זו תביעה כספית ע"ס 413,500 ₪ , פיצוי בשל ליקויי בניה , ירידת ערך ועוגמת נפש.
התובעים התקשרו עם הנתבעת בהסכם מכר מיום 6.8.2013 , לרכישת דירה ברחוב חמדה 1/54 בחיפה. לטענתם שילמו בהתאם למוסכם את סך תמורת הדירה ואת שכ"ט עו"ד מטעם המוכרת/הנתבעת. נטען כי קיבלו את החזקה בדירה ביום 22.5.17.
לטענת התובעים, בחרו בדירה הספציפית, על סמך הבטחות הנתבעת, כי הדירה תהיה בעלת מרפסת מקורה בשטח מסוים. אולם, לאחר שהתקבל היתר הבניה, גילו בעת חתימה על המפרט, בשנית, כי שטח המרפסת הוקטן, והקירוי כפי שהובטח בוטל.
נטען כי לאחר הגילוי, פנו לנתבעת לבירור העניין, וזו השיבה כי נפלה טעות, וכי תפעל לתיקון. אולם, לא נעשה דבר. התובעים חזרו ופנו לנתבעת, אך הנתבעת המשיכה בטענתה כי נפלה טעות ושתפעל לתיקונה. נטען כי בעת קבלת החזקה, גילו כי לא מדובר בטעות, המרפסת הוקטנה, ולא נעשה קירוי למרפסת כפי שהובטח, בנוסף חלף הזמן בו ניתן היה לבטל את ההסכם.
נטען כי התובעים זכאים לפיצוי בשל הפרה יסודית של ההסכם, וכן פיצוי בגין ירידת ערך ובשל הקטנת המרפסת וחוסר קירוי המרפסת, ובהתאם לחוו"ד שמאי, בסך 290,000 ₪.
נטען להתנהלות חסרת תום לב, באשר הנתבעת הטעתה את התובעים וגרמה להם להאמין כי יקבלו את הדירה כפי שהבטיחה , בנוסף הנתבעת התעשרה על חשבון התובעים, ע"י הקטנת שטח המרפסת בדירת התובעים, והורדת הקירוי. בכך יכלה הנתבעת לשפר דירות אחרות ולבנות יחידות דיור נוספות.
נטען כי הנתבעת הוליכה שולל את התובעים, שעה שחזרה וטענה כי מדובר בטעות ושתפעל לתקנה.
התובעים טוענים כי השקיעו כספים ומאמצים רבים ברכישת הדירה, השתמשו בפיקדונות וחסכונות, ואף מכרו את דירתם הקודמת. התובעים סמכו על הנתבעת, הידועה כחברה ותיקה, שלא תרמה אותם, שעה שהנתבעת ידעה כבר בעת עריכת ההסכם, כי לא תוכל לספק לתובעים את הדירה, בהתאם להבטחותיה. עוד נטען, כי התובעים הוחתמו על המפרט השני, על מנת שיוותרו על כל טענה בקשר לאי התאמה, וכי מדובר בוויתור שאינו תקף עפ"י חוק המכר (דירות).
נטען כי הסכם המכר מהווה חוזה אחיד, בעל תנאים מקפחים, ממנו עולה ויתור גורף של התובעים על כל סעד, פרט לעצם התיקון, ועל כן דינם להתבטל. בנוסף, הפרת הסכם, ותשלום פיצוי עומד רק על הפרה ע"י הרוכש, דבר המעיד על אי שוויון קיצוני במערך הכוחות בין הצדדים, בעת עריכת ההסכם. לטענת התובעים הסכימו לחתימה, אולם האמינו שעוה"ד מטעם הנתבעת, תפעל גם לטובת התובעים, משכך לא נקבע פיצוי דומה בגין הפרה ע"י המוכרת/הנתבעת. לטענתם הפיצוי המוסכם והקבוע מראש אינו מידתי, בגין ראש נזק- הפרת החוזה, נדרש פיצוי בסך 50,000 ₪.
לטענת התובעים, לימים התגלו נזילות מים בדירת השכן, בשל היעדר איטום באזור המרפסת, דבר אשר גרם בין היתר לחדירת מים מתחת לרצפת דירת התובעים, משכך הנתבעת פרקה את הריצוף על מנת לאטום את החסר. נטען כי התובעים נאלצו לגור במשך תקופת העבודות, 3 חודשים, באתר בנייה, בדירה שאינה ראויה למגורים, בכך נמנעה הנאתם מהדירה החדשה. נדרש פיצוי בגין עגמת נפש בסך 70,000 ₪ .
נטען, כי עובר להגשת התביעה, ניסו לפתור את המחלוקות בדרכים נעימות, אולם הניסיון לא צלח.
בנוסף, ולאחר הגשת כתב התביעה המקורי, התגלו מחלוקות בין הצדדים באשר למקום חניה (אחד משניים). לטענתם, הוצמדו להם שני מקומות חניה בחניון תת קרקעי. ואולם, באופן מפתיע, ולאחר שנתיים של חזקה בדירה, קיבלו התובעים מכתב מאת הנתבעת, לפיו אחד ממקומות החניה, הועבר מהחניון התת קרקעי והמקורה, אל החניון העילי הפתוח. בנוסף, מנספח להסכם המכר, עולה שהתובעים וויתרו על אחת מהחניות המקורות.
נטען כי הנתבעת ניצלה את מועד החתימה, ואת תום ליבם של התובעים, ובזמן שהתובעים עסוקים בדברים אחרים נוספים בקשר לדירה, ותוך חתימה על מסמכים רבים, לא היו מודעים למהות המסמך שנחתם. התובעים לא התכוונו לוותר על מקום החניה, וחתימתם הושגה במרמה והטעיה. נטען כי עצם ההחתמה מהווה חוסר תום לב בקיום ההסכם, ויש בכך לשלול מהנספח תוקף משפטי, ויש לחייב את הנתבעת לספק שני מקומות חנייה בחניון התת קרקעי בבניין.
לטענת הנתבעת דין התביעה להידחות. הנתבעת הינה חברת בניה מקצועית, בעלת ניסיון רב בייזום והקמת פרויקטים איכותיים. לטענתה, בהתאם להסכם המכר, הסכימה לשדרג את המפרט הטכני בדירת התובעים, ללא תוספת תשלום, על אף שמדובר בסכומים של עשרות אלפי שקלים.
נטען כי התובעים רכשו את דירתם, בטרם קבלת היתר הבניה. תוך שהנתבעת הבהירה מפורשות, כי טרם התקבל היתר הבניה , והגם שהליכי תכנון הפרויקט החלו, הם כפופים לאישורים ודרישות מצד הרשויות. נטען כי הובא לידיעת התובעים לאחר קבלת היתר הבניה, כי בוצע שינוי במפרט הטכני בדירה, ועל אף שניתנה להם אפשרות ביטול, התובעים בחרו שלא לבטל את ההסכם, ואף הסכימו לקבלת הדירה בהתאם לשינוי, ואף חתמו על מפרט טכני ותשריט מעודכנים.
הנתבעת טוענת כי השיבה לפניות התובעים בעניין הליקויים, וטיפלה בנדרש במסירות, וסיפקה רמת שירות גבוהה ואיכותית, תוך מתן מענה מהיר, גם במהלך שנת הבדק הראשונה. נטען כי התובעים עצמם אישרו כי הנתבעת תיקנה את ליקויי הבנייה הנטענים, והתנהלותם אינה ראויה, שעה שבחרו להגיש את התביעה, כשנה לאחר קבלת החזקה, ובתוך תקופת הבדק. עוד נטען כי התובעים דורשים פיצוי כספי כללי, בגין עוגמת נפש ללא כל פירוט באשר לנזקים שנגרמו.
דיון והכרעה
בהחלטה מיום 10/03/2019 אושרה בקשת התובעים לתיקון כתב התביעה, בהתאם לתיקון, נוספה לתביעה טענה בעניין החניה, כפי שפורט לעיל .
הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית.
מטעם התובעים העידו התובעים בעצמם.
מטעם הנתבעת העידה הגב' ענבר וידאל- יועצת משפטית בנתבעת.
והוגשו סיכומים בכתב.
ב"כ התובעים בסיכומיו טוען כי התובעים, זוג גמלאים, השקיעו מאמצים רבים, ואת מיטב כספם ברכישת הדירה. אולם, קיבלו דירה, השונה באופן מהותי, מזו שעליה חתמו במעמד הרכישה.
בהתאם למפרט מיום 19.08.2013 שצורף להסכם המכר, התובעים היו אמורים לקבל דירה בעלת מרפסת מקורה בגודל 51 מ"ר, אולם בהתאם למפרט שצורף להסכם, מיום 25.08.2014, שטח המרפסת, כפי שצוין השתנה ל- 41 מ"ר, המרפסת קטנה ב-10 מ"ר מהמפרט הקודם. בנוסף, שטח הקירוי קטן ל 2.6 מ"ר. התובעים טוענים כי בעת הגילוי פנו לעו"ד אברהמי, מטעם הנתבעת לבירור העניין , וזו השיבה כי מדובר בטעות והדבר יתוקן. אולם דבר לא נעשה, ובפועל קיבלו דירה בעלת מרפסת בשטח של 39 מ"ר, קטנה ב-12 מ"ר, עם קירוי בשטח של 2.6 מ"ר, בליטה ברוחב 20 ס"מ לאורך הקיר, ושאינו עונה להגדרת "קירוי", וכפי שהבטיחה הנתבעת. התובעים מדגישים את החשיבות הרבה, הן לגודל המרפסת והן לשטח הקירוי. לפיכך, בעת שגילו את השינויים בנידון, רצו לבטל את ההסכם, ולא לחתום בשנית על המפרט, אולם לאור הבטחות , ונוכח העובדה שסמכו על עוה"ד והנתבעת, התובעים חתמו וסברו כי הדברים יעשו בהתאם להבטחות.
נטען כי, לו ידעו התובעים, שלא יקבלו את הדירה כפי שהובטח להם, ובהתאם למפרט הראשון, ובקשר למרפסת, לא היו חותמים על המפרט המתוקן, ופועלים לביטול ההסכם.
נטען כי במשך שנתיים ניסו התובעים לקבל מענה מנציגי הנתבעת, אולם לא סופקו תשובות ברורות, התובעים אף פנו אל הדרג הגבוה, על מנת לקבל מענה לליקויים ולבעיות. נטען שמההתכתבויות עולה, כי הנתבעת הודתה במחויבותה לעשות קירוי למרפסת, ומאשרת כי חלק משטח המרפסת אבד, ואף הוצע פיצוי בעניין. מה שמלמד כי הנתבעת הטעתה במודע את התובעים, באופן מתמשך, וכי למעשה לא היה בכוונתה לתקן דבר.
בקשר לחניה, טוענים כי הובטחו להם שני מקומות חניה סמוכים, בקומה התת קרקעית, תוך שהתובעים הדגישו בפני הנתבעת את חשיבות העניין, והנתבעת התחייבה לספק להם, וכפי שעולה ממכתבה מיום 15.04.2015 (עמ' 149 לתצהיר התובעים). כמו כן, בהתאם לתשריט שנחתם ע"י הצדדים, כשנה וחצי לאחר חתימת ההסכם הראשון, סומנו שני מקומות חניה בחניון התת קרקעי, דבר המחזק את טענת התובעים.
זאת ועוד, טענת הנתבעת לחוסר אוטנטיות התשריט אינה מבוססת, ומהווה הרחבת חזית אסורה, שעה שהועלתה לראשונה בעת דיון ההוכחות. בנוסף התברר, כי בטופס מסירת הדירה לרוכש (נספח ג' לתצהיר הנתבעת) בעניין מיקום החניות, לא מופיעות חתימות התובעים. התובעים דורשים לחייב את הנתבעת לספק עבורם מקום נוסף בחניון התת קרקעי.
נטען כי אף על פי שהתובעים נקבו במספר שמות נציגי הנתבעת, מולם התנהלו במהלך הרכישה, מהם קיבלו את ההבטחות השונות, ולהם המידע בנוגע לדברים העולים בתביעה, הנתבעת בחרה שלא להביא אותם לעדות, מדובר בלא פחות מ-6 נציגים שהיו מעורבים באופן אישי, בענין שבמחלוקת ויכלו לשפוך אור בעניין, וההלכה בעניין בעל דין שאינו מביא לעדות עד רלוונטי שבשליטתו ידועה.
נטען כי העדה היחידה מטעם הנתבעת, העידה כי לא הייתה מעורבת, ולא עבדה מול התובעים, היא אינה זו שהודיעה לתובעים לגבי השינויים, וגם לא יודעת אם מישהו הודיע להם על כך. עוד אישרה כי עפ"י החומר, הקטנת שטח המרפסת מהווה שינוי מהותי, והיה על הנתבעת להודיע על השינוי לתובעים, עוד אישרה כי זמן ההמתנה לעריכת הבדיקות לטענות התובעים, אשר עמד על שנתיים, לשיטת הנתבעת, אינו סביר. נטען גם כי מדובר בעדות מפי השמועה.
לעניין חקירת המומחה מטעם התובעים , נטען כי בפתח דיון ההוכחות, ציין ב"כ הנתבעת כי ברצונו לחקור את המומחה, שלא הגיע לדיון. אולם, מאחר ובענייננו חלות תקנות סד"א מ 1984, על הנתבעת היה להודיע מראש לעניין רצונה בהתייצבות המומחה מטעם התובעים. שעה שהנתבעת לא דרשה את התייצבות המומחה מטעם התובעים, אינם מחוייבים בהתייצבותו, ויש לקבל את חוו"ד מטעם התובעים כראיה בתיק. עוד נטען כי לגופו מדובר בחוו"ד מפורטת, הגיונית ומנומקת היטב, בעוד שבחוו"ד מטעם הנתבעת, עולה סתירה לוגית פנימית, ולפיה הקטנת שטח המרפסת, וחשיפת המרפסת לגשמים ושמש מעלה את ערך הדירה.
נטען כי הסכם הרכישה מהווה חוזה אחיד, וכי הנתבעת פעלה בחוסר תום לב. לטענתם סעיפים 4 ו-7 לנספח ט' להסכם כוללים תנאים מקפחים, ולכן דינם להתבטל. מסעיפים אלה עולה, בין היתר, וויתורם הגורף של התובעים על כל סעד, למעט ביטול ההסכם. הנתבעת התנהגה בחוסר תום לב קיצוני כלפי התובעים, הטעתה אותם, וגרמה להם להאמין כי יקבלו את מה שהובטח להם, תוך מסירת תשובות כוזבות.
עוד נטען כי לא הייתה לתובעים אפשרות אמיתית לבטל את ההסכם, מאחר ועבר זמן רב מן ההטעיה כאמור , ובזמן שעבר הספיקו התובעים למכור את דירתם הקודמת , לצורך מימון רכישת הדירה נשוא התביעה. עוד נטען כי התובעים לא נחקרו ביחס לעניין אפשרות ביטול ההסכם, לפיכך יש לראות את הנתבעת כמסכימה לגרסתם , לפיה מבחינתם האפשרות לבטל את ההסכם לא היתה אפשרית ומעשית.
נטען כי הנתבעת הייתה מודעת לדרישות וציפיות התובעים מהדירה, לנתבעת השליטה והעליונות אל מול התובעים מחוסרי הידע, חלה על הנתבעת החובה ליידעם בנוגע לשינויים מהותיים, ובהקשר פער מהותי בין ציפיותיהם למציאות.
ב"כ הנתבעת בסיכומיו, טוען כי לאחר מו"מ בין הצדדים, במסגרתו שדרגה הנתבעת את המפרט הטכני בדירה ללא כל עלות נוספת, התובעים התקשרו עם הנתבעת וחתמו על הסכם רכישת דירה לו תוקף מחייב. ביום 6.8.2013 חתמו התובעים על הסכם לרכישת דירת 5 חדרים בקומה 15 , בעלת מרפסת שמש בשטח של 50 מ"ר, מחסן וחניה עוקבת אחת. נטען כי במעמד החתימה על ההסכם, הובהר לתובעים כי טרם התקבל היתר בניה, וכחלק ממסמכי הרכישה חתמו התובעים על נספח של "היעדר היתר בניה", לפיו התכנון עלול להשתנות בעת קבלת ההיתר, ולפיכך ניתנה לתובעים אפשרות לביטול ההסכם, באופן מלא, במקרה של שינוי לאחר היתר הבניה שיתקבל.
עוד הבהירה הנתבעת לתובעים כי טרם הושלם תכנון הקומה העליונה לדירתם, ומשכך יתכן ומרפסת הדירה תהא מקורה באופן חלקי. בנוסף על גבי תשריטי הדירה, עליהם חתמו התובעים, מודגש כי מדובר בתשריטים שהופקו בטרם קבלת היתר בניה, ולכן כפופים לשינויים.
התובעים אישרו שהבינו את כל התנאים והסיכונים ברכישת הדירה בשלב מוקדם, וחתמו על התחייבויות אלו, כך שכל טענה לאי ידיעת התובעים בהקשר מה שנחתם הינה שגויה, והתנערותם כעת מההתחייבויות הכתובות אינה ראויה. בנוסף, הצדדים חתמו על נספח תיקונים להסכם המכר, בו הועלו תיקונים שונים, כך שהחוזה הינו פרטני, ומותאם לתובעים ואינו עונה להגדרת "חוזה אחיד".
נטען כי לאחר קבלת היתר הבניה נערך מפרט מעודכן, במסגרתו שטח המרפסת עמד על 41 מ"ר ומתוכו שטח של 2.6 מ"ר מקורה. על אף ששונה שטח המרפסת ושטח הקירוי , ועל אף שלתובעים עמדה הזכות לביטול בהתאם לנספח ההסכם, התובעים אישרו וחתמו על המפרט המעודכן ביודעין.
זאת ועוד, בתאריך 22.5.2016 חתמו הצדדים על תוספת להסכם המכר, במסגרתו ניתנה הטבה, בהסכמת הנתבעת, להקצות לתובעים 2 חניות נפרדות במקום חניה עוקבת אחת, בעוד שצוין בפירוש, שחניה אחת בחניון התת קרקעי והשנייה בחניון העליון. בנוסף, ניתן לראות בהתאם לתשריטים שצורפו לתוספת ההסכם, כי הנתבעת התחשבה ברצון התובע בהקצאת החניות בקרבת הכניסה כמבוקשו. כתוצאה מכך, דין הטענה לעניין החנייה להידחות, ועל התובעים לשלם לנתבעת את שווי ההטבה ביחס ל-2 חניות נפרדות.
בנוסף, התובעים חתמו ביום 22.5.2017 על פרוטוקול המסירה, התואם להתחייבויות שבתוספת הסכם המכר, אשר נערך שנה קודם לכן. בפועל, התובעים קיבלו דירה בהתאם למוסכם ונחתם על ידם. התובעים חתמו על פרוטוקול המסירה, והיו מודעים לשינויים, ולא טענו דבר במעמד הפרוטוקול, ולא ניתן כעת, להציג טענות מנוגדות אשר סותרות את הכתוב. נטען כי התובעים אנשים נורמטיביים ומביני עניין, אשר הבינו היטב את פרטי ההסכם, וחתמו עליו מרצון. התובעים קיבלו דירה בהתאם להסכם הרכישה עליו חתמו. כמו כן, לפי חוו"ד המומחה מטעם הנתבעת, דירת התובעים נבנתה בהתאם לתשריט, ההסכם עליו חתמו, והבניה בוצעה בהתאם להיתר הבניה שניתן.
עוד נטען כי התובעים היו נוכחים בעת תהליך הבניה, ידעו מה רכשו ועל מה חתמו, כך שבניסיון התובעים לסטות כעת מהסכם הרכישה אין כל היגיון. בנוסף, התובעים נמנעו משיקוליהם בלבד. מזימון עו"ד אברהמי, מולה התנהלו, לטענתם, למסור עדות בהליך. משכך כל שנטען שהבטיחה / אמרה עו"ד אברהמי לתובעים אין לקבל, ושעה שמוכחש , נוכח מסמכים חתומים, מדובר בטענות בע"פ, ללא כל הוכחה ואסמכתא. נטען כי , הזכות לזימון עדים, עומד גם לזכותם של התובעים, אשר בחרו שלא לזמן את אותם עדים שלטענתם רלוונטיים ונחוצים לתביעתם, והדבר פועל לחובתם.
ביחס לרטיבות בדירה, נטען כי הנתבעת תיקנה באופן ראוי, בצורה מקצועית ולשביעות רצון התובעים, תוך מימוש זכות הנתבעת לתיקון בהתאם לחוק המכר. התובעים לא הציגו נזקים אשר נגרמו כתוצאה מהתיקון, ולכן אינם זכאים לכל פיצוי בגין הטענה לליקוי, שתוקן כנדרש מטעם הנתבעת. מדובר בטענות סרק שאינן מצדיקות כל פיצוי.
זאת ועוד, במהלך ההליך כאן התגלה ועל דרך המקרה, כי התובעים כבר קירו את המרפסת בעצמם, כך שמלבד העובדה, שאלה הסתירו זאת מבית המשפט, ופעלו בחוסר תום לב, באי הצגת עובדה חשובה זו, אשר יש בה להחליש טענותיהם בעניין, יש לקבוע כי אין לתובעים כל נזק מעשי.
לאחר עיון בחומר, הדיון והסיכומים, אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה, ואלו נימוקי:
שטח המרפסת , קירוי המרפסת
אין מחלוקת כי התובעים קיבלו מרפסת בשטח קטן בכ 10 מ"ר מן הקבוע במפרט המקורי , וקירוי מצומצם בשטח של 2.6 מ"ר בלבד.
האם הנתבעת הטעתה את התובעים בקשר לשטח המרפסת וקירויה? האם התובעים זכאים לפיצוי בעניין, ובאיזה שיעור?
אכן המפרט שנחתם במעמד החתימה על הסכם המכר , ביום 6.8.13 , כלל מרפסת מקורה בשטח 51 מ"ר, ואולם להסכם המכר ,צורף נספח, הנושא את הכותרת "נספח העדר היתר לבניה ", בו מצוין בסעיף א' :
בנספח תיקונים להסכם המכר מיום 6.8.13 , שם נקבע בסעיף 6:
במפרט מיום 4.8.13 , שם נקבע בסעיף 6:
סמוך לאחר קבלת היתר הבניה, ביום 17.8.14 , התבקשו התובעים לחתום בשנית על המפרט המעודכן ולפיו :
התובע אישר שחתמו על הסכם המכר, כאשר הבנין עדיין לא קיבל ההיתר הבניה ( עמ' 14 לפרוטוקול). אישר את הנספח בדבר היעתר היתר בניה לבניין , ושרשום שם שאם יחול שינוי מהותי יש לו הזכות לבטל את ההסכם (עמ' 16 לפרוטקול ) , וכי מדובר בשינוי מהותי מבחינת התובעים עמ' 16 לפרוטוקול "ש. האם אתה סבור שהשינוי במרפסת הוא שינוי מהותי ? ת. מאוד. הוא דרסטי, לא מאוש, דרסטי." . התובע אישר כי נספח התיקונים להסכם המכר מ 6.8.13 בסעיף 6 מורה כי תכנון הקומה מעל קומת הדירה טרם הושלם וטרם נקבע השטח המקורה של המרפסת וכי המרפסת עשויה להיות מקורה באופן חלקי , אישר כי רשום באופן ברור .( עמ' 17 לפרוטוקול )
העד נשאל בחקירתו:
"ש. תראה לי את המסמך שבו רשום שקנית מרפסת 51 מטר. יש לך מסמך כזה.
ת. תשמע, בחדר מכירות היה לוח ענק, ואני קניתי דירה על סמך התמונות ומה שהיה כתוב
במפרט שם בלוח. ושמה היה כתוב 51 מטר. עכשיו אותו מוכר שמכר לי, זה כתב היד שלו. הוא גר
לידי, אני רואה אותו, אני יכול להביא אותו". ( עמ' 26 לפרוטוקול)
לגבי הקירוי שלא נבנה השיב בחקירתו :
"ש.תפתח אותו בבקשה, זה המפרט שנחתם לפני קבלת ההיתר.
ת :או קיי. כן, מה?
ש :סעיף 6.1, תקריא אותו בבקשה לגבי המרפסת, מה כתוב?
ת :אין 6. אה, יש. "בשטח 50",
ש :לא, מההתחלה, מה רשום, תקריא.
ת :"פירוט שטחים נוספים",
ש :6.1.
ת :6.1, "מרפסת שמש בשטח 50, מתוכה מרפסת שמש מקורה בשטח",
ש :מה?
ת :כלום, למה?
ש :בשטח כלום.
ת :בשטח כלום. על זה אני מדבר, כל הזמן מטעים, פה אין כלום, פה יש.
ש :זה ההסכם הראשון שאתה טוען שחתמת, נכון? לפני קבלת היתר הבנייה.
ת :זה חתום.
ש. ופה אתה טוען שהיה חשוב לך שיהיה רשום שהמרפסת היא מקורה כולה, נכון?
ת :ברור.
ש :אבל זה לא רשום במפרט שאתה מציג.
ת :אבל בכל מקום כתוב מקורה, כמה אני צריך לבדוק כל הזמן. מקורה, מקורה, מקורה. כמו כולם, כל הדיירים קיבלו מקורה. "
עוד ציין בחקירתו, שהבחין במפרט המתוקן שרשום שם שרק שטח של 2.6 מ"ר יהיה מקורה , אולם הדגיש כי זה 20 ס"מ לכל האורך.
שוכנעתי כי התובעים רכשו דירה, בטרם קבלת היתר בניה, וכי הובהר לתובעים שייתכנו שינויים
בתשריטי הדירה, והדבר כפוף לדרישות ההיתר והרשויות. כך גם לאחר קבלת ההיתר, הוצא מפרט טכני מעודכן, אשר כלל את השינוי בשטח המרפסת, והקירוי, התובעים חתמו על המפרט, תוך אישור השינויים.
יחד עם זאת , מנספח 6 לתצהיר התובעים , מייל מיום 28.3.17 , עולה כי הנתבעת מציעה פיצוי בסך
40,000 ₪ עבור המ"ר שאבדו במרפסת , מה שמלמד כי היה דין ודברים בין הצדדים, והנתבעת
סברה שיש לבוא לקראת התובעים בעניין, ובגובה הסכום שצוין .
נוכח הנקבע והחתום על ידי הצדדים, במפרט המקורי והמתוקן, שלאחר ההיתר, ברי , ולמעשה גם התובעים תובעים בעילה אחרת, של הטעיה והפרת הבטחה מאוחרת, שאין סטיה מן המובטח במפרט המתוקן. טענת התובעים שהובטח להם ע"י נציגת הנתבעת , שלא העידה, כי מדובר בטעות שתתוקן בהמשך, הנטל להוכיח טענת ההטעיה בקשר למפרט המתוקן/ההתחייבות המאוחרת בעניין גודל המרפסת , הקירוי, ומיקום החניות , הינו על התובעים, וכמי שמבקשים לסתור תניה חתומה בעניין.
בהקשר המטרים החסרים במרפסת, היתה נכונה הנתבעת לשלם לתובעים סכום של 40,000 ₪, מייל מיום 28.3.17, בנכונות זו ניתן לראות הודאה מטעם הנתבעת לפיצוי מסוים, שמגיע בהקשר זה.
מדובר בהודאה שמספיקה לטעמי, חרף חתימת התובעים על המפרט המתוקן והמופחת בהקשר זה. שימוש במילים "תשלום בגין המ"ר שאבדו " מלמד על הכרה בחבות בהקשר זה, לא מכח המפרט המתוקן, אלא מכח שיח שמאוחר לו. יחד עם זאת, אני סבור, שיש להגביל את הפיצוי בהקשר זה לסכום הצעת הנתבעת, 40,000 ₪, ואין לגוזרו מחוו"ד שמאית לעניין ירידת ערך בהקשר מטרים חסרים במרפסת לרבות קירויה .
בהקשר הקירוי, נטען למאמצים לקבלת היתר בעניין, ע"י הנתבעת, ושלא צלחו, למועד אותו מייל 28.3.17. מן האמור ניתן ללמוד , הגם שבדוחק, על הסכמה לביצוע קירוי חלקי- פרגולה, ובכפוף לקיום היתר.
ככלל , אני מקבל עמדת הנתבעת , ונוכח המפרט החתום, מול טענה להטעיה בעניין , כי על התובעים היה לזמן לעדות את נציגי הנתבעת הרלוונטיים, ולצורך הוכחת טענתם המנוגדת למפרט החתום , ולמעט בהקשרים בהם קיימת הודאה מלאה או חלקית . אמנם מדובר בנציגי הנתבעת , ואולם שעה שהוצג מפרט מתוקן וחתום בעניין, חובת התובעים לזמן את אותם נציגים ולצורך הוכחת טענות שמאוחרות למועד החתימה .
אי זימון הנציגים ומסירת עדותם בהקשרים השונים, פועלת לטעמי לחובת התובעים, ולעניין סכומי הפיצוי שנקבעים , והגם שמדובר בנציגי/ עובדי הנתבעת .
מטעם התובעים צורפה חוות דעת שמאית מיום 20.2.2018 של השמאי ירון גולן אשר ערך ביקור בנכס בתאריך 10.8.2017, לפיה העריך את סך ירידת הערך כתוצאה מאי קירוי המרפסת והקטנת שטחה על סך 288,899 ₪.
מטעם הנתבעת צורפה חוות דעת שמאית מיום 24.11.2019 של השמאי איל רהב אשר ערך ביקור בנכס בתאריך 22.11.2019. לפיה, בהסתמך על המסמכים שהוצגו בפניו, הדירה נרכשה טרם קבלת ההיתר, ובהתאם להסכם המכר שחתמו התובעים הנכס נמסר כמפורט בהסכם, ובנוי בהתאם להיתר שניתן ולכן נקבע כי אין ירידת ערך. עוד הוסיף כי ככל ויפסק אחרת, העמיד את סך ירידת הערך בגין אי קירוי מרפסת בסך שבגבולות של 30,000 ₪.
הנזק הנטען ע"י התובעים מקורו, בנזק עקב כריתת החוזה, ושינויו. בין אם כעת שטח המרפסת מקורה, או לא, הנזק קיים, שעה שהתובעים נאלצו לקרות את המרפסת בכספם האישי, ושעה שגודל המרפסת הנטען למועד התביעה, קטן משטח המרפסת לו ציפו התובעים. לצורך הפיצוי, צירפו התובעים חוו"ד שמאי מטעמם על מנת לחשב את הנזק הישיר מהעדר הקירוי ומהקטנת המרפסת. כמו כן, צירפה הנתבעת גם היא חוו"ד שמאי מטעמה. אציין כי מדובר בהפרשים גדולים בין הסכומים שנקבו המומחים בשתי חוות הדעת.
התובע העיד כי זה הקירוי השלישי שעשה , וסה"כ עלות הקירוי 100,000 ₪ , התובע הרכיב גם תריסים מכל הצדדים "זה קירוי פקפק" ( עמ' 27 לפרוטוקול). עוד ציין שקיבל היתר בניה לקירוי.
מהמייל של הנתבעת מיום 28.3.17 (נספח 6 לתצהיר התובעים) עולה כי הנתבעת טוענת שעשתה כל שביכולתה, בכדי לקבל את אישור העיריה, להתקין פרגולה בקומה 15, קומת התובעים, אולם העיריה לא אישרה זאת באותו מועד.
ברי שפיצוי , ככל שנפסק בעניין , אינו אמור להיות בהיקף של סגירת כלל ההיקף, לרבות תריסים, אלא מדובר בנגזרת לקירוי ע"י פרגולה , שלפי האמור, ולכאורה, ולו היה ניתן היתר בגינה, הנתבעת היתה מוכנה לשאת בעלות הקמתה. למועד הראיות הסתבר שניתן היתר לקרוי המרפסת.
נוכח הסכמת הנתבעת האמורה, ובזמנו, לביצוע קירוי כאמור, ולמרות האמור במפרט השולל זאת, ובכפוף לקבלת היתר מן העיריה, שמסתבר מעדות התובע שהוצא בהמשך, ולא נסתר, אני סבור שעל הנתבעת לפצות גם בהקשר זה את התובעים חלקית, ובסכום של 30,000 ₪, שנראה לפי החומר שבפני, כסכום הולם להקמת פרגולה בשטח המדובר, ושהינו בר פיצוי ביחסי הצדדים.
לסיכום האמור, אני סבור כי התובעים זכאים לפיצוי בהקשר שטח המרפסת וקירויו, ולפי הצעת הנתבעת לתובעים מיום 28.3.17 , ע"ס 70,000 ₪ , נכון לאותו מועד ( 40,000 ₪ בגין השינוי בגודל המרפסת, ו30,000 ₪ השתתפות הנתבעת בעלות קירוי מסוג פרגולה ).
חניות
לטענת התובעים, הנתבעת התחייבה לספק , בהתאם לבקשתם, 2 מקומות חנייה קרובים למעלית, ככל הניתן, בחניון התת קרקעי , ובהתאם לתשריט שנתחם בין הצדדים מיום 28.06.2015, שם סומנו שני מקומות חנייה , מס' 142, ו 153 , ואף שילמו עבור אותם 2 מקומות חנייה בחניון התת קרקעי, אולם בפועל קיבלו מקום חניה אחד בחניון התת קרקעי, ומקום חניה שני בחניון העילי – במפלס הקרקע הפתוח.
לטענת הנתבעת , לאחר קבלת היתר הבניה, בחתימה על תוספת הסכם המכר הסכימה הנתבעת להקצות לתובעים 2 חניות נפרדות, תוך שמצוין במפורש כי חניה אחת תהיה בחניון התת קרקעי ואילו השנייה בחניון העילי. הנתבעת צרפה לתצהירה , נספח ד' , תשריטים מיום 28.6.15 , עליהם חתומים התובעים , ולפיהם הוקצתה חניה אחת בחניון התת קרקעי מס' 153, וחניון עילי מס' 66.
אכן מעיון בחומר עולה , כי ביום 22.5.16 , חתמו התובעים על תוספת להסכם מכר מיום 6.8.13 (נספח ד' לתצהיר הנתבעת). התובע אישר בחקירתו כי חתם על התוספת ( עמ' 20 לפרוטוקול) והתשריט ( עמ' 23 לפרוטוקול), לגבי התוספת שנחתמה ב 22.5.16 ציין : "הם כל הזמן שינו מספרי חניות, הם באו לי עם כמה טפסים,הינה החתימה, מה שאתה ביקשת , תחתום פה. אני לא שמתי לב , קומה , למעלה, 66 כל הזמן החליפו מספרים" ( עמ' 24 לפרוטוקול) . גם התובעת אישרה בחקירתה כי חתומה על אותם מסמכים אולם ציינה כי לא זוכרת אותם (עמ' 44 לפרוטוקול)
שוכנעתי כי התובעים הבהירו לנתבעת על הצורך שלהם בקבלת 2 חניות נפרדות בחניון התת קרקעי. נוכח נכותו של התובע, והנתבעת היתה מודעת לכך , ראה לעניין זה, נספח 9 לתצהיר התובעים , מכתב הנתבעת לתובעים מיום 28.10.14 (עמ' 147), וכן מכתב מיום 15.4.2015 (עמ' 149) לפיו הסכימה החברה להיעתר לבקשת התובעים, ואולם בסעיף 3 לאותו מכתב מצוין מפורשות: " מובהר כי תכנית המרתף אינה סופית וכפופה לקבלת אישור סופי של הועדה המקומית לתכנון ובניה של עירית חיפה . רק לאחר קבלת התכנית הסופית של קומת המרתף, החברה תיצור קשר עם מרשיך ותזמן אותם להגיע ולחתום על תכניות סופיות בהן יופיעו מקומות החניה שלהם כפי שתציג בפניהם החברה וזאת בהתאם לסיכום בין הצדדים.."
הוצגו לביהמ"ש התשריטים בעניין החניה, מיום 28.6.15 , עליהם חתומים שני הצדדים.
ואולם בהמשך לאותם תשריטים, התובעים חתמו ביום 22.5.16 על תוספת להסכם מכר, בה מצוין במפורש בסעיפים 1-2 , 5 :
לטעמי , התוספת האמורה , מלמדת על ההסכמות שהיו עם הנתבעת , שנחתמו , ומבססות את גרסתה .
בהקשר התשריטים האמורים, ניצתה מחלוקת בין הצדדים, כאשר התובעים מציגים תשריט של המרתף, מיום 28.6.15 , שסומן בדיון יום 23.5.21 כ ת/1 , בו מסומנות 2 חניות , מס' 142, 153 במרקר ירוק ובו חתימות התובעים, ובניהן חתימה אחת של הנתבעת . מנגד מציגה כאמור הנתבעת 2 תשריטים מיום 28.6.15 . האחד של המרתף ובו מסומנת חניה 153 , ותשריט קרקע ובו מסומנת חניה מס' 66 .
בדיון המשלים , חזרו הצדדים על טענותיהם בעניין, תוך הצגת התשריטים המקוריים, כאשר ב"כ התובעים מציין כי לנתבעת טענה, מוכחשת , לזיוף , שעלתה לראשונה רק בדיון ההוכחות ומדובר בהרחבת חזית אסורה.
בעניין זה אני דוחה הטענה להרחבת חזית אסורה, כאשר טענת התובעים בעניין החניות עלתה רק בבקשה לתיקון כתב התביעה מיום 11.11.18, שהוגש, ולאחר מכן ניתן צו להגשת תצהירים, שם עלה העניין בתצהיר הנתבעת בסעיף 26.
כמו גם מעיון בתשובת הנתבעת לתובעים מיום 4.9.18 ( בהמשך למכתב התובעים מיום 17.8.18) ובהקשר התשריטים מציינת בסעיף 5 " לאור האמור, ניסיון מרשיך לטעון כי החברה הבטיחה להם לכאורה שני מקומות חניה בקומת המרתף, כמו גם צירופו של תשריט שאינו אוטנטי (בלשון המעטה) , נסמך על אדני שווא וסופו להידחות"
בנוסף, באישור סופי על קבלת החזקה בדירה מיום 22.5.17 , שאליו צורפו נספחים א ו ב פרוטוקול מסירת דירה מיום 27.2.17, התובעים לא פרטו דבר בעניין החניה, בניגוד לליקויים אחרים שכן דאגו לציין , ושעה שמדובר בשוני במפלסים/קומות.
לאור כל האמור לעיל , אני סבור כי התובעים קיבלו 2 חניות , כפי שמלמדים המסמכים , ומחליט לדחות את תביעת התובעים בעניין . יודגש כי לא ראיתי לקבוע שת/1 זויף ע"י התובעים , יחד עם זאת , כאמור לא שוכנעתי , כי המצוין בו, גובר על החתימה והתשריטים שצורפו לתוספת להסכם המכר בעניין, מיום 22.5.16, ושמאוחר למועד התשריטים, וממצה לטעמי הסכמה סופית בעניין , שעל התובעים הנטל להוכיח שינויה או הטעיה בהקשרה, ולא עמדו בנטל זה.
חוזה אחיד
התובעים טוענים כי ההסכם עליו חתמו בתחילת ההתקשרות (נספח 1 לתצהיר התובעים) עונה להגדרת חוזה אחיד ובעל תנאים מקפחים, העולים מסעיפים 4 ו-7 לנספח ט' בהסכם. תוכנם המקפח מתבטא , בין היתר, בוויתור גורף על כל סעד שהוא או טענה כלפי המוכר על שינוי שנעשה לאחר קבלת היתר הבניה, וזאת פרט לסעד של ביטול ההסכם הקבוע בסעיף 7 , ולפיכך יש לבטלם, בהתאם לסעיפים 3 ו-4 לחוק החוזים האחידים.
לטענת הנתבעת , לתובעים עמדה האפשרות להשכיר שירותים של עו"ד בעת הליך רכישת הדירה. כמו כן, התובעים ערכו תיקונים בהסכם המכר, אשר רוכזו במסגרת נספח התיקונים, דבר המעיד על כך שבוצעו תיקונים בהסכם בהתאם למבוקש מצד התובעים. בנוסף, ניתנה לתובעים בגדר ההסכם, סעיף המקנה להם הזכות לביטול ההסכם, שאותו לא מימשו בסופו של יום.
סעיף 2 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 קובע :
"חוזה אחיד" – נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם;"
האם חוזה המכר בענייננו, מהווה חוזה אחיד, כמשמעותו בחוק החוזים האחידים? אני סבור שלא.
בין הצדדים התנהל מו"מ , עובר לחתימה על הסכם המכר, במסגרתו שודרג המפרט הטכני בדירת התובעים. הצדדים חתמו על נספח תיקונים להסכם המכר מיום 6.8.13, בו מצוינים השינויים הפרטניים לדירתם , כך בסעיף ס' 5 ו- 10 . בנוסף מחקירתו של התובע טען כי שילם תמורה עבור אותם שינויים (עמ' 38-39 לפרוטוקול) , דבר המלמד כי אין מדובר בחוזה אחיד, משכך הטענות בעניין נדחות.
עוגמת נפש
התובעים דרשו פיצויים בגין עוגמת נפש בשני חלקים.
האחד בסך 50,000 ₪ בשל התנהגות הנתבעת שגרמה להם לעוגמת נפש מרובה. התובעים השקיעו מאמצים רבים לרכישת הדירה, חלמו לקבל את דירת חלומותיהם כפי שהנתבעת הציגה בפניהם, אולם בפועל נמוג החלום, נוכח היעדר קירוי המרפסת וקבלת מרפסת בשטח קטן יותר. נטען כי היעדר הקירוי גורם לתובעים לעוול, נוכח חשיפתם לחום השמש, ולשכנים שביכולתם לצפות בכל, וכן למטרד אור וחימום יתר של הדירה לאור חדירת השמש, כך שעולה הצורך להפעלת המזגנים לשעות נוספות, וגורמות לצריכה מרובה והוצאות גבוהות יותר עבור חשמל. יצוין שלמועד הדיון , אין חולק כי בוצע כבר קירוי במרפסת.
השני בסך 20,000 ₪. לאור היעדר איטום בחיבור שבין מרפסת דירתם לקיר החיצוני של הבניין, נאלצה הנתבעת לפרק את ריצוף דירת התובעים על מנת להתקין את האיטום החסר. עבודות אשר נמשכו 3 חודשים וגרמו לטרדה ומנעה את הנאת התובעים מדירתם למשך תקופה ארוכה.
לא מצאתי מקום לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש לעניין עבודות הנתבעת, שכן עשתה את עבודתה בהתאם לנדרש . הליקוי תוקן ע"י הנתבעת בהתאם לזכות התיקון שעומדת לנתבעת בהתאם לחוק המכר (דירות) ואף לא פורטו נזקים בפועל, אשר נגרמו לתובעים כתוצאה מהרטיבות. על כן יש לדחות את סכום הפיצוי שדרשו התובעים בעניין זה.
לעניין הפיצוי בהקשר אובדן שטח המרפסת והעדר קירוי , והחלומות שהתנפצו , והגם שנפסק לעיל פיצוי חלקי, אני מקבל, שלתובעים נגרמה עגמת נפש בעניין, ומשכך אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש בהקשר זה בסך 7,500 ₪ .
סוף דבר
-
התביעה מתקבלת בחלקה.
-
ביהמ"ש מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך 77,500 ₪, צמוד ונושא ריבית כחוק מיום 28.3.17 ועד לתשלום בפועל.
-
ביהמ"ש מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים בגין הוצאות הדיון ושכ"ט עו"ד סך 10,000 ₪, צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל .
המזכירות תשלח את פסה"ד לב"כ הצדדים
ניתן היום, ט"ז אב תשפ"ג, 03 אוגוסט 2023, בהעדר הצדדים.
