1.מבוא:
יום אחד גילו התובעים לתדהמתם כי דירת הגג אשר בבעלותם ובחזקתם משנת 1990 הידועה כגוש 8252 חלקה 84, תת חלקה 19 ברחוב סמילנסקי 52, בנתניה, בנויה שלא בהיתר. משכך הגישו תביעה כספית זו על סך 978,935 ₪ הן כנגד עירית נתניה והן כנגד הועדה המקומית. הנתבעות הגישו הודעת צד ג' כנגד עורך הדין שייצג התובעים בעסקת המכר לרכישת הדירה עו"ד גי מרדכי נמן. בהמשך צורף עו"ד ממן כנתבע נוסף.
2.טענות התובעים:
התובעים, קורלנד אבלין והמנוח מישל רכשו הזכויות הדירה בשנת 1990 מה"ה קריאף. (העתק הסכם המכר צורף כנספח ג' לכתב התביעה). עו"ד שייצגם בעיסקת הרכישה היה עו"ד גי מרדכי נמן. הדירה נרכשה ונרשמה בלשכת רישום המקרקעין ואף הועברו תשריטים בהם מופיעה הדירה. לאחר קבלת האישורים הנדרשים מעירית נתניה. בשנת 2010 ביקשו למכור הדירה ולרכוש דירה חדשה תחתיה. הרוכשים פנו לעירית נתניה ואז הוברר שהדירה כולה אינה כלולה בהיתר הבניה וכי נבנתה שלא בהיתר. בבדיקה שערכו התברר שהיתר הבניה המקורי מס' 10601 מיום 13.8.74 שבו אושרה התוכנית שניתן לחברה הקבלנית שבנתה את הבנין הינו להקמת בית משותף בין 8 קומות בלבד ל- 16 דירות. (היתר הבניה צורף כנספח ט' לכתב התביעה).
דירת הגג מופיעה בקומה התשיעית עם מחיקה בכתב יד כאשר קיימת הערה בכתב ידו של האדריכל עורך הבקשה כי הדירה לביטול לפי החלטת הועדה. (המסמך הוגש כנספח י' לכתב התביעה).
בהתאם לחוות הדעת שווי השוק של הדירה בהיתר הינו 1,800,000 ₪. הדירה נמכרה בסך של 1,200,000 ₪. עלות הכשרה הבניה כולל ההיטלים הינה כ – 600,000 ₪. עירית נתניה והועדה המקומית התרשלו כאשר לא עדכנו בתיק הבניה קיום הבניה שלא בהיתר, והנפיקו אישור העברה. כן לא מסרו מידע מהותי אודות הדירה. כן לא פעלו בכל הליך כנגד החברה הקבלנית.
משכך הוגשה התביעה בסך 978,935 ₪ הכוללת נזק כמפורט לעיל, נזקי ריבית שנגרמו לתובעים וכן עוגמת נפש ושכ"ט המומחים.
3.טענות הנתבעות :
הנתבעות לא התרשלו כלל ועיקר. התובעים הם שהתרשלו כאשר לא עשו את הבדיקות הנדרשות בשנת 1990 כאשר רכשו הדירה.
האישורים שהוציאה העיריה מאשרים שאין על הנכס חובות כספיים אולם הם אינם מהווים אישור בדבר התאמה להיתרים קיימים. הוגש כתב אישום כנגד הקבלן.
לשכת רישום המקרקעין אינה כפופה וקשורה לנתבעות.
באשר לנזק טענו הנתבעות שהנזק מופרז וכי התובעים לא פעלו בסבירות כדי להקטין נזקיהם.
4.טענות הנתבע וצד ג' :
התביעה התיישנה שכן ערך ההסכם לפני יותר מעשרים שנה.
הוא ייצג את התובעים לצורך רכישת הדירה. ערך את כל הבדיקות הנדרשות ונקט בכל הפעולות הסבירות הנדרשות מעו"ד המייצג צדדים בהסכם לרכישת דירת יד שניה. הוא לא היה יכול לדעת בבדיקה סבירה שהדירה נבנתה שלא בהיתר בניה כדין.
העיריה לא העלתה במהלך השנים כל טענה כנגד חוסר היתר בניה לדירה אלא מסרה האישורים לצורך רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין.
העיריה לא רשמה כל הערת אזהרה בפנקס הבתים כי לדירה אין כל היתר בניה.
העיריה יצרה מצג בפני הצדדים כאילו הדירה הינה בבנין שנבנה כדין ואוכלס כדין.
העיריה הגישה כתב אישום כנגד הקבלן אולם לא עשתה דבר על מנת להרוס את הנכס.
הנתבעות הן שהתרשלו ועל כן הן האחראיות לפנות התובעים על נזקיהם.
5.מטעם התובעים הוגשה חוות דעת של השמאי מישל אלבז וחוות דעת מטע המומחה סלימאן עלי סלמן. מטעם הנתבעות הוגשה חוות דעת של המומחה חיים בן ארי. מטעם הנתבע וצד ג' הוגשה חוות דעת מטעם שי חזן.
6.העובדות שאין שנויות במחלוקת הינן כדלקמן:
הדירה נשוא התביעה ממוקמת בקומה התשיעית בבנין.
היתר הבניה מיום 13.8.74 הינו לבנין מגורים בן 8 קומות. במפרט שצורף לבקשה להיתר קיים קו על הדירה בקומה התשיעית.
הדירה נשוא תיק זה נבנתה שלא בהיתר בניה שכן החברה הקבלנית חרגה מהיתר הבניה שניתן לה. הדירה נרשמה בפנקס הבתים המשותפים בתת חלקה 19 עפ"י תשריטים שהועברו ללשכת רישום המקרקעיו (תשריט הבית המשותף צורף כנספח ז לכתב התביעה). בתיאור הדירה שעובר ללשכת רישום המקרקעין צוין :"דירה בקומה תשיעית בשטח רשום של 171.80 מ"ר עם 16/94 חלקים ברכוש המשותף".
כנגד הקבלן , חברת פל דיור הוגש כתב אישום ע"י הועדה המקומית לתכנון והבניה נתניה בשנת 1975, בגין בנית קומה ללא היתר. כן ניתן צו הפסקה שיפוטי. ביום 1.11.76 ניתן גזר דין כנגד הנאשמת. (המסמכים צורפו לתצהיר הנתבעות).
התובע נפטר, והתובענה המשיכה להתנהל ע"י התובעת.
7.דיון והכרעה:
טענת ההתיישנות :
טוען הנתבע ראשית להתיישנות התביעה כנגדו שכן ייצג את התובעים לפני שנים רבות.
מעדות התובעת עלה שהם גילו העובדה שלדירה אין היתר בניה כדין רק כאשר ביקשו למכור דירתם ולא קודם לכן. התובעת העידה שכאשר רכשו את הדירה לא עשו כל בדיקה בעיריה כאשר אותה תקופה כלל לא התגוררו בארץ אלא בצרפת. עורך הדין הוא שטיפל בענין וערך את הסכם המכר לרכישת הדירה. כאשר ביקשו למכור הדירה בשנת 2010, עורך הדין של הרוכשים העתידיים שביקשו לרכוש הדירה הוא שבדק ומסר להם עובדה זו. (ראה עמ' 22 שורות 8-9).
מקבלת אני עדותם בענין זה. העובדה שלא התגוררו בארץ אותה תקופה מלמדת שלא היו מעורים כלל בהליך הרכישה של הבית והבדיקות הנדרשות ברשויות טרם הרכישה.
לא הוכח בפני שהנתבע אשר ייצג אותם ברכישת הדירה בשנת 1990 העלה אז את האפשרות שלדירה אין היתר בניה כדין. כיצד יכלו התובעים לדעת שהדירה אותה רוכשים הינה בנויה שלא בהיתר אם הנתבע לא מסר להם זאת?
משכך יש לחשב את מועד ההתיישנות מהרגע שנודע לתובעים אודות מצבה המשפטי והתכנוני של הדירה. הנתבע לא הוכיח שהתובעים ידעו קודם לכן על מצבה התכנוני של הדירה, ומשכך אין כל התיישנות בתביעתם.
8.האם קיימת רשלנות של הנתבעים בכל הנוגע לתביעה זו?
סעיף 35ל לפקודת הנזיקין קובע:
"עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא השתמש במיומנות, או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות – הרי זו התרשלות; ואם התרשל כאמור ביחס לאדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה."
9.בכל הנוגע לנתבעות 1- 2:
10.מהות האישור שניתן על ידי הנתבעות:
תעודה מכח סעיף 234 מונפקת ע"י הנתבעות על מנת לאשר שעל הנכס אין כל חובות כספיים המגיעים לרשות המקומית מבעל הנכס במועד ההעברה. באישור מצוין שאינו מגיע במקום היתר לפי חוק התכנון והבניה. האישור על כן אינו מעיד כלל ועיקר שהדירה בנויה על פי היתר וכי אין בדירה חריגות בניה. האישור יוצא ממחלקת הגביה.
11.מהמסמכים שהוצגו בפני עולה שכאשר גילתה נתבעת מס' 2 שנעשית בניה שלא כדין בבנין ברח' סמילנסקי בנתניה היא הגישה בקשה למתן צו הפסקה שיפוטי כנגד החברה שבנתה, חברת פל דיור בגין בנית בנין בן 8 קומות עם הגדלת אורך הבנין מעל למאושר והגדלת חדרים. (העתק הבקשה צורף כנספח כ' לתצהיר התובעת).
ביום 2.3.76 ניתן הצו המורה להפסיק לאלתר את ביצוע העבודות.
כן הגישה הנתבעת בקשה נוספת לצו הפסקה שיפוטי בגין בנית דירת גג ללא היתר.
כן ניתן צו ביום 10.6.75 לפיו נאסר על החברה להמשיך לבצע העבודות.
בהמשך הנתבעת ניהלה הליך משפטי כנגד החברה הקבלנית והגישה כתב אישום ביום 5.4.76 בגין ביצוע עבודות בסטיה מהיתר בניה. (העתק כתב האישום צורף כנספח כא לתצהיר התובעת).
ביום 1.11.76 ניתן גזר דין לפיו על הנאשמת לשלם קנס.
מאחר ואין מחלוקת שהדירה נבנתה אזי למעשה החברה הקבלנית ככל הנראה לא צייתה לצו הפסקה שניתן כנגדה. מדוע לא פעלה הנתבעת כנגד החברה הקבלנית אשר המשיכה לבנות ללא היתר ובניגוד לצו שניתן כנגדה?
מדוע בכתב האישום לא פורט שהנאשמת אף הפרה צווים שיפוטיים שניתנו כנגדה?
מטעם העיריה הוצג תצהיר עדות ראשית של מנהל מחלקת תמיכה אדמנסטרטיבית וסגן מנהל אגף רישוי ופיקוח במינהל ההנדסה אשר לא יכול היה ליתן תשובות בכל הנוגע לכתב האישום ו/או גזר הדין.
מדוע כאשר בסופו של יום הורשעה החברה הקבלנית לא דאגה הנתבעת שניהלה ההליך מולה שנושא זה ייקבל ביטוי ויצוין בלשכת הרישום שלדירה אין כל היתר? מדוע לא דאגה הנתבעת שתרשם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין שתזהיר קונים פוטנציאלים?
העיריה הינה גוף ציבורי וככזה עליה לנקוט בכללי הזהירות המצופים ממנה כאשר ניתן בידיה מנגנון פשוט של רישום הערת אזהרה אשר יכול להגן על קונים פוטנציאליים ואשר היה מממש את תוצאות ההליך שנוהל כנגד החברה הקבלנית.
לא קיבלתי כל הסבר מספק מדוע נרשמה הדירה בלשכת רשום המקרקעין ללא כל הוראות ו/או אזהרה. אם היתה נרשמת הוראה מעין זו, סביר והגיוני הוא שלא היתה באה תביעה זו לעולם, שכן קונה סביר היה מגלה על נקלה שקיימת בעיתיות בדירה זו מבחינה רישומית. על אחת כמה וכמה על העיריה לדאוג לכך שתוצאות ההליך הפלילי יירשמו, על מנת שכל אדם יכול לראותן.
12.בהתאם לסעיף 9 לתצהיר הנתבעות אזי בעת שנרשם הבנין בספרי רשם הבתים המשותפים התאפשר רישום בלשכת הרישום גם ללא חתימה של הועדה המקומית על הבקשה. בסעיף 11 לתצהיר מצוין שכיום הדרישה שונה ולפיה טרם רישום יש לקבל את אישור הועדה המקומית.
הרשות המקומית אינה יכולה לפטור עצמה מהחובה כלפי הציבור להצגת מידע פשוט, כאשר מחד נוהגת הרשות כלפי הציבור שנים ארוכות כמי שרואה בנכס כתקין ומאידך ברשותה מידע הפוך המעיד שהנכס נבנה שלא היתר, וזאת כאשר ידוע לרשות במהלך השנים שחל שינוי לפיו קיימת חובה לאישור הרישום על ידי הועדה המקומית בטרם פניה ללשכת הרישום.
13.לאור האמור לעיל סבורני שהנתבעות התרשלו ולא פעלו כפי שמצפים אנו מרשות ציבורית.
14.האם קיימת רשלנות של הנתבע:
הנתבע, עו"ד גי נמן הוא שייצג התובעים בעסקת רכישת הדירה.
מעדות התובעת עלה שייצג בעיסקה הן את המוכרים והן את הקונים.
עוד עלה מעדותה שהם התגוררו בצרפת אותה עת, הגיעו לארץ ורכשו הדירה וחזרו לגור בצרפת כאשר רק לאחר כשנה עלו לארץ והגיעו לגור בדירה. (ראה עמ' 12 שורות 12-15). היא אף העידה שלא ידעו כלל אותה את לקרוא בשפה העברית (ראה עמ' 14 שורות 22-23). והסתמכו על עו"ד נמן בכל דבר וענין:
"ש. כתבת שאלמלא ניתן אישור העברת הזכויות מטעם העירייה לא היתה נרשמת הבעלות במקרקעין. הסבירי זאת.
ת. לא ידענו את זה. אמרתי מקודם שכל הענין היה באחריות עו"ד נמן, לא ידענו כלום ואם צריך חוץ מטאבו עוד חתימה על משהו אחר. לא ידענו על היתר בניה. לא דיברנו על היתר בניה בזמן שקנינו. לא ידענו שקיים דבר כזה". (ראה עמ' 12-13, שורות 27-3).
מעדותה התרשמתי שמאחר ולא ידעו את השפה העברית סמכו על עו"ד נמן שיבצע את כל הבדיקות, כן ידעו שבצרפת קימת לשכת רישום מקרקעין שם נרשמים מקרקעין וידעו שגם בארץ כאשר נכס נרשם בלשכת רישום המקרקעין אזי אין כל בעיה.
בתצהירו פירט הנתבע ביצע את כל הבדיקות הנדרשות ונקט בכל הפעולות הסבירות הנדרשות לצורך רכישת דירה יד שניה.
בבית המשפט העיד שלא בדק כלל את תיק הבניין. כן הודה שהיום היה נוהג אחרת (ראה עמ' 41 שורות 8-14).
חובתו של עורך הדין היתה לבדוק את תיק הבנין, בו נמצאים נותנים רלוונטים על הנכס. ראה לענין זה ע"א 751/89 מוספור ואח' נ' שוחט ואח' פ"ד מו (4) 529 שם נקבע כי המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה.
בהמשך העיד עו"ד נמן שהוא זה שהכין את שטר המכר (נספח ה' לתיק המוצגים של התובעת) שם כתב במפורש ש:
"בכפוף להערת אזהרה מיום 16.2.76 לפיה אין באישור שניתן ע"י הועדה המחוזית כי החלקה אינה ניתנת לחלוקה כדי להכשיר בניה בלתי חוקית בבנין זה ראה מכתב הועדה המקומית לתכנון והבניה מחוז מרכז נת ש/64".
כאשר נשאל האם בדק את האמור במכתב הוועדה, הודה שלא עשה כן וכי היום היה נוהג אחרת (ראה עמ' 41 שורות 19-29).
לא ברור מדוע לא נדלקה נורה אדומה וזוהרת אצל הנתבע כאשר הוא כותב במפורש שקיים מכתב הועדה המקומית לתכנון והבניה באשר לבניה בלתי חוקית בבנין, אותו לא טרח כלל לראות, והנני רואה זאת בחומרה רבה. עלי לציין שהתרשמתי מעדות הנתבע שהבין שעשה טעות וכי היום לא היה נוהג כפי שנהג והיה בודק היטב המסמכים.
15.האם יכול היה הנתבע להסתמך על אישור העיריה שניתן לפיו על הדירה לא רובצים כל חובות.
האישור ניתן ממחלקת הגביה שבעיריה.
סבורני שעל הנתבע כעורך דין המייצג קונים המבקשים לרכוש דירת גג לפנות ולברר אף בתיק הבנין המצוי בעיריה מהי הדירה הנמכרת, האם קיימות חריגות בניה לדירה ומה מצבה התכנוני, ובמיוחד לאור האמור בשטר המכר אשר נערך על ידו. הנתבע לא עשה כן.
האם יש חובה מיוחדת על הנתבע אשר ייצג בעיסקה זו הן את המוכרים והן את הקונים, כאשר היה ידוע לו שהקונים אינם דוברי השפה ולמעשה לא מתגוררים כלל בארץ. סבורני שבמצב זה קמה לו חובה לברר היטב עם הקונים האם מבינים מה הם רוכשים ולעשות את כל הבדיקות הנדרשות, שכן הקונים וכך היה ברור לא יעשו כל בדיקה הן מן הטעם שאינם מתגוררים בארץ ולא ניתן לעשות בדיקות אלה מחו"ל והן מן הטעם שאינם בקיאים בחוקי המדינה, אלא יסתמכו על בדיקותיו הוא.
בין הנתבע לתובעים קיימת אחריות מושגית ואף אחריות קונקרטית שכן התובעים כרוכשי הדירה אשר שכרו שירותי הנתבע הסתמכו על הנתבע אשר יבצע עבורם את כל הבדיקות הנדרשות טרם רכישת הדירה, וכאשר לא עשה כן, התרשל כלפי התובעים.
16.רשלנות תורמת?
בסיכומיו טוען הנתבע לאשם תורם של התובעת. עם זאת עיון בטענות מעלה שהנתבע טוען שהיה על התובעת להקטין נזקיה, נושא הנזק יבחן בהמשך ולא טוען לרשלנות תורמת, מה גם שהוברר שהתובעת ובעלה המנוח לא היו תושבי המדינה ורכשו הדירה כאשר התגוררו בצרפת, כאשר הסתמכו על עורך הדין אשר סברו שמייצגם נאמנה.
17.בחלוקת האחריות בין הצדדים רואה אני את הנתבעים כאחראים גם יחד לנזק התובעת. הנתבע מס' 3 אחראי ל-75% מקרות הנזק והנתבעים 1 ו-2 ל-25% לאור נסיבותיו המיוחדות של תיק זה ובשונה מתיק קודם שהתנהל בפני במסגרת ת.א. 49897-03-11 אשר שם נקבעה למעשה חלוקת אחריות כמעט שווה בין כל אחד מעורכי הדין לבין העיריה. כאן בשונה ממקרה זה היתה רשומה הערה אשר ממנה היה על עורך הדין להבין שיכול וקיימת בעיה, ולכל הפחות לפנות לתיק הבנין. אם היה עושה זאת היה מגלה על נקלה שלדירה אין כל היתר בניה כדין.
18.הנזק : מהו הנזק שנגרם לתובעים:
התובעים טענו שמכרו דירתם בהפרש של 600,000 ₪ לאור מצבה התכנוני של הדירה.
בבית המשפט העידה התובעת שכאשר הבינו שלדירה אין היתר בניה כדין הציעו אותה למכירה , ולבסוף נמכרה למשפחת ארביב בסך של 1,200,000 ש"ח. לטענתה הם הציעו אותה בסכום גבוה יותר אותם משפחת ארביב הסכימה לשלם סכום זה בלבד (ראה עמ' 22 שורות 17-20).
לא הוגש כל תצהיר מטעם משפחת ארביב שיחזק טענת התובעת שכך היה.
כן הדירה נמכרה למשפחת ארביב ביום 14.10.10, (העתק ההסכם צורף כנספח ו' לתצהיר התובעת), יותר מחצי שנה קודם למועד שהיה על התובעת לשלם לקבלן את יתרת התמורה ולקבל החזקה בדירה החדשה. מדוע הזדרזו לעשות כן?
מעדות התובעת עלה שכאשר הבינו שקיימת בעיה עם הדירה, ביקשו למכרה בהקדם האפשרי, עם זאת היה מקום שינסו למכור הדירה בפרק זמן ארוך יותר כאשר אולי יגיע קונה שיסכים לרכוש הדירה במחיר גבוה יותר, ולא יזדרזו למכרה כפי שאכן עשו.
האם מגיע לתובעת סכום זה? לאור האמור לעיל ומאחר ולא הוצגה כל ראיה לכך שאכן המחיר בו נמכרה הדירה משקף את מצבה התכנוני איני סבורה שניתן לפסוק סכום זה. עם זאת ברור הוא שנגרם לתובעת נזק כאשר ביקשה למכור דירתה שהינה ללא היתר, כפי שיפורט להלן.
19.עלות הוצאת היתר בניה לדירה:
מומחי הצדדים הגישו חוות דעת באשר לעלויות הוצאת היתר בניה לדירה:
בהתאם לחוות דעת השמאי אלבז מטעם התובעים שווי השוק של הדירה הינו 1,800,000 ₪. עוד קבע שעלות הוצאת היתר בניה לדירה הינה סך של 149,000 ₪. הוצאות לחיזוק הבנין הינן בין סך של 70,000 ₪ ל- 150,000 ₪ והיטל השבחה הינו בגבולות שבין 300,000 350,000₪. סה"כ קבע עלות הכשרת הדירה בין 520,000- 650,000 ₪.
חוות דעת מומחה הנתבעים השמאי חיים בן ארי קבעה ששווי הדירה הינו בגבולות 1,700,000 . עוד נקבע שניתן להכשיר כיום את רישוי הדירה כאשר צמודות לה שתי חניות ובגין בנייתה שולמו לעירייה כל המיסים וההיטלים המומחה העריך את עלויות ההכשרה בסך של 78,000 ₪.
חוות דעת מומחה צד ג' שי חזן קבעה ששווי הדירה עם היתרים הינו 1,800,000 ₪, כאשר יש לבצע הפחתה של 90,000 ₪ מאחר ולדירה אין היתר וזאת בהתאם לעלויות שנקבעו בחוות דעת השמאי אלבז ולהפחתה נוספת של 5% בשל חשיפה ארוכה של הנכס לצורך מכירתו.
20.בבית המשפט לא הצליח להסביר השמאי אלבז מדוע יש לחייב בתשלום היטלי השבחה ומיסים כאשר הם שולמו בעבר והעיריה הצהירה במסגרת ההליך הפלילי ששולמו כל ההיטלים.
כאשר הוצג בפניו כי חלק מהענישה בגזר הדין כפי שנקבעה היתה תשלום היטל השבחה הודה שיכול והוועדה היתה פוטרת מתשלום ההיטל. (ראה עמ' 30 שורות 12-15).
מעדות השמאי בן ארי עלה באופן ברור שלא יתבקש תשלום של היטל השבחה שכן היטל כזה שולם. (ראה עמ' 35 שורות 19-25).
גם השמאי חזן העיד בענין זה באופן דומה. (ראה עמ' 43 שורות 19-20)
מכאן שאיני יכולה לקבל כלל האמור בחוות דעת השמאי אלבז בענין זה כאשר לא הוכח כלל ועיקר שבמקרה של תב"ע נקודתית כאשר שולמו כבר היטלים ומסים ידרש תשלום נוסף.
גם לענין תשלום בגין חניות לא הסביר השמאי אלבז מדוע יהיה צורך בחיוב בגין חניות כאשר לדירה יש שתי חניות.
השמאי בן ארי הסביר שכאשר נערכת תב"ע נקודתית בודקים מה מצב החניות של הדירה ולא של הבנין באופן כללי, ועל כן אם לדירה יש מספיק חניות, כאשר זה המצב כאן- אין כל צורך בתשלום. (ראה עמ' 37 שורות 10-14).
גם השמאי חזן העיד באופן דומה שגם במצב של תב"ע נקודתית בודקים ספיציפית לגבי הדירה האם יש לה מספיק חניות , כאשר לא בוחנים ומכשירים את כל חריגות הבניה אם קיימות חריגות נוספות בבנין, ועל כן לא יהיה כל חיוב בגין חניות. (ראה עמ' 44 שורות 9-11).
בכל הנוגע לחיזוק הבנין הודה השמאי אלבז שאינו קונסטרוקטור ולמעשה לא הוצגה בפניו כל חוות דעת לכך שיהיה צורך בביצוע חיזוקים לבנין מלבד הסתמכותו על מכתב אדריכל צרפתי שזוהי העלות. (ראה עמ' 30 שורות 17-20).
השמאי בן ארי הסביר שמאחר והבנין עומד כארבעים שנה ניתן להסיק שתוכנית הקונסטרוקציה היתה תקינה. (ראה עמ' 37 שורות 19-20). גם השמאי חזן העיד באופן דומה (ראה עמ' 43 שורות 29-32).
אף באשר לשיפוץ מקלט קיים לא ברור מדוע נקבע על ידי השמאי אלבז עלות של 10,000 ₪ אשר לא הוכחה כלל ועיקר.
השמאי בן ארי קבע עלות של 1,000 ₪ ועל כן יש לאמצה.
מהאמור לעיל עולה שיש לאמץ את עלויות ההכשרה שהינם בגובה 78,000 ₪ כפי שפסק השמאי בן ארי ולקבוע שקונה פוטנציאלי שקנה את הנכס היה מפחית עלויות אלה ביודעו שיהיה עליו לשלמן על מנת להכשיר את הדירה.
21.דחיית המכר:
מומחי הנתבעים קבעו שמחיר הדירה הינו 1,800,000 ₪ כפי שקבע מומחה התובעת ומסכום זה יש להפחית 100,000 ₪ בגין דחיית מכר.
עלי לציין שהשמאי חזן העיד בבית המשפט שבדיעבד מאחר ובשנת 2010 מחירי הדירות עלו אזי למעשה התובעת לא ניזוקה כלל ועיקר מהעיכוב במכירה, אולם לא ברור מדוע בחוות דעתו שנערכה בשנת 2016 ציין במפורש הפחתה של 90,000 ₪ בגין דחיית מכר. כן גם השמאי בן ארי הגיע לסך של 100,000 ₪ בגין דחיית המכר (ראה עמ' 36 שורה 17) .
השמאי אלבז ערך חוות דעתו בחודש אוגוסט שנת 2010, טרם מכירת הדירה ועל כן התייחס לעלויות הכשרת הדירה. עם זאת יכול היה לתקן את חוות דעתו לאחר מכן ולציין מהו הסכום אשר לטענתו יש להפחית בגין דחיית המכר.
לאור האמור לעיל סבורני שיש מקום לקבוע סך של 100,000 ₪ שהוא הנזק שנגרם לתובעת בגין דחיית המכר, כאשר יש לזכור שלא כל קונה ירצה לרכוש נכס ללא היתר בניה, למרות שהעיריה בגזר הדין לא ביקשה את הריסת הנכס.
עלי לציין שבתיק אחר במסגרת ת.א. 49897-03-11 , שם לא נמכרה הדירה על ידי התובעים, שם התבקשו מלבד עלויות ההכשרה גם מקדם אי הוודאות באשר למכירה, אולם כאן מאחר ושמאי התובעת לא התייחס כלל לענין זה, איני סבורה שעלי לפנות לראיות אחרים למעט אלה שהוצגו בפני ואלו הן חוות דעת שמאי הנתבעים.
מכאן שיש לאמץ את האמור בחוות דעת מטעם הנתבעים אשר לא נסתרו לפיהן הנזק שנגרם לתובעת בגין ראש נזק זה עומד בגובה 100,000 ₪.
22.התובעים טענו עוד שכתוצאה ממכירת הדירה בהפסד נאלצו ליטול משכנתא בסך של 850,000 ₪. בהתאם לחוות דעת חשבונאית שהגישו ע"י סלמאן עלי סלמאן אזי הנזק שנגרם להם בגין הפסד ריבית הינו סך של 200,232 ₪.
לטענת התובעת הם נאלצו לקחת משכנתא בסכום זה שכן הסכום נשא הצמדה בשל העובדה שלא מכרו דירתם במועד ועל כן למעשה שילמו סכום גבוה יותר לקבלן. (ראה עמ' 21 שורות 23-24).
לא הוצגו כל ראיות לכך שאכן שילמו בסופו של יום לקבלן סכומים גבוהים יותר מאלה שהתחייבו בהתאם להסכם הכל מאחר לא מכרו דירתם במועד. משכך היה על המומחה לערוך החישוב לפי הסכום בו ניזוקה התובעת, סך של 600,000 ₪.
כן אין מחלוקת שההלוואה נלקחה כחצי שנה לפני שהיה על התובעים לשלם לקבלן שכן לקחו המשכנתא ביום 30.11.2010והדירה נמסרה להם ביום 16.8.11 ואז שילמו את יתרת התמורה. מדוע לקחו התובעים הלוואה זמן כה רב טרם שנדרשו לשלם לקבלן?
מדוע יש להשית תקופה זו על כתפי הנתבעים?
עוד כעולה מעדות התובעת הם לא השקיעו הכסף שנלקח כהלוואה (ראה עמ' 21 שורות 1-10). האם אין מקום לחישוב ריבית שניתן היה לקבל עבור השקעת סכום כה נכבד זה במשך תקופה כה ארוכה ולהפחיתה מהסכום שטוענת התובעת כנזק?
מומחה הנתבעות השמאי בן ארי קבע שהנזק שנגרם לתובעים עלפי חוות דעת סלמאן הינו בין 5,578 ₪ לסך של 7151 ₪ בגין הפסד ריבית מנטילת ההלוואה, וכן סך שנע בין 12,796 ₪ לסך של 16,405 ₪ בגין ריבית עתידית על ההלוואה.
אכן מומחה הנתבעות אינו חשבונאי, אולם כאמור לעיל לא ניתן לקבל את האמור בחוות דעת המומחה סלמאן, כאשר יש לזכור שקבעתי שההפסד שנגרם לתובעים הינו 100,000 ₪ בגין דחיית המכר. משכך יש לקבל האמור בחוו"ד השמאי בן ארי לפיה הנזק הינו בגובה של 16,405 ₪ וכן סך של 7,151 ₪ בלבד.
בכל הנוגע לעלויות להסדרת ההיתר, לא ברור מדוע יש להשית על כתפי הנתבעים עלויות ריבית עתידית על ההלוואה כאשר לא תילקח על ידם ולא הוכח שקונה פוטציאלי היה לוקח בסכום זה הלוואה.
23.עוד טענו התובעים לעוגמת נפש שנגרמה להם. אין ספק שהידיעה שהדירה בנויה ללא היתר כדין הכתה בתובעים וגרמה להם לעוגמת נפש רבה. התובעים סברו שרכשו דירה הבנויה בהיתר וגילו לתדהמתם שאין זה כך.
בנסיבות הענין סבורני שיש להעמיד הסכום בגובה 50,000 ₪.
24.סוף דבר – הסכום הכולל שיש לשלם לתובעת הינו סך של 251,510 ₪.
סכום זה ישולם כך שהנתבעות 1 ו-2 ישלמו סך של 62877₪ והנתבע מס' 3 ישלם סך של 188,632₪.
עוד ישלמו הנתבעים באותו היחס שנקבע לעיל אגרת בית המשפט כפי ששולמה על ידי התובעת, שכ"ט מומחי התובעת במלואם, ושכ"ט עו"ד בגובה 30,000 ₪.
ניתן היום, א' תמוז תשע"ז, 25 יוני 2017, בהעדר הצדדים.
