1.הצדדים כולם אחים, ילדיה של גב' ***** ז"ל שנפטרה ביום 21.10.2020. טרם פטירתה חתמה המנוחה ביום 5.8.2020 על צוואה בעדים שניתן לה צו קיום ביום 23.8.2021 (להלן: "הצוואה").
2.האם המנוחה ציוותה בצוואתה את כל רכושה בחלקים שווים ל- 3 ילדיה, הם הצדדים בתיק זה, 1/3 לכל אחד מהם.
3.בסעיף 2 לצוואה נרשם:
" רכושי מורכב בעיקר מהנכסים הבאים:
1)דירה בת 2 חדרים וסלון ומטבח ברחוב ****, הידועה כגוש***, חלק מחלקה ***.
2)כספים ****, סניף ****, ברחוב *****
4.הכספים בבנק חולקו שווה בין הצדדים, 1/3 לכל אחד, כפי שציוותה המנוחה.
5.אשר ל"דירה" הרשומה בצוואה, התובע טוען כי הכוונה היא לחלק מסוים מבית, מספר חדרים מסוימים המהווים חלק מבית מגורים, אשר שימשו למגוריה של האם המנוחה. לטענתו, זו הייתה כוונת המנוחה וכך יש לפרש את הצוואה.
6.המנוחה התגוררה בחייה בבית מגורים פרטי שנמצא ברח' *****.
7.מעיון בנסח טאבו עולה כי המנוחה הייתה בעלת מלוא זכויות החכירה במקרקעין בבעלות קק"ל. המקרקעין הוגדרו בנסח כ"חלק" מחלקה ***** בגוש ****. ה"חלק" של המנוחה הוגדר כ"חלק מהחלקה המותחם בצבע כחול והמסומן באות ב' בתשריט" (להלן: "החלק").
8.לנסח (העתק רישום מפנקס הזכויות) צורף תרשים חכירה ובו תשריט של הגוש והחלקות בגוש, לרבות חלקה *****, כשהיא מחולקת ל- 2 חלקים המסומנים א' ו ב'. בתרשים החכירה נרשם כי שטחה של חלקה **** הוא 745 מ"ר (כפי שרשום בנסח) . לפי המידות הרשומות בתשריט, שטחו של חלק ב' בחלקה ***** הוא ***** מ"ר.
9.לעניין גודל שיטחו של ה"חלק", יוער כי התובע צירף לכתבי טענותיו (ללא קבלת רשות מבימ"ש) חוו"ד שמאי מטעמו. השמאי רשם בחווה"ד כי שטח החלק הוא כ-***** מ"ר (מחצית משטח החלקה כולה) אולם הוסיף הערה, לפיה הוא לא יודע מה שיטחו של ה"חלק" ומניח שמדובר פשוט במחצית מהחלקה (ס' 4 לחווה"ד).
10.עפ"י אישור זכויות ממ"י שצורף על ידי התובע, מלא הזכויות ב"חלק" הוא של האם המנוחה, אולם היא העבירה לתובע מחצית מכל זכויותיה.
11.ביום 18.9.08 נחתם הסכם בין המנוחה לתובע (להלן "ההסכם").
בכותרת ההסכם הוגדרה האם המנוחה כ"המוכרת" ואילו התובע (בנה) הוגדר כ"הקונה". במבוא להסכם נרשם:
"והואיל: והמוכרת הינה בעלת הזכות להירשם כחוכרת של בית מגורים ברח'******הידוע כחלק מחלקה**** בגוש**** (להלן:"הדירה") נסח רישום מצ"ב כנספח א' להסכם זה.
והואיל: והמוכרת מעוניינת להעביר ללא תמורה לקונה את מחצית מזכויותיה בדירה, והקונה מעוניין לקבל ללא תמורה את מחצית מזכויות המוכרת בדירה, והכל בהתאם לתנאי הסכם זה דלהלן".
12.בהמשך ההסכם, בסעיף 1, נרשם:
"המוכרת מעבירה בזאת לקונה ללא כל תמורה מחצית מזכויותיה בדירה".
13.העולה מהאמור לעיל הוא שבמסגרת ההסכם העבירה האם לתובע מחצית בלתי מסויימת מזכויותיה. ההסכם אינו מגדיר חלק מסויים מהמקרקעין, מהחלק, מהזכויות. מה שנרשם הוא שהאם מעבירה לבנה מחצית מזכויותיה בדירה, כאשר "הדירה" הוגדרה בהסכם כאמור במבוא: "הזכות להירשם כחוכרת של בית מגורים ברחוב... הידוע כחלק מחלקה ****..."
14.כאמור, כל זכויותיה של המנוחה במקרקעין הוגדרו בהסכם "כדירה" והמנוחה העבירה לבנה מחצית מזכויותיה.
15.כך נרשם גם בלשכת רישום המקרקעין: כל אחד מהם, האם ובנה, רשום כחוכר של מחצית מהזכויות במקרקעין.
16.כך נרשם גם בשטר העברת זכות שכירות בלשכת רישום המקרקעין: האם רשומה כבעלת מלא הזכויות במקרקעין (1/1) והיא מעבירה לבנה מחצית. עפ"י הרשימה בשטר, תיאור המקרקעין הוא "בית צמוד קרקע", האם מעבירה לתובע מחצית ונשארת בעלת מחצית מהזכויות (עודף בזכות).
17.גם בטופס השומה של מיסוי מקרקעין נרשם כי האם העבירה לבנה מחצית מזכויותיה.
18.מהאמור לעיל עולה כי זכויותיה של המנוחה במקרקעין רשומות בלשכת רישום המקרקעין והזכויות לאחר שההסכם בוצע והושלם ברישום, הן מחצית "מהחלק".
עוד עולה מהאמור לעיל, כי המקרקעין המוגדרים בהסכם כ"הדירה", זהים למה שהוגדר לעיל כ"חלק". אלו זכויותיה של האם במקרקעין, היא העבירה מחצית מזכויותיה לתובע, ונותרה בעלים של המחצית העודפת, מחצית בלתי מסויימת של החלק.
19.סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1970, קובע כי רישום המקרקעין מהווה ראיה חותכת לתוכנו.
למרות האמור, התובע טוען כי הרישום אינו משקף את המציאות וכי מה שהועבר לו במסגרת ההסכם הוא רוב זכויותיה של האם במקרקעין, יותר ממחצית.
20.לטענת התובע, כוונת האם היתה לתת לו את כל זכויותיה במקרקעין, למעט 2 חדרים וסלון ומטבח בהם התגוררה.
לטענת התובע, מכיוון שמדובר במקרקעין שהם במושע, לא ניתן לייחד תתי חלקות ושטחים באופן שיבהיר את חלקו ולכן נרשמה זכותו במחצית משטח המקרקעין, כי לא ניתן היה לפצל בפן הרישויי. "עוה"ד אשר טיפל בהסכם המתנה לא ערך תשריט חלוקה מסיבות שאינן ידועות" (סעיף 3 לסיכומיו).
21.ראשית, הטענה שלא ניתן לייחד חלקים מסויימים במקרקעין, אינה נכונה כלל ועיקר. ניתן, אם רוצים, לערוך הסכם בין שותפים במקרקעין, אפשר לייחד בהסכם חלקים מסויימים לשימושו של פלוני, אפשר לצרף להסכם תשריט שיבהיר איזה חלק מהמקרקעין מיועד לשימושו של פלוני ואיזה של אלמוני, אפשר לרשום במפורש מה כוונת האם, גם אם לא ניתן לפצל את החלקה וכו'.
22.זכויותיה של האם עצמה רשומות כ"חלק מחלקה", עפ"י תשריט שמהווה חלק מהרישום בלשכת רישום המקרקעין.
זכויותיה של האם הן חלק מחלקה ****. מכיוון שהחלקה לא פוצלה לתתי חלקות, על פי הרישום ניתן היה לחשוב שהאם היא בעלת מחצית בלתי מסויימת של חלקה ****, אולם מהתשריט למדים שהיא בעלת הזכויות רק בחלק המסומן ב', המהווה חלק מסויים מחלקה *****. באופן דומה ניתן היה לנהוג גם בהסכם, ככל וכוונת הצדדים היתה כטענת התובע.
23.שנית, התובע טוען שעוה"ד שטיפל בהסכם המתנה לא ערך תשריט חלוקה "מסיבות שאינן ידועות".
מכך נובע שהתובע מכיר בכך ומבין שניתן היה ליישם את כוונת האם (הנטענת על ידו) ולבטאה באמצעות תשריט, מה שלא נעשה בפועל. לא רק שלא נעשה תשריט, כלל לא נרשמה בהסכם כוונה כזו הנטענת על ידי התובע.
24.שלישית, התובע לא הסביר האם הוא פנה או לא פנה לעוה"ד שטיפל בהסכם, מיהו בכלל, מה שמו ומה פרטיו, האם התובע פנה אליו ושאל אותו, האם ביקש לזמנו לעדות? (מסעיף 8 להסכם ומטופס מש"ח שצורף ניתן לשער שמדובר בעו"ד ***** מת"א). התובע אינו מתייחס לכך כלל. בכך נמנע התובע מלהביא ראיה שלטענתו היתה יכולה לעזור לו, ומשלא הביא את הראיה, חזקה שלו היה מביאה היתה הראיה פועלת כנגדו.
25.בסעיף 3 לתצהיר עדותו הראשית, טוען התובע כי:
"הסכם המתנה וניסוחו הבהירו כי זכותה (של האם) הוא רק ביחידת הדיור שלה עד ליום פטירתה".
מכך עולה כי התובע אינו טוען שההסכם נוסח לא נכון על ידי מי שערכו, שנפלה בהסכם טעות, שההסכם אינו מבטא נכונה את כוונת הצדדים. מטענתו עולה שעל פי נוסחו של ההסכם, האם העבירה לו את כל זכויותיה במקרקעין, למעט "יחידת הדיור" בה התגוררה.
26.אשר לפרשנות ההסכם, הבהרתי לעיל כיצד יש לפרשו לטעמי: המנוחה העבירה לתובע מחצית מכל זכויותיה במקרקעין.
27.כך עולה גם מסעיפים 7, 9, לתצהיר התובע: התובע מסתמך על ההסכם ואינו טוען שהוא שגוי או מנוסח לא נכון.
28.התובע מסתמך כאמור על ההסכם.
בסעיף 4 להסכם נרשם כי כל עוד המוכרת בחיים, הקונה לא יהיה רשאי למכור את זכויותיו בדירה, להשכירה וכו'.
בסעיף 5 להסכם נרשם כי כל עוד המוכרת בחיים הקונה לא יהא זכאי לדרוש פירוק שיתוף.
בסעיף 7 להסכם נרשם:
בכל מקרה תהיה המוכרת זכאית להתגורר בחלק מהבית המסוים בו היא מתגוררת בעת חתימת הסכם זה למשך כל ימי חייה ללא שהקונה יוכל להגביל את זכותה להנות מהשימוש בביתה, מזכותה לארח בו אורחים, וזכותה לנהוג בו מנהג בעלים ולעשות כל פעולה שבעל נכס רשאי לעשותו ובכלל זה למכור, להשכיר, ליתן רשות שימוש לאחר, לבצע תוספות בניה וכיו"ב".
29.מכך לומד התובע שפרשנות נכונה של ההסכם היא שהאם העבירה לו את כל זכויותיה במקרקעין, לרבות החדרים שבהם גרה.
30.התובע הסביר שמדובר בבית מגורים הבנוי על מגרש, הבית פוצל ל–2 יחידות מגורים עם דלת מקשרת ביניהן, כך שלמעשה מדובר בבית אחד בעל 2 כניסות, באחת גרים הוא ומשפחתו ובשנייה האם המנוחה (ס' 10 לתצהירו).
31.איני רואה את ההסכם כפי שהתובע רואה אותו. מנוסחו של ס' 7 להסכם ניתן ללמוד כי כאשר האם רצתה לייחד ולהתייחס לחלק מסויים במקרקעין, היא ידעה לעשות זאת ולהגדיר את החלק המסויים מהבית, בו היא מתגוררת.
לעומת זאת, באשר לזכויות המועברות, נרשם במפורש שמדובר במחצית מזכויותיה. ככל ולשיטתו של התובע המילה "הדירה" בהסכם כוונתה לחדרים בהם גרה האם, המשמעות היתה לכאורה שהאם העבירה לו רק מחצית מהחדרים בהם היא גרה, פרשנות שגם התובע אינו טוען לה כמובן. לכן, המילה "דירה" כפי שהוגדרה בהסכם, משמעותה כל זכויותיה של האם במקרקעין הנמצאים ברח' ******.
32.התובע מבקש להסתמך על ניסוחה של הצוואה, בה רשמה האם שעיקר רכושה הוא:
"דירה בת 2 חדרים וסלון ומטבח".
מכך הוא מבקש ללמוד כי האם סברה שזהו כל רכושה: החדרים בהם השתמשה ותו לא.
33.ראשית, בכל הכבוד לאם המנוחה, גם אם היא חשבה שזהו כל רכושה, היא לא הבינה נכון. עוה"ד שערכה את הצוואה, עו"ד *****, העידה כי היא לא שאלה ולא התעניינה, לא בדקה ולא תהתה: נכנסה אליה הגב', אמרה שרוצה להוריש את כל רכושה וכך רשמה מפיה עוה"ד, מבלי לדעת או להבין במה מדובר.
34.שנית, התובע מפנה לצוואה קודמת של המנוחה, צוואה בעדים משנת 2000, בה צוותה המנוחה לתובע את "כל זכויותי בבית הנמצא ב*****, הרשום כגוש **** חלקה *** וכן את כל תכולתו"
הנה אם כן גם כאן לא דייק המנסח בנוסח הצוואה, כשרשם "חלקה ***" ולא "חלק מחלקה ***" , שהרי למנוחה היה רק חלק מחלקה****, לכן לא יכלה לצוות את החלקה כולה.
35.מה שלומדים מהצוואות הוא שהמנוחה שינתה דעתה: תחילה רצתה להוריש לתובע את כל זכויותיה במקרקעין, כעבור זמן נתנה לו מחצית מזכויותיה במתנה, וכעבור עוד זמן שינתה דעתה וציוותה את כל זכויותיה ל–3 ילדיה בחלקים שווים.
36.התובע הביא לעדות את מר ***** (אחיה של המנוחה) ואת גב' ***** (חברה של המנוחה). שניהם העידו כי המנוחה אמרה להם באופן מפורש שהיא עושה אבחנה בין 2 החדרים בהם היא גרה לבין מחצית מכל זכויותיה במקרקעין וכי נתנה לתובע את כל זכויותיה למעט החדרים בהם התגוררה.
37.העדים נחקרו בביהמ"ש ואיני נותן אמון בעדותם. העד נח חסן התחמק מלענות תשובות ישירות, כפי שניתן לראות מחקירתו, בעיקר בעמ' 14,15,16 לפרוטוקול.
כשנשאל מי השתמש בחצר האחורית של נכס המקרקעין, השיב תחילה ש"כולם", ורק לאחר שהקשו עליו ולחצו אותו, הודה שחלק זה של החצר היה בשימושה של האם, כלומר לא רק "שני חדרים וסלון" אלא גם החצר היתה בשימושה של האם (עמ' 14).
38.העד **** אישר שבזמן שנחתם ההסכם, אותם "2 חדרים וסלון" היו יותר גדולים מכל החלק בו התגוררו התובע ובני ביתו (שם).
39.בסעיף 9 לתצהירו, רשם העד כי הוא והמנוחה פנו יחדיו לעו"ד ******, אחיין שלהם, והמנוחה הסבירה לעוה"ד שברצונה לחלק לילדיה את "היחידה שבה היא מתגוררת בלבד. מלכתחילה היא השאירה רק את היחידה הזו לעצמה ואת היתר נתנה ל**** (התובע) במתנה עוד בחייה".
לכאורה מדובר בעדות חשובה: עו"ד, קרוב משפחה, יכול להעיד על ההסבר המפורש שהסבירה לו המנוחה, הסבר שיכול להבהיר למה התכוונה המנוחה בהסכם ובצוואה!
הנה אם כן, 2 עו"ד (עו"ד ****** ועו"ד******) שיכלו לכאורה לשפוך אור על כוונת המנוחה ועל משמעות הרשום בהסכם ובצוואה, עוה"ד שיכלו להסביר מדוע נרשמו הדברים כפי שנרשמו, אולם, התובע נמנע מלהביא לעדות את 2 עוה"ד. כאמור, הדין הוא כי בעל דין שנמנע מלהביא עד או ראיה שיכולה היתה לכאורה לתמוך בגרסתו, חזקה שלו הובאה הראיה/העד היה הדבר מפריך את גרסתו.
40.ודוק: העד **** הפליג בתיאוריו, טען שהמנוחה התכוונה לתת לתובע את כל המקרקעין ושהוא יפצה את הנתבעות בסכומי כסף שבין 50 ל – 200 אלף ₪ בלבד. סיפור שמשום מה לא מצא את ביטויו לא בהסכם ולא בצוואה.
העד ***** טען שהוא קישר בין המנוחה לעו"ד ***** וגם הגיע יחד איתה אל עוה"ד. לטענתו, המנוחה אמרה לעו"ד **** שרצונה הוא "שהיחידה" בה היא מתגוררת הכוללת 2 חדרים, סלון ומטבח בלבד, יחולק שווה בשווה בין 3 ילדיה.
למרות האמור, בצוואה לא נרשמה המילה "יחידה" אלא "דירה" ועו"ד ****לא ידעה לאמר על כך דבר.
41.העדה **** טענה כי המנוחה אמרה לה מפורשות שהיא מתכוונת רק ל-3 החדרים ללא המגרש . המגרש שייך לבית המקורי ול***** בשלמות.
42.תמוה בעיניי שהמנוחה ידעה לכאורה לפרט באזני מר ***** וגב' ****בדיוק מה היא רוצה, למה כוונתה בפירוש ובדייקנות בנוגע למקרקעין, והינה דווקא כשהיא מדברת עם עוה"ד, הדברים נרשמים אחרת: העדים ***** הבינו אתה בבירור, ואילו עוה"ד לא הבינו אותה? אולי בעצם עו"ד **** הבין אותה, אבל הוא לא הובא לעדות.
43.עדותה של גב' ***** בביהמ"ש לוקה באי בהירות רבה, ולא ניתן להסתמך עליה. כך למשל טענה העדה שהסבתא הורישה את כל הזכויות במקרקעין לתובע (עמ' 18). כאשר נאמר לה שהמקרקעין שהיו שייכם פעם לסבתא עברו במתנה לאביו של התובע ומהאב לאם – העדה לא מודעת לכך. לטענתה, המקרקעין שייכים לתובע אשר קיבל אותם בירושה מסבתו, טענה שאיש מלבדה אינו טוען (עמ' 19).
44.התובע עצמו העיד כי אימו החזיקה והשתמשה בחצר האחורית של הבית, נוסף לחדרים בהם גרה (עמ' 11). לטענתו:
"הכל אותו בית.. אתה יכול להגיד אמא שלי, אתה יכול להגיד סבתא שלי, כולם מה זה? זה לא שזה יש גדר הפרדה זה מחולק.. לא עשינו חלוקה לא יודע מה זה, אתה יכול להגיד חצר מאחורה מקדימה, הכל זה אותו בית אותה יחידה אותה חלקה אותו הכל".
45.הנה כי כן, התובע מעיד שבפועל הצדדים התייחסו למקרקעין כפי שהם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, בהסכם ובשאר המסמכים: אין חלוקה של חלקים מסוימים, הכל זה אותו בית, אותה יחידה, אותה חלקה.
46.הניסוח בצוואה אינו מעלה ואינו מוריד, הואיל וגם אם המנוחה חשבה בטעות שבבעלותה רק 2 חדרים וסלון, מה שקובע את זכויותיה במקרקעין הוא הרישום בלשכת רישום המקרקעין, מה גם שלא הוכיח לי כי הרישום שגוי או שאינו תואם את רצונה של המנוחה.
47.ככל והייתי מקבל את טענת התובע בנוגע לצוואה, התוצאה היתה שאת יחידת המגורים הנטענת על ידי התובע ציוותה המנוחה ל–3 ילדיה, ואילו שאר זכויותיה אינן מוזכרות בצוואה ולכן 3 ילדיה יורשים אותן על פי דין.
48.התוצאה מהאמור לעיל היא שטענת התובע נדחית. המנוחה היתה בעלת כל הזכויות במקרקעין שהוגדרו בסעיף 7 לעיל "החלק".
מחצית מזכויותיה העבירה לתובע כאמור בהסכם ואת המחצית השניה ציוותה ל-3 ילדיה בחלקים שווים, כך שלתובע 4/6 מהחלק ולנתבעות 2/6 : 1/6 לכל אחת מהן.
49.לאור האמור ניתן בזה צו לפירוק שיתוף החלק על ידי מכירתו למרבה במחיר. זכות סירוב ראשונה לצדדים.
50.ב"כ הצדדים ממונים בזה כונסי נכסים למכירת הנכס.
ממונה בזה השמאי ******* לעריכת שומה לחלק.
51.על פי סעיף 48 לחוק המקרקעין, התובע זכאי לכאורה להחזר השקעתו במקרקעין. התובע לא תבע זאת, אולם הנתבעות בהגינותן הציעו פיצוי בהתאם לשומה שתקבע על ידי השמאי כאמור בסעיף 30 לסיכומי הנתבעות.
התובע יודיע תוך 7 ימים אם הוא מעוניין בהסדר המוצע. ככל ולא תתקבל הודעה במועד, ייחשב הדבר כדחיית ההצעה.
52.ב"כ הצדדים יפעלו לרישום החלק בהתאם לצוואה ולאמור לעיל: 4/6 ע"ש התובע, 2/6 ע"ש הנתבעות.
53.משדחיתי את תביעת התובע, לאחר ניהול התיק במלואו ומשמדובר בתביעה העוסקת במקרקעין הנמצאים באזור מבוקש ויקר, אני מחייב את התובע בהוצאות משפט בסך 70,000 ₪.
54.המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.
מותר לפרסום ללא פרטים מזהים.
ניתן היום, כ"ח תשרי תשפ"ה, 30 אוקטובר 2024, בהעדר הצדדים.
