פס"ד בתביעת אח נגד שלושת אחיו לפירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה

מונחות לפני שתי תובענות שהגיש התובע כנגד שלושת אחיו – הנתבעים 1-3 - בעניין דירת מגורים שירשו האחים מאמם המנוחה ברח' --- בני ברק הידועה כגוש/חלקה/תת חלקה --- (להלן: "דירת המגורים"; "הדירה") ואלו הן:

האחת, תביעה לפירוק השיתוף בדירה במסגרתה עתר התובע להורות על מכירת הדירה בשוק החופשי כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ תוך חלוקת התמורה בין הצדדים בכפוף לפסק הדין שיינתן בתביעה הכספית שהגיש (כך לטענתו) (תלה"מ 9291-03-20);

השנייה, תביעה שכותרתה "תביעה למתן פסק דין הצהרתי" במסגרתה עתר התובע למנות שמאי על מנת שישום את שווי תוספת הבנייה בדירה (שבוצעה לטענת התובע במימונו) ויפחית את שווי התוספת מתמורת הדירה אשר תתקבל לאחר מכירתה (תלה"מ 9230-03-20).

נדון בתביעות אלו להלן.

תמצית העובדות הצריכות לעניין:

התובע והנתבעים 1-3 (להלן: "הצדדים") הינם אחים ובעלים של דירת המגורים אשר קיבלו בירושה מאמם המנוחה ר' ש' ז"ל (להלן: "האם המנוחה").

ביום 18.5.2000 הלכה לעולמה האם המנוחה. ביום 26.10.2000 ניתן צו ירושה אחר האם המנוחה במסגרתו הוכרזו התובע והנתבעים 1-3 וכן אחיהם א' ש' ז"ל (להלן: "האח המנוח") כיורשים על פי דין של המנוחה (1/5 כל אחד).

בהתאם לכך, נרשמו זכויות חמשת האחים בדירה בחלקים שווים ביניהם בלשכת רישום המקרקעין.

ביום 4.2.16 הלך לעולמו האח המנוח. ביום 21.2.18 ניתן צו ירושה במסגרתו הוכרזו התובע והנתבעים 1-3 כיורשים על פי דין של האח בחלקים שווים ביניהם; כך שבפועל הזכויות בדירה שייכות לתובע ולנתבעים 1-3 - 1/4 כל אחד.

לטענת התובע, הוא מתגורר בדירה משחר ילדותו ביחד עם אמו אשר נפטרה כאמור בשנת 2000.

עוד לטענת התובע, בשנת 1984 ולאחר שהות של 10 שנים בארה"ב הגיע הנתבע 3 לדירה ומאז הוא מתגורר ביחד עמו בדירה.

בכתב תביעתו טען התובע כי מדובר בדירה בגודל 68 מ"ר כאשר בשנת 1984 בוצעה תוספת בניה של 24 מ"ר לדירה. יצוין, כי בחקירתו תיקן התובע טענה זו וטען כי התוספת הבנייה הושלמה בשנת 1999.

לטענת התובע, תוספת הבנייה בוצעה ע"י התובע עוד בחייה של אמו ובהרשאתה, אך עלות התוספת של הבנייה ובכלל כך המשכנתא שנלקחה בגין התוספת שולמו מכיסו הפרטי של התובע.

יצוין, כי בשנת 2014 הגיש התובע (והאח המנוח) תביעה לפירוק שיתוף בדירה ולאחר מכן בשנת 2017 הגיש התובע תביעה נוספת לפירוק השיתוף. ההליכים הנ"ל לא מוצו הן לאור פטירת האח המנוח והן לאור כך שטרם ניתן צו ירושה אחר האח המנוח. יצוין כי בהליך שהתנהל בשנת 2017 קיבלו הצדדים את הצעת ביהמ"ש לפיה התביעה תוגדר כתביעה לפירוק שיתוף בלבד וכי בגין תביעת התובע להשבת כספים עודפים, תוגש תביעה כספית (ר' פסק דין מיום 14.3.17). כן, לאורך השנים נעשו ניסיונות להגיע להבנות בקשר לפירוק השיתוף בדירה שלא צלחו.

ביום 4.3.20 הגיש התובע (זו הפעם השלישית) את התביעה לפירוק השיתוף בדירה על דרך מכירתה וחלוקת התמורה בין ארבעת האחים. כן, הגיש התובע תביעה למתן פסק דין הצהרתי במסגרתה עתר למינוי שמאי על מנת שיישום את תוספת הבנייה וזאת על מנת ששווי זה יקוזז מתמורת הדירה ויועבר לידי התובע.

לאורך כל הדרך, הנתבעים 1-3 התנגדו לפירוק השיתוף בדירה הן בעבר והן כיום. בנוסף, הנתבעים 1-3 מתנגדים לעתירת התובע להערכת שווי הבנייה שכן לטענתם מדובר בחלק מהדירה לגביו הוסדרה בעלות שוויונית בין כל הצדדים מכוח צו הירושה של האם. כן, לטענתם, מדובר בזכות בנייה אשר הוקנתה לאם בלבד.

במהלך הדיונים נעשו ניסיונות רבים להביא את הצדדים להסכמות, אולם הדבר לא צלח. התובע נותר איתן בדעתו לפרק את השיתוף בדירה כאשר לדבריו הוא זכאי לקבל את חלקו בדירה ולהתקדם הלאה בחייו.

בעניינם של הצדדים התקיים דיון הוכחות במהלכו נחקרו התובע והנתבעים 2 ו-3.

לאחר הגשת סיכומי הצדדים, ניתן פסק הדין.

טענות הצדדים:

לטענת התובע, יש להורות על פירוק השיתוף בדירה וכן להיעתר לתביעה למתן פסק דין הצהרתי ממכלול הנימוקים שלהלן;

• סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין קובע באופן חד משמעי כי כל שותף זכאי לפרק את השיתוף במקרקעין בכל עת. לטענת התובע, אין כמעט עילה משפטית אשר יכולה למנוע את פירוק השיתוף.

   

• אין בטענות חברתיות ורגשיות שהעלו הנתבעים כדי למנוע את פירוק השיתוף. הנתבעים 1-2 לקחו לעצמם תפקיד שאף אחד לא מינה אותם ותחת אצטלה של דאגה לתובע ולנתבע 3 הם מתנגדים לפירוק השיתוף בדירה. בפועל, היחסים בין התובע לאחיו הנתבע 3 הינם יחסים מעורערים, האחים אמנם מתגוררים בדירה אולם לא מחליפים ביניהם מילה וכל אחד מנהל חיים עצמאיים משלו. התובע זכאי התובע לקבל את חלקו בדירה על מנת לבנות לו חיים עצמאיים ונפרדים והוא היחיד שיודע מהי טובתו וזכאי לממש את זכויותיו הקנייניות.

   

• הוכח כי גם אם יפורק השיתוף בדירה, אזי הנתבע 3 לא ייזרק לרחוב אלא יישאר תחת קורת גג יציבה ובטוחה לשארית חייו. הנתבע 3 אינו אדם סיעודי ואינו נתמך רווחה והוא עובד ומכלכל את עצמו בכבוד ויש לו בחשבון חסכון סך של 50,000 ₪. כמו כן, הנתבע 3 יקבל את חלקו בדירה ויוכל לשכור לעצמו דירת חדר באותו אזור ולחיות בכבוד עד אריכות ימיו ושנותיו.

   

• לא הוכח כי לנתבע ש זכות לדיירות מוגנת. הנתבע 3 לא הביא כל ראיה לכך שהתובע ויתר על זכויותיו בדירה כנדרש על פי הפסיקה. ההיפך הוא הנכון, התובע בניגוד לנתבע מעולם לא עזב את הדירה וכי מדובר בדירת מגורים היחידה בה התגורר לאורך כל השנים. כמו כן, מעולם לא היתה כוונה לתובע לוותר על זכויותיו בדירה ועל כן אין לראות בנתבע 3 כדייר מוגן.

   

• אשר לתביעה לפסק דין הצהרתי – התובע הוא שקידם והפציר באם המנוחה לבנות את התוספת לדירה. רק לאחר שהתובע הבטיח לאם כי הוא יממן את הבניה אזי נאותה האם לאפשר לו לבנות. האם אמרה בבחינת צוואה לא כתובה כי החדר שנבנה יהיה שייך לתובע. תוספת הבניה בוצעה ע"י התובע עוד בחייה של האם ובהרשאתה ולשם כך ניתן לו יפוי כוח. לאורך השנים שילם התובע את עלות התוספת והמשכנתא שנלקחה בגין התוספת ועל כן הינו זכאי לקבל את החלק העודף בדירה.

   

• התביעה לא התיישנה שכן עילת התביעה לתשלומי איזון נולדה רק בעת הגשת התביעה לפירוק השיתוף ורק בעת מכירת הדירה ניתן יהיה להעריך את גובה ההשבחה של הדירה. כמו כן, כל עוד לא הסתיימו תשלומי המשכנתא לא ניתן לטעון שהתביעה התיישנה.

   

יצוין, כי הנתבעים 1-2 מתנגדים לפירוק השיתוף בדירה וכן עותרים לדחיית התובענה למתן פסק דין הצהרתי ואלו נימוקיהם;

• התובע פועל לנקיטת פתרון קיצוני ביותר (מבין מספר חלופות משפטיות) של פירוק השיתוף של דירת מגורים יחידה בה התובע ואחיו הנתבע 3 חיו את כל חייהם במשך עשרות שנים ובאופן שלא יאפשר עוד קורת גג לנתבע 3 והכל תוך אימוץ תוכנית מופרכת שאין לה בסיס משפטי ועובדתי לפיה מגיע לתובע חלק מתמורת הדירה.

   

• מדובר במקרה מיוחד ובנסיבות מיוחדות שכן הורי הצדדים היו בני דודים מדרגה ראשונה שנישאו בעירק ועובדה זו הביאה לכך לפיה התובע, הנתבע 3 ואחיהם המנוח גרו ביחד עם ההורים ז"ל לאורך כל חייהם בדירה, לא הקימו משפחות וצאצאים, לא קיימו שגרת תעסוקה יציבה, לא צברו חסכונות וכו'. הנתבע 3 שהינו כבן 69 שנים הינו בעל תפקוד נמוך באופן כללי וכן תפקודו הקוגניטיבי נמוך והוא נסמך על סביבתו המוכרת כל חייו, עובד עבודות פשוטות ולכן קיימת חשיבות רבה להישארותו בדירה.

   

• בהמשך להסדר שנהג במשך עשרות שנים עת ההורים המנוחים היו בחיים, המשיכו הנתבעים 1-2 להעניק במשך למעלה מ-20 השנים האחרונות הן לתובע הן לנתבע 3 והן לאחיהם שנפטר מגורים בטוחים, יציבים ומכבדים ללא כל תשלום עבורם. הנתבעים 1-2 כאחיהם הבוגרים של התובע והנתבע 3 חוששים לגורל שני אחיהם במידה והסדר זה לא יתקיים.

   

• הנתבעים 1-2 מסכימים חרף הפגיעה הכלכלית הנמשכת בזכויותיהם כי התובע והנתבע 3 ימשיכו להתגורר בדירה לפי ההסדר שנהג עד היום לפיה לא שילמו דמי שכירות לנתבעים 1-2 אלא רק שילמו את מסי העירייה והועד. עם זאת, ככל שביהמ"ש יקבל את טענת התובע ויורה על פירוק השיתוף בדירה, אזי מבוקש לעשות שימוש בסעיף 115 לחוק הירושה ולהורות על המשך מגוריו של הנתבע 3 בדירה תוך קביעת תשלום דמי שכירות בגין מגוריו כך שהתובע יקבל 1/4 מדמי השכירות בגין הדירה.

   

• התובע היה צריך לדאוג להסדרת רישום המקרקעין בדירה וזאת לאחר פטירת האח. אין ליתן פסק דין בתובענות כל עוד המרשם כולל את הבעלות של האח הנפטר שלא יוצג בהליך וכאשר הבעלות של יורשיו לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.

   

• במקרה דנן יש להחיל את סעיף 43 לחוק המקרקעין שמאפשר להתחשב בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים ולאפשר לנתבע 3 להמשיך ולהתגורר בדירה. בנוסף, יש לעשות היקש מסעיף 40 א(א) לחוק המקרקעין אשר קובע כי פירוק השיתוף בדירת המגורים של בני זוג לא יבוצע והמכירה תעוכב עד שלבן הזוג וילדיו הקטינים ימצא סידור מגורים אחר המתאים לצרכיהם לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים. במקרה דנן, אין לפרק את השיתוף בדירה ללא מציאת סידור מגורים אחר המתאים לצרכי הנתבע 3 לרבות הסדר ביניים.

   

• עצם פירוק השיתוף בדירה יגרום לנתבע 3 פגיעה אנושה, לא מוצדקת ולא מידתית. על כן, יש לדחות את התביעה לפירוק שיתוף.

   

• אשר לתביעה למתן פסק דין הצהרתי – מדובר בתביעה שהתיישנה ויש לסלקה ללא דיון לגופה. התובע יכול היה להגיש את התביעה בכל מועד שהוא טוען כי ביצע את תוספת הבנייה אותה הוא טען שמימן מכיסו לפני למעלה מ-20 שנים. זכויות כספיות כלשהן שהתובע היה זכאי להן התיישנו ועל כן יש לסלק את התביעה על הסף.

   

• מעבר לכך, צו הירושה משנת 2000 בעניין האם המנוחה הסדיר באופן מלא בין הצדדים את הזכויות בדירה שתוספת הבנייה מהווה חלק ממנו ובהתאמה בוצע רישום של הדירה בלשכת רישום המקרקעין. התובע לא טען לזכויות עודפות כלשהן בעת מתן צו הירושה ורישום המקרקעין של הנכס שבוצע.

   

• התובע פעל בניגוד לפסק הדין של ביהמ"ש מיום 14.3.17 אשר הורה על הגשת תביעה כספית בלבד ובחר להגיש משיקוליו שלו תביעה לסעד הצהרתי שונה בתכלית ממה שנקבע בפסק הדין, ואף מהטעם הזה יש לסלק או לדחות את התביעה. הניסיון להסוות את הסעד הכספי במסגרת תביעה למתן פסק דין הצהרתי נדון לכישלון.

   

• גם לגופו של עניין, התובע לא הרים את נטל ההוכחה הנדרש: לא הביא ראיות ואסמכתאות בדבר גודל התוספת שנבנתה; בדבר השווי הכספי שהוא תובע בגין תוספות הבנייה; אודות ביצוע עבודות הבנייה; חשבוניות וקבלות בגין הסכומים שטען שהשקיע ואשר שולמו לקבלנים שביצעו את עבודות הבנייה; זיקה בין תשלומי המשכנתא לבין ביצוע עבודות בניית התוספת וכו'.

   

• בנוסף, ככל שקיימת לתובע זכות תביעה כספית אזי לנתבעים 1-2 קיימת זכות תביעה נגדית לחייב את התובע לשלם דמי שכירות ראויים בגין השימוש בדירה לאורך השנים.

   

• התובע הרחיב בסיכומיו את הטענות והסעדים שלא פורטו בכתב התביעה בבחינת הרחבת חזית אסורה. כך, למשל, בעוד שבכתב התביעה ביקש התובע סעד של תשלום שווי תוספת הבנייה בלבד מתמורת הדירה, אזי בסיכומיו החליט לתקן את הסעדים ועתר לקבל גם את כספי ההשקעה בדירה וגם את ערך ההשבחה בדירה שנוצרה בעקבות תוספת הבנייה.

   

הנתבע 3 סומך ידיו על טענות הנתבעים 1-2 ומוסיף וטוען את הטענות הבאות:

• קיימות לנתבע 3 זכויות של דיירות מוגנת ועל כן יש לפרק את השיתוף בדירה כתפוסה בלבד. הנתבע 3 מתגורר בדירה בהסכמת כל יתר אחיו השותפים בדירה וכן הדירה רשומה על שם הנתבע 3 ביחד עם אחיו בלשכת רישום המקרקעין. בנסיבות אלו, לא חל הפירוש המצמצם לחוק הגנת הדייר מקום שזכויותיו של הדייר המוגן אינן רשומות.

   

• רצונם הבלתי כתוב של ההורים המנוחים היה שהדירה לא תימכר והתובע והנתבע 3 ימשיכו להתגורר בדירה.

   

• לנוכח מגוריו של הנתבע 3 בדירה במשך שנים רבות, לאור גילו המתקדם ומצבו הבריאותי יהיה זה נכון להפעיל את סעיף 43 לחוק המקרקעין ולקבוע כי לאחר שייקבע שווי הדירה ימכור התובע את חלקו לאחיו במחיר שיקבע ע"י שמאי שימונה ע"י ביהמ"ש אשר יעריך את הדירה כתפוסה.

   

• אשר לתביעה לפסק דין הצהרתי מוסיף הנתבע 3 וטוען כי כבכל עסקה במקרקעין ו/או עסקת מתנה קיימת דרישת הכתב ועל כן, ככל שטענותיו של התובע היו נכונות, אזי מחובתו של התובע היה להמציא מסמכים בכתב.

   

• בנוסף, לא הוכח כי הלוואת המשכנתא נטלה לטובת בניית התוספת אלא יתכן שכספים אלו שימשו את התובע לצרכים אחרים.

   

• בנוסף, בשים לב לכך שבהליך הקודם אשר הסתיים בפסק דין בהסכמת הצדדים ניתן היתר למי מהצדדים להגיש תביעה כספית, אזי לא ניתן להגיש כיום תביעה קניינית חלף תביעה כספית. יש בהסכמה שגובשה משום השתק ומחסום דיוני אשר מונע מהתובע התדיינות משפטית חוזרת באותו עניין.

   

  דיון והכרעה:

   

במקרה דנן, יש להכריע תחילה בתביעה לפירוק שיתוף ולאחר מכן ככל שיקבע כי קיימת לתובע זכות לפירוק שיתוף, יש לפנות להכרעה בתביעה לפסק דין הצהרתי אשר יש בה כדי להשפיע על אופן פירוק השיתוף וחלוקת התמורה. לפיכך, נפנה לבחינת עניינים אלו להלן.  

זכות התובע לפירוק שיתוף:

הזכות לפירוק השיתוף מעוגנת בסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הקובע לאמור:

"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".

ברע"א 1017/97 רידלביץ נ. מודעי, פ"ד נב(4) 625 ניתח כבוד השופט (בדימ') חשין את הזכות לפירוק שיתוף בקובעו כי:

"עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק). אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף; ראו: סעיף 37(ב) לחוק. ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראות אותו כבנָהּ של דוקטרינת תום-הלב (ראו והשוו: פרופסור יהושע ויסמן, דיני קנין - בעלות ושיתוף (תשנ"ז-1997) סעיף 5.114 (להלן נכנה אותו - ויסמן, בעלות ושיתוף); מיגל דויטש, קניין (בורסי, תשנ"ז-1997, כרך א') 598-597; חנוך דגן, "שיתוף במקרקעין - מוסד חברתי רצוי?", משפטים כ"ז (תשנ"ז1997-) 493, 538 ה"ש 176. אבל ראו: ויסמן, שם, סעיף 5.113, וכן דברי השופט לנדוי בפרשת רובינשטיין נ' פיין, ע"א 319/74, פ"ד ל(1) 454, 458). ואולם, בכפוף לחריגים לו - עיקרון-העל הוא עיקרון-על.

זאת ועוד: יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים (ראו: חנוך דגן, שם), מבקש החוק להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו. ראו והשוו: ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' אנגלנדר, פ"ד כ"ז (1) 334, 336 (מפי השופט לנדוי); ע"א 540/75 דגני נ' פניג, פ"ד ל"א (2) 637, 640 (מפי השופט עציוני); רובינשטיין נ' פיין, לעיל, 457; ויסמן, בעלות ושיתוף, סעיף 5.113; דויטש, שם, 596-595; חנוך דגן, שם, 506-503. כך הוא דין בשותפות שפקודת השותפויות חלה עליה (ראו: סעיף 41(א)(3) ו-41(ב) לפקודת השותפויות) וכך הוא דין בשותפות במקרקעין. בהיעדר הסכם מראש על שותפות לתקופה קצובה (כהוראת סעיף 37(ב) לחוק), שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום-ליום (de die in diem), ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה - או אף שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה - ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות. ראו והשוו: ויסמן, בעלות ושיתוף, סעיפים 5.60, 5.113, בעמ' 216, 278-280 והאסמכתאות שם".

הנה כי כן, בהתאם להוראות הדין והפסיקה עולה כי התובע זכאי לפירוק השיתוף בדירה; עם זאת, יש לבחון, האם במקרה דנן, יש מקום כטענת הנתבעים 1-3 להגביל ו/או לשלול את זכותו של התובע לפרק את השיתוף בדירה. בהקשר לכך, העלו הנתבעים 1-3 שלוש טענות עיקריות: האחת, שיקולים כלכליים, בריאותיים ורגשיים הנעוצים במצבם הבריאותי והכלכלי של התובע ושל הנתבע 3; השנייה, טענה לתחולת סעיף 115 לחוק הירושה; והשלישית, הטענה בדבר היות הנתבע 3 דייר מוגן. נפנה לבחינת טענות אלו כעת.

שיקולים כלכליים, בריאותיים ורגשיים:

בכל הכבוד, לא התרשמתי כי ככל שיבוצע פירוק שיתוף בדירה, עלול להיוותר הנתבע 3 בפני שוקת שבורה. אכן הנתבע 3 מתגורר בדירה במשך שנים רבות מאוד. עם זאת, הנתבע 3 העיד כי הוא עובד ומכלכל את עצמו בכבוד וכי הינו עובד בשתי עבודות: במשך היום עובד בחברת שמירה ובלילה עובד באולם וכי יש לו בחשבון הבנק חסכון של 50,000 ₪. כמו כן, הנתבע 3 אינו אדם סיעודי ואינו נתמך רווחה ואף לא הוצגו מסמכים אשר מעידים על קשיים בריאותיים ורגשיים אשר מונעים ממנו לעבוד ולהשתכר. יצוין כי כאשר נשאל הנתבע 3 מה יקרה אם יפורק השיתוף בדירה, הוא השיב כי יהיה לו קשה לעזוב אבל הוא יתגבר על המעבר. כך, מתוך עדותו:

"ש:אתה רוצה להישאר בדירה?

ת:כן.

ש:הבנתי ואם ר' בעצם, למעשה יתעקש שהדירה תימכר תעבור לגור בשכירות נכון?

ת:לא, יהיה קשה לי לעבור את הסביבה,

ש:כי אתה אוהב את הסביבה,

ת:כן.

ש:אתה אוהב את הבית כנסת, אתה אוהב את הקרובי משפחה שלך שגרים שם,

ת:כן.

ש:אבל אם לא תהיה ברירה תעבור לשכירות,

ת:יהיה לי קשה אבל, אני אתמודד אבל קשה לי, יש לי את העבודה יש לי הכל, הכל מסודר לפי ה,

ש:הבנתי ואם נמצא לך דירה באזור, דירת חדר באזור יהיה לך יותר קל נכון?

ת:כן" (עמ' 20, ש' 6-19).

הנה כי כן, מעדות הנתבע 3 עולה כי הנתבע 3 לא פסל את האפשרות של מעבר להתגורר בשכירות בדירה באזור מגוריו. כן, יצוין כי במסגרת התמחרות פנימית יוכלו הנתבעים 1-2 לסייע לנתבע 3 לרכוש את חלקו של התובע בדירה ומכל מקום אם וככל שיהיה צורך למכור את הדירה לצד ג' אזי בכל מקרה יוותר סכום כספי בידי הנתבע 3 אשר יוכל לשכור לעצמו דיור חלופי.

אשר לטענות הנתבעים 1-2 בקשר לתובע, ייאמר כי "רצונו של אדם – כבודו" וככל שהתובע עומד על פירוק השיתוף בדירה מכוח רצונו לממש את זכויותיו הקנייניות, אזי על פי החוק זכותו לעשות כן. כן, יש לציין כי מדובר בתביעה שלישית שהגיש התובע לפירוק השיתוף, ויש בכך כדי להעיד על החשיבות והמשמעות שיש לכך מבחינת התובע. על כן, אין בטענות הנתבעים 1-2 אודות רצונם לסייע לו, על מנת למנוע את פירוק השיתוף.

בנסיבות אלו, לא מצאתי כי יש בשיקולים הכלכליים, בריאותיים ורגשיים המתייחסים לתובע ולנתבע 3 כדי למנוע את פירוק השיתוף בדירה.

טענת הגנת סעיף 115 לחוק הירושה:

סעיף 115 (א) לחוק הירושה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק הירושה") קובע כך:

"דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, רשאים בן-זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה. דמי השכירות, תקופתה ותנאיה יקבעו...באין הסכם ביניהם על ידי בית המשפט".

בהתאם לסעיף זה, אזי לצורך הקמת ההגנה של סעיף 115 לחוק הירושה יש צורך בהוכחת קיום שני תנאים מצטברים: (א) הדירה היתה ערב מותו של המוריש בבעלותו. (ב) בן הזוג הדורש את הזכות גר בדירה ערב מותו של המוריש ביחד עמו (ראה: ע"א 605/80 עיזבון הרשקו נ' מנדלוביץ פ"ד לה (2) 481). בית המשפט יכול להביא בשיקול דעתו גם את העובדה שלבן המשפחה אין דירה אחרת למגורים (ראה: סעיף 115 (ב)(1) לחוק הירושה).

באשר למטרת סעיף 115 לחוק הירושה מדגישה השופטת נתניהו בע"א 740/85 מנהל מס שבח נ' עטיה פ"ד מב (2) 115, 155:

"אין כל בסיס לטענה כי סעיף 115 לחוק הירושה מקנה לבן משפחה שחי עם המוריש זכות חזקה ייחודית לחיים".

על זכות המדור של סעיף 115 לחוק הירושה גם לא חלה הגנת חוק הגנת הדייר ושכירות זו אינה בגדר שכירות מוגנת (ראה: ע"א 485/70 נעימה סייג נ' חיה אזולאי, מנהלת עזבון המנוח שלמה סייג, פ"ד כה (2) 62, בעמ' 64).

פסק הדין המנחה לעניין הפעלת שיקול הדעת השיפוטי ביישום הוראת סעיף 115 לחוק הירושה הינו ע"א 466/73 ליטמן נ' בר-אור פ"ד כח (2) 104. בפסק דין זה נקבע בעמ' 107 כדלקמן:

"מטרת סעיף 115 (א) לחוק הירושה היא למצוא פתרון זמני למגוריהם של בני משפחה קרובים אשר התגוררו בביתו של המוריש ערב מותו כך שהם לא ימצאו עצמם פתאום מחוסרי גג סמוך לפטירה ולמנוע ע"י כך את אי הנוחות והסבל שדבר זה עשוי לגרום להם. בענייננו, עברה תקופה די ארוכה מאז פטירתו של המנוח, תקופה שבה יכלה המערערת למצוא לעצמה סידור חלופי ובכלל, הגיעה העת להוציא כל מכשול בדרך חלוקתו הסופית של העיזבון וחלוקתו".

עוד הוסיפה לעניין זה השופטת מרים בן פורת במאמרה הגנת החוק על קורת גגו של בעל נכס בעמ' 345:

"סעיף 115 להבדיל מסעיף 33 לחוק הגנת הדייר נועד למטרה מצומצמת ולזמן מוגבל... מטרת הסעיף... לתת פיתרון זמני למגוריהם של בני משפחה קרובים... אולם בד בבד... יש לכבד גם את זכותו של כל יורש לקבל ללא דיחוי את המגיע לו. להגשת שתי מטרות אלה בצורה מאוזנת העניק המחוקק לבית המשפט בסעיף האמור שיקול דעת רחב".

במקרה דנן, לאור חלוף השנים הרבות ממועד פטירת המנוחה ומאחר שמדובר בהסדר זמני בלבד שנועד לסייע לבן משפחה לתקופה קצובה בלבד לאחר פטירת המוריש, אזי אין תחולה לסעיף 115 לחוק הירושה במקרה דנן. כמו כן, נקבע באופן מפורש כי אין בסעיף זה כדי להקנות זכות ייחודית בדירה; ועל כן, דין טענה זו להידחות.

מכירת הדירה כתפוסה או כפנויה:

סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ו – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") קובע:

"החזיק אדם בנכס שהוא בעלו או חוכרו לדורות או אחד הבעלים או החוכרים לדורות ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתא או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 יהיה המחזיק לדייר של בעליו החדש של הנכס, או של החוכר לדורות".

על פי לשון הסעיף עשוי בעל משותף בנכס להפוך לדייר מכוח החוק בעת פירוק הנכס המשותף אם הוא "החזיק בנכס" (וייסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף, ע' 316).

בע"א 64/65 עזבון משיח נ' משיח פ"ד כ (1) 126 נקבע שהגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר תחול במקרה כזה רק אם הסכימו כל הבעלים השותפים האחרים להחזקתו הייחודית של השותף "המחזיק" ובנוגע לטיבה של אותה חזקה נקבע בע"א 753/82 פלונית נ' פלוני פ"ד לז (4) 626:

"קושי של ממש, שבהתרתו נתייגעו בתי המשפט, המונח גם בלב הבעיה שלפנינו, נעוץ בפירוש משמעותה של אותה 'החזקה' שבה מדובר בסעיף הנ"ל, מקום שדברים אמורים ביותר מבעלים אחד. לעניין זה נפסק בעקביות, שהחזקתו של אחד מן הבעלים במשותף פורשת עליו את כנפי הגנתו של הסעיף הנ"ל, כאשר היא החזקה ייחודית כדין, לאמור, בהסכמת יתר השותפים".

וכן:

"חזקה תיחשב ייחודית רק אם הסכמת בן הזוג היא פוזיטיבית, לאמור, ניתן להסיק מן העובדות כוונה של בן הזוג להסכים, וזאת בין אם הובעה הכוונה במפורש ובין אם התנהגותו "מדברת בשפה חד-משמעית".

ראה גם: ע"א 123/80 אוירבוך נ' ברוברניק פ"ד לו (3) 431; ע"א 175/81 אדמיר פיתוח ואדריכלות בע"מ נ' קלו פ"ד לח (4) 293 – שם הוסיף כבוד השופט לוין את הדרישה שהסכמת השותפים תמשך עד לפירוק השיתוף.

הדברים דלעיל נאמרו אמנם בהתייחס לדירת מגורים משותפת של בני זוג, אולם הם יפים מקל וחומר לדירת מגורים בבעלות משותפת של שותפים אחרים (ע"א 592/76 זילנפרוינד נ' גרין פ"ד לא (1) 813; ע"א 458/82 וילנר נ' גולני פ"ד מב (1) 49)).

פסקי דין אחרים אף הוסיפו תנאי מצמצם יותר לפיו הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר תינתן רק אם כל השותפים הסכימו לויתור על זכותם הממונית הכרוכה בהחזקת הנכס (ע"א 753/82 לעיל, בעמ' 633; ע"א 472/83 אריאלי נ' אריאלי פ"ד מא (3) 200).

יצוין, כי עם חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו אשר העלה בסעיף 4 שבו את זכות הקניין למעלה של זכות יסוד חוקתית, המגמה לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על דרך הצמצום נתחזקה שכן מוסד הדיירות המוגנת מעצם מהותו מהווה פגיעה קשה בזכויותיו הקנייניות של בעל הנכס.

כן נקבע כי נטל הראיה להוכחת הסכמה פוזיטיבית מוטל על הטוען לקיומה של החזקה הבלעדית (יעויין בע"א 472/83 לעיל), קרי על הנתבע 3.

במקרה דנן אין צורך להיכנס לדיון מעמיק בשאלת מהותה של ההסכמה ותנאיה המצמצמים שכן התובע לא נתן כל הסכמה להחזקתו הייחודית של הנתבע 3 בדירה. נהפוך הוא, התובע במספר הזדמנויות שב והגיש תביעות לפירוק השיתוף בדירה. יתר על כן, התובע ולא הנתבע 3 הוא מי שהתגורר בדירה במשך כל חייו והוא שמבקש עתה את פירוק השיתוף בעוד שהנתבע 3 מתגורר משנת 1984 בלבד. בנסיבות אלו, אני דוחה את הטענה לפיה הנתבע 3 הינו דייר מוגן וכפועל יוצא, נדחית העתירה למכירת הדירה כ"תפוסה".

התביעה לפסק דין הצהרתי:

כבר בפתח הדברים ייאמר כי מדובר בתביעה שהוגשה באופן שגוי מבחינה משפטית. עיון בכתב התביעה מלמד כי הגם שהתביעה הוגדרה כתביעה למתן פסק דין הצהרתי, בפועל עתר התובע לסעדים כספיים שלא כומתו ואף לא שולמה אגרה מתאימה.

יתר על כן, בחקירתו הבהיר התובע כי למעשה עתר לקבל 30% נוספים מהדירה תוך שלא הבהיר האם מדובר בערך כספי או קנייני. כך או כך, טענה זו לא ניתן לקבל. ראשית, היא סותרת את הסעדים שנתבעו בתביעה למתן פסק דין הצהרתי אשר מתמצים כאמור במינוי שמאי לצורך הערכת שווי התוספת בלבד; שנית, לא ניתן כל אסמכתא ו/או ביסוס לטענה זו וכלל לא ברור כיצד חישב התובע את האחוזים העודפים לטענתו בדירה ולדבריו התבסס על "הערכת שמאית קודמת שהיתה.... מפני שהתוספת לבניה הייתה 24 מ"ר, הדירה היא 44 מ"ר, נכון להיום זה 68 מ"ר, 1/3 מהדירה" (עמ' 10, ש' 10-20). ברי לא ניתן לקבל טענה פשטנית שכזו אשר לא נסמכת על ראיה מהימנה אלא על הבל פיו של התובע בלבד.

בנוסף, לא ניתן להתעלם מכך שהתביעה למתן פסק דין הצהרתי עומדת בניגוד לפסק הדין שניתן בהליך הקודם בין הצדדים מיום 14.3.17 וזאת בהסכמת הצדדים, במסגרתו נקבע כי ניתן יהיה להגיש תביעה כספית להשבת כספים עודפים, הא ותו לא. לא דובר על תביעה קניינית בקשר לזכויות עודפות בדירה.

יצוין, כי אף לגופה של תביעה, לאחר בחינת טענות הצדדים והמסמכים שהוגשו ולאחר שמיעת עדויות הצדדים, נחה דעתי כי דין התביעה להידחות, ואפרט נימוקיי לכך;

ראשית, אין חולק כי הזכות לבניית התוספת בדירה הינה זכות קנויה של האם המנוחה. התובע מודה באופן מפורש כי הבנייה ניתנה לאם המנוחה ונעשתה בהרשאתה. בנסיבות אלו, משזכות זו ניתנה לאם המנוחה, התובע אינו יכול "לנכס" לעצמו זכות אשר שייכת לאם המנוחה לא בתקופת חייה של האם ולא לאחר פטירתה ללא הסכמת שאר היורשים. ודוק, אין בהענקת יפוי כוח אשר נועד לטענת התובע לצורך סיוע לאם המנוחה לטפל בנושא בניית התוספת כדי להקנות לתובע זכויות קנייניות ו/או להמחות לתובע את זכותה של האם המנוחה ובפרט שמהתובע מעולם לא טען כי מגיעות לו זכויות עודפות בדירה, וזאת עד להגשת ההליכים המשפטיים בשנת 2014. למותר לציין כי לאורך כל השנים התובע התגורר בדירת ההורים ולא שילם דמי שכירות ועל כן ככל שאכן פעל לסייע לאם בהרחבת הדירה, חזקה כי עשה כן לטובת המשך מגוריו בדירה ולא על מנת לקבל זכויות עודפות בדירה.

שנית, אכן יש ממש בטענות הנתבעים 1-2 לפיהן ככל שהתובע היה סבור כי יש לו זכויות עודפות בדירה בגין תוספת הבנייה, היה עליו לעתור בזמן אמת לשינוי רישום הזכויות בדירה. בפועל, נרשמו הזכויות בדירה אשר כוללים את תוספת הבנייה בלשכת רישום המקרקעין בין חמשת האחים כאשר חלקו של האח ז"ל עבר לתובע ולנתבעים 1-3 בחלקים שווים ביניהם מכוח צו הירושה שניתן. התובע לא טען דבר בקשר לכך לא בזמן אמת ולא שנים רבות לאחר מכן. כנשאל על כך, ענה תשובה סתמית ומתחמקת. כך מתוך עדותו:

"ש:אני מעוניין להציג בפני מר ש' את כתב הירושה בעניין עיזבון המנוחה ר' ש' זכרה לברכה, אשר נפטרה ביום --- בבני ברק,

ת:הכל טוב ויפה אבל הסיטואציה שהייתה אז, לא ידעתי מה זה אומר לגבי הכסף לדירה, איך זה ישפיע" (עמ' 8, ש' 19-22).

וכן:

"ש:אתה מבין שצו הירושה שנת 2000, שהצגתי לך מקודם ואתה מכיר, ומרשם המקרקעין שקבע חלקים שווים של הנכס סוגרים את התביעה שלך? את הטענות שלך?

ת:לטענתך זה סוגר, זה יצא, הצו ירושה הוצא באווירה שונה לגמרי,

...

ת:בלחצים, זה היה שונה לגמרי ולא ידעתי גם מה המשמעות שאני חותם על ה, כי לא ירדנו לסוף, איך אומרים לנקודות הכי הכי קטנות שבעניין הזה, אם זה יפגע בתוספת או לא יפגע, כי היינו חברים אז והיום אנחנו לא חברים כבר. בוא נקרא לילד בשמו" (עמ' 15, ש' 4-12).

שלישית, התובע, עליו נטל ההוכחה לא הרים את נטל ההוכחה הנדרש להוכיח את זכויותיו העודפות בדירה. כך, למשל, התובע לא הביא ראיות ואסמכתאות בדבר גודל התוספת שנבנתה; לא הביא ראיות בדבר השווי הכספי שהוא תובע בגין תוספות הבנייה; לא הביא ראיות אודות ביצוע עבודות הבנייה; לא סיפק חשבוניות וקבלות בגין הסכומים שטען שהשקיע ואשר שולמו לקבלנים שביצעו את עבודות הבנייה; לא הציג דפי חשבון המעידים על כך שנעשה שימוש במשכנתא שנטלה לטובת מימון תוספת הבנייה ואף לא הציג את שטר המשכנתא המקורי על מנת להוכיח טענתו כי המשכנתא נרשמה על שמו ועוד. משנשאל התובע על כך, ענה בצורה לא עניינית:

"ש:השתמשת בהלוואה לממן את תוספת הבנייה?

ת:ברור להחזיר חובות.

ש:והתשלומים יצאו מחשבון הבנק אצל הספקים?

ת:כן.

ש:יש לך איזה שהוא דפי חשבון או משהו כזה,

ת:עד היום אין לי את החשבון בבנק לאומי עד שיפתח ה (לא ברור), יש לי את הקבלות אמרתי לך (לא ברור) הוצאתי, יש כאלה שגם לא הוצאתי להם קבלות, מודה שעבדתי בלי קבלה כדי להוזיל עלויות,

ש:אבל יש תשלומים שבוצעו מחשבון הבנק שאליו הוזרמה ההלוואה לספקים כלשהם בשיפוץ הזה?

ת:מה זאת אומרת? דרך הבנק? נתתי שיקים בזמנו לבנייה עצמה, לחומרי גלם,

ש:מאותו חשבון בנק שאליו הוזרמה ההלוואה?

ת:כן

ש:אבל לא צירפת?

ת:לא צירפתי כי לא ראיתי בזה שום נחיצות" (עמ' 16, ש' 13-27).

הנה כי כן, התובע בחר שלא לצרף קבלות ו/או חשבוניות אודות התשלומים שבוצעו, לא צירף דפי חשבון אליו הוזרמה המשכנתא וממנו בוצעו התשלומים לספקים לטענתו, ומשכך לא הרים את נטל ההוכחה כי מימן את תוספת הבנייה. יצוין כי תוספת הבנייה בוצעה בעת שהאם המנוחה היתה בחיים והמשכנתא נרשמה על שמה (לא הובאה כל ראיה סותרת), כך שמדובר היה בזכאות שלה בלבד. בפועל, כל שצירף התובע הוא נסח טאבו, יפוי כוח כללי מהאם המנוחה שאין בו כדי לבסס עילת תביעה אלא לכל היותר להוכיח כי סייע לאם המנוחה לממש את זכותה לבניית תוספת ודפי פירוט משכנתא, הא ותו לא.

רביעית, לא ניתן להתעלם מכך שעילת התביעה של התובע התיישנה. סעיף 6 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1978 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע כי תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה. סעיף 5 לחוק ההתיישנות קובע כי התיישנות בעילת תביעה חוזית היא 7 שנים, ואילו כשמדובר בעילת תביעה במקרקעין, אזי תקופת ההתיישנות עומדת על 15 שנה ואם מדובר במקרקעין מוסדרים, על 25 שנה.

במקרה דנן, משעלה כי מדובר בתביעה כספית (במסווה של עתירה לפסק דין הצהרתי), אזי עילת התביעה התיישנה בחלוף 7 שנים ממועד סיום תוספת הבנייה (1999) (ר' סעיף 2 לסיכומי התובע), קרי בשנת 2006. בהקשר לכך אציין כי טענת התובע לכך שעילת התביעה קמה רק בעת הגשת התביעה לפירוק שיתוף ו/או מכירת הדירה, אין לה על מה לסמוך שכן תוספת הבנייה הושלמה ובשנת 2000 כבר ניתן צו ירושה אחר האם המנוחה ונרשמו זכויות היורשים בדירה בלשכת רישום המקרקעין.

עם זאת, מובהר ומודגש ככל שיש לתובע תביעה כספית בגין תשלומי המשכנתא ששילם בלבד, יוכל להגיש תביעה כספית בעניין זה בלבד ובכפוף לטענת ההתיישנות. בהתאם, גם הנתבעים 1-2 יוכלו להגיש תביעה מטעמם וכפי הצהרתם בנוגע לדמי שימוש ראויים בגין תקופה זו. כך שככל שתוגשנה תביעות כספיות אגב תשלום אגרה כדין – אדרש להן בהתאם.

אשר על כן, התביעה לפסק דין הצהרתי בגין זכויות עודפות בדירה הן מבחינת כספי ההשבחה והן מבחינת קניינית – נדחית.

אופן פירוק השיתוף במקרקעין על פי דיני הירושה:

ועתה, יש לבחון את אופן פירוק השיתוף בדירה. במקרה דנן, עסקינן בזכויות בדירה שהוקנו לצדדים בירושה. המנגנון של פירוק שותפות בנכסי עזבון על פי חוק הירושה קודם להפעלת המנגנון של פירוק שיתוף על פי חוק המקרקעין אלא אם כן יוכח שהעיזבון כבר חולק (ראה: רע"א 535/85 שם טוב נ' צוק פ"ד לט (4) 755; ע"א 513/82 רייזמן נ' וושצ'יק פ"ד לז (2) 813 (להלן: "פסק דין רייזמן"); תמ"ש (ת"א) 58790/97 אלי חנינה נ' משה שמחה (פורסם בנבו)).

בפסק דין רייזמן נקבע כי על מנת לחלק נכס שאינו ניתן לחלוקה כדוגמת דירת מגורים שבבעלות יורשים ובן זוג שהיה בעלים משותף של המוריש בדירה והחזיק בה לאחר פטירתו, יש לפנות להוראות סעיף 113 לחוק הירושה ולפעול על פיו ולא לפעול על דרך של רישום הזכויות בנכס ופירוקן על פי הוראות חוק המקרקעין.

על פי חוק הירושה "דרך המלך" לביצוע פירוק שיתוף בדירת עזבון בהעדר הסכמה בין כל היורשים היא בהתאם להוראות סעיף 113 (א)- (ג) לחוק הירושה, אשר קובעות כך:

"(א) נכס שאינו ניתן לחלוקה ונכס שעל ידי חלוקה היה מאבד שיעור ניכר מערכו, לרבות יחידה בחקלאות, בתעשייה, במלאכה או במסחר, ולמעט משק חקלאי שסעיף 114 חל עליו –יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק; הסכום שהציע אותו יורש ייזקף על חשבון המגיע לו מן העזבון, ואם עלה על המגיע כאמור, ישלם היורש את הסכום העודף.

(ב) לא הסכים אף יורש אחד לרכוש את הנכס כאמור בסעיף קטן (א) יימכר הנכס ודמי המכר יחולקו.

(ג) בית המשפט רשאי להורות שהמכירה תהיה בדרך שנכסים כאלה נמכרים בהוצאה לפועל או בדרך אחרת שיקבע ורשאי הוא לקבוע את תנאי התשלום לפי סעיף קן (א) ותנאי תשלום של דמי המכר לפי סעיף קטן (ב)".

הנה כי כן, בהתאם לסעיף 113(א) לחוק הירושה, בהעדר אפשרות לחלוקת הנכס בעין, כפי המקרה בענייננו, יש לבצע מכירה פנימית של הנכס בין היורשים, כך שהנכס "יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק". אם אף אחד מהיורשים לא הסכים לרכוש את הנכס כאמור בסעיף 113(א) לחוק הירושה, או אז יימכר הנכס במכירה חיצונית וכספי המכר יחולקו כאמור בסעיף 113(ב) לחוק הירושה. כן, במקרה של מכירת הנכס מוקנה לבית המשפט שיקול דעת להורות האם המכירה החיצונית תתבצע "בדרך שנכסים כאלה נמכרים בהוצאה לפועל" או בדרך אחרת שייקבע, כאמור בסעיף 113 (ג) לחוק הירושה.

בנוגע לייחודיות ההוראות לפירוק שיתוף של דירת יורשים בהתאם לחוק הירושה במאובחן מפירוק השיתוף בהתאם לחוק המקרקעין יפים הדברים שנאמרו בעמ"ש (י-ם) 49602-02-14 ר' א' א' נ' עיזבון המנוחה ח' ס' א' א' (פורסם במאגרים ביום 9.5.2017) כדלקמן:

"מהוראות אלו בחוק הירושה עולה הבדל בולט בין פירוק שיתוף במקרקעין לפי חוק המקרקעין, לבין חלוקת מקרקעין הנכללים בעיזבון לפי חוק הירושה: בפירוק שיתוף לפי חוק המקרקעין, כאשר לא ניתן לבצע חלוקה בעין (לפי סעיף 39 לחוק) או רישום של המקרקעין כבית משותף (לפי סעיף 42), ברירת המחדל היא לפרק את השיתוף "בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון" (סעיף 40(א)); אם כי, כאמור לעיל, עדיין מוקנה לבית המשפט שיקול דעת להורות על מכירה שאינה פומבית אלא מכירה הנעשית בדרך יעילה וצודקת אחרת, ובכלל זה התמחרות פנימית בין השותפים (סעיף 40(ב)). לעומת זאת, כאשר בית המשפט נדרש לחלק נכס (לרבות נכס מקרקעין) בין יורשים לפי חוק הירושה, קיים בחוק גופו שלב נוסף, המהווה מבחינת סדר העדיפויות שלב ביניים בין החלוקה בעין (לפי סעיף 112) לבין המכירה החיצונית של הנכס (לפי סעיף 113(ב)). שלב ביניים זה קבוע בסעיף 113(א) לחוק, לפיו: "נכס שאינו ניתן לחלוקה ונכס שעל ידי חלוקה היה מאבד שיעור ניכר מערכו... יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק". הוראה זו ייחודית לחוק הירושה, שהלוא בפירוק שיתוף לפי חוק המקרקעין לא קיים שלב ביניים דומה (ע"א 199/69 מלמד נ' הווארד, פ"ד כג(2) 210, 220; ד"נ 27/69 מלמד נ' הווארד, פ"ד כד(1) 39, 41). בפירוק שיתוף במקרקעין, דרך המלך למכירת הנכס (אם לא ניתן לחלקו בעין או על ידי רישום בית משותף) היא המכירה הפומבית, וסטייה ממנה מסורה לשיקול דעת בית המשפט. לעומת זאת, כאשר נכזבה התוחלת לחלק את נכס העיזבון בעין לפי סעיף 112 לחוק הירושה, רכישת הנכס על ידי אחד היורשים אינה מסורה לשיקול דעת בית המשפט, אלא בידיו של כל יורש החפץ בכך זכות מוקנית לביצוע החלוקה בדרך של רכישת הנכס במחיר מרבי מבין המחירים שהציעו יתר היורשים, ולא מתחת למחיר השוק, כמצוות סעיף 113(א) לחוק. עומד על כך פרופ' ויסמן, בספרו הנ"ל (עמ' 311, 315):

"אינה דומה חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים לחלוקת נכס שבבעלות משותפת שלא בין יורשים... בחלוקה של נכסי עזבון משותפים, הנעשית על פי הוראות חוק הירושה, תשכ"ה-1965, נקט המחוקק עמדה שונה מזו שנקט בחוק [המקרקעין]. ליורשים הוענקה זכות קדימה ברכישת נכסי העיזבון, בטרם יועמדו הנכסים למכירה פומבית".

וכן פרופ' דויטש, בספרו הנ"ל (עמ' 609):

"גם בתהליך ההורשה למספר יורשים מתקיים הליך של חלוקה לגבי הזכות המשותפת בעיזבון, כמכלול. ליורשים לא נתונה זכות כלפי נכס ספציפי כלשהו, בטרם שלב החלוקה של העיזבון, וזכותם היא זכות באגד הנכסים כולם. בשלב החלוקה של נכסי העיזבון חלים כללים קרובים (אף כי לא זהים) לכללים אשר חלים ביחס לפירוק השיתוף מחוץ להליכי הירושה, ובראשם ההעדפה של חלוקה בעין של הנכסים. אם החלוקה בעין אינה אפשרית או ראויה, על פי הקבוע בסעיף 113 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, מתבצעת מכירה ליורש המרבה במחיר, או, אם לא קיימות הצעות לרכישה, מתבצעת מכירה לצד שלישי".

אשר על כן, לאור האמור לעיל, עומדת למי מהצדדים הזכות לקיים התמחרות פנימית ולרכוש את הזכויות בדירת העזבון ככל ויציע את המחיר הגבוה ביותר מבין היורשים. אם אף אחד מהיורשים לא הסכים לרכוש את הנכס כאמור בסעיף 113(א) לחוק הירושה, או אז יימכר הנכס במכירה חיצונית וכספי המכר יחולקו כאמור בסעיף 113(ב) לחוק הירושה.

פירוק השותפות במקרקעין על פי הוראות חוק המקרקעין:

יצוין, כי תוצאה זו בדבר אופן פירוק השיתוף בדירה על פי הוראות חוק הירושה, תואמת בנסיבות דנן גם את אופן פירוק השיתוף בדירה בהתאם להוראות חוק המקרקעין.

על פי סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף". זכות זו הינה זכות מוחלטת ועומדת לשותף במקרקעין גם אם יתר השותפים אינם מסכימים לפירוק מכל סיבה שהיא (ראה: רע"א 101/97 רידלביץ נ' מודעי פ"ד נב (4) 625, 632). שיקול דעתו של בית המשפט במניעת פירוק השיתוף הוא מצומצם (ראה: ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית נ' תמרה פיין פ"ד ל (1) 454).

במקרה דנן, מאחר שמדובר בדירת מגורים שאינה ניתנת לחלוקה, יש לפנות לסעיף 40 לחוק המקרקעין אשר כותרתו "פירוק דרך מכירה" הקובע כך:

"(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".

בנוסף, יש להידרש גם לסעיף 43 לחוק המקרקעין אשר קובע כך: "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים".

יוצא אפוא כי גם בהתאם להוראות חוק המקרקעין, במקרים בהם לא ניתן לחלק את הנכס בעין, כמו בענייננו, שכן מדובר בדירת מגורים שאינה ניתנת לחלוקה פיזית בין היורשים, יש להורות על מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין כל הצדדים.

עם זאת, בהתאם לסעיף 40(ב) חוק המקרקעין, יש לבית המשפט שיקול דעת להורות על דרך מכירה יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.

בענייננו, מאחר שמדובר בדירה בעלת ערך סנטימנטלי, אזי יש הצדק בשלב הראשון להציע את מנגנון הפירוק במסגרת התמחרות פנימית בין היורשים ורק אף אחד מהם לא ירצה ו/או יוכל לרכוש את הדירה, אזי תוצא הדירה למכירה בשוק החופשי לכל המרבה במחיר.

סוף דבר:

אשר על כן, מכל הטעמים שפורטו לעיל, אני מורה כדלקמן:

• ניתן בזאת צו לפירוק השיתוף בדירה. פירוק השיתוף יעשה בדרך של התמחרות פנימית בין הצדדים כאשר הזכות לרכישת הדירה תינתן ליורש המרבה במחיר, כשהדירה פנויה מכל אדם וחפץ וכשזכויות בה נקיות מכל חוב, עיקול, שיעבוד או זכות אחרת של צד שלישי כלשהו.

   

• תמורת הדירה בניכוי הוצאות המכירה תחולק בין הצדדים בחלקים שווים ביניהם.

   

• אם אף אחד מהיורשים לא ירצה ו/או יוכל לרכוש את הדירה, אזי תוצא הדירה למכירה בשוק החופשי לכל המרבה במחיר.

   

• עם זאת, לנוכח משך מגורי הנתבע 3 בדירה ועל מנת לאפשר לתובע ולנתבע 3 למצוא מגורים חלופיים, אני מורה כי פירוק השיתוף יעוכב לתקופה של 4 חודשים מהיום. במהלך פרק זמן זה יוכלו הצדדים לבוא בדין ודברים ביניהם על מנת לנסות ולמצוא פתרון מוסכם.

   

• ככל הצדדים לא יגיעו להסכמות ביניהם בנוגע לפירוק השיתוף בדירה, ניתן יהיה לעתור למינוי כונס נכסים מטעם ביהמ"ש. עם זאת, מובהר ומודגש כי הליכי כינוס הנכסים יתקיימו בלשכת ההוצל"פ.

   

• הצדדים יהיו רשאים לפנות בבקשה מתאימה במידת הצורך לאחר מיצוי ההליכים דלעיל.

   

• התביעה למתן פסק דין הצהרתי – נדחית.

   

אשר לסוגיית ההוצאות – מאחר שעתירה אחת של התובע התקבלה (פירוק שיתוף) והשנייה נדחתה (תביעה למתן פסק דין הצהרתי) ועל מנת שלא להסלים יתר על המידה את היחסים בין הצדדים ולנסות ולמצוא פתרון ראוי ומיטיב בעניין פירוק השיתוף – לא מצאתי לעשות צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא פסק הדין לב"כ הצדדים ותסגור את שני התיקים.

ניתן היום, כ"ו אלול תשפ"ב, 22 ספטמבר 2022, בהעדר הצדדים.