מיפאנו נ' ששון

לפניי תביעה לתשלום סכום של 165,251 ₪ בגין הפרת הסכם.

רקע עובדתי והעובדות שאינן שנויות במחלוקת:

1.התובע הינו בעלים של נכס מסחרי, הממוקם ברח' שמעון בן שטח 4 ביפו (להלן: "הנכס").

2.הנתבע הינו מעצב בגדים.

3.בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בקשר להסכם שנכרת לכאורה בין הצדדים בעל פה עם שכירות הנכס, כאשר בעוד שהתובע טוען כי הוסכם בין הצדדים בעל פה כי הנתבע ישכור את הנכס טוען הנתבע כי הוסכם שתינתן לו אופציה להשכרה.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת;

4.במהלך חודש מרץ 2013 פנה מר רפאל גואטה (להלן: "מר גואטה"), בעל מסעדה המצויה בסמוך לנכס, לנתבע וציין בפניו כי הנכס הינו להשכרה.

5.עו"ד טל לירן (להלן: "עו"ד לירן") הינו דודו של התובע ולהצהרתו חברו של מר גואטה ומספק לו שירותים משפטיים. הנתבע, עו"ד לירן ומר גואטה נפגשו בנכס, בסוף חודש מרץ באותה השנה, פגישה שנמשכה בבית קפה, בקשר להשכרת הנכס (להלן: הפגישה הראשונה").

6.במסגרת הפגישה הראשונה ציין הנתבע בפני הנוכחים כי הינו אדם מאמין ושומר מצוות וכי הרב שלו הנחה אותו שלא לחתום על מסמכים בתקופה זו, תקופת ימי ספירת העומר, אשר הייתה עתידה להסתיים ביום 15.5.13.

7.לאחר הפגישה הראשונה, ביום 3.4.13 נפגשו, הנתבע, עו"ד לירן, מר גואטה ומר גילי לוי (להלן: "מר לוי") שהינו חבר משותף של מר גואטה ושל הנתבע, במסעדה של מר גואטה (להלן: "הפגישה השנייה").

8.לאחר הפגישה השנייה, ובטרם כניסתו לנכס, העביר הנתבע לעו"ד לירן סכום של 18,000 ₪. ביום 15.4.13 נכנס הנתבע לנכס.

ביום 2.6.13 בפגישה עם עו"ד לירן הודיע הנתבע לעו"ד לירן כי אינו מעוניין להישאר בנכס. עוד באותו היום שיגר עו"ד לירן לנתבע מכתב במסגרתו טען להפרת הסכם שכירות ודרש מהנתבע לפנות את הנכס תוך 24 שעות. הנתבע פינה את הנכס ביום 3.6.13 בשעות הלילה, והחזיר את מפתחות הנכס ביום 4.6.13.

9.התובע הגיש את התביעה בגין הנזקים אשר נגרמו לו לטענתו בשל הפרת הסכם שכירות.

10.במסגרת התיק התנהלו 3 דיוני הוכחות במסגרתם נחקרו:

מטעם התובע: התובע, מר גואטה, עו"ד לירן.

מטעם הנתבע: הנתבע, מר לוי.

11.פסק דיני זה ניתן לאחר הגשת סיכומים בכתב.

טענות הצדדים בעיקרן:

12.טוען התובע כי במסגרת הפגישה הראשונה עם הנתבע, הביע הנתבע את רצונו לשכור את הנכס לצורך הקמת סטודיו לאופנה, כי במסגרת הפגישה החלו הצדדים לדון במלוא פרטי השכירות, וכי בתום דיון קצר הגיעו הצדדים להסכמות מלאות ביחס לכלל פרטי השכירות.

13.טוען התובע כי הנתבע הבהיר שבשל ספירת העומר הוא אינו יכול לחתום על הסכם שכירות, אולם הוא מבקש לקבל את החזקה בנכס לפני תום תקופת העומר.

14.טוען התובע כי לאור יחסי האמון שרחש עו"ד לירן לנתבע עקב החברות המשותפת עם מר גואטה וחרף הסתייגותו הברורה של עו"ד לירן מבקשת הנתבע, הוסכם בין הצדדים כי ייערך ביניהם חוזה שכירות תמציתי, אשר כותרתו- לפי דרישת הנתבע מטעמי אמונתו, תהא זיכרון דברים ואשר יכלול את התנאים העיקריים של הסכם השכירות, עליו הודיע הנתבע כי יהא מוכן לחתום בחתימת ידו.

15.לטענת התובע התנאים שסוכמו במסגרת הפגישה הראשונה הינם כדלקמן:

מיד בתום ספירת העומר קרי ביום 6.5.13, ימסור הנתבע לתובע הסכם שכירות מפורט ואת כלל ההמחאות בגין תקופת השכירות כשהם חתומים, כי הנתבע יקבל את החזקה במושכר ביום 1.5.13, וכי כתנאי למסירת החזקה ימסור הנתבע לתובע סך של 18,000 ₪ בתוספת מע"מ המהווים את דמי השכירות לחודשיים הראשונים, קרי עד ליום 30.6.14.

16.טוען התובע כי בתום הפגישה עדכן עו"ד לירן את התובע בפרטי ההסכמות, כי התובע ציין כי אינו מאשר את שיעור דמי השכירות שהוזכרו בפגישה, וכי בימים שלאחר מכן באמצעות חברם המשותף, מר גואטה, הגיעו הצדדים לעמק השווה אף ביחס לדמי השכירות ונקבעה הפגישה השנייה לצורך החתימה על החוזה התמציתי.

17.טוען התובע כי טרם מועד החתימה המיועד ערך עו"ד לירן את חוזה השכירות התמציתי אשר הוכתר לבקשת התובע כזיכרון דברים (צורף כת/2 לתצהיר התובע), אלא שזמן קצר לפני המועד שנקבע לחתימה פנה מר גואטה לעו"ד לירן והודיעו כי הנתבע התבשר על ידי הרב שלו כי גם על מסמך זה אסור לו לחתום בתקופה זו.

18.טוען התובע כי נוכח הפצרותיו של מר גואטה, ועל אף שעו"ד לירן לא שש למסור את החזקה במושכר ללא חתימת הנתבע נקבע כי הפגישה תתקיים במועדה כפי שנקבע מראש, כי חוזה השכירות התמציתי ייכרת בע"פ ובלחיצת יד בלבד, כי תנאיו יהיו אלו המפורטים במסמך המכונה זיכרון דברים, וכי מר גואטה יחתום בחתימת ידו על גבי זיכרון הדברים, כעד לכריתת חוזה השכירות בין הצדדים. מציין התובע כי בהתאם הוכנס ס' 12 לזיכרון הדברים.

19.טוען התובע כי בהתאם התקיימה הפגישה השנייה, שבמהלכה עיין הנתבע בחוזה התמציתי, עו"ד לירן הקריא הוראותיו, ונערכו בו שינויים לבקשת הנתבע המוטבעים ע"ג זכרון הדברים.

20.טוען התובע כי במסגרת הפגישה השנייה, נכרת בין הצדדים הסכם שכירות מחייב לכל דבר ועניין אשר נכרת בלחיצת יד, חוזה על פיו נהגו הצדדיים חודשיים ימים, ואף הסתמכו עליו באופן מלא.

21.טוען התובע כי לאחר הפגישה השנייה כבר ביום 15.4.13, שבועיים קודם למועד במסגרת חוזה השכירות, ביקש הנתבע להיכנס למושכר על מנת שיתאפשר בידיו לאחסן ריהוט וציוד חדש ולהתחיל לעשות בו שימוש מבלי לשלם דמי שכירות אלא תשלומי ארנונה, חשמל ויתר החיובים השוטפים המוטלים על המחזיק במושכר.

טוען התובע כי לאחר התייעצות עמו ומאחר והנכס היה פנוי, הסכים עו"ד לירן לבקשת הנתבע, ואכן ביום 15.4.13 קיבל הנתבע את החזקה בנכס, העביר אליו ציוד ומכונות והחל לעשות בו שימוש, והכל בהתאם להסכם בין הצדדים.

22.טוען התובע כי עמד בהתחייבויותיו ע"פ החוזה, ועוד בטרם מסירת החזקה לנתבע בצע במושכר תיקונים שונים שהתחייב לבצע.

23.טוען התובע כי לקראת תום ספירת העומר עו"ד לירן והנתבע נפגשו באקראי, וקבעו להיפגש ביום 16.5.13 על מנת לחתום על הסכם שכירות מפורט יותר כפי שסוכם במסגרת ההסכם שנכרת בין הצדדים. טוען התובע כי באותה הפגישה ביקש הנתבע מעו"ד לירן כי חשבונית המס בגין דמי השכירות תופק עבור חברה שבבעלותו וכי הסכם השכירות ייערך מול החברה, כשעו"ד לירן השיב לו כי אין לו התנגדות לבקשה בכפוף למסירת ערבותו האישית לכלל התחייבויות החברה כלפי התובע.

24.טוען התובע כי בסופו של יום הצדדים לא נפגשו ביום 16.5.13, וכי רק לאחר דחיות התחמקויות והתעלמות מצד הנתבע עלה בידי עו"ד לירן לקבוע עם הנתבע פגישה ליום 2.6.13.

25.טוען התובע כי בפגישה מיום 2.6.13 אמר הנתבע כי הוא "מתקפל מיפו", וכי אין בכוונתו לשכור את הנכס בהתאם להסכם שנכרת בין הצדדים, ובכך הפר את ההסכם הפרה יסודית.

בהתאם, בחלוף שעה מתום הפגישה שלח עו"ד לירן מכתב לנתבע במסגרתו הודיע לו כי לאור הפרתו היסודית של חוזה השכירות הרי שהחוזה מבוטל לאלתר, כי התובע נדרש לפנות את הנכס תוך 24 שעות, וכי עליו לפצות את התובע בסכום של 180,000 ₪ בגין הנזקים שנגרמו לו ואשר עתידים להיגרם לו כתוצאה מההפרה הבוטה של ההסכם.

26.טוען התובע כי ביום 3.6.13 שיגר התובע מכתב עם טענות מופרכות, עם זאת באותו הלילה פינה את כלל הציוד הריהוט והמיטלטלין שהכניס לנכס.

27.טוען התובע כי מרגע שנודע לו על ההפרה, פעל בכל האמצעים אשר עמדו ברשותו בכדי לצמצם את הנזקים הרבים שנגרמו לו, וכבר ביום 4.6.13 פנה למשרד תיווך, נדל"ן קינן, על מנת לאתר שוכר חלופי.

28.הנתבע אינו מכחיש את קיומן של שתי הפגישות, או מועדן, או הנוכחים בהם, ואינו מכחיש כי בפגישות אלה דובר בנושא שכירות הנכס, אלא שלטענתו הצדדים לא הגיעו לכלל הסכמות, ולא חתמו לא על זיכרון דברים ולא על חוזה שכירות.

29.טוען הנתבע כי הצדדים הגיעו להסכמה כי אם יוחלט על השכרת הנכס יש להעביר הסכם שכירות לב"כ הנתבע, כשהנתבע אינו חותם או מחליט בזמן ספירת העומר. לטענתו הכוונה הייתה להתנסות במקום ובנכס, בגלל חששותיו ממיקום הנכס וטיבו, ולאחר שעורך דינו ייעץ לו לא לחתום על שום מסמך עד חזרתו ארצה. לדבריו הסיכום היה שאם יהיה מעוניין בנכס ייחתם הסכם שכירות לאחר ספירת העומר, ואם יחליט שאינו מעוניין בנכס ישלם פיצוי בסכום של 18,000 ₪.

30.טוען הנתבע כי בפגישה השנייה הצדדים המשיכו לדון בתנאי הסכם השכירות במקרה ויחליט להתקשר בהסכם שכירות, והוא מדגיש כי לא נחתם כל מסמך, לא נערך כל מסמך, וכי לא נתן כל הסכמה לשום הסכם שנערך או נחתם על ידי מר גואטה.

31.טוען הנתבע כי התובע קבל 18,000 ₪ מהנתבע, וכי לא נמסרה חשבונית לחברת ששון 7 בע"מ מעולם בגין קבלת הסכום. לטענת הנתבע בתצהירו סכום זה מהווה את הפיצוי עליו הוסכם במידה ויחליט שלא לממש את האופציה. בכתב הגנתו טען הנתבע כי התשלום בגין האופציה עמד על 9,000 ₪, כאשר בנוגע לסכום הנוסף של 9,000 ₪ הצדדים היו חלוקים עליו, עוד טען כי הואיל ועשה שימוש בנכס רק במשך חודש בטרם הודיע על אי רצונו במימוש האופציה, היה על התובע להשיב לו את הסכום של 9,000 ₪ סכום שלא הוחזר על ידי התובע (סעיף 5 לכתב ההגנה).

32.טוען הנתבע כי לאחר שבחן את הנכס, את מיקומו ואת תנועת העוברים והשווים, וכן שוחח עם השוכר הקודם החליט שלא לממש את האופציה והודיע על כך לעו"ד לירן. לדבריו בתגובה עו"ד לירן איים עליו, ודרש ממנו לעזוב את הנכס ולפנות את הציוד תוך 24 שעות.

33.טוען הנתבע כי כל הפגישות היו כתוצאה מלחץ של התובע ונציגיו לחתום על הסכם ללא נוכחות עורך דין, תוך שכנוע כי אין צורך בהסכם אופציה אלא בהסכם שכירות.

34.עוד טוען הנתבע כי הסכם השכירות שלטענת התובע היה אמור להיחתם עם חברת ששון בע"מ מעולם לא נשלח אליו או לבא כוחו, והוא מעולם לא ראה אותו. לטענתו לא נשלח אליו לא הסכם שכירות ולא זיכרון הדברים בכל דרך שהיא.

35.טוען הנתבע כי לתובע לא נגרמו כל נזקים, וממילא לא בסכומים המנופחים הנדרשים במסגרת תביעתו.

36.טוען הנתבע כי למעט דברים מסוימים אשר היו בגלריה לא ניתן היה לעשות שימוש בנכס או לאחסן דברים, שכן במקום היו ארגזים של התובע ושותפו אותם היה אמור התובע לפנות במידה והיה נחתם הסכם שכירות בין הצדדים, מה שלא נעשה.

37.הנתבע מכחיש את הנזקים שלטענת התובע נגרמו לו, נזקים אשר לטענת הנתבע לא הובאה ראיה להוכחתם.

38.זאת ועוד, טוען הנתבע כי אין כל יריבות בינו לבין התובע, כשאם יש יריבות היריבות הינה בין התובע לחברה של הנתבע, חברת ששון 7 בע"מ.

דיון ומסקנות:

39.בענייננו אין חולק כי אין הסכם בכתב החתום על ידי הצדדים והמחלוקת נוגעת לתוכנה של ההתקשרות בעל פה. בעוד שלטענת התובע מדובר בהסכם שכירות מחייב לכל דבר ועניין שלא נחתם על ידי הצדדים רק עקב אמונתו של התובע בהיות התקופה תקופת ימי ספירת העומר, טוען הנתבע כי בין הצדדים נכרת הסכם אופציה לאור התלבטויותיו של הנתבע בקשר לנכס, הסכם אשר לבסוף לא מומש על ידו.

40.על מנת להידרש לשאלה האם בענייננו נכרת הסכם שכירות מחייב בין הצדדים אשר הופר על ידי הנתבע או שמא נכרת הסכם אופציה אשר לא מומש על ידי הנתבע, יש ליתן את הדעת לכך שברגיל כאשר צדדים עורכים זיכרון דברים ההנחה היא כי לא ראו בו התקשרות מחייבת. עם זאת, חזקה זו ניתנת לסתירה ככל ומוצגות ראיות המוכיחות באופן ברור כי הצדדים התקשרו בהסכם מחייב גם בלי החתימה על זיכרון הדברים (ראה בעניין זה ע"א 62/78 זימלר נגד חברת המהנדס א. יניצקי בע"מ, פד"י לב (3) 296, בעמוד 303, וכן ראה ע"א 8320/09 אלי אלחדד נגד מרדכי שמיר [פורסם בנבו, 29.3.11] מול סעיף 24).

41.בעניין עא 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), לג (2) 283, נקבע כי סתירת החזקה אפשרית בהתקיים שני מבחנים, גמירות דעת ומסוימות, כאשר השאלה היא האם ההצעה הייתה מסוימת במידה מספקת כדי לאפשר כריתתו של חוזה.

42."מבחן גמירות דעת הוא המבחן האובייקטיבי. מבחן זה מעדיף את הגילוי החיצוני של ההסכמה על פני הכוונות הפנימיות המלוות אותה, ונעשה על יסוד בחינת התנהגות הצדדים, התבטאויותיהם בכתב או בע"פ ונסיבות ההסכמה. מסוימות ההצעה אשר הינה דרישה מצטברת לדרישת גמירות הדעת לצורך קיומו של הסכם מחייב, הינה שאלה הכרוכה בשאלת גמירות הדעת" (גבריאלה שלו. "דיני חוזים- החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי" (דין הוצאה לאור בע"מ, 2005, עמ' 135- 136, ע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית [פורסם בנבו, 25.1.16], ע"א 1734/96 עודד כהן נ' זאב כהן [פורסם בנבו, 23.4.98], ע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלונית ואח' [פורסם בנבו, 6.8.07]).

43.לצורך בחינת גמירות הדעת ביהמ"ש בודק את התנהגות הצדדים לפני, בשעת ולאחר כריתת ההסכם המוקדם או זיכרון הדברים. כמו כן, בוחן ביהמ"ש את קיומה של נוסחת הקשר בין זיכרון הדברים לבין ההסכם המחייב. בחינת נוסחת הקשר עשויה להצביע כי זיכרון הדברים הינו שלב ביניים או מהווה אינדיקציה לרצונם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב כאשר את קביעותיו על ביהמ"ש להשתית על מכלול העובדות והנתונים המובאים בפניו (ראה פס"ד רבינאי לעיל עמודים 287-288).

44.בנוגע לשאלת המסוימות, יבחן ביהמ"ש אם זיכרון הדברים מעגן את הפרטים המהותיים והחיוניים לעסקה, כאשר סוג הפרטים ומהותם משתנה בהתאם לנסיבות, למהות ההסכם, תוכנו ולנסיבות הכלליות האופפות את העניין.

מן הכלל אל הפרט,

45.בענייננו, לאחר בחינה של נסיבות העניין באמצעות כלל הראיות אשר הונחו בפניי, שוכנעתי לקבל את גרסת התובע כי בין הצדדים נכרת הסכם שכירות מחייב בעל פה, בהתאם לזיכרון הדברים (ת/2) אשר הופר על ידי הנתבע, גרסה העולה בקנה אחד עם התנהגות הצדדים בפועל ועם ההיגיון הכלכלי עסקי ביסוד העסקה.

שוכנעתי כי כגרסת התובע אי החתימה על זיכרון הדברים הייתה עקב אמונתו של הנתבע שלא לחתום על מסמכים בימי ספירת העומר, ואין אי החתימה מעידה על חוסר גמירות דעת או מסוימות בכריתת החוזה. אנמק מסקנתי.

גרסתו של הנתבע;

46.גרסתו של הנתבע כי דובר בהסכם אופציה לוותה בסתירות רבות ולא הייתה קוהרנטית, כשאין כל ראיה כי אכן דובר על הסכם אופציה, כשטענה זו אף מנוגדת לכל הגיון עסקי- כלכלי. פעולותיו של הנתבע מעידות על כוונה לשכור את הנכס לתקופה ארוכה.

47.כאמור לעיל, אין מחלוקת כי בחודש מרץ נפגש הנתבע עם מר גואטה ועם עו"ד לירן במטרה לבחון את השכרת הנכס, עוד אין מחלוקת, כי הנתבע שילם לתובע סכום של 18,000 ₪ טרם כניסתו לנכס, כי הנתבע נכנס לנכס ביום 15.4.13, וכי פינה את הנכס לאחר שהודיע ביום 2.6.13 לעו"ד לירן כי אינו מתכוון לשכור את הנכס ולאחר שעו"ד לירן שגר אליו מכתב בו ביום בדרישה לפינוי מידי.

48.לטענת הנתבע במסגרת כתב הגנתו ותצהירו במסגרת הפגישות הופעל עליו לחץ לחתום על הסכם שכירות ללא עורך דינו, כשלבסוף לאור חששותיו של הנתבע על מיקום הנכס וטיבו ולאחר שבבדיקות שעשה התברר לו כי מעצב נוסף עזב את הנכס, והנכס עמד ריק תקופה ארוכה של כ- 6 חודשים, חתמו הצדדים על הסכם אופציה לחודש בלבד, כשאם יחליט לממשה יועבר הסכם השכירות לעיונו של עו"ד סטרוגנו והחוזה ייחתם מולו לאחר ימי ספירת העומר, ואם לאו ישלם הנתבע חודש נוסף כפיצוי מוסכם לביטול.

49.בעדותו חזר הנתבע ואמר כי המתווה של הסכם אופציה הוצע לו כבר במסגרת הפגישה הראשונה, אלא שכאשר ניסה להסביר מה הוסכם בנוגע לאותה אופציה, לא הצליח להבהיר מהי טענתו.

למען הדיוק יצוטטו דבריו כלשונם:

"ש.אז מה קרה בפגישה הזאת?

ת.בפגישה עם טל, אמרתי שאני לא זקוק למקום כרגע. אם כבר, בעוד 3 חודשים. הוצג לי בצורה כזו שהמקום ילך אם אני לא אקח את ההחלטה עכשיו. אמרתי שאני לא יכול גם ככה להחליט כי מדובר בספירת העומר ואני לא נוטה להחלטות. הוא הציע לי מתווה של שכירות כפולה, שאשלם בעבור חודשיים, כאשר אם אחרי העומר אני לא ממש את הזכות שלי, אני מפסיד חודש אחד, וכך נכנסתי לעסקה. כשהייתי בטוח שרפי גואטה הוא עד, זה מה שסגרנו וזה מה שהולך להיות.

ש.זו הפגישה הראשונה?

ת.הראשונה בבית קפה.

ש.בתום הפגישה סיכמתם לטענתך, שאתה שוכר את הנכס לחודשיים.

ת.לא.

ש.תסביר.

ת.לא, לא. אמרתי שאני אקבל את הנכס לאותה תקופה שאני לא יכול להחליט לחודש וקצת, שבעבורה אשלם. אם בתוך חודש לא אחתום על הסכם ולא עושה חוזה, אני מפסיד 9,000 ₪ בעבור חודש נוסף. הוא אמר לי שעו"ד לא מכיר דבר כזה.

הפגישה היתה שבזמן ספירת העומר, אני לא לוקח את ההחלטה, עו"ד טל אמר שבשביל לבטח את זה שאחרי החודש הזה אני אשלם מלכתחילה סכום של חודש נוסף שיחולט לי. זה 18,000 ₪ ששילמתי".

(פרוטוקול דיון מיום 10.9.17 עמ' 31 שורות 13- 31).

50.בעדותו אומר הנתבע במפורש כי הוא אמר שייקח את הנכס לתקופה של חודש וקצת, וכי אם לא יחתום על הסכם השכירות הוא מפסיד למעשה את דמי השכירות בגין החודש הנוסף, כשעו"ד לירן אמר לו "לא מכיר דבר כזה". בהמשך מעיד כי לאור האמירה כי אינו מקבל החלטות בספירת העומר ועל מנת לבטח את התשלום לאחר חודש, עו"ד טל אמר כי מלכתחילה ישולם סכום של חודשיים שיחולט לו.

הפוך בגרסת הנתבע והפוך בה ולא יצלח ליישב את הסתירות בפנימיות שבה. אם עו"ד לירן סירב לדבריו לאופציה איך אפשר לקבל את גרסת הנתבע כי הוסכם על מתן אופציה? אם אמר כי אינו מכיר דבר כזה איך הציע דבר כזה על מנת לבטח את החודש הנוסף? הדברים אינם ברורים.

51.כפי שעולה מעדותו של הנתבע עצמו, כוונת הצדדים הייתה לכרות הסכם שכירות, כשנראה כי לאחר שהתקשר בהסכם השכירות התחרט משיקולים שונים והודיע על עזיבת הנכס.

52.בחקירתו הנגדית חזר הנתבע על כך שבמסגרת הפגישה הראשונה הפעילו עליו לחץ להשכיר את הנכס (עמ' 29 שורות 18- 32, עמ' 30 שורות 17- 21). משנעשה ניסיון במסגרת עדותו של הנתבע לברר מהו אותו לחץ עליו מדבר הנתבע, הסביר הנתבע בעדותו כי הלחץ שהופעל עליו לחתום על הסכם כפי שנטען על ידו, הינו לחץ עסקי לחלוטין כי אם לא ישכור את הנכס, הנכס לא יהיה פנוי בעוד כחודשיים- המועד בו למעשה הסתיים הסכם השכירות הקודם שלו. לדבריו נטען בפניו כי יש עוד שוכרים העומדים בתור על מנת לשכור את הנכס. הנתבע אף העיד כי בפגישה נאמר לו כי תינתן לו תקופת גרייס כדי שייכנס לנכס. עוד העיד כי לא הופעל עליו לחץ להגיע לפגישות, ותאר את הפגישות כפגישות חבריות-עסקיות במטרה לבחון את השכרת הנכס. כפי שניתן לראות בהמשך עדותו הוא אף העיד כי במקום לטעון כי הלחיצו אותו הוא טוען כי הביאו אותו למצב שבו הוא נלחץ.

כפי שעולה מעדותו של הנתבע, הלחץ עליו הוא מדבר הוא למעשה ההתלבטות שלו עצמו האם לשכור את הנכס, שאם לא כן ייתכן והנכס לא יישאר פנוי. מדברי הנתבע עולה כי עסקינן בהתנהלות עסקית סבירה לחלוטין. (פרוטוקול דיון מיום 10.9.17 עמ' 30 שורות 6-7, 14- 15, שורות 22- 32, שורות 1- 3, עמ' 32 שורות 15- 16, עמ' 31 שורה 3, עמ' 34 שורות 18- 32).

53.זאת ועוד, מעיון בעדות הנתבע עולה תמונה לא מחמיאה לנתבע כלל ועיקר.

הנתבע מעלה גרסה שעל פניה נראית מופרכת ובלתי סבירה, הנוגעת למתן אפשרות להיכנס לנכס, בלי הסכם שכירות, בלי מסמך בכתב, בלי ערבויות, בלי בטחונות, בלי מועד יציאה, בלי מועד תשלום, למעשה בלי שתנאים בסיסיים לטענתו הנוגעים להסכם האופציה מסוכמים. מה קורה אם לאחר תקופת האופציה הנטענת הנתבע לא חותם על הסכם שכירות ולא מפנה את הנכס ולא משלם? קשה להאמין שמשכיר סביר יסכים להכניס אדם לנכס עסקי, אפילו לתקופת אופציה מבלי שיהיה מסמך שיגבש את התנאים למקרה של הפרה. במיוחד כאשר האדם מולו מנהלים את המו"מ הוא עו"ד.

54.זאת ועוד, הנתבע לא מבהיר מה לטענתו הוסכם שיהיה מעמדו בנכס באותה התקופה של האופציה. כשנשאל הנתבע בעדותו מי צריך לשאת בעלויות החשמל שבהם השתמש, השיב כי "לא היה שימוש בחשמל כי לא עבדתי במקום. לא דנו בזה אף פעם." (פרוטוקול הדיון מיום 10.9.17 עמוד 39 שורה 14). כשנשאל "לפי החוש שלך, מי צרך לשלם?", השיב "קיבלת 9,000 ₪ ביתר תכלול בזה 450 או 500 ₪" (שם שורות 15-16). בהמשך כשנשאל בנוגע לארנונה, השיב "להערכתי ב-9,000 ₪ היה צריך לכלול את הארנונה. היה לכם סחורה במקום" (שם, שורה 18). מתשובות אלו עולה כי לעמדת הנתבע לא סוכם כלל לא על מעמדו, לא מה יקרה אם לא יפנה את הנכס, ולא על מי הנטל לשלם את הארנונה והחשמל בתקופה שבה הוא מחזיק בנכס בתקופת האופציה שלעמדתו ניתנה לו.

אני סבורה כי הדברים מחזקים את המסקנה שאין לקבל את גרסת הנתבע לעניין מהות ההסכם אליו הגיעו הצדדים.

55.הדברים מקבלים חיזוק מתלונות הנתבע בנוגע לנכס ולסביבתו.

הנתבע בחקירתו הנגדית בנושא הנכס העיד כי במהלך החודש בו החזיק בנכס, הסתבר לו כי ישנם כמה חתולים בשק בנכס, כי הנכס מיועד לשימור, כי כל הוויטרינות מכוסות בפיגומים, כי הטיפוסים הכי מפוקפקים בת"א ישבו מאחורי החנות, כי החנות הייתה פתוחה לשני רחובות, וכי אפילו את הרכב לא נתנו לו להחנות שם (שם, עמ' 35 שורות 18- 26).

כפי שניתן לראות השיקולים שמנה הנתבע במסגרת עדותו לעזיבת הנכס, הינם שיקולים המצביעים על שוכר שהתחרט ועזב את הנכס מסיבות אחרות מאלו שהוצגו על ידו, ולא כי לכתחילה הוסכם על מתן זכות בדיקה כביכול לנתבע לבחון את הנכס ולבדוק אם הוא מתאים לנתבע.

הפגישה השנייה ופעולות הצדדים לאחריה;

56.הפגישה השנייה ופעולות הצדדים לאחריה, לרבות מסרונים שנשלחו בין הצדדים לאחריה, מובילים גם הם למסקנה כי בפגישה השנייה נכרת בין הצדדים הסכם שכירות בע"פ.

57.לגרסת התובע במסגרת הפגישה השנייה, הועבר לידי הנתבע מסמך זיכרון הדברים (ת/2 לתצהיר התובע), במסגרת הפגישה נערכו במסמך זיכרון הדברים שינויים לבקשת הנתבע כפי המסומן בו, בו ביום לחצו הצדדים ידיים וכרתו ביניהם הסכם שכירות מחייב בהתאם לשינויים שנעשו בזיכרון הדברים, ואף הועברו לידי עו"ד לירן דמי שכירות בהתאם לזיכרון הדברים. לטענת התובע זיכרון הדברים לא נחתם רק עקב אמונתו של הנתבע בהיות הימים ימי ספירת העומר, כמצוין בפתיח של זיכרון הדברים (ב"והואיל" הרביעי) כשמר גואטה חתם על מסמך זה כעד לכריתת ההסכם.

58.שוכנעתי לקבל את גרסת התובע, שכן בעוד שגרסתו של התובע עולה בקנה אחד עם הראיות אשר הונחו בפניי ופעולות הצדדים לאחר הפגישה השנייה, גרסתו של הנתבע התגלתה בלתי קוהרנטית ואינה מתיישבת עם הראיות אשר הונחו בפניי.

59.בעניין הטענות הקשורות עם זיכרון הדברים, יש לעשות הבחנה בין הטענה כי הנתבע לא קבל את זיכרון הדברים ואת הסכם השכירות לידיו, לבין הטענה כי לא ראה כלל את זיכרון הדברים.

60.אכן כטענת הנתבע, אין בפניי כל ראייה כי זיכרון הדברים או טיוטת הסכם השכירות הועברו לידי הנתבע או לעורך דינו.

61.עיון במסרונים אשר הוחלפו בין הנתבע לעו"ד לירן ואשר צורפו הן ע"י התובע (נספח ת/5) והן ע"י הנתבע (נספח 3 לתצהירו), מראים כי יום קודם לפגישה השנייה שלח עו"ד לירן מייל לנתבע במסגרתו ביקש מהנתבע כי ישלח לו את כתובת המייל שלו במטרה לשלוח לו את זיכרון הדברים, כשהמסרון אשר נכתב יום לאחר מכן עסק בתיאום הפגישה השנייה, מבלי שהיה כל מסרון במסגרתו תהה הנתבע מהו מסמך זיכרון הדברים.

כמו כן, ניתן לראות מסרון ששלח הנתבע לעו"ד לירן ביום 11.4.13 במסגרתו מבקש הנתבע מעו"ד לירן לפקסס לו את החוזה". עו"ד לירן משיב לו "חצי שעה אצלך". בו ביום משהחוזה לא נשלח שלח הנתבע מסרון נוסף במסגרתו ביקש מעו"ד לירן שיפקסס לו את החוזה, כשעו"ד לירן השיב לו " יום עמוס, רק עכשיו נזכרתי...אעביר ביום ראשון.".

בחקירתו הנגדית מאשר עו"ד לירן כי ביום 11.4.13 הנתבע בקש ממנו שיעביר לו את החוזה

4 ימים טרם הכניסה לנכס (ת/5) (פרוטוקול דיון מיום 10.9.17 עמ' 20 שורות 17- 20).

משנשאל עו"ד לירן אם פעל לפי בקשת הנתבע השיב כי הוא משוכנע כמעט בוודאות שהעביר לידי הנתבע את ההסכם אלא שהעיד כי אין לו תשובה טובה מדוע ראיה להעברה לא צורפה וככל הנראה חפש ולא מצא (פרוטוקול דיון מיום 10.9.17 עמ' 20 שורות 21- 30).

בהמשך חקירתו העיד כי אין לו ראיה לשליחה אולם השכל הישר מעיד כי ההסכם נשלח, שכן אין כל ראיה שהנתבע בהמשך הדרך בעת שקבעו להיפגש ביום 2.6 שב ומבקש את ההסכם (עמ' 21 שורות 6- 14).

משעומת עם מסרון מיום 23.5.13 במסגרתו מבקש הנתבע את הטיוטה של ההסכם (ת/5) משיב עו"ד לירן כי הוא אומנם מבקש במועד זה את ההסכם, אך עדיין לא אומר שלא קבל את הטיוטה בפקס. בהמשך העיד כי משוכנע ששלח לו במייל אך חפש ולא מצא והמחשב הוחלף, ובהמשך אמר שלא רואים מסרון נוסף בין יום ה- 23.5.13 ליום ה- 2.6.13 (שם, עמ' 21 שורות 15- 24).

מכאן, כי לא הוצגה בפניי כל ראיה כי אכן זיכרון הדברים (ת/2) או הסכם השכירות (ת/6), הועברו לידי הנתבע אם בפקס אם במייל.

62.עם זאת, שוכנעתי לקבל את גרסת התובע כי הנתבע ראה את זיכרון הדברים במסגרת הפגישה השנייה, כי הצדדים ניהלו בנוגע לזיכרון הדברים משא ומתן באותה הפגישה וכי בהתאם להסכמות אשר התקבלו במסגרת הפגישה השנייה ועוגנו ע"ג מסמך זיכרון הדברים בשינויים שנעשו בו, נכרת הסכם שכירות מחייב בין הצדדים, אשר לא נחתם רק עקב אמונתו של השוכר, מסקנה הנתמכת בכלל הראיות ובפעולות הצדדים לאחר כריתת ההסכם במסגרת הפגישה השנייה.

63.בחינה מדויקת של תצהיר הנתבע תעלה כי הנתבע בתצהירו לא טוען שזיכרון הדברים (נספח ב' לתצהיר התובע) לא הוצג בפגישה השנייה. לדבריו "מעולם לא נתתי כל הסכמה לשום הסכם שנחתם על ידי מר גואטה" (סעיף 16 לתצהיר הנתבע). בהמשך מסביר כי הבהיר לעו"ד לירן כי אינו חותם על שום חוזה לפני שיימסר לעיונו של בא כוחו דאז עו"ד סטרוגנו. עוד הבהיר כי דרש להמציא לעו"ד סטרוגנו העתק של כל מסמך, ולטענתו מאומה לא נשלח לבא כוחו, לא הסכם ולא זיכרון דברים (ס' 17 לתצהיר). בהמשך אומר: "ברצוני להדגיש כי אנוכי מעולם לא ראיתי ובטח לא קיבלתי לידיי את הסכם השכירות שצורף כמוצג 7 למוצגי התובע"(ס' 18 לתצהיר).

הנתבע אינו טוען בתצהירו כי לא ראה את זיכרון הדברים, כי זיכרון הדברים לא נמסר לו, או כי זיכרון הדברים לא הוצג בפגישה השנייה. אם נשים לב לדברי הנתבע בתצהירו, המסמך שהוא טוען שלא נשלח אליו הוא הסכם השכירות (נספח 7), והמסמכים שלא נשלחו לבא כוחו הם זיכרון הדברים והסכם השכירות. הבדל זה עולה בקנה אחד עם גרסת התובע, לפיה בפגישה השנייה הגיע עו"ד לירן כשהוא מצויד בזיכרון דברים, שלטעמו היה הסכם תמציתי, ועליו נעשו שינויים. ניתן לראות כי בתצהירו של הנתבע גם עצם חתימתו של מר גואטה לא מוכחשת, כל מה שמוכחש הוא שהנתבע הסכים לחתימתו של מר גואטה.

64.משנשאל הנתבע בחקירתו הנגדית לעניין זה הוסיף גרסה אשר לא נטענה על ידו, כי לא הוצג לו כל מסמך במסגרת הפגישה השנייה, וחזר וטען מספר פעמים בעדותו כי מסמך זיכרון הדברים הינו מסמך מזויף ומפוברק, אשר התגלה לו רק לאחר הגשת תצהירי התובע (פרוטוקול דיון מיום 10.9.17 עמ' 32 שורות 29- 32, עמ' 33 שורות 1- 2, עמ' 34 שורות 11- 13, עמ' 35 שרות 1- 2).

מכאן, להבדיל מגרסתו של הנתבע בכתב הגנתו ובתצהירו במסגרתם לא טען הנתבע כי לא ראה את זיכרון הדברים, בעדותו טען כי מדובר במסמך מזויף אשר לא הוצג לו מעולם.

65.זאת ועוד, ניתן לראות כי הנתבע בתצהירו מחד גיסא מכחיש את הסכמתו לזיכרון הדברים, ומאידך גיסא מפנה לסעיף הפיצוי המוסכם בזיכרון הדברים. לעמדת הנתבע כאמור בסעיפים 21-22 לתצהירו, סעיף 4 לזיכרון הדברים מפרט את האופציה עליה סיכמו הצדדים. נראה לטעמי כי הנתבע מנסה לאחוז במקל משני קצותיו.

66.עדותו של מר לוי אשר הצהיר מטעם הנתבע כי למיטב זכרונו בפגישה השנייה לא הוצג כל מסמך כתוב ולא נחתם שום מסמך, אף היא מחזקת את מסקנתי, כי מסמך זיכרון הדברים הוצג בפגישה השנייה ולא נחתם רק עקב אמונתו של הנתבע שאין לחתום על מסמכים בספירת עומר, כגרסת התובע.

67.כך, משנשאל מר לוי האם הועבר מסמך בפגישה גרסתו לא הייתה קוהרנטית, כך בתחילה אישר בעדותו כי היה מסמך אלא שאף אחד לא חתם עליו, בהמשך העיד כי הוא לא זוכר שהיה מסמך אך זוכר שאף אחד לא חתם, ובהמשך יכול להיות שהיה מסמך ויכול להיות שלא היה והוא רק לא זוכר שחתמו (פרוטוקול דיון מיום 9.1.18 עמ' 21- 33). ניתן לראות כי מר לוי משנה את גרסתו באשר לקיומו של מסמך, אולם כן זוכר שאף אחד לא חתם. נשאלת השאלה אם כן על מה אף אחד לא חתם לגרסת מר לוי?

שוכנעתי כי כגרסתו של התובע אכן זיכרון הדברים הוצג לנתבע במסגרת הפגישה השנייה, אשר אף לגרסת מר לוי לא נחתם רק עקב אמונתו של הנתבע בהיות הימים ימי ספירת העומר.

68.עצם השינויים בזיכרון הדברים ואופיים, שינויים אשר הינם לטובת הנתבע, מחזקים את גרסת התובע כי זיכרון הדברים הוצג לנתבע במסגרת הפגישה השנייה, ונוהל ביחס אליו משא ומתן וכי הנתבע ביקש לעשות שינויים טרם כריתת ההסכם.

69.כך במסגרת ס' 2 לזיכרון הדברים במקום אופציה לשכור את המושכר לשתי תקופות בת 24 חודשים כל אחת, נעשה שינוי כשניתנה אופציה ל- 4 תקופות בת שנה כל אחת. כך במסגרת ס' 4 לזיכרון הדברים נעשה שינוי כי במקום שישולם סכום של 18,000 ₪ במזומן ישולם סכום של 10,000 ₪ ו8,000 ₪ ישולמו מחר. כך במסגרת ס' 10 לזיכרון הדברים, נוסף להתחייבות המשכיר לתיקון הזגוגיות המנופצות בוויטרינה החזיתית במושכר ישנה מחיקה של פתיחת חלון במושכר, והוספה של תיקון רטיבות בחלק האחורי במושכר.

שינויים אלו הינם שינויים ספציפיים קונקרטיים למושכר הספציפי ומתייחסים לדברים שבאופן טבעי שוכר יעלה בדונו עם המשכיר על הסכם השכירות. הנתבע מעבר לאמירות כלליות שכביכול המסמך הינו מפוברק ומזויף, אינו טוען מאומה בנוגע לשינויים הפרטניים הללו, ולא מסביר מדוע שהמשכיר יקבל על עצמו לתקן את הוויטרינה אם הצדדים לא שוחחו על כך, מדוע נעשו שינויים בתשלום הסכום שהוסכם עליו אם הצדדים לא דיברו על הנושא. מעבר לכך כי שוכנעתי כי המסמך זיכרון הדברים לא פוברק והוצג לנתבע במסגרת הפגישה השנייה, קשה להאמין כי התובע יפברק שינויים בזיכרון הדברים, שינויים אשר הינם לטובת הנתבע.

70.ניתן אף לראות כי התובע פעל בהתאם לזיכרון הדברים. כך במסגרת ס' 10 לזיכרון הדברים התחייב המשכיר לתקן על חשבונו את הזגוגיות המנופצות בוויטרינה החזיתית במושכר. לעניין זה צרף התובע העתק חשבונית מיום 8.4.13 (מוצג ת/3 לתצהירו), מועד מאוחר למועד הפגישה השנייה, בגין החלפת זכוכית בסך של 1,000 ₪.

71.מכאן כי בניגוד לטענתו של הנתבע בעדותו כי לא ראה את מסמך זיכרון הדברים שוכנעתי כי זה הועבר במסגרת הפגישה.

72.עצם קיומה של הפגישה השנייה, וכן פעולותיו של הנתבע לאחר הפגישה השנייה לרבות כניסתו לנכס, מעידות כי הנתבע גמר אומר בדעתו לשכור את הנכס, כשאי החתימה על זיכרון הדברים הייתה רק עניין טכני לאור אמונתו של הנתבע בהיות הימים ימי ספירת העומר, עניין אשר אף מצא ביטוי בגרסתו של הנתבע ומר לוי אשר הגיש תצהיר מטעמו. אפרט מסקנתי.

73.לגרסת הנתבע ההסכמות אשר להסכם האופציה התקבלו כבר במסגרת הפגישה הראשונה, מכאן לא ברור מה הייתה מטרת הפגישה השנייה לגרסת הנתבע. משנשאל האם נתקבלו הסכמות נוספות בפגישה השנייה, מעבר לאלו שסוכמו בין הצדדים במסגרת הפגישה הראשונה העיד כי סביר להניח שלא, שכן קשה להאמין שיסגור תנאים מסחריים בלי עורך דינו ובתקופת העומר (פרוטוקול דיון מיום 10.9.17 עמ' 33 שורות 20- 23).

74.מעבר לחוסר העקביות בגרסתו של הנתבע, אם אכן לשיטתו כבר בפגישה הראשונה התקבל המתווה של הסכם אופציה, לא ברור מדוע היה צורך בפגישה השנייה לשיטת הנתבע. לפגישה זו אף הובא חברו של הנתבע מר לוי, בעל נכסים בבניין בו נמצא הנכס מושא התביעה. אם אכן דובר בפגישה חברית מדוע הוצרך לבוא מר לוי?

75.מר לוי אשר הגיש תצהיר מטעם הנתבע העיד בעצמו כי מטרת הפגישה השנייה הייתה כדי לקדם את סוגיית שכירת הנכס (פרוטוקול דיון מיום 9.1.18 עמ' 43 שורות 22- 25). מר לוי מטעמו של הנתבע הצהיר (ס' 6 לתצהירו) כי במסגרת הפגישה השנייה הנתבע הבהיר לעו"ד לירן שהם נמצאים בעיצומה של בספירת העומר, וכי הנתבע לא חותם על מסמכים עסקיים משפטיים בתקופת העומר ואף חזר על עניין זה בעדותו (פרוטוקול דיון מיום 9.1.18 עמ' 44 שורות 4- 7).

כאמור לעיל, אף שוכנעתי לאחר שמיעת עדותו של מר לוי כי למרות האמור בתצהירו כי למיטב זכרונו לא הוצג כל מסמך כתוב, כן הועבר מסמך זיכרון הדברים במסגרת הפגישה השנייה.

76.מעבר למטרת הפגישה השנייה, פעולותיו של הנתבע לאחר הפגישה השנייה מעידות אף הן כי אי החתימה על זיכרון הדברים אינה מעידה על העדר גמירות דעת או מסוימות בכריתת הסכם השכירות, אלא עניין אשר הצדדים ראו כטכני לאור אמונתו של הנתבע שלא לחתום על מסמכים בתקופת העומר, כשהצדדים גמרו אומר לכרות ביניהם הסכם שכירות.

77.ניתן לראות שהנתבע פיזית נכנס לנכס ביום 15.4.13, כי עם כניסתו העביר הנתבע ציוד רב לנכס, ואף שני עובדים המועסקים על ידו החלו לעבוד בנכס.

כך בס' 28- 29 לתצהירו ובעדותו טוען הנתבע כי מרגע כניסתו לנכס, מאמצע אפריל, הכניס לנכס ציוד הכולל בין היתר, בדים, אביזרי אופנה, מגהץ שולחן עבודה ומכונות תפירה, וכן עבדו במקום שני עובדים מטעמו, תופרת תיקונים ותדמיתן (פרוטוקול דיון 10.9.17 עמ' 36 שורות 22- 26).

למרות והנתבע העיד כי הציוד שהועבר מהווה רק 10% מהציוד שברשותו, הנתבע העיד כי בעת פינוי הנכס גייס משאיות כדי לפנות את המקום והדבר עלה לו כסף רב. אומנם הנתבע בהמשך חקירתו הנגדית העיד כי דובר על משאית וחצי ובהמשך העיד כי דובר במשאית אחת, עם זאת בין אם דובר בשתי משאיות או במשאית אחת, הרי לא מדובר על ציוד מינימלי, אלא על ציוד רב.

משנשאל הנתבע מדוע העביר את הציוד אם ההסכם שנכרת ביניהם הינו הסכם אופציה לחודש אחד, לא נתן הסבר אשר יניח את הדעת (פרוטוקול דיון מיום 10.9.17 עמ' 36 שורות 27- 29).

האם מתקבל על הדעת כי הנתבע יעביר ציוד רב ויעסיק שני עובדים לחודש בלבד, כשהמדובר בהסכם אופציה? מדוע בכלל שיעבור לנכס בתקופה זו אם מדובר רק באופציה לשכור את הנכס ולא בהסכם שכירות?

78.זאת ועוד, לא ברור אף לגרסת הנתבע מי היה אמור לשלם את כל התשלומים בגין הנכס במהלך חודש האופציה שניתן לו לשיטתו.

משנשאל לעניין זה בעדותו, אף כאן לא נתן הסבר המניח את הדעת. כך טען כי לא היה שימוש בחשמל מאחר שלא עבד במקום, טען כי הצדדים לא דנו בזה אף פעם וכי להערכתו סכום פיצוי החודש הנוסף בסך 9,000 ₪ היה צריך לכלול את החשמל ואת הארנונה. כלומר, לגרסת הנתבע הצדדים לא סיכמו נושא זה בתקופת האופציה, וזאת בניגוד לתכתיב השכל הישר, ובניגוד לזיכרון הדברים במסגרתו מוסדרים נושאים אלו.

79.גם מועד יציאתו של הנתבע מהנכס, מועד פגישתו עם עו"ד לירן והודעתו כי אינו מעוניין בנכס, מעידים על כך כי לא דובר הסכם אופציה.

80.לטענתו של הנתבע הסכם האופציה היה לחודש ימים כשאם אחרי חודש לא יהיה מעוניין בנכס, יצא מהנכס וישלם קנס כפיצוי ביטול של חודש נוסף. ניתן לראות שהנתבע יצא מהנכס רק ביום 3.6.13.

אם אכן לטענת הנתבע זיכרון הדברים הינו מזויף, ונחתם בין הצדדים הסכם אופציה לחודש, אם נכנס לנכס ביום 15.4.13, מדוע לא יצא ממנו ביום 15.5.13 או בסמוך לכך בתום תקופת העומר?

81.במסגרת ס' 32- 33 לתצהירו הצהיר הנתבע כי לאחר בחינת העוברים ושבים והלקוחות, לאחר שיחות עם שכנים לנכס ושיחה עם השוכר הקודם, החליט שלא לממש את האופציה, וכי בהתאם להסכמות הצדדים קבע להיפגש עם עו"ד לירן ביום 16.5.13. עם זאת, עו"ד לירן דחה את הפגישה כשפניותיו במסרונים לא הועילו, ועל כן נפגשו לבסוף רק ביום 2.6.13, מועד בו הודיע לעו"ד לירן כי אין בכוונתו לממש את האופציה.

גרסה זו של הנתבע אינה מתיישבת עם הראיות אשר הונחו בפניי, ואף לא עולה בקנה אחד עם עדותו של הנתבע עצמה.

82.כפי שעולה מהמסרונים אשר צורפו הן לתצהירו של התובע (ת/5) והן לתצהירו של הנתבע (נספח 3) ניתן לראות כי עו"ד לירן אינו מתחמק מהנתבע ואף מנסה לתאם אתו פגישה.

בעדותו של הנתבע משעומת עם חלופת המסרונים משיב הנתבע כי אינו יודע איזה מסרונים בחר התובע להציג כי לא יודע את הסדר הכרונולוגי של המסרונים כי יכול להיות והתובע הוציא חלק מהמסרונים. משהנתבע עומת עם כך שהמסרונים שהוצגו על ידי התובע הינם אותם מסרונים אשר הוצגו על ידו אמת את חלופת המסרונים (פרוטוקול דיון מיום 10.9.17 עמ' 37 שורות 26- 32, עמ' 38 שורות 1- 8).

כפי שעולה מהמסרונים ביום 23.5.13 ביקש הנתבע מעו"ד לירן את טיוטת החוזה, מכאן לא ברור כיצד מסרון זה מתיישב עם תצהירו של הנתבע כי ביום 16.5.13 רצה להיפגש עם עו"ד לירן ולהודיע לו כי אינו מעוניין בנכס.

בעדותו אישר הנתבע כי רצה להיפגש עם עו"ד לירן על מנת לומר לו כי אינו מעוניין לשכור את הנכס וכי בתצהירו ציין שקבע להיפגש עמו ביום 16.5, אלא שהעיד כי סמיכות התאריכים אינה מסתדרת לו וכי זה היה ככל הנראה לאחר יום ה-16.5.

כלומר גם הנתבע נוכח לדעת בחקירתו כי עדותו אינה מתיישבת עם מסרונים ששלח בעצמו בזמן אמת ואף הוא מתקשה להסביר כיצד מתיישבות טענותיו עם הראיות הקיימות.

83.זאת ועוד, לא ברורה כיצד מתיישבת טענתו של הנתבע לקבלת ההפרש היחסי מהתשלום ששולם על ידו לאחר שלא החליט לממש את האופציה (ס' 8- 9 לכתב ההגנה), עם טענתו כי התשלום בגין החודש הנוסף היווה פיצוי מוסכם בעת אי מימוש האופציה, כשבענייננו לטענתו לא מימש את האופציה ואף נשאר בנכס יותר מחודש.

משנשאל הנתבע בעדותו מה בנוגע לשבועיים הנוספים שנשאר בנכס אף השיב: "למה נשארתי בנכס? ממתי עד מתי נשארתי בנכס? אתה קבלת בעצם כסף עד ה-15.6. קבלת חודשיים.....". כיצד מבקש הנתבע לטעון כי תשלום החודש הנוסף שולם כפיצוי מוסכם ובו זמנית מבקש לטעון כי שילם ביתר, שכן התובע קיבל חודשיים שכירות? רק לנתבע הפתרונים.

84.מכאן כי הן קיומה של הפגישה השנייה, והן פעולותיו של הנתבע עצמו לאחר הפגישה השנייה מחזקים את גרסת התובע כי אכן במהלך הפגישה השנייה נכרת בין הצדדים הסכם שכירות מחייב אשר לא נחתם רק עקב אמונתו של התובע.

85.לעניין הטענה כי מר גואטה חתם על גבי זיכרון הדברים כעד מטעם הצדדים, סבורני כי הטענה הינה מתקבלת על הדעת, שעה שאין מחלוקת כי הנתבע עצמו לא הסכים לחתום על ההסכם אך רצה להיכנס לנכס טרם החתימה על ההסכם, ולאור העובדה כי הקשר בין הצדדים נעשה דרך מר גואטה, ומר גואטה נכח הן בפגישה הראשונה והן בפגישה השנייה בין עו"ד לירן לנתבע.

במסגרת ס' 12 לזיכרון הדברים נכתב:

"מטעמי אמונתו של השוכר, זיכרון דברים זה אינו נחתם על ידיו, ואולם השוכר נותן הסכמתו לאמור בו כאילו חתם עליו ביום 3.4.13 זאת באמצעות עד לעריכת זיכרון דברים זה, מר רפאל גואטה (אשר חתימת ידו על זיכרון דברים זה), ובאמצעות העברת סך מזומן של 18,000 ₪ כנזכר בס' 4 לעיל."

אין חולק כי מר גואטה נכח בפגישה, כי לאחר הפגישה השנייה הנתבע נכנס לנכס טרם החתימה על הסכם, ואף העביר לתובע סכום של 18,000 ₪ במזומן.

כאמור לעיל, במסגרת תצהירו הצהיר הנתבע כי מעולם לא נתן הסכמה להסכם אשר נחתם על ידי מר גואטה, אולם לא טען כי ההסכם מזויף או לעצם החתימה של מר גואטה על גבי ההסכם, טענה אשר כאמור הועלתה רק בעדותו.

86.עדותו של מר גואטה התגלתה בפניי מהימנה.

מר גואטה לא הכחיש בעדותו כי עו"ד לירן הינו חבר קרוב ועורך דינו המייצג אותו בעניינים משפטיים וכי נפגש עמו ועם התובע טרם מתן עדותו, עם זאת ציין כי הנתבע היה חברו באותה המידה, כי הוא אבד חבר וכי ולא נוח לו לעמוד ולהעיד בעניינו של הנתבע (פרוטוקול דיון מיום 20.4.17 עמ' 6 שורות 20- 27, עמ' 7 שורות 5- 7, שורות 20- 25 ).

מר גואטה הכחיש בעדותו כי קבל דמי תיווך מהקשר שעשה בין התובע ועו"ד לירן והנתבע או כי היה אמור לקבל מהתובע דמי תיווך בגין הקשר שעשה (פרוטוקול דיון מיום 20.4.17 עמ' 7 שורה 32, עמ' 8 שורות 1- 3).

בענייננו, מעבר לכך כי לא הוכח בפניי כי כטענת הנתבע מר גואטה קבל דמי תיווך בגין הקשר שעשה בין הצדדים, איני סבורה כי הקשר בין מר גואטה לעו"ד לירן יכול לפגום בכריתת חוזה השכירות בין התובע לנתבע ובהסכמות שהתקבלו במסגרת הפגישה השנייה בהתאם לזיכרון הדברים והשינויים שנעשו בו, לדעתי מעדויות הצדדים כולם, לרבות מר לוי כפי שפירטתי לעיל עולה כי הצדדים שוחחו על זיכרון הדברים בפגישה השנייה, זיכרון הדברים הוצג בפגישה, תוקן בהתאם לדרישות הנתבע כעולה ממנו, מפורטת בו עמדת הנתבע בנוגע לאי החתימה על מסמכים משפטיים, ומר גואטה חתם עליו כמי שמאשר למעשה את התקשרות הצדדים בעל פה בהתאם למוסכם ולמפורט בו. רק לאחר החתימה של מר גואטה נכנס הנתבע לנכס.

פרשנות זיכרון הדברים;

87.לטענת הנתבע בתצהירו, אשר כאמור לעיל הינה מנוגדת לאמור בעדותו, הגם ואקבל את הטענה כי זיכרון הדברים הינו שריר וקיים, ס' 4 לזיכרון הדברים עולה בקנה אחד עם גרסתו כי מדובר בהסכם אופציה. דין טענה זו אף היא להידחות, שכן אינה עולה בקנה אחד עם לשון הסעיף עצמו ואף עם פרשנות ההסכם ומטרתו בכללותו.

88.ס' 4 לזיכרון הדברים קובע:

"במועד עריכת זיכרון דברים זה ישלם השוכר למשכיר סך של 18,000 ₪ (נעשה שינוי בהסכם כך ש18,000 ₪ הינו מחוק עם קו ונכתב במקום 18,000 ₪ " 10,000 (8,000 ₪ ישולמו מחר)") במזומן, אשר ישמשו לתשלום דמי השכירות לחודשים מאי ויוני 2013. עד ליום 01.05.13 ישלם השוכר אף את המע"מ בגין תשלום זה למשכיר. לא נמסרו 10 המחאות נוספות לתשלום דמי השכירות לשנת השכירות הראשונה, וזאת עד ליום 01.05.13 ו/או לא נחתם הסכם השכירות על ידי השוכר עד ליום 16.5.13- כי אז יהא זיכרון דברים זה בטל ומבוטל, השוכר יפנה את המושכר מכל אדם וחפץ, ואף למשכיר תהא הזכות לפנות השוכר ו/או כל אדם וחפץ בעצמו ו/או מי מטעמו, והסך הנ"ל של 18,000 ₪ יהווה פיצוי מוסכם בידי המשכיר בגין הנזקים שנגרמו לו, מבלי לגרוע מכל סעד אחר על פי דין."

89.לטענת הנתבע סעיף זה מאפשר לו לא להתחייב להסכם בכפוף לתשלום של 18,000 ₪ כפיצוי מוסכם כפי שאכן שולם לתובע. למעשה, הנתבע בפרשנותו מאשר את זיכרון הדברים וטוען כי הפרשנות הנכונה היא, כי במידה ולא ייחתם הסכם הגם והצדדים כך סיכמו, אין עליו לשלם אלא את הסכום של 18,000 ₪ ששולמו. זוהי אינה טענה לקיומו של סעיף אופציה, אלא טענה לעניין היקף הפיצוי שהוסכם בין הצדדים כתשלום במידה והנתבע יפר את זיכרון הדברים.

90.לא ניתן לקבל את פרשנות הנתבע להסכם לא במסגרת לשון הסעיף עצמו ולא בהסתכלות על ההסכם כולו ותכליתו, כשנכתב מפורשות כי הפיצוי הינו מבלי לגרוע מכל סעד אחר לפי דין. היינו כי אם נגרמו לתובע נזקים נוספים אשר סכומם עולה על 18,000 ₪ יוכל לתובעם בהתאם להסכם.

91.קשה לקבל את פרשנות הנתבע כי למעשה זהו הסכם מותנה.

סעיף זה הינו חלק מהסכם בין צדדים להשכיר את הנכס לתקופה של שנה מיום 1.5.13 לרבות מתן אופציה ל- 4 שנים נוספות, כשבמסגרת ההסכם אף נכתב מפורשות כי אינו נחתם עקב אמונתו של השוכר בהיות הימים ימי ספירת העומר. עוד נכתב כי המחאות לשנת השכירות הראשונה יימסרו עד ליום 1.5.13 כתנאי למסירת החזקה במושכר.

בענייננו, אין חולק כי לבקשתו נכנס הנתבע לנכס כבר ביום 15.4.13, מכאן כי בהתאם לזיכרון הדברים היה עליו למסור את ההמחאות לשנת השכירות הראשונה עד ליום 1.5.13, ללא תנאי.

92.סבורני כי בענייננו מאחר והנתבע לא רצה לחתום על הסכם שכירות בימי ספירת העומר, נדרש סעיף 4 אשר יקבע את הפיצוי באי קיום החיוביים מצדו של השוכר לאחר תקופת העומר. סעיף 4 הינו למעשה סעיף המעגן את הפיצוי במידה וההסכם לא יקוים על ידי השוכר, היינו לא יימסרו שיקים או לא ייחתם הסכם שכירות עד ליום 16.5.13, היינו לאחר ימי ספירת העומר.

93.גם הדרישה של התובע במסגרת מכתבו של עו"ד לירן ביום 2.6.13, מיד לאחר הודעתו של הנתבע כי אינו מתכוון להישאר בנכס, לפנותו עולה בקנה אחד עם האמור בזיכרון הדברים כי אם לא ייחתם הסכם שכירות עד ליום 16.5.13 השוכר יפנה את הנכס, כשבענייננו נשאר הנתבע בנכס שבועיים נוספים מעבר לתאריך זה. יצוין כי הפינוי המידי אף היה נדרש גם לו הייתי מקבלת את גרסת הנתבע, שכן גם לשיטתו דובר על הסכם אופציה לחודש, כשהתשלום בגין החודש הנוסף למעשה היווה כפיצוי מוסכם לאי מימוש האופציה על ידו.

94.עיון בסעיף הפיצוי מבהיר כי אמנם הצדדים הסכימו שהסכום ששולם יהווה פיצוי בגין הפרת ההסכם, אולם נכתב במפורש כי המדובר בפיצוי שאינו גורע מסעד אחר לפי כל דין. הנתבע מבקש למעשה שפרשנות הסעיף תהא כי התובע זכאי לסכום של 18,000 ש"ח בלבד, ואינו זכאי לתשלום נוסף גם אם נגרמו לו נזקים נוספים. הדברים אינם עולים בקנה אחד עם האמור במפורש בזיכרון הדברים, המהווה את ההסכם שנכרת בין הצדדים.

החשבונית;

95.לטענת הנתבע אין כל יריבות בינו לבין התובע, כשאם יש יריבות היריבות הינה בין התובע לחברה של הנתבע, חברת ששון 7 בע"מ, והראייה לכך הינה החשבונית שהוצאה בגין 18,000 ₪ שהעביר לידי עו"ד לירן במזומן ואשר נרשמה על שם החברה.

96.לגרסת התובע במסגרת פגישה אקראית בין עו"ד לירן לבין הנתבע לאחר כניסתו של הנתבע לנכס ולקראת תום ימי ספירת העומר, ביקש הנתבע כי חשבונית המס בגין דמי שכירות אשר שולמו עד לאותו מועד תופק עבור החברה שבבעלותו וכי הסכם השכירות המפורט ייערך מול אותה החברה ולא עמו באופן אישי כפי שסוכם מלכתחילה. עו"ד לירן השיב כי אינו מתנגד בכפוף לערבותו האישית של הנתבע לכלל התחייבויות החברה כלפי התובע, כשהנתבע הסכים שכן הוא ממילא מתכוון לשכור את הנכס באופן אישי. גרסה זו באה לידי ביטוי אף במסגרת ס' 34- 35 לתצהירו של עו"ד לירן מטעם התובע.

97.בחקירתו הנגדית העיד עו"ד לירן כי בפגישה אקראית שלו עם הנתבע ליד הנכס לאחר 3.4.13, פגישה אשר אינו זוכר את מועדה, ביקש הנתבע כי התובע לא יוציא את החשבונית אליו אלא לחברה שבבעלותו, ועל כן פנה מיוזמתו לנתבע. בהמשך העיד כי הוא מניח שלאחר קבלת התשלום הוציא חשבונית על שמו הפרטי של הנתבע, כשלאחר מכן לאור בקשתו שונתה החשבונית והוצאה לבקשת הנתבע על שמה של החברה שבבעלותו. בהמשך משעומת עם כך כי מדובר בתזה חדשה בדבר היותם של שתי חשבוניות העיד כי לא אמר שהיו שתי חשבוניות כי לא אמר שבוטלה חשבונית, כי תלוי אם מדובר בחשבונית דיגיטלית או ידנית, כי אינו יודע מה בדיוק היה במקרה הזה בשנת 2013 כשהדברים עולים מהמסרונים, כי הוא האפשרויות הניתנות על ידיו הינן השערות אשר אינו יודע איזה מהן נכונה (עמ' 23 שורות 1- 23).

98.עיון בחלופת המסרונים מראה כי ביום 19.5.13 שלח עו"ד לירן מסרון במסגרתו שאל את הנתבע "למי להוציא את החשבונית". הנתבע ביקש מעו"ד לירן כי החשבונית תוצא על שם החברה שבבעלותו ששון 7 בע"מ (ת/5, נספח 3 לתצהיר הנתבע). הדברים רק מחזקים את גרסת התובע. הנתבע בתצהירו מפרט בנוגע לאותה חשבונית כי הוצאה בדיעבד. ואכן על פניו נראה כי התאריך המוטבע על גבי החשבונית הוא 3.4.13 (מוצג ת/3), בעוד שהפנייה של עו"ד לירן לנתבע הייתה ביום 19.5.13 מכאן עולה כי התאריך ע"ג החשבונית נכתב בדיעבד. עם זאת עיון בתצהיר הנתבע יגלה כי בהפנייתו לחשבונית הוא מדגיש כי המדובר בחשבונית שהוצאה לחברת ששון ולא לו באופן אישי, אך הוא מתעלם מתוכנה של החשבונית.

החשבונית מפרטת כי הסכום ששולם הינו "מקדמה ע"ח דמי שכירות לחודשים מאי + יוני 2013". אם המדובר באופציה, לקבלת הנכס לחודש אחד ו"קנס" בסכום של 9,000 ₪ במקרה והנתבע לא יחתום על הסכם שכירות, איך הדברים מתיישבים עם האמור בחשבונית? ומדוע הנתבע לא מוצא לנכון לומר מילה וחצי מילה בנושא זה בתצהירו?

בחקירתו הפנה ב"כ הנתבע את עו"ד לירן לסעיף 6.5 להסכם השכירות (ת/6) שם נקבע כי "המשכיר ידאג להפיק לשוכר חשבונית מס וקבלה בגין תשלום דמי השכירות- זאת, בתוך 10 ימים מהמועד בו נפרע בפועל תשלום דמי השכירות". לטענתו מאחר והחשבונית נשלחה לאחר שנתיים התובע למעשה הפר את הסכם השכירות.

על מועד העברת החשבונית מבקש ללמוד מחלופת מיילים בין ב"כ הנתבע דאז עו"ד סטרוגנו לבין ב"כ התובע עו"ד מרום, במסגרתם כתב עו"ד סטרוגנו כי למרות ההבטחות בדיון מיום 22.1.15 החשבונית טרם נשלחה, כשבמייל חוזר עו"ד מרום משיב לעו"ד סטרוגנו כי זה בטיפול וכי הוא מתנצל על העיכוב.

99.הנתבע טוען כי התובע הוא שהפר את הסכם השכירות כאשר באותה הנשימה טוען כי הסכם השכירות לא בא לעולם כלל ועיקר. גם אם הייתה הפרה של הסכם השכירות על ידי התובע בגין אי משלוח החשבונית במועד, ואפילו הפרה זו הייתה מזכה את הנתבע בביטול ההסכם, דבר שלטעמי אין לו כל בסיס, עדיין אין בפניי כל טענה של הנתבע כי הסכם השכירות בטל מחמת הפרתו על ידי התובע וכי נשלחה הודעת ביטול, או כי בוטל על ידי הנתבע בשל הפרה זו. זוהי גרסה וטענה העומדת בסתירה מוחלטת לטענות הנתבע כי כלל לא בא לעולם הסכם שכירות.

100.הנתבע מבקש לראות בחשבונית אינדיקציה לכך שההתקשרות ככל והייתה, הינה בין התובע לבין חברה שבבעלותו, ולא עמו באופן אישי. לעניין זה יצוין כי במסגרת הסכם השכירות, אכן ההסכם נחתם בין התובע לחברה שבבעלות הנתבע, אולם ניתן לראות כי במסגרת ההסכם ישנו אף סעיף המעגן את ערבותו האישית של הנתבע לכלל התחייבויות החברה.

101.קבלת החשבונית אינה תנאי לקיום החוזה בהתאם לזיכרון הדברים כפי שקבעתי לעיל, על כן בין אם החשבונית הועברה בזמן אמת ובין אם לאו, אין בכך כדי להשפיע על האמור בפסק הדין, שכן אין חולק כי הנתבע העביר לידי התובע סכום של 18,000 ₪, כששוכנעתי כי סכום זה הועבר כחלק מההסכמות שהתקבלו בין הצדדים במסגרת זיכרון הדברים, והיוו הסכם שכירות מחייב.

102.מסקנתי הינה עד כה, כי יש לקבל את גרסת התובע לפיה זיכרון הדברים משקף את הסכמות הצדדים, וכי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב הוא זיכרון הדברים. הסכם זה מכיל את פרטים חיוניים המבססים את דרישת המסוימות, בענייננו: זהות המושכר, תקופת השכירות, חובות השוכר חובות המשכיר ועוד. התובע הוכיח כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם כפי שפורט לעיל, בתנאי זיכרון הדברים, אשר תוקן ושונה על פי הסכמות הצדדים בפגישה השנייה, ולדעתי במקרה שבפניי ובנסיבות שפורטו אין לראות בהעדר החתימה כאינדיקציה לחוסר גמירות דעת. אני קובעת כי הצדדים הסכימו להיקשר בהסכם שכירות מחייב, על פי המפורט בזיכרון הדברים, הסכם שהופר על ידי הנתבע.

103.משכך התובע זכאי לקבלת פיצויים בגין הפרת ההסכם עמו.

הנזקים הנטענים;

104.בזיכרון הדברים נקבע סעיף הקובע פיצוי מוסכם (סעיף 4) וכך נאמר בו:

"במועד עריכת זיכרון הדברים ישלם השוכר למשכיר סך של 10,000 ₪ (8,000 ₪ ישולמו מחר) במזומן, אשר ישמשו לתשלום דמי השכירות לחודשים מאי יוני 2013. עד ליום 1.5.13 ישלם השוכר את המע"מ בגין תשלום זה למשכיר. לא נמסרו 10 המחאות נוספות לתשלום דמי השכירות לשנת השכירות הראשונה, וזאת עד ליום 1.5.13 ו/או לא נחתם הסכם השכירות על ידי השוכר עד ליום 16.5.13 – כי אז למשכיר תהא הזכות לפנות את השוכר ו/או כל אדם וחפץ בעצמו ו/או מי מטעמו, והסך הנ"ל של 18,000 ₪ יהווה פיצוי מוסכם בידי המשכיר בגין הנזקים שנגרמו לו, מבלי לגרוע מכל סעד אחר על פי דין."

105.התובע טוען, כי הוא זכאי לקבלת הסכום של 18,000 ₪, ובנוסף פיצוי כל הנזקים הנוספים שנגרמו לו כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי המשכיר, הנתבע. הנתבע טוען למעשה כי הוסכם שהסכום של 18,000 ₪ יהווה פיצוי מוסכם ואין בלתו.

106.סעיף 15ב) לחוק החוזים (תרופות) קובע:

"הסכם על פיצויים מוסכמים, אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה".

סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות) קובע כי ניתן לצרף מספר תרופות בשני סייגים, הראשון שאין לצרף תרופות סותרות כמו אכיפה וביטול, וכן אין לאפשר כפל תרופות, כלומר פיצוי כפול בגין אותו הנזק.

107.התובע הוא שבוחר באיזו חלופה להגיש את תביעתו, כאשר לכל אחת מהחלופות היתרון והחיסרון שלה. כאשר התובע בוחר בחלופת הפיצוי המוסכם אין עליו להוכיח נזק, אולם הוא כפוף לזכותו של ביהמ"ש להורות על הפחתת הפיצוי המוסכם, בעוד שכאשר תובע עותר לפיצוי בגין נזק עליו להוכיח את הקשר הסיבתי שבין ההפרה לנזק שנתבע, יכול הוא לתבוע רק את הנזק שניתן היה לצפותו, וכן עליו להוכיח את שיעורו של הנזק ובכל מקרה מוטלת עליו חובה להקטין את נזקיו (ראה (ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל בישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115,בעמוד 122).

108.בענייננו, התובע עותר לקבל פיצוי מוסכם ובנוסף פיצוי בגין נזקיו. נשאלת השאלה האם ניתן לפצות את התובע בגין פיצויים מצטברים?

שאלה זו נבחנה על ידי המלומדים יהודה אדר, משה גלברד, במאמרם "השבה, פיצויים, צירוף תרופות", משפטים, מ 827, בעמוד 848, שם הוסבר על ידם כי כפל פיצויי אפשרי מקום שבו הפיצוי אינו מעניק לנפגע הגנה יותר מאשר הגנה על מכלול האינטרסים המוגנים שלו. על האפשרות לפסוק פיצויי תוך בחינתו לגופו ומהותו על מנת שלא ליתן כפל פיצויי עמד כבוד השופט ברק (כתוארו אז) בפס"ד בעניין דנ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד גונ'ס ג.מ.ב.ה. מב (1) 221 בעמודים 268-269 מול סעיף 14, וכך הוא מסביר:

"גישה דומה חלה לעניין היחסים בין עילת החוזים לבין עילת הנזיקין. התובע רשאי לתבוע סעד על-פי כל אחת מעילות אלה, ובלבד שלא יקבל מעבר לנזקו. תפיסה דומה חלה גם ביחסים שבין העילה החוזית לבין העילה לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט. משהופר חוזה, עשויים להיפגע הן אינטרס ההסתמכות, הן אינטרס הציפייה והן אינטרס מניעת ההתעשרות שלא כדין.

אין כל מניעה עקרונית לתחולתם ביחד של הדינים השונים (חוזים, נזיקין, עשיית עושר ולא במשפט), ומכאן גם להגנה על האינטרסים הללו גם יחד... לעתים יגן כל ענף משפטי על אינטרס נפרד. לעתים יגן ענף משפטי אחד על מספר אינטרסים, באופן שתהא הגנה צולבת על אינטרס אחד באמצעות ענפי משפט שונים. אין בכך ולא כלום, ובלבד שיישמרו שני עקרונות: האחד - ... - כי הצד התמים לא יתעשר שלא כדין מריבוי הסעדים; האחר, כי קבלת סעד אחד אינה סותרת, מבחינת מהות העניין, קבלת סעד אחר."

109.המלומדים אדר וגלברד במאמרם הנ"ל סוברים כי ראוי לבחון צירוף תרופות חלקי על מנת להגן על האינטרסים של הנפגע באופן שלא יוביל לכפל פיצויי, ולעמדתם ניתן לעתור לפיצוי מוסכם ובנוסף לפיצוי בגין נזקים, ובלבד שלא יהא בפיצויי משום פיצוי בגין אותו נזק מבחינה מהותית. כבוד השופט אטדגי סבור כי אין בפיצויי המוסכם הנוגע לתשלום דמי שכירות בגין איחור במסירת דירות כדי לשלול מהנפגעים את זכותם לתבוע בגין ההפרש שבין הפיצוי המוסכם שקיבלו לבין הנזק שנגרם להם בפועל בגין האיחור, בניכוי הסכום שהתקבל כפיצוי מוסכם בגין אותו הנזק (ראה פס"ד של כבוד השופט אטדגי וניתוחו שם בעניין תא (ת"א) 9555-08-12 מנסור חנסב נ' י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבנין (1997) בע"מ [פורסם בנבו, 10.5.15]).

110.בענייננו, סעיף הפיצוי המוסכם אינו שולל מהתובע את זכותו לתבוע בגין מלוא הנזקים שנגרמו לו לאור התוספת "מבלי לגרוע מכל סעד אחר על פי דין", שממנה עולה כי הצדדים לא הגבילו את הפיצוי בגין הפרת ההסכם לסכום הפיצוי המוסכם שנקבע ביניהם. עם זאת, ברור כי אין הכוונה לכפל פיצוי. זאת ועוד, גם מבחינה מהותית ברור על פניו כי בענייננו, אין בכוונת הצדדים לשלול מהתובע את זכותו לקבלת מלוא הפיצוי, הואיל ועל פי האמור בסעיף הסכום של 18,000 ₪ מהווים דמי שכירות בעבור חודשיים, והתובע עותר במסגרת הפיצויים לתשלומים שונים הנלווים לדמי השכירות ואשר על פי זיכרון הדברים וכן ברגיל מוטלים על השוכר, כגון ארנונה, חשמל וכד'. כבר הפניתי לעיל לתשובות הנתבע בעניין הארנונה והחשמל, שלטעמו נכללות בתשלום של 18,000 ₪, דבר שאינו סביר, נוכח החזקתו בפועל את הנכס עד ליום 4.6.13.

ומכאן אתייחס לנזקים הנטענים לגופם.

111.הארנונה;

לטענת התובע בסמוך לתקופת סיום השכירות של השוכר הקודם פנה לעיריית ת"א ובקש לממש את זכותו לקבלת פטור מארנונה בגין נכס ריק, אשר ניתן לבעלי זכויות בנכסי מקרקעין פעם אחת במהלך חיי נכס לתקופה של עד שישה חודשים, כשהפטור ניתן לו מיום 1.2.13 ועד ליום 30.6.13. טוען התובע כי היה על הנתבע לעדכן את העירייה כי הוא מחזיק בנכס ולהתחיל לשאת דמי ארנונה, אלא שבשל הימנעותו נוצל הפטור שניתן לתובע בתקופה זו. זאת ועוד מאחר שהנתבע עזב את הנכס ביום 4.6.13, לא נותרה לו ברירה אלא לנצל את הפטור עד ליום 30.6.13. כמו כן, על הנתבע לפצות את התובע בגין דמי ארנונה עד ליום בו נמסרה החזקה בנכס לשוכר חלופי קרי עד ליום 30.9.10.

בעניין זה צרף התובע לתצהירו אסמכתאות ביחס לחישוב הארנונה. עיון באסמכתאות מראה כי הנכס דווח כנכס ריק ועל כן ניתן הפטור.

כאמור בס' 5 להסכם זיכרון הדברים אשר קבעתי כי על בסיסו התקשרו הצדדים בהסכם שכירות מחייב, וכפי המקובל להטיל את ההוצאות הקשורות במושכר על השוכר, הנתבע מרגע כניסתו לנכס היה צריך לשאת בתשלומי ארנונה. כאמור לעיל, לא קיבלתי את גרסתו של הנתבע כי התשלום ששילם לתובע כלל בחובו אף תשלומים אחרים והינו חלק מהסכם אופציה וקבעתי כי התשלום של 18,000 ₪ שולם כדמי שכירות במסגרת ההסכמית בין הצדדים. עם זאת, התובע לא שילם בגין הארנונה מאומה, וכעת עותר לפיצוי בגין אובדן זכותו למתן פטור בעתיד ולא בגין חיוב ארנונה בה נשא. אני סבורה כי לו היה התובע משלם את חוב הארנונה בוודאי שהנטל היה מוטל על הנתבע, אולם משלא נשא התובע בכל חוב, טענתו למעשה היא כי על הנתבע לפצותו בשל חוסר אפשרותו בעתיד לעתור לפטור מארנונה. הנחה מובלעת בטענה זו היא כי הפטור יינתן פעם אחת בחיי הנכס (דבר שנכון להיום אך לא היה נכון בעבר וייתכן וישתנה בעתיד), כי למרות שהתובע בחר לבקש את ההנחה ולמרות שהנכס היה ריק הנתבע צריך לשאת בתוצאה הנזק שעשוי להיגרם לתובע לו הנכס יהיה ריק בעתיד, עובדה שלא ידועה כיום וייתכן ולא תתרחש. אני סבורה כי מבחינת ציפיות הנזק שעשוי להיגרם כתוצאה מהפרת הסכם שכירות אין אובדן פטור מארנונה מצוי בגדר הציפייה הסבירה של מפר. לאור זאת, אני דוחה תביעת התובע בגין רכיב זה.

112.תוספת מע"מ לדמי השכירות;

בעניין זה טען התובע כי על הנתבע לשאת בתשלום המע"מ עבור תשלום שני חודשי שכירות בהם נשא בסך 18,000 ₪ בחודשים מאי- יוני, תוספת מע"מ בסך של 3,240 ₪.

בהתאם לזיכרון הדברים היה על הנתבע לשלם לתובע סכום של 9,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין דמי השכירות. ניתן לראות כי גם בפרסום הנכס ע"י משרדי תיווך לאחר עזיבת הנתבע את המושכר דמי השכירות בגין הנכס היו 9,000 ₪ בתוספת מע"מ (ראה מוצגים ת/15 ו- ת/18).

אין חולק כי הנתבע העביר לידי התובע סכום של 18,000 ₪ בלבד. לאור זאת הנני מקבלת את דרישת התובע לתשלום סכום זה בסך של 3,240 ₪.

113.אובדן דמי שכירות;

טוען התובע כי על הנתבע לשלם דמי שכירות החל מרגע עזיבתו של הנתבע ועד למציאת שוכר חלופי. טוען התובע כי מרגע הפרת החוזה עשה כל ביכולתו למצוא שוכר חלופי כשרק ביום 1.10.13 הסתייע בידו למצוא שוכר אשר החל לשלם דמי שכירות החל מיום 1.11.13, על כן בגין חודשים יולי- אוקטובר על הנתבע לשלם לידי הנתבע סכום של 9,000 ₪ בתוספת מע"מ לחודש, ובסך כולל של 42,480 ₪ (בתקופה הרלוונטית עמד שיעור המע"מ על הסך של 18%, כיום על הסך של 17%, ולכן הואיל והפיצוי ניתן בערכים של שנת 2013, הוא ניתן על פי שיעור המע"מ דאז).

בס' 43 לתצהירו מצהיר התובע כבר ביום 4.6.13 פנה למשרד תיווך בשם נדל"ן קינן על מנת לאתר עבורו שוכר חלופי.

התובע צרף לתצהירו מכתב אשר כותרתו אישור קבלת מפתחות ממשרד נדל"ן קינן, במסגרתו נכתב כי קבלו מהתובע את מפתחות הנכס על מנת לשווקו ולהשכירו במחיר של 9,000 ש"ח בתוספת מע"מ (ת/15).

הנתבע צרף צילום של חלון של הנכס על גביו נתלה שלט "להשכרה" על ידי משרד נדל"ן קינן (ת/16). התובע צרף מסרונים בינו לבין המתווך איתן קינן במסגרתם נראה כי ביום 20.6.13 עדיין לא נמצא שוכר לנכס (ת/17), התובע צרף העתק הזמנת שירותי תיווך ממשרד תיווך "רוזיו נכסים" מיום 19.7.13 (ת/18) להשכרת הנכס במחיר של 9,000 ₪ בתוספת מע"מ, צילום חלון של הנכס עליו כתוב שלט להשכרה (ת/19), מכתב התראה לנתבע בטרם נקיטת הליכים משפטיים מיום 4.11.13 במסגרתו נכתב כי במסגרת צמצום הנזקים מיום הפרת החוזה על ידי הנתבע אתור שוכר חלופי אשר החל לשכור את המושכר ביום 1.10.13 אולם החל לשלם בגינו דמי שכירות מלאים מיום 1.11.13.

התובע לא נשאל לעניין זה בעדותו, להבדיל מרכיבי הנזק האחרים.

לאחר שקבעתי כי הנתבע הפר את הסכם השכירות, משלא נסתרה טענתו של התובע בעניין מועד הבאת השוכרים החלופיים, ולאור האסמכתאות אשר הובאו בפניי לרבות בעניין הארנונה (ת/23), הנני מקבלת דרישת התובע בעניין זה.

הנתבע ישלם לידי התובע סכום של 42,480 ₪ בגין דמי השכירות עד לתשלום דמי שכירות על ידי שוכר חלופי.

114.עלויות מימון;

טוען התובע כי בשל הפרת החוזה על ידי הנתבע, נטישת הנכס ואובדן דמי השכירות נאלץ ליטול הלוואה מהבנק בסכום של 50,000 ₪, לצורך פירעון ההחזרים החודשיים של הלוואת המשכנתא שנטל לצורך רכישת הנכס והן לצורך הנזקים הישירים שנגרמו לו, לרבות הארנונה, ניקיון הנכס ותיקונו שכר טרחה בגין התקשרות עם שוכר חלופי וכו'. לאור זאת דורש התובע את הריבית שבה נשא משך תקופת החזר ההלוואה בסך של 12,125 ₪.

עיון באסמכתא אשר צורפה לתצהירי התובע (ת/24) מגלה כי מדובר בבקשת הלוואה לא חתומה, ולא בלקיחת הלוואה. האמור בעדותו של התובע כי יכול להביא אסמכתא בעניין זה (פרוטוקול דיון מיום 20.4.17 עמ' 13 שורות 4- 5) אינה מספקת, מה גם כי לא הוכח בפניי הקשר בין בקשת נטילת ההלוואה להפרת ההסכם עם התובע. צירוף ראיה המעידה על בקשת הלוואה ואף על לקיחת הלוואה, אין בה לבדה כדי לקשור את לקיחתה הלוואה עם ההפרה. לאור זאת הדרישה לתשלום בגין רכיב נזק זה נדחית.

115.שכ"ט עו"ד בגין התקשרות בהסכם שכירות עם השוכר החלופי;

טוען התובע כי בשל הפרת החוזה וביטולו נאלץ להשכיר את החנות לשוכר חלופי, ועל כן על הנתבע לפצות את התובע בגין שכר הטרחה שבו נשא עבור הטיפול בהסכם השכירות.

התובע לא הביא כל ראיה לתשלום בגין שכר טרחת עורך דין, חשבונית או הסכם, בקשר להשכרת הנכס. גם בעדותו לא הביא הסבר המניח את הדעת מדוע לא עשה כן (פרוטוקול דיון מיום 20.4.17 עמ' 13 שורות 6- 7). לאור זאת, דרישת התובע לתשלום בגין רכיב נזק זה נדחית.

116.אובדן ימי עבודה;

לטענת התובע בשל הצורך בניקוי הנכס ותיקונו לאחר עזיבת הנתבע ובשל הניסיונות לחפש שוכר חלופי הפסיד 10 ימי עבודה לכל הפחות, כשהינו מעריך את נזקיו בגין רכיב זה, בגין אובדן הכנסות בסך של 1,000 ₪ ליום, ובסך כולל של 10,000 ₪.

הנתבע לא הביא כל ראיה לאובדן הכנסות כשבעדותו טען כי אין מה לצרף אסמכתא לעניין זה (פרוטוקול דיון מיום 20.4.17 עמ' 13 שורות 8- 10). איני מקבלת טענה זו. לאור זאת הדרישה לתשלום בגין רכיב נזק זה נדחית.

117.ניקיון המושכר ותיקון הנזקים שנגרמו לו על ידי הנתבע;

טוען התובע כי כאשר הנתבע עזב את הנכס הוא הותיר אותו מלוכלך ומלא פסולת וחפצים שונים. לצורך פינוי הפסולת הסתייע בעובדים זרים אשר ניקו את הנכס משך יומיים ושלם להם במזומן סך של 800 ₪ במזומן. כמו כן, בתקופה הקצרה בה החזיק הנתבע במושכר גרם נזקים רבים למערכת המיזוג במושכר, לתשתית החשמל ולקירות המושכר, נזקים אשר בגין תיקונם שלם לבעלי מקצוע שונים סך של 4,750 ₪.

גם בגין רכיב נזק זה לא צרף התובע כל ראיה, כשבחקירתו העיד כי אין לו קבלות, שכן לגבי הניקיון הביא שני עובדים זרים, ולגבי תיקוני החשמל והחורים בקיר הביא בחור שיתקן את זה. סבורני כי לא ניתן לקבל רכיב נזק זה בהעדר אסמכתא אשר תעיד גובה הסכום. היה על התובע להביא חשבוניות לבעלי מקצוע או כל אסמכתא אחרת המעידה על הנזקים או תיקונם.

משלא צורפה כל ראיה על ידי התובע גם הדרישה לתשלום בגין רכיב נזק זה נדחית.

118.פיצוי מוסכם;

כאמור לעיל, שוכנעתי כי התשלום כאמור בזיכרון הדברים שולם עבור דמי שכירות לחודשים מאי יוני, כשכאמור בזיכרון הדברים (ס' 4) הוסכם כי אם הנתבע יפנה את הנכס הסכום ששולם ישמש לכיסוי הנזקים שיגרמו לתובע, מבלי לגרוע בזכותו של התובע לדרוש סכום נוסף בגין נזקיו. מכאן כי סכום הפיצוי המוסכם אינו מתווסף לסכום הנזקים אלא חלק ממנו.

בענייננו הנתבע עזב את הנכס ביום 3.6.13 בערב, ובגין חודש זה שילם סכום של 9,000 ₪. לכן חישוב הנזקים הנוספים הנוגעים לדמי השכירות, הינו רק מחודש יולי ואילך עד השכרת הנכס לאחר.

119.פיצוי לא ממוני;

בעניין זה טען התובע כי בגין התנהלות הנתבע יש לחייבו בפיצויים בגין נזק לא ממוני בסכום של 30,000 ₪.

הלכה פסוקה היא כי הפיצוי הלא ממוני כפוף לשיקול דעת שיפוטי ואין צורך בהבאת ראיות לגביו, כשהגישה השיפוטית להענקת פיצויים על נזק לא ממוני ננקטת על דרך הצמצום וההגבלה (ע"א 8588/06 דוד דלג'ו אכ"א לפיתוח בע"מ [פורסם בנבו, 11.11.10]).

עסקינן בהסכם עסקי ולא מצאתי כי יש מקום להורות על פיצוי מעבר לפיצוי הכספי שנגרם לתובע.

סוף דבר,

120.הנני קובעת כי על התובע לשלם לידי הנתבע תשלום המע"מ, דמי שכירות עד למציאת שוכר חלופי, ופיצוי בגין נזק ממוני סכום של 45,720 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

121.הנתבע ישלם הוצאות התובע, את סכום אגרת ביהמ"ש בה נשא התובע וכן בנוסף שכ"ט בסכום של 10,000 ₪.

ניתן היום, כ"א סיוון תשע"ח, 04 יוני 2018, בהעדר הצדדים.