פס"ד בתביעה לפס"ד הצהרתי, ובו התבקש בית המשפט לקבוע כי לתובעת זכויות בבית מגורים בו היא מתגוררת, הרשום ע"ש גיסתה, אחות בעלה

בפתח הדברים, ברצוני להביע התנצלותי לפני הצדדים על המועד בו ניתן פסק הדין, זאת עקב תקלה.

עניינו של פסק דין זה שלש תביעות בין הצדדים כדלקמן:

תמ"ש 44358-11-19 – תביעה אותה הגישה התובעת, לפסק דין הצהרתי, במסגרתו התבקש בית המשפט להורות כי התובעת הנה בעלת מחצית מכלל הזכויות במקרקעין, עליהם בנוי מבנה, המשמש למגורים, המחולק לשתי דירות מגורים נפרדות, בקיבוץ ....., הידוע כחלקה ...בגוש .... [להלן: "המקרקעין במחלוקת"].

תמ"ש 65517-09-19 - תביעה שהוגשה על ידי הנתבעת 1 כנגד התובעת, לדמי שימוש ראויים, בגין השימוש בו עושה התובעת במקרקעין במחלוקת.

תמ"ש 65495-09-19 – תביעה אותה הגישה הנתבעת 1 כנגד התובעת לסילוק יד מהמקרקעין במחלוקת.

בין התובעת לנתבע הליכים נוספים, בהם עתיד להינתן פסק דין, כולל תביעות בעניין איזון משאבים, מזונות, משמורת וחלוקת זמני שהות. על מנת שלא לפגוע בפרטיות מי מהצדדים יופרדו פסקי הדין, למרות שעיקר הדיון נוהל במאוחד.

למרות שמדובר בתביעות הדדיות, מטעמי פשטות וייעול, התובעת תקרא להלן: "התובעת" או "אלמונית", הנתבעת 1 תקרא: "הנתבעת" או "פלונית" והנתבע 2 יקרא: "הנתבע" או "פלוני".

טענות התובעת בתמצית:

1. התובעת והנתבע בני זוג לשעבר, יהודים, שנישאו זל"ז ביום ... 1995 לאחר כ- 12 שנות חברות, ולהם שלושה ילדים ילידי: 1996, 2002 ו- 2011. הנתבעת והנתבע אחים. בשנת 2002 עברו התובעת והנתבע להתגורר בקיבוץ .....

    

2. בשנת 2004 התקבלו בני הזוג לחברות בקיבוץ. באותה שנה רכשו הורי הנתבעים מגרש בשכונת "..." בקיבוץ עבור התובעת ומשפחתה ועבור הנתבעת ומשפחתה, בעלות של כ- 100,000$. הצדדים החליטו לבנות, על גבי המגרש, שתי דירות נפרדות, עם שתי כניסות נפרדות, אחת לכל משפחה. לשם כך, מכרו התובעת והנתבע את דירתם ב.... ועשו שימוש בכספי התמורה לצורך מימון חלקם בבנייה.

    

3. כל משפחה נהגה בדירתה מנהג בעלים, בנתה ועיצבה את דירתה כראות עיניה, משפחתה של התובעת בקומה התחתונה ומשפחתה של הנתבעת בקומה העליונה. התובעת עיצבה את דירתה, בחרה כלים סניטריים, ארונות, דלתות, קרמיקה, מיזוג אויר ועוד. הכל למעט טיח חיצוני ואלומיניום, שנעשה במשותף על מנת לשמור על הצביון האחיד. הוריהם של הנתבעים סייעו לצדדים בתשלומים שונים, כולל עבור פיקוח, אדריכלות, בדיקות בטון, אינסטלציה חשמל ועוד.

    

4. התובעת הייתה מעורבת בכל הנעשה והייתה מכותבת לכל המיילים הקבוצתיים של הקיבוץ עם מנהלת הפרויקט. לכלל המעורבים היה ברור כי מדובר בשתי דירות נפרדות, אחת לכל משפחה. ואף נקבעו מפגשים נפרדים למשפחת בין.... [התובעת] ו...[הנתבעת].

    

5. בשנת 2012 הושלמה הבניה. בני הזוג עברו להתגורר בדירה עם ילדיהם, והנתבעת ומשפחתה עברו להתגורר בקומה העליונה. לשם קבלת טופס 4, נערכו בבית עבודות לבניית מדרגות פנימיות, ולאחר קבלתו המדרגות הוצאו למרפסת של הנתבעת, ואף נבנתה תקרה / רצפה בין שתי הקומות, כך שבוצעה הפרדה מלאה, ובכל קומה דירה נפרדת הכוללת מערכות נפרדות וכניסה נפרדת.

    

6. מאחר ולא ניתן היה לפצל את המקרקעין שבמחלוקת, בוצע הרישום מטעמי נוחות ובאופן פורמאלי בלבד, ע"ש הנתבעת והצדדים לא ראו צורך לבצע את העברת מחצית הזכויות אליהם, ולא ייחסו כל משמעות לרישום, שכן היה ברור לכולם כי המדובר בנכס משותף. המדובר בדירת המגורים היחידה של התובעת והנתבע, ובה עשו שימוש בלעדי וייחודי משך שנים רבות.

    

7. בשנת 2017 נקלעה המשפחה למשבר, שבעטיו נפרדו התובעת והנתבע, והנתבע עזב את דירת המגורים. טרם הגשת התביעה, התנערה הנתבעת מההסכמות, והחלה לדרוש מהתובעת לפנות את הנכס כולו.

    

   טענות הנתבעת בתמצית:

    

8. הנתבעת כופרת בטענות התובעת. לדבריה, היא בעלת הזכויות היחידה בנכס, והגשת התביעה מהווה ניסיון, שלא כדין, להתעשר על חשבונה. לטענתה, מכוח נישואיה של התובעת לאחיה, העניקה הנתבעת לתובעת אפשרות להתגורר בבית מגוריה. הרשות ניתנה לה אך ורק מכוח נישואיה ומגוריה עם הנתבע, לבטח שלא לצמיתות, קל וחומר שלא לאחר פרידת הצדדים. לאחר פרידתם, אכן פנתה הנתבעת וביקשה מהתובעת לסלק את ידה מהמקרקעין ומביתה.

    

9. הנתבעת הנה אם חד הורית ולה שני ילדים. לטענת הנתבעת, אין כל קשר בין המחלוקת שבין התובעת לנתבע, לבין זכויותיה הבלעדיות בבית המגורים ובמקרקעין שבמחלוקת.

    

10. ביום 31/12/2007 רכשה הנתבעת את המגרש מאת רמ"י, זאת כנגד הסך של 122,627 ₪. בתחילת שנת 2010 הגישה הנתבעת בקשה לבניית בית מגורים דו קומתי, וביום 1/12/2010 ניתן לה היתר בניה. ביום 23/9/2012 השלימה הנתבעת את בניית בית המגורים וקיבלה טופס 4 ואישור אכלוס.

     

11. מימון בניית בית המגורים בוצע באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא ע"ס של 700,000 ₪, אותה נטלה ביחד עם הוריה. לאחר מכן, בעקבות כספים שקיבלו הוריה ממכירת מפעל נ...... השייך לקיבוץ, הושלם הליך הבנייה במלואו על ידי הוריה, בסך כולל של כ- 1,300,000 ₪.

     

12. בתקופת תכנון ובניית בית מגוריה, התגוררו התובעת והנתבע בקיבוץ בשכירות. לבקשתו של הנתבע – אחיה, ובעצה אחת עם ההורים, הסכימה הנתבעת לאפשר לנתבע ולתובעת ולילדיהם להתגורר ביחד עמה ועם ילדיה בבית המגורים אותו בנתה. לפיכך, תוכנן הבית באופן שלאחר השלמתו יוכלו התובעת ומשפחתה לגור שם, זאת על מנת לחסוך מהם את דמי השכירות. טרם התקבלה המשכנתא, ומימון ההורים, הנתבע סייע בעלות הבנייה בסך של 50,000 - 60,000 ₪ בלבד, והחל מסוף שנת 2012 עברו התובעת הנתבע וילדיהם להתגורר בקומה התחתונה.

     

13. דירתם של התובעת והנתבע ב... נמכרה ביום 2010 בתמורה לסך של 640,000 ₪. מתוך התמורה הוחזרה הלוואה מובטחת במשכנתא וחובות נוספים בסך העולה על 450,000 ₪. יתרת הסכום שנותרה, שימשה את התובעת והנתבע למחייתם ולא לבניית ביתה. התובעת לא הציגה אסמכתאות אודות תשלומים ששולמו על ידה לצורך בניית בית המגורים.

     

14. הנתבעת מודה כי התובעת, מכוח נישואיה לנתבע, הייתה שותפה בעיצוב הקומה התחתונה של ביתה, וכן מאשרת כי הקומה נסגרה למגוריהם כיחידה נפרדת.

     

15. לאחר כחמש שנים ממועד כניסתם לדירה, חל משבר ביחסי התובעת והנתבע, הוא עזב את הדירה, והתובעת והילדים נותרו להתגורר בדירה. הנתבעת פנתה לתובעת וניסתה להגיע עמה להסכמות אודות אופן פינוי הדירה אך התובעת סירבה. לפיכך, ביום 26/3/19 שלחה הנתבעת לתובעת מכתב דרישה לפינוי, ובו הודעה על הפסקת הרשות שניתנה לתובעת להתגורר בדירה. לאחר שהתובעת סירבה לדרישה, נאלצה הנתבעת להגיש כנגד התובעת תביעה לפינוי וכן תביעה לדמי שימוש ראויים.

     

     

    טענות הנתבע בתמצית:

     

16. הנתבע מודה בטענותיה של התובעת אחותו. לדבריו, לו ולתובעת אין במקרקעין זכויות כלשהן, למעט רשות המגורים שניתנה ובוטלה.

     

17. הצדדים יחד מגיל 16 [עמ' 44 ש' 23], לאחר נישואיהם, בשנת 1995, התגוררו הצדדים בעיר ...., זאת משך כ- 7 שנים. לקראת תום התקופה, רכשו דירת מגורים ב.... בסך של 400,000 ₪, זאת באמצעות מימון מלא, באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא אותה נטלו מהבנק. הדירה נמכרה בסך של כ- 600,000 ₪, ולאחר סילוק המשכנתא נותר בידי הצדדים סכום של 170,000 ₪ בלבד. לאחר סילוק חובות נוספים, נותר סך של 100,000 ₪ בלבד.

     

18. מצבם הכלכלי של בני הזוג היה קשה, הם שכרו דירה בקיבוץ, ושילמו דמי שכירות. הנתבעת הסכימה לסייע ולאפשר לנתבע ולבני משפחתו להתגורר בדירתה בקומה התחתונה. בני הזוג התגוררו בקומה התחתונה משך כ- 5 שנים בלבד, עד פרידתם. הנתבע מודה כי הוא שילם כ- 50,000-60,000 ₪ לצורך התאמת הקומה התחתונה, סכום ששולם מכספי מכירת דירת ...., וכל יתר העלויות מומנו על ידי הוריו. התובעת היתה מעורבת אך ורק בעיצוב והתאמת הקומה התחתונה, ולשם כך התקיימו פגישות נפרדות עם מנהלת הפרויקט.

     

    חוו"ד מומחים

     

19. ביום 15/12/19 ניתנה החלטה על מינוי שמאי לצורך עריכת חוו"ד ביחס למקרקעין שבמחלוקת.

     

20. ביום 9/6/20 התקבלה חוו"ד ובמסגרתה מתאר המומחה כי מדובר בנכס אחד, מגרש בשטח של 516 מ"ר, אשר נרכש ביום31/12/2007. על גבי המגרש מבנה בשטח כולל של כ- 186 מ"ר, בשתי קומות שוות כמעט בגודלן. בפועל חולק המבנה לשתי יחידות עצמאיות, אחת בכל קומה וכדבריו:

     

     

    

    

     

21. להערכת השמאי, שווי הנכס בשלמותו 3,300,000 ₪. דמי השימוש הראויים עבור כל המבנה, כ- 7,500 ₪ לחודש, ועבור היחידה בקומת הקרקע כ- 4,000 ₪ לחודש.

     

22. ביום 21/1/20 ניתנה החלטה על מינוי רו"ח/ אקטואר לצורך עריכת חוו"ד ואיזון המשאבים, ביחסים שבין התובעת והנתבע. התובעת והנתבע חלוקים אודות המועד הקובע, ולפיכך, התבקש המומחה להתייחס לשני מועדים 31/12/17 וכן 1/5/18.

     

23. ביום 9/7/20 הוגשה חוו"ד המומחה אבי יחזקאל, ביחס למועד הקובע 31/12/17. התובעת עובדת משנת 2013 כמדריכה בקיבוץ ה....., ושכרה כ- 6,700 ₪ לחודש. הנתבע עובד משנת 2011 במפעל נ...... ושכרו כ- 11,500 ₪ לחודש. בהתאם לחוו"ד בגין איזון כלל הזכויות, כולל אלו שאינן נזילות [שיטה א'], על הנתבע להעביר לתובעת סך של 116,992 ₪. בהתאם לאיזון ע"פ מועד הגמילה, על התובעת להעביר לנתבע כיום סך של 6,710 ₪, והיתרה תאוזן בהתאם להוראות חלוקת חוק חיסכון פנסיוני.

     

24. ביום 13/7/20 הוגשה חוו"ד המומחה ביחס למועד הקובע 1/5/18. בהתאם לחוו"ד זו, ככל והאיזון יבוצע ע"פ שיטה א', על הבעל להעביר לאישה סך של 58,261 ₪. וככל שהאיזון יבוצע ע"פ שיטה ב', על האישה להעביר לבעל סך של 67,986 ₪, והיתרה תחולק בהתאם למועד האיזון.

     

25. הנתונים שהובאו לעיל, נועדו להבהיר כי בין אם תתקבל עמדת התובעת, ובין אם תתקבל עמדת הנתבע, הסכום לאיזון אינו גבוה במיוחד. בידי כל אחד מהצדדים זכויות סוציאליות וחסכונות בשווי כולל של כמיליון ₪, כאשר עיקר הסכום התקבל ממכירת מפעל נ....., ואמור לשמש לתקופת הפרישה [ראה עדותו של א'] והסכומים הנזילים נמוכים ביותר.

     

     

    ראיות הצדדים:

     

26. התובעת: התובעת קיבלה סך של 680,000 ממכירת מפעל נ....., סכום דומה לזה שקיבל הנתבע [עמ' 15 ש' 30]. לאחר מכירת דירת ..., נותר בידי הצדדים סכום של כ- 220,000 ₪ [עמ' 18 ש' 17]. לדבריה, הוריה המאמצים בקיבוץ סייעו בידה לבניית הבית בסך של 100,000 ₪ [עמ' 19 ש' 13]. לדבריה, הוריהם של הנתבעים מימנו את רכישת המגרש, ושימשו "צינור" להעברת הכספים [עמ' 21 ש' 10]. התובעת נשאלה, ולדבריה, מימון חלקם [שלה ושל הנתבע], בבניית בית המגורים שולם באמצעות כספי ירושה שקיבלה לאחר פטירת אביה בשנת 2004, מכספי הלוואות וכן מכספי מכירת דירת ....[עמ' 22 ש' 23]. לדבריה, חלק מהכספים שולמו "בשחור" [עמ' 23 ש' 8]. לדבריה בבית מונים נפרדים לחשמל ולמים [עמ' 24 ש' 16]. לדבריה, במעמד ישיבה משפחתית, הוחלט כי המגרש ירשם על שמה של הנתבעת מטעמי מיסוי [עמ' 26 ש' 14]. המגרש נרכש על ידי הוריהם של הנתבעים עבורם.

     

27. העד מר א': העד השיב על שאלות ונתן הסבר מקיף אודות אופן ביצוע התשלומים לחברי הקיבוץ, הניכויים השונים וההתחשבנות בין הקיבוץ לחבריו, כולל הפרש לרשת הביטחון, שהיתה עד יולי 2019 4% ולאחר מכן סכום גלובאלי של 500 ש"ח [עמ' 28 ש' 15, עמ' 30 ש' 11].

     

28. מר צ' [יקרא להלן גם "פ'"]: אביהם של הנתבעים [של הנתבעת אב ביולוגי ושל הנתבע מנישואין מגיל 5 לערך]. לדבריו, הנתבעת קיבלה כספים מירושה מהדוד, והוסכם כי היא תקנה שטח לבניה [עמ' 32 ש' 28]. הנתבעת נטלה הלוואה מובטחת במשכנתא והוא שימש ערב להלוואה [עמ' 32 ש' 30]. לאחר מכן התקבלו כספים ממכירת מפעל נ..... וחולקו בין החברים. העד קיבל סכום גבוה, באמצעותו סולקה המשכנתא [עמ' 33 ש' 1]. התובעת והנתבע סייעו מעט, כ- 60,000 ₪, וכל היתר, כמיליון ורבע ₪, שולמו על ידי העד ואשתו. לדבריו, מקובל בקיבוץ לבנות בתים הכוללים יחידה להשכרה ולממן כך את החזר המשכנתא. בשלב כלשהו פנה הנתבע לנתבעת וביקש ממנה לגור בקומה התחתונה [עמ' 33 ש' 8]. הנתבעת אפשרה לבני הזוג לתכנן את הקומה התחתונה כפי שרצו, והם היו מעורבים בתכנון. לדבריו, הוא נתן כספים לנתבעת וגם לבני הזוג. כל קומה שימשה משפחה שהתנהלה כפי שרצתה. לדברי העד, לאחר הפרידה הובאה שמאית שהעריכה את שווי כלל המקרקעין, והוצעו לתובעת סכומים שונים, תחילה 750,000 ₪, לאחר מכן 950,000 ₪. התובעת הסכימה תחילה אך לאחר מכן העלתה את הדרישה לסך של 1.2 מיליון ₪ [עמ' 34 ש' 10].

     

29. הגב' ר': אמם של הנתבעים. לדבריה היא אינה יודעת הרבה. יודעת שהבית נבנה לפלונית שקיבלה מתנה מהדוד שהיה ניצול שואה [עמ' 35 ש' 9]. לדבריה את כל מימון הבית הם שילמו [עמ' 35 ש' 18]. אינה רוצה להיות מעורבת. העדה נשאלה אודות הודעה ששלחה לתובעת שם רשמה כי הבית של התובעת והנתבע. לדבריה, לא רצתה לפגוע בתובעת, המשפט נאמר על מנת להרגיע את התובעת, שהיתה בסערת רגשות [עמ' 36 ש' 12]. לנוכח חשיבות הדברים, יובא להלן נוסח ההודעה שנשלחה:

     

    ....... תמונה......

     

     

30. הנתבע פלוני: לאחר מכירת מפעל נ....., קיבל כל אחד מבני הזוג סך של כ- 680,000 ₪. החל מחודש פברואר 2012. הסכומים הופקדו בחשבונות נפרדים [עמ' 38 ש' 2]. הנתבע נשאל אודות הודעה ששלח לתובעת [ת/3] ובה רשם:

     

    .............תמונה......

     

31. הנתבע נשאל אודות כוונתו בהודעה ששלח, ובפרט לגבי המילה "מימוש", ולדבריו: הוא אינו משפטן, ולא עורך דין ואינו יכול לממש נכס שאינו שלו [עמ' 40 ש' 7]. הנתבע נשאל אודות האמירה של פלונית לפיה ההורים הם אלו שמימנו את כל הבניה, ועל העובדה כי הנתבעת קיבלה את הכל, ונשאל מה הוא קיבל ולדבריו: "זכות להיות בבית. זה לא זכות, זאת הבקשה שלי להיכנס לתוך הבית וזה מה שאני קיבלתי." [עמ' 41 ש' 18]. הנתבע נשאל לגבי הסיכום עם הנתבע, ולכמה זמן היו אמורים להתגורר בביתה ולדבריו: "לא היה זמן. לא קבענו, לא חתמנו של שום דבר." [עמ' 43 ש' 11]. לא שולמו דמי שכירות והנתבעת גם לא דרשה זאת [עמ' 43 ש' 28]. הנתבע אישר שפלונית הציעה לתובעת 25% משווי הנכס ע"פ הערכת השמאי [עמ' 44 ש' 1]. הנתבע אישר כי גם אמו וגם פלונית נטלו חלק פעיל בהליך הגישור וידעה על ככל ההצעות שהוצאו לתובעת כולל ההצעה כי התובעת תקבל 25% משווי הנכס [עמ' 45 ש' 14]. הנתבע נשאל על נספח 5 לתצהירה של התובעת, ומדוע הסכומים מחולקים חצי חצי, ולדבריו הוא אינו רואה לכך משמעות מיוחדת [עמ' 47 ש' 21].

     

32. הנתבעת פלונית: נשאלה מהן זכויותיה של התובעת בבית המגורים והשיבה "לגור בבית" [עמ' 6 ש' 37]. הנתבעת מאשרת כי הסכמתה למגורים ניתנה ללא קצבת זמן [עמ' 7 ש' 16]. הנתבעת נשאלה מדוע הוצע לתובעת פיצוי בשיעור של 1/4 משווי בית המגורים. לדבריה ההצעה ניתנה על מנת לפצות את התובעת שהנה בת משפחה [עמ' 8 ש' 21]. הנתבעת נשאלה אודות אמרת אמה כי הבית שייך גם לפלוני והעדיפה שלא להשיב [עמ' 9 ש' 35]. עוד נשאלה על ההודעה ששלחה אמה לתובעת ובה אומרת האם כי הבית שייך לפלוני ולאלמונית, ולדבריה מדובר בשקר או מניפולציה [עמ' 10 ש' 16]. הנתבעת נשאלה על התכתובת בין הנתבע לתובעת, ובה מציע הנתבע כי ימתינו עם מימוש הבית עד ש... תגיע לגיל 18, ולדבריה, הנתבע אינו יכול להבטיח הבטחות על נכס שאינו השייך לו [עמ' 12 ש' 1]. הנתבעת נשאלה כיצד היא מסבירה את הצעתו של הנתבע לתובעת לתשלום של 950,000 ₪, וכן את הצעתה לתשלום של 25%, ולדבריה הנתבע והאם צריכים לתת תשובות לשאלות אלו [עמ' 12 ש' 34]. הנתבעת נשאלה מדוע שלחה את דרישת הפינוי לתובעת רק שנתיים לאחר הפרידה, ולדבריה העיכוב נבע כתוצאה מהעובדה כי התובעת והנתבע היו בהליך גירושין [עמ' 15 ש' 33]. לטענת הנתבעת, לאחר פרוץ הסכסוך, החל הנתבע לשלם לה דמי שכירות, ואולם לא ידעה להסביר מדוע הדבר לא צוין בתצהירה [עמ' 16 ש' 13]. הנתבעת מאשרת כי הוריה שילמו את המשכנתא, ושילמו את כל הוצאות הבניה [עמ' 17 ש' 6]. הנתבעת נשאלה האם ידעה על ההתחשבנות בין פ' לבני הזוג לגבי הוצאות עלות הבניה, ולדבריה לא ידעה על כך [עמ' 23 ש' 16]. עוד אישרה כי היתה מעורבת בהליך הבניה אבל לא בכסף, אשר שולם במלואו על ידי פ'. עוד נשאלה אודות הכספים שהעבירו בני הזוג לטובת הבניה כ- 50-60 א' ₪, ולדבריה, הסכום לא עבר אליה כי אם לפ' או לאנשי המקצוע [עמ' 23 ש' 28]. הנתבעת נשאלה כיצד היא יודעת שהסכום ששילמו בני הזוג היה 50-60 א' ₪ ולא סכום אחר, ולדבריה, המידע התקבל מפלוני ומפ' [עמ' 24 ש' 12]. הנתבעת אישרה כי היא לא השיבה לבני הזוג כספים ששולמו על ידם לבניה, לדבריה לא עשתה כן מאחר והם התגורר בבית והסכום הנו חלף דמי שכירות [עמ' 25 ש' 21]. הנתבעת מאשרת כי מערכת היחסים בתוך המשפחה היתה קשה, היו מריבות גם בין התובעת לאמה, והיא לא דיברה עם התובעת שנים ארוכות. הנתבעת נשאלה כיצד למרות המצב הקשה, ולמרות שהיא עזבה את הדירה למספר שנים ועברה להתגורר בשכירות, מדוע לא פנתה ודרשה את פינויה של הנתבעת מהנכס, ועשתה כן רק בחלוף שנים ארוכות, ולדבריה: "זה לא גזל ממני שום דבר שאלמונית גרה בנכס שלי, היום אני מבקשת אותו חזרה והיא מסרבת," [עמ' 26 ש' 26]. בהמשך משיבה הנתבעת ועונה: "והנכס הוא שייך, רשום על שמי, שייך לי ומשפחתי," [עמ' 27 ש' 23].

     

    עתירה לצירוף ראיה:

     

33. ביום 21/6/21 הגישה התובעת בקשה לצירוף ראיה. לדבריה, הראיה שצירופה התבקשה, התגלה על ידה ימים אחדים לפני הדיון שהתקיים ביום 13/6/21, ובאותו מועד ביקש ב"כ לצרף את הראיה על מנת שניתן יהא לחקור את הנתבעת אודותיה. המדובר בתכתובת באפליקציית WHATSAPP בין הנתבע לאמו כדלקמן:

     

    .................. תמונה...................

     

     

34. לדבריה, מאותה תכתובת, רואים בבירור כי הנתבע שיקר בעדותו, ביחס לזכויותיו בנכס, וכן שיקר בתמורה לתשלום ובהתאם להתחייבות הוריו לממן עבורו בניית נכס אחר. לאחר שהתקבלו טענות יתר הצדדים, ניתנה ביום 12/7/21 החלטתי, ובה נעתרתי לבקשה והוריתי על קבלת הראיה בכפוף למתן אפשרות להשלמת חקירות הנתבע ואמו. על החלטה זו הוגשה בר"ע [רמ"ש 24072-09-21], אשר נדחתה בהתאם לפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי ביום 20/1/22.

     

35. בעקבות ההחלטה המתירה צירוף הראיה, הגיש הנתבע תצהיר משלים, וביום 1/5/22 נחקר על תצהירו המשלים. הנתבע נשאל מדוע לא צירף תצהיר מטעם אמו לתמיכה בגרסתו לפיה דבריו נאמרו על רקע ויכוח, ולדבריו לא ראה בכך צורך [עמ' 3 ש' 12]. עוד נשאל הנתבע האם מצויים בידיו מסרונים נוספים מהם ניתן ללמוד כי דבריו הוצאו מהקשרם כפי שטען, אך לא נמצאו כאלה. לדבריו, פלונית מרוויחה 4,000 ₪ לחודש בלבד, וללא עזרת ההורים לא היה לה כל סיכוי לשרוד [עמ' 6 ש' 30].

     

     

    זכויות במקרקעין – הכלל המשפטי:

     

36. סעיף 8 לחוק המקרקעין מדגיש את חשיבותו של הכתב ומציג את דרישת הכתב כמהותית.

     

37. בע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא, פ"ד נ(1), 185, נקבע כי ללא כתב אין התחייבות ובית המשפט לא יאכוף ביצוע עסקה במקרקעין שלא נעשתה בכתב. עם זאת אין הכרח שיהיה חוזה כתוב וחתום על כל פרטיו, ואפשר כי מסמך המעיד על העסקה, אף שאינו חוזה, יספק את דרישת הכתב, וזאת כשניתן להשלימו לפי החוק או ההלכה (שם בעמ' 192, 193). על פי אותו פסק דין, במקרים מסוימים ניתן לראות במסמך כמי שמעיד על העסקה, אף שאינו חוזה, וכי אז מסמך כזה יספק את דרישת הכתב. (ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל(1) 800 ופסיקה נוספת).

     

38. בהתאם לחוק ולפסיקה, רישום הזכויות אצל רשם המקרקעין מהווה ראיה חותכת לתוכן ולאמיתות הרישום. סעיף 125 לחוק המקרקעין - התשכ"ט 1969 קובע כדלקמן:

     

    "(א)רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) התשכ"ט 1969..."

     

     

39. סעיף 81 לאותה הפקודה קובע כי: "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה". תכליתם של שני סעיפים אלו דומה, וההוא הרצון בהבטחת הסדר, היציבות ויכולת ההסתמכות של הציבור על הרשום בפנקסים.

     

40. על חשיבות הרישום במקרקעין ניתן ללמוד מדברי בית המשפט העליון בעניין ד"נ 28/84 מוסטפה זיידאן נ' מוחמד עלי ע'דיר (פורסם במאגרים המקוונים), שם נקבע, בין היתר, כי: "הרישום בפנקס על-פי הליכי הסדר הוא המבטא והמציג את הזכויות הנכונות כלפי כולי עלמא. כל המעיין בפנקס זכאי להסתמך על נכונות הרישום בו. הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו (סעיף 125 לחוק המקרקעין), בכפוף רק לתיקון על-פי סעיפים 93ו-95- 97של פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש]", ובהמשך פסק הדין נאמר: "קיומם של הסעיפים...מצביע על הסדר שמגמתו כפולה: לבצר את ודאות המרשם ויציבותו, מחד גיסא, אך מבלי להתעלם מן השאיפה לאמיתות המרשם ולאמינותו, מאידך גיסא" (הדגשות לא במקור ט.פ.).

     

41. עוד אפנה לאמור בעניין ע"א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה אינק, (פורסם במאגרים המקוונים) כדלקמן:

     

    "מטרתו של הסדר מקרקעין היא לקבוע ולרשום כראוי את הזכויות בקרקע המוסדרת. הכלל הוא, שהרישום בפנקס החדש של מקרקעין מוסדרים "יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום..." (סעיף 81 רישה לפקודה), וכן שה"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו..." (סעיף 125(א), רישה, לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). תכליתו הברורה של הכלל האמור היא להבטיח את אמינות המרשם וכן את יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים. ואולם, אף שככלל, הרישום של זכויות במקרקעין מוסדרים מהווה סוף פסוק, מותיר החוק פתח לתקיפת הרישום. סעיפים 93-97 לפקודה, המגדירים את עילות התקיפה, מיועדים לספק מענה למקרים חריגים שבהם מוצדק לתקן את הרישום... נטיית הפסיקה, להגביל את השימוש בהוראת סעיף 93 לפקודה למקרים החריגים, שמטבע הדברים הם מועטים ונדירים, היא מובנת. הנחת המוצא היא, כי "תהליך הרישום הראשוני הוא תהליך ממושך ודקדקני" וכי "רישום שגוי איננו חיזיון נפרץ..." (הנשיא שמגר בד"נ 28/84 זיידאן נ' ע'דיר [5], בעמ' 682). אך כשלפני בית-המשפט בא מקרה חריג, ובית-המשפט משתכנע כי הרישום בפנקס החדש אינו משקף כשורה את זכויות הצדדים בקרקע, מוטל על בית-המשפט להעדיף את "האמת" על "היציב" ולהעניק את הסעד הדרוש לתיקון המעוות (השוו לדברי הנשיא שמגר, שם)" (ההדגשות לא במקור ט.פ.).

     

42. הנטל לסתירת הרישום, והוכחה כי הרישום של הזכויות במקרקעין אינו משקף את מצב הדברים האמיתי, הוא נטל כבד מאוד. ראה בעניין זה ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (01/02/06) (פורסם במאגרים המקוונים). ד"נ 28/84 זיידאן נ' עלי עדיר פ"ד מ"ר (4) 661 (1988).

     

43. בהתאם לפסיקה, רק במקרים חריגים בהם הטעות הרישומית "זועקת לשמים" ניתן יהיה "לפתוח" את הרישום כאשר ביהמ"ש משתכנע שהרישום בפנקס המקרקעין אינו משקף כשורה את זכויות הצדדים בקרקע. ראה ע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהבל דוד לצרכי דת (פורסם במאגרים המקוונים). בת.א (חי') 369/04 זהרוי נ' פהד אבו רומחין, מיום 20/3/08 (פורסם במאגרים המקוונים) נאמרו על ידי כבוד השופט י. עמית הדברים כדלקמן:

    ככלל, לא בנקל ייעתר בית המשפט לתביעה שמטרתה לתקן את הרישום. התכלית היא לבצר את אמינות המרשם ואמיתותו, ולקדם את המטרה של וודאות המרשם כדי להבטיח יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים. לכן, נקבע בפסיקה כי תיקון הרישום ייעשה במקרים חריגים בלבד, נוכח עקרון סופיות המרשם, הבא לידי ביטוי בסעיף 81 לפקודת ההסדר "...המהווה את 'הבריח התיכון' של שיטת ההסדר, ואין לקעקע מעמדו על ידי שימוש שכיח בסעיף 93... מגמת המחוקק בחוקקו את הסעיף היתה, שלאחר ההסדר יתהווה כעין "לוח חלק" לגבי אותה זכות, ושהדרכים לסתירת הרישום בטענת זכויות שמקורן לפני פתיחת הספר החדש, יהיו מצומצמות ביותר.."- ע"א 492/83 עזבון המנוח איברהים חסן דיאב נ' תאופיק מוחמד חסן דיאב ([פורסם בנבו] ניתן ביום 9.5.88). לפסיקה נוספת לפיה יש לפרש הוראת סעיף 93 על דרך הצמצום ראה ע"א 4415/90 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח מוחמד נימר בכר, פ"ד מו(5) 200 (1992). בשל כך, נקבע בפסיקה כי על הטוען לתיקון הרישום, נטל הוכחה כבד - ע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' חפזי חאמד, פ"ד נז(2) 721 (2003) והאסמכתאות שם.

     

     

44. בהתאם לפסיקה, רק במקרים חריגים בהם הטעות הרישומית "זועקת לשמים" ניתן יהיה "לפתוח" את הרישום כאשר ביהמ"ש משתכנע שהרישום בפנקס המקרקעין אינו משקף כשורה את זכויות הצדדים בקרקע. ראה ע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהבל דוד לצרכי דת (פורסם במאגרים המקוונים).

45. בע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ ואח', נדונה השאלה: "האם למרות העדרו של מסמך בכתב ניתן להכיר בקיומה המשפטי של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין בשל 'זעקת ההגינות' העולה מנסיבות המקרה?". שם נקבע על ידי כבוד השופטת [כתוארה אז], אסתר חיות כי:

     

    "משכך, החלו בתי המשפט לפתח בהדרגה "תורה מרככת" לאותו הכלל...בכל המקרים הנזכרים לעיל, קיים היה מסמך כתוב כלשהו שהוכן על ידי הצדדים לעסקה והוא שימש נקודת משען לריכוך דרישת הכתב על ידי בית המשפט."

     

    רישיון במקרקעין:

     

46. "רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס ... אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים ... או תלמד משתיקתו ואי-מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס ...." (נ. זלצמן, רשיון במקרקעין, הפרקליט, כרך מ"ב (תשנ"ה) עמ' 24).

     

47. בע"א 483/16, יהודאי נ' חלמיש, [פורסם במאגרים המקוונים], בוחן בית המשפט העליון את סוגיית דיני הרישיון, ומבהיר מהם התנאים והשיקולים אותם על בית המשפט לשקול בעת שבוחן הוא את טיב הרישיון, והאם מדובר ברישיון הדיר או בלתי הדיר. באותו מקרה, נאמרו על ידי כבוד השופטת ד. ארז הדברים הבאים:

     

    "ככלל, רישיון במקרקעין הוא הדיר וניתן לביטול, אך ישנם מקרים שבהם הצדק דורש למנוע מנותן הרישיון לבטלו. במקרים שבהם בעל הזכויות במקרקעין הציג בפני אדם מצג בנוגע לשימוש במקרקעין – אף ללא הסכם מפורש – יש מצבים שבהם ניתן להכיר בקיומו של רישיון "מכוח השתק" לשם עשיית צדק בין הצדדים. לצורך כך, נבחנו בפסיקה, בין השאר, כוונת הצדדים, הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, מידת הסתמכותו של האחרון על הרישיון והנזק שנגרם לו עקב כך, משך השימוש במקרקעין, ועוד. כמו כן, נקבע כי לבתי המשפט נתון שיקול דעת רחב אף בקביעת הסעדים מכוחו של הרישיון – החל ממתן פיצוי כספי בגין ביטול הרישיון וכלה בקביעה כי הרשות בלתי הדירה ואינה ניתנת לביטול – והכל על-פי נסיבות המקרה הקונקרטי (ראו: ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז 701, 710 (1963); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2) 127 (1977); ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, 214 (1977); רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999); ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27, 42 (2004); ע"א 633/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' חיטמן, [פורסם בנבו] פסקאות כ"ג-כ"ד (9.1.2014); עניין אלקיעאן, בפסקה 6 לחוות דעתי; ע"א 6757/13 אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח, [פורסם בנבו] פסקה 22 (19.8.2015) (להלן: עניין נחום); בע"ם 1894/16 פלוני נ' פלונית, [פורסם בנבו] פסקה 11 (10.5.2017); מיגל דויטש קניין כרך ב 416 (1999); נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24, 30 (1995); נינה זלצמן "'רשות חינם' במקרקעין כ'השאלת מקרקעין'" עיוני משפט  לה 265, 271-270 (2012); יהושע ויסמן דיני קניין: החזקה ושימוש 488-487 (2005)). "

     

     

48. בעניין ע"א 515/76 לוי נ' ויימן התייחס כבוד השופט שמגר לאפשרות ביטול הרישיון, כולל מצב בו כנגד הביטול יפסקו פיצויים וכדבריו: "לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק".

     

49. ברע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949 דן בית המשפט בשאלת הזכות לפיצויים בגין ביטול רשות. בית המשפט הבחין בין רשות המעוגנת בחוזה אשר יכול ותצמיח למקבל הרשות זכות חוזית לפיצוי, לבין "רשות גרידא", שניתנה ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, ואך כביטוי של רצון, אשר לא תצמיח זכות שכזו למי שהרשות שניתנה לו בוטלה. במקרה של "רשות גרידא" נקבע כי  "בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, אפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות; אולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע... עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק...".  [וראו גם ע"א 515/76 לוי, ע"א 463/79 ג'בראן, פורסמו במאגרים המקוונים].

     

50. בע"מ 1894/16 - ביום 10/5/17, ניתן בבית המשפט העליון פסק הדין בעניין בעניין בע"מ 1894/16 [פורסם במאגרים המקוונים]. באותו מקרה, נדון עניינם של בני זוג, אשר בנו דירת מגורים בחלל העמודים בקומת הקרקע בו התגוררו הורי הבעל, והתגוררו באותה דירה משנת 1995 ועד לשנת 2012 לערך. כבוד השופט סולברג מפנה לדבריו של כבוד השופט ג'ובראן בפסק הדין בעניין דיאמנשטיין [ע"א 618/05, פורסם במאגרים המקוונים]. למרות שבית המשפט העליון מכיר בשיקול הדעת הנתון לבית המשפט בקביעת הסעד הצודק בנסיבות העניין, סופו של דבר קובע בית המשפט העליון כדלקמן:

     

    "הנה כי כן, במסגרת דיון ב'גורלה' של רשות במקרקעין, על בית המשפט לדון ולהכריע במספר שאלות: האחת, האם הרשות הדירה, אם לאו; השניה – אם יקבע כי הרשות הדירה – האם היא בוטלה, אם לאו; והשלישית – אם יקבע כי הרשות בוטלה – האם יש להתנות את ביטולה בתשלום פיצוי. שעה שנקבע כי רשות היא הדירה ומבוטלת, וכי יש לפסוק פיצויים בגין ביטולה – ואף אם קביעות אלו התבססו על שיקולי צדק – או אז יש לילך בדרך שהתוותה הפסיקה ולקבוע פיצוי אך בשווי השקעת ברי-הרשות בנכס ובהשבחתו." [ההדגשה שלי ט.פ.]

     

51. לעניין הפיצוי אותו רשאי בית המשפט לפסוק, ראה גם דברי בית המשפט המחוזי בעניין עמ"ש [חי'], 12327-10-21, ס' 72, 73 לפסק הדין, כבוד השופטת ע' אטיאס, אשר מפנה לדברים שנאמרו על ידי בית המשפט העליון בעניין בע"מ 1894/16 [פורסם במאגרים המקוונים] כדלקמן: "פסיקה אחרונה זו, עולה כי בית המשפט מוסמך משיקולי צדק להתנות את ביטול הרשות בפיצוי כספי, ואולם פיצויים אלו ייפסקו בגין ההשבחה ולא בגין אובדן הרישיון."

     

52. הכרה ברשות בלתי הדירה בין פרטים, תהיה נדירה שבנדירה, ולעניין זה, אפנה לדבריו של השופט ניצן סילמן בעניין עמ"ש 21082-07-19 [לא פורסם] כדלקמן: "על כן, רק במקרים נדירים תוכר רשות בלתי הדירה, וגם זאת בין רשות מנהלית לאדם פרטי; קרי, הכרת רשות בלתי הדירה בין פרטים תהיה נדירה שבנדירה."

     

     

     

    נאמנות משתמעת:

     

53. חרף העובדה כי הצדדים לא העלו טענה זו מיזמתם, דומני כי יש מקום להביא את ההלכה הרלוונטית בעניין, שכן לטעמי, וכפי שיפורט בהמשך, בין אם נבחן את נסיבותיו של מקרה זה בהתאם לדיני הקניין, ובין ע"פ דיני הנאמנות, נגיע לאותה מסקנה, לפיה לתובעת זכות במקרקעין שבמחלוקת, זכות העולה על רשות למגורים, הניתנת לביטול, כפי שנטען על ידי הנתבעת.

     

54. סעיף 1 לחוק הנאמנות, התשל"ט- 1979 (להלן: "חוק הנאמנות") קובע כדלקמן: "נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת." בפסיקה נקבע כי טענת הנאמנות אינה סותרת את הרישום ואינה מתנגשת עמו, אלא מבקשת ליתן לרישום משמעות נוספת שאינה משתקפת על פני הנסח (תמ"ש (ת"א) 54911-01-11 י' ס' נ' א' ס' (פורסם במאגרים המקוונים)(28.3.2013)).

     

55. סעיף 2 לחוק הנאמנות קובע כי "נאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש." בפסיקה נקבע כי אין בפירוט הדרכים שעל פיהן נוצרת נאמנות לפי סעיף זה כדי לפסול נאמנות שנוצרה בדרך אחרת (ראה בעניין זה ע"א 5717/95‏ וינשטיין נ' פוקס [פורסם במאגרים המקוונים] (20.12.2000)). חוזה נאמנות יכול שייעשה בכתב, בעל פה, או בצורה אחרת, ככל חוזה אחר(ראה ספרו של שלמה כרם , חוק הנאמנות התשל"ט -1979, ,מהדורה רביעית חדשה ומורחבת, 2004, עמ' 184).

     

56. מטבעו של חוזה נאמנות שאין בו פירוט רב של תנאי הנאמנות, אך חוזה נאמנות, כמו כל חוזה אחר, ניתן להשלמה לפי אומד דעת הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה, ואם איננו משתמע ממנו - מתוך הנסיבות (ש' כרם, "חוק הנאמנות, תשל"ט-1979" פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשמ"ג) 5, בעמ' 88). בית המשפט הכיר גם בקיומה של נאמנות משתמעת -אשר ניתן להסיק מכוונת הצדדים המשוערת (עא 3829/91‏ ‎ ‎אבינועם וואלס‎ ‎נ' נחמה גת, פ''ד מח(1) 801, בע"א 369/84).

     

57. בעמ"ש 31419-03-16 פלוני נ' אלמוני (פורסם במאגרים המקוונים) (21.03.18) נאמרו מפי כבוד השופט ח. שרעבי הדברים הבאים:

    " במסגרת יחסים בין בני משפחה, בהם מטבע הדברים יש יחסי אמון, ניתן לקבוע שמתקיימת נאמנות משתמעת (IMPLIED TRUST).

    מדובר על נאמנות שמתקיימת במקרה בו מהות היחסים בין הצדדים היא כשל נאמנות, אולם הצדדים לא דיברו במפורש על נאמנות.

    בנוסף, נאמנות משתמעת תחול כאשר הכוונה הייתה ליצור נאמנות מפורשת, והצדדים לא עמדו בדרישות הפרוצדוראליות ליצירת נאמנות מפורשת.

    נאמנות משתמעת הוכרה במשפט הישראלי, לפני חוק הנאמנות ולאחריה.

    הבסיס לקבלתה של הנאמנות המשתמעת למשפט הישראלי לאחר חקיקת חוק הנאמנות נדון בהרחבה בענין וואלס.

    באשר ליישום דוקטרינת הנאמנות המשתמעת, נפסק בענין וואלס, כי נאמנות משתמעת היא בגדר "נאמנות על פי חוזה" כמצויין בסעיף 2 לחוק הנאמנות (סעיף 10-12 לפסק הדין).

    על-כן דומה כי ביחסי משפחה בפרט, לעיתים נכרת חוזה נאמנות ללא דקדוקי פורמליות או פירוט תנאי הנאמנות וזאת בשל יחסי האמון שמטבע הדברים יוצר הנאמנות רוחש לנאמן.

    ראו לענין זה:

    כרם, עמודים 184 ו-307.

    תמ"ש (ב"ש) 40249-01-13 פלוני נ' אלמונית ואח' [פורסם בנבו] (22.4.14).

    תמ"ש (נצ') 2057-03-12 מ.מ.כ. ז.כ. ואח' [פורסם בנבו] (2.1.14).

    תמ"ש (ת"א) 38300/98 צ.ב. נ' ב.ב [פורסם בנבו] (23.9.01) – (להלן: "ענין צ.ב.")".

     

58. בפסיקה נקבע כי דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין, אינה חלה על הסכם נאמנות הנוגע למקרקעין.(ראה תמ"ש (משפחה נצרת) 3011-07 ל.א נ' מ.א (פורסם במאגרים המקוונים) (26.11.2015). נקבע כי אין בהוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין לעיל כדי להכשיל קיומה של נאמנות ( עמ"ש 31419-03-16 פלוני נ' אלמוני (פורסם במאגרים המקוונים)(21.03.2018)).

     

59. נקבע כי להעדר הכתב יש נפקות ראייתית אותה יש לבחון בזהירות המתבקשת עת עסקינן ביחסים משפחתיים, בגדרם לא נהוג לדקדק ולערוך מסמכים בכתב (ראו תמ"ש (ת"א) 22323-02-14 ר' י' נ' אב' י' ק' (פורסם במאגרים המקוונים) (29.11.2016)).

     

60. אם כן, העדר רישום נאמנות אינו שולל את דבר קיומה. אלא שבהעדר הרישום, דבר הנאמנות אינו פומבי מבחינה זו שאינו ידוע לכל, ועל כן על הנהנה להוכיח את דבר קיום הנאמנות, בעדויות הצדדים לו ובראיות אחרות (ה"פ (מרכז) 30380-04-10 קרפ נ' קרפ (פורסם במאגרים המקוונים)( 28.6.2011)).

     

61. לצורך בחינת קיומו של הסכם הנאמנות יש להתייחס, בין היתר, לנסיבות ההתקשרות בהסכם לרכישת הזכויות בדירה, לנסיבות רישום הזכויות, לזיקה בין כל אחד מהצדדים להסכם הנאמנות לכאורה לבין הדירה וכן ליחסים בין הצדדים, לרבות יחסים כלכליים. בעמ"ש (ת"א) 41483-05-13 פלוני נ' פלונית (פורסם במאגרים המקוונים)(21.9.2015), נקבע כדלקמן:

     

    מהכלל אל הפרט:

     

62. לאחר שעיינתי בכלל החומר המצוי בתיק, ושקלתי כלל טענות הצדדים, הגעתי למסקנה לפיה עלה בידי התובעת לעמוד בנטל הנדרש על מנת להוכיח כי הרישום בפועל אינו משקף את כוונת הצדדים. לקביעתי, בין הצדדים והורי הנתבעים נכרת הסכם בע"פ, לפיו ירכש מגרש, עליו יבנה בית מגורים ובו שתי יחידות זהות ושוות, אחת לכל משפחה. הוסכם כי חלק מהכספים לבניית בית המגורים ינתנו במתנה, לכלל הצדדים, מאת הורי הנתבעים, וחלק נוסף, יגיע מכספים שהתקבלו ממכירת דירת ב..., שהיתה בבעלות התובעת והנתבע ונמכרה לצורך מימוש ההסכם. את המקרקעין לא ניתן היה לפצל לשתי יחידות, ולפיכך, נרשמו בשלמות על שם הנתבעת, אך זאת באופן פורמאלי בלבד, ככל הנראה לנוכח שיקולי מס ומגבלות רשויות התכנון. להלן יפורטו טעמי.

     

63. ראשית, הוכח כי מימון רכישת המגרש כמו גם מימון עיקר בניית כל בית המגורים התקבל במתנה מאת הורי הנתבעים . עובדה זו עולה בבירור מכלל הראיות שהובאו ומעדויותיהם של העדים. כך עולה מעדותו של פ' עצמו, שהעיד כי המשכנתא שניטלה על ידי הנתבעת [שהוא ערב לה], סולקה על ידו זמן קצר לאחר שניטלה. בנוסף, כי כל יתר העלויות שולמו על ידם מכספים שהתקבלו ממכירת מפעל נ...... כך עולה בבירור גם מדברי האם ר' [עמ' 35 ש' 18], וכן גם מעדותה של הנתבעת [עמ' 17 ש' 6]. הטענה כי המגרש נרכש על ידי הנתבעת מכספי ירושה לא הוכחה בכל דרך שהיא ואינני מקבלה. טענה זו לא נטענה על ידי הנתבעת בכתבי הטענות כולל בתצהיר עדותה הראשית. בכתב ההגנה הנתבעת כלל אינה מתייחסת למקור המימון לרכישת המגרש [ס' 33], והסתפקה בטענה כי מימון בניית בית המגורים נעשה באמצעות נטילת משכנתא, שסולקה על ידי הוריה ומכספים שלהם [ס' 26]. גם בשתי התביעות אותן הגישה הנתבעת נגד התובעת לסילוק יד ודמי שימוש, לא טענתה הנתבעת כי מימון המגרש בוצע באמצעות כספי ירושה. מדובר למעשה בטענה חדשה שעלתה לראשונה בחקירתם הנגדית של הנתבעת והעדים מטעמה. אמנם, לנוכח חזקת תקינות הרישום, ניתן לטעון כי אין משמעות למקורות המימון, ואולם, שעה שלפי גרסת התובעת, רישום המגרש ע"ש הנתבעת היה טכני בלבד, ולא שיקף את המציאות, ושעה שהוכח כי ההורים שילמו את כלל הכספים, אינני סבור כי ניתן להסתפק בטענה חדשה זו [ס' 16 לסיכומים וכן בעדות], ולטעמי, היה על הנתבעת להביא ראיות לביסוסה. זאת ועוד, יש לזכור כי הוריה של התובעת לא הגישו תצהירים מטעמה, וזומנו כעדים מטעם התובעת. לפיכך, אני מקבל את גרסת התובעת וקובע כי גם הכספים הראשונים ששימשו לרכישת המגרש התקבלו מההורים ומהם בלבד.

     

64. שנית, מכירת דירת ב....בוצעה ביום ...2010 [ס' 31 נ/3], קרי בסמוך ותוך כדי בניית בית המגורים, שכזכור בנייתו הושלמה בשנת 2012. מדובר בדירת המגורים היחידה שהיתה לתובעת ולנתבע. מכירתה, סמוך למועד בו נבנה בית המגורים, מחזקת את גרסת התובעת, לפיה הוסכם בין הצדדים, שתמורת הדירה, לאחר סילוק המשכנתא, תשמש לבניית בית המגורים. למעשה, שני הצדדים מסכימים כי הסכום שנותר אכן שימש לבניית הבית. הצדדים חלוקים אודות הסכום שנותר. לטענת התובעת מדובר בכ- 250,000 ₪ ולטענת הנתבעים מדובר בסכום של כ- 50,000-60,000 ₪ בלבד. מכל מקום, עצם מכירת הדירה במועד בו נמכרה, ועצם השימוש שבוצע בכספים, לצורך הבניה, מחזקים את המסקנה כי זו אכן היתה ההסכמה אליה הגיעו הצדדים.

     

65. שלישית, תכנון המבנה כולו, מלמד על כך שדובר על בניית שתי יחידות דיור זהות במהותן, ושוות בשטחן [ר' לעיל חוו"ד המומחה], באופן שניתן להפרידן לשתי יחידות עצמאיות לחלוטין, כפי שביצעו בפועל הצדדים. אינני מקבל את הטענה כי דובר על יחידה להשכרה. אופי התכנון ומעורבותה המלאה של התובעת מחזק את גרסתה.

     

66. רביעית, בין הצדדים בוצעה התחשבנות כספית ברורה, מחצית מכל תשלום שולמה על ידי התובעת והנתבע. [נספחים 4-5 לת/2], מהתחשבנות זו, שלא ניתן לה כל הסבר בעדותם של הנתבעים והעדים, ניתן ללמוד מדובר אכן בצדדים שבנו יחדיו בית מגורים משותף אחד. ההתחשבנות בוצעה בכתב ידה של התובעת, לא נסתרה בחקירתה, ותשובתם של הנתבעים לאמור באותו נספח אינה מספקת.

     

67. חמישית, עדותה של הנתבעת חסרה ובעיתית – הנתבעת אינה מתמודדת עם שאלות פשוטות וברורות, ביחס למידע ונתונים שאמורים להיות בידיעתה כבעלת המקרקעין. כך למשל, הנתבעת לא ידעה להסביר את הרציונל הניצב מאחורי ההצעות שהוצעו לתובעת כולל תשלום 25% משווי כלל הנכס, הצעה שהיא עצמה נתנה, וכן את הצעתו של פלוני לתשלום של 950,000 ₪. הנתבעת מודה שאין לה ידיעה אישית אודות שיעור הכספים שהועברו על ידי בני הזוג לצורך הבניה ומודה כי מדובר בטענה מפי השמועה, שהתקבלה מפלוני ומפ' . הנתבעת נשאלה לגבי התקופה שניתנה לבני הזוג לגור בדירה, והשיבה כי מדובר בפרק זמן בלתי קצוב. ברור מתשובותיה כי הנתבעת אינה מתייחסת לנכס כאל שלה, ואף מודה באופן מפורש, כי הבית שייך "לי ולמשפחתי". [עמ' 27 ש' 23]. הנתבעת טענה לראשונה כי הנתבע החל לשלם לה דמי שכירות, ואולם טענה מהותית זו לא הובאה בתצהירה, והועלתה לראשונה רק בחקירה. הנתבעת נשאלה אודות ההתחשבנות בין פ' לבני הזוג [נספח 5 לתצהיר התובעת], ולא ידעה להשיב על כך. הנתבעת אינה יודעת להסביר מדוע המתינה כשנתיים עד משלוח דרישת הפינוי, בפרט על קרע היחסים העכורים בתוך המשפחה. אינני מתעלם מהטענה כי לצורך הבניה נטלה הנתבעת הלוואה מובטחת במשכנתא. אולם, ע"פ כלל הראיות שלפני, מדובר בהלוואה ששולמה על ידי ההורים, ואף סולקה על ידם, והיתה רשומה ע"פ הנתבעת שכן המגרש היה רשום על שמה, אך זאת באופן פורמאלי בלבד. לפיכך, אינני סבור כי יש בעובדה זו כדי להביא לשינוי התוצאה.

     

68. שישית, עדותה של האם ר', תומכת למעשה בעמדת התובעת. האם בעדותה אמנם ניסתה להרחיק עצמה מכל האירוע, חזרה וטענה כי אין בידה מידע כלשהו, ואולם אינני מקבל טענה זו. גם לדברי הנתבע, האם היתה מעורבת בכל ההליך, כולל בהליך הגישור שהתקיים טרם הגשת התביעה [עמ' 45 ש' 14]. זאת ועוד, דבריה של האם ברורים, האמירה: "הבית שאת גרה בו הוא שלך ושל פלוני!!!" כאשר היא נאמרת מפיה של מי שמימנה את מרבית עלות הרכישה והבניה, הנה אמירה שלא ניתן לייחס לה משמעות אחרת, למעט המשמעות המילולית הפשוטה העולה ממנה.

     

69. שביעית, עדותו המסבכת של הנתבע. הנתבע נשאל תחילה על הודעתו של הנתבע לתובעת ת/3 שם הוא מתייחס לאפשרות "מימוש" הבית. תשובתו של הנתבע לפיה הוא אינו משפטן ולא עורך דין, מתחמקת ואינני מתקבלת. זאת ועוד, הנתבע בהודעתו, רושם לתובעת "..... תגיע ל18 נוכל שניינו לממש את הבית. לעשות זאת היום זה לא מציאותי ונתקל בסירוב של פלונית שהיא רשומה כבעלת הנכס." [טעויות הדפוס במקור, ההדגשות שלי ט.פ.]. הנתבע למעשה מצטרף ומחזק את עמדת התובעת, גם בסוגיית רישום הנכס על שמה של הנתבעת, שהנו פורמאלי בלבד, כטענת התובעת, אחרת לא ניתן להבין את המונח לממש את הבית. עדותו של הנתבע כי הוא אינו משלם דמי שכירות לנתבעת, אינה עולה בקנה אחד עם גרסתה. הנתבע נשאל אודות הרישום בנספח 5 לתצהיר התובעת, שם מתוארת חלוקת הוצאות, ותשובתו מתחמקת, אינה מתקבלת על הדעת, ואינה מתיישבת עם ההיגיון הפשוט. זאת ועוד, הנתבע לא השיב לשאלה האם פנו וביקשו פטור מדמי שכירות כי הם בונים בית [עמ' 42 ש' 18]. הנתבע נשאל לגבי נספח 5 לתצהיר התובעת, ומדוע הסכומים מחולקים חצי חצי, ותשובתו מתחמקת.

     

     

70. התכתובת בין הנתבע לאמו, והודאתו כי שיקר בבית המשפט, מטילה צל כבד על כלל עדותו. כזכור, מדובר בהודעה שנשלחה לאמו ביום ....2021 כחודש בלבד לאחר שהעיד בבית המשפט [14/12/2020]. בהודעה זו כותב הנתבע לאמו והיא עונה את הדברים הבאים:

     

    "אני נשארתי ללא כלום מכל הבלגן שקרה. אני מרגיש שפלונית לא מסכימה שחצי מהבית הוא שלי ולכן אני מקבל רק הבטחות ללא שום מסמך ושום כלום.....אני הסכמתי להגיד במשפט מה שאמרתי כדי שלא יהיו בעיות לפלונית. אבל נשארתי רק עם הבטחות. פלונית נשארה עם בית ששווה 3.3 מיליון ₪. חצי מזה הוא שלי. את ופ' הסכמתם איתי בפעם האחרונה שישבנו ודיברנו.....אני ויתרתי על הבית שהיה לי רק בגללכם ובגלל פלונית....

     

     

    בתגובה כותבת האם:

     

    "בקשר לבית שלך ושל פלונית, עשית מעשה אצילי ששיקרת למען פלונית. לאלמונית לא מגיע כלום!!!!..." [ההדגשות לא במקור ט.פ.]

     

    מדובר בדברים המדברים בעד עצמם ופשוטים בחומרתם.

     

     

71. אני דוחה את הטענה כי דברי הנתבע הוצאו מהקשרם. הנתבע קיבל הזדמנות להגיש תצהיר ולהסביר את הדברים, ואף נחקר ונשאל מדוע לא צירף תצהיר מטעם אמו לתמיכה, ותשובתו מתחמקת ואינה מתקבלת על הדעת. דומני כי יש לעשות במקרה זה שימוש הכלל המשפטי לפיו:

    "...הימנעות מהזמנה לעדות של עד הגנה, אשר לפי תכתיב השכל הישר עשוי היה לתרום לגילוי האמת, יוצרת הנחה, שדבריו היו פועלים לחיזוק הגרסה המפלילה, בה דוגלת התביעה", ע"א 437/82 סלומון אבו נ' מדינת ישראל (פורסם במאגרים, [פורסם בנבו], 06.04.83).

     

72. אני דוחה את טענת הנתבעת וניסיונה להתנער מאמירותיו של הנתבע אחיה. להתרשמותי, הנתבעת מעורבת לחלוטין בכל מהלך האירועים, ידעה היטב מה יהיה תוכן עדותו של אחיה, וידעה היטב כי הוא משקר למענה בעדותו בבית המשפט.

     

73. שמינית, עדותה של התובעת הגיונית רצופה מפורטת ומתיישבת עם כל יתר הראיות בתיק. האזנתי לעדותה של התובעת, ואני מקבל את גרסתה. מעדותה עולה כי הצדדים תכננו לבנות שתי יחידות דיור נפרדות ועצמאיות, זאת בניגוד לתב"ע החלה ולהוראות חוק התכנון והבניה [ראה חוו"ד השמאי]. לאחר קבלת טופס 4, בוצעו שינויים כולל סגירת גרם המדרגות הפנימיות והתקנת מדרגות חיצוניות. לפיכך, ברור כי לא ניתן היה לרשום את הנכס על שמות כלל הצדדים, ואני מקבל את גרסתה, לפיה הרישום בוצע על שם הנתבעת מחמת שיקולי מס ותכנון, וכי הרישום אינו משקף את מצב הדברים בפועל. התובעת הוכיחה כי מעורבותה בהליכי התכנון עלתה הרבה מעל ומעבר למקובל אצל דיירים ושוכרים, ובנוסף הוכיחה כי הצדדים עשו ופעלו, כל אחד בחלקו, מנהג בעלים.

     

74. תשיעית, ההצעות שהוצעו לתובעת, עובר להגשת התביעה, לפיהן תקבל סכום כספי המשקף 25% משווי כלל המקרקעים במחלוקת. אמנם נכון כי מדובר במו"מ לפשרה שנוהל מחוץ לכותלי בית המשפט, ואולם, כלל הנתונים הובאו לפני, ואלו אינם במחלוקת, ודומני כי לא ניתן להתעלם מנתונים ברורים אלו, גם אם אין בהם כשלעצמם כדי להוות גורם מכריע. עם זאת, בהצטבר נתון זה, לכלל הנתונים והראיות כאמור לעיל, מביא הדבר בהכרח לתוצאה אליה הגעתי.

     

75. עיינתי בפסק דינו של כבוד השופט זגורי בעניין 60777-07-20 אשר נזכר בסיכומי הנתבעת. בכל הכבוד, אינני סבור כי יש מקום לגזור גזירה שווה מאותו מקרה, שכן נסיבותיו שונות. באותו מקרה, אכן הנכס היה רשום ע"ש אחות הבעל וכן נטען על ידי התובעת כי בפועל הוא שייך לאבי הבעל. אולם, באותו מקרה, קבע בית המשפט, כי לא הובאו על ידי התובעת ראיות כלשהן להוכחת הטענה [ר' ס' 19]. במקרה שלנו, אין מחלוקת בין הצדדים התשלומים למימון בניית הבית התקבלו במתנה מההורים, וכן מכספים שהתקבלו מהתובעת והנתבע ממכירת דירת .... כפי שקבעתי לעיל, גם התשלום הראשוני לרכישת המגרש, אף הוא שולם על ידי ההורים. עוד במקרה דנן, הוכחה מעורבות יתרה מצד התובעת בהליכי התכנון, כולל המבניים. לכל האמור לעיל, יש כמובן לצרף את האמור בתכתובת בין הנתבע לאמו, שם מודה הנתבע כי שיקר בעדותו בבית המשפט, וכן את כל יתר הנתונים העובדתיים כמפורט לעיל.

     

     

76. הסכם שיתוף מכללא – אין מחלוקת כי כל אחד מהצדדים, התובעת והנתבע מצד אחד והנתבעת מצד שני, עשו שימוש ייחודי ובלעדי בחלק ספציפי במקרקעין שבמחלוקת. בני הזוג בקומה התחתונה והנתבעת בקומה העליונה. כמו כן, חילקו ביניהם את השימוש בחצר המגרש. לפיכך, ובהתאם לפסיקה ולהלכה, אני קובע כי בין הצדדים נכרת למעשה הסכם שיתוף בע"פ ובהתנהגות [ע"א 538/80 דרחי, ת"א [קריות] 9724-08-08, פורסמו במאגרים המקוונים].

     

     

77. שיעור הזכויות - חרף האמור, אינני סבור כי יש מקום לקבל את עמדתה של התובעת ביחס למחצית מכלל הזכויות במקרקעין במחלוקת. אין ספק כי על מערכת היחסים שבין התובעת והנתבע חלות הוראות חוק יחסי ממון. לפיכך, משקבעתי כי כוונת הצדדים היתה כי מחצית הזכויות בכלל המקרקעין יהיו שייכות לבני הזוג, ממילא זכותה של התובעת אינה יכולה להיות מעבר ל- 25% הזכויות.

     

    סיכום ותוצאה:

     

78. אשר על כן, לאחר ששקלתי כלל טענות הצדדים אני מורה כדלקמן:

     

79. התביעה לפסק דין הצהרתי – התביעה מתקבלת במובן זה שהתובעת רשאית להירשם כבעלת 1/4 מכלל הזכויות במקרקעין שבמחלוקת הידועים כחלקה ....בגוש ...., זאת כפוף לכל דין. אני מודע לכך כי ייתכן ולא ניתן לרשום את הזכויות כאמור. לפיכך, טוב יעשו הצדדים אם ישקלו פתרון מוסכם לפירוק השיתוף. מכל מקום, אינני סבור כי במסגרת פסק דין זה, יש ליתן הוראות בדבר אופן פירוק השיתוף.

     

80. התביעה לסילוק יד – התביעה נדחית.

     

81. התביעה לדמי שימוש – התביעה נדחית.

     

82. אני מחייב את הנתבעים יחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 45,000 ₪.

     

83. זכות ערעור כחוק.

     

84. פסק הדין מותר לפרסום תוך השמטת פרטים מזהים.

     

    המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים ותסגור התיקים שבכותרת.

    ניתן היום, ט"ז אייר תשפ"ג, 07 מאי 2023, בהעדר הצדדים.