פס"ד בתביעה של מתווך מקרקעין לחיוב דמי תיווך למכירה במסגרת כינוס נכסים

לפני בימ"ש תביעה בסדר דין מהיר בה מבקש מתווך מקרקעין לחייב לקוחה לשלם דמי התיווך בגין רכישת דירה.

1. להלן גרסת התובע בכתב התביעה. התובע טען כי הינו המנהל והבעלים של משרד "ע. נכסים" המעניק שירותי תיווך וייעוץ בנוגע לנכסי מקרקעין והנתבעת, הזמינה ממנו שירותי תיווך למקרקעין.

2. לנוכח בקשת בנק מזרחי טפחות בע"מ לאכיפת שעבודים על נכסי המקרקעין של החייבת ענבל אור והחברות, הורה כב' השופט אורנשטיין ביום 14.11.16 על מינויים של עו"ד עמית פינס ועו"ד איתן ארז ככונסי נכסים על דירות של החייבת ענבל אור, בין היתר על דירה מס' 104 ברחוב נווה יהושע מס' 55 ברמת גן.

3. עוד בטרם בוצעו פרסומים בעיתונים לצורך ביצוע הליך מכירה, הועבר המידע אודות הדירה מאת משרד עו"ד איתן ארז לתובע לצורך שיווקה ללקוחותיו, זאת מבלי שהתחייבו כונסי הנכסים בתשלום דמי תיווך מצדם. התובע טען שאין בכך כדי למנוע ממנו לגבות דמי תיווך מאת הקונה.

4. הדירה הוצגה על ידי התובע ללקוחותיו. ביחס ליתר המתעניינים, הדירה הוצגה על ידי עו"ד יואב רז ממשרד איתן ארז.

5. בהזמנה של הפרסום נקבע על ידי הכונסים כי את ההצעות לרכישת הנכס יש להגיש עד ליום 23.7.17.

6. ביום 6.9.17 הציג משרד התובע את הדירה לנתבעת אשר הביעה התעניינות ברכישת הדירה. הנתבעת חתמה על הסכם הזמנת שירותי תיווך לקניית נכס מקרקעין עם התובע. בהתאם להסכם, התחייבה הנתבעת בתשלום דמי תיווך בסך 2% בתוספת מע"מ ממחיר המכירה של הדירה.

7. בהתאם למידע אשר התקבל מעו"ד רז, התובע הסביר לנתבעת כי לא ניתן להתקדם בשלב זה לרכישת הדירה ויש להמתין עד שייקבע מועד להתמחרות על ידי כונס הנכסים ובינתיים ניתן להגיש את הצעתם לכונסי הנכסים על מנת להשתתף בהליך ההתמחרות וכן הסביר להם את התהליך הנדרש מול כונסי הנכסים.

8. ביום 17.9.17 העביר התובע לנתבעת לבקשתה את המסמכים הרלבנטיים לרבות העתק הסכם המכר, חוו"ד שמאית מתומצתת וכן מסמכים שונים הנדרשים. התובע הדגיש כי הצעתה לרכישת הנכס צריכה להיות מגובה בשיק בנקאי על סך של 200,000 ₪ כפיקדון.

9. ביום 13.11.17 הגישה הנתבעת את הצעתה לרכישת הנכס. הואיל והיה ידוע לעו"ד רז כי הנתבעת הינה לקוחה אשר הגיעה מטעמו של התובע, ההזמנה לישיבת ההתמחרות אשר נקבעה ליום 5.12.17 נשלחה ביום 30.11.17 לתובע ולנתבעת ואף מועד ההתמחרות תואם קודם לכן עם התובע על מנת שיוודא שהנתבעת תהיה בארץ באותה עת לאור העובדה כי הינה שוהה לעיתים תכופות בחו"ל.

10. הנתבעת הגיעה להליך ההתמחרות במשרד עו"ד איתן ארז, כאשר התובע היה נוכח גם כן. בסופו של יום הצעתה של הנתבעת בסך של 3,275,000 ₪ הייתה הגבוהה ביותר, והיא זכתה. כונסי הנכסים הגישו לביהמ"ש בקשה לאישור המכר לידי הנתבעת. ביהמ"ש אישר ביום 21.12.17 את אישור המכר לנתבעת.

11. כונסי הנכסים ידעו כי הנתבעת הינה לקוחה של התובע והגישה הצעתה בזכותו של התובע ולפיכך בהתאם להחלטת ביהמ"ש, שילמו כונסי הנכסים לתובע את דמי התיווך המוסכמים 1%+ מע"מ.

12. הנתבעת אשר בזכותו של התובע נחשפה לדירה ולאחר שהוצגה לה על ידי התובע, מתחמקת מתשלום דמי תיווך בסך 2%+מע"מ בהתאם לסעיף 5.1 להסכם תיווך ולכן יש לחייב אותה לשלם לו סך של 76,635 ₪ בתוספת ריבית והצמדה, מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

13. על מנת להתאים ההליך לסדר דין מהיר, התובע ביקש, ובימ"ש נעתר, להפחית סכום התביעה לסך של 75,000 ₪.

14. להלן גרסת הנתבעת במסגרת בקשה למתן רשות להתגונן שהגישה, שכן התביעה הוגשה בראשית דרכה כתביעה בסדר דין מקוצר.

15. רכישת הדירה לא נעשתה עקב תיווכו והפנייתו של התובע, אלא ללא שום קשר אליהם, ולאחר שהתובע ניסה לתווך לה את הדירה שעה שכלל לא הייתה ניתנת לרכישה במועד בו חתמה על הסכם התיווך.

16. הנתבעת אכן נפגשה עם נציג התובע בבניין בו שוכנת הדירה, אי שם בתחילת אוגוסט 2017, ולפני העלייה לדירה, החתים נציג התובע את הנתבעת על הסכם התיווך.

17. הסכם התיווך לא נחתם ביום 6.9.17 אלא מוקדם הרבה יותר, והוא נותר ללא תאריך, כאשר רק לאחר מכן השלים בו התובע את התאריך, לפי מועד ההחלטה של בית המשפט המחוזי.

18. הנתבעת הצהירה כי ראתה את הדירה והיא מצאה חן בעיניה, אלא שמהר התברר לה כי לא ניתן לרכוש אותה, עקב היות הדירה בכינוס נכסים תחת פיקוח בית המשפט, עקב הליך של מימוש משכנתא לטובת בנק מזרחי.

19. באותו מועד כלל לא הייתה אפשרות חוקית ומעשית לרכישת הדירה, שכן אי אפשר היה לרכוש את הדירה ללא מכרז וללא התמחרות בין המציעים השונים, כאשר גם לאחר מכן, הכל היה כפוף לאישורו ולהסכמתו של הבנק, וכאשר בסופו של תהליך היה צורך לקבל גם את אישורו של בית המשפט.

20. הנתבעת הצהירה, כי כעסה על כך שהתובע ניסה לתווך לה דירה אשר כלל לא הייתה ניתנת לרכישה, ולמעשה הודיעה לו כי היא יורדת מהעניין לחלוטין, והמשיכה לחפש באופן עצמאי דירה באזור המדובר.

21. התובע ניסה להכשיר את התנהלותו הבלתי חוקית - בעת שהוא הציע לה את הדירה, הוא כלל לא היה מוסמך לעסוק בעניין ולייצג את הכונס בהליך המכירה, ואף לא היה ביכולתו לגרום להשתכללות העסקה ולגרום למכירת הדירה, שכן הבנק לא אישר את הסכמתו למכירה לאור ההצעה הנמוכה שהוגשה לרכישת הדירה באותו מועד.

22. רק לאחר כחודשיים ימים מאז ראתה הנתבעת את הדירה, ביום 19.10.17, נתקלה הנתבעת בעיתון במודעה של הכונס, עו"ד איתן ארז, בה הוא הזמין הצעות לרכישת דירה באותו בניין.

23. הנתבעת הצהירה כי כלל לא ידעה כי מדובר באותה דירה, וכשהגיעה לבניין התברר לה כי מדובר באותה דירה, אלא שהקשר שלה לדירה נוצר לא כתוצאה מהפניית התובע, אלא כתוצאה מפרסום המודעה בעיתון.

24. את השיק הבנקאי צירפה הנתבעת להצעה אשר הוגשה בחודש נובמבר, ולא לפני כן, דבר המוכיח כי היה מדובר בעניין חדש לחלוטין- אילו היו טענות התובע נכונות, הרי שהייתה מגישה את ההצעה ומצרפת שיק בנקאי עוד בחודש ספטמבר 2017, דבר אשר לא קרה.

25. ביום 7.2.19 נחקרה הנתבעת על התצהיר שתמך בבקשתה למתן רשות להתגונן, ניתנה לה רשות להתגונן וסכום התובענה הופחת, כאמור לעיל, לצורך ניהול הדיון בסדר דין מהיר.

26. ביום 7.5.19 התקיים דיון, בו ניסה בימ"ש לקבוע התובענה לשמיעת ראיות, אולם, עקב מחדלי התובע, בימ"ש נאלץ לקבוע ישיבה נוספת.

27. ביום 1.7.19 התקיים דיון נוסף, בו נקבע מועד לשמיעת ראיות, נקבע סדר החקירות ונקצבו זמני חקירה. בימ"ש דן בבקשת הנתבעת לחייב התובע בהוצאות במעמד הדיון וקבע כי יביא בחשבון הבקשה בעת מתן פסק הדין.

28. שמיעת הראיות לא התקיימה במועד שנקבע, עקב הגשת בקשה לדחיית מועד שהגישה הנתבעת, כך גם לא המועד השני שנקבע ובקשה שלישית לדחיית מועד שמיעת הראיות נדחתה.

29. ביום 16.12.19 נחקרו העדים, התובע ועו"ד רז מטעם התובע והנתבעת. בתום הדיון, הנתבעת ביקשה לדחות השמעת הסיכומים להיום ובימ"ש נעתר.

     

    דיון והכרעה

     

30. כמצוות התקנות, פסק הדין יינתן באופן תמציתי.

31. בשים לב, שיש לפני בימ"ש הזמנת שירותי תיווך חתומה על ידי הנתבעת, יש לדון בטענת הנתבעת כי נפלו בהזמנה פגמים המחייבים ביטול ההזמנה.

32. הנתבעת טענה בסיכומיה לפגמים שונים, אולם בימ"ש מעדיף להתמקד בטענות שהועלו בזמן אמת, דהיינו, במכתב ב"כ מיום 24.9.17 בו נטען כי "כיום ידוע למרשתי כי הדירה אינה בבעלות עו"ד איתן ארז אלא הוא כונס נכסים המוכר את הדירה בבעלות ענבל אור".

33. לפי גרסתה של הנתבעת היא חתמה על ההזמנה בפועל בחודש "אי שם בתחילת אוגוסט", מכאן שגרסתה לפיה רק בסוף ספטמבר נודע לה שהדירה אינה שייכת כביכול לעו"ד ארז, אלא הוא כונס נכסים, אינה סבירה.

34. לא זו אף זו, אל מול טענה זו ישנן עדויות של התובע ועו"ד רז לפיה המצב לאשורו הוצג לפניה.

35. המסקנה היא כי הנתבעת שחשקה בדירה, סברה שיש הזדמנות בידיה להשתחרר מעול תשלום העמלה ולכן הודיעה באופן חד צדדי על ביטול התחייבותה, ללא הצדקה.

36. הנתבעת חזרה על הטענה לפיה רצתה בדירה "כאן ועכשיו". אולם, אם הייתה אמת בטענה זו, מצופה היה שתקנה מיד דירה אחרת "כאן ועכשיו" ולא תמתין בסבלנות למכירת אותה דירה בחודש דצמבר.

37. אם אחר, היה מאפשר לה לרכוש אותה דירה "כאן ועכשיו" יתכן והיה מקום לשקול את חשיבות התנאי שהציבה הנתבעת. אולם, כאמור לעיל, הנתבעת המתינה לדירה עד חודש דצמבר.

38. עוד נטען כי נמסר לה שהמכרז "הסתיים עוד ביום 30.7.17" ולכן במועד בו חתמה על ההזמנה "הדירה לא הייתה למכירה". בנוסף נטען כי התובע לא היה רשאי להחתים הנתבעת על הסכם תיווך "מאחר והדירה נמכרה במסגרת כינוס נכסים ופעלת כשלוחו של כונס הנכסים להראות את הדירה למציעים והוא בוודאי לא הסמיך אותך לגבות דמי תיווך ממציעים".

39. מהמסמכים שהובאו לפני בימ"ש עולה שהטענה אינה נכונה. אולם, הדיון בסוגיה זו חושף, הסתבכות הנתבעת בשתי גרסאות שונות. במכתב ב"כ מיום 24.9 אישרה כי חתמה על הזמנת השירות ביום 6.9.17. אולם, בבקשתה למתן רשות להתגונן טענה לראשונה שחתמה על ההזמנה "אי שם בתחילת באוגוסט".

40. מכיוון שהטענה כי הזמנת השירות זויפה, סותרת מכתב ב"כ, ועולה לראשונה בשיהוי רב, בימ"ש דוחה טענת הנתבעת כי ההזמנה נחתמה "אי שם בתחילת אוגוסט" וקובע כי היא נחתמה במועד שצוין בהזמנה ובמכתב הראשון ששלחה לתובע, דהיינו, ההזמנה נחתמה ביום 6.9.17.

41. לפי סעיף 10 לתצהיר ב"כ הכונס, עו"ד רז, מכיוון שבעל השיעבוד התנגד למחיר שהתקבל בהתמחרות שנערכה ביום 15.8, הכונס ביקש מבימ"ש אישור לפרסום נוסף של הדירה למכירה וביום 6.9 כבוד השופט אורנשטיין אישר הבקשה.

42. מכאן שלא נפל פסול בהצגת הדירה לרוכשים בכוח באותו מועד.

43. מכאן שהנתבעת, כמו גם אחרים, אמורה הייתה להמתין עד קביעת המועד האחרון להגשת הצעות, מועד שנקבע ביום 19.10. מכאן גם שהנתבעת כלל לא הייתה מעורבת בהליך המכירה שהחל קודם לכן, ואשר הסתיים ביום 6.9.

44. לא זו אף זו, הניסיון לבטל ההסכם מהול בחוסר תום לב בוטה שכן הנתבעת ביקרה בדירה פעמיים עם נציגי התובע. ביום 6.9 וביום 10.9 כפי שהודתה לראשונה בחצי פה בעת שנחקרה לראשונה על תצהירה במסגרת הדיון בבקשה למתן רשות להתגונן.

45. בנוסף, על אף המכתב שנשלח ביום 24.9, התובע הציג מסרון בו העביר לנתבעת עותק ההזמנה להתמחרות. הנתבעת טענה בחקירתה שקיבלה ההזמנה ישירות מהכונס. הכונס הכחיש זאת ועמד על כך שהתקשורת עמה הייתה באמצעות התובע.

46. כאשר בימ"ש שאל הנתבעת האם ברשותה עותק המכתב שקיבלה כביכול ישירות מהכונס השיבה ש"המכתב בבית".

47. בנוסף, הנתבעת לא העידה את עו"ד ששון שלטענתה ייצג אותה בהליכי הכנת והגשת ההצעה.

48. אשר על כן, המסקנה היא כי התובע היה מי שבזכותו המידע בדבר עמידת הדירה למכירה הגיע לנתבעת, הוא הציג לפניה הדירה, החתים אותה על הזמנת שירות, מסר לה המידע הנדרש, אפשר לה לבקר בדירה פעמיים והדריך אותה להמתין עד פרסום המועד להגשת הצעות.

49. ביטול החוזה בנסיבות אלה ביום 24.9, היה שלא כדין ולכן קובע שההזמנה נחתמה כדין ומרגע שהדירה נרכשה על ידי הנתבעת, עליה לשלם לתובע דמי תיווך על פי ההזמנה.

50. בנוסף לטענה לפגמים שנפלו בהזמנה, נטען ע"י הנתבעת שהיא נכנסת לגדר התנאים שנקבעו בפסק דין ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני (פורסם בנבו) לפיהם התובע לא היה הגורם היעיל-.

51. בימ"ש דוחה הטענה כי העובדות המהותיות כביכול זהות. באותו עניין תביעה לדמי תיווך נדחתה שכן הצעת הבראה שהמשיב שם הגיש "לא התממשה" והמקרקעין נרכשו בסופו של דבר ע"י המשיב מאת הכונס. בעובדות המקרה כאן, המוכר היה ונשאר הכונס מהרגע בו נודע לנתבעת באמצעות התובע על העמדת הדירה למכירה ועד רגע המכירה. מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי כמעט מוחלטת, לבטח בנושאים המהותיים הנמנים בעניין ישראלי.

52. את ההבדל בסכום המכירה בין הסכום בהזמנה לבין סכום המכירה בפועל יש לייחס לקיום ההתמחרות, אולם למרות האמור לעיל הפער עומד על 3% בלבד.

53. פער הזמנים הינו כשלושה חודשים בלבד. הנתבעת, שכאמור לעיל, חזרה וטענה כי רצתה דירה "כאן ועכשיו" המתינה בסבלנות עד סיום הליך מכירת אותה דירה באותו הליך שעל קיומו נמסר לה על ידי התובע.

54. כאמור לעיל, המתווך ביקר עם הנתבעת פעמיים בדירה, ומעדותו ועדות עו"ד רז והמסרונים שהוצגו, עולה שעשה ככל יכולתו, לרבות עת השתתף בהתמחרות, ולא ניתק קשר, על אף שהנתבעת הודיעה לו באופן חד צדדי על ניתוק קשר.

55. לא הוכח שהיה גורם נוסף שסייע לנתבעת שכן לא העידה עו"ד ששון, אך גם אם עו"ד ששון סייע לה, אזי הסיוע לא היה בפעולות תיווך, אלא, לכל היותר, בניסוח מסמכים משפטיים שממילא אסור למתווך לעסוק בהכנתם. המעורבות היחידה של עו"ד ששון שהוכחה, היא כתיבת המכתב בו הודיע לתובע על ביטול החוזה עם הנתבעת.

56. גם אם בימ"ש יאמין לנתבעת, שהגיעה לדירה שוב "במקרה" לאחר שעיינה במודעה בעיתון בחודש אוקטובר, ומנוסח המודעה לא ידעה שמדובר באותה דירה, גרסה המעלה קושי, על פניה, אין בכך כדי לסייע לה. מרגע שהתחייבה כחודש קודם לכן, לשלם לתובע דמי תיווך בגין רכישת אותה דירה, עליה לכבד התחייבותה.

57. הצדדים העלו טענות רבות נוספות, אך בימ"ש התמקד בסוגיות המרכזיות.

58. טענה אחת נוספת, מחייבת התייחסות והיא הערת האגב של כבוד השופט סולברג בעניין ישראלי לגבי מעמד מתווך במכירה ע"י כונס. מכיוון שכבוד השופט סולברג מצא לציין שזו הערת אגב, גם בהערה זו, אין כדי לסייע לנתבעת. לא נותר, אלא להמתין ולראות האם תקום הלכה מחייבת של בימ"ש העליון בסוגיה זו כעמדת כבוד השופט סולברג. בנוסף, מרגע שהערת האגב תהפוך להלכה מחייבת, אם תהפוך, יש להניח שבימ"ש העליון לא יחיל אותה בדיעבד.

59. אשר על כן, מקבל התביעה במלואה.

60. לעניין בקשת התובע לחייב הנתבעת בהוצאות, בימ"ש מביא בחשבון לחובת הנתבעת כי טפלה על התובע זיוף החוזה, הסתבכה בגרסאות סותרות, ואף לא זכרה כאשר נחקרה ששלחה לתובע מכתב בו הודיעה על ניתוק הקשר. הרושם שנותר הוא שגמלה לתובע על שירותיו בניסיון פסול לחמוק מתשלום שכרו באמתלות שווא שנשענו על גרסה עובדתית כביכול שבימ"ש לא נתן בה אמון, לפיה כביכול הציעו לה דירה בבעלות עו"ד ארז ולאחר מכן נודע לה שמדובר בדירה שנמכרת בהליך כינוס ולכן מיד ביטלה ההסכם עם המתווך שכן רצתה לרכוש הדירה "כאן ועכשיו".

61. מנגד, וכאמור לעיל, התובע גרם לבזבוז זמנו של בימ"ש והנתבעת באופן שהגיש ראיותיו, לרבות עקב הצורך לקיים ישיבה מיותרת.

62. לכן, מחייב הנתבעת לשלם לתובע שכ"ט ב"כ בסך של 8,000 ש"ח בלבד.

63. סוף דבר – מחייב הנתבעת לשלם לתובע הסך של 75,000 ₪ צמודים ובתוספת ריבית כדין מיום הגשת התובענה ועד מועד התשלום וכן אגרות משפט ששולמו, ושכר עדותו של עו"ד רז בסך של 400 ₪ צמודים בתוספת רבית כדין ממועד תשלומם ועד מועד התשלום בפועל וכן שכ"ט בסך של 8,000 ₪ צמוד ובתוספת רבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד מועד התשלום.

     

     

    ניתן היום, י"ט כסלו תש"פ, 17 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.