רון ואח' נ' אזורים בנין (1965) בע"מ

לפני תביעה שהגישו התובעים נגד הנתבעת לתשלום סך 208,530 ₪.

התובעים הינם רוכשי דירות, אשר רכשו מהתובעת 4 דירות בפרויקט בצור הדסה כמפורט בסעיף 2 לכתב התביעה.

בין התובעים לנתבעת נחתמו הסכמי מכר, ולפיהם התחייבה הנתבעת למסור לתובעים את הדירות שרכשו עד יום 30/06/2018. עותק מההסכם האחיד עליו חתם כל אחד מהרוכשים צורף כנספח א' לכתב התביעה.

על פי נוסח ההסכם והתיקונים שבוצעו בסעיפים 4.7 ו – 4.8, הייתה הנתבעת חייבת למסור לתובעים את הדירות כשהן מוכנות וראויות למגורים ולאחר שבוצע בהן תיקון הליקויים עליהם הודיעו התובעים בטרם קבלת החזקה בדירות.

ביום 15/08/2018 ביצעו התובעים בדיקה של הדירות והעבירו לנתבעת את הדו"ח שנערך על ידם, והמצביע על הליקויים אותם יש לתקן בטרם תבוצע המסירה.

לאחר שהתובעים עמדו על זכותם לקבל דירות תקינות, נערך ביום 27/11/2018 סיור עם נציגי הנתבעת, וממנו עלה כי חלק מהליקויים תוקנו, אולם הליקויים המהותיים שמנעו את מסירת הדירות לא תוקנו.

ביום 05/12/2018, למרות שהעבודות בדירות התובעים טרם הסתיימו, שלחה הנתבעת את מפתחות הדירות למשרד ב"כ התובעים בטענה כי מבחינתה מצב הדירות מאפשר את מסירתן לתובעים בהתאם להוראות ההסכם.

בעקבות הודעת הנתבעת, בדקו התובעים שוב את מצב הדירות. התברר להם כי בדירות בוצעו תיקונים ביחס לחלק מהליקויים, אולם נותרו ליקויים אשר מונעים את קבלת הדירות.

ביום 25/12/2018, נערך סיור נוסף עם נציג הנתבעת בו הצביעו התובעים על הליקויים אותם יש לתקן. בעקבות אותו סיור הוסכם עם נציגת הנתבעת כי ביום 24/01/2019 יבוצעו התיקונים לכל 4 הדירות, ואכן ביום 24/01/2019 ביצעה הנתבעת את מרבית התיקונים המהותיים, והדירות היו מוכנות וראויות למסירה.

כתוצאה ממחדלי הנתבעת וחרף התחייבותה במסירת הדירות עד ליום 30/06/2018, הדירות נמסרו בפועל לתובעים ביום 24/01/2019, דהיינו באיחור של 6 חודשים ו – 24 ימים מהמועד הקבוע בהסכם.

בהתאם להוראות הסכמי המכר והוראות חוק המכר, זכאים התובעים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירה בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה במיקומה, שהם מוכפלים ב – 1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום 8 חודשים מחלוף אותו מועד.

דמי השכירות בו מושכרות הדירות ו/או הנהוג באזור בו נבנו הדירות הינו בסך של 4,500 ₪ לחודש, כפי שהושכר בפועל על ידי חלק מהתובעים לאחר קבלת החזקה בדירות, ומשכך ועל פי התחשיב, זכאים התובעים לפיצוי השווה ל – 6,750 ₪ לכל חודש של פיגור במסירה.

סך כל הפיצוי המגיע ביחס לכל אחד מהדירות שרכשו התובעים בגין הפיגור הינו 43,875 ₪.

סך כל הפיצוי המגיע לכל התובעים ביחד בגין איחור החזקה בדירות הינו בסך 175,500 ₪. סכום זה כשהוא משוערך למועד הגשת התביעה הינו 178,114 ₪.

בנוסף, זכאים התובעים לפיצויים בגין הנזקים הבאים:

1. פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 5,000 ₪ ביחס לכל אחת מהדירות.

2. פיצוי בגין עלויות הכנת חוות הדעת בסך 5,616 ₪.

3. יתרת חוב בסך 1,803 ₪ לתובעים 3 ו – 4 בגין אי אספקת ריצוף.

4. חובות בגין שימוש בחשמל שהותירה התובעת בסך של 2,997 ₪.

    

   טענות ההגנה:

מדובר בתביעת סרק, שכן דירות התובעים היו מוכנות עוד בטרם מועד המסירה הקבוע בהסכמים.

הנתבעת זימנה את התובעים להגיע למעמד המסירה ולקבל את המפתחות לדירותיהם, אולם, התובעים, בחוסר תום לב, סירבו להגיע במועד המסירה בטענות שונות כאשר די לעיין בנספחי התביעה כדי להיווכח כי אותם "ליקויים" שבגינם נטען כי הדירות אינן ראויות למגורים מסתכמים בליקויים קלים, שאין בהם כדי לעכב את המסירה, וודאי שלא מנעו שימוש סביר בדירות.

התובעים ערכו במהלך הבניה שינויים נרחבים מאוד בדירתם, אולם הם לא טרחו לציין עובדה זו במסגרת תביעתם.

דירות התובעים היו מוכנות למסירה הרבה לפני יום 14/09/2018, שהינו מועד המסירה בהתאם להסכמים. ביום 04/09/2018 נקבע עם התובעים מעמד מסירת הדירה, אולם התובעים סירבו לקבל את הדירה בטענה לקיום ליקויים בדירות.

לטענת הנתבעת, ביום 04/09/2018 הדירות היו ראויות למגורים ולכל היותר נדרשו בהם מספר תיקונים מינוריים, שאין בהם כדי לעכב את מסירת החזקה בדירות.

נוכח טענות התובעים לקיומם של ליקויים בדירות שאינם מאפשרים בהם מגורים, סייר בהם המפקח על הפרויקט, וקבע כי הדירות היו ראויות למגורים.

התובעים עמדו על סירובם לקבל את החזקה בדירות. ביום 27/11/2018 נערך בדירות סיור נוסף, ובסיור זה היה ניכר כי הדירות היו מוכנות וראויות למסירה, אולם מאחר והתובעים המשיכו לעמוד בסירובם שלחה הנתבעת את מפתחות הדירות למשרדו של ב"כ התובעים.

ביום 11/12/2018 השיב ב"כ התובעים כי אכן בוצעו בדירה תיקונים, אך ציין מספר ליקויים שלטענת התובעים מונעים את קבלת חזקה בנכס.

עיון ברשימת הליקויים במכתב מיום 11/12/18 מעידה כי הליקויים מסתכמים בעיקרם במפלס שיפוע בחדר האמבטיה/מרפסת, כאשר אין בליקויים אלה כדי להגדיר את הדירות ככאלה שאינן ראויות למגורים או כדי להצדיק סירוב לקבלת החזקה בדירות.

דיון והכרעה

השאלה שעלי להכריע בה בפסק דין זה, הינה האם בדין סירבו התובעים לקבל את החזקה בדירותיהם והאם הם זכאים לפיצוי במקרה שסירובם היה מוצדק. ככל והמענה על שאלה זו הינו בחיוב, מהו שיעור הפיצוי לו זכאים התובעים?

בהתאם לנטען בתצהירי התובעים, ביום 15/08/2018 בוצעה באמצעות המהנדס מר יוגב פלד בדיקה וביקורת של הדירות, והועבר לנתבעת דו"ח המצביע על ליקויים אותם היה על הנתבעת לתקן.

בהתאם לתצהיר התובעים, הנתבעת ניסתה להתחמק מביצוע התיקונים וביום 27/01/2018 נערך סיור נוסף עם נציגי הנתבעת.

בהתאם לתצהיר התובעים, חלק מהליקויים תוקנו, וביום 03/12/2018 למרות שהעבודות טרם הסתיימו שלחה הנתבעת את מפתחות הדירות למשרד ב"כ התובעים בטענה לפיה הדירות ראויות למגורים בהתאם להסכם.

הדירות נבדקו שוב על ידי התובעים, והובהר לנתבעת כי אכן בוצעה סידרת תיקונים לגבי חלק מהליקויים, אך נותרו חלק מהליקויים אשר מונעים את קבלת החזקה בדירה.

ביום 25/12/2018 נערך סיור נוסף עם נציג הנתבעת, שבו הוסכם כי ביום 24/01/2019 יבוצעו התיקונים לכל 4 הדירות בהתאם להצעת המחיר מהקבלן החיצוני, שאותו העבירו התובעים לידיה ושצורף כנספח ז' לתצהירים.

ביום 24/01/2019 אכן בוצעו הליקויים שעיקרם פירוק ריצוף מקלחון וריצוף מחדש של רצפת המקלחון בדירות, כמפורט בנספח ז' לתצהירים.

לטענת התובעים, הם לא היו חייבים לקבל את החזקה בדירות לאור הוראות נספח השינויים שנחתם בין הצדדים ביום החתימה על הסכם המכר, ולפיו: "לעניין סעיף 4.8 התווסף: "הקונה יהא רשאי לסרב לקבל את הדירה במקרה בו ייוותרו עבודות השלמה הדורשות פתיחת קירות ו/או הרמת מרצפות ו/או השבתת מערכות הדירה."

לטענת התובעים, מאחר ואחד מהליקויים בדירה, דהיינו הליקוי במקלחונים, דרש את הרמת המרצפות, עובדה שאין חולק ביחס אליה, הרי שבהתאם להוראות ההסכם כפי שתוקן, היו רשאים התובעים לסרב את קבלת החזקה בדירה וזאת כל עוד לא תוקן הליקוי כאמור, תיקון שבוצע רק ביום 24/01/2018.

הנתבעת טוענת בסיכומיה כי פרשנותם של התובעים את ההסכם אינה נכונה וכי היא מחוסרת תום לב.

לטענת ב"כ הנתבעת, יש לפעול על פי הוראות סעיף 4.8 להסכם הקובע כי: "מוסכם כי הקונה יהיה חייב לקבל את הנכס לרשותו גם אם ימצאו בו אי התאמות או יוותרו עבודות השלמה לביצוע ובלבד שלא יהא באלה כדי למנוע שימוש סביר של הקונה בנכס, מובהר כי אין באמור לעיל כדי לגרוע מסעיף 5 להלן."

לטענת ב"כ הנתבעת בהתאם לסעיף 4.8 להסכם, יש לדחות את טענות התובעים מאחר והתובעים לא הוכיחו כי הליקויים בדירה לא אפשרו שימוש סביר בנכס, אלא שהם טענו כי קיימת להם זכות חוזית שלא לקבל את החזקה בדירות בהתאם לתוספת לסעיף 4.8 להסכם.

בעניין זה אקדים ואציין כי הוראות התיקון לסעיף 4.8 גוברות על הוראות סעיף 8 להסכם, שכן תיקון הסעיף נועד להחריג את חובת הרוכשים הקבועה בסעיף 4.8 להסכם, לקבל את החזקה בדירות גם במקרה של קיום ליקויים בדירה, וזאת רק במקרים שבהם יהיה צורך בביצוע עבודות הכרוכות בהרמת מרצפות או שבירת קירות.

לטענת ב"כ הנתבעת, טענה שהועלתה לראשונה בסיכומים ושלא הועלתה בכתב הטענות ובתצהירים, ניתוח התוספת לסעיף 4.8 מלמד כי התובעים יהיו רשאים לסרב לקבל את הדירה רק במקרה שיוותרו "עבודות השלמה", להבדיל מ"אי התאמות", כאשר ב"כ הנתבעת ביקש להדגיש את המילים "עבודות השלמה", בטענה לפיה אי ההתאמות הנטענות על ידי התובעים אינן "עבודות השלמה". להבנתו, התובעים יהיו רשאים לסרב לקבל את הדירות רק בהינתן שני תנאים מצטברים:

1. רק במקרה של "עבודות השלמה" ולא במקרה של אי התאמות.

2. רק במקרה שאותן עבודות השלמה דורשות פתיחת קירות, הרמת מרצפות או השבתת מערכות.

בעניין זה אציין כי טענות אלו של הנתבעת מהוות שינוי חזית, שכאמור נטענו לראשונה רק בסיכומים, טענות שלא קדמה להם הצגת תשתית עובדתית או טיעון כלשהו, ולפיכך די בכך כדי לדחותן.

חרף זאת, לא אעשה מלאכתי קלה ואתייחס לטענה זאת גם לגופה. ב"כ הנתבעת ניסה לבנות קונסטרוקציה פרשנית לפיה הליקויים שהיו בדירה היו "אי התאמות", שבגינן על פי התוספת להסכם אין התובעים רשאים לסרב לקבל את החזקה בדירה, ולא "עבודות השלמה" שלהבנתו משמען, עבודות פיתוח חיצוניות שיש לבצע אותן, ושבגינן יש להרים באופן מאסיבי רצפות או פתיחת קירות. לטענת ב"כ הנתבעת פרשנות זו נלמדת מסעיף 4.1 להסכם.

לא אוכל לקבל את פרשנותו היצירתית של ב"כ הנתבעת לביטוי "עבודות השלמה" בנספח השינויים, שכן אין כל קשר בין סעיף 4.1 להסכם לבין תיקון סעיף 4.8 להסכם כפי שהוא בא לידי ביטוי בנספח השינויים, ובין הפירוש שמבקש ב"כ הנתבעת לתת לו. סעיף 4.1 להסכם עוסק בעבודות פיתוח הצמוד של הבניין או ב"עבודות השלמה בחלקים אחרים של הבניין", כאשר להבנתי לא יכול להיות ספק כי "עבודות ההשלמה" בסעיף המתקן את סעיף 4.8 מתייחסות לעבודות בתחומי הדירה ולא ברכוש המשותף.

המסגרת המשפטית - פרשנות חוזה

כידוע, עקרון בסיסי בשיטת המשפט שלנו הוא העיקרון בדבר חופש החוזים, אשר ממנו נגזר העקרון כי "חוזים יש לקיים".

קולעים לעניין זה הדברים בע"א 6601/96 AES System Inc. נ' סער, פ''ד נד(3) 850:

"עיקרון ראשון שיש להביאו בחשבון הוא חופש החוזים. מעיקרון זה נגזרת התפיסה, כי חוזים יש לקיים: pacta sunt servanda. החוזה הוא ה"חוק" שהצדדים קבעו ביניהם, ואותו עליהם לקיים. חברה מתוקנת לא תוכל להתקיים ולהתפתח אם חוזים הנכרתים בה לא יכובדו. אינטרס הציבור - אינטרס המשקף תפיסות של צדק, מוסר ויעילות חברתית גם יחד - הוא שהתחייבות שנטל על עצמו אדם (בגיר) תכובד על-ידיו "

מלאכת פרשנות חוזה יש להתחיל מלשון החוזה, ובהמשך, יש לערוך פרשנות תכליתית להסכם, תוך שימת דגש על אומד דעת הצדדים וכוונתם בעת כריתת החוזה ותוך מתן פרשנות העולה בקנה אחד עם לשון החוזה.

בת"א (מחוזי ת"א) 1040/08 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, מיום 19.8.13) (להלן: "פס"ד אברהם רובינשטיין") עורך בית המשפט המחוזי סיכום מצוין להלכה בעניין פרשנות חוזה ולתמורות שחלו בה בשנים האחרונות (סעיפים 22-23 לפסק הדין):

לאור ההלכות אותן מונה בית המשפט המחוזי בפסק דין אברהם רובינשטיין, מסכם בית המשפט המחוזי בסעיף 24 לפסק דין זה את השלבים בפרשנות חוזה, כאשר בתמצית הם:

השלב הראשון – לשון החוזה, אשר תוחמת את גבולות הפירוש. המטרה הסופית היא קביעת אומד דעת הצדדים ע"פ לשון החוזה וע"פ נסיבות החיצוניות לו; כאשר החוזה ניתן לפירושים שונים, יש לאמץ את הפירוש המגשים את תכלית החוזה, כאשר המדובר בתכלית הסובייקטיבית המשותפת של הצדדים. כאשר לא ניתן לגבש את התכלית הסובייקטיבית המשותפת של שני הצדדים, אין מנוס מפניה לתכלית האובייקטיבית של החוזה, וזאת כמוצא אחרון, כאשר אומד דעת הצדדים אינו משתמע מלשון החוזה ואף לא מנסיבות העניין. התכלית האובייקטיבית מושפעת מעיקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא. היא נגזרת משיקולים של היגיון ומשיקולים של סבירות. ההנחה היא שהצדדים בקשו להגשים תכלית שהיא צודקת, יעילה, סבירה והגיונית.

בית המשפט חייב לבחון לצורך פירוש החוזה מהו ההיגיון הכלכלי העומד מאחוריו. חוזה מסחרי נועד להגשים מטרה מסחרית ויש לפרשו באופן שיגשים תכלית שנותנת ביטוי להיגיון מסחרי-כלכלי, לסבירות וליעילות (ע"א 9609/01 מול הים נ' עו"ד שגב, פ"ד נח(4) 106, 141).

יש לקרוא את החוזה בכללותו, כמכלול אחד, ואין לפרש כל הוראה במנותק מן ההקשר הכללי, כאשר הפירוש חייב להביא בחשבון את מערכת האיזונים הכוללת שבחוזה. יש צורך לאמץ פירוש שלא יפר את האיזון הכלכלי שהחוזה ביקש להשיג.

לאור הכללים שהובאו לעיל, הפרשנות הסבירה של האמור בנספח השינויים ביחס לסעיף 4.8 להסכם הינה, כי ככל שיידרשו עבודות השלמה, כאשר הכוונה הינה על פי פרשנות תכליתית של ההסכם גם לתיקוני ליקויים בתוך הדירה, ובלבד שיהיה מדובר בעבודות הדרושות פתיחת קירות ו/או הרמת מרצפות, הקונה יהיה רשאי לסרב לקבל את הדירה.

תכליתו של תיקון סעיף 4.8 בנספח השינויים, הינה לחרוג מהכלל הקבוע בסעיף 4.8 להסכם ושלפיו "הקונה חייב לקבל את הנכס לרשותו גם אם ימצאו בו אי התאמות או יוותרו עבודות השלמה לביצוע".

במקרה שלפני – אין חולק כי העבודות עליהן מדובר היו כרוכות בהרמת מרצפות במקלחונים והחלפתם. דהיינו: על פי לשונו הפשוטה של ההסכם, לא יהיו חייבים התובעים לקבל את הדירות כל עוד נדרשת עבודה מסוג זה בדירה.

לא נעלמה מעיני העובדה לפיה, הגם שמדובר בעבודות הכרוכות בהרמת מרצפות, מדובר במקרה שלפני, בליקוי זניח למדי ומינורי, שעל פי נספח ז' לתצהירי התובעים מוערך ב – 2,500 ₪ לכל דירה, כאשר יש לציין כי מדובר בעבודה שניתן לסיים ביום עבודה אחד וכך בפועל בוצעה גם העבודה, בסופו של יום, על ידי עובדי הנתבעת.

אדגיש, כי ללא שינוי הוראות סעיף 4.8 להסכם בנספח השינויים, חייבים היו התובעים לקבל את החזקה בדירות במועד, שכן אין ספק, לפי הראיות שהובאו בפני, כי הליקויים ואי ההתאמות שהיו בדירות במועד שנועד למסירת החזקה, לא היו מסוג הליקויים שמנעו שימוש סביר בדירות או הצדיקו סירוב קבלת החזקה.

חופש החוזים

על עיקרון חופש החוזים נאמר בע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ נקבע:

" על כך שביסוד דיני החוזים עומד עיקרון חופש החוזים – ועל כך שמעיקרון זה נגזר במישרין עיקרון חשוב נוסף לפיו "חוזים יש לקיים" – אין מי שיחלוק. זוהי נקודת המוצא בכל מחלוקת משפטית שעוסקת בדיני חוזים. חוזה כולל מעצם טבעו מערך של זכויות וחובות המחולקות בין הצדדים, מהם נגזרים סיכויים וסיכונים שונים המחולקים בין הצדדים. כוחו הגדול של החיוב החוזי (להבדיל מחיובים אחרים במשפט האזרחי, כדוגמת חיובים מכוח דיני הנזיקין או דיני עשיית עושר ולא במשפט) טמון בהיותו חיוב רצוני שהצדדים נטלו על עצמם מרצונם החופשי. ודוק, עיקרון חופש החוזים, דהיינו רצון הצדדים לכרות חוזה זה עם זה על כל המשתמע מכך, הינו הצידוק המוסרי הבסיסי שעומד ביסוד דיני החוזים ".

נשאלת השאלה אפוא, האם רשאים היו התובעים להתעקש ולסרב לקבל את החזקה בדירה במשך למעלה מ- 6 חודשים לאור הוראות נספח השינויים בגין ליקוי זניח ומינורי, וזאת רק לאור הוראות תיקון סעיף 4.8כפי שהוא בא לידי ביטוי בנספח השינויים.

בע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן נקבע:

"חל בכגון דא הכלל, לפיו עצם העמידה על זכות חוזית אינה מהווה כשלעצמה התנהגות בחוסר תום לב .... אלא אם נלוו להתנהגות זו נסיבות נוספות המעידות על חוסר תום לב. נסיבות כאלו, כגון "התחכמות, תחבולה והכשלת הצד שכנגד".

בע"א 765/90 סב"ם שיטות בניה מתוחכמות בע"מ נ' דוד רוקח:

"עוד מוסיף בא-כוח המשיבים וטוען, כי הסכום, שתשלומו עוכב זמן מה, היה כה זעום והאיחור כה קטן, עד כדי כך שיש לראות בעיכוב המסירה בגינו משום הפרת החובה המפורטת בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב. .... טענתה המרכזית של המערערת היא, כי על פי סעיף 41א להסכם קמה לה הזכות להפסיק את עבודת הבנייה. סעיף 41א להסכם ת/ 72קובע: הקבלן יהיה רשאי להפסיק את העבודה כפי שהתחייב המזמין אם לא שולמה לו התמורה הנקובה בחוזה זה ובנספחיו ובמועדים ששולמו". לכאורה, עם איחורם של המשיבים בהפקדת התשלום על-פי ההסכם קמה למערערת הזכות להפסיק את עבודת הבנייה. אך יש לזכור, כי הפעלת זכות זו כפופה ככל זכות חוזית אחרת לעקרון תום הלב, כאמור בסעיף 39לחוק החוזים (חלק כללי): "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב...".מנסיבות המקרה שלפנינו עולה, כי תקופת האיחור בפרעון התשלום וסכום התשלום היו זעומים וזניחים יחסית לשאר חיוביהם של המשיבים, חיובים אשר נפרעו במלואם על-ידי האחרונים. על-פי תנאי ההסכם היה על המשיבים לשלם תמורת הבית סך של 000, 495שקלים וכן 000, 15שקלים עבור ביצוע שינויים ותוספות. אלה שולמו, כאמור, מראש ובמועד........, להשקפתי, הצדקת איחור של 12חודשים במסירת הבית, באיחור הקל בתשלום יתרת החוב הקטנה תוך ניסיון להתלות באמור בסעיף 41א הנ"ל, איננה מתיישבת עם עקרון תום-הלב. על עיקרון זה של תום-לב אמר בית-משפט זה את הדברים הבאים:" כלל גדול בידינו, שאין מערכת משפטית יכולה להתפרנס מגופו של הדין בלבד. גופה של מערכת המשפט זקוק הוא לנשמה; ויש שאף לנשמה יתרה; נשמה זו תימצא למערכת המשפט בדמותן ובצלמן של נורמות ערכיות שונות, שיסודן בעקרון העל של עשיית הישר והטוב, ועקרון תום הלב הוא אחד החשובים והמיוחדים שבנורמות ערכיות אלה" ..."עקרון תום הלב שבסעיף 39לחוק החוזים בא להורות על קיומו וביצועו של חיוב מחיובי החוזה בדרך עשיית הישר והטוב ומתוך רצון לקיים את כוונתם של הצדדים לחוזה לפי רוחו של החיוב ולא רק לפי אותיותיו הטכניות והפורמאליות, שבהן הוא נוסח...". ועוד נאמר בבית-משפט זה בע"א 11/84 [2], בעמ' 546 "המבחן לקביעה, אם התנהגות מסוימת היתה בדרך מקובלת ובתום-לב, הוא מבחן מעורב, בו משמשים יחדיו עקרונות אובייקטיביים של עשיית הישר וההוגן, ועקרונות סובייקטיביים, המתחשבים בין השאר, בטיב העיסקה ובמהות הצדדים...........מכל האמור לעיל נראה לי, כי המערערת אכן פעלה בחוסר תום-לב ובדרך של התחכמות והכשלת הצד שכנגד, שכל רצונו היה בהשבת החוב על-מנת לאפשר המשך בנייה, ולכן הייתי דוחה את טענת בא-כוח המערערת וסומך ידי על קביעתו של השופט קמא, כי המערערת אכן אחראית לאיחור ב- 12החודשים במסירת הבית.

ובע"א 539/86 אלחנן קליר נ' גבריאל אלעד (להלן: "עניין קליר") נקבע:

"מכאן לשאלה של קיום החוזה בתום-לב ובדרך מקובלת המשיבים היו זכאים, על-פי החוזה, לבצע את התשלום הנדון ביום א', על-פי השער שפורסם ביום ו' שלפניו. הם גם הציעו לבצע את התשלום באופן שאיפשר למערערים שליטה מיידית חופשית ובלתי מותנית בכסף. האם יש בעמידתם על זכותם החוזית משום הפרת מצוותו של סעיף 39לחוק החוזים (חלק כללי) המורה לצדדים לקיים את החוזה "בדרך מקובלת ובתום לב"? ציינתי בעבר, כי עקרון תום הלב שבסעיף 39לחוק החוזים (חלק כללי) בא להורות על קיומו וביצועו של חיוב מחיובי החוזה בדרך עשיית הישר והטוב ומתוך רצון לקיים את כוונתם של הצדדים לחוזה לפי רוחו של החיוב ולא רק לפי אותיותיו הטכניות והפורמאליות (ע"א 391/80 [10], בעמ' 263). זאת ועוד:"המבחן לקביעה, אם התנהגות מסוימת הייתה בדרך מקובלת ובתום-לב, הוא מבחן מעורב, 'בו משמשים יחדיו עקרונות אובייקטיביים של הישר וההוגן, ועקרונות סובייקטיביים, המתחשבים בין השאר, בטיב העיסקה ובמהות הצדדים'..." (ע"א 11/84 [2], בעמ' 546). אולם, עמידה בגלוי ובהגינות על זכות המוקנית בחוזה אין בה כדי להצביע על העדר תום-לב; עמדתי על כך בע"א 158/80 [11], בעמ' 812, בו אמרתי:" ... אבן הבוחן בכגון דא היא, אם עשה מעשה כלשהו או נהג בדרך שיש בה משום העדר תום-לב, יהיה זה על-ידי תחבולה, הכשלה או פעולות כיוצא באלה. עמידה על זכות מפורשת המוסכמת בין הצדדים, ומה גם כאשר מדובר על זכות שאיננה חבויה בין השיטין או על פרשנות מלאכותית של מלה זו או אחרת בחוזה, אינה כשלעצמה בגדר פעולה נעדרת תום-לב. הדרישה לקיום התחייבות מפורשת, עליה הסכימו הצדדים בכך שייחדו מעמדה והדגישו חשיבותה על-ידי הדברים שנאמרו בסעיף 5, אינה יכולה להיחשב כשלעצמה להעדר תום-לב רק בשל כך שהדרישה לקיום ההתחייבות גורמת נזק לצד המפר או מביאה תועלת לנפגע. .....יסודותיה של ההפרה - בייחוד כאשר מדובר על הפרה יסודית מוסכמת - היא אבן הבוחן לזכות לבטל את החוזה. אם אינה מתלווה אליה פעולה פסולה כלשהי על-פי הדוגמאות לגביה שהובאו לעיל ואשר, כמובן, אינן ממצות, רשאי הנפגע לפעול לפי סעיף 7(א) הנ"ל, בלי שיותרס כלפיו שהוא נהג בהעדר תום-לב, מאחר שהוא השיג בכך דבר שהוא רצה בו ממילא. המערער לא עשה דבר וחצי-דבר כדי להביא את המשיבים לידי אי-תשלום במועד. הוא גם לא התחמק מקבלת התשלום, והיה נכון לקיים התחייבותו, לו גם הצד השני היה עומד בהתחייבויותיו ומקיים את המוטל עליו. כפי שעולה מן הדברים הללו הייתי מגיע למסקנה שונה, לו ניתן היה להצביע על כך שהמערער עשה תמרון כלשהו כדי להכביד על קיום ההתחייבות על-ידי המשיבים או להתחמק מקבלת התשלום". דברים אלה יפים גם לצורך העניין שלפנינו: זכותם של המשיבים הייתה, שיכובד ההסדר החוזי עליו הסכימו הצדדים; ואף אם נוצרו נסיבות, שהיה בהן כדי להביא להפסד כספי למערערים, אין בכך כשלעצמו כדי לחייב את המשיבים לסגת מזכותם זו. אגב, לולא עמדו על זכויותיהם, היו המשיבים בגדר מפסידים, ואין ללמוד מן הטיעון שלפנינו, שהמערער היה רואה מקום במקרה כזה לסגת מקיום התניות המיטיבות עמו.

הדברים שנאמרו בעניין קליר, נאמרו בהתייחס להפרה יסודית של הסכם, אולם הרציונל העומד בבסיסם יפה גם לענייננו. במקרה שלפני, עמדו התובעים כל העת על תיקון הליקוי שדרש החלפת מרצפות, תוך הדגשת הסעיף המתוקן בהסכם המאפשר להם להימנע מקבלת החזקה בנסיבות אלו.

אין חולק כי הנתבעת יכולה הייתה לתקן את הליקוי האמור, על נקלה, תוך יום עבודה אחד, מיד לכשנדרשה לעשות זאת ע"י התובעים. אולם, היא נמנעה מלבצע את התיקון חרף פניות חוזרות ונשנות של התובעים אליהם, ועיכבה את ביצוע התיקון למשך כ-6 חודשים, תוך התעקשות בלתי ברורה לפיה הדירה ראויה למגורים, ותוך התעלמות מתיקון נוסח סעיף 4.8 להסכם.

התובעים שלחו לנתבעים מספר פניות לעניין הליקויים:

1. ביום 15.8.18 נערך ע"י התובעים דו"ח ביקורת שבו פורטו כלל הליקויים בדירות והועבר לנתבעת.

2. ביום 30.8.18 נשלחה לנתבעת ע"י נציג התובעים (חלק מנספח ד' לתצהירי התובעים) הודעת מייל בה צוין במפורש התיקון לסעיף 4.8 להסכם והועלתה הדרישה להחלפת האריחים, תוך ציון כי מדובר בליקויים הדורשים "עבודות השלמה" - הכוללות פתיחת קירות או החלפת אריחים.

3. ביום 3.10.18 נשלחה הודעת מייל נוספת לנתבעת (נספח ד' לתצהירי התובעים) ובה חזרה על הטענה לפיה בדירה ליקויים המהווים אישור לסרב לקבלת החזקה בדירה.

4. ביום 3.10.18 נשלח לנתבעת מכתב ע"י ב"כ התובעים, המלין על התעלמות הנתבעת מדרישות התובעים, תוך דרישה לבצע מיידית את תיקון הליקויים המחייבים פתיחת קירות או הרמת מרצפות כדי שניתן יהיה לקבל את החזקה בדירות (נספח ד' לתצהירי התובעים).

5. ביום 16.10.18 נשלח ע"י ב"כ התובעים מכתב נוסף המתרה בנתבעת כי התיקונים טרם בוצעו (נספח ד' לתצהירי התובעים).

6. ביום 23.10.18 השיב ב"כ הנתבעת לב"כ התובעים, ובמכתב זה טוענת הנתבעת כי הדירות ראויות למגורים, וטוענת כי התובעים מסרבים לקבל את הדירות שלא כדין (נספח ד' לתצהירי התובעים). במכתב זה אין כל התייחסות לתיקון בסעיף 4.8 להסכם.

7. ביום 24.10.18 נשלח מכתב נוסף מאת ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת, ובמכתב זה חוזר ב"כ התובעים ומדגיש כי בדירות ליקויים המחייבים פתיחת קירות או הרמת מרצפות (נספח ד' לתצהירי התובעים).

8. ביום 31.10.18 השיב ב"כ הנתבעת לב"כ התובעים, ובו עומדת הנתבעת על דעתה כי אין בליקויים שבדירות כדי למנוע בהם שימוש סביר, כאשר במכתב זה כמו בקודמיו היא מתעלמת במפגיע מתיקון הוראות סעיף 4.8 להסכם (נספח ד' לתצהירי התובעים)

9. ביום 3.12.18 שלח ב"כ הנתבעת מכתב לב"כ התובעים, ובו נטען כי אין יסוד לסירוב התובעים לקבל את הדירות, וכי לפי הוראות ההסכם הנתבעת רואה את הדירות כאילו נמסרו. במכתב נרשם כי מצורפים אליו מפתחות הדירה. גם במכתב זה כמו בקודמיו אין התייחסות לתיקון סעיף 4.8 להסכם (נספח ד' לתצהירי התובעים).

10. ביום 11.12.18 נשלח מכתב נוסף ע"י ב"כ התובעים, ובו פורטו הליקויים בדירות המחייבים פירוק אריחים (נספח ד' לתצהירי התובעים).

מההתכתבות האמורה, עולה באופן ברור כי מלכתחילה ובמשך כל תקופת העיכוב, התובעים דרשו את תיקון הליקויים בדירות תוך שימת דגש על תיקון הליקויים הדורשים הרמת מרצפות, דבר שלפי התיקון להסכם מאפשר להם לסרב לקבל את החזקה בדירות, תוך ציון עובדה זו במכתבים

התובעים הדגישו כל העת במכתביהם כי זכותם לסרב לקבל את החזקה בדירות לאור הוראות תיקון סעיף 4.8 להסכם, אולם הנתבעת התעלמה במפגיע מטענה זו ולא השיבה לה באף לא אחת מתשובותיה, ומסיבות לא ברורות, לא טרחה לבצע את התיקונים בדירות, למרות שהיו אלו תיקונים זניחים שדרשו יום עבודה אחד והכל תוך התעקשות לא ברורה על דעתה, לפיה הדירות ראויות למגורים. זאת למרות שלא נטען ע"י התובעים כי הדירות אינן ראויות למגורים, אלא כי לפי תיקון סעיף 4.8 להסכם, התובעים אינם חייבים לקבל את החזקה בדירות.

לפיכך, בנסיבות שפורטו לעיל, למרות שאכן מדובר בתיקון זניח למדי שערכו נמוך, זכאים היו התובעים לסרב לקבל את החזקה בדירות, חרף עובדת היות התיקון זניח, ובמיוחד כשהנתבעת פעלה תוך התעקשות בלתי סבירה בעליל, הגובלת בזלזול, בסרבה לבצע את התיקונים, הדורשים הרמת מרצפות, מיד כשהתבקשה לעשות זאת, למרות שידעה על קיומו של התיקון בהסכם.

בע"א 524/83 מאיר קן-תור נ' שלמה אלון נקבע:

"כבר ניפסק, ובצדק, שעמידה על זכות מפורשת ומוסכמת בין הצדדים, ..... שאיננה חבויה אלא היא מעיקרי ההסכם, אינה נחשבת לחוסר תום-לב. ....אבן הבוחן בכגון דא היא, אם עשה מעשה כלשהו או נהג בדרך שיש בה משום העדר תום-לב, יהיה זה על-ידי תחבולה, הכשלה או פעולות כיוצא באלה. עמידה על זכות מפורשת המוסכמת בין הצדדים, ומה גם כאשר מדובר על זכות שאיננה חבויה בין השיטין או על פרשנות מלאכותית של מילה זו או אחרת בחוזה, אינה כשלעצמה בגדר פעולה נעדרת תום- לב. הדרישה לקיום התחייבות מפורשת, עליה הסכימו הצדדים בכך שייחדו מעמדה והדגישו חשיבותה על- ידי הדברים שנאמרו בסעיף 5, אינה יכולה להיחשב כשלעצמה להעדר תום-לב רק בשל כך שהדרישה לקיום ההתחייבות גורמת נזק לצד המפר או מביאה תועלת לנפגע. ....."

התובעים עמדו על דרישתם על פי ההסכם כל העת, ולא נקטו כל פעולה שיש בה משום העדר תום לב או תחבולה או הכשלה. נהפוך הוא, התובעים דרשו כל העת להשלים את העבודות הכרוכות בהרמת מרצפות כדי שיוכלו לקבל את החזקה בדירות.

בנסיבות אלו אין לנתבעת להלין אלא על עצמה בלבד, כשגררה רגליה במשך 6 חודשים ובאופן תמוה נמנעה מלתקן ללא דיחוי ולו את התיקון הכרוך בהרמת מרצפות, למרות שמדובר בתיקון של מה בכך, תוך התעקשות תמוהה כי על התובעים לקבל את הדירות חרף הקבוע בהסכם.

הנזק שנגרם לתובעים

התובעים עותרים לפסוק להם פיצוי לפי הוראות חוק המכר על פי דמי שכירות של 4,500 ₪ לחודש, בתוספת 50% כאשר להוכחת שיעור דמי השכירות צירפו עותקים של 3 הסכמי שכירות של דירות באותו גודל באותו אזור בהם הושכרו הדירות תמורת 4,500 ₪.

די בהסכמי השכירות שצורפו ושתוכנם לא נסתר, כדי להוכיח את שיעור דמי השכירות באזור, ואינני מקבל את טענתו של ב"כ הנתבעת לפיה דירותיהם של התובעים הינן משודרגות, וכי הם לא הוכיחו דמי שכירות עבור דירה משודרגת (להבדיל מכזו שאינה משודרגת).

טענתו של ב"כ הנתבעת בעניין גובה דמי השכירות, נטענה על דרך הסתם. הנתבעת לא ניסתה לסתור את שיעור דמי השכירות שהוכיחו התובעים או לטעון ולהוכיח סכום דמי שכירות אחר, ולפיכך הגעתי למסקנה כי התובעים הוכיחו את שיעור דמי השכירות ברמה הנדרשת במשפט האזרחי.

חובת הקטנת הנזק

האם התובעים היו חייבים לקבל את החזקה בדירות, חרף הקבוע בתיקון לסעיף 4.8 לחוזה בבחינת הקטנת הנזק, לאור עלותו הנמוכה של התיקון בכל אחת מהדירות? (2,500 ₪).

אכן על הניזוק לעשות להקטנת הנזק, אולם בעניין זה נקבע ב-ע"א 531/71 לכוביצר נ' רודה, פד"י כ"ו (2) 113, 118:

"איננו סבורים כי הניזוק חייב לצאת מגדרו בנסותו למלא את החובה המוטלת עליו ולהקטין את נזקו. אמנם צריך הוא לעשות את אשר סביר לעשות באותן נסיבות... אך אין לדרוש ממנו כי יעשה הרבה מעבר לכך..."

ובע"א 252/86 גולדפרב נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פד"י מ"ה (4) 45, 53 נקבע כך:

"הוצע כי על הניזוק לנקוט אותם אמצעים להקטנת הנזק שהיה נוקט אילו הוא היה גורם לנזקו שלו... לדעתי, אמת מידה זו קשה היא מדי. אין לדרוש מהניזוק כי יתייחס את המזיק כאל עצמו. זו מידת "חסידות" שאין זה ראוי להעמיד בה את הניזוק. לעומת זאת, אין לאפשר לניזוק להתעלם מאינטרסים של המזיק. זו מידת רשעות שאינה ראויה. יש לדרוש מהניזוק כי יתחשב הן באינטרס של עצמו והן באינטרס של המזיק, תוך איזון ראוי ביניהם, שישקף את תחושת הצדק של הציבור הנאור בישראל."

מסקנתי בעניין זה הינה, כי התובעים לא היו חייבים לקבל את הדירות בטרם תוקן הליקוי הכרוך בהרמת מרצפות.

יחד עם זאת, מאחר ואין מדובר במקרה רגיל של איחור במסירת החזקה, ולאור הנסיבות שפורטו לעיל, אינני רואה לנכון לפסוק לזכות התובעים בגין כל חודש פיצוי בשיעור של 150% מדמי השכירות, ואני מוצא להפחית את הפיצוי ולהעמיד את הפיצוי ביחס לכל דירה על מכפלת 4,500 ₪ ב-6 חודשים, דהיינו 27,000 ₪ לכל דירה.

בנסיבות העניין, אינני רואה לנכון להורות על פיצוי התובעים גם בגין עגמת נפש, הן מאחר וזו לא הוכחה והן מאחר וסבור אני כי הפיצוי שנפסק לזכותם די בו כדי לפצות גם על עוגמת הנפש. כמו כן התובעים לא הוכיחו את תביעתם בגין ריצוף ואת תביעתם בגין שימוש בחשמל, ולכן אני דוחה את תביעתם בגין ראשי נזק אלו.

אשר על כן, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים (כולם ביחד) סך של 108,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה. בנוסף הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 5,616 ₪ ששילמו בגין חוות דעת מומחה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלומה. בנוסף אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את סכום האגרה כפי ששולמה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלומה, כן תשלם הנתבעת לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

ניתנה היום, כ"ז אייר תשפ"א, 09 מאי 2021, בהעדר הצדדים.