ת"א 14906-10-15 מ. ואח' נ' ג.(המנוח) ואח'

ביום 14.6.16 נתתי פסק דין בתיק זה, וקבעתי שנימוקי פסק הדין ינתנו בהמשך. אלו נימוקי פסק הדין. 

בפניי תביעה עיקרית למתן צו הצהרתי וצו עשה, המחייב את הנתבעות לחתום על מסמכי רישום של בית משותף, על בסיס ההצהרה ששטח המקרקעין הידוע כמגרש ***/*בגוש *****בחדרה (להלן: "מגרש ****"), נרכש על ידי התובעת 1 ובעלה המנוח, שאותו ירשה. כן הוגשה תביעה שכנגד למתן צו הצהרתי, לפיו התובעות שכנגד הן הבעלים במשותף עם הנתבעים שכנגד במגרש ******, בהתאם לתכנית חד/***.

רקע עובדתי והשתלשלות ההליכים

1.מר ח. ג.ז"ל (להלן: ג.) ומר ג. א. ז"ל (להלן: א. ) שהנתבעות הן יורשותיהם, היו עד שנת 1990 בעליה הרשומים של כל חלקה * בגוש ** המצויה בין רחוב ** ורחוב *, וששטחה הכולל הוא 1,378 מ"ר (להלן: "החלקה"). חלקה ****מורכבת משלושה מגרשים: *****, *****, ו-******, כאשר המגרש האחרון היה מיועד, בהתאם לתכנית חד/765 שפורסמה למתן תוקף ביום 12.7.84, להפקעה לצורך שטח ציבורי פתוח (שצ"פ).

2.ביום 18.9.90 נחתם זיכרון דברים בין ג.וא. כמוכרים, ובין מר בנימין מ. ז"ל (להלן: מ. ) ואשתו גב' ת.מ. (להלן: "תובעת 1") כקונים, להעברת הזכויות במגרש ***** בגוש *****(להלן: "זיכרון הדברים"). בהמשך, ביום 24.12.90, חתמו ג.וא. על הסכם מכר (להלן: "הסכם המכר") עם בני הזוג מ. ושני ילדיהם, מר א. מ. (להלן: "תובע 2") ומר א. מ. (להלן: "תובע 3"). על פי הסכם המכר, חלקות ***** ו-****** נמכרו לבני משפחת מ. , כאשר חלקה ***** נשארה בבעלות ג.וא. . במעמד חתימת הסכם המכר נחתם גם הסכם שיתוף, לפיו השטח המסומן ***** יהיה בחזקתם הבלעדית ובבעלותם הבלעדית של ג.וא. , והשטח המסומן ***** ו- ****** יהיה בחזקתם הבלעדית ובבעלותם הבלעדית של מ. . (להלן: "הסכם השיתוף").

3.ביום 18.3.93 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 4092 הודעה על הפקדת תכנית בנין עיר חד/***, המהווה שינוי תכנית מפורטת, שינוי לתכנית חד/765, ומתייחסת לחלקה ****מושא התובענות שבפניי (להלן: "התכנית").

4.בהתאם להסכם המכר והסכם השיתוף ולזכויות שרכשו לפיהם, פעלו בני הזוג מ. למיצוי זכויותיהם בחלקה, ועתרו לווע. המקומית לתכנון ובניה חדרה (להלן: "הווע. המקומית") להקמת בית משותף על חלקם במקרקעין. בדצמבר 1994 קיבלו מ. היתר להקמת בית מגורים משותף על הנכס, אך לטענתם, מספר היחידות שהותר לא נתן הצדקה כלכלית להשלמת הבניין.

5.בשל כך, התובעים הגישו תכנית שינויים להיתר, במסגרתה ביקשו הקלות, וכן הגישו בקשה לשינוי תב"ע נקודתית, במסגרתה ביקשו תוספת יחידות דיור. בסופו של דבר קיבלו התובעים היתר לבניית 9 יחידות דיור על החלקה. התובעים הקימו על חלקם בחלקה בניין בן 6 קומות ו-9 דירות (להלן: "הבית המשותף"), כשחלקן הארי של הדירות בבית המשותף נמכר לצדדי ג' לאורך השנים.

6.על פי הנטען בכתב התביעה, במסגרת מכירת הדירות לצדדי ג' התחייבה תובעת 1, יחד עם בעלה המנוח, לעשות השתדלות מרבית על מנת ולהשלים את הליכי רישום הבית המשותף. אלא שהשלמת הליכי הרישום התעכבה לאור הצורך בהליכים תכנוניים מורכבים שנדרשו להם התובעים, מפאת המצב התכנוני של הנכס בגינו לא ניתן היה לבצע פיצול מגרשים.

7.אחת מהדירות בבית המשותף, שהייתה שייכת לתובע 3 נמכרה לאחותו, גב' א. ג. (מ. ), תובעת 4, שרכשה את הזכויות בדירה יחד עם בעלה מר מ. ג., תובע 5 (להלן: ג.). בהמשך מכרו בני הזוג ג. את הדירה למר משה אפללו וגב' סו יונית גליקמן (אפללו) (להלן: אפללו).

8.בשנת 2014 הגישו אפללו תביעה נגד ג., תובעים 4-5, בטענה להפרת חוזה המכר ביניהם, מאחר שטרם השלימו את הליכי הבית המשותף -(ת"א (חי') 2041-04-14 אפללו נ' ג.). לאחר ניהול הליך משפטי יקר ומורכב, כך לטענת התובעים, ובהסתמך על מצג הנתבעות לשיתוף פעולה בעניין רישום הבית המשותף, הם הסכימו לטענתם להצעת בית המשפט שקיבלה תוקף של פסק דין ביום 31.12.14, לפיה הליך הרישום יושלם עד לתאריך 31.12.15, וככל שיאחרו בביצוע הרישום ישלמו התובעים 4-5 לבני הזוג אפללו פיצוי בסך 5,000 ₪ לכל חודש עיכוב.

9.לטענת התובעים, עורך דינם דאז פנה לנתבעות והאיץ בהן לקדם את הליכי רישום הבית המשותף, אלא שמרגע שהנתבעות הבינו שקיימת התחייבות מצד התובעים לטפל בהליכי הרישום, אחרת יאלצו לשאת בהוצאות כספיות כבדות, החלו להערים קשיים בשיתוף הפעולה, לגביו לכאורה התחייבו חודשים בודדים קודם לכן, וחזרו בהן מנכונותם לקחת חלק בהליכי הרישום ובהוצאותיו. לבסוף התובעים, כך לטענתם, עשו הכל על חשבונם ובמימונם הבלעדי, והשלימו את הנדרש לרישום הבית המשותף עוד במאי 2015.

10.מיד עם השלמת הנדרש לרישום צו בית משותף, העבירו התובעים את התשריט לטענתם לחתימת הנתבעות, תנאי בלעדיו אין להגשת מסמכי הרישום, אלא שלפי כתב התביעה, התובעים הופתעו לשמוע את טענת הנתבעות שהן לא יחתמו על התשריט, מאחר שהוא אינו משקף את זכויות הקניין של הנתבעות בחלקה שנמכרה לתובעים בשנת 1990, כפי שהוגדרו לכאורה בתכנית בנין עיר חד/***. דהיינו, טענת הנתבעות היתה שהן בעלות זכויות בעלות שוות עם התובעים במגרש ******.

11.משכך, הגישו התובעים ביום 11.10.15 בקשה דחופה לצו עשה, וביום 25.11.15 הוגש כתב תביעה מתוקן למתן צו הצהרתי וצו עשה. ביום 10.12.15 הגישו הנתבעות תביעה שכנגד, בטענה שמגרש ****** הוא בבעלות משותפת של הצדדים.

תמצית טענות הצדדים בסיכומיהם

טענות התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "התובעים")

12.עיקר טענת התובעים הוא, שהנתבעות עושות ניסיון לעשיית עושר ולא במשפט, ומנסות לנצל טעות בניסוח התכנית והתחייבות התובעים בעניין אפללו, על מנת לקבל זכויות קניין נוספות במקרקעין, ללא כל בסיס בדין וביושר. לגישתם, הסוגיה העומדת להכרעה היא אם תכנית חד/*** הקנתה זכויות קנייניות לנתבעות במגרש ******, בגינן הן זכאיות לסרב לחתום על מסמכי רישום הבית המשותף, כאשר במסגרת התביעה הנגדית יש להכריע בטענת הנתבעות, לפיה מגרש ****** כלל לא נמכר למ. על ידי ג.וא. , מהם ירשו הנתבעות את זכויותיהן בחלק מהמקרקעין.

13.לטענת התובעים, על פי הסכם המכר נמכר להם החלק הבלתי מבונה בחלקה ***, מגרשים ***** ו-******, והמוכרים אף הסכימו לפיצול הנכס מהמקרקעין, לו יבקשו הקונים לבצע רישומו כיחידה עצמאית ונפרדת. כן נקבע בהסכם השיתוף שנחתם בין הצדדים, שלמ. הזכות הבלעדית לעשות שימוש ביתרת זכויות הבניה הקיימות והעתידיות הרלוונטיות לחלק זה. לאחר המכר הותירו בידיהם המוכרים, ג.וא. , בניין מסחרי משולב מגורים הקיים בחזית החלקה, ובו 9 חנויות ו-8 דירות. בניין זה ויתרת המגרש הועברו בירושה לנתבעות לאחר פטירת א. וג.(בשנים 2013 ו-2015 בהתאמה).

14.התובעים ציינו, שעל מנת להיטיב עם ג.וא. , ולאפשר למ. ניצול חלקו בצורה מיטבית, תוך מתן פתרון לבעיה תכנונית שנוצרה במגרשו מעצם ייעוד מגרש ****** להפקעה לפי התוכנית המקורית, החליטה הווע. המקומית לתכנון ולבניה על הצרחת מגרש ****** למרכז החלקה, כפתרון תכנוני שיאפשר את פיתוח המגרש, לרווחת בעליו כמו גם לטובת כלל הציבור, כך שהבניין של מ. הורחק ונוצר מרווח גדול יותר בין הבניין של ג.וא. שהיה קיים, לשטח שיועד לבנייה נוספת. אלא, שבמסגרת החלטתה, הרחיקה הווע. לכת והכפיפה את החניות במגרש ****** גם לבעלי חלקה ***** (ג.וא. ), בחוסר סמכות מוחלט ותוך התעלמות מזכויות הקניין של התובעים במגרש ******.

15.לטענת התובעים, ג.וא. מעולם לא טענו, כפי שטענו מאוחר יותר יורשותיהן, כאילו מגרש ****** כלל לא נמכר למ. , או שיש לנתבעות זכויות קנייניות כלשהן בחלקה זו. נטען, הנתבעות אינן יכולות לסתור שלל מסמכים מזמן אמת, רק משום שרבע מאה לאחר חתימת הסכם המכר התחוור להן שיוכלו להתעשר יותר, ככל שיימצא למגרש שקיבלו בירושה פתרון חניה, שעשוי להכפיל או לשלש את זכויות הבניה שלהן במקרקעין.

16.נטען, שגם מאז פטירת מר א. ז"ל, כל עוד היה מר ג.בח. , מעולם לא נשמעה כל הסתייגות מזכויות מ. במגרש ******, גם לא מטעם היורשות, הלוא הן הנתבעות דנן. ההסתייגות היחידה שהועלתה בפני מ. הייתה בנושא השתתפות בעלויות הרישום, הסתייגות שאף היא תולדה מאוחרת של עמדת ג.וא. , שכן בשנת 2001 התקבלה הסכמתם לתשלום הוצאות הרישום. עמדה זו השתנתה רק בשנת 2012.

17.התובעים הוסיפו, שלאחר הליכים בהם נקט מ. , הסכימה הווע. המחוזית שלא הייתה לה סמכות להתערב ולקבוע דבר בעניין הבעלויות בחלקה, אלא שלצורך תיקון טעות זו, דרשה הווע. שמ. הוא זה שיתקן את העוול שהיא גרמה. לצורך זה קבעה, שתידרש הסכמת המוכרים ג.וא. לביטול קביעתה חסרת הבסיס. מ. קיבל הנחיות מהווע. בדבר הגשת תכנית מחודשת לתיקון המלל השגוי. הוא הכין תכנית חדשה ח/1341, אך בטרם השלים את הליכי התיקון של התב"ע על פי הנחיות הווע. המחוזית - נפטר, והליך התיקון לא הושלם.

18.לטענת התובעים, ראיה לכך שהווע. המקומית עשתה טעות בכך שבתקנות התכנית התערבה בזכויות הקניין של מ. , ניתן למצוא בכך שבהחלטות חוזרות ונשנות של הווע. הוצאו היתרי בנייה לבניין של מ. , כשאחד התנאים לכל היתר היה הצמדת החניות במגרש ****** לדירות מ. . כלומר, הגורמים הרלוונטיים לקחו אחריות על הטעות שעשתה הווע. המקומית והנחו את מ. באשר לדרכים הראויות לתיקון הטעות המצערת, אלא שכל דרכי התיקון הותנו בשיתוף פעולה עם הנתבעות- אם בדרך של תשריט חלוקה, כגון זה המונח בפניהן מאז מאי 2015, או בדרך של תכנית מתוקנת בהסכמה.

19.התובעים טענו, שלאחר פטירת א. , נכנסו לתמונה יורשותיו, נתבעות 2-4, ושינוי בעמדתן החל מיד לאחר שהתוודעו להליך המשפטי בעניין אפללו. בניסיון להסוות את השינוי בגישתן, טענה נתבעת 2 כי ליורשות ולמנוח ג.לא היה ידוע באותה עת על תכנית חד/*** מכוחה, לטענתן, יש להן זכויות קניין במקרקעין, ולכן לא הובעה קודם לכן כל הסתייגות מצדם, בעוד מר ג.היה בח. . אלא שהוכח לטענת התובים, שעדותה של נתבעת 2 בעניין זה אינה אמת, וכי לא נודע לה על הוראות התכנית בשנת 2015, עת סירבו לחתום על התשריט שהונח בפניהן, אלא עוד לפני כן, באוגוסט 2014, כשמר ג.ז"ל היה בח. .

20.התובעים הוסיפו וטענו, שטענת הנתבעות שמגרש ****** לא נמכר למ. ולא שולם עבורו דבר, נולדה רק מפרשנות הנתבעות את זיכרון הדברים. זו פרשנות רחבה כל כך, שלגישתן עולה גם על אזכור המגרש בהסכם המכר, גם על אזכורו בהסכם השיתוף, בתשריט השיתוף, במסמכי הדיווח לרשויות המס, ואף נטענת בניגוד מוחלט להתנהגות ג.וא. ביחס למגרש לאור עשרות השנים שחלפו מאז המכירה.

21.התובעים הדגישו, שמעת שבוטלה ההפקעה ושונה ייעודו של מגרש ******, יכלו מ. ליהנות מפיתוחו, ולמוכרים (ויורשותיהן כיום) לא יכלה לקום כל טענה בעניין זה, שכן נפרדו ממגרש זה בעת המכר למ. . מעת שהסתבר לנתבעות שקיים לחץ על התובעים להשלים את הליכי הרישום, חזרו בהן מהסכמתן לשתף פעולה בהליכי הרישום ויצרו לעצמן מנוף מלאכותי לעשיית עושר שלא כדין בדרישות חדשות לקבלת זכויות קניין בחלקה של התובעים, כתנאי לחתימה על מסמך פורמאלי.

22.לטענת התובעים, הנתבעות לא הסתפקו בטיעון משפטי שגוי בדבר זכויות קניין המעוגנות בשינוי יעוד המגרש, אלא הגישו תביעה שכנגד, במסגרתה הובאה גרסתה עובדתית חדשה לפיה מגרש ****** כלל לא נמכר למ. , כך שלכאורה נוכח מצוקת החניה שבמגרש ***** העירייה "טרחה" וקבעה שהבעלות במגרש תהיה בבעלות כל בעלי החלקה, ולכן נטען בדיעבד שמגרש ****** אמור לשוב לבעליו, דהיינו ג.וא. , והנתבעות בנעליהם. הנתבעות נאלצו להודות שהסברן היחיד לטענתן שמגרש ****** לא נמכר למ. נובע מפרשנות זיכרון הדברים, ואל מול פרשנות זו הוכח במסגרת ההליך, שמלכתחילה סוכם בין ג.וא. לבין מ. , שהחלקה בכללותה תחולק ביניהם לשני חלקים. הנתבעות אינן יכולות לבוא 25 שנה לאחר חתימת ההסכמים ולטעון שיש לבטלם, לא כל שכן כשמדובר בטענות בדבר טעות בכדאיות העסקה.

23.משכך, לטענת התובעים יש לקבוע שהתובעים הם הבעלים הן של מגרש ***** והן של מגרש ******, מכוח ההסכמים שנחתמו בין המורישים לבין הנתבעים שכנגד, כאשר אין חולק שמגרש ****** מעולם לא הופקע, אלא יועד להפקעה על פי חד/765. עמדת התובעות שכנגד מנוגדת לדיני החוזים, מועלית בחוסר תום לב קיצוני, אינה מעוגנת במצב העובדתי ו/או התכנוני של המקרקעין, ויש לדחותה.

טענות הנתבעות והתובעות שכנגד (להלן: "הנתבעות")

24.לטענת הנתבעות, כשהתובעים רכשו את הזכויות בחלק מחלקה ***, והוסכם על התמורה, התאפשרה לפי תוכניות בנין העיר בנייתן של 3 עד 4 יחידות דיור. באותו שלב התנתה העירייה את הבניה בהסדרת חניה בתחום החלקה לשני המבנים, זה הקיים של ג.וא. , וזה המוצע של מ. . אלא שבני משפחת מ. היו מעוניינים לבנות הרבה יותר, ולכן הגיעו להסכם מוקדם מול העירייה, אשר תניותיו תועדו בתכנית חד/*** במסגרתה נקבע החלפת שטחי, והעירייה הסכימה לוותר על בעלותה המיועדת במגרש ****** מכוח הודעה על הפקעה ועל השימוש לשצ"פ, ותחת זה להפכו לשפ"פ, בתנאי שיהיה בבעלות משותפת של כלל בעלי החלקה, וישמש לחניה עבור שני המבנים בחלקה. דהיינו תנאי זה היה מודע ולא טעות.

25.לטענת הנתבעות, מאחר שבמועד חתימת הסכם המכר ייעודו של השטח במגרש ****** היה ציבורי, בפועל היה מדובר בשטח חסר ערך מבחינת הבעלים. לכן ג., שראה את עניין ההפקעה כמוגמר, פנה למכור את מגרש ***** שהיווה מבחינתו "יתרת החלקה", שבין בית ג.במגרש ***** לבין מגרש ****** שהיה מיועד לשצ"פ, ולא בכדי הצדדים לא הוסיפו בגין מגרש ****** כל תמורה כספית נוספת לסכום שנקבע מלכתחילה בזיכרון הדברים עבור מגרש *****. הצדדים לחתימת הסכם המכר ידעו שמגרש ****** היה מיועד להפקעה ולכן לא צפו ולא הסכימו ביניהם מה יקרה במצב של שינוי תכנוני, או בכל מקרה שהעירייה תמנע מלממש זכותה לתפוס חזקה במגרש 3 לצרכי ציבור, ועניין זה מצריך השלמת לקונה על ידי בית המשפט.

26.לטענת הנתבעות, מר מ. ז"ל הוא שיזם את תכנית חד/*** והוראותיה, במטרה להחליף את מיקומו של מגרש ******, על מנת לשפר את מצב מגרש 2 המקורי שלו, להגדיל את אחוזי הבניה ולבנות יחידות דיור נוספות על אלה שאושרו מלכתחילה, בלא ליידע ולשתף את שותפיו לקרקע. הוראת סעיף 15.3 לתקנון התכנית הייתה חלק מעיגון חוקי להסדר הכולל עם מ. , עוד בטרם התכנית, שבמסגרתו הסכימה העירייה ל"הצרחת השטחים" וויתור על השצ"פ לטובת שפ"פ חניה משותף בלבד, קרי "הקרבת" מתחם שיועד לרווחת הציבור בכללותו, לטובת הסדרת חניה לבניין ג.שנעדר אפשרויות חניה בשטחו, סוגיה שהעירייה ניסתה למצוא לה פתרון עוד בשנת 1991. תנאי זה היה תנאי בסיס להסכם המקדים שבין מ. לעירייה, והוא ההסכם לטובת צד ג', ממנו מנסים כעת התובעים להתנער שלא כדין וללא כל זכות חוקית.

27.הנתבעות הוסיפו וטענו, שסעיף 15.3 לתקנות התכנית לא שכיח בתכניות בנין עיר, וניסוחו נערך בקפידה ומתוך כוונה ברורה. סעיף זה לא בא לעולם ביוזמת הרשות התכנונית, אלא משקף הסכמה מיוחדת מוקדמת יותר של העירייה ומ. . העירייה דרשה באופן עקבי למצוא פתרון חניה משותף, ולפיכך טענת התובעים ל"טעות סופר" היא טענה שקרית. מ. ניסה בדיעבד להתנגד להוראת סעיף 15.3, תוך שהתעלם מהעובדה שמדובר בתניה לגיטימית של העירייה לשינויים שהתבקשה לאשר במקרקעיה, ומכך שהיה יכול לוותר על ה"דיל" עמה ולהישאר עם תכנית חד/765. משבחר להמשיך בקידום התוכנית למרות תנאי זה, מ. היה ועודנו מנוע מלתקוף את העירייה שכרכה את עניין החניה המשותפת בהסכמתה המוקדמת לאישור התכנית, כריכה שלה הסכים מ. ואשר זיכתה אותו בהטבות רבות, עקב חילופי הקרקע שעשה עם העירייה (ביחס למיקום מגרש ****** ויעודו).

28.הנתבעות ציינו, שקביעות הרשויות לאורך השנים מעידות שלא מדובר בטעות סופר, אלא בכוונה ברורה, והוראות תכנית חד/*** הן מכוונות ופרי הסכמה מוקדמת בין העירייה ובין מ. , שיצרו בין היתר גם הסכם לטובת צד ג' (ג.וא. ) ולא נוצרו "יש מאין". התובעים לא תקפו ישירות כדין את התכנית, ועל כישלון זה אין להם להלין אלא על עצמם. תחת זה הם מבקשים שהנתבעות יחתמו על תשריט הנוגד תכנית תקפה. הנתבעות הסבירו, שהרשויות ראו בשטח מגרש 3 שלאחר שינוי יעודו ומיקומו, כשטח בבעלות משותפת, ולכן בשנת 1997 סירבו למזג את מגרש 2 עם מגרש 3. קרי, טענותיו של מ. לבעלות במגרש ****** נדחו, ולימים גם נדחתה בקשתו לקבלת זכויות בניה בגין מגרש 3. משכך, התובעים מושתקים מלטעון שהתכנית אינה יכולה להקנות זכויות קניין ו/או שימוש, מה גם שהתכנית לא הקנתה זכויות קניין ושימוש מעצמה אלא עיגנה את הסכמת מ. והעירייה לעשות כן, גם אם לא הוצגה הסכמה פורמלית שכזו.

29.לטענת הנתבעות, התובעים בפועל ביזו את הוראות התכנית, מנעו מבעלי הזכויות במגרש ***** כל שימוש וגישה למגרש ******, על ידי בניית חומת אבן חוצצת בין המגרשים וכן מבנה לפחי אשפה המשרת את דייר מגרש ***** בלבד. בחינה של הראיות לא מעלה כל ויתור או ידיעה מוכחת מצד ג.או א. על זכותם לפי תכנית חד/***, אלא דווקא על אי ידיעה של ג.על המצב המשפטי לאשורו. מהמצב הפיזי בחלקה לא ניתן היה ללמוד על הוראות התכנית, ואילו ג.היה יודע על התכנית, סביר להניח שהיה מתעקש לחנות במגרש 3 כפי זכותו. ג.ראה שמ. משתמש בחלקה המרכזית והדבר נראה לו לגיטימי, הן משום שלא ידע על ההחלפה בשטחים וסבר שמדובר בחלק ממגרש ***** לפי הסכם המכר, והן משום שלא הייתה לו גישה לבחון גם את החלקה הדרומית, כל שכן עת לא ידע על הפיכת השטח משצ"פ לשפ"פ.

30.הנתבעות ציינו, שעובר למועד התביעה, אכן היו מוכנות לשתף פעולה ברישום הבית המשותף, אך לא התחייבו לחתום בצורה "עיוורת" על מסמכים. למעשה התובעים עתרו למתן צו לחתימה על מסמכים שכלל לא היו קיימים, אלא רק לאחר מועד הדיון הראשון בתיק ולאחר שהתובעים חויבו להכינם בדחיפות.

31.באשר לתביעה שכנגד, לטענת הנתבעות, על בית המשפט לעשות שימוש בסמכותו ולהורות על רישום הזכויות בהתאם לתכנית חד/***, לשם הלימה בין התכנית לבין הרישום במרשם, מכח ההסכמה בין מ. והעירייה שהועלתה על הכתב במסגרת התכנית. הנתבעות טענו, שמ. ידע והסכים למכלול הוראות תכנית חד/*** ואין לאפשר לתובעים להתכחש לחלקים מההסכם של מ. עם העירייה, שהם הסכם לטובת צד שלישי, במיוחד לאחר שההסכם שכאמור מצא ביטוי בתכנית, העניק לו הטבות וזכויות מופלגות.

32.לטענת הנתבעות, אין מחלוקת שתכנית חד/*** עודנה תקפה ומאושרת, ולכן לבית המשפט הסמכות לתקן רישום זכות בפנקסי רישום המקרקעין אם שוכנע שנרשמה בו שלא כשורה (סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט- 1968). משההסכם עם העירייה קיבל תוקף משפטי ועיגון בתכנית, היה על מ. לעדכן את ג.וא. ולתקן ביוזמתו את הרישום, באופן שהצדדים יחזיקו בזכויות שוות בחלקה (מגרשים 1 ו-2 נקבעו בהסכם המכר להיות זהים בגודל, ומגרש 3 חולק כאמור ביניהם). דבר זה לא נעשה, ולכן הרישום הנוכחי שגוי ויש לתקנו. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם העובדה שקבלת טענת התובעים, משמעותה התערבות בית המשפט בהחלטת רשויות התכנון. עוד נטען, שלעירייה יש לכל הפחות סמכות לקבוע ייעוד ושימוש, כך שאם ייקבע שסעיף 15.3 לתקנות התכנית אינו מקנה זכויות קניין בחלקה 3, הוא עדיין מקנה זכות שימוש למטרת חנייה לשני הבניינים, ללא הצמדה וייחוד של חניות למ. .

דיון והכרעה

33.בטרם אדון בגוף התביעות, אדרש תחילה לטענות המקדמיות שהעלו הנתבעות. בכתב ההגנה נטען, שיש לדחות את התביעה "הן מחמת התיישנות והן מחמת שיהוי" (סעיף 19 לכתב ההגנה), אלא שמלבד ציון הטענה שהתובעים שתקו "שתיקה רועמת במשך עשרות שנים", הנתבעות לא פירטו ולא הרחיבו בעניין זה בכתב ההגנה מטעמן.

34.גם בסיכומיהן, כל שנטען על ידי הנתבעות לגבי התיישנות הוא, ש"מ. מנועים ומושתקים (לרבות מחמת התיישנות ושיהוי), מלטעון כיום, למעלה מעשרים שנה לאחר פרסומה למתן תוקף- נגד תוקפה של התכנית, ויש לראות בהתנהגותם במהלך השנים כהסכמה והשלמה עם תקנות התכנית, לרבות סעיף 15.3 בתכנית חד/***" (סעיף 14 לסיכומי הנתבעות). כפי שניווכח, לא ניתן לומר שהתובעים לא העלו טענותיהם כנגד התכנית במהלך השנים. מה גם, שממילא דין טענה ההתיישנות להידחות, שכן המחלוקת לא התעוררה אלא לאחרונה.

35.סעיף 6 לחוק ההתיישנות, התשי"ח- 1958, קובע שתקופת ההתיישנות מתחילה ביום בו נולדה עילת התובענה. המועד להיווצרות עילת התובענה לצורך מניין ההתיישנות, הוא מועד קיומו של "כוח תביעה" קונקרטי בידיו של התובע. "כוח תביעה" כאמור פירושו קיום אפשרות ממשית להגיש תביעה ולזכות בסעד המבוקש, באם יעמוד התובע בנטל ההוכחה העובדתי, ובנטל הביסוס המשפטי של תביעתו (ראו: ע"א 3319/94 פפר נ' הווע. המקומית, פ"ד נא(2) 581, 594 (1997)). מועד היווצרותה של עילת התובענה במקרה דנן חל לראשונה עם קבלת תשובת הנתבעות לפיה הן לא מוכנות לחתום על תשריט הבית המשותף והמסמכים הנלווים לו. מאז ועד הגשת התביעה, חלפה כשנה, והתביעה לא התיישנה. אשר לשיהוי, התובעים לא ויתרו על זכויותיהן ודין טענת השיהוי להידחות.

36.בנוסף לטענת ההתיישנות, טענו הנתבעות להעדר סמכות עניינית לסעד המבוקש. לטענתן, סעיף 15.3 לתקנות התכנית קובע, ששטח חלקת המשנה ****** ישמש לצרכי חניה עבור בעלי שני המגרשים האחרים ויירשם בבעלותם המשותפת (***** ו-*****), ובנסיבות אלה ברור שבית המשפט אינו יכול לתת צו שיחייב את הנתבעות לחתום על תשריט הסותר הוראות תקנות תכנית תקפה (סעיף 18 לסיכומי הנתבעות).

37.בתגובת התובעים לסיכומי הנתבעות נטען, שטענת חוסר הסמכות מהווה הרחבת חזית אסורה (סעיף 2 לתגובה). גם אם אקבל את טענת הנתבעות שמדובר בטענה משפטית הנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרוסים בפני בית המשפט, ועל כן אין למנוע ממנה העלאת טענה זו (סעיף 8 לסיכומי התשובה מטעם הנתבעות), בכל מקרה טענה זו בדבר העדר סמכות עניינית מניחה את המבוקש, שבית המשפט אינו יכול לתת צו שיחייב את הנתבעות לחתום על תשריט הסותר הוראות תוכנית תקפה. בית המשפט מוזסמך לתת הוראות בדבר אכיפת הסכם לרכישת מקרקעין, גם אל מול הוראות תוכנית בנין עיר. יתר על כן, ספק אם לרשויות התכנון הייתה מלכתחילה סמכות לקבוע בתקנות התכנית, ללא הליך הפקעה, שינוי של זכויות הקניין בחלקה. אם אין סמכות כזו, הוראת התכנית ניתנה בחריגה מסמכות, ואינה תקפה, כך שתשריט הבית המשותף אינו סותר הוראה תקפה בתקנון תב"ע.

38.לגופם של דברים, המחלוקת מושא התביעה העיקרית והתביעה שכנגד עניינה במגרש ******, הממוקם בין מגרש ***** שבבעלות הנתבעות, לבין מגרש ***** שבבעלות התובעים. על מנת ולהכריע בשאלה אם מגרש ****** הוא בבעלותם הבלעדית של התובעים, כפי שמופיע בנסח רישום המקרקעין, או שמא בבעלות משותפת יחד עם הנתבעות כפי שהצטוו בתב"ע, יש לבחון תחילה את זכויות הצדדים כפי שנקבעו במערכת ההסכמים ביניהם.

ההסכמים בין מ. לבין ג.וא. משנת 1990

39.ביום 18.9.90 נחתם בין הצדדים זיכרון דברים, לפיו חלקה ***** תימכר למ. על ידי ג.וא. תמורת סך של 65,000 דולר (סעיף 4 לזיכרון הדברים, נספח ד' לכתב התביעה המתוקן). בנספח לזיכרון הדברים צוין:

"א. מוסכם בין הצדדים שזכרון דברים זה מותנה בקבלת אישור בעירייה (אישור עקרוני) תוך 90 יום.

ב. ...

ג. ...

ד. המגרש יהיה כ-700 מ"ר מרחוב תרנ"א תהיה כניסה ברוחב של כ-4 מטר ובהמשך הצד המערבי של המגרש ושמאלה ובסך הכל כ-700 מ"ר.

ה. המוכר מתחייב שלא להגביל את הקונה בנושא הבניה עצמה וצורתה ומתחייב לחתום על התכנית שיוצאו על ידי הקונה."

40.כשלושה חודשים לאחר מכן, ביום 24.12.90, חתמו הצדדים על הסכם מכר והסכם שיתוף (נספחים א' ו-ב' לכתב התביעה המתוקן). במבוא להסכם המכר נקבע:

"הואיל והמוכרים מצהירים כי הינם הבעלים הרשום של חלקה ****בגוש

*****(להלן- "החלקה");

והואיל ועל חלק מהחלקה בנוי בית המכיל חנויות ודירות והבית הנ"ל לרבות השטח המסומן בתרשים הרצ"ב במספר ***** (יכונה להלן- "חלקת המוכרים");

נותר החלק המסומן בתרשים הרצ"ב במספר ***** ו-****** יכונה להלן- "הנכס";

והואיל והחלקה המסומנת במספר ******, המהווה חלק מהנכס מיועדת להפקעה ע"י עיריית חדרה לפי תכנית בינוי עיר חד/765;

והואיל וברצון המוכרים למכור ולמסור הנכס לקונים.... "

41.לא יכול להיות חולק, שעל פי לשון הסכם המכר, ג.וא. מכרו למ. הן את מגרש ***** והן את מגרש ******. בעת חתימת הצדדים על הסכם המכר הייתה בתוקף תכנית חד/765 (שאושרה למתן תוקף ביום 12.7.1984), שייע. את מגרש ****** בשטח של 208 מ"ר לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ). הקונים הצהירו שראו את הנכס את גבולותיו וידועה להם העובדה שחלק ממנו מיועד להפקעה על ידי העירייה (סעיף 3 להסכם המכר). תמורת הנכס, שכלל כאמור את מגרשים ***** ו- ******, שילמו מ. לג.וא. סך של 65,000 דולר (סעיף 5 להסכם המכר). עוד נקבע בהסכם המכר, שהמוכרים יעבירו על שם הקונים 793 מ"ר מתוך שטח החלקה ויירשם הסכם שיתוף במעמד חתימת ההסכם, המהווה חלק בלתי נפרד ממנו (סעיף 7 להסכם המכר). מכל מקום, הסכם המכר, המאוחר יותר מזכרון הדברים, מכר למ. גם את מגרש ******, שעמד להיות מופקע, ללא שינוי במחיר לעומת זכרון הדברים, שלא התייחס למגרש ******.

42.בהתאם לכך, חתמו הצדדים על הסכם שיתוף לפיו לצד א' (ג.וא. ) 585/1378 חלקים בחלקה ****ולצד ב' (מ. ) 793/1378 חלקים בחלקה ***. עוד הוסכם ביניהם:

"2. תרשים החלקה הרצ"ב מהווה חלק בלתי נפרד מהסכם השיתוף.

• השטח המסומן בתרשים במספר ***** יהא בחזקתם הבלעדית ובבעלותם הבלעדית של צד א' (להלן: "חלקת צד א'").

  • השטח המסומן בתרשים במספר ***** ו-****** יהא בחזקתם הבלעדית ובבעלותם הבלעדית של צד ב' (להלן: "חלקת צד ב'").

    3. על חלקתו של צד' א' קיים בית.

    4. כל צד מתחייב שלא לעשות ולא להרשות לעשות איזה פעולה שהיא העלולה לפגוע באיזה שהן מזכויות הצד האחר.

    5. א. מוסכם בזאת בין הצדדים כי כל נותר אחוזי הבניה הבלתי מנוצלים של החלקה שייכים לצד ב' והוא רשאי לנצלם כדי לבנות על חלקת צד ב'.

    ב. מוסכם בזאת בין הצדדים כי בעל חלקת צד ב' יהא רשאי לבנות במרחק 2 מטר מהגבול המשותף בין חלקת צד א' וחלקת צד ב' ובתנאי שיינתן היתר בניה כחוק ומבלי שהדבר יפגע בבנוי על חלקת צד א'...

    6. בכפוף להתחייבויות על פי הסכם זה, יהא כל צד רשאי לעשות שימוש בחלקו בחלקה כפי שימצא לנכון... ומבלי להזדקק להסכמה כלשהיא מהצד השני...

    11. מוסכם ומוצהר כי כל צד יהא רשאי להגיש בקשה להיתר בניה על חלקו בחלקה כפי שימצא לנכון וזאת ללא כל צורך בחתימת הצד השני בכלל במידה ותדרש ע"י הרשויות הסכמה של הצד השני מהווה הסכם שתוף זה הרשאה של כל אחד מיחידי הצד השני לחתום בשמו ובמקומו על הבקשה להיתר בניה על חלקו בחלקה של כל צד"

     

    43.בתשריט שצורף להסכם השיתוף, צוינו שטחי המגרשים הרכיבים את חלקה ***, כך ששטח מגרש ***** ו-***** הוא 585 מ"ר כל אחד, ושטח מגרש ****** הוא 208 מ"ר. סה"כ השטח שנמכר לתובעים עמד בהתאם על 793 מ"ר (585 מ"ר + 208 מ"ר. מוצג 14- שטר מכר לפיו למ. הועברו 793/1378 מהמקרקעין). כלומר, הוסכם בין הצדדים שזכויותיהם בחלקה כלה לא יהיו שוות, אלא לזכויות מ. יווספו הזכויות במגרש ******, שיהיה בחזקתם ובבעלותם הבלעדית.

     

    כוונת הצדדים וציפיותיהם

     

    44.לטענת הנתבעות, במועד חתימת ההסכם בין הצדדים היה ייעודו של השטח במגרש ****** ציבורי ומימוש ההפקעה היה עניין טכני, כך שמדובר היה בשטח "מת" וחסר ערך מבחינת הבעלים, שטח שערכו הכספי הוא אפס מוחלט, ולא בכדי הצדדים לא הוסיפו בגין שטח זה כל תמורה כספית נוספת לסכום שאותו שילמו בני משפחת מ. עבור מגרש *****, שנקבע מלכתחילה בזיכרון הדברים (סעיף 25 לסיכומי הנתבעות). עוד נטען על ידן, ש"אין לומר כי מגרש ****** "נמכר" למ. , שכן המוכרים לא קיבלו עבורו כל תמורה" (סעיף 29 לסיכומי הנתבעות).

     

    45.גם בעדותה ציינה נתבעת 2, עו"ד א. א. , ש"זה מראה לטעמנו שלכתחילה כשעשו את העסקה לא התכוונו כלל למכור את ****** וגם לא מכרו אותה. כשמוכרים חלקה מקבלים על זה כסף, והמכר היה על *****. נכון שבהגדרת המכר גם נכלל ****** אנו לא מכחישים את זה, אנו רק אומרים שלא שולם עבור זה, לכן ההורים שלנו לא מכרו את זה" (עמ' 71 לפרוטוקול, שורות 28-31. ההדגשה שלי- מ' ר'). איני מקבל את הטענה הזו.

     

    46.חוזה מתפרש על פי אומד דעת הצדדים (ראו: סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. אומד דעת זה הוא "המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנית שהצדדים ביקשו במשותף להגשים" וניתן ללמוד עליו מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו (ע"א 11081/02 דולב חברה לביטוח בע"מ נ' סיגלית קדוש [פורסם בנבו] (25.6.2007), פסקה 22 לפסק דינה של כב' השופטת א' פרוקצ'יה).

     

    47.כשלשון החוזה ברורה וחד משמעית, ברי שהיא משקפת את אומד דעת הצדדים ויש להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו. התחקות אחר אומד דעת הצדדים הסובייקטיבי על סמך נסיבות כריתת החוזה, כמו גם התחקות אחר אומד דעתם האובייקטיבי, יכול שיתרחשו רק מקום בו לשון החוזה אינה ברורה דיה (ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סכסון-סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ [פורסם בנבו] (13.2.2008), פסקה 43).

     

    48.לשון הסכם המכר והסכם השיתוף ברורה ובהירה, וממנה עולה מפורשות, שמגרש ****** נכלל בנכס שנמכר, והמוכרים, משיקוליהם, הסכימו להוסיף להסכם המכר את מגרש 3, שלא נכלל בזיכרון הדברים, בלי לשנות את סכום התמורה. כפי שנטען על ידי הנתבעות בעצמן, המוכרים כללו גם את מגרש ****** ללא שינוי התמורה, מכיוון שראו בו שטח חסר ערך, בגין ייעודו להפקעה, ולא ראו צורך להחזיק בו. הערכה כספית זו של ג.וא. , ששווי המגרש אפס, התבררה כשגויה, אבל אין זה משנה את העובדה שהמגרש נמכר לגמרי למ. , וכי תמורת אותו סכום, הסכימו המוכרים שחלקם של מ. בבעלות על החלקה לא יהיה שווה לחלקם, אלא יכלול תוספת כגודל מגרש ******. אציין, כי קבלת התביעה הנגדית של הנתבעות משמעה לתת למוכרים נכס מקרקעין שנמכר מפורשות למ. , כנגד ההסכמה המפורשת המתבטאת הן בהסכם המכר והן בהסכם השיתוף.

     

    49.אף נתבעת 2 העידה שמגרש ****** נמכר לתובעים, אלא שתשריט התב"ע הביא אותן לעמדה שיש להם זכויות במגרש שנמכר על ידי מורישיהם (עמ' 56-57 לפרוטוקול):

    "אז דורון בן דוד שלי שלח לי מייל באמצע הלילה ואמר את לא מאמינה התשריט הוא בניגוד לתב"ע. תפתחי את התב"ע ותבדקי. וכך למדנו לראשונה שיש לנו זכויות במגרש הזה. אף פעם לא הודיעו לנו גם לא לח. כי עובדה שהוא ביקש את רשותה של גב' מ. להיכנס. אילו הוא היה יודע שזה שטח שלו הוא לא היה מבקש רשות להיכנס..." (ההדגשה שלי- מ' ר').

    כלומר, ג.ביקש את רשותה של תובעת 1 כדי להיכנס למגרש מושא המחלוקת, כי לא ראה בו מגרש שבבעלותו, שכן מכר אותו לתובעים שנים קודם לכן. נתבעת 2 אישרה, שהנתבעות לא היו מודעות לקיומן של זכויות כלשהן של ג.וא. במגרש ******, והפעם הראשונה שהעלו זאת בדעתן הייתה אחרי שהתבקשו לחתום על רישום בית משותף (עמ' 57 לפרוטוקול, שורה 30).

     

    50.כזכור, הוחלף הייעוד של מגרש ******. לדברי נתבעת 2, דוד שלה ג."לא ידע בכלל להערכתי שעשו את הקומבינציה הזאת, הוא וודאי לא ידע שהוקנו לנו זכויות שם" (עמ' 58 לפרוטוקול, שורה 3), אך בחקירתה הנגדית אישרה שאינה יכולה לדעת מה ג.וא. ידעו או לא ידעו, אלא אם כן אמרו לה זאת (עמ' 72 לפרוטוקול, שורה 23). נתבעת 2 לא העידה שהדברים בעניין זה נאמרו לה על ידי מי מהם אי פעם. היא רק משערת. לאורך כל השנים, בהתאם לאמור בהסכמים בין הצדדים, ג.וא. פעלו בהנחה שמגרש ****** אכן נמכר למ. , כפי שנאמר בהסכמים ביניהם ובשל כך היה עליהם לקבל מהתובעים רשות להיכנס לשטח זה שהפך מגרש חניה בשימוש מ. בין החלקות שלהם, ולמרות זאת, משערת הנתבעת 2, לאחר עשרות שנים, שהם לא ידעו שמגרש ****** לא הופקע לפי התוכנית המקורית. אני לא משער כמוה.

     

    51.אני דוחה את טענות הנתבעות, שממילא מגרש ****** היה שייך לעיריית חדרה כך שלא נמכר למ. , כפי שהתבטא במכתבו של מר דורון ג.מיום 8.6.16, לפיו המגרש "שייך לרשות המקומית והיא אשר יכלה להחליט מה דעתה לעשות בו" (סעיף 31 לסיכומי הנתבעות), ובעדותה של נתבעת 2 "אנו ידענו שהמגרש הזה הופקע עוד לפני שמכרו למ. , לכן וודאי שלא יכול היה להימכר למ. " (עמ' 67 לפרוטוקול, שורות 13-14). כאמור בהסכם המכר ובהסכם השיתוף, מגרש ****** נמכר על ידי ג.וא. למ. , ולא היה שייך לרשות המקומית. הוא לא נמכר על ידי הרשות המקומית אלא על ידי ג.וא. . המגרש לא הופקע בפועל לפני המכירה למ. . ייעודם של מקרקעין בתכנית בניין עיר להפקעה, אינו הפקעה. ההפקעה מקבלת תוקף רק עם נקיטת ההליכים הקבועים בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (ראו: אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין 62 (1995)). דבר זה לא קרה כאן. המגרש הזה לא היה מעולם שייך לעירית חדרה, לא לפני המכירה שמכרו אותו ג.וא. למ. , ולא לאחר מכן. לאור הכתוב במפורש בהסכם המכר ובהסכם השיתוף, והתנהגות ג.וא. לאורך השנים, אני דוחה את טענת הנתבעות כאילו מגרש ****** לא נמכר למ. .

     

    לקונה בחוזה

     

    52.לגישת הנתבעות, "הצדדים לא צפו ולא הסכימו ביניהם מה יקרה במצב של שינוי תכנוני... עניין זה יכול שיצריך השלמת הלאקונה על ידי בית המשפט" (סעיף 30 לסיכומי הנתבעות), כך שבכל מקרה הכללת מגרש ****** בהגדרת המכר הסופי אינה רלוונטית עוד "עקב שינוי הנסיבות המהותי", בו שונה ייעוד מגרש 3, ונדרשת השלמה של הלקונה בדרך שתשמור על זכויות שני הצדדים (סעיף 106 לסיכומי הנתבעות).

     

    53.סוגיית קיומה של לקונה (חסר) בחוזה נידונה על ידי השופט י' דנציגר בע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו] (12.10.09), בפסקה 24:

    "אם הגיע בית המשפט אל המסקנה כי פירוש החוזה בשלב הראשון אינו נותן תשובה חיובית או שלילית לבעיה הטעונה הכרעה, דהיינו כי קיימת "לאקונה" בחוזה, רשאי הוא להשלים את החסר...שלב זה בו משלים בית המשפט חלל אשר נתגלה בשלב הראשון מכונה "פרשנות במובן הרחב". ואולם, יש לנהוג זהירות רבה בטרם יוחלט כי חוזה דורש השלמה וככלל לא יתערב בית המשפט בתוכן החוזה שבין הצדדים, גם אם תוכן זה נראה בעיניו כבלתי סביר. "על בתי המשפט להימנע מליצור 'תחושה או "אוירה" שלפיה אף חוזה אינו ברור, הכל פתוח, וכל תוצאה ניתנת להשגה באמצעות פרשנות'... אין זה תפקידו של בית המשפט ליצור עבור הצדדים חוזה סביר יותר מזה שהם יצרו לעצמם" [דבריו של המשנה לנשיאה השופט א' ריבלין בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל ([פורסםבנבו], 11.5.2006), פסקה 12]. גישה זו מתחייבת מעיקרון חופש החוזים, המוצא את ביטויו בסעיפים 23 ו-24 לחוק החוזים המעגנים את חופש ההתקשרות בחוזה ואת חופש עיצובו של החוזה בהתאם לרצון הצדדים [ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5 ([פורסם בנבו], 23.7.2006), פסקה 23. כן ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א' 387 (1991); ג. ה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 24 (2005); ג. ה שלו "מה נותר מחופש החוזים" משפטים יז 465, 468 (התשמ"ח)]. ואכן, כבר נפסק כי "פעילותו של השופט בתיקון הטקסט שנעשה על-ידי הצדדים צריכה, מטבע הדברים, להיות מוגבלת למקרים קיצוניים" [ראו: ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 322 (1995)]." (ההדגשות שלי- מ' ר').

     

    54.המקרה שלפני אינו "מקרה קיצוני", המצדיק יצירת חוזה רטרואקטיבי בין הצדדים על ידי בית המשפט. לשונם הברורה של הסכם המכר והסכם השיתוף, אשר עומדים ביסוד ההתקשרות בין הצדדים, מעידים על כך שאומד דעת הצדדים היה שמגרש ****** נמכר לתובעים, על כל הזכויות הנובעות מכך. צדדים להסכם מקרקעין, ובמיוחד המוכרים כאן, שהתרשמתי שעסקו במקרקעין, ולא כחובבנים, אמורים להיות מודעים לאי-הוודאות האפשרית של המצב התכנוני העתידי של המקרקעין העתידי, ולאפשרות שהתכנית הקיימת תשונה במידה כזו או אחרת, ולהביאה בחשבון כחלק משיקולי הכדאיות שלהם. ככל ששגו המוכרים בשיקולי הכדאיות, זו לכל היותר טעות בכדאיות העיסקה, שאינה טעות.

     

    55.לפי עדותה של נתבעת 2, הבינה "שבהגדרת המכר אכן מגרש ****** כלול, אבל ידעתי מתוך העניינים המשפחתיים שהחלקה הזו הופקעה או לפחות הודיעו על הפקעתה עוד לפני, ולכן דוד שלי ז"ל יחד עם אבי ז"ל מכרו את יתרת המגרש, כי הם הידיעה הפוזיטיבית שלהם היתה שכל החלק האחורי הולך להפקעה. בין אם זה הופקע בפועל או רק נתנו הודעה על הפקעה זה לא שינה להם. יש לנו נכסים נוספים שניתנו הודעות על הפקעה ולא הופקע בפועל, אך אנו מתייחסים לזה כאל נכסים שהופקעו.." (עמ' 67 לפרוטוקול, שורות 18-24. ההדגשה שלי- מ' ר').

     

    56.כלומר, לפי השערת הנתבעת 2, למרות שהנכס לא הופקע בפועל המוכרים התייחסו לערכו כאל ערך נכס שהופקע. גם בסיכומי הנתבעות (בסעיף 30) צוין, שלמגרש ****** "לא היה לו כל ערך כלכלי עבורם". אמנם, החלטתו של אדם להתקשר בחוזה מתגבשת על יסוד נתונים שהוא מאמין בקיומם, וטעות לגבי נתונים אלה עשויה להיות פגם ברצון (ראו למשל: ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נז(4) 817, 840 (2003). אלא שאין מדובר במקרה זה בטעות, שכן התפתחויות עתידיות הינן בתחום הסיכון של הצד הנוגע בדבר (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב' 728 (1992).

     

    57.בהסכם המכר צוין, ולא בכדי, ש"הקונים מצהירים כי הם ראו את הנכס ואת גבולותיו וידועה להם העובדה שחלק ממנו מיועד להפקעה על ידי העירייה. כמו כן, ידוע לקונים יעוד הנכס ועד כמה נתן לנצלו לבניה מבחינת חוקי הבניה ובכלל והם מאשרים כי הוא מתאים למטרתם והם מוותרים על כל טענה של מום ו/או פגם" (סעיף 3 להסכם המכר. ההדגשה שלי- מ' ר'). כלומר, הצדדים דאגו להבטיח שהקונים ייקחו בחשבון את ייעודו של מגרש ****** נכון למועד חתימת ההסכם. כשם שהקונים לקחו על עצמם סיכון מודע כשקנו מגרש שיועד להפקעה, ויתרו המוכרים מרצונם על מגרש שהחשיבו אותו כחסר ערך, ועל הסיכוי שמעמדו ישתנה, ואין הם יכולים להלין על כך שהמצב התכנוני במגרש שמכרו השתנה לאחר מכן.

     

    58.העובדה שעיריית חדרה חזרה בה מההפקעה לאחר שהצדדים חתמו על ההסכמים ביניהם, אין בה כדי לקבוע שזה אחד המקרים החריגים והקיצוניים בהם קיימת לאקונה הדורשת את השלמתו של החוזה. היה סיכון של הפקעה שהיה ידוע לפי התב"ע שחלה אותה עת, וסיכוי שהתב"ע תשתנה. אין זו לאקונה, ואין מקום שבית המשפט יקבע הסכם חדש בין הצדדים, שונה מזה שהמוכרים הסכימו לו. אני קובע, שבהתאם להסכמים שהובאו לעיל, ג.וא. מכרו למ. הן את מגרש ***** והן את מגרש ******, בכל ייעוד שבו יהיה.

     

    ההתפתחויות לאחר חתימת ההסכמים- אישור תכנית חד/***

     

    59.כאמור, לאחר חתימת ההסכמים אושרה ביום 28.10.93 תכנית בנין עיר חד/***, שהחליפה את תכנית חד/765 וביטלה את ההפקעה שיוע. למגרש ******. בהודעה על ההפקדה צוינו עיקרי התכנית וביניהם: "שינוי משצ"פ (שטח ציבורי פתוח) לשטח ציבורי פתוח משולב בחניה ושינוי מיקומו". על פי התשריט שצורף לתכנית (מוצג 10) מיקומו של מגרש ****** שונה כך שהוא "נדד" מדרומה של החלקה למרכזה, היכן שהיה מגרש ***** שבבעלות מ. , בין הבניין הקיים בחלקה שנבנה על מגרש ***** לבין הבניין שעתיד להיבנות.

     

    60.ביום 24.3.94 פורסם בילקוט פרסומים מס' 4204 הודעה בדבר אישור התכנית, וגם שם נאמר בסעיף קטן (3), שייעשה שינוי משצ"פ לשטח ציבורי פתוח משולב בחניה ושינוי מיקומו. ביום 26.10.95 פרסם יו"ר הווע. המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה הודעה בדבר תיקון טעות בפרסום לאישור, לפיה בהודעה בדבר אישור שינוי תכנית מפורטת חד/*** נפלה טעות, כך, שבין היתר, צריך להיות כתוב "שינוי משצ"פ לשטח חניה המשולב בגינון ושינוי מקומו" (מוצג 12. ההדגשה שלי- מ' ר').

     

    61.הנתבעות טענו, ללא כל תימוכין, כאילו התובעים לא שיתפו את ג.וא. בהליכי התכנון שנקטו לאורך השנים וכי הם לא ידעו על אישור התכנית. אני דוחה טענה זו. כל ההליכים התכנוניים בהם נקטו התובעים פורסמו לפי דין והיו גלויים וידועים לכל. יתר על כן, לא רק ייעודו של המגרש שונה בתב"ע זו, אלא גם מיקומו. ג.וא. ידעו שמכרו שני מגרשים, בגודל ידוע להם, כשהמגרש המיועד להפקעה נמצא בצד החיצוני, מעבר למגרש שנמכר למ. . אין לי ספק, שהם שמו לב, שהמגרש נדד למיקום שבין המגרש שנותר בבעלותם למגרש של מ. . זה שינוי בולט בשטח, והם שהחזיקו בבנין הסמוך, שבינו לבין המגרש האמצעי נבנתה חומה, אין ספק שהבחינו בשינוי המיקום. שינוי מיקום אינו יכול להתבצע אלא בשינוי תב"ע, ומכאן שהיו מודעים לכך שנעשו הליכי תכנון נוספים במקרקעין, אף אם לא שמו לב למודעות, ולא קראו את ההודעות שנשלחו אליהם כגובלים וכשותפים במקרקעין.

     

    62.בתשובה לשאלתי אם לאורך השנים, לאחר שכבר נבנה הבניין על ידי מ. והשטח שהיה אמור להיות מופקע לא הופקע, ונבנתה החומה, לא נטען על ידי מי המורישים שזה בניגוד לציפיותיהם, השיבה נתבעת 2 שהם כלל לא ידעו אודות התכנית וביטול ההפקעה: "העניין שההפקעה לא מומשה והשתמשו בשטח החנייה כשהיא חסומה בפנינו זה דבר שלא היינו מודעים אליו" (עמ' 58 לפרוטוקול, שורות 9-10). לדבריה, רק כשהוגש התשריט במאי 2015, הנתבעות למדו שהיה שינוי בתכניות של העירייה ושזו האחרונה ויתרה על ההפקעה לטובת שטח פרטי פתוח (עמ' 58 לפרוטוקול, שורות 23-24). זו עדות שאינה אמת, ואולי היא נובעת מכך שהע. העידה על מה שלמעשה אינה יודעת מידיעה אישית.

     

    63.הנתבעות עצמן הפנו להתנגדות לתכנית חד/*** שהגיש בעל זכויות בחלקה 401, הסמוכה לחלקה ****(סעיף 20 לכתב התביעה שכנגד), וכן לפרוטוקול הווע. המקומית מיום 28.10.93 (מוצג 59) ממנו עולה שדייר של הבניין שהיה על מגרש ***** שבבעלות ג.וא. הגיש התנגדות לתכנית, וטען למצוקת חניה במגרשו. אם שכנים ובעלי חלקות סמוכות היו מודעים להליכים התכנוניים ולשינוי התכנית שביטלה את ייעוד מגרש ****** להפקעה, קל וחומר שג.וא. , בעלי חלק מהזכויות בחלקה, ידעו על התכנית והיו מודעים להליכי התכנון. מה עוד, שהם היו מכותבים להחלטות הווע. בעניין מגרשם, אף מעבר לפרסומים לציבור המתחייבים על פי דין, טרם מתן החלטות הווע.. ועל הכל, החומה.

     

    64.על פי עדות נתבעת 2, התובעים "הציבו הם בנו שם חומה כי יש שם הבדלי גובה בין המגרש שלנו למגרש שלהם, אז הם הקימו שם חומה ויצרו מצג בשטח שכל השטח מקו אפס של הבניין שלנו ודרומה זה שלהם" (עמ' 58 לפרוטוקול, שורות 28-30). המדובר בחומה המבדילה בין בית ג.לבית מ. , ונמצאת לאורך כל הבניין של מ. (עמ' 70 לפרוטוקול, שורות 14, 22). נתבעת 2 טענה שראתה לראשונה את החומה רק לאחר הגשת התביעה, כאשר יצאה לשטח (עמ' 70 לפרוטוקול, שורה 16). בהנחה שבפעם היחידה שהיא יצאה לשטח, מיד ראתה את החומה, נשאלה נתבעת 2 אם לא ניתן להסיק שלאורך חייו ג.ראה את החומה הרבה מאוד פעמים. נתבעת 2 ענתה למרבה הפלא (שכן כל השערותיה על ידיעתם של ג.וא. נאמרו בלי הסתייגות שהיא לא יודעת מה חשבו) שהיא "לא יכולה להגיד מה דוד שלה ראה או לא ראה" (עמ' 72 לפרוטוקול, שורה 21). היא יודעת מה חשבו, אבל לא יודעת מה ראו, ואם ראו מה שמונח כל העת לפני עיניהם. הנתבעות בעצמן ציינו בסיכומיהן, "אין חולק שהחומה נראתה ומנעה כל שימוש מצד מגרש 1 במגרש 3 הסמוך לו..." (סעיף 82 לסיכומי הנתבעות. ההדגשה שלי- מ' ר'). כלומר, המצב בשטח היה כזה שג.ומ. היו חייבים לראות את הרחקת הבניין של מ. מבניינם, והצרחת מגרש ****** אל הטווח שביניהם, דבר המחייב שינוי תכנוני ולא טענו דבר על כך, משום שהיה זה בהתאם למוסכם עמם.

     

    65.ניתן ללמוד על ידיעתם אודות התב"ע גם מכך שביום 1.2.95, לאחר שתכנית חד/*** פורסמה, הגישו ג.וא. התנגדות לבקשה להקלות בבנייה שהגיש מ. ביחס לחלקות ***** ו-****** (מוצג 27). לאחר מכן, במכתב ליו"ר הווע. המקומית מיום 6.2.95 כתב ג.שהגיע למסקנה, שאין באישור הבקשה של מ. (שהתבססה על הוראות התב"ע) משום פגיעה בזכויותיו בנכס, ולכן הוא וא. ביטלו את התנגדותם לבקשת ההקלה (מוצג 28). מכאן, שלכל המאוחר, בעת הגשת ההתנגדות ג.וא. , הם היו מודעים לתכנית הרלוונטית התקפה על המקרקעין שלהם באותה עת, הלוא היא תכנית חד/***.

     

    66.לא רק זאת, אלא ששנים לאחר מכן, בשנת 2008, הגיש ג.התנגדות לתכנית שהציע מ. , בציינו שהוא "אנו מתנגדים לתכנית המוצעת רק אם אישור תכנית זאת תפגע בעתיד באחוזי הבניה שלנו כאשר נבקש להרוס את הבניין הקיים שלנו בחלקה ****מגרש 1 ולבנות במקומו בנין חדש באחוזי בניה לפי שטח מגרש 1" (מוצג 45. ההדגשות שלי- מ' ר'). חרף העובדה שהתנגדות זו הוגשה שנים רבות לאחר שמ. כבר בנו את הבניין שלהם על החלקה, לא העלה ג.ברשויות התכנון כל טענה ביחס להחזקתו של מ. במגרש ******, לביטול ההפקעה, להצמדת החניות או בנוגע לזכויות קניין כאלו ואחרות כפי שהעלו מאוחר יותר הנתבעות. ביום 14.1.09 דחתה הווע. המקומית את התנגדותו של ג.בציינה שהבקשה של מ. אינה פוגעת בזכויות הבניה שלו (מוצג 47). אני דוחה איפוא, את טענת הנתבעות, כאילו בעלי חלקה ***** לא ידעו על פיתוח המגרשים על ידי מ. ועל תוכן בתכנית חד/***.

     

    67.באשר לתכנית עצמה, כידוע תכנית מפורטת היא בגדר חיקוק וחלים עליה כללי הפרשנות הנוהגים ביחס לדבר חקיקה (ראו: ע"א 10213/03 מרחבי השרון בע"מ נ' מייזליק [פורסם בנבו](31.1.06)). כפועל יוצא, נקודת המוצא לפרשנות תכנית והוראותיה היא לשונו של הטקסט. בהמשך, ואך כאשר הוראות התכנית אינן מאפשרות לעמוד על התכלית אותה היא נוע. להגשים, או כאשר הלשון משתמעת לשתי פנים, ניתן להסתייע בראיות חיצוניות, ובכלל זה ניתן גם לפנות לכוונת המנסח, כדי להעניק לה פרשנות המגשימה את תכלית החיקוק בנסיבות (ראו: עע"מ 6198/06 גולדשטיין נ' כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ [טרם פורסם] (26.5.08)).

     

    68.בסעיף 9 לתקנות התכנית (מוצג 21) צוין שהיזם ומגיש התכנית הוא הווע. המקומית, כאשר לפי סעיף 10 לתקנות התכנית, בעלי הקרקע הם "בנימין מ. ואחרים". מטרות התכנית צוינו בסעיף 12 לתקנות התכנית:

    "12. מטרת התכנית

    • חלוקה על פי מצב הבעלויות בחלקה

      • שינוי קטע ממע"ר מגורים ומסחר למע"ר מגורים

      • שינוי משצ"פ לשטח חניה המשולב בגינון ושינוי מיקומו

      • הפרשה לצרכי הרחבת דרך" (ההדגשות שלי- מ' ר').

        למרות שלפי סעיף 12(א) המטרה היא חלוקה על פי מצב הבעלויות בחלקה ***, דהיינו ללא שינוי בבעלות, סעיף 15.3 לתקנות מדבר על שינוי מצב הבעלויות המקורי. עד למועד פרסום התכנית, ובהתאם להסכמים שחתמו הצדדים, מצב הבעלויות בחלקה ****היה כך: מגרש *****- בבעלות ג.וא. , ומגרשים *****, ****** - בבעלות מ. . למרות זאת קובע סעיף 15.3, שכותרתו "שטח חניה המשולב בגינון":

        "א. גינון נטיעות וריצוף

        ב. מגרשי משחקים ושעשועים

        ג. חניה לבעלי הדירות במגרשים ***** ו-***** בלבד.

        הערה: שטח זה המסומן בתשריט המצב המוצע כמגרש ****** יהיה בבעלות כל בעלי הקרקע במגרשים ***** ו-*****". (ההדגשה שלי- מ' ר').

         

        69.עינינו הרואות, שהתכנית לא רק שינתה את מיקומו של מגרש ****** ושינוי ייעודו משצ"פ לשטח חניה המשולב בגינון, כפי שצוין במטרות תקנות התכנית, אלא שסעיף 15.3 הפך את השטח לחניה בבעלות כל בעלי חלקה ***. אין חולק, שהווע. המקומית מוסמכת לשנות ייעוד מגרשים בתוך שטח התוכנית (לבצע "הצרחה" שלהם). האם היא מוסמכת לתת לנתבעות זכויות חדשות במקרקעין, בניגוד למטרות התוכנית (שהרי הווע. המקומית לא רק שינתה את ייעוד המגרש ומיקומו, אלא דברה על שינוי זכויות הקניין במגרש ******)?

         

        70.לתמיכה בטענתן שהדבר אכן היה בסמכות הווע. הפנו הנתבעות לע"א 1818/08 עודה נ' ראבי [פורסם בנבו] (מיום 13.7.11), בפסקה 22:

        "משנמנעו הצדדים מלנסות ולהתבסס על מסמכים מלשכת רישום המקרקעין, הרי שהתכנית המפורטת היא המקור העיקרי שילמד על זכויותיהם של הצדדים במגרש 3/10. תכנית זו קובעת, בפשטות, כי הזכויות במגרש 3/10 יוקנו למשיב. תכנית זו אושרה בשנת 1995, והיא סופית. לו ביקש המערער לסכל את העברת המגרש לידי המבקש כחלק מהליך האיזון בגדרה של התכנית המפורטת, היה עליו לעשות זאת בדרכים המותוות לכך בחוק התכנון והבניה: התנגדות, ערר, או הגשת עתירה..."

        אני דוחה את ההסתמכות על פסק דין זה. בשונה מעניין עודה, במקרה שלפני, התכנית המפורטת אינה המקור העיקרי לזכויות הצדדים, שהרי הוגשו הסכמי המכר והשיתוף לפיהם התובעים הם הבעלים של מגרש ******.

         

        71.מ. לא הסכים להפקעה זו של זכויות הבעלות שלו במגרש ******, שנתפסה כטעות, והעלה בזמנו טענות כנגד התכנית, בהיבט זה. עו"ד מנחם טבקמן (להלן: "עו"ד טבקמן") העיד שמ. פנה אליו לאחר שאושרה תכנית חד/*** "והזדעק על תוכן התכנית שלטענתו התכנית שונתה במהלך הליך תכנוני ממה שהוא התכוון בעת שהוגשה" (עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 16-18). לדברי עו"ד טבקמן, פנה מספר פעמים למוסדות התכנון וטען על פגם זה שנפל בתכנית, אך לא הצליח (עמ' 29 לפרוטוקול, שורות 18-19). במכתבו מיום 17.11.96 לווע. המקומית (מוצג 1), שעניינה תכנית חד/***-2 תכנית לתיקון תכנית חד/***, ציין עו"ד טבקמן, שלאחר אישור תכנית חד/*** הגישו מ. בקשה להיתר ובסופו של דבר הוצא להם היתר בנייה ל-6 יחידות דיונן ביום 11.8.94. עוד נכתב (מוצג 1):

        "בהסכם שיתוף שבין הצדדים הנ"ל מיום 24.12.90 הוסכם כי גם מגרש ****** יעבור לבעלותם של שולחי הנ"ל...

         

        ללא ידיעת שולחי ותוך דיון בהתנגדויות החליטה שלא כדין הווע. המחוזית לצמצם ולשנות את הזכויות שהומלצו בגין הנכס של שולחי...

         

        שולחי טוענים כי הווע. המחוזית לא הייתה רשאית ולא מוסמכת לשנות את הוראות התכנית המופקדת גם לא כתוצאה מהתנגדות שהוגשה שכן הייתה חייבת קודם להזמין את שולחי להשמיע טענתם בטרם תיעתר להתנגדות אשר יש בה כדי לפגוע בזכויות שולחי הכל לפי מצוות סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 דבר שלא נעשה.

         

        על אף ובניגוד האמור לעיל תיקנה הווע. המחוזית את התכנית המפורשת ואף הרעה את מצב שולחי בפרט נוסף תוך חריגה מוחלטת מסמכותה.

         

        הדבר מתייחס להחלטת הווע. לבטל את הייעוד הציבורי הפתוח שהיה למגרש ****** (החדש) תוך קביעה כי מגרש זה יהיה בבעלות כל בעלי מגרש ***** ו-***** זאת למרות כי ברור לכל היה כי מגרש ****** הנו בבעלות בעלי מגרש ***** שהם שולחי, בעוד שבעלי מגרש ***** אין כל זכות קניין או שמוש במגרש ****** ובכך יצרו הוועדות קניינים "חדשים" שלא כדין ושלא בדרך המקובלת ושלא בהתאם לחוק.

         

        יש להתייחס לכן להתייחסות התכנית לבעלויות שלא היו ולא נבראו כאל הוראות חסרות נפקות ובטלות מעיקרו.

         

        שולחי ה"ה מ. יוזמים תכנית בניין עיר חדשה בה הם מבקשים כדלקמן:

        1. ...

        2. לתקן את הטעות שנפלה בתכנית חד/*** אשר חלקה את החלקה ל-3 מגרשים והעניקה "זכויות בעלות" שלא כדין במגרש ****** לבעלי מגרש ***** אף כי לאלה אין כל טענת זכות למגרש זה וגם משום היותה חסרת בסיס. מצ"ב הסכם הרכישה והסכמי השיתוף בנכס המצביעים כי רק שולח יש להם זכויות במגרש ******" (ההדגשות במקור. מ' ר').

            

           72. כלומר, בעוד ג.וא. לא עמדו על טענות בעלות בניגוד להסכמים שחתמו, כבר בשנת 1996 מחו התובעים בפני הווע. המחוזית כנגד הפקעת בעלותם במגרש ****** על ידי התכנית. נכון שהם לא הגישו עתירה נגדה, אלא שכפי שציינתי קודם לכן, תביעתם כאן היא נגד הנתבעות מכוח זכויות שרכשו בהסכמי המכר והשיתוף עם מורישיהם, ולא בהתאם לתכנית, עליה נסמכות הנתבעות. בהמשך, ביום 17.4.97, הגישו מ. ערר על החלטת הווע. המקומית מיום 19.3.97 בדבר סירוב לאחד מגרשים ולתקן את תכנית חד/***. גם בערר זה הועלתה הטענה ש"בטעות ושלא כדין ייע. התכנית את מגרש ****** לבעלות ולשימוש בעלי המגרש השכן ***** הוראה אשר אין ליתן לה כל נפקות שכן אין תכנית יכולה ליצור שינוי בעלויות, מכל מקום לא בדרך שהדבר נעשה... בקשת העוררים אין בה כדי לשנות דבר מבחינה תכנונית שכן לא יהיה כל שינוי בשימוש באותו חלק של המגרש והוא ישאר בלתי מבונה וישמש לצרכי חניה או שטח פרטי פתוח אחר אך הוא ייזכה את בעליו בזכויות בניה מתבקשות (אחוזי בניה) בשטח המיועד לכך, דהיינו במגרש *****" (מוצג 12). גם מעיון במסמכים שהגישו הצדדים בהסכמה עולה, שמהלך השנים פנה מ. מספר לא מבוטל של פעמים לרשויות התכנון בבקשה לבטל את הקביעה בדבר הבעלויות בחלקה (ראו למשל מוצגים 19, 31, 34, 36-44, 46, 53-58, 66, 69).

            

           73.בהתאם לחוק התכנון לפני היות תיקון 43, לא היה בסמכותן של ועדות מקומיות לקבל ולאשר תכניות כגון תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת. הסמכות העיקרית הייתה בידי הווע. המחוזית, ומעמדן של הוועדות המקומיות לא היה אלא מעמד של גוף ממליץ בלבד. הוראות תכנית מפורטת נקבעו בסעיף 69 לחוק התכנון והבניה:

           "כל עוד אין הוראות מתאימות בתכנית מתאר, מותר לקבוע בתכנית מפורטת הוראות לכל עניין שיכול להיות נושא לתכנית מתאר מקומית לפי סעיף 63, וכן מותר לקבוע בה הוראות בעניינים אלה:

           1. חלוקת קרקעות למגרשים או לאתרי בניה, צורתם ואורך חזיתם;

           2. ייעוד קרקעות לדרכים, שטחים פתוחים, גנים, בתי ספר, מקומות לצרכי דת, סעד, בריאות, תרבות, מיקהל, נופש, ספורט ושטחי חניה..."

               

              74.הייעוד של המגרש ****** אכן שונה בתכנית כך שישמש לחנייה וגינון. התובעים יצאו נגד התוספת לקביעת הייעוד, שבחרה הווע. המחוזית להוסיף להחלטתה, המכפיפה את זכות השימוש במגרש בייעודו החדש כך שיהיה גם בבעלות הנתבעות (שבבעלותן חלקה *****), בניגוד למוסכם, בהדגישם שתיאור השימוש אינו יכול לייצר בעלות יש מאין.

               

              75.הנתבעות הפנו למכתבה של גב' צביה כהן, מנהלת מדור תב"ע בעיריית חדרה, לפיו "קביעת הווע. המחוזית, כי השטח המיועד לציבור משולב בחניה (מגרש ******) יהיה בבעלות משותפת של בעלי הזכויות בחלקה, נבעה מהצורך למצוא פתרון חניה במגרשים (בפועל, שטח זה משמש את דיירי הבניין במגרש ***** בלבד" (מוצג 35). אלא שגם אם היה צורך למצוא פתרון חנייה, אין בכך כדי להקנות לוע. המחוזית סמכות לשנות את מצב הבעלויות בחלקה.

               

              76.סעיף 121 לחוק התכנון והבניה, בנוסחו לפני תיקון 43, דן בחלוקה מחדש וקובע:

              "121. איחוד וחלוקה בהסכמה ושלא בהסכמה

               

              בתכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות-

              1. בדבר איחוד מגרשים, הן בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם; 

              2. בדבר חלוקתם של מגרשים שאוחדו כאמור חלוקה חדשה בין בעליהם, הן למגרשים בבעלות משותפת והן למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם (להלן- חלוקה חדשה)" (ההדגשה שלי- מ' ר').

                 לפי סעיף זה, בתכנית מפורטת מותר לקבוע הוראות בדבר איחוד מגרשים וחלוקה חדשה של מגרשים שאוחדו, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם. אלא שסעיף זה מורה על חלוקה חדשה רק לגבי מגרשים שאוחדו כאמור בסעיף 121(1) לחוק, כלומר החלוקה החדשה תיעשה בין הבעלים לאחר שקודם לכן בוצע איחוד של המגרשים. איחוד וחלוקה הוא אמצעי לתכנון שטחי קרקע על פי תפיסה המיועדת לספק צרכים חדשים. הליך זה, "עיקרו ביצירת שיתוף כפוי, על-ידי איחוד מגרשיהם של בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת ופירוק השיתוף שנוצר, בדרך של חלוקת הקרקע על יסודו של תכנון חדש. חלוקה חדשה הינה פועל יוצא של תכנון חדש. לרוב, אין היא עומדת לבדה, אלא משולבת בשינויים תכנוניים נוספים, בכללם שינויים שמטרתם לספק צורכי ציבור. מילוי צרכים כאלה, כחלק מן התכנון הכולל, מחייב גם שינוי בייעודי השימוש של המגרשים הכלולים בהליך, כולם או חלקם" (בג"צ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749 (1992). ההדגשה שלי- מ' ר').

                  

                 77.במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מאחדים מגרשים שונים בתחום התכנית למצבור אחד ומחלקים מצבור זה מחדש למגרשים התואמים את צרכי הבנייה והשימוש של הפרט והציבור באזור, לעתים תוך העתקת זכויות הבעלים ממקום למקום והפקעת חלק מהשטח לצורכי ציבור" (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ ח. בירושלים נ' הוע. המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 452). בענייננו לא נקבעו בתכנית הוראות בדבר איחוד ופירוק השיתוף, אלא רק הוראות בדבר חלוקה, שהרי במטרות התכנית צוין מפורשות "חלוקה על פי מצב הבעלויות בשטח", כלומר חלוקה התואמת את מצב הבעלויות המקורי. סעיף 15.3 לתקנות התכנית ששינה כביכול את מצב הבעלויות נגד את מטרות התוכנית, ולא השתמש בסמכות לאיחוד וחלוקה, גם בהיעדר תוכנית הקצאה, כמתחייב משינוי בעלויות ע"א 6161/12 כרמלי נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (8.2.16), בפסקה כב]).

                  

                 78.כפי שנאמר בספרו של משה רז כהן איחוד וחלוקה (2008), בפרק העוסק ב"מעמד בעלי הזכויות שבתחום תכנית לחלוקה חדשה", בראש ובראשונה יש לראות בבעלים הרשומים שבתחום התכנית כמי שהסכמתם דרושה לשם סיווג ההליך כהליך של חלוקה בהסכמה. "הבעלים כמובן, הם אלה שעל פי לשונו המפורשת של החוק, זכאים ליטול חלק בהקצאת הזכויות על פי השווי היחסי, הם מפורטים כמובן בטבלת האיזון בחלק המכונה "מעל לקו, וזכאים כמובן להטיל ווטו על הקצאת הזכויות המוצעת ולבקש, אגב כך, את החלת הוראת סעיף 122...מוסד התכנון יכול, באמצעות תכנית לחלוקה חדשה, להעניק זכויות במסגרת ההקצאה אך ורק למי שהיה הבעלים של חלקת המקור. שגגה של מוסד התכנון אינה יכולה ליצור זכויות יש מאין" (שם, בעמ' 115. ההדגשה שלי- מ' ר'). ובהמשך בעמ' 118: "אין לבלבל בין קביעת זהותו של מי שהסכמתו דרושה לבין קביעת זהותו של מי שלו יוקצה המגרש החדש. בכל מקרה, המגרש החדש יוקצה אך ורק למי שבבעלותו בחלקה המקורית רשומה בלשכת רישום המקרקעין. על מוסד התכנון לא מוטל התפקיד לפעול להתאמת הבעלויות כתוצאה מאירועים חיצוניים להליך האיחוד והחלוקה..." (ההדגשה שלי- מ' ר'). ראו גם בספרו של ד"ר שמואל רויטל דיני התכנון והבניה (הוצאת סדן, 2015), עמ' 296-297.

                  

                 79.סיכומו של דבר, הוראת סעיף 15.3 בתכנית חד/*** התיימרה לשנות זכויות קנייניות רשומות בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם להסכמים שנחתמו בין הצדדים, אף שאין לרשויות התכנון סמכות לשלול בתכנית כזו זכויות קנייניות מבעליהן הרשומים, ובמקרה שבפנינו מהתובעים, בעלי מגרש ******, ובניגוד למטרות התוכנית. מכאן מובן, מדוע נתפסה הוראה זו כטעות.

                  

                 80.הנתבעות הפנו לפסק דינה של כב' השופטת (בדימוס) וסרקרוג בה"פ (חי') 1032/95 יצחקי נ' הווע. המחוזית לתכנון ובניה- מחוז חיפה [פורסם בנבו] (מיום 5.9.96) (להלן: עניין יצחקי) כאשר לטענתן נקבע על ידה שהחלטת הוע. המקומית מושכלת ומודעת, כך שסוגיית סעיף 15.3 אף נבחנה בהליך משפטי (סעיף 50 לסיכומי הנתבעות). אלא, שאין להשליך מדבריה של כב' השופטת וסרקרוג בעניין יצחקי לענייננו. מר יצחקי, שהיה באותה עת בעל הזכויות בחלקה 401, הסמוכה לחלקה ***, התנגד לתכנית חד/*** ולהפיכת השצ"פ המתוכנן לשפ"פ. בפסק דינה של כב' השופטת וסרקרוג נקבע שזכויותיו של מר יצחקי לא נפגעו, שכן גם בתכנית הקודמת לא היה מתאפשר מעבר כלי רכב ו/או גישה מסודרת אחרת של כלי רכב דרך חלקה ****לחלקה 401. כב' השופטת וסרקרוג הביאה מפרוטוקול הווע. המקומית מישיבה 67, מיום 28.10.93, שם נקבע:

                 "לעניין הטענה לביטול השטח שיועד להפקעה, הרי שהשטח המאושר לגן ציבורי היה שטח פנימי בין החלקות שאיננו מתאים לפיתוח גינה ציבורית". לכן גם הוחלט כי השטח הציבורי הפתוח ישולב בחניה, וירשם כשטח משולב בגינון ויהיה בבעלות בעלי החלקות הרלוונטיות..."באיזון הנכון בין "שאיפה" של העותרים להשביח נוחותם תוך שימוש בחלקה פרטית של אחר, לבין זכותם של בעלי מקרקעין לחניה ולשימוש אחר לרווחתם, תוך מתן עדיפות לשיקול זה, כפי שעשתה הווע., אינו מצדיק התערבות של בית המשפט." (ההדגשה שלי- מ' ר').

                 השופטת וסרקרוג התייחסה רק לתביעתם של בעלי חלקה 401 כנגד חלקה ***, ולא נכנסה לעובי הקורה בכל הנוגע לחלוקת הזכויות הקנייניות בתוך חלקה ****. אין באמור בפסק דינה כדי להועיל לנתבעות ולהכשיר הוראה בתכנית מפורטת שניתנה בחריגה מסמכות.

                  

                 טענת הנתבעות בנוגע להסכם עם העירייה- אכיפת חוזה לטובת צד ג'

                  

                 81.בטרם סיום אדרש לטענת הנתבעות, שהתכנית יצרה זכויות חדשות במקרקעין על בסיס הסכמי שבין עיריית חדרה ומ. , כלומר הוראת סעיף 15.3 לתקנות התכנית הייתה חלק מעיגון חוקי להסדר כולל עם מ. , עוד בטרם התכנית. לגישתן, התכנית בסך הכל העלתה על הכתב את ההסכמות של מ. ועיריית חדרה קודם לכן, בהסכם שחלקו היה לטובת צד ג' (ג.וא. ). לטענתן, הכוונה להפקעת מגרש ****** לא בוטלה סתם כך, אלא הייתה שזורה בעסקה בין עיריית חדרה למ. , שחלוקת השימוש במגרש ****** היתה חלק ממנו. הנתבעות ביקשו איפוא את אכיפתו של ההסכם שקדם לתכנית, שלכאורה הוסתר על ידי מ. , ושמצא ביטויו לטענתן בהוראה לגבי הבעלות המשותפת (סעיף 13 לסיכומי הנתבעות).

                  

                 82.לתמיכה בטענתן שעיריית חדרה דרשה ממ. , וזאת ידעו רק מ. לאורך כל הדרך, להסדיר פתרון חניה בתחום החלקה לשני הבניינים כתנאי לבניית 4 יחידות הדיור, הסתמכו הנתבעות על מכתבו מיום 4.2.91 של מהנדס הווע. המקומית דאז למ. (מוצג 58). אלא, שבניגוד לטענת הנתבעות, לא מדובר ב"מכתב "מפתח" שמבהיר את כל הסוגיה לאשורה" (סעיף 16 לסיכומי הנתבעות). כך צוין באותו מכתב, שדן בבקשת מ. להקמת בית מגורים משותף שיכיל 4 יחידות דיור:

                 "הריני להודיעכם כי בקשתכם הנ"ל נידונה ע"י ועדת המשנה לתכנון ובניה...

                 על המבקשים להשלים את מפרט הבקשה ולהוסיף מפרט של המבנה הקיים עם פירוט השטח הבנוי ומספר הדירות בפועל.

                 להרחיק את המבנה המוצע ב-8 מטר מהמבנה הקיים ולתקן את מפרט הבקשה בהתאם.

                 לסמן על גבי המפרט 13 מקומות חניה לדיירים בלבד. יש לציין את מקומות החניה של המבנה החדש ומקומות חניה מיועדים למגורים במבנה הקיים.

                 ...

                 הנכם מתבקשים למלא את תנאי הווע. הנ"ל ולהסדיר את הוצאת ההיתר"

                  

                 83.העובדה שבזמן שהווע. דנה בבקשתו של מ. להיתר בניה ולהקלות, קבעה שיש לקבוע במפרט גם מקומות חנייה למבנה הקיים במגרש *****, אין בה כדי להוכיח שעיריית חדרה ומ. הגיעו להסכמה כלשהי המהווה הסכם לטובת בעלי מגרש *****, וכי היה על מ. להקצות מקומות חניה למגרש ***** במגרש ******. רשות תכנון רשאית להגביל את השימוש במקרקעין, אך לא להקנות זכויות במקרקעין, אלא בדרך של איחוד וחלוקה או בדרך של הפקעה. "היתר בנייה אינו מקנה זכות קניין אלא הוא פועל יוצא מזכות קניין אם קיימת כזו. בהתנגשות בין זכות קניין לזכות על פי חוק התכנון – הדעת נותנת שזכות הקניין גוברת (לכן, אין לקבל את השקפת ב"כ סבח, כי על בעלי הדירות לכוף את זכות הקניין שלהם לדרישות תכנון, המחייבות אותו להקצות שטחי חניה שלא הוצמדו לדירתו ולחייב את התובעים להצמידן או לייעד אותן למטרות שאינם חפצים בהם" (ע"א 10908/03 סבח נ' יקיר [פורסם בנבו] (24.6.04)). בהנחה שרשות התקנון פועלת בגדר סמכותה, אין להסיק ממכתבה של הווע. המקומית, שמ. ועיריית חדרה הגיעו להסכמות כלשהן, לא כל שכן שהן בהכרח באו לידי ביטוי בתכנית.

                  

                 84.גם מכתבו מיום 6.7.93 של אינג' מיכאל שרון, מהנדס העיר, למר מ. (מוצג 25, נ/1), אינו מועיל לנתבעות:

                 "הנדון: תוכנית תב"ע חד/***- רח' תרנ"א פינת הנשיא

                  

                 הרינו להודיעכם, כי הוע. המקומית לתכנון ובניה מס' 30 מיום 28.6.93 דנה בהתנגדויות לגבי התוכנית הנ"ל והוחלט להמליץ על דחיית ההתנגדות באשר התוכנית פותרת בעיית זכויות בקרקע שאינה ניתנת לפתרון בדרך טובה יותר.

                  

                 יעד החלק הדרומי למגורין (כך במקור. צ"ל: למגורים. הוספה שלי- מ' ר') ללא מסחר ועל עמודים מהווה שיפור למצב הקודם וגם הרחבת הבניין בחדש מהבניה הצפופה למצפון יש לו יש בה יתרון..." (ההדגשה שלי- מ' ר').

                  

                 85.עולה ממכתב זה, שהווע. המקומית החליטה על הצרחת מגרש ****** למרכז החלקה כפתרון תכנוני שיאפשר את פיתוח המגרש, פתרון המשפר את רווחת כלל הציבור. גם בתצהירו של מהנדס העיר מיום 17.3.94 (מוצג 26) צוין שהמצב החדש יטיב עם בעלי חלקות הסמוכות לחלקה ***:

                 "יש לציין כי ככל שהמצב הקודם (עפ"י חד/765) לא היה בו כדי להטיב עם המבקשים הרי שהמצב התכנוני עפ"י תבע חד/*** אכן השביחה את מצב חלקתם (הכוונה לחלקה 401. הוספה שלי – מ' ר'). בגין העברת השטח הפתוח (שנקבע לשטח משולב לחניה וגינון כאמור) "צפונה" ובגין העברת השטח המיועד לבניה "דרומה" נוצר מרווח גדול יותר בין המבנים הישנים הקיימים בחלקה ****לשטח המיועד לבניה הנוספת..."

                  

                 86.לא רק שהנתבעות לא הוכיחו קיומו של הסכם כלשהו לטובתן, אלא שמהמסמכים הרבים שהוגשו בהסכמה אף עולה שרשויות התכנון הכירו בכך שתכנית חד/*** כללה הוראה המעלה קושי. כך, במכתבה של גב' ליאת פלד, סגנית מתכנן מחוז חיפה (להלן: גב' פלד), למר מ. מיום 18.6.05 (מוצג 38) צוין שלאור פרק הזמן שחלף מאישור התכנית ולאור הנושא המהותי לא ניתן לראות בשינוי המבוקש על ידי מ. כתיקון טעות סופר בתכנית חד/***, אך ניתן לענות על מבוקשו וזאת בדרך של הגשת תשריט חלוקה בסטייה מתכנית חד/*** בהסכמת כל הבעלים הרלוונטיים לעניין הבעלות המשותפת, אשר על פיו יירשם מגרש ****** על שמו של מ. . כלומר, צריך לשנות את הוראת התוכנית, אבל עקב הזמן הרב שחלף אין זה תיקון טעות סופר.

                  

                 87.מספר חודשים מאוחר יותר, בפרוטוקול הווע. המקומית מיום 23.11.05 (מוצג 41), שדנה בתכנית מתאר מפורטת חד/1341 שיזם מ. , ציינה גב' פלד נציגת הווע. המחוזית, את הדברים הבאים:

                 "השטח הירוק נקבע בתכנית בבעלות של שני אנשים. היה טעם לפגם בחד/*** שערכה חלוקה, לא הייתה התייחסות לבעלויות. אני מציעה לתקן את הוראות התוכנית באופן שהשטח הירוק יהיה בבעלותו. אנו נאשר את נושא השינוי בבלויות (כך במקור. מ' ר') בלבד. אין בשטח מקום לחניה נוספת. צריך לבקש את ההסכמה של ג...." (ההדגשה שלי- מ' ר').

                 אין ספק, אם מתקנים על ידי תוכנית חדשה בחלקה, צריך לבקש את הסכמת הבעלים האחר.

                  

                 88.ביום 6.12.05 יידע מהנדס העיר, אינג' בני ממקה, את מ. , שהווע. המקומית החליטה להפקיד את תכנית חד/1341 "כך שתכלול ביטול ההערה בסעיף 15.3 להוראות חד/*** הקובע כי השטח המסומן בתשריט חד/*** במגרש ****** יהיה בבעלות כל בעלי הקרקע במגרשים *****, *****", אלא שציין שהווע. המקומית החליטה להתנות את הבקשה בהסכמת כל בעלי הזכויות בחלקה ***, וזאת מבלי לנקוט עמדה בסוגיית הבעלות (מוצג 42). בפרוטוקול החלטות מיום 21.6.06 של ועדת משנה לתוכניות בווע. המחוזית (מוצג 44), שדנה בתכנית חד/1341 שינוי יעוד ואיחוד מגרשים שיזם מ. , מצאה הווע. "כי יש להתאים את יעוד החניה המגוננת למצב הקיים בשטח, לכן המגרש יסומן ביעוד של חניה פרטית. ע"מ להתאים למצב הקיים בפועל הווע. מוכנה שייקבע בהוראות התכנית כי החניה הפרטית תרשם על שם בעלי מגרש ***** בלבד, ובתנאי שתתקבל הסכמת בעלי מגרש *****, וזאת לאור ההוראה בתכנית חד1*** המאושרת לפיה הבעלות על המגרש תהיה משותפת לבעלי מגרשים ***** ו-*****".

                  

                 89.משמע, גם עירית חדרה לא סברה שיש בינה לבין מ. הסכם לפיו מ. יוותרו על מחצית בעלותם במגרש ****** לטובת ג.וא. , אבל לא ראו אפשרות לתקן את הטעות שנפלה בסעיף 15.3 אלא על ידי תוכנית חדשה, שלקבלתה היה צורך בהסכמת ג., שלא ניתנה. אני דוחה איפוא את הטענה להסכם בין עירית חדרה למ. לטובת צד ג', ג.וא. .

                  

                 סוף דבר

                  

                 90.על פי כל האמור לעיל, אני קובע שבהתאם להסכמים שנחתמו בין הצדדים, ולא שונו לאחר מכן, מגרש ****** נמכר לתובעת 1 ולבעלה המנוח, ואין בהוראות תכנית חד/*** כדי להקנות לנתבעות זכות בעלות במשותף במגרש זה. התוצאה היא שדין התביעה להתקבל, והתביעה שכנגד דינה להידחות, כפי שקבעתי בתוצאת פסק הדין שניתנה ביום 14.6.16.

                  

                 91.הנתבעות תשלמנה לתובעים אגרות התביעה, ועוד שכ"ט עו"ד בסך 46,800 ₪.

                  

                 ניתן היום, כ"ז סיוון תשע"ו, 03 יולי 2016, בהעדר הצדדים.