש הנוסף) כשומות מוסכמות, והיא בוחרת מטעמים השמורים עִמה, מתי לראותה כשומה מחייבת ומתי לא ובמקרים מסוימים אף לטעון בהליך משפטי אחר, כי השומות המוסכמות מחייבות, וכי סטייה מהן תגרום לתוצאות קשות ביותר בין היתר מבחינה ציבורית-תקציבית, הכל כפי שיפורט בהמשך.

        זו תוצאה בלתי סבירה ובלתי אפשרית המתקבלת על ידי גוף ציבורי בייחוד כשאין כל הסבר או הצדקה עניינית לכך. לפיכך, יש לראותן כ"שומות מוסכמות" והחלטת הועדה המרחבית להתעלם משומות אלו ולהוציא שומות אחרות תחתן, הינה החלטה בלתי סבירה בנסיבות המקרה דנן, מהסיבות הבאות;

    18. ראשית - כפי שהתברר במסגרת ניהול ההליך, במהלך השנים שחלפו מיום אישור התכנית והוצאת השומות, שילמה משפחת העותרים היטלי השבחה מלאים בגין המגרשים שניתן היה לממשם (מגרשים לבניה דו-משפחתית – לדוגמא, מגרשים 2131, 2088, 2101, 2102 – בהתאם לשוברי תשלום שצורפו כנספח ע/6 לעתירה). תשלומי ההיטל עבור מגרשים אלו התקבלו מבלי שהועדה המרחבית טענה את שהיא טוענת כעת בפניי, כי השומות בגינם שולמו ההיטלים אינן מוסכמות, או כי לא נערכו בהתאם להליך הקבוע בחוק.

        מעבר לכך, הועדה המרחבית אינה חולקת על טענת העותרים והשמאי מרגלית, כי בעלי חלקות אחרים בתחום התכנית שילמו היטלים על בסיס אותן שומות וכפי שציין דברי ב"כ העותרים:

        "מרשיי שילמו על בסיס השומה הזו בגין 7 מגרשים בגין 20 יחידות דיור, על בסיס אותה שומה בדיוק, יתירה מכך שילמו שכניהם שמעמדם זהה עבור עשרות ומאות יחידות דיור, הן במסגרת בנייה והן במסגרת מכירה." (עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 1 – 3).

        אם אכן נפלו פגמים בעריכת השומות, כטענת הועדה המרחבית, לא ברור מדוע היא קיבלה תשלומים מלאים עבור המגרשים האמורים של העותרים, כמו גם עבור המגרש הנוסף וכמו גם עבור מגרשים אחרים של בעלי חלקות אחרים???.

        התנהגות זו של הועדה המרחבית מחזקת את טענת השמאי מרגלית בדבר הנוהג שהיה מקובל בשעתו להוצאת שומות מוסכמות, מבלי שקדמו לכך כל ההליכים הקבועים בתוספת השלישית ומבלי שנכללו בשומות כל הפרטים.

        בנוסף, גם במסגרת ניהול העתירה ציין ב"כ הועדה המרחבית בפניי, כי: "הוועדה נכון להיום סבורה שהשומה המוסכמת עומדת בעינה והיא ממשיכה לגבות על פיה, אין כרגע החלטה אחרת שקובעת שינוי מדיניות לגבי גביית השומה המוסכמת." (עמ' 1 לפרוטוקול מיום 4.1.2015, ש' 22 - 23), זאת חרף העובדה שסביר להניח שממצאי דו"ח הביקורת של משרד הפנים (שהומצאו לועדה המרחבית ביום 29.7.2014, נספח 1 לסיכומי המועצה) כבר היו ידועים לה באותה עת. כאמור, רק בהמשך ההליך התברר, כי ביום 23.2.2015 ניתנה החלטה בדבר הוצאת שומות חדשות.

        לפיכך, לאור התנהגות זו של הועדה המרחבית ביחס לשומות לגבי מגרשים אחרים בתכנית, כמו גם לגבי מגרשים אחרים של העותרים, לרבות המגרש הנוסף, החלטתה כי יש לפסול את השומות, היות והן נערכו בהליך שאינו כדין, אינה סבירה בנסיבות העניין.

    19. שנית - לא נעלמה מעיני, טענת הועדה המרחבית המבקשת לגזור גזירה שווה מפסק דינה של השופטת מרוז בעמ"נ (מרכז) 21404-02-15 דליה גלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גזר (פורסם בנבו, 26.8.2015, להלן: "עניין גלמן"). אולם, אני סבור כי יש לאבחן בין אותו מקרה ספציפי שנדון באותו פסק דין לבין המקרה שבפניי. באותו מקרה, קבעה השופטת מרוז כי הועדה המקומית חרגה מסמכותה משערכה שומה מוסכמת שלא בהתאם להוראות הדין, ללא הכנת לוח שומה או שומה מטעמה ואף מבלי שהוצגה בפניה שומה אחרת מטעם בעלי המקרקעין. הנסיבות הספציפיות של עריכת השומה באותו מקרה היו קיצוניות וביניהן, הגיעו לשומה מוסכמת "באמצעות שיחת טלפון בין שמאית הוועדה לבין עו"ד אשד, אשר כלל לא ברור באיזו כובע מבין כובעיו התנהל מולה?!..." (סעיף 37 לפסק הדין). מסקנות בית המשפט מאותן עובדות היו, כי לא ברור איזה כובע חבש עו"ד אשד (שהיה בעלים של מחצית מהנכס והחזיק בחלק נוסף בנכס כנאמן) כאשר ניהל משא ומתן טלפוני עם שמאית הועדה, האם בכובעו של הקונה או כנאמן מטעם המוכר, בנוסף, בעל הנכס לא נתן את הסכמתו לשומה, עו"ד אשד אינו שמאי מקרקעין והסכמתו עם שמאית הועדה לא משמשת תחליף לשומה אחרת כמשמעה בחוק (סעיף 38 לפסק הדין). בית המשפט הגיע למסקנה, כי הנסיבות ביחס לעריכת השומה שם מעוררות ספק ביחס להשתכללות השומה לשומה מוסכמת. יצוין כי, הערעור שהוגש על פסק הדין נדחה (בר"ם 6570/15, פורסם בנבו, 5.11.2015) תוך שבית המשפט ציין כי: "קביעות בית המשפט בנוגע לשומה המוסכמת נטועות בנסיבות במקרה הפרטני ואינם מקימות עילה ליתן רשות לערער...".

        בענייננו, כפי שיפורט בהמשך, לא יכול להיות חולק, שבמשך שנים הועדה והנישומים ראו בשומה שומה מוסכמת, שהשתכללה, תשלומים שולמו על פיה - הן על ידי העותרים במגרשים אחרים, והן על ידי בעלי חלקות אחרים בתוכנית, ולכן אין כל דמיון ולא ניתן להקיש מעניין גלמן לענייננו.

        ייתר על כן, כפי שהוסבר לעיל, במקרה דנן, העותרים הסתמכו על שומות מוסכמות שנערכו כדין במקרקעי אותה תכנית, הם נפגשו עם אחד מעובדיו של השמאי מרגלית בטרם הוצאת השומות ונדרשו לחתום על התחייבות כי הם לא מיוצגים על ידי שמאי מטעמם. לא מדובר בנסיבות כה קיצוניות, כפי שהיה בעניין גלמן, בגינן יש לבטל את השומות.

    20. שלישית – החלטות הועדה אינן סבירות גם לנוכח העובדה שהועדה עצמה ראתה בשומות מוסכמות, תקפות ומחייבות במסגרת הליך משפטי אחר שנוהל נגד השומות, תוך שציינה כי היא עצמה נסמכת על השומות כמוסכמות ועל ההסכמות שהושגו באותן שומות במסגרת התכנון התקציבי שלה. כעולה מהמסמכים שהוצגו בפניי על ידי העותרים, כאשר הגישה בעלת זכויות אחרת במתחם התכנית (גילי אברבוך – קרובת משפחתם של העותרים) ערר נגד השומות (ערר 8149/12), טענה הועדה המרחבית בדיון בערר כי: "אנחנו עוסקים בשומה מוסכמת משנת 2009 שהפכה חלוטה. מהטעם הזה לא עומדת זכות ערר ודינו של הערר להידחות על הסף." (נספח 1 לסיכומי העותרים) ובהתאם לכך, נמחק הערר שהוגש (החלטה מיום 31.12.2013). גם בתשובת הועדה המקומית לערר, ציינה הועדה (בסעיף 15) כי: "השומה המוסכמת הינה שומה סופית שתמה ונשלמה ושהצדדים אף פעלו על פיה והסתמכו עליה. בנסיבות אלה אין לאפשר לעוררת לחזור בה מן ההסכמות ולשנותן בדיעבד עפ"י שיקול דעתה. הדברים נכונים ביתר שאת לאור העובדה כי החלטה מסוג זה עשויה להוות תקדים שלילי שלו השלכות רוחב מקיפות העשויות לפגוע קשות בתקציבה של המשיבה. ויוזכר, העוררת הינה בעלת זכויות בחלק מחלקה אחת מתוך חלקות רבות הנכללות במסגרת התוכנית. המשיבה הגיעה להסכמות עם רבים מבעלי הזכויות בתחום התוכנית תוך כדי תכנון תקציבי וכשהיא נסמכת על ההסכמות שהושגו. בנסיבות אלה פתיחת השומות מחדש לא רק תפגע אנושות במעמדן של השומות שנערכו כדין כי אם גם תהווה נטל כלכלי כבד מנשוא על המשיבה.".

        אני סבור, כי מכוח טענות הועדה המרחבית באותו עניין היא למצער, מושתקת מלטעון אחרת ולחזור מהן בהליך שבפניי.

        כלל ה"השתק השיפוטי" בפסיקתנו קובע, כי בעל דין שטען טענה בהליך אחד וטענתו התקבלה, מושתק מלהתכחש לטענתו גם בהליך נגד יריב אחר (שבעניינו לא נוצר מעשה-בית-דין) ולטעון טענה הפוכה. ההשתק השיפוטי חל ביחסים שבין בעלי הדין לבין המערכת השיפוטית, המייצגת את עניינו של הציבור כולו. השתק שיפוטי משתיק את מי שהעלה טענה פלונית בהליך אחד מלהעלות טענה סותרת בהליך אחר מבלי תלות בשאלה אם יריבו הסתמך על הטענה שנטענה בהליך הראשון ושינה את מצבו לרעה; ואף אם יריבו בהליך השני כלל לא לקח חלק בהליך הראשון (ראה: בר"מ 8689/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מגדל העמק נ' מבני תעשיה בע"מ (פורסם בנבו, 4.5.2015)).

    21. אני סבור כי יש לדחות את טענת הועדה המרחבית בהקשר זה כי העותרים היו מנועים מלצרף כראיה את אותם מסמכים נשוא הערר וכי נסיבות אותו ערר שונות מהמקרה דנן, באופן שלא ניתן לגזור גזירה שווה בין השניים. במסגרת ניהול ההליך, הייתה לועדה המרחבית הזדמנות להגיב לגופו של עניין לאותם מסמכים. כך, בהחלטה מיום 14.2.2016, לאחר שב"כ המועצה ביקש שהות לתקן את כתב התגובה או להגיש כתב תשובה "שכן חלו התפתחויות עובדתיות שיש להתייחס אליהן." (עמ' 21 לפרוטוקול, ש' 10 - 12), לרבות בקשת העותרים להגשת תצהיר משלים ולצרף כראיה את המסמכים נשוא הערר (שהוגשה ביום 13.1.2016), הצעתי למשיבים להגיש כתב תשובה או כתב תגובה מתוקן, על בסיס אותן התפתחויות שיש להתייחס אליהן, אולם, חרף זאת, רק השמאי מרגלית הגיש כתב תגובה מתוקן והועדה המרחבית, כמו גם המועצה, לא ביקשו לעשות כן ובכך ויתרו על זכותן להגיב ביחס לאותה ראיה, כפי שאף ציינתי בהחלטה מיום 27.3.2016 כי: "בניגוד להחלטתי הקודמת מיום 14.2.16 אף אחד מהמשיבים לא ביקש להגיש כתב תשובה. המשיבים כולם מסתפקים בתגובה לעתירה כתשובה." (עמ' 27 לפרוטוקול, ש' 20 – 21).

        בנוסף, גם אם אקבל את טענת הועדה המרחבית כי נסיבות אותו ערר שונות מהמקרה דנן (ואיני נדרש להכריע בכך), עדיין, אמירת הועדה המרחבית בערר בדבר הסתמכותה על השומות המוסכמות במסגרת תכנונה התקציבי ופגיעה אנושה בשומות שהושגו כדין, במידה והללו יפתחו מחדש, הינה אמירה כללית לגבי כלל השומות המוסכמות נשוא התכנית ולא רק לגבי השומה נשוא הערר ובשל כך יש בה כדי להשליך גם על המקרה דנן.

    22. רביעית – אני סבור כי יש לדחות את טענת הועדה המרחבית, כי יש לבחון את הדין שקדם לתיקון 84 לחוק, לאור הדין לאחר התיקון שביטל את מוסד השומה המוסכמת וכי בנסיבות אלו, מקום בו נערכה שומה מוסכמת לפני התיקון וההיטל לפיה לא שולם, לא ניתן לשוב ולהידרש לה בחלוף שנים לאחר כניסת התיקון לתוקף, שהרי מצב זה יצור מסלול עוקף לאיסור החוקי.

    23. ראשית, כפי שכבר פורט, אותה ועדה מרחבית, הייתה מוכנה לקבל תשלומים על פי השומה המוסכמת גם לאחר תיקון 84, ולכן יש לדחות את טענתה גם בעניין זה מכח ההשתק והמניעות. אך בכל מקרה, אני סבור כי לטענה זו אין בסיס משפטי וגם ועדות ערר שדנו בטענה דומה לזו, דחו זה מכבר את האפשרות להחיל את תיקון 84 לחוק על שומות שנערכו עובר לתיקון, בייחוד לגבי שומות שהוסכמו לפני מועד התחילה של התיקון. כך, בהחלטת ועדת ערר במסגרת ערר (חי') 8088/14 מנחם שוורץ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קריית אתא (פורסם בנבו, 26.7.2015) הוחלט כי: "אנו סבורים כי לא ניתן להחיל את תיקון 84 על שומות עבר, בוודאי מקום בו אין הסכמה של שני הצדדים לכך (ספק אם גם בהסכמה ניתן, אולם נותיר זאת בצריך עיון). כאמור, בתיקון לחוק לא היתה כוונה לבטל שומות שהוצאו לפני התיקון (על אף שברי כי לא נערכו לפי הוראותיו). מקל וחומר שלא היתה כוונה לבטל או לשנות מעמדן של שומות שהוסכמו או הוכרעו, לפני מועד התחילה.

        הפרשנות שמבקש העורר לצקת להוראות החוק, לפיה יכולים נישום או וועדה מקומית לפעול לשינוי כל שומה שהוצאה לפני מועד התחילה, רק מן הטעם שלא נערכה לפי תיקון 84 משמעותה מרחיקת לכת, שכן היא מכפיפה בפועל שומות שהוצאו לפני מועד התחילה, לתיקון 84 במסגרתו נקבע במפורש, כי אינו חל על שומות אלה. בכך עומדת פרשנות העורר בסתירה לכוונתו הברורה של המחוקק. ... משכך, המשמעות הפרקטית של קבלת פרשנות העורר היא הענקת אפשרות לעיון מחדש ולפתיחה של הסכמים מחייבים וחתומים בין נישומים וועדות מקומיות, באופן חד צדדי. תוצאת פרשנות כזו היא פגיעה בהסתמכות ובוודאות של הוועדות המקומיות ביחס לתקבולים האמורים להשתלם לקופתן, כמו גם בהסתמכות וודאות של נישומים באשר לסכומי ההיטל, אותם הם עתידים לשלם, בהסתמך על אותן שומות. אין מקום ליתן לכך יד, במיוחד מקום בו המחוקק הבהיר מפורשות כי אין זו כוונתו." (ראה גם בהחלטת ועדת הערר שניתנה לאחרונה: ערר (ת"א) 85093/15 יפה מזרחי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון (פורסם בנבו, 8.2.2017)).

    24. לאור כל האמור לעיל, אני סבור כי החלטת הועדה המרחבית לבטל את השומות אינה סבירה, היות ומדובר בשומות מוסכמות וככל שהיו פגמים בעריכתן, לאור הנוהג שהיה מקובל בשעתו לעריכת אותן שומות, לא מדובר בפגמים היורדים לשורשו של עניין המחייבים את ביטול השומות.

        לאור קביעה זו, מתייתר הדיון בטענותיה החלופיות של הועדה המרחבית כי בסמכותה לתקן ולשנות את השומות בהתאם לסעיף 15 לחוק הפרשנות תשמ"א – 1981 היות והללו הוצאו בהליך פגום וקיימים בהן חסרים משמעותיים.

    25. חשוב לציין, כי אין בעמדת היועמ"ש כדי לשנות מסקנה זו, היות והיועמ"ש סייג את עמדתו בנוגע לתיקון השומות למקרה שבו "בית המשפט ימצא מבחינה עובדתית כי קיימים ספקות מהותיים לעניין נכונות השומות שהוצאו..." (סעיף 49 לעמדת היועמ"ש). לא הוצגו לי ראיות כי השומות המוסכמות היו לא נכונות ולהתרשמותי מהעובדות שהוצגו לי, ההפך הוא הנכון. ייתר על כן, גם לאור התנהלות הועדה המרחבית, הגעתי למסקנה כי אין זה סביר לקבוע כי קיים ספק מהותי ביחס לשומות, ולכן אין בעמדת היועמ"ש כדי לשנות או להשפיע על קביעה זו.

    26. בנוסף, יש לדחות גם את טענת הועדה המרחבית כי בסמכותה לבטל את השומות מכוח דוקטרינת ההשתחררות המינהלית היות ולנוכח הפגמים המהותיים שנמצאו בשומות, קיים צורך ציבורי חיוני המצדיק את ביטול השומות, לאור אינטרס ציבורי של צדק חלוקתי וגביית מס אמת וכן כי לסוגיה העומדת בבסיס העתירה יש משמעות רחבה, מעבר לשומות של העותרים לבדן וקיימות השלכות רוחב ביחס לכלל השומות שהוצאו למגרשים בתחומי התכנית והן צפויות להשפיע באופן משמעותי וניכר על הקופה הציבורית. אני סבור כי אם השומות המוסכמות הן מוטעות, היה על הועדה לנסות ולתקנן גם בקשר לאלו ששילמו על פיהן וקיבלו היתרים (בכפוף לדין). בהקשר זה הצורך הציבורי הקיים, הוא דווקא הצורך של יתר בעלי המקרקעין בתכנית שהוצאו להן שומות מוסכמות, כדוגמת העותרים, ששומות אלו לא יבוטלו, בייחוד לאחר שבמשך השנים הועדה המרחבית לא פעלה לביטול שומות אלו וגבתה את ההיטלים בגינן במלואם, לרבות מהעותרים עצמם, והכל מבלי שאיש טרח והציג ראיות חד משמעיות כי שומות אלו מוטעות בכלל ובאופן קיצוני בפרט (כפי שיפורט בהמשך עוד, בהרחבה).

        מן הראוי להזכיר בהקשר זה את שנפסק בבג"ץ 707/81 שוורץ נ' הועדה המחוזית לתכנון, פ"ד לו(2) 665, 667-668: "... כרגיל, זכותו של האזרח לדעת, אם בידיו החלטה סופית ומחייבת, ואין להטרידו שוב ושוב באותו נושא... ... בעניינים מינהליים אין זה רצוי, שהאזרח יהיה צפוי על לא עוול בכפו לשינוי החלטה קודמת, ואין להשתמש בסמכות זו אלא במקרים מיוחדים יוצאי דופן.".

        האם יש להורות על תיקון השומות לאור סעיף 14(ה) לתוספת השלישית

    27. טענה נוספת של הועדה המרחבית היא כי נתונה לה סמכות ספציפית לתקן את השומות נשוא העתירה מכוח סעיף 14(ה) לתוספת השלישית לאור טעות ביסודן, ובהתחשב בעובדה שלטענתה, טרם שולמו ההיטלים על פי השומות.

    28. כאמור, סעיף 14(ה) לתוספת השלישית (טרם תיקון 84 לחוק) קובע כי: "(ה) הועדה המקומית, על פי חוות דעת שמאי מקרקעין, רשאית לתקן את השומה אם היא סבורה, מטעמים שיירשמו, שהשומה הקודמת בטעות יסודה; החליטה ועדה מקומית על תיקון שומה, יחולו הוראות סעיפים קטנים (א) עד (ד) בשינויים המחויבים; תיקון שומה לא יחול לגבי מקרקעין שבעדם שולם היטל.".

    29. על מהות הליך תיקון השומה נפסק בע"א (מרכז) 1958/03 שרה ציפמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (פורסם בנבו, 24.10.2007) כי: "ודוק: תיקון שומה על יסוד הוראות סעיף 14(ה) לתוספת השלישית טעון טעמים שיירשמו. תיקון שכזה מהווה הליך חריג, ויש להיזהר שלא לעשות בו שימוש לעיתים תכופות, ככל שקיים מזור לטענות הנישום או הוועדה, בגדרי ההליך הרגיל. שימוש בסמכות זו, מן הדין שיעשה רק במקרים מיוחדים בלבד.".

    30. כך נפסק גם בת.א (מחוזי - ת"א) 1174/00 קרן חיים נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ- סניף הוד השרון (פורסם בנבו, 27.7.2009) כי: "השימוש בסעיף זה הינו נדיר ונועד לאפשר לוועדה לתקן את שומתה בעיקר בנושאים טכניים כגון טעות במיקום הנכס.".

    31. בענייננו, את טענתה בדבר הטעות בשומות, ביססה הועדה המרחבית על כך, שלשיטתה השמאי מרגלית טעה כאשר במסגרת חישוביו בשומות, לקח בחשבון מקדם הפחתה בשיעור של 20% המשקף, לטענתו, את העדר הזמינות ואי היכולת לממש את המגרשים בהעדר פיתוח. לטענת הועדה המרחבית, מקדם הפחתה זה הוא מקדם מלאכותי שלא היה ואינו רלבנטי לשומות, בין במועד עריכתן ובין במועד המימוש והתשלום כיום. גם אם המקדם היה רלבנטי למועד הוצאת השומות, הוא אינו נכון ואינו רלבנטי למועד המימוש ומועד תשלום השומות המתרחש שנים לאחר מכן, כשהפיתוח האזורי כבר הושלם ואין כל מניעה מעשית לממש את הזכויות. לשיטתה "היצמדות לשומות שנערכו על סמך שיקולים לא רלוונטיים וממילא אינם קיימים במועד המימוש תייצר עיוות בגביית מס האמת ותפגע בתכלית ההיטל ובאינטרס הציבורי העומד בבסיסו." (עמ' 3 לסיכומיה).

        גם טענה זו יש לדחות.

    32. ראשית - סעיף 4(7) לתוספת השלישית קובע: "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההגבלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי.".

        סעיף זה קובע את היום הקובע לעניין חישוב ההשבחה, וזאת בהבדל מהוראת סעיף 4(1) הקובעת את המועד שעל הרשות הציבורית לערוך את השומה. המועד שנקבע לחישוב ההשבחה הוא למעשה יום "ארוע המס" ה"מצית" את החיוב בהיטל השבחה. יום זה נקבע ל"יום תחילת התכנית" – במקרה שהחיוב בהיטל נוצר עקב אישורה של תכנית משביחה, שהינו, לפי סעיף 119 לחוק, 15 ימים לאחר פרסום התכנית למתן תוקף ברשומות (נמדר, עמ' 126).

        השמאי מרגלית הסביר בעניין זה, כי ההפחתה של 20% עקב אי זמינות הייתה רלבנטית במועד אישור התכנית, הואיל ולא היה קיים פיתוח תשתיות במקום ולא ניתן היה לממש את הבניה, הערכים בשומה היו נכונים לאותו מועד ולמעשה הוא נקט בגישה שמרנית ובפועל ביצוע הפיתוח התעכב במשך שנים מעבר להערכה זו והושלם רק לאחרונה.

    33. שנית – המועצה טענה, כי השומות שערך השמאי מרגלית נמוכות בהשוואה לשומת ברמן (כשמאי מכריע) מיום 18.12.2011.

        השמאי מרגלית הסביר, כי למעשה אין הבדלים בין השומות שהוא הוציא לבין שומת ברמן ומדובר בפערים קטנים ביותר והיטל ההשבחה שנקבע בשומת ברמן תואם ותומך בשווי שנקבע על ידו. השמאי מרגלית הסביר, כי המגרש נשוא שומת ברמן נמצא בקצה התכנית, להבדיל ממגרשי העותרים הנמצאים בלב התכנית שלשם מימוש הבניה בהם יש לבצע עבודות פיתוח עירוני נרחבות; השמאי ברמן התייחס בשומתו למגרש אחד בודד, לעומת משפחת העותרים לה יש 19 מגרשים ובחישוב ההיטל נהוג לבצע הפחתה בגין "גודל" ובהתאם לכך בגין עיכוב בפיתוח ובשים לב לגודל המגרשים ניתנה בשומות המוסכמות הפחתה בשיעור נמוך יחסית של 20%; המגרש בשומת ברמן הוא בשטח 571 מ"ר והגודל הממוצע של מגרש העותרים הוא 500 מ"ר.

        בעניין זה יש לחזור ולהאיר (ואולי להעיר), כי הן המועצה והן הועדה המרחבית, לא הגישו כל חוות דעת נגדית להשוואה בין שתי השומות ולהוכחת הטענה כי השומות של השמאי מרגלית, בהשוואה לשומת ברמן, יסודן בטעות. ההשוואה בין שתי השומות, כמו עריכת השומות עצמן, הוא עניין שבמומחיות ואם רצתה הועדה לסתור טענה זו, היה עליה להוכיח זאת באמצעות מומחה מטעמה.

    34. מנגד, השמאי מרגלית צירף מסמך (מיום 6.7.2015) של השמאי אוהד דנוס, שכיהן כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין, שכותרתו "בדיקת סבירות שומות מוסכמות להיטל השבחה בתכנית..." שקבע לעניין השומות של השמאי מרגלית כי: "מהאמור והמנותח לעיל עולה כי ערכי ההשבחה שנקבעו בשומות המוסמכות הינם סבירים ומלאים" (נספח ו' לתגובה המתוקנת של השמאי מרגלית).

        נזכיר שוב, כי בהחלטה מיום 14.2.2016 ניתנה אפשרות לועדה המרחבית או המועצה להגיש תגובה מתוקנת או תשובה לעתירה והן לא מצאו לנכון לפעול כך.

    35. בנוסף, במהלך ניהול ההליך בפניי (ביום 11.2.2016), ניתנה על ידי השמאי ברמן שומה מכריעה נוספת (הוגשה על ידי העותרים ביום 27.3.2016) ביחס למימוש אחד המגרשים בתכנית, בה הוא מצביע על הקושי בהערכת השווי ביחס לתכנית נשוא העתירה במועד הקובע והמתודיקה השגויה של שמאי הועדה המרחבית כיום.

        כך, באותה שומה, הכריע השמאי ברמן ביחס לשווי במצב החדש תוך שציין כי (סעיף 11.3 עמ' 12): "המועד הקובע [19.9.2008 – י.ש], ימים אחדים לאחר פרוץ המשבר הפיננסי העולמי, שוק ההון ובמידה מעט פחותה גם שוק הנדל"ן, היו נתונים במצב של זעזוע וטלטלה. בשוק המקרקעין התבטא הדבר בהפסקה כמעט מוחלטת של ביצוע עסקאות במשך חודשים אחדים. כלומר הדבר לא הביא לירידת מחירים בפועל אולם ניתן להניח ברמה גבוהה של סבירות כי במקרה שהיתה נדרשת מכירה של נכס מקרקעין במועד הקובע היה הדבר מתבטא במחיר מופחת מזה שהיה מתקבל ימים אחדים קודם לכן, לפני פרוץ המשבר. אין ניתן להתעלם מגורם זה ככל שעוסקים בהערכת שווי לנקודת זמן ספציפית כמועד הקובע בענייננו. מועדי העיסקאות שהוצגו בשומת שמאי המשיבה מאוחרות מן המועד הקובע דנן בכ- 4.5 – 3.5 שנים, ובתקופה זו חלו עליות מחירים משמעותיות מאוד בשוק המקרקעין, שלהן ניתן משנה תוקף בהתחשב באמור לעיל בענין המצב בשוק המקרקעין במועד הקובע. לפיכך לא יהיה זה נכון להסתך על עיסקאות אלו."

        כלומר, גם נכון להיום, בשומה מכריעה הנדונה לאחר תיקון 84 לחוק, סבור השמאי המכריע, כי שוק הנדל"ן נכון למועד הקובע היה במצב של זעזוע וכי מכירת נכס במועד הקובע הייתה מתבטאת במחיר נמוך יחסית. לכן, לא ניתן לקבוע כי בשומות שהוציא השמאי מרגלית קיימת טעות בשל ערכים ומקדם שלא היו סבירים לאותו מועד, כטענת הועדה המרחבית.

    36. לפיכך, יש לדחות את טענת הועדה המרחבית והמועצה כי יש לבטל את השומות של השמאי מרגלית מחמת "טעות".

        תשלום העותרים על חשבון השומות

    37. גם אם הייתי סבור כי יש לקבל את טענת הועדה המרחבית לעניין ה"טעות" בשומות, אני סבור כי ממילא לא ניתן היה לתקן את השומות, לאור הסיפא של סעיף 14(ה) לתוספת השלישית המסייגת את תיקון השומה "לגבי מקרקעין שבעדם שולם היטל.".

    38. בה"פ 1027/00 דרבל נכסים והשקעות נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון (פורסם בנבו, 2.7.2002) נפסק בהתייחס לתנאי שבסעיף 14(ה) לעניין תשלום ההיטל, כי די בתשלום על חשבון ההיטל כדי להיכלל בסיפא של סעיף 14 (ה) לתוספת, היות ובסעיף לא נאמר "ההיטל" או "מלוא ההיטל", אלא נאמר "היטל" בלבד (סעיף 14 לפסק הדין) ולכן: "אי לכך ומששילמה המבקשת כספים על חשבון היטל ההשבחה, בעקבות השומה המוסכמת, אין המשיבה רשאית לתקן את השומה המוסכמת." (ראה גם: ע"ר (ב"ש) 1003/09 משהר מרכזי קניות בילוי ופנאי בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ב"ש (פורסם בנבו, 29.3.2011)).

        המלומד הנריק רוסטוביץ בספרו היטל השבחה (מהדורה ראשונה, תשנ"ז 1996, עמ' 440) אף סבור כי אין זה ראוי לתקן שומה מוסכמת, גם אם היא כלל לא שולמה ולדעתו: "שומה מוסכמת היא שומה סופית במעמד דומה לשומה פסוקה, שהוציאו שמאי מכריע או בית משפט, לפיכך נראה, כי הוועדה המקומית לא תהיה רשאית לתקן שומה מוסכמת, גם אם שומה זו לא שולמה בידי הנישום.".

         

    39. בעניין זה, קיימת מחלוקת בין הצדדים בשאלה האם העותרים אכן שילמו מקדמה על חשבון היטל ההשבחה.

        כפי שעולה מהמסמכים שהוצגו בפניי, ביום 6.4.2006 הוסכם בין העותרים ובעלי חלקות נוספים לבין המועצה ביחס לטבלת הקצאה בתכנית, בין היתר, כי בעלי החלקות בתכנית ישלמו לידי המועצה "בתוך 60 יום מיום מתן תוקף לתוכנית, את הסך של 5,000 ₪ (נומינלית) בגין כל יחידת קרקע... שתיוותר בבעלותנו לאחר ההקצאה למועצה. הסך הנ"ל יקוזז... מהתשלום האחרון של היטל ההשבחה בגין התכנית." (סעיף 11 להסכם, נספח ע/14 לעתירה). בהמשך, בסיכום פגישה מיום 17.3.2008 שהתקיימה במשרדי החברה הכלכלית צוין (בסעיף 8) כי: "עם מתן תוקף ובכפוף להסכם שייחתם עם החברה הכלכלית לביצוע התכנון והפיתוח, תועבר ע"י הבעלים תוך 7 ימים, המקדמה על חשבון היטלי ההשבחה ע"ס 5,000 ₪, עפ"י הסכם מיום 6/4/2006." (שם). כלומר, מהות התשלום של 5,000 ₪ בגין כל יחידת קרקע, הייתה מקדמה על חשבון ההיטל.

    40. במהלך הדיון טען בפניי ב"כ העותרים כי: "לשאלת ביהמ"ש ביחס לטענת שהכספים קוזזו – זו עובדה שבתחילה שולמו 5,000 ₪ בגין כל אחד מהמגרשים, ובפעם הראשונה שמומש חלק מהפרויקט קוזזו כ-365,000 ₪ מתשלום היטל השבחה. היטלי הפיתוח כוללת את עלויות התכנון. לשאלת ביהמ"ש אם יש ראייה שהסכום קוזז נגד היטל השבחה – אני משיב שאין מחלוקת על כך. עו"ד בר צבי לא חולק שזה קוזז בגין השבה של היטלי השבחה על מגרש ספציפי שבו התאפשר לבנות. כלומר, כל התשלומים שאנחנו מדברים עליהם עוסקים בהיטלי השבחה, ויש מחלוקת נוספת של היטלי פיתוח ששולמו גם עבור המגרשים. הקיזוזים בוצעו רק בגין היטל השבחה... אני מסכים שאין כיום שום יתרה ששולמה ע"ח היטל השבחה שלא מומשה..." (עמ' 12 לפרוטוקול, ש' 12 – 24).

    41. אני סבור כי, היות ומלכתחילה תשלום המקדמה יועד להיטל השבחה בגין כל מגרש, יש לראות בכך מקדמה על חשבון ההיטל, כפי שהצדדים עצמם ראו זאת, לרבות במגרשים נשוא העתירה. העובדה שלאחר התשלום, הסכום קוזז במלואו מתשלום עבור ההיטל לאחד המגרשים, אינה גורעת מהמסקנה כי עבור כל אחד מהמגרשים בנפרד שולם סכום על חשבון ההיטל ודי בכך כדי לקיים את דרישת הסיפא שבסעיף 14(ה) לעיל, המונעת ומסייגת את האפשרות לתיקון השומה.

    42. לפני סיום, אציין כי קביעותיי הנ"ל מתייחסות לסעד שהתבקש בעתירה לאפשר לעותרים לשלם את היטל ההשבחה בהתאם לשומות של השמאי מרגלית ואינן נוגעות לסעד הנוסף שנתבקש בעתירה, שעניינו הוצאת היתר בנייה ביחס למגרשים, זאת לאור העובדה שלא הובאו בפניי החלטות רלבנטיות של מי מהמשיבים בעניין בקשות העותרים להיתרי בניה ובכלל זה החלטות שסרבו ליתן היתר וממילא לא נטענו על ידי הצדדים טענות בהקשר זה. ייתר על כן הוצאת הייתר בניה כרוכה בעמידה בתנאים רבים נוספים וקבלת אישורים על פי דין, שראיות בגינן לא הוגשו, ולפיכך גם מטעם זה אין מקום להורות על הוצאת היתרי בהיה כאמור.

         

        סוף דבר

        1. לאור כל האמור לעיל, העתירה מתקבלת. השומות שהוצאו לגבי המגרשים נשוא העתירה, אינן בטלות ויחייבו את הצדדים.

        2. לאור התוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את הועדה המרחבית, ואת המועצה המקומית ביחד (בחלקים שווים ביניהן), לשלם הוצאות שכ"ט עו"ד בסך כולל של 23,400 ₪ .

           שכ"ט עו"ד יתחלק כך, שלעותרים ביחד ישולם סך כולל של -18,000 ₪, ולמשיב 3 השמאי מרגלית סך כולל של 5,400 ₪.

           המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים.

            

           ניתן היום, י"ט אב תשע"ז, 11 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.