שבתאי נ' לב הזהב נדל"ן תל אביב בע"מ ואח'

לפניי תביעה חוזית, ובה שתי טענות עיקריות של התובע להפרת הסכם רכישה מול הנתבעים, האחת - התחייבות הנתבעים לספק לתובע חניה צמודה לדירה שרכש המאפשרת שימוש רגיל וסביר, והשנייה - לספק לתובע דירה חדשה ללא ליקויי בניה.

רקע עובדתי

ביום 29.6.2009 נערך בין התובע לנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") הסכם רכישה (להלן: "הסכם המכר"), במסגרתו הצהירה הנתבעת כי היא הבעלים במלוא הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 6933, חלקה 85 ברחוב ברנר 3 בתל אביב (להלן: "המקרקעין").

במסגרת הסכם המכר, התחייבה הנתבעת לבנות במקרקעין בית משותף ובו 17 דירות מגורים (להלן: "הבית המשותף"), ומתוכן התחייב התובע לרכוש את הדירה שסוכמה בתשריט שצורף להסכם המכר (להלן: "התשריט") כדירה מספר 13 (להלן: "הדירה").

כמו כן, התחייבה הנתבעת בהסכם המכר להצמיד לדירת התובע מחסן וחניה ספציפית שסומנה בתשריט כחניה מספר 1 (להלן: "החניה"), אולם כחודשיים לאחר חתימת המכר הוחלפה חניה מספר 1 לבקשת התובע לחניה שסומנה בתשריט כחניה מספר 9.

הנתבע 2 הוא בעל המניות בנתבעת 3 ומחצית מהון המניות של הנתבעת, יחד עם אחיו. הנתבע 2 ייצג את הנתבעת בכל מגעיה מול התובע.

התובע טוען כי הנתבעת 3 היא חברה האחראית מטעם הנתבעת לביצוע כלל ליקויי הבניה וחריגות הבניה שנמצאו בבית המשותף, וכן לתיקון כלל הפרות ההסכם הקשורות באופן בניית הבית המשותף והמחוברים לו.

טענות התובע

התובע טוען כי במסגרת המונח "ממכר" שבסעיף 3 להסכם המכר, ואף במפרט שצורף לו כנספח א' (להלן: "המפרט") - לא הובא כל פירוט באשר לחניה שתוצמד לדירת התובע מלבד אזכור כללי וסתמי שלפיו החניה שתוצמד לדירה תהיה חניה עם מתקן מכפיל חניה (סע' 6.2 לחלק א' של המפרט).

התובע מוסיף כי אף בתשריט לא הובא כל פירוט באשר לחניה, מידותיה או כל פרט אחר, ובמקומות שבהם הובאו ציוני מידות מסוימים - הם הובאו ללא כל ביאור מספק, וללא כל ציון המבאר את מידת התאמתם או אי התאמתם למידותיה של חניה תקינה המאפשרת שימוש רגיל וסביר לשם חנייתו של כל רכב. בעניין זה טוען התובע גם כי בפסיקה הוכר תנאי מכללא שלפיו ללא תלות בפירוט נתוני החניה בהסכם המכר, במפרט ובתשריט – על היזם לספק חניה המאפשרת שימוש סביר לחניית כל רכב.

לטענת התובע, ברם התחייבות הנתבעת, ביום מסירת הדירה גילה כי החניה שהוצמדה לו היא חניה שאינה מאפשרת שימוש רגיל וסביר, אינה מאפשרת חניה של כל רכב שהוא, ואף אינה מאפשרת חניה של רכבו של התובע – רכב מתוצרת חברת "מאזדה" ומסוג "מאזדה 3" (להלן: "רכב התובע").

התובע מציין כי החניה שהוקצתה לו גרמה לו לנזקים לרכב בשל פגיעת הרכב במעקי החניה, וכי לא ניתן לפתוח את דלות הרכב כדי להיכנס או לצאת ממנו. בנוסף, טוען התובע כי גובהה של החניה אינה מספיק כדי לאפשר כניסה של אנטנת רכב התובע והיא נעקרה וניזוקה.

עוד טוען התובע, כי אובחנו אצלו פגיעות גב שונות, ורופאיו המליצו לו לרכוש רכב גבוה יותר אשר יקל עליו את הליכי הכניסה והיציאה מהרכב ואת הנהיגה בו, אולם הוא גילה שלא יכול לממש את המלצת רופאיו הואילו וכל הרכבים מסוג זה אינם יכולים לחנות בחניה – הן מחמת רוחבם, הן מחמת גובהם והן מחמת משקלם, שכן לחניה יש גם מגבלה שאינה מאפשרת חניה של רכב שמשקלו עולה על 2,000 ק"ג.

התובע טוען כי הזמין את מומחה התחבורה עדי זלינגר , אשר קבע כי החניה אינה מקיימת את אמות המידה המינימליות לחניה מסוגה, ומכל מקום אינה מאפשרת לתובע שימוש לצורך חניית רכבו, בהתחשב בכך שרכבו של התובע הוא רכב קטן מימדים באופן יחסי, כך שאינה מאפשרת שימוש רגיל וסביר כפי שהתחייבה הנתבעת לספק בהסכם המכר.

התובע מציין כי התלונן בפני הנתבע 2 פעמים רבות, וזכה לתשובות מגוונות, כאשר תחילה הוצע לו לרכוש ממנו את החניה במחיר של 100,000 ₪. התובע טוען כי הנתבע 2 חזר בו מהצעתו ולאחר מכן הציע להתקשר בהסכם פשרה שעיקרו עריכת עבודות השיפוץ הנדרשות בחניון הבית המשותף, על חשבון הנתבעת וזאת בכדי להביא את החניות לכדי כך שיאפשרו שימוש רגיל וסביל לצורך חנייתו של כל רכב פרטי שהוא.

לטענת התובע, הנתבעים נסוגו מהצעותיהם, ככל הנראה לאחר שהבינו כי השיפוץ המתואר בהסכם הפשרה אינו ניתן לביצוע בפועל או אינו כדאי מבחינה כלכלית לביצוע.

בכל הנוגע לליקוי הבניה - טוען התובע כי ביום 29.4.2012 נמסרה לו דירתו, כאשר במעמד המסירה נערך פרוטוקול ובו ציין את ליקויי הבניה שאותם היה ניתן לאתר בבדיקה סבירה שבוצעה על ידו.

התובע טוען כי הנתבעים חלקו על הליקויים שעליהם הצביע, ועל כן נאלץ לשכור את שירותה של חברת הבדק "טרמינל שירותי הנדסה ובד בית בע"מ" (להלן: "טרמינל").

לטענת התובע, לאחר העברת הדוח לנתבעים, בוצעו מספר תיקונים בדירה, אולם תיקונים אלו בוצעו באופן רשלני, שלגבי חלק מליקויי הבניה לא הביא לפתרון הליקוי, ולגבי תיקונים אחרים לא החזיק מעמד כך שהליקוי נוצר מחדש ובאופן חמור יותר. התובע מוסיף כי בעקבות כך נאלץ להזמין דוח נוסף בגין ליקויי הבניה, אולם גם הליקויים שפורטו בו לא תוקנו, אלא באופן חלקי ורשלני בלבד, כאשר עלותם מעורכת בסך 50,000 ₪.

התובע עותר לחייב את הנתבעים באופן הבא:

• לשלם לו את הסכום שבו ירד הערך של דירתו כפועל יוצא ישיר של הפרת חובות הנתבעים בכל האמור לחניה, השווה לערך המלא של חניה צמודה באזור בתל אביב שבו שוכן הבית המשותף- המוערך על ידו בסך 250,000;

  לחלופין, לחייב את הנתבעים לבצע את כל התיקונים הנדרשים, על חשבונם, ולספק לו חניה התואמת את התחייבות הנתבעים הסכם המכר, ובכל מקרה – חניה כזו המאפשרת שימוש רגיל וסביר, ולממן עבורו חניה חלופית שתשמש אותו לחניית כל רכב בתקופת העבודות לצורך תיקון החנייה;

• לשלם לו סל של 3,000 ₪ בגין הנזקים העקיפים שנגרמו לרכבו בשל הפרת הסכם המכר מצד הנתבעים בכל האמור לחנייה, וסך של 50,000 ₪ בגין עגמת הנפש שנגרמה לו כתוצאה מכך שלא היה יכול לעשות שימוש רגיל וסביר בחניה בתקופה שמאז קיבל את הדירה לחזקתו ועד להגשת התביעה – סך הכל ארבע שנים.

• לשלם לו את העלות המלאה הכרוכה בתיקון ליקויי הבניה, בסך 50,000 ₪ במפורט בחוות דעת מטעמו.

  לחלופין, לחייב את הנתבעים לבצע לאלתר את כל התיקונים והעבודות הנדרשות כדי לתקן באופן מלא וסופי את כל ליקויי הבניה המפורטים בחוות הדעת מטעמו ובאופן כזה שלאחריו תוכל טרמינל לאשר כי אכן תוקנו באופן מלא וסופי כל ליקויי הבניה שפורטו בחוות הדעת. בנוסף, לממן עבורו דיור חלופי לתקופה שמתחילת העבודות לתיקון ליקויי הבניה ועד ליום שבו תאשר טרמינל כי אכן תוקנו באופן מלא וסופי כל ליקויי הבניה;

• לשלם לו סך של 12,000 ₪ בגין מלוא ההוצאות שהוציא לצורך מגעיו עם הנתבעים בכל האמור לליקויי הבניה שהתגלו בדירתו, לרבות בגין תשלומים למומחים, לטרמינל, הוצאות הפסדי שכר ורווח והוצאות בגין התכתבויות מול הנתבעים. בנוסף סך של 25,000 ₪ בגין עוגמת הנפש העצומה שנגרמה לו כתוצאה מכך שנאלץ לדור בדירה ששימשה למעשה כאתר בניה לתקופה של ארבע שנים.

  טענות הנתבעים

הנתבעים טוענים כי הסכם המכר נחתם מול הנתבעת בלבד, כאשר שמו של הנתבע 2 כלל לא נזכר בהסכם. עוד טוענים הנתבעים כי כתב התביעה אינו מגלה טענה עובדתית כלשהי היכולה לשמש עילת תביעה כנגד הנתבע 2 למעט העובדה שהוא מחזיק במניות הנתבעת ביחד עם אחיו, ועל כן יש לדחות על הסף את התביעה כנגד הנתבע 2.

בנוסף, טוענים הנתבעים כי כתב התביעה אינו מגלה עילה עובדתית או משפטית כנגד הנתבעת 3 למעט העבודה שמניותיה מוחזקות על ידי הנתבע 2, וכי אין כל ראיה כי הנתבעת 3 לקחה על עצמה לטפל בליקויים – ועל כן יש לדחות על הסף את התביעה כנגד הנתבעת 3.

לעניין החניה, טוענים הנתבעים כי מידות החניה הובאו במסגרת תשריט הבניין שהתובע חתם עליו באופן אישי, ומהווה חלק בלתי נפרד מההסכם וכי תכניות החניה אושרו על ידי רשויות התכנון בעירית תל אביב. עוד טוענים הנתבעים כי התובע ידע כי הוא רוכש חניה במסגרת "מכפיל חניה", וגם אילו בנתה הנתבעת חניון תת קרקעי רגיל – היה התובע מוגבל מבחינת סוגי הרכב שהוא יכול להכניס לחניה.

הנתבעים מציינים כי התובע שילם עבור החניה 100,000 ₪ שהתווספו למחיר הדירה, בדיוק כמו דיירים אחרים בבית המשותף שביקשו לרכוש חניה. הנתבעים מוסיפים כי כל הדיירים, ללא יוצא מהכלל, חונים בחניות המוכפלות ללא קושי.

בנוסף, הנתבעים טוענים כי התובע לא ציין פגם כלשהו הנוגע לחניה בפרוטוקול המסירה, אשר מהווה אישור על תקינות הממכר בהתאם לסעיף 8ד' להסכם המכר ומונע מהתובע לטעון לנזק כעת. לטענת הנתבעים התובע אף לא הביא כל ראיה בעניין ירידת ערך הדירה עקב החניה וכי שווי הנזק הנטען עולה כדי פי שתיים וחצי מהסכום ששילם התובע בגין החניה.

לטענת הנתבעים, התובע היה יכול ליהנות מחניה ללא מגבלת גובה, אלמלא ביקש ביוזמתו להחליף את החניה המקורית שקיבל. לפיכך, אם יתברר כי נגרם נזק לתובע, הרי יש לקבוע כי התובע נושא באשם תורם בשיעור של 100%.

הנתבעת מציינת כי היא אכן הסכימה לרכוש בחזרה את החניה במחיר שנמכרה לתובע בסך– 100,000 ₪ בתוספת הצמדה אך התובע הוא זה שסירב להצעה זו. הנתבעת מדגישה כי היא עומדת מאחורי ההצעה לרכישת החניה, והיא ניתנת למימוש.

בכל הנוגע לטענות לליקויי בניה, טוענים הנתבעים כי היו קשובים לטענות התובע ואף ביצעו את התיקונים שהתבקשו על ידו, שלא חרגו מתיקונים הנדרשים בתקופת הבדק. עוד טוענים הנתבעים כי חוות דעת התובע לעניין ליקויי הבניה (חוות הדעת השנייה מיום 31.12.2013) קובעת כי שווי הליקויים פחת ואינו עולה על 13,600 ₪.

הנתבעים צירפו חוות דעת של המומחה מיכאל קרבצ'יק, שקבעה כי עלות התיקונים אינה עולה על 4,200 ₪, וכי המומחה קבע כי אם עבודות התיקונים יבוצעו על ידי הנתבעת עצמה – העלויות יקטנו באופן משמעותי.

דיון והכרעה

השאלות הטענות הכרעה לפניי כאמור הן שתיים – האחת בעניין החניה והשנייה בעניין ליקויי הבניה הנטענים.

בטרם אדון בשאלות אלו, אציין כי יש לקבל את טענת הנתבעים בדבר היעדר יריבות נגד הנתבעים 3-2, שכן מעבר לעובדה כי התובע לא חתם מעול הנתבעים 3-2 על הסכם כלשהו, הרי שמכתב התביעה ואף לאורך כל ההליך לא הצליח התובע לבסס טענה שיש בה ליצור חבות כלפיו מצד הנתבעים הנ"ל. כידוע, לא די בכך שאדם פועל בכשירותו כמנהל בתאגיד על מנת להטיל עליו חיוב אישי בחובות התאגיד, ועל הטוען לאחריות אישית להראות איזו עילה קמה לו נגד המנהל באופן אישי (וראו לעניין זה: ע"א 2273/02 חברת פסל בע"מ נ' חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ, פ"ד נח (2) 36 (2003)).

משכך, ובהעדר עילה ביחס לנתבעים 3-2, התביעה נגדם נדחית.

טענות בגין החניה

כאמור, התובע רכש בשנת 2009 דירה אשר הוצמדה לה חניה אחת, שתוארה במפרט המכר כחניות עם מתקנים של מכפילי חניה (ראו סע' 6.2 למפרט). לתובע, הוקצתה בעת המכירה חניה מספר 1 והוא החליפה בהסכם עם הנתבעת לחניה מספר 9 (מספרי החניות מסומנים בשרטוט שצורף להסכם המכר ונחתם על ידי כל הרוכשים – ראו נספח ד' לכתב ההגנה).

בתוכניות הבניין שצורפו למפרט מופיעות לגבי חניות 12-9 המידות הבאות:

• מרווח כולל בין העמודים: 5.40 מטר;

• אורך משבצת החניה: 5.00 מטר;

• רוחב המיסעה (אזור התמרון) מול החניה: 6.38-6.20 מטר;

• מרווח אנכי בין רצפת החניה התחתונה לבין רצפת החניה העליונה: 2.70 מטר.

  לבניין סופקו על ידי חברת "פרומוט" מתקני חניה של חברת WOHR הגרמנית מדגם 402. המתקן מגיע עם סטופר שאותו יש למקם על פי סוג הרכב המסוים שעתיד לחנות עליו, כך שהוא יעצור את גלגלי הרכב לפני שהם פוגעים במעקה האחורי. פתרון החניה אושר על ידי אגף התנועה בעיריית תל אביב.

  מקום החניה של התובע נקבע במתקן זוגי, המאפשר חניה של שתי מכוניות בכל מפלס, ובסך הכל ארבע מכוניות. מימדי המתקן, כפי שנמדדו בחוות דעתו של מומחה מטעם התובע- עדי זלינגר, הם:

• רוחב נקי של משטחי החניה: כ- 5.00 מטר (הרחוב המקסימלי המופיע בדך המידע של היצרן);

• אורך משטח החניה: כ- 4.75 מטר;

• גובה נקי בין רצפה לתקרה במשטח התחתון: 1.55 מטר.

  כלומר, חוות הדעת של התובע לעניין החניה מצביעה על אי התאמה בין הממדים שנמדדו באתר לבין הממדים המופעים ב"הנחיות לתכנון חניה" פרקים ד' ו-ה', עד כדי מסקנה שאין אפשרות לעשות במקומות החניה הנדודים שימוש סביר (ראו סע' 5.5.3 לחוות דעת של התובע לעניין החניה).

הנתבעים, צירפו לתצהיריהם חוות דעת של מר עודד ברוך, בה מופיעים ממדים של 35 דגמי מכוניות מסוגים שונים: משפחתיים, ספורטיביים, עממיים ויוקרתיים. 13 מתוכם הם באורך שבין 4.70-4.60 מטרים (השאר פחות) והגובה של כולם לא עובר 150 ס"מ.

בשל המחלוקת בין מומחי הצדדים, מונה המומחה לתנועה – אלי אסיף מטעם בית המשפט לערוך חוות דעת בעניין החניה (להלן: "חוות דעת מומחה התחבורה"). בחוות הדעת נקבע כלהלן:

" 3.1 אין לי ספק שהחניה במתקן הנדון איננה נוחה, הן בגלל הגובה בין משטחי החניה והן בגלל שיפוע המשטח, ואיננה מתאימה לכל נהג. המתקן מצריך הוצאת הנוסעים והמטען לפני כניסה לחניה וזהירות יתרה בעת התמרון.

3.2 כמו כן ברור שמתקן הנדון לא ניתן להחנות כל רכב, אבל כן ניתן להחנות דגמים רבים ונפוצים (כולל מאזדה 3, רכבו הנוכחי של התובע).

3.3 יחד עם זאת, אינני יכול לקבוע שהחניה במקרה שלפניניו איננה שמישה, שכן מימדיה עדיין עומדים בהנחיות משרד התחבורה, כפי שהוסבר לעיל. יציאת הרכב ממנה יכולה להתבצע בתמרון אחד והכניסה יתכן ודורשת יותר מאחד, כתלות במיומנות הנהג, אך מרחב התמרון הנדרש ישנו.

3.4 בנוסף, בהעדר תקן מחייב לגובה בין שני מפלסי חניה יכולה כל רשות מקומית לאשר את הפתרון או לא לאשר, ואישורה הוא בעצם הגושפנקה לכך שהסדר החניה תקין. אני מניח שאישור הפתרון מסתמך על כך שהוא לא פתרון שנבנה במיוחד לישראל, אלא יש בו שימוש נרחב בעולם והוא אושר לשימוש במדינות בהן יש יותר נסיון במתקנים מאשר בארץ.

3.5 אני כן מתרשם מהמסכמים שעמדו לרשותי, שבעת רכישת הדירה לא יכול היה הרוכש להבין מה יהיה אופיה של החניה שהוא עתיד לקבל, שכן הנתונים המופיעים במסמכי המכר אינם תואמים את המציאות. לו הבין, ככל הנראה לא היה מחליף את החניה שקיבל במקור"

מכל האמור לעיל, ובהתאם לתשובות המומחה לצדדים - עולה כי מידות החניה בפועל לא תואמות את המידות המצוינות בתשריט וכי המתקן איננו מתאים לכל רכב, אלא רק לרוב כלי הרכב (ראו סע' 3.3 לתשובות המומחה לתחבורה מיום 7.6.2018). בנוסף, עולה כי מלבד העובדה שלא ניתן לעשות בחניה שימוש לחנייתו של כל כלי רכב, הרי שגם כלי הרכב שניתן להחנות בה מאפשרים רק חניה מוגבלת – דבר המקשה על הכניסה והיציאה מהרכב.

עוד עולה כי התובע לא הבין עד כמה קשה לתמרן בחניה שהועמדה לרשותו, עד הרגע שבו נכנס עם מכוניתו לחניה שהוקצתה לו, שכן מדובר במשטח חלק ומשופע ודרושה מיומנות מסוימת בנהיגה כדי לתמרן פנימה והחוצה. התובע הודה כי עשה טעות בשיקול הדעת, כי רצה את החניה המקורה (ראו תשובות מומחה לתחבורה מיום 30.5.2018).

כלומר, המסקנה היא שלא ניתן היה לעמוד על מגבלות החניה ממסמכי הסכם המכר, לרבות מהתשריט, וכל זאת על רקע העובדה כי מדובר בדירה שנמכרה "על הנייר", כך שלא ניתן היה לבחון את אופי החניה בטרם נבנתה.

התובע צירף לתצהיריו חוות דעת מומחית – שמאית המקרקעין הגב' דליה עסיס שהעריכה כי הפגיעה בנכס התובע הוא בגבולות סך 320,000 ₪, מנגד, צירפו הנתבעים חוות דעת שמאי המקרקעין ומהנדס הבניין – מר מיכאל קרבצ'יק שקבע כי שווי מקום חניה בתקן חניה כדוגמת המתקן הנדון בגבולות 130,000 ₪.

לנוכח הפערים בין חוות דעת המומחים מטעם הצדדים, מונה המהנדס ושמאי המקרקעין צבי רון לערוך חוות דעת הן לעניין ירידת הערך הנטענים בהתחשב בחוות דעתו של מומחה התחבורה לעניין החניה והן לעניין ליקויי הבניה (להלן: "חוות דעת שמאי בית המשפט", יוער כי כל המומחים מטעם בית המשפט מונו בידי מותב קודם שדן בהליך טרם הגעתו לשולחני).

מאחר שהפסיקה קובעת כי ככלל, מקום שבו מינה בית המשפט מומחה מטעמו, הוא ייטה להעדיף את חוות דעתו, אלא במקרים חריגים ויוצאי דופן (ראו לעניין זה ע"א 4179/17 יותר סוכנות לביטוח (1989) בע"מ נגד ערן רובין (מיום 6/12/18) , ורע"א 6920/14 תשעה חודשים בע"מ נ' בנק דיסקונט (מיום 04.01.2015)), הרי שאני מאמץ את חוות דעתם של המומחים מטעם בית המשפט, ועל סמך מסקנותיהם של מומחים אלה, אני קובע את ממצאי העובדה הבאים:

• החניה שקיבל התובע היא תקנית, ומאפשרת לרוב סוגי כלי הרכב לחנות בה, לרבות רכבו הנוכחי של התובע;

• למרות האמור לעיל, פתרון החניה שנבחר מצריך מן הנהג מיומנות תמרון העולה על זו שנדרשת בחניה "רגילה", וקיימת מגבלה בשימוש בחניה מן הסוג שנבחר;

• ממסמכי החוזה – לרבות המפרט הטכני – לא יכול היה התובע לדעת כי קיימות מגבלות, וכי מידות החניה בפועל תהיינה שונות מאלה שהופיעו במפרט;

• המפגע הפונקציונלי בשימוש בחנייה הצמודה לדירת התובע הוא שווה ערך ל-150,000 ₪ בהתחשב בכל השיקולים הצריכים לעניין.

הנתבעת טענה, כי יש לייחס לתובע אשם תורם בשיעור של 100% מן הנזק, שכן לטענתה, היה זה התובע שביקש להחליף את מקום החניה שהוצמד לו מלכתחילה. טענה זו אינה יכולה לעמוד. הטעם לכך הוא כי התובעת לא הוכיחה (ולמעשה – אף לא טענה) כי כאשר ביקש התובע להחליף את מקומות החניה, הציגה לו את ההבדלים בין המקומות, והציגה לו את מגבלות מקום החניה שביקש לקבל לשימושו. על כן, אין כל נפקות לבקשתו של התובע להחליף את מקום החניה – בהעדר גילוי נאות והוגן בדבר מגבלות החניות השונות, ממילא אין כל משמעות לעובדה שהתובע ביקש להחליף מקום חניה אחד במקום חניה אחר.

אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך של 150,000 ₪ בגין הפגמים בחנייה הצמודה לדירתו. אני ער לעובדה שהחניה כשהיא לעצמה עומדת בתקני החנייה המחייבים, אולם מקום שבו החניה אינה מאפשרת חניה ללא מגבלות, ומקום שבו המגבלות לא היו ידועות לרוכש טרם ההתקשרות, אני סבור שיש מקום להורות על פיצוי מתאים.

הטענות לליקויי הבניה

כאמור, חוות הדעת של שמאי בית המשפט עסקה אף בטענות לליקויי הבניה, כאשר היא התבססה על הליקויים הנטענים בחוות דעתו של המהנדס משה מלכה מיום 24.5.2017, מטעם התובע.

אלה ממצאיו של המומחה מר רון:

• ריצוף קרמי –

  1. דרישה למסירת אריחים חלופיים (רזרביים) לצורך תיקונים עתידיים – המומחה מטעם בית המשפט הגיע למסקנה כי נמסרו שני אריחים חלופיים, באופן העונה על הדרישה המקובלת בענף הבנייה, ועל כן אין מקום לפיצוי בראש נזק זה.

  2. החלפת פאנל פגום בסלון – המומחה מטעם בית המשפט איתר פאנל פגום בחדר המגורים, אולם ציין, כי בחוות דעתו של המומחה מטעם התובע לא אותר הליקוי הנטען (מר רון הפנה לחוות הדעת מיום 3.3.2013 ו-31.12.2013), ומכאן הגיע מר רון למסקנה כי מקור הליקוי אינו באחריות הנתבעת, אלא נובע מתחזוקה לקויה שבאחריות התובע, ועל כן – אין התובע זכאי לפיצוי בגינו.

  3. אריח פגום בחדר הרחצה – מר רון זיהה אריח פגום ברצפת חדר הרחצה, וציין כי יש להחליפו במסגרת עבודות איטום בחדר הרחצה.

  4. שיפוע מרפסת הסלון קטן מ-1% - מר רון ציין, כי שיפוע מרפסת חדר המגורים הוא בזווית של 0.4% - 0.5%, ואינו עומד בתקן המחייב שיפוע מינימלי של 1%. מר רון העריך את עלות התיקון בסך של 1,400 ₪ (הסכומים כולם ללא מע"מ, ובעלויות לקבלן; ככל שיקבע שהתובע רשאי לבצען – קבע מר רון כי יש להוסיף 25% על העלויות שהעריך).

  5. הריצוף בחדר הכניסה אינו אופקי – מר רון ציין כי המומחים מטעם הצדדים שניהם הסכימו על קיומו של הליקוי, כמו גם על עלות תיקונו, בסך 1,000 ₪.

  6. המרווחים בין האריחים במבואת הכניסה לדירה – מר רון ציין כי המומחים מטעם הצדדים הסכימו כי ליקוי זה כלול בליקוי האמור בסעיף קטן 5 לעיל.

• חיפוי קרמי

  1. הרכבה לקויה של אריחי קרמיקה בקירות – מר רון לא איתר ממצאים חזותיים המעידים על כשל בחיפוי אריחי הקירות;

  2. אריחים פגומים בחדר הרחצה – מר רון איתר שמונה אריחים פגומים בפגמים נקודתיים בחיפוי חדר הרחצה, אך ציין כי תיקון הליקוי נכלל במסגרת עבודות איטום חדר הרחצה.

  3. אריחי חיפוי בחדר הרחצה – מר רון איתר אריחים שיושמו תוך הותרת הפרשים חריגים באופן המהווה מפגע אסתטי, אך ציין כי תיקון הליקוי נכלל במסגרת עבודות איטום חדר הרחצה.

  4. דרישה לפירוק חיפוי הקירות בחדר הרחצה – מר רון ציין כי עבודה זו נכללת במסגרת העבודות הדרושות לאיטום חדר הרחצה.

• צבע

  1. תיקוני שפכטל וצבע – מר רון איתר גבשושיות מקומית וגימור טיח לקוי בהיקף דלת הכניסה דירה, בתקרת חדר המגורים ובהיקף פתח אוורור הממ"ד, וקבע כי יש לבצע גימור טיח מקומי ותיקוני צבע. מר רון העריך את עלות התיקונים בסך של 2,500 ₪.

  2. צביעת מלבני דלתות מתכת בכניסה לממ"ד – מר רון איתר סימני נזילות והעדר כיסוי אחיד בצביעת מלבן דלת הכניסה לדירה ומלבן הממ"ד וחלון הממ"ד, וקבע כי יש לצבוע מחדש את מלבני הדלתות ואת מלבן חלון הממ"ד להקניית מראה תקיקן. מר רון העריך את עלות התיקונים בסך 800 ₪.

• עבודות טיח פנים

  1. שכבת הטיח סביב דלת הכניסה הראשית, תקרת מבואת הכניסה והממ"ד – מר רון ציין כי הליקוי האמור נכלל במסגרת סעיף 1 לפרק הצבע שלעיל.

• ציפוי קירות חוץ

  1. טלאים בקירות – מר רון ציין כי הליקוי האמור הוא ליקוי ברכוש המשותף, ולכן אינו רלוונטי לתביעה זו.

  2. הציפוי החיצוני מעל לדלת הוויטרינה בוצעה בצבע מתקלף ונוזל – מר רון ציין כי צביעת היקף הוויטרינה בוצעה בגבולות הסביר.

• חלונות ועבודות אלומיניום

  1. חידוש אטימה סביב חלונות האלומיניום בדירה – מר רון ציין כי איתר סימני רטיבות מקומית בהיקף חלון חדר המגורים, וקבע כי יש לפרק את החלון ויישומו מחדש תוך הקפדה על איטום מסגרת החלון באופן תקין ולאחר מכן בדיקת המטרה בהתאם לתקן. מר רון אמד את עלות התיקון בסך של 750 ₪.

  2. תיקוני צביעה של מלבן ואגף חלון הביטחון – מר רון ציין כי הליקוי האמור נכלל במסגרת סעיף 2 לפרק הצבע.

      

• דלתות פנים

  1. שריטה במלבן דלת חדר הרחצה – מר רון ציין כי איתר שריטה מקומית במלבן דלת חדר הרחצה, ליקוי שאת תיקונו אמד ב-400 ₪.

  2. דלתות עץ ממ"ד – מר רון ציין, כי דלת העץ לממ"ד הורכבה על-ידי התובע, ועל כן – אין לנתבעת אחריות לליקויים בה.

• אינסטלציה

  1. גובה רום קופסאות הביקורת ברצפת חדר הרחצה – מר רון ציין, כי קופסאות הביקורת ברצפת חדר הרחצה הכללי אינן מגיעות לפני הריצוף בניגוד לנדרש, ולכן קבע כי יש להתקין מאריך לקופסאות הביקורת, תיקון שאת עלותו אמד בסך 250 ₪.

  2. חידוש אטימה בין כיור הרחצה למשטח בחדר הרחצה הכללי – מר רון איתר סימני התפוררות מקומית ועובש באיטום מפגש מישור פני החיפוי וכיור חדר הרחצה, אך ציין כי תיקון הליקוי הוא חלק מתחזוקה שוטפת בדירה, שהיא באחריות התובע.

• רטיבות, איטום וניקוז

  1. רטיבות בקירות, כתמי רטיבות ועובש – מר רון איתר בביקורו סימני רטיבות פעילה, נפיחויות וקילופי טיח וצבע מעל שיפולי הריצוף עד גובה של כמטר אחד מפני הריצוף בקירות הגובלים בחדר הרחצה, וסימני רטיבות קפילרית במוקדים נוספים בחדר המגורים ובמטבח הדירה. מר רון ציין, כי סימני הרטיבות הם, בסבירות גבוהה, פועל יוצא מכשל יסודי באיטום חדר הרחצה והעדר איטום קירות היקף חדר הרחצה. מר רון ציין, כי לאור הממצאים שנצפו בביקורו, ובין היתר – כמות אריחי החיפוי הפגועים בחדר הרחצה, הפרשי המישוריות החריגים בין אריחים סמוכים, גובה הרטיבות הקפילרית בקירות הגובלים והעדר אריחי חיפוי חלופיים, יש לבצע פירוק אריחי החיפוי והחלפתם, כמו גם פירוק ריצוף וכלים סניטריים וביצוע איטום על פי המפורט בחוות הדעת. עוד הצביע מר רון על ליקוי איטום המגיע, ככל הנראה, מן הדירה שמעל דירתו של התובע. את עלות התיקונים העריך מר רון בסך של 12,500 ₪.

  2. ייבוש התשתית מתחת לריצוף בחדר דיור ובחדר הכניסה – המומחה ציין, כי לאור ממצאי בדיקת מכון התקנים ולאחר ביצוע עבודות האיטום כאמור בסעיף קטן 1 לעיל, יש לבצע ייבוש של מצע הריצוף הדירתי, תיקון שעלותו נאמדת ב-4,000 ₪.

מר רון הוסיף לעלויות האמורות גם עלות פיקוח הנדסי בשיעור של 10% מעלות העבודה, וציין גם כי ככל שלא הנתבעת תבצע את התיקונים, יש להוסיף 25% לעלויות הנקודות, כתשלום לקבלן חיצוני בגין הביצוע.

עיינתי בחוות דעתו של מר רון ובחוות דעתם של המומחים מטעם הצדדים, ומצאתי כי אין כל סיבה שלא לאמץ את חוות דעתו של מר רון, המומחה מטעם בית המשפט. למעשה, איש מן הצדדים אף לא העלה טענות של ממש ביחס לממצאיו של מר רון. חוות דעתו של שמאי בית המשפט מפורטת ומתייחסת לטענות שהובאו בפניו, וגם העיון בשאלות ההבהרה הרבות שהופנו למומחה נענו בתשובות מפורטות ויסודיות. לכך אוסיף גם כי המומחה מטעם בית המשפט נחקר על חוות דעתו, ועדותו הייתה קוהרנטית ומקצועית ביותר, כך שלא מצאתי כל סיבה שלא לקבל את ממצאיו של מר רון, ואני מאמץ אותם במלואם.

אשר לשאלה אם יש לחייב את התובע לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים, אני סבור כי בשלב זה, לאחר שהנתבעת עשתה ניסיון לתקן את הליקויים, אך חרף זאת לא הצליחה להשביע את רצונו של התובע, יש לקבוע כי עליה לשלם לתובע את עלות התיקון, והתובע יקבל על עצמו את האחריות לביצוע התיקונים.

משכך, אני קובע כי על הנתבעת את התובע בגין ליקויי הבנייה בסך 32,500 ₪, שהם הסך שקבע המומחה בתוספת של 25%, כאמור בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט.

ראשי נזק נוספים

פרט לשני ראשי הנזק העיקריים, תבע התובע סכומים נוספים – בגין נזק לרכבו של התובע (3,000 ₪) ובגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובע (50,000 ₪) כתוצאה מסוגיית החניה, וב-12,000 ₪ בגין העלויות שנשא התובע במגעיו עם הנתבעת, לרבות עלות חוות הדעת של חברת טרמינל ו-25,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו בשל ליקויי הבנייה.

לא מצאתי כי יש לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין עוגמת נפש. לאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים, נחה דעתי כי הנתבעת פעלה בתום לב וניסתה לתקן את הטעון תיקון ולהסדיר את הטעון הסדרה. למרבה הצער, ליקויי בניה הם תופעה נפוצה, ואינני משוכנע כי ניתן למנוע אותה כליל. לא מצאתי כי התנהלותה של הנתבעת – לא בעניין החניה ולא בעניין ליקוי הבנייה – הייתה כזו המצדיקה פסיקת פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש.

לעניין הנזק לרכב – התובע לא הוכיח קיומו של נזק לרכבו, ובוודאי לא את סכום הנזק, ומכאן שדין תביעתו בראש נזק זה להידחות.

לעניין העלויות שנלוו למגעים עם הנתבעת, לרבות תשלומים למומחים ולחברת טרמינל – התובע לא הציג כל אסמכתה לביצוע תשלומים אלה ולהיקפם, ומכאן שלא הוכיח את תביעתו בראש נזק זה, והיא נדחית.

סוף דבר

הפועל היוצא מכל האמור לעיל הוא:

• דין התביעה נגד הנתבעים 3-2 להידחות;

• על הנתבעים 1 לשלם לתובע סך של 150,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירה בשל המפגע הפונקציונלי בשימוש החניה. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום עריכת חוות דעתו של מר רון (7.3.2018) ועד לתשלום המלא בפועל;

• על הנתבעים 1 לשלם תובע סך של 32,500 ₪ בתוספת מע"מ, שהם 38,025 ₪, בגין ליקויי הבנייה. האחריות לביצוע התיקונים – תוטל לאחר ביצוע התשלום על התובע עצמו. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום עריכת חוות דעתו של מר רון (7.3.2018) ועד לתשלום המלא בפועל;

• הנתבעת תישא בהוצאות התובע בסך 20,000 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בסך 35,000 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

  ניתן היום, כ"ד כסלו תש"פ, 22 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.