פלוני נ' אלמונים

לפני תביעה כספית לתשלום דמי תיווך על ידי התובע בסך של 111,150 ₪ עבור בית, שנרכש בסופו של יום על ידי הנתבעים, ברחוב ----- באבן יהודה (הבית). הנתבעים שילמו דמי תיווך למתווך אחר, שאינו התובע.

רקע עובדתי

1. התובע הינו מתווך מקרקעין. לא הוצגה תעודת מתווך מורשה.

2. הנתבעים הינם בני זוג.

3. ביום 27.9.19 הנתבע 1 חתם בשם הנתבעים על טופס הזמנת שירותי תיווך של התובע עבור בית ברחוב ה------ 24 באבן יהודה. זאת, במעמד ביקור בבית שערכו הנתבעים עם התובע. אין מחלוקת בין הצדדים כי בית זה הינו הבית שנרכש על ידי הנתבעים בסופו של יום (הסכם התיווך).

4. על פי טופס זה הנכס שהוצג הינו: "------ 24 אורן 300/330, 5,200,000 כולל בריכה". על גבי הטופס רשום מספר רישיון התיווך של התובע. לטופס נלווה נספח תנאים כלליים לפיו ההתחייבות לתשלום דמי התיווך תחום אפילו אם תיקשר עם אדם אחר מטעמו, החותמים מתחייבים לשתף את המתווך במו"מ ביחס לעסקה המבוקשת ולתת לו הזדמנות להשתתף בגיבוש העסקה, ולהביא לידיעתו כל התפתחות במו"מ, לרבות בדבר הפסקתו ו/או חידושו לאחר זמן. וכן מסכימים כי עצם הצגת הנכס די בה על מנת שתיחשב "גורם יעיל" בהתקשרות בין הצדדים, אפילו אם יימנע ממך מסיבה כלשהי מלהשתתף בדרך כלשהי לגיבושה. על ההסכם חל חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (חוק המתווכים).

5. במסגרת ההסכם התחייבו הנתבעים לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 2% בצירוף מע"מ כדין מהסכום הכולל של עסקת הרכישה. הדירה לא הוצגה על ידי התובע לנתבעים פעם נוספת.

6. הנתבעים רכשו לבסוף את הבית ביום 6.1.2020, במחיר של כ- 4.75 מיליון ₪ ובתנאים נוספים הכוללים תוספות כמפורט בהסכם הרכישה שהוגש.

7. לאחר שנודע לתובע על ביצוע העסקה פנה אל הנתבעים במכתב באמצעות בא כוחו ודרש את עמלת התיווך.

8. הנתבעים השיבו כי לא רכשו בית ברחוב ה------ 24, לא רכשו במחיר שצוין בהסכם התיווך, אלא במחיר נמוך משמעותית במאות אלפי שקלים. מתווך אחר, שהיווה הגורם היעיל, קיבל בסופו של יום דמי תיווך הן מהנתבעים הקונים והן ממוכר הנכס. לטענת הנתבעים המתווך הנוסף הוא שהיווה הגורם היעיל וסייע במשא ומתן, ומשכך סרבו לשלם לתובע את דמי התיווך. לאור כך הוגשה התביעה.

    

   טענות הצדדים

   תמצית טענות התובע:

9. התובע הינו מתווך נדל"ן מורשה. הנתבעים פנו אליו לקבלת שירותי תיווך לנכס באבן יהודה או מציאת מגרש בישוב.

10. ביום 27.9.19 ערך התובע עם הנתבעים סיור להצגת מגרשים, ובין היתר הציג להם את הבית. במועד זה נחתם הסכם התיווך בשם שני הנתבעים.

11. במשך 3 חודשים ניהל התובע לבקשת הנתבעים משא ומתן עם נציג הבעלים, מר אורן בן שושן, על מנת לקרב בין עמדות הצדדים באשר למחיר. הבעלים בתחילה דרש תמורת הבית סכום של 5.2 מיליון ₪ והביע נכונות לרדת למחיר של 5 מיליון ₪, אך הנתבעים הבהירו כי אין ביכולתם להגיע למחיר גבוה מ- 4.65 מיליון ₪. התובע הציע לנתבעים לשבת למשא ומתן עם הבעלים, אך הנתבעים סרבו מאחר ותקציבם מוגבל ל- 4.65 מיליון ₪.

12. לאחר מכן הנתבעים המשיכו להתעניין אצל התובע במגרשים למכירה באותו אזור ולא הזכירו את הבית ולאחר מכן אף הפסיקו את התקשורת עמו. בחודש מרץ, שעה שביקש להציג את הבית ללקוחות אחרים, אמר לו נציג הבעלים שהבית נמכר. על פי נסח הטאבו גילה התובע שהנתבעים רשמו הערת אזהרה על הבית כבר ביום 7.1.2020.

13. הנתבעים מנעו מהתובע כל אפשרות להשתתף במו"מ הסופי של העסקה, בניגוד לתנאים עליהם חתמו, וזאת בחוסר תום לב ובדרך של הונאה ותחבולה.

14. התובע הוא ששימש הגורם היעיל בגיבוש העסקה של רכישת הנכס על ידי הנתבעים, ונשללה ממנו האפשרות ליטול חלק פעיל במסגרת העסקה הסופית.

15. לצורך תימוכין בתביעתו הגיש התובע את תצהירו, בצירוף תמלול שיחות והודעות ווטסאפ עם הנתבעים ועם נציג הבעלים וכן ביקש לזמן לעדות את בעלי הבית ממנו רכשו הנתבעים את הבית.

     

    תמצית טענות הנתבעים:

16. הסכם התיווך אינו מתייחס לבית אותו רכשו הנתבעים. בפועל הנתבעים לא רכשו נכס ב------ 24.

17. התובע טען בפני הנתבעים שהמוכר אינו מוכן לרדת מדרישתו לסכום הנמוך מ- 5 מיליון ₪ בעבור מכירת הנכס, כאשר סכום זה גבוה במאות אלפי שקלים מהמחיר בו נרכש ביתם ב------ 20.

18. המתווך האמיתי בעסקה, כהגדרתם, הוא שפעל לאחר מאמצים רבים ופגישות לשכנע את המוכר למכור לנתבעים את הבית בסכום של 4,650,000 ₪, ונוהל מו"מ לצורך סגירת ההסכם כשבסופו ובסמוך לחתימה הסכימו המוכר והנתבעים כי יתווספו שדרוגים, פרטים ועבודות נוספות שהמוכר מתחייב לבצע לפי הסכם המכר, ועל כן התמורה הסופית בהסכם המכר נקבעה ע"ס 4,750,000 ₪.

19. הנתבעים הכירו את הנכס עוד בטרם ביקרו בו עם התובע, כפי שהציגו בנספחיהם בכתב ההגנה, לרבות עדכון בנוגע לנכס כ- 3 חודשים בטרם הביקור בו על ידי המתווך הנוסף.

20. התובע כלל לא חזר לנתבעים בנוגע לנכס לאחר הביקור, והם אלה שפנו לתובע לאחר מספר ימים נוספים, בשנית, על מנת שיבדוק האם קיימת תשובה מהמוכר בנוגע להצעתם, בגובה 4.4 מיליון ₪. התובע ציין שהמוכר סרב בנימוס מאחר וההצעה הייתה נמוכה.

21. בחודש דצמבר הנתבעים פנו בשנית לתובע וביקשו שיברר עם המוכר האם יסכים להצעתם הגבוהה יותר, במחיר של 4,650,000 ₪, והתובע חזר אליהם ועדכן שהמוכר אינו מסכים להצעתם, ולא הציע להם נכסים נוספים.

22. משכך, התובע לא התחיל משא ומתן בין הנתבעים למוכר או גורם מטעמו. מאז שיחה זו ועד לחודש מרץ לא פנה התובע לנתבעים בנוגע לבית.

23. באשר למתווך הנוסף, זה יצר עמם קשר במהלך חודש דצמבר בנוגע לנכסים אחרים. בפגישה עמו הוצעו נכסים נוספים והנתבעים אמרו שאין ביכולתם בהתאם לתקציבם לעמוד במחיר שדרש הבעלים על הבית. המתווך הציע לנהל מו"מ עם המוכר, ואכן לאחר ניהול מו"מ עם המוכר הצליח לשכנע את המוכר למכור את הבית לנתבעים, הצליח להשיג את הסכום שהציעו הנתבעים, 4,650,000 ₪, ובצירוף עבודות ושדרוגים נוספים נקבע הסכום של 4,750,000 ₪. העסקה נסגרה בתוך כשבוע מהרגע שסוכם סך העסקה ועד לחתימה.

24. על רקע זה, לא רק שהתובע לא היה הגורם היעיל אלא שברשלנותו ואדישותו הפך להיות הגורם המסכל של העסקה.

25. הנתבעים שילמו למתווך הנוסף דמי תיווך בגין עבודתו.

26. הנתבעים הגישו מטעמם את תצהיריהם, תצהיר נציג הבעלים, שעמד בקשר עם התובע ועם המתווך הנוסף, וכן תצהיר של המתווך הנוסף. לתצהירים אלה צורפו תכתובות ווטסאפ, תמלולי הקלטות, הסכמי המכר, תכתובות ומסמכים נוספים.

     

    דיון והכרעה

27. השאלות המרכזיות העולות בתיק זה הן כדלקמן:

    • האם התובע היווה ה"גורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם למכירת הבית ?

    • האם התובעים פעלו בחוסר תום לב אל מול התובע או הכשילו את מאמציו להוות הגורם היעיל ?

28. הסכם תיווך הינו כמוהו ככל הסכם. דיני התיווך הינם ענף מדיני החוזים. ככזה חל על הסכם התיווך ודרישת דמי תיווך הן מכוח חוק המתווכים, על תקנותיו, והן חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. ר' ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ''ד נו(1) 842, ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהלת עיזבון ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994).

29. סעיף 14 לחוק המתווכים קובע שלושה תנאים מצטברים, שבהתקיימם זכאי המתווך לדמי התיווך.

30. התנאי הראשון – הצגת רישיון תיווך: מספר רישיון התיווך היה רשום על גבי הסכם התיווך והתובעים לא חלקו על כך ולא דרשו ראיות נוספות לצורך כך. משכך, בשים לב למספר הרישיון והמידע שהיה לנתבעים, ולאחר שאלה לא חלקו בנוגע לכך במסגרת כתבי טענותיהם, יש לראות בכך מידע מספק לעניין הצגת רישיון תיווך בתוקף. ככל והיו הנתבעים חולקים על נושא זה, שעה שחתמו על הסכם התיווך והוא הוגש במסגרת התביעה, יכול היה התובע להעביר את תעודת התיווך מטעמו.

31. התנאי השני- חובת הכתב הקבועה בסעיף 9 לחוק, והפירוט הנדרש בתקנות המתווכים (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997: בעניין זה, מאחר ולא היו מספרי בתים במועד הביקור של הנכס, התובע רשם את מספר הבית על פי הערכתו, בשים לב לנקודות זיהוי (מספר בית בתחילת הרחוב ומפה של המגרשים) ומאחר והצדדים אינם חלוקים כי ביקשו לבקר בנכס שנרשם בהסכם התיווך, ואף ראו אותו במועד שבו נרשם הנכס ובהסכם התיווך, הרי שככל ואכן מדובר בטעות בנוגע לזיהוי מספר הבית מדובר בטעות בתוך לב הדדית. משכך, הצגת הבית בהסכם, כמו כל הסכם, מפורטת דיו על מנת לאפשר זיהויו של הבית. מצאתי כי יתר התנאים המפורטים, לרבות זיהוי הבעלים (אורן, שלימים התברר כי הוא נציג הבעלים ולא הבעלים), גודל הבית והמחיר שהתבקש – כל אלה עומדים בדרישות החוק ותקנות התיווך האמורות.

32. משכך, נותרה השאלה האם התובע היווה הגורם היעיל בעסקה. גרסתם של הצדדים אינה שונה בהרבה זה מזה בנוגע לעובדות שהיו במועד. התובע מסכים כי לא הצליח להביא את הנתבעים והבעלים לכדי ניהול משא ומתן, ואף לא לפגישה. למעשה, התובע מודה כי לא הצליח לקרב בין עמדות הצדדים, והבעלים לא הסכים להיכנס למשא ומתן עם הנתבעים בנוגע לעסקה זו. התובע נפגש עם נציג הבעלים פעמיים – פעם אחת בביתו ופעם שניה בעבודתו של נציג הבעלים. שיחות אלה לא סייעו על מנת לשכנע את נציג הבעלים לקיים משא ומתן בין הנתבעים לבעלים או להביא את הצדדים לפגישה משותפת. בשיחה שקיים התובע עם הנתבעים, לאחר ביקור התובע במקום עבודת נציג הבעלים, ולאחר שהנתבעים העלו את הצעתם למחיר של 4.65 מיליון ₪, חזר אליהם התובע בתשובה כי נציג הבעלים מסרב גם להצעה זו. למעשה, ממועד זה תמו ניסיונות התובע להביא לכדי מפגש רצונות בין הצדדים ותמה עבודתו בעסקה.

33. התובע אינו יודע להסביר מדוע כשל במסגרת מגעיו לשכנע את נציג הבעלים עמו היה בקשר להביא את הצדדים לכדי משא ומתן ולקדם את העסקה. כך גם הודה בסיכומיו ובעדותו. התובע אינו חולק כי לאחר פניותיו לנציג הבעלים חזר אל הנתבעים עם תשובה שלילית בנוגע להיתכנות לעסקה. ר' לעניין זה עמ' 13 ש' 13-19. המסר אותו קיבלה הנתבעת מהתובע הוא כי הבעלים דחה את הצעתם על הסף. משכך, החל ממועד זה, הבהיר התובע לנתבעים כי ניסיונותיו לשכנע את הבעלים למכור את הנכס לנתבעים כשל.

34. בכל התקופה ממועד הפגישה ועד למועד שבו מסר כי כשלו ניסיונותיו לשכנע את המוכר, לא הוכח כי הנתבעים פנו למתווך אחר, ואף לא הוצגה, אך לא ראיה אחת, בנוגע לכך. הן הבעלים של הנכס והן נציג הבעלים לא סתרו את האמור. נהפוך הוא – הנתבעים פנו לתובע מספר פעמים מיוזמתם על מנת שיבדוק היתכנות לרכישת הנכס. כך עשו ממש לאחר מועד הביקור, וכן כחודש וכחודשיים לאחר הביקור. הם שפנו לתובע מיוזמתם על מנת שיבחן את ההיתכנות לעסקה, וזה חזר אליהם, פעם אחר פעם, עם תשובה שלילית, ואף לא הצליח להביא את הצדדים לעסקה לכדי פגישה ראשונית.

35. התובע אינו יודע להסביר מדוע המתווך הנוסף הצליח מקום שהוא עצמו נכשל. מדוע מתווך נוסף הצליח לשכנע את הבעלים ונציגו לקדם עסקה במחיר שהוא עצמו הציע לנציג הבעלים קודם לכן. אולם, זוהי מהות עבודתו של המתווך.

36. נציג הבעלים בעדותו הבהיר כי לא ראה את הצעתו של התובע כרצינית, וכדבריו (עמ' 19 ש' 12-26):

    "ש. כאשר התובע העלה בפניך מספרים שהקונים הנתבעים רוצים/יכולים לשלם, אתה העברת את זה לידיעת חנניה ושאלת אותו מה עמדתו?

    ת. לא.

    ש. למה?

    ת. אבן יהודה מוצפת במתווכים, היה שלט על הבית, ידעו את המחיר, היו הרבה טלפונים הוא לא הראשון ולא האחרון

    ש. למה אם כך כאשר וילי פנה אליך כן העברת את ההצעה לחנניה?

    ת. וילי פנה אליי ב הצעה שבאמת היה קונה שבאמת רוצה לקנות ולא סתם מספר שזרקו לי.

    ש. אבל זה בדיוק אותו מספר שג' אמר לך, למה את ההצעה של ג' לא העברת לחנניה ואת ההצעה של וילי כן?

    ת. יש הרבה הצעות זה לא רק ג' ווילי, הצעתי לחנניה, לא יודע בדיוק .

    ש. עבר פחות משבוע, ג' נפגש איתך ב19.12 ווילי 25.12, זאת אומרת שבוע קודם אתה לא מעביר הצעה על 4.65 מיליון ושבוע אחרי כן? איך אתה מסביר את זה?

    ת. כנראה שהיה יותר רציני, ברגע שבן אדם נותן הצעה מסוימת ואני לא רואה רצינות אז כנראה שוילי היה יותר רציני במו"מ שלו. אז העברת את ההצעה לחנניה זה בית שלו. "

37. על דברים דומים חזר גם בעמ' 20, לפיהם לא ראה לנכון להעביר את הצעת התובע לידי הבעלים, על אף שזו הייתה קרובה ואף זהה למחיר שסוכם בסופו של יום.

38. במקביל, יש לציין כי כלל העדים, למעט התובע, ציינו כי המתווך הנוסף היה גורם יעיל, מעורב פעיל במשא ומתן, בין אם מול נציג הבעלים ובין אם מול עורך הדין של הבעלים שטיפל בעסקה. על אף שמדובר על זמן קצר ביותר של כשבועיים מרגע כניסתו לתהליך ועד לסגירת העסקה, הצדדים סיפרו כי הוא ניהל משא ומתן מול נציג הבעלים באופן אינטנסיבי, סייע לקדם פגישות, שאף נכח בהן, עם נציג הבעלים, וכן סייע גם במשא ומתן המסחרי בין הנתבעת לעורך הדין מטעם הבעלים בנוגע להסכם. זאת, כאשר התובע לא הצליח במשך כשלושה חודשים להביא את הצדדים לכדי פגישה ראשונית.

39. יש לציין כי הבעלים ידע לציין שחלק מהמשא ומתן שנוהל בנוגע למחיר כלל הפחתת רכיבים מהבית, שטרם נבנה סופית, כדוגמת המטבח ועבודות אחרות, וכן הוסכם על עבודות השלמה לבית. משכך, אין מדובר במחיר בלבד כי אם ברכיבים נוספים מהותיים שיש להם קשר ישיר למחיר והשפיעו על שיקול דעת הבעלים. רכיבים אלה הוצעו על ידי המתווך הנוסף לבעלים (ר' עדות הבעלים עמ' 6 ש' 13-21, עמ' 18 ש' 3-7).

40. משכך, על מנת לסגור את העסקה תנאי המחיר לא היה הרכיב היחיד אלא נסובו סביבו תנאים נוספים, שנדונו בין הנתבעים, באמצעות המתווך הנוסף, לבין הבעלים ונציגו. מדובר על מכלול של תנאים שהובילו לעסקה, ולא רק שאלת המחיר.

41. כמו כן, הן הבעלים חנניה והן המתווך הנוסף והנתבעים הבהירו כי שולמו דמי תיווך הן מצד המוכר והן מצד הנתבעים. משכך, גרסתו של התובע, לפיה עקפו את פעולתו בחוסר תום לב, אינה מתיישבת עם העובדה שאם היה מנוהל משא ומתן עם התובע לא היה נדרש הבעלים לשלם דמי תיווך, כך שהסירוב של נציג הבעלים להיכנס למשא ומתן עם התובע, על פי גרסת התובע, פגע בבעלים עצמו שנדרש לשלם דמי תיווך למתווך הנוסף.

42. על אף ניסיונות התובע להצביע על מניע נסתר, לא נמצאו ראיות לכך, אין בין הנתבעים לבין בעלי הדירה (ששילם דמי תיווך למתווך הנוסף) כל היכרות, וכך גם לא בין הנתבעים ליתר הצדדים. לכל הפחות לא הציג התובע קשר כאמור.

43. משכך, לא מצאתי כי התובע כרסם בגרסתם באשר להשתלשלות האירועים שהובילה לסגירת העסקה בסיוע המתווך הנוסף. גרסתו, לפיה היה הגורם היעיל, לא זוכה לתימוכין ראייתי בנוגע למשא ומתן שנוהל החל מהמועד בו נכנס לתמונה המתווך הנוסף.

44. התובע טוען כי המתווך הנוסף "הרים את החבל" אותו הניח התובע, שעה שהראה לנתבעים את הנכס ושוחח עם התובע. אין כל תימוכין גם לכך. התובע הודיע לנתבעים, באופן ברור ובמשך מספר פעמים, כי אין ביכולתו להביא את הצדדים לכדי עסקה. הודעה זו מביאה לסופה את מעורבותו. הנתבעים פנו למתווך הנוסף רק לאחר הודעה זו. משכך, עמידתו של התובע על הסכם שהוא אינו מסוגל ליישמו הינה עמידה דווקנית ובחוסר תום לב. למעשה, לטענתו, לו היו פועלים הנתבעים בגילוי, הוא היה מעורב בעסקה ולא המתווך הנוסף. אולם, לכל הדעות של כל המעורבים, למעט דעתו של התובע, המתווך הנוסף הוא שהצליח לקרב בין הצדדים ולהביא את העסקה, הן מבחינת המחיר והן מבחינת הרכיבים הנוספים שנלוו לעסקה. העסקה, כפי שנחתמה, אינה תואמת את זו שהוצגה על ידי התובע לבעלים, שכן מלבד שאלת המחיר ישנם רכיבים נוספים שסייעו ביצירת העסקה והשתכללותה, ולגבי כל הרכיבים נוהל משא ומתן על ידי המתווך הנוסף רק לאחר שהודיע התובע כי כשלו מאמציו.

45. התובע, כמתווך, אינו יכול לאחוז את הסכם התיווך לנצח, גם שעה שכשלו מאמציו. למעשה, מאמציו של התובע בזמן אמת כשלו בצורה כה מובהקת עד שהנתבעים החלו במשא ומתן לרכישת בית אחר, שרק לאחר הכישלון ברכישתו שבו פעם נוספת להתעניין בבית ופנו פעם נוספת לתובע לברר היתכנות לרכישתו – וגם הפעם נענו בשלילה.

46. האם מצופה מהנתבעים להמשיך ולשקוט ולא לפעול למימוש רצונם לרכוש את הבית באמצעות גורמים אחרים שהצליחו לפעול להגשמת רצונם לרכוש את הבית? על פי גרסת התובע, התשובה היא כי כך אכן הדבר.

47. ברם, לפי סעיף 39 לחוק החוזים, אין כך הדבר. התובע עומד על קיום ההסכם שלא בתום לב, שעה שכשלו מאמציו וכן כשלו ניסיונותיו להסביר מדוע לא הצליח להביא את הצדדים לכדי פגישה, ולו אחת, לצורך קידום העסקה. התובע לא הצליח לייצר את אותו מפגש רצונות בין הצדדים הנדרש לצורך קידום משא ומתן. לא כל שכן עסקה. כך, לדוגמא, לא ברור מדוע התובע לא הפגיש בין הנתבעים לבין נציג הבעלים שעה שביקר בביתו, ובחר לבקרו לבדו. באופן דומה, מדוע לא ביקש מהנתבעים להתלוות אליו לפגוש את נציג הבעלים באותה שיחה שניהל עמו במקום עסקו. ייתכן ומפגש כאמור היה מצביע על רצינות, יכולת של הנתבעים ונציג הבעלים לקיים קשר בלתי אמצעי או לקדם את העסקה, כפי שקודמה בפועל.

48. בעניין ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1),842 התייחס למצב שבו מעורבים שני מתווכים.

49. במקרה שלפנינו, נמצא כי התובע, מיוזמתו, ניתק את הקשר עם הנתבעים בנוגע לבית, לאחר שכשל ניסיונו להציע הצעה שתקדם עסקה בין הנתבעים לבין בעלי הבית. הקשר נותק על ידי התובע לאור כישלון פעולת התיווך ולא כתוצאה מפעולות של הנתבעים או המתווך הנוסף או כל גורם אחר. לכל הפחות לא הצביע התובע על כל ראיה כי במשך אותה תקופה המשיך לנסות ולהציג לנציג הבעלים הצעות, לרבות אפשרויות שהוצעו על ידי המתווך הנוסף (הפריטים שהופחתו מהבית, כדוגמת המטבח, שקירבו בין הצעות הצדדים). משעה שניתק התובע את זיקתו לנכס ולעסקה, לא ניתן לזקוף לזכותו את עצם הצגת הבית. זאת, בפרט כאשר המתווך הנוסף הציע כשלושה חודשים קודם לכן את אותו הבית לנתבעים. לא ניתן לזקוף לפעולת התובע את תוצאת החתימה על ההסכם. לא סוכלו מאמצי התובע לפעול לקידום העסקה. הנתבעים נתנו לו מספר הזדמנויות, מיוזמתם, במשך שלושה חודשים, ולא פנו לגורם אחר עד שהודיע התובע לנתבעים כי כשל בניסיונו. לא מצאתי כי הנתבעים פעלו על מנת להימנע מתשלום דמי תיווך (ששולמו בפועל למתווך הנוסף). בנסיבות אלה, מתנתק הקשר הסיבתי בין פעולות התובע לבין העסקה.

50. ההתרשמות מכל העדים היא כי פעלו ביושר, בתום לב ומתוך אמונה כי מאמציו של התובע נכשלו ולא נשאו פרי, וכי בזכות מאמצי המתווך הנוסף, שפעל מול כלל הצדדים לקידום העסקה, הם שהובילו בסופו של יום לחתימת הצדדים על העסקה. התובע היווה אך גורם אחד בשרשרת נסיבתית הנוגעת לבית, כאשר הן לפני החתימה והן לאחר החתימה על הסכם התיווך הכירו הנתבעים את הבית, לרבת באמצעות המתווך הנוסף, אולם לא סברו כי יש ביכולתם לרכוש אותו. נדרש כי פעולות התיווך שביצע התובע הם שהביאו לכריתת הסכם מחייב, ולא כך הדבר בענייננו. התועלת שהופקה על ידי פעולת התובע אינה זו שהביאה לידי העסקה, ולכל הפחות לא הוכח ברמה הנדרשת כי פעולותיו הן שהובילו לקידום העסקה, כטענתו, ומידת התועלת ממנה פחותה ואף התאיינה שעה שהתובע, מיוזמתו, הודיע על כישלון מאמציו.

     

    מן הכלל אל הפרט:

51. על פי הראיות שהוצגו בפני בית משפט הקשר שבין התובע לנתבעים, ובין התובע לנציג הבעלים, בנוגע למכירת הבית, הסתיים ביום 19.12.19 לאחר השיחה בין התובע לנתבעים.

52. פגישת הנתבעים עם המתווך הנוסף ביום 25.12.19 החלה מחדש התקשרות עם מתווך חדש, לאחר שהתובע נכשל במאמציו. עד לתאריך זה לא נכרתה עסקה לרכישת הבית ואף לא התקיימה, במשך כשלושה חודשים, כל פגישה בין נציג הבעלים לבין הנתבעים. התובע עד למועד זה, וגם לאחריו, לא שימש ה"גורם היעיל" וכניסת המתווך הנוסף. בנסיבות אלה, על אף סמיכות הזמנים (בין ה- 19.12 לבין ה- 25.12) ניתק הקשר הסיבתי של פעולת התיווך בעבר, עד כי לא ניתן לזקוף את התוצאה לפועלו של התובע. לא הוכח כי זכות התובע נמנעה ממנו על ידי הנתבעים בכל שלב, עד למועד בו הודיע על כישלון מאמציו.

53. על אף סמיכות המועדים, מצאתי כי היה ניתוק ממשי, שנבע מפעולה של התובע, בין המועד שבו התקשרו הנתבעים עמו לבין המועד שבו פנו למתווך הנוסף. זאת, על אף סמיכות המועדים כאמור.

54. נוכח זאת, לא מצאתי כי הנתבעים, הבעלים, נציג הבעלים או המתווך הנוסף פעלו בחוסר תום לב או בטענות ומצגי שווא. למעלה מן הצורך יש לציין כי גם מאמציו בנוגע לעסקה לא היו מספיקים, שעה שפעולותיו נעשו רק לאחר שהנתבעת פנתה אליו, פעם אחר פעם, על מנת לנסות ולקדם את העסקה. זאת, כפי שעולה מהתכתובות בין הצדדים.

55. התובע לא פנה לבעלים לאחר הפגישה ביום 27.9.19, ולכל הפחות לא קיים תיעוד כאמור, והתובע נפגש עם נציג הבעלים רק למעלה מחודש וחצי לאחר הפגישה, ביום 14.11.19. גם זאת, לאחר פניה נוספת של הנתבעת לתובע על מנת שיפנה פעם נוספת לבעלים. התובע לא עשה כן מיוזמתו.

56. התנהלות דומה בין הנתבעת לתובע עולה מתכתובות הצדדים ביום 13.12.19 וביקור התובע בעסק נציג הבעלים ביום 19.12.19.

57. בנסיבות אלה, לא הוכח כי התובע פעל ורצה להמשיך ולפעול בפעולת התיווך, ומי מהצדדים מנע ממנו זאת בחוסר תום לב או בטענות שווא. לא נמנע מהתובע כל צעד ספציפי, לו ביקש לעשות כן, לצורך קידום העסקה.

58. יש לציין כי מצאתי את סעיף ח' בתנאים הכלליים שצורפו להסכם התיווך כסעיף שאינו עומד בקנה אחד עם חוק המתווכים. בהתאם לתנאי זה, התובע ביקש, מעצם החתימה, להפוך אותו לגורם יעיל בהתקשרות, אפילו אם יימנע ממנו מסיבה כלשהי מלהשתתף בדרך כלשהי בגיבוש העסקה.

59. אלא, שהוראת סעיף 14(א) לחוק המתווכים הינה הוראה קוגנטית ואינה ניתנת להתניה.

60. המשא ומתן שניהל התובע עבור הנתבעים דעך וחודש בשל מעורבות המתווך הנוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו אל מול כלל הצדדים הייתה משמעותית ביותר, ואינה "הרמת חבל" שהשאיר התובע כי אם התנעה מחדש של משא ומתן שנכשל, לגישת התובע.

61. הנה כי כן, ממכלול הראיות והעדויות עולה כי פעולות התובע בתקופה שבין ספטמבר 2019 לדצמבר 2019 לא הניבה כל תוצאה מעשית, והתובע הבהיר כי כשל במאמצים ולא הצליח להביא את הצדדים לכדי עסקה, או אף לפגישה. לא מצאתי כי פניותיו לנציג הבעלים הניבו כל פרי, שעה שנציג זה העיד כי כלל לא ראה בהצעותיו הצעות רציניות שיש להעבירן לבעלים. בענייננו, ניתן לומר כי שני המתווכים לא פעלו במקביל אלא אחד אחרי השני, ולאחר סיום ההתקשרות בין התובע לנתבעים. אין כל זיקה סיבתית בין השלבים. המחיר שסוכם, בסופו של יום, כלל רכיבים נוספים שלא עלו בהצעה המקורית, השינויים והתוספות גם הם נוהלו על ידי המתווך הנוסף ובהתערבותו, ולא היה בהתנהלות התובע כדי להביא לכדי היותו גורם יעיל להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. הנתבעים, שנואשו מתשובת התובע, אשר סתם את הגולל על ההיתכנות לביצוע העסקה, היו רשאים לפנות לגורם נוסף שיסייע להם, כפי שעשו בפועל.

62. ככל וקיימת טענה כי נציג הבעלים לא ראה בו גורם יעיל לניהול משא ומתן, ולא ראה את הרצינות שבהצעותיו, הרי שאין בכך כדי להפנות טענות ותביעה לנתבעים. תסכולו של התובע, כאשר ראה שבמחיר דומה נכרת בסופו של יום הסכם, מובן. כאמור, המחיר היווה רכיב אחד אולם המשא ומתן כלל רכיבים נוספים שנוספו למחיר, כך שעצם המחיר, כשלעצמו, נקבע לאחר משא ומתן והוספה והפחתה של רכיבים שונים – בתיווך של המתווך הנוסף. הנתבעים פעלו על פי ההסכם וכנדרש מהם - הם פעלו מול התובע, עד שזה, מיוזמתו, ציין כי "הרים ידיים" ורק לאחר מכן פנו למתווך נוסף. אין כל ראיה לסתור התנהלות זו של הנתבעים. משכך, בכל הנוגע להתנהלותם, לא ניתן להצביע על פגם ברצונם לכרות הסכם עם מתווך חדש, על מנת שיפעל עבורם. זאת, לאחר שתם ההסכם הקודם עם התובע.

63. בנסיבות אלה, לא מצאתי כי הנתבעים פעלו בניגוד להסכם, או קשרו קשר עם הבעלים ונציג הבעלים לעקיפת התובע, שעה שזה הסתיים בכישלון מבחינת התובע, וכי יש בפעולתם כדי לזכות את התובע בשכר תיווך כלשהו. אין לצפות מהנתבעים לשלם כפל תיווך במקרה זה.

     

     

    סיכום

64. דין התביעה להידחות שכן לא היה התובע בגדר הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, ולכל הפחות לא היה לו כל חלק בהתגבשות העסקה, בסופו של יום.

65. באשר לשאלת ההוצאות – מחד, התובע בחר להמשיך בתביעתו, גם לאחר שהובהר לו כי מדובר בתצהיר יחיד לעומת תצהירי כלל המעורבים בעסקה, שאינם תומכים בגרסתו, ובשים לב לתקנות החדשות לעניין פסיקת הוצאות, והבהרת בית המשפט מיום 21.10.21 לפיה מדובר בסכסוך כספי והעלויות ייבחנו בהתאם לעלויות ריאליות.

66. מנגד, מצאתי כי אכן מדובר בשאלות עובדתיות של ממש מדוע נכרתה העסקה, כפי שנכרתה, במחיר ובתנאים, ובסמיכות מועדים כאמור בין פניית התובע לנציג הבעלים לבין מעורבות המתווך הנוסף. לו היו מיידעים הנתבעים את התובע בזמן אמת כי הם פונים למתווך אחר, בשל כישלונו (בדומה לפעולתם מול המתווך הנוסף, שעודכן בנוגע למעורבות התובע בעבר), בצורה ברורה ועל מנת להעמיד דברים על דיוקם ולמנוע כל ספק, היה נמנע הליך זה. קיומו של ההליך והצורך לברר את שאירע, בשל סמיכות הזמנים, ומעורבות צדדים נוספים, לרבות נציג הבעלים והבעלים, נבע, אם כן, מאשם תורם של שני הצדדים. מסיבה זו מצאתי להטיל על כל צד את הוצאותיו בנוגע לניהול ההליך.

67. בשים לב לאמור, מצאתי כי על אף דחיית התביעה, כל צד יישא בשכר טרחתו והוצאותיו, למעט הוצאות כלל העדים שבהם יישא התובע, כפי שנקבעו בפרוטוקול.

68. התשלום יבוצע לעדים בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא ריבית והצמדה כדין עד לתשלום בפועל.

     

    זכות ערעור כדין.

     

    ניתן היום, ט"ז אייר תשפ"ב, 17 מאי 2022, בהעדר הצדדים.