טנקובסקי נ' אשכול מגורים בע"מ

מבוא

1. לפני תביעתה של גב' ליזה טנקובסקי, במסגרתה נטען שחברת אשכול מגורים בע"מ, הפרה הסכם שנחתם בין הצדדים, למכירת דירת מגורים בת 4 חדרים בעיר ערד, וזאת שעה שחב' אשכול מגורים בע"מ ביטלה את הסכם המכר בין הצדדים, בטרם הגיע המועד החוזי בו הייתה רשאית לעשות זאת.

   נטען עוד, כי בעוד בהסכם המכר התחייבה חב' אשכול מגורים בע"מ לפעול לקבלת היתר לבניית בניין המגורים, ובו הדירה שנמכרה, הרי שבפועל החברה פעלה בחוסר תום לב, תוך הצגת מצגי שווא והכמנה מכוונת של מידע, ונמנעה מלפעול באופן ראוי לקבלת ההיתר. בנוסף מייחסת התובעת חוסר תום לב לעובדה שהנתבעת מכרה את זכויותיה במקרקעין לחב' דלויה מרכז הבניה בע"מ עוד טרם ניתן היתר בניה.

   נטען בנוסף, כי משנמכרו הזכויות במקרקעין, דרשה חב' אשכול מגורים בע"מ מגב' טנקובסקי לחתום על מסמך הסכמה לביטול ההסכם בין הצדדים, ודרשה כי גב' טנקובסקי תחתום על הסכם חדש עם דלויה מרכז הבניה בע"מ, וזאת אף שדרישותיה של חב' דלויה היו שונות מתנאי ההסכם בין הצדדים.

2. גב' טנקובסקי עתרה בתביעתה למתן הצהרה ולפיה, חב' אשכול מגורים בע"מ הפרה את ההסכם בין הצדדים, וכי בית המשפט יורה על אכיפת הסכם המכר, ויחייב את חב' אשכול מגורים בע"מ לפצות אותה בגין נזקיה.

   לחילופין, ככל שלא ניתן יהיה לפסוק את סעד האכיפה, התבקש בית המשפט, לפסוק לתובעת פיצוי בסך של כ- 300,000 ₪, המבטא לגישתה בהתאם לחוו"ד שמאית מטעמה, את ההפרש בין מחיר הדירה אותה רכשה, לבין מחירה של דירה דומה במועד הסמוך להגשת התביעה. בנוסף התבקש בית המשפט לפסוק לתובעת פיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה לה, ובגין הוצאות כספיות שנשאה בהן.

3. ביום 27.11.2022 מסרה גב' טנקובסקי הודעה לבית המשפט, ולפיה לא תעמוד על סעד האכיפה, משהגיעה למסקנה כי בשל אירועים, שהתרחשו לגישתה לאחר הגשת התביעה, אפסו הסיכויים לקבלת סעד זה. כנגזר מכך, במסגרת הודעה זו נמסר, שהגב' טנקובסקי מבקשת, כי בית המשפט יפסוק לטובתה את הסעד החילופי, דהיינו פיצוי נזיקי בגובה עליית הערך של דירה דומה בסכום של כ- 300,000 ₪, ובנוסף את הפיצויים בגין עגמת הנפש והוצאות שנשאה בהן.

4. אשכול מגורים בע"מ איננה חולקת בהגנתה, כי מסרה לגב' טנקובסקי הודעה על ביטול הסכם המכר, בטרם הגיע המועד החוזי המאפשר מסירת הודעה שכזו, אלא שלטענתה אין בכך הפרה של ההסכם, אלא הדבר נועד להעמיד את גב' טנקובסקי, במועד המוקדם האפשרי, על-כך שטרם עלה בידה להוציא היתר לבניית הבניין, ולכן בכוונתה לבטל את הסכם המכר, כפי שהוסכם בין הצדדים, במקרה שבו לא יתקבל היתר בניה בחלוף 12 חודשים.

5. אשר לטענות גב' טנקובסקי בדבר מצגי שווא שנעשו כלפיה ו/או פרטים שהוסתרו ממנו, טוענת חב' אשכול מגורים בע"מ, כי פעלה לאורך כל תקופת ההסכם בשקידה להוצאת היתר בניה, וכי גב' טנקובסקי הייתה מודעת עובר לחתימה על ההסכם שאין בידי החברה היתר בניה, וכי יכול שגם לא יינתן בתוך 12 חודשים. עוד נטען, כי לא חלה כל חובה על החברה לעדכן את רוכשי הדירות, ובכלל זאת את גב' טנקובסקי בדבר התקדמות הליכי התכנון, ואף אין כל חובה עליה לעדכן רוכשי דירות בדבר קיומו של משא ומתן למכירת זכויותיה במקרקעין, כפי שהסכם המכר התיר לה.

6. בכל הקשור לטענה בדבר הנזק שנגרם לגב' טנקובסקי, הגישה אשכול מגורים בע"מ חוות דעת נגדית, שעל בסיס נטען כי עליית ערך הדירה מתונה בהרבה מזו שנטענה בחוות הדעת מטעמה של גב' טנקובסקי.

   העובדות שאינן שנויות במחלוקת

7. גב' ליזה טנקובסקי (להלן - "התובעת"), ביקשה לרכוש דירת מגורים לעצמה.

8. חב' אשכול למגורים בע"מ (להלן - "הנתבעת") הייתה במועדים הרלוונטיים לתביעה בעלת הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 24, 25, 29, 30, 31, 40, 41, 42, 43 בגושים ארעיים 28248, 38249 (להלן - "המקרקעין"), עליהם התכוונה לבנות בנייני מגורים, בפרויקט "רום הטיילת", שכונת מבוא שקד, ערד (להלן - "הפרויקט").

9. ביום 19.08.2020 נחתם הסכם בין התובעת לנתבעת, למכירת זכות לקבלת דירת מגורים בת 4 חדרים, שתבנה בקומה ה- 7 בבניין 2B בפרויקט, שכיוונה צפון מזרח, ומספרה 36 (להלן - "הדירה"), תמורת סכום של 1,020,000 ₪ (להלן - "הסכם המכר") (ההסכם צורף כנספח 2 לתצהיר העדות הראשית של התובעת).

10. בסעיף 3.3 להסכם המכר נרשם, כי טרם התקבל היתר בניה לבניין, וכי הנתבעת טרם התקשרה עם בנק בהסכם למתן ליווי פיננסי. להסכם צורף "נספח היעדר היתר בניה" (להלן - "נספח ההיתר"), ובו נרשם ברישא של סעיף 3 כך:

    "... מוסכם בזאת, כי במקרה בו בתום 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם העיקרי לא יהא בידי המוכר היתר הבניה לבניין וכל עוד לא ניתן היתר בניה, ו/או לא ייחתם הסכם הליווי מול הבנק, יהיה רשאי כל צד להודיע למשנהו בכתב על רצונו לבטל את ההסכם העיקרי (להלן: 'בקשה לביטול'). [ההדגשות במקור - י.ל]

    הסיפא של הסעיף מתייחסת להוראות שיחולו במקרה בו אחד הצדדים יבחר בזכות הביטול, ובכלל זאת כלולה ההוראה ולפיה החזר תשלומים שבוצעו, יהיה כפוף לביצוע כלל הפעולות שתידרשנה על-ידי הרשויות, לרבות חתימה על תצהיר לביטול ההסכם.

11. התובעת שילמה ביום 31.08.2020 תשלום ראשון בסך של 71,000 ₪. היות שבמועד זה טרם היה קיים היתר לבניית הבניין, ואף לא נחתם הסכם לליווי כספי עם בנק כלשהו, אזי בהתאם לאמור בסעיף 6 ל"נספח ההיתר" שולם הסכום לחשבון נאמנות של עו"ד לילך אברהמי-יעקב (ראו נספח 3 לתצהיר התובעת).

12. עובר לחודש יולי 2021 לא ניתן לנתבעת היתר לבניית הבניין בו עתידה הייתה להיבנות דירת התובעת, אך במועד זה עמד על תילו בניין אחר, אותו בנתה הנתבעת בפרויקט.

13. ביום 20.07.2021 מכרה הנתבעת את זכויותיה במקרקעין ואת הזכויות לבניית יתרת הפרויקט, לחב' דלויה מרכז הבניה בע"מ (להלן - "דלויה")(ראו ההסכם נספח 25 לתצהיר התובעת).

14. ביום 29.07.2021 עוד קודם שחלפו 12 חודשים מאז נחתם ההסכם בין הצדדים, פנתה הנתבעת לתובעת וביקשה ממנה להגיע לפגישה לצורך חתימה על מסמכים לביטול הסכם המכר (ראו סעיפים 18 - 19 לתצהיר התובעת, וסעיף 31 לתצהירו של מר דרור אברהמי מנכ"ל הנתבעת).

    התובעת אישרה תחילה את הגעתה לפגישה, אך בחלוף זמן קצר הודיעה שלא תגיע (ראו סעיף 16 לתצהיר עו"ד אברהמי-יעקב, סעיף 23 לתצהיר התובעת, נספח 12 בתיק המוצגים של התובעת ונספח 4 בתיק המוצגים של הנתבעת).

15. ביום 02.01.2022 שלחה הנתבעת לתובעת מכתב, באמצעות באת כוחה, ובו הודיעה על ביטול הסכם המכר בהתאם להוראות "נספח ההיתר". במכתב צוין, כי התובעת תהא זכאית להשבת המקדמה ששילמה, בכפוף לכך שתחתום על תצהיר ביטול ההסכם, כפי שהתחייבה בסעיף 3 ל"נספח ההיתר", שצורף כאמור להסכם המכר.

16. התובעת סירבה לחתום על המסמכים הדרושים לביטול הסכם המכר, ועמדה על מימוש הסכם המכר, ועל-כן הנתבעת לא השיבה לה את המקדמה ששולמה.

17. בקדם המשפט הראשון הוסכם שהתובעת תחתום על כל המסמכים הדרושים לצורך ביטול העסקה בפני הרשויות השונות, והנתבעת תשיב לה את סכום המקדמה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כאמור בהסכם.

18. על אף החלטה זו, התובעת לא חתמה על המסמכים הדרושים לצורך ביטול העסקה ברשויות המס, והנתבעת הגישה דיווח עצמי על ביטול העסקה (ראו נספח 9 בתיק המוצגים של הנתבעת).

19. ביום 01.03.2023 השיבה עו"ד אברהמי יעקב לתובעת את סכום המקדמה בסך של 71,000 ₪, וזאת באמצעות העברה בנקאית לחשבון התובעת (ראו הודעת התובעת מיום 19.04.2023). המקדמה הוחזרה בסכומי קרן, והשאלה האם היה מקום להוסיף על סכום זה גם הפרשי הצמדה וריבית או תוספת אחרת בהתאם להסכם בין הצדדים, שנויה במחלוקת בין הצדדים.

    המחלוקות וטענות הצדדים

20. שתי טענות מרכזיות לתובעת, שהן במוקד המחלוקות בין הצדדים. הראשונה, עניינה בטענת התובעת, ולפיה הנתבעת הפרה את ההסכם בין הצדדים, שעה שמסרה הודעה על ביטול ההסכם בטרם הגיע המועד החוזי בו הייתה רשאית לעשות זאת.

    השנייה, עניינה בטענת התובעת, ולפיה הנתבעת פעלה בחוסר תום לב, תוך הצגת מצגי שווא והסתרת מידע, בכל הקשור להליכים להוצאת היתר בנייה. התובעת מוסיפה וטוענת, כי היבט נוסף של התנהלות הנתבעת בחוסר תום לב עניינו במימוש ההסכם, בכך שהנתבעת התנערה מן האמור בהסכם בין הצדדים, בו נרשם כי ככל ותמכור את זכויותיה במקרקעין, כי אז יהא עליה "לערוב למילוי ההתחייבויות עפ"י הסכם זה על ידי מי שאליו הועברה התחייבות כאמור...." (ראו סעיף 19 להסכם המכר). לטענת התובעת, הנתבעת ודלויה הסירו מעל עצמן כל אחריות למימוש הסכם המכר שנחתם עמה, על כל תנאיו.

21. כמפורט בפרק המבוא, הנתבעת מכחישה טענות אלה.

22. היה ואקבל את טענת התובעת, ולפיה הנתבעת הפרה את ההסכם בין הצדדים, בין בשל כך שמסרה הודעת ביטול טרם הייתה רשאית לעשות זאת, ובין בשל כך שנהגה בחוסר תום לב על-פי הנטען, יהא מקום לדון בדרישת התובעת לפיצוי בגובה של כ- 300,000 ₪ בגין הנזק שנגרם לה לטענתה עקב עליית שווייה של דירה דומה.

    בעניין זה טוענת הנתבעת, כי בחוות הדעת מטעמה של התובעת נפלו פגמים, וכי בהתאם לחוות דעת שנערכה עבורה, עליית שווי הדירה בין מועד החתימה על הסכם המכר, לבין מועד מסירת הודעת הביטול, נמוכה משמעותית מזו הנטענת על-ידי התובעת.

23. לבסוף יהא מקום לדון בשאלה האם יש מקום לפסוק לתובעת את הסעדים הבאים:

    פיצוי בגין נזקים כספיים שעל-פי הנטען נגרמו לה; פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה על-פי הנטען; תוספת הפרשי הצמדה וריבית בגין סכום המקדמה שהושב.

    דיון והכרעה

    תניית הביטול ההדדית

24. אין מחלוקת בין הצדדים, כי בסעיף 3 לנספח ההיתר, נקבע תניה הדדית (ראו הנוסח בסעיף 10 לעיל), ולפיה בחלוף 12 חודשים מאז נחתם הסכם המכר (19.08.2020), ככל שלא יינתן היתר לבניית הבניין בו אמורה להיבנות הדירה או שלא ייחתם הסכם ליווי פיננסי מול בנק כלשהו, יהא רשאי כל צד להודיע למשנהו על ביטול ההסכם.

    כאמור בסעיפים 2 ו- 3 לסיכומי הנתבעת ובאסמכתאות המצוטטות שם, מדובר בהוראה מקובלת בהסכמי מכר דירות, בפרט בהסכמים בהם נמכרת דירה "על הנייר", ובכלל זאת דירה שטרם ניתן היתר לבנייתה. סעיף שכזה תכליתו בעיקר לאפשר לרוכש הדירה להשתחרר מן ההסכם, ככל שיתברר בחלוף זמן, שהיתר הבנייה לא צפוי להינתן בעתיד הקרוב, ובהתאם לאפשר לו לפעול לרכישת דירה אלטרנטיבית.

25. ואכן, התובעת אישרה בעדותה, כי בחלוף 12 חודשים כל צד היה רשאי לבטל את ההסכם (ראו עמ' 12 - 13 לפרוט'). התובעת אף אישרה, כי במעמד החתימה על ההסכם ידעה שאין לנתבעת היתר בניה (ראו עמ' 11 לפרוט' ש' 38 - 30, ובעמ' 12 לפרוט' ש' 22 - 28).

26. עולה מן האמור, שהתובעת ידעה שהיא מתקשרת בעסקה לרכישת דירה, שאין וודאות לגבי מועד סיום בנייתה ואף אין וודאות לגבי מועד תחילת בנייתה. אינני מקבל את עדותה הכבושה של התובעת, ולפיה הוסבר לה בעל-פה שהיתר יינתן "תוך זמן קצר", וכי בניית הדירה תסתיים תוך "שנתיים – שנתיים וחצי" (ראו עמ' 12 לפרוט' ש' 1 - 3). לא רק שמדובר בעדות כבושה, שאין לה אחיזה בתצהירי העדות הראשית של התובעת ובעלה, ואף לא בשיחות שנערכו בין הצדדים, שהתמלול שלהן הוגש לבית המשפט (ראו נספחים 10 ו- 11 לתצהיר התובעת), ואף לא במכתב ההתראה לפני הגשת תביעה, ששלח ב"כ התובעת לנתבעת (ראו נספח 20 לתצהיר התובעת), אלא שהיא איננה עולה בקנה אחד עם הוראות הסכם המכר, שבו לא נקבע מועד מוחלט למסירת הדירה, אלא הוסכם שהמסירה תהא "30 חודשים מקבלת היתר" (ראו סעיף 3 של נספח ב' להסכם המכר). זאת ועוד, כמפורט לעיל, נקבעה הוראה ב"נספח ההיתר" ולפיה בחלוף 12 חודשים, ככל שלא יהיה היתר בניה, רשאים הצדדים להודיע על ביטול הסכם המכר.

    הפעלת זכות הביטול טרם שחלפו 12 חודשים

27. טענה מרכזית של התובעת בכתב התביעה ובתצהיר העדות הראשית מטעמה, שהלכה למעשה כמעט ונזנחה בסיכומיה, היא הטענה ולפיה הנתבעת הפרה את ההסכם בין הצדדים, היות שעל אף העובדה שלצדדים ניתנה זכות הדדית להודיע על ביטול ההסכם בחלוף 12 חודשים, ככל שלא יינתן היתר בניה לבניין 2B ו/או לא יושג הסכם ליווי פיננסי עם בנק מלווה, הרי שאין מחלוקת שביום 29.07.2021, עוד קודם שחלפו 12 חודשים מאז נחתם ההסכם בין הצדדים, פנתה הנתבעת לתובעת וביקשה ממנה להגיע לפגישה לצורך חתימה על מסמכים לביטול הסכם המכר. לטענת התובעת, זימון זה לפגישה לצורך חתימה על מסמכים הדרושים לביטול העסקה, כמוה כהודעת ביטול שנמסרה בניגוד למוסכם בין הצדדים.

28. עולה מן האמור, שהודעת הביטול הקדימה את זמנה ב- 22 יום, היות שגם התובעת איננה חולקת, כי בחלוף 12 חודשים, דהיינו ביום 19.08.2021, הייתה רשאית הנתבעת למסור לה הודעת ביטול, והיא אף העידה כי במקרה כזה "אם לא היו מודיעים לי לפי תום 12 חודשים אלא אחרי אז זה היה תקין לפי ההסכם ולא היינו נמצאים פה." (ראו עמ' 15 לפרוט' ש' 1 - 3).

29. טרם אדרש לטענת התובעת בדבר הפרת ההסכם בשל הקדמת ההודעה, יש לומר, כי הצדדים בטיעוניהם לא התייחסו כלל לעובדה, שביום 20.07.2021 מכרה הנתבעת לחב' דלויה את זכויותיה במקרקעין ואת הזכויות לבניית יתרת הפרויקט. בעניין זה, אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעת הייתה רשאית למכור את זכויותיה בהתאם להסכם בין הצדדים (ראו סעיף 19 להסכם המכר שצורף כנספח 2 לתצהיר התובעת).

30. מכאן לכאורה, שבמועד בו נערכה השיחה, ובה התבקשה התובעת על-ידי גורם כלשהו בנתבעת להגיע לפגישה לצורך חתימה על מסמכים לביטול הסכם המכר (ראו סעיף 18 לתצהיר התובעת), הזכויות במקרקעין והזכויות לבניית הפרויקט כבר לא היו בידי הנתבעת, אלא בידי דלויה. מכאן, שכל ולתובעת טענות על הקדמת הודעת הביטול, הרי שהיה עליה להפנות אותן לדלויה ולא לנתבעת, אשר פעלה בעניין זה מכוח ההסכם בינה לבין דלויה (כפי שיפורט בהמשך). ויודגש בשנית, אין לנתבעת טענה, כי עצם המכירה לדלויה מהווה הפרה של ההסכם בין הצדדים, וזאת להבדיל מטענתה, אליה אתייחס בהמשך, כי המשא ומתן למכירת הזכויות הוסתר ממנה.

    הצדדים בטיעוניהם לא התייחסו לעניין זה, ושניהם ראו את הנתבעת כמי שמסרה את הודעת הביטול לתובעת מכוח ההסכם בין הצדדים.

31. בעניין מסירת הודעת הביטול יש לומר, כי הנתבעת, ככל הנראה על רקע ההסכם בינה לבין דלויה, היא זו שלקחה על עצמה לפעול לביטול ההסכמים מול רוכשי דירות בפרויקט. בסעיף 4ב' להסכם בין הנתבעת לדלויה נקבע כך (ראו ההסכם נספח 25 בתיק המוצגים של התובעת):

    "המוכר מצהיר כי התחייב בהסכמי מכר, המותנים בקבלת היתר וליווי בנקאי, למכירת 8 דירות לרוכשים שונים בבניין 2B אשר המוכר התעתד לבנות על חלק מחלקה 50 (לשעבר חלקה 31). המוכר יפעל לביטול הסכמים אלו, ובמועד המסירה ימציא לקונה מסמכי ביטול (לרבות מס שבח) של הסכמי המכר. לחילופין בהסכמת הצדדים ימחה המוכר לקונה את כל הסכמי המכר ו/או מיהם, לרבות הוראות לנאמן, ובמקרה כאמור יהוו הסכמי המכר שלא בוטלו, חלק בלתי נפרד מהממכר, כך שהקונה יהיה חייב בכל ההתחייבויות אשר קבועות בהסכמי המכר המומחים וזכאי לכל הזכויות הנובעות מהם."

32. עולה מן האמור, כי על-פי ההסכם בין הנתבעת לדלויה, הנתבעת התחייבה לפעול אל מול 8 רוכשי הדירות (ובכללם התובעת) לביטול הסכמי המכר, אך אין משמעות הדבר כי הזכות החוזית הייתה בידי הנתבעת מעת שנמכרו הזכויות לדלויה. מעת מכירת הזכויות מהנתבעת לדלויה, הזכויות והחובות על-פי הסכם המכר עם התובעת היו בידי דלויה, וזאת בהתאם לסעיף 19 להסכם שבין התובעת לנתבעת, ובהתאם לסעיף 4ב' להסכם בין הנתבעת לדלויה.

33. כאמור, הצדדים לא הציגו טיעון בעניין זה, שלכאורה מצדיק דחיית הטענה ולפיה הנתבעת הפרה את ההסכם בין הצדדים. יחד עם זאת, בהעדר טיעון של הצדדים, אבחן את טענת התובעת לגופו של עניין, וכפי שאראה מיד, אף שלכאורה בשיחת טלפון נדרשה התובעת להגיע למשרדי הנתבעת לצורך חתימה על מסמכים לביטול העסקה, הרי שיש לדחות את טענות התובעת כי מדובר בהפרה של ההסכם בין הצדדים.

34. תחילה יש לומר, כי בסעיף 3.1 ל"נספח ההיתר" נקבע בעניין מסירת הודעת הביטול כך:

    "ביטול ההסכם העיקרי ייעשה בדרך של משלוח הודעת ביטול בלתי מסוייגת ובלתי מותנית על ידי הצד המבטל בדואר רשום וייכנס עם קבלת הודעת הביטול אצל המוכר, במקרה שנשלחה על ידי הרוכש."

    עוד יש לומר, כי ביום 02.01.2022 שלחה הנתבעת באמצעות עו"ד אברהמי-יעקב מכתב לתובעת הנושא כותרת "הודעת ביטול הסכם מכר מיום 19.8.2020", ובמסגרתו נרשם, כי נוכח העובדה שלא התקבל היתר בנייה ולא צפוי כי יתקבל בחודשים הקרובים, אזי בהתאם להוראות ההסכם בין הצדדים, מודיעה הנתבעת על ביטול הסכם המכר (ראו המכתב נספח 18 לתצהיר התובעת).

    לתובעת אין כל טענה בעניינה של הודעה זו, אשר נמסרה בהתאם למועד החוזי המוסכם ובדרך המוסכמת בין הצדדים. התובעת אף העידה בעניין זה, כי "...המכתב מינואר פברואר הוא תקין, אבל זה כבר אחרי שאנחנו בסיפור ארוך. "(ראו עמ' 15 לפרוט' ש' 1). גם בכך די כדי לדחות את טענות התובעת בהקשרה של הודעת הביטול, אלא שכאמור טוענת התובעת שההסכם הופר כבר ביום 29.07.2021 בשיחת הטלפון.

35. היות שגרסת התובעת היא שיש לראות בשיחת הטלפון מיום 29.07.2021 כהודעת ביטול, אזי יש להשיב, שאין מדובר בהודעת ביטול כנדרש בהסכם בין הצדדים, היות שאין מדובר בהודעת ביטול שנשלחה בדואר רשום. הודעת ביטול כנדרש בהסכם המכר נשלחה, כמפורט לעיל, רק ביום 02.01.2022.

    לכך יש להוסיף, כי אף שתואמה תחילה עם התובעת פגישה לצורך חתימה על מסמכים לביטול העסקה, הרי שבסמוך לאחר מכן הודיעה התובעת על ביטול הגעתה לפגישה (ראו סעיף 16 לתצהיר עו"ד אברהמי-יעקב, סעיף 23 לתצהיר התובעת, נספח 12 בתיק המוצגים של התובעת ונספח 4 בתיק המוצגים של הנתבעת), ומכאן שהתובעת סירבה לקבל את הודעת הביטול המוקדמת.

36. ככל שהתובעת תבקש להשיב, כי בדרישה הצורנית למסירת ההודעה יש משום עמידה על "קוצו של יוד", אזי יש להשיב לה, כי גם דרישתה שהנתבעת תמתין עוד 22 יום עד שתמסור הודעת ביטול כדין, כאשר היא יודעת בוודאות שהיתר בניה לא יינתן לה, ושהזכויות במקרקעין נמכרו, גם היא עמידה על "קוצו של יוד", ונגועה בחוסר תום לב.

37. כאמור לעיל, התובעת עצמה העידה שאילו הייתה הנתבעת ממתינה עם מסירת הודעה 22 יום נוספים אז"... [ו]לא היינו נמצאים פה." לפיכך, לגישתי, אילו סברה התובעת שהודעת הנתבעת הקדימה את זמנה, הרי שכל שהיה עליה לעשות הוא להודיע, כי איננה מקבלת את ההודעה במועד בו ניתנה, ולהמתין עד הגיע ה- 19.08.2021 ואז לקבל הודעה כדין. התובעת בחרה שלא לעשות זאת, אלא בחרה להתכחש למציאות, ולפיה אין היתר בניה וגם לא צפוי להינתן עד למועד שבו מוסכם כי ניתן לבטל את העסקה.

38. לגישתי, העובדה שלא נגרם כל נזק לתובעת עקב הקדמת ההודעה בדבר אי השגת היתר בניה וביטול הסכם המכר, אלא להפך, התובעת יכולה הייתה לשקול את צעדיה במועד מוקדם יותר, אזי עמידתה הדווקנית על הטענה שבמסירת ההודעה המוקדמת ישנה הפרה של ההסכם ומצדיקה פיצוי, נגועה להשקפתי בחוסר תום לב.

39. התובעת נשאלה בעניין זה על-ידי, האם אין לצפות מהנתבעת כי תקדים את הודעתה, בנסיבות שבהן ברור שלא יינתן היתר בניה בתוך 12 חודשים, ובנסיבות שבהן היא ויתרה על בניית הפרויקט, וזאת על מנת שהתובעת תוכל להגן על עצמה. לגישתי התובעת התחמקה ממתן תשובה לשאלה זו, היות שהשיבה כך (ראו עמ' 15 לפרוט' ש' 5 - 16):

    "... אני משיבה שהציפייה שלי הייתה לאורך כל הדרך, כשגיליתי שהפרויקט נמכר אני כן הרגשתי שהייתי מצפה מהם כן לקבל עדכון כלשהו מבחינת הפרויקט אבל כל הזמן הזה שאלתי אותם מתי הם מקבלים היתר בנייה. הייתה ציפייה לקבל מהם עדכון, לא שההסכם מבוטל לפני.

    בית המשפט מבהיר שוב את השאלה, אני משיבה שהעניין הוא שלא נאמר לי שום דבר על היתר הבנייה. ממש במילים האלה כמו שאמרתי וכמו שנאמר לי טלפון שהפרויקט נמכר. דרך אגב באותו שלב לא דיברנו על זה שיש סעיף בחוזה על 12 חודשים שהוא סעיף אופציה ליציאה. באותו רגע התחלנו לבדוק שוב בחוזה והבנו שזה בניגוד להסכם וכל הזמן כשפניתי לגב' לילך או טלי אלבז שאלנו מה קורה עם היתר הבנייה ואמרו לנו שזה בתהליכים ומקדמים להוציא היתר בנייה."

40. בע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגימלאות של חברי אגד בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים 09.08.2010), עמד בית המשפט העליון על החובה לעמוד בתום לב על קיום זכויות חוזיות:

    "עקרון תום הלב מחיל את הדרישה לנהוג בתום לב על מילוי חובות וקיום חיובים הנובעים מחוזה ועל שימוש בזכויות הנובעות ממנו. דרישתו של סעיף 39 לחוק החוזים היא קוגנטית, ומדובר בדרישה מצטברת אשר מצטרפת לכל חיוב ולכל הוראה חוזית במשפט הישראלי [גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 96 (2005) (להלן: שלו)]. עקרון זה מהווה ביטוי משפטי לעקרונות מוסריים ותמציתו מתבטאת בדרישה לנהוג כלפי הצד האחר לחוזה באנושיות, יושר והגינות. העקרון אינו מחייב לנהוג באלטרואיזם תוך הזנחת האינטרסים האישיים, אך הוא דורש להתחשב בזולת ובאינטרסים שלו, תוך שיתוף פעולה עמו לשם הגשמת מטרת החוזה [שם, בעמודים 97-98, 105; דניאל פרידמן ונילי כהן בהשתתפות מנחם מאוטנר חוזים ג 337 (2003) (להלן: פרידמן וכהן)]. לעקרון תום הלב ישנם מספר ביטויים קונקרטיים ביחסים החוזיים, אולם הרלוונטיים לענייננו הם האיסור לנהוג באופן שיפגע ברוח העסקה ובמטרתה [שלו, בעמוד 106; פרידמן וכהן, בעמודים 337-339]. השני, קרוב ונגזר במידת מה מהאיסור הראשון, האיסור בדבר עמידה דווקנית על זכות [שלו, בעמוד 109-111; פרידמן וכהן, בעמודים 350-360].

    ....

    עמידה דווקנית על זכות. צד לחוזה העומד בדווקנות על זכויותיו עשוי להיחשב כפועל בחוסר תום לב [שלו, בעמוד 109]. ככלל, וזאת יש להדגיש, עצם העמידה על קיומה של זכות היא אינה בגדר חוסר תום לב [ע"א 158/70 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(4) 793, 812 (1982) (להלן: עניין שלום); פרידמן וכהן, בעמוד 352]. לאורך השנים התגבשה המגמה שהלכה בעקבות הכלל שהתגבש בעניין שלום, לפיה על מנת לקבוע כי עמידה דווקנית על זכות הינה חסרת תום לב, יש צורך להוכיח נסיבות מיוחדות ונוספות, במסגרתן אחד הצדדים פעל בדרך של התחכמות, תחבולה או הכשלת הצד שכנגד [שלו, בעמוד 110-111; פרידמן וכהן, בעמודים 350-351]. ואולם, נדמה כי לא תמיד נשמרה ההקפדה על יישומו של הכלל בבית משפט זה, כפי שעמדה על כך השופטת ע' ארבל בסעיף 13 לפסק דינה בע"א 467/04 יתח נ' מפעל הפיס ([פורסם בנבו], 7.9.2005) (להלן: עניין יתח), בו נקבע כי גם בהיעדר אותן נסיבות נוספות ומיוחדות מהן ניתן ללמוד על מעשה אקטיבי כגון התחכמות, תחבולה או הכשלת הצד שכנגד, עדיין ניתן להחיל את דוקטרינת תום הלב, שכן "אחד מתפקידיו של עקרון תום הלב הוא לרכך את נוקשותו של הקשר החוזי, על רקע הנסיבות המיוחדות שנוצרו לגבי קשר זה", תוך הפנייה אל האמור בע"א 2054/98 אחים רויכמן שומרון בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נו(2) 433, 453 (2001) סעיף 41." 

    וראו גם ע"א 467/04 יתח נ' מפעל הפיס (פורסם במאגרים משפטיים 01.09.2005).

41. הגם שלגישתי יש לראות בשיחת הטלפון כהודעת ביטול, אין לראות במסירתה המוקדמת כהפרה של הסכם המכר. תכליתו של סעיף 3 ל"נספח ההיתר" לאפשר לצדדים לשקול את צעדיהם, ככל שיתברר שלא ניתן היתר לבניית בניין 2B. כפי שיובהר בהמשך, בחודש יולי 2021 היה ידוע לנתבעת שהיתר לא צפוי להינתן בקרוב, ולכן ההודעה שמסרה לתובעת לא רק שאיננה הפרה של ההסכם, אלא מדובר בהודעה ראויה, שאפשרה לתובעת להקדים ולהיערך לכך שבפועל לא תקבל דירה בהתבסס על הסכם המכר בין הצדדים. לא יהיה זה מיותר לומר, שלאור קצב עליית מחירי דירות בישראל, גם המתנה של חודש עד למועד בו גם התובעת מסכימה שניתן היה לבטל את ההסכם, היה בה כדי להסב נזק כספי לתובעת. כראיה לכך, יש לומר שגם השמאי מטעם הנתבעת אמד את עליית שווי דירה זהה בכ- 70,000 ₪ במהלך תקופה של כשנה.

42. אך מעבר לכך, כמפורט לעיל, אין מחלוקת שביום 02.01.2022 שלחה הנתבעת לתובעת הודעת ביטול כדין. גם מטעם זה לא ניתן לומר, שהנתבעת הפרה את הסכם המכר.

    האם הנתבעת הציגה מצגי שווא והכמינה פרטים מהותיים?

43. אף שכמצוטט בסעיף 28 לעיל, התובעת העידה בחקירתה הנגדית, שאילו הייתה נמסרת לה הודעת הביטול בחלוף 12 חודשים "לא היינו פה", הרי שבסיכומיה היא זנחה כמעט לחלוטין את הטענה שישנה הפרה של ההסכם בין הצדדים בעצם ההודעה המוקדמת, ועיקר טענותיה בסיכומים מטעמה מופנות כלפי התנהגותה של הנתבעת עובר להודעת הביטול, אותה היא רואה כחסרת תום לב, נגועה במצגי שווא והכמנת פרטים מהותיים.

44. בסיכומיה מעלה התובעת את הטענות המפורטות להלן, בעניין מצגי השווא והפרטים המהותיים שהוסתרו (ראו סעיפים 24 - 38).

    א. הסתרתקיומה של טעות בבקשה שהוגשה לצורך קבלת היתר בניה.

    ב. אי מסירת פרטים אודות ההשלמות והתיקונים שהנתבעת נדרשה למסור לעירייה.

    ג.הצגת מצג שווא, ולפיו הטיפול בהוצאת היתר הבניה מתנהל כסדרו.

    ד. הסתרת פרטי העסקה והיחסים החוזיים בין הנתבעת לדלויה, ובפרט עצם העובדה שהנתבעת התחייבה כלפי דלויה לבטל את הסכם המכר, כדי לשחרר את דלויה והנתבעת מקיום ההתחייבות כלפי התובעת.

45. יצוין, כי התובעת בסיכומיה טוענת שהכמנת הפרטים המהותיים נמשכה לגישתה גם תוך כדי ההליך המשפטי, היות שלא נזכרת בתצהירי העדות הראשית מטעמה של הנתבעת הטעות שנעשתה בבקשה למתן היתר בניה ואשר גרמה לעיכוב ההליך להוצאתו; והנתבעת אף נמנעה מלמסור פרטים ביחס להתקשרות עם חב' דלויה, עד כי נדרשה התערבות של בית המשפט.

    אינני נדרש להיבט זה של טענות התובעת, היות שמדובר בטענות שאינן עומדות ביסוד עילת התביעה, שכן מדובר באירועים שהתרחשו לאחר הגשת התביעה, וחלקן אף היו מושא להחלטות של בית המשפט. כך להמחשה ההחלטה מיום 08.02.2023, במסגרתה הוריתי לנתבעת למסור לתובעת את הסכם המכר עם דלויה, בכפוף לכך שהנתבעת רשאית לבקש מחיקת פרטים שלגישתה מהווים סוד מסחרי.

46. לגופה של טענה יש לומר, כי אף שעלה בידי התובעת להוכיח שלא נמסר לה מידע בעניין הטעות שנעשתה בבקשה למתן היתר בנייה (ראו עדות האדריכלית אריקה לאוב בעמ' 23 לפרוט' ש' 25 - 29, ועדות מר אברהמי בעמ' 38 לפרוט' ש' 8 - 10); ואף אין מחלוקת שלא נמסר לה מידע ביחס לכוונה למכור את הזכויות במקרקעין לדלויה, קודם שנחתם ההסכם; ואף לא נמסר לה הסכם המכר לדלויה עד להתערבות בית המשפט, הרי שלגישתי אין בכך כדי להקים לתובעת עילת תביעה. אין להתפלא שהתובעת בסיכומיה איננה מציגה הוראת חוק כלשהיא או פסק דין, המקימים חובה למסור לרוכש דירה מידע על התקדמות הליכי התכנון לקראת קבלת היתר בניה, ואף לא הוצג בסיס לקיומה של חובה למסור מידע הקשור בהסכם מסחרי בו עתיד צד להסכם להתקשר עם צד ג'.

47. בעניין טענת התובעת, ולפיה הנתבעת הסתירה ממנה את העובדה שבבקשה שהוגשה למתן היתר בניה נפלה טעות, יש לומר שיש ממש בטענת הנתבעת שמדובר בהרחבה של חזית התביעה, היות שטענה זו איננה נזכרת בכתבי הטענות.

    יחד עם זאת, נוכח העובדה שהמידע בעניין זה לא היה מצוי במלואו בידי התובעת עובר להגשת התביעה, אלא היה בידי הנתבעת, שכמפורט בסיכומי התובעת, לא טרחה להבהיר נקודה זו כדבעי, הרי שאינני רואה מניעה שהתובעת תעלה טענה זו, שאיננה שנויה עוד במחלוקת.

48. יחד עם זאת, לגופה של טענה, העובדה שהנתבעת לא מסרה לתובעת מהו "המקום הגיאוגרפי" המדויק בו מצוי ההליך התכנוני, לא מלמדת על חוסר תום לב, ובוודאי שאיננה מצדיקה להצהיר כי הנתבעת הפרה בכך את הסכם המכר.

49. התובעת העידה, כי עובר לחתימה על הסכם המכר היא ידעה שאין היתר בניה (ראו עמ' 12 לפרוט' ש' 22 - 23), ולאור כך צורף להסכם המכר בין הצדדים "נספח ההיתר", המקנה לצדדים זכות ביטול הדדית (ראו עמ' 12 - 13 לפרוט'). מאידך, תצהיר עדותה של התובעת שותק בשאלה האם התעניינה טרם רכישת הדירה באיזה שלב נמצא ההליך התכנוני, ועדותה לפיה נאמר לה שהיתר יינתן תוך "זמן קצר" (ראו עמ' 12 לפרוט' ש' 1 - 3) לא רק שהיא עדות כבושה, אלא היא עצמה הרחבת חזית אסורה. נראה, כי התובעת הבינה, שהטענה להפרת הסכם המכר בשל הקדמת הודעת הביטול דינה לכישלון, ולכן חיפשה אילן אחר להיתלות בו, כנימוק מדוע יש לראות את הנתבעת כמי שהפרה את הסכם המכר.

50. גם לגופו של עניין אינני מקבל את הטענה. מעת שהנתבעת הבהירה לתובעת, עוד קודם לחתימת הסכם המכר, שאין בידיה היתר בניה, וכי קיימת אפשרות שגם בחלוף 12 חודשים לא יהיה היתר בידיה, שאחרת אין הסבר לחתימה על "נספח ההיתר", ומשעה שעולה מן הראיות שלפני, כי הנתבעת פעלה להוצאת היתר בניה לכל אורך תקופת ההסכם, אזי העובדה שהנתבעת לא עדכנה את התובעת בדבר קשיים או תקלות בהליך התכנוני, אין בה כדי לבסס טענה לקיום ההסכם בחוסר תום לב, בניגוד לאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

51. עוד יש לומר, כי בהתאם לעדות התובעת, לאחר כך שהתעוררו אצלה חשדות, ולפיהם לא נמסר לה מידע מלא אודות הליכי התכנון, היא פנתה לעיריית ערד, אשר הפנתה אותה לדיווח באתר מנהל התכנון, בדבר קיומה של טעות בתכנית שהגישה הנתבעת (ראו סעיף 16 לתצהיר העדות הראשית של התובעת, ונספח 5 לתצהירה).

52. על אף קיומם של "חשדות" נטענים, ועל אף שלכאורה היה בידי התובעת מידע בדבר קיומה של "טעות" בתכנית שהגישה הנתבעת, בחרה התובעת שלא לעשות דבר, ולא "למשוך בחוט" זה על מנת לברר היכן עומדים ההליכים להוצאת היתר. יצוין, כי על-פי האמור בסעיף 10 לתצהיר עדותה הראשית, התובעת פנתה מספר פעמים לנתבעת, ושוחחה לטענתה עם גב' טלי אלבז, על מנת לבדוק התקדמות הליכי התכנון. אלא, שאין בתצהיר עדותה של התובעת אזכור לכך שבעקבות המידע, שקיבלה בסמוך לחודש מרץ 2021, ולפיו ישנה טעות בתכנית שהוגשה, היא פנתה לגורם כלשהו בנתבעת על מנת להבין מה משמעות הטעות ביחס להליכים להוצאת היתר בניה.

    גם מכאן ניתן ללמוד, שבזמן אמת התובעת התעניינה לכל היותר בשאלה אם כבר ניתן היתר או אם לאו, ולא עמדה במרכז התעניינותה השאלה באיזה שלב מצויה הבקשה להוצאת היתר בניה.

53. אמנם, התובעת פנתה מעת לעת לנתבעת על מנת לברר כי ההליך לקבלת היתר מתקדם, ולא נסתר המשתמע מתצהיר עדותה, כי הנתבעת שידרה לה "עסקים כרגיל". אך נוכח הראיות שיפורטו בסעיפים 57 - 66 להלן, לא הייתה כל מניעה שכך תנהג הנתבעת, היות שפעלה להוצאת היתר בנייה, במסגרתם אף ערכה תכנית מתאר חדשה לבקשת הועדה המקומית ערד, שפורסמה למתן תוקף, והליכי התכנון הופסקו רק נוכח עסקת המכירה לדלויה.

54. אשר למידע הנוגע להסכם עם דלויה יש לומר, כי לתובעת אין זכות חוזית או זכות הקבועה בחוק לקבלת העתק מן ההסכם. מדובר בהסכם מסחרי בין הנתבעת לדלויה, ולא הייתה כל חובה על הנתבעת למסור לתובעת את ההסכם עצמו ו/או את פרטיו המסחריים, וזאת להבדיל מן החובה למסור לתובעת הודעה על עצם קיומו של ההסכם, וכי הזכויות והחובות של התובעת על-פי הסכם הועברו לדלויה.

    אין מחלוקת, כי הנתבעת מסרה לתובעת הודעה בדבר החתימה על ההסכם עם דלויה, ולגישתי, כפי שיובהר להלן, היא אף מילאה את חובותיה כלפי התובעת, בהתאם לאמור בסעיף 19 להסכם המכר, היות שההסכם בין הנתבעת לדלויה כולל את סעיף 4ב', ולפיו ככל שלא יבוטל הסכם המכר של התובעת, כי אז תהיה דלויה חייבת בכל החובות כלפיה, כפי שהייתה חייבת בהם הנתבעת.

55. לאור כל המפורט, אינני מקבל את טענת התובעת ולפיה הנתבעת נהגה בחוסר תום לב, תוך הצגת מצגי שווא והסתרה מכוונת של פרטים. גם אין יסוד לטענת התובעת (ראו סעיפים 2.4 ו- 5 לסיכומיה), כי הנתבעת ביצעה מהלך מתוכנן, שתכליתו לחלץ את עצמה מן ההתחייבויות כלפי התובעת. לא מצאתי ראיה כלשהיא שתתמוך בטענה בדבר קיומו של "מהלך מתוכנן", כשלכך אוסיף שאינני רואה את תכלית "ההיחלצות" מבחינת הנתבעת. לבסוף יש לומר, שכעולה מן הראיות (ועל-כך בהמשך), הנתבעת מכרה את זכויותיה לדלויה, תוך שהיא פועלת לשמור על זכויות התובעת.

    הליכי התכנון

56. התובעת שוזרת בטיעוניה טענות, כלפי התנהלות הנתבעת בכל הקשור להליכי התכנון עצמם (ראו להמחשה סעיף 17 לסיכומי התובעת, ועדותה בעמ' 16 לפרוט' ש' 6 - 10), וזאת להבדיל מן הטענות שנדונו לעיל ביחס להסתרת המידע הנוגע אליהם, וזאת על אף שאין בכתב התביעה עילת תביעה בגין "התרשלות" בהוצאתם לפועל של הליכי התכנון.

    נוכח טענות אלה, הנתבעת ייחדה פרק בסיכומיה (ראו סעיפים 19 - 32), ובו הניחה תשתית מלאה ומשכנעת, בין היתר בהתבסס על עדותה של האדריכלית גב' לאוב, כי פעלה בשקידה לקבלת היתר בניה.

57. בהעדר עילת תביעה בעניין זה, מצאתי מקום להתייחס בקצרה לטענת התובעת, ולפיה "קרסה" גרסת הנתבעת בדבר המאמצים שהשקיעה להוצאת היתר בניה, וכי הוכח שהטיפול הופסק בחוסר תום לב (ראו סעיף 17 לסיכומי התובעת).

58. תחילה יש לדחות את הטענה, כי הנתבעת בשלב כלשהו הפסיקה את הטיפול בהוצאת היתר, והאמור בסיכומי התובעת בעניין זה יש בו כדי להוציא מהקשרם את דבריה של האדריכלית לאוב.

59. על-פי תצהיר עדותה של גב' לאוב (ראו סעיפים 8 - 12), לאחר גילוי הטעות בבקשה המקורית למתן היתר בנייה לבניין 2B, הגישה הנתבעת בתיאום עם גורמי התכנון בקשה לאישור תכנית מתאר חדשה, אשר אושרה בסוף חודש מאי 2021, ופורסמה למתן תוקף ב- 15.06.2021 (ראו סעיף 15 לתצהיר גב' לאוב). עובדות אלה לא נסתרו על-ידי התובעת.

60. מכאן, שרק החל מהמחצית השנייה של חודש יוני 2021, יכולה הייתה הנתבעת לפעול להוצאת היתר בנייה מתוקן. בעניין זה העידה גב' לאוב, כי הנתבעת "פתחה עוד תיק מידע" (ראו עמ' 23 לפרוט' ש' 7 - 8), ופתיחת תיק מידע הינו תנאי מוקדם והכרחי להגשת בקשה למתן היתר בניה, גם במקרה בו הייתה מונחת קודם לכן בקשה למתן היתר, שנדחתה בשל טעות שהייתה בה.

    עוד העידה גב' לאוב, כי בשלב זה התכנית שעל יסודה התכוונה הנתבעת לבקש את ההיתר הייתה מוכנה להגשה (ראו עמ' 23 לפרוט' ש' 9 - 13). גם עובדה זו לא נסתרה.

61. עולה מן האמור, שבמחצית השנייה של חודש יוני 2021 פעלה הנתבעת להוצאת היתר בניה, בהתאם לתכנית המתאר החדשה, שגם היא תוצאה של תכנית שהוגשה על-ידי הנתבעת, כאשר בהתאם לעדויות של עו"ד אברהמי-יעקב (ראו עמ' 34 לפרוט' ש' 33 - 36), ועדותו של מר אברהמי (ראו עמ' 38 לפרוט' ש' 11 - 15), בתקופה זו החל המשא ומתן עם דלויה.

    על רקע זה העידה גב' לאוב שהליכי התכנון הופסקו, היות ש"זה נכנס לתהליך של מכירה והפרויקט הופסק..." (ראו עמ' 23 לפרוט' ש' 12).

62. עד למועד זה, כעולה מן התצהיר של גב' לאוב ומחקירתה הנגדית, פעלה הנתבעת אל מול הגורמים השונים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומנהל התכנון בעיריית ערד, לקבלת היתר בניה עבור בניין 2B, וזאת לאחר שבניין אחד בפרויקט כבר עמד על תילו (ראו עדות גב' לאוב בעמ' 22 - 23 לפרוט').

63. התובעת, על אף טענותיה בעניין מאמצי הנתבעת לפעול לקבלת היתר בניה, לא טרחה להציג עדות או חוות דעת, שעל יסודן ניתן להסיק שהנתבעת לא פעלה בשקידה ראויה לקבלת ההיתר.

64. לאור המפורט, יש לדחות את טענותיה הנרמזות של התובעת, בעניין התרשלות הנתבעת בניהול ההליכים להוצאת היתר בניה.

65. טרם סיום הדיון בטענה זו, מצאתי מקום להעיר על ההשתלחות של הנתבעת בגורמי התכנון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ערד, ובגורמי התכנון הרלוונטיים. כך, בתצהיר עדותו הראשית של מר אברהמי (ראו להמחשה סעיפים 57 ו- 69), ובתצהיר עדותה הראשית של גב' לאוב (ראו סעיף 15), מופנות טענות קשות כלפי גורמי התכנון, שאינם צד להליך ולא היה באפשרותם להתגונן מפני טענות אלה. ראוי היה שטענות אלה לא היו נטענות, ולמצער שנוסחן יהיה מועדן יותר.

    הניסיון להתקשרות חוזית עם דלויה

66. לטענת התובעת, הנתבעת הפרה את הסכם המכר, במובן זה שלא העבירה לדלויה את הזכויות כלפיה, כנדרש מסעיף 19 להסכם המכר. נטען בהקשר זה, כי הנתבעת התחייבה כלפי דלויה לפעול לביטול ההסכם, וזאת בניגוד לחובתה על-פי הסכם המכר לפעול למימושו, גם במקרה שבו תחליט למכור את זכויותיה.

67. יש לדחות את טענות התובעת גם בעניין זה, היות שהנתבעת פעלה כנדרש, הן בהיבט החוזי אל מול חב' דלויה, והן בהיבט של סיוע בפועל לתובעת אל מול חב' דלויה.

68. יוזכר, כי בהתאם לסעיף 19 להסכם המכר רשאית הנתבעת למכור את זכויותיה לאחר, ובמקרה כזה עליה "לערוב למילוי ההתחייבויות עפ"י הסכם זה על ידי מי שאליו הועברה התחייבות כאמור....".

    עוד יוזכר, כי בהתאם ל"נספח ההיתר" עמדה לנתבעת הזכות להודיע לתובעת על ביטול הסכם המכר, ככל שלא יתקבל היתר לבניית בניין 2B בתוך 12 חודשים ממועד החתימה על הסכם המכר.

69. בסעיף 4ב' להסכם בין הנתבעת לדלויה נקבע כך (ראו ההסכם נספח 25 בתיק המוצגים של התובעת):

    "המוכר מצהיר כי התחייב בהסכמי מכר, המותנים בקבלת היתר וליווי בנקאי, למכירת 8 דירות לרוכשים שונים בבניין 2B אשר המוכר התעתד לבנות על חלק מחלקה 50 (לשעבר חלקה 31). המוכר יפעל לביטול הסכמים אלו, ובמועד המסירה ימציא לקונה מסמכי ביטול (לרבות מס שבח) של הסכמי המכר. לחילופין בהסכמת הצדדים ימחה המוכר לקונה את כל הסכמי המכר ו/או מיהם, לרבות הוראות לנאמן, ובמקרה כאמור יהוו הסכמי המכר שלא בוטלו, חלק בלתי נפרד מהממכר, כך שהקונה יהיה חייב בכל ההתחייבויות אשר קבועות בהסכמי המכר המומחים וזכאי לכל הזכויות הנובעות מהם." [ההדגשה שלי – י.ל]

    עולה מן האמור בסעיף זה, כי בניגוד לטענת התובעת, לכל הפחות במישור החוזי, שמרה הנתבעת על זכויות התובעת הנגזרות מהסכם המכר, היות שדלויה התחייבה בהסכם ביניהן, כי תהיה חייבת בכל ההתחייבויות בהסכמי המכר שלא יבוטלו. ממילא, אין יסוד לטענת התובעת (ראו סעיף 12 לסיכומיה), כי דלויה לא הסכימה להיכנס לנעליה של הנתבעת בכל הקשור להתחייבויות כלפי הרוכשים. מכאן, שבהתאם להסכם, וכפי שאראה בהמשך גם בפועל, דלויה ראתה עצמה מחויבת להסכם כלפי התובעת.

    בצד זאת, לדלויה הועברו גם זכויותיה של הנתבעת, ובכללן הזכות הבלתי מותנית להודיע לתובעת על ביטול ההסכם, ככל שלא יינתן היתר בניה, ובהתאם דלויה הייתה רשאית למסור לתובעת הודעת ביטול החל מיום 19.08.2021.

70. טוענת התובעת (ראו סעיפים 24 - 33 לתצהיר עדותה הראשית), כי בפועל הנתבעת לא שמרה על זכויותיה, היות שבמהלך החודשים נובמבר – דצמבר 2021 היא נדרשה בדורסנות על-ידי עו"ד אברהמי-יעקב מטעמה של הנתבעת וגב' עדן דלויה מטעמה של דלויה, לחתום על המסמכים הדרושים לביטול הסכם המכר, להפקיד סך של 50,000 ₪, ולחתום על "הצעת רכישה" מדלויה, וזאת תחת חתימה על הסכם מכר חדש.

71. הדרישה, כי התובעת תחתום על המסמכים הדרושים לצורך ביטול הסכם המכר אל מול הרשויות השונות, היא לא רק מובנת אלא גם נדרשת, ובפרט כך אל מול רשויות המס. זאת ועוד, התובעת התחייבה לכך ב"נספח ההיתר" (ראו סעיף 3.5). היות שכך, הטענה כי מדובר בדרישה "דורסנית" דינה להידחות.

72. אשר לטענה, כי התובעת נדרשה על-ידי דלויה להפקיד סך של 50,000 ₪, יש לומר כי אכן דרישה כאמור הועלתה על-ידי דלויה (ראו סעיפים 22 - 23 לתצהיר עדותה הראשית של עו"ד אברהמי-יעקב), אך מנגד התובעת אישרה בחקירתה הנגדית, שעדן דלויה ויתרה על דרישה זו (ראו עמ' 17 לפרוט' ש' 21 - 24, וכן תמלול השיחה בין התובעת לעדן דלויה נספח 11 לתצהיר התובעת, בעמ' 98). לפיכך, יש לדחות גם היבט זה של הטענה בדבר אי שמירת זכויות התובעת.

73. יש גם לדחות את הטענה שהנתבעת הזניחה את זכויות התובעת, היות שהתובעת נדרשה על-ידי דלויה לחתום על "הצעת רכישה", וכי דלויה סירבה לחתום על הסכם מכר.

    תחילה יש לומר, כי בהסכם המכר הוסכם שהנתבעת "תערוב" למילוי התחייבויותיה כלפי התובעת, ולא נאמר שהנתבעת מתחייבת לכך שהרוכש יחתום עם התובעת על הסכם מכר זהה.

    אך מעבר לכך, לא נסתרה עדות עו"ד אברהמי-יעקב, כי המדיניות של דלויה היא לא לחתום על הסכמי מכר טרם קבלת היתר, וזאת כדי להימנע מהצורך לדווח על עסקה שעתידה לוט בערפל (ראו בסעיף 20 לתצהיר עדותה הראשית). התובעת אף אישרה בעדותה, כי עדן דלויה הסבירה לה שחב' דלויה רואה עצמה מחויבת ל"הצעת הרכישה", שכן "אנחנו לא אנשים מהרחוב" (ראו עמ' 17 לפרוט' ש' 25 - 27).

    אך מעל לכל, התובעת לא הראתה, כי ישנו תנאי מהותי אחד שנדרש על-ידי דלויה, שהוא שונה מהותית מן האמור בהסכם המכר, ושהנתבעת סירבה לערוב לו.

74. נוכח האמור לעיל יש לומר, כי הנתבעת ודלויה שמרו על זכויותיה, ומנגד התובעת לא הראתה טעם סביר מדוע בחרה שלא להתקשר עם דלויה ב"הצעת רכישה" שתבטיח את זכויותיה, ובמקום זאת פנתה להגשת תביעה זו.

    הנזק בגובה עליית הערך הנטענת

75. משלא מצאתי כי הנתבעת הפרה את הסכם המכר, אזי מתייתר הדיון בסוגיית הפיצוי המבוקש על-ידי התובעת. יחד עם זאת, אתייחס לכך בקצרה.

76. לטענת התובעת, עקב ההפרה נגרם לה נזק, בגין עליית מחירה של דירה דומה, ואת טענתה זו היא תמכה בחוות דעתו של השמאי אריאל אזולאי, אשר קבע בחוות דעתו, כי שווי השוק של הדירה, בסמוך למועד הגשת התביעה (חודש מאי 2022), עומד על 1,300,000 ₪. על יסוד האמור, כימתה התובעת את תביעתה בהיבט זה בסכום של כ- 300,000 ₪.

77. הנתבעת אף היא הגישה חוות דעת מטעמה שנערכה על-ידי השמאי ניר גלעד, אשר העריך את שווי הדירה ליום 29.07.2021, הוא היום בו לטענת התובעת הודיעה לה הנתבעת על ביטול הסכם המכר, בסכום של 1,065,000 ₪, ונכון למועד בו נערכה השומה מטעמה של התובעת הוא אמד את שווי השוק של הדירה בסכום של 1,128,000 ₪.

78. תחילה יש לומר, כי היות שלגישת התובעת מועד ההפרה הוא ביום 29.07.2021, אזי זהו המועד לבחינת הנזק שנגרם לה עקב ההפרה. מכאן שהיה על השמאי מטעמה לאמוד את שווי השוק של הדירה נכון למועד זה, ולא בסמוך למועד בו בחרה התובעת להגיש את תביעתה. לאחר מכן, ככל שהייתי מוצא "נזק" בגין עליית ערך הדירה, היה מקום להוסיף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התגבשות הנזק ועד למועד תשלום הפיצוי.

79. אך זהו איננו הליקוי היחיד בטענת התובעת, ולפיה יש לפצות אותה בסכום של כ- 300,000 ₪ המשקף את ההפרש בין המחיר החוזי לבין שווי השוק של הדירה, בהתאם לחוות דעתו של השמאי אזולאי, היות שהיה עליה להביא את שני הסכומים לבסיס אחד. מכאן שהיה עליה לשערך את המחיר החוזי למועד בו אמד השמאי אזולאי את שווי הדירה. בהתאם היה עליה להוסיף הפרשי הצמדה וריבית למחיר החוזי, ממועד עריכת ההסכם ועד למועד עריכת השומה. במקרה כזה, ה"נזק" בגין עליית הערך היה קטן יותר מן הנזק הנטען בכתב התביעה.

    בנוסף, כאמור בסעיפים 46 - 47 לסיכומי הנתבעת, השמאי אזולאי העריך שווי שוק של דירה מוכנה למגורים, בעוד התובעת רכשה דירה "על הנייר", וככלל קיים שוני בשווי של דירות כאמור, ולו בשל דחיית תחילת המגורים עד אשר תושלם בניית הדירה "על הנייר".

80. גם בחוות דעתו של השמאי ניר קיימים לכאורה ליקויים, בין היתר משום שלא לקח בחשבון בשומתו את העובדה שדירה בקומה שביעית, ככלל ערכה גבוה יותר מדירה זהה בקומות נמוכות יותר (ראו אישורו של השמאי ניר לכך בעמ' 28 לפרוט' ש' 1 - 2).

    גם סוגיית מקדם הדחייה שלקח השמאי ניר אינה נקיה מספקות. השמאי ניר לקח מקדם של 3.5 שנים, כאשר בהתאם להסכם על הנתבעת היה לבנות את הדירה לכל היותר בתוך 30 חודשים ממועד קבלת ההיתר, ונוכח העובדה שבמועד ההפרה הנטענת כבר אושרה תכנית המתאר, והבקשה להיתר הייתה מוכנה בהתאם לעדותה של גב' לאוב ואף התבקש תיק מידע, ולכן ניתן היה לצפות שהיתר יינתן במועד סמוך של חודשים בודדים.

81. נוכח כל האמור, בזהירות יש לומר, כי נכון היה לאמוד את שווי השוק של הדירה במועד ההפרה הנטענת בסכום של כ- 1,100,000 ₪.

    עגמת נפש

82. התובעת עתרה בכתב התביעה לקבלת פיצוי בסך של 10,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה.

83. נוכח העובדה שלא מצאתי פגם בהתנהלות הנתבעת, אזי הגם ששוכנעתי כי סובייקטיבית התובעת ראתה עצמה פגועה מן העובדה שבסופו של יום מצאה את עצמה ללא הדירה שאותה ביקשה לרכוש, אין מקום שהנתבעת תפצה את התובעת.

    השבת המקדמה בערכי קרן

84. אין מחלוקת בין הצדדים, כי התובעת שילמה את הסך של 71,000 ₪ ביום 31.08.2020, וסכום זה הושב לה בערכי קרן ביום 01.03.2023. בצד זאת יש לציין, כי בכתב התביעה עתרה התובעת לסעד של השבת הכספים שהנתבעת קיבלה ממנה, מבלי לעתור להוספת הפרשי הצמדה וריבית או כל תוספת אחרת.

85. על אף שנושא השבת המקדמה בערכי קרן עלה במהלך ישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 08.02.2023, ואף הייתה מושא מחלוקת בין הצדדים כעולה מבקשת התובעת מיום 19.04.2023 להוסיף הפרשי הצמדה וריבית בגין הסכום שהוחזר, וכעולה מתגובת הנתבעת מיום 03.05.2023 במסגרתה ביקשה לדחות את דרישת התובעת, הרי שהתובעת נמנעה מלהתייחס לעניין זה בסיכומיה.

86. הנתבעת הפנתה בתגובתה מיום 03.05.2023 להוראות "נספח ההיתר", בהן נקבע בסעיף 3.2, כי בכפוף לחתימת הרוכש על המסמכים הדרושים לביטול העסקה, יוחזרו לרוכש מלוא הכספים ששילם "בצירוף הפירות שנצברו בגינם החשבון הנאמנות בניכוי הוצאות ניהול החשבון.....". בהודעת הנתבעת נטען, כי בפועל הסכום בחשבון הנאמנות היה נמוך מסכום הקרן. מכאן, שבהתאם להסכם בין הצדדים התובעת איננה זכאית להוספת הפרשי הצמדה וריבית בגין התשלום שביצעה והושב לה.

87. לאור האמור, בין משום שהתובעת זנחה את טענתה בסיכומיה, וממילא לא הניחה תשתית משפטית לכך שיש להוסיף לסכום הקרן שהושב הפרשי הצמדה וריבית, ובין לאור האמור בהסכם בין הצדדים ובתגובת הנתבעת שלא נסתרה, אין מקום לפסוק לתובעת סכום כלשהו כתוספת לסך של 71,000 ₪, שאין חולק שהושב לה במלואו.

88. לא יהיה זה מיותר לציין בהקשר זה, כי דווקא התובעת היא זו שהפרה את ההסכם בין הצדדים, שעה שבניגוד למוסכם ב"נספח ההיתר" סירבה לחתום על המסמכים הדרושים לביטול העסקה בפני הרשויות, וכעולה מהודעת הנתבעת מיום 03.05.2023 הנתבעת חתמה בסופו של יום בעצמה על ההודעה הנדרשת למנהל מיסוי מקרקעין (ראו מוצג 9 בתיק המוצגים של הנתבעת).

    סוף דבר

89. התביעה נדחית.

    התובעת תשלם לנתבעת שכ"ט עו"ד והוצאות בסכום כולל של 35,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין, ויישא הפרשי הצמדה וריבית על-פי חוק ככל שלא ישולם במועד זה.

     

    זכות ערעור כחוק.

     

    המזכירות תסגור את ההליך ותודיע לצדדים.

     

    ניתן היום, ג' כסלו תשפ"ה, 04 דצמבר 2024, בהעדר הצדדים.