דמיטרי ואח' נ' שיטרית ואח'

כתבי הטענות וההליכים

התובעים רכשו מהנתבעים דירה בשיכון ג' 225 הידועה כגוש 22913 חלקה 132/2 בבית שאן. ההסכם נחתם ביום 31.12.20, לאחר ניהול מו"מ כאשר כל צד היה מיוצג על ידי עו"ד מטעמו. התובעים טוענים בתביעתם כי לאחר קבלת החזקה בדירה נתגלה להם כי הדירה ספוגה רטיבות וטחב מזה שנים. הנתבעים הסתירו מהתובעים את קיומה של בעיית הרטיבות בדירה הן על ידי הצגתה לתובעים כשהיא עמוסה בריהוט והן על ידי התקנת לוחות גבס אשר הסתירו את הרטיבות והטחב.

בתביעה נטען כי התובע במהלך המו"מ הבחין בסימן רטיבות בסלון, מתחת לחלון ומעל גובה הספה שהייתה מונחת במקום. התובע שאל לפשר הסימן הרטיבות ונענה על ידי הנתבעים כי הייתה רטיבות בנקודה זו, אשר מקורה מחוץ לדירה, והם הביאו בעל מקצוע ושילמו לו והכל תוקן, ואין יותר רטיבות. משכך הסכים התובע לתקן את הפגם האסתטי בעצמו, אך לא היה שקט כי הרטיבות טופלה והציג חששו לבא כוחו (עו"ד שקד) במייל, וב"כ הנתבעים (עו"ד מועלם) השיב לב"כ התובעים כי הרטיבות טופלה. גם להודעת וואצ"פ שנשלחה לב"כ הנתבעים בעניין בטרם מסירת החזקה, ענה ב"כ התובעים שהרטיבות סודרה.

לאחר שהתובעים קיבלו את החזקה בדירה, כאשר היא פנויה מריהוט ומציוד, הבחין התובע בסימני רטיבות וטחב באזורים שונים בדירה, ושלח וואצ"פ לנתבעת אשר השיבה לו "אתה ראית וידעת" והפנתה אותו לבעלה ולבא כוחה. בהמשך הסירו התובעים חלק מקירות הגבס וגילו רטיבות שחלחלה לתוך הקירות.

בתביעה נטען כי הנתבעים הציגו לתובעים מצג לפיו מצבה של הדירה טוב וכי אין בה פגמים לרבות נזילות ורטיבות, שטופלו בעבר. ואף הצהירו על כך בסע' 4.5 להסכם. בדיעבד הסתבר כי מדובר בהצהרות כזב, והנתבעים לא מסרו לתובעים את מצבה האמתי של הדירה, והפרו את ההסכם הפרה יסודית. הנתבעים ידעו על הליקויים, והסתירו אותם בדרכים מתוחכמות ובכוונת זדון.

התובעים עתרו לחייב את הנתבעים בפיצוי מוסכם בסך 110,000 ₪ על פי סע' 14 להסכם. עלות תיקון הליקויים בדירה בסך של 324,240 ₪ ועוגמת נפש בסך 30,000 ₪. ודמי שכירות מיום קבלת החזקה בדירה ועד למועד שיקבע ביהמ"ש בסך 3,000 לחודש. את התביעה תמכו התובעים בחוו"ד הנדסית של אלכס גולדברג.

בכתב ההגנה נטען כי מדובר בבית מגורים המהווה חלק מבית משותף, אשר נבנה לפני עשרות שנים. לא מדובר בבית מגורים חדש החוסה תחת הוראות הדין המצוינות במסגרת חוות דעתו של המומחה מטעם התובעים. עיון בחוות דעתו של מומחה התובעים מלמד כי אין עסקינן בבחינה לגיטימית של "פגם נסתר" אשר היה עשוי להיות ידוע לנתבעים, ואלו לא מסרו מידע אודותיו לתובעים, אלא עסקינן בבדיקה קפדנית דווקנית, שאינה רלוונטית למקרה ויכולה להיות מתאימה לבחינת דירת מגורים חדשה ולא לבית שנבנה לפני למעלה מ- 40 שנים, באמצעות חברת דיור ציבורי.

הנתבעים טענו להגנתם כי בית המגורים לא הכיל שום ליקוי נסתר, שמידע בגינו לא נמסר לקונים. כל המידע ללא יוצא מן הכלל, לרבות הצגת התיקונים שנעשו בהיקף בית המגורים, הוצגו לקונים אשר מצדם הביעו את שביעות רצונם ממצבו הפיזי של בית המגורים, ואף הצהירו כי הם נוטלים על עצמם את האחריות הבלעדית להמשך המעקב, ובמידת הצורך תיקון נזקי הרטיבות היות ולדבריהם הם עוסקים בתחום זה בעצמם.

מדובר באנשי מקצוע מתחום הבניה וחזקה כי הכירו, או היה עליהם להכיר את מצבו של הבית, במיוחד כאשר מדובר בנזקי רטיבות גלויים לעיין. התובעים היו מיוצגים, ביקרו בדירה מספר פעמים ולהם נמסר כל המידע הנדרש לגבי בית המגורים, וניתנה להם אפשרות לבצע את כל הבדיקות הדרושות בין בעצמם ובין על ידי מומחים מטעמם.

הנתבעים מסרו לתובעים מידע מפורש אודות קיומה של רטיבות בבית, שתוקנה מעת לעת על ידי הנתבעים. התובעים ראו בפועל את נזקי הרטיבות, ואין מדובר בפגם נסת. התובעים ביקרו מספר פעמים הדירה, וראו כי ישנם שיירים של נזקי רטיבות שמקורם במעטפה החיצונית של בית המגורים. התובעים אף הצהירו כי ראו אותו ונטלו את האחריות לתקנו, במסגרת המו"מ בין הצדדים. הנתבעים לא הסתירו את נזקי הרטיבות באמצעות לוחות גבס, אלא ביצעו עבודות דקורציה שונות באמצעות לוחות גבס, הכוללות הקמת מזנון בחדר אורחים ומדפים, ופילוס חלק מהקירות באמצעות יישום לוחות גבס. לכתב ההגנה צירפו הנתבעים חוו"ד נגדית של המהנדס דקל גרמה.

בדיון מיום 29.9.24 הסכימו הצדדים על מינויו של מומחה מטעם בית המשפט שהגיש חוו"ד בתיק. בהמשך וויתרו על חוות דעתם, שהוצאו מהתיק (פרוט' מיום 21.9.23), בכפוף לחקירת מומחה ביהמ"ש. כמו כן, מטעם התובע הוגש תצהיר של תובע 1 ושל עו"ד שקד. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם וכן נתבקש זימונו של ב"כ עו"ד מועלם. כמו כן נחקר מומחה ביהמ"ש.

חוו"ד מומחה ביהמ"ש 

המומחה ציין בחוו"ד כי מדובר בדירה ישנה שהורחבה במשך השנים וכי אין להחיל עליה את תקנות הבניה. בבדיקה נמצאו סימנים לחדירת רטיבות מקירות החוץ של הדירה אל פנים הדירה. בתחתית קירות החוץ הותקנו לוחות גבס, שהסתירו את הבעיה. המומחה קבע כי יש להסדיר את החצר המקיפה את הדירה, ולמנוע את חדירת הרטיבות לדירה בעלות של 20,000 ₪. בנוסף יש לבצע תיקוני טיח וצבע בתוך הדירה בעלות של 7,000 ₪. סגירת מישקים ואיטום סביב תחתית קירות חוץ בעלות של 4,000 ₪.

כמו כן ציין המומחה כי ישנה חדירת רטיבות בהיקף החלון הטעונה תיקון בעלות של 750 ₪. קיים צורך להתקין מרזב לאורך הקיר החיצוני של הבניין, אך מאחר והדבר היה גלוי בעת המכר לא מצא לציין את עלות התיקון בחוו"ד. הוא הוסיף כי יש לבצע סימון נתיכים בלוח החשמל בעלות של 200 ₪ ועבודות פיתוח תיקון סדק בקיר בטון בחצר, ניקוז מי גשם והתיקון יציאת המרזב של הקיר בעלות כוללת של 3250 ₪. בנוסף להתקנת סרגלי חיזוק ליריעות הביטומניות בגג הבניין בעלות של 1000 ₪. והגבהת המעקות לאורך המדרגות ובהיקף הגג בעלות של 3500 ₪. סך הכל קבע המומחה כי הדירה טעונה תיקונים בעלות של 39,700 ₪ לפני מע"מ. עוד קבע כי דמי השכירות לדירה דומה הינו 2,750 ₪. לחודש.

בשאלות ההבהרה ובעדות בפני ציין המומחה כי הדירה במצבה בעת הביקור בה לא הייתה ראויה למגורים, בשל בעיית הרטיבות וקיומם של סימני רטיבות בתחתית הקירות. הוא העיד כי לא ראה את לוחות הגבס, אלא ראה קיר חשוף ולא ניתן לדעת אם מדובר בלוחות חדשים או מלפני 20 שנה. מדובר בלוחות שהותקנו בגובה נמוך. הוא העיד כי לא הבחין בסימני רטיבות ברצפה ולא בדק זאת.

הכרעה

מהראיות ועל פי חוות דעת המומחה, קיימת רטיבות בדירה שמקורה בקירות החיצוניים וכן בעיית איטום סביב תחתית קירות חוץ של הדירה. על עובדה זו לא חולקים הנתבעים, אשר בתצהירם ציינו כי לא הסתירו מהתובעים את שיירי הרטיבות בדירה, ואת מצבה הפיזי והתיקונים שבוצעו. מדובר במומחה שמונה על ידי בית המשפט וניכר כי היה חסר פניות. הוא עמד על קביעותיו בחקירתו, ולא ראיתי מקום בנסיבות העניין לסטות מההלכה לפיה ככלל, מאמץ בית המשפט את חוות הדעת של המומחה שמונה מטעמו, אלא אם כן קיימים טעמים כבדי משקל לסטות מכלל זה (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי). לאור האמור, אני קובעת כי בדירה נתגלו ליקויי רטיבות החודרים מקירות החוץ של הדירה כמפורט בחוות דעת המומחה.

מסגרת משפטית

בקיום מו"מ למכירת נכס, חלה על המוכרים חובת גילוי הן מכוח דיני החוזים, על פי סע' 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 (להלן: חוק החוזים) והן מכוח דיני המכר על פי סע' 16 לחוק המכר תשכ"ח 1968 (להלן: חוק המכר). חובה זו מטילה על המוכרים לגלות לקונים אודות מומים נסתרים וכל מידע אחר הרלבנטי לממכר.

סעיף 12 לחוק החוזים קובע כי על צדדים במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת. חובת הגילוי חלה לגבי העובדות החשובות לעסקה, לרבות עובדות שהצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, וזאת כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבותיה. חובת הגילוי הינה חובה אקטיבית, המטילה על הצד המתקשר למסור את העובדות ביוזמתו, והפרתה עשויה לקום גם בדרך של מחדל (ע"א 794/86 החברה המרכזית לשיכון ולבניין נ. פינק).

סעיף 16 לחוק המכר קובע כי על המוכר מוטלת חובה מוגברת לקיום מו"מ בתום לב, מכוח היותו מחזיק הידע אודות הנכס. "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר הנ"ל הרי שיש לדרוש ממוכר סביר לגלות לקונה הסביר, כל פרט אשר משליך על היכולת לעשות שימוש סביר בדירה, ואשר מהווה ליקוי משמעותי, אשר קשור במערכות הקרדינליות של המבנה ועשוי להשליך על גמירת הדעת של הקונה ועל החלטתו בנוגע לעסקה. בבסיס סעיף זה עומדת הגישה כי מי שגר בבית מסוים, לומד ומכיר את הבית ועומד עם הזמן על מכלול הליקויים הקטנים והגדולים כאחד. היקפה של חובת הגילוי בעת מכירת דירה נפרשת גם על עובדות אשר היה על המוכר לדעת עליהן, ואין חובה לידיעה ממשית (ת"א (חיפה) 1873-04 חופית ויואל וינקלר נ' גד בן אפרים).

בפסיקה נקבע כי חובת הגילוי חלה לגבי עובדות חשובות גם אם הצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו (ע"א 794/86 החברה המרכזית נ. פינק). שכן, עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון "יזהר הקונה". חוק המכר היוצא מנקודת הנחה, כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר. החוק בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון "יזהר המוכר", המטיל על המוכר חובת גילוי מוגברת, ביחס לכל ליקוי שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליו. כלומר, לא נדרשת ידיעה ממשית של המוכר על אודות אי ההתאמה, ודי בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות, על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה (ע"א 8068/11 ‏אורי עיני נ' חן שיפריס). כמו כן נפסק כי ס' 16 לחוק המכר מקים למוכר חובת גילוי במקרה שידע, או היה עליו לדעת, על אי התאמה של הממכר, אפילו סבר שמדובר באי התאמה בלתי חשובה או שולית (ת"א (מרכז) 14327-02-19‏ ‏קרביש דמסיי נ' יהודה בן קסוס).

העובדות שהוכחו

בענייננו, ומעדותו האמינה של עו"ד מועלם, אשר ייצג את הנתבעים בעסקה עולה כי בין הצדדים התנהל מו"מ ארוך בטרם חתימת ההסכם, שלקח מספר שבועות. במסגרת המו"מ דנו הצדדים על מצבה הפיזי של הדירה והתובעים הכירו את מצבה (ש' 14 בעמ' 14). התובעים ביקרו בנכס וראו אותו בטרם רכשו אותו (ש' 36 בעמ' 14). במו"מ בין הצדדים עלה שהתגלו שני מוקדי רטיבות, באופן שתואם את עדותם של התובעים ולפיה כי במהלך המו"מ הם ביקרו בדירה והבחינו בסימני רטיבות בסלון, מתחת לחלון וכי נאמר להם כי מקורה של הרטיבות מחוץ לדירה שתוקנה, ונשארו סימנים שהתובע הסכים לתקן בעצמו בהיותו עוסק בשיפוצים (ש' 12 בעמ' 9).

גם הנתבע העיד כי אמר לתובעים שקיימים שיירי רטיבות בסלון, מתחת לחלון, וזאת לאחר שביצעו תיקון איטום בקיר החיצוני של הדירה, ממנו חלחלו המים. עוד העיד הנתבע כי את התיקון הם ביצעו לפני שנתיים. הוא העיד כי במהלך כל השנים עשו שליכט וצבע מידי פעם ואיפה שהיו קירות הגבס הם צבעו מספר פעמים (עמ' 22). את התיקון בקירות החיצוניים עשה מפעם לפעם (ש' 21 בעמ' 23) וכן עשו תיקונים הקשרים לרטיבות הרבה פעמים (ש' 25 בעמ' 23), בכל מיני מקומות בדירה (ש' 33 בעמ' 23). הוא העיד כי את הגבס התקין כשקנה את הבית, כחלק מאופנה שהייתה, ואישר שמעל הגבס הייתה רטיבות (ש' 15 בעמ' 24). גם הנתבעת העידה כי ספירו לתובעים על התיקון והאיטום שביצעו בקיר החיצוני, שנעשה לפני שנתיים וכי נשארו סימני רטיבות בקיר (ש' 1 בעמ' 29).

כמו כן מעדותו של הנתבע עולה כי מלבד סימני הרטיבות בסלון, היו בדירה מוקדי רטיבות נוספים שלא גולו לנתבעים, כמו זה מאחורי ארון הנעליים ובחדר שינה, שנתגלו לתובעים רק לאחר המסירה (ש' 27 בעמ' 11). בעניין זה אני מעדיפה את עדותו של התובע על זה של הנתבע אשר טען בעדותו בפני כי בעת הצגת הדירה בפני התובעים הזיזו את ארון הנעליים ואת המיטה בחדר השינה, על מנת להראות לתובעים את מוקדי הרטיבות (עמ' 20), לעומתו העידה הנתבעת כי התובע ראה את סימני הרטיבות מבלי להזיז את ארון הנעליים (ש' 1 בעמ' 33), סתירה משמעותית זו אינה מאפשרת לתת אימון בגרסתם של הנתבעים כי הראו לתובע את כל מוקדי הרטיבות בדירה. גם לעניין סימני הרטיבות בחדר השינה, העיד התובע כי לא הבחין בהם מאחר והם היו מאחורי המיטה (ש' 5 בעמ' 10), כאשר הנתבע טען כי הזיז את המיטה כדי להראות לתובע את סימני הרטיבות, אך טענה זו לא נטענה בתצהיר וגם לא מצאה לה תימוכין בחקירה של הנתבעת, שהעידה שלא היה מדובר ברטיבות שהתייחסו אליה ושלא היה מדובר "משהו דרמטי" כלשונה (ש' 35 בעמ' 29).

מכאן עולה כי הנתבעים הראו לתובעים את סימני הרטיבות בסלון מתחת לחלון, תוך שהם מוסרים להם כי בוצעו עבודות איטום בקיר החיצוני שפתרו את הבעיה. הנתבעים לא הראו לתובעים את כל מוקדי הרטיבות בדירה ולא גילו להם את התדירות בה הם עושו עבודות ותיקונים הקשורים ברטיבות בדירה.

טענת הנתבעים כי התובעים הסכימו למצב הדירה, אינה עולה בקנה אחד עם התכתבות התובע עם בא כוחו במייל, לפני מסירת החזקה ולאחר החתימה על ההסכם, בה ביקש לוודא כי סימני הרטיבות שראה בסלון תוקנו. על כך מעידה הודעת המייל ששלח ב"כ התובעים לב"כ הנתבעים בה הוא מבקש לוודא מול הנתבעים כי ביצעו תיקון מלא של הרטיבות. בתשובה למייל הנ"ל ציין ב"כ התובעים כי הרטיבות טופלה. כך גם העיד ב"כ התובעים בפני (ש' 2 בעמ' 7). אשר ציין כי בשיחה עם התובע נאמר לו כי מדובר במשהו מינורי נקודתי (ש' 9 בעמ' 7).

מהראיות שהובאו בפני עולה לוחות הגבס הותקנו בקיר הרטוב (ש' 29 בעמ' 31). על פי חוו"ד של מומחה ביהמ"ש, אשר לא ראה את לוחות הגבס בטרם ערך חוו"ד , אלא את המקום בו הם היו מותקנים, וראה שמאחוריהם קיימים סימני רטיבות כפי שניתן לראות בתמונות שהוגשו ובסרטון. מכאן עולה כי לא מדובר באלמנט דקורטיבי, אלא נועד לתת מענה לבעיית הרטיבות בקיר שלא טופלה. על פי עדות הנתבעים מדובר בלוחות שהותקנו לפני מספר שנים בדירה ולא סמוך לעסקה, ולא נועדו כדי להסתיר מהקונים את בעיית הרטיבות. מאחר ולוחות הגבס פורקו ונזרקו על ידי התובעים בטרם נערכה חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט, באופן שלא הייתה אפשרות לבדוק את מועד התקנתם, אני מקבלת את גרסת הנתבעים כי הלוחות הותקנו עובר לעסקת המכר וללא קשר אליה.

מהאמור עולה כי במהלך המו"מ גילו הנתבעים לתובעים קיומם של שני מוקדי רטיבות בקיר של סלון הבית, מתחת לחלון ואמרו לו כי בוצע איטום לקיר החיצוני והרטיבות טופלה, אם כי נשארו סימני רטיבות קלים שהתובעים הסכימו לתקן. הנתבעים לא גילו לתובעים את היקף הרטיבות, את העובדה שהרטיבות חלחלה לכל הקיר החיצוני עליו הותקנו בעבר כאמור לחות הגבס ואת התדירות של עבודות התיקון להן הם נדרשו בשל הרטיבות בדירה . כפי שעלה מהעדויות, הנתבעים התגוררו בדירה עשרות שנים וביצעו בו מספר תיקונים הקשורים ברטיבות, ידעו על קיומה של בעיית רטיבות בדירה שהצריכה תיקוני צבע ושליכט חוזרים ונשנים. הם ידעו על קיומם של מוקדי רטיבות נוספים בדירה, מלבד אלה שגולו בסלון, אך לתובעים הם סיפרו על בעיית איטום בקיר החיצוני של הסלון טופלה ועל קיומם של שיירי רטיבות קלים בקיר ומתחת לחלון, ולא פירטו בפניהם את ההיקף האמתי של הבעיה. הימנעות הנתבעים מגילוי עובדות מהותיות אלה המהווה פגם נסתר בדירה, לפני מכירתה ויצירת מצג שמדובר בבעיה מינורית ושולית, מהווה אי התאמה.

כאמור, התובעים היו מודעים לקיומם של סימני רטיבות קלים בסלון, ולכך שבעיית הרטיבות בקיר טופלה על ידי תיקון האיטום שנעשה בקיר החיצוני. אולם, על פי עדות מומחה בית המשפט הרטיבות בדירה לא הייתה קלה, והדירה לא הייתה ראויה למגורים בשל בעיית הרטיבות. המומחה אומנם ביקר בדירה כשהיא הייתה ערוכה לשיפוץ כללי, אך יש לסמוך על ניסיונו המקצועי של המומחה ושידע לבחון את מצבה של הדירה, ללא קשר להכנות לשיפוצים. ולכן יש הבדל מהותי בין הידיעה על כך שיש בעיית רטיבות קלה בדירה, לבין העובדה שמדובר בדירה פגומה למגורים בשל כך, דבר שלא הובא לידיעת התובעים במהלך המו"מ (ע"א (חי') 17817-11-15 באסם ורור נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ). הנתבעים נהגו בחוסר תום לב משלא גילו לתובעים את מלוא היקף בעיות הרטיבות בדירה ויצרו מצג שווא לפיו מדובר בבעיה שתוקנה, ונותרו שיירי רטיבות זניחים, קלים לתיקון. המדובר באי התאמה המצויה בגדר אחריותם של הנתבעים ומהווה הפרה יסודית של ההסכם (ע"א (חי') 59388-06-17‏ ‏ ענבל יונה זבק נ' ליאת וינברג צרפתי).

לאור קביעתי לעיל, כי הוכח עובדתית שבעת מסירת החזקה בדירה ליקוי הרטיבות היה קיים בה, הרי הצהרותיהם של הנתבעים בסע' 4.5 להסכם, לא הלמו את מצבה בפועל של הדירה, בעת מסירת החזקה בה לתובעים. הצהרותיהם הפוזיטיביות של הנתבעים בהסכם, לפיהן אין בדירה כל פגם או ליקוי או מום, שלא הודיע עליו לתובעים וכי אין כל בעיות רטיבות בדירה, יצרו מצג כלפי התובעים, אשר בפועל נמצא כי אינו תואם את המצב בו נמסרה הדירה לידיהם. מרגע שהצהירו כאמור הצהרה פוזיטיבית מחויבים הם לעמוד בה, במסגרת התחייבויותיהם החוזיות ולדאוג לתיקונה. כך שגם אם היו ליקויי איטום ורטיבות אשר תוקנו על ידם, שנתיים לפני כריתת ההסכם אין לכך כל נפקות שכן במועד המסירה היו עדיין קיימים ליקויים בדירה, וקיומם של ליקויים אלה נוגד את הצהרת הנתבעים בהסכם, כי הם מוסרים לקונים דירה ללא כל פגם או ליקוי.

ליקוי רטיבות כמו זה שהתגלה בנכס מיד ובסמוך למסירת החזקה בו, הוא ליקוי שככל שהנתבעים לא ידעו עליו, כטענתם, הרי למצער היה עליהם לדעת עליו, בפרט שעה שניתנה על ידם הצהרה פוזיטיבית, לפיה אין כל בעיות רטיבות בדירה. התובעים היו רשאים להסתמך על הצהרה זו. לא מן הנמנע, כי בהיעדרה, היו התובעים מבצעים בנכס בדיקות אותן לא ביצעו, לאורה של הצהרת הנתבעים, ולחלופין לא היו מתקשרים באותה עסקה ובאותם תנאים של העסקה, כך למשל יכולים היו ליתן ביטוי לקיומו של הליקוי, בתמורה החוזית ששילמו.

לאור ההלכה לפיה מוטלת על מוכר הדירה החובה האקטיבית לגלות גילוי מלא של כל העובדת הרלוונטיות באשר לממכר, ובהעדר כל אפשרות להתנאה על דרישה קוגנטית זו, יש לדחות את הטענות שלפיהן היה בידי התובעים לבדוק את הדירה באמצעות אנשי מקצוע, או שהם רכשו את הדירה במצבה. החובה המוטלת על המוכרים אינה ניתנת כאמור להתנאה, ובגדרה הייתה מוטלת על הנתבעים החובה למסור לתובעים מידע מלא אודות ליקויי הרטיבות, היקפם, התיקונים שבוצעו והעובדה כי חרף התיקון שבוצע מלפני שנתיים נותרו בדירה סימני רטיבות במספר מוקדים המצריכים תיקוני צבע ושליכט מפעם לפעם. מדובר במידע הרלוונטי לעצם ביצוע הרכישה, ושיש בו כדי להשפיע על התמורה החוזית, ועל כן היה על הנתבעים לגלותו. בהתאם להצהרתה של התובעים בהסכם המכר, הם אמנם רכשו את הדירה במצבה ביודעם שמדובר בדירה ישנה , ואולם זאת בכפוף להצהרות הנתבעים על העדר מום נסתר, והעדר בעיות רטיבות או נזילות.

לאור כל האמור, אני קובעת כי עלה בידי התובעים להוכיח שהנתבעים הפרו את התחייבותם עפ"י הסכם המכר וכן את חובותיהם בהתאם לחוק המכר ולחוק החוזים, לאור הסכמת הצדדים בסע' 14.2 להסכם המכר, הרי עסקינן בהפרה יסודית של ההסכם.

פיצוי

על פי סע' 14.2 להסכם "הפר צד התחייבות יסודית כלשהי עפ"י הסכם זה, ישלם הצד המפר לצד האחר סך של 110,000 וזאת כדמי נזק קבועים ומוערכים מראש, בלי צורך בהוכחת נזק. מבלי לגרוע מכל יתר התרופות העומדות לצד המקיים בגין ההפרה ...".

סעיף 15(ב) לחוק התרופות העוסק בפיצויים מוסכמים, מאפשר לנפגע לתבוע פיצויים אחרים במקום הפיצוי המוסכם. הפסיקה קבעה שניתן לתבוע פיצוי מוסכם במצטבר עם תביעה לפיצויים אחרים, ובלבד שהתוצאה לא תהיה כפל פיצוי וזאת כאשר נקבעו פיצויים מוסכמים בשל ראשי נזק מסוימים. במקרה כזה זכאי הנתבע לתבוע, בנוסף לפיצויים המוסכמים, פיצוים רגילים בעבור ראשי נזק שלגביהם לא נקבעו בחוזה פיצויים מוסכמים (ע"א 2981/92 י' כהן נ' צמד ע.א בע"מ).

כלומר מקום בו התרופות אותן מבקש נפגע לצרף משרתות את אותו ראש נזק, לצד הנפגע יש אפשרות בחירה: לתבוע את הפיצוי המוסכם ולהיות מוגבל בו (ללא הוכחת נזק) או לתבוע פיצוי בלתי מוגבל לגביו יש צורך בהוכחה (ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ). באופן דומה נפסק גם בע"א 2251/05 ואן דאם נ' כהן) כי בידי הנפגע הבחירה האם לתבוע את הפיצויים המוסכמים, או פיצויים בגין נזקו הממשי ובבוחרו בדרך האחת, אין בידו לילך גם בשנייה.

כמו כן נפסק שככל שהצד שנפגע מהפרה רוצה לזכות הן בפיצויים לפי סעיף 10 לחוק החוזים תרופות והן בפיצוי המוסכם, עליו להתכבד ולפרט במה שונה סוג הנזק שנכלל בפיצוי המוסכם מהפיצויים האחרים שתבע. כך מקום בו מבקש צד לחוזה לקבל מגוון פיצויים מצטברים, עליו להרים את הנטל ולהוכיח שאכן מדובר בראשי נזק שונים ולא או בראש נזק אחד וכי אין מדובר בנזקים שאינם חופפים (ע"א (מחוזי חי') 35450-03-20 עומר אלמוכתאר בע"מ נ' עופר פיתוח והשקעות בע"מ).

בעניינו, התובעים לא פירטו את ראשי הנזק שנכללו בפיצוי המוסכם. התובעים תבעו בתביעתם כנזק עיקרי את עלות תיקון נזקי הרטיבות בצירוף נזקים נלווים בדמות דמי השכירות והנזק הבלתי ממוני. על פי נוסח ההסכם, הפיצוי המוסכם אינו מתבקש בגין ראש נזק נפרד, אלא למעשה בגין אותו נזק, בגין אותה הפרה, ולאותה מטרה ביסוד הפיצוי. משכך, פסיקת פיצוי מוסכם, בנוסף לפיצוי לפי סעיף 10 לחוק החוזים תרופות, משמעה כי ינתן לתובעים כפל פיצוי, ולכן לא מצאתי מקום לחייב את הנתבעים, בנוסף לפיצוי בגין הנזקים שהוכחו, גם בפיצוי המוסכם על פי החוזה.

על פי חוו"ד מומחה בית המשפט אומדן עלות תיקון בעיית הרטיבות בדירה ובכלל זה הסדרת החצר המקיפה אתת הדירה, סגירת משקים ואיטום סביב תחתית קירות החוץ, תיקוני טיח וצבע בתוך הדירה, תיקון חדירת הרטיבות בהיקף החלון, התקנת מרזב בגג הבניין, תיקון יציאת מרזב מהקיר, איטום גגות בעלות כוללת של 33,000 ₪ על פי חוו"ד, שכאמור לא כוללת התייחסות עלות התקנת המרזב לאורך הקיר החיצוני של הבניין, אך במענה לשאלות ההבהרה ציין המומחה כי עלות התקנתו הינה 3000 ₪. כך שעלות תיקון הרטיבות בדירה על פי חוו"ד המומחה הינה 36,000 ₪. בתוספת מע"מ. המומחה ציין בעדותו בפי כי לא הבחין בסימני רטיבות ברצפה ולכן לא כלל בחוו"ד התייחסות לרכיב זה, כאמור, אני מקבלת את קביעתו של המומחה שהינו עד אמין וניטרלי ולא מוצאת מקום לפסוק פיצוי בגין רטיבות ברצפה שלא בא זכרה בחווה"ד.

התובעים עותרים גם לפצותם בגין עוגמת נפש ודמי שכירות מיום קבלת החזקה 1.6.21 בדירה ועד למועד בדיקת הדירה בידי המומחה מטעם ביהמ"ש 11.12.22. את רכיב הפיצוי בגין עוגמת נפש תיארו התובעים בסיכומים כחוסר היכולת שלהם להתגורר בדירה בתקופה בה הם נאלצו לשכור דירה חלופית עד לתיקון הליקויים. מהסרטון עולה כי התובעים הכינו את הדירה לאחר קבלת החזקה בו לשיפוץ כללי (עמ' 4 לפרוט'). כך שאין מקום לפסוק להם דמי שכירות לתקופה המבוקשת, הן משום העובדה כי הם רכשו את הדירה ביודעם כי מדובר בדירה ישנה המצריכה שיפוץ, והן משום חובתם להקטין את נזקם ולקצר את תקופה השיפוץ. לציין כי התובע לא נשאל בחקירתו על התקופה בה שיפץ את הדירה ולא ציין בתצהיר או בעדות את התקופה בה התגורר בשכירות עם משפחתו עקב כך, וגם לא הציג על כך כל קבלות. יחד עם זאת, נקבע על ידי מומחה בית המשפט כי לאור ליקויי הרטיבות הדירה לא ראויה למגורים. לפיכך, אני פוסקת לתובעים על פי אומדן שכירות של חודשיים לפי העלות שנקבעה על ידי המומחה בסך 2,750 ₪ לחודש, זאת בהתחשב בכך שלא כל השיפוץ שנעשה בדירה קשור בהכרח לבעיית הרטיבות. שכן כאמור, וכפי שהעיד המומחה, במועד ביקורו בדירה החלו התובעים בעבודות שיפוץ כלליות שאינן קשורות כולן לנושא הרטיבות. לכך יש להוסיף 3,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

סיכומו של דבר:

אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

36,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין עלות התיקונים הקשרים בנושא הרטיבות בדירה.

5500 ₪ בגין דמי השכירות לחודשיים בתקופת השיפוץ.

3,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

לפיכך אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים 50,620 ₪ בתוספת 10,000 שכ"ט והוצאות.

ניתן היום, כ"ו אב תשפ"ד, 30 אוגוסט 2024, בהעדר הצדדים.