ברוך נ' פלונים

לפני ביהמ"ש תביעת מתווך לתשלום דמי תיווך בגין מכירת נכס בתקופת הבלעדיות.

הגשת כתבי טענות ודיונים

1. התובע הגיש בתאריך 15.11.23 כתב תביעה בו ביקש לחייב הנתבעים לשלם לו הסך של 215,836 ₪. ביהמ"ש (כבוד הרשם הבכיר אבנר יפרח כתוארו דאז) נתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים לפיה הנאמן בעסקת מכר בה הנתבעים מכרו את דירתם יחזיק במלוא סכום העיקול בסך של 75,000 ₪. הנתבעים הגישו כתב הגנה בתאריך 15.1.24. ביהמ"ש נמתן צו להגשת ראיות בתאריך 22.3.24. התובע הגיש ראיותיו בתאריך 7.4.24 והנתבעים, לאחר שביקשו וקיבלו ארכה, בתאריך 1.5.24. הדיון הראשון התקיים בתאריך 22.5.24 ובו ביהמ"ש קבע מועד לשמיעת הראיות. הדיון השני התקיים בתאריך 19.11.24 ובו נחקרו התובע והנתבעת. התמליל התקבל בתאריך 24.11.24 וביהמ"ש נתן צו להגשת סיכומים בתאריך 3.12.24. התובע הגיש סיכומיו בתאריך 15.12.24, הנתבעים בתאריך 23.12.24 ובאופן תקין בתאריך 24.12.24. התובע ביקש וקיבל רשות להגשת סיכומי תשובה, אותם הגיש בתאריך 7.1.25. .

    

   דיון והכרעה

2. על ביהמ"ש לקבוע האם התובע זכאי לדמי תיווך על פי הזמנת השירות והסכם הבלעדיות עליהם חתמה הנתבעת ובין היתר לקבוע האם התובע רימה את הנתבעים כאשר לא החריג בהסכם את מי שקנו הנכס והאם היה הגורם היעיל..

   להלן טענות הצדדים.

    

   טענות התובע

3. התובע טען בכתב התביעה כי הוא מתווך מקרקעין המחזיק ברישיון תיווך, הנו הבעלים והמנהל של משרד למתן שירותי תיווך במקרקעין בשם "קלאס נדל"ן" והנתבעים הינם בני זוג, אשר היו ועודם הבעלים הרשומים של זכות חכירה ראשית מאת מדינת ישראל וקרן קיימת לישראל ביחס לבית מגורים פרטי, המצוי ברחוב XXX בXXX (להלן: "הנכס")..עוד טען, שהנתבעים התקשרו עמו בתאריך 23.7.23 בהסכם להזמנת שירותי תיווך במקרקעין (להלן: "ההסכם"), לפיו הם נתנו לו זכות הבלעדיות לשיווק הנכס, בהתאם לטופס הזמנת שירותי תיווך וטופס התחייבות לבלעדיות לשיווק הנכס, עליו חתמה הנתבעת בשם שני הנתבעים, והיא זו אשר התנהלה מולו בשם שני הנתבעים.

    

4. התובע טען שמיד עם חתימת ההסכם, פעל כפי התחייבויותיו לשיווק הנכס וחשיפתו בפני רוכשים בכח, לרבות באמצעות פרסום באתרים שונים במרשתת ובאתר הבית שלו כנכס מועדף, פניות יזומות והזמנת רוכשים בכח וביקורים בנכס עם רוכשים בכח. עוד טען, שהנתבעים הפרו את ההסכם ואת התחייבותם כלפיו הפרה בוטה ויסודית ופעלו בכוונת מכוון בחוסר תום לב מובהק וקיצוני, ניצלו אותו, מקצועיותו ופעולותיו, עד שבסופו של יום מכרו את הנכס מאחורי גבו על מנת להתחמק מהתחייבויותיהם על פי ההסכם ולקפח את זכויותיו על פיו, לרבות עשיית עושר ולא במשפט על גבו ועל חשבונו. התובע טען שהנתבעים מכרו את הנכס בלב תקופת הבלעדיות (בחלוף שלושה חודשים מתחילתה), תוך הדרתו מהעסקה וקיפוח זכויותיו, והכל באופן המהווה הפרה יסודית ובוטה של ההסכם. עוד טען, שמשעה שהוא קיים התחייבותו על פי ההסכם וכפי חובותיו על פי דין, ולפי שהנתבעים ביצעו עסקת מכר בתוך תקופת הבלעדיות, בהתאם להוראת סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"), הוא זכאי לתשלום דמי תיווך כפי שהוסכם בין הצדדים. בנוסף, טען, לנוכח הפרת ההסכם על ידי הנתבעים, הוא זכאי לפיצויים בשיעור דמי התיווך המוסכמים, וזאת לפי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות) תשל"א – 1970 (להלן : "חוק החוזים"). כמו כן, טען כי זכאי מכוח סעיף 15 לחוק החוזים לפיצויים מוסכמים כקבוע בהסכם – פיצוי מוסכם בשיעור של 2% ומע"מ מסך תמורת המכירה בגין הפרת הבלעדיות ופיצוי מוסכם בשיעור של רבע מדמי התיווך ומע"מ בגין איחור של למעלה מ- 30 ימים בתשלום דמי התיווך. עוד טען שעל פי הנתונים שמסרה הנתבעת, תמורת המכירה הנה בסך של 6,280,000 ₪.

    

   טענות הנתבעים

5. הנתבעים טענו בכתב ההגנה שבראשית חודש מרץ 2023 פנתה הנתבעת למתווך יוסי גבסו (להלן: "המתווך גבסו") ממשרד התיווך 'פול נדלן', וביקשה ממנו לתווך קונים לנכס. עוד טענו, שהצדדים סיכמו ביניהם כי המתווך גבסו לא יגבה מהם דמי תיווך, אלא רק מהקונים, ובהמשך ביקר המתווך גבסו בנכס והפיק עבורם דו"ח מידע ביחס לנכס ופירוט עסקאות השוואה והחל בשיווק הנכס והצגתו לקונים בכח. עוד טענו, שהמתווך גבסו הציג את הנכס לגב' לימור רוזנטל (להלן: "לימור") בתאריך 14.5.23, או סמוך לכך, והצדדים התחילו במו"מ ממושך שהבשיל בסופו של דבר להסכם המכר מתאריך 1.11.23, בו רכשו את הנכס בני הזוג לימור וחגי רוזנטל (להלן: "רוזנטל"). עוד טענו, שהתובע מעולם לא פגש את הקונים, לא לקח חלק במו"מ עמם וברי שלא היה לו כל זיקה למו"מ שהתנהל בין הצדדים ו/או לחתימת הסכם המכר ולכן הוא לא היה הגורם היעיל בעסקת המכר ומשכך איננו זכאי לדמי תיווך. עוד טענו, שאין ולא יכולה להיות מחלוקת שהתובע לא היווה את הגורם היעיל בעסקת המכר לקונים- והוא אף לא טען לכך בתביעתו. עוד טענו, שהתובע אף לא טען כי פעולותיו "שימשו מנוף" לעסקה והכחישו טענתו כי הוא זכאי לדמי תיווך גם ביחס לעסקה עם רוזנטל. עוד טענו, שלאחר שהתחיל המו"מ בין הנתבעת לרוזנטל, הועברו מסמכים, אך טרם הוחלפו טיוטות וזאת לאור מחלוקת שהתגלעה ביחס למועד הפינוי והחשש של רוזנטל מהעיקולים והחובות הרבים שרובצים על הנכס, הנתבעת פנתה למספר מתווכים מקומיים, לרבות התובע, במגמה לאתר נכס אליו תעבור משפחתה בשכירות לאחר מכירה. עוד טענו שדין התביעה להיות מסולקת על הסף מחמת העדר עילה ואין בתביעה ולו בדל של ראיה ביחס להיותו של התובע הגורם היעיל בעסקה עם הקונים.

    

   האם יש להחריג את המכירה לרוזנטל מהתחייבות הנתבעים לשלם דמי תיווך לתובע?

6. כעולה מכתבי הטענות, התובע מבקש בכתב התביעה לחייב הנתבעים לשלם לו דמי תיווך בגין מכירת הנכס לרוזנטל במהלך תקופת הבלעדיות. התובע טען בכתב התביעה כי הנתבעת סיפרה לו לפני החתימה על ההסכם כי "הייתה בקשר עם מתעניינים בנכס בשם "לימור וחגי" שלדבריה במשך חודשים ניהלו עמה מו"מ "לא רציני" כלשונה ותוך "גרירת רגליים" וכי תנאי העסקה שהציגו אינם מקובלים על הנתבעים וממילא מעידים על כי אין הם רציניים בכוונתם להתקדם לעסקה". התובע טען כי לאור האמור, בטרם נחתם ההסכם, הוא הדגיש מפורשות בפני הנתבעת והבהיר כי יתכן ש"לימור וחגי" ישפרו הצעתם ובמקרה זה יהיה עליה להפנות אותם אליו כמו כל קונה בכח אחר והם יידרשו לשלם דמי תיווך וכי אין הוא מסכים לשמש "מנוף" כדי שהנתבעים יסגרו עסקה עם "לימור וחגי" מבלי שמי מהם ישלם לו דמי תיווך וכי זהו תנאי יסודי. התובע טען כי הנתבעת הביעה שביעות רצון מכך שכתוצאה מההתקשרות עמו, אותם לימור וחגי, ישנו התנהלותם "והואיל וכך ההסכם בין הצדדים נחתם מבלי שאותם "לימור וחגי" הוחרגו מההתחייבות לבלעדיות".

    

7. הנתבעים טענו בכתב ההגנה שהתובע טוען כי הבהיר לנתבעת (אם כי, לטענתם, הדבר לא מוצא ביטוי בהסכם התיווך) שתנאי יסודי להסכמתו לקחת את שיווק הנכס הוא שיהיה זכאי לדמי תיווך גם ביחס לעסקה עם רוזנטל. עוד טענו, שהתובע הוליך אותם שולל ופעל במרמה ו/או בהסתרה ו/או בחוסר תום לב ו/או כמו שלא מצופה ממתווך – ולא החריג את רוזנטל מטופס התיווך עליו החתים את הנתבעת, אם כי היה ברור לשני הצדדים שהתובע לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא בעבור לקוחות "חדשים". עוד טענו, שהתובע ניצל את מצוקת הנתבעת והחתים אותה בחוסר תום לב על הסכם בלעדיות מבלי להחריג את רוזנטל, וזאת כאשר ידע כי אלו הגישו הצעת רכישה זה מכבר וכי המו"מ עמם מתנהל ללא עזרתו ובלי שהיווה את הגורם היעיל מולם. עוד טענו, שבשל מצבה של הנתבעת (נכה 100%) הציע לה התובע לקיים פגישה בנכס, ולאחר שראה את הבית ושמע ממנה כי החל מו"מ עם רוזנטל, אולם עדיין לא ברורה גמירות דעתם, ייעץ לה כי ביכולתו להעמיד קונים בסכום הגבוה בכ- 1 מיליון ₪ מרוזנטל – שרכשו כאמור לבסוף את הנכס בעבור סך של 6,270,000 ₪. עוד טענו, שהתובע התפאר כי רק לאחרונה תיווך בית להריסה בסכום של 6.8 מיליון ₪ וכי לו רק תחתום לו הנתבעת על הסכם תיווך והסכם בלעדיות הוא ישיג עבורה תוצאה גבוהה משמעותית מהצעתם של רוזנטל. עוד טענו, כי במבחן התוצאה לא הצליח התובע להציג ולו הצעת רכישה אחת. עוד טענו, שהנתבעת הייתה באותה עת במצב נפשי קשה, החובות שהצטברו על המשפחה והעיקולים חייבו את מכירת הנכס בו התגוררו הנתבעים עם שלושת ילדיהם מאז 1998, והתובע ידע לפתות את הנתבעת והשיג את חתימתה בחוסר תום לב- ומבלי להחריג כנדרש את רוזנטל- שכבר היו במסלול הבדיקות המשפטיות בין עורכי הדין. עוד טענו, שהנתבעת סמכה על התובע אך מעולם לא הסכימה ולא הייתה מסכימה לשלם לו דמי תיווך עבור עסקת רוזנטל, אשר לא היה לו בה יד ורגל

    

8. סוגיה דומה, עלתה ביחס לאותו תובע בע"א (ת"א) 13417-02-23 יגאל צלניק נ' אהרן ברוך (פורסם בנבו). גם באותו עניין טען המערער כי המשיב, הוא התובע כאן, לא כלל בהסכם שם של קונה בכח שבסופו של יום רכש ממנו הנכס. ביהמ"ש המחוזי (כבוד סגנית הנשיא השופטת אביגיל כהן) קבע בעניין טענה זו כלהלן: "בית משפט קמא בחן את העדויות שנשמעו ואת כלל הראיות והגיע למסקנה ולפיה הסכם הבלעדיות נחתם לאחר פגישות, הערות ומשא ומתן בין צדדים מיודעים שהיה בכוחם להבין את תוכנו של ההסכם ולדון בתנאיו.

   בהסכם הבלעדיות הסכימו המערערים לתת בלעדיות מלאה למשיבים, והמשיבים הסכימו בתמורה להפחתת עמלת התיווך מ- 2% ל- 1% בלבד. לא מצאתי פגם בקביעותיו של בית המשפט שדחה את טענות העושק והניצול."

    

9. בעניין צלניק, הנתבעים טענו שביקשו החרגה של הקונה. אולם, הם העלו מספר גרסאות ומהראיות שהובאו עלה שהיה לקוח אחד ולא רבים, כפי שכתב הנתבע בתצהירו שם, והוא אישר בעדותו שלא אמר את שמם של הקונים לתובעים בעת החתימה על מתן ההתחייבות לבלעדיות. התובעת שם העידה ששאלה מי עומד בקשר עם הנתבעים והנתבעת השיבה "לא חשוב". לא היה לנתבע שם תשובה מדוע לא החריג בהסכם הקונים. ביהמ"ש דחה טענת הנתבעים שם לפיה ביקשו להחריג הקונה. לענייננו, גם כאן, ההסכם אינו כולל החרגה, כאשר התובע מאשר כי ידע על רוזנטל, אך טען שיידע את הנתבעת כי לא יסכים להחריג אותם והיא הסכימה ואילו הנתבעת טוענת ש"התובע השיג את חתימתה בחוסר תום לב- ומבלי להחריג כנדרש את רוזנטל".

    

10. התובע נשאל בחקירתו מדוע לא כתב בהסכם שאם הנתבעים יחתמו על הסכם עם רוזנטל הם ישלמו לו דמי תיווך בשים לב שטען בכתב התביעה שזה תנאי יסודי. התובע חזר בתשובתו על גרסתו לפיה הנתבעת אמרה לו שלימור אינה רצינית ואם הוא יצליח לעורר אותה "אז מצוין" ולכן הסביר "אז אין מה לכתוב". התובע נשאל מדוע לא כתב "לימור" וענה שהצד השני אמר שהיא אינה רלוונטית, אז לא מצא לנכון לכתוב את שמה וכי לא הוזכרו שמות נוספים. ב"כ הנתבעים הציע לתובע שהנתבעת אמרה לו שעשרות שנים היא לא מכרה, ואינה מכירה השוק וסומכת על בעלי מקצוע וכי לא העלתה בדעתה שהוא יטען להסכם שאין לו יד ורגל ואם הייתה יודעת לא הייתה מתקשרת, וכי לתובע היה מקום להשאיר זאת מעומם, מעורפל, גם תפסת את הלקוחה וגם יש לך קייס ועל כך ענה שאצל המתווך גבסו היא חתמה והוזכרו שמות, וכי חודשים קודם כאשר היו לקוחות שצריך להחריג היא ידעה לדרוש ולבקש. ב"כ הנתבעים הטיח בתובע שהמתווך גבסו יזם ההחרגה והתובע ענה על כך שכשיש לקוח שצריך להחריג הוא מחריג, אך התבקש במפורש לא להחריג. ב"כ הנתבעים הטיח בתובע כי אם היה מתעקש להוסיף את רוזנטל אז הנתבעת לא הייתה חותמת ועל כך ענה שהוא מתווך שנים רבות של בתי יוקרה ולא היה שורד אם היה לא היה לו שם טוב וכי אינו מחפש לעשות מחטפים. התובע נשאל מדוע אין בהסכם המובנה התייחסות להחרגה כדי שהלקוח יהיה ער לצורך להחריג לקוח בכח ועל כך ענה שההסכם של המתוך גבסו אינו תקין כי צריך להיות בכריכה קשה וממוספר, ואז "אתה לא יכול להמציא" הסכמים בדיעבד. כמו כן הפנה לכך שיש שתי שורות להערות. התובע שוב נשאל מדוע לא כתוב בתבנית של ההסכם "האם יש מקום להחריג" ועל כך ענה שאם הנתבעת הייתה מבקשת להחריג הוא לא היה מסכים והיה רושם הערה ספציפית. התובע נשאל מדוע לא כתוב בהסכם שמגיע לו תמורה גם אם הנכס נמכר למי שהלקוח יצר עמו קשר לפני תחילת הבלעדיות ועל כך ענה שאם יש לקוח שמחריגים, אז רושמים מפורשות.

     

11. הנתבעת הופנתה בחקירתה להתכתבות בינה ובין התובע בעמוד 36 שורה 11 בה כתבה במענה לפניית התובע כאשר עדכנה אותו בדבר חידוש המו"מ עם רוזנטל שאמרה למתווך גבסו שהיא "עושה הכל דרך רוני (התובע –ע.ה.) וש"אתה (התובע –ע.ה.) מנהל את זה". כמו כן, העלתה לראשונה בחקירתה גרסה לפיה פעלה על פי עצת עו"ד שפסלס שאמר לה שהיא התחילה טיוטות אצלו בקשר לעסקה עם רוזנטל ואת הלקוחה הביא המתווך גבסו, אז רק לקוחות שהתובע מביא שייכים לעסקה עם התובע. הנתבעת נשאלה מתי קיבלה הייעוץ מעו"ד שפסלס ועל כך ענתה שברגע שחתמה עם התובע וסיפרה לו על לימור, היא שאלה את עו"ד שפסלס והוא אמר לה שאצלו יש טיוטות בקשר לעסקה עם רוזנטל  וכל משהו אחר זה עניין של התובע. הנתבעת נשאלה מדוע קודם חתמה על ההסכם עם התובע ורק לאחר מכן התייעצה עם עו"ד שפסלס ועל כך ענתה שהוא היה ברקע, "לא נגמרה עבודה", היא לא שילמה לו והיא רצתה לדעת מה המשך הקשר והוא אמר לה שלא נגמרה העבודה "אל תעשי שום דבר, אל תשלמי לי זה באוויר, ועצרנו". היא נשאלה מדוע גרסה זו לא מופיעה בתצהירה וענתה שלא הבינה שזה קשור לדיאלוג בין המתווכים.

     

12. הנתבעת נשאלה מדוע אם היא בטיוטות עם לימור והמתווך גבסו הוא היחידי שמטפל, היא שלחה את התובע לדבר עם המתווך גבסו ועל כך ענתה שהתובע היה כוחני ואובססיבי והיא לא הבינה מדוע הוא ככה, ולכן אמרה לו לדבר אתו. לאחר מכן, הנתבעת חזרה בה מהגרסה שהוחלפו טיוטות עם רוזנטל וטענה שהיה דיאלוג עם רוזנטל. הנתבעת הופנתה לעמוד 36 משורה 10 שם התובע שואל אותה בעמוד 37 אם היא רוצה העסקה עם רוזנטל בתנאים אלה והיא עונה בשורה 2 "אתה איש המקצוע שלי עכשיו ומה שאתה תייעץ לי אני אעשה". הנתבעת נשאלה מדוע אם היא אומרת שלימור הייתה מחוץ להסכם הבלעדיות, והתובע אינו זכאי לקבל תמורה, היא שואלת את התובע לגבי ההסכם עם לימור, מה לענות לה, כמעט מדי יום, ועל כך ענתה שאינה מבינה בנדל"ן ואינה מבינה בהסכמים, ולא עושה הסכמים ועמדה על דעתה שהתובע לא עשה עבודה עם לימור. היא אישרה שפנתה למתווך גבסו ונשאלה מדוע המתווך גבסו אינו מעיד ועל כך ענתה שגם לימור וגם המתווך גבסו אמרו לה שהתובע מתנהל בצורה לא הוגנת והם לא רוצים קשר עמו. היא טענה שלא ידעה שהתובע מייצר פח ומפיל אותה אליו. הנתבעת הופנתה לעמוד 56 שורה 14 לגבי התכתבות מתאריך 14.8.23 בה היא שואלת את התובע איך לקדם העסקה עם לימור, ונשאלה מדוע ביקשה מהתובע עצה ועל כך ענתה שחשבה שהוא מבין בעסקי נדל"ן לא בגלל דבר אחר. היא הופנתה לכך שבהמשך הם ממשיכים לנתח העסקה עם לימור ועל כך ענתה שהתובע שאל אותה וטענה שלא הייתה זקוקה ליעוץ של התובע כי היה לה את עו"ד שפסלס והמתווך גבסו שעסקו עם לימור. היא הופנתה לעמוד 57 בשורה 13 שם היא שואלת התובע איך "אתה מציע לי" והם מנתחים תנאי התשלום עם לימור, ונשאלה שוב מדוע היא מתייעצת עם התובע ועל כך ענתה ש"סיפרתי ולא התייעצתי". היא הופנתה לעמוד 58 בשורה 13 שם היא שוב שואלת את התובע ועל כך ענתה שהיא הבינה שהמתווך גבסו אינו רוצה לדבר עם התובע. היא נשאלה אם ביקשה חוות דעת בכתב מעו"ד שפסלס ועל כך ענתה שלא ביקשה חוות דעת נוספת בכתב וכי התקשרה אליו והוא אמר לה שהוא יגיע לבית המשפט. היא נשלאה מדוע לא העידה את עו"ד שפסלס ועל כך ענתה שלא חשבה שצריך להביא אותו. היא נשאלה לגבי דבריה בתאריך 14.8.23 בעמוד 58 בשורה 16 "הבנתי אז הוא לא בסדר... "אני לא מחויבת ליוסי בכלום" ועל כך ענתה שנושא לימור דובר מהרגע הראשון עוד כשבאה להשכיר והתובע "כרה לי בור" מכיוון שאינה מבינה בנושא. היא טענה ששאלה את התובע "מה אתה מציע אם יוסי לא מוכן לדבר איתך". הנתבעת נשאלה מדוע לא אמרה לתובע "אל תלחץ, אני מרגישה לא נח" ועל כך ענתה שהגיעה למצב שבכתה ואמרה לו שאינה רוצה להיות בקשר וכי היא במצב בריאותי קשה, אך הוא המשיך וצלצל והיה אלים טלפונית, עד שהיא לא יכולה הייתה יותר. הנתבעת טענה שהתובע הקליט מה שהוא רוצה.

     

13. לנוכח הגרסאות הסותרות בכתבי הטענות, ובחקירות, ביהמ"ש מסתמך על ההתכתבויות בין התובע והנתבעת בזמן אמת. מהתכתבויות אלה עולה שבזמן אמת גרסת הנתבעת הייתה שונה. הנתבעת לא טענה בהזדמנות הראשונה שהיא מתקשרת עם רוזנטל ולכן היא מודה לתובע על שירותיו, שכן סוכם לשיטתה שאין הוא זכאי לדמי תיווך בגין המכירה לרוזנטל. להפך, היא שבה ומאשרת שהיא פועלת על פי הנחיותיו ומתייעצת אתו לגבי העסקה. המסקנה היא שגרסת התובע היא הנכונה והנתבעת ידעה בעת חתימת ההסכם ולאחר מכן, שעליה לשלם לתובע דמי תיווך. הדברים עולים בברור מתוכן תמליל שיחת הטלפון מתאריך 13.8.23. השיחה מתחילה בהתייחסות לקונה בכח בשם אלעד ואז הנתבעת מדווחת לתובע לראשונה שלימור מעוניינת לרכוש ממנה הנכס וכי מעורב בכך המתווך גבסו. הנתבעת אמרה לתובע בשיחה שהיא אמרה למתווך גבסו "אני עושה הכל דרך רוני...ושאתה מנהל את זה"". היא מבקשת מהתובע להתקשר למתווך גבסו והוא מסכים. מהתכתובות עולה שבשלב זה התברר לנתבעת שהיא נתנה התחייבויות סותרות לתובע ולמתווך גבסו. התובע מטיח בנתבעת בזמן אמת את גרסתו לפיה עסקה עם רוזנטל אינה מוחרגת (ראו בנספח ו' לראיות התובע מעמוד 50). לא רק שהנתבעת אינה מכחישה הדברים, היא מאשרת אותם ושואלת "מה אני צריכה לפצות אותך?". ביהמ"ש קובע שהנתבעת החליטה, מסיבותיה, להעדיף את התחייבותה למתווך גבסו. זאת, מתוך משאלת לב שהתובע יוותר על התחייבותה כלפיו, וכאשר התברר לה שהתובע אינו מוותר על זכויותיו, היא בדתה מליבה את הגרסה בדבר החתמתה במרמה כביכול על הסכם ללא החרגת רוזנטל. מסקנה זאת משתלבת עם ההתחייבות של הנתבעת למתווך גבסו, שנחתמה לפני מתן ההתחייבות לתובע, ממנה עולה שהנתבעת ערה לכך שעליה לעמוד על החרגת קונים בכח, שכן ההתחייבות למתווך גבסו כוללת החרגה של קונים בכח.

     

14. לא זו אף זו, הנתבעים לא ביטלו את ההסכם מיד לאחר שנודע להם כביכול על מעשה התרמית הנטען. הנתבעת בחוסר תום לב אף לא מגלה לתובע שחתמה על הסכם עם לימור, אלא עונה לו במענה לפנייתו בחודש נובמבר 2023, לאחר שחתמה על ההסכם עם לימור, "המשכתי לעבוד לבד...אנא רד מהעניין".

     

15. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי התובע ניצל את "בורותה, מצוקתה, חוסר ניסיונה ותשומת ליבה הלקויה" של הנתבעת ואף הפנו לבעיה בריאותית שכביכול "פגמו והחלישו את שיקול דעתה" ולאחר מכן טענו בסיכומיהם לעושק. ביהמ"ש דוחה הטענה לבעיה רפואית שהחלישה או פגמה בשיקול דעתה של הנתבעת בהעדר חוות דעת בעניין זה. לא זו אף זו, ביהמ"ש התרשם מתמלילי המסרונים המרובים והשיחות בין התובע והנתבעת, כי הנתבעת הינה מי שיודעת מימינה ושמאלה, וזאת בלשון המעטה, ואם היה ספק בעניין זה, הנתבעת אישרה בחקירתה שידעה שעל התובע להיות הגורם היעיל. התובע טען בסיכומיו, שהנתבעת מניפולטיבית שכן ניסתה לשאוב ממנו מידע בטרם חתמה על התחייבות. ביהמ"ש לא מוצא להכריע בטענת התובע לגבי הניסיון לשאוב מידע, שכן די לו בקביעה שלא היה מקום לניסיון של הנתבעים לצייר הנתבעת בסיכומיהם באופן כה רחוק מהמציאות. לכן, ביהמ"ש דוחה הטענות של הנתבעת בעניין ניצול חולשה כלשהיא ומכאן שגם דוחה הטענה לעושק.

     

16. כל אלה מלמדים שהתובע הבהיר לנתבעת בטרם נחתם ההסכם שעסקה עם רוזנטל, אם תהיה, אינה מוחרגת והנתבעת הסכימה לכך. לנתבעת היה רצון עז לקדם מכירת הבית מהר ככל האפשר עקב קושי כלכלי ולכן הסכימה ליתן בלעדיות לתובע, כך שיקדיש מרב מאמציו לקידום המכירה והיא אף קיבלה הנחה עבור הסכמתה ליתן לתובע בלעדיות. כמו כן, בעת חתימת ההסכם, הנתבעת לא ייחסה חשיבות להתעניינות רוזנטל בנכס. ראיה לכך היא העובדה שחזרה בה בעת חקירתה מהטענה לקיום טיוטות של הסכם במסגרת מו"מ בינה ובין רוזנטל עובר לחתימת ההסכם עם התובע. מכיוון שההסכם עם התובע אינו מחריג את רוזנטל והתכתבויות בזמן אמת תומכות בעמדת התובע, היה על הנתבעת להעיד את עו"ד שפסלס ואת המתווך גבסו על מנת לתמוך בגרסתה, אך היא נמנעה מכך. מחדל הנתבעת בעניין זה מקים חזקה שאם הם היו מעידים, עדותם הייתה לחובת הנתבעת שכן היו מעידים שהנתבעת אישרה בפניהם בזמן אמת שנתנה התחייבויות סותרות. לעניין המשמעות של הימנעות מהגשת ראיה חיונית ראה ע"א 4697/05 גבאו אסטבלישמנט נ' דוד דודאי [פורסם בנבו] (27.8.12).

     

17. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי אין בהסכם התיווך ובהסכם הבלעדיות התחייבות לתשלום דמי תיווך בגין רוכש שהתחיל את מגעיו ואת המו"מ עם המוכרים קודם לתקופת הבלעדיות. עוד טענו, שאין מחלוקת שהתובע לא העביר לנתבעים את המידע לגבי לימור וכי לימור פנתה אל הנתבעים לפני תקופת הבלעדיות, אלא לפניה. הנתבעים ערים בסיכומיהם לקיום סעיף 7ה' לפיו התובע זכאי לדמי תיווך עבור "כל קונה שהוצגה בפניו ו/או רכש את הדירה בתקופה המוגדרת בהסכם זה". אולם, הם טוענים שניסוח הסעיף לקוי שכן הוא מתייחס ל"קונה בלבד וממילא לא מצוין במפורש כי מדובר בעסקאות שתחילתן קודם לתקופת הבלעדיות" ולכן לשונו של ההסכם "מעורפלת" ולכן על פי סעיף 25 לחוק החוזים יש לפרש אותו נגד התובע. יאמר לזכות הנתבעים כי הם עצמם טוענים בסיכומיהם "יתכן ויטען הטוען כי מדובר בפלפול משפטי". ביהמ"ש קובע שאם היה ספק לגבי האופן בו פרשה הנתבעת ההסכמים עליהם חתמה, אזי התכתובות שנסקרו בהרחבה מלמדות כאלף עדים שמדובר בגרסה כבושה שנולדה רק לאחר שהתברר לנתבעת שהתובע אינו מסכים לוותר על זכויותיו. כמו כן, הטענה ממילא עלתה לראשונה בסיכומי הנתבעים, כאשר טענת הנתבעת מנסה לדור בכפיפה אחת עם הטענה המקורית (ראו גם בסעיף 9 לסיכומי הנתבעים) לפיה התובע רימה אותה כאשר לא החריג את רוזנטל. זאת, שעה שהנתבעת חתמה על הסכם קודם, זמן קצר קודם לכן, שכלל החרגות. עוד טענה שהעלו הנתבעים בסיכומיהם בהרחבה יתרה היא שעל התובע היה לציין בהסכם שרוזנטל אינם מוחרגים, תוך שהם מפנים לשאלות ביהמ"ש בעניין זה בעת חקירת התובע ולטענת הנתבעים בעניין צלניק. יתכן והיה מקום לשקול טענה זו, אילולי בנסיבות הליך זה מהראיות הרבות שהובאו ע"י התובע לגבי הלך מחשבתה של הנתבעת בזמן אמת, ומתשובות הנתבעת בחקירתה, בהן לא היה מענה מניח הדעת לתוכן התכתובות בזמן אמת, עלה בברור שהיא הייתה מודעת היטב לחשיבות החרגת רוזנטל מהתחייבותה ליתן לתובע בלעדיות בתקופה המוגדרת בהסכם לגבי "כל קונה". לכן, ביהמ"ש דוחה גם הטעננה לטעות לפי סעיף 14 (א) לחוק החוזים, סעיף, שצוין בסיכומי הנתבעים או בגין הטעיה.

     

18. אשר על כן, ביהמ"ש קובע שהנתבעת ידעה והסכימה לכך שעסקה עתידית עם רוזנטל לא הוחרגה וכי אם המו"מ עם רוזנטל יתקדם בתקופת הבלעדיות, יהיה עליה להפנות רוזנטל לתובע שכן הוא הסכים להסתפק בדמי תיווך מופחתים ממנה על יסוד ציפייתו שיגבה דמי תיווך גם מהקונים.

     

    האם התובע הינו הגורם היעיל בעסקה עם רוזנטל?

19. בעניין צלניק ביהמ"ש המחוזי תאר המצב המשפטי בעניין חובת מתווך להיות הגורם היעיל גם בהסכם בלעדיות כך:

    "סעיף 9 (ב) לחוק המתווכים קובע את התנאים להסכם בלעדיות, לרבות תקופת הבלעדיות.

    סעיף 14 לחוק המתווכים קובע באילו תנאים יהיה זכאי מתווך לדמי תיווך. בסעיף 14 (ב) לחוק המתווכים נקבע כי מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9 (ד) – "חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א) (3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".

     

20. ביהמ"ש המחוזי קבע בעניין צלניק כי "לפי סעיף 14 (א)(3) לחוק המתווכים; על המתווך הבלעדי להיות הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בהסכם המחייב ובשים לב להלכת בראל הקובעת שנקודת המוצא היא שהמתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל לעסקה שנחתמה בתקופת הבלעדיות. הנטל להוכיח שלא כך הדבר, על המערערים."

     

21. עוד קבע ביהמ"ש המחוזי ש"מעדותה של הרוכשת עלה קשר סיבתי ישיר בין פרסום המודעה להשלמת העסקה. קשר שהוכח על אף הפרת ההסכם על ידי המערערים.

     

    במצב דברים זה לא הצליחו המערערים לסתור את החזקה ולהוכיח כי המשיבים לא פעלו לקידום העסקה או שפעולותיהם לא נשאו פרי. כפי שקבע כב' השופט עמית בעניין בראל: "משנוצרה החזקה, הרי שעל הלקוח המבקש לסתור אותה, להוכיח כי אין קשר סיבתי בין פעולות השיווק של המתווך לעסקה שנכרתה שלא באמצעותו. המדובר בחזקה "חזקה" למדי המאזנת בין האינטרסים של הצדדים".(סעיף 2 לפסק דינו )".

     

22. לענייננו, הנתבעת נמנעה מלהעיד לימור ודי בכך כדי לקבוע שלא ניסתה לסתור החזקה שהתובע היה הגורם היעיל ומכאן גם שלא סתרה אותה. מחדל הנתבעת להעיד את לימור מקים חזקה שאם היא הייתה מעידה, עדותה הייתה לחובת הנתבעת שכן הייתה מעידה שפרסומי התובע, באתר שלו, כאחד משלושת הנכסים המועדפים, באתר יד 2, באתר מדל"ן וברשת החברתית פייסבוק, הניעו אותה לחדש התעניינותה בנכס כפי שהיה בעניין צלניק. לא זו אף זו, התברר מהראיות שהתובע הציע ללימור את הנכס בשנת 2022 (ראו מסרונים שצרף לראיותיו), אך באותה עת היא לא הייתה מעוניינת בנכס. הנתבעת ניסתה לתרץ את העובדה שלימור לא העידה בהליך זה בגלל האגרסיביות של התובע. אולם, היא לא ביקשה לזמן אותה בצו בית משפט. תחת זו בחרה להעיד בשמה של לימור כביכול.

     

23. כמו כן, מהתמלילים של שיחות התובע והנתבעת עולה שהתובע הסכים לבקשת הנתבעת לשוחח עם המתווך גבסו, אך האחרון לא הסכים לשתף עמו פעולה והתובע עדכן בכך הנתבעת. כמו כן, הנתבעת מתייעצת עם התובע לגבי תנאי העסקה עם רוזנטל. למרות האמור לעיל, ועל אף שהתובע מזהיר את הנתבעת מפני משמעות חתימת הסכם שלא באמצעותו טרם סיום תקופת הבלעדיות, היא דוחה בקשותיו לאפשר לו ליצור קשר עם לימור כפי חובתה על פי ההסכם וחותמת על הסכם עם לימור תוך הדרת התובע מהמשך המו"מ וזאת מתוך ציפייה שהוא לא יעמוד על זכויותיו. לא זו אף זו, היא מכרה לרוזנטל את הנכס במחיר נמוך מזה שאפשרה לתובע לשווקו. אשר על כן, ביהמ"ש קובע שהתובע היה הגורם היעיל בעסקה.

     

24. לחלופין, מקובלת על ביהמ"ש טענת התובע, כי גם אם לא היה הגורם היעיל, הנתבעים מנועים מהעלאת טענה זו לנוכח הוראת סעיף 28 לחוק החוזים. זאת, מכיוון שהוכח שהנתבעים הדירו את התובע מניהול המו"מ על לימור, כפי חובתם על פי הסכם הבלעדיות.

     

    חיוב הנתבעים לשלם לתובע דמי תיווך

25. התובע טען בכתב התביעה שהנתבעים התחייבו לשלם לו דמי תיווך בשיעור 0.75% בתוספת מע"מ מסך תמורת המכירה בהסכם מכר, שייכרת בתקופת הבלעדיות הקבועה בהסכם, מיד עם כריתתו. מכיוון שביהמ"ש דחה טענות הנתבעים, התובע זכאי לדמי התיווך שהוסכמו בהסכם בשיעור 0.75 אחוז מסכום 6.27 מיליון ₪ בתוספת מע"מ, בסך של 55,489.5 ₪..

     

    חיוב הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם בגין אובדן דמי התיווך שהקונה היה אמור לשלם

26. התובע טען בכתב התביעה כי הוסכם כי בגין הפרה של סעיף הבלעדיות, ישולם, בנוסף לדמי התיווך, פיצוי מוסכם ומוערך מראש בשיעור של 2% בתוספת מע"מ ולכן ביקש לחייב הנתבעים לשלם לו פיצוי מוסכם בשיעור של 2% מסכום מכירת הנכס (המוערך) – סך 125,600 ₪ בצירוף מע"מ, וסה"כ 146,952 ₪. מכיוון שביהמ"ש קבע כי הנתבעים הפרו התחייבותם לאפשר לו לשווק את הנכס בבלעדיות, לשתף פעולה עמו ולקיים את הבלעדיות באופן מלא, ובכלל זאת להפנות אליו כל פניה שתתקבל, אם תתקבל אצלם, מקונה בכח, בתקופת הבלעדיות, על פי סעיף 3 להסכם הבלעדיות, על הנתבעים לשלם לתובע פיצוי מוסכם בשיעור 2 אחוזים בתוספת מע"מ. בעניין צלניק ביהמ"ש המחוזי קבע ש"בית משפט קמא קבע כי טענות בדבר שיעור הפיצוי המוסכם לא עלו בכתב ההגנה אך התייחס לטענה וקבע כי הפיצוי לא חרג ממתחם הסבירות.

    בע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (23.08.2015) נקבע בסעיף 42 (ג): "גם אם השתכנע בית המשפט כי מדובר בפיצוי שנקבע ללא כל יחס סביר כאמור לעיל, הרי שעדיין הסמכות להפחית הינה סמכות שבשיקול דעת ("רשאי") ולא סמכות חובה. כמו כן נקבע כי הסמכות היא להפחית את הפיצוי המוסכם אך לא לבטלו לחלוטין".

    הפיצוי המוסכם לפי ההסכם בשיעור 2% + מע"מ נועד לפצות את המתווך בדבר עמלת תיווך שהיה מקבל מקונה הנכס (סעיף 3 להסכם)."

     

27. עוד קבע ביהמ"ש המחוזי בעניין צלניק ש"הקונה העידה כי אינה זוכרת בדיוק כמה שילמה למתווך מטעמה אך יתכן ומדובר ב- 1.5% .כלומר – בענייננו אין מדובר בפיצוי שנקבע " ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה" (כמשמעותו בסעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970).

     

    בית משפט גם אינו חייב להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם אלא "רשאי".

    הערכאה הדיונית לא מצאה כי יש להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם ולא מצאתי לנכון להתערב בשיקול דעתה."

     

28. כפי שפורט קודם לכן, הדברים יפים גם לענייננו. לכן, יש לחייב הנתבעים לשלם לתובע פיצוי בגין הפרת סעיף 6 סיפא להסכם.

     

    חיוב הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם בגין אי תשלום דמי התיווך במועד

29. התובע טען בכתב התביעה שהוסכם כי אי תשלום דמי התיווך בחלוף 30 ימים ממועד חתימת הסכם המכר ייחשב הפרה יסודית של ההסכם ויחייב את הנתבעים, בנוסף לדמי תיווך המוסכמים בגין העסקה, בפיצוי מוסכם ומוערך מראש בשיעור 25% מסך דמי התיווך בגין אי תשלום במועד. מכיוון שהנתבעים לא שילמו דבר לתובע עד מועד מתן פסק הדין, על פי סעיף 10 להזמנת השירות על הנתבעים לשלם לתובע פיצוי מוסכם בשיעור 25% בתוספת מע"מ בגין איחור בתשלום דמי התיווך מעבר לשישים יום מחתימת הסכם המכירה, לענייננו 1.11.23. מכאן שעל הנתבעים לשלם לתובע הסך של 13,872 ₪.

     

    ביהמ"ש מקבל התביעה במלואה

30. ביהמ"ש קיבל התביעה במלואה ולכן היה עליו לחייב הנתבעים לשלם לתובעים הסך של 217,333 ש"ח. אולם, התובע ביקש בכתב התביעה לחייב הנתבעים לשלם לו הסך של 215,836 ₪ בלבד ולכן ביהמ"ש מקבל התביעה על פי הסכום שנתבע בכתב התביעה.

     

    דיון בהוצאות

31. מכיוון שביהמ"ש קיבל התביעה במלואה, התובע זכאי לתשלום הוצאותיו. בשים לב שהתקיימו שני דיונים ונחקרו רק שני מצהירים, ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובע מלוא אגרות המשפט ששילם וכן שכ"ט באת כוחו בסך של 25,000 ₪.

     

    סוף דבר

32. ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובע סכום התביעה במלואו בתוספת רבית שקלית ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל וכן מלוא האגרות ששולמו ושכ"ט בא כוח התובע בסך של 25,000 ₪ בתוספת רבית שקלית ממועד מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.

     

     

    ניתנה היום, בי"ג טבת תשפ"ה, ב13 ינואר 2025, בהעדר הצדדים.