מבוא
האם קביעה בתכנית מתאר מקומית כי "לא תתאפשר יציאה לגג" הבניין משמעה גם איסור שימוש בגג.
העותרות שהוכרזו כזוכות במסגרת מכרז "מחיר למשתכן" בקשר למגרשים שונים בעתלית פנו בבקשה להיתר בניית מספר בניינים וביקשו בין השאר לאפשר שימוש בגג העליון של כל בניין כמרפסת גג פתוחה ללא כל בניה עליה, אשר תוצמד לדירות הקומה העליונה והגישה לגג תעשה באמצעות יצירת גרם מדרגות חיצוני שיוביל ממרפסת הקומה האחרונה אל הגג.
תכנית המתאר המקומית שחלה באזור היא תכנית מספר מכ362/א (להלן- התכנית) קובעת בסעיפי הוראות הבניה (סעיפים 16-19) כי "ללא תתאפשר יציאה לגג" וכי סטייה מהוראה זו תהווה סטייה ניכרת.
משיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל (להלן-הוועדה המקומית) בהחלטה מיום 14.11.2016, סירבה לאשר שימוש בגג כמרפסת (נספח א לעתירה).
משיבה 2, ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן-ועדת הערר) דנה בערר שהגישו העותרות ובהחלטה מפורטת מיום 28.12.2016 דחתה את עררן של העותרות וקבעה בין השאר כי אין להתיר שימוש בגג כמרפסת, אדריכל הוועדה היה בדעת מיעוט (נספח ו' לעתירה).
העותרות שלא השלימו עם החלטות מוסדות התכנון הגישו עתירה מינהלית ובה ביקשו לקבוע כי פרשנות נכונה של הוראות התכנית אינו מונע שימוש בגג כמרפסת ואינו מונע הצמדת הגג לדירות העליונות, לדעתן יש לפרש את האיסור הקבוע בתכנית כאיסור בניית חדרי יציאה לגג בלבד.
דיון
אקדים ואבהיר כי ככל שמדובר בסעד של אישור הצמדת הגג לדירות העליונות, על העותרות להתכבד ולפנות בבקשה לפורום המתאים. שאלת הצמדת גגות הינה שאלה מתחום דיני הקניין, היא אינה בסמכות הוועדה המקומית או ועדת הערר ומכאן שהיא לא תיבחן על ידי במסגרת עתירה זו.
לאחר שבחנתי טענות הצדדים ובחנתי את תכליתה של התכנית שוכנעתי כי איסור היציאה לגג נועד למנוע שימוש בגג ולכן פרשנות שני מוסדות התכנון היא הפרשנות הראויה לטעמי להוראות התכנית.
מה ההיגיון באיסור יציאה לגג והתרת בניית גרם מדרגות ממרפסת הקומה העליונה אל הגג. הייתכן לאסור יציאה מדלת ולאפשר יציאה מחלון?
עוד חשוב להדגיש כי יש לקרוא את הוראות התכנית בהתחשב במטרותיה ובמיקום הבניינים כפי שתוארו עובדתית על ידי הצדדים בפני הוועדות.
-בפרק 11 המתאר 6 מטרות שונות מוזכר בין השאר בסעיף 11.1 כי התכנית נועדה "להבטחת חזות שכונתית מתואמת".
-בהוראות הבניה (סעיף 16-19) נכלל סעיף איסור היציאה לגג וסעיף הקובע את גובה הגג האבסולוטי ביחס לגובה פני הרכס, קביעה שהיא מעבר להוראת בינוי והיא מתייחסת לניראות של הגג מרחוק.
-ברשימת התכליות מוזכרת בסעיף 14.16 "טיילת הרכס".
-לעניין גובה המבנים נקבע בסעיף 27 כי גובה הגג האבסולוטי יהיה 1.5 מ' נמוך יותר מגובה פני הרכס ולא תותר הקמת מתקנים הנדסיים/טכניים מעל מפלס גובה הגג כאמור.
-בסעיף 54 בו נקבעו תנאים למתן היתר בניה, הדגיש המתכנן את חשיבות "מירב הנצפות האפשרית לאורך הטיילת" אותה נקבע כי יש להבטיח בהגבלת גובה הגג.
אזכיר מושכלות יסוד- תכנית היא חיקוק; ובית המשפט הוא הגורם המוסמך לקבוע את פירושה הנכון. משכך, על התכנית חלים כללי הפרשנות התכליתית המקובלים ביחס לכל דבר חקיקה (ראו עע"ם 1137/16 ועדת המשנה לתכנון ובניה תל אביב נגד רטן (3.5.2016).
תחילת הדרך הפרשנית היא בלשון החוק שקובע "לא תתאפשר יציאה לגג" ואדגיש להבדיל מגרסת העותרות לא נכתב לא תותר בניית חדרי יציאה לגג.
אמנם אין התייחסות מפורשת בלשון התכנית לשאלת השימוש בגג, אך די בקביעה קטגורית לשונית זו –לא תתאפשר יציאה לגג- כדי לדחות את העתירה משום שהעותרות מבקשות כי תותר יציאה לגג ממרפסת הקומה העליונה.
חזקה על מתכנני התכנית כי סברו שאיסור היציאה הוא איסור מכל מקום אפשרי. לו סברו כי איסור יציאה הוא רק מחדר מדרגות אבל לא מתוך דירה, היו מציינים זאת במפורש. למעשה כבר בשלב פרשני זה עולה כי דין העתירה להידחות ואזכיר כי חריגה מאיסור היציאה לגג- גם ממרפסת הדירה מהווה לפי הוראות התכנית סטייה ניכרת.
ולשאלה אותה מעוררת ועדת הערר לפיה למרות איסור היציאה אל הגג הרי שיש לאפשר גישה לגג לצרכי תחזוקה, הפתרון היא בפרשנות התכליתית.
בעת בחינת תכלית התכנית יש לבחון את המדיניות והמטרות אשר דבר החקיקה נועד להגשים. תכלית המורכבת מתכליתו הסובייקטיבית של דבר החקיקה ומתכליתו האובייקטיבית".
זה השלב להזכיר כלל פרשני נוסף ולפיו הנטייה היא לאמץ את פרשנותו של מוסד התכנון המתבסס על ידע וניסיון מקצועיים ובמקרה זה שני מוסדות התכנון הגיעו לאותה מסקנה- איסור השימוש בגג כמרפסת וזו גם עמדתי (ראו אנלוגיה לעניין זה בג"ץ 142/89 תנועת לאו"ר נגד יו"ר הכנסת (1.7.1990).
היטיבה לתאר ועדת הערר כי מתכנן התכנית כלל בהוראות הבניה (סעיפים 16-18) גם הוראות המתייחסות "לנצפות ולמניעת חסימת נוף" וגם את איסור היציאה לגג וזו תשובה טובה לטענות העותרות כי איסור היציאה לגג הוא חלק מהוראות הבניה.
עוד מפנה הוועדה להוראה מהותית נוספת שאינה חלק מהוראות הבניה אלא תנאי למתן היתר ולפי הקבוע בסעיף 54.1 נדרש כי היתר הבניה יכלול "פיתוח מוצע לגג המבנה-חזית חמישית מטופחת".
בחינת תכלית התכנית ותנאיה מביאה למסקנה אחת, איסור היציאה לגג נועד למנוע שימוש בגג, למעט למטרת פתוח חזית חמישית וטפול במתקנים הטכניים שיוקמו על הגג.
כאן אפנה לקביעת ועדת הערר המכירה כמוסד מקצועי גם את האזור. כמתואר בסעיף 37 להחלטת וועדת הערר "גגות המבנים נצפים מטיילת רכס הכורכר, אשר הוגדרה כטיילת נופית" וסעיף 39 להחלטה "המטרה של התכנית היא שמירה על הנוף הטבעי הקיים והייחודי הנשקף מטיילת רכס הכורכר" מטרה אותה לא ניתן להגשים כשניתנת אפשרות יציאה לגג ושימוש בו כמרפסת גג. האסתטיקה והאחידות בעת הימצאות באזור ייחודי זה מחייבת מניעת פגיעה בהם בדרך של שימוש בגג.
בניגוד לעותרות איני סבור כי עיון בפרוטוקול ועדת המשנה להתנגדויות שדנה בתכנית בשנת 2009 מראה כי כוונתה הייתה למניעת הקמת חדר יציאה לגג בלבד.
עיון בריכוז ההתנגדויות על ידי החוקרת (סעיף 8 בעמוד 36 לנספח יא לעתירה) מראה כי גם לדעתה היה קיים חשש לפגיעה אסתטית בעקבות פעילות על הגג, חשש שהוביל לסעיף 15 בהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות, שקבעה איסור יציאה לגג למניעת אותו חשש.
הענות לבקשת העותרות עלולה להביא לפגיעה בתכלית התכנית, שמירה על ייחוד נופי של האזור לאחר הקמת הבניינים ואכלוסם.
סיכום
לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה.
העותרות ישלמו ביחד ולחוד לכל אחת המשיבות 1 -2 שכר טרחת עו"ד בשיעור של 5,000 ש"ח (ובסה"כ- 10,000 ש"ח) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.
ניתן היום, כ"ט סיוון תשע"ז, 23 יוני 2017, בהעדר הצדדים.
