חנה דרעי ואירה טיטלבאום נ' שאול שגיא

התובעות הינן מתווכות במקרקעין. הנתבע היה הבעלים של בית מגורים ברח' הרב פרידמן 1 תל אביב ("הבית"), עד למכירתו ביום 1/9/21.

בקיץ 2019 נוצר קשר בין התובעת 2 ("אירה") לבין הנתבע בעניין מכירת הבית. התובעות החלו לטפל במכירתו. באותו שלב לא נחתם הסכם תיווך בכתב בין הצדדים. אירה העידה כי החל מתחילת הדרך ביקשה מהנתבע לחתום על הסכם אך הנתבע סרב: "בפגישה הראשונה שלי איתו... נתתי לו את הסכם התיווך, הוא אמר 'אני לא חותם על שום דבר רק כשיהיה לקוח' וככה זה המשיך..." (עמ' 55; שו' 6-8). הנתבע אף "הרגיע" את אירה ואמר "אני בן אדם ישר, אני בן אדם הגון" (עמ' 59; שו' 1).

לעדותה של אירה בדבר דבריו "המרגיעים" של הנתבע יש תימוכין בתמלול השיחות שבין התובעת 1 ("חנה") לנתבע. ביום 22/6/20 אמר הנתבע לחנה "אני אדם מאוד הגון וישר" (עמ' 3; שו' 4-5) ו"את יכולה להיות רגועה". ביום 8/8/21, זמן קצר לפי שנחתם הסכם המכר, חנה בקשה מהנתבע "תודיע לי כשיש יום חתימה, שנוכל לבוא". הנתבע השיב "ברור. אני הבטחתי לחתום".

הנתבע טוען כי ההסכם לא נחתם משום שהגיע להבנה עם התובעות לפיה הן תגבנה דמי תיווך מהקונים בלבד והוא לא ישלם דמי תיווך. תמליל שיחת טלפון מיום 22/6/20 מוכיח כי טענת הנתבע לא נכונה. הנתבע אמר לחנה "אם העורך דין יעשה לי עבודה בחינם ואתם תוותרו, אז אני יכול להגיע לאזור ה-16 (מיליון- א.א.)" (עמ' 1; שו' 17-18). חנה השיבה: "אני לא מאמינה שאירה תוותר..." (שם; שו' 19). עולה מכאן כי התובעות היו אמורות לקבל דמי תיווך מהנתבע. בהמשך אמר הנתבע: "אם אתם רוצים שאני ארד ל-16 תצטרכו לוותר גם כן" (עמ' 2; שו' 4-5. ההדגשות שלי-א.א.). הדיבור על הויתור של התובעות מלמד כי היה על הנתבע לשלם להן דמי תיווך וגרסתו לפיה התובעות תגבנה דמי תיווך מהקונה בלבד איננה נכונה.

מכל מקום, הנתבע הודה (עמ' 67; שו' 8) כי התחייב לשלם לתובעות דמי תיווך בסך 2% כולל מע"מ, אם יצליח לקבל מהקונה 17,000,000 ₪, מחיר שאכן הושג בפועל. ראו גם תמלול הקלטת שיחת טלפון בין הנתבע לחנה מיום 14/7/21, שם אמר הנתבע את הדברים במפורש.

גם המתווך שעבד במשרד התיווך אינטאון ופעל מטעם הקונים, מידן אהרון מנספלד ("מנספלד"), העיד (בסעיף 7 לתצהירו) כי "לאחר שהקונה הסכים לעלות ל-17% (צ"ל 17 מיליון- א.א.) הנתבע התחייב ואני שמעתי וראיתי אותו אומר זאת, כי ישלם לתובעות 2% כולל מע"מ".

אני ער לעובדה כי למנספלד יש אינטרס בקבלת התביעה משום שלשיטתו הוא יהיה זכאי לקבל בחזרה מהתובעות חלק כזה או אחר מדמי התיווך ששילמו הקונים והועברו לתובעות לאחר שהנתבע כפר בחובתו לשלם דמי תיווך. מנספלד אמר את הדברים במפורש בחקירתו הנגדית (עמ' 13; שו' 33). יחד עם זאת, מנספלד הותיר על בית המשפט רושם אמין ואני מקבל את דבריו.

הנתבע הודה בהתחייבותו אלא שטען בדיון (עמ' 67-68 לפרוטוקול) שהיא הייתה מותנית בכך שהתמורה תהיה 17,500,000 ₪ (ולא 17,000,000 ₪). לטענה זו אין ידיים ואין רגליים. אין לי סיבה לפקפק באמינות התמלול. חוששני כי הטענה הומצאה בדיעבד כדי להתחמק מתשלום דמי התיווך.

בסיום השיחה מיום 14/7/21 (עמ' 3; שו' 2) אמר הנתבע לחנה: "תקשיבי, תתחילי ב-17.5, תגידי שב-17 אני מוכן להיפגש אבל אני דורש 17.5". דהיינו, הנתבע ידע שלא יקבל 17.5 ונקב בסכום זה רק כדי לקבע את המחיר על 17 מיליון. לא יעלה על הדעת כי התחייבות הנתבע לתשלום דמי תיווך הייתה מותנית במחיר שלא ניתן לקבלו (17.5).

בהמשך חקירתו הנגדית ומשהוטחו בפניו דבריו בתמלול השיחה מיום 14/7/21, שינה הנתבע את גרסתו ואמר "התכוונתי ל-17.5" (עמ' 68; שו' 5). אינני מקבל טענה זו. מדוע שאאמין לנתבע כי התכוון לדבר אחד (17.5) ואמר דבר אחר (17)? למעלה מן הצורך אציין כי אף אם כך היה הדבר, לא ניתן להתחשב בכוונותיו הנסתרות של הנתבע ו"דברים שבלב אינם דברים" (תלמוד בבלי, קידושין מט ע"ב).

הבית הוא נכס יוקרתי והנתבע רצה למקסם את התמורה (ראו לעיל ציטוט הודעת הנתבע לחנה לפיו לא היה מוכן ל"רדת" למחיר של 16,000,000 ₪). מטעם זה, התובעות פעלו נכון כאשר שתפו פעולה עם משרדי תיווך אחרים כדי לאתר קונה מתאים. מנספלד הסביר באריכות בעדותו (עמ' 9-16) את שיתוף הפעולה הנהוג בין מתווכים. יש מקרים בהם מסכימים המתווכים משני הצדדים כי כל מתווך יקבל את דמי התיווך מלקוחו ויש מקרים (כאשר גובה דמי התיווך שסוכם עם הצדדים לעסקה איננו זהה) בהם דמי התיווך הכוללים שישולמו על ידי הצדדים לעסקה יחולקו שווה בשווה בין המתווכים משני הצדדים.

יובהר כי מטרת שיתוף הפעולה היא לתת חשיפה מירבית לבית על מנת לאתר את הקונה המוכן לשלם את המחיר הגבוה ביותר.

הוכח במשפט כי בעקבות פרסומי התובעות ושיתוף פעולה עם משרד אינטאון אותר, בסופו של דבר, קונה שרכש את הבית. התובעות היו, אם כן, הגורם היעיל להתקשרות.

בסעיף 19 לתצהירו טען הנתבע "לקונים היה את המתווך שלהם ואני בוודאי לא נזקקתי לשירותי תיווך או לסיוע כלשהו של התובעות". טענה זו רחוקה מאוד מהאמת.

אכן, לקונים היה מתווך שלהם אשר הציע את הבית ללקוחו בעקבות פרסומים של התובעות. טענת הנתבע כי לא נזקק "לסיוע כלשהו של התובעות" הוכחה כלא נכונה וכאבסורדית. התובעות הציגו הסכמי תיווך של לקוחות שראו את הבית בעקבות פרסומיהן. יש להניח כי מי שחותם על הסכם תיווך עושה זאת כדי לראות את הבית. הנתבע הודה כי כל ביקור בבית היה כרוך בתיאום עמו (עמ' 74; שו' 7-10), כך שידע על הלקוחות אותם הביאו התובעות לבית. במילים אחרות, הנתבע היה מודע לכך שהתובעות עמלות על מכירת הבית ושתף פעולה עמן.

טענת הנתבע, בסעיף 20 לתצהירו, כי לאחר שנמצא הקונה "תפקידן בפועל (של התובעות- א.א.) הסתיים" מקוממת במיוחד. הקונה נמצא בעקבות מאמצי התובעות. מדוע הנתבע מצא לנכון להתנער מהן?!

בדיון טען הנתבע כי התובעות "סידרו אותו". לשאלת בית המשפט כיצד הדבר בא לידי ביטוי השיב הנתבע כי התברר לו שהתובעות לא הכירו את הקונה (עמ' 78; שו' 7-13). בכל הכבוד, התובעות לא צריכות להכיר את הקונה. די בכך שהן תפעלנה לאיתורו ושהעסקה תיחתם כתוצאה מפעולותיהן, כדי שהתובעות תחשבנה לגורם היעיל להתקשרות.

מהחומר הראייתי עולה כי התובעות שלחו לנתבע הסכם לחתימתו, בנוסח המקובל אצלן (נספח 11 לתצהירי התובעות). הנתבע סרב לחתום ואמר שהוא ינסח את ההסכם. הנתבע, שמאי רכב במקצועו, איננו משפטן ואין לו ידע וניסיון מקצועי בניסוח הסכמי תיווך. אמירתו זו של הנתבע איננה אלא "תרגיל" נוסף במסכת התחכמויותיו והתחמקויותיו מלשלם לתובעות עבור טרחתן.

אני מאמין לעדויותיהן של התובעות לפיהן הנתבע הבטיח להן לחתום על הסכם תיווך כאשר יימצא הקונה. אלא שהנתבע הפר התחייבות זו, הסתיר מהתובעות את המקום והזמן שנקבעו לחתימת החוזה ולאחר שביררו זאת בכוחות עצמן דרש שהתובעות לא תגענה. אירה הגיעה למקום ונאלצה לעזוב אותו בבושת פנים לפי דרישת הנתבע.

השאלה המרכזית הטעונה דיון בתיק זה הינה האם ניתן לפסוק לטובת התובעות את דמי התיווך למרות היעדרו של הסכם בכתב חתום, הנדרש לפי סעיפים 9(א) ו-14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996.

כב' השופטת ד' ברק-ארז חיוותה דעתה בע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ (5/7/18) ("פרשת מזרחי") כי "... קשה לחשוב על מצב בו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב על מנת להטיל חיוב בדמי תיווך. מכל מקום, במסגרת הדיון שבפנינו אינני קובעת מסמרות בכך..." (סעיף 50 לפסק דינה).

יצוין כי במקרה דנן איננו "מוותרים כליל", כלשונה של כב' השופטת ברק-ארז, על דרישת הכתב. הסכם התיווך נשלח לנתבע ע"י התובעות ביום 1/8/21 והנתבע השיב "... אני אכין מסמך". במצב דברים זה לא ניתן לומר שההסכם כלל לא קיים. מה היו התובעות יכולות לעשות מעבר לכך, כאשר הנתבע התחייב להכין מסמך חלופי עליו יאות לחתום? יצוין כי בשום שלב לא אמר הנתבע לתובעות כי ברצונו לנתק את הקשר עמן. אדרבה, הנתבע שיתף פעולה עם עבודתן.

המקרה דנן הוא אכן מקרה ש"קשה לחשוב עליו", כלשונה של כב' השופטת ברק-ארז. התנהלותו של הנתבע כל כך פסולה וכל כך קיצונית, ואם הוא ייפטר מתשלום דמי תיווך בגלל היעדרו של הסכם בכתב, החוטא ייצא נשכר. לא מדובר בחטא נקודתי. מדובר בלקוח אשר סובב בכחש את המתווכות במשך תקופה של כשנתיים (בסעיף 4 לתצהיר עדותו הראשית מודה הנתבע כי הקשר בינו לבין אירה נוצר בקיץ 2019). התברר שוב ושוב כי שווין של התחייבויותיו ושל הבטחותיו כקליפת השום.

אפנה גם לדברי כב' השופט י' אלרון בפרשת מזרחי. כב' השופט אלרון הפנה למשפט הנוהג במדינת קליפורניה, שם קיים חריג לדרישת הכתב המוגבל "לנסיבות מצומצמות ביותר של 'מרמה ממשית' (actual fraud), שבהן היעדרו של הסכם בכתב נבע מתוך מצג שווא של הגורם הנהנה משירותי התיווך" (סע' 4 לפסק דינו). הגורם הנהנה משירותי התיווך הוא הנתבע. הנתבע הציג מצגי שווא בפני התובעות לפיהם יחתום על הסכם התיווך בד בבד עם חתימת העסקה ואף הבטיח כי ינסח בעצמו את ההסכם, אך עמד לא במילתו.

דרישת הכתב נועדה להשיג תכלית צרכנית "להגן על הצרכן מפני המתווך שהוא שחקן חוזר ומתוחכם יותר" (ע"א (מחוזי תל אביב) 21883-06-18 רייסדור טאוורס בע"מ נ' ספיר מנשה (27/8/19) בסעיף 33 לפסק הדין). במקרה דנן, הנתבע הוא זה שנקט ב"הבה נתחכמה" כלפי התובעות. אין הצדקה לתת לנתבע ליהנות מהתנהלותו הנפסדת.

הנתבע הפנה בסיכומיו לפסקי דין בהם נדחו תביעות לדמי תיווך במקרים בהם לא נערך הסכם תיווך בכתב. חלק מפסקי הדין ניתנו לפני פסק הדין בפרשת מזרחי, במסגרתו גובשה ההלכה העדכנית בהקשר דנן. פסקי הדין האמורים אינם דומים לענייננו. באף אחד מהם לא דובר על לקוח שהבטיח שוב ושוב לחתום על הסכם תיווך ולשלם דמי תיווך- מחד, ומאידך- הכשיל שוב ושוב את החתימה על הסכם התיווך.

הנתבע תמך יתדותיו ברת"ק (מחוזי באר שבע) 24666-10-18 יפה טזזו נ' רונית כהן (6/1/19) שם התקבל ערעור על פסיקתו של בית המשפט לתביעות קטנות ובוטל חיוב בתשלום דמי תיווך עקב העדרו של הסכם בכתב. מצאתי לנכון להתייחס לפסק דין זה משום שהוא ניתן לאחר פסק הדין בפרשת מזרחי ומשום שמדובר בפסק דין של בית המשפט המחוזי אשר, לפי סעיף 20 (א) לחוק יסוד: השפיטה, מנחה את פסיקתו של בית משפט זה.

סבורני, בכל הכבוד, כי פסק הדין בפרשת טזזו תומך במסקנה כי יש לחייב את הנתבע דנן בתשלום דמי התיווך. הודגש שם (סעיפים 49 ו-52 לפסק הדין) כי באותו מקרה לא היה מדובר בתכנית ארוכת טווח של הלקוחה להימנע מתשלום דמי תיווך. אילו המתווכת הייתה עומדת על כך, הלקוחה הייתה חותמת על הסכם התיווך לפני החתימה על הסכם המכר. באותו מקרה, ההתחמקות החלה לאחר שהסכם המכר נחתם. לעומת זאת, בענייננו הנתבע פעל מלכתחילה כדי לנצל את שירותי התובעות תוך התחמקות שיטתית מתשלום, כאשר התובעות בקשו מהנתבע שוב ושוב לחתום על הסכם התיווך.

תשומת הלב לפסק דין, התומך במסקנתי, אשר ניתן בבית משפט זה במסגרת ת"א 36556-01-20 מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים בע"מ נ' אורי מוני ואריק מימון (9/9/22). באותו מקרה, המתווך שלח הסכם ללקוח אך הלקוח התחמק מלחתום עליו. הלקוח חויב לשלם דמי תיווך. למען שלמות התמונה יצוין כי הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי אשר טרם הוכרע (ע"א 35662-11-22).

לאור כל האמור, על הנתבע לשלם את דמי התיווך כפי שהתחייב.

הסיכומים שהושגו בין התובעות לבין משרד אינטאון במסגרת שיתוף הפעולה ביניהם אינם מעניינו של הנתבע. במילים אחרות, בין אם תחזרנה התובעות למשרד אינטאון כספים שקיבלו (בגלל סירוב הנתבע לשלם דמי תיווך) ובין אם לאו, אין בכך כדי להקטין את חבותו של הנתבע כלפי התובעות.

אשר על כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעות 340,000 ₪ (2% כולל מע"מ מהעסקה). הסכום האמור יישא ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום העסקה (1/9/21) ועד לתשלום בפועל.

התובעות זכאיות גם להוצאות המשפט והן תגשנה שומת הוצאות לאישורי.

בנוסף לכך, הנתבע ישלם לתובעות שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪.

התשלום לתובעות יבוצע בתוך 30 יום.

ניתן היום, כ"ב תמוז תשפ"ג, 11 יולי 2023, בהעדר הצדדים.