עירית תל-אביב-יפו ואח' נ' דוידי

לפניי תביעה כספית במסגרתה מבקשות התובעות לחייב את הנתבע בהיותו הבעלים של נכס מקרקעין לשלם להן חובות ארנונה ומים בטענה שחוזה השכירות שחתם עם שוכר הוא חוזה למראית עין.

התובעת 1 היא עירייה כאמור בסעיף 2 לפקודת העיריות (נוסח חדש) והתובעת 2 היא חברה עירונית העוסקת באספקת מים לתושבי העיר תל אביב-יפו.

הנתבע הוא בעלים של שתי יחידות מקרקעין הנמצאות ברחוב רבי עקיבא 20 בתל-אביב (להלן: "הנכס"). הנתבע דיווח לתובעות כי הנכס הושכר לאדם בשם שי אשל בהתאם להסכם שכירות מיום 1.1.2005.

התביעה הוגשה בגין חובות נטענים כלפי התובעת 1 בסך של 136,844 ₪ נכון ליום 4.8.2014 וכלפי התובעת 2 בסך של 36,622 ₪ נכון ליום 4.8.2014 וזאת בגין התקופה המתחילה ביום 1.5.2005 ומסתיימת ביום 13.8.2011. סכום התביעה הכולל הועמד על סך של 173,466 ₪.

טענות התובעות הרלוונטיות בתמצית כפי שפורטו בכתב התביעה

התובעות טענו כי הסכם השכירות עליו דיווח הנתבע נערך למראית עין ולכן הנתבע אמור לשאת בתשלום חובות הארנונה והמים בגין הנכס. לטענתן, במהלך התקופה הרלוונטית להיווצרות החוב ביצעה התובעת 1 ביקורות בנכס אשר העלו כי הוא עומד ריק. התובעות גם נקטו הליכי גבייה מנהליים ביחס לשוכר עליו דווח אך אלה לא הביאו לפירעון החוב. לאחר שכל אלה לא הועילו, פנתה התובעת 1 לנתבע וביקשה לקבל ממנו הבהרות ביחס לזהות המחזיק אולם הנתבע לא מצא לנכון להשיב לפניות אלה. רק לאחרונה, התברר לתובעות כי השוכר הנטען עזב את הארץ עוד בחודש מרץ 2005 ולא שב אליה מאז. מכאן, מתחייבת לטענתן המסקנה כי השוכר לא החזיק בנכס וכי המחזיק למעשה במהלך כל התקופה הוא הנתבע בהיותו בעל מירב הזיקות לנכס. הנתבע הונה את התובעות ודיווח להן על מחזיק בדוי בנכס תוך ניצול לרעה של סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות המקנים לבעלים זכות חד צדדית לדווח לרשות המקומית על מסירת החזקה בנכס שבבעלותו. הנתבע עשה כן על מנת להתחמק מתשלום ארנונה ותשלומי חובה אחרים אשר מוטלים על הבעלים במצב של נכס ריק ובמובן זה מתקיימים תנאי עוולת המירמה בסעיף 56 לפקודת הנזיקין וסעיף 13 לחוק החוזים חלק כללי בדבר הסכם למראית עין. בנסיבות אלה הנתבע הוא שצריך לפרוע את החוב. עוד טענו התובעות כי התביעה לא התיישנה על אף שחלפו 7 שנים לגבי חלק מתקופת החוב. זאת, הן לאור סעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות העוסקים בהשעיית מירוץ תקופת ההתיישנות עקב התנהגות פסולה של הנתבע ובהתיישנות שלא מדעת, והן לנוכח העובדה שהתובעות לא שקטו על שמריהן וניהלו הליכי גבייה מנהליים ביחס לחוב. עוד הוסיפו כי לא הוגשה השגה בגין החוב הנתבע ולפיכך בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) החוב הפך חלוט.

טענות הנתבע הרלוונטיות בתמצית כפי שפורטו בכתב ההגנה

הנתבע טען כי חלק גדול ממרכיבי התביעה מתייחסים לתקופה העולה על 7 שנים ולכן התביעה בגין אותו חלק התיישנה. עוד טען כי התובעות עצמו את עיניהן שכן היה עליהן לבדוק בעצמן באופן אקטיבי האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס. זאת, לאור הזמן הרב שחלף שבמהלכו לא שולמו החובות כנטען.

לגופו של עניין, טען הנתבע כי הוא אינו מחזיק בנכס. לדבריו, הנכס הושכר על ידו לשוכר בהתאם להסכם שכירות עליו חתם ביום 1.1.2005 לתקופה של שנה אחת. בהתאם להסכם השכירות שולם לו מידי חודש סך של 200 דולר. הנתבע דיווח לתובעות באמצעות התובעת 1 על שינוי מחזיק ובאותה תקופה גם בדק שתשלומי הארנונה והמים אכן מגיעים על שם השוכר. מידי חודש הגיע אל הנתבע נציג מטעם השוכר ושילם לו את דמי השכירות במלואם. לימים, הסכם השכירות הוארך בעל פה בין הצדדים כאשר הנתבע המשיך לקבל את דמי השכירות באופן שוטף באמצעות גורמים אחרים שהגיעו למשרד התיווך שבבעלותו המצוי בתל-אביב. דמי השכירות הועלו במשך השנים וכיום הם עומדים על סך של כ-1,500 ₪. במחצית שנת 2012 פנה אל הנתבע נציג מטעם השוכר ומסר לו כי הוא מעוניין שהנתבע יחתום על הסכם עם שוכר אחר. מאחר שלזהות הגורם המשלם את דמי השכירות לא הייתה חשיבות בעיניו, הסכים הנתבע להעברת הסכם השכירות לשוכר חדש בשם יעקב שיתאית וחתם איתו על הסכם שכירות. מייד לאחר חתימת ההסכם עם השוכר החדש דיווח על כך הנתבע לתובעות באמצעות התובעת 1. במחצית חודש ספטמבר 2014 קיבל הנתבע לידיו את כתב התביעה במסירה אישית ברחוב פנחס איילון 11 בחולון בו הוא מתגורר מזה כ-7-8 שנים. לטענתו, כל התכתובות שלכאורה נשלחו אליו על ידי התובעות לא הגיעו אליו והפעם הראשונה שנחשף להן הייתה לאחר שקיבל את מסמכי התביעה. הנתבע תהה מדוע משך כל השנים הרבות התמהמהו התובעות ולא דאגו להפסיק את אספקת המים לנכס ומדוע הובא לידיעתו רק לקראת סוף שנת 2014 דבר קיומם של החובות. לדבריו, אין ספק כי התובעות יכלו בנקל וללא מאמץ מיוחד מצידן לאתרו. זאת, במיוחד לאור כך שהוא מנהל עסק בתל אביב במסגרתו הוא משלם ארנונה ומים. הנתבע אף הפנה להוראות סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות מהם עולה כאמור כי כאשר בעלים של נכס מודיע על העברת הנכס לידי שוכר, חובות הארנונה חלים על השוכר.

כללי

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובעות הוגשו תצהיריהן של בעלות תפקידים אצל התובעת 1 כדלקמן: גב' אורנה אליקים המשמשת כאחראית גבייה במחלקת חברות, גב' פמלה כהן המשמשת כרכזת חיובים ונציגת גבייה במחלקת שומה וגב' דריה גורליק המשמשת ראש חוליה כאשר במסגרת תפקידה אצל התובעת 1 היא פועלת בין היתר בגביית חובות עבור התובעת 2. מטעם הנתבע הוגשו תצהירו ותצהיר של מר יעקב שיתאית השוכר החדש. בדיון ההוכחות נחקרו המצהירים בחקירה נגדית. הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, שמעתי את העדויות ועיינתי בסיכומי הצדדים, החלטתי לדחות את התביעה לאחר שהתובעות לא הוכיחו את טענתן כי מדובר בחוזה למראית עין.

סעיף 325 לפקודת העיריות קובע כדלקמן: "חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה".

סעיף 326 קובע כדלקמן: "נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו; בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

מן המקובץ עולה כי מרגע שדיווח הנתבע על היותו של השוכר מחזיק בנכס, הגורם שחב בתשלום החובות כלפי התובעות הוא השוכר. בנסיבות אלה, צפוי היה שהתובעות תנקוטנה על פי הדין הליכים משפטיים נגד השוכר. התובעות בחרו בפתרון קל של הגשת תביעה נגד מי שרשום כבעלים של הנכס. על התובעות היה לערוך בירור יסודי ולאתר את השוכר. יש להניח כי אם היו עורכות בירור שכזה, היו מגלות זה מכבר כי השוכר עזב את הארץ עוד במרץ 2005. בנסיבות אלה, לא הייתה כל מניעה מלהגיש תביעה נגדו ולעתור עם הגשתה למתן היתר המצאה מחוץ לתחום. התובעות לא עשו כן. אם כך היו פועלות סביר להניח כי ניתן היה לברר האם אכן מדובר בחוזה למראית עין כטענתן.

הנכס לא היה ריק

התובעות ביססו את טענתן לקיומו של הסכם למראית עין על ביקורות שנערכו בנכס בהן נתגלה שהנכס ריק, אך מכתב התביעה עולה כי הוא כולל גם חובות בגין צריכת מים. עובדה זו מפריכה את הטענה כי הנכס היה ריק.

זאת ועוד, לתצהיר גב' אורנה אליקים צורף בנספח 6 דו"ח על תפיסת מיטלטלין שבוצע ביום 26.11.2007 בו נכתב כי במקום היה דייר בשכירות המסרב לומר את שמו. בהערות נרשם שאף היה אירוע של דחיפות בינו לבין מבצע התפיסה. גב' אליקים נשאלה על כך בחקירתה הנגדית ואישרה את הדברים (ראו הפרוטוקול עמוד 10, שורות 18-32). במילים אחרות, לפחות בנובמבר 2007 היה בנכס שוכר, כך שברור כי אין המדובר בנכס ריק כטענת התובעות.

יתרה מכך, אין גם כל היגיון שהנכס יהיה ריק, שעה שבאפשרות הנתבע להשכיר אותו כפי שאכן עשה כטענתו ולקבל תמורת השכירות תשלום. יש לציין כי מהעדויות עלה כי בנכס נעשה שימוש למשחקי מזל (ראו פרוטוקול עמוד 16 שורה 28 עד עמוד 17 שורה 2) . אלה ככל הנראה התקיימו בשעות הערב המאוחרות ולא בשעות בהן נערכו הביקורות, מה שיכול להסביר מדוע במועדים בהם ביקרו נציגי התובעות בנכס היה זה ריק.

מכתבי התובעת 1 לא נשלחו לכתובתו הנכונה של הנתבע

התובעות אף הסתמכו בטענתן על כך שפניותיה של התובעת 1 לנתבע בהן ביקשה לקבל ממנו הבהרות ביחס לזהות המחזיק לא נענו על ידו. הנתבע טען כי לא קיבל הודעות אלה. בעדותו התברר כי הודעות מטעם התובעות נשלחו לכתובות ישנות שבמועד שליחתן לא התגורר בהן. הוא הסביר שבמהלך השנים אכן החליף כתובות וכי הוא מתגורר באותה כתובת מזה כעשר שנים (ראו סעיפים 14 ו-16 לתצהירו ועמודים 24-25 לפרוטוקול). תשובותיו של הנתבע שלא נסתרו מסבירות את היעדר תגובתו למכתבי התובעות.

זאת ועוד, התובעות תהו על כך שהנתבע דיווח על מחזיק אחר בנכס בסמוך להודעתן שנשלחה אליו בדבר רישומו כמחזיק חלף השוכר. לא מצאתי מקום לתהייה זו. כפי שעולה מכתב התביעה, שינוי שם המחזיק בספרי העירייה מיוזמתה של העירייה נעשה ביום 13.8.2011, שעה שהדיווח על מר שיתאית כמחזיק נעשה ביום 19.7.2012 (ראו נספח 2 לכתב התביעה, סעיף 11 לתצהיר הנתבע וסעיף 6 לתצהיר שיתאית) כך שאין המדובר בשינוי שנעשה בסמוך.

לסיכום, התובעות הסתמכו בטענתן על ראיות נסיבתיות ולא הציגו כל ראייה פוזיטיבית ממנה ניתן ללמוד כי יש ממש בטענתן להסכם למראית עין.

הנתבע הציג ראיות להוכחת ההסכם

מנגד, הנתבע הציג ראיות פוזיטיביות. אין מחלוקת שהתובעת 1 קיבלה מאת הנתבע הסכם חתום בכתב מיום 1.1.2005 לפיו הושכר הנכס לשוכר. על פי רישומי משרד הפנים אותם צירפו התובעות, השוכר מר שי אשל עזב את גבולות המדינה לאחר מכן ביום 22.3.2005, קרי במועד בו נחתם ההסכם השוכר היה בארץ. בנוסף, הנתבע העיד כי במעמד החתימה הוא ראה את השוכר אשר הציג בפניו תעודת זהות וחתם על ההסכם בפניו (ראו עמוד 18 לפרוטוקול שורה 27 עד עמוד 19 שורה 6).

יתרה מכך, הנתבע אף העיד כי מידי חודש הגיע אליו נציג מטעם השוכר ששילם לו את דמי השכירות במלואם (ראו סעיף 7 לתצהירו). כמו כן העיד שההסכם הוארך בעל פה בין הצדדים וכי המשיך לקבל דמי שכירות כאשר מידי פעם הגיעו גורמים אחרים למשרד התיווך שבבעלותו לשלם את דמי השכירות (ראו סעיף 8 לתצהירו). מששולמו דמי השכירות כסדרם לא הייתה לו סיבה לחשוד כי דבר מה אינו תקין. כך אף העיד בחקירתו הנגדית: "ש. אני מפנה לסעיף 8 להסכם. תאשר שלפי ההסכם השוכר לא היה רשאי להעביר את המושכר לשוכר אחר ללא רשותך. ת. נכון. איפה הבעיה? אם השם שלו נשאר והוא לא מבקש להחליף אז מבחינתי הוא במקום. אני מקבל כסף ומבחינתי אין בעיה" (עמוד 20 לפרוטוקול שורות 15-19).

יש לציין כי אין פסול מבחינת הדין כי אדם אחד ישכור את הנכס ויאפשר את השימוש בו לאדם אחר. במקרה כזה עדיין אותו שוכר ייחשב כמי שחייב בתשלום הארנונה. התובעות עצמן הודו בסעיף 7 לסיכומיהן כי הדין מאפשר מצב כזה כדלקמן: "אמנם, תאורטית, אין מניעה כי אדם ישכור נכס עבור אחרים. גם אין מניעה חוקית לכך שאדם ישכור נכס עבור אחר ויתגורר בחו"ל". מה יותר ברור מכך.

לא זאת אף זאת, מעבר לעדותו שניתנה מידיעתו האישית, הגיש הנתבע תצהיר של מר שיתאית ממנו עולה כי הנכס אכן הושכר למר אשל וכי במושכר היו אנשים שעשו בו שימוש (ראו לעניין זה סעיף 4 לתצהירו וכן ראו עדותו בעמוד 17לפרוטוקול). מעדותו עלה שראה את מר אשל במקום 3-4 פעמים "בשנת 2006 ככה" (עמוד 17 לפרוטוקול שורה 10). בהתחשב בכך שהעדות ניתנה בסוף 2016 ושהעד לא נקב בתאריך מדויק אלא בהערכה, אני מקבל את עדותו לגבי ראייתו את מר שי אשל במקום אף שזה עזב את הארץ במרץ 2005. הוא גם אמר שלאחר מכן ראה את מר צמאל אליהו במקום. כפי שפורט לעיל, אין פסול בכך ששוכר ישכור נכס בו מישהו אחר יעשה שימוש.

אף שבעדותו של הנתבע לא הוצגו מסמכים נוספים בתמיכה לדברים שאמר בדבר הארכת ההסכמים, הצגת קבלות וכיוצא בזה, לא נסתרו עדותו ועדות העד מטעמו. התרשמתי כי מדובר באדם שלא מקפיד על פורמליות ושמירת מסמכים. בהחלט ייתכן שהיעדר הקפדה על שמירת מסמכים נבע מכך שמאז חתימת הסכם השכירות ועד מועד הגשת התביעה חלפו שנים רבות, במהלכן הנתבע לא צפה אפשרות שתוגש נגדו תביעה לאור הוראות פקודת העיריות. הנתבע כאמור קיבל את דמי השכירות ולכן לא מצא לנכון לנהל מיוזמתו חקירה מה נעשה בנכס שבבעלותו. בנסיבות אלה אין בהתנהלות הנתבע כדי לקבוע, כטענת התובעות, כי הנתבע חתם על הסכם פיקטיבי וניצל לרעה את הוראות סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות.

חוסר המעש של התובעות

כפי שעלה מהעדויות דווקא התובעות הן שנקטו חוסר מעש מתמשך. אני מקבל את טענת הנתבע כי באפשרות התובעות היה להשתמש בכלים שברשותן לצורך גביית החוב. כאשר התובעת 2 לא קיבלה תשלום עבור צריכת המים משך תקופה ארוכה, היה ביכולתה לפעול ולדאוג לניתוק המים. במקום זה, היא אפשרה צבירת חוב שהגיע לעשרות אלפי שקלים חדשים. התובעת 2 לא נתנה כל הסבר להתנהלותה זו.

בדומה, גם על התובעת 1 היה לבצע חקירה מעמיקה יותר לאחר שלא קיבלה תשלום עבור חובות ארנונה משך תקופה ארוכה. התובעת 1 לא פעלה כך. יש להניח שאם הייתה עושה כן, היה מתגלה לה כבר בתחילת הדרך כי השוכר עזב את הארץ עוד במרץ 2005 כחודשיים לאחר ששכר את הנכס. במקרה כזה הדברים היו ניתנים לבירור ואולי אף לתיקון שנים רבות לפני הגשת התביעה.

במיוחד הדברים אמורים כאשר הנתבע מתגורר בארץ ומנהל עסק בתל אביב במסגרתו הוא משלם מיסים ומים לתובעות, כך שלא היה קושי מיוחד לאתר אותו, ליצור עמו קשר ולברר את הדברים.

נטל ההוכחה לקיומו של חוזה למראית עין מוטל על התובעות

אני מסכים עם הנתבע כי הנטל להוכיח חוזה למראית עין מוטל על התובעות. בהתאם לפסיקה, נדרשת רמת הוכחה מיוחדת וגבוהה במיוחד בה לא עמדו התובעות ולעניין זה יפים הדברים שנקבעו בע"א 3725/08 ניסים חסן נ' אריק חזן אליהם הפנה הנתבע בסיכומיו כדלקמן: "אשר לרמת ההוכחה הנדרשת לביסוס טענת חוזה למראית עין יש להוסיף, כי בעל דין המייחס לצד שכנגד עריכת חוזה פיקטיבי מעלה כנגדו טענה קשה, העשוי להגיע אף כדי ייחוס מרמה או מצג כזב. ככלל, טענות מסוג זה, שנילווה להן, על פי רוב סממן של חוסר ניקיון כפיים, טעונות בשל טיבן רמת הוכחה נכבדה לצורך ביסוסן. ייחוס לאדם התנהגות שיש בה חוסר ניקיון כפיים, מרמה או כזב מחייב בראיות בעלות משקל ואמינות. כשם שלא בנקל יוכיח בעל דין טענות בדבר תרמית, המחייבות ביסוס ברמת הוכחה גבוהה במיוחד, כך גם טענות בדבר פיקטיביות של עסקה, המשיקות לטענות מרמה, מצריכות רמת הוכחה התואמת במשקלה לרצינותה ולחומרתה של הטענה הנטענת.

דחיית טענת ההתיישנות

מעבר לנדרש, משקבעתי כי אין המדובר בהסכם למראית עין, הרי שאין תחולה לסעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות העוסקים בהשעיית מירוץ תקופת ההתיישנות עקב התנהגות פסולה של הנתבע ובהתיישנות שלא מדעת. נגד הנתבע עצמו לא ננקטו הליכים מנהליים כלשהם אשר עצרו את מרוץ ההתיישנות, לפיכך כל חוב אשר נוצר מעל 7 שנים לפני הגשת התביעה התיישן.

סוף דבר

אשר על כן התביעה נדחית. התובעות תשלמנה לנתבע הוצאות משפט בסך של 20,000 ₪.

הסכום ישולם בתוך 30 יום.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ג' סיוון תשע"ז, 28 מאי 2017, בהעדר הצדדים.