ת"א 13791-09-13 כהן זרגרי ואח' נ' ניסן ואח'

תביעה זו הוגשה על ידי רוכשי דירת מגורים, לאחר שהתברר להם כי הדירה שרכשו סובלת מליקויים חמורים. התביעה מופנית הן כלפי המוכרים, אשר לטענתם הטעו אותם ביודעין והסתירו מהם את דבר הלקויים, והן כלפי הרשות המקומית, אשר לטענתם התרשלה בגילוי המידע המצוי בידה ערב רכישת הדירה. 

תמצית טענות הצדדים

1. התובעים, בני הזוג זרגרי (להלן: "זרגרי") רכשו דירת מגורים ברח' החרמון 12 בחולון (להלן: "הדירה") מאת הנתבעים 1 ו-2 בני הזוג ניסן (להלן: "ניסן"), תמורת סך של 840,000 ₪. ניסן מצידם רכשו את הדירה אך שנה קודם לכן מאת צד ג'1-2 גב' פלורה רוזנשיין ובנה אשר (להלן: "רוזנשיין") בתמורה לסך של 605,000 ₪ ושיפצו אותה בהשקעה של כ-70,000 ₪. מדובר בדירה בת 3 חדרים בקומה שלישית בבניין בן 4 קומות, המהווה חלק ממבנה טורי הכולל 3 בניינים מחוברים. במסגרת הסכם המכר הצהירו ניסן כי אין בדירה פגם נסתר. זרגרי מצדם הצהירו כי ראו את הדירה ובדקו אותה, כי הם קונים את הדירה במצבה "AS-IS" וכי הם מוותרים על כל טענה למעט פגם נסתר אשר היה ידוע למוכר במועד חתימת ההסכם.

2. בטרם החתימה על הסכם המכר ערכה עורכת דינם של זרגרי, גב' ליליאנה צור (להלן : "עו"ד צור") לטענתה, בדיקה במשרדי הנתבעת 3 עיריית חולון (להלן: "העירייה") על מנת לוודא כי הדירה בנויה על פי היתר כדין וכי לא רובץ עליה כל צו הריסה וכיו"ב. בדיקה זו, לדברי עו"ד צור, לא העלתה כל בעיה. נקדים את המאוחר ונגלה כבר כעת, כי מסתבר שבעת בדיקתה של עו"ד צור בארכיב העירייה, תיק הבניין המלא לא נמצא שם, ולפיכך היא עיינה בתיק בקשה להיתר שהגישו בעלי אחת הדירות בבניין, אשר כלל בתוכו את תשריט ההיתר של הבניין, אך לא הכיל בתוכו את כל יתר החומר הרלבנטי למצבו של הבניין. גם בדיקה שערכה עו"ד צור במחלקת הפיקוח על הבניה באותו היום לא העלתה כל בעיה.

3. לימים התברר כי קיים ליקוי חמור בשלד הבניין אשר גורם להיפרדותו של הקיר הדרומי מהמבנה, מהווה סכנת התמוטטות ואף גורם לחדירת מים רבה לדירה. עוד התברר לטענת התובעים ועו"ד צור, כי על אף שהמבנה הוכרז על ידי העירייה כמבנה מסוכן מספר חודשים קודם לכן, לא ניתן לכך כל ביטוי בתיק הבניין בעירייה ואף לא במחלקת הפיקוח. כבר בשלב זה אציין כי ליקוי הרטיבות וליקוי השלד אינם שני ליקויים נפרדים אלא מהווים סיבה ותוצאה. דהיינו, כתוצאה מהיפרדות הקיר הדרומי משלד הבניין נוצר רווח בין חלקי הבניין ודרכו חודרים מים מחלקו העליון של המבנה לדירה. אשר על כן, להלן כאשר נדבר על הליקויים בדירה או בבניין, הכוונה היא לליקוי השלד בגין היפרדות הקירות מהתקרה אשר מביא בין היתר לחדירת מים (להלן: "ליקויי השלד" או "ליקויי השלד והרטיבות").

4. בעקבות הליקויים האמורים זרגרי מכרו את הדירה למר שמש יניב (להלן: "מר שמש") בתמורה לסכום של 600,000 ₪, דהיינו בהפסד של 240,000 ₪ ביחס לסכום הרכישה מניסן. יודגש, כי זרגרי לא פנו לניסן במועד גילוי הליקויים, אלא רק כחצי שנה לאחר מכירת הדירה.

5. במסגרת הליך זה תובעים זרגרי, הן את ניסן בשל אי גילוי הפגם ערב חתימת החוזה, והן את עיריית חולון בשל העובדה שהמידע הרלבנטי באשר למבנה המסוכן לא הופיע בתיק הבנין ואף לא במחלקת הפיקוח ערב הרכישה, עת בדקה עו"ד צור את מצב הנכס בעירייה. לטענת זרגרי, לו היו יודעים בטרם הרכישה על דבר ליקויי השלד והרטיבות – היו נמנעים מרכישת הדירה וממילא לא היו נזקקים למוכרה מאוחר יותר במחיר הפסד.

6. ניסן מצדם טוענים כי לא ידעו כלל על הליקויים ולפיכך הצהרתם בחוזה המכר כי אין בדירה פגם היתה בתום לב. עוד טוענים ניסן כי ככל שמדובר באי התאמה, הרי שזרגרי לא זכאים להסתמך עליה, היות שלא הודיעו עליה מיד במועד הנדרש לכך בהתאם להוראות חוק המכר ומיהרו למכור את הדירה בהפסד. בנוסף טוענים ניסן לאשם תורם של זרגרי ואי קיום חובתם להקטנת הנזק. ניסן אף מפנים להוראות הסכם המכר לפיו רכשו זרגרי את הדירה במצבה "AS-IS" לאחר שבדקו אותה לרבות באמצעות מומחה מטעמם וכי הם מוותרים על כל טענת מום או פגם וכיו"ב.

7. העירייה מצידה מכחישה את טענותיה של עו"ד צור וטוענת כי כל המידע היה מצוי בתיק הבניין. לפיכך לטענת העירייה האחריות הינה על התובעים או על עו"ד צור אשר לא בדקה כראוי את תיק הבניין.

8. ניסן מפנים הודעת צד ג' כנגד העירייה בטענה כי ככל ותוטל עליהם אחריות הרי שהם זכאים לשיפוי מלא מאת העירייה. בנוסף מפנים ניסן הודעת צד ג' כנגד רוזנשיין אשר מכרה להם את הדירה שנה קודם לכן. לטענת ניסן, ככל שהיה פגם בדירה אשר מצדיק פיצוי כנדרש, הרי שהאחריות רובצת לפתחה של רוזנשיין אשר העלימה מהם את הליקויים האמורים עת מכרה להם את הדירה לאחר עשרות שנים בהם התגוררה בדירה. כמו כן, מפנים ניסן הודעת צד ג' כנגד חב' אורפז אמינות באיטום וכנגד משה סבן מורי (שניהם יחד להלן : "חב' האיטום אורפז") אשר לטענתם אטמה באופן רשלני את קירות הדירה ובכך הביאה לליקוי חדירת המים.

   עדויות 

9. מטעם זרגרי העידה התובעת גב' עינת כהן זרגרי, עו"ד צור וכן מתווך הדירות מר שלמה פרדו אשר פעל לאיתור רוכש במסגרת מכירת הדירה מאת זרגרי לאחר שהתגלו הליקויים. התובעת תיארה את המצב אליו נקלעו בני הזוג לאחר שהתגלו הליקויים והדירה נמצאה מוצפת מים, עד כי לא ניתן להתגורר בה ובסופו של יום נאלצו למכור את הדירה במצבה ובמחיר הפסד. עו"ד צור תיארה בעדותה את הבדיקה אשר ערכה בעירייה, הן בתיק הבניין והן במחלקת הפיקוח ערב חתימת חוזה המכר בין ניסן לבין זרגרי. מר פרדו סיפר בעדותו על מצב הדירה לאחר התגלות הליקויים, על הקושי לאתר רוכש לדירה במצבה, ועל מכירת הדירה בסופו של דבר ללקוח משרדו אשר רכש את הדירה בזול. בנוסף מטעם זרגרי הוגשה חוות דעת מאת השמאית מיכל בר פרו, אשר ממנה עולה כי שווי הדירה בעת מכירתה על ידי זרגרי לרוכש החדש בהתעלם מהליקויים היה 830,000 ₪.

10. מטעם ניסן העידה הנתבעת גב' צביה ניסן אשר סיפרה בין היתר על תום ליבם בעת מכירת הדירה לזרגרי, על כי לא היה ידוע להם על הכרזת המבנה כמסוכן, על כי לא ייחסה חשיבות באותה העת לאינדיקציות שונות אשר יפורטו להלן בדבר האפשרות לליקויים בדירה ועל אחריותה של רוזנשיין לעניין אותם ליקויים. בנוסף העיד מר אוסקר אדרי, הדייר אשר התגורר בדירה במהלך השנה שקדמה למכירת הדירה לזרגרי. מעדותו של מר אדרי עולה כי בשנה בה התגורר בדירה ערב מסירתה לזרגרי לא נתקל בכל בעיית רטיבות וכן כי לא היה ידוע לו דבר על הכרזת המבנה כמסוכן.

11. מטעם העיריה העיד מנהל הפיקוח על הבניה אינג' אריאל קמרט. כבר עתה ייאמר כי לא הובאו לעדות נציג מחלקת הארכיב וכן הגורם האחראי לטיפול במבנים מסוכנים. מר קמרט תיאר את נוהלי העבודה, מיקומו ותכולתו של תיק הבניין, עבודתה של מחלקת הפיקוח ויחסי הגומלין בינה ובין המחלקות הרלבנטיות האחרות.

12. מטעם רוזנשיין העידה גב' פלורה רוזנשיין, אשר סיפרה על מצב הדירה במשך למעלה מעשרים השנים בהן החזיקה בדירה עד למכירתה לניסן. לדבריה בכל השנים הללו לא היתה כל בעיית רטיבות או שלד למעט רטיבות קלה בתקרת האמבטיה מדי פעם וכי לא היה ידוע לה כי הבניין הוכרז בעבר כמבנה מסוכן.

13. מטעם חברת האיטום אורפז לא הוגש כתב הגנה, ואף לא התייצב איש מטעמם לדיונים.

     

    המסכת העובדתית

14. מתוך תצהירי הצדדים, מוצגיהם והעדויות שנשמעו בפניי עולה המסכת העובדתית הבאה:

    • בשנת 1988 רכשו בני הזוג רוזנשיין את הדירה. הנ"ל התגוררו בדירה עד לשנת 2006 עת עברו לדירה אחרת בקומת קרקע בגלל מחלתו של מר רוזנשיין המנוח, ובשנת 2009 מכרו את הדירה לניסן.

       

    • ביום 28.12.88 נשלח מכתב מהעירייה לרוזנשיין ולשכנים נוספים בבנין, בנוסח הבא:

      "הנדון: מצב הבניין ברח' החרמון 12 חולון.

      בבדיקה שערך במקום מהנדס מטעם העירייה, התברר כי החיבורים בין האלמנטים הטרומיים של מבנה שבנדון בלתי אטומים כראוי. כתוצאה מהנ"ל חודרים מי גשמים למבנה ומרטיבים את התקרות והקירות. אין באפשרותנו באמצעים העומדים לרשותינו לשער את הנזקים, אך מכון התקנים הישראלי יכול לטפל בבעיה זו. לסיכום, המבנה אינו מסוכן"

      מכתב זה אומנם נמצא לימים בתיק העירייה על ידי גב' ניסן, אולם רוזנשיין מכחישה את קבלת המכתב וטוענת כי לא ידוע לה על כך דבר. יש לזכור כי מדובר במסמך המתוארך 21 שנה לפני מכירת הדירה מרוזנשיין לניסן וכי לא הוצג בפני כל אישור מסירה של המכתב לרוזנשיין.

    • ביום 27.10.2009 – רכשו ניסן את הדירה מרוזנשיין. בהסכם המכר אין הצהרה מטעם המוכרת באשר למצב הדירה למעט סעיף 4 לפיו: "המוכר מתחייב למסור את הדירה לידי הקונה...כשכל מערכותיה פועלות ותקינות, ראויה לשימוש ובמצב כפי שהיתה בעת חתימת החוזה... " .. בסעיף 6 מצהירים הקונים (ניסן) כי ראו ובדקו את הדירה. בסעיף 7.ד' להסכם מוסכם בין הצדדים כי "עלות זיפות הגג והנחת הבידוד בגג תחול על המוכר". בסעיף 15 ב' להסכם המכר נכתב: "הקונה מצהיר ומאשר, כי משרד עו"ד אמנון בנימיני הודיע לו מפורשות, שלפני החתימה על החוזה עליו לשכור את שירותיו של איש מקצוע, על מנת שיבדוק את תיק הבניין בעירייה, ובכלל זה יבדוק אם קיים לדירה היתר בניה ואם קיימות בדירה חריגות בניה."

      לטענתה של רוזנשיין ערב מכירת הדירה יידעה את ניסן בכך שיש צורך לזפת את הגג היות שלא זופת שנים רבות, ובמידה והגג יזופת לא תהיה כל בעיית רטיבות (עמ' 60 לפרו' הדיון).

    • לאחר רכישת הדירה החלו ניסן לבצע שיפוץ יסודי בדירה ובמסגרת העבודות הסירו קיר בסלון. בעקבות כך ניתן ביום 6.1.10 – צו הפסקת עבודות מאת עיריית חולון, במסגרתו נדרשו ניסן להפסיק מיד את העבודה, היות ומדובר בעבודות בניגוד להיתר וב"ניסור קטעי קירות נושאים, דבר העלול לסכן את יציבות המבנה". במכתב זה נדרשו ניסן להציג אישור מהנדס רישוי המאשר כי העבודות שבוצעו אינן מסכנות את יציבות המבנה.

    • על מנת להמשיך בעבודות שכרו ניסן את שירותיו של המהנדס מר מיכאל וולדמן מטעם חב' "טרמינל" אשר ערך בדיקה בנכס וביום 7.1.2010 הגיש דו"ח "סקר פגמים הנדסיים בנכס". (להלן: "דו"ח טרמינל"). במסגרת דו"ח זה קבע המהנדס כי העבודות שבצעו ניסן בדירה לרבות הסרת הקיר בין הסלון למרפסת, אינם פוגעים ביציבות המבנה היות שלא מדובר בקיר נושא. לאחר שהגישו ניסן את דו"ח טרמינל לעירייה, התירה האחרונה לניסן להשלים את עבודות השיפוצים. בפרק סיכום ומסקנות בסופו של הדו"ח כותב המהנדס וולדמן (ההדגשות אינן במקור):

       

      "מצבו הכללי של המבנה אינו טוב, בשל ליקויים בשלד, ומים שמגיעים מדירת השכן בקומה מעל. ניכר היטב שהוא לא תוחזק כראוי ולא בוצעו בו תיקונים אשר היו צריכים להתבצע כפי שפורט לעיל והיו יכולים להקטין ואף למנוע את היווצרות/החמרת הליקויים"

      לטענת ניסן, על אף שדו"ח טרמינל הוכן לבקשתם, ועל אף שכלל התייחסות לליקויי השלד והרטיבות, הרי שהם לא ייחסו כל חשיבות לתוכנו, וזו גם הסיבה שלא יציגו אותו מספר חודשים לאחר מכן בפני זרגרי ערב המכירה. לטענתם, מטרת הדו"ח מבחינתם הייתה לאפשר להם את המשך השיפוץ ותו לא.

    • שלושה ימים לאחר מכן, ביום 10.1.2010 קבע מהנדס מבנים מסוכנים בעירייה כי המבנה הינו מבנה מסוכן:

      "..מבנה מסוכן, התהוות מרווחים גדולים בין קיר החזית הדרומית של המבנה למבנה עצמו, וכי הסדק המתואר בין הקיר הנושא הטרומי לבין המבנה הינו מרווח עם פוטנציאל סכנה גבוה. כאשר המשך תהליך התרחבות הסדק עלול להביא לסכנה של התמוטטות חלקית של קטעי הקיר הדרומי ובעקבותיה התמוטטות חלקים נוספים של המבנה". (להלן: "הכרזת מבנה מסוכן").

      נקדים לעת עתה את המאוחר ונספר כי בסופה של אותה שנה, בחודש דצמבר 2010 הוגש כתב אישום נגד בעלי הדירות בבניין ובתוכם ניסן, בגין עבירה על חוק העזר לחולון (מבנים מסוכנים) התשס"ג-2003 (להלן: "כתב האישום"). בכתב האישום פורטה ההכרזה הנ"ל מיום 10.1.10, וכן תואר כי בחודשים מאי ויוני 2010 הוצגו דרישות לנאשמים, אך הצו לא קוים ולפיכך הוגש כתב האישום.

      לטענת ניסן, הדבר לא היה ידוע להם כלל באותה העת. הם לא התגוררו בבניין, לא קבלו כל התראה בדבר מבנה מסוכן, לא קבלו לידיהם את כתב האישום וזו גם הסיבה שאף לא התייצבו לדיון שהתקיים מאוחר יותר בבית המשפט לעניינים מקומיים בחולון ביום 21.2.2011. עם זאת , ניסן בעדותה מודה כי דבר הכרזת המבנה כמבנה מסוכן היה ידוע לה בעקבות העובדה שאחר השכנים הראה לה מסמך כלשהו בעניין (עמ' 50 לפרו' הדיון שו' 23). אולם נשוב לסדר הכרונולוגי של הדברים.

    • ביום 3.3.10 בתום עבודות השיפוץ שערכו ניסן בדירה, נערכה לבקשתם עבודת איטום סדקים בקירות החיצוניים. העבודה נעשתה על ידי חב' האיטום אורפז. בסיומה של העבודה נמסרה לניסן על ידי חב' האיטום תעודת אחריות ל-6 שנים בגין רטיבות מקירות חיצוניים. בתעודת האחריות נמחקו ההוראות העוסקות באחריות לאיטום הגג, ככל הנראה בשל העבודה כי מדובר באיטום הקירות בלבד ולא באיטום הגג.

    • ביום 11.3.10 נחתם חוזה שכירות בין ניסן לבין בני הזוג אדרי למשך שנה עד ליום 11.3.11. בעדותו של מר אדרי אישר האחרון כי במהלך שנה זו לא נתגלו בעיות רטיבות בדירה.

    • ביום 14.3.10 נשלח מכתב מאת ב"כ ניסן עו"ד אלישי בן יצחק לגב' רוזנשיין, אשר כותרתו: "התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים" (להלן: "מכתב בן יצחק"). מפאת חשיבותו של מכתב זה, אני מוצא לנכון לצטט ממנו בהרחבה כדלקמן:

      לכבוד גב' רוזנשיין פלורה

      הנדון: התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים.

      בשם מרשיי ה"ה ניסן, הריני לפנות אלייך בעניין כדלקמן:

      • "... עם כניסתנו לדירה נתחוורו למרשיי העובדות הבאות (להלן: "העובדות שהוסתרו על ידך"):

      • ב-20.8.97 הוכרז הבניין בו מצויה הדירה כ"מבנה מסוכן" (להלן: "ההכרזה על מבנה כמבנה מסוכן").

      • במסגרת ההכרזה על המבנה כמבנה מסוכן נקבע בין היתר כדלקמן:

        "כללית מדובר על חיזוק המבנה תחת השגחה של מהנדס קונסטרוקטור מוסמך, החזרת פלטות הקיר למקומם, סתימת כל התפרים במרק מתאים למניעת חדירת מים, טיפול בבידוד ואיטום הגג כולל בדיקה וטיפול בשיפועים לניקוז מים מהגגות..."

      • ההכרזה על המבנה כמבנה מסוכן היתה ידועה לך, בין כמי שהייתה דיירת בבניין באותה עת, ועל אחת כמה וכמה כמי שכיהנה בוועד הבניין באותה שעה.

      • הליקויים אשר פורטו בהכרזה על המבנה כמבנה מסוכן לא רק שלא תוקנו אלא אף הלכו והוחמרו ברבות השנים.

      • עוד יצוין כי ליקויי האיטום החמורים בבניין לא רק מורידים את ערכה של הדירה אלא אף עלולים להוריד לטמיון את השיפוץ הנרחב שערכנו בדירה בסך של כ-70,000 ₪.

      • העובדות שהוסתרו על ידך מהוות הפרה יסודית של חוזה המכר, ולפיכך מרשיי זכאים לקבל ממך את הפיצוי המוסכם בסך של 60,000 ₪...

        בכבוד רב,

        אלישי בן יצחק, עו"ד

         

    • רוזנשיין השיבה במכתב באמצעות ב"כ מיום 6.5.10, בו היא מכחישה את תוכן מכתב בן יצחק ואת אחריותה לאמור בו. דומה כי באותה העת זנחו ניסן את טענותיהם כלפי רוזנשיין ולא מימשו את האיום לנקוט בהליכים משפטיים כנגדה. בעדותה הסבירה גב' ניסן כי "עזבתי את כל זה כי פלורה (רוזנשיין) התכחשה לכל העניין. זה לא היה רלבנטי" (עמ' 50 לפרו' שו' 20)

    • כאמור, ביום 4.5.2010 – מהנדס העיר הציג דרישה לביצוע עבודות לצורך הסרת הסכנה, דרישה אשר לא קוימה על ידי דיירי הבניין. וביום 3.6.10 הוצא צו ביצוע מיידי להסרת הסכנה החתום על ידי ראש העירייה, אשר אף הוא לא קוים על ידי הדיירים. לדברי ניסן כאמור לעיל, פניות אלו לא הגיעו לידיהם. ניסן מדגישים כי בכל אותה העת לא התגוררו בבניין ולפיכך דואר שנשלח לכתובת הדירה לא הגיע לידיהם, זאת להבדיל מפניות בעניינים אחרים מאת עיריית חולון, כגון צו הפסקת עבודות השיפוץ המתואר לעיל, אשר נשלחו לכתובת המגורים הנכונה. בעדותה הופנתה גב' ניסן למכתב בן יצחק בו נטען על ידי בא כוחה כנגד רוזנשיין כי הבניין הוכרז בעבר בשנת 1997 כמבנה מסוכן ונשאלה (עמ' 50 שו' 23):

      "איך ידעת בש-20/8/97 הוכרז הבניין כבניין מסוכן?

      ת. אחד השכנים הראה לי מסמך. אני לא זוכרת בדיוק..."

    • ביום 12.10.2010 נחתם חוזה המכר בין ניסן לבין זרגרי (להלן: "הסכם המכר"). מועד מסירת החזקה נקבע ליום 20.3.11. באשר לחתימת הסכם המכר, אני מוצא לנכון להדגיש את הנקודות הבאות (ההדגשות אינן במקור):

      1. ניסן יידעו את זרגרי כי במסגרת השיפוץ נערך איטום לקירות החיצוניים ואף מסרו להם את תעודת האחריות.

      2. במסגרת חוזה המכר הצהירו ניסן כי: "אין בדירה פגם נסתר".

      3. זרגרי הצהירו בחוזה המכר כי: "הקונה ראה את הדירה ובדק אותה היטב לרבות את מצבה הפיזי והתכנוני בעצמו ובאמצעות מומחים מטעמו, וכי הדירה מתאימה לצרכיו ומטרותיו וכי הוא לוקח את הדירה במצבה "AS-IS" ביום החתימה על הסכם זה. הקונה מצהיר כי הוא מוותר על כל טענת מום או ברירה המוקנית לו על פי דין לרבות הפחתת מחיר הדירה עקב אי התאמה או החזרתה למוכר, למעט פגם נסתר שאינו ניתן לגילוי בבדיקה סבירה ואשר היה ידוע למוכר נכון ליום החתימה על הסכם זה"

      4. אין חולק כי ערב החתימה על הסכם המכר ניסן לא יידעו את זרגרי אודות דו"ח טרמינל אשר נערך כ-9 חודשים קודם לכן, אשר התריע בדבר ליקויים בשלד וחדירת מים מדירת השכן מעל.

      5. אין גם חולק כי ערב החתימה לא יידעו ניסן את זרגרי אודות תוכנו של מכתב ההתראה אשר שלחו הם עצמם באמצעות עו"ד בן יצחק לרוזנשיין 7 חודשים בלבד קודם לכן, בו הם מתרים ברוזנשיין באשר לליקויים החמורים במבנה, היות המבנה מבנה מסוכן, חדירת מים וליקויי איטום, ליקויים אשר לטענת ניסן אותו מכתב הלכו והוחמרו ברבות השנים. לטענת ניסן באותו המכתב, רוזנשיין הפרה את הסכם המכר ביניהם בכך שהסתירה נתונים אלו ולפיכך דרשו ממנה את הפיצוי המוסכם.

      6. אקדים את המאוחר ואציין כבר עתה, כי על אף שניסן סבורים כי רוזנשיין הפרה את הסכם המכר ביניהם הפרה יסודית בכך שהסתירה מהם את ליקויי השלד והרטיבות ערב מכירתה את הדירה להם, הם עצמם לא נמנעים מלפעול באותה צורה בדיוק חודשים ספורים לאחר מכן ולהסתיר בתורם מזרגרי את אותם הליקויים בדיוק, תוך שהם מצהירים כי בדירה אין כל פגם נסתר.

      7. זרגרי הצהירו כאמור בחוזה המכר כי בדקו את הדירה לרבות מצבה הפיסי והתכנוני, אולם בפועל התברר כי למעט הבדיקה המשפטית והתכנונית שנערכה על ידי עו"ד צור בעירייה, לא נערכה על ידם כל בדיקה נוספת.

    • יום קודם לחתימת החוזה, ב-11.10.10 – ביקרה עו"ד צור לטענתה בעירייה ובדקה את מצבה התכנוני של הדירה. לדברי עו"ד צור, היא בדקה ראשית בתיק הבניין בארכיב העירייה אולם בתיק לא היה דבר, למעט בקשה להיתר לתוספת בניה אשר הגיש אחד הדיירים בבניין מספר שנים קודם לכן, אליה היה מצורף העתק תשריט היתר הבניה המקורי של הבניין. יצוין כי מדובר בבניין הקיים עשרות שנים ולפיכך הציפייה היא כי יימצא תיק עב כרס הכולל מאות מסמכים, אולם כאמור נמצאו רק המסמכים המתוארים לעיל. בתיק לא נמצא כל רמז להכרזת המבנה כמבנה מסוכן או לליקויי שלד כלשהם. לאחר מכן ביקרה עו"ד צור במחלקת הפיקוח, זאת במטרה לברר האם קיימת חריגת בניה או צו הריסה וכיו"ב בקשר לדירה וגם שם לא נמצא כל ממצא חריג. ב"כ העירייה מטיל ספק רב בעדותה של עו"ד צור והוא סבור כי ביקור זה נערך לאחר רכישת הדירה ולאחר שהתגלו הליקויים, אולם לא מצאתי סתירות בעדותה של צור ולפיכך איני רואה סיבה לפקפק בה. נשוב מאוחר יותר לעניין תיק הבניין העירייה.

    • ביום 16.12.10 נערך דו"ח ביקורת נוסף מאת מפקח בניה בעירייה - מר מעוז נר, אשר קבע בין היתר כך:

      "הבניין כולו בנוי מאלמנטים טרומיים ובעבר (1997) נבדק ע"י אינג' אריה שטרן ונקבע כמסוכן. קיר טרומי דרומי של הדירה העליונה... "מתנתק" משלד הבניין, תהליך הנמשך שנים. בעקבות שיפוצים שהתבצעו בדירה בקומה 3... נבדק המבנה ע"י מהנדס מבנים מסוכנים מטעם העירייה – אינג' ירון קרני. בדו"ח הביקורת ההנדסי, קבע המהנדס כי "קיימת סכנה של התמוטטות חלקית של קטעי הקיר הדרומי ובעקבותיה התמוטטות חלקים נוספים של הדירות/המבנה". הוא ציין בדו"ח כי הסכנה אינה מיידית אולם "מומלץ להתייחס בכובד ראש לבעיית יציבות המבנה".. הופעל נוהל "מבנים מסוכנים" ונשלחו "צווי הסרת סכנה" המחייבים את בעלי הנכסים לפעול להסרת הסכנה. עד כה הדיירים טרם פעלו בנושא."

    • בהמשך לכך ביום 18.12.10 הוגש כתב אישום נגד כל דיירי הבניין וביניהם ניסן. כאמור לעיל, לדברי ניסן הדבר לא הובא לידיעתם וממילא הם גם לא יידעו את זרגרי.

    • ביום 20.3.11 נמסרה החזקה בדירה לידי זרגרי בסמוך לאחר פינוי השוכר אדרי.

    • בעונת החורף של שנת 2011-12 החלו נזילות בדירה. זרגרי יחד עם יתר דיירי הבניין נערכו לביצוע תיקונים ואיטום לגג הבניין. לדברי זרגרי, בשלב זה סברו כי בעיית הנזילה נפתרה ולפיכך לא פנו בעניין זה לניסן "החלטנו לא לתבוע, לסחוב את זה על עצמנו" (עמ' 2 לפרו' מיום 30.4.14 שו' 27). עוד לדברי זרגרי כל אותה העת הם אינם יודעים דבר בקשר להכרזת המבנה כמבנה מסוכן ועל כך שהוגש כתב אישום כנגד הדיירים.

    • ביום 18.1.12 נערכה פגישה בעירייה בנוכחות הדיירים ומספר בעלי תפקידים בעירייה בעניין אופן הטיפול בבניין. בפגישה זו השתתפה גב' זרגרי ולדבריה, אז נודע לה לראשונה כי הבית הוכרז כמבנה מסוכן וכי הוגש כתב אישום נגד הדיירים. עם זאת באותה הפגישה עצמה התבשרו הדיירים כי על אף ההכרזה על המבנה המסוכן, ועל אף הגשת כתב האישום, הוחלט על ידי העיריה להסיר את ההכרזה וזאת בלא שבוצעו כל עבודות בבניין. התברר כי נערכה חוות דעת של מהנדס אחר אינג' גרוס, לפיה:

      "המבנה אינו מסוכן, אולם יש לפעול בדחיפות לתיקון איטום הגג בצורה יסודית. תזוזת הפריקסט (הקיר) אינה מסוכנת, אך יש לבצע איטומים מתאימים חיצוניים ופנימיים באמצעות חומרים מתאימים בלבד וקבלנים מוסמכים בנושא בלבד". (את סיכום הפגישה ערך אינג' אריאל קמרט, מנהל הפיקוח על הבניה).

      למעשה בנקודה זו מסתיימת תקופת ההכרזה של המבנה המסוכן, על אף שלמעשה לא נעשה דבר בעניין. לדברי זרגרי, מיד לאחר הפגישה ומשהבינה את התמונה בשלמותה, התקשרה בבהילות לעו"ד צור ויידעה אותה בדבר הליקויים בבניין, ההכרזה כמבנה מסוכן, כתב האישום וביטול ההכרזה.

    • למחרת, ביום 19.1.12 מבקרת עו"ד צור לטענתה שנית בעירייה, ושוב לא מוצאת בתיק הבניין כל מסמכים לגבי המבנה המסוכן. שוב היא מבקרת במחלקת הפיקוח על הבניה ושוב היא נענית כי לא נמצא כל תיעוד או רישום לכך שהמבנה הוכרז כמסוכן או כי הוגש כתב אישום, לרבות לאחר בדיקה במחשבי מחלקת הפיקוח. יש לזכור, כי למעשה בשלב זה ההכרזה על המבנה כמסוכן – הוסרה. הפקידה במחלקת הפיקוח על הבניה – גב' יפה - מפנה את עו"ד צור לפקח מעוז, אשר לא נוכח בעירייה באותו מועד.

    • ביום 5.2.12 פונה עו"ד צור במכתב לעירייה בו היא קובלת על כך שלא נמצא כל תיעוד בתיק הבניין להכרזת המבנה כמסוכן, ומבקשת לאפשר לה לצלם את המסמכים הרלבנטיים.

    • בשלב זה כאמור, סברו זרגרי לטענתם כי בעיית הנזילה נפתרה בעקבות העבודות שנעשו על ידי דיירי הבניין, וכמו כן הכרזת המבנה כמסוכן – כאמור לעיל בוטלה. עם זאת, שנה לאחר מכן בעונת החורף של שנת 2012-13 – החלו הנזילות בשנית, והפעם ביתר שאת. לדברי זרגרי מדובר היה בנזילות כה חמורות עד שלא ניתן היה להוסיף להתגורר בדירה. ולפיכך הם פינו את הדירה בינואר 2013 ועברו להתגורר בבית הוריו של מר זרגרי בצפיפות רבה, יחד עם בתם התינוקת בת 15 החודשים, וכאשר גב' זרגרי בחודש השמיני להריונה.

    • לדברי המתווך מר שלמה פרדו, בחודש אוקטובר 2012 פנו אליו זרגרי על מנת שימצא עבורם רוכש לדירה. לדבריו, בחודש אוקטובר כאשר ביקר בדירה לראשונה, מצבה היה סביר, אולם לאחר ימי הגשם החלו לנזול מים מתקרת הדירה בכל חדריה. לדברי פרדו הדירה היתה במצב קשה ביותר ולא ניתן היה לגור בה, גופי התאורה נהרסו, הרהיטים ניזוקו ועל כן לא ניתן היה למוכרה במחיר השוק (עמ' 12 לפרו' הדיון מיום 9.5.16 שורה 28).

    • לדברי זרגרי, הם מצאו עצמם במצב בלתי אפשרי, בו מחד אינם יכולים לגור בדירה כפי שהיא ומאידך אינם יכולים למכור אותה במחיר שוק, כל זאת כאשר מצפים ללידת בתם השניה מספר שבועות לאחר מכן. לפיכך, ביום 28.1.13 מכרו ניסן את הדירה לקונה מר יניב שמש בתמורה לסך של 600,000 ₪. בחוזה המכר הובהר בצורה שאינה משתמעת לשני פנים כי מצבה של הדירה גרוע בשל ליקויי רטיבות, סדקים בחיבורי הקירות ונזילות בלתי פוסקות.

    • שווי הדירה במועד המכירה ללא הליקויים אינו שנוי במחלוקת. בעניין זה הובאה חוות דעת מאת השמאית מיכל בר פרו, לפיה שווי הדירה במועד זה ללא הליקויים היה 830,000 ₪, יצוין כי הדירה נרכשה על ידי זרגרי יותר משנתיים קודם לכן בתמורה לסך 840,000 ₪. הפער בין המחיר בה נמכרה הדירה על ידי זרגרי (600,000 ₪) לבין מחיר הדירה ללא הליקויים (830,000 ₪) הינו תורף התביעה. לסכום זה יש להוסיף לטענת זרגרי עלויות שיפוץ, ריהוט שנהרס, עוגמת נפש והוצאות.

    • ביום 26.6.13, כחצי שנה לאחר מכירת הדירה ולמעלה משנתיים וחצי לאחר הסכם המכר, זרגרי פונים לראשונה באמצעות ב"כ במכתב התראה לניסן ודורשים מהם פיצוי בסך של כ-300,000 ₪ בגין הנזקים שנגרמו להם בעקבות הסתרת הליקויים על ידי ניסן. במקביל פונים זרגרי במכתב לעירייה בפניה לפיצוי בסך של כ-260,000 ₪.

    • ניסן מצדם, במכתב תשובה מיום 29.7.16 מכחישים את טענות זרגרי באשר לליקויים ומפנים אותם בין היתר לסעיפים בחוזה המכר לפיו הדירה נרכשה על ידם "AS-IS" לאחר שבדקו את מצבה וכי הם מוותרים על כל טענת מום וכדו'.

15. אחר הדברים האלו, הוגשה תביעה זו.

    השאלות העובדתיות והמשפטיות הצריכות להכרעה בתביעה זו

16. לצורך הכרעה בפלוגתאות שבמחלוקת ניתן דעתנו להלן לשאלות הבאות:

    • האם הוסתרו ליקויי השלד מזרגרי על ידי ניסן;

    • מהי תוצאת השיהוי בפנייתם של זרגרי לניסן לאחר גילוי דבר הליקויים;

    • האם הוסתרו הליקויים מניסן על ידי רוזנשיין;

    • פרשת תיק הבניין ואחריות העירייה;

    • הוכחת הנזק וחלוקת האחריות בין הצדדים;

       

      הסתרת הליקויים על ידי ניסן:

17. אומר מיד, לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ועיינתי בכל חומר הראיות, אין כל ספק בליבי, כי ניסן ידעו על ליקויי השלד והרטיבות ערב חתימת חוזה המכירה לזרגרי והסתירו זאת מהם בכוונה תחילה.

18. מסקנה זו עולה מדו"ח טרמינל אשר נמסר לניסן 9 חודשים לפני חתימת החוזה, וביתר שאת עולה ממכתב בן יצחק אשר נשלח על ידי ניסן עצמם באמצעות בא כוחם לרוזנשיין 7 חודשים לפני חתימת החוזה. כפי שתואר לעיל, ניסן אף הודתה בעדותה כי אחד השכנים הראה לה מסמך בעניין הכרזת המבנה כמבנה מסוכן. קשה להעלות על הדעת מצב בו מאיימים ניסן לתבוע את רוזנשיין על שהפרה את חוזה המכר ביניהם הפרה יסודית בכך שהסתירה מהם את הליקויים החמורים בדירה, את העובדה שהבניין הבית הוכרז כמסוכן, ואילו חודשים ספורים לאחר מכן פועלים ניסן עצמם בדיוק באותה צורה ומוכרים לזרגרי את אותה הדירה עצמה, תוך שמצהירים כי בדירה אין כל פגם נסתר. יש לזכור כי בימים אלו של מכירת הדירה לזרגרי מוכרז הבניין כמבנה מסוכן, ואם לא די בכך, ה"טריגר" להכרזה הינו לא אחר מאשר השיפוץ אשר ערכו ניסן עצמם בדירה, במהלכו הוצא צו הפסקת עבודה על ידי העירייה ונבדק מצבו של הבניין. באופן מפתיע המכתב ששלחו ניסן לרוזנשיין נשלח ביום 14.3.2010 כאשר במכתב זה ניסן מזכירים את הכרזתו של המבנה כמבנה מסוכן בשנת 97, זאת כאשר חודשיים לפני כן בינואר 2010 הוכרז המבנה בשנית כמבנה מסוכן. גב' ניסן הודתה בעדותה כי אחד השכנים הראה לה מסמך בעניין המבנה המסוכן, ובהצטרף לדו"ח טרמינל שהוכן לבקשתם ולמכתבם שלהם לרוזנשיין באמצעות ב"כ עו"ד בן יצחק – די בכך כדי להסיק כי הם הסתירו ביודעין את עניין ליקויי השלד והרטיבות מאת זרגרי ערב חתימת ההסכם, וכי הדבר מהווה אף לדעתם שלהם הפרה יסודית של הסכם המכר.

19. המסקנה העובדתית המתבקשת היא, כי בתחילה כאשר נחשפו ניסן לליקויים בבניין סברו לתבוע את רוזנשיין, אולם לאחר שקבלו את מכתב התשובה של רוזנשיין, לפיו היא מתנערת מכל אחריות ולאחר שעיינו שוב בחוזה הרכישה שלהם מרוזנשיין, במסגרתו לא הצהירה האחרונה כל הצהרה בדבר העדר פגמים ואף הוטל עליהם מפורשות לעיין בתיק העירייה, חזרו בהם ניסן מכוונתם לתבוע את רוזנשיין והחליטו לנסות ולמכור את הדירה לרוכש תמים ולהסתיר ממנו את דבר הליקויים. אמנם ניסן יידעו את זרגרי בדבר עבודות האיטום שנעשו בקירות החיצוניים של הבניין ואף מסרו להם את תעודת האחריות, אולם אין בכך כדי לרפא את הפגם.

20. לפיכך אני קובע כי ניסן ידעו על דבר ליקויי השלד והרטיבות בטרם המכירה לזרגרי והסתירו זאת מהם ביודעין, בכך שהצהירו בחוזה המכר כי בדירה אין פגם נסתר.

21. מנגד, יש לתת את הדעת להצהרת זרגרי בחוזה המכר, לפיה הם בדקו את מצבה הפיזי של הדירה לרבות באמצעות מומחים מטעמם וכי הם מוותרים על כל טענת מום וכיו"ב. מה משקלה של הצהרה זו, והאם הצהרה שכזו עשויה לפטור את ניסן מאחריות להסתרת הליקויים? על כך יש להשיב: ראשית, הצהרת זרגרי בחוזה המכר סויגה באופן מפורש: "למעט פגם נסתר שאינו ניתן לגילוי בבדיקה סבירה ואשר היה ידוע למוכר נכון ליום החתימה על הסכם זה". משהגענו לכלל מסקנה כי הפגם היה ידוע לניסן במועד חתימת ההסכם, הרי שהצהרה זו מאבדת את ערכה, שהרי זו ממילא מכפיפה עצמה להצהרת המוכר בדבר העדר פגם נסתר. שנית, גם הצהרת הקונה כי בדק את הממכר אינה משחררת את המוכר מחובת הזהירות ומחובות הגילוי המוטלות עליו, בין היתר מכוח חוק המכר תשכ"ח-1968 ומכוח חובת תום הלב. ראה לעניין זה בהרחבה בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (פורסם בנבו) שם נקבע בין היתר, כי אף במצב בו הקונה התרשל בכך שלא ביצע את הבדיקות הראויות אין בכך כדי להטיל עליו אשם תורם, מקום בו המוכר ידע על הפגם והסתירו. ראה במיוחד דברי כב' השופט מלצר באותו עניין (פסקה 2(ג) לחוות דעתו) לפיו:

    "אפילו בנזיקין, שבה תורת האשם התורם היא סטטוטורית (והיא חלה לכאורה לגבי העוולות כולן) – הכלל הוא שבמקרה שבו המזיק, הטוען לאשם התורם של הניזוק, הוא מי שעיוול כלפי הניזוק בעוולת התרמית והנזק מתבטא בהעברתם הישירה של כספים מכיסו של הניזוק לכיסו של המזיק – אין מקום להפחית מחיוביו של המזיק בנימוק של אשם תורם בגין רשלנותו של הניזוק. ראו דיון ופירוט בפסק דיני בע"א 9057/07 אפל נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו)."

22. לאור האמור, אני קובע כי הצהרתם ומצגם של ניסן בחוזה לפיהם "אין בדירה פגם נסתר" בעוד ידועה להם באותה העת מפורשות עובדת ליקויי השלד והרטיבות, עולה כדי "הטעייה" כמשמעותה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") וכן מהווה חוסר תום לב במשא ומתן לקראת כריתת החוזה, זאת בניגוד לחובת תום הלב האמורה בסעיף 12 (א) לחוק החוזים. סעיף 12 (ב) לחוק החוזים הקובע כך:

    "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים"

    סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 קובע כך:

    "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".

23. בענייננו, הטעייתם של זרגרי על ידי ניסן והסתרת ליקויי השלד והרטיבות מהווה כאמור חוסר תום לב במו"מ, וככל שיוכח להלן הנזק הנטען, הרי שהאחריות לכך חלה על ניסן. לא יכול להיות חולק כי מדובר בהפרה שעל המפר – ניסן – היה לצפות מראש את תוצאותיה. בניגוד לעמדת ב"כ ניסן, הזכאות לפיצויים בגין הטעייה במסגרת מו"מ לכריתת החוזה, אינה מותנית בהפעלת זכות הביטול האמורה בסעיף 15 לחוק החוזים, ואין מניעה לקיים את החוזה, ובמקביל לתבוע את הנזקים שנגרמו עקב המו"מ שלא בתום לב, בהתאם להוראות סעיף 12 (ב) לעיל. (ר' למשל ע"א 133/67‏ ‏ רחל ואהרן כהן נ' צפורה ויהודה נחשון, פ''ד כא(1) 547, ע"א 140/65 הנאמן בפש"ר נ' מנחם וורצל, פ"ד יט(ד) 57, ע"א 494/74‏ ‏ חברת בית החשמונאים נ' דוד אהרוני, ואח'‏, פ''ד ל(2) 141). על אף האמור, להלן נבחן את שאלת השיהוי בהודעת זרגרי לניסן ואת השפעתה על העילה החוזית.

24. בנוסף, הצגת מצב הדירה כאילו אין בה פגם נסתר, שעה שידוע היטב לניסן באותה העת כי קיימים ליקויי שלד ורטיבות חמורים בבניין, עולה כדי תרמית כהגדרתה בסעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין") וכן עולה כדי רשלנות ו/או הצגת מצג שוא רשלני בהתאם לסעיפים 35 ו-36 לפקודה.

     

     

25. סעיף 56 לפקודת הנזיקין קובע כך:

    "תרמית היא הצג כוזב של עובדה, בידיעה שהיא כוזבת או באין אמונה באמיתותה או מתוך קלות ראש, כשלא איכפת למציג אם אמת היא או כזב, ובכוונה שהמוטעה על ידי ההיצג יפעל על פיו; אולם אין להגיש תובענה על היצג כאמור, אלא אם היה מכוון להטעות את התובע, אף הטעה אותו, והתובע פעל על פיו וסבל על ידי כך נזק ממון"

26. אמנם נטל ההוכחה הנדרש על מנת להוכיח טענת תרמית הינו נטל מוגבר, וכך נקבע בין היתר בע"א 7456/11 ‏ ‏ מוריס בר נוי נ' מלחי אמנון (פורסם בנבו):

    "כאשר אחד הצדדים להליך מעלה טענת מרמה או זיוף, מוטל עליו נטל השכנוע להוכחת טענתו, בין אם מדובר בתובע או בנתבע. הגם שהנטל הוא של מאזן הסתברויות, כמקובל במשפט האזרחי, הרי שכמות הראיות ורף הראיות הנדרש לגבי טענת מרמה, אשר לה גוון מעין פלילי, הם גבוהים יותר ועל בית המשפט לבחון את הראיות בזהירות ובקפדנות [ראו למשל: ע"א 3546/10 מישאלי נ' קליין [פורסם בנבו] (18.4.2012), פסקה 14; ע"א 3725/08 חזן נ' חזן [פורסם בנבו] (3.2.2011), פסקה 31; ע"א 475/81 זיקרי נ' "כלל" חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589, 594 (1986).

27. עם זאת, בענייננו עמדה התביעה בנטל המוגבר להוכחת עוולת התרמית על פרטיה ודקדוקיה. כפי המתואר לעיל, ניסן הציגו לזרגרי מצג כוזב ערב חתימת ההסכם לפיו בדירה אין פגם נסתר, תוך ידיעה פוזיטיבית באותה העת שמצג זה אינו נכון, ולפיכך אחראים ניסן כלפי זרגרי בנזיקין.

28. מבלי לגרוע באמור, ליקויי השלד והרטיבות מהווים גם "אי התאמה" כמשמעותה בסעיף 11 (5) לחוק המכר תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"). יוער כי עצם הכרזת המבנה כמבנה מסוכן בטרם חתימת החוזה, מהווה כשלעצמה "אי התאמה" כהגדרתה בחוק המכר, זאת גם אם הייתי מקבל את עמדת ניסן כי לא ידעו על כך במועד זה. אי התאמה על פי סעיף 16 לחוק המכר, תקף גם מקום בו המוכר לא ידע על עובדות אי ההתאמה בעת גמירת החוזה אך "היה עליו לדעת עליהן". במובן זה, הכרזת המבנה כמסוכן, אשר ארעה בעקבות צו הפסקת העבודה שהוצא עקב עבודות השיפוץ שבצעו ניסן עצמם, מהווה עובדה אשר היה על ניסן לדעת עליה. מבלי לגרוע מהכרעתי כי ניסן ידעו והבינו את מצב הליקויים בעת המכירה, אציין כי התמורה שקבלו משקפת את מחירה של דירה ללא ליקויים ולפיכך יש לראות בכך התעשרות על חשבון זרגרי שלא כדין. עם זאת משקבעתי כי ניסן ידעו על הליקויים והסתירו אותם מזרגרי, אין אני נזקק לכך.

29. כפי שכבר נאמר לעיל, משגילו זרגרי את דבר הליקויים לא מיהרו להודיע לניסן, אלא השתהו שיהוי ניכר. להלן נדון במשמעותו של השיהוי.

    משמעות השיהוי בפנייתם של זרגרי לניסן

30. כפי העולה מתיאור העובדות, כבר בחורף הראשון שלאחר רכישת הדירה על ידי זרגרי (חורף 2011-12) החלו להופיע נזילות בדירה, אולם בשלב זה לא חשבו זרגרי לפעול בענין כנגד ניסן. ההחלטה לפעול משפטית כנגד ניסן נולדה מאוחר יותר, רק לאחר החורף הבא (חורף 2012-13). כך לדברי מר זרגרי בעדותו ביום 30.4.14 בהתייחס לחורף הראשון (עמ' 2 שו' 26):

    "...עשינו עבודת שיפוץ והחלטנו לא לתבוע, לסחוב את זה על עצמנו ולהמשיך לגור שם. בחורף השני (חורף 2012-13 – מ.פ.) שוב החלה הבעיה, רק יותר חזק, אשתי הייתה בהריון וגם הייתה לנו תינוקת בת שנה וחודש, ישנו בחדר שהוא הכי פחות ניזוק, היינו חייבים לפנות את הדירה, לקחנו תיווך ומכרנו את הדירה הזאת. לא חשבנו שניתן לבטל את ההתקשרות וזאת לאחר שנתיים. התייעצנו עם עו"ד, זו אמרה לנו שהיא צריכה לאסוף מידע והיא תדריך אותנו איך לפעול. היינו צריכים למכור את הבית, לא ידענו איך להתארגן, פעלנו לפי הנחיות של עו"ד ואז פנינו לעו"ד הנוכחי שמטפל לנו בזה".

31. בעיצומו של החורף השני – בינואר 2013 מכרו זרגרי את הדירה למר יניב שמש, ורק בחודש יוני 2016 פונים זרגרי לראשונה בהתראה לניסן. מדובר למעשה בתקופה של למעלה משנתיים וחצי לאחר חתימת הסכם המכר, וכחצי שנה לאחר מכירת הדירה למר שמש. עם זאת, יש לסייג ולציין כי החורף המשמעותי בגינו הגיעו זרגרי למסקנה כי מדובר בפגם שלא ניתן להבליג עליו, הינו החורף השני דהיינו חורף 2012-13, בהתחשב בכך מדובר מצידם של זרגרי בשיהוי של חצי שנה, במהלכו מכרו זרגרי את הדירה ורק לאחר מכן פנו לניסן.

32. ניסן טוענים כי השיהוי בהגשת התביעה חורץ את גורלה של התביעה להידחות. לדידם, השיהוי גרם להם להסתמכות במשך תקופה ארוכה בה לא שמעו כל תלונה מזרגרי. אף אם ייקבע כי היתה הטעייה מצידם של ניסן וכי הוצג על ידם מצג כוזב, הרי משחלף המועד לדרוש את ביטול החוזה בהתאם להוראות חוק המכר, היות שלא ניתנה על כך הודעה בתוך זמן סביר כנדרש, הרי שגם לא ניתן לדרוש פיצויים בגין אי ההתאמה וממילא אף לא בגין ההטעיה. יתירה מזו, לשיטת ניסן, היה על זרגרי לפנות אליהם באופן מיידי עם גילוי הפגם ולאפשר להם לבדוק את הליקויים, וזאת בהתאם להוראות סעיף 17 לחוק המכר. משלא עמדו זרגרי בחובת ההודעה על פי חוק המכר הרי שאין הם רשאים להסתמך על אי ההתאמה וזאת בהתאם להוראות סעיף 14 (ב) לחוק. לטענת ניסן, זרגרי הסיקו על דעת עצמם כי לא ניתן יהיה לתקן את הליקויים ולא טרחו כלל לדרוש זאת מניסן ואף לא יידעו אותם על כך. לפיכך, לטענת ניסן, הפרת הוראות חובת ההודעה על פי חוק המכר שוללת את זכותם של זרגרי לפיצוי. לטענתם, חוק המכר הינו חוק קוגנטי וספציפי ולפיכך בהעדר קיום חובת ההודעה על פי סעיף 14 לחוק, נשללת גם הזכות לפיצויים מכוח חוקים אחרים כגון חוק החוזים ופקודת הנזיקין.

33. על כך יש להשיב:

    • באשר להעדר קיום חובת ההודעה בהתאם לחוק המכר, דומה כי יש מידה רבה של צדק בדברי ניסן. חוק המכר קובע בסעיף 14 כך:

      (א) על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה לפי סעיף 13(א) או (ב) או מיד לאחר שגילה אותה, הכל לפי המוקדם יותר.

      (ב) לא הודיע הקונה על אי ההתאמה כאמור בסעיף קטן (א), אין הוא זכאי להסתמך עליה.

       

       

    • סעיף 16 לחוק קובע כך:

      היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה,

    • בענייננו, הפגמים בדירה לא נגלו לזרגרי מיד. בחורף הראשון סברו כי מדובר בנזילה קלה וחשבו לספוג זאת בעצמם. רק בחורף השני הבינו כי מדובר בבעיה יסודית יותר ולפיכך החליטו למכור את הדירה במצבה. זמיר, בספרו פירוש לחוקי החוזים – חוק המכר תשכ"ח-1968 (1987) להלן: ("זמיר") עמ' 318, כותב כך:

      "לעתים הקונה אינו מזדרז להודיע על אי התאמה משום שהיא נראית בעיניו קלה וחסרת חשיבות. עם הזמן הפגם מתפתח או מתגלה כמשמעותי, ורק אז מודיע הקונה למוכר על אי ההתאמה. לפחות בחלק ממקרים אלו לא יוכל המוכר להסתמך על סעיף 14 (ב) ולטעון שהקונה אחר להודיע על אי ההתאמה. ניתן לומר, שאי ההתאמה עליה הודיע הקונה היתה נסתרת בשלב הראשון והקונה לא היה צריך, בבדיקה סבירה, להסיק את קוימה כבר אז."

    • בהתאם לעמדה זו, נכון אני לקבל כי בענייננו השלב בו התגלה הפגם כמשמעותי היה בעיצומו של חורף 2012-13 ולא קודם לכם. אולם גם אז דומה כי היה על זרגרי לפנות מייד במועד זה לניסן, ואילו בפועל הם מיהרו למכור את הדירה בחודש ינואר 2013, והשהו את פנייתם לניסן עד לחודש יוני 2013. לא מצאתי לכך כל הצדקה. בהתאם לכך, דומה כי על פי הוראות סעיף 14 (ב) לא עמדו זרגרי בתנאי הסעיף ולפיכך לא יוכלו לכאורה להסתמך על אי ההתאמה כמשמעותה בחוק המכר.

    • על אף האמור, לכאורה יש מקום לחלק בפרשנותו של סעיף 16 לחוק, בין מקום בו מדובר באי התאמה הנובעת מעובדות "שהמוכר ידע עליהן" לבין עובדות אשר "היה עליו לדעת עליהן". בעוד שעובדות אשר היה על המוכר לדעת – חובת ההודעה של הקונה היא יסודית ועיקרית ובהעדרה יאבד הקונה את זכותו להסתמך על אי ההתאמה, הרי שבעובדות הידועות בפועל למוכר – חובת ההודעה שולית יותר שהרי הדברים ממילא ידועים למוכר. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר מדובר בעובדות אשר הוסתרו ביודעין על ידי המוכר. אמנם, אין לחלוקה זו עיגון מפורש בלשונו של סעיף 16 לחוק המכר, אולם יש בהם טעם והגיון. בעניין דומה קבע בית המשפט המחוזי בע"א (מחוזי י-ם) 3594/09 רפאל גביר נ' מרגלית קוטב (פורסם בנבו) כך:

      "אכן, בהתאם להוראת סעיף 16 לחוק, במצב דברים בו המוכר העלים מהקונה מידע שהיה בידו או שהיה צריך להימצא בידו אודות הממכר, זכאי הקונה להסתמך על אי ההתאמה גם אם לא הודיע למוכר על קיומה מיד לאחר גילויה. ואולם, סעיף זה עוסק אך במקרים של ידיעה ממשית של המוכר או במקרים בהם אדם סביר היה יודע על אי ההתאמה באותן הנסיבות (ראו רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום, פ"ד נג(3) 516)."

      עניין דומה נידון בבית המשפט העליון בפרשת מנדלסון (ע"א 7833/06‏ ‏Pamesa Ceramica‏ נ' ישראל מנדלסון הספקה טכנית הנדסית בע"מ, פורסם בנבו – להלן: "פרשת מנדלסון"), אם כי באותו עניין דובר בעיקר על חובת ההודעה בהתאם להוראות חוק המכר (מכר טובין בין-לאומי), תשל"א–1971. וכך כתב כב' השופט רובינשטיין בפסקה ל"ב לחוות דעתו:

      "רציונאל זה להוראה - קרי, שאין המוכר יכול להיבנות מאי מתן הודעה על עובדות שידועות לו בין כה וכה - מופיע גם בכתיבת המלומדים הישראליים בהקשרים מסחריים פנימיים דומים, כמו ביחס לסעיף 16 לחוק המכר (וכבר הזכרנו כי חוק המכר התבסס במידה רבה על אמנת האג):

      "הטעמים העיקריים לנטל ההודעה המיידית... הוסברו לעיל: לאפשר למוכר לתקן או להחליף את הנכס, להעמיד את המוכר על כך שהעיסקה כרוכה בבעיה הדורשת את טיפולו, ולעודד את הוודאות המסחרית ואת השקט הנפשי של המוכר... כאשר המוכר יודע על אי ההתאמה, או שעליו לדעת עליה (כך לפי נוסח ההוראה בחוק המכר - א"ר) נשמט הבסיס מתחת לטעמים אלו, ועל כן מוצדק לפטור את הקונה מהנטל המוגדר בסעיפים 13 עד 15 לפחות בעיקרו... אין לו (למוכר - א"ר) ציפיה סבירה ל'שקט נפשי' כאשר ידוע לו, או שעליו לדעת, שהוא הפר את חיוביו החוזיים" (א' זמיר, חוק המכר, 333-332; ההדגשה הוספה - א"ר; ראו גם ז' צלטנר, חוק המכר, תשכ"ח - 1968 (בתוך פירוש לחוקי החוזים, ג' טדסקי עורך, תשל"ב) 92).

      ובמקום אחר, ביחס לחובת ההודעה בסעיף 4א לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973:

      "מן ההצדקה העניינית האמורה נובעים הגבולות הלגיטימיים של נטלי ההודעה והבדיקה... אין מקום להטיל נטלים אלה מקום שידע המפר למעשה על אי-ההתאמה באובייקט שסיפק... לספק אין אינטרס לגיטימי לצאת נשכר מכך שהנושה לא הודיע לו דבר שאותו הוא יודע או צריך לדעת ממילא. בשיטות משפט אחרות... באמנות בדבר מכר טובין בינלאומי... הסיקו משיקול זה את המסקנה המתחייבת ופטרו את הקונה... מן הנטל להודיע על אי-התאמות שהמוכר המשכיר או הקבלן ידעו עליהן" (א' זמיר, "תיקון תש"ן לחוק המכר (דירות): צעדים עקלקלים בנתיב נכון", עיוני משפט יח (תשנ"ד) 201, 219; ההדגשה הוספה - א"ר).

    • יתירה מזו, ככל שחובת ההודעה נועדה כדי לאפשר למוכר לתקן את הליקוי – הרי שבענייננו ניתן ללמוד מההתכתבות – המאוחרת אמנם – בין ב"כ זרגרי לניסן בחודשים יוני-יולי 2013, כי ניסן התכחשו באופן מוחלט לאחריותם לליקויים. בהתאם לכך, ניתן להניח ברמה גבוהה של וודאות שגם לו היו פונים אליהם זרגרי מיד כשגילו את הליקוי – חצי שנה קודם לכן – התשובה שהיתה מתקבלת היתה דומה.

    • על אף האמור, אין אני נדרש להכריע בשאלה פרשנית זו, היות והמזור להטעייתם של זרגרי לא תימצא בהכרח בסעיפי אי ההתאמה בחוק המכר אלא דווקא בהוראות פקודת הנזיקין.

       

    • זמיר, בעמ' 313 לספרו, דן בין היתר בהיקף התוצאות של אי מתן ההודעה במועד (ההדגשה אינה במקור):

      "סעיף 14 (ב) שולל מהקונה את התרופות בשל הפרה שבדין החוזים הכללי, כגון ביטול, אכיפה או פיצויים, ולא רק את התרופות שבפרק ג' לחוק המכר, שאינן אלא תוספת לדיני התרופות הכלליים. סעיף 14 (ב), המצוי בפרק ב' של החוק, מתייחס לכלל התרופות בשל הפרת חוזה שבדיני החוזים. אין נפקא מינה אם הקונה רוצה להסתמך על אי ההתאמה כטענת תביעה, כטענת הגנה או כבסיס לקיזוז חיובים... מאידך גיסא, אין סעיף 14 שולל מהקונה סעדים העשויים לעמוד לו מכוח דינים אחרים, כגון דיני הנזיקין, ואף לא מכוח דיני חוזים אחרים. כך למשל, סעיף 14 (ב) לא יעמוד לקונה לרועץ בתביעה המבוססת על עוולת הרשלנות, על עוולת הפרת חובה חקוקה... סעיף 14 דן אך ורק בחובות ובזכויות הנובעות מחוזה המכר ואינו משפיע על זיקות משפטיות אחרות שבין מוכר לקונה"

    • במילים אחרות טוען זמיר, כי העדר הודעה מטעם הקונה בהתאם לסעיף 14 תשלול אמנם מהקונה את הסעדים המגיעים לו בשל אי ההתאמה החוזית, אך לא תשלול ממנו סעדים המגיעים לו מקום שהתנהגות המוכר מהווה עוולה נזיקית כלפיו, למשל מקום בו מדובר בתרמית או במצג שוא רשלני.

    • אמנם בפסק הדין בע"א 465/80 סולונץ נ' התכוף פ"ד לח(3) 630, סבר בית המשפט (כב' המשנה לנשיא בן פורת) כי:

      "תמימת דעים אני בעניין זה עם חברי הנכבד, השופט שינבוים, כי משהחמיץ הקונה את השעה להודיע למוכר על אי ההתאמה של המימכר לפי חוק המכר (שהוא הדין המהותי), שוב אין הוא יכול להסתמך על אי ההתאמה כדי לזכות בתרופת הפיצויים, לפי חוק התרופות, הדן אך בסעדים. על עיסקת מכר חל קודם כל החוק הספציפי, הוא חוק המכר, ואם על-פיו טענת אי ההתאמה חסומה בפניו, אין הוא יכול, בהסתמך עליה, לדרוש סעד, על יסוד חוק התרופות... פירוש אחר ירוקן את הוראות הסעיפים 13- 16 מתוכנן... אותו הלך מחשבה, שהדריך אותי לעניין היחס בין חוק המכר לחוק התרופות, כוחו יפה גם לעניין היחס בין חוק המכר לבין פקודת הנזיקין [נוסח חדש],"

    • עם זאת בהמשך הדברים ניתן לקבל את הרושם כי כב' השו' בן פורת מסייגת את דבריה במעט ואינה שוללת כי ככל שמדובר בעוולת תרמית יתכן והדין ישתנה.

    • שאלת היחס בין חובת ההודעה בחוק המכר לבין זכות התביעה בנזיקין בשל אותן נסיבות עובדתיות מקום שלא ניתנה הודעה כאמור, שבה ונידונה בפרשת מנדלסון (ראה לעיל), כאשר באותו עניין דובר כאמור בחוק המכר (מכר טובין בין-לאומי) תשל"ח-1978 המקביל בחלקים מהוראותיו להוראות לחוק המכר. בית המשפט קבע כי בנסיבות אותו העניין יש להעדיף את הפרשנות לפיה, המניעות החוזית בהתאם להוראות חוק המכר אינה שוללת את התביעה הנזיקית.

       

       

      בין היתר קובע בית המשפט העליון בפרשת מנלדסון כך:

      "בכל הנוגע לפסיקת בית משפט זה, התייחסנו מעלה להלכת סולונץ. באותו מקרה פסק השופט שינבוים כי "חוק המכר הינו ספציפי... לא יוכל הקונה להתעלם מהאמור בחוק המכר בבואו לתבוע את תקנתו. שאם לא תאמר כן, מה הועילו חכמים בתקנתם, כאשר הטילו חובות על הקונה בחוק המכר. הרי תמיד יוכל להתנער מהן ולתבוע לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) דווקא" (עמ' 634), והמשנה לנשיא בן פורת הרחיבה וקבעה כי חוק המכר מונע גם תביעות נזיקיות: "משהחמיץ הקונה את השעה להודיע למוכר על אי ההתאמה של המימכר לפי חוק המכר (שהוא הדין המהותי), שוב אין הוא יכול להסתמך על אי ההתאמה כדי לזכות בתרופת הפיצויים, לפי חוק התרופות... אותו הלך מחשבה, שהדריך אותי לעניין היחס בין חוק המכר לחוק התרופות, כוחו יפה גם לעניין היחס בין חוק המכר לבין פקודת הנזיקין [נוסח חדש]" (עמ' 637638).

      על דברים אלה - ובפרט על עמדת המשנה לנשיא - נמתחה ביקורת אקדמית:

      "בפסק דין סולונץ נפסק, אמנם, שאי-העמידה בנטל-ההודעה תחסום אף את הסתמכותו של הקונה-הניזוק על עילה נזיקית, אך דומה שפסיקה זו אינה מתיישבת עם העקרונות המקובלים במשפטנו בדבר היחס בין עילות שונות. דחייתה של אחת העילות, מטעם זה או אחר, אינו מוביל בהכרח לדחייתה של העילה האחרת. על-כן אין להתנות את התרופות והסעדים לפי דין פלוני בסייגים ובנטלים שבדין אלמוני" (א' זמיר, עקרון ההתאמה, 306).

      (ראו גם א' זמיר חוק המכר, 314, 556-555; פרידמן-כהן, חוזים, 564 הערה 207; מ' דויטש, פרשנות הקודכס האזרחי (כרך א', תשס"ה) 75-74)."

      הפער בין פסק הדין בפרשת סולונץ לעמדות המלומדים המבקרים אותו, מעיד על קשת הגישות האפשריות בנסיון לשמור על האפקטיביות של ההסדרים הייחודיים שנקבעו בדברי החקיקה השונים מזה, ועל הזכויות המהותיות של ניזוקים מזה..."

    • כללו של דבר, דומה כי הנטיה כיום בפסיקה ובדעות המלומדים היא, כי גם מקום בו נשללה זכותו של קונה לסעד חוזי מאת המוכר, עקב אי מתן הודעה "מיד" למוכר בהתאם להוראות סעיף 14 לחוק המכר – לא בהכרח נשללה זכותו לתבוע את נזקיו בגין עוולות שעוול כלפיו המוכר, כגון תרמית, רשלנות או מצג שוא.

    • ההגיון שבדברים טמון לטעמי בכך, שבכל הקשור לחוקי המכר והחוזים, ההגיון השולט הוא היחסים האזרחיים המסחריים שבין הצדדים לרבות שיקולי היציבות והוודאות. כך למשל השו' בן פורת בפרשת סולונץ:

      "אכן, ניתן להקשות מה ראה המחוקק לגונן על המוכר... ניתן להסביר קושיה זו בצורכי עולם הסוחרים. אין זאת אלא שהמחוקק ביקש לדאוג למצב של ודאות, כי עיסקת מכר, שנקשרה ושבוצעה, תמה ונשלמה, ושוב אין להרהר אחריה. בדרך זו יכול המוכר להמשיך בפעילותו הכלכלית, כשהוא משוחרר מן החשש, ללא הגבלת זמן, שמא יבוא עליו הקונה בטענות לאחר מעשה על מום שנפל במימכר" (עמ' 637-636).

    • הנימוק האזרחי מסחרי הנ"ל מאבד מעט מהצדקתו כאשר מדובר בעוולה נזיקית אשר יש בה גורם של "אשמה" העומד לחובתו של המוכר. צרכי עולם הסוחרים והצורך הכלכלי בוודאות וביציבות אינם מצדיקים פעולות הטעייה, תרמית והצגת מצג כוזב.

    • יש אף טעם בכך שככל ש"האשמה" חריפה יותר, כך ההגנה על המוכר תקטן, ובהתאם לכך לא יוכל המוכר להיבנות מכך שהקונה לא הודיע מיד על אי ההתאמה. כל עוד מדובר באי התאמה חוזית מסחרית בלבד, אשר ניתן לפרשה כהעדר תיאום ציפיות בין עמדות המוכר והקונה, דבר העשוי לקרות לא אחת במסגרת חיי המסחר, במקרים כגון אלו יקבע המחוקק כי ככל שהקונה לא הודיע למוכר מיד על אי ההתאמה, יש להניח כי בדעתו לקבל את הממכר כפי שהוא והעסקה הושלמה. אולם מקרים בהם מדובר בתרמית, בחוסר תום לב, או בהצגת מצג כוזב, אין אלו מקרים בהם מבקש המחוקק להגן על המוכר ולפיכך בנסיבות אלו אין מקום להגביל את הקונה להודעה מיידית בניגוד לתקופות ההתיישנות הקבועות בדין הכללי. יתכן שיש מקום גם להבחין בין תביעה לביטול המכר – סעד אשר פגיעתו בחיי המסחר קשה יותר, לבין תביעה לפיצוי כספי בגין ההפרה תוך קיום המכר – סעד אשר פגיעתו בחיי המסחר פחותה.

    • באשר להשפעת עקרון תום על הלב על חובת העמידה בנטל ההודעה, לדעת זמיר (עמ' 318), קיימים מספר חריגים לחובת זו, זאת גם בגדרו של חוק המכר עצמו, אולם:

      "גם אם מקרה מסוים של אי עמידה בנטל ההודעה במועד אינו נופל בגדר אחד החריגים שמנינו לעיל, יתכן שהמוכר יהיה מנוע מלהסתמך על סעיף 14 (ב) משום שיהא זה שימוש בזכות שלא בתום לב. סעיף 6 אוסר שימוש כזה בזכויות. ניתן יהיה להסתמך על עקרון תום הלב כדי לחסום את המוכר במקרים שאינם נכללים ממש בגדר החריגים שמנינו, אולם הם נמצאים בשוליהם."

34. מכל האמור לעיל נמצאנו למדים, כי אף אם מנועים זרגרי מלהסתמך על אי ההתאמה בהתאם לחוק המכר ובעקבותיו אף על חוק החוזים, הרי שלא נשללה מהם הזכות לסעד על פי פקודת הנזיקין, זאת לאור העובדה שניסן עוולו כנגדם בעוולות של תרמית והצגת מצג כוזב.

    הסתרת הליקויים מניסן על ידי רוזנשיין

35. בניגוד להסתרת הליקויים על ידי ניסן ביודעין ערב מכירת הדירה לזרגרי, אין בידי ראיות המוכיחות כי רוזנשיין ידעה על הליקויים האמורים והסתירה אותם ערב מכירת הדירה על ידה לניסן. הראיה היחידה לעניין שהוצגה בפניי הינה מכתב יחיד משנת 1988 אשר נשלח לכאורה מהעירייה לניסן, אשר בו נאמר כי בדיקה שערך מהנדס מטעם העירייה העלתה כי החיבורים בין האלמנטים הטרומיים אינם אטומים ומהווים מקור לנזילה, אולם בסופו של המכתב נכתב "לסיכום: המבנה אינו מסוכן". רוזנשיין עצמה מכחישה קבלת מכתב זה ואף לא הוצגה בפני כל אסמכתא לכך שמכתב זה אכן הגיע לידיה בשנת 1988. כמו כן, לא הוצגה בפניי כל אסמכתא בדבר המצאת הודעה לרוזנשיין בדבר הכרזת המבנה כמבנה מסוכן בשנת 1997 כפי שנטען במכתב בן יצחק אשר נשלח לרוזנשיין.

36. בחוזה המכר שבין רוזנשיין לניסן אין כל הצהרה לגבי מצב הדירה למעט התחייבות "למסור את הדירה לידי הקונה...כשכל מערכותיה פועלות ותקינות, ראויה לשימוש ובמצב כפי שהיתה בעת חתימת החוזה", אין כל התחייבות של רוזנשיין בחוזה לכך שאין כל פגם בדירה. יתירה מזו הקונים ניסן מצהירים ומאשרים בחוזה "כי ראה ובדק את הדירה ומצאה מתאימה למטרותיו". בניגוד להצהרה המקבילה בחוזה ניסן-זרגרי, הרי שהצהרת ניסן בחוזה זה אינה מכפיפה עצמה להצהרות כלשהן של רוזנשיין, הצהרות שממילא לא ניתנו. כמו כן בחוזה המכר מופנים הקונים ניסן במפורש לערוך בדיקה בתיק הבניין בטרם החתימה, תוך שמובהר להם שעוה"ד שערך את החוזה לא עשה זאת. יוער, כי בתצהירה מאשרת ניסן כי כאשר ביקרה בדירת רוזנשיין לפני הרכישה, מצבה היה מוזנח מאוד.

37. מסעיף 7 ד' לחוזה המכר ניתן ללמוד כי לכל הפחות ניתן רמז לבעיית הרטיבות וממנו ניתן ללמוד כי ככל הנראה הצדדים דנו בנושא בטרם חתימת החוזה. בסעיף זה "מוסכם בין הצדדים כי עלות זיפות הגג והנחת הבידוד בגג תחול על המוכר". ניסן אף הצהירה בסעיף 65 לתצהירה כי בטרם רכישת הדירה מרוזנשיין, נראו סימני רטיבות באמבטיה, אם כי לדבריה, רוזנשיין ייחסה זאת באותה העת לנזילת עבר שתוקנה.

38. כאשר אנו בוחנים מהי נקודת הזמן הקדומה ביותר בה ניתן ביטוי מפורש לליקוי השלד והרטיבות והובא לידיעת הצדדים אנו מגיעים לדו"ח טרמינל אשר ניתן לאחר רכישת הדירה על ידי ניסן. אין בידי ראיות כי הליקויים כפי שמופיעים בדו"ח טרמינל היו ידועים לרוזנשיין.

39. בניגוד ליחסים שבין ניסן לזרגרי, שם אני רשאי להסיק על סמך שתי אינדיקציות ברורות (דו"ח טרמינל ומכתב בן יצחק) כי ניסן ידעו על דבר הליקויים והסתירו זאת ביודעין בעת חתימת הסכם המכר לזרגרי, הרי שבמסגרת היחסים שבין רוזנשיין לניסן אין בידי אינדיקציה ברורה לכך שרוזנשיין ידעה והסתירה מניסן את דבר הליקויים, למעט המכתב מ-1988 שמשקלו זניח ואשר אין כל הוכחה שנתקבל בידי רוזנשיין. כפי שלמדנו מתצהירה של ניסן, הם רכשו את הדירה מרוזנשיין כאשר "הדירה היתה במצב מוזנח מאוד והייתה זקוקה לשיפוץ כללי".

40. כללו של דבר, לא הוכח בפניי במאזן ההסתברויות הנדרש, כי רוזנשיין ידעה על דבר ליקויי השלד והרטיבות בטרם המכירה לניסן והסתירה זאת מפניהם. לזאת מצטרפת העובדה כי בחוזה המכר לא הצהירה רוזנשיין כל הצהרה בדבר העדר פגמים בדירה ולפיכך לא הציגה למעשה כל מצג בעניין. במובן זה ישנו גם הבדל משמעותי לטעמי, בין דירה הנמכרת במצב מוזנח והדורש שיפוץ יסודי לאחר עשרות שנות מגורים וללא כל הצהרה בדבר העדר פגם, לבין דירה הנמכרת לאחר שיפוץ יסודי תוך הצהרה כי אין בה פגם נסתר. הבדלי התמורות בשתי העסקאות תומכים אף הם במסקנתי זו. אוסיף עוד, כי ככל שמדובר בעוולה של תרמית, כפי שנכתב לעיל, מידת ההוכחה הנדרשת הינה גבוהה, ובעוד שבמערכת היחסים שבין ניסן לזרגרי אני סבור כי התרמית הוכחה ברמה הנדרשת, הרי שבמערכת היחסים בין רוזנשיין לניסן לטעמי לא עמדו ניסן בנטל המוגבר.

    פרשת תיק הבניין בעירייה

41. סוגיית היעלמותו של תיק הבניין מארכיב העירייה מעלה סימני שאלה רבים ולפיכך דורשת עיון מדוקדק.

    עו"ד צור העידה כי בביקורה בעירייה ביום 11.10.10 ערב רכישת הדירה על ידי זרגרי, התיק שנמסר לעיונה בארכיב העירייה היה "תיק דק" אשר הכיל שני מסמכים בלבד. האחד – בקשה להיתר שהגיש שכן בבניין בשנת 2000 לצורך תוספת ממ"ד לדירתו, והשני – העתק תשריט היתר הבניה שניתן לבניין בשנת 1968 (סומן ת/1). צור מתארת כי בבקשתה לקבלת התיק לעיון מסרה את כתובת הבניין החרמון 12 ואת מספר הגוש והחלקה (עמ' 20 לפרו' שו' 23). לדבריה, גם בפעם השניה שביקרה בעירייה, ביום 19.1.12, לאחר שנודע לה על כתב האישום שהוגש כנגד הדיירים, לא מצאה כל תיעוד להכרזת המבנה כמסוכן. צור העידה כי בשני המקרים ערכה גם בדיקה במחלקת הפיקוח על הבניה לרבות במחשבי המחלקה, וגם שם התשובה שניתנה לה היתה כי אין כל ממצא חריג ביחס לבניין. בעדותה הסבירה צור, כי כיום היא יודעת לומר כי בכל הזמן הזה טופל נושא המבנה המסוכן באמצעות מחלקת מבנים מסוכנים, ולא היה לכך כל זכר ורמז לא בתיק הבניין בארכיב התיקים ולא במחלקת הפיקוח על הבניה בהם ערכה את בדיקותיה. מתוך תיק הבניין הדק אשר נמסר לעיונה צילמה צור את תשריט ההיתר של הבניין, וזאת בין היתר על מנת למסור את העתק ההיתר לשמאי מטעם הבנק, אשר עתיד להעמיד לבני הזוג זרגרי הלוואה המובטחת במשכנתא לצורך רכישת הדירה. בביקורה השני בעירייה ביום 19.1.12 העניין כאמור חזר על עצמו, אך הפעם היה בידיה של עו"ד צור העתק כתב האישום. בעקבות כך הפנתה אותה מזכירת מחלקת הפיקוח – גב' יפה - לרכז מבנים מסוכנים מר מעוז נר אשר לא נכח באותה העת בעירייה.

42. עובדות אלו מעוררות סימני שאלה רבים. כיום אנו יודעים שבאותם ימים בדיוק, המבנה היה מצוי תחת הכרזת מבנה מסוכן, זאת לאחר הצגת הדרישה לדיירים אשר לא קוימה על ידם, לאחר הוצאת צו ביצוע מיידי להסרת הסכנה חתום על ידי ראש העירייה אשר אף הוא לא בוצע, וחודשיים ימים בלבד בטרם הגשת כתב אישום לבית המשפט לעניינים מקומיים כנגד כל דיירי הבניין. לפיכך תמוה מאוד כיצד אין לכך זכר לא בתיק בו עיינה עו"ד צור ואף לא במחלקת הפיקוח על הבניה.

43. בחקירתה נשאלה עו"ד צור באשר לעוביו והיקפו של התיק, ועל כך השיבה כאמור כי מדובר בתיק דק אשר הכיל 2 מסמכים בלבד. עובדה זו מגבירה את סימני השאלה, היות ומדובר בתיק המתייחס ל-3 בניינים טוריים מחוברים יחדיו והכולל בוודאי מאות מסמכים מאז הקמת הבניין בשלהי שנות השישים ועד היום. נקדים ונציין כי אינג' אריאל קמרט המפקח על הבניה בעירייה (להלן: "מר קמרט") אכן תיאר בעדותו את תיק הבניין, כתיק עב כרס בעובי של כ-20 ס"מ המכיל מאות מסמכים ובין היתר את מלוא התיעוד באשר להכרזת המבנה המסוכן וכל הכרוך בכך. גם גב' ניסן העידה כי לאחר שהוגשה נגדה תביעה זו, סרה לעירייה על מנת לעיין בתיק הבניין, ואכן מדובר בתיק עב כרס.

44. המסקנה העולה מעדותה של עו"ד צור היא, שככל שעיינה עו"ד צור בתיק בארכיב העירייה, הרי שאין מדובר בתיק הבניין עב הכרס, אלא בתיקייה נפרדת אשר הגיש אחד הדיירים בבניין לצורך בקשה להיתר לתוספת בניה לדירתו, כאשר לאותה בקשה צורף עותק של תשריט ההיתר המקורי. מסקנה נוספת העולה מעדות צור הינה, כי במחלקת הפיקוח על הבניה לא היה כל תיעוד באשר להליכי הכרזת המבנה המסוכן לרבות הגשת כתב האישום. כפי שנראה בהמשך, מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם עדותו של מר קמרט בדבר העדר הקשרים והחלפת המידע בין המחלקות באותה תקופה.

45. לפיכך, במסגרת בדיקתה ערב חתימת החוזה, הסתפקה עו"ד צור בכך שיש בידה העתק היתר הבניה המקורי, ובכך שבמחלקת הפיקוח אין כל תיעוד לצו הריסה או חריגת בניה, ובכך נסללה הדרך לחתימתם של זרגרי על חוזה הרכישה. כל זאת בעוד לאמיתו של דבר באותם ימים ממש מתנהלת מערכה שלמה, סמויה מעיניהם של זרגרי ועו"ד צור, סביב הכרזת הבניין כמבנה מסוכן והגשת כתבי אישום כנגד כלל הדיירים.

46. מר קמרט טוען בתצהירו כי עו"ד צור ככל הנראה לא עיינה בתיק הבניין עב הכרס, בין היתר היות וכלל אין תיק בניין תחת הכתובת החרמון 12. לטענתו, תיק הבניין הכולל את שלושת הבניינים הטוריים המחוברים מתועד תחת הכתובת שד' ירושלים 176, היות ומדובר במבנה פינתי. לתצהירו מצרף קמרט פלט מחשב מתוך תיק הפיקוח בעירייה בו כותרת הבניין היא אכן שד' ירושלים 176, כאשר בפירוט בגוף הפלט מופיע תיעוד של הליכי הכרזת המבנה המסוכן. עם זאת, יש לסייג את הדברים ולתת את הדעת לכך שמדובר בפלט מחשב אשר כותרתו: "רישוי ופיקוח על בניה" ואילו קמרט בעדותו, כפי שיפורט להלן, הבהיר כי בשנת 2010 הטיפול במבנים מסוכנים לא היה תחת מחלקת הפיקוח על הבניה אלא כיחידה נפרדת תחת מהנדסת העיר, ורק בשנת 2013 בוצע האיחוד.

47. על פי תצהיר קמרט מיום 25.10.15, תיק הבניין מוכר לו באופן אישי והוא אכן מכיל מאות מסמכים ובתוכם כל המסמכים הנוגעים להכרזת המבנה כמסוכן, לרבות המסמכים אשר בטלו בסופו של יום את ההכרזה. אולם בתצהירו של קמרט מאותו היום מציין קמרט כי נכון למועד הגשת תצהירו במהלך ניהול הליך משפטי זה – התיק אבד. על אף זאת מצהיר קמרט כי התיק שאבד היה מוכר לו עד חודש נובמבר 2014 והוא בוודאות כלל את כל המסמכים המוזכרים לעיל, כך שבדיקה בטרם הרכישה בוודאי היתה מעלה את עניין המבנה המסוכן. מכך מסיק מר קמרט כי עו"ד צור ככל הנראה לא עיינה בתיק הבניין הרלבנטי.

48. שבועות ספורים לפני מועד דיון ההוכחות הוגשה במפתיע הודעת העירייה הנתמכת בתצהיר נוסף של מר קמרט מיום 7.4.16 לפיה, תיק הבניין אותר לפתע ומסתבר שהתיק שהה כל העת במחלקת ביטוח בעירייה ללא דורש. בתצהירו השני של מר קמרט הוא מצהיר בין היתר כי:

    "תיקי הבניין בעיריית חולון נלקחים מדי פעם בפעם על ידי מחלקות אחרות לבדיקה או צפייה, ולעתים הם לא מוחזרים וקשה לעקוב אחריהם. כך גם בתיק הנדון".

49. על אף זאת מספר שורות לאחר מכן מצהיר קמרט כי: "אין לי ספק כי באם מי מטעם הצדדים היה בודק את תיק הבניין היה מגלה על נקלה את המסמכים המדוברים שהיו בתיק". יש להניח כי קמרט מדבר בשורות אלו על התקופה שלפני היעלמותו של התיק, תוך הנחה כי היעלמות התיק במהלך ניהול משפט זה היתה תופעה חד פעמית.

50. העולה מתצהירו של קמרט, כי שגרת הפעילות של מחלקות העירייה היא בכך, שכאשר מחלקה מסויימת נדרשת לעיין בתיק הבניין, היא לוקחת אותו מהארכיב ואמורה להחזירו בסיום הטיפול, אולם קורה לא אחת שתיקים נלקחים ושוכחים להחזירם ואין על כך מעקב. בהקשר לכך יש לזכור כי תיק הבניין בענייננו היה בטיפול בתקופה הרלבנטית במחלקת מבנים מסוכנים, כך שכבר בשלב זה של הדיון מסתברת מאוד המסקנה, כי במועד בו בקרה עו"ד צור בארכיב העירייה, הן ערב רכישת הדירה והן בביקורה השני לאחר הגשת כתב האישום – תיק הבניין אכן לא היה בארכיב אלא במחלקת מבנים מסוכנים אשר באותם ימים טפלה בסוגיית המבנה המסוכן.

51. בחקירתו נשאל קמרט, האם בתיק הבניין אמורים להיות מתוייקים דוח"ות להסרת סכנה ממבנה שהוכרז כמבנה מסוכן. בתשובה לכך השיב כי לא נהוג להוריד דוחו"ת אלו לתיק הבניין "אלא לאחר גזר דין של בית המשפט באותו הצו" (עמ' 24 לפרו' שו' 16). בהמשך דבריו מציין כי במחלקת הפיקוח אמנם קיים ארכיון תיקים לבניינים בגינם מתנהלים הליכים פליליים עד למתן גזר הדין, אולם תיקים אלו אינם פתוחים לעיון הציבור (עמ' 24 שו' 26).

52. קמרט העיד כי הטיפול במבנים מסוכנים הועבר לטיפול מחלקת הפיקוח על הבנייה רק בשנת 2013 ואילו עד למועד זה הטיפול בנושאים אלו היה בידי "גורם אחר שלא קשור לפיקוח על הבניה וקשור ישירות למהנדסת העיר" (עמ' 25 שו' 3). בהמשך עדותו מאשר קמרט למעשה את תוכן דבריה של עו"ד צור, לפיהם, בעת ביקורה במחלקת הפיקוח על הבניה ובפנייתה למזכירת המחלקה גב' יפה, ככל שאכן שאלה צור לגבי הבניין, הרי שלא היתה יכולה לגלות כי הבניין הוכרז כמסוכן, שכן באותה התקופה בידי מחלקת הפיקוח היה "מידע רק שקשור לעבירות בניה ולא לנושא של מבנה מסוכן" (עמ' 25 שו' 7). בהמשך דבריו מסביר קמרט כי גם לו שאלה צור מפורשות במחלקת הפיקוח האם המבנה הוכרז כמסוכן, גם אז לא היתה מקבלת תשובה חד משמעית, היות שהמידע אינו מצוי כלל בידי המחלקה, אלא לכל היותר היתה מופנית לרכז מבנים מסוכנים על מנת לברר אצלו (עמ' 25 שו' 19). קמרט חוזר ומסכם אם כן, כי המקום היחיד בו ניתן לקבל תמונה מלאה באשר למצב הבניין כפי שמשתקף מכלל מחלקות העירייה הוא תיק הבניין בארכיב העירייה, ולכך נוסיף – ובלבד שתיק זה אכן נמצא במקומו ולא הושאר באחת המחלקות.

53. באשר לתקופת ההיעלמות של התיק במהלך ניהול משפט זה, קמרט מאשר למעשה, כי בכל התקופה שמאז נובמבר 2014 ועד לאפריל 2016 ערב ישיבת ההוכחות התיק אכן נעלם (עמ' 29 שו' 24). להסר ספק נשאל קמרט:

    "מי שבא במהלך 17 החודשים שבין 2 התאריכים הנ"ל לבדוק תיק לא היה מוצא תיק?

    ת. נכון, משום שהתיק אמור להיות בארכיון".

54. בעדותו אישר קמרט, כי לו היתה עו"ד צור מקבלת לעיונה את תיק הבניין המלא, אין ספק שהיתה נתקבלת באוסף המסמכים העוסקים בהכרזת המבנה כמסוכן ובאופן זה היתה נמנעת התקלה נשוא תביעה זו (עמ' 32 שו' 26).

55. המסקנה העולה מעדותו של קמרט מעלה תמונת מצב בלתי סבירה. עו"ד צור המייצגת רוכשים פוטנציאליים, מעוניינת לקבל מידע באשר לדירה ערב חתימת חוזה, ניגשת לארכיב העירייה ומבקשת לעיין בתיק הבניין. התיק עב הכרס המכיל את כל מסמכי הבניין לא נמצא אותה עת בארכיב, היות שנלקח לצורך טיפול במחלקת מבנים מסוכנים, אולם נמסר לעיונה של עורכת הדין תשריט היתר הבניה, ממנו עולה כי הנכס בנוי על פי היתר כדין. לאחר מכן עולה עוה"ד למחלקת הפיקוח ומוודאת כי אין כל צו הריסה או דו"ח בגין חריגת בניה. במחלקת הפיקוח איש לא מודע לכך שהבניין הוכרז כמבנה מסוכן, היות ואין שיתוף מידע בין מחלקה זו לבין הגורם העוסק במבנים מסוכנים, כל זאת בעוד שבאותם ימים עצמם באחד החדרים הסמוכים שוקדים על הכנת כתבי אישום כנגד כל דיירי הבניין. בהסתמך על בדיקות אלו נחתם חוזה המכר. תוצאה זו אינה סבירה ולמעשה מהווה מכשול אשר יביא בסבירות רבה לתאונות כגון אירועי תיק זה.

56. לטעמי, לא מסתבר להטיל על רוכש או עורך דין המייצג רוכש, שלא להסתפק בבדיקת היתר הבניה ובבדיקה במחלקת הפיקוח (יתכן כי ראוי להוסיף לכך בדיקת תכניות בניין העיר החלות על האזור), ולחייבו לעבור כרוכל ולבקר בכל מחלקות העירייה על מנת לוודא כי הנכס נקי מתקלות. יצוין כי לדברי קמרט המצב כיום שונה, לאחר שהטיפול במבנים מסוכנים סונף תחת כנפי מחלקת הפיקוח על הבניה, אולם במועדים הרלבנטיים לתביעה דומה שהתאונה נשוא התביעה היתה בלתי נמנעת. יתירה מזו, ניתן היה למנוע תקלה זו בנקל וללא צורך בהשקעת משאבים משמעותיים, לו היה נמסר בארכיב תיקי הבניין מידע בזו הלשון: "לידיעת המעוניין - תיק הבניין הועבר למחלקת מבנים מסוכנים". מידע קצר ותמציתי כגון זה היה בוודאי מדליק נורה אדומה אצל עו"ד צור, גורם לכך שתיערך על ידה בדיקה מול הגורם המתאים האמון על נושא מבנים מסוכנים וכך התאונה היתה נמנעת.

57. בעדותו אישר קמרט כי ישנו בעל תפקיד העונה לתואר "מנהל הארכיב" (עמ' 24 שו' 18), אולם מנהל זה לא הובא לעדות ואף לא הוגש תצהיר מטעמו. עניין זה מעורר קושי, שהרי אחת השאלות העיקריות בתיק זה קשורה בנהלי העבודה בארכיב ומיקומם של התיקים השונים בזמנים הרלבנטיים לארועים נשוא התביעה. בדומה לכך, לא הובא לעדות מהנדס מבנים מסוכנים בעירייה מר מעוז נר אשר יכול והיה נותן פשר לתופעה הבלתי שגרתית לפיה, בתחילה מוכרז בניין כמבנה מסוכן ואף מוגשים כתבי אישום כנגד הדיירים ובשלב מאוחר יותר מתקבלת החלטה להסיר את ההכרזה ולבטל את כתבי האישום, כל זאת בלא שנעשית כל פעולה פיסית להסרת הסכנה. קמרט אמר בעדותו כי "טיבו של מבנה מסוכן שלא מטופל ומתוחזק הוא להתדרדר" (עמ' 28 שו'16) אולם לאמיתו של דבר, כל סוגיית המבנה המסוכן לא היתה כלל באחריותו של קמרט במועדים הרלבנטיים (עמ' 27 שו' 10) וזו גם הסיבה שלא ידע להשיב על שאלות רבות עליהן נחקר.

    ההלכה בעניין זה קובעת כי אי העדתו של עד רלבנטי מהווה חזקה לכך שעדותו הינה לרעת בעל הדין שאמור היה להזמינו (ראה ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו, מה(4) 651 (1991)).

58. באשר לטענת קמרט לפיה תיק הבניין לא סווג תחת הכתובת החרמון 12 אלא תחת הכתובת שד' ירושלים 176, ויתכן שזו הסיבה שעו"ד לא עיינה בתיק הנכון על אף שיתכן שהיה במקומו באותה העת, אין בידי לקבל טענה זו, וזאת ממספר נימוקים: ראשית, עו"ד צור העידה שמסרה בארכיב העירייה בנוסף לכתובת הבניין גם את מספרי הגוש והחלקה. שנית, בפועל נמסר לעו"ד צור תיק לעיון – אותה תיקייה דקה אשר הכילה בין היתר את תשריט היתר הבניה. לו טענתו של קמרט היתה נכונה, היתה צריכה להתקבל התשובה כי אין בניין כזה בנמצא. קמרט עצמו השיב בחקירתו שהיות ומבקש התיק לעיון אינו יודע כיצד מוגדר התיק בארכיב העירייה, הרי שהמבקש לא אמור לכוון מראש לאופן הרישום המדויק בעירייה. בהתאם לכך במידה שהתיק המבוקש אינו מסווג תחת כתובת זאת בארכיב, הרי שאנשי הארכיב אמורים לתת למבקש את התיק לפי הכתובת הנכונה (עמ' 30 שו'7). יתירה מזו, קמרט מאשר כי במידה וקיים תיק בקשה להיתר פרטני לאחת הדירות, הרי שהתיק הפרטני מוגש לעיון המבקש יחד עם התיק הגדול של הבניין כולו ולא בנפרד, ולפיכך טוען קמרט כי לא סביר כי נמסר לעיונה של צור רק התיק הקטן (עמ' 31 שו' 9). שלישית, מהמתואר לעיל עולה כי ככל הנראה באותה העת התיק עב הכרס של הבניין שהה במחלקת מבנים מסוכנים וזו הסיבה שלא נמסר לעיונה של צור. רביעית, בחלק גדול מרישומי העירייה לרבות סיכומי ישיבות בעניין המבנה המסוכן, מופיע הבניין תחת הכותרת חרמון 12 (ראה עדות קמרט עמ' 29 שו' 14) כך שלא נראה סביר כי הבניין לא היה מוכר ברישומי העירייה בכתובת זו. נוסף על האמור ומעל לכול, בהעדר עדות סותרת של מנהל הארכיב באשר לנהלי העבודה והעיון בתיקים, לא מצאתי לפקפק בעדותה של עו"ד צור.

59. לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי הוכחו בפניי במידה מספקת העובדות הבאות: ביום 11.10.10 ערב חתימת הסכם המכר, ביקרה עו"ד צור במשרדי העירייה ובדקה הן את תיק הבניין בארכיב והן במחלקת הפיקוח על הבניה. בשני מקומות אלו לא גילתה כל רמז לכך שהמבנה הוכרז כמסוכן עקב ליקויי השלד. מטרתה של עו"ד צור הייתה לוודא כי קיים היתר בניה כדין, כי אין חריגות בניה או צו הריסה וכיו"ב, ובנוסף לצלם את היתר הבניה על מנת להעבירו לשמאי מטעם הבנק למשכנתאות. התיק שנמסר לעו"ד צור לעיון לא היה תיק הבניין עב הכרס והמלא, אלא תיק דק שהכיל בין היתר את העתק תשריט ההיתר של הבניין, אותו צילמה עו"ד צור (ת/1). תיק הבניין המלא עב הכרס שהה באותה העת ככל הנראה בטיפול במחלקת מבנים מסוכנים, זאת עקב ההליכים שהתקיימו בעניינו באותם חודשים. יש לזכור כי ההכרזה נעשתה בחודש ינואר 2010, התראות נשלחו לדיירים בחודשים מאי ויוני ואילו כתב האישום הוגש בדצמבר 2010, שבועות ספורות לאחר ביקורה הנ"ל של עו"ד צור. כל אלו הליכים שבוצעו על ידי הגורם האחראי על הטיפול במבנים מסוכנים בלא שיש קשר או חילופי מידע בין גורם זה לבין מחלקת הפיקוח. במילים אחרות, בתקופה זו בה טופלה סוגיית המבנה המסוכן על ידי הגורם הנ"ל, לא ניתן היה לקבל כל רמז לכך במחלקות האחרות, לא בארכיב הבניין היות שהתיק המלא נלקח משם, ולא במחלקת הפיקוח לאור העובדה שסוגיית מבנים מסוכנים באותה העת פעלה במנותק ממחלקת הפיקוח. התוצאה הינה כי על אף שעו"ד צור בדקה בארכיב תיקי הבניין ובמחלקת הפיקוח על הבניה – לא קיבלה כל רמז לכך שהבית סובל מליקויי שלד חמורים וכי הוצא נגדו צו מבנה מסוכן.

60. ראיה התומכת בתיאור העובדתי האמור, היא העובדה שגם במהלך ניהול משפט זה, תיק הבניין נעלם לתקופה של כ-17 חודשים, בלא שאיש ידע להסביר להיכן. שבועות ספורים לפני ישיבת ההוכחות התגלה במפתיע התיק במחלקת הביטוח. תופעה זו הולמת את התיאור העובדתי דלעיל. גם עדותה של גב' ניסן לפיה עיינה בתיק הבניין עב הכרס בארכיב העירייה לאחר הגשת התביעה, עולה בקנה אחד עם התיאור הנ"ל, שהרי ביקורה של גב' ניסן בארכיב התרחש לאחר הסרת הכרזת "מבנה מסוכן" וככל הנראה במועד זה הוחזר כבר התיק ממחלקת מבנים מסוכנים למקומו בארכיב אך טרם נלקח למחלקת הביטוח.

61. אין ספק כי לו היו יודעים זרגרי כי הבית הוכרז כמסוכן וכי קיימים ליקויים חמורים של היפרדות הקיר הדרומי משלד המבנה, דבר אשר אף גורם לחדירת מים חמורה לדירה – היו נמנעים מלרכוש את הדירה ולכל הפחות לא היו משלמים את מחירה המלא, המגלם מחיר של דירה ללא פגם נסתר כפי שהתחייבו ניסן בהסכם המכר. במובן זה, גם העובדה שבסופו של יום בוטלה ההכרזה בלא שנעשתה כל פעולה, לא מקלה על העניין שהרי הליקוי עצמו בשלד הבניין לא נפתר. בהערת אגב נציין, כי עניין זה מעורר סימני שאלה, כיצד זה בניין שהוכרז כמבנה מסוכן עקב סכנת התמוטטות של קיר, לפתע "משוחרר" מההכרזה בלא שנעשה כל פעולה. יש לקוות ולהתפלל שביטול ההכרזה נעשה תוך בחינה מקצועית ואחראית לא יהווה סכנה לדיירי הבניין בעתיד.

62. כללו של דבר, אני קובע כי העובדה שבמועד ביקורה של עו"ד צור ערב חתימת החוזה, לא היה כל זכר להכרזת המבנה כמסוכן, לא בארכיב תיקי הבניין ולא במחלקת הפיקוח, הביאה לכך שהדבר נעלם מעיניהם של זרגרי ערב רכישת הדירה. לו היה נמסר המידע הרלבנטי באשר לליקוי השלד והרטיבות במסגרת העיון בתיק הבניין או במחלקת הפיקוח, רכישת הדירה על ידי זרגרי – וממילא מכירתה לאחר מכן בהפסד – קרוב לוודאי היתה נמנעת.

    אחריות העירייה 

63. אזרח הניגש לתיק הבניין בארכיב הרשות המקומית ולמחלקת הפיקוח על הבניה, מצפה כי יימצא שם מלוא התיעוד הרלבנטי למצב הנכס, ככל שמדובר בעניינים המטופלים ומפוקחים על ידי מחלקה ממחלקות הרשות. כך, ככל שהנכס הוכרז על ידי הרשות המקומית כמבנה מסוכן, ככל שהוצא כנגדו על ידי העירייה צו הריסה, דו"ח בגין חריגת בניה, צו הפסקת עבודה או כל הוראה מנהלית אחרת – יש לצפות שיימצא לכך תיעוד במקומות אלו. ודוק, עירייה אינה נדרשת לנהל תיק המתעד את מצבו של כל בניין ובניין בשטחה, אולם שעה שהתיעוד קיים ממילא ברשותה של העירייה, ציפייה סבירה היא שמידע זה יהיה גלוי לציבור.

64. זכות הציבור לעיון במסמכים, מטילה על הרשות את החובה להעמיד את אותם המסמכים לעיון הציבור. יודגש כי בענייננו, לא נדרשה הקצאת משאבים חריגה לכך שהמסמכים הרלבנטים להכרזת המבנה כמסוכן יהיו נגישים לעיון. כל שנדרש הוא להקפיד על תיוקם של אותם מסמכים בתיק הבניין, לוודא כי התיק הבניין מצוי באופן קבוע בארכיב תיקי העירייה, וכן להקפיד כי מחלקת הפיקוח תרכז במסגרת המידע הנמסר על ידה לאזרח, את כל הליכי הפיקוח המתקיימים על ידי העירייה. עוד נדרש כי מחלקת הפיקוח תהיה מודעת להליכים המתנהלים במחלקת מבנים מסוכנים ותדע במידת הצורך להפנות את מבקש המידע ליחידה זו. לעניין חשיבות הגילוי וזכות הציבור לעיון, ראה בין היתר עע"מ 2398/08 מדינת ישראל נ' אליצור (פורסם בנבו).

65. מעשים בכל יום, שרוכשי דירות וכן עורכי דין מטעמם, בודקים ערב הרכישה את תיק הבניין בארכיב הרשות המקומית וכן במחלקת הפיקוח, ובמקרה שלא מוצאים כל פגם – מסתמכים על כך וחותמים על הסכם רכישת הנכס. הפסיקה הכירה בחובת הזהירות המוטלת על עורך דין המייצג רוכש דירה, לבדוק בטרם חתימת חוזה הרכישה את מצב הנכס בין היתר במחלקת העירייה המתאימה (ר' למשל ע"א 751/89 מוסהפור נ' שוחט, פורסם בנבו). בהתאמה לכך ועל פי נורמה מקובלת ושכיחה זו, עורך הדין ובעקבותיו הלקוח, מסתמכים על המידע המרוכז בתיק הבניין ובמחלקת הפיקוח בעירייה. מובן כי העדר תיעוד על ליקוי בנכס אינו בהכרח מעיד על כך שהנכס תקין, יתכן שבעל הנכס ביצע למשל בנייה לא חוקית והעירייה כלל לא מודעת לכך. אולם ככל שמדובר בפגם הידוע לעירייה ומטופל על ידה, כגון הכרזת הבניין כמבנה מסוכן, או דרישה מטעם העירייה לביצוע עבודות להסרת הסכנה – אלו צריכים לקבל את ביטויים במידע הנמסר לרוכש או עורך הדין המתעניין. יש לתת את הדעת על הקלות והיעילות בדרך הצגת המידע לעורך הדין או לרוכש הפוטנציאלי במסגרת בירור קצר בתיק הבניין ובמחלקת הפיקוח. אין מדובר בהקצאת משאבים חריגה, אלא לכל היותר נדרשים נהלי עבודה ותיוק מסודרים. זאת לעומת המשאבים הרבים שיידרשו מאת כל רוכש דירה אם ייקבע כי לעירייה אין חובת זהירות במסגרת הצגת המידע על ידה לעיון הציבור.

66. רשות ציבורית המספקת מידע לאזרח, חבה כלפיו חובת זהירות מושגית, אשר במסגרתה יש לנהוג זהירות סבירה באספקת המידע המבוקש, דהיינו למסור מידע מדויק ומהימן. במובן זה, אין לחלק בין אספקת מידע שגוי, לבין אי אספקת מידע רלבנטי. נפסק לא אחת כי מצג שווא רשלני יכול שייעשה לא רק במעשה – מתן מידע שגוי, אלא אף במחדל – מתן מידע חלקי, מקום שחלקיות המידע יוצרת רושם מוטעה (ראה למשל ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובנין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה - ירושלים‏ (פורסם בנבו) וכמו כן ע"א 494/74‏ ‏ חברת בית החשמונאים נ' דוד אהרוני, ואח'‏, פ''ד ל(2) 141.

67. הנחת המוצא היא כי האזרח יסתמך על המידע המופיע ברישומי העירייה ובמידע הנמסר על ידי פקידיה, לפיכך חובת הזהירות הנ"ל מטילה חובה על הרשות לוודא כי נהלי העבודה בארכיב יהיו סבירים, ואופן קונקרטי לדאוג לכך שמחלקת הפיקוח תהיה מודעת להליכי פיקוח הננקטים על ידי מחלקה שכנה, וכי לא יווצר מצב בו מידע רלבנטי הנתון ממילא בידי העירייה, ייעלם מעיניו של אזרח הסביר בבואו לקבל את המידע. בנסיבות המקרה דנן, מקום בו הוכרז מבנה כמסוכן עקב ליקויי שלד שהתגלו על ידי פקח מטעם העירייה, קמה לעירייה חובת זהירות קונקרטית לכך שהתיעוד לכך יימצא גלוי לכל דורש. מקום בו התרשלה הרשות בכך שמידע הנתון בידה לא קיבל את ביטויו בתיק הבניין המוגש לעיון האזרח ואף לא במחלקת הפיקוח – המקומות הטבעיים בהם יחפש האזרח – הדבר יקים לרשות חבות בנזיקין.

68. תפקידו של ארכיב תיקי הבניין הפתוח לעיון הציבור, כמו גם תפקיד שעות קבלת הקהל במחלקת הפיקוח על הבניה, נועדו בין היתר, לאפשר לציבור הרחב לקבל מידע רלבנטי באשר לנכסים. זאת, תוך הנחת המוצא כי ככל שמתנהלים הליכים מינהליים או פליליים שונים באחת ממחלקות העירייה – יקבל הדבר את ביטויו הן בתיק הבניין והן במחלקת הפיקוח. היות שכך, הרשות המקומית חבה חובה שלא להתרשל באספקת המידע המבוקש ולספק מידע אמיתי ומהימן, מקום שההסתמכות על אותו מידע צפויה ומסתברת בנסיבות העניין (ר' ע"א 209/85 עיריית קרית-אתא נ' אילנקו בע"מ, מב(1) 190 (1988)).

69. יוער, כי גם העובדה שבסופו של יום, בעת מכירת הדירה למר שמש בוטלה ההכרזה אין בה כדי לרפא את התוצאה, שהרי ליקויי השלד לא תוקנו, אלא שהוחלט משיקולים שונים לבטל את ההכרזה. המידע הרלבנטי אשר אמור היה להיות חשוף לעיניה של עו"ד צור ערב רכישת הדירה, אינו בהכרח התוצאה הסופית של הכרזת הבניין כמסוכן או ביטול ההכרזה, אלא כלל המסמכים המתועדים בתיק הבניין אשר נועדו לשקף את מצבו הבעייתי של הבניין עקב היפרדות הקיר במשך השנים.

70. בנסיבות העניין המתוארות לעיל, לטעמי הפרה העיריה את חובת הזהירות המוטלת עליה, בשני היבטים: האחד, בכך שאפשרה את הוצאת תיק הבניין מהארכיב, תוך יצירת מצב בו עו"ד צור קבלה לעיונה את התיקיה החלקית החסרה בלבד, זאת ללא כל התראה כי התיק העיקרי עבר לטיפול מחלקת מבנים מסוכנים וכי אין להסתמך על התיקייה החלקית שהוצגה לעיונה. השני, בכך שמחלקת הפיקוח על הבניה היתה מנותקת מהגורם המטפל במבנים מסוכנים, דבר שהביא לכך שבדיקת עו"ד צור במחלקת הפיקוח לא העלתה כל התראה בדבר הכרזת הבניין כמבנה מסוכן עקב בעיות שנתגלו בשלד הבניין. לולי הפרות אלו, זרגרי היו נמנעים מלרכוש את הדירה והנזק היה נמנע.

    הוכחת הנזק

71. קבעתי לעיל כי קמה אחריות לקרות הנזק, הן לניסן בכך שהסתירו ביודעין את ליקויי הדירה מעיניהם של הקונים זרגרי, והן לעירייה בכך שהביאה בהתרשלותה לכך שבדיקה סבירה של עו"ד צור לא העלתה את עניין הליקויים. ברי כי ללא הסתרת הליקויים על ידי ניסן, וכן לולא התרשלותה של העירייה – הנזק היה נמנע. כעת יש לבחון את שיעורו של הנזק.

72. הנזק העיקרי אותו תובעים זרגרי הינו הפער בין מחיר הדירה כפי שנרכשה על ידם מאת ניסן, לבין שוויה הנכון בהתחשב בליקויים. הדירה כזכור נרכשה על ידי זרגרי מאת ניסן באוקטובר 2010 בתמורה לסך של 840,000 ₪ ונמכרה על ידם למר שמש בינואר 2013 בתמורה לסך 600,000 ₪ תוך שהם מצהירים מפורשות לקונה על דבר הליקויים בדירה.

73. הלכה ברורה היא כי הוכחת הנזק היא נטל המוטל על כתפי התובע במסגרת הוכחת תביעתו. בהתאם לכך, מקום בו ניתן לספק נתונים מדויקים להוכחת שיעור הנזק, על התובע לעשות כן, וככל שנכשל התובע בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי. עם זאת, באותם מקרים אשר בהם קשה להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידת הנזק ושיעור הפיצויים, הרי שמקום שהוכח קיומו של נזק וזכאות לפיצוי במידת ודאות סבירה המתבקשת בנסיבות העניין, ייפסק פיצוי תוך מתן שיקול דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אומדן להשלמת החסר. (ע"א 355/80 אניסימוב נ' מלון טירת בת שבע, פ"ד ל"ה(2) 800 כמו כן ראה בדומה לענייננו ע"א 494/74‏ ‏ חברת בית החשמונאים נ' דוד אהרוני פ"ד ל(2) 141).

74. לתצהירי זרגרי צורפה חוות דעת השמאית הגב' מיכל בר פרו, לפיה שווי הדירה במועד מכירתה למר שמש בהתעלם מהליקויים הינו 830,000 ₪. הצדדים ויתרו על חקירתה של השמאית ובכך הסכימו למעשה על שווי הדירה במועד זה בהתעלם מהליקויים. באשר לשווי הדירה עם ליקוייה במועד מכירתה לשמש - לטענת זרגרי שיעור נזק זה הינו הפער בין שווי הדירה בעת רכישתה מאת ניסן ולמצער שווי הדירה במועד מכירתה לשמש ללא הליקויים על פי חוות דעת השמאית (830,000 ₪) לבין תמורת המכירה עם הליקויים בפועל למר שמש (600,000 ₪), דהיינו סך של 230,000 ₪.

75. ניסן טוענים מנגד, כי שווי הדירה על ליקוייה לא הוכח, וכי מחיר המכירה למר שמש אינו יכול להוות ראיה לשווי הדירה. לטענתם, היה על זרגרי לצרף חוות דעת מומחה באשר לשווי הדירה עם הליקויים היות שזו דרך המלך להוכחת שוויה הנכון של הדירה. לטענת ניסן, זרגרי מכרו את הדירה בזול, במחיר בלתי סביר תוך הפרת חובתם להקטנת הנזק ותוך אשם תורם להיווצרות הנזק. להוכחת עמדתם מצרפים ניסן דף מידע מרשות המסים ממנו ניתן ללמוד כי דירה דומה בבניין נמכרה סמוך לאותו המועד בתמורה ל-830,000 ₪ זאת על אף הליקויים הנטענים בבניין. על כך יש להעיר, כי ניסן אינם מצרפים את חוזה המכר של הדירה השכנה, כך שלא ניתן לדעת האם הרוכש באותו מקרה היה מודע לליקויים בבניין. לפיכך, השאלה הראשונה עליה יש ליתן את הדעת הינה, האם הוכיחו זרגרי את הנזק, וליתר דיוק את שווי הדירה במצבה בעת מכירתה בפועל, והאם הפרו את חובתם להקטנת הנזק.

76. יש בידי לקבל את טענות ניסן בעניין זה באופן חלקי. אכן, דרך המלך להוכחת שווי דירה הינה באמצעות חוות דעת מומחה, אשר יעריך את שווי הדירה ביחס למחיר השוק ויכמת את ההפחתות הנדרשות בעקבות הליקויים. אולם בענייננו, אין לומר שהעדר הגשת חוות דעת מומחה לעניין השווי שומטת כליל את הקרקע הנדרשת להוכחת הנזק. עמדתי זו נסמכת על הנימוקים הבאים:

    • חוות דעת שמאי מקרקעין עשויה לנבא את מחירה הסביר של הדירה בהתבסס על סקר שוק, תקני השמאות וכללי הסטטיסטיקה. לעולם אין לצפות להתאמה מושלמת בין שווי הנכס על פי חוות דעת שמאי לבין מחיר המכירה בפועל. בענייננו, ידוע לנו מחיר המכירה בפועל למר שמש, ובמובן זה מדובר על מידע מדויק וקונקרטי אף יותר מאשר חוות דעת, שהרי אין צורך לנבא את מחיר הדירה כאשר העסקה מונחת לפנינו. כל זאת, בהעדר יחסים מיוחדים או סיבות אחרות להפחתת המחיר אליהם נתייחס בהמשך. במילים אחרות, כל עוד לא הוכח כי קיימת סיבה מיוחדת בעטיה ימכרו זרגרי את דירתם בזול לקונה, יש להניח כהנחת מוצא כי זה היה המחיר אותו ניתן היה לקבל. חזקה היא, שמוכר דירה, בהעדר יחסים מיוחדים בינו ובין הקונה, לא יסתפק בפחות ממחיר התמורה המירבי אותו יכול לקבל.

    • ערכה של חוות דעת שמאי עולה ככל שמדובר בנכס סטנדרטי אותו ניתן להשוות בקלות יחסית לנכסים אחרים בעלי מאפיינים דומים. ככל שמדובר בנכס בעל מאפיינים מיוחדים, כך ייקשה על השמאי לקלוע למחיר שיתקבל בפועל, ומרחב הסטיה יגדל. בענייננו, מדובר בנכס בעל מאפיינים מיוחדים. מדובר בדירה שניזוקה קשות בעקבות נזילה חמורה של מים, בבניין שהוכרז כמבנה מסוכן על ידי העירייה, אך לאחרונה ההכרזה הוסרה וזאת מבלי שנערך כל תיקון. על הקונה הסביר להביא בחשבון את הנטל שיוטל עליו לאחר הרכישה להביא לתיקון הליקויים, הן בפנים הדירה והן בשלד הבניין תוך שיתוף פעולה עם השכנים, שיתוף פעולה שקשה עד מאוד להעריכו מבעוד מועד. כל אלו הופכים את מלאכת ההערכה השמאית במקרה כגון זה לבלתי מדויקת. במובן זה מחיר המכירה כפי שנמכרה בפועל לקונה, לאחר ניסיון שיווק באמצעות מתווך, משקף באופן מדויק לא פחות ואולי אף יותר את שווי הדירה.

    • המתווך מר שלמה פרדו העיד על ניסיונותיו למכור את הדירה וזאת בהסכם תיווך בלעדי. לדברי פרדו, ראה את הדירה לראשונה באוקטובר 2012 לפני הגשמים כאשר מצבה היה סביר, אך בפעם השניה שביקר בה לאחר שדווח על הנזילות בעקבות גשמי החורף גילה כי מצבה של הדירה בכי רע עד כי לא ניתן להתגורר בה, ולפיכך לא ניתן היה למוכרה במחיר השוק. פרדו העיד כי התחיל לשווק את הדירה בחודש דצמבר 2012 ובפועל עברו כחודשיים עד למכירתה (עמ' 12 שו' 19). במענה לשאלה בדבר הפחתת המחיר השיב פרדו (שם, שו' 28):

      "הדירה הגיעה למצב שלא היתה ראויה למגורי אדם והם (זרגרי – מ.פ.) מיוזמתם באו והציעו למכור את הנכס במחיר מופחת מיוזמתם כי הם לא יכולים לגור בו כי הם פינו את הנכס... היו שלוליות של מים ברצפה, היו מים זורמים מהתקרה כל הזמן בעקבות הגשמים, היו טפטופים חזקים בכל חלקי הדירה".

      לדברי פרדו היו לקוחות שהביעו תחילה עניין בדירה, אולם לאחר ימי הגשמים ומשהתגלה עניין הרטיבות החמורה לקוחות אלו אבדו עניין. פרדו נשאל בחקירתו, כמה זמן עבר מאז שזרגרי החליטו להפחית את המחיר ולמכור את הדירה במצבה ועד שהדירה נמכרה, ועל כך השיב (עמ' 13 שו' 17):

      "ת. מרגע שהיתה בעיית הרטיבות סדר גודל של שבוע עד עשרה ימים, הבאתי ארבעה לקוחות שונים שלא היה להם עניין ואז פניתי לאחד המשקיעים של המשרד והוא נתן הצעה שבה בסוף הדירה נמכרה, אף אחד מהאחרים לא היה רלבנטי עבורם במצב הזה". ובהמשך דבריו (עמ' 14 שו' 3): "הזוג לא יכלו למכור את הדירה, יצאו מהדירה והלכו לגור אצל ההורים, היתה להם תינוקת קטנה והבית מוצף, הם שאלו לעצתי אמרתי להם שאם הם רוצים למכור את הדירה הם צריכים לקחת בחשבון להוריד את המחיר."

      תשובה זו מעלה את הרושם כי יתכן והדירה נמכרה מהר מדי ובאופן שלא הביא למיצוי סביר של הפוטנציאל להשאת המחיר. תשובה זו אף מצטרפת לעדותה של גב' זרגרי (עמ' 41 שו' 13):

      "ש. בעינייך לא היה יותר נכון לעבור לסידור חלופי, מגורים חלופיים, לטפל בבעיה ואז לתבוע את צביה על הנזקים שנגרמו לך?

      ת. לא סביר בעיניי לגור שם עם ילדה קטנה ואני בהריון בחודש שמיני.

      ש. לעבור לדירה חלופית?

      ת. מבחינה כלכלית לא הגיוני לי, לא נכון לי ולא הייתי יכולה לבצע את זה. אני לא מאמינה שהייתי עושה תיקונים שהיו מאפשרים לי לחזור."

      מהאמור לעיל עולה, כי יש ממש בטענת ניסן כי הדירה נמכרה תחת לחץ ובדרך של "מימוש מהיר". מכירת הדירה בפרק זמן של שבוע עד עשרה ימים כפי שהעיד פרדו אינה סבירה ויש יסוד להניח כי לו היו מושקע מאמץ רב יותר, היה ניתן לקבל מחיר גבוה יותר. יש מקום גם להניח כי ככל שמדובר בנכס שאינו סטנדרטי אלא בעל מאפיינים ייחודים כגון במקרה שלפנינו עקב מצב הדירה והבניין, הפער בין מחיר השוק לבין מחיר במימוש מהיר – יגדל. בנסיבות אלו ניתן היה שלא להסתפק בשיווק הדירה במהירות באמצעות מתווך יחיד בבלעדיות, ניתן היה לפרסם את הדירה באתרי האינטרנט השונים ובעיקר, להמתין תקופת זמן ארוכה יותר, העולה על "שבוע עד עשרה ימים". ניתן אומנם לטעון כי גם מצוקת הזמנים והעדר מקום המגורים הינם תוצאה ישירה של ההטעיה שהטעו ניסן את זרגרי, ובמובן זה אחריותם משתרעת גם על עצם העובדה שהדירה נמכרה במימוש מהיר, מאידך יש לשוב ולזכור כי הוכחת שיעור הנזק הינה חובה המוטלת כאמור על התובע ובעניין זה העניין עומד לחובתם של זרגרי, אשר נמנעו מלהביא חוות דעת באשר לשווי השוק של הדירה במצבה על ליקוייה. מצוקת המגורים ולחץ הזמנים אשר נגרם לזרגרי יכול שיקבל את ביטויו במסגרת ראש הנזק הבלתי ממוני.

    • מכל האמור עד כה אני מסיק כי, מחד גיסא – זרגרי עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח את הנזק שנגרם להם בפועל עקב מכירת הדירה בזול. במובן זה אני נכון לקבל את עמדתם, הן לכך שהדירה נמכרה בסך של 600,000 ₪ כפי שארע בפועל, והן לכך שבנסיבות העניין לרבות לחץ הזמנים בו היו נתונים, זוהי התמורה אותה ניתן היה לקבל עבור הדירה בזמן קצר זה. מאידך גיסא – מדובר על מכירה במימוש מהיר, אשר לא בהכרח היתה מוצדקת בנסיבות העניין ולפיכך חוטאת לנטל המוטל על ניזוק להפחתת הנזק. ניתן היה להשקיע עוד מאמץ, להמתין עוד מספר שבועות, לפרסם את הדירה באמצעים שונים ונוספים ואולי להפיצה בין מתווכים נוספים, כל זאת על מנת להשיא את התמורה. לא הובאו בפניי ראיות באשר לשיעור הפחתת הנזק לו היתה הדירה נמכרת בשווי שוק ולא במימוש מהיר.

    • בהתאם לכך אני קובע על דרך האומדנה כי מחיר הדירה כפי שנמכרה במצבה בתמורה לסך של 600,000 ₪ מהווה מחיר ב"מימוש מהיר" אשר לא היה מוצדק בנסיבות העניין, ואשר מגלם בתוכו הפחתה של כ-15% ממחיר השוק. בהתאם לכך אני מעמיד את שווי הדירה על ליקוייה במועד המכירה על סך של 706,000 ₪. בהמשך לכך, שיעור הנזק, דהיינו הפער בין שווי הדירה ללא הליקויים במועד המכירה (830,000 ₪), לבין שווי השוק במועד המכירה (706,000 ₪) היינו: 124,000 ₪. 

77. ניסן טוענים, כי הנטל להקטנת הנזק חייבה את זרגרי לתקן את הליקויים בטרם המכירה ובהתאם לכך לתבוע מהם לכל היותר את עלות התיקונים ולא את פערי המחירים בשווי תמורת המכירה. לטעמם, העובדה שזרגרי מיהרו למכור את הדירה במצבה הקשה הביאה לכך שהדירה נמכרה בזול במובן זה לטענתם, לזרגרי אשם תורם ליצירת הנזק. לדברי ניסן, לו היו זרגרי דואגים לתיקון הליקויים, ולחלופין מאפשרים לניסן לתקן בעצמם את הליקויים ניתן היה להשיא את מחיר הדירה וכך להקטין את הנזק.

    אין בידי לקבל טענה זו. עיקרון העל בתורת הפיצויים בנזיקין הינו השבת מצבו של הניזוק לקדמותו. עיקרון זה מתמקד בעיקרו בניזוק. ההתמקדות בניזוק משמעה שיש ליתן משקל כבד לאינטרסים שלו, ומקום שקיימות כמה דרכים להשיב את מצב הדברים לקדמותו, יש להעניק לניזוק את כוח הבחירה בין החלופות השונות. עם זאת, על הניזוק להפעיל את כוח הבחירה שהדין מעניק לו בתום לב (ע"א 9474/03 גדיש נ' מוסא (פורסם בנבו)). בהתאם לעקרון הנ"ל, זכותם של זרגרי בהיותם הניזוק, לבחור את החלופה המועדפת עליהם להטבת נזקיהם. ירצו – ימכרו את הדירה במחיר המירבי אותו ניתן לקבל במצבה ויתבעו את ההפרש. ירצו – ישקיעו את הכספים הנדרשים על מנת להביאה למצבה המשופר ויתבעו את ההוצאות. אינני סבור כי בנסיבות העניין, חובת תום הלב הטילה על בני הזוג זרגרי, אנשים עובדים הורים צעירים לשתי תינוקות, לחבוש את כובע היזם לראשם, להשקיע סכומי כסף גדולים ואולי אף ליטול הלוואה לשם כך, לפנות שעות רבות של עבודה לרבות הכנת תוכניות עבודה וניהול בעלי מקצוע או לשכור מנהל עבודה שיעשה זאת עבורם, כל זאת רק על מנת להקטין את הנזק הנתבע מניסן. אני סבור כי בנסיבות העניין, הבחירה למכור את הדירה במצבה על מנת להקטין את הנזק המצטבר בעוד הדירה אינה מושכרת עקב מצבה הקשה, הינה בחירה סבירה, זאת בכפוף למיצוי מחיר השוק אותו ניתן לקבל על הדירה במצבה כפי שפורט לעיל. בנסיבות העניין גם לא מצאתי הצדקה לדרוש מזרגרי לאפשר לניסן לבצע את התיקון נוכח העובדה שהללו פעלו נגדם בחוסר תום לב, הטעו אותם ביודעין ועוולו כלפיהם בנזיקין. ככל שיש ממש בטענה כי יתכן וניתן היה באופן זה להקטין את שיעור הנזק – הרי שהתרופה לכך ניתנה בהפחתת סכום הנזק כמפורט לעיל בהתאם לקביעתי בדבר המימוש המהיר. באשר למתן האפשרות לניסן לתקן את הליקויים תחת מכירת הדירה לצד ג', את התשובה לכך יש ללמוד מתוך המענה של ניסן לזרגרי מיום 29.7.12. במכתב זה מכחישים ניסן באמצעות ב"כ כל אחריות לליקויים, מכחישים את עצם הליקויים במועד מכירת הדירה, ומפנים את ב"כ ניסן להוראות חוזה המכר לפיו בהתאם לפרשנותם זרגרי רכשו את הדירה כפי שהיא (AS-IS) תוך ויתור כל טענה. ניתן להניח ברמה גבוהה של וודאות, שגם אם זרגרי היו פונים אליהם חצי שנה קודם לכן ערב מכירת הדירה למר שמש – התשובה הייתה דומה.

78. ניסן טוענים כי נגרם להם נזק ראייתי בכך שלא ניתנה להם האפשרות להביא מומחה מטעמם בזמן אמת על מנת להעריך את הדירה במצבה על ליקוייה. על כך יש להשיב: ראשית, איש לא מנע מניסן לפנות לרוכש הדירה ולבקש ממנו לבקר בדירה מיד לאחר פנייתם הראשונה של זרגרי בחודש יוני 2013. שנית וזה הנימוק העיקרי, משהגעתי לכלל מסקנה כי ניסן פעלו שלא בתום לב, הסתירו ביודעין את דבר הליקויים אשר היו ידועים להם בעת החתימה על חוזה המכר ואף הצהירו בחוזה הצהרה המהווה תרמית ומצג שוא, הרי שהם מושתקים מלטעון כי לא ניתנה להם האפשרות להעריך את היקפו של מצג השוא שלהם עצמם. כאשר חתמו ניסן על חוזה המכר, ידעו כי קיימת אפשרות שהקונה יתבע אותם לאחר שיגלה את דבר הליקויים שהוסתרו. לפיכך, היתה להם ההזדמנות באותו מועד לתעד את כל הדרוש תיעוד, ולגבות את האמור בחוות דעת הנדסית ושמאית, ומשלא עשו זאת אין להם להלין אלא על עצמם. לרוע מזלם של ניסן, חוות הדעת היחידה שהוכנה מטעמם ערב המכירה הינה דו"ח טרמינל, אשר דווקא תומך בעמדת זרגרי ומפרט את חומרת ליקויי השלד והרטיבות ערב המכירה לזרגרי.

79. נוסף על האמור לעיל ובהתייחס לחלופת תיקון הליקויים על פני מכירת הדירה במצבה, ראוי להוסיף, כי מחיר השוק של דירה הסובלת מליקויים כגון הדירה שבנדון, אינו נקבע בחלל הריק. ישנו קשר ברור בין מחירה של דירה הדורשת שיפוץ לבין עלות השיפוץ. קונה הרוכש דירה במצב מוזנח מביא בחשבון את עלות ההשקעה הנדרשת. ההפחתה במחיר הרכישה ביחס למחירה של דירה משופצת, מגלמת את היקף השיפוצים הדרושים לצורך הבאת הדירה למצב ראוי בתוספת רווח יזמי. לפיכך, משקבעתי כי מחיר השוק של הדירה בעת מכירתה על ליקוייה למר שמש היה 706,000 ₪, הרי שמחיר זה מגלם בתוכו כהנחת מוצא את שווי הדירה כמשופצת וראויה למגורים כפי שהוערכה על ידי השמאית, בניכוי עלות השיפוץ, תיקון הליקויים והרווח היזמי המוערכים על ידי הקונה הסביר. כאמור לעיל, אין לדרוש מהניזוק להביא לתיקון הדירה בטרם המכירה וזכותו לבחור את הדרך הראויה להשיב את מצבו לקדמותו (ר' עניין גדיש דלעיל).

80. טענה נוספת אשר הועלתה, הינה שאלת ניתוק הקשר הסיבתי בין ליקויי השלד והרטיבות ערב המכירה לזרגרי בשנת 2010 כפי העולה מדו"ח טרמינל וממכתב בן יצחק, לבין תוצאות גשמי חורף 2012-13, אשר בעקבותם נמכרה הדירה על ידי זרגרי למר שמש. לטענת ניסן, מדובר בשנתיים ימים במהלכם, שופצה הדירה על ידי ניסן ואף בוצע איטום של הקירות החיצוניים בחודש מרץ 2010, ובהתאם לכך זכתה הדירה לשנה אחת ללא נזילות, כפי העולה מעדותו של הדייר אדרי אשר העיד מטעם ניסן. לדברי אדרי, בכל התקופה שבין חודש מרץ 2010 ועד מסירת הדירה לזרגרי בחודש מרץ 2011 לא היתה כל בעיית רטיבות בדירה. כמו כן, בעונת החורף של שנת 2011-12, בעקבות נזילות נעשו עבודות תיקונים בגג הבניין על ידי הדיירים לרבות זרגרי. לטענת ניסן, פרק הזמן האמור לרבות העבודות שנעשו בתקופה זו מנתקים את הקשר הסיבתי.

    אין בידי לקבל טענה זו. מהחומר הרב בעניין המבנה המסוכן עולה כי הליקוי העיקרי אשר הביא לתופעת חדירת המים הינו היפרדות הקיר הדרומי מן המבנה, והסדק שנוצר בעקבות כך – סדק חמור ההולך ומתרחב במשך השנים אשר לא טופל עד היום. ליקוי זה הוא זה שהביא לחדירת המים והוא זה שהביא להכרזת המבנה כמסוכן. גם אם צודק מר אדרי כי בחורף של סוף שנת 2010 תחילת 2011 לא היתה בעיית רטיבות, אין משמעות הדברים כי התקלה נפתרה. יתכן כי האיטום הקוסמטי שנעשה לקירות החיצוניים בחודש מרץ 2010 הועיל לשעתו. אנו יודעים כיום שבעיית השלד לא נפתרה עד למועד הגשת התביעה, בין היתר נוכח העובדה שהעירייה הסירה את ההכרזה כמבנה מסוכן. על כן, מסתבר יותר לקבוע כי מדובר באותה התקלה הידועה מימים ימימה, מאשר לקבוע כי מדובר בשתי תקלות נפרדות דומות, אשר האחת נפתרה באורח פלא בשנת 2011 בלא שנעשה כל טיפול יסודי, ואילו השניה "נולדה מחדש" בשנת 2012. לכך יש להוסיף, כי מכתבם של ניסן לרוזנשיין על ידי עו"ד בן יצחק, מכתב המתריע על דבר ליקויי השלד והרטיבות נשלח דווקא בחודש מרץ 2010 התקופה בה בוצעה עבודת איטום הקירות. במכתב זה קובלים ניסן כי ליקויי האיטום החמורים בבניין "לא רק שלא תוקנו, אלא אף הלכו והוחמרו במהלך השנים".

    מסקנתי בעקבות זאת הינה, כי בהעדר כל טיפול יסודי בבעיית השלד, הרי שלא נותק הקשר הסיבתי בין הליקויים המתוארים בדו"ח טרמינל ובמכתב בן יצחק משנת 2010 לבין הליקויים אשר הביאו למצבה של הדירה בחורף 2012-13 ערב המכירה למר שמש.

81. לטענת זרגרי נגרמו להם נזקים רבים ונוספים בסך כולל של 21,150 ₪, אולם אין בידם הוכחות לכך לרבות קבלות או כל הוכחה אחרת, לפיכך אין בידי לקבל זאת.

82. בנוסף תובעים זרגרי סך של 40,000 בגין נזק לא ממוני, עקב עוגמת הנפש, הטרחה, הטרדה והדאגה שנגרמה להם עקב התנהלות ניסן. בהתייחס לנזק הלא ממוני קבע בית המשפט העליון בע"א 348/79 גולדמן נ' מיכאלי, פ"ד לה (4), 31:

    "... אופיו הלא ממוני של הנזק מקשה על מתן הערכה ממונית בדבר סכומי הכסף, שיהיה בהם כדי לפצות את הנפגע. לעניין זה נקבעה הוראה מיוחדת בסעיף 13 לחוק התרופות, לפיה "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין". בכך הוקלה במידת מה מלאכת השומה והכימות. עם זאת, אין להפריז במידת ההקלה, שכן שיקול הדעת, שניתן לבית המשפט, צריך להיות מופעל במסגרת השיקולים, הקבועים בחוק התרופות... בפסיקת הפיצויים על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את העיקרון, כי מטרת הפיצוי היא החזרת המצב לקדמותו, ואין מטרתו הענשת המפר. בהפעלת שיקול הדעת השיפוטי במסגרת סעיף 13 לחוק התרופות, על בית המשפט לשאוף לפיצוי הנפגע, ולא להענשת המפר. סעיף 13 לחוק התרופות לא נועד להוות מנוף לפסיקת פיצויים עונשיים בדיני החוזים...".

83. לאחר ששקלתי את כלל נסיבות העניין כפי שמתואר בהרחבה לעיל ואשר לא מצאתי צורך לפורטם בשנית, אני סבור כי יש להעמיד את עוגמת הנפש שנגרמה לזרגרי עקב הטעייתם על ידי ניסן, והשתלשלות הנסיבות שארעה כתוצאה מכך - על סך 12,000 ₪.

     

     

    סיכום וחלוקת האחריות

84. כפי שהבהרתי לעיל, בשל הנטל המוטל על זרגרי להקטנת הנזק בנסיבות מכירת הדירה על ידם למר שמש בדרך של "מימוש מהיר", העמדתי את הנזק שנגרם לזרגרי בגין ערך הדירה על סך 124,000 ₪.

85. עו"ד צור אינה נתבעת בתיק זה, אולם ככל שהייתי מוצא להטיל עליה אחריות לקרות הנזק, הרי ששיעור אחריות זה היה מופחת מחלקם של הנתבעים האחרים. לפיכך אני רואה לנכון לציין, כי בנסיבות העניין כפי שהוכחו לפני, לא מצאתי שיש להטיל על עו"ד צור אחריות לקרות הנזק. עו"ד צור ביצעה את הבדיקות הסבירות המוטלות על עורך דין המייצג רוכש בעסקת רכישת דירה, דהיינו בדקה את המצב המשפטי והקנייני, בדקה כי הדירה בנויה על פי היתר בניה כדין, וכן כי אין כל הערה במחלקת הפיקוח על הבניה. למען שלמות התמונה אוסיף כי מצופה מעו"ד המייצג רוכש, לעיין גם בתוכניות בניין עיר החלות על הנכס (תב"ע) אולם אין זה מעניינה של תביעה זו.

86. על סמך כל המפורט לעיל, מצאתי כי יש לייחס אחריות לה"ה ניסן כלפי ה"ה זרגרי למלוא הסכום בסך 124,000 ₪.

87. כמו כן, מצאתי כי יש לייחס אחריות לעיריית חולון כלפי ה"ה זרגרי למלוא הסכום האמור.

88. כן מצאתי לנכון לקבוע כי אחריותם של ניסן ושל העירייה לתשלום הסכום האמור לזרגרי בסך 124,000 ₪, הינה ביחד ולחוד, כמעוולים יחד.

89. בנוסף חבים ניסן לזרגרי פיצוי בגין הנזק הבלתי ממוני כמפורט לעיל, בסך 12,000 ₪.

90. במישור היחסים הפנימי שבין ניסן לעירייה אני קובע כי על ניסן חלה חובת שיפוי מלא כלפי העירייה. קביעה זו מתבססת על כל האמור בהרחבה לעיל, ובעיקר על כך שאחריותה של העירייה נובעת מרשלנות, בעוד אחריות ניסן נובעת מכוונת תרמית, אשר הלכה למעשה מאפסת את אחריותה של העירייה. בנוסף, יש לזכור כי התמורה הכספית העודפת ששולמה על ידי זרגרי בעת רכישת הדירה, שעה שהוסתרו מהם ליקוייה – שולשלה לכיסם של ניסן ולא לקופת העירייה.

91. במסגרת הודעת צד ג' שהגישו ניסן כלפי העירייה, אני קובע אשם תורם של 100% לחובת ניסן. בנוסף, אינני סבור כי עירייה חבה חובת זהירות כלפי מוכר המבקש להטעות את קוניו ולהעלים מהם מידע רלבנטי. לפיכך תביעה זו נדחית. באשר לטענת ניסן כי כתב האישום לא הומצא להם כדין על ידי העירייה ולפיכך יש להטיל על העירייה את האחריות לנזק - לא מצאתי בכך כל ממש. כתב האישום הוגש ממילא חודשיים לאחר מכירת הדירה לזרגרי, כך שגם אם היה נמסר לניסן כדין, לא היה בכך כדי למנוע את הנזק. מקור היווצרות הנזק הינו בכך שהדירה נמכרה לזרגרי במחיר גבוה אשר אינו משקף את הליקויים שבה. הסכום העודף שולשל כאמור לכיסם של ניסן. לפיכך, גם אם העירייה היתה שולחת לניסן מבעוד מועד הודעות בדבר המבנה המסוכן, לא היה בכך כדי למנוע את היווצרות הנזק. לכל היותר היו ניסן מוכרים את הדירה מראש במחיר הנכון, וזוהי ממילא התוצאה שתתקבל כיום לאחר יישום פסק דין זה.

92. במסגרת הודעת צד ג' שהגישו ניסן כלפי רוזנשיין – כפי שהובהר לעיל לא מצאתי כי הוכחה אחריות לחובתה של רוזנשיין ולפיכך תביעה זו נדחית.

93. במסגרת הודעת צד ג' שהגישו ניסן כלפי חברת האיטום אורפז וכנגד משה סבן מורי – על אף שלא הוגש על ידי האחרונים כתב הגנה ואף לא התייצבו לדיון – הרי שמתוך הנסיבות שהתבררו בפניי לא מצאתי כי יש לייחס למי מהם אחריות. יש לזכור כי תעודת האחריות שניתנה על ידם בגין עבודות האיטום מתייחסת לאיטום הקירות החיצוניים של הדירה בלבד, ואילו הליקויים נשוא התביעה עניינם בליקויי שלד הבניין ובחדירת המים דרך התקרה, בעקבות הרווחים שנוצרו בין חלקי המבנה. לפיכך גם תביעה זו נדחית.

94. לסיכום, אני קובע כך:

    • ה"ה צביה ואורי ניסן וכן עיריית חולון ישלמו לה"ה זרגרי סך של 124,000 ₪.

    • אחריותם של ניסן ושל העירייה לתשלום הסכום האמור לזרגרי הינה ביחד ולחוד, כמעוולים יחד.

    • במישור היחסי הפנימי שבין ניסן לבין העירייה, שיעור השתתפותם של ניסן ביחס לעירייה תהיה כדי שיפוי מלא.

    • בנוסף, ישלמו ניסן לזרגרי פיצוי בגין הנזק הבלתי ממוני בסך 12,000 ₪.

    • הסכומים האמורים לעיל נכונים למועד הגשת התביעה. החל ממועד זה ואילך יישאו הסכומים הנ"ל ריבית והצמדה עד למועד תשלומם בפועל.

    • נוסף על האמור לעיל, יישאו ניסן ועיריית חולון במשותף בהוצאות זרגרי ובשכ"ט עו"ד בסך של 18,000 ₪, זאת ביחד ולחוד כלפי זרגרי, ובחלקים שווים ביניהם.

    • ה"ה ניסן יישאו בהוצאות רוזנשיין ובשכ"ט עו"ד בגין הודעת צד ג' שהגישו נגדה בסך כולל של 10,000 ₪.

    • בנסיבות התיק לרבות אופן התנהלותו, לא מצאתי לחייב את ה"ה ניסן בהוצאות העירייה וכן בהוצאות חברת האיטום אורפז ומשה סבן מורי בגין הודעות צד ג'.

      ניתן היום, ט"ו תשרי תשע"ז, 17 אוקטובר 2016, בהעדר הצדדים.