1.לפניי תביעת התובעים לסעדים הבאים:
א.הצהרה כי חתימתם של הנתבעים על גבי מסמכים שונים מהווה הסכמה בלתי חוזרת למתן היתר לפיצול דירת הדופלקס של התובעים בבניין מגורים ברחוב השחר 10 בהוד השרון (להלן: "הבניין").
ב.חיוב הנתבעים לחתום פיזית לאות הסכמה לבקשה לפיצול דירת הדופלקס, שהתובעים הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובניה בהוד השרון. לחילופין קביעה כי ב"כ התובעים יהיו רשאים לחתום על הבקשה בשם מי הנתבעים באופן שיהיה תקף כלפי הוועדה המקומית.
2.התובענה הוגשה במקור נגד 9 נתבעים - בעלי דירות בבניין (הנתבעים 7-1), משרד עורכי הדין שליווה את עסקאות הקומבינציה ומכירת הדירות בבניין (הנתבע 8) והוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון (הנתבעת 9).
במהלך קדם המשפט הושגו הסדרים בין התובעים לבין הנתבעים 9-4, כך שהתביעה מתבררת רק ביחס לנתבעים 3-1.
3.יצוין כי התובענה הוגשה במקור כהמרצת פתיחה והועברה למתכונת של סדר דין רגיל בהחלטת בית המשפט מיום 26/5/16.
תמצית טענות הצדדים
4.בכתב התביעה נטען כך (הטענות הרלוונטיות לנתבעים 3-1):
א.לטובת התובעים רשומה הערת אזהרה, שלפיה הם זכאים להירשם כבעלים של דירה מס' זמני 13 בקומות 4 ו- 5 בבניין (להלן: "הדירה").
ב.התובעים הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון בקשה להקלה שתתיר את פיצול הדירה, כך שבמקומה תהיינה שתי דירות בנות 4 חדרים כ"א בעלות כניסות נפרדות, מבלי שהדבר יגרור שינוי כלשהו בבניין. הוועדה המקומית דנה בבקשה ומצאה שאין כל בעיה תכנונית, אלא שהבקשה אינה מאושרת בשל שהעובדה שהנתבעים מתכחשים לחתימותיהם ולהתחייבויותיהם החוזיות.
ג.הנתבעים חתמו על הסכמי רכישה שכללו את סעיף 4(ב), שבו הם נתנו את הסכמתם המלאה והמפורשת לבקשות הקלה דוגמת זו של התובעים. בנוסף הנתבעים חתמו על מסמך ספציפי המהווה הלכה למעשה נספח להסכמי הרכישה, שבו הם הצהירו על אי התנגדותם לפיצול הדירה לשתיים. כמו כן, הנתבעים חתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר בדבר הסכמה לביצוע כל פעולת תכנון או בניה.
ד.על אף החתימות על המסמכים, הנתבעים הגישו לוועדה המקומית התנגדות לבקשת ההקלה, אשר נדחתה. מדובר בהתנהגות חסרת תום לב המנוגדת להסכמים.
ה.בהחלטת הוועדה המקומית מיום 6/9/15 נקבע כי בנוסף לחתימותיהם של בעלי הקרקע נדרשות חתימותיהם של כל בעלי הערות האזהרה. התובעים פנו אל הנתבעים, אשר סירבו לחתום. הנתבעים זומנו לישיבת הוועדה המקומית, שבה הם עומתו עם חתימותיהם על המסמכים, אך טענו שהחתימות אינן מחייבות אותם. על רקע זה הוועדה המקומית החליטה שהבקשה להקלה לא עומדת בתנאי התקנות הרלוונטיות.
ו.הנתבעים או מי מהם פעלו בסחטנות והעלו דרישות לתמורה כתנאי להוספת חתימותיהם על גבי הבקשה להקלה, כגון דרישה לשדרוג לובי הבניין, התקנת מחסום חשמלי בכניסה לחניה ואף התקנת שיש במקום קרמיקה מעל לארונות המטבח בדירת הנתבעת 3.
ז.פניות התובעים והקבלן אל הנתבעים נענו בסירוב, באופן שאילץ את התובעים להגיש את התובענה לבית המשפט.
ח.התובעים זכאים לאכוף את התחייבותם של הנתבעים במסמכי הרכישה, שכן התובעים הם רוכשי המקרקעין בבניין, כמו גם הנהנים מעצם חתימתם של הנתבעים על המסמכים, שעל בסיסם הוגשה הבקשה לפיצול הדירה.
5.בכתב ההגנה מטעם הנתבעים (הוגש במקור גם מטעם 3 נתבעים נוספים) נטען כך:
א.הנתבעים לא חתמו על הסכם עם התובעים ולא התחייבו כלפיהם להסכים לפיצול דירת הדופלקס. הנתבעים רכשו את דירותיהם לפני שהתובעים רכשו את הדירה.
ב.הסכמי רכישת הדירות של הנתבעים העניקו לקבלן או לבעלים של הקרקע בלבד את האפשרות להוסיף דירות או יחידות בכפוף להתאמת מתקני הבניין לתוספת ולהבדיל מהסכמה לפיצול של דירה קיימת.
ג.במסגרת הרכישה, הנתבעים חתמו על ייפויי כוח בלתי חוזרים, המסמיכים את עורך הדין לרשום את הנכסים על שמם. אין במסמכי ייפוי הכוח הסכמה לפיצול והם מוגבלים לרישום המקרקעין על שמם של הנתבעים.
ד.בעת כניסתם של הנתבעים לדירותיהם עם משאיות הציוד, הם נדרשו על ידי היזם לחתום על מסמך כתנאי לקבלת המפתח, שלפיו הם אינם מתנגדים לפיצול דירת הדופלקס של התובעים. לנתבעים לא התאפשר להתייעץ עם עו"ד והם לא קיבלו עותק של המסמך. המסמך נחתם בתנאים של לחץ, כפיה, טעות והטעיה, העולים כדי מחטף ומנוגדים לתקנת הציבור, כך שדינו להתבטל.
ה.הנתבעים ומרבית דיירי הבניין הגישו ביום 21/7/14 התנגדות ראשונה לבקשה להקלה. התנגדות נוספת הוגשה ביום 4/9/14. התובענה הוגשה לאחר שהרשויות דרשו אישורים מפורשים של כל בעלי הדירות, ומטרתה לאכוף על הנתבעים הסכמות שהם לא הסכימו להן, תוך פגיעה באיכות חייהם בבית המשותף.
ו.התובעים נמנעו מהצגת הסכם הרכישה שלהם שעליו מושתתת תביעתם, כך שתביעתם הוגשה בחוסר ניקיון כפיים. בהיעדר המסמך לא ניתן לדעת האם היזם התחייב לבצע את הפיצול המתבקש והאם התובעים שילמו תמורה ההולמת רכישה של שתי דירות.
ז.החלטת הוועדה המקומית לדחות את בקשת התובעים למתן היתר לפיצול הדירה מבוססת על היעדר הסכמה מפורשת מכל בעלי הדירות בבניין, והדבר מלמד כי לא די בהסכמה שניתנה לתובעים במסגרת הסכם המכר והנספח לו. כמו כן, ככל שהתובעים רצו לתקוף החלטה זו, היה עליהם לנקוט בהליכי ערר על החלטת הוועדה המקומית, ומשלא עשו כן הם מושתקים מלעתור לבית המשפט בתביעה הנוכחית.
ח.התנגדות הנתבעים ודיירים נוספים לפיצול דירת התובעים, מבוססת על רצונם לשמור על צביון הבניין, שהוא בניין "בוטיק", בעל תשתית המתאימה לכמות מצומצמת של דיירים. המתקנים המשותפים של הבניין, דוגמת המעלית, החניות ועוד, אינם מאפשרים להוסיף דירות נוספות. הדברים בולטים עוד יותר נוכח העובדה שבבניין מתגוררים הרבה אנשים מבוגרים ובעלי מוגבלויות.
אופן ניהול ההליך
6.כאמור, במהלך קדם המשפט הושגו הסדרים בין התובעים לבין הנתבעים 9-4, אשר נמחקו מההליך.
7.בהיעדר הסכמות בין התובעים לבין הנתבעים, הוגשו תצהירי העדות הראשית ובדיון ההוכחות נשמעו החקירות הנגדיות של העדים הבאים (עדי הנתבעים נשמעו תחילה):
א.עה/1 עו"ד גיא ראשין, שייצג את הנתבעים 2-1 במו"מ לרכישת דירתם.
ב.עה/2 גב' יהודית לוי, דיירת בבניין.
ג.עה/3 הנתבע 2 מר מנחם שטינוורצל.
ד.עה/4 הנתבעת 1 גב' חנה שטינוורצל.
ה.עה/5 הנתבעת 3, גב' מזל דוחן פרץ.
ו.עת/1 מר שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלים של חברת הקבלן.
ז.עת/2 התובע 1, מר אופיר שחר.
8.סיכומי הצדדים בכתב הוגשו בהמשך ובמדורג.
דיון והכרעה
פרק א' - לוח הזמנים של השתלשלות האירועים הרלוונטיים
9.המסמכים שהוגשו לתיק בית המשפט מעלים את השתלשלות האירועים שלהלן:
א.חברת "יזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב בניה ופיתוח" בע"מ (להלן: "הקבלן") התקשרה בהסכם קומבינציה עם בעלי הקרקע ברחוב השחר 10 בהוד השרון, להקמת בניין בן 5 קומות. הקבלן בנה בניין בן 20 דירות, שחלקן נמכר על ידי בעלי הקרקע משפ' הולר וחלקן האחר נמכר על ידי הקבלן.
ב.ביום 26/12/12 נחתם בין הקבלן לבין הנתבעים 2-1 הסכם מכר של דירה בת 4 חדרים בקומה ב' בבניין, אשר מספרה הזמני 7.
ג.ביום 28/2/13 נחתם בין הקבלן לבין הנתבעת 3 הסכם מכר של דירת 4 חדרים בקומה ה' בבניין, אשר מספרה הזמני 18.
ד.ביום 26/11/13 נחתם בין הקבלן לבין התובעים הסכם מכר של דירת דופלקס בת 7 חדרים בקומות ד' ו- ה' בבניין, אשר מספרה הזמני 13. במקביל נחתם נספח להסכם המכר, מוצג נ/1, הדן בפיצול דירת הדופלקס לשתי דירות בנות 4 חדרים כל אחת.
ה.ביום 22/12/13 הנתבע 2 חתם על מסמך אישור קבלת הדירה מס' 7.
ו.ביום 1/1/14 הנתבעת 3 חתמה על מסמך אישור קבלת הדירה מס' 18.
ז.ביום 13/1/14 הנתבע 2 חתם על מסמך אי התנגדות לפיצול דירה 13 לשתי דירות.
ח.ביום 9/2/14 הנתבעת 3 חתמה על מסמך אי התנגדות לפיצול דירה 13 לשתי דירות.
ט.ביום 7/4/14, התובעים הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון בקשה להקלה מס' 20140102, שבה התבקש "שינוי להיתר מספר 5678 מתאריך 17/6/12 פיצול דירה מספר 13 לשתי דירות מספר 13 ומספר 21".
י.ביום 21/7/14 הוגשה התנגדות לבקשת התובעים מטעמם של 10 מבעלי הדירות בבניין, ובכללם הנתבעים 3-1.
יא.ביום 4/9/14 הוגשה התנגדות שניה לבקשת התובעים, החתומה על ידי הנתבע 2 ואדם נוסף, לכאורה בשם אסיפת הדיירים בבניין.
יב.ביום 26/10/14 ניתנה החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון כדלקמן:
"לא ניתן לדון בבקשה מחמת העובדה שהבקשה להקלה לא חתומה על ידי כל בעלי הזכויות במגרש, ושחלק מבעלי הזכויות מתנגדים לבקשה. היה ותוגש בקשה להקלה חתומה כדין על ידי כל בעלי הזכויות במגרש, תשוב הוועדה ותדון בבקשה, לרבות בטענות המתנגדים. יובהר כי במסגרת החלטה זו, טרם ניתנה החלטה בטענות המתנגדים לגופו של ענין ולא התקיים דיון בטענות המתנגדים".
יג.ביום 6/9/15 ניתנה החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון כדלקמן:
"הוועדה דוחה ההתנגדות היות ומדובר בתוספת יח"ד אחת לבניין, אשר אינה מהווה שינוי מהותי לבניין, ומאשרת הבקשה, בתנאים הבאים:
1. כפוף לחתימת החסרות על פי אישור יועמ"ש.
2. חוו"ד מהנדס העיר לעניין שטחי הציבור.
3. בכפוף לתיקון הערות על גבי המפרט, תיקון הערות הבדיקה, בדגש על עניין החנייה, השלמת גיליון דרישות ובתנאי מהנדס הוועדה המקומית".
יד.ביום 24/1/16 ניתנה החלטה שלישית של הוועדה המקומית:
"הוועדה אינה רואה בעיה תכנונית בקידום הבקשה. יחד עם זאת לאחר שהוועדה שמעה את חלק מבעלי הדירות בבניין, אשר הביעו התנגדות לבקשת הפיצול, הוועדה דוחה את הבקשה מאחר והיא אינה עומדת בתנאי תקנה 2(9)א' לתקנות סטייה ניכרת המחייבת חתימת מאה אחוז מבעלי הזכויות במגרש לצורך אישור הבקשה לפיצול".
טו.ביום 13/3/16 התובעים הגישו את התובענה לבית המשפט.
פרק ב' - ההסכמה מכוחם של הוראות הסכמי המכר
ב'1 - תנאי ההסכמים בין הקבלן לבין הנתבעים
10.בשני הסכמי המכר נכתב פרק בשם "הבניה", הכולל את סעיף 4 להסכמים. תנאי הוראות סעיפי 4(א) מהווים התחייבות של הקבלן לבנות לפי תכנית הדירה והמפרט. הסכם המכר של הנתבעים 2-1 מציין גם התחייבות לבנות לפי היתר הבניה.
11.בסעיף 4(ב) לשני ההסכמים נקבע כך:
"מוסכם כי אין באמור בהסכם זה והמצורפים לו כדי להגביל את החברה בכל הנוגע לייעוד ו/או לתכנון ו/או לבנייה ו/או לשימוש ו/או לניצול לגבי המגרש ו/או הבניין, וזאת פרט להתחייבויות מפורשות של החברה לגבי הדירה עצמה, ובהתייחס לאמור, מוסכם כי הקונה יהא מנוע מלהתערב בבנייה ו/או באופן הבנייה ו/או להגיש התנגדויות בכל צורה שהיא.
מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, מוסכם ומוצהר כי החברה ו/או הבעלים יהיו רשאים לפעול לשם שינוי תכניות בנין ערים וכן לבקש הקלות מכל מין וסוג שהוא ו/או שינוי באופן הבינוי ו/או להוסיף דירות ו/או יחידות ו/או מחסנים ו/או חלקים אחרים, וזאת בכפוף לקבלת היתר/י בנייה מאת הרשויות המוסמכות, והקונה מתחייב להימנע מהגשת כל התנגדות בקשר לכך".
בהסכם שנחתם עם הנתבעים 2-1 נוספה פיסקה נוספת לסעיף 4(ב):
"כל האמור בסעיף זה לעיל הינו בכפוף לכך שלא תשונה מתכונת הבניין כבניין המיועד למגורים וזכויות הקונה לגבי הדירה נשוא הסכם זה, לא תיפגענה".
ב'2 - פרשנות הקבלן
12.עת/1 מר מר שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלים של חברת הקבלן, העיד כי משמעות האמור בסעיף 4(ב) של הסכמי המכר הייתה ברורה ופשוטה וכי הנתבעים ידעו והסכימו לכך שניתן יהיה להוסיף יחידת דיור לבניין ולבקש הקלה תכנונית (ס' 4.1 לתצהירו ; עמ' 30, ש' 14-11 ; עמ' 36, ש' 33-31).
עת/1 עומת עם הטענה, שבהסכמי המכר של בעלי המקרקעין משפ' הולר צוין נושא פיצול דירת הדופלקס באופן מפורש. בתשובה הוא הסביר שגם בהסכמי מכר מאוחרים יותר של הקבלן העניין חודד ונוסף סעיף 4(ד) שציין במפורש את עניין הפיצול, ואולם לטענתו הדבר אינו מפחית מכך שהוראות סעיף 4(ב) הן ברורות ומספיקות (עמ' 32, ש' 32-13).
ב'3 - פרשנות הנתבעים
13.הנתבעים 2-1 טענו בתצהיריהם, שבהסכם המכר הם נתנו את הסכמתם לקבלן ולבעלי הקרקע בלבד להוסיף דירות או יחידות ולא לתובעים, אשר רכשו את דירתם רק לאחר מכן. הנתבעים 2-1 מפרשים את ההסכם כך שהוא כולל הסכמה לתוספת דירה ולא לפיצול דירה קיימת ומפנים להחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, אשר דחתה להבנתם את בקשת הקבלן להוסיף שתי יחידות דיור (ס' 7-5, 26-23 ו- 30-28 לתצהיר הנתבעת 1 ; ס' 9-6, 27-24 ו- 32-30 לתצהירו של הנתבע 2 ; נספח ב' לתצהירים). הנתבע 2 חזר בעדותו על כך שהוא לא התחייב כלפי התובעים לדבר ושרכש דירה בבניין בן 20 דירות בלבד (עמ' 20, ש' 33-23).
14.הנתבעת 3 העידה עוד בדיון קדם המשפט מיום 10/10/16, שהיא רכשה את דירתה בקומה החמישית ממיטב כספה ובהסתמך על דברי הקבלן כי בקומה זו יהיו שתי דירות בלבד (עמ' 9, ש' 19-16).
בתצהירה הנתבעת 3 חזרה על טענות יתר הנתבעים בדבר מתן ההסכמה לקבלן ולבעלי הקרקע בלבד, ללא כל קשר לתובעים, ובדבר ההבדל בין הסכמה לתוספת לבין הסכמה לפיצול דירה קיימת (ס' 8-6 ו- 32-29 לתצהיר).
הנתבעת 3 העידה שבחרה שלא לשכור את שירותיו של עו"ד מטעמה לצורך חתימת הסכם המכר מטעמי חיסכון, מה גם שהיא הכירה את הקבלן מעסקה קודמת וסמכה עליו, בשים לב לכך שלטעמה בהסכם נכתב במפורש שבבניין ייבנו 20 דירות בלבד (עמ' 27, ש' 16-15 ; עמ' 24, ש' 20-8). הנתבעת 3 הודתה שבסעיף 4(ב) להסכם היא התחייבה שלא להתנגד להקלות ובכל זאת היא מתנגדת מחשש לתקדים שייצור פיצול של דירות נוספות בבניין ונוכח מידותיה הקטנות המעלית (עמ' 26, ש' 34-22).
ב'4 - תנאי הסכם המכר בין הקבלן לבין התובעים
15.ההסכם בין הקבלן לבין התובעים נחתם כאמור ביום 26/11/13 והוא דומה במהותו להסכמי המכר של השכנים. עם זאת, להסכם צורף כנספח מוצג נ/1, שבו בתמצית הקבלן התחייב כלפי התובעים לפעול ולהגיש בקשה בשמם לפיצול דירת הדופלקס לשתי דירות בנות 4 חדרים כל אחת.
במסגרת הנספח הקבלן התחייב להשלים את קבלת כל האישורים הנדרשים לפיצול בתוך שנתיים מיום מסירת הדירה (ס' 2), לבצע רישום של הדירות בטאבו בתוך שנה וחצי מיום קבלת היתרי השינויים (ס' 3) ולבצע את כל השינויים לשם התאמת הנכס לשתי דירות עד למועד המסירה (ס' 4). הקבלן התחייב בנוסף להציג עד למועד מסירת הדירה הסכמה של לפחות 75% מבעלי הזכויות במגרש לפיצול.
16.עת/1 העיד שלצורך פיצול דירת הדופלקס לשתי דירות זהות בנות 4 חדרים כ"א, כל שנדרש הוא סגירת המדרגות הפנימיות ביניהן ופתיחת דלת כניסה לדירה שבקומה 5 (ס' 3 לתצהירו).
17.התובע העיד שהוא קנה את הדירה כדירת דופלקס מתוך כוונה לפצל אותה לשתי דירות. התשלום עבור הדירה כלל תשלום עבור שינויים פנימיים, כגון בניית שני מטבחים ושני ממ"דים (עמ' 41, ש' 36-18).
ב'5 - פרשנות ההסכמים מאפשרת לקבלן לפצל את דירת הדופלקס
18.סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, שכותרתו "פירוש של חוזה", קובע כך:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
19.הלשון המפורשת של ס' 4(ב) להסכמי המכר של הנתבעים קובעת כי אין בהסכמים כדי להגביל את הקבלן מתכנון, בניה, שימוש וניצול המגרש והבניין. נקבע במפורש שהקבלן יהיה רשאי לפעול לקבל הקלות מכל סוג, לשנות את אופן הבינוי ולהוסיף דירות או יחידות בכפוף לקבלת היתר, תוך שהנתבעים התחייבו להימנע מהגשת כל התנגדות בקשר לכך.
ההסכמה הנ"ל כוללת בחובה בהכרח גם הסכמה לבקשת ההקלה של פיצול דירת הדופלקס, שהרי במפורש נכתב כי הקבלן רשאי להוסיף דירות ויחידות. בין אם הפיצול הוא בבחינת תוספת דירה ובין אם הוא בבחינת תוספת יחידה, הרי שהוא הוסכם על ידי הנתבעים.
20.על בסיס הלשון המפורשת של הסכמי המכר הנ"ל, הקבלן התחייב כלפי התובעים להגיש בקשת הקלה לפיצול דירת הדופלקס לשתי דירות. ההתנגדות המאוחרת של הנתבעים כמוה כהפרת ההתחייבות וניסיון להגביל את הקבלן, אשר הסתמך על תנאי ההסכמים.
21.עת/1 העיד שהבקשה למתן ההקלה הוגשה על שם הקבלן. בגרמושקה שהוצגה התובעים נרשמו כמבקשים ולפי עדותו של התובע הדבר נעשה לפי דרישת הוועדה המקומית, לצד שמות בעלי המקרקעין משפ' הולר והקבלן (עמ' 43, ש' ש' 12-10). גם עת/1 העיד שהקבלן התנהל מול הוועדה המקומית לגבי הפיצול ושהקבלן רשום כבעלים של הבקשה (עמ' 33, ש' 29-27 ; עמ' 38, ש' 16-13). מכאן שההתנגדות של הנתבעים נוגדת את התחייבותם להימנע מכך כלפי הקבלן ו/או הבעלים, כפי שנקבע בסעיפי 4(ב) של הסכמי המכר.
ב'6 - סיכום פרק ב'
22.הסכמי המכר של הנתבעים מאפשרים לקבלן לפעול לקבל הקלות מכל סוג, לשנות את אופן הבינוי ולהוסיף דירות או יחידות בכפוף לקבלת היתר, תוך שהנתבעים התחייבו להימנע מהגשת כל התנגדות בקשר לכך. לפיכך הקבלן יכול היה להתחייב כלפי התובעים להגיש בקשה להיתר לפיצול דירת הדופלקס לשתי דירות ויכול היה להסתמך על כך שהנתבעים מנועים מהגשת התנגדות בקשר לכך.
פרק ג' - הסכמת הנתבעים מכוחם של אישורי הפיצול המפורשים
23.עת/1 העיד כאמור שבהסכמי מכר מאוחרים יותר נושא ההסכמות לפעולות הקבלן חודד ונוסף סעיף 4(ד) שציין במפורש את עניין הפיצול (עמ' 32, ש' 32-13). התובע העיד שהקבלן התחייב כלפיו לקבל את הסכמת הדיירים לביצוע הפיצול, ושהוא עצמו הגדיל לעשות ועמד על כך שתתקבל הסכמה מפורשת מצד כל הדיירים, מעבר לזו שהופיעה בהסכמי המכר (עמ' 43, ש' 7-1 ; עמ' 44, ש' 9-1).
על רקע זה הקבלן דאג להחתים את הנתבעים גם על אישורים מפורשים בנוסח שלהלן:
"לכבוד
הוועדה לבניין ערים
הוד השרון
א.ג.נ.,
הנדון: פיצול דירה 13 השחר 10 גו"ח 6456/142
אנו החתומים מטה לא מתנגדים לפיצול הדירה שבנדון דירת דופלקס לשתי דירות".
הנתבע 2 חתם על המסמך ביום 13/1/14 ואילו הנתבעת 3 עשתה כן ביום 9/2/14.
24.הנתבעים העלו טענות בקשר לנסיבות שבהן נחתמו האישורים, שלטענתם מחייבות את שלילת תוקפם.
ג'1 - נסיבות החתימה של הנתבעת 3
25.הנתבעת 3 העידה כי לאחר שהיא נכנסה להתגורר בדירה היא נפגשה במשרד הקבלן עם הילה, אחותו של עת/1, בקשר לענייני וועד הבית, ובדרכה החוצה עת/1 רץ אחריה וביקש ממנה לחתום על מסמך, שלדבריו כבר נחתם על ידי כל השכנים. לדבריה היא חתמה על המסמך בעמידה, ללא הסבר, מבלי לקרוא, מבלי לקבל העתק ומבלי להתייעץ עם עו"ד, רק מתוך הסתמכות על הקבלן. הנתבעת 3 טוענת למרמה, להטעיה ולכפיה (ס' 11-9, 16-14 ו- 21-19 לתצהירה ; עמ' 25, ש' 31 - עמ' 26, ש' 2). הנתבעת 3 אישרה שהיא חתמה על האישור, אך לדבריה היא לא ראתה אותו לפני כן ועל כן לא הבינה את משמעותו (עמ' 26, ש' 15-5).
בעדותה בדיון קדם המשפט מיום 10/10/16 הנתבעת 3 טענה שעת/1 טען בפניה שהשינוי המבוקש הוא בתוך הבית והיא חתמה מבלי לקרוא, מתוך הבנה שמדובר בשינוי פנימי בלבד ושאי אפשר לפתוח עוד דלת בפרוזדור (עמ' 9, ש' 23-20).
26.עת/1 העיד שהוא אינו זוכר את נסיבות ההחתמה של הנתבעת 3 על מסמך האישור והוא סבור שמי שהחתים אותה היה דווקא מנהל הפרויקט דורון סובוביץ' (עמ' 35, ש' 26-14).
27.מסקנתי היא שהנתבעת 3 חתמה על מסמך האישור בנסיבות שתוארו על ידה במשרדי הקבלן ולבקשתו של עת/1.
ג'2 - נסיבות החתימה של הנתבע 2
28.הנתבע 2 הצהיר שבעת הכניסה לדירה וכתנאי לקבלת המפתח הוא נדרש לחתום על מסמך האישור, בזמן שהמובילים נמצאו ליד הבניין, כך שהחתימה הושגה בתנאי לחץ תוך מחטף והטעיה ומבלי שניתנה לו ההזדמנות להתייעץ עם עו"ד (ס' 10, 15-13 ו- 18-17 לתצהירו).
בעדותו הנתבע 2 מסר שנציג הקבלן דורון החתים אותו על המסמך (עמ' 18, ש' 27-24) בנסיבות הבאות:
"ש. תתאר לביהמ"ש במדויק את האירוע שאתה טוען שהחתימו אותך על מסמך ההסכמה לפיצוי.
ת. באנו לבניין, אני ואשתי, אשתי עלתה למעלה, חיכיתי למשאית ולמנוף, הם הגיעו, ראה אותי נציג של הקבלן, אמר לי אתה עולה? אמרתי לו כן. הוא אמר לי לחתום, חתמתי, והתחילו להעלות את הדברים.
ש. איפה אשתך הייתה בזמן הזה ?
ת. למעלה בדירה. הדירה הייתה פתוחה" (עמ' 17, ש' 18-13).
"ש. האם נציג הקבלן כתב משהו על כתב ההסכמה לפיצול הדירה?
ת. חתמתי, לא ראיתי על מה חתמתי. הייתי גם בלי משקפיים, הייתי מרוגש ונרגש.
ש. האם הנציג של הקבלן...?
ת. לא יודע, חתמתי והלכתי.
ש.ב. על מה חתמת לא ידעת על מה?
ת. הוא אמר לי שצריך לחתום על זה אז חתמתי. חשבתי שזה על קבלת הבניין או הדירה, על משהו כזה, לא חשבתי על דברים כאלה" (עמ' 18, ש' 35 - עמ' 19, ש' 5).
נמצא שהנתבע 2 לא חזר בעדותו על טענתו מתצהירו, שנציג הקבלן התנה את עצם הכניסה לדירה בחתימה על המסמך או שהוא הפעיל עליו לחץ לחתום.
29.הנתבעת 1 חזרה בתצהירה על טענות בעלה הנתבע 2 באשר לנסיבות החתימה על האישור. הנתבעת 1 לא ידעה לומר היכן היא הייתה בעת חתימת בעלה (עמ' 22, ש' 22-21 ; עמ' 23, ש' 14-11) ולפי עדותו של הנתבע 2 היא שהתה באותו זמן בדירה עצמה (בעמ' 17, ש' 18-17), משמע שהכניסה לדירה לא הותנתה בחתימה על המסמך.
30.עת/1 שלל את הטענה שהנתבעים הוכרחו לחתום על אישור הפיצול כתנאי לכניסתם לדירה וכראיה לכך הציג את מסמך אישור קבלת הדירה, אשר נחתם על ידי הנתבעים 2-1 ביום 2/12/13, לפני מועד חתימת האישור מיום 13/1/14 (ס' 9 ונספח 6 לתצהירו).
הנתבע 2 טען מנגד שפרוטוקול המסירה בוצע ונחתם לפני מועד קבלת הדירה והעברת התכולה (ס' 11 לתצהירו). גם בעדותו הנתבע 2 חזר על כך שמועד המעבר היה מאוחר למועד חתימת פרוטוקול המסירה של הדירה (עמ' 17, ש' 12-9 ; עמ' 18, ש' 15-13).
עת/1 העיד שפרוטוקול המסירה הוחתם בנוכחות מנהל הפרויקט דורון סובוביץ' ושלא בנוכחותו (עמ' 35, ש' 32-30). לדבריו החזקה בפועל בדירה נמסרת בסמיכות לחתימה על הפרוטוקול (עמ' 35, ש' 33 - עמ' 36, ש' 5) ומכאן שלא בהכרח באותו היום.
31.בכל הנוגע לנסיבות ההחתמה של הנתבע 2 על אישור הפיצול, עת/1 העיד כך (עמ' 34, ש' 24 - עמ' 35, ש' 13):
"ש. את מנחם לא אתה באופן אישי החתמת, נכון? ת. לא.
ש. מי החתים אותו? ת. דורון סובוביץ'.
ש. דורון לאחר שהחתים הוא דיווח לך איך הוא החתים? ת. שהוא החתים את כולם, הכל בסדר גמור.
ש. אם אומר מנחם שהמסמך הזה נחתם בעמידה. ת. גם אני עכשיו מדבר כשאני עומד.
ש. איפה דורון החתים אותו?
ת. לא שאלתי את דורון איפה הוא החתים אותו. קיבלתי את החתימות באופן מסודר ופרטני, לא ירדתי לרזולוציות איפה הוא החתים אותו גיאוגרפית, או אם הוא עמד או ישב.
ש. אתה נתת לו את המסמך הזה כדי שהוא יחתים? ת. כן.
ש. בכל המהלך הזה לא חשבת שצריך להעביר את המסמך הזה דרך עורך הדין של מנחם?
ת. התקבל המסמך, חלקם אמרו שהם צריכים 24 שעות לחשוב, החזירו לו את המסמך חתום. אף אחד לא כפה לחתום. הכל נעשה בהסכמה תוך כדי הסבר בהסכמה. במבחן התוצאה הכל נחתם. חלקם חתמו באופן מיידי וחלקם, אני לא זוכר אם מנחם ביקש אורכה של זמן לחשוב או שחתם באופן מיידי.
ש. מנחם, אתה לא זוכר? ת. לא.
ש. אולי דורון זוכר? ת. יכול להיות.
ש. כשכתבת את התצהיר וראית את המסמך, לא שאלת את דורון? ת. לא.
ש. כי זה פחות משנה, נכון? ת. אני לא נכנס לרזולוציות האלה. מסמך חתום".
32.נמצא שמנהל הפרויקט דורון סובוביץ', עובד הקבלן, הוא בבחינת עד רלוונטי בנוגע לנסיבות החתמתו של הנתבע 2 על מסמך אישור הפיצול. אי זימונו למתן עדות מטעם התובעים פוגעת בטענותיהם ומחזקת את גרסת הנתבעים 2-1.
33.מסקנתי היא שהנתבע 2 אכן חתם על מסמך אישור הפיצול ביום שבו הנתבעים 2-1 קיבלו את החזקה בדירה בפועל, בתאריך המאוחר לתאריך שבו נחתם מסמך פרוטוקול המסירה. עם זאת, נוכח עדותו בפניי של הנתבע 2, שאינה עולה בקנה אחד עם האמור בתצהירו, איני מקבל את הטענה שקבלת החזקה בדירה הותנתה בחתימה על המסמך. הנתבע 2 חתם על המסמך לבקשת מנהל הפרויקט תוך כדי המעמד המרגש מבחינתו של מעבר הדירה. מכאן שלא מן הנמנע שאכן הוא לא ייחס לחתימת המסמך חשיבות של ממש ולא הקדיש לו תשומת לב מרובה.
ג'3 - המשמעות של אי החתמת הנתבעת 1 על אישור הפיצול
34.אין חולק על כך שהנתבעת 1 לא חתמה בעצמה על אישור הפיצול, אלא הנתבע 2 בלבד. על גבי המסמך נרשם בכתב יד "משפחת שטיינוורצל", כפי הנראה על ידי המחתים דורון סובוביץ', שכן הנתבע 2 שלל כי מדובר בכתב ידו (עמ' 19, ש' 12-11).
35.בסעיף 21(ג) להסכם המכר של דירת הנתבעים 2-1 נקבע כך:
"נחתם הסכם זה מצד הקונה ע"י שניים או יותר, מוסכם כי לאחר חתימתו תחייב חתימת כ"א מיחידי הקונה בכל הנוגע להסכם זה גם את כל יתר יחידי הקונה, לכל דבר ועניין".
36.לטעמי מסמך אישור הפיצול אכן נוגע להסכם המכר ונועד לחדד ולממש את התחייבויות הנתבעים 2-1 בסעיף 4(ב) להסכם. מסקנה זו אף תואמת את עדותו בפניי של עת/1 (עמ' 37, ש' 18-11). מכאן שחתימתו של הנתבע 2 מספקת ולא היה צורך גם בחתימתה של הנתבעת 1.
לא נעלמה מעיניי עדותו של עת/1 כי מנהל הפרויקט היה צריך להחתים גם את בת הזוג (עמ' 37, ש' 28-25) ואולם מדובר בשאלה משפטית, כך שהעדות אינה פוגעת במסקנה.
37.יתרה מכך, התנהלותם של הנתבעים 2-1 בעת חתימתם של מסמכים אחרים מעידה על כך שהם לא ראו חשיבות של ממש בחתימות של שניהם והתייחסו לחתימת האחד כמחייבת את האחר.
כך לגבי מסמך אישור קבלת הדירה מיום 1/1/14, אשר נחתם על ידי הנתבע 2 בלבד בשמו ובשם אשתו (עדות הנתבע 2 בעמ' 18, ש' 23-13 ; עדות הנתבעת 1 בעמ' 22, ש' 20-18).
כך גם במסמך ההתנגדות מיום 21/7/14, נספח ו' לתשובת הנתבעים להמרצת הפתיחה, אשר נחתם על ידי הנתבעת 1 בשמו של הנתבע 2 (עדות הנתבע 2 בעמ' 20, ש' 9-3 ; עדות הנתבעת 1 בעמ' 21, ש' 36-22).
מסמך נוסף הראוי לאזכור בהקשר זה הוא ההתנגדות שהוגשה על ידי דיירי הבניין, נספח א' לתשובת הנתבעים להמרצת הפתיחה, אשר נחתמה על ידי הנתבע 2, לטענתו בשמו בלבד (עמ' 18, ש' 34-28), אם כי ניתן בהחלט להסיק שהמסמך יוצר מצג של חתימה מטעם כל בעלי הדירה.
38.מסקנתי היא שחתימת הנתבע 2 על גבי מסמך אישור הפיצול מחייבת גם את הנתבעת 1, כך שלא הייתה כל חובה להחתים גם אותה על המסמך.
ג'4 - האישורים מחייבים את הנתבעים
39.על רקע הקביעות דלעיל, אישורי הפיצול מחייבים את הנתבעים מהטעמים שיפורטו להלן:
א.אישורי הפיצול הם מסמכים הנובעים מהוראות סעיפי 4(ב) של הסכמי המכר והם נועדו כאמור לחדד ולממש את התחייבויות הנתבעים כלפי הקבלן. לא היה באישורים כדי לשנות את מצבם של הנתבעים, שהרי כפי שקבעתי לעיל, סעיפי 4(ב) להסכמי המכר כבר הקנו לקבלן את הזכות לפצל את דירת התובעים מבלי שהנתבעים יוכלו להתנגד לכך.
ב.נכון יותר היה אם הקבלן היה פונה אל הנתבעים באופן מסודר ומעביר לעיונם את המסמך מראש ולא כבדרך אגב. עם זאת, לא מצאתי שהחתימות נסחטו מהנתבעים בנסיבות של כפיה, מרמה או הטעיה.
יש לציין שוב, שגם אם הנתבעים היו פונים לייעוץ משפטי או אדריכלי לפני החתימה על האישורים, כאמור לא היה באפשרותם לחזור בהם מהתחייבויותיהם בסעיפי 4(ב) של הסכמי המכר והם היו מחויבים כלפי הקבלן לחתום על האישורים.
לכך יש להוסיף שמקום שבו הנתבעת 3 לא פנתה לייצוג משפטי נפרד לצורך ההתקשרות בהסכם המכר, ספק בעיניי אם היא הייתה פונה לעו"ד לצורך התייעצות בקשר למסמך האישור.
ג.מסמכי האישורים כוללים כותרת ומשפט אחד קצר והם ברורים וחד משמעיים. גם בנסיבות שבהן הנתבעים חתמו על האישורים, לא היה להם כל קושי לקרוא את התוכן ולהבין את משמעות הכתוב.
"דין הוא, כי אדם החותם על מסמך משפטי בלא לדעת את תכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא הבין את תכנו. חזקה, אמנם הניתנת לסתירה, כי הוא חתם לאות הסכמתו, יהא תכנו של המסמך אשר יהא" (פש"ר 21469-04-15 חונדיאשווילי נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים - 11/10/17), בעמ' 11).
החזקה חלה מקל וחומר כאשר מדובר במסמך קצר וברור דוגמת אישור הפיצול. אם הנתבעים 2 ו- 3 טוענים שהם חתמו על האישורים מבלי לקרוא אותם קודם לכן, דבר שיש להטיל בו ספק, אין להם אלא להלין על עצמם.
40.מסקנתי היא כאמור שאישורי הפיצול אשר נחתמו על ידי הנתבע 2 ביום 15/1/14 ועל ידי הנתבעת 3 ביום 9/2/14 מחייבים את הנתבעים ואין לקבל את טענותיהם בדבר שלילת תוקפם.
פרק ד' - זכות התביעה הישירה של התובעים
41.הוראות הסכמי המכר בין הנתבעים לבין הקבלן, בצירוף מסמכי אישורי הפיצול, משתלבים בהוראות הסכם המכר שבין הקבלן לבין התובעים ויוצרים התחייבות ישירה של הנתבעים כלפי התובעים כצד שלישי.
42.פרק ד' לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, דן בחוזה לטובת אדם שלישי. סעיף 34 לחוק, שכותרתו "הקניית הזכות", קובע כך:
"חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן - המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות זו".
הוראת סעיף 34 הנ"ל פורשה על ידי בית המשפט העליון בע"א 253/82 ד"ר דן חושי נ' הטכניון - מכון טכנולוגי לישראל ואח', פ"ד לח (1) 640, עמ' 643-644, באופן הבא:
"מכוחו של סעיף זה עשוי אדם, שאינו צד לחוזה, לרכוש זכויות על- פיו כלפי הצדדים לו. תנאי להענקתה של זכות זו לצד שלישי הוא, כי על-פי פירושו הנכון של החוזה, נטלו על עצמם הצדדים או אחד מהם חיוב כלפי הצד השלישי ובכך העניקו לצד השלישי זכות כלפיהם. לא די בכך, כי הלכה למעשה יש בו בחוזה כדי להיטיב עם צד שלישי. תנאי הוא לתחולתו של סעיף 34 לחוק החוזים [חלק כללי], כי על-פי פירושו הנכון של החוזה משתמעת ממנו (במפורש או מכללא) הכוונה להעניק לצד השלישי זכות ולהטיל במקביל לכך על בעלי החוזה חובה (ג' שלו, "חוזה לטובת אדם שלישי", פירוש לחוקי החוזים [המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשל"ז] 29). מכאן, שאפילו יש בחוזה התחייבות ליתן טובת הנאה לצד שלישי, אין באותה התחייבות כשלעצמה כדי להעניק זכות לצד שלישי, שכן השאלה היא תמיד, אם אותה התחייבות היא אך כלפי הצד לחוזה ואילו טובת ההנאה היא אך תוצאה של ביצוע אותה התחייבות, או שמא ההתחייבות עצמה, בנוסף לטובת ההנאה, מכוונת כלפי הצד השלישי".
43.כך בספרה של פרופ' גבריאלה שלו, דיני חוזים:
"החזקה כי הצדדים לחוזה מתכוונים ליצור מערכת של יחסי זכות-חובה בינם לבין עצמם היא אחת החזקות המשמשות בתהליך הפירוש וחשיפת הכוונה. ההיגיון מאחורי חזקה זו אומר, כי אילו רצו הצדדים להקנות זכות לאדם שלישי יכלו לצרפו כצד לחוזה שביניהם ...
כדי להפריך טיעון זה, מוטל על האדם השלישי, המתפרץ אל תוך תחום החוזה, להראות כי החוזה שהוא איננו צד לו, אכן מקנה לו זכות לדרוש את קיום החיוב שלטובתו. לשם כך אין די בהראותו טובת-הנאה הצומחת לו מן החוזה; מוטל עליו להראות, כי הצדדים אכן התכוונו להקנות לו זכות אכיפה. ההנאה הצומחת לו מן החוזה אמנם יכולה להוביל למסקנה של כוונת הקניה, אולם על פי רוב אין די בה לשם כך" (גבריאלה שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה התשנ"ה, בעמ' 433).
ובהמשך: "מסעיף 34 עולה הגדרת המוטב כמי שבחוזה כלולה התחייבות לטובתו והוא איננו צד לחוזה. אולם עצם מעמדו של אדם כמוטב אינו מקנה לו זכות אכיפה על פיה החוזה נערך לטובתו. כדי לתבוע את מימוש זכותו, על המוטב לעלות מדרגה נוספת ולהראות כי נוסף על התחייבות לטובתו הנכללת בחוזה, משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות לדרוש את קיומה של התחייבות זו" (שם, בעמ' 434).
44.בענייננו מובן שלא ניתן היה לצרף את התובעים כצד לחוזה המכר של דירות הנתבעים, ולו רק מן הטעם שזהותם של רוכשי דירות הדופלקס לא הייתה ידועה בעת שנמכרו דירות הנתבעים.
45.עם זאת, הצירוף של הוראות הסכמי המכר של הנתבעים ושל אישורי הפיצול המסוימים, המופנים אל הוועדה המקומית לתכנון ובניה, עונה בהחלט על דרישות הפסיקה ויוצר לתובעים זכות תביעה ישירה נגד הנתבעים.
לנושא זה ממילא חשיבות משנית, שהרי אם הקבלן היה מגיש את התביעה בעצמו או מצטרף לתביעת התובעים, הרי שתביעתו הייתה מתקבלת והתוצאה של חיוב הנתבעים להסכים לפיצול בפני הוועדה המקומית לתכנון ובניה הייתה זהה.
פרק ה' - טענות נוספות של הצדדים
46.בתצהירי הנתבעים נטען כי יש טעם בהתנגדות לפיצול, בשל החשש שעם תוספת דירה הבניין ישנה את צביונו הקטן ואינטימי, מה גם שמתקני הבית אינם יכולים להכיל דירה נוספת. הנתבעים גם העלו חשש שפיצול דירת הדופלקס של התובעים יהווה תקדים לבעלי דירות דופלקס אחרות בבניין (ס' 41-39 לתצהיר הנתבעת 1 ; ס' 44-41 לתצהיר הנתבע 2; ס' 48-46 לתצהיר הנתבעת 3). הנתבעת 3 חזרה על נימוקיה בעדותה בפניי (עמ' 26, ש' 34-32).
47.עת/1 טען מנגד שלדעתו אין בפיצול כדי לפגוע במי מהנתבעים (ס' 3 ו- 4.2 לתצהירו ; עמ' 44, ש' 34-30). התובע טען גם הוא שהפיצול לא ישפיע על מי מהשכנים ולא ישנה את מספר הדיירים בבניין (ס' 5 לתצהירו ; עמ' 40, ש' 33 - עמ' 41, ש' 15).
48.לא מצאתי שיש מקום לדון בטענות אלו של הצדדים. הליך זה דן בשאלה האם הנתבעים מחויבים לתת את הסכמתם לפיצול דירת הדופלקס של התובעים בפני הוועדה המקומית לתכנון ובניה, לאור המסמכים שנחתמו על ידי הנתבעים עד היום.
טענות הנתבעים בדבר התאמת הבניין ומתקניו לפיצול אינן רלוונטיות להליך שלפניי ולמעשה אינן בסמכותו של בית משפט זה, אלא בסמכותה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, שהיא הגורם המקצועי לבדיקתן. הנתבעים הגישו לוועדה המקומית התנגדויות וכעולה מהחלטותיה שצוטטו לעיל, היא דנה בהן ודחתה אותן.
49.ממילא הטענות הועלו כלאחר יד במסגרת תצהיריהם של העדים, אשר איש מהם אינו מומחה בתחום של תכנון ובניה, כך שהן לא הוכחו כלל.
50.לא נעלמו מעיניי טענות נוספות של בעלי הדין, שנמצאו בלתי רלוונטיות ולא נחוצות לצורך ההכרעה בפסק הדין. בין היתר אזכיר את הטענות הבאות:
א.טענת הנתבעים שפנייה קודמת של הקבלן לוועדה המקומית לתכנון ובניה בבקשה לבנות בבניין שתי דירות נוספות נדחתה על ידה. עובדה היא שלא היה בכך כדי למנוע מהקבלן ומהתובעים להגיש את בקשת ההקלה הנוכחית ומהוועדה המקומית לתכנון ובניה לקבל את הבקשה.
ב.טענות התובע ו- עת/1 בדבר ניסיונות של הנתבעים או מי מהם לקבל טובות הנאה כאלו או אחרות תמורת הסכמתם לפיצול.
ג.טענות הנתבעים כי התובע איים עליהם בתביעה כספית ובמכירת דירתו לגורמים שאינם רצויים להם (ס' 8 לתצהירה של הנתבעת 3 ; עמ' 27, ש' 30-26 ; התייחסות התובע בעמ' 44, ש' 32-16).
ד.טענות התובעים מכוחם של טופסי ייפוי כוח בלתי חוזר לרכישת נכס מקרקעין, אשר נחתמו על ידי הנתבעים.
51.עוד אציין שלא מצאתי כי תצהיריהם ועדויותיהם של עה/1 עו"ד גיא ראשין ושל עה/2 הגב' יהודית לוי היו רלוונטיים ומכל מקום לא היה בהם כדי לשנות את תוצאת פסק הדין.
סיכום
52.לפי תנאי הסכמי המכר שמכוחם הנתבעים רכשו את דירותיהם בבניין, הנתבעים התחייבו לא להתנגד ולאפשר לקבלן, חברת "יזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב בניה ופיתוח" בע"מ, לפעול לקבל הקלות מכל סוג, ובכלל זה תוספת דירות או יחידות בבניין, בכפוף לקבלת היתר.
בהתאם לכך, הקבלן התחייב כלפי התובעים להגיש בקשת היתר לפיצול דירת הדופלקס לשתי דירות ויכול היה להסתמך על כך שהנתבעים מנועים מהתנגדות.
53.בנוסף, הנתבעים 2 ו- 3 חתמו על מסמכים שהופנו אל הוועדה המקומית לתכנון ובניה, שבהם הם הצהירו על אי התנגדותם לפיצול דירת הדופלקס של התובעים (דירה מס' 13) לשתי דירות. מסמכי האישור משתלבים עם הוראות הסכמי המכר ומחייבים את הנתבעים.
54.צירוף הוראות הסכמי המכר של הנתבעים עם אישורי הפיצול הספציפיים, יוצר לתובעים זכות תביעה ישירה נגד הנתבעים. ממילא אם חברת הקבלן הייתה מצטרפת להליך כתובעת נוספת או מגישה תביעה דומה משל עצמה, התוצאה של חיוב הנתבעים בהסכמה הייתה זהה.
55.נוכח האמור, התביעה מתקבלת במובן זה שיש לראות בנתבעים 3-1 כמי שהסכימו באופן בלתי חוזר לפיצול דירת הדופלקס של התובעים לשתי דירות, כאמור בבקשה שהוגשה מטעם התובעים לוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון.
56.ככל שהוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון תדרוש חתימה של הנתבעים 3-1 או מי מהם על מסמך אישור נוסף לאות הסכמתם לפיצול דירת התובעים לשתי דירות, אף שלא נראה כי יש צורך בכך, יהיה על הנתבעים 3-1 לחתום על מסמך האישור בתוך 7 ימים מעת קבלת הדרישה לכך מצד התובעים.
57.על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, בתוך 30 יום מהיום, שכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ וכן את סך האגרה על שתי מחציותיה.
ניתן היום, ו' תמוז תשע"ח, 19 יוני 2018, בהעדר הצדדים.
