האם ניתן בנסיבות המקרה לקבוע דמי שכירות "חופשיים" בדיירות מוגנת, במנותק מדמי השכירות המוגנים? האם התקיימו התנאים הקבועים בדין המאפשרים קביעה מחדש של דמי שכירות בדיירות מוגנת? אלה השאלות העיקריות העומדות לדיון בהליך זה.
הרקע
1.המבקש הוא הבעלים הרשומים של חלק מחלקה *** בגוש *** הכולל בית מגורים של שני חדרים ומרפסת ברחוב **** ב**** (להלן: הדירה), לאחר שרכש את הזכויות בדירה ע"פ הסכם מיום 21.11.06.
המשיבה מחזיקה בדירה כדיירת מוגנת מכח זכויותיו של בן זוגה לשעבר (להלן: המנוח), שהיה דייר מוגן בהתאם לחוזה שכירות מוגנת מיום 28.11.66.
החל מיום 28.09.00 עמדו דמי השכירות על סך של 85 ₪ לחודש, כתוצאה מהסכמה אשר נולדה בעקבות תביעה שהגישו הבעלים הקודמים של הדירה (ת"א 2228/98). במסגרת אותה הסכמה אף סוכם כי בנה של המשיבה, מר שלומי מדהלה, יחדל מלהתגורר בדירה.
2.בשנת 2010 הגיש המבקש כנגד המשיבה תביעת פינוי וכן בקשה לקביעת דמי השכירות (ת"א 12341-03-10 ו- ת"א 37033-05-10. שני ההליכים נדונו יחד (להלן: ההליך הקודם) וביום 11.02.04 ניתן פס"ד לפינוי כנגד המשיבה במסגרתו אף חויבה המשיבה לשלם למבקש דמי שכירות של 200 ₪ לחודש עד ליום הפינוי, ובהיעדר פינוי סך של 2,500 ₪ לחודש (להלן: פסק הדין בהליך הקודם).
המשיבה ערערה על פסק הדין בהליך הקודם לבית המשפט המחוזי (ע"א 3520-04-14), אשר קיבל את הערעור וביטל את פסק הדין שהורה על פינויה, וקבע כי "התוצאה בנסיבות דנן היא כי לא הוכחה עילת פינוי כלשהי כנגד המערערת, שעל כן דין תביעת המשיבים היה להידחות. ממילא היה על בית המשפט קמא לדחות את התביעה להגדלת שכר הדירה" [ההדגשה שלי - ר.ה]. כפועל יוצא, תביעות המבקש נדחו (להלן: פסק הדין בערעור). בקשת רשות ערעור שהגיש המבקש נדחתה, ללא צו להוצאות, לאחר שהמבקש קיבל את המלצת בית המשפט העליון שלא לעמוד על הבקשה (רע"א 1742/15).
3.כתוצאה מפסק הדין שניתן בערעור נותרה המשיבה בדירה כדיירת מוגנת, ודמי השכירות נותרו על סך 85 ₪ לחודש, בהתאם להסכמת הצדדים משנת 2000. מאחר שהמשיבה שילמה במשך זמן מסוים את דמי השכירות המוגדלים בהם חויבה על פי פסק הדין בהליך הקודם, הודיעה המשיבה למבקש כי היא אינה חייבת בתשלום דמי השכירות בגובה 85 ₪ לחודש, וזאת עד לשנת 2020.
תמצית טענות הצדדים
טענות המבקש
4.המשיבה משלמת דמי שכירות מגוחכים בסך 85 ₪ לחודש מאז שנת 2000. המבקש סבור כי על המשיבה לשלם דמי שכירות ראויים בשל העילות המפורטות בבקשה להגדלת תשלום דמי השכירות אשר נידונה ביחד עם תביעת הפינוי במסגרת ההליך הקודם.
5.מאז פסק הדין בערעור נוהגת המשיבה בדירה מנהג בעלים והתקינה על דעת עצמה גדר גבוהה ואטומה על מנת למנוע כל אפשרות לראות את מעשיה בדירה ובחצר ולמנוע מהמבקש לראות אם היא מקיימת או מפרה את האיסור אשר הוטל על בנה להתגורר בדירה.
6.במסגרת הסכם השכירות משנת 1966 הכיל המושכר שני חדרים, נוחיות, מטבח ושתי מרפסות בלבד, כאשר חצר המושכר שימשה את שתי היחידות בנכס בו מצויה הדירה ולמשיבה לא היו זכויות עצמאיות בחצר, מלבד זכות שימוש משותפת. מאז ההליך הקודם בנתה המשיבה חדר נוסף בחצר המושכר מבלי שביקשה או קיבלה את רשות המבקש ומבלי שקיבלה היתר בניה.
מדובר בבניה של קבע על כל מאפייניה, כפי שעולה מחוות דעת השמאי, מר דוד שרעבי. בכך, הדירה אינה עוד דירה בת שני חדרים (אותה שכר המנוח) כי אם דירה בת שלושה חדרים, ויש בכך שינוי מהותי של המושכר. המשיבה זומנה לחקירה בשל הבנייה הבלתי חוקית ונדרשה להרוס מיד את המבנה שבנתה.
הוכח במסגרת ההליך, בין היתר על ידי עדותה של המשיבה עצמה, כי המחסן שנבנה בחצר הדירה משמש עבור בנה של המשיבה למגורים, וזאת חרף העובדה שנאסר על בנה לגור בדירה. בכך, הפרה המשיבה את תנאי השכירות והפיקה רווח בלתי הוגן, בניגוד לפסק הדין בהליך הקודם. על המשיבה לשלם למבקש דמי שכירות ראויים לאור העובדה שעשתה בדירה שימוש האסור עליה והפיקה מכך טובת הנאה בלתי הוגנת, משך שש שנים מתוך שבע שקדמו להגשת תביעת הפינוי בהליך הקודם (בחודש מאי 2010).
7.המבקש עתר לקביעת דמי שכירות ראויים אשר היה על המשיבה לשלם למבקש בשש השנים בהן שיכנה את בנה בדירה, אשר קדמו להגשת התביעה מיום 24.05.10, וזאת לאור העובדה שעשתה בדירה שימוש האסור עליה והפיקה מכך טובת הנאה בלתי הוגנת. עוד עתר המבקש לקבוע את דמי השכירות אשר על המשיבה לשלם מאז פינוי הדירה ע"י בנה של המשיבה ואילך, ואף להסרת הגדר שהתקינה המשיבה כאמור. לפי המבקש, הוכח כי דמי השכירות הראויים עולים על סך של 3,000 ₪ לחודש.
בית הדין רשאי לפסוק דמי שכירות מחדש במקרים המנויים בסעיף 51 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן: החוק), כאשר בענייננו התקיימו התנאים המנויים בס"ק (2) ו-(4): בכך שהמשיבה הוסיפה חדר מגורים לדירה שהושכרה לה ובכך חילקה את הדירה לשתי דירות; בכך ששיכנה את בנה בדירה בניגוד לצו שאסר עליה והפיקה רווח בלתי הוגן; ובכך שהתקינה גדר מבמבוק ויריעה ירוקה על מנת להסתיר את מעשיה בחצר.
8.לשיטת המבקש, לא חל מעשה בי-דין על הבקשה להעלות את דמי השכירות, כיוון שמשנתקבל ערעורה של המשיבה על פסק הדין בהליך הקודם, לא דן בית המשפט בתביעה להגדלת דמי השכירות אלא דחה את הבקשה כפועל יוצא מקבלת הערעור. בנוסף, בית המשפט העליון נתן למבקש רשות ערעור ובכך גילה את דעתו שהיה בסיס לבקשת הרשות לערעור, אלא שעם פתיחת הדיון בערעור מצא בית המשפט העליון, כנימוק להמלצתו לבטל את רשות הערעור, שהעניין אינו מתאים לדיון לגופו בגלגול שלישי. המשמעות היא שפרט לבית המשפט השלום אשר דן בנושא לגופו, לא נדון עניין דמי השכירות באף ערכאה.
הפסיקה אליה מפנה המשיבה הינה משנת 1964, כאשר מאז השתנו הן חוק הגנת הדייר והן הנתונים במשק, ובהתאם הפסיקה צמצמה את הגנות חוק הגנת הדייר.
לסיכום, נטען כי "יהא זה צודק ללכת בעקבות פסק דינה של כב' השופטת... מרדכי... שם היא מחלקת את התוספת לדמי השכירות לשתי תקופות" (פרק ו' לסיכומי המבקש), וכי יש לחייב את המשיבה החל מחודש יוני 2010 בדמי שכירות בסך 200 ₪ לחודש, והחל מחודש ינואר 2015 (המועד בו ניתן פסק הדין בערעור) – בסך של 3,000 ₪ בחודש, בהתאם לחוות הדעת של השמאי שרעבי.
טענות המשיבה
9.המשיבה הפנתה לשש התביעות שהוגשו בסיוע אביו של המבקש, עו"ד בן ציון צנעני, לפני הגשת התביעה דנן, מתוכן ארבע בכובעו כבא כח בעלי הדירה הקודמים. בענייננו, לטענתה, חל מעשה בי-דין 'כפול':
א. מכח ת"א 2228/98, במסגרתו הגיעו הצדדים לכדי הסכם לתשלום דמי שכירות בסך של 85 ₪ לחודש, הסכם אשר קיבל תוקף של פסק דין ולכן מנוע המבקש מלשוב ולפתוח אותו מחדש;
ב. מכח ע"א 3520-04-14, אשר ביטל את פינוי המשיבה וקבע כי יש לדחות את התביעה להגדלת דמי השכירות.
מכח כלל מיצוי העילות המבקש מנוע מהעלאת טענתו כיום. פסק הדין בערעור דחה את טענות המבקש ואחיו וקיים מעשה בי-דין בעניין שיכון בנה של המשיבה בדירה, אשר מאז התביעה השלישית אינו מתגורר בדירה אלא מתגורר בדירות שכורות שונות. כמו כן, המועדים הנטענים להכנסת בן המשיבה לדירה הם לפני למעלה מ- 7 שנים, כך שחלה התיישנות בגין עילה זו.
10.המבקש לא העלה כל עילה להעלאת דמי השכירות מבין העילות הקבועות בסעיף 51 לחוק לשחרור דמי השכירות המוגנים. סעיפים 42 ו- 45 לחוק קובעים את מנגנון העלאת דמי השכירות, אולם הם כפופים למינימום ולמקסימום, כאשר גם לבית הדין לשכירות אין סמכות לחרוג מהמינימום והמקסימום. המבקש מודה בעצמו בסעיף 17 לבקשתו כי "המשיבה משלמת דמי שכירות... מאז שנת 2000 ועל פי הדין" ומכאן שמדובר בהודאת בעל דין להיעדר קיומה של עילה כלשהי. על המבקש היה להוכיח קיומה של עילה להעלות את שיעור דמי השכירות וכן את שיעור דמי השכירות.
11.לא נבנה חדר נוסף בחצר, ומדובר למעשה בחידוש פני מחסן עתיק יומין שהיה קיים אף הוא למן השכרת הדירה. כלל אין מדובר בבניה חדשה אלא במחסן הבנוי בבניה קלה אשר אינו מחובר לתשתיות, כאשר נמשך מהדירה כבל חשמל אך ורק על מנת לספק אור לאותו מחסן פלסטיק, שנועד לאחסון חפצי המשיבה.
לא הוכח כי בנה של המשיבה מתגורר באותו חדר, וממילא שמאי המבקש אישר במפורש כי אין נקודת מים, אין שירותים, ואין מיטה במחסן. בכל מקרה, לא קיימת בחוק עילה להעלאת דמי השכירות המוגנים בגין מגורי או הלנת הבן. בענייננו, פסק הדין בערעור דחה את הטענה כי המשיבה נטשה את הדירה והעבירה את זכויותיה לבן, ופסק כי אפילו אם היה מתגורר בדירה, אין בכך משום הפרה ואין מקום להעלאת דמי השכירות המוגנים. ממילא, הבן כלל לא מתגורר במושכר, הגם שמגוריו בדירה עם אמו אינם אסורים על פי דין.
12.בנוגע להתקנת גדר הבמבוק, מדובר בכיסוי הגדר הקיימת בשל התפוררות הגדר הישנה ורצונה לאטום את החצר על מנת שלא תהיה חשופה לכל העוברים ושבים, וביניהם אבי המבקש, עו"ד צנעני. אין עסקינן ב"בניה" וממילא היא אינה מקימה עילה לפינוי מכח סעיף 51 לחוק.
מצב המושכר דהיום, לרבות מצבה של החצר, הוא המצב למן השכרת הדירה בשנת 1966 אשר בגינה שולמו ומשולמים דמי שכירות כדין.
13.בהתייחס לחוות דעת שמאי המקרקעין שהגיש המבקש, נטען - לראשונה במעמד דיון ההוכחות - כי המסמך שהוגש אינו בבחינת "חוות דעת מומחה" משהוא אינו עומד בנוסח המחייב בהתאם לסעיף 24 לפקודת הראיות. לכן, נמנעה המשיבה מהגשת חוות דעת נגדית, ועל בית המשפט להורות על הוצאת אותו מסמך מהתיק.
מעבר לאמור, חוות הדעת מתייחסת לשווי דמי השכירות החופשיים ולא לדמי שכירות מוגנים הכפופים למינימום ומקסימום, ואין בה התייחסות להיעדר היתר למחסן ולצו ההריסה שהוצא על המחסן. כמו כן, השמאי לא הציג עסקאות השוואה לנכסים בהם יש מחסן, לא ערך ביקור באף אחד מהנכסים בהם ביצע השוואה, לא ערך ביקורת בפנים המושכר ואישר שאם המצב התחזוקתי אכן גרוע הרי שחוות דעתו תשתנה, ואף הסתמך על חוזים שממילא תוקפם לאחר הגשת התובענה.
ראיות הצדדים
14. המבקש הגיש תצהיר עדות ראשית לתמיכה בבקשה, וכן הוגש תצהירו של אביו, עו"ד בן-ציון צנעני. בנוסף, הגיש המבקש מסמך שהוכתר "אומדן גובה דמי שכירות ראויים", שנערך ע"י שמאי מקרקעין לאומדן גובה דמי שכירות ראויים (בשוק החופשי). המשיבה הגישה תצהיר עדות ראשית מטעמה, וכן הגישה תצהיר עדות של בנה.
במסגרת דיון הוכחות העידו מטעם המבקש - עו"ד בן-ציון צנעני (אבי המבקש) וכן שמאי המקרקעין, מר דוד שרעבי ומטעם המשיבה - המשיבה בעצמה. תצהירו של בנה מר שלומי מדהלה, שלא התייצב לדיון, הוצא מהתיק.
המשיבה הודיעה כאמור, בפתח ההוכחות, כי היא מבקשת לפסול את חוות הדעת מטעם השמאי, מר שרעבי, וזאת בטענה כי אין מדובר בחוות דעת ערוכה כדין לפי פקודת הראיות. בהמשך הדיון הסכים ב"כ המשיבה כי ההחלטה בעניין זה תינתן במסגרת פסק הדין.
דיון והכרעה
15.במסגרת ההכרעה, יש לדון בנושאים אלה: (א) קיומו של מעשה בית דין; (ב) קבילות חוות דעת השמאי שהגיש המבקש; (ג) התנאים לפסיקה מחדש של דמי השכירות; (ד) חישוב דמי השכירות החדשים; (ה) מועד תחילת החיוב בתשלום דמי שכירות חדשים; (ו) הדרישה לצו עשה להסרת הגדר; ו-(ז) הוצאות המשפט.
מעשה בית דין
16.המשיבה סבורה כי המבקש מושתק מלהעלות את טענותיו כפי שהובאו במסגרת הליך זה, לאור מעשה בית דין "כפול": הראשון, מכח ת"א 2228/98 וההסכם אליו הגיעו הצדדים אשר קיבל תוקף של פסק דין, לפיו תשלם המשיבה דמי שכירות בסך של 85 ₪ בחודש; והשני, מכח ת"א 37033-05-10 במסגרתו דן בית המשפט בהגדלת דמי השכירות ואף הורה על הגדלתם לסך של 200 ₪ לחודש - אך ערעור שהגישה המשיבה (ע"א 3520-04-14) התקבל, ופסק הדין בוטל.
הכלל בדבר מעשה בית דין הינו כי צדדים להליך מנועים מלחזור ולהתדיין ביניהם בעניין שנדון והוכרעו בפסק דין סופי, כאשר בבסיס הכלל טעמים הנוגעים לטובת הציבור ועיקרם הפעלה יעילה של מערכת בתי המשפט ומניעת כפל התדיינויות והכרעות סותרות וכן הגנה על האינטרסים של בעלי הדין ומניעת הטרדה חוזרת בעניין שניתנה לבעל דין הזדמנות מלאה למצות את עניינו בהליך משפטי (ר' ע"א 127/06, בנק הפועלים בע"מ - משכן נ. לאה נגר (19.02.2009)).
כמו כן, כידוע: "עיקרון בסיסי בהתדיינות אזרחית בפני בית המשפט הוא סופיותו של הדיון בין הצדדים. הביטוי הפורמאלי המרכזי לעיקרון זה הוא תוקפו המחייב של מעשה בית דין, דוקטרינה המונעת את הטרדתו של בעל דין על-ידי התדיינות חוזרת בעניין שכבר הוכרע" (ר' ע"א 490/13, יצחק פלומין נ. פקיד השומה חיפה (24.12.2014)).
17.בענייננו, התנהלה התדיינות קודמת בין הצדדים במסגרתה אף נדונה בקשה להגדלת דמי השכירות (ת"א 37033-05-10), שם נקבע כי דמי השכירות יועמדו על סך של 200 ₪ מחודש יוני 2010. ביום 27.01.15 נקבע בפסק הדין בערעור כי יש לבטל את הקביעה באשר להגדלת דמי השכירות.
כדי להכריע בשאלת תחולתו של עקרון סופיות הדיון באשר לבקשה להגדלת דמי שכירות, נשווה בין שני ההליכים: הבקשה לקביעת דמי שכירות משנת 2010 (ת"א 37033-05-10, וההליך דנן).
במסגרת ההליך משנת 2010 טען המבקש כי המשיבה הפרה את תנאי השכירות ושיכנה בדירה את בנה, ובכך הפיקה רווח בלתי הוגן ולכן עליה לשלם לו דמי שכירות ראויים לכל התקופה בה שיכנה את בנה בדירה, שהיא שש שנים מתוך שבע השנים אשר קדמו להגשת אותה תביעה (סעיפים 10 - 13 לבקשה לקביעת דמי שכירות מיום 24.05.10).
במסגרת ההליך דנן טען המבקש את אותן הטענות בדיוק, ואף הסביר כי מדובר בשש השנים מתוך השבע שקדמו להגשת התביעה בת"א 37033-05-10 מיום 24.05.10 (סעיפים 22 - 24 לבקשה המתוקנת לקביעת דמי שכירות מיום 24.05.17).
כאמור לעיל, פסק הדין בהליך הקודם קיבל את הבקשה להגדלת דמי השכירות, ואילו פסק הדין בערעור ביטל את פסק הדין הנ"ל, ואף בקשת רשות ערעור שהגיש המבקש - נמחקה.
משכך, לא יכולה להיות מחלוקת כי בסוגיה הנוגעת לשש השנים מתוך השבע שקדמו להליך משנת 2010, מקים פסק הדין שבערעור מעשה בית-דין כלפי הצדדים, ועל כן יש לדחות את הבקשה ככל שהיא נוגעת לתקופה זו. לנוכח התוצאה, אין צורך לדון בשאלת ההתיישנות.
עם זאת, אין בכך כדי למנוע את הדיון בנוגע לתקופות מאוחרות יותר, אליהן אתייחס בהמשך.
האם חוות הדעת של שמאי המבקש היא ראיה קבילה?
18.סעיף 24 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, קובע כי חוות דעת תיערך לפי הטפסים הקבועים בתוספת הראשונה לפקודה או בדומה להם ככל האפשר, כאשר עמידה בנוסח הבסיסי האמור הינה תנאי לקבילות המסמך. ר' בהקשר זה ת"א (מחוזי ב"ש) 3086/98, בנק הפועלים לישראל בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל (20.01.2000), שם נקבע כי אין מדובר בפן טכני בלבד אלא בפן מהותי מאחר ודין חוות דעתו של מומחה כדין עדות שבשבועה ואם לא הצהיר זאת המומחה בחוות דעתו לא ניתן להגיש המוסמך כראיה לבית המשפט.
כן ר' דבריו של השופט קדמי בספרו על הראיות, חלק שני, (מה' 2009), 951: "בהתאם להוראות סעיף 24 לפקודה נקבעו בתוספת הראשונה לפקודה 'טפסים' לכל אחת מהתעודות הנדונות כאן; וחובה לערוך את התעודות בנוסח זהה או דומה 'ככל האפשר' לנוסח הטפסים האמורים. עמידה בנוסח הבסיסי האמור הינה תנאי לקבילותה של התעודה; ויש ליתן הדעת בהקשר זה להוראות סעיף 25(ג) לפקודה. זאת, כמובן, כל עוד מוגשת התעודה כראיה מכח הוראות הסעיפים 20 ו- 23 לפקודה".
19.בענייננו, המסמך אשר הגיש המבקש כחוות דעת שמאית, אינו כולל את הפרטים הנמנים בטופס חוות הדעת המופיע בתוספת הראשונה לפקודה. כך, לא מצוין מספר ההליך בבית המשפט ובצדדים הרלוונטיים. גם פרטי השכלתו וניסיונו של עורך המסמך אינם מפורטים בו, כמו גם ההצהרה הקבועה בטופס: "אני החתום מטה נתבקשתי על ידי XXX לחוות דעתי המקצועית בשאלה המפורטת להלן שנתעוררה בבית המשפט בענין הנדון. אני נותן חוות דעתי זו במקום עדות בבית המשפט ואני מצהיר בזאת כי ידוע לי היטב, שלענין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, דין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה שנתתי בבית המשפט".
אמנם סעיף 141 לחוק קובע כי "בית דין לשכירות רשאי לקבל ראיה אף אם לא היתה מתקבלת בבית משפט אחר", אולם מאחר שלא הועלה נימוק והסבר להגשת חוות הדעת שלא עפ"י הוראות הדין, לא מצאתי לנכון לסטות מההלכות הנ"ל בדבר אופן עריכת חוות דעת.
בנסיבות אלה, אני נעתרת לבקשת המשיבה לפסול את חוות הדעת וקובעת שיש להוציאה מתיק בית המשפט.
למעלה מן הצורך, אציין כי גם אם חוות הדעת הייתה מתקבלת כראיה, לא ניתן לקבוע על בסיסה דמי שכירות "חופשיים" כפי שיפורט בהמשך.
האם מתקיימים התנאים לפסיקה מחדש של דמי השכירות?
20. סעיף 51(ב) לחוק מסמיך את בית הדין לשכירות לפסוק מחדש את דמי השכירות, בארבעה מקרים מוגדרים. מדובר על פסיקה "מחדש" בשל התמורות שחלו במצב המצדיקות שינוי של דמי השכירות שנפסקו קודם לכן או שהוסכם עליהם ללא פסיקה (ר' ע"א 53/64, יצחק סברנסקי נ. רות וצבי מירה, פ"ד יח(2)489 [1964]).
לטענת המבקש, ס"ק (2) ו- (4) חלים בענייננו ומקנים לבית הדין סמכות להעלות את דמי השכירות.
21.מקור הסמכות הראשון אליו מפנה המבקש הינו סעיף 51(ב)(2) לחוק: "הדירה חולקה לשתי דירות או יותר, או שתי דירות או יותר חוברו לדירה אחת". לטענת המבקש, סעיף זה חל כיוון שהמשיבה הוסיפה חדר מגורים במחסן, ובדרך זו חילקה את הדירה לשתי דירות: האחת, המקורית - בת שני חדרים; והשנייה - בת חדר אחד (סעיף 6 לבקשה המתוקנת לקביעת דמי השכירות).
סעיף 41(1) לחוק, המצוי בראש הפרק שענייננו דמי שכירות של דירות, קובע כי: "חדרי כניסה ששטחם פחות משמונה מטרים מרובעים, חדרי שירות ומטבחים אינם בכלל 'חדר'".
בין הצדדים אין מחלוקת בין הצדדים כי במחסן שנבנה אין שירותים ונקודת מים, ואף לא מיטה, אלא רק מזגן ונורת חשמל. כך אף אישר המבקש בחקירתו הנגדית (עמ' 9, שורות 25 - 32).
לפיכך, לא ניתן לראות במחסן המשמש למבקשת לשהות בו מפעם לפעם, או לאחסון, כ"חדר" ומקל וחומר שאינו בגדר "דירה" שניתן לעשות בה שימוש למגורים. לפיכך, נדחית הטענה כי המחסן מהווה חלוקה של הדירה לשתי דירות או יותר, כנדרש בסעיף 51(ב)(2) לחוק.
22.מקור הסמכות השני אליו מפנה המבקש הינו סעיף 51(ב)(4) לחוק: "חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על שיעור דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש".
כאמור לעיל, התביעה שבפני היא לקביעה מחדש של דמי שכירות, בטענה לשינוי בנתונים, כאשר לטענת המבקש, השינוי נובע מכך שהמשיבה שיכנה את בנה בדירה; מכך שהתקינה גדר מבמבוק ויריעה ירוקה; ומכך שבנתה חדר נוסף בחצר.
23.בעל נכס רשאי לפנות לבית הדין על מנת שזה יקבע מחדש את דמי השכירות, כאשר בוצע שינוי בנכס והביא לשימוש נוסף, מעבר לזה שהיה קיים קודם לכן, בנסיבות בהן חלה הוראת סעיף 51(ב)(4) לחוק.
הצדדים מסכימים כי לאחרונה הקימה המשיבה מחסן בחצר הדירה: כך אף עולה מתצהיר עדותה של המשיבה (סעיף 11). בתצהיר המשיבה אמנם נטען כי המחסן אינו מחובר לתשתיות, למעט כבל חשמל שנמשך מהדירה על מנת להדליק נורה במחסן, וכי הוא בא במקום המחסן הקודם. ואולם, במהלך הדיון לא הכחישה המשיבה כי הותקן מזגן במחסן, וכשנשאלה מדוע היא זקוקה למיזוג במחסן, השיבה: "כשאני הולכת לשם, אצלי הבית שבור כולו מבפנים, נפלה חתיכה גדולה על הראש שלי כמעט ואני מפחדת לישון בבית, ולכן במהלך היום אני הולכת למחסן וחם לי אז אני מפעילה מזגן" (עמ' 11, שורות 27 - 28).
המשיבה אף אישרה שהיא עצמה שוהה חלק מהזמן במחסן בעצמה, בטענה שאין לה איפה להיות שכן "הכל שבור" בשני החדרים שבדירה (שם, שורות 29 - 30). מצאתי כי הקמת המחסן - ולו הקמתו מחדש, בגודל ובאופי שונה מהשוואה למבנה "המקורי", תוך "שדרוגו", מהווה שינוי במצב המושכר ושינוי נתונים, במובן סעיף 51(ב)(4) לחוק. מכאן, שהמבקש הוכיח קיומה של עילה לקביעה מחדש של דמי שכירות.
בשונה מכך, התקנת גדר הבמבוק לא מהווה בעיניי שינוי המצדיק קביעה מחודשת של דמי השכירות בהתאם לחוק, משאין מחלוקת בין הצדדים כי מדובר בהלבשת גדר במבוק על גבי גדר ישנה.
24.לא מצאתי כי יש טעם להכריע בשאלה אם בנה של המשיבה משתמש בדירה או במחסן למגורים, שכן ממילא קבעתי כי בניית המחסן מהווה שינוי בנתונים המקנה לבית הדין סמכות לקבוע דמי שכירות בהתאם לחוק. עם זאת אציין, כי טענה זו לא הוכחה: המשיבה כפרה בעובדה זו, ואילו המבקש לא הביא כל עדות, ראיה או אסמכתא לכך שהבן גר דרך קבע במקום.
חישוב דמי השכירות החדשים
25.מהו שיעור דמי השכירות המגיעים למבקש והאם מדובר בדמי שכירות "חופשיים" או הכפופים להוראות הדין בלבד?
המבקש טוען לדמי שכירות "חופשיים" ו"ראויים", ולצורך כך צירף את חוות דעת השמאי מטעמו, אשר כאמור לעיל קבעתי כי אינה מהווה ראיה קבילה. לטענתו, בית הדין "אינו מוגבל עוד לטווחים מסוימים, עקב ביטולו של סעיף 46 לחוק", וכי בית הדין "מוסמך ליתן פסק דין המחייב את המשיבה לשלם דמי שכירות כראות עיניו על בסיס הממצאים שהוצגו לו בתיק" (סעיף ו' לסיכומי המבקש).
26.בהצעת החוק לתיקון מס' 1 לחוק (ה"ח תש"ם מס' 1446, עמ' 179), נכתב בדברי ההסבר בנוגע לביטול סעיף 46 כך: "בסעיף 46 לחוק העיקרי, נקבעו שיעורי מקסימום ומינימום לדמי השכירות בדירות מוגנות. שיעורים אלה נקבעו בשנת 1971 ואינם משמעותיים עוד, מכיון ששונו מספר פעמים מכוח תקנות. עם חקיקת ההוראה שלפיה הממשלה תקבע את דמי השכירות בדירות בשיעורים שהם בין 70% ל- 100% מן העליה במדד - אין מקום עוד לקבוע במספרים שיעורי מקסימום ומינימום לדמי השכירות בדירות מוגנות. מוצע איפוא לבטל את סעיף 46 לחוק".
סעיף 45 לחוק, אשר תוקן במסגרת התיקון לחוק שביטל את סעיף 46 לחוק כאמור (ובמסגרתו מצויה ההוראה המתוארת בדבר ההסבר לתיקון הנ"ל), קובע כי יותקנו תקנות משנה לשינוי דמי השכירות היסודיים, אשר יכולות לקבוע שינויים הדרגתיים בדמי השכירות, הכפופים לכך שלא יעלו על שיעור עליית המדד ולא יפחתו מ- 70% מעליית המדד.
לנוכח הוראות סעיף 45 לחוק, דרישת המבקש לדמי שכירות חופשיים אינה במקומה. הדירה נשוא הליך זה הינה מושכר שהוראות חוק הגנת הדייר חלות על השכרתו, כולל נושא דמי השכירות. השינויים שנעשו בדירה אינם מוציאים את הדירה ממטרית הגנת החוק. לפיכך, לא ניתן לקבוע דמי שכירות חדשים במנותק מהוראות הדין.
מסקנה זו לא היתה משתנה, גם אם חוות דעת השמאי היתה מתקבלת כראיה בתיק. על כן, דמי השכירות החדשים ייקבעו בגבולות המנויים בסעיף 45 לחוק.
27.תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות) (מס' 2), התשע"ד-2014 מיום 23.09.14 - הן התקנות האחרונות שהותקנו בהתאם לסעיף 45 לחוק ותחולתן מיום 01.11.14 - קובעות כי לדמי השכירות היסודיים של דירה ייווספו 0.29%. תוספת של 0.29% ביחס לדמי שכירות חודשיים בשיעור של 85 ₪ הינה תוספת של כ- 0.25 ₪ (25 אגורות).
אם כן, התוצאה היא, כי דמי השכירות המגיעים החל מיום 23.08.16, הם בסך של 85.25 ₪ לחודש.
מועד תחילת החיוב בדמי השכירות החדשים
28.סעיף 154 לחוק קובע את המנגנון לחישוב ההעלאות בדמי השכירות, ומפרט כי תיכללנה בחישוב רק העלאות אשר לגביהן באה פניה בכתב. זו לשון הסעיף: "דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב, את תשלומם; אולם רשאי בית-הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה כאמור..."
המבקש הציג פנייה להעלאת דמי השכירות שנעשתה ביום 23.08.16 (נספח ח' לבקשה המתוקנת לקביעת דמי השכירות).
הוראת החוק הנ"ל מאפשרת לבית הדין לשכירות, בבואו לקבוע את דמי השכירות החדשים, להחיל את העדכונים למפרע מיום הדרישה בכתב, לתקופה מקסימלית של שנה לפני יום הדרישה בכתב - וגם זאת רק במידה והוכיח המבקש נסיבות לפיהן מן הצדק לעשות כן. יובהר בהקשר זה כי טענה לפיה דמי השכירות "מגוחכים" או כי הדייר המוגן ידע על רצון בעל הנכס לעדכן את דמי השכירות - אינה מציבה כשלעצמה נסיבות כאמור (ר' תיק שכירות (חיפה) 8987-02-09, שאול פורת נ. חיה בלומל, [11.07.2011]).
בנסיבות דנן, אינני מוצאת להחיל את העדכונים למפרע לתקופה הקודמת למועד הדרישה בכתב, ועל כן דמי השכירות החדשים יחולו מיום 23.08.16 ואילך.
מכאן, כי הפער בין מה ששילמה המשיבה לבין הסכום הנ"ל הינו זניח, ומסתכם בסך של 6.50 ₪ עבור תקופה של כ- 26 חודשים (החל מיום 23.08.16 ועד מועד מתן פסק הדין).
הדרישה להסרת הגדר הינה בגדר צו עשה
29.המבקש עתר בבקשתו המתוקנת לקביעת דמי שכירות גם להורות למשיבה להסיר את גדר הבמבוק שהותקנה על ידה, לטענתו.
סמכותו של בית הדין לשכירות נקבעה בסעיף 140 לחוק, לפיו "בית דין לשכירות יהיה מוסמך לדון בכל ענין הנובע מהוראות פרקים ב' עד ה', של חלק ב', יהיה שוויו אשר יהיה". הוראות הפרקים הנ"ל עוסקות בקביעת דמי שכירות של דירות מגורים ושל בתי עסק, בהפחתות מדמי שכירות ובשירותים ותיקונים במושכר. ואולם, אין בהן הוראה לפיה ניתן להיעתר למבוקש, ואף המבקש בעצמו לא הצביע על מקור סמכותו של בית דין זה להורות בצו על הסרת גדר שהותקנה.
33.זאת ועוד, לא מצאתי כי גדר הבמבוק שהותקנה חורגת מהגדרת המושכר. ככלל, מקובלת עלי עדות המשיבה לפיה התקינה את גדר הבמבוק כיוון שלא רצתה שיראו מהרחוב לתוך חצר דירתה, כפי שקורה במרבית הבתים באותו רחוב (עמ' 14, שורות 27 - 28).
הדבר אף נובע מעדותו של המבקש, שכאשר נשאל מה מפריע לו בהתקנת גדר הבמבוק בחזית הדירה, השיב "כיוון שאני יודע מה המטרה והכוונה - לאטום את החצר כדי שאף אחד לא יראה מה נעשה שם" (עמ' 10, שורות 3 - 4). המבקש הסכים שגם הבתים האחרים ברחוב מגודרים, אם כי לטענתו הגדרות האחרות ברחוב נמוכות יותר והגדר שבנתה המשיבה היא בגובה 2 מטר גובה שלא מאפשרת לראות דבר (שם, שורות 7 - 8).
על בסיס האמור לעיל, ומאחר והטענה היחידה מתמצאת בחסימת החצר לצפייה בה מבחוץ, לא מצאתי פגם בבניית הגדר, ואין מקום למתן צו המחייב הסרתה.
סוף דבר
31.על בסיס האמור לעיל, הנני קובעת כי על המשיבה לשלם למבקש דמי שכירות חודשיים, בעבור הדירה, בסך של 85.25 ₪ לחודש, וזאת החל מיום 23.08.16.
את ההפרשים בדמי השכירות (0.25 ₪ לחודש) מהתאריך הנ"ל ועד למועד מתן פסק דין זה, בסכום כולל של 6.50 ₪, רשאית המשיבה לקזז מהתשלום שביצעה ביתר (דמי השכירות ששילמה טרם פסק הדין בערעור).
32. בשל התוצאה אליה הגעתי אני סבורה כי אין לחייב את המשיבה בהוצאות, על אף שהבקשה התקבלה באופן חלקי, אלא יש להשית הוצאות על המבקש, בשל הפער בין דרישתו לבין תוצאת ההליך.
נקבע כי דמי השכירות יהיו בסך של 85.25 ₪ לחודש, סכום המהווה פחות מ- 3% מהסכום הנדרש במסגרת הליך זה (3,000 ₪). למעשה, המבקש עתר לתוספת בדמי השכירות בסכום של 2,915 ₪ מעבר לסכום המשולם (3,000 ₪ במקום 85 ₪), ואולם נקבעה תוספת של 0.25 ₪ בלבד, שהיא תוספת מזערית בהשוואה לזו שנדרשה. כפועל יוצא, הבקשה נדחתה כמעט באופן מוחלט. נתתי דעתי לכך שהתנהל הליך שלם אשר כלל שני דיונים, הבאת ראיות וסיכומים בכתב - ועל כן, אני מוצאת כי ראוי לחייב את המבקש בהוצאות המשיבה, בסכום שישקף את הטרחה וההוצאות שנגרמו לה בשל ניהול ההליך.
בהתאם, אני מחייבת את המבקש לשלם למשיבה הוצאות משפט בסך 1,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסכום של 5,850 ₪. הסכום הכולל (6,850 ₪) ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.
זכות ערעור תוך 45 ימים לבית המשפט המחוזי מרכז - לוד.
המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, ט"ו חשוון תשע"ט, 24 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.
