גמבש נ' בית במושבה, אנה פרנק 1 כפר סבא

פתח דבר

1. ביום 13/3/17 חתמו הצדדים על הסכם לפיו רכשה התובעת מהנתבעת דירה (מס' 13) ברחוב אנה פרנק 1 בכפר סבא ("ההסכם"). הדירה, בת 5 חדרים, ממוקמת בקומה החמישית בבניין בו ביצעה הנתבעת חיזוק ותוספות בנייה במסגרת תמ"א 38/1 ("הדירה").

    

2. בסעיף 8 לנספח א' להסכם נקבע כי הדירה תימסר לתובעת ביום 31/7/18. בפועל, הדירה נמסרה לתובעת ביום 19/5/19.

    

3. התביעה דנן עוסקת בפיצוי בשל האיחור במסירה, בליקויי בנייה ובטענת התובעת לירידת ערך הדירה כתוצאה מליקויי בנייה מסוימים.

    

    

   האיחור במסירה

    

4. תקופת האיחור שצוינה לעיל, העולה כדי תשעה חודשים וחצי, איננה שנויה במחלוקת. כך גם הפיצוי בסך 41,250 ₪ שהופחת מיתרת חובה של התובעת עת שילמה את החשבון הסופי. ראו נספח ה2 לתצהירו של עד הנתבעת מר צבי פרנק ("פרנק").

    

5. הנתבעת טענה כי העיכוב נבע מכך שקבלן משנה בתחום האינסטלציה נטש את האתר. פרנק אף צירף לתצהירו כתבי בי דין בת.א. (שלום נתניה) 69608-11-19 בית במושבה שותפות מוגבלת נ' מסארוה ואח', המתייחסים לנטישתו של אותו קבלן. למותר לציין כי סיכונים מסוג זה רובצים לפתחה של הנתבעת ולא ניתן לגלגלם לתובעת.

    

6. בישיבת יום 29/1/24 (עמ' 46; שו' 20-25) הוסכם כי גובה דמי השכירות, לצורך חישוב הפיצוי עבור האיחור במסירה, יעמוד על סך 5,500 ₪ (ולא 5,550 ₪ כפי שטענה התובעת בסעיפים 11-12 לסיכומיה).

    

7. הנתבעת טענה לפטור מתשלום פיצוי נוסף עבור איחור במסירה לנוכח אחד התשלומים עבור הדירה אשר שולם ע"י התובעת באיחור. אין חולק כי הנתבעת הסכימה מראש שלא לגבות ריבית פיגורים בשל איחור זה (עמ' 56; שו' 27).

    

8. פרנק אישר כי "איש לא ידע שכעבור שנה וחצי יהיה איחור במסירת הדירה... לא הם ידעו ולא אנחנו ידענו שהנסיבות יהיו כאלה". לשאלת ב"כ התובעת, פרנק אישר במפורש כי אין קשר בין האיחור בתשלום לבין האיחור במסירה (שם; שו' 27-32). מכאן עולה כי אין באיחור בתשלום כדי להקטין את הפיצוי בשל האיחור במסירה.

    

9. הפיצוי עבור 8 חודשים הראשונים יעמוד על 66,000 ₪ לפי 5,500 ₪ כפול 1.5. עבור חודש וחצי נוסף של איחור התובעת זכאית לסך של 10,312 ₪ לפי 5,500 ₪ כפול 1.25. חישבתי את הפיצוי לפי הוראת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 ("חוק המכר") במועדים הרלוונטיים לתביעה זו, בטרם נחקק תיקון מס' 9 לחוק המכר.

    

10. במצטבר, הפיצוי עומד על סך של 76,312 ₪, ממנו יש להפחית את הסך שהופחת מיתרת חובה של התובעת (41,250 ₪) במסגרת החשבון הסופי. 

     

11. סעיף 5א(ב) לחוק המכר, בנוסחו הרלוונטי למועדים נשוא תביעה זו, קבע כי "הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש. הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים".

     

12. התובעים זכאים, אם כן, להפרשי הצמדה וריבית כדין עבור הפיצוי בגין האיחור במסירה כדלהלן: הסך 16,500 ₪ (עבור החודשיים הראשונים) ישוערך החל מיום 19/7/19. הסך 49,500 ₪ (עבור ששת החודשים הנוספים) ישוערך מתאריך אמצעי של אותם 6 חודשים- 19/10/19. הסך 10,312 ₪ (עבור החודש וחצי האחרונים של האיחור) ישוערך מתאריך אמצעי של אותה תקופה- 10/11/19. מחובה של הנתבעת לתובעת יופחת סך של 41,250 ₪ שישוערכו החל מיום 19/5/19. 

     

     

    ליקויי בנייה

     

13. להוכחת ליקויי הבנייה, התובעת תמכה יתדותיה במספר חוות דעת הנדסיות. הראשונה- של אדריכל ניר גודוביץ וידר מיום 11/2/19 (מועד שקדם למסירה). השנייה- חוות דעת משלימה של אותו אדריכל מיום 29/7/19 והשלישית- של המהנדס בנימין רבינוביץ (מטעם הדס ביקורת מבנים בע"מ) מיום 2/12/20.

     

14. בישיבת יום 28/2/22 הסכימו הצדדים כי הנתבעת תבצע תיקונים בדירה לפי חוות הדעת השלישית (של הדס ביקורת מבנים בע"מ) תוך העמדת פיקוח הנדסי מטעם התובעת. המותב הקודם (כב' השופטת כוכבה לוי) נתן לאותה הסכמה תוקף של החלטה.

     

15. הסכמה זו לא צמצמה את המחלוקות בין הצדדים. התובעת טענה כי בוצעו תיקונים קוסמטיים בלבד ואילו הנתבעת טענה להעדרו של פיקוח הנדסי מטעם התובעת אשר הכשיל לשיטתה את ביצוע התיקונים. ראו בהרחבה בפרוטוקול ישיבת יום 6/9/22.

     

16. בישיבת יום 6/9/22 הנ"ל הוסכם כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט. בהתאם לאותה הסכמה מיניתי את אינג' שמחה פלדמן כמומחה מטעם בית המשפט ("המומחה"). המומחה נתן חוות דעת ביום 11/1/23 ואף נחקר עליה בישיבת יום 29/1/24.

     

17. המומחה מצא כי הכשל העיקרי בדירה מצוי בעבודות האלומיניום שבוצעו בה. בטרם אגש לבחון את ממצאי המומחה, אציין מספר פרטים שייקלו על הבנת העניין.

     

18. בעמוד 11 למפרט (עמ' 57 לתצהיר התובעת ונספחיו) מופיעה טבלה מס' 3 שכותרתה "רשימת דלתות, חלונות ותריסים בדירה". מידות הפתח בין הסלון לבין המרפסת של הדירה דנן (מס' 13) צוינו "כ-615/260". דהיינו, מדובר בפתח גדול שרוחבו עולה על 6 מטרים.

     

19. באותה טבלה צוין כי סוג הפתיחה הינו "נגרר כנף על כנף". בסעיף 76 לתצהיר עדותה הראשי ציינה התובעת כי ביקשה מהנתבעת לחלק את חלון הוויטרינה לארבע כנפיים.

     

20. פרנק הסביר בדיון כי הזמין חלון המתחלק לשלוש כנפיים כדי להשביע את רצונה של התובעת. פרנק הטעים כי בחלוקה לארבע כנפיים, הכנפיים אינן נאספות לצד אחד אלא לשני צדדים ורק מחצית מהפתח נותר פתוח. לעומת זאת, בחלוקה לשלוש כנפיים הכנפיים נאספות לצד אחד, כך ששני שלישים מהפתח נותר פתוח (עמ' 50; שו' 11-13).

     

21. הסברו של פרנק שובה לב אולם לא ניתן לקבלו. המומחה ציין בחוות דעתו (בעמ' 5) כי "בתשריט הדירה סומנו 4 ויטרינות יציאה למרפסת. בביקורת ההנדסית מצאתי כי הורכבו רק 3. כתוצאה מכך, הכובד של כל חלק גורם להזזה איטית וקשה יותר". במילים אחרות, היה על הנתבעת לחלק את החלון לארבע כנפיים ומשלא עשתה כן, הפרה את חובתה לפי ההסכם.

     

22. חלוקת החלון לשלוש כנפיים יצרה בעיה של כובד ועומס, עליה עמד המומחה. בהינתן כי רוחב הפתח עולה על 6 מטרים, רוחבו של כל כנף עולה על שני מטרים. לפי טבלה מס' 3, גובהו של כל כנף 2.6 מטר אולם בנספח שינויים למפרט (בעמ' 80 לתצהיר התובעת ונספחיו) צוין (בתחילתו) כי "גובה תקרה לא יפחת מ-2.9 מטר", עובדה המכבידה עוד יותר על משקלו של כל כנף. מכיוון שנספח השינויים הספציפי נכתב ע"י הצדדים בקשר לדירה, הוא גובר על הוראות המפרט המתייחס לבניין כולו ולכן אניח כי גובה אורך הפרופילים, כגובה התקרה, מגיע ל-2.9 מטר.

     

23. במפרט (בהערה ג', לאחר טבלה מס' 3, בעמ' 59 לתצהיר הנתבעת ונספחיו), נקבע כי "הזיגוג בחלונות... יותקן במעטפת זיגוג שקוף כפול (בידודית או רבודה, לפי בחירת החברה), רגיל/בטיחותי לפי דרישות התקן". אולם בנספח השינויים למפרט, בשורה הרביעית, נקבע כי יותקנו "חלונות בזיגוג כפול (זכוכית בידודית) בכל הדירה". גם בהקשר זה נספח השינויים גובר על הוראות המפרט.

     

24. המומחה קבע בהקשר זה (בעמ' 5) כי "במקרה דנא, הובטח לתובעת חלון עם זיגוג בידודי. רמת הבידוד התרמי גדולה בסוג זה של זיגוג... בביקורת ההנדסית מצאתי כי הוויטרינות זוגגו בזכוכית טריפלקס בלבד, כאשר עבודת ההתקנה של הזכוכית בוצעה בצורה לא מקצועית שכן הגומיה סביב הזכוכית בחלקה התחתון הוסרה/לא הורכבה ובמקומה נעשתה אטימה בחומר גמיש. מצאתי גם כי הפרופילים בויטרינות שרוטים לאחר שבוצעה החלפה של הזכוכית במקום כתוצאה מסדק בה. כמו-כן, מצאתי סדק בזכוכית כנף ימין פינה שמאל עליונה המצריך החלפתה".

     

25. מכיוון שהנתבעת לא קיימה את מחויבויותיה לפי ההסכם בכך שסיפקה זכוכית טריפלקס במקום זכוכית בידודית ולנוכח הליקויים האחרים אותם מצא המומחה בעבודות האלומיניום, המליץ המומחה על החלפת כל פרטי האלומיניום שבחלונות ובוויטרינות. אני מאמץ את קביעותיו של המומחה.

     

26. התובעת רכשה דירה חדשה במסגרת תמ"א 38/1 וזכאית לקבל את הדירה לפי המפרט והמוסכם בין הצדדים. המפרט והשינויים המוסכמים בו נועדו לכך שיקיימו את הוראותיהם ולא שיסטו מהם. הדברים מקבלים משנה תוקף לנוכח קביעת המומחה (בעמ' 5) כי התקנת זכוכית בידודית בוויטרינות הסלון מתחייבת גם מדרישות ת"י 1099 חלק 1.1.

     

27. המומחה קבע כי עלות החלפתם של פרטי האלומיניום בדירה הינה 59,700 ₪ בתוספת מע"מ ואני כאמור מאמץ את מסקנותיו.

     

28. אני מאמץ גם את יתר מסקנות המומחה בקשר לליקויי הבניה הנוספים שנמצאו בדירה. המומחה מצא (בעמ' 16) כי עלות תיקון כל הליקויים בדירה מגיע לסך של 91,198 ₪ בתוספת מע"מ (ובסה"כ 106,702 ₪). עוד ציין המומחה (שם) כי המחירים נלקחו ממאגר מחירי שיפוצים ותחזוקה "דקל" לחודש 5/2022.

     

29. הייחסים בין הצדדים אינם תקינים, בלשון המעטה. בנסיבות אלו ולאור השנים הרבות שחלפו מאז מסירת הדירה (באיחור) בשנת 2019, לא אאפשר לנתבעת לבצע תיקונים, מה גם שניסיון קודם לביצוע תיקונים נכשל. הנתבעת תשלם לתובעת את הסכום דלעיל כשהוא נושא ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1/6/22 (מועד הסמוך למועד פרסום מחירי "דקל" לעבודות הרלוונטיות).

     

     

    טענות התובעת לירידת ערך

     

30. התובעת טוענת לירידת ערך הדירה כתוצאה ממעשיה ו/או מחדליה של הנתבעת והגישה, בתמיכה לטענותיה, חוות דעת של שמאי המקרקעין לאון פנקס. להלן הפירוט:

     

31. פתח מזערי בחדר עבודה במקום חלון אוורור- אין חולק כי חדר העבודה נבנה, לבקשת התובעת, במקום שיועד לאמבטיה לפי התכנון המקורי. התובעת העידה כי ביקשה "את מה שיש שם האמבטיה לעשות חדר עבודה, את האמבטיה להעביר למקום אחר" (עמ' 24; שו' 13-14).

     

32. התובעת גם הסכימה שלחדר העבודה לא יהיה חלון חיצוני. התובעת ציינה בחקירתה הנגדית: "אין לי בעיה שיהיה לי חלון שפונה בתוך הדירה לתוך הסלון, כי יש אוורור ואני אוכל לפתוח את החלון בסלון... גם יש מיזוג.." (שם; שו' 28-30).

     

33. המומחה התייחס לכך וציין כי "הותקנו בקיר החלל מעל הדלת לבני זכוכית במידות 35/60 ס"מ. ניתן לפרק את לבני הזכוכית ולהתקין חלון אלומיניום במידות 60/60 או שורה נוספת של לבני זכוכית מעל השורה הקיימת. אומדן עלות התיקון 2,500 ₪" (עמ' 5 לחוות הדעת).

     

34. לא ברור לי מדוע תיקון מסוג זה, שעלותו באופן ייחסי איננה גבוהה, מותיר אחריו ירידת ערך, בהנחה שהתיקון יבוצע כדבעי. גם בחוות הדעת של הדס, מטעם התובעת, צוין (בעמ' 174 לתצהיר התובעת ונספחיו) כי "במידה ולא ניתן לשינוי קיימת ירידת ערך" (ההדגשה שלי- א.א.), אולם כאמור המומחה קבע כי הליקוי ניתן לתיקון.

     

35. קורות ועמודים במרפסת- שמאי התובעת התייחס לכך בסוברו כי ליקוי כזה קיים. אולם המומחה ציין (בעמ' 7) כי "לא הועבר לעיוני תשריט חתום ע"י הצדדים ולא כל אסמכתא כי הנתבעת בנתה בניגוד להיתר". במילים אחרות, קיומו של הליקוי לא הוכח.

     

36. קורה חיצונית המסתירה חלון בחדר הרחצה- נזכיר כי התובעת ביקשה שבמקום שנועד במקור לחדר רחצה ייבנה חדר עבודה, כמוסבר לעיל. זו, ככל הנראה, הסיבה לכך שמול חלון חדר הרחצה, במיקומו לאחר השינוי, נצבת קורה. מכיוון שמדובר בשינוי שנעשה לבקשת התובעת אינני מכיר בו. גם המומחה ציין (בעמ' 7) כי "הקורה צוינה בתשריט ואין לראות בקורה היורדת פגם".

     

37. האסלה הסמויה מסתירה חלק מהחלון- המומחה דחה טענה זו בציינו כי "הבקשה לשינוי מיקום חדר הרחצה הייתה של התובעת... לא ניתן לקצר את רוחב מבנה האסלה" (עמ' 12).

     

38. עבודות ריצוף וקרמיקה שאינן סימטריות ופוגעות בנראות של הדירה- המומחה אכן מצא בדירה 12 אריחים פגומים אך ציין כי "מאחר ובדירה עבדו קבלנים מטעם התובעת לאחר קבלת הדירה, כמו גם לא קבלתי כל תיעוד לגבי שמירת הריצוף בעת ביצוע העבודות מטעם התובעת, איני יכול לשלול כי הליקויים הנ"ל בריצוף נגרמו במהלך עבודתם" (עמ' 9). במילים אחרות, לא הוכח כי האחריות לאריחים הפגומים מוטלת על הנתבעת.

     

39. לאור כל האמור לא מצאתי מקום לפסוק פיצוי לתובעת בשל ירידת ערכה של הדירה.

     

     

    סוף דבר

40. התובעת זכאית לפיצוי בשל איחור במסירה כמפורט לעיל בסעיפים 10-12.

     

41. התובעת זכאית לפיצוי בשל ליקויי בנייה כמפורט לעיל בסעיפים 28-29.

     

42. התובעת איננה זכאית לפיצוי בשל ירידת ערך הדירה.

     

43. מכיוון שהתביעה התקבלה אך בחלקה ורכיב כספי מרכזי בה (ירידת הערך) נדחה, הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, על הצד הנמוך, בסכום כולל של 25,000 ₪.

     

     

    ניתן היום, י"ט סיוון תשפ"ד, 25 יוני 2024, בהעדר הצדדים.