קראוס ואח' נ' הוריזן גולד השקעות ופיתוח בע"מ ואח'

לפני תביעה ותביעה שכנגד שבמרכזן הסכם מכר לבניית דירת מגורים ברחוב xx בירושלים.

בשנת 2006 רכשו התובעים דירה מהנתבעת. הנתבעת התחייבה למסור את הדירה בינואר 2008. אין מחלוקת שהדירה נמסרה באיחור. משום כך, ובשל טענות נוספות שאעמוד עליהם בהמשך, טוענים התובעים שהנתבעת הפרה את ההסכם. מכאן התביעה העיקרית.

הנתבעת טוענת מנגד שב-3.2.09 עת נמסרה הדירה לידי התובעים נחתם הסכם מאוחר הגובר על כל הסכמה קודמת. בהסכם זה ויתרו התובעים על כל טענותיהם כלפי התובעת, ובפרט אלה הנטענות כעת במסגרת התביעה העיקרית. מכאן התביעה שכנגד.

העובדות בתמצית:

1.ביום 12/7/06 נחתם הסכם מכר (להלן: "ההסכם") בין הצדדים במסגרתו רכשו התובעים (להלן: "קראוס") דירה בקומה השנייה בבניין שבנתה הנתבעת, חברת הוריזן גולד השקעות ופיתוח (1998) בע"מ (להלן: "הוריזן").

הוריזן היא גם בעלים של אחת הדירות בבניין.

2.במסגרת ההסכם התחייבה הוריזן, בין היתר, למסור את הדירה לקראוס עד ליום 16.1.08.

3.אין מחלוקת שהדירה לא נמסרה במועד אלא רק ביום 3.2.09, כשנה מאוחר יותר.

כמו כן אין מחלוקת שהדירה לא נרשמה על שמם של קראוס במשך תקופה ארוכה, ולא לפני שהוגשה תובענה זו. רק ביום 17.3.20 , לאחר התערבות בית המשפט, הודיעה הוריזן שרשמה את הדירה על שמם של קראוס.

4.במעמד המסירה נחתם הסכם נוסף (נספח כה לכתב ההגנה שהגישה הוריזן. להלן: "הסכם המסירה") במסגרתו הושגו כמה הסכמות. אלה ההסכמות הרלוונטיות לענייננו:

א.הוסכם שהוריזן תפצה את קראוס בסך של 127,000 ₪ עבור כל נזקיהם הנטענים והוסכם שסכום הפיצוי יופחת מיתרת התמורה שהיה על קראוס לשלם להוריזן.

ב.הוסכם שהוריזן תבנה מעלית לבניין בתוך שנה.

ג.הוסכם על ויתור הדדי על טענות ודרישות: מחד ויתרו קראוס על טענותיהם לפיצוי נוסף בגין ליקויים שונים, ומאידך ויתרה הוריזן על דרישת תשלום עבור שינויים ותוספות שביצעה עבור קראוס בדירה.

מפאת חשיבותו של סעיף זה בהסכם והיותו מרכזי במחלוקת שבפני, אביא את לשון ההסכמה בעניין זה כפי שנכתבה בהסכם המסירה:

"בשל העובדה שהקונים מוותרים מצדם לפנים משורת הדין על כל טענותיהם לגבי ליקויים נוספים ו/או בגין איחורים, החברה מצידה, לפנים משורת הדין, מוותרת לקונים על דרישתה לתשלום בגין שינויים ותוספות שנעשו בדירה וכל טענותיה לגבי הזיכויים ו/או טענותיה לגבי האיחורים במסירת הדירה".

ד.לסיכום הצהירו הצדדים כך: "עם ביצוע האמור לעיל לא תהיינה לצדדים טענות ו/או תביעות האחד כלפי משנהו". לצד זאת הובהר ברחל בתך הקטנה שאין באמור בהסכם המסירה כדי לפגוע באחריותה של הוריזן לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), ובכלל זה בתקופת הבדק.

5.אין מחלוקת שחרף ההסכמה בנוגע למעלית המעלית לא נבנתה בתוך שנה אלא רק בשנת 2019.

לצד זאת מערכת אינטרקום והכנה לטלוויזיה במעגל סגור לא הותקנו עד היום חרף האמור בהסכם המכר ובמפרט.

התביעה העיקרית :

טענות התובעים - קראוס

6.קראוס טוענים לארבע הפרות של הסכם המכר, הסכם המסירה וחוק המכר (דירות):

א.איחור ברישום הדירה על שמם;

ב.איחור של למעלה משנה במסירת הדירה;

ג.אי בניית המעלית בניגוד להסכם המכר ולהסכם המסירה;

לא הותקנה מערכת אינטרקום וטלויזיה במעגל סכום כפי שהתחייבה הוריזן בהסכם המכר;

ד.ליקויים קשים (לטענתם של קראוס) בדירה וברכוש המשותף שהוריזן לא תיקנה והכל בניגוד להסכמים ולחוק המכר (דירות). בין היתר הלינו קראוס על ליקויי רטיבות וליקויי בטיחות בדירה וברכוש המשותף.

7.בקשר להסכם המסירה, טוענים קראוס שהוא נכפה עליהם ונחתם תחת עושק וניצול מצוקתם ותוך איומים שאם לא יחתמו עליו (לרבות הסעיפים העוסקים בוויתור על חלק מזכויותיהם וטענותיהם) יועבר העניין לטיפול משפטי.

בכל מקרה, טוענים קראוס בקשר להסכם המסירה, שהחיובים שנקבעו בו הם חיובים שלובים כך שכל התחייבויותיהם של קראוס הנובעות מהסכם המסירה מותנות בקיום התחייבויותיה של הורזין מכוח אותו הסכם. קראוס טוענים כאמור שהוריזן הפרה את הסכם המסירה.

8.קראוס טוענים שהתביעה הוגשה בלית ברירה ואחרי שנעשו כמה וכמה פניות להוריזן ובהן הודעה על הליקויים (אי התאמה) וניתנו להוריזן כמה וכמה הזדמנויות לתקן את הליקויים. רק לאחר שכל הפניות העלו חרס פנו קראוס לבית המשפט בתביעה זו.

9.עוד טוענים קראוס שהוריזן עושה שימוש בשמם שלא כדין כדי להשיא לעצמה רווחים או הישגים בתחום הבניה. זאת משום שהתובעת, הגב' איילת קראוס, משמשת כחברה בוועדת התכנון ובמועצה הארצית לתכנון ובנייה.

10.קראוס עותרים לסעדים הבאים:

א.סך של 131,253 ₪ בגין הליקויים. חישוב הנזק מבוסס על חוות דעת הנדסית שהזמינה הוריזן בעצמה במסגרתה הוערכו הליקויים בסך של כ-93,000 ₪. על הסכום האמור הוסיפו קראוס הפרשי הצמדה וריבית וכן תוספת של 30% עלות נוספת במקרה שקראוס יתקנו בעצמם את הליקויים ולא בעזרתה של הוריזן (כך בהתאם להערכת המומחה מטעמה של הוריזן). בהקשר זה טוענים קראוס שאין להם כל אמון בהוריזן ולכן הם מבקשים פיצוי כספי שיאפשר להם לתקן את הליקויים בעצמם. עוד טוענים קראוס כי משלא נענתה הוריזן לדרישתם לתיקון הליקויים בעת שהלינו על כך איבדה הוריזן את זכותה לתקן את הליקויים בעצמה ועל כן עליה לפצות את קראוס בהתאם לעלות תיקון הליקויים על ידם באופן עצמאי.

ב.40,000 ₪ פיצוי בגין ירידת ערך הדירה כתוצאה מהליקויים וזאת בהתבסס על חוות דעת שמאית מטעמם.

ג.25,000 ₪ - דמי שכירות לתקופת תיקון הליקויים. בחוות הדעת העריך המומחה מטעם הוריזן שיידרש פרק זמן של כשלושה שבועות לצורך תיקון הליקויים. בזמן זה יהא על קראוס לעזוב את הדירה. חישוב הנזק מבוסס על הערכה של 1,000 ₪ ליום +4,000 ₪ עבור הובלה ואחסון של המיטלטלין.

ד.30,000 ₪ עבור עוגמת נפש. בכתב התביעה טענו קראוס שנגרמה להם עוגמת נפש רבה ועוד צפויות להם עוגמת נפש ואי נוחות בעתיד נוכח הצורך לטפל בליקויים, להתרוצץ, לצאת מהדירה וכו'. בסיכומים ביקש בא כוחם של קראוס לעדכן את סכום התביעה ברכיב זה וטען שבכתב התביעה נתבע סכום של 30,000 ₪ עבור 5 שנות עוגמת נפש. כלומר התביעה היא לפיצוי בסך 6,000 ₪ עבור כל שנה ויש לפצות את קראוס בסכום זה במכפלה של 11 שנה מאז נכנסו לדירה ועד היום.

ה.30,000 ₪ בגין התקנת מזגן. קראוס טוענים שעל פי ההסכם הם רכשו דירה בקומה 2 מתוך 5 קומות. בפועל נבנו רק 2 קומות ולא נבנו הקומות העליונות. קראוס טוענים שהדבר גרם לכך שחום רב חדר אל דירתם הישר מהגג והם נאלצו לרכוש מזגן מרכזי בעלות של 30,000 ₪.

ו.להורות להוריזן לתקן את הליקויים ברכוש המשותף. קראוס טוענים שעל פי חוות הדעת ישנם ליקויים רבים ברכוש המשותף. בהקשר זה עתרו קראוס בכתב התביעה רק לחייב את הוריזן לתקן את הליקויים (בלי פיצוי כספי). לעומת זאת בסיכומים תבעו קראוס פיצוי כספי בגין ליקויים שמצא המומחה מטעם בית המשפט ברכוש המשותף.

ז.החזר בסך 3,800 ₪ ששילמו קראוס עבור חוות דעת מטעמם.

ח.פיצוי בסך 100 ₪ ליום בגין אי התקנת מעלית ואינטרקום. קראוס טוענים שהם זכאים לפיצוי בגין הטרחה ועוגמת הנפש הנגרמת להם מהיעדר מעלית ואינטרקום בבניין. הם נאלצים לרדת ולפתוח את דלת הבניין בכל פעם שמישהו מגיע וגם זאת עליהם לעשות ברגל, בעשרות מדרגות, מכיוון שאין מעלית.

יש לציין שבכתב התביעה עתרו קראוס לחייב את הוריזן להתקין את המעלית. לחילופין ביקשו קראוס לחייב את הוריזן, בנוסף לפיצוי היומי כאמור, גם בפיצוי בגין ירידת ערך הדירה בשל כך שלא הותקנה מעלית. בסיכומים נזנחה הטענה לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה ללא מעלית מכיוון שהמעלית הותקנה בסופו של דבר כאמור. לכן נותרה על כנה רק הדרישה לפיצוי יומי בגין אי התקנת המעלית במשך שנים רבות.

ט.צווי עשה וצו מניעה – קראוס עותרים לחייב את הוריזן בהתקנת מעלית כאמור; לתקן את הליקויים ברכוש המשותף; להתקין מעלית, אינטרקום והכנה לטלויזיה במעגל סגור כמתחייב מהסכם המכר; לגרוע את שמם של התובעים מכל הליך שמנהלת הוריזן. לצד זאת מבקשים קראוס צו מניעה שימנע מהוריזן לעשות שימוש בשמם בעתיד.

טענות הנתבעת – הוריזן:

13.לגבי הליקויים טוענת הוריזן שחלקם טופלו ותוקנו זה מכבר, על חלקם קיבלו קראוס פיצוי ועל היתר ויתרו במפורש בהסכם המסירה.

למרות זאת בסופו של דבר בסיכומים הודתה הוריזן בחובתה לתקן ליקויים בשווי 19,500 ₪ בהתאם לחוות דעת המומחה שמונה מטעם בית המשפט.

14.בכל הקשור להסכם המסירה הוריזן מציינת שלא רק שהוא לא נחתם תוך ניצול מצוקה או חולשה של קראוס, אלא שקראוס היו שותפים פעילים בעיצוב ההסכם. בני הזוג הם בעלי ידע ובקיאות בתחום התכנון והבניה ונעזרו לכל אורך הדרך באנשי מקצוע ועורכי דין.

הסכם המסירה נחתם לאחר דין ודברים ארוך בין הצדדים שנערך בכתב ובפגישות פנים אל פנים.

קראוס הגיעו ערוכים למעמד מסירת הדירה וערכו רשימה מסודרת של ליקויים עליהם הם לא ויתרו במסגרת הסכם המסירה. לאחר כל זאת הסכם הפשרה נתן תוקף וביטוי לוויתורים הדדיים שוויתרו שני הצדדים וזאת מבלי לגרוע מאחריותה של הוריזן כלפי קראוס מכוח חוק המכר (דירות).

ואמנם, טוענת הוריזן, שהיא פעלה בהתאם לאחריות זו וחזרה ותיקנה ליקויים שקראוס הלינו עליהם גם לאחר שקיבלו את החזקה בדירה.

15.הוריזן טוענת שבתביעתם מבקשים קראוס לאחוז בחבל משני קצותיו: מחד הם מבקשים להתנער מחובותיהם מכוח הסכם המסירה ותביעתם למעשה היא תביעה לביטול ההסכם; מאידך הם מבקשים ליהנות מהזכויות שמקנה להם הסכם המסירה ולשם כך הם מבקשים דווקא לאכוף את ההסכם. ככל שקראוס עומדים על טענותיהם לחתימה תוך ניצול ועושק – שאלו הן עילות לביטול ההסכם – הרי שיש לבצע השבה הדדית. על קראוס להשיב להוריזן את הפיצוי שקיבלו במסגרת הסכם המסירה וכן לשלם עבור שינויים ותוספות שביצעה הוריזן בדירתם של קראוס מבלי לשלם עליהם.

16.בתשובה לדרישה לפיצוי בגין התקנת במזגן טוענת הוריזן שקראוס התכוונו להתקין מזגן בדירה בכל מקרה ויעידו על כך תכתובות מזמן אמת בהן ביקשו קראוס לבצע הכנות לצנרת למזגן וכד'. בכל מקרה, טוענת הוריזן, שגם אם היה מקום לקבל את הטענה בנוגע למזגן, אין מקום לחייב אותה בעלות מזגן יקר כל כך כפי שבחרו קראוס להתקין בדירתם וניתן היה להסתפק במזגן צנוע יותר.

17.אשר לטענה בנוגע לעיכוב במסירת הדירה – בכתב ההגנה הודתה הוריזן כי האיחור במסירה נבע מעיכובים הקשורים בה (בהוריזן) ובעיכוב בקבלת טופס 4. לצד זאת פירטה הוריזן בכתב ההגנה שורה של בקשות לשינויים שונים בדירה שביקשו קראוס שעיכבו את עבודות הגמר בדירה (ס'3 לכתב ההגנה). בכל מקרה הוריזן טוענת שפיצתה את קראוס בגין האיחור במסירה במסגרת הסכם המסירה.

18.לגבי רישום הדירה (שאמנם נרשמה בינתיים אך הדבר נעשה באיחור) – הוריזן טוענים שהאיחור ברישום הדירה נבע ממחדליהם של קראוס שלא העבירו את המסמכים הנדרשים ונותרו חייבים כ-500 דולר.

19.לגבי המעלית – הוריזן טוענת שמדובר בטענה טורדנית וקנטרנית מכיוון שקראוס מתגוררים בקומה השנייה ואין להם צורך של ממש במעלית. הראיה לכך שהתביעה הוגשה אחרי למעלה מ-5 שנים בהן הסתדרו קראוס בלי מעלית. גם החוק לא מטיל חובה להתקין מעלית בבניין בן שתי קומות בלבד. תוך כדי ניהול ההליך הגישה הוריזן בקשה למתן פסק דין חלקי בנוגע למעלית אך בית המשפט דחה את הבקשה ואת הטיעון שביסס אותה. בסיכומים חזרה הוריזן על הטיעון והרחיבה בנוגע לפרשנות בתום לב של החוזה, לרבות המפרט. אמנם המפרט ציין שתיבנה מעלית בבניין אך הכוונה הייתה למציאות בה יש בבניין 5 קומות. ואכן הוריזן לא מתכחשת לחובתה להתקין מעלית, כמו גם מערכת אינטרקום והכנה לטלוויזיה במעגל סגור, אך טוענת שעל פי החוק והחוזה מוטלת עליה החובה לעשות זאת רק לאחר שתושלם בניית הקומות הנוספות בבניין ולא קודם לכן.

הוריזן טוענת שלא צפתה את העיכוב והקשיים שהערימו גורמי התכנון בעניין זה ועל כן לא ציינה זאת בהסכם "ברחל בתך הקטנה". מובן שהכוונה החוזית הייתה להתקין מעלית בבניין בן 5 קומות ולא בבניין בן שתי קומות בלבד. למרות זאת וחרף הטרחה הרבה הכרוכה בכך התקינה הוריזן מעלית בבניין בסופו של דבר עוד בטרם נבנו הקומות העליונות וזאת כדי "להוריד את רמת האלימות בתיק" כלשונו של בא-כוחה של הוריזן בסיכומים.

בסיכומים שב וטען בא-כוחה של הוריזן שבניית הקומות הנוספות בבניין צפויה להתחיל בזמן הקרוב וזאת כפי שטען במהלך כל ההליכים בתיק.

20.אשר לטענה שהוריזן עשתה שימוש בשמם של קראוס בהליכים משפטיים ותכנוניים, ובפרט בשמה של הגב' קראוס לאור התפקיד שהיא ממלאה, הוריזן טוענים שלא היו דברים מעולם. שמם של קראוס אמנם נזכר בהליכים שונים אך היו אלה הליכים הרלוונטיים לקראוס, שעסקו בין היתר בדירה של קראוס ועל כן היו הם בעלי דין דרושים. לא נעשה כל ניסיון להשתמש בשמה של הגב' קראוס ולנצל אותו לטובתה של הוריזן.

21.הוריזן הדגישה את הטענה שקראוס הם היחידים מבין כל רוכשי הדירות בבניין שהתגלע עימם סכסוך.

22.בסיכומים טענה הוריזן בהדגשה להרחבת חזית מצד קראוס. כך בנוגע לפיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף שלא נתבע בכתב התביעה (אלא הייתה רק דרישה לסעד של צו עשה) וכך גם בנוגע לסכום התביעה שאמנם נאמד על ידי התובעים בעת הגשת התביעה בסך של 300,000 ₪ אך בפועל הנזקים המפורטים שטוענים להם קראוס עולים על סכום זה בהרבה ויש לראות בכך הרחבת חזית.

עוד לגבי הרכוש המשותף טענה הוריזן בסיכומים שיש לבית המשפט סמכות להורות על דחיית האכיפה בעניין הזה מכיוון שטרם הושלמה הבנייה.

התביעה שכנגד:

23.בכתב התביעה שכנגד נתבעו ארבעה סעדים:

א)להורות לקראוס לסלק את המזגן שהתקינו על גג הבנין ואת תנור היונקרס שהתקינו במרפסת האחורית של הבניין;

ב)להורות לקראוס שלא להשתמש בחניה הצמודה לדירה השייכת להוריזן;

ג)לחייב את קראוס בדמי שימוש ראויים בגין שימוש שעשו ועושים בחניה האמורה; הוריזן תובעת פיצוי בסך 27,000 ₪ כדמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשו קראוס בחניה במשך 4.5 שנים. הפיצוי מחושב לפי 500 ₪ לחודש.

ד)לחייב את קראוס בכל התשלומים עליהם ויתרה הוריזן במסגרת הסכם המסירה. כאמור הוריזן רואה בטענותיהם של קראוס משום תביעה לביטול ההסכם ועל כן היא סבורה שיש לבצע השבה הדדית.

24.בסיכומים זנח בא כוחה של הוריזן את הטענה להשבת הסכומים שוויתרה עליהם הוריזן בהסכם המסירה וצמצם את יריעת המחלוקת בנוגע לתביעה שכנגד רק לדרישה להסיר את התקנת המזגן ומערכת היונקרס מהגג ומחזית הבניין וכן התביעה בנוגע לשימוש בחניה.

25.קראוס טוענים שהמזגן הותקן על הגג, מעל לדירתם, ושהדבר נעשתה בידיעתו ובהסכמתו של עו"ד סודאי, שפעל בשמה של הוריזן. הוריזן מצידה מודה שאמנם התירה לקראוס להתקין מזגן על גג הבניין אך לשיטתה דובר על גג הבניין העתידי, זה שיהיה מעל הקומה החמישית לכשתיבנה, ולא על גג הבניין כפי שהוא במצבו הדו-קומתי הנוכחי.

26.אשר לתנור היונקרס המותקן במרפסת האחורית – קראוס טוענים שגם עניין זה נעשה על דעתו של עו"ד סודאי. בהקשר זה מוסיפים קראוס וטוענים שבאופן דומה התקינו גם יתר הדיירים בבניין את מדחסי המזגנים על חזית הבניין במרפסת האחורית. זאת ועוד, קראוס טוענים שתנור היונקרס שהתקינו מוצנע בתוך ארון הצבוע בצבע הקיר ומשתלב היטב בו היטב.

27.בנוגע לחניה, קראוס טוענים שעל פי דרישות ועדות התכנון היה על הוריזן להצמיד לדירתם (על-פי גודלה) שתי חניות ולא חניה אחת. קראוס לא הפנו לדרישה קונקרטית שתתמוך בטענה.

בכל מקרה, טוענים קראוס, הם ביקשו לקנות מהוריזן חניה נוספת אך הוריזן סירבה למכור להם.

מבחינה עובדתית קראוס טוענים שבמהלך רוב התקופה כלל לא החזיקו שני רכבים אלא רכב אחד בלבד כך שממילא לא השתמשו ביותר מחניה אחת (זו הצמודה לדירתם).

עוד נטען שהוריזן מעולם לא סימנה את החניות כך של ניתן לומר שקראוס חונים דווקא בחניה השייכת להוריזן ובאופן כללי לא ניתן לשייך חניה כלשהי לדירה מסויימת.

דיון והכרעה:

התביעה העיקרית:

1.לאחר הפירוט הארוך של טענות הצדדים ניתן לסכם ולומר שהצדדים חלוקים ביניהם בעיקר בשאלה האם הסכם המסירה פוטר את הוריזן מחובותיה כלפיה קראוס.

2.אסיר מהדרך כבר בתחילתה את השאלה בנוגע לבטלות ההסכם. אמנם מטענותיהם של קראוס נשמעת טענה לעושק, שכן קראוס טוענים למעשה שהם לא שלמים עם הסכם המסירה ושאלמלא המצוקה שהם היו נתונים בה אפשר שהיו משיגים הסכם טוב יותר מבחינתם.

אך קראוס לא עתרו לקבלת סעד של ביטול ההסכם. הם מבקשים דווקא אכיפה של ההסכם אך חשוב להם בכל זאת להשמיע את זעקתם בנוגע לנסיבות כריתתו. טענה זו דינה להדחות שכן לא התובעים לא דרשו את ביטול ההסכם מיד לאחר כניסתם לדירה ואף התברר כי הם היו מיוצגים בעת החתימה והבינו היטב את זכויותיהם ואת הויתורים מטעמם.

3.לכן אני מניחה כאבן יסוד לדיון שלהלן את הקביעה שהסכם המסירה נחתם כדין ובתוקף ובעינו עומד.

4.אקדים את המאוחר ואומר כי לאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה שדין התביעה להתקבל בחלקה. אני מקבלת את התביעה לפיצוי בגין ליקויים שנמצאו בדירה בהתאם לחוות דעת המהנדס שמונה מטעם בית המשפט. בתוך כך אני מקבלת את התביעה לפיצוי בגין עוגמת הנפש שגרמו ליקויים אלה לקראוס. אשר לגובה הפיצוי הנכון בנסיבות העניין – אתייחס לכך בהמשך;

אני מקבלת את התביעה לפיצוי בגין אי התקנת מעלית, אך אינני מקבלת את גובה הפיצוי שתבעו קראוס, שכן אני סבורה שיש לפסוק פיצוי נמוך יותר. גם בהקשר זה יכלול הפיצוי גם רכיב של עוגמת נפש;

כל יתר הרכיבים לפיצוי כספי נדחים.

5.במסגרת הסכם המסירה ויתרו הצדדים ויתורים הדדיים. קראוס ויתרו על טענותיהם בנוגע לאיחור במסירה (בכפוף לפיצוי שקיבלו), והוריזן ויתרה על זכותה לתשלום בגין שינויים שונים, וכן על טענותיה לגבי הסירוב של קראוס לקבל את החזקה בדירה והנזק שנגרם לה לכאורה כתוצאה מסירוב זה.

6.הסכם המסירה מכפיף עצמו להוראות חוק המכר (דירות), ואף בלי הוראה מפורשת זו בהסכם ממילא היה ההסכם כפוף להוראות החוק. נתון זה רלוונטי בעיקר לתביעה לפיצוי בגין ליקויי הבניה בדירה. הוריזן לא מכחישה את אחריותה לתיקון ליקויים ולא העלתה טענה בנוגע לחובת ההודעה של קראוס על הליקויים ועל אי התאמה.

7.על כן אבחן כעת את חוות דעת המומחה ואת הפיצוי הראוי בגין הליקויים בהתאם לחוות הדעת ולחוק.

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט – המהנדס דן אורמן

8.המומחה ביקר בדירתם של קראוס ביום 19.11.18, כמעט 10 שנים אחרי שקראוס קיבלו את החזקה בדירה. המומחה הפריד בחוות דעתו בין הליקויים בדירתם של קראוס לבין הליקויים שנמצאו ברכוש המשותף.

9.אומר כבר עתה שבכל הקשור לרכוש המשותף מקובלת עלי טענתה של הוריזן שיש לדחות את הדרישה לפיצוי שהעלו קראוס בסיכומים. אכן קראוס לא תבעו סעד של פיצוי כספי בהקשר זה אלא רק צו שיורה להוריזן לתקן את הדרוש תיקון ברכוש המשותף. על כן אני דוחה כבר עתה את הדרישה לפיצוי כספי בגין הליקויים שנמצאו ברכוש המשותף ולצד זאת מקבלת את התביעה לצווי עשה ומורה להוריזן לתקן את הטעון תיקון בהתאם לחוות דעת המומחה המקובלת עלי. אציין שחוות הדעת לא נסתרה על-ידי הוריזן והוריזן גם לא הכחישו את תוכנה ולא התייחסו לכך בסיכומים פרט לטענה שהדרישה לפיצוי כספי ביחס לרכוש המשותף מהווה הרחבת חזית.

10.אשר לליקויים שנמצאו בדירתם של קראוס, המומחה התייחס לליקויים בהתאם לסעיפים שצוינו בחוות הדעת שצירפו קראוס לתביעתם. עיינתי בחוות דעת המומחה, בחנתי אותה ומצאתי לנכון לקבלה במלואה. חוות הדעת מנומקת, מלווה בתמונות צבעוניות הממחישות היטב את הליקויים המתוארים. המומחה לא נחקר על חוות דעתו והוריזן גם לא שלחו למומחה שאלות הבהרה על חוות דעתו. בסיכומים הודתה הוריזן בחובתה לפצות את קראוס בגין הליקויים אך טענה לקיזוזים שונים. בסופו של דבר הודתה הוריזן בחובתה לשלם 19,500 ₪ בהתאם לחוות דעת המומחה בקיזוז סכומים שונים שלדעתה מגיעים לה מקראוס (עמ' 51, ש' 31-34).

11.לא אתייחס כרגע לטענת הקיזוז (שלא פורטה בסיכומים ונטענה בכלליות), לעניין זה אתייחס בהמשך במסגרת הדיון בתביעה שכנגד. כעת רק אומר שהודאתה של הוריזן בסיכומים בחובתה לפצות את קראוס מצטרפת ליתר הנסיבות שהביאו אותי למסקנה שיש לקבל את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט במלואה בכל הקשור לליקויים שנמצאו בדירה של קראוס (ראו לעניין זה ע"א 2099/08 עיריית אשקלון ואח' נגד תשל"וז השקעות והחזקות בע"מ ואח' (28.10.2010), שם הדגיש בית המשפט העליון שברירת המחדל היא שבית המשפט יאמץ את ממצאי המומחה שמינה אלא אם נמצאה סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן:"...משהחליט בית המשפט למנות מומחה מטעמו בכדי שיביא בפני בית המשפט נתונים מקצועיים רלוונטיים להכרעה בסכסוך שבפניו, יאמץ הוא את ממצאי המומחה בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי [פורסם בנבו] (23.4.90)). היקף התערבותה של ערכאת הערעור בפסק דינה של הערכאה הדיונית, המתבסס על חוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, מצומצם הוא (ע"א 293/88 הנ"ל; ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998))."

12.המומחה העריך את עלות תיקון/פיצוי בגין הליקויים שנמצאו בדירה בסך 41,320 ₪ (סך כל עלות תיקון הליקויים כפי שנמצא בחוות הדעת פחות עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף).

בחוות דעתו התייחס המומחה לצורך בפיקוח הנדסי והעריך את עלותו ב-5,680 ₪ עבור כל העבודות גם יחד, הן אלו הנדרשות בדירה והן אלו הנדרשות ברכוש המשותף. מכיוון שהתביעה לפיצוי כספי בגין הנזקים ברכוש המשותף נדחית, עלי לחלץ את עלות הפיקוח ההנדסי הנדרשת עבור תיקון הליקויים בגירת התובעים בלבד, בלי החלק של הרכוש המשותף. בחישוב אריתמטי פשוט הגעתי לתוצאה שעלות הפיקוח ההנדסי עבור תיקון הליקויים בדירתם של קראוס היא 4,300 ₪.

בנוסף המומחה העריך גם רכיב של ירידת ערך בסך 1,000 ₪ בדירתם של קראוס בגין הליקויים שנמצאו.

סך כל הפיצוי המגיע לקראוס בגין הליקויים הוא 45,620 ₪.

13.אציין שקראוס שלחו למומחה שאלות הבהרה שבמענה אליהן התייחס המומחה לכל מיני אפשרויות היפותטיות של נזקים עתידיים או כאלה שלא נצפו על ידי המומחה בעת ביקורו בנכס. המומחה העריך את עלות תיקון הליקויים במקרים היפותטיים אלה. מכיוון שכפי שציין המומחה בתשובה לשאלות ההבהרה אפשרויות אלה לא נצפו על ידו בביקור לא מצאתי לנכון לחרוג מעבר לאמור בחוות הדעת, חרף התוספת שבתשובות לשאלות ההבהרה.

עוגמת נפש בגין הליקויים:

14.כאמור, בכתב התביעה עתרו קראוס לפיצוי בסך 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש אך בסיכומים טענו שמדובר למעשה בתביעה לפיצוי בסך 6,000 ₪ לשנה (שכן התביעה הוגשה בחלוף 5 שנים מעת שנכנסו לדירה).

אני דוחה טענה זו שנטענה לראשונה בסיכומים ומהווה הרחבת חזית אסורה. כתב התביעה לא עסק בפיצוי המבוסס על חישוב שנתי אלא נתבע סעד של פיצוי גלובלי בגין ראש נזק זה. כמו-כן לא נתבקש היתר לפיצול סעדים כך שבמסגרת תביעה זו יפוצה מלוא הנזק שנגרם בגין עוגמת נפש מאז נכנסו קראוס לדירה ועד בכלל. בכל מקרה, כפי שיובהר להלן, הגעתי למסקנה שהפיצוי הנכון נמוך בהרבה מזה שתובעים קראוס.

15.בע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח' (1.12.08) התייחס בית המשפט העליון לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש הנגרמת כתוצאה מליקויי בניה ואמר כך:

"בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפיצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)."

16.בענייננו התרשמתי שמדובר בליקויים שאינם כה חמורים ואינם פוגעים במידה רבה בהנאה מהדירה ובאיכות החיים בה. חוות הדעת פירטה שורה של ליקויים: גימורים לקויים (כמו למשל גימור חסר במרפסת השכנים הנשקפת מדירתם של קראוס, ביצוע לקוי של אריחי קרמיקה בחדרים הרטובים, גימור טיח לקוי וכד'); סדקים; ליקויי איטום ורטיבות. יש לציין שנמצאו כתמי רטיבות לא גדולים וללא עובש, בעיקר סביב הפתחים, חלונות ודלתות חיצוניות; ליקויי מסגרות קלים ביותר בדלת הממ"ד ובדלת הכניסה (נדרשת צביעת משקוף דלת הממ"ד, ניקוי דלת הכניסה משאריות חומרי בניה וחוסר התאמה של דלת הכניסה למפרט שכן במפרט התחייבה הוריזן לספק דלת עם 3 צירים ובפועל סופקה דלת עם 2 צירים בלבד); ליקוי בטיחות במעקות המרפסות. הרווח בין המוטות האנכיים במעקות עולה על 10 ס"מ ואינו תקני. כך גם גובה המעקה נמוך מ-105 ס"ג ואינו תקני. המומחה קבע שיש להחליף את המעקות במעקות תקניים; ביצוע לקוי של מילוי רובה בין האריחים בכמה מקומות; ליקויי אינסטלציה שאינם גורמים נזק אך אינם תקניים; נמצאו 9 אריחי ריצוף עם שברים מזעריים; שיפועים לא תקניים בריצוף המרפסות; ליקויי אלומיניום.

17.מצאתי שמבחינת טיב הליקויים, חלקם ליקויים משמעותיים (ליקוי הבטיחות במעקות המרפסות וכן ליקויי הרטיבות שהוכרו בפסיקה כליקויים משמעותיים) אך רובם ליקויים אסתטיים או לא משמעותיים במיוחד. מבחינת חומרת הליקויים אני סבורה שרוב הליקויים אינם כה חמורים, גם הליקויים המשמעותיים אינם בדרגת חומרה גבוהה ומידת השפעתם על שגרת חייהם של קראוס אינה כה רבה. לצד זאת אני מכירה בעוגמת הנפש הנלוות לעצם קיומם של הליקויים וכן זו הנלוות לתחושת האכזבה הנובעת מהפער בין הציפייה הלגיטימית של רוכש דירה, ובפרט דירה חדשה, לקבל את הדירה ללא ליקויים. לתחושת אכזבה זו מצטרף גם הצורך והטורח שבפניות ובקשות לתיקון הליקויים, גם בכך יש לראות עוגמת נפש.

18.אשר לגובה הפיצוי בגין עוגמת הנפש – קראוס הפנו לפסק הדין שניתן בתא (ת"א) 14638/05 עו"ד בוגנים ארז נ' חיה הר צבי (3.11.08) שם נפסק פיצוי בסך 100,000 ₪ בגין ליקויי בניה.

עלי לציין שהופתעתי מההפניה לפסק הדין בעניין בוגנים שכן אין הנדון דומה לראיה כלל וכלל. דווקא ההשוואה לעניין בוגנים ממחישה ביתר שאת את מצבה הטוב של דירתם של קראוס ואת העובדה שהליקויים שנמצאו בדירתם – אף שאין לזלזל בהם ובעגמת הנפש שגרמו – אינם כה חמורים. בפסק הדין בעניין בוגנים נפסק פיצוי בהחלט משמעותי נוכח הליקויים שנמצאו שם ותוארו בפסק הדין כך:

"בענייננו, מדובר בנזקי רטיבות חמורים וקשים. התמונות שצורפו כנספח ח' לכתב התביעה, מדגימות תקרות וקירות נפוחים ומתקלפים, כתמים נרחבים בצבעי ירוק ושחור. המומחה תאר בחוות דעתו את הנזקים הרבים, בכל חלקי הדירה, לרבות כתמי רטיבות ענקיים בסלון, בחדרי אמבטיה ושירותים ובחדר השינה ובחדר נוסף דירה, וחדירת הרטיבות למערכת החשמל בדירת התובע המהווה מפגע בטיחותי. בשים לב לכל אלה, הגדיר המומחה את מצבה של הדירה, כדירה שאינה ראויה למגורים."

19.אם לכך מבקשים קראוס להשוות עצמם אז בהחלט ניתן לומר שמצבם לא רע, אולי אפילו טוב. גם ההפניה לפסק הדין שניתן בע"א 6481/05 אלי כהן נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ (1.2.06) ממחישה עד כמה הפיצוי שנפסק שם, אינו רלוונטי לענייננו ועד כמה הפיצוי בתיק שלפני צריך להיות נמוך באופן משמעותי. בעניין אלי כהן נ' חפציבה נפסק פיצוי בסך 50,000 ₪ בגין נזקי רטיבות קשים שגרמו לפטריות ועובש בחדר השינה שחדרו גם לארון הבגדים מה שאילץ את דיירי החדר הנגוע לפנות את החדר ולהצטופף יחד עם שאר בני הבית בחדרים האחרים, ולבסוף אך נאלצה המשפחה להתפנות לחלוטין מהדירה לבית מלון כדי לבצע תיקון יסודי בדירה. כל אלו לא היו לשמחתנו מנת חלקם של קראוס ולכן כל שניתן ללמוד מפסק הדין בעניין אלי כהן הוא שהפיצוי הנכון במקרה של קראוס צריך להיות נמוך בהרבה מ-50,000 ₪.

20.עיון בפסיקה מלמד שבמקרים דומים בהם נגרמו ליקויים שאינם שוללים את ההנאה מהדירה וגם לא פוגעים בה באופן כה משמעותי נפסקו פיצויים בסך אלפי שקלים בודדים בגין עוגמת נפש (ר' למשל תא (הרצ') 8548-04-16 אברהם אשכנזי נ' נווה - גד בנין ופתוח בע"מ (21.5.18) שם נפסק פיצוי עבור עוגמת נפש בסך 10,000 ₪ בגין נזקי נזילות וכן איחור במסירה; בתא (הרצ') 44439-10-14‏ ‏ שמואל בוקי נ' הלה הנדסה בניה ויזום (1998) בע"מ (27.2.18) נפסק פיצוי בסך 4,000 ₪ בגין עוגמת נפש. שם נמצאו ליקויים דומים במהותם לאלו שנמצאו כאן. בית המשפט הדגיש את התנהגותם של התובעים שם כשיקול להפחתת הפיצוי; בתא (הרצ') 13093-04-15 דורון לכיש נ' גינדי השקעות פרויקטים 2006 בע"מ (14.8.18) נפסק פיצוי בסך 6,000 ₪ בגין עוגמת נפש כתוצאה מליקויי בניה, לרבות אירועי נזילות ורטיבות; בתא (י-ם) 48781-01-14‏ ‏ שרה זקן נ' דוד שמני (4.10.17) נפסק פיצוי בסך 7,500 ₪ בגין עוגמת נפש שנגרמה כתוצאה מנזקי רטיבות ונזילות; בתא (י-ם) 30774-07-15‏ ‏ אלי אהרוני נ' אהוד יצחק אנייס (23.5.18) נקבע פיצוי בסך 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש שנגרמה כתוצאה מנזקי רטיבות ונזילות).

21.בנסיבות העניין מצאתי שיהיה נכון לפסוק לקראוס פיצוי בסך 7,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם כתוצאה מהליקויים שנמצאו בדירתם.

אי התקנת המעלית :

22.בהקשר זה אני דוחה את טענותיה של הוריזן מכל וכל. אין מחלוקת שהוריזן התחייבה להתקין מעלית בבניין. העובדה שהוריזן ביססה התחייבות זו על תקווה בעלמא להשיג אישור לבניית בניין בן 5 קומות ולא בן 2 קומות בלבד, שעה שידעה שאישור זה איננו בנמצא בעת שחתמה על הסכם המכר עם קראוס, רובצת לפתחה של הוריזן שאין לה להלין אלא על עצמה.

23.גם הטענות בנוגע להיעדר חובה חוקית להתקין מעלית בבניין בן שתי קומות איננה מסייעת להוריזן. החובה החוקית לא באה לרוקן מתוכן התחייבויות חוזיות אלא אך להוסיף עליהן, מקום בו מסיבה כלשהי לא התחייבו לכך צדדים להסכם, בא החוק וכופה עצמו על הצדדים ומחייב אותם להתקין מעלית בבניינים גבוהים יותר בין אם ציינו זאת בהסכם ובין אם לאו.

24.מקוממת במיוחד בעיני הטענה שבהיות דירתם של התובעים בקומה השניה "בלבד" אין כל צורך במעלית. הטענה מרמזת לכך שבעיני הוריזן עמידתם של קראוס על זכותם ליהנות ממעלית בבניין היא בבחינת "פינוק" וקטנוניות מופרזת. אני דוחה את הטענה מכל וכל.

25.מכיוון שהוריזן השכילה להתקין בינתיים מעלית בבניין נותר לדון רק בפיצוי עבור אובדן ההנאה מהשימוש במעלית ועוגמת הנפש הכרוכה בכך. בתא (י-ם) 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבנין בע"מ (30.9.02) נפסק פיצוי בסך כ-580 ₪ בגין אובדן הנאה ממעלית במשך חודש וחצי; המעלית הותקנה בסופו של דבר רק כ-10 שנים לאחר שקראוס נכנסו לגור בדירה. קראוס דורשים פיצוי עבור 11 שנים בהן לא הייתה מעלית בבניין. דרישה זו מבוססת על ההנחה שהדירה צריכה הייתה להימסר שנה לפני שנמסרה בפועל, וכבר אז צריכה הייתה להיות מעלית בבניין. הוריזן טוענת מנגד שמדובר לכל היותר באיחור של 9 שנים בלבד. טענה זו מבוססת על ההסכמה שנקבעה בהסכם המסירה ולפיו ניתנה להוריזן אורכה של שנה נוספת להתקנת המעלית, כלומר שקראוס הסכימו לדחות את התקנת המעלית עד לפברואר 2011. אני מקבלת את טענותיה של הוריזן בהקשר זה. כפי שהובהר לעיל הסכם המסירה בעינו עומד, אין עילה לבטלו ואין גם כל בקשה לבטלו. לכן כל ההסכמות הכלולות בו הן בנות תוקף. אכן בהתאם להסכמה בעניין המעלית שהושגה בהסכם המסירה יש למנות את האיחור בהתקנת המעלית על כל המשתמע מכך רק מחודש פברואר 2011 ולא קודם לכן.

26.על-כן אני קובעת שעל הוריזן לפצות את קראוס בסך של 300 ₪ לחודש X 109 חודשי איחור = 32,700 ₪

התביעה לתוספת של 30% בגין תיקון עצמי של הליקויים:

27.כאמור קראוס טענו שהם אינם סומכים עוד על הוריזן ולכן מעוניינים לתקן את הליקויים בעצמם. לכן טענו קראוס שיש להוסיף 30% על הערכת המומחה לצורך התאמת חוות הדעת לעלות ביצוע עצמי שהוא יקר יותר.

הוריזן לא עמדה על זכותה לתקן את הליקויים בעצמה, ובכל מקרה גם אם הייתה הוריזן מתנגדת לכך הייתי דוחה את ההתנגדות. בנסיבות העניין ונוכח חלוף הזמן הרב וכן נוכח הקרע שבין הצדדים נראה לי נכון ויעיל יותר לחייב את הוריזן בפיצוי כספי ולא בתיקון וביצוע בעין.

28.הנורמה בהקשר זה כפי שהיא משתקפת בפסיקה היא שעלות תיקון עצמית עבור דייר אכן גבוהה מהעלות לקבלן (ר' למשל: ת"א (ת"א) 42561-01-14‏ חיה ברזון נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ (25.6.2015); תא (הרצ') 8548-04-16 אברהם אשכנזי נ' נווה - גד בנין ופתוח בע"מ (21.5.18)).

אלא שבנסיבות העניין וחרף טענותיהם של קראוס בהקשר זה, וכן חרף ההזדמנות שניצלו קראוס למשלוח שאלות הבהרה למומחה, הם לא שאלו את המומחה מטעם בית המשפט האם העלויות שהעריך הן לפי עלות לתיקון עצמי או לפי עלות לתיקון בידי הקבלן. כמו-כן לא שאלו קראוס את המומחה בכמה יקרה יותר העלות לתיקון עצמי לשיטתו.

29.בנסיבות אלה אני סבורה שלא הוכחה התביעה לתוספת עבור עלות תיקון עצמי ודרישה זו נדחית.

התביעה לפיצוי בגין דמי שכירות לתקופת תיקון הליקויים:

30.נדחית גם התביעה לפיצוי בגין דמי שכירות לתקופת תיקון הליקויים. מעבר לעובדה שהמומחה ציין כי אין צורך בפינוי הדירה לצורך תיקון הליקויים הרי שגם אני לא התרשמתי שהליקויים הם כאלה המחייבים את פינוי הדירה לשם תיקונם,

התביעה לפיצוי בגין התקנת המזגן :

31.התביעה לפיצוי בגין התקנת המזגן נדחית אף היא. לא הוכח קשר בין העובדה שלא נבנו הקומות העליונות של הבניין לבין הצורך במזגן. אין מחלוקת שלא הוכח כשל בבידוד הגג וקראוס גם לא טוענים זאת, ואף לא צירפו חוות דעת מומחה שיכולה להעיד על כך הבדלי הטמפרטורה בדירה לו היו בונים קומות נוספות מעליה. כמו כן לא התרשמתי שזה היה הגורם המכריע, שגרם לקראוס להתקין מזגן בדירתם. מעבר לעובדה שבימינו מזגן בדירה בכל קומה שהיא הוא חזיון נפרץ, הוכח גם שקראוס עצמם ביקשו לבצע הכנות להתקנת מזגן בדירה כבר בשלב הבניה ובלי כל קשר להיות דירתם ממוקמת בקומה העליונה בבניין. לכן התביעה בהקשר זה נדחית.

מניעת שימוש בשמה של התובעת:

32.לא מצאתי כי הנתבעת עשתה שימוש לא ראוי בשמה של התובעת, והפעם היחידה שכן היה שימוש בשמה היה לצורך הליכים משפטיים שנגעו לכלל הדיירים וגם לתובעת. על כן גם טענות אלו דינן להדחות.

34.מכאן שהתביעה העיקרית מתקבלת בחלקה.

התביעה לפיצוי בגין ליקויי הבניה מתקבלת באופן חלקי.

על הוריזן לפצות את קראוס בסך של 52,620 ₪. הסכום האמור כולל הן את הפיצוי עבור תיקון הליקויים עצמם והן את הפיצוי בגין עוגמת הנפש מהליקויים.

כמו-כן על הוריזן לפצות את קראוס בסך של 32,700 ₪ בגין אובדן ההנאה ממעלית במשך 9 שנים.

בסה"כ על הוריזן לפצות את קראוס בסך של 85,320 ₪.

התביעה שכנגד:

אומר כבר עתה שלאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה שדין התביעה שכנגד להידחות במלואה.

התביעה לסילוק המזגן והיונקרס נדחית:

1.העובדה שהוריזן מודה שהתירה לקראוס להתקין מזגן על גג הבנין הביאה אותי למסקנה שדרישתה של הוריזן כעת להורות לקראוס להסיר את המזגן מהגג היא חסרת תום לב. גם אם אקבל את גרסתה של הוריזן ואקבע שאכן ההסכמה הוגבלה לגג הבניין העתידי, של הקומה החמישית (דבר שלא הוכח), הרי שהוריזן היא זו שמסכלת תנאי זה בהסכמה הלכאורית הזו. קראוס מצדם היו שמחים עד מאוד לו היו נבנות יתר הקומות בבניין ולא היו מתנגדים להתקין את המזגן על גג הקומה החמישית המיוחלת. אלא שהאחריות לכך שלא נבנו יתר הקומות רובצת לפתחה של הוריזן ובטח שאין להטיל אותה על קראוס. בנסיבות אלה ובהיעדר גג אחר לבניין ונוכח הודאתה של הוריזן בנוגע להסכמה בהקשר זה, אני דוחה את התביעה וקובעת שהיא נגועה בחוסר תום לב בולט.

2.גם לגופו של עניין לא ראיתי כיצד התקנת המזגן על גג הבניין מהווה הפרה של הסכם המכר. הוריזן הפנו לסעיפים 35-36 להסכם המכר בהם התחייבו קראוס שלא לעשות שינויים כלשהם בדירה העשויים לפגוע באחידות המראה החיצוני ושלמותו של הבניין. התקנת מדחס המזגן על גג הבניין לא מפרה התחייבות זו.

3.אשר לתביעה להסיר את תנור היונקרס מהמרפסת האחורית – גם טענה זו חסרת תום לב. כאמור קראוס טוענים שכל יתר הדיירים בבניין משתמשים אף הם במרפסת האחורית והתקינו שם את המזגנים שלהם. הוריזן לא הכחישה זאת. לצד זאת הוריזן טוענת שבכל הדירות נעשו הכנות להתקנת מזגנים במרפסות השירות. לא ברור האם המרפסת האחורית בה התקינו קראוס את תנור היונקרס היא מרפסת השירות. כך או כך אני סבורה שהתקנת תנור היונקרס במרפסת של קראוס לא מהווה הפרה של הסכם המכר, גם לא של סעיפים 35-36 שהפנתה אליהם הוריזן כאמור לעיל. לא מדובר בשינוי בקירות החיצוניים של הבניין וגם לא התרשמתי שהדבר פוגע באחידות המראה החיצוני של הבניין. גם התמונות שצירפה קראוס כלל לא מדגימות פגיעה כזו .

4.בנסיבות העניין התרשמתי שדרישתה של הוריזן מקראוס בנוגע ליונקרס היא טענה קטנונית המונעת ממניעים זרים.

על כן נדחית התביעה להסרת מדחס המזגן ותנור היונקרס.

התביעה בנוגע לחניה:

5.בהקשר זה נתבעים שני סעדים: האחד צו שיורה לקראוס לסלק ידם מהחניה של הוריזן והשני דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו קראוס בחניה.

אני סבורה שהתביעה לא הוכחה. הטענות בנוגע לשימוש בחניה נטענו בכלליות. הראיות שצורפו להוכחת התביעה בהקשר זה לא הראו שקראוס אכן משתמשים ביותר מחניה אחת ובפרט לא ניתן ללמוד מהן שקראוס משתמשים דווקא בחניה של הוריזן. בהקשר זה יש לציין שהוריזן כלל לא התמודדה עם הטענה של קראוס לכך שהחניות לא מסומנות ולא ניתן לשייך את החניות לדירה מסוימת.

6.כמו כן אני מקבלת ומאמינה לקראוס שאכן ברוב התקופה החזיקו רכב אחד בלבד. טענה זו לא נסתרה והיא מהימנה עלי. אוסיף ואומר שלרגעים היה נדמה שהוריזן עצמה אינה משוכנעת באמיתות גרסתה בעניין החניה. הטיעון שהשקיעה הוריזן בנקודה זו היה דל ובלתי משכנע.

על-כן אני דוחה את התביעה לסילוק יד מחניה ולדמי שימוש ראויים בגין שימוש בחניה.

סיכום:

התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה ועל הוריזן לשלם לקראוס פיצוי בסך 85,320 ₪ בגין ליקויים, אי התקנת מעלית ועוגמת נפש.

התביעה שכנגד נדחית.

הנתבעת תישא בשכר טרחת באי כוח הצדדים בסך של 25,000 ₪ ובהוצאותיהם בסך 7,000 ₪.

ניתן היום, ו' אב תש"פ, 27 יולי 2020, בהעדר הצדדים.