ריבנוביץ ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה- חיפה ואח'

העותרים הגישו עתירה מינהלית כנגד החלטת המשיבה 1 מיום 14.1.24 בעררים מאוחדים חי/1061/0723, חי/1058/0723 ו-חי/1036/0523 שהוגשו על החלטת המשיבה מס' 2 לאשר בתנאים את בקשת המשיבה 3 להיתר בניה לפי מסלול תמ"א 38 - הריסה ובניה מחדש בתוספת יחידות דיור ברח' הירקון 4 חיפה.

נטען שבהחלטה נפלו שלושה פגמים מהותיים: התעלמות מקיומו של ניגוד עניינים במהלך הדיון בפני הוועדה המקומית המחייב לפי הטענה את ביטול ההליך כולו, אי פרסום הבקשה בשלושה עיתונים, ואי פרסום מחדש של הבקשה לאחר שינויה בעקבות מתן הקלות.

הצדדים לעתירה

העותרים הינם בעלי זכויות בנכס ברח' הירקון 6 הנמצא בקרבת מקום לנכס נשוא הדיון. המשיבה 1 הינה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה -חיפה, נגד החלטותיה הוגשה העתירה. המשיבה 2 הינה הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה. המשיבה 3 הינה החברה היזמית שהגישה את הבקשה להיתר ומקדמת את הפרויקט. המשיבים 4-16 הינם משיבים פורמליים.

הרקע העובדתי

ביום 25.8.22, הגישה המשיבה 3 בקשה להיתר להקמת בניין מגורים חדש בן 7 קומות מעל קומת חניה הממוקמת כולה מתחת למפלס הרחוב ו-12 יחידות דיור תחת הריסת בניין קיים, בניין בן 2 קומות מגורים מעל לקומת מקלט ו-4 יחידות דיור. הבקשה הוגשה מכוח תמ"א 38/א3 בגו"ח 59/10766 הידוע כרח' הירקון 4 בחיפה. על החלקה חלה תכנית חפ/424 הקובעת את המקרקעין בייעוד מגורים א'. הבקשה להיתר הוגשה על בסיס תיק מידע תכנוני שהופק בתאריך 10.5.22, משכך נבחנה בהתאם למסמך המדיניות לבחינת בקשות היתרי בניה מכוח תמ"א 38 מיולי 2020. חפ/424 ו-חפ/229/ד קובעות כי רצועת קרקע תישמר ברח' הירקון לצורך הרחבת הדרך ל-13 מ'.

לאחר הגשת הבקשה להיתר הוגשו התנגדויות על ידי שכנים המתגוררים ברחובות שונים בשכונת כרמליה וביניהם העותרים כאן. הבקשה להיתר נדונה בוועדת המשנה לוועדה המקומית ביום 27.2.23 והוחלט על אישורה בתנאים. על החלטת הוועדה המקומית הוגשה הסתייגות ודרישה לקיום דיון חוזר במליאת הוועדה המקומית ע"י שני חברי ועדה. הבקשה נידונה במליאת הוועדה המקומית ביום 30.4.23 ואושרה בשנית.

על ההחלטות דלעיל הוגשו 3 עררים, לרבות ע"י העותרים כאן.

ביום 14.11.23 התקיים דיון בפני וועדת הערר וביום 14.1.24 ניתנה החלטתה.

עמדת העותרים

נטען כי לאחר פרסום דבר הגשת הבקשה לציבור ולאחר שהעותרים הגישו התנגדות לבקשה היזם תיקן אותה באופן מהותי הכולל שינוי ברשימת ההקלות מבלי שהיזם או הוועדה המקומית יביאו לידיעת הציבור ולעותרים בפרט את דבר תיקון הבקשה.

נטען שהוועדה המקומית אישרה את הבקשה של היזם, לרבות אישור מספר קומות העולה על המותר לפי תכנית תמ"א 38, וזאת בניגוד למסמך המדיניות של הוועדה עצמה. נטען שהוגשו מספר עררים, ביניהם זה של העותרים. נטען שלקראת הדיון בערר התברר לעותרים כי ראשת העיר דאז השתתפה באחד הדיונים אשר התקיימו בעירייה במצב של ניגוד עניינים ונטען כי הדבר אף הוצהר על ידה במהלך הדיון.

העותרים ביקשו כי וועדת הערר תבטל את ההליך כולו ותורה על דיון מחדש בפני הוועדה המקומית. נטען שנתגלה לעותרים מעיון בתמלול וועדת השימור העירונית שהייתה הגוף הראשון שדן בבקשה להיתר כי ראשת העיר השתתפה בדיון, הייתה פעילה בו אך במועד ההצבעה ואישור הבקשה הודיעה כי היא לא תשתתף בהצבעה כי היא מצויה בניגוד עניינים, זאת מבלי שפורט מהו גדר ניגוד העניינים.

העותרים טענו כי השתתפותה של ראשת העיר בדיון בפני וועדת השימור במצב בו היא נמצאת בניגוד עניינים נוגדת את הוראות הדין. נטען שלמרות זאת, החליטה ועדת הערר לדחות את הדרישה להחזיר את הדיון לוועדת השימור, זאת לאור העובדה כי המלצת וועדת השימור לא נתקבלה ממילא ע"י הוועדה המקומית ומכיוון שוועדת הערר החליטה שדי בדיון שנערך על ידה לרפא את הפגם, ככל שנפל פגם בעניין.

נטען שמדובר בהחלטה שגויה. נטען שדי בנוכחות חבר מוסד תכנון ובייחוד משתתף פעיל במצב של ניגוד עניינים כדי לפגום בחוקיות הדיון ולהביא לבטלות ההחלטות שהתקבלו בו.

נטען שדי בנוכחות והשתתפות ראשת העיר בדיון על מנת להטות את תוצאת ההחלטה אף אם היא עצמה לא השתתפה בהצבעה. נטען שלא מן הנמנע כי הצבעות החברים יושפעו מעצם נוכחותה של ראשת העיר.

נטען שקבלת ההמלצה של ועדת השימור או דחייתה על ידי וועדת המשנה לתכנון ובניה אין בה כשלעצמה להעיד על נטרול ניגוד העניינים.

נטען שהכלל האוסר על הימצאות בניגוד עניינים הינו כלל בעל מעמד עצמאי, עיקרון כללי החל על כל רשויות השלטון. נטען שהמבחן לניגוד עניינים הינו מבחן אובייקטיבי ובמקרה דנן נטען שדי בבחינת הנתונים האובייקטיביים על יסוד השיקולים הנעוצים בניסיון החיים ובשכל הישר כדי להצביע על מצב של ניגוד עניינים.

נטען שדי בכך שאחד מחברי הרשות היה נגוע בניגוד עניינים כדי לקבוע כי נפל פגם ולהביא לבטלות ההחלטה.

נטען שהותרת דיוני וועדת השימור והוועדה המקומית על כנם מבלי שתהיה לניגוד העניינים תוצאה או השלכה כלשהי אינה מתקבלת על הדעת ונוגדת את מדיניות השיפוטית המחמירה ביחס לסוגיה.

נטען עוד שגם אם וועדת הערר דנה בבקשה עדיין נותרה פגיעה בכך שהוועדה דנה כאשר בפניה החלטת הוועדה המקומית ותגובת הוועדה לערר, דבר שהשפיע לפי הטענה על החלטת וועדת הערר. נטען שהשפעה זו מחמירה כאשר החלטת הוועדה המקומית נגועה באי חוקיות בשל ניגוד העניינים שדבק בהליך ונטען שמדובר בפגם שאינו ניתן לריפוי באמצעות דיון בפני ועדת הערר. נטען שאין בכוחו של דיון מחודש בפני וועדת הערר כדי להביא לתיקונו של פגם חמור היורד לשורשה של החלטה כגון פגם הנוגע לניגוד עניינים.

נטען עוד שלא בוצע פרסום בשלושה עיתונים יומיים. נטען שביום 16.9.22 פורסמה הבקשה להיתר לציבור ונשלחו הודעות לבעלי החלקות הגובלות. נטען שסעיף 1א(א) לחוק התכנון והבניה מחייב פרסום הודעה בשני עיתונים יומיים ובעיתון מקומי. נטען שלמרות זאת הודעת פרסום ההקלות פורסמה בשני עיתונים יומיים בלבד, שכן אחד היה עיתון 'מעריב' בוקר והשני 'מעריב' עסקים. על כן, נטען שמדובר בפרסום בעיתון אחד בלבד. נטען שהחלטת וועדת הערר לא דנה בטיעון זה והוא נדחה ללא בחינה.

נטען עוד שחלה חובת פרסום (חוזר) של ההודעה על הבקשה החדשה לאחר הגשת ההתנגדויות. התכנית המקורית פורסמה ביום 16.9.22 להתנגדויות והעותרים ואחרים הגישו התנגדויות לבקשה לאחר השקעת מאמצים רבים והשקעת ממון רב בהתנגדות. נטען שלאחר הגשת ההתנגדות הודע לעותרים בדיעבד כי הוגשו ע"י היזם שתי בקשות עדכניות, אחת מיום 9.1.23 ונוספת מיום 29.1.23. נטען שדבר הגשת הבקשה המתוקנת לא הבוא לידיעת הציבור. ביום 27.2.23 התכנסה ועדת המשנה לתכנון ובניה, דנה בבקשה המתוקנת ובהתנגדויות שהוגשו קודם לכן. נטען שההתנגדויות של העותרים כוונו לבקשה המקורית ולבקשת היתר שונה מזו שהונחה בוועדת המשנה. נטען שלא מדובר בשינוי מינורי.

נטען שלאחר הדיון פנה העותר מס' 1 מספר פעמים לוועדה ולשירות המשפטי בבקשה לקבל העתק מהתכנית העדכנית המתוקנת, אך לא נענה.

נטען שלבסוף בשלב מאוחר השיבה הוועדה המקומית באמצעות השירות המשפט כי הבקשה המתוקנת הייתה מצמצמת ביחס לבקשה המקורית, ועל כן לא הובאה לידיעת הציבור ולעותרים. נטען שבניגוד למצג זה הבקשה לא הייתה מצמצמת. נטען שבהשוואת הבקשה המקורית עם המתוקנת עולה כי: "שטח החלקה המהווה בסיס לחישוב זכויות הבניה שונה; פירוט ההקלות בבקשה המתוקנת שונה מרשימת ההקלות אשר פורסמה לציבור; מס' הקומות אשר התבקשו ע"פ תמ"א 38 הוגדל מ-2 קומות ל-3 קומות; שטח הבניה מכוח תמ"א 38 הוגדל בבקשה המתוקנת מ-559 מ"ר ל-724.4 מ"ר; שטח הבסיס להכפלת שטחי בניה (שטח קומה טיפוסית) הוגדל מ-176.6 מ"ר ל-215.9 מ"ר". העותרים טענו כי מדובר בשינויים מרחיקי לכת ולא מצומצמים.

נטען שוועדת הערר דחתה את טענת העותרים על חובת פרסום מחדש ועל פגיעה זכות הטיעון משני נימוקים: האחד, כי אין משקל למהות ההקלות המבוקשות שעה שמספר הקומות זהה, בין אם מכוח תמ"א 38 או מכוח תקנות סטייה ניכרת, והשני, סע' 41 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) 2016 מתיר תיקון הבקשה לאחר שלב ההתנגדויות לבקשת מהנדס העיר.

העותרים טענו כי ועדת הערר שגתה עת הפנתה לסעיף 41 לתקנות שלפי הטענה אינו חל. נטען שסעיף זה חל על בקשות שאינן מחויבות כלל בפרסום ואינן כוללות הקלה, כאשר הסעיף מצוי בפרק הבקשה בסמכות ועדת הרישוי, קרי בקשות ללא הקלות.

העותרים טענו שהוועדה שגתה כאשר קבעה שאין משמעות לרשימת ההקלות במקרה שבו צוין גובה הקומות בשתי בקשות בין אם ההקלה מכוח תקנות סטייה ניכרת ובין אם מכוח תמ"א 38. נטען שמבחינת הציבור, תוספת קומות מכוח תמ"א 38 הינה במדרג זכויות גבוה יותר מבקשה לתוספת קומות מכוח תקנות סטייה ניכרת.

נטען שמעמד תמ"א 38 כשל מעמד של זכויות מוקנות בכפוף לשיקולי כושר נשיאה של התשתיות וכיו"ב בעוד שהקלות מכוח תקנות סטייה ניכרת הינן הקלות שבשיקול דעת מוחלט של הוועדה. נטען שכאשר אדם מן הישוב מעיין בבקשה שכוללות הקלות מכוח תמ"א 38 מצבו שונה ממי שמעיין בבקשה לתוספת קומות מכוח תקנות סטייה ניכרת.

נטען עוד שמספר המתנגדים איננו ערובה לתקינות הפרסום.

עמדת המשיבה 1 (ועדת הערר)

באשר לטענת אי ביצוע פרסום בשלושה עיתונים, נטען שטענת העותרים לא בוססה במישור העובדתי. נטען שהעובדה ששני עיתונים הם מבית מעריב, אין בה כדי לקבוע כי מדובר באותו עיתון לעניין חובת הפרסום. נטען עוד שגם אם ייקבע שמדובר באותו עיתון ומסיבה זו נפל פגם בפרסום, העותרים לא הצביעו על אדם שנפגע מהפגם.

נטען שהעותרים עצמם לא נפגעו, כאשר הם הגישו התנגדות לבקשה להיתר. צוין שהוגשה שורה ארוכה של התנגדויות לבקשה, דהיינו שהמתנגדים הפוטנציאליים מימשו את זכותם להתנגד להיתר. נטען שאף אם נפל פגם כלשהו בפרסום, אין מדובר בפגם היורד לשורש העניין.

נטען שעל בסיס תורת הבטלות היחסית, אין בפגם כדי להביא לבטלות ההחלטה כולה.

באשר לטענה שוועדת הערר לא דנה בטענה, צוין שהטענה הועלתה על ידי העותרים בקצרה ולא הועלתה כלל במסגרת הדיון שהתקיים בוועדה.

נטען שאין ממש בטענת העותרים לפיה בקשת ההיתר המקורית תוקנה לאחר שלב הפרסום להתנגדויות וכי הדבר פגם בזכות ההתנגדות ובזכות הטיעון שלהם. נטען שמעצם תוכנו הנורמטיבי ותכליתו של הליך הרישוי, לאורך תקופת הבדיקה של בקשה להיתר עשויה תכנית הבקשה לעבור שינויים ותיקונים בהתאם לדרישות מהנדס הוועדה ובהתאם להחלטות בנוגע להתנגדויות. נטען שהוועדה ציינה בצדק כי העברת הנחיות בשלב הבדיקה המרחבית מעוגנת בתקנות התכנון והבניה ומביאה לכך כי הבקשה להיתר תידון בפני הוועדה המקומית עם שינויים מסוימים ביחס לבקשה כפי שפורסמה.

נטען שככלל, בקשה להיתר התואמת תכנית תקפה אינה טעונה פרסום להתנגדויות הציבור ורק בקשה להיתר הכוללת הקלה או שימשו חורג טעונה פרסום כאמור. בעניין דנן פרסומה של הבקשה להיתר והתנגדויות נעשה בראש ובראשונה מכוח הוראות התמ"א ונטען שנכון לגזור את תכלית הפרסום לציבור במקרה בהיקש מדיני פרסומן של תכניות או מדיני פרסומן של בקשות להיתר הטעונות הקלה. בהיקש מדיני פרסומן לציבור של תכניות ייבדק הצורך בפרסום נוסף בהתאם לכלל והדבר "לא יכירנו עוד", דהיינו אם נערך שינוי רדיקלי בתכנית. בעניין דנן קבעה ועדת הערר לאחר שבחנה את הבקשה המקורית ואת הבקשה המתוקנת, שהפרסום כלל את מהות ההקלות באופן שיידע את הציבור על החריגות המבוקשות מהוראות התכניות החלות באופן מספק את הוראות החוק, כאשר הפרסום ציין במפורש מדובר בתוספת של 3 קומות. לעניין זה נטען שהשאלה אם מדובר בשלוש קומות מכוח התמ"א או בשתי קומות מכוח התמ"א וקומה אחת מכוח הקלה לפי תקנות סטייה ניכרת אינו מהווה פגם מהותי בפרסום.

כמו כן, ההפרשים שהוצגו בין הפרסום לבין הבקשה כפי שנידונה אינם מעידים על הגדלת של נפח הבקשה או שינוי מהותי המצדיקים פרסום חוזר.

נטען שגם אם העותרים מצביעים על הבדלים מסוימים בין הבקשה שפורסמה לבין הבקשה המתוקנת, לא נטען ולא הוכח שבקשה מתוקנת בכללותה כוללת נפחי בניה גדולים בהשוואה לבקשה המקורית או כי היא מצדיקה פרסום הקלה נוספת בהשוואה לבקשה המקורית. כך נטען שלא נסתרה קביעתה המקצועית-תכנונית של ועדת הערר.

עוד נטען שממילא העותרים העלו בפני ועדת הערר שבאה בנעלי הוועדה המקומית את טענותיהם ביחס לבקשה המתוקנת, וזאת במסגרת הערר שהגישו על החלטת הוועדה המקומית שניתנה על בסיס הבקשה המתוקנת.

נטען עוד שאין לקבל את טענת העותרים שבקשה לתוספת קומות מכוח תמ"א 38 מצויה במדרג זכויות גבוה יותר מבקשה לתוספת קומות מכוח תקנות סטייה ניכרת. נטען שקבלת היתר מכוח תמ"א 38 אינה בגדר זכות מוקנית ונתינתו נתונה לשיקול דעת של מוסדות התכנון.

באשר לסוגיית ניגוד העניינים נטען שהעותרים לא ביססו במסגרת העתירה את קיומו של ניגוד העניינים ולא הבהירו מה טיבו. המשיבה הודתה שמתמליל הדיון בוועדת שימור ניתן ללמוד כי ראשת העיר דאז הבהירה כי אינו רוצה להצביע משום שהיא מכירה את האנשים היכרות אישית ואומנם אין ראיה לכך שמדובר בניגוד עניינים אמיתי ולא מן הנמנע שהימנעותה מלהצביע נועדה למנוע מראית עין של ניגוד עניינים בלבד. שנית, כפי שקבעה ועדת הערר בהחלטתה, הוועדה המקומית החליטה שלא לקבל את המלצת ועדת השימור להגביל את מספר הקומות לנדרש לפי מסמך המדיניות עבור מתחם לשימור מן הטעם שנקבע כי המבנה אינו לשימור ואינו נמצא במתחם לשימור. כך שגם אם יונח כי חברי ועדת השימור הושפעו באופן עקיף מנוכחות ראשת העיר דאז בדיון, השפעה זו ממילא לא השתרשה להחלטתה של הוועדה המקומית שבחרה שלא לקבל את ההמלצה של ועדת השימור.

נטען עוד שאם בכלל ניתן להסיק מסקנות מעמדת ראשת העיר, היא הייתה באותו צד כמו העותרים. נטען עוד שלא הוכח שנוכחותה של ראש העיר בדיון שהתקיים קודם לכן בוועדת השימור השפיעה באופן כלשהו על ההחלטות שנתקבלו בוועדת המשנה ובמליאת הוועדה המקומית. מכל מקום נטען שבוודאי לא הייתה לנוכחות ראשת העיר בפני וועדת השימור כל השפעה על ועדת הערר. כך שנטען שלא נסתרה קביעתה של וועדת הערר כי אף אם ראשת העיר הייתה בניגוד עניינים זה לא השפיע על שיקול הדעת של הוועדה המקומית.

נטען שהחלטת וועדת הערר הייתה תקינה וכי אין מקום לפרסום נוסף ולהשבת הדיון לוועדה המקומית. נטען שוועדת הערר הפעילה את סמכותה התכנונית באופן ראוי ונאות ובהליך תקין ושאין מקום לקבוע שהחלטתה בלתי סבירה באופן המצדיק התערבות בית המשפט.

עמדת המשיבה 2 (הוועדה המקומית)

הוועדה המקומית טענה שדי בעיון החלטת וועדת הערר כדי להגיע למסקנה שעסקינן בהחלטה מקצועית ומפורטת. נטען שוועדת הערר השתמשה בסמכותה כמוסד תכנוני בכיר לקיים דיון במכלול נסיבותיה של הבקשה להיתר, למעשה דיון "דה נובו", ושנכנסה לנעליה של הוועדה המקומית ושקלה במקומה את מכלול נתוני התכנון הרלוונטיים.

נטען שמדובר בעתירה קנטרנית חסרת פירוט שכל מטרתה הינה לעכב את ההליך ולגרום לעיכוב וסרבול הוצאת פרויקט מכוח תמ"א 38 אל הפועל.

נטען שהעותרים למעשה מתעלמים מהעובדה כי כלל טיעוניהם הועלו בערר וזכו למענה מלא שאיזן כהלכה בין השיקולים השונים.

נטען שככלל, בתי המשפט לא יתערבו בהחלטות וועדת הערר אלא במקרים מצומצמים ובנסיבות משפטיות או מחמת חריגה קיצונית ממתחם הסבירות.

באשר לטענת ניגוד העניינים נטען שהמלצת הצוות המקצועי של וועדת השימור הינה ממילא בגדר המלצה בלבד.

נטען עוד שמעיון בהחלטת הוועדה ניתן להיווכח כי שיקול דעתה של הוועדה היה עצמאי כך שגם אם נפל פגם בוועדת השימור, הפגם התרפא. נטען שגם וועדת הערר בחנה החלטת וועדת השימור והגיעה את המסקנה שאין מקום להשיב את הדיון לדיון נוסף בוועדת השימור.

נטען עוד שוועדת הערר נכנסה לנעילה של הוועדה המקומית ודנה בבקשה להיתר מראשיתה והוסיפה תנאים ותיקונים המצמצמים את הפרויקט והשפעתו על הסביבה, כך שמספר הקומות שאושר לבסוף תואם את מספר הקומות לפי מסמך המדיניות של מתחם לשימור.

בנוגע לפגם בפרסום, נטען שבשלב בו מפורסמת בקשה להיתר נהוג לערוך שינויים ותיקונים בתכנית ונטען שבמקרים רבים התכנית המקורית המוגשת אינה זו המונחת על שולחנה של הוועדה המקומית. נטען שבמקרה שהתכנית המתוקנת אינה מגדילה בנפחי הבניה ומולידה הקלות חדשות המחייבות פרסום מחדש, אלא מהווה תכנית מצומצמת יותר, אין צורך בביצוע פרסום חוזר כגון במקרה דנן.

עוד נטען שהעותרים טענו בצורה מלאה בנוגע לבקשה המתוקנת בפני ועדת הערר ועל כן אין מקום להעלאת טענה לפגמים בפרסום הבקשה.

עמדת המשיבה 3

נטען שהעתירה מעלה טענות לגבי ההליך בפני הוועדה המקומית בניסיון לשנות את ההחלטה התכנונית לגופה שנתקבלה בוועדת הערר, בניסיון להשיב לאחור ללא הצדקה, את ההליך התכנוני.

בנוגע לניגוד עניינים הנטען, נטען שראשת העיר לא הודתה בניגוד עניינים אלא רק שיש לה היכרות אישית עם האנשים. נטען שניגוד עניינים והיכרות אישית אינם אותו דבר. נטען עוד שלא הוצגה תשתית עובדתית נאותה המצביעה על ניגוד עניינים. נטען שהטענה מבוססת על אמירה לקונית של ראש העיר שמופיעה בתמליל הדיון בלא שיש לכך תשתית עובדתית לטענה לניגוד עניינים ולו ברמה מינימלית.

נטען עוד שחסר הפרט הבסיסי מול מי ניגוד העניינים התקיים, מול היזם או מול אחד המתנגדים, כי הדבר אינו מצוין בתמליל וגם לא בעתירה. נטען שהעותרים דורשים סעד מרחיק לכת של ביטול החלטת וועדת הערר בגלל ניגוד עניינים לכאורה בוועדת השימור שהמליצה בפני וועדת המשנה כשיכול להיות ניגוד העניינים בכלל היה היכרות של ראשת העיר עם אחד המתנגדים. נטען שמכל מקום ליזם שהינו חברת יחיד, אין כל היכרות מיוחדת עם ראשת העיר שמקימה ניגוד עניינים. נטען שהיזם קידם בעשור האחרון בחיפה 14 בקשות להיתרים לפי תמ"א 38 ובכל התקופה שבין 20/14 ל-20/24 שימשה ראשת העיר כחברה בוועדה המקומית וכן חברה בוועדת השימור העירונית ולא ידוע לו שאי פעם פסלה את עצמה מדיונים על תיקיו.

נטען שמאידך מול היזם עמדו מתנגדים רבים לרבות אנשים מרכזיים בעיר שלפי הטענה סביר יותר שהכירו את ראשת העיר. נטען שמכל מקום לא הונחה תשתית עובדתית מספקת כדי להוכיח ניגוד עניינים פסול.

נטען שבנסיבות הדרישה של התערבות בהחלטת ועדת הערר על סמך פגם לכאורה בהחלטת וועדת השימור העירונית, אינה מידתית. נטען שמכל מקום וועדת הערר הפעילה שיקול דעת עצמאי ואשררה את החלטת מליאת הוועדה המקומית תוך קבלת הערר בחלקו וצמצום הבקשה.

נטען שפסילת ההליך מחמת ניגוד עניינים לכאורה בוועדת שימור שהינו גורם ממליץ בלבד תהא מרחיק לכת.

בנוגע לטענה פגם בפרסום, נטען שמדובר בטענה חסרת יסוד. לגבי מספר העיתונים נטען שהוגשו מספר רב של התנגדויות, דבר המצביע על פרסום אפקטיבי. נטען עוד שלא בוססה הטענה שמדובר באותו עיתון ונטען שמעריב הבוקר ומעריב עסקים הינם עיתונים שונים המופצים בנפרד וכי בעתירה לא נטען אחרת. נטען שהעובדה שהם מוצאים על ידי אותו מוציא לאור הנושא השם "מעריב" אינה מעלה או מוריד מן העובדה שמדובר בשני עיתונים שונים.

נטען גם שאין מקום לפרסם את התכנית פעם נוספת לאחר שנערכו בה תיקונים לאחר הגשת ההתנגדויות ובטרם העלאה לדיון בוועדת המשנה. נטען שלא נפגעו זכויות העותרים בעניין זה. ראשית נטען שמדובר לכל היותר פגיעה בזכות הטיעון בפני הוועדה המקומית, מקום שממילא וועדת הערר קיימה דיון עצמאי בבקשה להיתר ושמעה את כל טענות העותרים לגבי הבקשה המתוקנת. נטען שהפסיקה קבעה שפגיעה בזכות הטיעון בוועדה מקומית ככלל מתרפאת בקיום דיון בוועדת הערר. מעבר לצורך נטען עוד שבוועדה המקומית לא הייתה פגיעה בזכות הטיעון.

נטען שמצב בו לאחר הגשת התנגדויות מבוצעים תיקונים בתכנית שעולה לדיון בוועדת המשנה הינו מצב תקין. נטען שלאחר הגשת התנגדויות ובדיקה מרחבית של הבקשה היא מתוקנת בהתאם לצורך והערות הצוות המקצועי. נטען שהלכה פסוקה היא שרק כאשר השינוי בתכנית הבניה יצר עניין חדש שלא הייתה הזדמנות להתנגד לו בעת הפרסום המקורי, יש לבצע פרסום נוסף להתנגדויות.

הוועדה עוד טענה שביחס לשינוי ברשימת ההקלות מדובר בטענה לקונית ולא מפורטת. ביחס למספר קומות שנתבקשו על פי תמ"א 38 נטען שלא היה שינוי במספר הקומות שהתבקש אלא שינוי במקור לאישור אחת מבין שלושת הקומות שהתווספו מלכתחילה כאשר מהות הבקשה לא השתנתה. נטען עוד שבסופו של דבר, ביטלה וועדת הערר קומה אחת שהופכת את הטיעון לחסר משמעות.

דיון

פגם נטען בפרסום – מספר העיתונים

אין מחלוקת בין הצדדים ביחס לחובת הפרסום של הבקשה להיתר במקרה דנן בשלושה עיתונים כאמור בסעיף 1א.(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965: עיתון מקומי ושני עיתונים יומיים.

1א.(א)"פרסום בעתון" לעניין חוק זה,

(1)פרסום בשני עתונים יומיים בשפה העברית, שלפחות אחד מהם הוא עתון נפוץ כאמור בסעיף קטן (ב), ובמקום שבו מופיע עתון מקומי לפחות אחת לשבוע – פרסום נוסף בעתון המקומי;

אין גם מחלוקת כי במקרה דנן בכל הקשור לעיתונים יומיים הפרסום נעשה ב"מעריב" בוקר, ו"מעריב" עסקים. בעניין זה נטען על ידי העותרים כי מדובר בעיתון אחד ולא שנים. דא עקא, לא הונחה תשתית עובדתית מספקת כדי להוכיח את הטענה האמורה. כפי שטענו המשיבים, מקובל עליהם שמדובר באותה הוצאה אך לא הוכח כי מדובר בעיתון אחד (יוער כי העותרים הביאו לדיון גיליון מהעיתון אך הוא לא התקבל כראיה והעותרים לא עמדו על הגשתו, בין היתר לאור התנגדות המשיבים להגשת מסמכים חדשים במועד הדיון). במצב דברים זה אין מנוס מהמסקנה כי הטענה לא הוכחה.

בהעדר הוכחת הטענה האמורה אין צורך לדון בשאלות אשר היו יכולות לעלות בהמשך אילו הוכח קיום פגם בפרסום, כגון פגיעה בזכויותיהם של מתנגדים פוטנציאליים לבקשה להיתר במקרה. בעניין זה עוד יוער כי ממילא לא טענו העותרים שהם עצמם נפגעו מאופן הפרסום בכל הקשור לאפשרות שניתנה להם להשתתף בהליך.

טענה לפגם בפרסום – אי פרסום הבקשה מחדש לאחר הכנסת שינויים בה

בעניין זה וועדת הערר סברה שלא נפל פגם בפרסום הבקשה. במקרה דנן נערכו מספר שינויים ותיקונים בבקשה להיתר מאז פרסומה, לרבות באופן חישוב שטח קומה טיפוסית והכללה בתוכו שטחים מקורים ומרפסות מקורות, צמצום שטח המגרש לצורך חישוב זכויות בניה,

צמצום שטחי שירות והורדת שלושה מחסנים בקומת החניה, הסגת הממ"ד בקומה עליונה.

אין מדובר בשינויים ששינו באופן מהותי את פני הבקשה המקורית (ראו: בג"ץ 189/74 מיכאל ברונו נ' הועדה המחוזית לתו"ב ירושלים (1974). כפי שקבעה וועדת הערר "הפרסום כלל את מהות ההקלות, באופן שיידע את הציבור על החריגות המבוקשות מהוראות התכניות החלות, באופן מספק התואם את הוראות החוק ... בפרט ... הפרסום מציין במפורש כי מדובר בתוספת 3 קומות. לעניין זה השאלה אם מדובר ב-3 קומות מכוח התמ"א או ב-2 קומות מכוח התמ"א וקומה מכוח הקלה לפי תקנות סטייה ניכרת אינה מהווה פגם מהותי בפרסום. כך גם ההפרשים שהוצגו לנו בין הפרסום שנערך לבין הבקשה כפי שנדונה, אינם מעידים על הגדלה של נפח הבקשה או שינוי מהותי שמצדיקים פרסום חוזר."

שנית, לעותרים ניתנה ההזדמנות לעלות את התנגדותם לתכנית המתוקנת, הן בפני הוועדה המקומית והן בפני וועדת הערר, כך שלא נשללה מהם את זכות הטיעון.

טענת ניגוד העניינים של ראשת העיר

למרות שנטען למצב של ניגוד עניינים, עיון בפרוטוקול ישיבת ועדת השימור מיום 30.10.22 מעלה כי ראשת היער השתתפה בדיון אך הודיעה כי לא תשתתף בהצבעה כי היא מכירה את האנשים היכרות אישית. זהות אלה שהיו מוכרים לה ואופן ההיכרות לא פורטו, כמו גם מה בדיוק מנע ממנה להשתתף בהצבעה. כך שלא ניתן להכריע בשאלה אם מדובר בניגוד עניינים מובהק, או רק במראית עין של ניגוד עניינים כאשר בעניין זה לא הניחו העותרים תשתית עובדתית מלאה (בג"ץ 2433/24 סופי ברזון-מקאי נ' ראש הממשלה (1.4.24); בג"ץ 1213/24 ארגון לביא נ' שר המשפטים (19.2.24)).

גם אם אניח שהתקיים בניגוד עניינים ממשי לא היה לכך השפעה על המשך ההליך. כפי שציינה וועדת הערר החליטו וחברי הוועדה המקומית להפעיל את שיקול דעתם באופן עצמאי ולא קיבלו את המלצת וועדת השימור לעניין מספר הקומות. כך שלא היתה השפעה ממילא לניגוד עניינים, גם אם היה קיים בוועדת השימור. יצויין כי החלטתה של וועדת הערר גם היא התקבלה באופן עצמאי ולא היתה השפעה לניגוד העניינים בוועדת השימור עליה.

כתוצאה מכל האמור לעיל, העתירה נדחית. העותרים יישאו בהוצאות המשיבים 1-3 בסך 2,500 ₪ כל אחד.

זכות ערעור כדין.

ניתן היום, י"ג תשרי תשפ"ה, 15 אוקטובר 2024, בהעדר הצדדים.