גבאי ואח' נ' יפת ואח'

לפניי תביעה על סך 198,616 ₪ בגין הפרת הסכם מכר דירה שנכרת בין הצדדים.

רקע

1. התובעים, יהודית גבאי (להלן: "התובעת") ויהונתן גבאי (להלן: "התובע" ו/או "גבאי"), בני זוג תושבי בנק ברק (שניהם ביחד יכונו להלן: "התובעים").

    

2. הנתבעים 1-7 (להלן: "הנתבעים") הם היורשים החוקיים של דירת מגורים בת 4 חדרים, שהינה למעשה בית מגורים חד קומתי המצוי ברחוב הנשיא 27, באופקים (להלן: "הדירה").

    

3. ביום 10.5.18 התקשרו הצדדים בהסכם מכר בקשר עם הדירה (להלן: "ההסכם", נספח 1 לתצהיר גבאי). ההסכם נחתם כשהנתבעים מיוצגים ע"י בא כוחם בהליך שלפניי והנתבעים לא יוצגו על ידי עו"ד במו"מ להסכם ובהליכים שלפניי.

    

4. בסעיף 2 להסכם בפרק הצהרות המוכר נקבע: "המוכר מצהיר כי גילה בפני הקונה גלוי מלא ונאות של העובדות הידועות לו בנועגע לדירה ולבנין, בו היא נמצאת לרבות מצבה הפיזי והמשפטי והוא מתחייב לשמור אותה במצבה הפיזי והמשפטי כפי שהיא היום למעט בלאי סביר. המוכר מצהיר כי הדירה תקינה וכל מתקניה פועלים כראוי ולא ידוע לו על פגם או מום נסתר בדירה וכי כל מערכות הדירה שלימות תקינות ופועלות".

    

5. בסעיף 4 להסכם התובעים הצהירו שבדקו "... את הדירה בכפוף להצהרת המוכר לרבות מצבה הפיזי והמשפטי, את הבניין בו היא נמצאת ומצא אותה טובה AS IS ומתאימה לצרכיו ולשימושו ומוותר על כל טענה בגין אי התאמה למעט מום נסתר".

    

6. בסעיף 8 להסכם נקבעו תנאי מסירת החזקה כדלקמן: הנתבעים התחייבו למסור את הדירה כשהיא נקיה מכל חוב, שעבוד וכיו"ב למעט זכויות השוכר המתגורר בדירה, עם ביצוע מלוא התמורה ולא יאוחר מיום 20.6.18. נקבע שבידי התובעים הזכות "להקדים את תשלום התמורה ובמעמד תשלום מלוא התמורה לקבל את החזקה בדירה מייד". נקבע גם שהתובעים מודעים לכך שהדירה מושכרת עפ"י הסכם שכירות לא מוגנת ושמועד פקיעת השכירות הוא יום 15.3.19 (להלן: "חוזה השכירות").

    

7. נקבע שעם קבלת התשלום השני של יתרת התמורה תעבור החזקה לקונה וכי המוכרים ימחו לקונים את חוזה השכירות, עליו יחתמו כערבים וכי ימסרו בידי התובעים את שיק הביטחון של השוכר בסך 10,000 ₪. ממועד זה התובעים יהיו זכאים לקבל את דמי השכירות.

    

8. בסעיף 9 להסכם הוסדרו תשלומי המסים השונים ע"י הצדדים ונקבע בו, בין היתר, שמסים, חובות ותשלומים בגין ארנונות עירוניות, תשלום ועד בית, מס רכוש, חשמל, מים, חברת ניהול וגז יחולו וישולמו ע"י הנתבעים עד ליום מסירת החזקה בפועל לתובעים, ומיום זה ואילך יחולו על התובעים. נקבע שהנתבעים ימסרו לתובעים אישורים על ביצוע תשלומים אלה במועד המסירה.

    

9. בסעיף 12 להסכם נקבע שהפרה יסודית של ההסכם תהיה הפרה של סעיפים 2, 4, 5, 7 ו-8 להסכם. בסעיף 13 להסכם נקבע שמי שיפר הפרה יסודית את ההסכם יהיה חייב לשלם לצד הנפגע פיצוי מוסכם בסך 90,000 ₪, בנוסף לכל סעד בדין.

    

10. כאמור, בעת כריתת ההסכם היה בנכס שוכר ששכר את הדירה מאת הנתבעים. עפ"י ההסכם שבין הצדדים הסכם השכירות היה אמור להיות מוסב על ידי הנתבעים לתובע לאחר שישלם את יתרת התמורה ויקבל חזקה. הצדדים חלוקים בדבר מועד מסירת החזקה. התובעים טוענים כי הדבר היה ביום 24.5.18 ואילו הנתבעים טוענים שהדבר היה ביום 21.10.18.

     

11. סופו של דבר שהדירה נרשמה על שם התובעים (אם כי באיחור).

     

12. בין הצדדים נתגלעו מחלוקות באשר לטענות בדבר הפרת ההסכם על ידי הנתבעים ופיצויים שהתובעים טוענים כי מגיעים להם, ובין היתר טענת התובעים כי בדירה היו בעיות ונזקים כתוצאה מנזילת מים מהצנרת, שהייתה ידועה לנתבעים ואשר הנתבעים לא הצהירו אודותיה ואף הסתירו אותה. הנתבעים טוענים שהדבר לא היה ידוע להם וכי התובעים רכשו את הדירה As Is, וכי הנתבעים אינם צריכים לפצות את התובעים בגין כך. באשר ליתר ההפרות היסודיות שהתובעים טוענים להם טוענים הנתבעים כי מדובר בעניינים לא מהותיים, שהסתדרו, וכי אף לתובעים תרומה לכך שהתעכבו, ומכל מקום מדובר בעניינים שאינם מצדיקים את הפיצוי המוסכם שהתובעים עותרים לו.

     

     

    עיקר טענות התובעים בכתב התביעה

13. נטען כי התובעים עמדו בהתחייבותם עפ"י החוזה ושילמו את מלוא התמורה עבור הדירה והחזקה המשפטית הועברה אליהם כדין. למרות זאת, השוכר המשיך לשלם את דמי השכירות לנתבעים והנתבעים לא העבירו את הכסף לתובעים.

     

14. עפ"י החישוב שביצעו התובעים, סך דמי השכירות שצריכים להיות משולמים נכון להגשת כתב התביעה הינו כדלקמן: 519 ₪ עבור שבוע אחרון של חודש מאי, ועוד 2,300 ₪ החל מיוני 2018 ועד מרץ 2019, סה"כ 22,331 ₪.

     

15. בנוסף התובעים עותרים כי הנתבעים יעבירו לידיהם את שיק הביטחון שהשוכר מסר לנתבעים עפ"י הסכם השכירות, על סך 10,000 ₪.

     

16. נטען שהנתבעים הסתירו מהתובעים ליקוי נסתר במערכת המים, שהיה ידוע להם בוודאות ובין היתר מהשוכר, ועל אף זאת הצהירו בהסכם שכל מערכות בדירה תקינות ופועלות כראוי ושלא ידוע להם על מום או פגם כלשהם.

     

17. התובעים פנו לשמאי ומהנדס אינג' יעקב ברוכים (להלן: "אינג' ברוכים") לבדיקת נזקי המים בדירה. ביום 16.9.18 נערכה חווה"ד של אינג' ברוכים (נספח 2 לתצהיר גבאי). עפ"י חווה"ד, בעת ביקורו של המומחה בדירה, הוא פגש את השוכר בדירה מר צביקה פלג (להלן: "השוכר") שמסר לו כי הוא מתגורר בדירה מזה שנתיים וחצי וכי נזקי המים בדירה חלו עוד לפני העברת הבעלות. כן מסר השוכר כי הוא הודיע לנתבעים על הנזילות אך הם לא טיפלו בהן ולכן נאלץ השוכר לסגור את ברז המים הראשי, ולפתוח אותו רק בעת הצורך.

     

18. עפ"י חווה"ד, קיימת רטיבות פעילה בקיר חדר השינה הגובל עם החצר הקדמית ולדעת אינג' ברוכים מדובר בנזילה ותיקה של לפחות מעל שנה, שמקורה בדליפה מצינור מים היוצא מהשעון ועובר מתחת לריצוף בחצר חזית הבית. להערכתו יש צורך בפירוק הריצוף, הוצאת מצע החול הרטוב, ייבוש קירות ותשתיות, החלפת דלתות ומשקופים, וסה"כ עלות 44,600 ₪

     

19. כמו כן אינג' ברוכים קבע שיש צורך בדיור חלופי לתקופת השיקום בעלות 3,000 ₪, עלות אריזה 1,000 ₪. שכר טרחתו הועמד על 3,615 ₪ - וסה"כ חווה"ד כולל שכ"ט ומע"מ – 56,675 ₪.

     

20. התובעים עותרים לכן לפיצוי 56,675 ₪ כמפורט בחוו"ד אינג' ברוכים.

     

21. נטען שהנתבעים מסרבים למסור לתובעים את מפתחות הדירה ולכן עותרים התובעים לכך שהנתבעים ימסרו לידיהם את המפתחות.

     

22. נטען שהתובעים נדרשו לשלם חוב ארנונה שרבץ על הדירה בסך 193.7 ₪ בתוספת 17 ₪ עבור הפקת אישור היעדר חובות. לשם כך נאלצו לנסוע ממרכז הארץ, איזור מגוריהם לאופקים.

     

23. נטען שהשוכר טען ששלושת המזגנים בחדרי השינה נרכשו והותקנו על חשבונו ושהוא מתכוון לקחת את המזגנים כשיעזוב את הדירה. דברים אלה מנוגדים לאמור בהסכם בו נקבע כי המזגנים הם חלק ממתקני הדירה הנמכרת לתובעים ויישארו בה. נטען שהשוכר הציג לתובעים חשבוניות של רכישת המזגנים והתקנתם ולכן התובעים עותרים לפיצוי בגין עלות המזגנים והתקנתם בסך 6,500 ₪ אשר יימסרו לשכור כאשר ייפנה את הדירה תמורת המזגנים.

     

24. נטען בכתב התביעה כי מעשים ומחדלים אלה של הנתבעים נוגדים את ההסכם ומהווים הפרה יסודית שלו.

     

25. התובעים עותרים לפיצוי מוסכם יומי בשל האיחור בהמצאת המסמכים, בסך של 300 ₪ לכל יום של הפרה ובסה"כ 18,900 ₪ (וגם אז התובעים הם שהוציאו את אישור העירייה הנדרש), וכן פיצוי מוסכם בסך 90,000 ₪ בגין הפרה יסודית של ההסכם.

     

26. כמו כן התובעים עותרים להחזר הוצאות אגרות וצילום ודואר בסך 4,000 ₪.

     

    עיקר טענות הנתבעים בכתב ההגנה

27. נטען כי עסקינן בתביעה שהוגשה ב"שיטת מצליח" במטרה להוציא מהנתבעים כספים שלא כדין.

     

28. בנוגע למזגנים נטען שהצדדים ידעו היטב שהמזגנים אינם חלק ממתקני הדירה והם נרשמו בהסכם כאילו הם נמכרים לתובעים, רק בשל טעות סופר. מדובר בחוסר תום לב מצד התובעים שידעו זאת ורק חיכו להזדמנות על מנת לתבוע את ערך המזגנים.

     

29. בנוגע לארנונה נטען שהתובעים נוהגים בחוסר תום לב ובסחטנות. התובעים על דעת עצמם פנו לעירייה על מנת להוציא את האישור כדי לקדם את העסקה. ממילא הם לא הציגו תשלום חוב רק אישור היעדר חובות.

     

30. נטען שהדירה נרשמה על שם התובעים רק לאחר שב"כ הנתבעים ערך את כל הפעולות הנדרשות לצורך רישום הדירה על שמם ואף דאג לבצע רישום הערת אזהרה. נטען שב"כ הנתבעים עשה זאת פרו בונו על מנת לקדם את העסקה ולמרות זאת התובעים לא העבירו לו החזר הוצאות רישום הדירה והערת אזהרה חרף דרישות חוזרות ונשנות.

     

31. בנוגע לדמי השכירות נטען שהוסכם בין הצדדים שדמי השכירות ישולמו לנתבעים עד לסיום תקופת השכירות.

     

32. לגבי תקלת המים הנתבעים טענו שלא ידעו על תקלה והשוכר מעולם לא התריע בפניהם על תקלה כלשהי. הנתבעים גם הכחישו את חווה"ד אינג' ברוכים ואת מסקנותיו.

     

33. הנתבעים טענו שיש להפחית את סכום הפיצוי המוסכם כיוון שהוא לא פרופורציונלי להפרה המינורית של ההסכם.

     

34. נטען שהתובעים פעלו בחוסר תום לב ובמקום לפתור את הבעיה שהתובעים עצמם יצרו, הם מיהרו להגיש תביעה. נטען שהתובעים הוסיפו מגוון עוולות שאין בהן ממש.

     

    דיון והכרעה

    חוב ארנונה

35. התובע העיד כי התובעים שילמו את חוב הארנונה וכן עבור אישור העירייה כי אין חוב, ואף צירף אסמכתא לתשלומים בסך 193.7 ₪ (עבור חוב הארנונה) ו- 17 ₪ עבור אישור העירייה.

     

36. מטעם הנתבעים העידה הנתבעת 1 יפה אלגריה (להלן: "אלגריה"). מתצהירה עולה כי אין מחלוקת שהיה חוב ארנונה, שהתובעים שילמו אותו וכן עבור האישור.

     

37. טענת הנתבעים שהתובעים שילמו את החוב "על דעת עצמם" אינה רלוונטית לעניינינו. עפ"י ההסכם היה על הנתבעים לשלם את חובות העירייה עד למועד מסירת החזקה בדירה, והיה עליהם להוציא את כל המסמכים הדרושים לשם רישום הזכויות על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין. אין חולק כי את סכום החוב היה על הנתבעים לשלם. אין גם חולק שהיה על הנתבעים להוציא את אישור העירייה בדבר היעדר חובות שאותו יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין, ולשאת בגין כך בתשלום שהעירייה מחייבת עבור האישור.

     

38. הנתבעים יכלו לשלם את החוב במועד ולהוציא את האישור, ואזי לא היה על התובעים לעשות כן במקומם, ומה גם שממילא היה על הנתבעים לשאת בתשלום בגין שני סכומים אלה.

     

39. משכך הוכיחו התובעים את כי הם שילמו חוב שהיה על התובעים לשלמו בסכום האמור וכן שילמו עבור הוצאת אישור עירייה שבגינו שילמו את הסכום הנטען.

     

40. התובעים צירפו אישור העדר תביעות מיום 16.8.18 ע"ס 17 ₪ וקבלה על תשלום החוב מיום 9.8.18 ע"ס 193.7 ₪ ואני מאשרת את שני הסכומים הנ"ל.

     

    מזגנים

41. ההסכם קובע שהדירה כוללת מזגנים ושהם חלק ממתקני הדירה שיועברו לרשות התובעים כחלק מהממכר עבור התמורה ששילמו התובעים.

     

42. כנגד האמור בהסכם הנתבעים מעלים טענה של הסכמה בע"פ הסותרת חזיתית את האמור בהסכם, לפיה היה ברור לצדדים שהמזגנים אינם חלק ממתקני הדירה.

     

43. הנתבעים העידו עדה אחת בלבד מטעמם. בנוסף ובעיקר, מדובר בגרסה בע"פ הסותרת את הכתוב בהסכם ולא עוד אלא שעה שהנתבעים היו מיוצגים ע"י עו"ד במו"מ לכריתת ההסכם ובניסוח ההסכם.

     

44. בנוסף לכך, גבאי נחקר בחקירה נגדית ולא נשאל על הסכמה בע"פ כלשהי שהייתה בנוגע למזגנים.

     

45. משכך אני דוחה את גרסת הנתבעים ומקבלת את גרסת התובעים כי המזגנים הם חלק מהממכר.

     

46. יחד עם זאת, מעיון בקבלות הרכישה וההתקנה של המזגנים עולה שמדובר במזגנים שנרכשו והותקנו בשנת 2016. התובע העיד שהשכר עדיין מתגורר בדירה (עמ' 6 לפרוטוקול). כלומר עברו 7 שנים מאז נרכשו המזגנים ולא ברור מתי יעזוב השוכר את הדירה ומתי יהיה זכאי לקבל תשלום עבור המזגנים.

     

47. לא הוגשה חוו"ד בנוגע לשווי המזגנים ועלות ההתקנה, אך אין ספק ששווי המזגנים היום או ביום הפינוי אינו כשווי המזגנים ביום ההתקנה, ועפ"י הערכה יש להעמיד את שווי רכיב זה על סך של 1,625 ₪.

     

     

    נזקי מים

48. מטעם התובעים הוגשה חוו"ד של אינג' ברוכים. הנתבעים, מסיבותיהם, ויתרו על הזכות להגיש חוו"ד נגדית, על אף שבניהול ההליכים היו מיוצגים ע"י עו"ד.

     

49. עיון בחוו"ד אינג' ברוכים מעלה שמדובר בחוו"ד מפורטת המתייחסת הן למקור הנזילה והן לעובדה שהנזילה קיימת זמן רב ובכל מקרה לפני מועד החתימה על ההסכם. אינג' ברוכים הסתמך גם על דברי השוכר, שטען בפניו שהנזילה אירעה לפני החתימה על ההסכם, ברם הוא גם הסתמך על מראה עיניו וניסיונו המקצועי כדי לקבוע שלא מדובר בנזילה חדשה שאירעה זה עתה אלא בנזילה הקיימת עוד מלפני החתימה על ההסכם.

     

50. אינג' ברוכים נחקר בחקירה נגדית קצרה מאוד שנגעה בעיקר לעובדה שמי שהיה נוכח בדירה בזמן ביקורו היה השוכר וכי הוא ראה את הנזילה לאחר שהוסר הכיסוי שהשוכר הניח על הקירות (עמ' 2 לפרוטוקול).

     

51. משכך כל קביעותיו של אינג' ברוכים עומדות בעינן ובכלל זה: היקף הנזקים, הסיבה לנזקים ומקור הנזילה, מועד הנזילה מלפני החתימה על ההסכם, האמצעים לתיקון ושיקום ובכלל זה חומר העבודה וימי העבודה והפינוי הנדרש מהדירה בזמן ביצוע העבודות.

     

52. סה"כ הערכת אינג' ברוכים, בתוספת מע"מ ושכר טרחתו, הועמדו על סך של 56,675 ₪ ואני מקבלת כלשונה את הערכתו המקצועית והכספית.

     

53. התובעים זכאים לסכום זה בין אם יתקנו את הליקוי ובין אם לא.

     

54. הנתבעים טוענים כי לא ידעו אודות בעיית הרטיבות וכי מכרו את הדירה As Is, ולכן לא מגיע לתובעים כל פיצוי בגין כך. אינני מקבלת טענה זו.

     

55. סעיף 15 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המכר") קובע: "לא הייתה אי- ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה;...". סעיף 16 לחוק המכר קובע: "הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 13 ו- 15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

     

56. נזקי נזילה מעצם טבעם שלעיתים קרובות אינם ניתנים לגילוי על ידי קונה דירה כאשר הוא רוכש אותה. כאן וודאי שהנתבעים לא יכולים לטעון שהתובעים יכלו לראות את הנזילה בעוד שהם עצמם טוענים כי לא ידעו אודותיה. הנתבעים גם העידו כי התובעים היו "חרדתיים" לגבי ביצוע התחייבויות הנתבעים עפ"י החוזה. אין לי ספק שלא היו מתקשרים בהסכם מבלי לציין בהסכם דבר בעניין נזקי הנזילה.

     

57. כמו כן כאשר מדובר בנזילה של ממש, ומתמשכת, כפי הדבר בעניינינו, אני סבורה הנתבעים ידעו אודותיה, וכי השוכר התלונן בגינה, אך מכל מקום מדובר בליקוי של ממש בדירה שהנתבעים היו צריכים לדעת אודותיו כאמור בסעיף 16 לחוק המכר. בנוסף מטעם הנתבעים העידה נתבעת אחת בלבד. כן, לאחר שמתברר מחו"ד המומחה (שצורפה לכתב התביעה) כי מדובר בנזילה מתמשכת שהייתה עוד לפני כריתת ההסכם, ולאחר שהתובעים טענו לפני הנתבעים כי השוכר מסר שהוא התלונן על הנזילה וכי הוא נאלץ לסגור את ברז המים הראשי ולפתוח אותו רק בעת השימוש, היה על הנתבעים לזמן את השכור כדי לשלול גרסה זו, דבר שהם לא עשו.

     

58. מדובר בפגם נסתר והתובעים לא ויתרו על טענותיהם בעניין זה.

     

59. אשר על כן אני מקבלת את רכיב התביעה של הליקוי בדירה כפי שבא לידי ביטוי בחו"ד ברוכים והוצאות חוות הדעת בסך 56,675 ₪.

     

     

    מועד מסירת החזקה והזכרות לדמי השכירות

60. לטענת התובעים מועד מסירת החזקה הינו 24.5.18 ולכן מיום זה יש לחשב את דמי השכירות המגיעים להם. התובעים מסתמכים לעניין זה, בין היתר, על מועד התשלום השני שנעשה על ידם בשיק הנושא תאריך זה.

     

61. לטענת הנתבעים, מועד מסירת החזקה הינו 21.10.18.

     

62. בסעיף 6 להסכם נקבע כי הקונה ישלם למוכר את תמורת הדירה בסך של 875,000 ₪ בשני תשלומים: התשלום הראשון בסך 90,000 ₪ ישולם במעמד חתימת החוזה, והתשלום השני על יתרת התמורה ישולם למוכר כנגד מסירת החזקה המשפטית בדירה לקונה עד יום 20.6.18 (סעיף 6.1.4). לפי סעיף 8.1 להסכם המוכר מתחייב למסור את החזקה בדירה לידי הקונה עם תשלום מלוא התמורה ולא יאוחר מיום 20.6.18. סעיף 8.2 להסכם קבע: "הזכות בידי הקונה להקדים את תשלום התמורה ובמעמד תשלום מלוא התמורה לקבל את החזקה בדירה מייד".

     

63. משכך, צודקים התובעים כי המועד שבו הם היו זכאים למסירת החזקה היה ביום 24.5.18 עם תשלום יתרת התמורה על ידם.

     

64. התובעים טוענים כי מאותו מועד הם היו זכאים לקבל את דמי השכירות של השוכר שהתגורר והמשיך להתגורר בדירה.

     

65. בכתב ההגנה (בסעיף 12) טוענים הנתבעים כי הם מכחישים את טענת התובעים בדבר דמי שכירות וכי "בין הצדדים הוסכם שדמי השכירות מד (כך במקור – ר.פ.א) ישולמו למוכרים עד תום תקופת השכירות". גם בתצהיר אלגרה נכתב בסעיף 9 ו- 10: "כפי שמציין התובע בעדותו, בינו לבינינו אכן היה סיכום כי דמי השכירות בעבור הדירה אשר יועברו לתובעים עד תום תקופת השכירות. מסיבה זו סורבה דרישתו של התובע לקבלת דמי השכירות לפני תום מועד תקופת השכירות".

     

66. אין ממש בפרשנות זו של הנתבעים כאילו היה עליהם להעביר את דמי השכירות ממועד מסירת החזקה ועד לתום תקופת הסכם השכירות בתום תקופת השכירות. משמעות ההוראה החוזית היא כי החל ממועד מסירת החזקה לתובעים, ביום שבו התובעים שילמו את יתרת התמורה, התובעים הם שזכאים לקבל את דמי השכירות ועד לתום תקופת חוזה השכירות.

     

67. דבר זה עולה גם מהקבוע בסעיף 5.4 להסכם שבין הצדדים כי: "המוכר מתחייב להסב את חוזה השכירות לטובת הקונה לפני מועד מסירת החזקה, כך שהקונה יהיה המשכיר והחוזה ימשיך באותם תנאים ואותו שוכר לתקופה הזהה של תקופת השכירות הנוכחית".

     

68. משכך, מששילמו התובעים את התשלום השני של יתרת התמורה ביום 24.5.18, הרי שבמועד זה היה על הנתבעים להסב את חוזה השכירות לטובת התובעים כך שהתובעים יהיו המשכירים והחוזה כלפי השוכר ימשיך באותם תנאים עד לתום תקופת השכירות. אילו היו עושים כן השוכר היה משלם את דמי השכירות לידי התובעים כפי שגם צריך היה להיות בהתאם להסכם שבין הצדדים. משהנתבעים לא הסבו את הסכם השכירות ולא הודיעו לשוכר כי מעתה והלאה עליו לשלם את דמי השכירות לתובעים, המשיך השוכר לשלם את דמי השכירות לנתבעים שקיבלו את דמי השכירות ולא העבירו אותם לתובעים. משכך זכאים התובעים מאת הנתבעים לתשלום דמי השכירות החל מיום העברת החזקה עפ"י ההסכם – ביום 24.5.18, ובסך 22,331 ₪.

     

69. כן היה על הנתבעים באותו מועד לחתום ערבות להסכם השכירות ולמסור אותו לתובעים וכן למסור להם את המפתח ואת שטר הביטחון שמסר בידיהם השוכר, ע"ס 10,000 ₪, אלא שהם לא עשו כן.

     

     

    פיצויים מוסכמים והפרה יסודית של ההסכם

70. בסעיף 12 להסכם נקבע שהוראות סעיפים 2, 4, 5, 7 ו-8 הינן הוראות יסודיות של ההסכם. להלן נבחן את טענות הצדדים ביחס להפרות יסודיות של ההסכם והפיצויים המוסכמים בגין סעיפים אלו.

     

71. סעיף 2 להסכם הוא סעיף הצהרות המוכר, היינו הנתבעים. בסעיף 2.1.3 הנתבעים הצהירו כי גילו "... בפני הקונה גילוי מלא ונאות של העובדות הידועות לו בנוגע לדירה ולבנין... המוכר מצהיר כי הדירה תקינה וכל מתקניה פועלים כראוי ולא ידוע לו על פגם או מום נסתר בדירה וכי כל מערכות הדירה שלמות, תקינות ופועלות".

     

72. סעיף 4 להסכם הוא ההוראה בדבר מכר הדירה, שבוצע לרבות הרישום בלשכת רישום המקרקעין (אם כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין נעשה באיחור).

     

73. סעיף 5 להסכם עוסק בחיובי המוכר ובין היתר התחייבות המוכר להעביר על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין את הבעלות בדירה כשהיא נקיה מכל שעבוד, עיקול חוב, וכו' ולאחר הסרת עיקולים, עד יום 20.6.18 . כן עניינו התחייבות המוכר להמציא את כל המסמכים הנדרשים לרישום על שם הקונה לרבות תעודת עירייה לרבות על העדר חובות לרבות חובות ארנונה.

     

74. סעיף 7 להסכם נוגע לענייני משכנתא ובגין כך לא העלו התובעים טענות כלשהן.

     

75. סעיף 8 עניינו מסירת החזקה לא יאוחר מיום 20.6.18, או אם הקונה יקדים את תשלום התמורה, במעמד תשלום מלוא התמורה. באותו מועד לפי סעיף 8 היה על הנתבעים להמחות את חוזה השכירות לתובעים, להמציא להם את חוזה השכירות ואת שיק הביטחון על סך 10,000 ₪ בתוספת חתימה שלהם כערבים לחוזה השכירות עד לתום תקופת החוזה ביום 15.3.19. בנוסף על פי סעיף זה התחייבו הנתבעים שכל מה שבדירה לרבות המזגנים יישאר בדירה וכי יעמידו לרשות התובעים את מפתחות הדירה.

     

     

76. הנתבעים הפרו את הוראות סעיפים 2, 5 ו- 8 להסכם אשר נקבעו בחוזה כהוראות יסודיות להסכם והפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

     

77. באשר להפרת חובת הגילוי של פגם נסתר ומהותי בדירה תוך הפרת סעיף 2.1.3 להסכם ראו לעיל. בהסכם קבעו הצדדים כי מדובר בתנאי יסודי והפרתו מהווה הפרה יסודית.

     

78. הנתבעים הפרו גם את סעיף 5 להסכם המפורט לעיל.

     

79. בסעיף 5.3 להסכם נקבע שהנתבעים מתחייבים להעביר ע"ש התובעים "... בלשכת רישום המקרקעין את הבעלות בדירה כשהיא נקיה מכל שעבוד, עיקול, חוב, צו הריסה או זכות צד ג', עד יום 20.6.18...".

     

80. בניגוד להוראת סעיף 5.3 להסכם הנתבעים לא רשמו את הבעלות בדירה על שם התובעים עד יום 20.6.18 למרות שהתובעים שילמו את יתרת התמורה עוד ביום 24.5.18. הנתבעים גם לא שילמו את חוב הארנונה ולא הוציאו את המסמך הנדרש מהעירייה לשם ביצוע התשלום. רישום הזכויות על שם התובעים נעשה רק ב- 21.10.18. בהתאם להוראות ההסכם בין הצדדים, מדובר בהפרה יסודית של ההסכם ע"י הנתבעים.

     

81. במסגרת סעיף 5.4 להסכם התחייבו הנתבעים "... להסב את חוזה השכירות לטובת הקונה לפני מועד מסירת החזקה, כך שהקונה יהיה המשכיר והחוזה ימשיך באותם תנאים ואותו שוכר לתקופה הזהה של תקופת השכירות הנוכחית". גם זאת לא עשו הנתבעים במועד, ולא רק שלא הסבו את הסכם השכירות במועד, גם לא העבירו את דמי השכירות מרגע שהתובעים היו זכאים למסירת החזקה עפ"י ההסכם. אף זאת הפרה יסודית של ההסכם.

     

82. במסגרת סעיף 5.5 הנתבעים התחייבו "... להמציא את כל המסמכים הנדרשים לרישום ע"ש הקונה אשר מוטלים על המוכר לרבות... תעודות עירייה לרבות על העדר חובות (לרבות ארנונה)...". הנתבעים לא המציאו את כל המסמכים במועד.

     

83. כאמור הנתבעים לא קיימו בפועל את העברת החזקה המשפטית עפ"י ההסכם לתובעים שמשמעותו האופרטיבית הייתה הסבת הסכם השכירות ותשלום דמי השכירות לתובעים (וככל שדמי השכירות הועברו לנתבעים היה עליהם להעבירם לתובעים). לא רק שהנתבעים אחרו בהעברת הבעלות על שם התובעים דבר שאף הוא מהווה הפרה יסודית של ההסכם אלא שהם אף נהגו כאילו החזקה נותרה בידיהם.

     

84. רישום הדירה על שם התובעים נעשה באיחור, ב- 21.10.18. גם מסירת אישור העירייה שהיה נחוץ לצורך הרישום נעשה על ידי הנתבעים באיחור. הנתבעים טענו בעלמא כי העיכוב היה מטעמים הקשורים בעבודת העירייה, אולם טענה זו הועלתה על דרך הסתם וללא ראייה כלשהי. בנוסף הנתבעים הפרו הוראת סעיף 5 להסכם בכך שלא הסבו את חוזה השכירות לטובת הקונים, לא מסרו לתובעים את שטר הביטחון של השוכר, לא חתמו כערבים להסכם השכירות עד תום תקופת השכירות וגם לא העבירו לידי התובעים את דמי השכירות החל ממועד מסירת החזקה ועד לתום תקופת השכירות.

     

85. כמו כן הפרו הנתבעים את סעיף 8 להסכם באשר המזגנים שהם התחייבו בסעיף זה שהם נמכרים לתובעים, הרי שגם לשיטת הנתבעים לא נמכרו לתובעים. כמו כן הפרו את ההסכם בכך שלפי סעיף 8 מסירת החזקה הייתה אמור להיעשות עם התשלום השני שלתובעים היה זכות להקדימו והן אכן הקדימו אותו, אך הנתבעים לא ביצעו דבר ממה שהיה אמור להיעשות במסירת החזקה: מסירת מפתח, הסבת חוזה השכירות, חתימה שלהם כערבים לחוזה השכירות, מסירת שטר הביטחון, ואף לא העבירו לתובעים את דמי השכירות. כלומר מבחינה מעשית לא בא לידי ביטוי דבר ממה שצריך להיות בעת מסירת החזקה לתובעים (כמו גם שגם במסגרת ההליכים הנתבעים טענו שלמעשה החזקה נמסרה מאוחר יותר וזאת כדי להצדיק את אי העברת דמי השכירות).

     

86. בסעיף 11.2 להסכם נקבע: "כל איחור במסירת החזקה המשפטית מעל 7 ימים יזכה את הקונה בסך השווה ל- 300 יום לכל יום איחור למן המועד הנקוב למסירה, וזאת כפיצוי קבוע ומוסכם מראש. ומבלי לגרוע בשאר (כך במקור – ר.פ.א) הסעדים המגיעים לקונה במקרה של הפרה על פי החוזה ו/או על פי כל דין".

     

87. כאמור לעיל מסירת החזקה הייתה אמורה להתבצע במועד שבו שילמו התובעים את יתרת התמורה בשיק השני שמסרו בחודש מאי 2018. אולם, הנתבעים לא בצעו דבר ממה שהיה עליהם לבצע מכל הדברים שהיו ביטוי למסירת החזקה.

     

88. בנוסף, כאמור לעיל הנתבעים הפרו את הוראות סעיפים 2, 5 ו- 8 להסכם אשר הפרתם נקבעה בסעיף 12 להסכם כהפרה יסודית של ההסכם.

     

89. מייד לאחר הוראת סעיף 12 להסכם קובע סעיף 13 פיצויים מוסכמים: "צד המפר הסכם זה הפרה יסודית ישלם לצד הנפגע פיצוי מוסכם וקבוע מראש בסך של 90,000 ₪ (תשעים אלף ₪) וזאת בנוסף ומבלי לפגוע בכל זכות אחרת או נוספת של הצד הנפגע לתרופות ולסעדים נוספים העומדים לזכותו על פי כל דין לרבות סעד של ביצוע בעין. מבלי לגרוע מסעיף 12 (פיגורים ופיצויים בגין הפרה)". אוסיף כי בסעיף 12.2 נקבע גם כי "למרות האמור לעיל בהסכם זה, מוסכם כי פיגור של פחות מ- 21 ימים בביצוע חיוב על פי הסכם זה, לא יהווה הפרה יסודית כאמור לעיל, אולם הוראה זו לא תגרע מזכותו של המוכר לריבית כאמור בסעיף 11.1 לעיל ו/או של הקונה לפיצוי כאמור בס' 11.2 להסכם לעיל".

     

90. במסגרת סעיף 11.2 להסכם נקבע שכל איחור במסירת החזקה מעל 7 ימים תזכה את התובעים בסך השווה ל-300 ₪ לכל יום איחור כפיצוי קבוע ומוסכם מראש. התובעים לא תבעו פיצוי מוסכם יומי בגין איחור במסירת החזקה (אלא עבור האיחור במסירת המסמכים), אלא תבעו את דמי השכירות שהגיעו להם.

     

91. הסכום של הפיצוי המוסכם בסעיף 13 משקף 10% מסכום התמורה. מדובר בסכום סביר לפיצוי מוסכם וכזה שביהמ"ש ימעט בהתערבות לגביו.

     

92. כמו כן לא נטען ולא הוכח כי הצדדים לא ראו את הפיצוי המוסכם ככזה שאינו משקף את הנזק שהם צופים שיתרחש במקרה של ההפרות היסודיות שנקבעו בהסכם. נטען על ידי הנתבעים כי הנזק שנגרם בפועל לתובעים אינו מצדיק פיצוי בסכום הפיצוי המוסכם, אולם בטענה זו אין כדי להביא להפחתת הפיצוי המוסכם. זאת ועוד, כפי שפורט לעיל התובעים הוכיחו כי בפועל נגרמו להם נזקים והפסדים של ממש ובסכומים נכבדים, ואין מדובר בהפרות של מה בכך כפי שנטען על ידי הנתבעים.

     

93. ניתן לקבוע מספר הוראות שונות המתייחסות לעניינים שונים ולקבוע בגין כל אחת מהן פיצוי מוסכם נפרד. מנגד אין לקבוע פיצויים בכפל.

     

94. בעניינינו התובעים תבעו פיצויים מוכחים בסכומים ספציפיים כנטען בכתב התביעה ובמידה שהוכיחו כמפורט לעיל (הכוללים את הפיצוי בגין הנזילה והתשלום למומחה, התשלום לעירייה, אי העברת דמי השכירות ). בנוסף, תבעו פיצוי מוסכם בהתאם לסעיף 13 בסך 90,000 ₪, וכן פיצוי יומי בגין האיחור במסירת המסמכים (קרי: אישור בדבר היעדר חובות לעירייה).

     

95. כאשר לרשות צד לחוזה עומדת תניית פיצוי מוסכם, הרי שהוא זכאי לתבוע את הפיצוי המוסכם, ולחילופין, ככל שהוא יכול להוכיח סכומים גבוהים יותר של נזק שנגרם לו, הוא רשאי לקבל את פיצוי בגין הנזק שנגרם לו בפועל. אולם, לא ניתן לקבל גם פיצוי מוכח וגם את הפיצוי המוסכם בגין אותו נזק.

     

96. עם זאת ניתן לקבוע בחוזה פיצויים מוסכמים שונים בגין הפרות נפרדות הגורמות לנזקים שונים.

     

97. בעניינינו סעיף הפיצויים המוסכמים הכללי בסך 90,000 ₪ (בסעיף 13), קבע במפורש שבנוסף לו יהיו הקונים זכאים לפיצוי המוסכם היומי בסך 300 ₪ ליום בגין איחור במסירת החזקה המשפטית מעל 7 ימים הקבוע בסעיף 11.2 להסכם.

     

98. התובעים, שאינם מיוצגים עתרו לפיצוי מוסכם יומי בשל אי מסירת מסמכי העירייה הדרושים לשם רישום זכויותיהם, ואף העמידו אותו על האיחור רק עד היום שבו הם עצמם הוציאו את האישור. מנגד לא עתרו לפיצוי היומי בגין האיחור הגדול בהרבה של מסירת החזקה המשפטית, שהנתבעים לא קיימו דבר ממנה, וכתוצאה מכך שלשלו לכיסם את דמי השכירות במקום להעבירם לתובעים.

     

99. בנסיבות אלו אני סבורה כי בנוסף לפיצוי המוסכם בסך של 90,000 ₪ יש לפסוק לזכות התובעים את דמי השכירות שהנתבעים שלשלו לכיסם ולא העבירו לתובעים, חלף הפיצוי המוסכם הנפרד שנקבע עבור האיחור במסירת החזקה שהנתבעים אחרו תוך שעשו מכך רווח על גבם של התובעים.

     

    סוף דבר 

100. הנתבעים יחד ולחוד ישלמו לתובעים פיצוי מוסכם בסך 90,000 ₪ וכן את סכום דמי השכירות שהגיע לתובעים בסך 22,331 ₪, שניהם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (3.2.19) ועד למועד התשלום בפועל.

      

101. כן ימסרו הנתבעים לתובעים את חוזה השכירות של השוכר עד לתום תקופת השכירות שהייתה במועד כריתת ההסכם ואת שטר הביטחון.

      

102. בנוסף ישלמו הנתבעים יחד ולחוד לתובעים הוצאות אגרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרה על ידי התובעים ועד למועד התשלום ע"י הנתבעים וכן הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

      

      

     ניתן היום, ט"ו טבת תשפ"ד, 27 דצמבר 2023, בהעדר הצדדים.