פסק דין העוסק בשאלה אם 7 חורים במסגרת החלון מהווים עילה לביטול הסכם שכירות

הסכם לשכירת נכס מקרקעין מכיל בתוכו סעיף ייחודי, החורג מן השגרה. השוכר אינו מקפיד על קיום הסעיף כלשונו. האם ניתן לקבוע כי החוזה הופר, ולהורות על סילוק ידו של השוכר מהנכס בשל מה שנראה על פניו כהפרה של מה-בכך? זו השאלה המרכזית העומדת להכרעה בהליך שלפניי.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

התובעת היא בעלת שני שלישים מזכויות הבעלות בחנות ברחוב שבזי 23 בשכונת נווה צדק בתל-אביב, הידועה כגוש 6926 חלקה 33 (להלן: "המושכר"). המדובר במבנה שנבנה בשנות העשרים של המאה ה-20, והוא מוגדר כמבנה לשימור בדרגה ג'.

ביום 10.5.2015 התקשרה התובעת עם הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") בהסכם שכירות, שלפיו שכרה הנתבעת את המושכר על מנת להפעיל בו חנות לבגדי ילדים (החנות "לילי ותום"). הסכם השכירות (נספח ב' לכתב התביעה, להלן: "ההסכם") איננו הסכם שכירות סטנדרטי, והוא מכיל סעיפים קונקרטיים המפרטים בדיוק אילו שינויים, תיקונים ועבודות רשאית הנתבעת לבצע במושכר ואילו אינה רשאית לבצע (וראו לעניין זה סעיפים 17, 18 ו-19 להסכם, המוגדרים מפורשות כסעיפים עיקריים ומהותיים בהסכם).

עוד קובע ההסכם, בסעיף 10 לו, כי החנות תיסגר לכל המאוחר עשר דקות לפני כניסת שבתות וחגים המנויים מפורשות בסעיף 10 א להסכם, ותיפתח לכל המוקדם עשר דקות לאחר צאת השבת או החג.

לטענת התובעת, הפרה הנתבעת את ההסכם בשלושה היבטים:

• בכך שבניגוד להוראות ההסכם, נעצו מסמרים במסגרות החלונות העשויות עץ ובמשקוף הדלת;

• בכך שבניגוד להוראות סעיף 17 ט' להסכם בקעה חור בקיר המושכר לצורך העברת צנרת המזגן;

• בכך שבניגוד להוראות סעיף 10 להסכם, הפעילו את החנות במהלך השבת.

הנתבעת מודה, כי נעצה מסמרים במסגרות החלונות ובמשקוף הדלת, אך טוענת, כי בהסכם השכירות לא נאסר עליה מפורשות לעשות כן, ומכל מקום, גם אם מדובר בהפרה של ההסכם, אזי מדובר בזוטי דברים; לעניין צנרת המזגן, טוענת הנתבעת, כי הדבר נעשה בידיעתה של התובעת ובאישורה, וממילא, אין מדובר בנזק לנכס; ולעניין הטענה להפעלת החנות בשבת, הנתבעת טוענת כי לא הפעילה את החנות בשבת.

טענתה היסודית של הנתבעת, החולשת על טיעוניה כולם, היא כי גם אם הופר סעיף זה או אחר בהסכם השכירות, המדובר בהפרות שהן בבחינת זוטי דברים, כי עמידתה של התובעת על קוצו של יו"ד בהוראות ההסכם – היא בבחינת שימוש שלא בתום לב בזכות חוזית, וכי גם אם אכן הופר ההסכם כנטען, הסעד המבוקש – פינוי המושכר – הוא סעד בלתי פרופורציונאלי, החורג מן הסביר בנסיבות העניין.

בהערת אגב יוער, כי התביעה הוגשה כתביעה לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו, בסדר הדין המיוחד הקבוע בפרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984 (להלן: "התקנות"). בהחלטת בית משפט זה (כב' השופטת לימור ביבי) מיום 21.11.2016, נקבע כי המסגרת הדיונית הקבועה בפרק ט"ז 4 לתקנות אינה מתאימה לבירור השאלות שבמחלוקת, ועל כן – הורתה על העברת ההליך לסדר דין רגיל.

עוד יש לציין, כי ממילא עתידה תקופת ההסכם הראשונה לבוא אל קיצה ביום 21.4.2018 (וראו סעיף 8 א' להסכם), כך שבפועל, השאלה המעשית המתעוררת בהליך אם הנתבעת תהיה זכאית לממש את תקופת האופציה הנתונה לה בסעיף 8 ב' להסכם, לנוכח הוראות סעיף זה, הקובעות, בין היתר, כי:

"במידה וצד ב' מפרים סעיפים שהינם תנאים עיקריים בחוזה זה לא יוכלו לממש את האופציה להארכת חוזה זה"

דיון והכרעה

כאמור, התובעת טוענת, כי קמה לה הזכות לבטל את ההסכם משני טעמים עיקריים. האחד – הפעלת החנות בשבת, בניגוד להוראות ההסכם; האחר – פגיעה בקירות המושכר ונעיצת מסמרים במסגרות החלונות. אבחן טעמים אלה לפי הסדר.

הפעלת החנות בשבת

סעיף 10 להסכם קובע כי:

"השוכר מתחייב לסגור את עסקו לקהל לקוחות לכל המאוחר 10 דק' לפני כניסת שבתות וחגים דתיים [...] ועד 10 דק לכל המוקדם לאחר צאת שבתות וחגים. כפי שהזמנים מפורסמים ע"י הרשויות המוסמכות. כלפי חוץ העסק יראה סגור ללא מוסיקה ורעשים של לקוחות מבפנים וכיו"ב. ימי חול המועד של סוכות ופסח ייחשבו כימי עבודה רגילים, ללא שום הגבלה מצד המשכירה."

מדובר אפוא בהתחייבות מפורשת, ברורה ומפורטת: ברור לחלוטין מתי מחויבת התובעת לסגור את עסקה לקראת השבת או החג, ומתי היא רשאית לשוב ולפתוח אותה – לאחר צאת השבת או החג.

והנה, נספח ח' לכתב התביעה הוא חשבונית מס / קבלה ממוחשבת, שמספרה 13003, המשקפת עסקת מכר בסך 39 ₪, שנערכה ביום 9.7.2016 בשעה 14:44 (2:44 PM). על פי לוח השנה, 9.7.2016 חל ביום שבת בשבוע, ולפנינו, אפוא, ראיה לכאורה, הלקוחה מתוך מערכת הנהלת החשבונות של הנתבעת עצמה, להפרת הוראות סעיף 10 (א) להסכם.

לעניין זה, ניתן מענה בסעיף 20 לתצהירו של מר אודי צאיג, מבעלי הנתבעת (להלן: "צאיג"), שכתב:

"לענין טענתה של התובעת כאילו הנתבעת מפעילה את החנות באופן קבוע בימי שבת (ראו בסעיף 1 בעמ' 3 לתצהירה) אבקש להבהיר ולהדגיש כי החנות מעולם לא נפתחה ביום שבת וכי מבדיקה שביצעתי עלה כי עקב תקלה בתוכנה של הקופה הרושמת שהיתה חדשה צוין תאריך שגוי ע"ג החשבונית שעליה מסתמכת התובעת בטענתה המופרכת הנ"ל. למעלה מכך, עלי להעיר כי דאגתה המדומה שהתובעת מפגינה לשמירתה של השבת מצטיירת באור מגוחך לאור סירובה המתמשך להתקין מזוזה בפתח החנות" (ההדגשות במקור – ע"י).

באשר לאמור בסיפא – בשונה מן הנטען, ההפרה הנטענת אינה קשורה לפגיעה בקדושת השבת, אלא להפרה של התחייבות חוזית מפורשת וברורה. על כן, אין זה רלוונטי אם התובעת "דואגת לשמירת השבת" אם לאו. אעיר, ולהערה זו אשוב בהמשך, כי כאשר מתקשרים צדדים בחוזה, הם נוטלים על עצמם התחייבות. ככל שסבור צד שתניה שצד אחר בחוזה עומד עליה אינה רלוונטית, או שהיא נדרשת מטעמים שאינם ענייניים – פתוחה לפניו הדרך לנהל משא ומתן על תוכן התניה או על היקפה; מנוסחו של הסעיף נראה, כי כך אכן נהגה הנתבעת, שכן הסיפא לסעיף 10 (א), העוסק בימי חול המועד, נראה במובהק כתוצר של משא ומתן חוזי כזה (אם כי יוער, שלא הובאו ראיות בסוגיה זו, והיא אף אינה מהותית להכרעה). על כן, זכותו של צד לחוזה לעמוד על כך שהצד שכנגד יקיים התחייבות חוזית מפורשת שלו אינה תלויה במידת החשיבות של הערך המוגן בעיני הצד העומד על האכיפה. רוצה לומר: גם אילו הוכח בראיות טובות כי התובעת מקפידה על נסיעה בשבת ומפרה בראש חוצות את כל תרי"ג מצוות, עדיין לא היה בכך כדי להקים היתר לנתבעת להפר את חיוביה החוזיים לסגור את החנות בשבתות ובמועדי ישראל.

לגוף העניין, טען צאיג, כי הקבלה נושאת תאריך של יום שבת בשל "תקלה בקופה". מנגד, תיארה התובעת את נסיבות השגתה של הקבלה (וראו לעניין זה עמ' 20 לפרוטוקול, ש' 16 – עמ' 21 ש' 7): התובעת הבחינה כי החנות פתוחה ביום שבת, ועל כן פנתה לאחד העוברים והשבים ברחוב, נתנה לו כסף, וביקשה ממנו לרכוש בעבורה מוצר בחנות (ברווזון מגומי). עובר האורח אכן נכנס לחנות, רכש את הברווזון, ולאחר שוויתר על הברווזון לטובת התובעת, מסר בידיה את הקבלה. לטענתה של התובעת, היא עקבה אחר המכירה כולה מחלון החנות.

הנתבעת טענה, כי היה על התובעת לזמן לעדות את רוכש הברווזון. טענה זו אין בה ממש. משהעידה התובעת, כי ראתה בעיניה שלה כי החנות פתוחה, ומשטענה כי הייתה עדה גם למהלך המכירה כולה – היא כשירה להעיד על מקורה של החשבונית. למעשה, ככל שהתובעת הייתה עדה לפתיחת החנות בשבת, די היה לטעמי בכך שתציג חשבונית שקיבלה מכל גורם שהוא. על כן, אין יסוד לטענה שנדרשה עדותו של הרוכש האלמוני על מנת לקבל את הקבלה לחומר הראיות.

כאמור, הנתבעת ניסתה להתמודד עם הראיה החותכת לכך שפעלה בשבת על דרך של העלאת טענה בדבר תקלה בתוכנת הקופה הרושמת, שבעטיה נרשם תאריך שגוי. גם טענה זו אינה יכולה להתקבל. ראשית, אציין כי טעות בתאריך על גבי חשבונית מס / קבלה היא עניין מהותי, אשר מעורר קושי גם בהיבטי ציות לחוקי המס (וראו לעניין זה הוראה 5 (3) להוראות מס הכנסה (ניהול פנקסי חשבונות), תשל"ג – 1973 וכן תקנה 7 לתקנות מס ערך מוסף (ניהול פנקסי חשבונות), תשל"ו – 1976). יש להניח, אפוא, שככל שאכן נפלה טעות אשר הביאה לכך שהנתבעת הנפיקה תיעוד מס שאינו מהימן, היא נדרשה לתקן את הטעון תיקון, לרבות דיווח לגורמים הרלוונטיים (דוגמת רשויות המס).

חרף זאת, לא הוצגה כל ראיה עצמאית לקיומה של תקלה כאמור או למהותה: לא תצהיר או חוות דעת מומחה של חברת התוכנה אשר סיפקה את התוכנה התקולה או טיפלה בתיקונה, לא דיווח לרשויות המס על טעות בהצגת התאריך, ועל הצורך בתיקון הטעות ולא כל ראיה אחרת, פרט לעדותו של צאיג עצמו בנושא.

ודוק: להוכחת טענתה של הנתבעת כי החנות לא נפתחה בשבתות, הוגש תצהירה של גב' קטיה רוזנבלום, שעבדה בחנות כזבנית. אולם הטענה בדבר תקלה בתוכנת הקופה הרושמת כלל לא הופעה בתצהירה של גב' רוזנבלום, ומכאן – שהראיה היחידה העומדת לפנינו להוכחת הטענה בדבר תקלה שהביאה להנפקת חשבונית מס / קבלה על רכישה בשבת – היא עדותו של צאיג, שהוא עד שיש לו עניין בתוצאות ההליך, ועל כן, ובהתאם להוראות סעיף 54 (3) לפקודת הראיות, ביסוס ממצא עובדתי על עדותו היחידה – מצריך הנמקה מיוחדת.

בנסיבות אלה, כאשר אין ספק שככל שאכן הייתה תקלה, לא היה כל קושי להביא ראיות עצמאיות להוכחתה, אינני יכול לקבל את גרסתו של צאיג, ואני קובע כי בשבת, 9.7.2016, הייתה החנות פתוחה, ובכך הפרה הנתבעת את הוראות סעיף 10 (א) להסכם.

הטענה לפגיעה במסגרות החלונות ולנעיצת מסמרים בהם

לאחר שמיעת הראיות, אין עוד מחלוקת – ולא יכולה להיות מחלוקת – בשאלה העובדתית: אין ספק, כי הנתבעת נעצה שבעה מסמרים לכל הפחות במסגרות החלונות. עובדה זו עולה באופן ברור מהתמונות שצורפו כנספח ה' לתצהיר העדות הראשית של התובעת, ולמעשה – צאיג כלל לא הכחיש עובדה זו.

לעניין זה נפנה לסעיף 17 (ב) להסכם, אשר קובע, בפסקה השנייה בו, כי השוכר:

"[...] לא יעקור, ולא ישבור ולא ינסר אל סורגיו ולאל [צ"ל: ולא] יקדח חורים בהם, ובלחלונות ובמשקופים, ובדלתות ובכל מחובריו, לכל מטרה שהיא, ללא רשות מראש ובכתב מאת צד א' [התובעת – ע"י]. כמו כן בעיקרון, צד ב' [הנתבעת – ע"י] לא מורשה לקדוח קידוחים בקירות או במשקופים או בסורגים או בריצפה. צד ב' יוכל לעשות חורים בקיר בלבד שעומקם לא יעלה מעבר ל-4 ס"מ בעומק הקיר...

[...]

סעיף זה על כל סעיפיו השונים הוא תנאי עיקרי בהסכם זה שהפרתו תהווה הפרה יסודית של ההסכם שמזכה את צד א' בביטול מיידי של ההסכם על כל התוצאות וכל ההפסדים הנובעים מכך לצד ב'." (ההדגשה במקור – ע"י)

סעיף 17 (ב) להסכם הוא סעיף שאינו סטנדרטי בהסכמי שכירות, וברור ממנו, בבהירות שאין בהירה ממנה, כי השוכר אינו רשאי לקדוח חורים במשקופי החלונות. בהירות זו נלמדת משלושה מקורות שונים בסעיף קצר זה:

• קידוח חורים, לכל מטרה שהיא ולכל צורך, טעונים רשות מראש ובכתב;

• אם סעיף קטן (א) הנ"ל לא היה ברור דיו, מוסיף הסעיף וקובע כי "בעיקרון" – השוכר אינו רשאי לקדוח קידוחים בקירות או במשקופים;

• ובהמשך – ניתן היתר מיוחד, ספציפי ומדויק: לחורים בקירות (וכלשון הסעיף: "בקיר בלבד"), כלומר – לא במשקופי החלונות, ובעומק שלא יעלה על 4 ס"מ.

  וכדי שלא יהיה ספק בלבו של הקורא (והשוכרת בכלל זה), כי סוגיית החורים בקירות המושכר, במשקופיו ובמסגרות חלונותיו (אף הם משקופים) היא בנפשה של בעלת הבית, בא המשכו של סעיף 17 וקובע מפורשות, באופן ברור וחד-משמעי, כי הפרת סעיף זה (וסעיפי משנה נוספים בסעיף 17) היא הפרה יסודית, ולא זו בלבד שהיא הפרה יסודית, אלא שהסנקציה על הפרתה מופיעה, ברחל בתך הקטנה, בהמשך התניה: הפרה יסודית המזכה את המשכירה בביטול ההסכם לאלתר, חרף כל הנזקים הנובעים מכך לשוכר.

חוזים רבים ראיתי בקריירה המשפטית שלי עד כה, בוודאי שנתקלתי בעשרות (אם לא במאות) הסכמי שכירות. הסכם שבו ברורה כל כך כוונת הצדדים בדבר מה מותר ומה אסור לעשות בנכס – נדיר למצוא. כל הקורא את ההסכם מבין, כי השמירה על תומתם של קירות הנכס ומשקופיו – היא ציפור נפשה של התובעת.

ומה עושה הנתבעת, לאור הבנה ברורה זו, המנוסחת בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים בחוזה? קודחת לא פחות משבעה (ולהערכתי, על יסוד התמונות שהוצגו – גם יותר) חורים במשקופי החלונות, על מנת לתלות עליהם מוצרים לתצוגה. מדובר בהפרה בוטה של הסכם השכירות, מקום שבו מדובר באיסור שהיה ברור ומפורש מאין כמותו.

נסיר מן הדרך טענה נוספת של הנתבעת, אשר טענה כי נעיצת מסמר אינה בבחינת "קידוח". כל שנדרש על מנת לשלול טענה זו הוא פניה אל המילון, אשר בו מוגדר הפועל "קָדַח" כך: "ניקר, עשה חור במשהו, העמיק חלל" (אברהם אבן-שושן, המילון החדש (1983)). נעיצת מסמר היא, ללא ספק, "עשיית חור במשהו", בענייננו – במשקופי החלונות, ועל כן היא אסורה מלשונו הברורה של סעיף 17 (ב).

על כן, אני קובע כי קידוח שבעת חורי המסמרים במסגרת החלון, מעשה שאינו שנוי כלל במחלוקת, מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

לאור מסקנתי זו, אינני רואה צורך לדון בטענות שהעלתה התובעת ביחס להעתקת המזגן והנזקים הנטענים כתוצאה מכך.

האם ההפרות מצדיקות את הסנקציה?

"For want of a nail the shoe was lost

For want of a shoe the horse was lost

For want of a horse the rider was lost

For want of a rider the battle was lost

For want of a battle the kingdom was lost

And all for the want of a horseshoe nail"

(שיר אנגלי עממי)

האם די בשבעה חורי-מסמר בקיר ובשבת אחת שבה נפתחה החנות כדי להצדיק את ביטולו של ההסכם, ובענייננו – ביטולה של זכות האופציה, באופן שיגרום נזק ניכר לנתבעת? האם אין, כטענת הנתבעת, חוסר תום-לב בעצם הגשת התביעה על מה שנראה כזוטי דברים? והכל, כמאמר השיר – "בגלל מסמר קטן"?

התשובה לשאלות אלה – לטעמי – היא בשלילה מוחלטת.

חוזה משפטי נועד לבטא את כוונתם המשותפת של הצדדים, ולהפוך אותה למערך הדדי של זכויות בנות-אכיפה. במסגרת המשא ומתן הטרום חוזי, בודקים הצדדים לחוזה זה את טעמיו של זה: מה מבקש לו צד א', ומה הוא מוכן לתת לצד ב'; מה דורש צד ב', ועל מה הוא מוכן לוותר לצד א'. הליך זה של משא ומתן מתגבש לכדי הסכם אשר בו נוטל על עצמו כל אחד מן הצדדים התחייבויות שונות. מטבעם של דברים, ומאופיו של המשא ומתן – מסכים כל צד לקחת על עצמו התחייבויות בנושאים שחשובים לו פחות, על מנת להבטיח את הסוגיות החשובות לו יותר: כך נהוג, כך מקובל, וכך נעשה – מעשה יום ביומו – במשאים ומתנים חוזיים.

במהלך המשא ומתן – "אין דרישות טיפשיות" ואין "דרישות קטנוניות". כל צד חופשי להעלות את דרישותיו ואת מאווייו, ואם מצאו הללו אוזן קשבת אצל הצד שכנגד – הופכים אלה לחלק בלתי נפרד מן ההסכם, והם מחייבים את הצדדים לו.

על כן, גם אם סבורה הנתבעת כי הדרישה להימנע מקידוח חורים בקיר היא דרישה קטנונית, וגם אם היא חושבת שעמידה על "קוצו של חור" היא בלתי מידתית, הרי רק אל עצמה היא יכולה לבוא בטענות, שכן היא ולא אחר התחייבה בהסכם ברור ומפורש שלא לקדוח חורים במשקופים. אם סברה שמדובר בתקנה שאין הציבור יכול לעמוד בה – היה עליה לסרב להכללתו של סעיף זה בהסכם, גם במחיר של הימנעות מכריתת ההסכם כלל. אין להלום התנהלות של צד המתחייב בחוזה, מפר את חיובו, ומנסה להתחמק מן הסנקציה החוזית בטענה של "חוסר תום לב" של הצד הנפגע.

לעניין זה יוער, כי המלומדת פרופ' גבריאלה שלו מציינת כי:

"אבן-הבוחן להכרעה בשאלה אם צד המפעיל את זכותו החוזית פועל בחוסר תום-לב, היא אם אותו צד נהג בדרך של התחכמות, תחבולה והכשלת הצד שכנגד" (גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 110 (2005))

בענייננו, עמידתה של התובעת על זכותה החוזית להביא את החוזה אל סיומו אינה מעידה על התחכמות, לא על תחבולה ואף לא על הכשלת הצד שכנגד; התובעת לא תרמה במאום להפרה המזכה בביטול החוזה, לא נתנה את אישור (לא במפורש ולא במשתמע), והאחריות להפרה – שהיא הפרה מובהקת של איסור מפורש וברור בחוזה – מוטלת כל כולה על כתפי הנתבעת.

דומה, כי גם שיקולים של מדיניות משפטית ראויה מכתיבים שימוש זהיר, מידתי ומצומצם בדוקטרינה של חוסר תום לב בעמידה על זכות חוזית. שהרי תכליתו של החוזה – עיגון חיובים הדדים בין צדדים, מתוך העיקרון הבסיסי שלפיו "הסכמים יש לקיים". הרחבת השימוש בדוקטרינה של חוסר תום לב בעמידה על זכות חוזית משקפת עיקרון חדש, שלפיו "הסכמים יש לקיים, אלא אם כן הקיום לא נוח, ואלא אם כן ההפרה מצומצמת". עיקרון זה הוא ברור הרבה פחות מהעיקרון היסודי, פותח פתח לפרשנות, שבתורה – מרבה התדיינות משפטית (והמקרה שלפנינו יוכיח), וחשוב מכך: היא הופכת את הצד לחוזה שקיים את חיוביו לצד ה"אשם", במקום להותיר את האשם במקומו הנכון – אצל הצד שהפר את חיוביו.

הערה עקרונית אחרונה – "מהותי" מול "זניח", "חשוב" מול "טפל" – עניינים אלה הם עניינים סובייקטיביים, אשר נמדדים אצל כל צד לחוזה לפי מידותיו ולפי שיקוליו. איחור של יום אחד בתשלום תמורה חוזית ייחשב, כנראה, "זניח" אצל הצד המשלם, אולם הצד שאמור היה לקבל את התשלום עלול למצוא עצמו במצוקה כתוצאה מהאיחור; כך בענייננו: גם אם ביטולו של הסכם שכירות מחמת שבעה חורי מסמר במשקוף החלון נראים בעיני הנתבעת כסנקציה חמורה על הפרה פעוטה, הרי בעיני התובעת – ההפרה חמורה. משעוגנה חומרתה של ההפרה הקונקרטית הזו במפורש בהסכם השכירות, ומשנקבע מראש סעד מוסכם של ביטול הסכם השכירות, ובוודאי משעה שסעד הביטול נקבע, מפורשות "חרף הנזקים שייגרמו" – יש לראות את הנתבעת כמי שהסכימה לכך שבמקרה של הפרה – הסיכון כולו על כתפיה; סיכון שהתממש באשמתה שלה.

הנתבעת טענה, כי הציעה לתקן – על חשבונה, ובאמצעות הרסטורטור המומחה של התובעת – את הטעון תיקון, ובכך לתקן את ההפרה. פתרון זה – יכול היה להיות פתרון ראוי, אילו הסכימה לו התובעת. אולם משעה שהצדדים הסכימו כי הפרה של סעיף 17 (ב) היא הפרה יסודית המזכה בביטול החוזה – ממילא נשללה מהנתבעת זכותה לתקן את ההפרה, שהרי זהו בדיוק ההבדל בין הפרה יסודית ובין הפרה שאינה יסודית לפי הוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973.

העולה מן המקובץ הוא, שהתביעה מתקבלת, ואני מורה על פינוי הנתבעת מן המושכר כהגדרתו לעיל.

במישור האופרטיבי, ומאחר שממילא תקופת השכירות הראשונה עתידה לפקוע ביום 21.4.2018, אני קובע כי משמעות הפינוי היא ביטולה של תקופת האופציה, כך שעם תום תקופת החוזה הראשונה – לא תעמוד לנתבעת הזכות להאריכו לתקופות נוספות, כך שהפינוי בפועל יתבצע לא יאוחר מיום 22.4.2018 בשעה 17:00 (וזאת מאחר שיום ה-21.4.2018 הוא שבת, ולאור הוראות סעיף 10 להסכם, אין להפעיל את החנות בשבת).

ככל שתידרש לנתבעת ארכה להיערכות לפינוי החנות, תהיה היא רשאית לפנותה עד יום 31.5.2018, וזאת בתנאי שתמסור הודעה על כך למשכירה בכתב, באמצעות בא-כוחה, לא יאוחר מיום 10.4.2018, וכן תשלם למשכירה, באמצעות בא-כוחה, את דמי השכירות לתקופה הנוספת (מ-21.4.2018 ועד 31.5.2018) בסך 20,000 ₪ עד למועד ההודעה.

הנתבעת תישא בהוצאות ההליך לפניי בסך 1,500 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 11,700 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"ח אדר תשע"ח, 15 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.