לפני תביעת התובע לביטול עסקת מכר מקרקעין שנחתמה ביום 25.3.2019 בין הנתבעת כקונה לבין התובע כמוכר (להלן: הסכם המכר), נוכח טענותיו להטעיה, עושק וחוסר תום לב.
-
הנתבעת היא חברה העוסקת ביזום נדל"ן, ובעליה הוא מר משה אהרוני (להלן: אהרוני).
-
משה חביב ז"ל, אביו המנוח של התובע (להלן: האב המנוח), שנפטר ביום 11.7.2015, היה אחד מהבעלים במושע של מקרקעין בשטח 1001 מ"ר, הידועים כחלקה 257 בגוש 7146 המצויים ברחוב אוסקר שינדלר 2 בבת ים (להלן: הנכס ו- המקרקעין). שיעור חלקו של האב המנוח במקרקעין היה 23%.
התובע, אמו ואחיו הם היורשים של האב המנוח בחלקים שווים, 1/6 לכל אחד, וזאת מכוח צו ירושה והסכם חלוקת עזבון שנחתם בין בני המשפחה ביוני 2018.
האב המנוח ובני משפחתו היו יורשי עזבונו של חיים נתן חביב ז"ל, אחיו של האב המנוח (להלן: הדוד) שבעת פטירתו היה, בין היתר, הבעלים של בניין ברחוב בלפור 2, בת ים הידוע כגוש 7146 חלקה 256 (להלן: הבניין). הבניין והמקרקעין הם נכסים גובלים.
-
בית המשפט לענייני משפחה מינה מנהל עזבון בעניינו של הדוד (ת"ע 15557-05-12). בחלוף 6 שנים מהמינוי, עת חובות העזבון לא שולמו ונכסי העזבון לא חולקו – ביום 8.8.2018 שוחרר מנהל העזבון מתפקידו ובית המשפט מינה את עורכי הדין נדב לב ופיני יניב ככונסי נכסים (להלן: כונסי הנכסים) למכירת הבניין, וכן לתשלום חובות העזבון וחלוקת יתרת הכספים ליורשים.
-
בסמוך לפני מועד זה ניהלו התובע ובני משפחתו משא ומתן עם הנתבעת וחברה נוספת. ביום 14.8.2018 נחתם הסכם קומבינציה לפיו מכרו התובע ובני משפחתו חלק מזכויותיהם בבניין ובמקרקעין לנתבעת ולחברה הנוספת. במסגרת הסכם זה הוסכם שהנתבעת תלווה לתובע ובני משפחתו סך של 2 מיליון ₪, בחלקים לא שווים (להלן: הסכם הקומבינציה).
-
לימים כונסי הנכסים פרסמו הצעה לרכישת הבניין ולאחר שהוגשו הצעות רכישה, התקיימה התמחרות בין המציעים ובכללם הנתבעת. במסגרת ההתמחרות הסתמכה הנתבעת באמצעות מר אהרוני על הסכם הקומבינציה והכריזה כי היא רכשה חלק מהנכס. בסוף הליך ההתמחרות הציעה הנתבעת את המחיר הגבוה ביותר והוכרזה כמנצחת בכפוף לאישור בית משפט. לאחר קיום הליך ההתמחרות, דיווחו הכונסים לבית המשפט לענייני משפחה על ההצעה הזוכה, ופנו לבית המשפט בבקשה לקבוע שהסכם הקומבינציה אינו בתוקף. ההתמחרות אושרה על ידי בית המשפט ביום 5.12.2018.
-
כאמור, ביום 25.3.2019 נחתם הסכם המכר בין הנתבעת לבין התובע לפיו רכשה הנתבעת מהתובע 1/30 מהמקרקעין תמורת הסך של 300,000 ₪.
-
לטענת התובע חתימת הסכם המכר נעשתה תוך הטעייתו וניצול מצבו הכלכלי באותה העת.
על כן ביום 13.2.2020 הוגשה התביעה שבכותרת לביטול הסכם המכר מחמת הטעיה, עושק וחוסר תום לב.
הנתבעת טוענת כי יש לדחות את טענותיו של התובע שכן לא מתקיימים יסודות העושק ההטעיה וחוסר תום לב, ולכל היותר המדובר בטעות בכדאיות העסקה.
טענות התובע
-
במסגרת בקשת הכונסים לפיה עסקת הקומבינציה אינה מחייבת אותם ואת יתר היורשים התברר כי הנתבעת היא שהניעה את ביטול עסקת הקומבינציה, לאחר שמיצתה את כל היתרונות שהעניק לה הסכם הקומבינציה, וזה הפך מכביד, ואז לא היססה להשליך את התחייבויותיה לתובע ומשפחתו. קרי, חתמה על עסקת הקומבינציה, עשתה שימוש במידע זה במסגרת ההתמחרות, לאחר שזכתה בהתמחרות פעלה בחוסר תום לב לביטול עסקת הקומבינציה, משיקולים כלכליים.
ביום 12.11.2019, ולאחר החלטת בית המשפט לענייני משפחה בבקשת הכונסים לפיה עסקת הקומבינציה אינה מחייבת את הכונסים ואת יתר היורשים, ונוכח התנערות הנתבעת מהסכם הקומבינציה הודיעו התובע ובני משפחתו לנתבעת כי עסקת הקומבינציה אינה בתוקף.
נוכח האמור לעיל, נאלצו התובע ובני משפחתו להצטרף, כיתר בעלי הזכויות, לעסקת מכר רגילה, במסגרתה נמכר הבניין כולו לנתבעת.
-
בתקופה שלאחר חתימת הסכם הקומבינציה, התדרדר מצבו הכלכלי של התובע, באופן חמור והוא הגיע לתהום כלכלית.
-
לאחר פטירת אביו המנוח, בשנת 2015, התובע החליף אותו בניהול ההליכים מול מנהל העזבון ונשא בנטל הכלכלי הכרוך בניהול התביעות, ובכללו: תשלום לעורכי דין; למומחים ונשיאה בהוצאות בגין הליכים נוספים. בתקופה זאת החלו סכסוכים חריפים בינו לבין אמו ואחיו ואחיותיו.
-
ככל שהשנים חלפו, הקשיים שחווה התובע היו מורכבים יותר, כך שהשפיעו על יחסיו עם אשתו, עד שהם נפרדו והוא עבר להתגורר בדירה אחרת בתחילת שנת 2018. מצב זה והפירוד מילדיו גרם לו משבר ולקושי נפשי בלתי מבוטל.
-
גם במישור הכלכלי, התובע הושפע, שכן המשיך לממן את התא המשפחתי שלו, אשתו וילדיו, באופן מלא כולל משכנתא, כלכלה וכו', נוסף למימון עלויות מגוריו וכלכלתו בדירה שכורה.
לטענתו, שנים רבות הוא מנהל תפעול בחברת ניהול פרויקטים מהגדולות בארץ, משכורתו אינה מבוטלת, מנכסי העזבון המשותפים הוא מקבל דמי שכירות משתי דירות, אך המצב אליו נקלע יצר אצלו בור כלכלי שמעולם לא חווה והוצאותיו באותה התקופה היו כפולות מהכנסותיו.
נוכח מצבו הכלכלי לווה מאמו בשנת 2018, במועדים שונים 80,000 ₪, אשר הושבו לידיה.
-
נוסף על האמור, אצל בת זוגו, הגב' דנה ליטוב (להלן: ליטוב או בת הזוג), התגלתה בעיה בריאותית משמעותית, שליוותה אותם מידי יום וחייבה טיפולים לא פשוטים.
-
המסגרת בחשבון שלו עמדה על 25,000 ₪, והתובע נטל הלוואה בסך של 160,000 ₪ מהבנק כדי למחזר הלוואות ולפרוש את החזר ההלוואה, והוא ניצל את מלוא מסגרת האשראי שלו.
נוכח מצבו, הוא לווה ממר קובי עבד סך של 30,000 ₪ ומבת זוגו 51,000 ₪ בהזדמנויות שונות, ולא השיב לה את הסכום עד היום, ומעו"ד רם לוי (להלן: לוי) לווה סך של 20,000 ₪. לטענתו לווה סכום זה מלוי, שכן הבנק הודיע לו שאם הוא לא יפחית את החריגה בחשבונו יבוטלו כרטיסי האשראי שלו. למרות שלוי ביצע את העברה בוטלו כרטיסי האשראי.
-
נוכח התקופה הארוכה בה נוהל תיק העזבון, במסגרתו קיבל מנהל העזבון מיליוני שקלים, ניהול ההליכים היקר, בעטיו שילמו הוא ומשפחתו מיליוני ₪, משבר אישי והליכי פרידה מאשתו, וסכסוך חריף עם משפחתו הגרעינית, גרם לו להיקלע לחובות כבדים, בהיקף של 400,000 ₪ והוא נקלע למצוקה נפשית קשה.
-
בשל כך, החל מפברואר 2019 הוא התחיל לחפש אחר מקור להשבת חובותיו ופנה למר שלומי לחיאני (להלן: לחיאני), שאף היה מעורב בעסקת הקומבינציה ובהתמחרות של הנתבעת מול כונסי הנכסים, בבקשה לקבל הלוואה. מר לחיאני הפנה את התובע למר אהרוני, שהיה זה שהלווה באמצעות הנתבעת, את הכספים לתובע ולמשפחתו.
-
התובע נפגש עם מר אהרוני במשרדו וביקש לקבל הלוואה נוספת בסך של 400,000 ₪ על פי מסגרת תנאי ההלוואה שנקבעו בעסקת הקומבינציה תוך שהוא שיתף את מר אהרוני במצוקתו ובכך שהוא חייב כסף לבנקים ולגורמים שונים.
מר אהרוני הסכים להלוות לו את הסך של 400,000 ₪ באותם תנאי הלוואה ובלבד שאם בית המשפט יקבע כי הסכם הקומבינציה בטל או מבוטל, התובע ישיב את ההלוואה לנתבעת או ימכור את חלקו בנכס לנתבעת, כאשר סכום ההלוואה יהווה מקדמה על חשבון המקרקעין ואילו את שווי המקרקעין ייקבע שמאי מקרקעין.
-
ב"כ התובע שלח לנתבעת טיוטת הסכם, אשר לא זכתה למענה. מאחר ומצבו של התובע באותה עת היה קשה, התובע נפגש שוב עם מר אהרוני במשרדו, וזה הודיע כי לא יתן לו הלוואה נוספת, אלא ירכוש ממנו את הנכס.
התובע לא היה מעוניין למכור את הנכס, אך בשל מצבו, הסכים לביצוע המכר, והצדדים העבירו טיוטות ביניהם כאשר סכום המכר הנקוב בהסכם היה 800,000 ₪.
לטענתו, באותה תקופה ניסה למכור את חלקו בנכס לגורמים אחרים, אך בשל העובדה שהסכם הקומבינציה עליו חתם יחד עם משפחתו כלל את הנכס, הוא לא יכול היה למכור את הנכס לאיש זולת הנתבעת, והבין כי הגורם היחיד שיוכל לקנות ממנו את הנכס הוא הנתבעת. התובע פנה שוב ושוב למר אהרוני לקדם את החתימה בדחיפות נוכח מצוקתו.
-
ביום 25.3.2019 נערכה פגישה במשרד הנתבעת לשם חתימה על הסכם המכר. בשלב זה הבהיר אהרוני כי שווי הממכר נמוך מהמחיר הנקוב בהסכם, וכי הוא אינו יכול לרכוש את הנכס בסך של 800,000 ₪. מר אהרוני לקח את התובע לחדר צדדי והציג בפניו תדפיס מאתר רשות המיסים (להלן: תדפיס רשות המיסים או נספח כ"ב לתצהיר התובע) של עסקת מכר שבוצעה זמן קצר קודם לכן והבהיר לתובע שלפי נתוני העסקה שווי הממכר הוא לכל היותר 250,000 ₪. התובע הודיע כי במחיר כזה הוא אינו מעוניין למכור ומר אהרוני הסכים להגדיל את התמורה ל - 300,000 ₪, כאשר מתוך זה סך של 50,000 ₪ נותרו בידי בא כוחו של התובע לשם הבטחת תשלום המיסים.
-
בהסכם נקבע כי תנאי למכירה הוא הסכמת הצדדים לעסקת הקומבינציה לביטול עסקת הקומבינציה לגבי הנכס, שאם לא כן, התובע יידרש להשיב מחצית מהתמורה ששולמה לו בגין חלקה של החברה הנוספת בנכס, בהתאם לתנאי הסכם ההלוואה שנחתם באותו המועד (סעיף 38 לתצהיר התובע).
-
התובע עשה שימוש מיידי בכספי התמורה לתשלום חובותיו, ואילו בא כוחו שילם ביום 23.5.2019 את שומת מס שבח, בהתאם לשומה עצמית.
-
ביום 14.1.2020 זומנו כלל היורשים, ובכללם התובע, למשרד כונסי הנכסים לעניין מכר הבניין, לשם קבלת החלטה לגבי הסדר שהוצע על ידי שלטונות מיסוי מקרקעין, ביחס למס שבח שעל היורשים לשלם בגין עסקת מכר הבניין. בפגישה זו שוחח התובע עם בן דודתו, מר חיים לגזיאל (להלן: לגזיאל), וזה סיפר לו שמכר את הנכס בחלקה 257, ואז הסתבר לתובע לראשונה כי הנתונים שהציג מר אהרוני בפניו הם מטעים ומשקפים שליש מהתמורה ששולמה חודש לפני הסכם המכר עם התובע. התובע גילה כי שווי הנכס שמכר, הוא גבוה בהרבה מהמחיר בו הוטעה למכור את הנכס לנתבעת (נספח י"ג לכתב התביעה).
-
עוד טען התובע, שבתחילת הדרך הנתבעת הסכימה להלוות לו 400,000 ₪ אך מאחר שידעה אודות מצוקתו נסוגה מכך ודרשה לרכוש את הנכס. במהלך המו"מ התובע דרש 800,000 ₪ והנתבעת לא טרחה לתקנו, ורק בעת החתימה, כאשר התובע היה נואש לקבל את הכסף הבהירה הנתבעת כי מחיר המקרקעין עומד על 250,000 ₪, וזאת לפי תחשיב שנעשה על פי עסקה שבוצעה, לטענתה, חודש קודם לכן.
-
התובע צירף חוות דעת שמאית של מר אייל רהב (להלן: שמאי התובע ו- חוות הדעת) ממנה עולה כי שווי הממכר באותו המועד עמד על 800,000 ₪.
-
לטענת התובע, אם לא די בכל אלו, אזי הנתבעת הגישה תביעה לפירוק שיתוף נגד בעלי הזכויות בחלקה 257, בתחילה מכוח רכישת הזכויות שביצעה מהתובע, ולאחר שתביעה זו נמחקה על הסף, הנתבעת הגישה תביעה נוספת לפירוק שיתוף מכוח רכישת זכויות שביצעה ביום 21.5.2020 מסיגל ואייל רפאלי באותה החלקה, כאשר בגין רכישת חלקם של ה"ה רפאלי, שהוא קטן משטחו של התובע, היא שילמה להם סך של מיליון ₪.
טענות הנתבעת
-
לטענת הנתבעת המדובר בתביעה לביטול הסכם מכר מקרקעין, נוכח טענת התובע כי הסכים למחיר התמורה בשל הטעיה מצד מנהל הנתבעת, וטוען לעושק, וזאת מבלי שהרים את הנטל הגבוה המוטל עליו להוכיח ולו אחד מהתנאים שנקבעו על מנת שיקבל את הסעד לו הוא עותר.
התובע היה חופשי להחליט אם להתקשר בעסקה אם לאו, וכל המידע הרלוונטי באשר למקרקעין היה מצוי ברשותו, כבעל המקרקעין, והוא יכל לבצע בדיקה ביחס לנכס, אך לא עשה כן. לראיה, התובע הגיש בתביעה דנן חוות דעת שמאית, שנערכה בתוך יומיים בלבד, כעולה מעדות שמאי התובע, בדיקה שניתן היה לבצעה גם בזמן אמת.
-
לטענתה, שני הצדדים יוצגו על ידי עורכי דין; הוחלפו טיוטות הסכם; ולתובע ניתנה שהות לבדוק את כל הדרוש לו לשם התקשרות בהסכם, לרבות גובה התמורה. רק חודשים ארוכים לאחר חתימת הסכם המכר וקבלת התמורה המוסכמת, "גילה" התובע שמדובר בתמורה נמוכה (לשיטתו). גם אם התובע סבור כי יכול היה לקבל תמורה גבוהה יותר ממה שסוכם, הרי ש"הטעות" היחידה, אם בכלל, היא טעות בכדאיות העסקה, שאינה מצדיקה ביטול הסכם המכר.
-
היות וזכויות התובע במקרקעין הן מכוח הסכם חלוקת עיזבון האב המנוח והדוד, לצד יורשים נוספים, ונוכח ביטול הסכם הקומבינציה, העדיפה הנתבעת כי טרם הסדרת ההיבט המסחרי, ייבדק ההיבט המשפטי של הסכם ההתקשרות עם התובע, ובכללו קבלת המסמכים הרלוונטיים ובדיקתם, וקבלת כל ההסכמות הדרושות לצורך ביצוע העסקה ןהשלמתה.
-
לאחר השלמת הנושאים המשפטיים, נפגשו הצדדים ועורכי הדין לסכם את ההיבט המסחרי והתמורה שתשולם. בפגישה זו, וכחלק מהמו"מ, ציינה הנתבעת מה התמורה אותה היא מוכנה לשלם, לאחר מכן נוהל משא ומתן והועלתה התמורה ב– 20% נוספים, ל- 300,000 ₪. סכום הרכישה דווח לרשויות המס, אשר לא מצאו כי מדובר בתמורה חריגה משווי השוק.
-
לטענת התובע, מספר חודשים לאחר חתימת הסכם המכר וקיום שיחה עם לגזיאל, נודע לו ששווי המקרקעין גבוה בהרבה וכי, כך לטענתו, הולך שולל על ידי אהרוני. חרף מרכזיותה הנדמית של שיחה זו ותוכנה, שאינו ידוע לנו, התובע לא זימן את לגזיאל לעדות, והדבר פועל לחובתו.
-
התובע לא הוכרח לחתום על הסכם המכר, המידע היה גלוי ומצוי במידה שווה בפני שני הצדדים והתובע, שלווה בעורך דין, יכול היה בכל עת להחליט שאינו רוצה לחתום על הסכם עם הנתבעת. משלא עשה כן, יש לדחות את נסיונו לבטל את הסכם המכר, בלא שקיימת עילה או צידוק לבטלו.
-
התובע לא הוכיח את התקיימות עילת העושק, המעוגנת בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), המורכבת משלושה יסודות מצטברים ושלובים: קיומה של מצוקה מצד העשוק; ניצול המצוקה על ידי העושק; ותנאי חוזה גרועים. כמו כן יש להצביע על קשר סיבתי בין המצוקה והניצול לבין ההתקשרות בחוזה.
-
באשר ליסוד הראשון, קיומה של מצוקה, נקבע כי אין די בקשיים כלכליים, אלא על הטוען להוכיח כי חל שינוי פתאומי במצב, אשר הביא אותו לכדי לחץ כלכלי או פסיכולוגי חמור.
הפסיקה והספרות התייחסו ליסוד ה"מצוקה" בעילת העושק כמצב של צרה ודוחק שאליו נקלע המתקשר. נקבע כי מצוקה אינה מצב של עוני ומחסור או אי נוחות הנגרמת עקב הצורך להתמודד עם קשיים כלכליים, אלא שינוי פתאומי המביא ללחץ כלכלי או פסיכולוגי חמור, ועל הטוען לה להצביע על מצוקה כבדת משקל וממשית, כזו שהסיטה את שיקול דעתו של העשוק והביאה לסטייה של ממש מנתיבו הנכון.
בעניין הנדון, התובע העיד כי כבר בשנת 2015, ארבע שנים לפני ההתקשרות בהסכם, היו לו "שנתיים קשות", וחברו, מר לוי, העיד, כי עוד בשנת 2012 חווה התובע "מציאות קשה". התובע העיד כי כשנה ומחצה קודם לעסקה, בינואר 2018, עזב את הבית וקדמו לכך שנים קשות של קשיים בזוגיות. קרי, כי אין מדובר ב"שינוי פתאומי" במצבו של התובע.
זאת ועוד, לא הוכח כי התובע היה מצוי במצוקה, ממילא לא כזו העונה להגדרה הנדרשת על פי דין ופסיקה, על כן לא עלה כלל בידי התובע להוכיח מצוקה כלכלית חמורה.
מדפי חשבון, שצירף התובע, עולה, כי התובע היה מצוי, מעת לעת, ביתרת חובה בחשבון של 25,000 ₪ לכל היותר, ואף ביתרת זכות. אין מדובר במצב כלכלי המתקרב ל"בור כלכלי" או למצוקה בהתאם לפסיקה. ממילא, התובע לא הניח תשתית ראייתית מתאימה שתבסס את טענתו למצוקה כלכלית, לא כל שכן לכך שנקלע, באופן פתאומי, למצוקה כאמור. זאת נוסף להצהרת התובע כי הוא משמש כמנהל תפעול בחברת נדל"ן גדולה והוא מרוויח משכורת "בלתי מבוטלת", ובבעלותו חמישית משווי ארבע דירות ברחוב שלמה המלך בתל אביב, 2 דירות בתל אביב ודירה נוספת בבת ים.
התובע העיד, כי גם לאחר שעזב את ביתו, לא התווספו לו הוצאות נוספות, שכן, כבעבר, המשיך לממן את אשתו וילדיו; ולא שילם על מגוריו, שכן חבר הזמין אותו להשתכן במלון שבבעלותו.
בהתאם לפסיקה המועד הקובע לבחינת עילת העושק הוא מועד ההתקשרות בהסכם שלגביו נטענת עילת הביטול, ואילו במקרה הנדון גם אם נלך לגישת התובע, מדובר במצוקה הנפרשת על פני שנים רבות עובר לחתימה על הסכם המכר.
התובע הצהיר כי "הייתי במצוקה נוראית, אך למרות זאת אמרתי מיד כי במחיר כזה, אני לא מעוניין למכור", וכי לאחר מו"מ הוגדלה התמורה המוצעת ב 20% נוספים. הצהרה זו של התובע, והבהרתו כי במחיר המוצע הוא אינו מעוניין למכור ואף השכיל לנהל מו"מ ולהגדיל התמורה המוצעת, באים בסתירה מובהקת, לטענות לקיומה של מצוקה וניצולה.
בניגוד לטענתו, התובע יכול היה למכור את המקרקעין גם לאחרים מלבד הנתבעת. התובע יכל למכור את המקרקעין לכל אחד מהבעלים האחרים של המקרקעין, אולם כפי שהעיד התובע, אך ורק בשל סכסוך של התובע עם אחיו, בעלי המקרקעין האחרים, חלופה זו לא עמדה על הפרק.
התובע לא הבהיר מדוע לא יכול היה למכור את המקרקעין לצד שלישי והסתפק בטענה השגויה והמטעה לפיה ניתן היה למכור לנתבעת בלבד. לתובע עמדה אלטרנטיבה למכירת המקרקעין, והוא לא הוכיח כי לא עמדה בפניו כל חלופה. התובע לא הביא כל ראיה המעידה כי לא יכול היה לקבל מימון מגורם שלישי כלשהוא, לא הראה כי סורב לקבלת מימון מבנקים, או מחברות חוץ בנקאיות או מוסדות פיננסיים אחרים שיכול היה לפנות אליהם, ואין להסתפק באמירתו הכללית, הנטענת בדיעבד, כי היה כבול רק לנתבעת וכי היא הייתה המקור הכספי היחיד שלו. בהינתן קיומה של אלטרנטיבה, כקבוע בהלכה, הרי שלא קימת מצוקה העולה כדי עושק.
-
בהתייחס ליסוד השני המצטבר- ניצול על ידי העושק או מי מטעמו, יש להראות התנהגות שלילית של העושק בגינה ייקבע כי שיקולים של מוסר מחייבים ביטולו של החוזה. בהתאמה, מצופה כי יוכח לפני בית המשפט לכל הפחות ידיעה של העושק אודות מצבו של העשוק.
התובע לא הוכיח שהנתבעת, באמצעות מר אהרוני, ידעה אודות המצוקה הנטענת. הוכח, שמר אהרוני לא ידע אודות מצבו הכלכלי ו/או הנפשי של התובע. מר אהרוני העיד כי הוא לא הכיר את התובע ולא ידע אודות המצוקה הנטענת ו/או הלחץ הנטען בהם היה התובע נתון.
ניסיונו של התובע לטעון לידיעה באמצעות צירוף תמלול שיחת הטלפון, נספח כא לתצהיר התובע, דינה להידחות. עיון בתמלול מוכיח שלא הייתה כל היכרות קודמת, בטח לא כזו שנלמד ממנה על קיומה של ידיעה המהווה תנאי להוכחת "עושק" כלשהוא. אין כל ראיה המעידה כי הנתבעת ו/או מי מטעמה ידעו אודות מצבו הנפשי, מצבו האישי או מצבו מול הבנקים, כפי שאף לא ידעו על היקף רכושו, הדירות שבחזקתו או גובה השכר שלו.
-
בהתייחס ליסוד השלישי המצטבר - תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. אזי התובע לא הוכיח בחוות הדעת מטעמו כי תנאי העסקה גרועים מן המקובל.
בחוות דעת שמאי התובע נפלו מספר פגמים השומטים את הקרקע תחת שווי הקרקע כפי שנקבע על ידי השמאי: רבות מן העסקאות הנסקרות, 14 במספר, שעל יסודן קבע השמאי את השווי הן מאוחרות למועד העסקה, מרץ 2019, ואינן רלוונטיות; אין התייחסות לנסיבות רלוונטיות למקרקעין הנבחנים, לרבות לעובדה כי ביחס לאותן מקרקעין בוצעה עסקת קומבינציה המשפיעה על שוויים. חוות הדעת נערכה בנסיבות של קונה מרצון - מוכר מרצון, וברור שלא כך היה המצב בעסקה זו, והדבר משפיע גם על השווי.
יש לדחות את הסתמכות התובע על עסקה מאוחרת בין הנתבעת לבין ה"ה רפאלי בסכום גבוה יותר בחלק אחר במקרקעין, כמקור להשוואה. התמורות שהציעה הנתבעת בעסקאות שונות קשורות לנסיבות ולאינטרסים וצרכי הנתבעת באותה עת, ומשתנות בהתאם. כמו כן, התמורה שהוסכמה במסגרת העסקה עם ה"ה רפאלי נבעה מהתנהלות של התובע.
בחודש ינואר 2020 הגישה הנתבעת תביעה לפירוק שיתוף, ת"א 71230-01-20 לבית משפט השלום בתל אביב (להלן: תביעת פירוק השיתוף). התובע עתר לסילוק התביעה על הסף וטען כי הנתבעת אינה בעלת המקרקעין, וכי לא ניתן להגיש את התביעה מכח הערת אזהרה בלבד. התביעה סולקה מטעם זה. לצורך הגשה מחודשת של הליך פירוק השיתוף, נאלצה הנתבעת לרכוש חלק אחר של המקרקעין, במחיר גבוה יותר, וזאת על מנת להמשיך בהליך הפירוק.
התנהלות התובע השפיעה באופן ישיר על יכולת המיקוח של הנתבעת בעסקה עם רפאלי ועל גובה התמורה, באופן שהגדיל את התמורה שהנתבעת נאלצה לשלם, התובע מושתק ומנוע מלהסתמך על עסקה זו כמקור השוואה לעסקה שנחתמה עימו.
כך גם יש לדחות את הסתמכות התובע על העסקה בין הנתבעת לבין מר רפאל איכר חביב (להלן: איכר), שנתיים מאוחר יותר, בחודש מרץ 2021. תקופה בה השתנו מחירי הנדל"ן, ועת העסקה נעשתה לאחר הגשת התביעה לפירוק שיתוף, באופן שהשפיע, על יכולת המיקוח של הנתבעת ומר איכר. כמו כן, במועד עסקה זו, ובניגוד למצב הדברים במועד חתימת הסכם המכר עם התובע, כבר ניתנה השומה המכרעת שקבעה את היטל ההשבחה וגובהו כבר היה ידוע לצדדים בעת הזו, ואילו במועד הסכם המכר מושא התביעה, גובה היטל ההשבחה לא היה ידוע.
זאת ועוד, וכפי שהעיד גם שמאי התובע וכעולה גם מנספח כט' לתצהירי התובע, במקרים בהם התמורה המוצהרת של עסקה, עליה הצהירו הצדדים לרשויות המס, חורגת משווי השוק של הנכס, אזי רשויות המס מתערבות ומבצעות התאמה לשווי השוק ומנפיקות שומות בהתאם, ואילו במקרה דנן לא נעשתה כל התערבות מטעם רשויות המס.
-
על כן, התובע לא הוכיח התקיימות יסודות עילת העושק וממילא כשל בהוכחת קשר סיבתי בין מצוקה וניצול שלא הוכחו, לבין ההתקשרות בהסכם ועל כן יש לדחות עילה זו.
-
אשר לטענת ההטעייה, אזי ועל מנת להוכיחה, יש לוודא קיומם של היסודות הבאים: טעות אצל אחד הצדדים שהתקשרו בחוזה; הטעיה שהטעה אותו הצד שכנגד; קשר סיבתי כפול בין הטעות ובין ההתקשרות בהסכם וכן בין ההטעיה לבין הטעות. הוכח כי לא הייתה הטעיה, וממילא גם לא טעות, אלא לכל היותר טעות בכדאיות העסקה.
-
לטענתה, המוכר מוחזק כמי שיודע את כל הפרטים ביחס לקניינו, ואין כל חולק כי יכול היה לבצע כל בדיקה שהיא, בעצמו, באמצעות בא כוחו ו/או באמצעות שמאי מטעמו, כפי שאכן עשה לצורך התביעה כאן, ובתוך יומיים בלבד.
הדברים נכונים ביתר שאת, מקום בו ההטעיה הנטענת היא ביחס לתמורה ששולמה במסגרת עסקה אחרת במקרקעין. מדובר במידע פומבי הנגיש לציבור כולו, ולא הייתה מניעה לתובע לבצע בדיקות בענין. אין מדובר במידע מוכמן הידוע רק לנתבעת, ולא היה כל קושי מצד התובע לבצע את הבדיקות הדרושות לו לצורך התקשרותו בעסקה, מבעוד מועד ומראש.
-
רכיב נוסף בהטעיה הוא הקשר הסיבתי בין ההטעיה לבין ההתקשרות בהסכם; התובע אינו חולק על רצונו למכור את הנכס לנתבעת, אלא טוען שהסכום אינו משקף את שוויו. גם אם היה בכך ממש, אין מדובר בטעות או הטעיה אלא, לכל היותר, בטעות בכדאיות העסקה.
-
אין בראיות התובע ראיה המעידה על הטעיה. תדפיס רשות המיסים שלטענת התובע הוצג לו במסגרת משא ומתן, הוא תדפיס שהוצא לצורך התביעה שכן נושא תאריך מאוחר להגשת התביעה ואינו המסמך המקורי שלכאורה הוצג. כך שבפנינו טענות בעל פה בלבד.
לטענתה, התובע נכח בחקירת כל העדים, ולדבר משמעות ביחס למשקל שיש לייחס לעדותו, שממילא לא היתה עקבית, שכן, התובע שינה את גרסתו מספר פעמים ביחס לנסיבות הצגת תדפיס רשות המיסים, בעוד שמר אהרוני הצהיר כי הוא אינו זוכר שמסמך זה הוצג על ידו.
התובע, שהיה מיוצג על ידי בא כוחו בהליך כאן, הן במו"מ והן בפגישה שבה נחתם הסכם המכר, שב ושינה את גרסתו ביחס לשאלה האם הציג לבא כוחו את המסמך שלכאורה הוצג, אם לאו. עובדה זו אף היא מטילה ספק במהימנות גרסה זו של התובע. עורך הדין לא הגיש תצהיר ולא העיד, ובעניין זה פועלת החזקה לפיה זו הייתה פועלת כנגד בעל הדין שנמנע מהגשתה.
משכך, לא הוכח כי מסמך זהה לזה שצורף כנספח כב' לתצהירי התובע אכן הוצג בפני התובע, וכלל לא הוכחה הטעיה. יתרה מכך, גם לא הוכח כי אכן נפלה טעות בגובה התמורה שנקבעה. בהעדר הוכחה לקיומה של טעות ו/או הטעיה, לא הוכח גם קשר סיבתי ביניהם.
-
לטענתה, המדובר לכל היותר בטעות בכדאיות העסקה, המוציאה מגדר הטעויות וההטעיות המקנות סעד של ברירת ביטול, את הטעות בכדאיות העסקה. בנסיבות דומות נקבע, כי עת התובע, שיכול היה לבצע בדיקות ולגלות כל מידע רלוונטי בעצמו, נמנע מלעשות כן, הרי ביתר שאת יש לקבוע כי מדובר בטעות בכדאיות העסקה, שאינה מבססת זכות ביטול הסכם (ת"א (מחוזי מרכז) 5768-08-07 אילן מירון נ' LAKE MARION GOLF ESTATES LTD, 02.03.2010).
-
עוד יש לדחות גם את טענת התובע לחוסר תום לב. לטענתה, בהעדר כל טעות ו/או הטעיה, הרי שיש לדחות גם טענה זו.
בנוסף נסמכת טענת חוסר תום הלב על נסיבות עסקת הקומבינציה שקדמה להסכם מושא התביעה כאן. אין רלוונטיות בין עסקת הקומבינציה להליך דנן, ויש לדחות את טענות התובע בעניין זה. כונסי הנכסים פעלו בהוראת בית משפט לענייני משפחה ופרסמו הזמנה להציע הצעות לרכישת המקרקעין. הנתבעת הבהירה שהיא בעלת זכויות במקרקעין מכוחו של הסכם קומבינציה ואולם, לבקשת כונסי הנכסים נקבע כי עסקת המכר שבוצעה על ידי כונסי הנכסים היא העסקה היחידה שבתוקף. בית המשפט לענייני משפחה קבע כפי שקבע ויש לדחות את ניסיון התובע לשנות מהחלטה זו באמצעות בית משפט זה.
עוד נסמכת טענת התובע לחוסר תום לב על העובדה, שהנתבעת רכשה את המקרקעין של התובע ואחרים, לשם הגשת תביעת פירוק שיתוף. התובע מוצא בדבר זה פסול ואולם, ובהתאם לפסיקה "דרישה של שותף להביא לפירוק השיתוף היא כשלעצמה אינה בבחינת שימוש לרעה בזכות הנתונה לשותף" (ת"א 10774-04-17 עמוס מימון נ' תמר ברעם (07.04.2020, סעיף 36).
-
לטענתה לא זו בלבד שיש לדחות את תביעת התובע, אזי וכפי שהודה התובע וכמשתקף מהתביעה שהוגשה נגדו, בת"א 56656-07-22, הרי שהתובע חב לנתבעת סך של 437,550 ₪, מכוח ההלוואה שניתנה לו בגדר הסכם הקומבינציה ואשר המועד להשיבה חלף זה מכבר.
ההליכים בתיק
-
לאחר שהוגשו כתבי טענות הצדדים, פנו הצדדים להליך גישור אשר לא צלח.
-
התובע הגיש תצהיר מטעמו, וכן תצהירי עדות ראשית של עו"ד רם לוי; מר קובי עבד; דנה ליטוב; תצהיר אמו של התובע הגב' רחל חביב, וחוות דעת של השמאי מטעמו.
-
מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של מר אהרוני.
-
בהחלטה מיום 9.1.2023, ולאחר קבלת תגובת הנתבעת, התקבלה בקשת התובע לצירוף תצהירו של מר איכר, אשר ביום 1.3.2021 מכר לנתבעת חלק מהמקרקעין מושא התביעה, וזאת לצורך הצגת הסכם המכר שנערך עימו, פרטי המו"מ בין מר איכר לבין הנתבעת, שומת היטל השבחה שהוכנה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והאינפורמציה שהייתה ידועה לנתבעת ביחס למקרקעין טרם החתימה על הסכם המכר.
-
בפרוטוקול דיון מיום 20.7.2023 (עמוד 62 שורה 10) הודיע התובע כי מר עבד אינו בארץ, ועל כן נמשך תצהירו מהתיק. עוד הודיע התובע באותו הדיון כי הגב' רחל חביב ז"ל נפטרה, והנתבעת טענה כי יש להורות על משיכת תצהירה מן התיק.
-
לאחר שהוגשו סיכומי הנתבעת, הגיש התובע בקשה לצירוף ראיה חדשה, היא מכתב ביטול העסקה שנשלח לבא כוח הנתבעת ביום 13.2.2020. בהחלטה מיום 16.4.2024 ולאחר קבלת התייחסות הנתבעת לבקשה, התקבלה הבקשה ונקבע כי ככל שהנתבעת מעוניינת להגיש ראיות ותצהיר ביחס לראיה החדשה היא תעשה כן עד ליום 19.5.2024, וכן תודיע עד לאותו מועד האם ברצונה לחקור את התובע על הראיה החדשה.
הנתבעת לא הגישה כל הודעה או בקשה בהתייחס להחלטה מיום 16.4.2024.
דיון והכרעה
-
לאחר עיון בטענות הצדדים אני מקבלת את תביעת התובע וקובעת כי התובע הוטעה על ידי הנתבעת קודם לחתימתו על הסכם המכר. יחד עם זאת, לא מצאתי מקום לקבל את טענת העושק שהעלה התובע. הכל כמפורט להלן.
-
אציין כבר עתה כי התרשמתי לחיוב מעדותו של התובע ואני מעדיפה אותה על פני עדותו של מר אהרוני אשר מרבית תשובותיו לשאלות מהותיות שהופנו אליו הייתה כי הוא אינו זוכר. לעניין זה ראו מענה מר אהרוני לשאלות: האם התובע פנה אליו בתחילה בבקשה לקבלת הלוואה; האם הוא מכיר את הסכם ההלוואה; האם קיבל הודעות דואר אלקטרוני בעניין הסכם המכר; האם שוחח עם התובע בטלפון לפני חתימת הסכם המכר; האם הציג לתובע את תדפיס רשות המיסים טרם חתימת הסכם המכר; (ראו עמוד 71 שורות 7-5, עמוד 71 שורות 28-26, עמוד 72 שורה 25, עמוד 74 שורות 34-32, עמוד 76 שורות 15-12).
המדובר בהסכם שנחתם בחודש מרץ 2019, התביעה הוגשה בפברואר 2020, כתב ההגנה מטעם הנתבעת הוגש בחודש יולי 2020, תצהירו של מר אהרוני הוגש בספטמבר 2021, ועדותו של מר אהרוני נשמעה ביולי 2023. קשה בנסיבות אלו, עת המדובר בתביעה שהוגשה פחות משנה לאחר חתימת הסכם המכר, ותצהיר מר אהרוני ניתן כשנה לאחר מכן, לקבל את טענתו כי את מרבית הדברים המהותיים בתיק הוא "אינו זוכר". אין המדובר בתביעה אשר הוגשה בחלוף שנים רבות, שאז לעיתים ניתן לקבל טענותיו של עד כי בשל חלוף הזמן הוא אינו זוכר דברים, אלא בתביעה שהוגשה זמן קצר ביותר לאחר האירועים בגינה היא הוגשה. על כן מענה כזה בנסיבות אלו פועל לחובתה של הנתבעת והעד מטעמה.
מן הכלל אל הפרט
טענת העושק – דינה דחייה
-
הסעיף הרלוונטי לענייננו הוא 18 לחוק החוזים הקובע כי:
"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".
-
שלושה תנאים מצטברים מקימים את עילת העושק: התנאי הראשון מתייחס למצבו של העשוק (קיומה של מצוקה, חולשה שכלית או גופנית או חוסר ניסיון), התנאי השני מתייחס להתנהגותו של העושק (ניצול מצבו של המתקשר וחולשתו) והתנאי השלישי הוא שתנאי החוזה הם גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל.
שלושת היסודות של "מצוקה", "ניצול" ו-"תנאי חוזה גרועים", הם מצטברים ושלובים: מצטברים - מאחר שדי כי אחד מהם לא יתקיים כדי שלא תשתכלל עילת עושק, ושלובים מאחר שקיים ביניהם יחס גומלין במובן שאם אחד היסודות התקיים באופן מובהק יחסית, אפשר כי האחר יהיה מובהק פחות ועדיין ייקבע כי התקיים עושק [רע"א 617/08 מלון עדן נהריה נ' יוסף קסל (21.09.2014), ע"א 2041/05 מחקשווילי נ' מחקשווילי (19.11.2007)].
-
עוד נקבע בפסיקה כי העובדה שניתן להקל בדרישה ביחס לאחד היסודות, כשקיימת חומרה מיוחדת ביסוד האחר, אין משמעה שניתן לוותר על יסוד זה או אחר. לעניין זה ראו עמדת כב' השופט ראובן ריבלין בעניין ע"א 3156/98 יצחק בן ישי נ' אלכס ויינגרטן, פ"ד נה(1) 939 (1999) (להלן: פסק דין בן ישי) בעמוד 948: "מקום שבו אחד מיסודותיה של העילה מוצא לו ביטוי חמור במיוחד, מוקל לעתים הנטל הראייתי הרובץ על המבקש להוכיח את קיומם של היסודות האחרים, אך בכך אין כדי להמעיט מן הדרישה כי גם היסודות האחרים יתקיימו במלואם" [וראו גם ע"א 9207/04 כמיסה נ' גרטלר, פסקה 9 לפסק-דינו של השופט סלים ג'ובראן (14.8.2008)].
לעניין זה ראו גם פסק דינו של כב' השופט עופר גרוסקופף בעניין ת"א (מחוזי מרכז) 33199-11-11 עובד קועטה נ' עודד בראל (18.4.2016, להלן: פסק דין קועטה), שם נדונה תביעה לביטול עסקת מכר מקרקעין בטענת עושק, ונקבעו הדברים הבאים:
"הדרישה למצוקת הצד המבטל – העובדה שמר קועטה היה שרוי בקשיים כלכליים אינה מהווה, כשלעצמה, בסיס מספיק על מנת למלא אחר הדרישה המינימאלית להוכחת מצב של מצוקה. כפי שציינו פרופ' פרידמן ופרופ' כהן: "מתקשרים חוזיים פועלים ממילא תחת לחצים ואילוצים כלכליים שונים וקיים חשש מפני ערעור הביטחון המשפטי אם כל קושי כלכלי (המוכנה לעיתים "ארעי") יפתח את השער לטענת עושק" (פרידמן וכהן, חוזים ב', עמודים 990 – 991; צוטט בהסכמה על ידי השופט סלים ג'ובראן בעניין כמיסה, פסקה 9). מכאן שעצם העובדה שמר קועטה היה שרוי בחובות, אפילו כאלה שהדירו שינה מעיניו, אינה מספיקה על מנת לעמוד בדרישה המינימאלית להוכחת מצוקה.
הדרישה לניצול המצוקה על ידי הצד שכנגד – פעולה של "ניצול" מחייבת מודעות, ברמה כזו או אחרת, למצב המצוקה. כפי שציינו פרופ' פרידמן ופרופ' כהן: "ה"ניצול" מתבטא בכך שהצד השני יודע על המצוקה, ומפיק ממנה טובת הנאה לעצמו" (פרידמן וכהן, חוזים כרך ב', עמוד 983). ודוק, כאשר הצד שכנגד אינו יודע כלל כי המתקשר שכנגד מצוי במצב מצוקה, ממילא לא יוכל לנצלו. לעומת זאת, יתכנו מצבים בהם יש למתקשר ידיעה כללית שהצד השני מצוי בקשיים, מבלי שידע על טיבם. במצב דברים זה נראה כי מתקיימת הדרישה המינימאלית לניצול, וכי יש לפרש את הביטוי "מודעות מלאה", כמחייב הבנה ברורה שהמתקשר מצוי במצוקה, אולם אינו מחייב ידיעה של מכלול הנסיבות שיצרו את מצב המצוקה. בענייננו, מעצם העובדה שמר קועטה היה שרוי בקשיים כלכליים לא משתמע, בהכרח, שבראל ותדמור היו מודעים לקשיים כלכליים אלו במועד כריתת ההסכם, ואם לא היו מודעים להם, כיצד ניתן לטעון להתקיימות הדרישה לניצול המצוקה על ידם?
הדרישה לחוזה בלתי הוגן – קשה לחלוק על כך שהעסקה שנעשתה בין מר קועטה לבין בראל ותדמור לא הייתה עסקה שגרתית. ואולם, הטעם לכך שלא הייתה זו עסקה שגרתית היא שמר קועטה ביקש "לאחוז במקל הארוך משתי קצותיו" – מחד גיסא, לקבל סכום כסף משמעותי במזומן לאלתר, ומאידך גיסא, לערוך מעין עסקת קומבינציה, שתבטיח כי יקבל נתח בפרויקט שייבנה. בכך כמובן אין כל פסול, ואולם הדבר מונע את האפשרות לקבוע כי עצם העובדה שהובטחה לו רק דירת תמורה אחת הופכת את החוזה לבלתי הוגן. במילים אחרות, את הגינות ההתקשרות יש לבחון לא רק לאור שווי דירת התמורה, אלא גם בשים לב להסדר ההלוואה."
היסוד הראשון של עילת העושק – מצוקה
-
התובע טען כאמור כי היה שרוי במצוקה קשה, נפרד מאשתו לאחר 23 שנים, תוך שהוא ממשיך לממן את אשתו וילדיו, לשלם משכנתא בסך של 6,000 ₪ לחודש, לשלם דמי שכירות של החנות של אשתו בסך של 5,000 ₪, כאשר היה עליו לשלם חוב בגין הוצאות הכינוס בסך של שני מיליון ₪, וכי באותה העת אף בת זוגו הייתה חולה ואושפזה במצב קשה.
-
בהתאם לפסיקה המצוקה, החולשה השכלית או הגופנית, או חוסר הניסיון צריכים להיות חמורים, קיצוניים, וכבדי משקל באופן שהם "הסיטו את שיקול הדעת של העשוק סטיה של ממש מנתיבו הנכון. ברור אפוא כי לא כל דוחק, לחץ או חולשה יקיימו את מצבו של העשוק הנדרש בסעיף 18" (גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 406 (מהדורה רביעית, 2019) (להלן: שלו וצמח), בעמוד 435; ע"א 6235/15 חלאק נ' כריים, פסקה 23 (15.2.2017) (להלן: עניין חלאק)).
-
לעניין הטענה של מצוקה כלכלית ציינו המחברים שלו וצמח כי : "מצוקה היא מצב של צרה ודוחק שאליו נקלע המתקשר. מצוקה איננה מצב של עוני ומחסור גרידא או אי נוחות הנגרמת עקב הצורך להתמודד עם קשיים כלכליים..כאשר מצוקה היא כלכלית באופייה, נדרש מצב של שינוי פתאומי המביא ללחץ – כלכלי או פסיכולוגי – חמור" (שם, 436).
-
אציין כבר עתה כי התובע לא עמד בחובה להוכיח כי היה שרוי במצוקה; הנתבעת ידעה על מצבו הכלכלי הקשה; ניצלה את מצוקתו; והניצול הוא שהביא אותו לחתימת ההסכם עם הנתבעת.
-
מעדותו של התובע, כמו גם העדים מטעמו, עולה כי מצבו הכלכלי, אינו מצב אליו הגיע בשל שינוי פתאומי, אלא מצב כלכלי אשר נמשך מספר שנים. כך למשל העיד עו"ד לוי כי הבעיות במצבו הכלכלי של התובע החלו כבר בשנת 2012 (ראו סעיפים 5-2 לתצהירו של עו"ד לוי וכן עדותו בעמוד 20 לפרוטוקול שורות 5-4). התובע העיד כי כבר משנת 2015 או 2016, בסמוך לאחר פטירת אביו, "היה לי שנתיים נורא קשות" (עמוד 29 שורות 3-1) ובינואר 2018 עזב את ביתו (עמוד 7 שורה 30). קרי, אין המדובר בשינוי פתאומי אלא במצב כלכלי שנמשך תקופה ארוכה.
כתימוכין למצבו הכלכלי, צירף התובע כנספח י"ד לתצהירו תדפיסי חשבון בנק לחודשים ינואר 2019-אפריל 2019, כאשר העיסקה הייתה במרץ 2019. מתדפיסי חשבון הבנק עולה כי חשבונו של התובע הגיע ליתרת חובה מירבית של כ- 40,000 ₪.
התובע טען כי הייתה לו הלוואה בסך של 160,000 ₪, וכי מכירת הנכס נועדה לשם כיסוי ההלוואה. גם אם אקבל טענות אלו, הרי שלא הוכחה טענתו לחובות נוספים, וזאת בהתאם לטענתו בסעיף 28 כי חובותיו עלו לסך של 400,000 ₪.
אעיר, כי לא נעלמו ממני תמלולי שיחות הטלפון שצירף התובע, שלו ושל נציגת הבנק, שיחות אשר לטעמי מעידות כי מצבו של התובע נתפס בעיניו כמצב כלכלי קשה, אך אין בהן כדי להוכיח את הדוחק הקשה ולשם כך היה עליו לצרף ראיות שיגבו טענה זאת.
-
עוד נקבע בפסיקה כי ככל שלמתקשר בעסקה הייתה אלטרנטיבה ממשית, שבאמצעותה ניתן היה למנוע את העסקה הנוכחית – הדבר יקשה לקבוע כי התקיים רכיב המצוקה העולה כדי עושק [רע"א 617/08 מלון עדן נהריה בע"מ נ' קסל, (21.9.2014),סעיף 38(א); ע"א 11/84 אשר רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, מ(4) 533 (1986); עניין חלאק, פסקה 23 והאסמכתאות שם].
בעניין שלפני, ואף אם יתקבלו מלוא טענותיו של התובע, אזי, וכפי שנטען על ידי הנתבעת, התובע לא הביא כל ראיה לפיה לא יכול היה למכור את המקרקעין לצדדים שלישיים אלא לנתבעת בלבד, ועת מעדותו אף עלה כי יכול היה למכור את המקרקעין לבני משפחתו אך לא עשה כן בשל היחסים ביניהם (ראו עדותו עמוד 41 שורה 14). כמו כן יש לקבל את טענת הנתבעת לפיה התובע לא הביא כל ראיה המוכיחה כי לא יכל לקבל מימון מגורם שלישי כלשהו או סורב לקבל מימון על ידי הבנקים או מוסדות פיננסיים אחרים.
-
אוסיף, כי ישנו קושי לקבל את הטענה למצוקה כלכלית חמורה ביותר עת התובע הוא הבעלים של חמישית מתוך 4 דירות ברחוב שלמה המלך בתל אביב ודירה בבת ים בבעלותו ובבעלות גרושתו (ראו עדות התובע בעמוד 41 שורות 4-3), וכן דירת חדר נוספת בתל אביב (עמוד 41 שורות 21-10). אומנם בעלותו בדירות בשלמה המלך היא בעלות חלקית, אך המדובר בבעלות אשר ניתן לתרגמה לשווי כלכלי, על כל המשתמע מכך.
היסוד השני של העושק – ניצול המצוקה
-
אשר לטענה כי הנתבעת ידעה על מצבו של התובע, אזי לא מצאתי כי התובע עמד בנטל להוכחת טענה זאת.
-
אין די בהפניה לתמלול השיחה שצורף כנספח כ"א לתצהירו של התובע כדי להוכיח את הטענה לפיה הנתבעת ניצלה את מצוקתו של התובע. אין ללמוד משיחה זאת כי הנתבעת ידעה אודות מצבו הכלכלי של התובע והיותו במצוקה כלכלית, ובוודאי אין בה כדי להוכיח, כפי שטענה הנתבעת, כי הנתבעת או מנהלה ידעו אודות היקף רכושו של התובע, הכנסותיו והנכסים בבעלותו.
-
אומנם ובהתאם לפסיקה בעניין קועטה לעיל, דרישת ניצול המצוקה אינה מחייבת ידיעה של מכלול הנסיבות שיצרו את מצב המצוקה, אך במקרה הנדון אין ללמוד בהכרח משיחה זאת כי מר אהרוני הבין שהתובע מצוי במצוקה.
באשר ליסוד השלישי של עילת העושק – תנאי חוזה גרועים
-
משקבעתי שלא הוכח קיומה של מצוקה, ולא הוכח כי הנתבעת ניצלה את המצוקה, אין צורך להמשיך ולבחון את היסוד של תנאי החוזה, שכן המדובר בתנאים מצטברים. אומנם, לא נעלם מעיני כי ככל שתנאי החוזה גרועים יותר, ייקל להוכיח שהמתקשר היה במצוקה (שלו וצמח, 443), אך כפי שנקבע בפסק דין בן ישי, העובדה שניתן להקל בדרישה ביחס לאחד היסודות אין בה כדי לוותר על יסוד כזה או אחר.
טענת ההטעיה דינה להתקבל
-
בהתייחס לטענת ההטעיה, קובע סעיף 15 לחוק החוזים כדלהלן: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
-
ארבעה יסודות נדרשים לצורך הוכחת העילה: קיומו של חוזה; קיומה של טעות; קיומה של הטעיה מטעם צד לחוזה או מי מטעמו; וכן קשר סיבתי כפול בין ההטעיה לטעות ובין הטעות להתקשרות בהסכם. על פי סדר הזמנים המוצב בסעיף צריכה ההטעיה לגרום לטעות והטעות צריכה להניע את הקשר החוזי [ראו שלו וצמח בעמודים -381 382; ע"א 10745/06 קרן אזולאי ואח' נ' המכללה האקדמאית אורט ע"ש סינגאלובסקי- פולק ת"א (13.7.2009)].
טיוטות ההסכם וסכום התמורה
-
התובע טען, כאמור, שבין הצדדים הוסכם שהתמורה תעמוד על 800,000 ₪, כעולה מהטיוטות שהוחלפו בין הצדדים, וכי במועד שנקבע לחתימת ההסכם מר אהרוני הציג בפני התובע תדפיס מרשות המיסים ביחס לעסקה אחרת ממנה עולה שהמחיר הנקוב בטיוטות אינו ריאלי ומגיע לו סך של 250,000 ₪ בלבד, אשר בסופו של יום הועלה לסך של 300,000 ₪.
-
באשר להסכמות בין הצדדים ולקביעת סכום התמורה העיד מר אהרוני בסעיפים 12-6 לתצהירו כדלהלן:
"בענייננו, לנוכח העובדה כי ידעתי כי זכויותיו של התובע במקרקעין הינן מכוח הסכם חלוקת עיזבון של אביו המנוח ואחיו המנוח של התובע (לצד יורשים נוספים) וכן לנוכח השתלשלות האירועים בנוגע למקרקעין בבית המשפט לענייני משפחה, העדפתי שבטרם נסדיר את התנאים המסחריים לעסקת המכר, תחילה עורכי הדין יבדקו ויסדירו את ההיבטים המשפטיים (לרבות קבלת כל המסמכים הרלוונטיים ובדיקתם וכן קבלת ובדיקת כל ההסכמות הדרושות לביצוע והשלמת העסקה).
טעם נוסף לכך שעמדתי על כך שהעניינים המשפטיים יוסדרו תחילה היה העובדה כי התובע לא הראה בקיאות בעניינים המשפטיים ובסטטוס מצב זכויותיו במסגרת תיק העיזבון והותיר רושם של אי שליטה בעובדות ובנתונים. מכאן שהצורך להסדיר את ההיבטים המשפטיים היה הכרחי.
רק לאחר שהוצגו כל האסמכתאות המתאימות לצורך השלמת העניינים המשפטיים, נפגשנו, התובע, אני ועורכי הדין על מנת לסכם את ההיבט המסחרי ואת התמורה אשר תשולם. בנוגע לתדפיס מרשות המיסים שהתובע הציג בתצהירו, עיינתי בו ואיני זוכר כי מסמך זה הוצג.
במסגרת פגישה זו הבהרתי מהי התמורה שהנתבעת תהיה מוכנה לשלם.
התובע מצדו היה חופשי לחלוטין לבצע בדיקות מטעמו (ויתכן שאף ביצע) ולהסכים או לסרב להצעתי.
למיטב זכרוני וכפי שאני מתנהל בשגרה, עורכי הדין נכחו במשא ומתן.
בסופו של יום לאחר ניהול משא ומתן הסכמנו שהתמורה תעמוד על סך של 300,000 ₪ סכום גבוה מזה שהצעתי בפגישה (וכן אציין כי ההסכם לא נחתם בחטף, אלא הוחלפו מספר טיוטות בין הצדדים ולכל אחד הייתה הזדמנות למצות את הבדיקות מטעמו ולקבל החלטה)".
-
למול עדותו של אהרוני בתצהירו עולה מהטיוטות שהוחלפו בין הצדדים תמונה אחרת.
-
בין הצדדים הוחלפו טיוטות הסכם מכר ביחס לנכס, טיוטות אלו צורפו כנספח כ' לתצהירו של התובע.
אין חולק כי בטיוטות ההסכם צוין בסעיף 5 כי התמורה תעמוד על 800,000 ₪.
בסעיפים 5.2 ו- 5.4 לטיוטה נקבע כי הקונה (הנתבעת) תמסור במעמד החתימה שני שיקים על סך של 400,000 ₪ כ"א, האחד על שם המוכר והשני על שם בא כוחו.
לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ימסר שיק אחד לידי המוכר, והשיק השני יימסר לבא כוח המוכר לטובת המצאת אישורי מיסים החלים על המוכר בגין עסקה זאת.
-
לעניין הסכום שיוותר בידי בא כוח המוכר, לצורך הבטחת תשלום המיסים והמצאת אישורי המיסים, אזי ניתן ללמוד מן הטיוטות כי בתחילה עמד הסכום שיוותר בידי בא כוח התובע, על הסך של 300,000 ₪, ואילו באי כוח הקונה תיקנו את הסכום לסך של 400,000 ₪ (ראו עמוד 151 לתצהיר התובע, סעיף 5.4 לטיוטת ההסכם).
-
מטיוטות הסכם המכר ניתן ללמוד כי הסך של 800,000 ₪ הוא סכום שהוסכם על ידי הצדדים, ועל כן צוין כמחיר התמורה בטיוטות, כאשר חיזוק לכך ניתן ללמוד מיתר סעיפי ההסכם המתייחסים להפרש בין הסכומים שיוותרו בידי התובע לבין הסכום שיוותר בידי בא כוחו לצורך הבטחת תשלומי המיסים החלים על המקרקעין.
-
בעדותו נשאל מר אהרוני האם היה מעורב במו"מ והחלפת הטיוטות והשיב כך:
"אני. אני לא מתנהל בצורה הזאת. משרד עוה"ד שלי מנהלים את כל הנושא המשפטי, את כל הנושא של איזה זכויות יש לו, מה אין לו, כל הפעולות האלה ובסוף מגיעים אליי עם טיוטה סופית, סוגרים את המחיר, זהו." (עמוד 72 שורות 23-20).
-
ראשית, ואף אם היה ממש בטענה זאת מדוע מכלתחילה נכללה בטיוטות ההסכם תמורת המכר, שהרי מתבקש שהיה על הצדדים להותירה ריקה. זאת ועוד, כיצד נקבע הסכום של 800,000 ₪ דווקא ולא כל סכום אחר.
אם סכום זה לא היה סכום שהצדדים ניהלו מו"מ לגביו, אין הסבר להתייחסות עורכי דינו של מר אהרוני במסגרת טיוטות ההסכם לכך שהתמורה תחולק לשני תשלומים של 400 אלף ₪ כל אחד, כאשר שיק אחד יועבר לתובע והשני יוחזק בנאמנות על ידי בא כוחו לצורך תשלומי מיסים.
כמו כן, אם סכום זה לא היה מסוכם על ידי הצדדים מדוע עורכי דינו של מר אהרוני שינו את הסכום שנקבע כסכום שיוותר בידי בא כוח התובע לצורך תשלומי מיסים מהסך של 300,000 ₪ לסך של 400,000 ₪. קרי העלו את הסכום שיוותר בנאמנות לצורך הבטחת תשלומי מיסים.
-
עת נחקר מר אהרוני לגבי הכללת מחירים בטיוטת ההסכמים השיב כדלהלן:
"גדי זילברברג הוא לא מנהל משא-ומתן מסחרי, הוא ניהל את העניינים המשפטיים. כתב מה שכתבתם, הגעתם אליי, ישבנו, סגרנו את כל הנושא המסחרי. כל מה שכתוב בטיוטות זה יפה וטוב, זה טיוטות. כשהגענו לסגור את העסקה עצמה, סגרנו מה שסגרנו ובזה זה נגמר"
(עמוד 79 לפרוטוקול שורות 18-15).
-
בעדותו טען אהרוני כי אינו מעורב בנושאים המשפטיים ואת זה עושים עורכי דינו, וכי רק לאחר שכל הנושאים המשפטיים מוסדרים, מגיעים אליו והוא קובע את התמורה (ראו עדותו כאמור לעיל בעמוד 72 שורות 23-20, ובעמוד 73 שורות 5-1), טענה זאת של מר אהרוני אינה מתיישבת עם העובדה כי הוא היה מכותב להודעת דואר אלקטרוני שנשלחה על ידי בא כוחו, עו"ד זילברברג, ביום 14.3.2019, אליה צורפה טיוטת ההסכם (עמוד 84 לפרוטוקול שורות 14-13)
עת נחקר ביחס להודעת הדואר האלקטרוני אליה היה מכותב, טען כי מידי יום מגיעות לתיבת הדואר האלקטרוני שלו הודעות רבות שהוא לא תמיד מעיין בהן (ראו עמוד 84 שורות 23-20). אין בתשובה זאת כדי להוות מענה לעובדה כי היה מכותב וקיבל עותק מהטיוטה אשר עליה כאמור הופיעו סכומי התמורה בגין הנכס.
-
הנתבעת התיחסה לאופן קביעת מחיר הנכס במועד בו נחתם ההסכם בסעיף 11 לכתב ההגנה וציינה את הדברים הבאים : "במסגרת פגישה זו הבהירה הנתבעת מהי התמורה אותה היא מוכנה לשלם, בין היתר על יסוד בדיקות אשר ביצעה, במאגרי נתונים ברשת האינטרנט, שהינם פומביים וגלויים לכלל הציבור, לרבות התובע...".
קרי, בכתב ההגנה ציינה הנתבעת את האופן בו קבעה את מחיר התמורה, לרבות הסתמכות על מאגרי נתונים ברשת האינטרנט. אך עת נחקר מר אהרוני לגבי האופן בו הוא מציע את המחיר של 250,000 ₪ לרכישת הנכס השיב :
"עו"ד אראל: אז אני שואל אותך עוד פעם. בטיוטת ההסכם שהועברה, הסכום שהיה נקוב היה 800,000 שקל. התובע מעיד שהוא חשב שהוא יקבל 800,000 שקל. אתה יכול להסביר לבית המשפט מה היה באותה פגישה? איך. איך שכנעת אותו שהוא יקבל 250 או 300 אלף שקל בלבד למרות שהוא חושב שהוא יקבל 800 אלף שקל?
העד, מר אהרוני: אתה ישבת באותה פגישה. אתה ישבת. מה יש לשכנע? בא בן-אדם, רוצה למכור נכס. אני מציע הצעת מחיר על נכס מסוים. מתנהל אני. בחברה שלי, אני קונה מגרשים, בוא נגיד, אחת לחודש, מנהל מו"מ, הבן-אדם ישב, אתה בתור עו"ד שלו ישבת, הצגתי לך סכום שאני מוכן לשלם, אמרת לי מזל וברכה, קיבלת כסף, נסעת. אתה או עוה"ד השני, אני לא זוכר בדיוק, נסעתם לרשום הערת אזהרה, קיבלתם את הצ'ק. אני לא מבין מה אתם רוצים? באמת" (עמוד 75 לפרוטוקול שורות 34-25).
ועת נחקר לגבי האמור בסעיף 11 לתצהירו השיב :
"העד, מר אהרוני: אני זורק מחיר. אני זורק מחיר שנראה לי. יכול להיות שגם באותו זמן הייתה. היו איזשהם בדיקות כאלה או אחרות שלי, אישית, מה שאני רוצה לעשות אבל זה לא. זה לא מה שנותן לי להחליט באיזה מחיר אני קונה, יש עוד אינטרסים אחרים שנמצאים באותו מהלך של אותה עסקה. לפעמים אני קונה מגרש גם הרבה יותר יקר, אז מה?
עו"ד אראל: עוד אתה. אתה לא זוכר. אתה לא זוכר אם הסתכלת, כן הסתכלת למרות מה שכתוב פה.
העד, מר אהרוני: אתה מדבר לפני 4 שנים, אתה חושב שאני יכול לזכור לפני 4 שנים? אני ביום-יום שלי עושה המון דברים.
עו"ד אראל: לא, כי מה שכתוב פה, אתה כן הסתמכת על. בכתב ההגנה כן הסתמכת על עסקאות קודמות. אתה לא זוכר. עו"ד זילברברג ייצג את החברה בעסקה הזאת?"
(עמוד 77 לפרוטוקול שורות 13-2, ההדגשה הוסה – ע' ר').
-
אין בתשובתו של מר אהרוני כדי ליתן הסבר לגבי קביעת מחיר הנכס בו הוא נמכר בסופו של יום. עדותו לפיה הוא "זורק מחיר" אינה מתיישבת עם הנטען בכתב ההגנה ואף אינו מהווה מענה לטענותיו של התובע ביחס להטעיה שבוצעה כלפיו. ברור הוא כי לכל נכס יש מחיר אשר התמורה בגינו נקבעת על פי הגיון מסחרי כלשהו, אשר לא פורט על ידי הנתבעת והעד מטעמה. לעניין זה היה על מר אהרוני לפרט את הפרמטרים שהיו חלק מהשיקולים לצורך הערכת שוויו של הנכס, והעדר פירוט כזה, פועל לחובת הנתבעת.
עוד אוסיף, כי טענותיו של מר אהרוני לפיהן תחילה סגרו את העניינים המשפטיים ורק בסוף את מחיר התמורה אף אינן מתיישבות עם השכל הישר וההיגיון המסחרי. שכן לרוב, הצדדים קובעים את מחיר הנכס ורק לאחר מכן נכנסים לבדיקות משפטיות. זאת ועוד ואף אם הייתי מקבלת את טענתו בעניין, הרי שלאחר סיום הבדיקות המשפטיות היו צריכים הצדדים להסכים על מחיר הנכס ולא להותיר את הנתון המשמעותי ביותר בהסכם, למועד בו נחתם ההסכם. יתרה מכך, אין ספק שהנתבעת הכירה את הנכס היטב, חתמה הסכם קומבינציה לגביו, השתתפה במכרז לגבי הנכס ואף לקחה חלק בהליכים משפטיים בבית המשפט לענייני משפחה, ולא מדובר בנכס בלתי מוכר לצד הקונה. מכאן שחשיבות הבדיקות המשפטיות במקרה זה הייתה פחותה.
-
טענתו של התובע היא שבמועד בו נחתם ההסכם, לקח אותו אהרוני לחדר צדדי והציג בפניו תדפיס של רשות המיסים, נספח כ"ב לתצהיר התובע, בנוגע לעסקה אחרת שבוצעה במקרקעין, ממנה עולה כי הנכס שווה לכל היותר 250,000 ₪.
לעניין זה טען אהרוני בתצהירו כאמור כי עיין במסמך וכי הוא אינו זוכר כי מסמך זה הוצג.
-
באשר להצגת תדפיס רשות המיסים, אזי ואף כי התובע לא הציג את המסמך המקורי, אשר לטענתו הוצג לו על ידי מר אהרוני, השתכנעתי מעדותו של התובע כי מסמך זה אכן הוצג לו על ידי מר אהרוני בזמן אמת, ומצאתי לטענה זאת חיזוקים כמפורט להלן.
-
בראש ובראשונה, טענתו של התובע באשר למסמך שהוצג לו במועד חתימת ההסכם מתיישבת עם סכום התמורה ששולם לו על ידי הנתבעת.
מעיון בתדפיס רשות המיסים, שלטענת התובע הוצג לו במועד חתימת ההסכם עולה כי התמורה עמדה על 586,667 ₪ בגין שטח של 81 מ"ר, קרי סך של 7,243 ₪ למ"ר. הנתבעת הסכימה בתחילת המפגש לשלם לתובע סך של 250,000 ₪, עבור שטח בגודל של כ- 33 מ"ר, קרי סך של כ- 7,500 ₪ למטר, סכום התואם לסכום העולה מתדפיס רשות המיסים. רק לאחר משא ומתן נוסף במפגש הסכימה הנתבעת לשלם לתובע את הסך של 300,000 ₪.
מכאן, שהסכום שהוצע לתובע בתחילת המפגש מתיישב עם טענתו כי סכום התמורה שהוצע לו מקורו בסכום המצויין בתדפיס רשות המסים.
בפועל, מדובר היה בהטעייה, משום שנספח כ"ב (תדפיס רשות המסים, כפי שהוצג), אינו הדיווח המלא בגין העסקה שהוצגה בנספח כ"ב אלא רק שליש מהעסקה, והדיווח המלא הוא הדיווח המפורט בנספח כ"ו לתצהירו של התובע, לפיו המדובר בעסקה בסך של 1,760,001 ₪ ולא 586,667 ₪ בלבד, כפי שעולה מהתדפיס שהוצג, וממלוא העסקה עולה שהמחיר למ"ר עומד על כ- 21,728 ₪ למטר ולא 7,500 ₪ למטר בלבד.
-
אוסיף, כי אף שלא קיבלתי את טענתו של התובע לעושק, הרי שהשתכנעתי כי התובע היה לחוץ באותה העת מבחינה כלכלית, והוטעה על ידי מר אהרוני בעניין מחיר הנכס, ועל כן נקשר בהסכם.
לעניין הסכמתו של התובע למחיר המופחת, הרי שהתובע העיד לעניין זה ואני מקבלת את עדותו, ולפיה :
"העד, מר ר.ש. חביב: אני הייתי במצב ממש לחוץ שאני רק רודף אחריו ואני תקוע ואני לא יכול למכור לאף אחד אחר אין לי מקורות כספיים אחרים ולמקום היחידי שהיה לי תקווה בו זה לקחת ממנו הלוואה כשהוא הפך את זה כבר לעסקה ואני באתי אליו הוא לקח אותי לחדר והציג בפניי את המסמך הזה. 4 עיניים אני והוא ישבנו הוא אמר לי זה מה שדודה שלך מכרה אתה רואה זה העסקה האחרונה 586887 היא מכרה 81 מטר מתוך החלקה בוא נחלק 586887 ב-81 מטר מתוך החלקה והראה לי סכום של איזה 7000 ומשהו שקלים למטר מרובע. והוא אומר לי מה אתה עושה צחוק מעצמך זה העסקה תסתכל אמרנו עסקה אחרונה, העסקה אחרונה.
כב' הש' רביד: כמה מטר לך היה?
העד, מר ר.ש. חביב: 33, 31, 33 משהו כזה באותה תקופה ולא רק זה לא רק זה שאני זה אני אצלו יושב אצלו בחדר עם אהרוני הטלפון שלי מצלצל בנק הפועלים רפי אתה בא היום נכון?
העד, מר ר.ש. חביב: אנחנו מחכים לך למה הם כבר רצו להתחיל מולי הליכים משפטיים הבנק על פירעון ההלוואות ואני הבטחתי להם שאני אבוא עם כסף ב-1 למרץ כי ביקשתי ממנו הלוואה ב-19 לפברואר כי בקומבינציה הוא רץ להביא לי את הכסף הייתי בטוח הוא גם יסייע לי פה ככה הם התנהגו. אני האמנתי באנשים האלה אני מכיר אותם (לא ברור) נדל"ן אני לא האמנתי שהוא יעשה לי כזה קטע שהוא ירמה אותי ויעשוק אותי בצורה כזאת. ואמרתי לו תשמע אם זה מה שכתוב אני איש של מילה אז בואו נתקדם תן לי את מה שמגיע לי ותן לי כבר ללכת מפה למה אני כבר לא יכול לראות הדברים האלה. יצאתי בחזרה מהחדר עם מר אהרוני אמרתי לחגי תקשיב טוב זה העסקה זה אנחנו חותמים הראיתי לו את המספר הזה גם כן הוא לא הראה לנו שזה חלק מעסקה הראה לנו דף אחד לא אחד ל-3 הוא לא יכול לטעון שלעולם הוא לא הראה זה כי הוא ידע את זה הוא הציג לי את זה. מאיפה הוא הביא את זה תשאלי את העו"ד שלו שהיה וייצג שם אותו".
(עמוד 51 לפרוטוקול שורות 34-17, עמוד 52 לפרוטוקול שורות 8-1, ההדגשה הוספה – ע' ר').
ובהמשך:
"העד, מר ר.ש. חביב: אני לא הראיתי את המסמך לעו"ד אני אמרתי לעו"ד שנשנה את המספרים, המספרים לא תואמים הוא גרם לי לזלזל בעו"ד שלי באותו רגע לדחוף אותו הצידה לשים אותו בצד ולהגיד לו זה החלטה שלי זה מה שאני עושה וככה עשיתי.
עו"ד גולדפלד: איך הוא גרם לך בהיפנוזה?
העד, מר ר.ש. חביב: תקשיבי כשאני יושב עם מישהו כזה אני הייתי כנראה לא בשיא התקופה הכי יציבה שלי נפשית לא הייתי טוב לא הייתי מאופס לא הייתי יציב לא הייתי במצבו הנפשי טוב הייתי במצב נפשי מאוד גרוע הייתי בשלילה באותם ימים גם כסף לאוטו לא היה אפילו, למונית, באתי עם קורקינט עד אליו. עכשיו כשהוא הראה לי את זה אני יודע שאני צריך לבוא ב-4 לבנק השעה כבר הייתה 13:15 הוא אמר לי אם אתה רוצה בואו נחתום עכשיו קח את הכסף אני גם אעלה לך בעוד 50000 שקל למה לא נראה לי שזה יעבור לנו פה השבח כדי שלא תתקע לא תגיד שאני חרא של בן-אדם שתבין כמה אני סבבה איתך אני מעלה לך בעוד 50000 שקל".
(עמוד 52 לפרוטוקול שורות 29-16, ההדגשה הוספה ע' ר').
-
עדותו של התובע הייתה משכנעת וממנה עלה כי הטעיית מר אהרוני היא זאת שהביאה אותו להתקשר בהסכם עמה, וכי הסכמתו למחיר שהוצע הייתה נוכח הצגת תדפיס רשות המיסים לפיו בגין עסקה אחרת במועד סמוך, שולם מחיר דומה למחיר שהוצע לתובע.
-
חיזוק נוסף לטענותיו של התובע בהתייחס לטענת ההטעיה אני מוצאת אף בעדותו של מר איכר. מר איכר העיד בתצהירו כי הנתבעת ידעה היטב טרם חתימת ההסכם עם התובע, כי ביום 21.8.2018, נכנסה לתוקף תוכנית חדשה לפינוי בינוי בי/514 הכוללת את הבניין והמקרקעין מושא ההליך (סעיפים 12-11 לתצהירו של איכר).
לטענתו, מר אהרוני ידע ביום חתימת ההסכם עם התובע כי הוא מנצל את אמון התובע בו, ידע שאינו משלם לתובע את התמורה הסבירה וידע שלא מגולם במחיר התמורה ששילם לתובע מס שבח אמיתי ולא היטל השבחה וכי התובע לא רק שלא יהנה מתמורה סבירה אלא יישאר חייב יותר ממה ששולם לו (סעיף 13 לתצהירו של איכר).
איכר נחקר לגבי הנטען בתצהירו וידיעת ה"ה אהרוני ולחיאני לגבי התוכנית החלה על המקרקעין והשיב את הדברים הבאים :
"העד, מר ר.א. חביב: שאלת אותי לגבי אהרוני אם אהרוני לדעתי ידע אני אומר ב-100% כאחד שהוא עושה בכל העניין שלו ולחיאני היה ב-2 המגרשים האלו הוא ידע אני ממש אומר את זה בוודאות מוחלטת אין מצב שהוא לא ידע. ולגבי הבן דוד שלי אם הוא יודע את זה אני יכול להגיד שהוא היה אמור את שאלת אותי אם הגיוני שהוא ידע היה אמור לדעת אני לא יודע אם הוא יודע או לא.
עו"ד גולדפלד: וכשאתה אומר אין מצב שהוא לא ידע זה נסמך על? לפי מה אתה יודע את זה?
העד, מר ר.א. חביב: שאהרוני?
עו"ד גולדפלד: כן.
העד, מר ר.א. חביב: אין מצב שהוא לא ידע מפני שהוא קנה היה איתנו במו"מ על הבניין הצמוד לחלקה זה בניין בבלפור והוא ידע שיש בו איחוד וחלוקה הוא גם מעורב במגרש מאחור שגם לא קשור אלינו בכלל הוא ידע הכל על כל התוכנית בי/514."
(עמוד 13 לפרוטוקול שורות 32-22).
מעדותו של מר איכר עולה כי התוכנית שהשביחה את המקרקעין פורסמה כבר ביום 21.8.2018, קרי טרם חתימת ההסכם מושא ההליך.
מקובלת עלי עדותו של מר איכר כי מר אהרוני כמו גם מר לחיאני, אשר היו מעורבים כבעלי עניין במקרקעין, והם כאמור אנשי עסקים ונדל"ן, ידעו על התוכנית שנכנסה לתוקף והשביחה את המקרקעין.
אומנם וכפי שהעיד מר איכר אותה תוכנית בי/514 אשר השביחה את המקרקעין, הייתה ידועה לכל והתובע גם הוא יכול היה לדעת עליה (ראו עדות איכר בעמוד 13 שורה 10), אך בעניין זה משמעותית ידיעת הנתבעת ומר אהרוני על מחירו האמיתי של הנכס, נוכח טענתה כי זה שוויו וכי לא נעשתה פה כל הטעיה.
-
הנתבעת טענה כי התובע שינה את גרסתו ביחס לשאלה האם הציג לבא כוחו את תדפיס רשות המיסים. לא מצאתי כי האמור בעדותו של התובע באשר לשאלה האם הציג את התדפיס לבא כוחו אם לאו, מעידה על חוסר כנות עדותו של התובע.
אין חולק כי כבר בפתח עדותו בנושא אישר התובע כי הוא הציג לעורך דינו את המספרים שהוצגו לו ביחס למחיר הנכס (עמוד 52 שורות 8-1). לאחר מכן ועת נשאל האם הראה לבא כוחו את המסמך השיב בשלילה (עמוד 52 שורות 19-16), ובהמשך השיב כי הוא לא זוכר והוא מתאר לעצמו (עמוד 54 שורה 32), ולאחר מכן השיב כי הראה לעורך הדין שלו (עמוד 55 שורות 11-1).
לא מצאתי כי המדובר בסתירה בעדותו של התובע, המצדיקה פסילת עדותו בעניין. שכן, כבר בתחילת עדותו אישר התובע כי הציג לבא כוחו את הסכומים שפורטו בתדפיס רשות המיסים. על כן, והיות והתובע לא הכחיש הצגת מהות המסמך בפני בא כוחו, אין בהתפתחות בעדותו כדי להורות על פסילתה בעניין זה.
-
הנתבעת טענה כי המדובר בנכס השייך לתובע ועל כן היה עליו לבצע את כל הבדיקות הנדרשות, וכי אי ביצוען פועל לחובתו, דין טענותיה להידחות.
לעניין זה אני מקבלת את טענתו של התובע כי בתחילה התובע ביקש הלוואה על הסך של 400,000 ₪, לאחר מכן ונוכח הודעת הנתבעת כי לא תיתן לתובע הלוואה הוחלט על מכירת הנכס והוסכם על הסך של 800,000 ₪. רק במועד חתימת ההסכם הוצג לתובע תדפיס רשות המיסים בגינו הופחתה התמורה לסך של 300,000 ₪. על כן לא ברור כיצד יכול היה התובע להיערך מבעוד מועד, עת עניין הפחתת התמורה תוך הסתמכות על תדפיס חלקי של רשות המיסים נעשה רק במועד חתימת ההסכם.
-
הנתבעת טענה כי הוכחה לכך שהסכום שבו נסגרה העסקה הוא סכום סביר, היא העובדה כי רשויות המס לא התערבו בסכום העסקה, ולעניין זה הפנתה לעדותו של שמאי התובע. בנסיבות העניין לא מצאתי לקבל את טענת הנתבעת, וזאת נוכח עדות שמאי התובע לפיה בדיקות רשויות המס הן בדיקות מדגמיות, וכי הם אינם בודקים את כל העסקאות, וכי הוא אינו יודע אם את העסקה מושא ההליך בדקו רשויות המס (לעניין זה ראו עדות השמאי בעמוד 64 שורות 23-1, ובעמוד 65 שורות 15-18). היות והטענה הועלתה על ידי הנתבעת, היה עליה להוכיח פוזיטיבית כי העסקה נבדקה על ידי רשויות המס, אך הדבר לא נעשה.
-
באשר לסכום התמורה וחוות דעת שמאי התובע, אזי חוות הדעת היחידה שהונחה בפני הייתה חוות דעת שמאי התובע ואילו הנתבעת לא טרחה להגיש חוות דעת מטעמה.
בחוות דעתו העריך שמאי התובע את שווי הנכס נכון למועד חתימת ההסכם, בסך של 800,000 ₪. השמאי נחקר על ידי הנתבעת, ולא מצאתי כי חוות דעתו נסתרה.
הנתבעת טענה כי לא ניתן להסתמך על חוות הדעת שכן 14 עסקאות מתוך העסקאות עליהן נסמך השמאי הן עסקאות מאוחרות יותר לעסקה מושא ההליך. לעניין זה העיד השמאי את הדברים הבאים המקובלים עלי:
"עו"ד גולדפלד: מרץ 2019. או-קיי? אתה יכול להסכים איתי שכל העסקאות בשמאות שלך, שעליהן הסתמכת והן מאוחרות למועד הזה לא רלוונטיות?
העד, מר רהב: לא.
עו"ד גולדפלד: יש איזה 14 כאלה.
העד, מר רהב: לא. אני לא מסכים.
עו"ד גולדפלד: אתה לא מסכים?
העד, מר רהב: לא.
עו"ד גולדפלד: למרות.
העד, מר רהב: אני חושב שכל העסקאות שהובאו רלוונטיות.
עו"ד גולדפלד: למרות שבאותו מועד שנחתמה העסקה העסקאות האלה לא באו לעולם אפילו?
העד, מר רהב: נכון. אני מסתמך על מה שיש כמה שיותר קרוב למועד הקובע. מעבר לזה.
עו"ד גולדפלד: אתה מסתמך בדיעבד, נכון?
העד, מר רהב: לוקח זמן עד שהם מדווחים לרשות המיסים ובהתאם למועד המתאים אני מסתמך על העסקאות האלה. למרות שיש פה. אבל אני רואה עסקאות גם ממועד סמוך מאוד, 2019.
עו"ד גולדפלד: נכון. אמרתי יש גם וגם.
העד, מר רהב: נכון.
עו"ד גולדפלד: יש שם כ-14 מאוחרת יותר.
העד, מר רהב: נכון.
עו"ד גולדפלד: אבל כשהצדדים בזמן אמת רצו לבדוק העסקאות האלה לא היו בפניהם. נכון?
העד, מר רהב: סביר להניח שהעסקאות האלה לא היו בפניהם אבל.
עו"ד גולדפלד: אז סביר להניח שעסקה מחודש מאי.
העד, מר רהב: חלקן. חלקן. יש.
עו"ד גולדפלד: לא. העסקאות המאוחרות לתאריך 20/03/2019 לא היו בפניהם, נכון? בפני הצדדים.
העד, מר רהב: נכון, אבל יש פה, הבאתי דוגמאות גם למכרזים.
עו"ד גולדפלד: או-קיי.
העד, מר רהב: שהם היו לפני. יש פה מכרז משנת 2015, 16', ובדקתי עם מתווכים".
(עמוד 65 שורות 34-22, עמוד 66 שורות 18-1, ההדגשה הוספה – ע' ר').
אעיר, כי בהעדר חוות דעת מטעם הנתבעת, לא ניתן לקבוע כי הסתמכותו של השמאי על עסקאות שפורטו בחוות דעתו אין בה די, שכן מעבר לכך שהשמאי הסתמך בחוות דעתו על עסקאות מאוחרות למועד ההסכם מושא ההליך, הרי שאף פורטו בחוות דעתו עסקאות רבות אחרות שנעשו בסמוך וטרם חתימת ההסכם, על כן ובהעדר חוות דעת מטעם הנתבעת לא הוכח כי ניתן היה לצרף עסקאות אחרות רלוונטיות יותר, שייתכן שהיו מוכיחות כי הנכס שווה פחות.
כך גם לא מצאתי לקבל את טענת הנתבעת לפיה בעת קביעת שווי הנכס, השמאי לא התייחס לכך שהמדובר בנכס שחל עליו הסכם קומבינציה, שכן בעדותו השיב השמאי לשאלה זאת כי ייתכן זה ישפיע וייתכן שלא, וכי במקרה הזה אין לכך משמעות שכן חוות הדעת משקפת שווי שוק שכן בדק קונה מרצון למוכר מרצון (עמוד 68 שורות 33-26, עמוד 69 שורות 10-1)
הטענה לפיה הסכם הקומבינציה השפיע על שווי השוק של הנכס, היא טענה בתחום המומחיות והיה על הנתבעת להוכיח טענה זאת ואין די בהעלאתה כדי לסתור את האמור בחוות דעתו של שמאי התובע.
על כן מצאתי לקבל את חוות דעתו של שמאי התובע ביחס לשוויו של הנכס במועד חתימת ההסכם.
טענת הנתבעת לטעות בכדאיות העסקה
-
הנתבעת טוענת כי לכל היותר המדובר בטעות בכדאיות העסקה בהתאם לסעיף 14(ד) לחוק החוזים אשר אינה מצדיקה קבלת התביעה. לטענתה, עת התובע יכול היה לבצע בדיקות ולגלות מידע רלוונטי ולא עשה כן, יש לקבוע כי המדובר בטעות בכדאיות העסקה, שאינה מבססת זכות לביטול הסכם.
-
דין טענות הנתבעת בעניין זה להידחות.
-
סעיף 14(ד) לחוק החוזים מחריג "טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה" מגדר המונח "טעות" לצרכי סעיפים 14 ו-15 לחוק. כאשר מדובר בטעות שאינה אלא בכדאיות העסקה, לא תעמוד לצד שטעה עילה לפי סעיפים 14 ו-15 לחוק החוזים.
-
חוק החוזים אינו כולל הגדרה של "כדאיות העסקה" או של "טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה". לגבי כדאיות העסקה נזכרו בפסיקה דבריה של פרופ' ג' שלו לפיהם "הכוונה ל'תשואה, טובת הנאה, תועלת, ערך או שווי, שאדם מתעתד להפיק מעסקה'" (ראו ע"א 7920/13 עמיקם כרמל נ' אודליה טלמון (29.2.2016), סע' 12, להלן: פסק דין טלמון). לגבי משמעותה של טעות בכדאיות העסקה הועלו בפסיקה ובספרות מספר מבחנים אפשריים (לעניין זה ראו סעיפים 45-43 בע"א 5858/19 פסגות קופות גמל ופנסיה בע"מ נ' חיים אופיר (5.7.2022), להלן: פסק דין פסגות).
בהתאם לפסק הדין בעניין פסגות, "מבחן הסיכון", אותו הציע פרופ' דניאל פרידמן, אומץ בפסיקה: "לפי מבחן זה, טעות בכדאיות העסקה היא טעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, בין במפורש בין לפי פירושו הנכון של החוזה או ההבנה שיש לנו לגבי חוזים מסוגו" (סעיף 43 לפסק הדין).
באשר ליישום מבחן הסיכון נקבע כי :
"מבחן זה מצריך אפוא "לבחון את תנאי ההסכם ואת הנסיבות האופפות את כריתתו, על מנת לחלץ מהם תשובה לשאלה מהו, אם בכלל, הסיכון לטעות שנטל על עצמו מי מהצדדים או שנטלו שניהם, בין במפורש ובין מכללא, בעת כריתת ההסכם" (עניין כרמל, בפסקה 13). "על דרך השלילה ניתן לומר כי טעות שיש בה כדי לעוות את תמונת הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיניי המתקשר בחוזה, איננה טעות בכדאיות העסקה גם אם יש לה השלכות כלכליות המקרינות על שווי הממכר" (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, בפסקה 12 (14.8.2008)" (ע"א 3865/19 משה אליאסיאן נ' מאיר שבו (11.9.2022), ההדגשה הוספה – ע' ר').
-
במקרה הנדון, ובשונה מהקביעה בפסק דין טלמון, הטעות במחיר אינה נובעת מהערכה שגויה של התובע ביחס לשווי הנכס, אלא התקשרותו של התובע בהסכם נעשתה תוך הטעיה מודעת מטעם הנתבעת באשר לשוויו של הנכס, ולא בגין סיכון שהתובע נטל על עצמו ביחס לשוויו.
בהתאם לפסיקה, במקרים בהם הנתונים שהיוו בסיס לקביעת המחיר נמסרו באופן מטעה על ידי הצד שכנגד, המדובר בהטעיה חוזית ולא בטעות בכדאיות העסקה [ראו ה"פ (מחוזי תל אביב-יפו) 143/90 רפאל כהן נ' יהושע יגאל כהן (16.5.1991), ד. פרידמן, נ. כהן "דיני חוזים" עמ' 730, ת"א (מחוזי מרכז) 14281-05-10 ראובן גולדשמיט נ' טי,גי אי, השקעות נדל"ן בע"מ (30.4.2015), ת"א (מחוזי חי') 24152-07-18 גל הרמן נ' עמי עמרם חזן (28.2.2024)].
-
כפי שצוין לעיל, הצדדים הגיעו לחתום על ההסכם כאשר התובע יודע כי הוא עומד לקבל סך של 800,000 ₪ כתמורה עבור הנכס, וכפי שקבעתי לעיל, הסיבה היחידה בגינה התובע מסכים לסכום המופחת ששילמה הנתבעת היה תדפיס רשות המיסים שהוצג לו, ואשר הציג לו תמונה שאינה נכונה, אודות שוויו של הנכס באותו המועד.
-
על כן הסכמת התובע לסכום שהוצע, אינה נופלת בגדר טעות בכדאיות העסקה, אלא בגדר הטעיה, המצדיקה ביטולו של ההסכם.
טענות נוספות שהועלו על ידי הצדדים
-
באשר לטענת הנתבעת לפיה התובע לא זימן לעדות את בא כוחו, אשר היה נוכח במועד חתימת ההסכם, וכן לא זימן לעדות את לגזיאל, וכי הדבר פועל לחובתו, דין הטענות להידחות. שכן כפי שנקבע לעיל השתכנעתי מטענות התובע בעניין ההטעיה, ועל כן אין באי זימון עדים אלו כדי לפעול לחובתו של התובע.
אוסיף, כי בעניין זימון עורכי הדין, הרי שדין דומה ניתן להחיל על הנתבעת, שכן מר אהרוני היה העד היחידי מטעם הנתבעת, אף כי הנתבעת הייתה מיוצגת במו"מ לחתימת ההסכם על ידי עורכי דין, אשר אף נכחו במועד חתימתו של ההסכם והיו צד להחלפת הטיוטות בהן ננקב סכום התמורה ואופן העברתו לידי התובע, והיו יכולים לכאורה לחזק את טענותיה של הנתבעת, באשר למגעים לחתימת ההסכם, כמו גם לגבי ההתרחשות במועד חתימת ההסכם.
באשר לטענה לאי זימונו של לגזיאל לעדות, הרי שלענין זה השיב התובע בחקירתו כי פנה ללגזיאל הגר בהולנד אך זה סירב להעיד (עמוד 60 שורות 10-8).
-
בסיכומיה טענה הנתבעת כי התובע לא הודיע על ביטול הסכם ועל כן יש לדחות את תביעתו אף מנימוק זה. דין טענות הנתבעת להידחות, נוכח הודעת הביטול שהתרתי את צירופה במסגרת החלטתי מיום 16.4.2024, ועת הנתבעת לא עתרה לצירוף ראיות לסתירת הודעה זאת.
-
אציין כי במסגרת הכרעתי, לא התייחסתי לטענות נוספות שהעלו הצדדים, ובכללם טענות התובע לעניין הסכם הקומבניציה, והתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, שכן לא מצאתי כי יש בהן כדי לשנות או להשפיע על הכרעתי בהליך.
הוצאות
-
בתיק הנדון התקיימו שלושה קדמי משפטי ושני דיוני הוכחות.
-
נוכח האמור ובשים לב להיקף התיק אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע החזר אגרה, וכן הוצאות בסך של 3,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך של 50,000 ₪.
סוף דבר
-
התביעה מתקבלת והסכם המכר מיום 25.3.2019 מבוטל.
-
התובע ישיב לנתבעת את הסכום ששולם על ידה בגין הנכס בסך של 300,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד לתשלום בפועל.
כנגד התשלום הצדדים יחתמו על כל המסמכים הנדרשים לצורך ביטול הסכם המכר ברשויות המס וכן על כל הטפסים הנדרשים למחיקת רישום בנוגע להסכם המכר, ככל שקיים רישום, בלשכת רישום המקרקעין.
-
הנתבעת תשלם לתובע החזר אגרה וכן הוצאות בסך של 3,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ₪.
ניתן היום, כ"ו שבט תשפ"ה, 24 פברואר 2025, בהעדר הצדדים.
