גוהר נ' אהרונוביץ

מבוא

מה נפקות קיומם של תנאים שסוכמו בהודעת אס אם אס בין מתווך לאדם אחר, על דרישת המתווך מאדם זה לשלם לו דמי תיווך מכוחם של תנאים אלה?.

ביסוד הדברים, תובענה זו על סך 166,725 ₪ כולל מע"מ (142,500 ₪ בצירוף מע"מ) שהוגשה על ידי המתווך, עבור דמי תיווך בשיעור 1.5 אחוזים בצירוף מע"מ, מעלות רכישתו בסך 9.5 מיליון ₪ של מגרש מקרקעין, שלימים נרכש על ידי אותו אדם באופן עצמאי שלא באמצעות מתווך זה.

הנפשות הפעולות

1. התובע - מתווך נדל"ן ובעל משרד תיווך ושיווק נדל"ן תל אביבי בשם "קפיטל 2000 Capital"

2. הנתבע - יזם נדל"ן ועורך דין בהכשרתו, מתפרנס מהשבחתם של מגרשים למגורים באזור גוש דן. בתור שכך, תר הנתבע אחר מגרשים פוטנציאלים לבנייה, רוכש אותם, בונה עליהם מבני מגורים ומוכר אותם ברווח.

3. אייל הראלי- מתווך נדל"ן העובד כפרילנסר במשרדו של התובע משך שנים ארוכות. בין התובע לבין המתווך הראלי שיתוף פעולה עסקי. הללו חולקים עמלת תיווך למקרה של נכסי נדל"ן משווקים באמצעות משרדו של התובע על ידי מר הראלי.

    

4. בין המתווך הראלי לבין הנתבע היכרות רבת שנים והמתווך הראלי אף תיווך במכירת ביתו של הנתבע. על כן ומתוך הכרות זו והיחסים הקרובים שנוצרו בין השניים, נהג הנתבע מפעם לפעם להתעניין אצל המתווך הראלי בהזדמנויות נדלניות שונות מתוך בחינת האפשרות לרכוש באמצעותו נכסי נדל"ן.

    

5. במוקד תובענה זו - מגרש בן 611 מ"ר, המצוי בשכונת שיכון דן, ברחוב שמואל רומנילי 38 תל-אביב (להלן: "המגרש"). הימים בחלקם הם ימי הקורונה בהם הריבית הבנקאית נמוכה; והביקוש לנדל"ן מרקיע שחקים וכך גם המחירים. הנתבע נמנה על אלו שפילסו את דרכם בשוק הנדל"ן הלוהט שבו הביקוש למגרשים מניבים, בפרט באזור המרכז, הלך וגבר וכך גם מחירם של מגרשים אלה.

    

   טענות הצדדים

    

   התובע

    

6. אליבא התובע, ביום 27.10.19 נחתם בין משרדו, לבין בעלי המגרש הסכם למתן שירותי תיווך בבלעדיות לשיווקו של המגרש במחיר יעד של 10.5 מיליון ₪ למשך תקופה של חצי שנה.

    

7. בעקבות כך הציב התובע בקדמת המגרש שלט "למכירה" עם לוגו של משרדו, ובו מספר טלפון להתקשרות עימו.

    

    

8. בסוף שנת 2019 או סמוך לכך, בעקבות אותו שלט, והכרות הנתבע עם המתווך הראלי, ובמהלך תקופת הבלעדיות, פנה הנתבע טלפונית למתווך הראלי והתעניין במגרש. זה מסר לנתבע בעל פה ובהתכתבויות טלפוניות שונות פרטים מהותיים על המגרש, לרבות ביחס לזכויות הבנייה בו.

    

9. לימים הקשר בין הצדדים פסק ובראשית שנת 2021 לערך, הוא התחדש שוב בעניין אותו מגרש וביום 22.03.21 אף מסר הנתבע למתווך הראלי את הצעתו לרכישת המגרש תמורת סך של 7.5 מיליון ₪ והוא ביקש ממנו לברר עם בעלי המגרש האם ניתן לסגור עיסקה על בסיס הצעה זו.

    

10. בו ביום השיב המתווך הראלי לנתבע כי מדובר בהצעה נמוכה מהטעם שלבעלי הנכס הייתה הצעה אחרת חודשים ספורים קודם לכן, תמורת סך של כ- 8.5 מיליון ₪, ונכון למועד זה קיימת גם הצעה נוספת בסך של 8.2 מיליון ₪ אותה שוקל המציע להעלות.

     

11. בתגובה, ביקש הנתבע מאת המתווך הראלי לברר עם הבעלים האם ניתן לסגור עיסקה על בסיס הצעה של 8.25 מיליון ₪ והמתווך הראלי והנתבע המשיכו לשוחח ולהתכתב בנושא כעולה מצרופת תכתובת הוואטסאפ ביניהם שצורפה לכתב התביעה.

     

12. לאור הצעת הנתבע, המתווך הראלי פעל מול מוכרי הנכס על מנת להוריד את סכום המכירה המבוקש על ידם אך ללא הועיל.

     

13. בנוסף, כך נטען , ובהמשך להתנהלות הצדדים ביחס לאותו מגרש, ביום 25.03.21 שלח המתווך הראלי לנתבע הודעת וואטסאפ בזו הלשון:

     

     

    "בהמשך לשיחתנו, סוכם כי במידה ותרכוש את הנכס ברומנילי 38 אשר בבעלות משפחת דקל, תשלם לקפיטל 2000/אייל הראלי עמלת תיווך של 1.5% פלוס מע"מ אנא אשר"

     

    על כך השיב לו הנתבע:

     

    "אחי ברור שמאשר בבקשה תדאג לי מחר לסגור ב 8".

     

14. לעמדת התובע, פער זה של 250,000 ₪ בין הצעתו זו של הנתבע לעומת הצעתו הקודמת, נבע מההנחה שהנתבע יאלץ בתשלום דמי תיווך למשרדו של התובע והיא הוכחה לכך שהוא היה מודע לחובתו זו.

     

15. בראשית חודש אפריל 2021 הודיע הנתבע למתווך הראלי שאין הוא מעוניין עוד במגרש משהתגלה לו לאחר בדיקה בעירייה ועם אדריכלים אליהם פנה, כי המצב התכנוני של המגרש מאפשר בניה באחוזים נמוכים יותר ממה שהוא שיער מלכתחילה והצדדים המשיכו לעמוד בקשר בנוגע לנכסים אחרים ששווקו על ידי משרדו של התובע.

     

16. בחודש אוקטובר 2021 שב והציע המתווך הראלי לנתבע לרכוש את המגרש בעיסקה מהירה תמורת סך של 9.5 מיליון ₪ מתוך כך שבעליו של המגרש מצויים עתה בנקודה שמאפשרת סגירה מהירה של העיסקה. הנתבע לא הגיב לדברים אלה ונעלם כלא היה.

     

17. ביום 13.1.22 הופתע התובע לגלות ביד המקרה, כי על המגרש נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע ואחרים המלמדת על רכישתו על ידם תמורת סך של 9.5 מיליון ₪. היה זה לשיטת התובע לאחר שהוא ו/או מי מטעמו שימשו כגורם היעיל שהוביל לעסקה; הם עמלו רבות על קידומה במתן שירות מקצועי לנתבע והיו נגישים בכל עת לנתבע; הם והעבירו לנתבע מידע מהותי על המגרש ובכלל זה שמות בעליו, זכויות הבניה בו, גודלו ומחירו, מידע שהנתבע עשה בו שימוש לרכישת המגרש מאחורי גבו, על מנת להתחמק מעמלת התיווך המגיעה לתובע מכוח התחייבותו החוזית של הנתבע על פי הודעת הוואטסאפ שנשלחה אליו על ידי המתווך הראלי והוא אישרה, והיא לשלם לו את שכרו בשיעור 1.5 אחוזים בצירוף מע"מ ככל שהמגרש יירכש על ידו.

18. בהקשר, כך נטען, כי אין באמת מחלוקת בין הצדדים בדבר קיומו של הסכם תיווך והנתבע אף אינו מכחיש שהתקשר בהסכם זה עם התובע באמצעות המתווך הראלי אלא שעמדת הנתבע היא שתשלום דמי התיווך לפי הסכם זה הותנתה בסגירת עסקה באמצעות המתווך הראלי בסכום לכל היותר של 8 מיליון ₪, טענה שהינה לעמדת התובע בגדר הודאה והדחה, המעבירה את נטל השכנוע לנתבע ואינה עולה מלשון תשובתו כאמור לאותה הודעה טלפונית למתווך הראלי.

     

19. לשיטת התובע, גם לשונה הברורה של אותה הסכמה, כאמור לשלם דמי תיווך, מצביעה חד משמעית כי הנתבע אישר את תשלום דמי התיווך באמצעות שימוש בצמד המילים: "אחי ברור" בעוד שהמשכו של המשפט במילים: "בבקשה דאג לי מחר לסגור ב 8 מיליון" מנותק לגמרי מהתחייבות זו והינו צפייתו של הנתבע מאת המתווך הראלי להשיג עבורו מחיר זה בשיחתו למחרת עם בעלי המגרש זאת ותו ל. על כן אין בכך, בכל היבט שהוא, ראייה לקיומו של תנאי שלפיו אלמלא יושג מחיר זה, לא תקום למתווך הראלי זכות לעמלת תיווך מאת הנתבע.

     

20. ראיה טובה לכך, אליבא התובע, היא העובדה שהנתבע ניתק מיד לאחר מכן מגע עם המתווך הראלי, והתגלה לימים כמי שרכש את אותו מגרש בסכום גבוה בהרבה מהמחיר שלעמדתו נכלל במסגרת אותו תנאי, כך שגם בהתנהגותו גילה הנתבע שלא הייתה לו כל כוונה לשלם את עמלת התיווך עבור רכישת המגרש.

     

    הנתבע

     

21. נטען כי התובע אינו עומד בהוראות הדין שכן הנתבע לא חתם על הסכם תיווך אף שנדרש שהסכם שכזה ישקף את הפרטים הנדרשים בדין על המגרש ותמורתו המבוקשת ואין ראייה לכך שהתובע והמתווך הראלי שימשו בתור הגורם היעיל שהביא לעסקה. כן נטען כי לא הוכחה הארכתו של הסכם הבלעדיות עם מוכרי המגרש, והראייה היא שהללו פעלו באופן עצמאי מול הנתבע ללא מעורבות התובע.

     

22. לגופם של דברים, נטען כי הוא והמתווך הראלי מכירים שנים רבות, הם נהגו לשוחח רבות בטלפון ובמפגשים ביניהם הם שוחחו על נדל"ן באזור שכונת שיכון דן, מאחר שמדובר בשכונת וילות ובשנים האחרונות הוענקו לחלק מהמגרשים בה, זכויות בנייה עם הקלות, דבר שהוביל יזמי נדל"ן כדוגמתו לרכוש בשכונה זו מגרשים רבים.

     

23. עוד טען הנתבע כי לא היה קשר בינו לבין התובע וכל הידוע לתובע על הנתבע הוא משמועה בלבד. על כן הוא הופתע מפניית התובע אליו לשלם לו דמי תיווך בגין רכישת המגרש על ידו, שכן לא רק שהוא לא הכיר את התובע; התובע כלל לא היה המתווך שנמצא בתמונת העסקה ובוודאי שלא היה הגורם היעיל שהביא לקידומה .על כן, לשיטת הנתבע, אין בינו ובין התובע כל יחסי יריבות ודי בכך בכדי לדחות את התובענה נגדו.

     

24. בהקשר לדמי התיווך, נטען כי למרות שהוא הכיר את המגרש והיה בקשר עם בעליו, הוא הסכים לשלם דמי תיווך רק עבור עיסקה שתיסגר על סך 8 מיליון ₪ ועל כך בלבד הייתה לו גמירות דעת במסגרת הסכם התיווך. הראייה היא, כך נטען, שהוא הציע תחילה לרכוש את המגרש בסכום של 8.25 מיליון ₪ ולאחר מכן , הוא הפחית את הצעתו ל-8 מיליון ₪, מתוך שהוא לקח בחשבון את דמי התיווך בהם הוא יאלץ לשאת למקרה של מחיר זה בלבד.

     

25. נטען בהקשר כי פרט לכך שהעיסקה לא נסגרה במחיר הנ"ל, המתווך הראלי וקל וחומר התובע, כלל לא פעלו להציג לנתבע את המגרש או פעלו אל מול המוכרים מעבר להתכתבות שנעשתה בינו ובין המתווך הראלי, ואין על כן לראות בהם בתור הגורם היעיל שהביא לעסקה שנחתמה על ידו חודשים לאחר התכתבותם האחרונה.

     

26. הוסיף הנתבע וציין בהקשר זה, כי הוא היה בקיא יותר מהמתווך הראלי על מצבו התכנוני של המגרש כאשר מאז התכתבותם של השניים במהלך חודש 3/21 ועד לחתימה על העסקה בחודש 12/21 חלפו חודשים רבים במהלכם הוא התנהל עצמאית אל מול המוכרים (אותם הכיר), והוא זה אשר ניהל עימם מו"מ וביצע בדיקות אדריכליות עצמאיות של המגרש, וזאת מבלי שהייתה מעורבות של המתווך הראלי בתהליך שהוביל לעיסקה ו/או בבדיקות אלו ורק לאחר מו"מ עצמאי וממושך עם בעלי המגרש, הללו הסכימו לבסוף למכור לו ולשותפיו את המגרש בסך של 9.5 מיליון ₪. מכאן שלא ברור לנתבע אלו פעולות תיווך הוא מנע מהתובע ו/או מהמתווך הראלי ומדוע עומדת להם זכות לדמי תיווך בגין העיסקה שבה הם לא היו הגורם היעיל בה.

     

27. מעבר לכך, כך נטען, ביודעין או שלא ביודעין, המתווך הראלי הטעה את הנתבע בכך שהנתונים התכנוניים שהוא כבר העביר לו על המגרש, התייחסו למגרש סמוך שבו ניתנו בעבר היתרי בנייה לבניית 4 יחידות כפי שהוא חפץ, בעוד שמבירור שהוא ביצע למגרש הנדון ניתן יהיה לבנות 3 יחידות בלבד וזאת בעקבות ביטול הטבות בנייה שניתנו באזור זו בעבר.

     

28. הללו העידו בפני בית המשפט ונחקרו על עדותם וחרף ניסיונות הפשרה שלא צלחו, הללו הותירו מחלוקת זו לפתחו של בית המשפט.

     

    דיון ומסקנות

     

29. במרכז המחלוקת עומדות שתי שאלות מרכזיות והן: האם מחויב הנתבע מכוחו של הסכם תיווך עם התובע, והשנייה האם שימש התובע בתור הגורם היעיל שהביא לרכישת הנתבע את המגרש.

     

30. נבחן דברים אלה על רקע הדין והמצוי בראיות הצדדים:

     

31. סעיף 9(א) וסעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1966, מונים במאוחד שלושה תנאים מצטברים בעטיים יהא זכאי מתווך לדמי תיווך:

    • היותו של המתווך בעל רישיון לעסוק בתיווך;

    • חתימת הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך מקרקעין;

    • היותו של המתווך "גורם יעיל" שהניע את הצדדים לכדי הסכם מחייב."

    • סעיף 9(א) לחוק המתווכים שעיסוקו בהזמנה בכתב למתן שירותי תיווך, מחייב כי בהזמנה זו יכללו "כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה."

32. פרטים אלו שיש לכלול בהזמנה, קבועים בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 ואלו הם:

     

    "(1)שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

    (2)סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";

    (3)תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

    (4)מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;

    (5)הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975".

     

33. בין הצדדים אין מחלוקת על קיומו של התנאי הראשון והוא היותו של התובע בעל רישיון לעסוק בתיווך.

     

34. גם ביחס לתנאי השני, להבדיל מעמדת הנתבע במקור, מהראיות שבתיק עולה כי הנתבע פנה למתווך הראלי לראשונה במועד שבו הייתה לתובע בלעדיות על המגרש. הוכח גם כי הנתבע הודה בקיומו של הסכם תיווך מחייב ולמעשה התמקדותו בעניין זה, הייתה אך בתנאי המחיר שלעמדתו לא הביא בסופו של יום להשתכללות זכותו של התובע לדמי תיווך:

     

    כך הוכח בין היתר מהצהרת בא כוחו בדיון המקדמי מיום 12.06.23:

    " אני מאוד מכבד את חברתי ואת ביהמ"ש. יש אכן הודעת SMS. הודעת ה – SMS הזו, בסופו של יום ההסכם לא השתכלל."

     

    וכן מעדות הנתבע בחקירתו הנגדית שהתייחסה אך לתנאי האמור:

    " עו"ד לוי: אז אתה מסכים איתי שיש הסכם שכר טרחה?

     

    העד, מר אהרונוביץ': שאם הוא מוכר ב-8 מיליון הוא מקבל 1.5%." ( עמ' 88 שורות 31-32 לפר' הדיון).

     

35. הדבר גם תואם את העובדה שמיד לאחר הודעת המתווך הראלי מיום 25.3.21 בנוגע להסכם התיווך, הפחית הנתבע את הצעתו לרכישת המגרש מ-8.25 מיליון ₪ ל-8 מיליון ₪, ומשנשאל על ידו מדוע עשה זאת, הוא הסביר זאת במילים הבאות: "לא תיקצבתי תיווך" , עדות לכך שהוא הכיר בקיומו של הסכם תיווך.

     

36. בהתאם גם הוכחו התנאים המנויים בסעיף 9(א) לחוק המתווכים, שכן למתווך הראלי ולנתבע הכרות מוקדמות רבת שנים והנתבע שידע על מיקום המגרש פנה למתווך הראלי ישירות מתוך הכרות זו מתוך רצונו שיתווך לרכישתו על ידו. בהתאם ביום 13.11.19 על פי בקשת הנתבע במסגרת ההתכתבות הטלפונית בינו ובין המתווך הראלי, אף מסר המתווך הראלי לתובע את הפרטים הבאים על המגרש:

     

    "מגרש 610מ אפשרת לבנות 4 יחידות, דירת גן 1 של 120 מ' פלוס מרתף, קומה ראשונה דירה של 4 כיוונים 180 מ קומה שניה דירה זהה, קומה 3 פנטהאוס של 120 מ ומרפסת של 60 מ [..]".

     

37. בנוסף וכפי שצוין, ביום 25.03.21 במסגרת התכתבות טלפונית שקדמה לה שיחת טלפון על המגרש בין הצדדים, שלח המתווך הראלי לנתבע הודעת וואטסאפ נוספת שסיכמה את פרטי ההתקשרות ביניהם בנוגע למגרש. הודעה זו כללה פרטים נוספים על המגרש והם: שם הרחוב שבו הוא מצוי ואת זהות בעליו:

     

    "בהמשך לשיחתנו, סוכם כי במידה ותרכוש את הנכס ברומנילי 38 אשר בבעלות משפחת דקל, תשלם לקפיטל 2000/אייל הראלי עמלת תיווך של 1.5% פלוס מע"מ אנא אשר."

     

38. כזכור , הנתבע לא שלל דברים אלו ולא טען כי אינו מסכים להסכמות אלו ואף השיב :" אחי ברור שמאשר" , עדות להסכמתו להתקשר בהסכם תיווך עימו. בהתאם לכך ועל פי הפסיקה:

     

    "משטוען פלוני – מתווך – כי זכאי הוא לדמי תיווך בגין עיסקה שנקשרה בין שניים אחרים, נושא הוא בנטל להוכיח, בראש ובראשונה, כי נקשר הסכם בינו לבין אחד מן הצדדים, או בינו לבין שני הצדדים, ולפיו יבצע פלוני את פעולת התיווך. לשם כך אין צורך בקיבול מפורש של הניצע וניתן ללמוד על גמירת-דעתו של הניצע להיעזר בשירותי התיווך של פלוני גם מהתנהגות הצדדים או מחילופי הדברים ביניהם" ( ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ פד נו(1) 842,847) (להלן:" עניין יצחקוב").

     

    יריבות חוזית

     

39. סוגיה נוספת שעלתה בהגנת הנתבע הינה שבינו ובין התובע אין יריבות חוזית. טענה זו של הנתבע אינה יכולה לעמוד לו, שכן ובין היתר הוכח כי הנתבע הכיר בחובתו לשלם ל" לקפיטל 2000/אייל הראלי " במסגרת ההודעה הטלפונית שנשלחה אליו ובה כפי שרואים מצוין גם שם משרדו של התובע.

     

40. הנתבע אישר הודעה זו באופן מידי אך הוא לא טען בתשובתו בנוגע אליה, כי הוא אינו מכיר או מזהה משרד תיווך בשם קפיטל 2000 ואף הוכח כי הוא בעצמו פנה למתווך הראלי מתוך שהוא זיהה את שם המשרד של התובע על השלט עם המתווך הראלי.

     

41. טענה חלופית הנוגעת לסוגיה זו מצד הנתבע בסיכומיו, הינה האם ככלל תעמוד לתובע זכות לקבל דמי תיווך מלאים ככל שתוכח תביעתו וזאת על שום עדות התובע (בעמ' 11 שורה 17 לפר' הדיון) לפיה בינו ובין המתווך הראלי, היה קיים הסדר לחלוק את דמי תיווך באופן שהיה מותיר בידי התובע כ- 60 אחוזים בלבד. טענה זו אין בידי לקבל מהטעמים הבאים:

    • ראשית, סוגיה זו אף שעלתה בדיון ההוכחות תוך כדי עדות התובע, עלתה על ידי בית המשפט ומיוזמתו, במסגרת שאלות ההבהרה שהופנו לתובע, והיא אינה בגדר טענה שהנתבע טען בהגנתו. אף אם במועד זה לא ידע הנתבע על חלוקת העמלה כאמור, עדיין ריכז הנתבע את הגנתו בהעדר יריבות מוחלט.

       

    • שנית, כפי שצוין, הנתבע אישור בהודעתו למתווך הראלי כי דמי התיווך ישולמו או למשרדו של התובע או למתווך הראלי. על כן מבחינת הנתבע, הוא ידע שהוא עתיד לשלם דמי תיווך מלאים לאחד משני אלה והוא הסכים לכך.

       

    • שלישית, גם בהיבט הפרקטי של הדברים, כפי שציין זאת התובע בסיכומיו, קבלת התביעה לכדי שיעור הכספים שאמור היה התובע לקבל בלבד, תוביל בהכרח להגשת תביעה חדשה כנגדו על ידי המתווך הראלי בגין שיעור חלקו המגיע לו בעמלה, שתתבסס על ממצאי פסק דין זה. דבר זה אינו רצוי שכן, משמעותו, ניהול הליכים כפולים בגין השתק פלוגתא שכבר הוכרע.

       

      האם הוכחה זכותו של התובע לדמי תיווך?

42. משהוכח קיומו של הסכם תיווך בין התובע לנתבע לרכישת המגרש, באים אנו עתה לדון בתנאי השלישי והוא זכאותו של התובע לדמי תיווך מכוחו. שאלה זו מרכזת שני תנאים מצטברים: האחד, האם ניתן לשלול או לקבל את טענת הנתבע כי הסכם התיווך הותנה בתנאי, והשני, האם הוכח כי הנתבע עשה שימוש במידע שנמסר לו על המגרש מאת המתווך הראלי לשם רכישתו מאת בעליו. בחינת שני תנאים אלו על רקע חומר הראיות שהוצג לפניי, מצביעה שיש להשיב על שתי שאלות אלו בחיוב. אסביר:

     

    העדרו של תנאי בהסכם התיווך

     

43. לצורך העניין נביא בשנית את ההתכתבות שבין המתווך הראלי והנתבע מיום 25.3.21 שעל בסיסה מניח הנתבע כעניין שבעובדה, כי הסכמתו לתשלום דמי תיווך הותנתה בתנאי מחיר הסגירה בסך 8 מיליון ₪ :

     

    המתווך הראלי :

    "בהמשך לשיחתנו, סוכם כי במידה ותרכוש את הנכס ברומנילי 38 אשר בבעלות משפחת דקל, תשלם לקפיטל 2000/אייל הראלי עמלת תיווך של 1.5% פלוס מע"מ אנא אשר"

    הנתבע:

    "אחי ברור שמאשר בבקשה תדאג לי מחר לסגור ב 8".

     

44. להבדיל מהנטען ומהפרשנות המאולצת אותה ביקש הנתבע לשוות לתשובתו, תשובת הנתבע להודעת המתווך הראלי, דווקא תואמת את עמדת התובע שכן היא מלמדת כי הנתבע נתן את הסכמתו לתשלום דמי תיווך בשיעור 1.5 אחוזים מכל עסקה שתסגר על ידו , וזאת ללא כל תנאי.

     

45. הטעם לכך הינו יחסית פשוט והוא שאין פרשנות סבירה אחרת למילים: "אחי ברור שמאשר" שהנתבע כתב למתווך הראלי, מלבד התחייבותו לשלם לו דמי תיווך כל אימת שהוא ירכוש את המגרש בעתיד באמצעותו, וזאת במנותק מכל דבר הקשור בהתחייבות זו.

     

46. העובדה שהנתבע הוסיף לאחר מכן, גם את המילים: " תדאג לי מחר לסגור ב 8", אינה אלא עדות לשאיפתו הלגיטימית או צפייתו מאת המתווך הראלי להשיג עבורו למחרת את מחיר העיסקה שהוא ביקש להשיג, ואולם אין בשאיפה נקודתית שכזו, בכדי לנתקו מהתחייבותו הכללית, לשלם לו דמי תיווך, גם אם לא יושג מחיר שכזה.

     

47. העובדה שגם המתווך הראלי לא הסתייג מאותו תנאי כביכול , מלמדת שגם הוא לא ראה בו בתור תנאי להשתכללות ההסכם, והוא הדין בעת ששב והציע לנתבע את המגרש בסכום של 9.5 מיליון ₪, עדות לכך שהוא לא הכיר בתנאי שכזה, שכן איזה אינטרס יש לו להציע לנתבע את המגרש ביודעו שהנתבע ישלם לו את עמלתו רק עבור מחיר עיסקה של 8 מיליון ₪?. הסבריו של הנתבע לעניין זה, ולפיהם הדבר נעשה מפני שעדיפה ציפור אחת ביד משתיים על העץ (עמ' 83 בשורות 27-31 לפר' הדיון), נראים בעיניי קלושים ולא הגיוניים על רקע הדברים.

     

48. גם אין היגיון עיסקי מבחינת התובע להסכים לתנאי שכזה, כפי עדותו בחקירתו הנגדית:

    "זה תנאי שאנחנו לא עושים, זה תנאי מאוד בעייתי, כי תיאורטית אפשר לסגור אתה יודע הוא יכול לסגור את העסקה הזאת נגיד עמלת התיווך שלו, סתם אני זורק, עמלת תיווך היא 200,000 שקל הוא בכוונה במירכאות יודע שאם הוא עולה מעל מחיר מסוים הוא צריך לשלם עוד 200,000 שקל, הוא מוריד 50,000 שקל ממחיר היעד ואז הוא הרוויח למעשה, אנחנו אף פעם לא עושים את זה. " (עמ' 53 שורות 29-35 לפר' הדיון).

     

49. נזכור גם כי הנתבע מכיר במשמעותן של מילים חוזיות. מדובר כאמור במי שנוהג להתקשר בהסכמי נדל"ן תדיר במסגרת עיסוקו והינו גם עורך דין בהכשרתו. על כן חזקה היא שלו עמד באמת הנתבע אחר אותו תנאי, מן ההיגיון הוא שהוא היה עקבי לגביו באופן שאינו משתמע לשתי פנים.

     

50. דא עקא וניתן לראות כי הנתבע שתק לכל אורך הדרך אף שהיו לו הזדמנויות למכביר לעמוד אחר כוונתו, במסגרת התנהלותו בהמשך עם המתווך הראלי. דוגמא לכך ניתן למצוא ביום 14.11.21 הנוגעת להתכתבות נוספת במסגרתה שב והציע המתווך הראלי לנתבע את המגרש ב-9.5 מיליון ₪. על כך השיב לו הנתבע בפשטות :" הצעת לי אחי את זה.." וזאת מבלי להתייחס ולו במרומז כי מדובר בסכום שממילא גבוה מהמחיר שהתנה את חובתו בתשלום דמי תיווך. גם העובדה שהנתבע רכש בסופו של יום את המגרש בסכום זה, מעמידה בסימן שאלה טענתו בדבר צפייתו המותנית בתשלום דמי תיווך לרכוש את המגרש בסכום של 8 מיליון ₪ .

     

51. מכאן שניתן לקבוע כי הוכח קיומו של הסכם תיווך עם התובע וכי זה לא הותנה בשום תנאי הקשור בתקרת תמורת המגרש שהנתבע ביקש להשיג. נעבור עתה לדון בשאלה האם הוכיח התובע כי הנתבע הפר הסכם זה עימו ומה ההשלכות של הפרה שכזו על דמי התיווך שנתבעו על ידו.

     

    הפרת הסכם התיווך - האמנם?

     

52. כזכור, אליבא התובע, הנתבע הפר את ההסכם התיווך עימו בכך שהוא ניצל את המידע שנמסר לו על ידי המתווך הראלי על המגרש, ובכלל זה בנוגע לזהות בעליו, וזכויות הבניה שבו, בכדי לנהל מו"מ באופן עצמאי וללא מעורבותו, עם בעלי המגרש, מתוך רצונו שלא לשלם לו דמי תיווך בשיעור תמורת המגרש שנרכש על ידו.

     

53. מנגד, טען הנתבע עיקרם של אלה: כי המתווך הראלי הטעה אותו ביחס לזכויות הבניה של המגרש בעת שהוא מסר לו מידע תכנוני שגוי הנוגע למגרש אחר ורק בעת שהוא התבקש לשלם דמי תיווך הוא הבין לראשונה כי מדובר במגרש נשוא התובענה; והשני, שהוא הכיר את הזכויות על המגרש וגם בעלי המגרש ואף היה בקשר עימם עוד לפני שהוא פנה לשירותי המתווך הראלי. התקשרותו כאמור בהסכם התיווך תמורת תשלום דמי תיווך, נגעה אך לשם השגת מחיר עסקה בסך 8 מיליון ₪.

     

     

54. לעניין היכרותו המוקדמת עם בעלי המגרש העיד הנתבע בחקירתו הנגדית כך:

    "[...] אני הגעתי לנכס הזה, אני אדריכל שלי היום בנכס הזה זה אותו אדריכל שהוא של רומנילי 36, גם ברומנילי 36 גרה אימא של חברה של הבת שלי הכי טובה והכרתי את מיכאל בעל הנכס, הוא הכיר לי את האדריכל ודרכו הגעתי שהוא היום לימים האדריכל שלי, הוא זה שנתן לי את הטלפון של משפחת דקל ושל גלעד ויוסי ואני דיברתי איתם כבר לפחות חצי שנה לפני אם לא יותר. " (עמ' 60 שורות 13-18 לפר' הדיון).

     

55. על כך הצהיר גם בא כוחו בדיון קדם המשפט מיום 26.10.22:

     

    "בכל מקרה הנתבע מכיר את האזור הוא גר שם באזור, היה בקשר עם משפחת המוכרים."

     

56. בעדותו באותו קדם המשפט הוסיף הנתבע כי גם יש בידיו תיעוד של אותה הכרות מוקדמת עם המוכרים:

     

    " אני הייתי בקש[ר] עם המוכרים דרך המגרש הסמוך, האדריכל שלי זה אותו אדריכל של המגרש השני, הוא הפנה אותי לבעלים עוד לפני ויש לי תיעוד." (שם, בעמ' 5 שורות 21-22 לפר' הדיון).

     

57. להכרות מוקדמת זו של הנתבע עם בעלי המגרש חשיבות מהותית, שכן בכוחה לחזק את טענתו בנוגע לאותו תנאי בהסכם התיווך והנטל להוכיח אותה בתור מי שטוען לה, מוטל עליו.

     

58. דא עקא, והנתבע לא טרח להביא לעדות מטעמו ולו עד אחד מתוך אותם אנשים שהוא או בא כוחו ציינו ושבכוחם להעיד על אותה הכרות מוקדמת ועל המידע שהיה לנתבע על המגרש. כך לא הובא לעדות האדריכל שהכיר לו לטענתו את בעלי המגרש; לא הובא לעדות מיכאל בעל המגרש הסמוך שלשיטת הנתבע הכיר לו את אותו אדריכל, ואף לא מי ממשפחת דקל - לא גלעד ולא יוסי, שיכלו להעיד על אותה הכרות מוקדמת של הנתבע עימם, ועל המידע שהם מסרו לו לגביו עוד קודם שהוא פנה למתווך הראלי.

     

     

59. איש מאלה לא הובא לעדות והדבר אומר דרשני. גם את אותו תיעוד על אותה הכרות מוקדמת כביכול, עליו העיד הנתבע בדיון קדם המשפט כי זה מצוי בידו, לא השכיל הנתבע להביא לפני בית המשפט, כך שפרט לאמירה כללית לא מבוססת, לא הוכיח הנתבע בעניין זה, דבר.

60. על פי הדין, הימנעות מהבאת ראיות מצד הנתבע בעניין מהותי שכזה, מחזקת את ראיות התובע נגדו:

    " משקלה הראייתי של "הימנעות" נבחן באמת המידה שבה בוחנים "התנהגות מפלילה". הן במישור האזרחי והן במישור הפלילי, הימנעות זו "מחזקת" את הראיות העומדות לחובת הנמנע, ומחלישה את הראיות המובאות מטעמו להוכחת גירסתו. בדרך זו ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה (ראו יעקוב קדמי, על הראיות, חלק שלישי, הדין בראי הפסיקה 1649-1650 (2003)). " ע"א 9656/06 נפתלי שוורף ואח' נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ ואח' (27.7.08)).

     

61. אם לא דיי בכך , אזי מהתכתבות הצדדים כפי שהובאה על ידי התובע, עולה תמונה יחסית ברורה. בשום שלב , לרבות בשלב הקריטי של כריתת הסכם התיווך, לא פעל הנתבע להודיע לתובע כי בידיעתו זהות בעלי המגרש או שהוא בקשר עימם בנוגע למגרש, חיזוק לכך שרצונו בשירותי תיווך שיביאו את היתרון של המתווך הראלי, בהשגת מחיר העיסקה המבוקש, לפועל. נראה מהתכתבויות אלו, שהנתבע שותק בכל שלב, וגם כאשר ביום 22.3.21 הוא כותב למתווך הראלי :" בדקתי הכל ואני מוכן לתת הצעה של 7.5 מיליון " הוא מבקש ממנו "לבדוק איתם ואם בסדר מוכן להיפגש ולסגור" , מבלי לציין ולו במילה אחת, מי הם אותם "איתם", עדות לכך שבשונה מהנטען , הוא כפי הנראה כלל לא הכירם.

     

62. גם אם אניח שלנתבע הייתה הכרות מוקדמת עם בעלי המגרש, עדיין אתקשה לקבוע כי להכרות זו היה משקל על החלטתו לרכוש את המגרש שכן הוכח שלמידע חיוני שמסר לו המתווך הראלי על מחיר המגרש המבוקש הייתה השפעה ניכרת על החלטתו זו. עדות לכך ניתן למצוא בהתכתבויות השונות בין הצדדים הנוגעות למחיר המגרש המבוקש בתקופות שונות בהן ליווה המתווך הראלי את התובע בעניין. ראשית דבר בחודש 11/19 שאז מוסר המתווך הראלי לנתבע פרטים על הנכס כפי שצוין לעיל.

     

63. לאחר כשנה וחצי של נתק, פונה הנתבע שוב למתווך הראלי ומבקש ממנו ביום 21.3.21 לשוחח עימו על המגרש. בד בבד לכך, כחצי שעה לאחר מכן, שלח המתווך הראלי לנתבע קובץ חישובי שטחים בציון כי מדובר במגרש הסמוך המצוי ברחוב רומנילי 36. למחרת שב הנתבע והודיע למתווך הראלי כי בדק את הכל והוא מוכן לתת הצעה על 7.5 מיליון ₪. משהצעה זו הייתה נמוכה מדי, ביקש הנתבע לדעת מה מחיר המינימום האפשרי. על כך השיב לו המתווך הראלי כך :" לפני 3 חודשים היו בטיוטות ב.8.55 מ עכשיו יש הצעה עומדת על 8.2 מ שהקונה שוקל [..] להעלות.." בעקבות כך השיב הנתבע שהוא מוכן להעלות את הצעתו ל-8.25 מיליון ₪ והמתווך הראלי השיב כי ידברו מחר. למחרת, כך עולה מההתכתבויות הצדדים שוחחו ובתום השיחה אישר הנתבע את הסכם התיווך כפי שצוין מעלה ובמסגרת זו ביקש מהמתווך הראלי להביא את המוכרים להסכים על 8 מיליון ₪ וזה השיב לו כי יתקשה אך ינסה וימים לאחר מכן, אף עדכנו " לא שכחתי עובדים על זה , נראה נמוך מדי כרגע... מעדכן " אלא שימים לאחר מכן, הודיע הנתבע למתווך הראלי כי הוא חוזר בו מרכישת המגרש מהטעם שהוא מצא כי זכויות הבנייה בו קטנות ממה שסבר מלכתחילה. בכך נותק הקשר בין הצדדים עד אשר בסוף חודש 10/21 שב ופנה הנתבע למתווך הראלי בין היתר בנוגע למשרד עד אשר ביום 14.11.21 הודיעו לו זה כי המחיר המבוקש עתה על ידי המוכרים עומד על 9.5 מיליון ₪ וכי "אפשר לסגור היום". 

     

    64. מהמקובץ לעיל עולה באופן חד משמעי העובדה שהמתווך הראלי סיפק לנתבע מידע מהותי ועקבי על מחירו של המגרש לפי התקדמות המו"מ עם המוכרים. הוכח גם כי המתווך הראלי פעל אל מול המוכרים לטובתו והוא עדכן אותו במהלכים הנוגעים לכך, והראייה היא שהנתבע התאים את הצעותיו לפי המידע שנמסר לו בעניין זה. מהאמור גם עולה כי המתווך הראלי לא הטעה את הנתבע בנוגע לזכויות הבנייה של המגרש ומסר בידיו מידע ספציפי על המגרש המצוי ברחוב רומנילי 36 בזמן אמת ביודעו שלא מדובר במגרש המצוי ברחוב רומינלי 38 נשוא תובענה זו שהנתבע מכיר את כתובתו כמובן וזאת בשונה מטענת הנתבע כי הוא ידע שמדובר במגרש נשוא תובענה זו בעת שהתבקש מאוחר יותר לשלם דמי תיווך.

     

    65. אם לא דיי בכך אזי , הוכח כי חודשים בודדים בלבד לאחר אותו מידע הנוגע למחיר הסופי המבוקש ומתוך ידיעה ממקור ראשון כי המוכרים עתה רציניים, ביום 31.12.21 התקשר הנתבע עם בעלי המגרש בעסקה לרכישת אותו מגרש.

     

    66. מכאן שלא ניתן להטיל ספק, הוכח כי התנהלות המתווך הראלי בשם התובע אל מול המוכרים ועם הנתבע , הייתה זו שתרמה להתקשרות הנתבע בהסכם לרכישת אותו מגרש וכי אלמלא אותה התנהלות או תרומה לא היה עולה בידי הנתבע להתקשר בהסכם זה.

     

    67. טענת הנתבע כי לעניין זה אין חשיבות לא הוכחה כלל. כך כאמור לא הוכח אותו קשר מוקדם שהיה לו עם המוכרים, והיא עומדת בסתירה לפנייתו החוזרת לאחר נתק של חודשים למתווך הראלי בעניין אותו מגרש , שכן הדעת נותנת כי פנייה שכזו נובעת אך מפני שהנתבע ביקש להסתייע שוב במתווך הראלי לצורך העניין ואף קיבל ממנו מידע מהותי, שמלבדו לא היה עולה בדעתו לבוא בדברים עצמאית עם מוכרי המגרש ולרכוש שלא באמצעות התובע את המגרש.

    68. לעניין משמעותו של המתווך בתור הגורם היעיל במקרה זה נקבע בפסיקה כי :

        "...משמעות תנאי זה היא כי על-מנת לזכות בתשלום דמי תיווך, לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין, בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת; עליו להוכיח כי פעולותיו היו אלה אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. שאלה זו נגזרת ממכלול נסיבותיה של העסקה. כאשר עסקינן בעסקת תיווך פשוטה, שבה הפגיש המתווך את הצדדים ועקב כך נכרת ביניהם חוזה, נקל להראות כי המתווך היה הגורם היעיל להבאת הצדדים להתקשרות בחוזה. השאלה עולה לדיון כאשר קיים פער מסוים בין פעולות התיווך ובין ההסכם שנכרת – אם בשל פער זמנים, אם בשל פער בין תוכן החוזה שנכרת לזה שלשמו תיווך המתווך, ואם בשל מעורבותם של גורמים נוספים"( ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני (06.12.15),שם, פסקה 9 לפסק הדין)).

    69. כי שראינו עמד התובע בהוכחת תנאי הפסיקה לעניין זה ודי בכך לצורך העניין.

        לסיכום

         

    70. משהוכח הסכם תיווך בין הצדדים, ומשהוכח כי הנתבע נתן את הסכמתו להתקשר בו אך ניצל את המידע שניתן לו מאת המתווך הראלי ששימש בתור הגורם היעיל במקרה זה, להתקשר שלא באמצעותו בהסכם לרכישת המגרש, הפר הנתבע הסכם זה בעת שפעל בחוסר תום לב להפרתו. לא בכדי נקבע בעניין יצחקוב בעניין זה כך:

         

        " צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך," (שם, בעמ' 848 לפס"ד).

         

    71. בתור שכך הוכחה זכאותו של התובע לתשלום דמי התיווך נגזרת הסך של 9.5 מיליון ₪ ששולמו על ידי הנתבע לרכישתו כסכום שנתבע על ידו במסגרת תביעה זו.

         

    72. בהתאם ועל יסוד כך, הנני מורה לנתבע לשלם לתובע סך של 142,500 ₪ בצירוף מע"מ כדין, כשסכום זה נושא הפרישי ריבית והצמדה מיום הגשת התובענה ועד למועד התשלום בפועל, ולתשלום על ידו בתוך 30 ימים מהיום.

         

    73. נגזרת ההליכים שנוהלו עד כה על ידי הצדדים, המשכם, מורכבותם ומהותם, על הוצאות התובע והעד מטעמו, הנני מורה בנוסף לנתבע לשלם לתובע סך של 15,000 ₪ בגין הוצאותיו בצירוף שכ"ט עוה"ד בסך 35,000 ₪ לתשלום על ידו בתוך 30 ימים מהיום.

         

         

         

         

         

         

        ניתן היום, כ"ז כסלו תשפ"ה, 28 דצמבר 2024, בהעדר הצדדים.