1.זוהי תובענה מכוח סעיף 95 לחוק הגנת הדייר, התשל"ב- 1972 (להלן – "החוק") למתן רשות להעברת הזכויות במושכר נשוא התובענה מהתובעת 1 (להלן-"התובעת" וגם- "הדיירת היוצאת") לתובעים 2 ו-3 (להלן -"הדיירים המוצעים").
רקע:
2.התובעת, קשישה בת 90, דיירת מוגנת בדירה בת שני חדרים ברח' חברת תהילים 5 בירושלים (להלן – "המושכר") המצוי בקומת קרקע בבניין (להלן-"הנכס") אותו רכשה הנתבעת מהבעלים הקודם : הקדש ורשבסקי ו/או מישיבת מאה שערים (להלן-"ההקדש") ביום 30.12.13 (ת/3,להלן- "הסכם המכר"). ההקדש, הודיע לתובעת על מכירת הנכס לנתבעת במכתבה מיום ד' סיוון תשע"ז (נספח 1 לתובענה).
3. התובעת, הוכרזה כחסויה וניתן צו מינוי אפוטרופוס על גופה ורכושה במינוי בנה - חיים יוסף זלוטניק (להלן-"הבן") ונכדה, יחיאל מיכאל זלוטניק (להלן-"הנכד") כאפוטרופסים לחוד וביחד (הצו מיום 26.2.17 בתיק א"פ 63701/11/16 צורף כנספח 2 לתובענה).
4.התובעת, שלחה לנתבעת הודעה (נספח 4 לתובענה, להלן-"ההודעה") על כוונה להעביר את המושכר לדיירים המוצעים שהסכימו לשלם דמי מפתח בסך של 600,000 ₪ (להלן – "דמי המפתח") בהעברת 60% לתובעת ו-40% לנתבעת בהתאם לסעיף 85 לחוק . להודעה צורף תצהיר דייר יוצא מטעמה ותצהיר של הדיירים המוצעים (נספחים 5-6 לתובענה) וכן חוזה שנחתם ביניהם (נספח 3 לתובענה).
5.הנתבעת בתשובתה להודעה טענה כנגד מחדלים פרוצדוראליים במועד המצאת ההודעה ומועד התצהירים וכן הכחישה את זכותה של התובעת כדיירת מוגנת במושכר משלא שולמו דמי שכירות להקדש במשך עשרות שנים ואף לא לה, מה שמקים עילת פינוי. עוד חלקה הנתבעת על החלק בדמי מפתח המגיע לתובעת ועל סכום דמי המפתח והודיעה כי בכוונתה להחזיר את החזקה במושכר לידיה (נספח 8 לתובענה) . הצהרת הדיירים המוצעים לפיה הם ישלמו דמי שכירות חודשיים כפי תשלומיה של הדיירת היוצאת, מלמדת כי אין בכוונתם לשלם דמי שכירות כלל (סעיף 3 לתשובה) שכן התובעת לא שילמה דמי שכירות כלל.
טענות הצדדים:
6.התובעת טוענת כי לא איבדה את זכותה כדיירת מוגנת במושכר הואיל ואי תשלום דמי שכירות להקדש במרוצת השנים היה בהסכמת ההקדש. בדומה לכך נהגה הנתבעת שלא ביקשה ממנה דמי שכירות כי אם לראשונה בסמוך למועד הגשת התובענה, והללו שולמו לה עם קבלת הדרישה.
7.התובעת טענה כנגד מועד תשובת הנתבעת להודעה שניתנה לא כמצוות החוק כי אם לאחר חלוף 30 יום ממועד המצאת ההודעה לנציגיה. לפיכך ומשהוגשו תצהירי הדיירת היוצאת והדיירים המוצעים כחוק, יש לקבל את התובענה וליתן לה רשות להעביר את המושכר לדיירים המוצעים.
8.הנתבעת טענה בתשובתה לתובענה כי בכוונתה להגיש תביעה לסילוק יד כנגד התובעת בעילה של אי תשלום דמי שכירות.
לגוף הדברים נטען כי התצהיר מטעם התובעת הוא תצהיר כוזב הואיל ואין בכוונתה לפנות את המושכר ולעבור למקום מגורים חילופי. בדומה לכך, התצהיר של הדיירים המוצעים גם הוא תצהיר כוזב וכל עניינה של ההודעה והתובענה הוא בניסיון של התובעת להתעשר שלא כדין על חשבונה. הנתבעת, שילמה ממיטב כספה עבור רכישת הנכס בידיעתה, כי הדיירת- התובעת, קשישה באה בימים ובהתאם לכך היא שיקללה את עסקת המכר.
9.עוד נטען בתשובה לתובענה להיעדר יריבות משלא ניתן אישור של בית המשפט לבצוע פעולה להעברת המושכר כמצוות סעיף 47 (א) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב- 1962, כפי שעולה מהודעת התובעת בדבר כוונתה לבקש את האישור בדיעבד, לאחר משלוח ההודעה והתצהירים. לפיכך, אין תוקף משפטי להודעה ואין לאשר אותה רטרואקטיבית.
10.הנתבעת טענה גם לאיחור בהגשת התובענה ממועד תשובתה להודעה וכן לחסר של פרטים בתצהיר של הדיירים המוצעים בעניין כתובתם, עיסוקם ולאי הלימה בין חלקה של התובעת בתצהירים אל מול התובענה. יתירה מכך, מהתצהיר של הדיירים המוצעים עולה כי אין בכוונתם לשלם דמי שכירות כי אם לפי תשלומי הדיירת היוצאת, שלא שילמה דמי שכירות כלל ובעוד היא מסרבת לשלם דמי שכירות של 100$ לחודש.
11.הנתבעת הוסיפה וטענה כי הנטל מוטל על התובעת להוכיח כי היא דיירת מוגנת במושכר ובכך לא עמדה, משלא הציגה חוזה שכירות. לפנים משורת הדין ובהתחשב בגילה המופלג, לא הגישה הנתבעת תביעה כנגדה לפינוי המושכר ובכוונתה לעשות כן משהוגשה התובענה לחילופי דיירים במושכר.
12.לעניין מועד תשובתה להודעה טענה הנתבעת, כי ניתנה במועד בהתחשב במועד ההמצאה לידיה. לחילופין נטען כי עסקינן באיחור בן 3 ימים ואין בו כדי להביא לקבלת התובענה.
דיון והכרעה:
המסגרת הנורמטיבית:
13. סעיף 95 (א) לחוק הגנת הדייר קובע:
)א) ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע או שבעל הבית
מתנה תנאים בלתי סבירים אחרים – יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות
הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלוקתם, הכל לפי השנוי
במחלוקת"....
בע"א 553/83 מרגלית חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד ל"ח (1) 169 קבע כב' השופט ד' לוין בעניין הבחינה של בית הדין לסבירות הסירוב : "בית הדין עומד כאן בנעליו של בעל-הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות בסירובו של בעל-הבית, הם השיקולים עצמם שיניעוהו לצפות מבעל-בית סביר ליתן את הרשות, ועל-כן יניעוהו למתן אותה רשות במקום בעל-הבית".
בחינת סבירות הסירוב תיעשה "באמות מידה אובייקטיביות, כפי שניתן היה לצפות מבעל בית סביר והגון" ( עא (ירושלים) 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי, 15.11.04; ד"נ 20/62 מאירי נ' מורי, פ"ד יז , 1236,1250).
14. נטל ההוכחה לקיומו של טעם סביר לסירוב של בעל הבית להרשות את חילופי הדיירים (להלן-"מתן רשות") מוטל על בעל הבית ולבית הדין לשכירות נתון שיקול דעת רחב , לפי מיומנותו וניסיונו, להכריע אם הסירוב סביר אם לאו (ת"ש (ת"א) 1026/01 יחיאולוביץ נ' בית רח' המלך ג'ורג', תק-של,2001(3) 313; ובספרו של ע' חרלף, דמי מפתח, תשמ"ט, להלן-"חרלף", עמ' 86).
15.בפתח הדיון הודיע התובעת כי ניתן אישור בדיעבד להעברת המושכר לדיירים המוצעים (ת/1) לפי סמכותו של בית משפט לענייני משפחה בהתאם לסעיף 47 (ב) לחוק הכשרות המשפטית והנתבעת, זנחה בסיכומיה את הטענה להיעדר יריבות.
לפיכך, בחנתי את התובענה לגופה.
המסכת העובדתית:
תצהירי התובעים למתן רשות:
16.שמעתי את עדותו של נכדה של התובעת , שהוא גם אפוטרופסה, ממנה עולה כי לעת זקנתה של התובעת ועקב מצבה הבריאותי שהולך ומתדרדר מזה כשנתיים, התובעת תעבור לגור בבית הוריו שיסעדו אותה ויטפלו בה (עמ' 2 שורות 22-32). גרסת הנכד לא נסתרה בראיות הנתבעת והוכח מעדותו, כי אין מניעה פיזית למגורי התובעת בדירת הוריו ו/או כל מניעה אחרת להעברתה לביתם (עמ' 2 שורות 31-34). מה עוד שבהיעדר מטפל לתובעת במגוריה במושכר ונוכח מצב בריאותה וגילה המופלג, אך סביר שלא תתגורר בגפה במושכר.
בנסבות אלו השתכנעתי כי התובעת אכן מתעתדת לעבור לגור בבית בנה, האפוטרופוס הנוסף עליה ולא עסקינן בתצהיר כוזב.
17. שמעתי את עדותו של הדייר המוצע ממנה למדתי כי הוא ורעייתו התובעת 3, מבקשים לגור במושכר כפי התחייבותו בהסכם שנחתם בינו ובין התובעת (נספח 3 לתובענה). המושכר, מתאים לצרכיהם בהיותם זוג שזה עתה נישא . עוד הוכח, כי הדיירים המוצעים התחייבו כלפי התובעת לשלם את דמי המפתח לפי חלקה בהם בכפוף ולאחר פינויה מהמושכר בכפוף לאישור בית הדין לשכירות (סעיף 4 להסכם , עדות הדייר המוצע עמ' 3 שורות 29-31).
הוסיף הדייר המוצע ואמר כי ידוע לו כי עליו לשלם דמי שכירות חודשיים, וכך יעשה. זאת כדבריו, בין אם יידרש לשלם דמי שכירות בסך של 100 ₪ לחודש ובין אם 100$ לחודש (עמ' 4 שורות 4-7 ו- 10-12).
18.למעלה מן הצורך אוסיף, כי הנתבעת לא טענה לקושי כלכלי או מניעה מצד הדיירים המוצעים לעמוד בהתחייבותם לתשלום דמי המפתח. מעדותו של הדייר המוצע עולה כי הוריו דואגים לו ולרעייתו לדירה למגוריהם ולפיכך, בחינת המושכר נעשתה על ידם לטובתם ולפי צרכיהם עם נישואיהם. המבחן הרציני והמכריע לגבי כנות כוונתם של הדיירים המוצעים לקבל את החזקה המושכר היא רק על דרך מתן ההרשאה המבוקשת ( ובספרו של חרלף , עמ' 74-73 והאסמכתאות שם).
19. לפיכך, התרשמתי כי לא מדובר בתצהיר כוזב של הדיירים המוצעים כי אם ברצון אמיתי לרכוש את המושכר בדמי מפתח.
לאור זאת, נדחית הטענה לתצהירים פיקטיביים של התובעים.
זכויות התובעת במושכר:
20. בחנתי את הראיות בעניין מעמדה של התובעת כדיירת מוגנת במושכר. מעיון בהסכם המכר (ת/3) מלמד כי הנכס נמכר לנתבעת ע"י ההקדש כשחלק מדירותיו "תפוסות בידי דיירים מוגנים" ובכללם 'זלאטניק' (סעיף 6א. להסכם).
מכאן עולה כי המוכר- ההקדש , מכר את זכויותיו בנכס כשהוא כולל את הדירה התפוסה ע"י הדיירת המוגנת, התובעת, באותו המועד. יתירה מכך, אין בהסכם המכר כל טענה, הערה או הודעה של ההקדש על פקיעת זכותה של התובעת בנכס כי אם על היפוכם של דברים כאמור.
21. מההודעה של ההקדש לתובעת על מכירת הנכס לנתבעת (הודעה משנת 2017, נספח 1 לתובענה) הוכח כי ההקדש הכיר בתובעת כדיירת מוגנת. אם לא כן, על מה ולמה יודיע לה על המכר. מכון הדבר בשים לב להתחייבותו בסעיף 6.א. להסכם המכר, להודיע לדיירים המוגנים המתגוררים בנכס על המכר לנתבעת.
22. הנתבעת עצמה, גם היא הכירה במעמד של התובעת כדיירת מוגנת במושכר ובהתאמה לכך, לא שלחה אליה דרישה לדמי שכירות ריאליים.
23. לאור זאת, אני קובעת כי התובעת בעלת זכויות כדיירת מוגנת במושכר.
אי תשלום דמי שכירות:
24. הנטל מוטל על הנתבעת להוכיח כי סירובו למתן רשות סביר בנסבות בהן לא שולמו דמי שכירות להקדש כפי טענתו.
ההקדש, כמובא בהסכם המכר הצהיר על מגורי התובעת כדיירת מוגנת במושכר מה שמתיישב עם גרסת הנכד , שלא נסתרה בראיות הנתבעת, על ויתור של ההקדש על דמי שכירות מפאת נסיבות חייה של התובעת. הצהרת ההקדש כאמור , ללא עוררין על זכויות התובעת כי אם להיפך, במשלוח הודעה לתובעת על המכר, תומכת בגרסת התובעת על הסכמת ההקדש שלא לגבות ממנה דמי שכירות. יפים הדברים לאור התנהלות ההקדש, שלא נטען ולא הוכח בראיות הנתבעת כי הוגשה תביעת פינוי במועד כלשהו כנגדה בעילה של אי תשלום דמי שכירות או בכל עילה אחרת.
בהודעה ששלח ההקדש לתובעת על המכר, ובשונה מהתחייבותו בהסכם להודיע לדיירים המוגנים שבנכס על חובת תשלום דמי שכירות לבעלים החדש - הנתבעת, לא נכללה בהודעה אליה דרישה לתשלום דמי שכירות.
25. בכל אלו, יש כדי לתמוך בגרסת התובעת לפיה ההקדש לא חייב אותה בתשלום דמי שכירות חודשיים במרוצת השנים.
26. הנתבעת, המשיכה כמנהג ההקדש באי חיוב התובעת בתשלום דמי שכירות חודשיים וטענה בפני כי עשתה כן לפנים משורת הדין ומבלי שהגישה תביעה לפינוי המושכר בעילה של אי תשלום דמי שכירות. כדברי העד מר ברגמן מטעמה "המצב שלה היה דומה למצבה היום ולא היה טעם להיכנס לדמי השכירות במצב כזה, שתאריך ימים הלאה" (עמ' 5 שורות 12-13) ולא הוגשה תביעת פינוי בגין הפרה לכאורה לדידו של חיוביה.
עם זאת, מעת שהנתבעת שינתה ממנהגה, כפי זכותה לפי החוק, ושלחה לתובעת בחודש יולי 2017 דרישה לתשלום דמי שכירות (סעיף 20 לתשובה לתובענה) העבירה התובעת לחשבון נאמנות של ב"כ הנתבעת תשלום לדמי שכירות (ת/2; עמ' 5 שורות 1 ו- 14-20).
27. ערה אני למחלוקת בין התובעת לנתבעת בעניין גובה דמי השכירות. זאת שעה שהנתבעת דרשה דמי שכירות חודשיים בסך של 100 דולר לפי שקלולם בגין חוב שנצבר לכאורה למשך 480 חודשים (סעיף 20 לתשובה לתובענה) ובעוד התובעת מעמידה את תשלומיה שהועברו כסדרם לנתבעת בסך של 130 ש"ח לחודש ובהכחישה קיומו של חוב עבר.
28. המחוקק שהיה ער לחשש לדחיית בירור של בקשת רשות נוכח טענות של בעל הבית לקיומן של עילות פינוי וכן להיפך, קבע בסעיפים 99 ו-100 לחוק הגנת הדייר הוראות דיוניות שתכליתן למנוע פגיעה בזכויות הצדדים לבירור טענותיהם לפי סדר הגשת תביעותיהם ומועדיהן.
מקום בו בעל הבית הגיש ראשונה תביעת פינוי זאת שלושה חודשים לפני מועד בקשת הרשות, אי אז תביעתו תידון תחילה (סעיף 99 (א) לחוק). כך ייעשה "זולת אם החליט בית המשפט, על פי בקשת הדייר היוצא, שאין לכאורה מקום שיינתן בתביעה פסק דין של פינוי כאמור".
על הגשת תביעת פינוי בטווח זמן של פחות מ-3 חודשים לפני בקשת הרשות של הדייר היוצא נקבע בסעיף 99(ב) לחוק:
"(ב) הגיש בעל הבית תביעת פינוי כאמור נגד הדייר היוצא פחות משלושה חדשים לפני שהגיש הדייר היוצא בקשת רשות, ידון בית הדין בבקשת הרשות על אף שלא ניתן עדיין פסק דין בתביעת הפינוי, זולת אם החליט בית המשפט, על פי בקשת בעל הבית, שיש לכאורה מקום שיינתן בתביעה פסק דין של פינוי כאמור...".
29. בעניינינו, לא הוגשה תביעת פינוי באיזה מהמועדים שנקבעו בסעיף 99 לחוק ואין לברר את עילות הפינוי הנטענות אגב אורחא כעתירת הנתבעת, תוך פגיעה בזכות של התובעת להתגונן מפני תביעת פינוי ובהתעלם מהוראת סעיף 99 לחוק שתכליתה למנוע זאת.
כך גם עולה מסעיף 100 לחוק, בעניין איחוד הדיון בבקשת רשות ובתביעת פינוי כששתיהן תלויות ועומדות בבית המשפט ובבית הדין "ונראה לבית הדין שבנסיבות הענין יהיה צודק שתביעת הפינוי ובקשת הרשות יידונו כאחד, רשאי הוא, על אף האמור בסעיף 99, להעביר את בקשת הרשות לבית המשפט שלפניו הוגשה התביעה, ומשהעביר כן, ידון בית המשפט בבקשה ובתביעה כאחד". בהתאם לכך, עילות הפינוי לא יתבררו בפני בית הדין ובמסגרת בירור בקשת הרשות כי אם עשוי שידונו במסגרת תביעת הפינוי מאוחד עם בקשת הרשות, בפני בית משפט דווקא.
30. הנטל מוטל על הנתבעת להוכיח את סבירות הסירוב למתן רשות. משלא הוכח כי דמי השכירות נקבעו על פי ההעלאות והתוספות שנקבעו בחוק (סעיף 53 ) כי אם על פי חוב העבר, המוכחש, ולמשך 40 שנה , והללו לא אושרו ע"י בית הדין עובר לסירוב לבקשת הרשות אין לקבוע כי הסירוב לחילופי דיירים סביר. מה גם, שהדרישה לא נתמכה בחוות דעת של שמאי מטעמה ובהימנעה מהצגת דרישותיה לדמי שכירות מיתר הדיירים המוגנים שבנכס (סעיף 6.א. להסכם המכר, עמ' 5 שורות 12-20). תהיות אלו, עשוי היה שיתבררו במסגרת בקשה לקביעת גובה דמי שכירות (ד' בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה 2, עמ' 1-2 ) ואין לקבל את הסירוב הנעוץ באי תשלום דמי שכירות שטרם נקבע כי שיעורם נקבע כדין.
31. לאור האמור , אין במחלוקת בעניין גובה דמי השכירות כדי להביא לדחיית התובענה.
32. לעניין חסר בתצהירי הדיירים המוצעים, בית הדין לשכירות לא יהיה קפדן בעת דיון בחילופי דיירים כי אם ינהג בגמישות היכן שעסקינן בפגם לא מהותי בתצהיר דייר מוצע. בהתאם לכך, אין באי ציון כתובתם של הדיירים המוצעים בתצהירם, בהיותם ערב נישואיהם ובפרט ברישום כתובתם בחוזה בינם ובין התובעת, כדי להביא לפסילת התצהיר. בדומה לכך, התצהירים הומצאו לנתבעת בהדבקה על דלת ביתם של נציגיה. עם זאת, לא הוכיחה התובעת בראיותיה כי המענה לבקשה ניתן באיחור משלא הוכח מועד מסירתם במועד קבלתם בידי הנציגים (עמ' 5 שורות 30-31) נוכח הדבקתם כאמור.
33. בהתאם לסעיף 75(4) לחוק הגנת הדייר , חלקו של מי שהחזיק במושכר יותר מחמש שנים
הוא 60% . כך גם ראתה התובעת את שיעור חלקה בדמי מפתח בתצהירה ובתצהיר הדיירים
המוצעים כמו גם בחוזה ביניהם המחייבים אותה. לפיכך, נדחית דרישתה לקביעה בדבר
זכותה ל-66% מדמי המפתח המוצעים.
34. סוף דבר: סירובה של הנתבעת לאשר את הבקשה למתן רשות לחילופי דיירים אינו סביר ודרישת התובעת, לקבל את חלקה מדמי המפתח המוצעים היא כפי התכלית של חוק הגנת הדייר שלא להותירה חסרת כל עם פינוי המושכר נוכח מצבה. משהשתכנעתי כי כוונת הדיירים המוצעים כנה ברצונם לקבל את המושכר לידיהם לצורך מגוריהם ולשלם את דמי המפתח כמובא בהרחבה בגוף פסק הדין לרבות הסכמתם לשלם דמי שכירות, גם אם יגיעו לשיעור של 100$ לחודש, דין התובענה להתקבל.
35. לאור הודעת הנתבעת בתשובה לבקשה (נספח 2 לתובענה ) ובדיון (עמ' 4 שורה 17) על כוונתה לקבל את המושכר חזרה לידיה , אני מורה לה לשלם לתובעת 60% מדמי המפתח שהוצעו , העומדים על סך של 360,000 ₪ בכפוף לפינוי המושכר מכל אדם וחפץ ע"י התובעת והחזרתו לנתבעת באותו המועד. הפינוי והתשלום יבוצעו תוך 45 יום מהיום.
36.בנסיבות העניין, לאור האמור בגוף פסק הדין בהתנהגות הנתבעת לפנים משורת הדין כלפי התובעת ובאישור שניתן בדיעבד בתיק האפוטרופסות להעברת הזכויות, איני עושה צו להוצאות.
המזכירות תשלח עותק לצדדים.
ניתן היום, ו' טבת תשע"ח, 24 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.
