ויסמן ואח' נ' עיריית תל-אביב ואח'

צדדי ג':                     1. הפניקס חברה לביטוח בע"מ - עו"ד יוני שוורץ

                                 2. איילון חברה לביטוח בע"מ - עו"ד מתן שרגאי

פסק דין

עיקר טענות התובעים בכתב התביעה

1. התובעים הם רוכשי דירת גן בפרוייקט מגורים שהוקם ונבנה ברחוב בן גמליאל 10 ביפו (חלקה 48 בגוש 7072; להלן: "הדירה") (להלן: ״הפרויקט״). הדירה נבנתה בחלק הדרום-מערבי של חלקה 48 (להלן: ״החלקה״).

    

2. הנתבעת 1 היא רשות מקומית הפועלת מכוח פקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: ״העירייה״).

    

3. הנתבעת 2 היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של העיר ת״א והיא מופקדת על שמירה, יישום ואכיפה של חוקי התכנון והבנייה של מדינת ישראל, בהתאם לתוכניות בניין עיר החלות בתחום שטח השיפוט שלה (להלן: ״הוועדה לתכנון ובנייה״)

    

4. עוד לפני רכישת הדירה בסוף שנת 2009 בדקו התובעים את המסמכים הרלוונטיים הנוגעים לתב״ע החלה על הפרויקט ועל שטח הקרקע שמדרום לפרויקט. מבדיקתם למדו כי על הגוש והחלקה עליהם הוקם הפרויקט חלה תוכנית בנין עיר תא/2572 (להלן״ ״התב״ע״); מספרה ההיסטורי של חלקה 48 היה 24; לפני שנים רבות הוקם מסגד על חלק מחלקה 49 (אז 26) הגובלת בחלקה 48 בצידה הדרום מערבי; הנתבעת הגדירה את השטח הגובל בחלקה 48 מדרום, חלקות 26,28 ו46 מצפון כ״שטח ירוק״ שייעודו שטח ציבורי פתוח.

    

5. התובעים רכשו את הדירה כשידעו כי הדירה גובלת בשטח המוגדר כגינה ציבורית (שצ״פ). בנוסף, בדקו התובעים את היתר הבנייה הניתן ע״י הוועדה לתכנון ובנייה וגם שם, השטח מדרום לפרויקט הוגדר בייעוד לגינה ציבורית.

    

6. התובעים ויתר הרוכשים בפרויקט אף נדרשו לשלם תשלום מיוחד עבור ״דמי הקמת גינה״ בתחום הנ״ל, ושילמו תשלום זה.

    

7. נטען כי בפועל, במקום שהעירייה תפתח בתחום השצ״פ גינה ציבורית, העירייה במעשה ובמחדל אפשרה במשך שנות בניית הפרויקט ומאפשרת למסגד הבנוי על חלקה 49 מדרום לחלקה עליה ממוקמת דירת התובעים, להשתלט על השטח המערבי של השצ״פ ולבצע בתחומיה שלל עבירות בנייה חמורות.

    

8. בעקבות תלונות דיירים בסביבת המסגד, ביצעה העירייה במהלך חודש אוקטובר 2010 ביקורת בתחום חלקות 48 ו-49 מהן התברר כי המסגד ביצע ״פלישה טרייה״ ועבודות בנייה אסורות בתחום השצ״פ.

    

9. ביום 28.10.2010 שלח אדריכל העיר ת״א מר יואב דוד הודעת דואר אלקטרונית למספר רב של גורמים בעירייה ביניהם המחלקה המשפטית בנוגע לפלישה וביצוע עבודות בנייה בתחום השצ״פ. בתאריך 3.11.2010 שלח מר יואב דוד הודעה נוספת באותו הנושא. למרות זאת, הנתבעות וגורמי הפיקוח ו/או האכיפה הכפופים להן לא עשו דבר כדי לבער את הבנייה הבלתי חוקית. כפי האמור בכתב התביעה, מדובר במחדל מתמשך על פני שנים.

    

10. בחודש אוקטובר 2016, בעקבות תלונות חוזרות ונשנות על כך שהמסגד מרחיב את פלישתו בתחום השצ״פ, גורמי האכיפה בעירייה הוציאו צו הריסה מנהלי כנגד המסגד (מס׳ 2016-0412) (להלן: ״צו ההריסה״) שמטרתו הריסת בנייה לא חוקית בשטח השצ״פ.

     

11. נטען כי צו ההריסה לא בוצע במלואו עקב פשרה שהשיגה העירייה עם המסגד, אשר הסכים לפנות מעבר יציאה ממתחם הפרויקט אל השטח מדרום לו. התובעים מלינים על כך שחלק ניכר של הבנייה האסורה נותר על כנו בעקבות ביטול חלק מצו ההריסה ע״י הנתבעות.

     

12. לטענת התובעים הם פנו באינספור פניות במטרה לשנות זאת: במכתבה של ב״כ התובעים דאז, עוה״ד אילנה ולדמן, ביום 24.4.17, עמדה על פלישת המסגד לשטח השצ״פ ובעקבותיה פגיעה קשה באיכות חייהם של התובעים וירידת ערכו של הנכס. העירייה נדרשה לפנות את כל השטח המיועד לשצ״פ. ב״כ התובעים שלחה מכתבים נוספים מימים 24.10.2017 8- 29.1.19 שנותרו ללא מענה.

     

13. ביום 10.4.2019 פנה ב״כ התובעים אל הנתבעות בניסיון להבין מה מעכב את מימוש צו ההריסה. ביום 7.8.2019 התקבלה תשובתה של העירייה לפיה ביום 17.12.2017 בוטל צו ההריסה. נטען כי גם אם נכונים הדברים, אין בתשובת העירייה מענה לשאלות מדוע העירייה מאפשרת למסגד בנייה, השתלטות, חזקה ושימוש בחלקה 49 בניגוד לתב״ע החלה על החלקה, ועל יסוד מה בוטל חלק מצו ההריסה.

     

14. התובעים טענו כי בהתנהלותן הנתבעות, ביחד ולחוד, במעשה או במחדל, ביצעו כלפי התובעים עוולה נזיקית של רשלנות בכך שפעלו באופן מרושל, בלתי מיומן, בלתי מקצועי ובלתי זהיר, באופן שגרם לתובעים נזקים כבדים ובלתי הפיכים (ממוניים ובלתי ממוניים).

     

15. התנהלותה הפסולה של העירייה באה לידי ביטוי בהיעדר אכיפה של חוקי התכנון והבנייה ביחס למסגד; התרת ביצוע עבירות בנייה ושימוש בלתי חוקי במקרקעי ציבור; התרת פלישה לשטח השצ״פ כאמור ואי מניעת שימוש בלתי חוקי בשטח; ביטול חלק מצו ההריסה ואי ביצועו בלי טעם מספיק ללא התחשבות בנזקים לתובעים; אי שימוש בסמכויות הנתונות לנתבעת 2: (1) להוציא צווי הפסקת עבודה, אף שהתקיים יסוד סביר להניח כי התבצעו בחלקה 49 עבודות בנייה ללא היתר או בסטייה מהיתר לפי סעיף 208 לחוק התכנון והבנייה (2) להוציא צווי הריסה מינהליים לפי סעיף 224 לחוק התכנון והבנייה; (3) לפתוח בהליכים פליליים נגד החשודים בעבירות תכנון ובניה הכרוכות בבנייה והרחבת המסגד בחלקה 49, לרבות הגשת כתבי אישום במקרים המתאימים; אי הפעלת היחידה הארצית לפיקוח על הבנייה במשרד הפנים והמנהלה לתיאום פעולות האכיפה במשטרת ישראל לצורך אכיפת חוקי הבניה.

     

16. על פי האמור בכתב התביעה, הנתבעות, ביחד ולחוד לא נקטו מידת זהירות, שרשויות אחרות סבירות היו נוקטות באותן נסיבות על מנת לעמוד באמות מידה שקבע החוק ביחס לביצוע עבירות בנייה בתחום הרשות המקומית, ביחס לשימוש בלתי חוקי ולפלישה למקרקעי ציבור.

     

17. נטען כי הנתבעות התרשלו כלפי התובעים בנסיבות בהן יש להן חובה מושגית וספציפית. התרשלות זו גרמה ותגרום לתובעים נזקים רבים ועל הנתבעות לפצות את התובעים בגינם.

     

18. הוועדה לתכנון ובנייה הפרה את הוראות סעיף 27 לחוק התכנון והבנייה המטיל על הוועדה המקומית את האחריות לאכוף את דיני התכנון והבניה.

     

19. התובעים פנו אל שמאי מקרקעין במטרה לקבל חוות דעת, על מנת שיישום את הנזקים וירידת הערך הנגרמים לדירתם, כתוצאה ממחדליהן של הנתבעות.

     

20. ממצאיו של שמאי המקרקעין מר דרור ברלב (להלן: "המומחה ברלב") היו: דירת התובעים גובלת בפועל בשטח בנוי של מסגד פעיל במקום בגינה ציבורית על פי התב״ע; חריגות הבינוי של המסגד בחלקה 49 חריגות וכמעט ולא קיים מרווח בין גבול חצר הדירה למסגד. הקירבה גוררת תוצאות של תחושת מחנק תמידית נוכח כליאת חצר הדירה, מיעוט אור וזרימת אוויר; חצר המסגד והמסגד תורמים לנראות כללית מדכאת נוכח המראה הניבט מחלון הדירה הדומה לצריפי פח הקיימים במחנות פליטים ברחבי העולם, כאשר הדירה ממוקמת בפרויקט יוקרתי.

     

21. מהשומה עולה כי שווי הדירה אילולא הפגיעה נכון למועד הגשת התביעה מוערך בכ-4 מיליון ₪ ואילו ירידת הערך שנגרמה לדירה מוערכת בשיעור של 18% משוויה האמיתי – ירידת הערך מגיעה לסך של 710,000 ₪ לפי אומדן המומחה ברלב.

     

22. בנוסף נגרמים וייגרמו לתובעים נזקים כללים עקב פגיעה משמעותית בהנאת השימוש שלהם מהנכס שרכשו, ירידה דרמטית באיכות החיים של התובעים כתוצאה מחוסר יכולתם להנות משטח ציבורי פתוח בצמוד לדירה.

     

23. נטען שהתובעים זכאים לפיצוי ממשי בגין הטרדה, טרחה בזבוז זמן בקשר לניסיונותיהם הבלתי פוסקים לגרום לנתבעות לקיים את חובותיהן החוקיות. התובעים מעריכים ראש נזק בסך של 30,000 ₪.

     

24. לסיכום התובעים עתרו לסעד כספי מכוח פקודת הנזיקין (נוסח חדש) בסך 740,000 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל, בגין הנזקים שנגרמו או יגרמו לתובעים בשל הפרת חובות חקוקות החלות על הנתבעות ובתוספת 30,000 ₪ כאמור לעיל. משיקולי אגרה התביעה הועמדה ע"ס 600,000 ₪.

     

     

    עיקר טענות הנתבעות בכתב ההגנה

25. בכתב ההגנה נטען כי לתובעים לא יכולה לקום בנסיבות העניין עילת תביעה כנגע הנתבעות, גם אם העובדות הנטענות על ידם היו נכונות. לצדדים שלישיים כלשהם לא יכולה לצמוח עילת תביעה בנזיקין כלפי רשות מקומית או רשות רישוי, בגין אי אכיפת חוקי התכנון והבנייה, לכל היותר יכולה לצמוח לאותם צדדים שלישיים עילת תביעה נזיקית כנגד העבריין עצמו.

     

26. נטען שהתובעים או מי מטעמם הם שהתרשלו בנסיבות העניין. היה עליהם לבדוק את כל הנתונים הרלוונטים לחלקה ולא להעלות בדיעבד טענות בנוגע לנושאים שהיו קיימים לאורך כל התקופה הרלוונטית, כגון הימצאות מסגד באותו המיקום.

     

27. עוד נטען שהיה בידי התובעים להשיג בדרכים שונות על החלטות שהתקבלו או בנוגע לאישורים שניתנו ומשלא עשו כן, מנועים מלהעלות כל טענה בעניין זה.

     

28. התובעים מעלים למעשה טענות כנגד החלטה שיפוטית, שכן ביטול צו ההריסה קיבל את אישור ביהמ"ש. הדרכים להשיג על החלטות שיפוטיות הן ברורות ואינן כוללות הגשת תביעה נזיקית.

     

29. נטען כי אין קשר סיבתי משפטי או עובדתי בין המעשים או המחדלים המיוחסים לנתבעות המוכחשים, לבין הנזקים המוכחשים הנטענים על ידי התובעים. לחילופין, הקשר הסיבתי רחוק מכדי להקים עילת תביעה. הנזקים הינם מסחריים או נזקים הנובעים משיקולים כלכליים מוטעים או טעיות עסקיות בהערכת כדאיות השקעת התובעים.

     

30. אי מיצוי הליכים והימנעות מצירוף בעלי הדין הרלונטים: התובעים נמנעו מלנסות ולהשיג בעניין הפעולות של המסגד או העירייה בניגוד לתב״ע מול ערכאה משפטית כלשהי, ונמנעו מהגשת עתירה מנהלית. בנוסף, התובעים נמנעים מלצרף כבעל דין את עברייני הבנייה לשיטתם, בעלי הזכויות במסגד. משנמנעו התובעים לפעול כך, מנועים מהגשת תביעה נזיקית זו.

     

31. ויתור או מניעות: התובעים יכלו לפעול ולנסות לשנות את המצב בשטח ולהגיש תובענה למתן צו עשה המופנה לבעלי הזכויות במסגד לפעול באופן הנדרש על פי דין לשיטת התובעים אך לא עשו זאת.

     

32. במסגרת ההסכמים שנחתמו בנוגע לתכנון ובניית המתחם הרלוונטי ויתרו התובעים על זכות התביעה שנטענת כלפי הנתבעות.

     

33. התיישנות ושיהוי: עילות התביעה הנטענות חלקן התיישנו לאור חלוף יותר משבע שנים מהמועדים הרלוונטים ועד להגשת כתב התביעה לבית המשפט הנכבד. בנוסף, עילות התביעה הנטענות או חלקן נגועות בשיהוי ולאור מועד הגשת כתב התביעה נפגעה יכולת הנתבעות להתגונן.

     

     

     

     

     

    עיקר טענות הנתבעות-מודיעות בהודעה לצדדים שלישיים

34. הנתבעות ומודיעות ההודעה לצדדים שלישיים (להלן: "הנתבעות" או "המודיעות") כפרו אומנם באמור בכתב התביעה אך לטענתן ככל והן יחוייבו בתביעה, הן זכאיות מהצדדים השלישיים לקבל פיצוי או שיפוי או השתתפות לגבי מלוא כל סכום וסכום בו תחויבנה לרבות הוצאותיהן ושכ״ט עו״ד.

     

35. הצד השלישי מס׳ 1 (להלן: ״הפינקס״) הינה מבטחת הרשומה כדין בישראל המבטחת את אחריותן וחבותן הנטענת של המודיעות בכיסויים אשר היו ועודם בתוקף, זאת החל מחודש אוגוסט 2012 ועד לחודש נובמבר 2017.

     

36. הצד השלישי מס׳ 2 (להלן: ״איילון״) הינה מבטחת הרשומה כדין בישראל המבטחת את אחריותן וחבותן הנטענת של המודיעות בכיסויים אשר היו ועודם בתוקף, זאת החל מחודש דצמבר 2017.

     

     

    עיקר טענות ההגנה של הפניקס

37. בכתב ההגנה טוענת הפניקס כי אין לאירוע הנדון כיסוי ביטוחי וזאת מכיוון שהמודיעות הודיעו על המקרה הביטוחי לראשונה רק ביום 31.12.19 – לאחר שהפוליסה הסתיימה. לפיכך, המודיעות לא עמדו בתנאי הראשון שנקבע בפוליסה לפיו החלת כיסוי ביטוחי תהיה אך ורק אם התביעה נמסרה למבטחת בתוך תקופת הביטוח: "התביעה נגד המבוטח הוגשה נגדו לראשונה ונמסרה למבטח בתוך תקופת הביטוח".

     

38. בנוסף, ע"פ תנאי הפוליסה נקבע שהפניקס לא תהיה אחראית ולא תשפה בגין תביעה הנובעת במישרין או בעקיפין בכל אחד מאלה: כל אירוע שקדם למועד תחילת הביטוח אשר המבוטח ידע או יכול היה לדעת כי הוא עלול להוות עילה לתביעה ע"פ הפוליסה.

     

39. מדובר אפוא במקרה של אי גילוי מקדים כאשר העירייה הצטרפה לפוליסה בשנת 2012 והיא לא גילתה לפניקס על האירוע למרות שידעה עליו לכל הפחות בשנת 2009. מסיבה זו גם סעיף 16 לחוק חוזה ביטוח, תשמ"א-1981 (להלן: "חוק חוזה ביטוח") לסיכון שכבר קרה שאינו מכוסה.

     

40. עוד נטען שעסקינן בהחלטה שלטונית שנעשתה במכוון וביודעין המוחרגת מ"מקרה הביטוח" כפי שהוגדר בפוליסה: "חוסר תום לב, כוונת זדון... מעשה במתכוון ע"י המבוטח...".

     

     

     

    עיקר טענות ההגנה של איילון

41. ע"פ האמור בכתב ההגנה של איילון המקרה דנן אינו נכנס תחת מקרה ביטוחי המכוסה ע"פ תנאי הפוליסה, שכן רק אירועים שקרו בתוך תקופת הביטוח מכוסים ע"י הפוליסה: ".. בכפוף לכך שהתביעה נגד המבוטח הוגשה נגדו לראשונה בתוך תקופת הביטוח".

     

42. נטען שהמונח תביעה הוגדר ככזה שכולל גם מכתב דרישה או מידע ממקור כלשהו על קרות מקרה הביטוח. משנשלחו מכתבי דרישה רבים עוד טרם תחילת הביטוח אצל איילון, הרי שהתביעה מוחזקת ככזו שהוגשה לראשונה לפני תקופת הביטוח.

     

43. כן נטען שמדובר במעשה ביודעין שלא מכוסה ע"פ תנאי הפוליסה.

     

     

    עיקר טענות המודיעות בכתב התשובה לכתבי ההגנה

44. ע"פ האמור בכתב התשובה שהגישו המודיעות, אין כל צורך ע"פ הדין במסירת הודעה על תביעה בזמן היות הפוליסה בתוקף וככל שנרשמה כזו דרישה בפוליסה אזי שהיא נרשמה בלא ידיעת המודיעות והיא גם נוגדת את הדין הקוגנטי.

     

45. סעיפים 22 ו-23 לחוק חוזה ביטוח עוסקים בשאלת חבותן של מבוטח להודיע למבטחת אודות קרות מקרה הביטוח ובנפקות ובתוצאות של אי קיום חובות אלה. סעיף 38 קובע כי התרופות המפורטות בסעיף 24 מוציאות את התרופות שהיו יכולות להיות קיימות למבטחת ע"פ כל דין אחר. סעיף 39(ב) קובע כי אין להתנות על הוראות סעיפים 22-24 אלא לטובת המבוטח. מכאן כי כל הוראות הפוליסה העוסקות בתקופות בגין אי מסירת הודעה בזמן הינן בטלות ומבוטלות.

     

46. סעיף 24 לחוק חוזה ביטוח מקנה למבטחת תרופה רק במקרה בו האיחור במתן ההודעה היה מאפשר למבטחת להקטין את חבותה. הודגש שלא נגרם למבטחת נזק בגין מתן ההודעה באיחור.

     

47. לא ניתן לקבל מצב בו מבוטח משלם במשך שנים על כיסוי ביטוחי רק כדי לגלות שבסוף אין כיסוי ביטוחי. מדובר בתניה מקפחת בחוזה אחיד ויש לפסול אותה ובתניה המנוגדת לציפיות הסבירות של המבוטחת.

     

48. עוד נטען שלא ניתן לקבל את הטענה שמדובר במעשה מכוון או כזה שהתוצאות שלו היו ידועות. מדובר בתביעה שמבוססת על עילת הרשלנות או היפר חובה מקצועית ומדובר במקרה שמכוסה ע"פ תנאי הפוליסה.

     

     

    דיון והכרעה

    חובת הזהירות המושגית וחובת הזהירות הקונקרטית

49. התביעה דנן הינה תביעה לירידת ערך שנגרמה לדירת התובעים בגין החלטה של העירייה לאפשר הקמת מבנה במקום שהיה אמור להיות פתוח ובנוי בגינה ציבורית.

     

50. העירייה, כרשות ציבורית המחויבת לפעול לטובת כלל התושבים, חבה בחובת זהירות מושגית כלפי בעלי המקרקעין ותושבי הרשות המקומית. חובת זהירות זו נגזרת מהתפקיד המהותי של העירייה כאחראית על תכנון ופיתוח בר קיימא, תוך שמירה על עקרונות תכנוניים בסיסיים, כגון ייעוד שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ) ושימורם למטרותיהם המקוריות.

     

51. עיון בתב"ע הרלוונטית לתביעה שלפניי – תב"ע 2572 (עמ' 618 בתיק המוצגים של התובע) מעלה שבסעיף 18 נקבע שבכל הנוגע לשצ"פ, התכליות המותרות הן כדלקמן: "בשטחים הציבוריים הפתוחים יותרו שימושי רווחה ונופש. לא תותר הקמת מחסומים וגדרות בתחום השצ"פ ותתאפשר גישה חופשית להולכי רגל אל החלקות הגובלות".

     

52. למעשה אין מחלוקת בין הצדדים שייעודו של שצ"פ אינו כולל בנייה כלשהי, לא של מבני ציבור ולא של מבנים פרטיים, למעט החריגים שרלוונטיים רק לשצ"פים שגדולים מ-1 דונם. גם השמאי מטעם הנתבעות מר מאיר צור (להלן: "המומחה צור") השיב במסגרת חקירתו הנגדית ש"השימוש העיקרי והנדוש ביותר זה גינה ציבורית" (עמ' 31 לפרוטוקול).

     

53. בהתאם לכך, החלטה של העירייה לשנות ייעוד של שצ"פ ולשנות את מאפייני הקרקע חייבת להתבצע תוך זהירות יתרה ותוך שימת דגש על השלכות השינוי על הציבור הרחב ובעלי נכסים פרטיים בסמוך לשצ"פ. מחדלים או סטייה מהייעוד המקורי של השצ"פ, כאשר הם פוגעים בציפיות הלגיטימיות של התושבים שנהנו ממנו או הסתמכו עליו, עשויים להקים לעירייה אחריות משפטית (עמנ (ת"א) 10082-03-21 אופק בובליל בע"מ נ' טרם קדם והוועדה המקומית לתכנון ובניה ר"ג מיום 20.1.22 פורסם בנבו).

     

54. במקרה שלפנינו, יש לבחון את חובת הזהירות הקונקרטית של העירייה כלפי התובעים, שהסתמכו על כך ששטח זה יישאר שצ"פ במועד רכישת הנכסים שלהם. הסתמכות זו, אשר התבססה על מסמכים תכנוניים, יצרה תחושת ביטחון לגבי השימוש בשטח, הנוף והערך האסתטי והכלכלי של נכסיהם. שינוי הייעוד ובנייה על השצ"פ, בניגוד לייעוד המקורי וללא תהליך שקוף ומושכל, מהווה פגיעה חמורה בציפיותיהם הלגיטימיות של התובעים.

     

55. במסגרת תביעתם התובעים טענו שהם רכשו את הדירה לאחר שהם השתכנעו שהיא גובלת בשטח המוגדר כשצ"פ. במסגרת חקירתו הנגדית התובע נשאל לגבי סעיף 8.1 להסכם המכר של הדירה שם נרשם ש"ידוע לצדדים כי התכנון המדויק של שטחי הדירות ומיקומן המדויק... יקבע רק לאחר תכנון הבניה וקבלת היתר בנייה...". התובע השיב ש"היו תוכניות ראשוניות אדריכליות, היה סיכום מעין רכישה וכל אחד ידע בדיוק איפה הדירה שלו" (עמ' 40-41 לפרוטוקול).

     

56. עדותו של התובע הייתה מהימנה לכל אורכה ומצאתי לקבל גם את עדותו בנוגע לעניין הטענה שהדירה נרכשה בהתחשב בכך שמחצר הדירה ישתקף נוף פתוח לגינה ירוקה. התובעים הסתמכו על היתר הבניה ותוכניות העירייה והפרסומים העירוניים והתב"ע הרלוונטית ורכשו את דירת הגן שכוללת גינה בגודל כ-60 מ"ר מתוך ציפייה שהנוף שישתקף מחלונות הדירה וסביב הגינה שלהם יהיה נוף ירוק של גינה ציבורית. בנסיבות אלה ברור שאלמנט הגינה והסובב אותה היו אלמנט מרכזי של דירת הגן.

     

57. על כן, יש לראות בעירייה כמי שחבה חובת זהירות קונקרטית כלפי התובעים, ולבחון את כשליה במימוש חובתה זו. ככל ויימצא שמחדלים אלה הובילו לפגיעה כלכלית או סביבתית, קיימת לתובעים עילה לתבוע פיצויים בעילה של רשלנות או הפרת חובה חקוקה.

     

58. במקרה שלפניי העירייה לא הכריזה על ביטול השצ"פ ולא החליטה על שינוי ייעוד הקרקע, מה שהיה פותח את הדלת בפני התובעים להגיש תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. העירייה לכן לא יכולה להיבנות על כך שאין פסיקה קודמת בעניין מתן פיצוי מכוח תביעה נזיקית ולמעשה, אם תתקבלנה טענות העירייה, יצא שדלתות ביהמ"ש ייסגרו בפני האזרח שנפגע מהחלטה שלטונית בבחינת מתן "פרס" לעירייה שעוולה כלפי אותו אזרח.

     

59. ויובהר; ביהמ"ש דנן אינו בוחן את שיקולי העירייה באשר לשינוי הלכה למעשה של ייעוד הקרקע משצ"פ למבנה דת, אלא רק את השאלה האם התובעים זכאים לפיצוי – תביעה שהתובעים היו זכאים לה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לו העירייה הייתה מכריזה על שינוי הייעוד של הקרקע.

     

     

    טענת ההתיישנות והמועד הקובע

60. לטענת הנתבעות התביעה דנן התיישנה שכן עסקינן בעילה שנולדה עת נרכשה דירת התובעים בשנת 2009. יש לדחות טענה זו.

     

61. המבנה מושא התביעה הינו מבנה המשמש כבית תפילה שנבנה בצמידות למסגד הוותיק עם המינרט. בית התפילה אם כן הוא זה אשר בנוי ללא היתרים על השצ"פ.

     

62. מנהל מחלקת פיקוח על הבנייה באזור דרום ת"א ויפו, מר אולג כושצ'ר (להלן: "כושצ'ר") הגיש תצהיר מטעם הנתבעות בו הסביר שבמשך עשרות שנים לפני האירועים הרלוונטיים כללה הבנייה של המסגד את כל הבנייה הקיימת היום, וש"בשנת 2014 ערכו הרוכשים את עבודות ההריסה של הבניין הישן במקום".

     

63. ע"פ עדותו של כושצ'ר, קבוצת הרכישה המשיכה את העבודות של בניין המגורים וחלק מקירות בית התפילה נהרסו בעבודות אלה, וכי "בהמשך פעל המסגד לבנייה מחדש של הקירות שנהרסו במסגרת המבנה שהיה בבן גמליאל 10... בתמונות אלה ניתן לראות את הבנייה שביצע המסגד בשנת 2016. המדובר היה בניסיון לשחזר את אותן הגבולות של המסגד כמו שהיו לפני ההריסה של הבניין...".

     

64. עוד העיד כושצ'ר ש"בעקבות אותה בנייה "חדשה", שבעצם הייתה חזרה של המצב שהיה קיים לפני תחילת העבודות שנעשו מטעם קבוצת הרכישה, הוגשו תלונות לעירייה". כושצ'ר יצא לשטח והגיש את ממצאיו ואת מסקנותיו של בסיסן העירייה הוציאה צו הריסה של בית התפילה.

     

65. ע"פ המפורט בתצהיר של כושצ'ר, לאחר הוצאת צו ההריסה המסגד הגיש בקשה לביטול צו ההריסה ו"במסגרת ההליך המשפטי הסבירו עורכי הדין של המסגד את מה שכתבתי לעיל, זאת אומרת שלא מדובר בבנייה "חדשה" אלא בבנייה מחודשת של הקירות שנהרסו בעבודות שבוצעו במקום מטעם קבוצת הרכישה...".

     

66. עדותו של כושצ'ר עולה בקנה אחד עם העדויות שנשמעו מטעם התובעים על כך שהיו 2 מקבצי הריסה, אחד בשנת 2014 ואחד לאחר הפשרה שהעירייה והמסגד הגיעו אליה בדצמבר 2017. וכך העיד עו"ד יצחק חג'ג' שהיה הנציג של קבוצת הרכישה (להלן: "עו"ד חג'ג'"): "אבל בגין הפלישה הם קיבלו, היה איתם הסכם פשרה הם קיבלו כסף מכתר, הם פינו את הפלישה, או-קיי? את כל מה שהיה עד 2016 שהם בנו חדש הם פינו הכל. אנחנו קיבלנו, אנחנו קיבלו בתחילת הבנייה ב-2014 מגרש ריק ללא שום פלישה כולל בשצ"פ" (עמ' 19 לפרוטוקול).

     

67. כל עוד התובעים היו תחת הרושם שהשטח של השצ"פ יהיה בשימוש המותר בדין וכל עוד העירייה הציגה מצג לפיו היא פועלת לאכוף את דיני התכנון והבניה – לא הייתה בידי התובעים עילת תביעה. עילת התביעה נולדה ביום שהעירייה נסוגה מכוונתה לממש את צו ההריסה, ואין נפקא מינא אם הדבר נעשה בשל החלטה פנימית שלה, בשל החלטה שיפוטית או במסגרת פשרה שהושגה עם המסגד. עילת התביעה נולדה אפוא ביום שהעירייה החליטה הלכה למעשה לשנות את ייעוד הקרקע משצ"פ לשטח בנוי לצרכי דת.

     

68. מכל האמור לעיל עולה שתחילת מועד ההתיישנות אינו בעת רכישת הדירה ואף לא במועד הוצאת צו ההריסה, אלא לכל המוקדם ביום 17.12.17 הוא מועד הפשרה בין העירייה לבין המסגד.

     

69. התביעה הוגשה בספטמבר 2019 ועל כן היא לא התיישנה.

     

     

    הסכם הפשרה בין המסגד לעירייה במסגרת הדיון על אודות צו ההריסה

70. לטענת התובעים, עסקינן בפלישה זוחלת של שנים, כאשר בתחילה בוצעה פלישה לחלק המערבי של השצ"פ בחסות סככות של מבנה תעשייתי שהיו בנויות במקום, ובהמשך, בוצעה פלישה באמצעות בינוי מלבנים, כפי שדווח במסגרת הבדיקות של כושצ'ר בשנת 2016. התובעים גם טענו שהבניה הבלתי חוקית פונתה כולה ונבנתה שוב "בשלושה ימים בראש השנה" כפי שהעיד עו"ד חג'ג' (עמ' 23 לפרוטוקול).

     

71. לעומת זאת, הנתבעות טוענות שבהריסה הראשונה של שנת 2014 רק הקיר שהיה צמוד למגרש של קבוצת הרכישה נהרס ולאחר מכן נבנה שוב. במסגרת תצהירו, כושצ'ר העיד ש"לאחר מספר דיונים בביהמ"ש ומו"מ בין עוה"ד של העירייה, של המסגד ושל קבוצת הרכישה, הוסכם לבטל את צו ההריסה בתנאים מסויימים. כדי לאפשר את המעבר ליציאת החירום הנדרשת בחלק האחורי של הבניין, הוסכם על הריסה חלקית של הבנייה של המסגד ב"רצועה" המקבילה לגבול בין שתי החלקות, וכך נעשה בפועל ע"י המסגד, כמו שניתן לראות היום במקום".

     

72. לדידן של הנתבעות, מדובר היה במבנה ישן שחלה עליו התיישנות ולכן ביהמ"ש לא היה מאפשר את מימוש צו ההריסה. כפי העולה מהתכתבויות בזמן אמת (עמ' 81 למוצגי התובעים), העירייה טענה ש"הסיבה להסכמה על ביטול של חלק מנשוא הצו מקורה בחוסר ראיות, זאת מאחר והצו הוצא בהסתמך על תצהיר של שכן מתלונן, ולאחר שנחקר, התברר כי אינו יכול להעיד על כל הבניה נשוא הצו ולא על מועד בנייתה".

     

73. בנוגע לבית התפילה ולבניה הלא חוקית על השצ"פ נראה שישנן תשובות מעטות לשאלות מרובות – מה שגם הוביל בסופו של יום להסכמה בין העירייה לבין המסגד על צמצום משמעותי של צו ההריסה – ואחת השאלות שנותרו ללא מענה נוגעת למבנה בית התפילה, האם הוא נהרס כולו בשנת 2014 כטענת התובעים או רק בחלקו כטענת הנתבעות.

     

74. התובעים צירפו תמונה מזמן הבניה לפיה, לטענתם, "אין בנייה של המסגד בקרבת מתחם הפרוייקט" (עמ' 66 לראיותיהם). אלא שמהתמונה לא ניתן להבחין בשטח מיושר ללא בנייה ולא ניתן לקבל את העדות של התובע שהמקום היה כולו הרוס.

     

75. לא הובאו נציגים מטעם המסגד להעיד בעניין וכפי שעלה מחקירתו הנגדית של התובע, הוא לא היה בשטח מספיק כדי להיות מודע לטיב הבניה ולמועדה "תקופה ארוכה לא הייתי כי לא היה בנייה, באתי באינטנסיביות יותר גדולה מאז שהתחילה הבנייה, זה היה אחרי 2014, 2015, 2016" (עמ' 36 לפרוטוקול).

     

76. ואולם, סוגיה זו אינה מעלה או מורידה בנוגע לזכאות התובעים לפיצוי בגין שינוי ייעוד השצ"פ הלכה למעשה, שכן בין אם מבנה הדת נהרס בשנת 2014 כולו ובין אם לא, התובעים הסתמכו על כך שעד למועד כניסתם לדירה מבנה הדת לא יהיה בנוי יותר והשצ"פ ישמש כגינה ציבורית.

     

77. והרי הנתבעות בעצמן אינן חולקות על כך שכל בית התפילה יועד להריסה: "צו ההריסה הוצא תחילה כנגד כל הבנייה הלא חוקית. עד המטר האחרון. כמפורט בתצהיר מר כושצ'ר, נאלצו הנתבעות להגיע להסכמה, שקיבלה תוקף של פס"ד, להריסה חלקית בלבד, שכן, מהבחינה החוקית, לא ניתן היה לקבל את אישרורה של הערכאה השיפוטית שדנה בדבר להריסה נרחבת יותר" (סעיף 22 לסיכומי הנתבעות).

     

78. על כן השאלה המרכזית שצריכה לעמוד לדיון היא האם הנתבעות, במעשה או במחדל, חבות כלפי התובעים בגין כך שבמועד כניסתם לדירה מבנה הדת עמד על תילו על שטח שהיה אמור להיות גינה ציבורית.

     

79. והתשובה לכך היא חיובית.

     

80. העירייה הייתה צריכה לוודא שהשצ"פ שהיא קבעה בתוכנותיה הוא אכן שצ"פ, ובפרט שהיא הטילה על קבוצת הרכישה תשלום מיוחד עבור פיתוחו, כפי שעולה מהסכם השצ"פ שנחתם בין העירייה לבין קבוצת הרכישה ביום 3.8.11 (נספח 2 עמ' 51 לראיות התובעים). ודוק; בסעיף 3 להסכם השצ"פ נקבע ש"משימת הפיתוח" כוללת "הכנת תכנית הריסה, הכוללת את המבנים בשטח השצ"פ שבבעלות העיריה וקידומה... ומסירת השצ"פ לידי העירייה כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ...".

     

81. כאשר העירייה הטילה על קבוצת הרכישה בשנת 2011 את התשלומים עבור פיתוח השצ"פ חזקה עליה שהיא הניחה כהנחת עבודה שהבנייה המצויה על השצ"פ הינה בנייה שניתן להרוס. העובדה שרק בדיעבד התברר שלא ניתן לדעת מתי נבנו המבנים והאם הם התיישנו אינה יכולה להוות פתח מילוט לעירייה שלא לשלם פיצויים בגין שינוי ייעוד הקרקע הלכה למעשה; העירייה, במעשיה או במחדליה, אפשרה את בניית בית התפילה הלא חוקי ואפשרה את התיישנותה לכאורה של הבנייה, ולכן היא האחראית לכך שלא ניתן לפתח את השצ"פ.

     

82. לא זו אף זו שבכך שהנתבעות לא פעלו לשנות את ייעוד הקרקע משצ"פ לייעוד אחר, הן חסמו את דרכם של התובעים להגיש תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. מדובר אפוא גם כן במחדל שמקים נגדן עילת תביעה מכוח פקודת הנזיקין.

     

83. הנתבעות גם טענו שהתובעים היו חלק מההסכמה שהושגה בביהמ"ש שדן בהתנגדות המסגד לצו ההריסה, אלא שטענה זו אינה נכונה. קבוצת הרכישה לא הייתה חלק מהמו"מ והפשרה שבין המסגד לבין העירייה. רק לאחר מכן כאשר קיבלה את ההסכמה המוגמרת, הושגה הסכמת קבוצת הרכישה לעניין המצומצם של אופן ביצוע צו ההריסה המצומצם. תימוכין לכך נמצאים גם בפרוטוקול הדיון מיום 17.12.17 בו נכחו נציגי העירייה והמסגד בלבד, וגם בהתכתבויות מזמן אמת, כאשר במכתב מטעם התובעים נרשם ש"לפני מספר חודשים נפלה על מרשינו כרעם ביום בהיר הידיעה כי ביטלתם את צו ההריסה" (עמ' 75 לראיות התובעים), מכתב שנענה בצורה עניינית ע"י נציגת העירייה ללא שום טענה שהם היו שותפים להסכמה מול המסגד.

     

84. גם עו"ד חג'ג', שכאמור היה הנציג של קבוצת הרכישה, העיד במסגרת התצהיר שהגיש (עמ' 135 לראיות התובעים) שחברי הקבוצה לא היו צד להסכמה בין המסגד לבין העירייה, וכי הסכמת הרוכשים בדיעבד לביצוע ההריסה החלקית הייתה תנאי לקבלת היתר אכלוס ולא היה בה כדי לוותר על זכויות תביעה. טענה זו מקובלת עלי, ועדותיהם של התובע ושל עו"ד חג'ג' לא הופרכו.

     

85. בתוך כך יש לדחות את טענת הנתבעות כאילו התובעים "לא מיצו הליכים". שעה שהתובעים לא היו חלק מהמתדיינים בדיון נגד צו ההריסה, ושעה שלא עמדה להם האפשרות להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה – הם לא יכלו למצות את זכויותיהם בהליכים אלה. נראה גם שלא היה מקום להגיע עתירה מנהלית נגד הסכם הפשרה של העירייה והמסגד שעה שמדובר בשיקולי מדיניות של העירייה. התביעה שלפניי אינה תביעה לחייב את העירייה לאכוף את דיני התכנון והבניה או להרוס את בית התפילה, אלא תביעה לגיטימית לקבלת פיצוי בגין אי הקמת הגינה הציבורית כמתחייב.

     

86. עניין נוסף שיש ליתן עליו את הדעת נוגע למערכת ההסכמים בין קבוצת הרכישה למסגד. במסגרת חקירתו הנגדית של עו"ד חג'ג' עלה שקבוצת הרכישה שילמה למסגד 412,000 ₪ כחלק מההסכמות לפינוי השצ"פ (עמ' 20-21 לפרוטוקול). הסכמים אלה לא צורפו לראיות ואף לא פורטו במסגרת התצהירים, אך נראה כי אין בכך כדי לאיין את זכאות התביעה של התובעים כלפי העירייה. לא ברור גם מדוע הנתבעות מכנות את ההסכמים שנכרתו בין קבוצת הרכישה למסגד הסכמים "מבישים", שעה שייעודם היה פינוי השטח הבנוי והלא חוקי מהשצ"פ, וכאשר אף בתצהירו של כושצ'ר מפורטת מעורבותה של קבוצת הרכישה בהריסה המתואמת של קירות בית התפילה.

     

87. נקודה אחרונה בנוגע להסכם בין העירייה לבין המסגד לצמצום צו ההריסה והותרת הבנייה על השצ"פ נוגעת לטענה של העירייה שהתובעים ויתרו על זכות התביעה. כפי שטענה מנהלת היחידה לניהול ולביטוח סיכונים בעירייה, עוה"ד קרן בן ציון (להלן: "עו"ד בן ציון") בתצהירה: "אזכיר כי במסגרת ההסכמים שנחתמו בנוגע לתכנון ובניית המתחם הרלוונטי, ויתרו התובעים על זכות התביעה הנטענת כלפי הנתבעות", תוך שהיא מפנתה לסעיף 4 להסכם השצ"פ.

     

88. עיון בסעיף 4 להסכם השצ"פ מעלה שעניינו "הצהרות והתחייבות היזם" ושהיזם, קרי קבוצת הרכישה, "בדק את מלוא ההשלכות התכנוניות ו/או המשפטיות ו/או האחרות הנובעות מחתימתו על הסכם זה, והוא מוותר בזה על כל טענה שהיא כנגד העירייה בקשר עם ביצוע משימת הפיתוח וחתימתו על הסכם זה".

     

89. מקובלת עלי טענת התובעים (סעיפים 88-91 לסיכומיהם) שהנתבעות מנסות להעניק חסינות גורפת מכל טענה או תביעה וזאת בניגוד ללשון הסעיף שמכוון לאופן ביצוע משימות הפיתוח. הסעיף אינו כולל וויתור על תביעות נגד העירייה בשל שינוי ייעוד הקרקע, בין אם דה פקטו ובין אם דה יורה, ואינו כולל וויתור על טענות בנוגע לאי פיתוח השצ"פ.

     

90. יתרה מכך, סעיף 4 להסכם השצ"פ מציין באופן מפורש שעסקינן בנסיבות של "הסכם זה" שכלל את ההתחייבות של העירייה לפתח את השצ"פ בהתאם לתב"ע הרלוונטית. שעה שאין גינה ואין פיתוח של השצ"פ, לא יכול להיות ויתור כלשהו מצד התובעים.

     

     

    הנזק

91. התובעים הגישו חוו"ד של המומחה ברלב שקבע ירידת ערך לדירת התובעים בסך של 710,000 ₪ וזאת בשל הבניה הלא חוקית של בית התפילה.

     

92. הנתבעות הגישו חוו"ד נגדית של המומחה צור שקבע שלא חלה ירידת ערך בדירה.

     

93. הוגשה גם חוו"ד מומחה ביהמ"ש השמאי זהר עירון (להלן: "המומחה עירון" או "מומחה ביהמ"ש"), שהגיש את חוות דעתו ביום 18.6.23 ואשר קבע שלדירת התובעים נגרמה ירידת ערך בשיעור של 480,000 ₪.

     

94. ע"פ האמור בחווה"ד של המומחה עירון, בתכנית הרלוונטית הנגזרת מהתב"ע 2572ג, סומן שצ"פ כגובל מצד דרום בדירת התובעים. השימוש הפתוח בשצ"פ הוא לרווחה ונופש ואפיונו כשטח פתוח, ללא בניה, המהווה גינת נוי של ריאה ירוקה בשכונת מגורים צפופה. השצ"פ סומן ברוחב של 21 מטרים ומרחק זה היה אומדן סביר אותו ראו הגורמים המעורבים כמרחק עד לקו הבניה הסמוך ביותר אשר נשקף מהצד הדרומי, קרי מהמרפסת ומחלון המטבח של דירת התובעים. לטענת המומחה עירון, מקובל לראות יתרון בסמיכות של דירת מגורים לשצ"פ בשל הגדלת אפשרויות האוורור, הפרטיות והתאורה הטבעית וכן הפחתת עוצמת הרעשים החיצוניים. לכן, צמצום המרחק כפי שנעשה בפועל גרם לאובדן של חלק מיתרון המגורים סמוך לשצ"פ.

     

95. בנוסף המומחה עירון מצא שהתכנית המפורטת קבעה כי קווי הבניין לא יפחתו מ-7 מטרים מקו הבניין הבא, ואולם בפועל בשל הותרת בית התפילה, המרחק התקצר ל-1.4 מטרים. בכך לא רק שהתובעים אינם נהנים משצ"פ אלא הם סובלים ממבנה ציבורי פעיל, סואן ורועש.

     

96. עוד קבע המומחה עירון שחצר היא המאפיין המרכזי של דירת גן וככל שעולה בה רמת הפרטיות, עולה בהתאמה ערך הדירה. המומחה מצא שבשל האילוץ להקים מעבר מילוט ובשל האילוץ להגביה את מעבר המילוט ביחס לתכנית המקורית, נוצר מצב בו חלק ממעבר המילוט צופה מלמעלה על חצר הדירה וכך היא חשופה לצפייה ישירה של כל המשתמשים במעבר ונגרמת להם פגיעה בפרטיות ופגיעה בהנאה מהחצר.

     

97. עוד ציין המומחה עירון ש"בעת הסיור בנכס בחנתי את אופן הבניה של מבנה התפילה, בהתייחס לטענת התובעים בדבר פגיעה בערך דירתם, בשל בניית מפגע חזותי-אסתטי; אכן, מבנה התפילה בנוי, באופן שלא ניתן להגדירו כסגנון בניה, מבניה קשה משולבת בבניה קלה של לוחות פח מצולע ויריעות אברזין; אולם, אין לבעל זכויות במקרקעין גובלים זכות להורות על אופן הבניה של שכנו למקרקעין, כל עוד חזות הבניה תואמת את מדיניות התכנון העירונית ואשר מחלקת התכנון שלה לא מוצאת כי המבנה הקיים משנה את צביונה של הסביבה; בנוסף, כל עוד לא דורשת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה היתר בניה למבנה התפילה, אשר מאליו מחייב גם אישור של מהנדס ביסוס, ניתן להניח ברמה גבוה של סבירות כי הנתבעות סומכות את ידיהן על הבינוי הקיים. מאחר והנתבעות מודעות למצבו הקיים של מבנה התפילה והן בעלות הכישורים לפרש את החוק ולקבוע את המדיניות התכנונית, יש להבנתי לתת משקל מכריע להתנהגות הרשות המינהלית אשר קיבלה את הסמכות לקבוע את אופן הבינוי המותר ואת צביון הסביבה העירונית ויש מקום לקבל גם את מבנה התפילה הקיים, כתואם בחזותו את סביבתו, ע"פ פרשנות מחלקת התכנון העירונית".

     

98. המומחה עירון לא מצא לנכון לקבל את טענת התובעים ביחס לרעש שמצדיק הורדת ערך הדירה וגם לא מצא לנכון לקבוע בחווה"ד ירידת ערך בגין חסימת אור ואוורור ללא בדיקה של מומחה בתחום. לסיכומו של עניין, ירידת הערך נקבעה בשל המפגע החזותי, בשל הפגיעה בפרטיות ובשל הפגיעה בהנאה מהחצר.

     

99. מצאתי לאמץ את מסקנות המומחה עירון ובפרט שאלה עלו בקנה אחד עם עדותו של התובע בנוגע למפגעים השונים שנוצרו בדירה ובחצר הדירה בעקבות הותרת בית התפילה על כנו.

     

100. בנוסף אין מחלוקת שבעקבות הותרת בית התפילה העירייה נאלצה לשנות את מתווה פתח המילוט ולקרב אותו כך שיהיה צמוד לחצר התובעים. טענת העירייה כאילו התובעים יצאו נשכרים מכך שנותר פתח מעבר צר ולא שצ"פ פתוח אינה נכונה והופרכה בעדויות שנשמעו לפניי. כך למשל התובע העיד שאנשים מגיעים למקום למרות שלכאורה אין מדובר באזור פנאי נעים כמו הגינה הסמוכה: "עוברים שם דיירים שגרים, עוברים שם האורחים של הדיירים, עוברים שם הסקרנים שבאים לראות מה שאפשר לראות" (עמ' 38 לפרוטוקול).

      

101. גם המומחה עירון העיד שהמעבר עלול למשוך אנשים: "תראה, השביל המרוצף בשצ"פ מגיע עד לשם, מגיע ממש, כי היציאה של מעבר החירום היא בחזית של המטבח של התובעים, אז השביל מגיע. כשאנשים מטיילים, אז הם מטיילים, מישהו הולך עם הכלב, מישהו הולך ומדבר בטלפון, הוא הולך לאן שהשביל מוביל אותו... וזה גורם לטרדה. אין ספק שאנשים מגיעים לשם" (עמ' 34 לפרוטוקול).

      

102. לו זו אף זו שלדידו של המומחה עירון, דווקא העובדה שהמקום מבודד ולא מוביל לשום מוקד עניין עלול להוות מוקד משיכה: "באזור שבנוי בכזאת צפיפות כמו האזור הזה ביפו, כשיש לך שטח ציבורי פתוח, כל מי שיוצא ורוצה קצת לעמוד במקום שקט, לא ליד אנשים, לא בין בתים, לשם הוא הולך. אנשים יושבים ונחים שם, אנשים הולכים תוך כדי הליכה ברחוב, נכנסים ומדברים שם" (עמ' 35 לפרוטוקול).

      

103. בנוגע לטבלאות האיזון שהמומחה עירון ביקש מהתובעים ושהוא לא קיבל, נראה כי העובדה שהמומחה עירון לא קיבל אותן לעיון לא הייתה משמעות כלשהי בנוגע למסקנות חווה"ד שהוא הוציא. כפי שהעיד לפניי "השורה התחתונה שכן ניתנו מקדמים, אני לא יודע מה הוא עשה, ואיך הוא עשה, ולמה הוא התייחס, זה לא, אין שום דבר, השיקולים שלו אינם מפורטים בחוות דעתו. לכן, באמת קשה לי לומר מה הוא עשה. יכול להיות גם שהוא נתן הפחתה גדולה כי המבנה היה מראש קרוב יותר למסגד, למואזין" (עמ' 26 לפרוטוקול).

      

104. כאן גם המקום לדחות את טענות העירייה כאילו התובעים ידעו שהם רוכשים נכס בסמוך למסגד ושכל הסיכונים על המטרד והרעש היו ידועים להם. כאמור לעיל, התביעה דנן ממוקדת במטרד שנוצר בשל בית התפילה, לא בשל המסגד וגם לא בשל קריאות המואזין. המומחה עירון לא קבע ירידת ערך על רעש המואזין והתובעים אינם דורשים דבר במסגרת התביעה דנן ביחס לפעילות הרגילה במסגד. התביעה מבוססת אך ורק על המטרד שנוצר בשל בית התפילה הבנוי מעל החצר שלהם במקום שהיה צריך להיות גינה ציבורית שממשיכה בקו אפס לגינה שלהם.

      

105. מצבם של התובעים לא השתפר במאומה בעקבות הפשרה של העירייה עם המסגד ונזקי התובעים מוחשיים והם כומתו ע"י המומחה עירון.

      

106. בנוגע לטענות התובעים נגד מסקנות המומחה עירון אין להם להלין אלא על עצמם שלא הביאו חוו"ד של מומחה בענייני סביבה להוכחת הפגיעות שנגרמו לגישתם בשל הצללה ופגיעה בתאורה הטבעית ובאוורור. חקירתו הנגדית של המומחה עירון הייתה למעשה מיותרת שעה שכל השאלות יכלו להישאל במסגרת שאלות הבהרה (שממילא נשלחו על ידם).

      

107. בנוסף התובעים עתרו לפיצוי בסך 30,000 ₪ בגין עגמת נפש, אך לא מצאתי לפסוק להם פיצוי זה, שכן אלה לא הוכיחו שנגרמה להם עגמת נפש מיוחדת בשל הנסיבות השונות הרלוונטיות לתביעה, מעבר כמובן לירידת הערך שנגרמה לדירתם שכומתה באמצעות חוו"ד מומחה ביהמ"ש.

      

108. על כן לא מצאתי מקום לפסוק פיצוי נוסף בגין עגמת נפש.

      

109. נוכח כל האמור לעיל אני מעמידה את הנזק שנגרם לתובעים בסך 480,000 ₪.

      

      

     ההודעה לצדדים שלישיים

110. המועד הרלוונטי לבחינת הכיסוי הביטוחי הוא המועד אשר נולדה עילת התביעה לתובעים – יום ההגעה לפשרה בין המסגד לעירייה במסגרת ההליך בנוגע לצו ההריסה 17.12.17.

      

111. פוליסת הביטוח שהייתה תקפה לאותה תקופה הייתה אצל איילון וזאת החל מיום 1.12.17.

      

112. מכתב הדרישה הראשון ששלחו התובעים בקשר עם הסכם הפשרה מול המסגד היה ביום 10.4.19.

      

113. משכך מתקיימים התנאים הבסיסיים הקבועים בפוליסה של איילון כדלקמן: התביעה הוגשה לראשונה בתוך תקופת הביטוח; מקרה הביטוח ארע בתוך תקופת הביטוח; ומקרה הביטוח אירע בשטחה של מדינת ישראל.

      

114. יחד עם זאת איילון סירבה ליתן כיסוי ביטוחי לאירוע הנדון מכיוון שלטענתה "מדובר על מעשה ביודעין שעה שנעשה תוך ידיעה של מצב הדברים לאשורו ולפיכך, אין מדובר במקרה ביטוח" (מכתב הדחייה נספח 4 לתצהיר עו"ד בן ציון).

      

115. נראה כי סעיף זה אכן מאיין את האפשרות שהמקרה דנן יוגדר כאירוע ביטוחי. מעבר לשאלת הרשלנות של העירייה באכיפת חוקי העזר העירוניים ובשמירה על המקרקעין, נראה שהעירייה קיבלה החלטה של מדיניות שלא להרוס את בית התפילה, וכאמור כל זאת אף מבלי לשנות את ייעוד הקרקע שעדיין מוגדרת כשצ"פ.

      

116. העירייה לא טרחה להגיש ולו מסמך אחד בודד ממנו ניתן ללמוד על אודות השיקולים שעמדו לנגד עיניה נוכח קבלת הפשרה מול המסגד. הגורמים שהיו מעורבים בהסכם הפשרה לא העידו במסגרת ההליך דנן וכל שנותר לנו הוא ספקולציות בנוגע לאפשרות שהמבנים התיישנו, כפי שנרשם במכתב התשובה ששלחה העירייה לתובעים.

      

117. כבר ביום 3.11.2010 אדריכל העיר יואב דוד עדכן על "פלישה טרייה וביצוע עבודות בנייה בתחום שצ"פ" (עמ' 391 למוצגי התובעים). גם אם נקבל את טענת העירייה שהקיר דנן אינו הקיר הגובל בדירת התובעים, אלא הקיר בחזית הבניין כאמור במייל של אדריכל העיר "מדובר בקיר בנוי לחזית הרחוב (מסגד) וחסימת גישה" – עובדה היא שהעירייה לא פעלה להריסת הקיר ולפתיחת המעבר שהיה צריך להיות מהרחוב אל השצ"פ, ותחת זאת בחרה להותיר את הבנייה הנ"ל שהיא ללא היתר, אשר משמשת את המסגד ואשר פוגעת בייעוד הקרקע כשצ"פ.

      

118. נראה שיש ממש בטענות שהעירייה בחרה כעניין של מדיניות שלא להתעמת עם המסגד ולהותיר את הבנייה ללא היתר על כנה.

      

119. מעשה ההתרשלות של העירייה כלפי התובעים בכך שלא פעלה לאכיפת דיני התכנון והבניה ובכך שלא פעלה לשנות את ייעוד הקרקע ע"פ חוק התכנון והבניה מקים לתובעים עילת תביעה נגד העירייה. מנגד, אין מדובר באירוע רשלני המכוסה תחת פוליסת ביטוח אחריות מקצועית שהעירייה רכשה אצל הצדדים השלישיים.

      

120. ממילא סכום ההשתתפות העצמית בנוגע לתכנון ובניה עומד על 500,000 ₪ ושעה שהנזק הוא 480,000 ₪ - אזי שאין נפקות להפעלת הפוליסה הרלוונטית אצל איילון.

      

121. מכל האמור לעיל אני קובעת שדין ההודעה לצדדים שלישיים נגד איילון ונגד הפניקס – להידחות.

      

      

      

     סוף דבר

122. הנתבעות 1-2 תשלמנה לתובעים, ביחד ולחוד, את הסכומים הבאים:

      

     • 480,000 ₪ בהתאם לקביעת המומחה עירון, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד חווה"ד 18.6.23 ועד מועד התשלום בפועל.

        

     • הוצאות אגרה כפי ששולמה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרה ועד מועד התשלום בפועל.

        

     • הוצאות המומחה ברלב כפי ששולמו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום למומחה ועד למועד התשלום בפועל.

        

     • הוצאות המומחה עירון כפי ששולמו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום למומחה ועד למועד התשלום בפועל.

        

     • יחד עם זאת, בנוגע להוצאות שהתובעים שילמו בגין החקירה הנגדית של המומחה עירון מצאתי כי התובעים הם אלה שיישאו בסכום הנ"ל וזאת נוכח החקירה הנגדית שלא הייתה הכרחית.

        

     • לסיום, הנתבעות 1 ו-2 ישלמו לתובעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪.

        

123. בנוסף הנתבעות-מודיעות ישלמו הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ לכל אחת ממקבלות ההודעה, קרי 30,000 ₪ לאיילון חברה לביטוח ו-30,000 ₪ להפניקס חברה לביטוח.

      

124. סכומים אלה ישולמו תוך 30 יום.

      

      

      

     ניתן היום, כ"א כסלו תשפ"ה, 22 דצמבר 2024, בהעדר הצדדים.