במועד ביצוע עבודות הבניה בבניין הסמוך ולאחר סיומה, נפגמה איכות חייהם, נפגעה פרטיותם ונגרמה ירידת ערך לדירה באופן המזכה בפיצוי בגין עוגמת נפש וירידת ערך.
התובעים עותרים לפיצוי כספי בסך 410,439 ₪, המורכב מהסכומים הבאים:
175,000 ₪ - פיצוי מוסכם בהתאם להוראות הסכם המכר; 100,000 ₪ - בגין עוגמת נפש; 185,000 ₪ - בגין ירידת ערך בהתאם לחוות דעת שהוגשה; 2,930 ₪ - הפרש שכר טרחת המתווכת בין המחיר המופחת שהיו אמורים התובעים לשלם לשיטתם ובין המחיר בפועל; 4,434 ₪ - החזר עבור מס רכישה; 128,075 ₪ - בגין הוצאות מימון.
5.הנתבעים עותרים לדחות את התביעה, על כל רכיביה.
לשיטתם, עובר לחתימת הסכם המכר, הם יידעו את התובעים כי בבניין הסמוך עתיד להתבצע פרויקט תמ"א 38.
נטען כי המידע הובא לידיעת התובעים כבר בעת ביקורם הראשון בדירה, ביום 22.08.17, אז הנתבע הודיע להם אודות כך.
נטען שגם במהלך הביקור השני בדירה נאמר לתובעים על ידי המתווכת כי עתיד להתבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין הסמוך, כך שמידע זה הובא לידיעת התובעים בשתי הזדמנויות שונות על ידי שני גורמים.
לעמדת הנתבעים, מלוא האינפורמציה והיכולת לבררה עמדה לרשות התובעים, אשר בחרו לרכוש את הנכס ללא עריכת בדיקות מקדימות ומכאן שאין להם אלא להלין על עצמם.
עוד נטען כי התובעים התעתדו לרכוש את הנכס ללא ייצוג בידי עו"ד כלל וכלל, ולאחר מכן ביקשו כי הנתבע 1, שהינו עו"ד במקצועו, ייצגם בעיסקה והנתבע דחה זאת מטעמים ברורים.
עוד מוכחש כי עו"ד סטלקול ממשרדו של הנתבע ייצג את התובעים בעסקה. נטען כי עו"ד סטלקול היה אמור לפעול לרישום הערת האזהרה ופעולות נוספות אך הוא לא ייצג את התובעים במסגרת העסקה בשום שלב והדברים הובהרו והובלטו בחוזה. עוד נטען כי בהסכם עצמו נקבע שעריכתו אינה כוללת בדיקות פיזיות, משפטיות ותכנוניות ונרשמו הצהרות הקונה לעניין זה.
הנתבעים אינם מכחישים כי ביום 20.08.17 קיבלו לידיהם הודעה אודות פרויקט תמ"א 38 שאמור להתבצע בבניין הסמוך. כמו כן אין מחלוקת כי הנתבעים לא מסרו העתק מהודעה זו לידי התובעים. הנתבעים טוענים שרק לאחר חתימת ההסכם, נודע להם כי בכוונת השכנים להגיש התנגדות.
לגופם של נזקים נטען שעבודות התמ"א 38 בבניין הסמוך לא פגעו בערך הדירה ו/או בפרטיותם של התובעים וזאת בשים לב לאופי העבודות, כוון הדירה, מידת הפרטיות הקודמת וכו'.
נטען כי אין מדובר בהפרה יסודית ובכלל, מאחר והמידע הובא לידיעת התובעים בשלב המו"מ החוזי והם אלה שבחרו שלא לבצע את הבדיקות הנדרשות בעת רכישת נכס.
עוד נטען שאין מדובר בפגם שהתגלה בדירה ו/או בעבודות בניה שמתבצעות בבניין בו רכשו התובעים את הדירה, אלא מדובר בעבודות בנייה שמתבצעות בבניין הסמוך כך שאין הדבר מהווה הפרה כלל ביחס לחוזה שבין הצדדים המזכה בפיצוי מוסכם ובכלל.
בסיכומיהם טענו הנתבעים, בין היתר, כי משמיעת הראיות עלה כי התובעים היו מודעים לכך שעתידה להתבצע תמ"א וכי מידת הפירוט אינה מעלה ואינה מורידה פעם שהנתון היה ידוע והיה בידי התובעים אפשרות לבררו והם לא עשו כן ועל כן דין התביעה להידחות.
עוד נטען כי בהיעדר יריבות משפטית בין התובעים לעו"ד סטלקול אין כל נפקות לטענות שהועלו בעניינו במסגרת ההליך.
תיאור ההליכים בתיק
6.לאחר הגשת כתב ההגנה התיק עבר לטיפולה של כב' השופטת קלמפנר – נבון.
עם תחילת כהונתי בבית המשפט בחיפה, התיק עבר לטיפולי, לאחר שהוגשו בו תצהירים והוא היה קבוע לשמיעת ראיות, שנשמעו במועדן המקורי ובמועד נוסף.
כל אחד מן הצדדים צירף לכתב טענותיו חוות דעת מומחה של שמאי מקרקעין, אשר ביחס אליהן הוסכם כי הן יהוו ראיות בתיק, מבלי שהמומחים נחקרו אודות חוות הדעת.
מטעם התובעים הגישו תצהירים:
התובעים בעצמם; אמה של התובעת - הגב' כוכבה אדרי; הורי התובע - יקותיאל ויהודית שור.
מאחר ותצהירי התובעים היו זהים, הסתפק ב"כ הנתבעים בחקירת התובע וההורים, מבלי שהדבר יהווה הסכמה לאמור בתצהיר התובעת.
מטעם הנתבעים הגישו תצהירים והעידו:
הנתבע מס' 1; המתווכת - גב' קארין סבג; מתווך נוסף - מר יאיר זכריה; מר יוסי טיקוצקי - שכן הנתבעים בזמנים הרלבנטיים לתביעה; עוה"ד בועז סטלקול.
תצהיר של שכן נוסף (צפריר טוקר) הוצא מן התיק לאחר שהעד לא התייצב לדיון שנקבע.
לאחר שמיעת הראיות הוגשו סיכומי הצדדים בכתב והתיק בשל למתן פסק דין.
תמצית ההכרעה
7.לאחר עיון בכתבי הטענות על נספחיהם, בתצהירי העדים על נספחיהם, בחוות דעת המומחים (שלא נחקרו), שמיעת העדים מטעם הצדדים, עיון בסיכומי הצדדים ובשים לב למכלול הנסיבות העובדתיות והמשפטיות בתיק זה - דין התביעה להתקבל ביחס לפיצוי המוסכם בלבד.
להלן הנימוקים.
הערה מקדמית:
ברוח התקנות החדשות ומטעמי יעילות ההתייחסות לעדויות שהוגשו ונשמעו תהיה בהיקף הנדרש להכרעה בלבד.
כמו כן נרשמה התנגדות הצדדים לעדויות לא קבילות ולהרחבת חזית או שינוי חזית ועל כן אין בדעתי להתייחס כלל לעדויות שמועה, סברה, טענות המגלמות הרחבת חזית או שינוי חזית וכיו"ב. בהקשר זה יוער כי חלק ניכר מעדויות הורי התובעים היו עדויות מפי השמועה, עדויות סברה, עדויות שבמומחיות שאינן מפי מומחה לדבר וככאלה אין להן משקל ואין בכוונתי להידרש אליהן.
עוד יצוין – נוכח התנגדויות שהועלו בעניין זה במהלך הדיון – כי גדר המחלוקת נבחנת על פי כתבי הטענות בלבד ולא על פי נספחי כתבי הטענות, תצהירים או מסמכים אחרים, לרבות חוות דעת המומחים.
הראיות מטעם התובעים
עדות התובע
8.לאחר שמיעת עדותו של התובע עליי לציין בזהירות המתחייבת שלא מצאתי לתת בה אמון או לקבוע על בסיסה ממצאים עובדתיים ואני דוחה את כל האמור בה, ככל שהוא לא נתמך במסמכים או בעדויות אחרות.
עדותו של התובע ניתנה באופן מיתמם, מתחמק ומתחכם ונעדרה את השטף והספונטניות המצופה במקרים מסוג זה. בית המשפט, כגורם מקצועי, יודע להבחין בין התרגשות טבעית של עד המצוי על דוכן העדים ובין התנהלות מכוונת מעצם הקושי להתמודד עם השאלות המוצגות לגופן. במקרה זה התרשמתי כי מדובר בעד חכם וזהיר, המכלכל את תשובותיו במכוון באופן האמור.
העד השיב לכל השאלות שנשאל באופן עקיף ותשובותיו היו בחלקן מתחכמות ובחלקן עמומות, שלא לומר מתחמקות לרבות בנושאים בסיסיים. כך למשל טען כי אינו יודע מה זה "ייפוי כוח" באופן מיתמם שלא עורר אמון.
דוגמה נוספת הייתה השתהותו בתשובתו לגבי מספר הקומות בבניין בו הוא עצמו מתגורר מזה מספר שנים באופן שהיה נראה מעושה ומלאכותי. התרשמתי כי העד מנסה להבין את תכלית השאלה ולהתמודד עם תכליתה במקום להשיב עליה כמות שהיא, והדברים חזרו על עצמם במהלך כל חקירתו.
מרבית תשובותיו התמצו באמירה "לא זוכר" או "לא זכור לי" הן ביחס לנושאים העומדים בליבת המחלוקת והן ביחס לטענות שהועלו על ידו בתצהירו.
זאת, בניגוד לנושאים אחרים, זניחים הרבה יותר, לגביהם גילה בקיאות ושני הדברים כאחד פגמו במהימנות עדותו והפרוטוקול מדבר בעניין זה בעד עצמו (ראה: פרו' מיום 12.04.21, עמ' 36 לתמלול, ש' 19-22).
כך לדוגמא: העד טען כי אף גורם לא הזכיר את נושא הועדה המקומית אך לא היה ברור מי לשיטתו היה צריך להזכיר ובאיזה הקשר. לא ידע להשיב על נושאים שעלו בתצהירו אך היה בקיא לדוגמא בנושא החצר המשותפת. העד טען כי לא ידע על מיקום המרפסות המתוכננות בתמ"א אך התחמק פעם אחר פעם ממתן תשובה בעצם לידיעתו אודות התמ"א עצמה. עד לא הצליח להסביר מדוע פרטיותו נפגעת יותר בשים לב לכך שאזור שהיה חצר משותפת הפך לגינה פרטית והדברים עמדו בניגוד לעדויות אחרות בהן כן מצאתי לתת אמון. ביחס לכל סוגיות הליבה טען התובע כי אינו זוכר את מצב הדברים והדברים לא עוררו אמון כמכלול ובהיבטים הפרטניים.
התרשמתי כי התובע ניסה לצייר עצמו כאדם תמים, שאינו בקיא ברזי ההתנהלות בנושאים המדוברים ובכלל ואולם הדברים נראו בעיניי מלאכותיים וגרעו ממידת מהימנותו עד איונה כליל. כך לדוגמא, כשנשאל האם כשרכש רכב לקח אותו לבדיקה מקדימה, השיב בצורה מתחמקת ובאופן עקיף מה שהביא לגריעת מהימנותו שלא לצורך וחבל (דיון מיום 12.04.21, עמ' 23-24).
העד עמד על כך שהנתבעים ו/או המתווכת לא מסרו לו אודות התמ"א 38 שעתידה להתבצע בבניין הסמוך, אולם התקשה להשיב על השאלה מדוע לא עימת את המתווכת – שהיוותה לכאורה את הגורם המקשר בין הצדדים בעיסקה - בנושא זה, בדומה לאופן בו עימת את הנתבע בשיחת הטלפון (שתמלולה צורף לתצהיר מטעמו). תשובותיו בעניין ההתנהלות מול המתווכת היו מתחמקות ולא הניחו את הדעת.
היה מצופה כי לכל הפחות התובעים יפנו את טענותיהם בעניין זה למתווכת או לשני הגורמים גם יחד. התובע לא ידע להשיב מדוע לא פנה בסוגייה זו למתווכת, אם באותה שיחה ואם במועד אחר ובכלל.
בתחילת עדותו אישר התובע כי כל שיחות הטלפון שלו בטלפון הנייד מוקלטות (עמ' 21, ש' 1-2), אך בהמשך, כשנשאל אודות השיחות שניהל עם המתווכת, התובע השיב כי אלו לא הוקלטו מאחר והטלפון נשבר ו/או נמחקו ההקלטות מאחר והיה מלא כהגדרתו (עמ' 34, ש' 23-37).
בשים לב לשיחה עם הנתבע 1 שהוקלטה ותמלולה צורף, ואשר משמיעתה עולה לטעמי בבירור כי היא נערכה לקראת נקיטת הליך משפטי, ועמידתו של העד על כך שכל השיחות שלו מוקלטות, ומכלול התרשמותי מתחכום העד והתנהלותו - התקשיתי לתת בתשובתו בעניין זה אמון.
גם אם אין בנתון זה לבדו כדי לפעול לחובת התובעים, הרי שהדברים מצטרפים למכלול התמונה אותה ביקשו התובעים להציג בראיותיהם ולמידת האמון שיש לייחס לטענותיהם, אותה מצאתי כנמוכה מאוד.
משיחת העד עם הנתבע 1 עלה כי ככל הנראה הנתבע 1 אכן מסר בעבר כי ישנו תכנון לתמ"א בבניין הסמוך בשים לב לכך שהתובע אמר באותה שיחה מוקלטת כי "אני לא אומר את זה, יכול להיות שאמרתם רוצים לעשות פה תמ"א". לכאורה, ככל שהתובעים טוענים כי לא נאמר להם דבר הרי שהיה מצופה כי התובע יטען שהוא מעולם לא שמע על כך וכו'. בפועל מאותה שיחה ממש עולה כי התובע היה מודע לכך וטענתו הייתה לכאורה כי אילו היה יודע יותר פרטים, כהגדרתו, הרי שהוא היה מגיש התנגדות או מנהל מו"מ "קשוח" יותר עם הנתבע.
משכך, אני קובעת כי גם באותה שיחה שקדמה להליך המשפטי לא הכחיש התובע את עצם הידיעה בדבר התמ"א בבניין הסמוך אלא את מידת היקפה בלבד ואף לא טען כי היה מביא לביטול העיסקה אלא לפעולות אחרות שאינן קשורות בתובעים (הגשת התנגדות) או לפעולות הקשורות ככל הנראה למחיר שהוסכם ולכדאיות העיסקה. מכאן שלשיטת התובע בעצמו הוא לא ראה בנתון שלכאורה לא הובא לידיעתו משום נתון אשר היה מביא לאיון העסקה, בניגוד לנטען בכתב התביעה, וגם במהלך הליך זה לא עתרו התובעים לביטול העיסקה.
לאחר בחינת מכלול עדותו של התובע, התרשמותי הבלתי אמצעית מהתנהלותו במעמד חקירתו הנגדית, התחמקותו מלהשיב על שאלות בסיסיות הן ביחס לידיעתו אודות התמ"א והן בנושאים אחרים, בחינת השיחה המוקלטת שצורפה על ידו והתקשותו הניכרת בחקירתו הנגדית – אני קובעת כי אין לתת בה אמון, לרבות ביחס לאי הידיעה הנטענת אודות התמ"א, ודוחה את כולה ככל שהיא אינה נתמכת בראיות הנתבעים או במסמכים מהימנים אחרים.
עדותו (ולצורך העניין גם עדות התובעת שלא נחקרה בהתאם למתווה הדיוני שצוין) בכל הנוגע לסוגיית התמ"א, הייצוג בידי הנתבע 1 או מי מטעמו ויתר ההיבטים המרכזיים נותרה עדות יחידה של בעל דין, שכשלעצמה לא עוררה אמון.
על פי פקודת הראיות הרי שגם עדויות ההורים נחשבות כעדויות ב"קול אחד" יחד עם התובעים וגם בהן כשלעצמן לא מצאתי לתת אמון ואפרט.
9.עדות אמה של התובעת:
כאמור אין בכוונתי להידרש לעדות שמועה או סברה בתצהיר או בעדות בפניי.
לאחר שמיעת עדות אמה של התובעת אציין כי לא מצאתי שהיה בה כדי לסייע לעניינם של התובעים. מרבית העדות הייתה סתמית, העדה השיבה על שאלות רבות כי אינה זוכרת את הדברים אודותיהם נשאלה, והתחמקה באופן שיטתי מהשאלות העומדות בליבת המחלוקת באופן שהיה גלוי לעין.
נוכח האמור ועל מנת שלא לפגוע בעדה שלא לצורך, אציין רק לא מצאתי שיש בעדותה לתרום לעניינם של התובעים ואני דוחה את האמור בה.
10.עדות אמו של התובע:
לאחר שמיעת עדותה של אמו של התובע אציין כי לא מצאתי לתת אמון גם בעדות זו.
עדותה לכל אורכה ניתנה באופן זהיר, שלא לומר מתחמק, לרבות ביחס לשאלות שלא היו בליבת המחלוקת, דוגמת הקירבה לביתה וכו' באופן שגרע ממהימנותה שלא לצורך.
העדה הייתה מתוחה מאוד בעת חקירתה, השתהתה במתן תשובות ועדותה נעדרה שטף וספונטניות. תשובותיה ניתנו בהסתייגות ובצמצום בנושאים המרכזיים ובהרחבה בנושאים לא רלבנטיים ואי נוחותה מהמעמד הייתה ניכרת לעין, ואף הובעה באופן ישיר מספר פעמים, למרות האופן הנינוח בו התנהל הדיון.
ניכר היה כי העדה שוקלת כל תשובה ותשובה, לרבות בסוגיות שוליות וזניחות, והפרוטוקול בעניין זה משקף את הדברים. עוד התרשמתי כי היא עונה מוכנית את התשובה "לא" מבלי להקשיב כלל לשאלה המוצגת לה, דבר שפגם גם הוא במהימנות התשובות והדברים מצאו ביטוי בפרוטוקול.
תשובות שניתנו לגופו של עניין גם הן עוררו תמיהה דוגמת נשוא בחינת שהיית שכנים בחלונות שלטענתה נבחנה על ידה, שהייה במרפסת לעומת חלון, מנהגי השכנים בבניין הסמוך וכיו"ב.
לסיכום, לא מצאתי כי יש בידי לתת אמון בעדותה או לבסס על פי ממצאים כלשהם. לא היה בעדותה משום חיזוק כלשהוא לטענות התובעים או כימות הנזקים.
11.עדות אביו של התובע:
גם עדותו של האב ניתנה באופן מתחמק ותוך הימנעות ממתן תשובות ברורות למרבית השאלות שנשאל, לרבות הבסיסיות ביותר. הדברים פגמו במהימנות העדות שלא לצורך וגם בעניין זה הפרוטוקול מדבר בעד עצמו.
בניגוד לרשום בסעיף 4 לתצהירו באשר לנסיבות ביקורו הראשון בדירה, הרי שבעדותו לפניי העיד העד כי הוא הגיע לבד לראות את הדירה האמורה ולא יחד עם יתר הגורמים כרשום בתצהירו.
כמו כן אישר בחקירתו כי מעולם לא נפגש עם המתווכת וזאת בניגוד לאמור בתצהירו בהקשר למתווכת.
בשים לב לסתירות המהותיות בין התצהיר והעדות ונוכח אישור העד בעצמו כי כלל לא היה נוכח במפגש שתואר על ידי יתר העדים מטעם התובעים, הרי שהדברים כרסמו במהימנות ליבת התצהיר והעדות כאחד. משכך לא מצאתי כי יש לתת משקל כלשהוא לעדותו כפי שהובאה בתצהירו או בפניי ולא מצאתי כי היה בה לסייע לתובעים אלא להפך.
12.לאחר בחינת מכלול ראיות התביעה לא עלה בידי התובעים לעמוד בנטל ביחס למרבית הטענות העובדתיות שהועלו על ידם בכתב התביעה והיגדים שונים שנרשמו בכתב התביעה נותרו כטיעונים בעלמא שלא הוכחו, ולא הוברר מכתב התביעה מה המקור המשפטי לחיוב הנתבעים על בסיס היגדים אלה. כך לדוגמא נושא השכנים, או טענות התובע ביחס לבירור שהוא עצמו ערך באתר כלשהוא במרשתת וכיצד יכולים הנתבעים להיות אחראיים לפעולות אלה או תוצאותיהן.
לסיכום ראיות התביעה אציין כי לא מצאתי לתת אמון כלשהוא בעדויות התובע ויתר העדים מטעם התובעים ביחס לנושא גילוי התמ"א או לקבוע ממצאים עובדתיים על בסיס עדויותיהם במישורים הרלבנטיים לעילות התביעה וסעדיה, למעט נושאים שאושרו על ידי הנתבעים בעצמם או העדים מטעמם.
הראיות מטעם הנתבעים
13.עדותה של המתווכת, הגב' קארן סבג:
לאחר שמיעת עדותה של המתווכת אקבע כי מצאתי אותה כמהימנה ואני נותנת בה אמון מלא.
העדה השיבה באופן ישיר, שוטף וברור לכל השאלות שהוצגו לה. העדה הסבירה חזור והסבר כי היא ידעה על קיומה של בקשה לתמ"א ביחס לבניין הסמוך וכי מסרה נתון זה לתובעים באופן שאינו משתמע לשתי פנים. עדותה בעניין זה לא הופרכה ולא נסתרה.
העדה העידה כי לא ידעה את פרטי הבקשה שהוגשה אלא כי הוגשה בקשה וכי נתון זה הועבר לתובעים. על אף חקירה נגדית ממושכת יחסית ושאלות מורכבות המציגות תזות שלא בוססו, העדה השיבה לגופו של עניין באופן ענייני ומפורט.
לא מצאתי כי היה בשאלות שהוצגו לה כדי לבסס את היקף החובה הנטענת ביחס למסירת פרטים נוספים על אלה שנמסרו וגם בסיכומיהם לא עלה בידי התובעים להראות אחרת.
בזהירות המתבקשת ועל מנת שלא לפגוע בכבודה של ב"כ התובעים, אעיר כי גם אופן הצגת הסעיף מחוק המתווכים בחקירה הנגדית ביחס למסירת פרטים היה מטעה במידה מסוימת ולא הובהר על אילו נתונים מדובר ומה הקשר בין השאלה והמקרה שבפניי. התרשמתי כי השאלה נשאלה אך ורק לצורך רישומה בפרוטוקול הדיון ולא על מנת לקבל את תשובת העדה. בהקשר זה יצוין שבסופו של יום לא הוצג הסעיף במלואו ולא נוסחה שאלה לגופו של מקרה.
אפשר וזה המקום לציין כי שאלות ב"כ, מורכבות ככל שיהיו, אינן הראיות בהליך. רק תשובות העדים הינן הראיות בהליך. על כן, ככל שלא עלה בידי התובעים לקשר בין התשובות שניתנו לבסיס העובדתי והמשפטי של התיק הרי שעצם הצגת השאלות בחקירה הנגדית לא היה בה כדי להועיל לעניינם של התובעים.
לאחר שמיעת העדות מצאתי כי חלק ניכר מהשאלות לא היו רלבנטיות למחלוקת (דוגמת נושא התודות האישיות לנתבע או לעו"ד ממשרדו בקשר לעסקה אחרת) ובכלל ואין צורך להרחיב את היריעה בקשר לכך.
כך לדוגמא נושא ההיכרות המוקדמת בין המתווכת לנתבע 1 עליו נסבו שאלות רבות. לטעמי מדובר בנושא שאינו שנוי במחלוקת ואינו רלבנטי למחלוקת ואסביר בקצרה.
ברי לכל כי קיימת היכרות בין לקוח המבקש לפרסם את דירתו למכירה ובין המתווכת המטפלת בעניינו, שאחרת איך הגיעה המתווכת לפרסום אותה דירה? הדברים הינם בבחינת נתונים בסיסיים שאינם מצריכים בחינה עובדתית או קביעה משפטית ולא ברור מה נפקותה של עצם הטענה לגדר המחלוקת. עוד ברי לי כי אין בהכרח היכרות בין המתווך ובין לקוח מזדמן, המגיע לראות את הדירה על בסיס אותו פרסום.
בין כך ובין הטענה לפיה המתווכת הפרה חובות כלשהן המוטלות עליה מכוח הדין – הדרך רחוקה ובפועל אינה קיימת בתיק זה.
אזכיר כי המתווכת אינה בעלת דין בהליך אלא עדה בלבד ועל כן לא ברור המתווה הדיוני במסגרתו הוטחו בה הטענות האמורות ומכל מקום המתווכת השיבה יפה על כל ההיבטים, על אף אופן הצגת השאלות, שהיה מורכב ופתלתל בחלק ניכר מהנושאים באופן שעורר קושי של ממש לעקוב אחר השאלות המוצגות ותכליתן. לא עלה בידי התובעים להפריך הדברים או לבסס איזה מבין התזות שהוצגו בחקירה הנגדית, כשכעצמן לא בוססו בשום ראיה של ממש, והפרוטוקול משקף את הדברים היטב.
לסיכום עדותה של המתווכת אקבע כי היא הייתה מהימנה, עקבית ולא נסתרה בחקירתה הנגדית ומצאתי לתת בה אמון מלא.
כפועל יוצא מכך אני קובעת כי המידע בדבר עצם קיומה של תוכנית תמ"א ביחס לבניין הסמוך הובאה לידיעת התובעים בשלב המו"מ החוזי וטרם עריכת העסקה.
טענות התובעים ביחס למתווכת נותרו טענות בעלמא וגם בעדותו לא ידע התובע להסביר מדוע לא פנה למתווכת בעניין זה, לרבות בשלב בו פנה לנתבעים או לאחריו.
לגבי הורי מי מהתובעים במישור אל מול המתווכת – לא מצאתי כי יש צורך להכריע בסוגיית ידיעתם, אם לאו, מאחר והם אינם צדדים להליך או לעסקה ועל כן מודעותם, או היעדרה, אינה מעלה ואינה מורידה. בדיון הסתבר שאביו של התובע כלל לא פגש את המתווכת על אף האמור בתצהירו בעניין זה והדברים מדברים בעד עצמם.
14.עדותו של מר יוסי טיקוצקי:
העד הינו שכן שהסביר את הסוגיות הנוגעות לשכנים בצורה יפה וברורה, הגם שהשאלות שהוצגו לו לא היו ברורות במידה מספקת בכל הנוגע לחלק הקדמי והאחורי של איזה מבין הבניינים. הצגת הדברים באופן זה בפני העד, כעולה מפרוטוקול הדיון, הביאה לעמימות בחקירה ולאו דווקא בתשובות העד.
לא מצאתי כי העד התחמק מתשובות אלא להפך: העד ניסה פרט ולהסביר כמיטב יכולתו את מצב הדברים לאשורו ולדייק בתשובותיו בשים לב לשאלות שנשאל ונתתי בעדותו אמון.
העד הסביר בצורה ברורה את השינוי שחל עקב פרויקט התמ"א והבהיר כי החלק המדובר הפך שקט הרבה יותר בין היתר בשים לב לכך שהאזור שהיה בעבר שטח משותף ובו נהגו לשחק ילדים כדורגל, הפך אזור פרטי של גורם אחד.
עוד עלה מעדותו כי השאלות שהוצגו לו מערבות בין החלק האחורי והחלק הקדמי של הבניין באופן שלא ניתן להבין איזה חלקים או טענות נוגעות לנושאים הקשורים לכאורה בתמ"א ואלו לא.
נוכח אי הבהירות של השאלות ואי חידוד החלקים הרלבנטיים בשאלות התובעים ובשים לב להתרשמותי הטובה מהעדות בכללותה, אני מקבלת את מכלול עדותו של העד לפיה התמ"א לא פגעה בפרטיות או גרמה לתוספת רעש כלשהיא אלא להיפך.
לעניין החניות לא מצאתי להידרש בשים לב לכך שכבר במעמד הדיון נקבע שמדובר בהרחבה או שינוי חזית ביחס לכתב התביעה ולא ברור מדוע התובעים מצאו לציין זאת שוב בסיכומיהם.
15.עדותו של עוה"ד סטלקול:
לאחר שמיעת עדותו של עד זה אציין שהתרשמתי כי העד העיד בפתיחות, בשטף ובכנות ומצאתי לתת בעדותו אמון בכל המישורים הרלבנטיים לתיק זה.
העד השיב בצורה עניינית, ישירה וברורה לשאלות שנשאל בכל ההיבטים הקשורים לעניין ואף מעבר לכך. תשובותיו היו מפורטות, ענייניות וממוקדות. הוא היטיב לתאר את השתלשלות הדברים וגילה בקיאות ומקצועיות כאחד.
העד הסביר שבשום שלב לא ייצג את התובעים לצורך ההתקשרות בעסקת המכר וכי הפעולות שבוצעו על ידו היו פעולות טכניות שלאחר חתימת ההסכם דוגמת רישום הערת אזהרה, העברת המסמכים הנדרשים לרישום משכנתא ובעלות וכו'. העד עמד על כך שהוא עצמו לא ייצג את התובעים, לא קיבל מהם שכר טרחה ולא נתן להם ייעוץ משפטי או אחר ואף לא היה מצופה לעשות כן. העד עמד על כך שמעולם לא נשאל שאלות על ידי התובעים וממילא לא השיב לשאלות – ועדותו לא נסתרה ולא הופרכה.
העד הסביר כי ערך טיוטת חוזה בסיסית לבקשת הנתבע 1 והעביר אותה לנתבע 1 שמצידו העביר אותה לתובעים וכי הוא עצמו לא הסכים בשום שלב לייצג את התובעים לצורך ההסכם (ר' פרוטוקול מיום 13.05.21, עמ' 17, ש' 29-36).
עוד ציין כי לא נדרש כלל לייפוי כוח לעניין עריכת ההסכם מאחר והתובעים חתמו באופן ישיר על המסמכים וכי הפעולות שבוצעו על ידו, לרבות מכוח ייפוי הכוח הכללי, היו פעולות ליישום ההסכם בלבד.
לעניין התמ"א השיב כי לא ידע דבר ולא יכול היה לומר דבר לתובעים, שלא היו לקוחותיו לעניין זה ובכלל ומקובלת עליי עמדת הנתבעים לפיה החזית הינה כלפי הנתבעים בלבד ואינה כלפי גורמים אחרים לרבות עו"ד סטלקול והמתווכת.
עיון בכתב התביעה מעלה עמימות מסוימת ביחס לטענות התובעים באשר לסוגייה מי היה עוה"ד שלשיטתם ייצג אותם בעיסקה האמורה.
עיקר הטענות בכתב התביעה נסמכות על כך שהנתבע 1 לכאורה הוא שייצג אותם בעסקת המכר. התובעים במסגרת ההליך נמנעו מלהתמודד במישרין עם טענת הנתבע בכתב הגנתו לפיה לא רק שהוא לא ייצגם אלא שהוא סירב לבקשה מפורשת שלהם לייצגם וגם טענותיהם לגבי השותפות במשרד והייצוג על ידי עו"ד סטלקול נותרו לא ברורות וסתרו זו את זו.
גם טענותיהם ביחס לדברים שלכאורה נמסרו על ידי המתווכת לא בוססו בראיות וגרסת המתווכת לא תמכה בטענותיהם לעניין זה.
לעניין עו"ד סטלקול טענו התובעים בכתב התביעה כי הנתבע 1 הוא שהפנה אותם לעו"ד סטלקול לשאול שאלות כאלה ואחרות ואולם הדברים לא בוססו במסגרת שמיעת הראיות ועדותו של עו"ד סטלקול בעניין זה לא נסתרה ולא הופרכה. התובעים אף לא הצליחו להתמודד עם האמור בהסכם המכר לפיו כי מוטלת עליהם החובה לעשות את הבדיקות המשפטיות, הפיזיות והתכנוניות.
משכך, טענות התובעים גם בהקשר זה נותרו עמומות ביחס לייצוג והיקפו באופן הפועל לחובת התובעים וכבר ציינתי שאין בכוונתי להידרש לכל הרחבה או שינוי חזית, לרבות במסגרת הסיכומים.
משלא הונח בסיס לכך שהעד ייצג את התובעים הרי שלא מצאתי כי נפקות לשאלה האם ידע אודות התמ"א, אם לאו ומה מקור חובתו ליידע את התובעים בעניין, ככל שידע. ידיעתו האישית והכללית לגבי תמ"א בכלל, במקום ובאזור, אינן רלבנטיות גם כן בהקשר זה ולא ירדתי לסוף דעתה של ב"כ התובעים בשאלותיה בעניין זה. השאלות היו כלליות וסתמיות ולא התמודדו עם תשובות העד בכל ההיבטים.
לא עלה בידי התובעים להפריך או לסתור את עדותו של העד.
אזכיר כי גם עו"ד סטלקול אינו בעל דין בהליך אלא עד בלבד וכי לשיטת התובעים בעצמם מי שייצג אותם היה הנתבע 1 (נתון שלא הוכח על ידם, א.ז.) ועל כן לא ברור לי "פיזור" הטענות ביחס לאחריות של גורמים שונים נוספים, לרבות העד.
אפשר והערת ב"כ התובעים בעת חקירת העד כי ייתכן שהתובעים יחליטו לתבוע גורמים נוספים, אפשר ומדברת בעד עצמה ומבארת את פשר השאלות וההתנהלות הדיונית ואסתפק בכך.
בשים לב לכך שלהבנתי שבשום שלב לא הייתה מחלוקת בדבר קיומו של משרד משותף לנתבע 1 ולעד במועדים הרלבנטיים לתביעה הרי שלא ברור מדוע היה צורך להקדיש זמן שיפוטי לסוגיית נייר המכתבים והיבטים בסיסיים אחרים או למערכת היחסים בין העד והנתבע 1 או פסיקות אחרות בדבר מעמד היחסים ביניהם כפי שהורחבו בסיכומים ואין בכוונתי להידרש לסוגיות אלה.
עצם הנתון כי התובעים מצאו לייחד לכך חלק ניכר מהחקירה הנגדית אינו משנה את הנתון כי מלכתחילה לא מצאתי את הנושא כשנוי במחלוקת של ממש או כי החקירה הועילה בהבהרתו. אי הדיוק בטענות התובעים בכתב התביעה לעומת שמיעת הראיות והמשך ההליך (ללא תיקון כתב התביעה) הוא שיצר את העמימות האמורה.
לסיכום עדותו של העד מצאתי אותה כעדות מהימנה, ברורה וחד משמעית ביחס לטענות שהועלו ביחס לעד, שלא עלה בידי התובעים לסתור או להפריך האמור בה ואני נותנת בה אמון.
16.עדותו של מר זכריה
לאחר שמיעת העדות הרי שלא מצאתי כי יש בה בכדי להעלות או להוריד לסוגיות שבמחלוקת, למעט הנתון כי הנתבעים ככל הנראה ביקשו למכור את הדירה כבר בשלבים מוקדמים יותר לשלב הפרסום בעקבותיו הגיעו התובעים לראות את הדירה, כך שלא מצאתי לבסס קשר חד חד ערכי בין מועד הפרסום וסוגיית התמ"א כפי שהוצג על ידי התובעים. טענת התובעים בעניין זה נותרה בגדר השערה או סברה בלבד שלא הוכחה.
17.עדותו של הנתבע 1
לאחר שמיעת עדותו של הנתבע בחקירתו הנגדית המקיפה התרשמתי כי תשובותיו ניתנו בצורה שוטפת, כנה ועניינית, לרבות באותם היבטים שהנושאים היו פחות נוחים לעניינו דוגמת סוגיית אי מסירת עותק ההודעה בכתב שהתקבלה בעניין התמ"א ולעניין אי יידוע התובעים לגבי האפשרות שעמדה להם להגיש התנגדות.
פרט לעניין זה, בו מצאתי את ליבת המחלוקת המצריכה הכרעה, הרי שבכל שאר ההיבטים מצאתי את תשובותיו כטובות ומשכנעות ונתתי בעדותו אמון.
נתתי אמון בעדות הנתבע 1 לפיה הוא מסר לתובעים את הנתון כי התבקשה תמ"א ביחס לבניין הסמוך. לא מצאתי להידרש לאיזה ביטויים העד לא אמר דוגמת: "שיפוץ", "חיזוק", "הרחבה" וכיו"ב ולא מצאתי תוחלת בזמן הרב שהוקדש לחקירה בעניין ביטויים שלא נאמרו ושאין מחלוקת שלא נאמרו.
העד השיב ברורות כי אמר לתובעים, יותר מפעם אחת, כי עתיד להתבצע פרויקט תמ"א בבניין הסמוך וכי לשיטתו הוא יצא כדי חובתו החוזית בעניין זה. מעבר לכך העיד כי סבר שבאחריות התובעים לברר את יתר הנתונים ככל שהם מעוניינים בכך בהיותם בגירים וכשירים וכי אין זה באחריותו כמוכר לפעול מעבר לכך ללא קשר למקצועו.
תשובתו הברורה והחד משמעית בעניין זה לא נסתרה ולא הופרכה בחקירתו הנגדית הממושכת על אף שורה ארוכה של שאלות חוזרות ונישנות בעניין זה ביחס למה שלא נמסר לתובעים והפרוטוקול מדבר בעד עצמו.
העד גם אישר בכנות כי לא מסר לתובעים עותק מההודעה בכתב (עמ' לפרוט 13.5.21 25, ש' 10-11) ואף לא טען לכך בשום שלב של הדיון או כתבי הטענות.
נראה היה בחקירתו הנגדית כי ב"כ התובעים נתפסה לכלל טעות באפיון הצדדים במסגרת השאלה עצמה והפרוטוקול בעניין זה מדבר בעד עצמו.
כמו כן לא היה ברור מדוע היה צריך לחזור על שאלה זו מספר פעמים וכאמור בפתח פסק דין אין בעיניי מחלוקת כי ההודעה בכתב לא נמסרה לתובעים והדברים ייבחנו במסגרת החלק המשפטי.
נתתי אמון בכך שהנתבע 1 שוחח עם התובע בספונטניות במסגרת אותה שיחה שהוקלטה על ידי התובע ללא ידיעתו של הנתבע והאמירות הספונטיות באותה שיחה הינן בעלות מהימנות גבוהה אף יותר. גם באותה שיחה הנתבע 1 עמד על כך שהוא אמר לתובעים אודות התמ"א וכי גם המתווכת אמרה זאת, והציע להעלות את המתווכת לשיחה בו במקום על מנת לאשש זאת והתובע הוא שנמנע מכך. כבר עמדתי לעיל על הדברים.
מאותה ספונטניות, בשלב בו הנתבע ככל הנראה לא שיער כי עתיד להינקט הליך כנגדו, ניתן ללמוד על מהלך הדברים הטבעי של השיחה מבחינת הנתבע (בניגוד להתנהלות התובע באותה שיחה) וזהו אחד הנדבכים באמון שמצאתי לתת בעדות הנתבע 1 בעניין עצם מסירת הנתון לתובעים ולמתווכת.
הדברים שנאמרו באותה שיחה ספונטנית הגבירו הן את מהימנות הנתבע 1 והן את מהימנות המתווכת ובה בעת פגמו במהימנות התובע.
הדברים אף מתיישבים עם האמור בחקירת הנתבע 1 בפניי לפיה הוא לא סבר שחלה עליו חובה למסור נתונים מעבר לכך.
הנתבע 1 אף עמד על כך שלא ייצג את התובעים במסגרת העסקה וגם עו"ד ממשרדו לא ייצג את התובעים במסגרת העסקה אלא נעשו הפעולות הטכניות הנדרשות לרישום העסקה. מצאתי את השאלות ביחס לקשרים בינו ובין עו"ד סטלקול כלא רלבנטיות לגדר המחלוקת. לכל אורך עדותו העד נותר איתן בעמדתו וזו לא נסתרה, והיא התיישבה עם עדותם של העדים שהובאו מטעמו.
ביחס ליתר הנושאים אודותיהם נשאל לרבות קשריו המשפחתיים והליכים אחרים, לא מצאתי רלבנטיות להכרעה שבפניי ועל כן לא נדרשתי אליהם בפסק דין זה.
לסיכום, מצאתי לתת אמון בעדות הנתבע 1 אשר עולה בקנה אחד עם יתר העדויות מטעמו - שגם בהן מצאתי לתת אמון – לפיה הנתון כי בבניין הסמוך עתיד להתבצע פרויקט תמ"א נמסר לתובעים, הגם שלא נמסר להם העתק ההודעה שהגיעה לידי הנתבעים ימים ספורים קודם לכן ואף לא המועד להגשת ההתנגדות ככל שהיו מעונינים בכך.
חוות הדעת מטעם הצדדים
18.התובע צירף לכתב תביעתו חוות דעת של אסף גסטפרוינד - שמאי מקרקעין ועו"ד.
להערכתו, פרויקט התמ"א 38 בבניין הסמוך הביא לאבדן פרטיות שהדירה זכתה לה ורעש כתוצאה מתוספת השכנים וקרבתם, מה שהביא לירידה של 5% משווי הנכס.
בחוות דעתו הסתמך על נתונים שנלקחו ממקורות שונים, שלא הוברר הקישור בינם ובין ההליך שבפניי (לרבות נתונים הקשורים לעסקאות בכרמל) וצוטטו חוות דעת של גורמים אחרים. עצם העובדה כי מומחה מצטט מומחה אחר אינה גורעת מהקביעה כי מדובר בעדות שמועה ולא בפרי שיקול מקצועי ועצמאי של המומחה מטעם התובעים.
התרשמתי כי עיקר הנתונים בחוות הדעת מבוססים על פרטים שנמסרו לו על ידי התובעים ולא על בחינה עצמאית של מצב הדברים לפני ואחרי התמ"א ולא נעשתה אבחנה מספקת בין אותם חלקים בבניין הסמוך הרלבנטיים לכאורה לדירתם של התובעים ובין חלקים שאינם רלבנטיים וגם עירוב זה החליש את המסד שעמד בבסיס חוות הדעת.
יצויין עוד שגם שיעור ההפחתות שמצא לציין בטבלה בחוות דעתו היו נראות מינימאליות ולכאורה אינן מתיישבות עם טענות התובעים ביחס למידת הפגיעה הנטענת והדברים גורמים ממהימנות עדות התובעים מחד וממשקל חוות הדעת מאידך. למותר לציין כי אין ולא יכולה להיות לתובעים זכות מוקנית לכך שלא יבוצעו עבודות בנייה באזורם כך שכל ההתייחסות לנושא הפגיעה באיכות החיים במועד הבנייה כלל אינו נהיר.
19.הנתבעים צירפו לכתב הגנתם חוות דעת של דותן דרעי, שמאי מקרקעין, לפיה הנכס נמצא בסביבה של בניה רוויה, כך שסביר להניח כי בסביבה כזו בה קיימים מבנים ישנים יצאו לפועל פרויקטים של תמ"א 38 בעתיד הקרוב או הרחוק. עוד מצויין בחוות דעת שמדובר בדירת גן עורפית, בקומת קרקע, הכלואה בין בניינים, ומכאן שלא זכתה מלכתחילה לרמת פרטיות גבוהה, כך שביצוע פרויקט התמ"א בבניין הסמוך לא הביא לשינוי ערך הנכס.
המומחה מטעם הנתבעים אף הסביר כי ישנם חלקים בפרויקט שבוצע בבניין הסמוך שכלל אינם רלבנטיים לדירתם של התובעים אלא לחזית אחרת של הבניין, וכי יש עירוב בין הרכיבים השונים בטענות התובעים לרבות רכיבים שכלל אינם משפיעים על דירת התובעים.
המומחה הסביר, והדברים מתקבלים על דעתי, כי לא ניתן היה לקבוע בשלב בו התרחש המו"מ החוזי האם יש מחיר אחר, נכון יותר, לדירה האמורה אלא כי המחיר מתגבש במועד העסקה על בסיס הנתונים הקיימים ולא על בסיס נתונים שאינם קיימים. לעמדתו לא ניתן לקבוע בדיעבד מה היה המחיר "הנכון" במועד הרכישה וזאת גם בהיבט השמאי ונוכח מכלול השיקולים המשפיעים על רכישת דירה המשתנים בכל מקרה לגופו וכי כל מחיר הוא מחיר נכון לצד הרלבנטי לעיסקה. המומחה מטעם הנתבעים לא מצא כי בנסיבות העניין המחיר ששולם על ידי התובעים הינו כזה החורג מהמקובל בנסיבות המקרה, גם בהינתן דבר התמ"א.
לעניין הפגיעה בפרטיות ו/או רעש לא מצא המומחה מטעם הנתבעים כי יש משום הפחתה ביחס למצב הדברים קודם לכן והדברים מתיישבים עם עדותו של מר טיקוצקי.
מבין שתי חוות דעת המומחים, שלא נחקרו בהתאם להסכמה דיונית, מצאתי להעדיף את חוות דעת המומחה מטעם הנתבעים אשר הייתה נראית בעיניי קונקרטית יותר למצב הדברים ונסמכת על פרמטרים רלבנטיים לדירת התובעים ולא לתמ"א שבוצעה בכללותה.
עד כאן בחינת הראיות שהובאו מטעם הצדדים ועתה למסגרת המשפטית.
חובת הגילוי ותום הלב המוטלות על המוכר - המסגרת המשפטית
20.פעם שמצאתי לקבוע, כעניין עובדתי, כי התובעים ידעו על כך שהתבקשה תמ"א ביחס למבנה הסמוך אך לא קיבלו העתק מההודעה בכתב שהגיעה לידי הנתבעים ימים ספורים עובר לביצוע העיסקה, הרי שלטעמי עיקר המחלוקת בתיק זה מתרכזת בשאלה האם הייתה על הנתבעים חובה לגלות לתובעים את מלוא הפרטים שהיו ידועים להם ואשר הגיעו לידיעתם עובר לביצוע העיסקה באמצעות אותה הודעה בכתב.
ככל שאמצא כי יש חובה שהופרה, הרי שנשאלת השאלה לאיזה סוג של פיצוי זכאים התובעים בנסיבות העניין והאם עלה בידם להוכיח זכאותם לכל סוגי הפיצויים/שיפויים להם טענו, כולם או מקצתם.
חובת הגילוי וחובת תום הלב שזורות זו בזו ולא ניתן להכריע במקרה זה מבלי ליישם את ההלכות שנפסקו ברבות השנים ביחס לשני היבטים אלה.
על חובת תום הלב בשלב הטרום חוזי חולש סעיף 12 לחוק החוזים.
הפרה של חובת הגילוי בשלב הטרום חוזי עשויה לעלות כדי הפרת חובת תום הלב במשא ומתן. חובת תום הלב מגלמת את החובה שלא להטעות את הצד שכנגד, בין בהטעיה אקטיבית ובין בהטעיה פסיבית, הלובשת צורה של אי גילוי עובדות. חובת הגילוי הנגזרת מאותה חובת תום לב, קמה בנסיבות בהן היה מצופה שאדם, המנהל משא ומתן, יגלה נתונים משמעותיים רלבנטיים לצד השני (ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס (פסקה 21), 25.03.08).
גילוי אינפורמציה רלוונטית לצד שכנגד, נתפש, ככלל, כביטוי לדרישה להוגנות ביחסים בין צדדים עסקיים במשא ומתן. כך בפרט, במקרה שבו אחד הצדדים מחזיק במידע המבוקש, או בעל נגישות גבוהה יותר לנתונים בקשר לנכס. חובת תום הלב כוללת את החובה לגלות לצד האחר עובדות חשובות, ואפילו עובדות שהצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, ובלבד שגילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה [גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים, 116, דין, נבו, מהדורה רביעית, 2019; ע"א 3051/08 סאסי קבלני בניין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון (פסקה 19) (פורסם בנבו, 19.01.10); ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (פסקה 19) (פורסם בנבו, 12.04.11)].
בנוסף לחובת הגילוי הקמה מכוח סעיף 12, מטיל סעיף 15 לחוק החוזים חובת גילוי רחבה על צד לחוזה. הפסיקה כורכת את שני הסעיפים הללו יחד ולפי הסדר הזה דהיינו חובה לגלות את כל העובדות אשר "לפי הנסיבות" יש לגלותן, כאשר הביטוי "לפי הנסיבות" מכוון לחובתו של צד לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בכריתת חוזה (ראו: ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, 239-240 (1977).
חובת הגילוי, על פי עיקרון תום הלב, עשויה לחול גם במקרים שבהם יכול היה התובע להגיע למידע בכוחות עצמו, אולם הנתבע ידע כי התובע אינו מודע לקיומו של מידע זה.
בת.א (מחוזי חי') 622/99 פריצקר יזמות בע"מ נ' מדינת ישראל (פסקה 4) (פורסם בנבו, 23.12.1999) נפסק כי:
"יש להבחין בין שני מצבים. מצב שבו צד יודע שבידי חברו קיים מידע בנושא מסויים, אם כי תוכנו של אותו מידע אינו ידוע, לבין מקרה שבו צד כלל אינו יודע שבידי חברו מצוי מידע בנושא מסוים. במקרה הראשון, ייתכן ותוטל על הצד החובה להגיע למידע אם הדבר הוא בגדר יכולתו ואילו במקרה השני, אין לדבר על חובה לחפש מידע שדבר קיומו אינו ידוע כלל."
מבחן אמיתות המצג הוא מבחן מהותי ולא מילולי, ואמירת "חצי אמת" עשויה להיחשב לא רק הטעיה במחדל אלא גם הטעייה במעשה.
לעניין זה יפים הדברים שנפסקו בע"א 494/74 חברת בית חשמונאים מס' 97-96 נ' אהרוני, פ"ד ל(2) 141, 145 (1976):
"ובספרו של צלטנר הנ"ל בעמ' 500 נאמר בנדון: "חצי אמת יכולה להיות גרועה משקר מלא. כשאדם מגלה טפח מן האמת אך מכסה טפחיים, הרי עלולה התמונה הכללית להיות שונה לחלוטין מהמציאות. וזוהי גם ההלכה בארץ עוד בטרם נכנסו לתוקפם חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970, וחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973... ואומר כב' השופט הלוי (שם, [1], בעמ' 585) "מבחן האמת של מצג אינו מבחן ה"אמת המילולית" של דברי המציג אלא נכונותו המהותית של מצב הדברים של יסוד הצגתו משנה הניצג את מצבו"".
במרוצת השנים, השתרשה בפסיקה הגישה כי על המוכר מוטל חובת גילוי רחבה המשתרעת גם על פרטים אותם יכול היה הקונה לברר בעצמו. הכלל הידוע המגולם בביטוי "ייזהר הקונה", אינו פוטר את המוכר מן החובה המוטלת עליו לגלות לקונה עובדות מהותיות הקשורות לעסקה, גם כאשר הקונה יכול היה לברר בעצמו עובדות אלו וכל מקרה נבחן על פי נסיבותיו.
בד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פיתוח ובניין בע"מ נ' דוד קסטרו, פ"ד לז (4) 673, להלן – עניין קסטרו) נפסק בנוגע להיקף חובת הגילוי כי:
"הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני, הגילוי המתחייבמסעיף 12אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני, אלא יש נסיבות בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה. חובת נקיטת פעולה אקטיבית של גילוי קיימת במיוחד כאשר ברור לבעל המידע שבין מנהלי המשא ומתן, שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר-השגה על-פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו".
החובה לנהוג בתום לב יכולה ללבוש גם צורה של חובת גילוי עובדות חשובות על ידי צד לחוזה בתקופה החוזית, כאשר שאלת קיומה של חובה זו וגבולותיה, משתנים בכל מקרה לגופו.
בית המשפט נדרש לשקול בין היתר את זהות הצדדים, האם הם מיוצגים על ידי עורכי דין, ניסיונם בתחום המכר, קבלת ייעוץ תכנוני או משפטי, פערים מובנים ביניהם וכו'.
מן הכלל אל הפרט
21.לאחר בחינת הראיות שהונחו בפניי ושמיעת העדויות השונות ובשים לב למידת המהימנות שמצאתי לייחס לעדות התובע אל מול עדות המתווכת והנתבע 1, שוכנעתי כי עובר לחתימת ההסכם, עצם הנתון כי בבניין סמוך עומד להתבצע פרויקט במסגרת תמ"א 38 - הובא לידיעת התובעים, וכי המחלוקת האמיתית נסבה אודות היקף הגילוי ולא עצם הגילוי.
התובע עצמו נקט בגישה מעורפלת ומתוחכמת באשר להצגת הדברים, היקפם ומועדיהם באופן שלא ניתן לקבוע ממצאים על בסיס עדותו שלו בלבד והדברים מקבלים תוכן מעדות הנתבע 1 דווקא.
חשוב לשוב ולהזכיר כי אין מדובר בבקשה לביצוע תמ"א שהוגשה ביחס לבניין בו נרכשה הדירה בפועל אלא ביחס לבניין סמוך, ואולם נראה מעדות הנתבע 1 בעצמו כי הוא היה מודע לכך שמדובר בנתון שהיה צורך להביאו לידיעת התובעים. הנתבע טען כי היה חשוב לו להביא זאת לידיעת התובעים ועל כן הוא עצמו הודיע להם על כך ואף עידכן את המתווכת.
מאומד דעת הנתבע 1 בעניין זה נראה כי אין מחלוקת שגם הנתבעים בעצמם סברו כי מדובר בפריט מידע שיש להביאו לידיעת התובעים טרם רכישת הדירה.
עתה נשאלת השאלה מה היה היקף הגילוי הנדרש בנסיבות העניין ?
הגם ששוכנעתי שעצם הנתון בדבר הגשת הבקשה לאישור תמ"א בבניין סמוך הובא לידיעת התובעים, אם על ידי הנתבע 1 ואם על ידי המתווכת, הרי שעדיין יש לבחון האם אופן הצגת הדברים עומד בחובת הגילוי המצופה בנסיבות העניין בכללותו.
22.אין מחלוקת כי המתווכת בעצמה (שאינה צד להליך) לא ידעה על היקף הפרויקט המבוקש ולא יכלה להודיע לתובעים על יותר מכפי שידעה.
נתתי אמון בעדותה כי ידעה על עצם קיומה של בקשה לאישור תמ"א, ללא פרטים נוספים, והעבירה הנתון האמור כמות שהוא לתובעים:
"ש. ..את ידעת שייבנו שם מרפסות, 3 קומות, חריגות בניה וכו'?
ת. לא. אני ידעתי על זה שיש בקשה לתמ"א וזה מה שהעברתי לקונים."
(פרוט' דיון מיום 13.05.21, עמ' 2, ש' 19-20).
המתווכת אינה צד להליך ואין מקום לבירור כל טענה כלפיה, במישור האישי או המקצועי, ועל כן אין אני נדרשת כלל לטענות התובעים כלפי המתווכת. בהעדר עילת תביעה כנגד המתווכת אין אני נדרשת כלל לחובות שלשיטת התובעים היו מוטלות עליה, אם היו. כעניין עובדתי קבעתי כי המתווכת הודיעה לתובעים את שהיה ידוע לה.
23.הדברים שונים לגבי הנתבע 1 וכנגזרת מכך לשני הנתבעים:
אין מחלוקת שביום 20.08.17 הנתבעים קיבלו לידיהם מסמך בכתב המודיע להם על הגשת בקשה לאישור תמ"א ביחס לבניין הסמוך, שכללה את עיקרי השינויים המבוקשים, ועל האפשרות העומדת לדיירי הבניין הסמוך (דהיינו הבניין בו מצוי הנכס) להגיש התנגדות.
אין חולק גם על כך שהנתבע לא הציג מסמך זה בפני התובעים, הגם שהוא היה ברשותו עובר לחתימת ההסכם, שנחתם באותו שבוע, כפי שאישר בעדותו:
"ש. את המסמך הזה קיבלת ואין חולק שגם לא הצגת אותו בפני הקונים, נכון?
ת. נכון." (עמ' 25, ש' 10-11).
ובהמשך:
"ש. ... אז אין חולק שההודעה הזו שנמסרה לך לפני חתימת ההסכם לא נמסרה לקונים, לתובעים, נכון?
ת. ההודעה עצמה לא, (רחוק מהמיקרופון) בכתב יד לא.
ש. והוא נמסר לך לפני החתימה נכון?
ת. נמסר רק לפני החתימה, כן.
ש. נהדר. ובמעמד המשא ומתן ובמעמד חתימת ההסכם עצמו לא נמסר לא העתק ולא הפירוט לגביו לתובעים, נכון?
ת. אני חוזר ואומר, המכתב הזה שאת מחזיקה ביד לא. ההודעה על עצם בקשה לקיום תמ"א בבניין ליד, יותר מפעם אחת." (עמ' 26, ש' 26-34).
כעולה מהפסיקה שפורטה, חלה על מוכר חובת גילוי רחבה, וזאת גם על פרטים אותם יכול היה הקונה לברר בעצמו. כפי שנפסק בעניין קסטרו, הגילוי המתחייב מכוח סעיף 12 לחוק החוזים אינו רק כזה הנובע משאלותיו של הצד השני אלא ישנן נסיבות בהן מתחייבת מסירת מידע יזומה של הצד לחוזה, ביחס למידע שעשוי להיחשב כחיוני.
בנסיבות המקרה שבפניי, והגם שמדובר בבקשה לאישור תמ"א ביחס לבניין סמוך, ובהינתן שמדובר במסמך שנמסר לנתבעים ימים ספורים לפני חתימת הסכם המכר עם התובעים, וחובת תום הלב החלה בשלב המו"מ החוזי, הרי שהגעתי לכלל מסקנה שבנסיבות מקרה זה היה מצופה מהנתבעים להביא לידיעת התובעים את מלוא הידוע להם באותה עת על הבקשה כפי שהוגשה ואפשר שהיה מקום גם למסור העתק מהמסמך לידיהם נוכח סוגיית הגשת ההתנגדות.
חשוב להדגיש כי הקביעה הנ"ל נכונה ביחס להליך זה בשים לב למועד קבלת ההודעה אל מול מועד המו"מ החוזי וחתימת ההסכם עוד באותו שבוע. בשים לב לכך שההודעה כללה את המועד להגשת ההתנגדות שברי כי בשים לב לשינוי זהות הבעלים היה מידע רלבנטי לרוכשים, בין שהיו עושים בו שימוש ובין שלא, ולסמיכות הזמנים הרי שמצאתי שבנסיבות העניין היה מקום למסור את ההודעה עצמה או את מלוא פרטיה.
ייתכן כי אילו היה מדובר בלוח זמנים אחר או בשלבים שלאחר דחיית ההתנגדות וכיו"ב – הרי שהמסקנה הייתה שונה.
לעניין התנהלות התובעים:
על אף האמור לעיל הרי שהתנהלות התובעים טרם חתימת ההסכם גם היא אינה חפה מספקות. יובהר כי אין ציפייה משפטית או אחרת שהנתבעים יערכו בירור יזום עבור התובעים, שעל מחדליהם אעמוד בהמשך, ביחס למכלול ההיבטים הנדרשים לנכס. טענות התובעים בכתב תביעתם ובסיכומיהם מגלמות ציפייה לא סבירה שאין לה עיגון משפטי.
ואולם לטעמי מסירת העתק המסמך האמור הייתה פעולה פשוטה ומתבקשת באותה עת וזאת בין היתר בשים לב לפערי המידע בין הצדדים, לסמיכות הזמנים בין קבלת המסמך וחתימת הסכם המכר ולכך שאין מחלוקת כי המועד להגשת ההתנגדות (ככל שהיו עושים כן) חל לאחר מועד חתימת ההסכם ובסמיכות זמנים לאחר חתימתו. בעיניי היה על התובעים לערוך בדיקות בסיסיות ביחס לנכס האמור שאפשר והיו שופכות אור על כל הנתונים וזאת מבלי לייתר את מה שנראה בעיניי כחובת הנתבעים בנסיבות אלה.
לא עלה בידי הנתבע להסביר להנחת דעתי מדוע הוא נמנע ממסירת המסמך, שהיה כבר מצוי בידו, לידי התובעים והוא אף לא פעל להסביר מחדל זה. לעמדת הנתבע 1 חובתו התמצתה במתן המידע הבסיסי וכי מעבר לכך הדברים היו בידי התובעים. בנסיבות המקרה דנן, בהינתן קבלת ההודעה המפורטת, מועד קבלתה והנתון בדבר האפשרות להגיש התנגדות - מדברים בעד עצמם.
יחד עם זאת חשוב לציין שהטענות בעניין זה בכתב התביעה ביחס להצעת הנתבע 1 בכל הנוגע לייצוג בידי עו"ד לא הוכחו והפרשנות שנתנו התובעים להצעה זו (והקישור הלא מובן שעשו בין הצעה נטענת זו, שלא הוכחה בראיות, ובין איכות הממכר) אינן באות לידי ביטוי בסעד אופרטיבי כלשהוא ואין להן נפקות משפטית של ממש. הסכם המכר בעניין זה מדבר בעד עצמו ולא היה בעדות התובע כדי לסתור הרשום בהסכם המכר.
פתוחה הייתה הדרך בפני התובעים ליטול לעצמם כל ייצוג שהוא בשים לב לאופי העסקה, היקפה וחשיבותה. ככל שהם בחרו שלא לעשות כן מה להם כי ילינו על הנתבע 1?
אפשר וזה המקום להעיר בזהירות המתבקשת כי התנהלות התובעים בעסקה בכללותה (נושא הייצוג, ביצוע בדיקות מקדימות, בחינת סוגיית השכנים וכיו"ב) הייתה התנהלות המעוררת לכל הפחות תמיהה בשים לב לאופי העיסקה וסכומה וזאת ללא קשר לחובת הגילוי שהייתה מוטלת על הנתבעים.
טענות התובעים לדוגמא לעניין השכנים מעוררות יותר מאשר אי נוחות ביחס לאי קיום בדיקות בסיסיות טרם כריתת ההסכם. העלאת אותן טענות בכתב התביעה עוררה תמיהה ונותרה כטענות שאין בצידן כל סעד ואין להן כשלעצמן כל נפקות. ככל שהתובעים רצו לשוחח עם שכנים הרי שלא ברור כיצד אמירות הנתבע 1 (שלא הוכחו כשלעצמן) היו יכולות למנוע זאת.
אין בידי לקבל טענות התובעים כי מדובר ב"תמימות" או כי מדובר ב"הדיוטות" וכו' – מדובר בתובעים בגירים, כשירים אשר עמדו בפתח ביצוע עסקה משמעותית. כפי שציינתי הרי שלא התרשמתי כי התובע הינו תמים אלא ההפך הוא הנכון. התרשמתי כי מדובר באדם נבון היודע לכלכל צעדיו.
בפתח סיכומיהם ציטטו התובעים את הפסיקה לפיה "ייזהר המוכר" ואולם מן הראוי היה לבחון את כל ההיבטים הנדרשים לאותה עיסקה מבעוד מועד ועל כך נאמר כבר: "ייזהר הקונה" וזאת על פי פסיקה רבת שנים מערכאות מחייבות ומנחות, שאין בפסיקה של בית משפט שלום במחוז אחר, עם כל הכבוד הראוי, כדי לגרוע ממנה.
הנזק
22.הערה לעניין הקשר הסיבתי לנזק:
התובעים בעצמם לא עתרו לביטול העסקה על רקע ההפרה הנטענת על ידם אלא לפיצוי מוסכם ולפיצויים נוספים לרבות בגין ירידת הערך הנטענת על ידם בשים לב לקיומה של התמ"א בבניין הסמוך.
גם התובע, בשיחתו המוקלטת עם הנתבע 1, ציין כי אילו היה יודע אודות התמ"א (נתון שכבר נקבע על ידי עובדתית כי היה ידוע לו במועד המו"מ החוזי וממילא במועד חתימת ההסכם, א.ז.) – היה פועל להגיש התנגדות ועל כך השיב לו הנתבע 1 באותה שיחה כי התנגדות הוגשה על ידי השכנים האחרים ונדחתה.
הנתבעים טוענים כי בשים לב לקביעות אלה הרי שמתנתק כליל הקשר לנזקים הנטענים וכי דין התביעה כולה להידחות.
מצאתי כי יש מקום לתת משקל מתאים לאמירה זו של התובע – שגם אם לא הייתה ספונטנית לגמרי - הרי שיש בה כדי להשליך על סוגיית הנזק והקשר הסיבתי לנזק הנטען וזאת ביחס לרכיבים הרלבנטיים לבחינה זו ולכך שגם ידיעת הנתון בדבר התמ"א (כשלעצמו היה ידוע כפי שנקבע לעיל) - לא מנע את התקשרותם בעסקה ואף לא היה בו כדי לגרום לתובעים לבצע בדיקות מקיפות יותר.
עם זאת יוער כי ביחס לפיצוי מוסכם, הרי שהוא מגלם פיצוי אשר אינו טעון הוכחת נזק באופן חד חד ערכי.
אדון בסוגי הפיצויים שנתבעו כסדרם.
24.העתירה לפיצוי מוסכם בסך 175,000 ₪:
כבר ציינתי בעבר בת"א (שלום עכו) 57045-10-10אבראהים הווארי נ' כמאל ח'טיב(נבו 05.03.2015) כי:
"ככל תניה חוזית הרי שגם תניה הקובעת פיצוי מוסכם שואבת תוקפה ותוכנה מהסכמות הצדדים. בדומה לתניות אחרות טעונה גם היא לעיתים פירוש ויישום ספציפי בנסיבות העניין (ר' ג. שלו וי. אדר, דיני חוזים – התרופות (תשס"ט) 489 להלן - שלו ואדר). כאשר בית המשפט מתבקש לבחון הטלת חיוב בפיצוי מוסכם עליו לשקול האם מלשון החוזה, המפורשת או המשתמעת, או מנסיבות כריתתו, עולה כוונה להחיל את הוראת הפיצוי המוסכם על ההפרה מהסוג הנדון. המבחן המופעל לשם כך הוא מבחן אובייקטיבי של האדם הסביר בנסיבות העניין."
גם הזכות לקבל את מלוא שיעור הפיצוי המוסכם אינה זכות מוחלטת. בית-המשפט רשאי להפחית את סכום הפיצויים המוסכמים אם שיעורם נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שהיה ניתן לראות בו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה. כפי שנפסק בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח (2) 359,363:
"המבט...הוא אל המועד שבו נכרת החוזה... אולם שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום. הווי אומר: איך ההפרה היסודית דהיום הייתה נבחנת לאור מהותה, מראש, בעת כריתת החוזה. "
במקרה שבפניי מצאתי כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי שהייתה מוטלת עליהם, ובגין הפרה זו התובעים זכאים לפסיקת הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה.
לא מצאתי כי יש בנסיבות המתוארות כדי להצדיק התערבות בית המשפט בגובה הפיצוי המוסכם שנקבע בין הצדדים בחוזה אשר הועמד על 10% מהתמורה החוזית, ולא עלה בידי הנתבעים להראות אחרת.
על כן עתירת התובעים לחייב הנתבעים בפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה שאינו טעון הוכחת נזק - מתקבלת.
את יתר רכיבי סכום התביעה מצאתי לדחות ואסביר.
ביחס לרכיב שעניינו עוגמת נפש שכומת בסך 100,000 ₪:
בשים לב לאופי התביעה והסכומים שנתבעו בה ולתוצאת פסק דין זה הרי שלא מצאתי כי מקרה זה הינו מסוג המקרים המיוחדים בהם יש מקום לפסוק נזק שאינו ממוני. כידוע מדובר ברכיב שהינו בשיקול דעת בית המשפט, כשתנאי מוקדם לעצם בחינת ההצדקה לפסיקת פיצוי זה במסגרת יחסים חוזיים בין הצדדים היא הוכחה בראיות הן של הנזק הלא ממוני והן של הקשר בין הפרת החוזה ובין נזק זה. ראו האמור בע"א 3437/93 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל נ' אדלר, פ"ד נד (1) 1998:
"פסיקת פיצוי בגין נזק לא-ממוני, על רקע סכסוך שיסודו במחלוקת על קיומם של חיובים חוזיים, נתונה לשיקול-דעת בית-המשפט (סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 - להלן - חוק התרופות), ומכאן שהיא שמורה למקרים מיוחדים. ברם, קודם שיעמוד בית-המשפט בפני הצורך להחליט אם המקרה שלפניו מצדיק פסיקת פיצוי כזה, מוטל על הנפגע מהפרת החוזה להוכיח בראיות הן את עצם הנזק הלא-ממוני והן את הקשר הסיבתי בין הפרת החוזה לבין נזק זה".
לא מצאתי כי עלה בידי התובעים להוכיח נזק זה או את שיעורו ולא מצאתי לקבל טענותיהם בעניין הפגיעה באיכות החיים, הפגיעה בפרטיות וכו'. לעניין עצם עבודות הבנייה בבניין סמוך הרי שאין לתובעים זכות מוקנית לכך שלא יבוצעו עבודות בנייה כאלה ואחרות במועדים כאלה ואחרים בבניין שלהם או בבניינים סמוכים ולא כומת הנזק האמור באופן הולם לעניין משך התקופה, אופי הפגיעה וכו' ואין קשר בינו ובין ההפרה הנטענת בשים לב לכך שלכל היותר היה בידי התובעים להגיש התנגדות שאין לדעת תוצאתה וכי לא היה בה כשלעצמה לייתר את עבודות הבנייה.
גם הנתון שנטען בסיכומי התובעים לפיו לא בוצעו פרויקטים אחרים פרט לזה שבבניין הסמוך מהווה הרחבת חזית, היא לא הוכחה בהליך והועלתה בעלמא בסיכומי התובעים ללא כל נפקות.
בשים לב לכך שמצאתי לפסוק את הפיצוי המוסכם ללא הפחתה הרי שהטענה לעניין הנזק הלא ממוני נותרה כטענה בעלמא וככזו נדחית.
טענת התובעים לפיצוי בסך 185,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירה:
לאחר בחינת חוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים מצאתי להעדיף את חוות דעתו של מר דותן דרעי, שהוגשה מטעם הנתבעים מהנימוקים שהובאו לעיל. אציין רק את עיקרי הדברים שכבר פורטו: