ימין נ' אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ ואח'

לפני תביעה כספית בגין פיצוי על איחור במסירת דירה.

רקע

1. התובע היה בעלים של דירה בבית משותף בתל-אביב שכלל שמונה דירות. דירתו הושכרה לשוכרת. בעלי הדירות נכנסו לפרויקט פינוי בינוי שכלל הריסת הבניין הקיים ובניית חדש תחתיו. הנתבעות נבחרו כקבלן לצורך ביצוע הפרויקט.

    

2. בהתאם לכך, חתמו הבעלים של הדירות, לרבות התובע, על הסכם עם הנתבעות. ההסכם של התובע עם הנתבעות נכרת ביום 13.4.04. בהסכם נקבע כי דירת התובע תימסר לו תוך 24 חודשים מהמועד שיפנה את דירתו הקיימת. כן נקבע כי התובע זכאי לסכום של 2,800 ₪ לחודש כהשתתפות הנתבעות בשכר דירה וזאת ממועד פינויו את הדירה ועד מסירת הדירה החדשה. עוד נקבע בהסכם כי איחור במסירת הדירה תגרור פיצוי של $20 לכל יום איחור.

    

3. לטענת התובע, הנתבעות השתהו שנים רבות בכל הנוגע לקידום הפרויקט, עד כי התובע התריע כי יבטל את ההסכם עמן.

    

4. ביום 5.8.13 נחתם נספח להסכם, שהוסיף להסכם סעיף שעניינו נושא הגרלת הדירות החדשות. כן צוין בהסכם כי כל בעלי הדירות מתחייבים לשתף פעולה לצורך קידום הפרויקט. עוד צוין כי בעלי הדירות מתחייבים שלא לבטל את ההסכם או לעכב את ביצועו לאחר שיתקיים התנאי המתלה, אלא אם החליטו כך רוב בעלי הדירות. בנספח נרשם כי תנאי החוזה המקורי ממשיכים לחול כסדרם, למעט אלו ששונו במפורש במסגרת הנספח.

    

5. בסעיף 9 להסכם נקבעו תנאים מתלים, אשר ההסכם ייכנס לתוקף רק עם התקיימותם והם: כי נחתם הסכם דומה בין הנתבעות לשאר בעלי הדירות ועם אחד הבניינים הסמוכים, כי תוך 9 חודשים מחתימת כל בעלי הדירות על הסכם עם הנתבעות, אושרה וקיבלה תוקף התכנית כהגדרתה בהסכם, כי תוך 6 חודשים מחתימה כאמור התקבל אישור ממ"י וכי הנתבעות מסרו לבעלי הדירות ערבות בנקאית לפי חוק המכר דירות, שתיכנס לתוקף תוך 60 ימים ממועד התקיימות התנאים המתלים האחרים.

    

6. ביום 7.7.16 מסרו הנתבעות לתובע הודעת פינוי ביחס לדירתו. בהתאם לכך, בחודש אוגוסט 2016 פינתה הדיירת של התובע את הדירה ובתחילת חודש ספטמבר 2016 מסר התובע את מפתחות הדירה לנתבעות.

    

7. ביום 15.9.16 חתם התובע על מסמך שכותרתו "אישור תחילת קבלת דמי השתתפות בשכר דירה". במסגרת מסמך זה הוסכם בין היתר כי הנתבעות תשלמנה את ההשתתפות בשכר דירה, למרות שטרם הגיע המועד לכך וזאת משטרם פונו כל הדירות בבניין.

    

8. עוד נקבע כי נמסרת המחאה עבור שכר הדירה לתקופה של 24 חודשים מיום 14.9.16, בסך 67,200 ₪. כן נקבע כי אין במסירת דמי ההשתתפות בשכ"ד כדי לשנות את הוראות ההסכם לגבי מועד מסירת החזקה בדירה לקבלן ו/או בעניין מניין התקופה שעד מועד מסירת הדירה החדשה לבעלים ואלו ימנו החל ממועד הודעת הנתבעות כי כלל בעלי הזכויות האחרים בבניין מסרו לידיהן את החזקה בדירותיהם.

    

9. לטענת התובע, היה על הנתבעות למסור לו את הדירה החדשה תוך 24 חודשים, קרי עד יום 1.9.18 וזאת משדאג לפינוי דירתו בתחילת ספטמבר 2016.

    

10. אין חולק כי רק ביום 3.5.21 מסרו הנתבעות לתובע את דירתו, אלא שהנתבעות טוענות כי יש למנות את תקופת 24 החודשים החל מיום 5.7.17, מועד התקיימות התנאי המתלה של מסירת ערבויות חוק המכר, אשר השלמת מסירתן התעכבה עקב עיקול שהוטל על מספר דירות הבעלים.

     

11. כן טוענות הנתבעות כי נגרמו עיכובים שלא בשליטתה בסיום הבנייה, אשר מצדיקים לפי ההסכם את דחיית מועד מסירת הדירה ובהם, הודעת רשות העתיקות על הפסקת עבודות הבנייה עד חפירה לצרכי גילוי עתיקות, שינויים שהזמין התובע, עיכוב הבנייה בשל נגיף הקורונה, סירוב העירייה לקדם את רישוי הפרויקט במהלך תקופת ערר על החלטתה שלא לאשר שינויים והקלות.

     

12. לטענת הנתבעות, אם מוסיפים החל ממועד המסירה, שהוא יום 5.7.19, את תקופות האיחור הרבות בגין העיכובים שלא בשליטתה כאמור, מועד המסירה של הדירה לתובע נדחה למעשה כדין, ללא זכות לפיצוי, למועד שנופל אחרי המועד בו נמסרה לו הדירה בפועל ביום 3.5.21.

     

13. התובע עותר בתביעה דנא, אותה הגיש ביום 29.9.21, לחייב את הנתבעות בפיצוי סטטוטורי לפי חוק המכר דירות בסכום של 183,400 ₪, לפי שכר דירה ראוי של 6,500 ₪, כפול המכפלות המתאימות בחוק ועבור איחור של 32 חודשים (לתקופה 1.9.18 עד 3.5.21) וזאת לאחר הפחתת 89,600 ₪ ששילמו הנתבעות כהשתתפות בשכר דירה בתקופת האיחור (2,800 ₪ לחודש כפול 32 חודשים).

     

14. לחילופין, עותר התובע לנזק שנגרם לו בפועל עקב האיחור, בסך של 168,400 ₪ (32 חודשים כפול 6,500 ₪ בתוספת 50,000 ₪ עגמת נפש, פחות 89,600 ₪ ששולם כשכר דירה כאמור).

     

15. לחילופין עותר התובע לפיצוי המוסכם לפי ההסכם, קרי לסכום של 87,022 ₪ (לפי 962 ימי איחור כפול $20 ליום איחור).

     

16. הנתבעות בכתב הגנתם טענו בין היתר כי ההסכם קבע תנאי מתלה שכלל בין היתר מסירת ערבויות לכל בעלי הדירות ומסירתן לבעלי הדירות נעשתה רק ביום 5.7.17 וזאת עקב עיקולים שהיו קיימים על זכויות של חלק מבעלי דירות, אשר הנתבעות פעלו להסרתן כדי שניתן יהיה להנפיק את הערבויות. בהתאם לכך מועד המסירה היה ביום 5.7.19 ולא ביום 1.9.18.

     

17. כן טענו הנתבעות כי סעיף 5א' לחוק המכר דירות, שעניינו הפיצוי הסטטוטורי, לא חל, שכן ההסכם עם התובע נחתם בשנת 2004 ואילו הסעיף הנ"ל חוקק בשנת 2011 וחל רק על הסכמים שנחתמו לאחר מכן.

     

18. כן טענו הן כי התובע מוגבל לפיצוי המוסכם בהסכם בסך $20 ליום וכי כך או אחרת, לא היה כל איחור במסירת הדירה שמזכה לפי ההסכם בפיצוי כלשהו וזאת משנדחה מועד המסירה כדין לפי ההסכם לתקופה מצטברת של לפחות 744 ימים (219 עקב רשות העתיקות, 330 עקב הקורונה, 45 עקב שינויים שביצע התובע בדירה ו-150 ימים עקב אי קידום הליך הרישוי על ידי עיריית ת"א).

     

19. בתיק זה העידו התובע וכן מנכ"ל הנתבעת 2 ירון רוזנבאום. הצדדים סיכמו בכתב.

     

    דיון

20. בכל הנוגע למחלוקת ביחס לתחולת סעיף 5א' לחוק המכר דירות, נחה דעתי כי יש לקבל את טענות הנתבעת.

     

21. החוזה בין הצדדים נחתם בשנת 2004 ואילו סעיף 5א' חוקק רק בשנת 2011 ולא חל על חוזים שנכרתו לפני כן.

     

22. יש לדחות את טענת התובע כי חתימת הנספח להסכם בשנת 2013 משנה את המסקנה הנ"ל. הנספח משנת 2013 בסה"כ הוסיף סעיף שנוגע להגרלת הדירות והתחייבות בעלי הדירות לשתף פעולה ואף קבע ב מפורש כי הוראות ההסכם המקורי שלא שונו במפורש בנספח ימשיכו לחול, כפי שפירטתי לעיל בפרק הרקע של פסק הדין.

     

23. אין שם שום שינוי של מועד מסירת הדירה והתנאים הנוגעים לכך ועל כן אי אפשר לראות בנספח משום הסכם "חדש" או כהסכם שבשל כריתתו, יש להחיל על יחסי הצדדים את סעיף 5א' לחוק המכר.

     

24. כפי שהחוק לא מצא לנכון מטבע הדברים להחיל את עצמו רטרואקטיבית על הסכמים שנחתמו קודם לחקיקתו, כך אין להחיל את החוק על ההסכם בעניינינו, רק בשל העובדה שבוצע לו תיקון מסוים, שלא נוגע בכלל לנושא שסעיף 5א' לחוק עוסק בו וכאשר נקבע במפורש כי ההסכם המקורי, על הוראותיו הרלוונטיות לעניינינו, ממשיך לחול.

     

25. מכאן שאין התובע זכאי לפיצוי הסטטוטורי לפי החוק.

     

26. התובע תבע לחילופין פיצוי בגובה דמי שכירות ראויים לדירה החדשה שנמסרה ולחילופי חילופין פיצוי של $20 ליום לפי ההסכם. השאלה לאיזה פיצוי זכאי הוא, תלויה במידת האיחור.

     

27. ההסכם בין הצדדים מגביל את התובע לפיצוי של $20 ליום שנקבע בסעיף 10.7 להסכם, רק אם האיחור לא עלה על 120 ימים. לאחר מכן נחשב ההסכם כמופר ועל כן זכאי התובע לכל סעד העומד לו לפי כל דין.

     

28. סעיף 10.7 להסכם קובע פיצוי של 20$ ליום איחור, אולם סעיף 10.8 להסכם קובע כי איחור של יותר מ-120 ימים מעבר לתקופות הפיגור המותרות לפי סעיף 10.6 להסכם, תהווה הפרת ההסכם מצד הנתבעות.

     

29. כלומר, הצדדים סיכמו שאיחור של עד 120 יום מעבר למועד המסירה החוזי כולל תקופות הפיגור המותרות, יזכה בסכום של $20 ליום (בנוסף לדמי ההשתתפות בסך 2,800 ₪ לחודש), אולם איחור מעבר לכך כבר יהווה הפרה של ההסכם.

     

30. כך, גם ברור כי ברגע שיש איחור של מעל 120 ימים והופר ההסכם, זכאי התובע לכל התרופות המגיעות לו לפי הדין ואינו מוגבל לאותו פיצוי חוזי בסך של $20 ליום, שמשולם כחלק מההסכמות בהסכם, קרי מהווה פיצוי במסגרת קיום ההסכם ולא פיצוי בשל הפרתו.

     

31. ההסכם גם לא קובע בשום מקום הגבלה של הסעדים שלהם יהיה זכאי התובע אם ההסכם יופר עקב מסירה מעבר לאותם 120 ימים של איחור.

     

32. לפיכך, ככל שאקבל את טענת התובע כי הדירה נמסרה באיחור ואם אקבע כי נמסרה באיחור של עד 120 יום, יהיה זכאי התובע ל-$20 ליום פיצוי בנוסף לדמי ההשתתפות ואילו אם ייקבע כי האיחור היה מעל 120 יום וההסכם הופר, יהיה זכאי התובע לדמי שכירות שיכול היה לקבל עבורה ואשר לפי השמאי מטעמו, שלא נחקר וחוות דעתו לא נסתרה, עומדים על מעל 6,000 ₪ לחודש ומפיצוי זה יהיה מקום לנכות כמובן את ההשתתפות ששולמה לו על ידי הנתבעת בסך של 2,800 ₪, כפי שהוא עצמו מסכים שיש לעשות.

     

33. כאן המקום לציין כי הוכח שהתובע השכיר את הדירה הקודמת שלו בבניין, שנהרסה במסגרת הפרויקט והוכח כי גם השכיר את הדירה החדשה (ראה ס' 3 לחוות הדעת השמאית מטעם התובע), הגם שתכנן במקור לעבור ולגור בה (ראה תצהירו של התובע ס' 10.1).

     

34. האם היה איחור במסירת הדירה ואם כן מה היה משכו?

     

35. אין חולק כי הדירה הייתה אמורה להימסר תוך 24 חודשים מפינויה על ידי התובע. התובע פינה דירתו ביום 1.9.16 כך שהדירה החדשה הייתה צריכה להימסר לו ביום 1.9.18, אולם נמסרה לו ביום 3.5.21. לפיכך, לטענתו מדובר באיחור של 32 חודשים.

     

36. הנתבעות מנגד טוענות כאמור כי תחילת תקופת 24 החודשים מתחילה ב-5.7.17 ולא ביום פינוי הדירה ב-1.9.16 וזאת משום שרק ביום 5.7.17 נמסרו הערבויות לבעלי הדירות ומסירה זו הייתה תנאי לתוקפו של ההסכם. לפיכך, המועד החוזי למסירת הדירה היה ביום 5.7.19.

     

37. מעבר לכך טוענות הנתבעות כי היו איחורים מוצדקים אשר לפי ההסכם אינם נחשבים איחור ומאריכים את מועד המסירה בהתאם. כך היה עיכוב של 219 ימים עקב רשות העתיקות, 45 ימים עקב שינויים שביצע התובע בדירתו, 150 ימים בגין אי קידום העירייה את תהליך הרישוי בעת הגשת הערר ואיחור נוסף של כ-330 ימים בגין מגפת הקורונה.

     

38. הנתבעות טוענות כאמור כי יש למנות את תקופת ה-24 חודשים מיום 5.7.17 וזאת מכיוון שרק במועד זה נמסרו כלל הערבויות לבעלים וכי אלה לא נמסרו עד אז רק בשל עיקולים שהיו מוטלים על בעלי דירות מסוימות.

     

39. מכאן גם משתמע כי רק במועד זה פינו כלל הבעלים את הדירות (הגיוני, שהרי מי יפנה את דירתו ללא קבלת הערבות הבנקאית) ועל כן רק ממועד זה יש למנות את תקופת 24 החודשים, כפי שההסכם מורה וגם ההיגיון. הרי אי אפשר להרוס את הבניין, עד שלא כל הבעלים מפנים את כל הדירות.

     

40. הנתבעת מפנה למסמך שנחתם עם התובע ביום 15.9.16, אשר מציין כי יקבל השתתפות בשכר דירה בשל פינויו את הדירה, החל מיום 15.9.16 וזאת לפנים משורת הדין, אולם התקופה למסירת הדירות החדשות תחושב למן מתן הודעה כי כלל בעלי הדירות פינו את דירותיהם (ס' 3 למסמך הנ"ל).

     

41. טענה זו שנטענה בכתב ההגנה ובפרוטרוט, לא זכתה להתייחסות בתצהיר העדות של התובע וכך או אחרת המסמך מדבר בעד עצמו והוא ברור ומפורש, קרי, עצם מסירת הדירה לנתבעות בתחילת ספטמבר לא תגרום לתחילת ספירת תקופת 24 החודשים, אשר תימנה רק ממועד ההודעה של הנתבעות כי כלל בעלי הזכויות מסרו החזקה בדירותיהם.

     

42. כמו כן, בעת חקירת מנהל הנתבע 1 בנושא, הוכח כי העיכוב במסירת חלק מהערבויות לבעלים לא היה באשמת הנתבעות, אלא עקב עיקולים שהוטלו על דירות חלק מהבעלים וגם הוכח כי לא ניתן היה לדעת על כך מראש, כך שאין בסיס לטענה שניתן היה להסיר את העיקולים קודם למועד שהוסרו בפועל.

     

43. ראה עדות מנהל הנתבעת 2 שהעיד (עמ' 28 ש' 19 – עמ' 29 ש' 7): "כשחתמנו על הסכם ליווי לפרויקט עם חב' הביטוח מנורה, הודענו כמובן לב"כ הבעלים על התקיימות החוזה הזה והודענו על פינוי. מבחינתנו ברגע שיש לנו ליווי בנקאי, כל שאר התנאים התמלאו ואין עניין לפנות את הקרקע. הבעלים דרש שהערות אזהרה לטובת החברות תרשמנה רק לאחר התקיימות התנאים המתלים. לאחר החתימה עם מנורה יסודות, פנינו לטאבו לצורך רישום הערת אזהרה לטוב הגוף הממן ואז גילינו שיש עיקול ענק על חלק מהבעלים במתחם, ראינו שמדובר במתחם של כמה אגפים משותפים. מדובר בשישה מגפים ויש מרתף משותף. לא ניתן לפנות בניין בניין אלא רק הכל ביחד והבניין שצמוד למגרש, היה בו עיקול ענק שלא אפשר רישום בטוחה לטובת הגוף הממן. פנינו לב"כ הבעלים מר כספי שיטפלו בזה והם פנו למשפחת ויקל שיש להם שלוש דירות בבניין ולצערנו הם אמרו שאין להם יכולת לטפל בזה כי זה לא חבות שלנו בתור יזמים. אנו אמורים לקבל קרקע נקייה לבנייה. בלית ברירה פנינו לבעלים ואמרנו שנעמיד לו הלוואה לטובת החייבים כדי שיפתרו את הבעיה. הכסף הוא של החברות. לאחר 6-8 חודשים שהיה הליך בהוצל"פ ומול הכונס, התיק הזה נסגר".

     

44. כן ראה עדותו של מנהל הנתבעת 2 בעמ' 20 ש' 23 – 28: ש. השאלה היא למה לא ידעתם כי לפי הטענתם, הייתם צריכים כביכול לדעת כבר לפני כריתת ההסכמים שיש עיקול? ת. העיקול היה שבועיים לפני שחתמנו את ההסכמים. כדי שאני אדע שיש לי עיקול על הקרקע ואין לי הערת אזהרה, אני לא יכול לדעת. העיקול לא היה רישום. רק כשחתמנו על הליווי, התברר שהיה עיקול חדש, שפתחו סופר מרקט ולקחו הלוואה.

     

45. מכאן, שיש לראות ביום 5.7.19 את המועד שבו היה על הנתבעות למסור לתובע את דירתו החדשה. משנמסרה הדירה ביום 3.5.21, יש לכאורה איחור של 22 חודשים, אלא שהנתבעות טוענות כי היו עיכובים שלא בשליטתה ואשר לפי סעיף 10.4 להסכם דוחים את מועד המסירה ללא פיצוי.

     

46. הנתבעות טענו כאמור לעיכובים בשל: אי קידום העירייה את תהליך הרישוי בעת הגשת הערר על ההחלטה שלא לאשר שינויים והקלות (150 ימים), התערבות רשות העתיקות וביצוע חפירות באתר הבנייה (219 ימים), שינויים שביצע התובע בדירתו (45 ימים) ואיחור נוסף בגין מגפת הקורונה (330 ימים).

     

47. דא עקא, בכל הנוגע לעיכובים שלפי הטענה לא היו בשליטת הנתבעת, גם בתקופה שלפני חקיקת סעיף 5א'(ג) לחוק המכר דירות, הפסיקה קבעה כי איחורים כאמור שנבעו מסיבות שניתן היה לצפות אותן מראש, לא יכולים להיחשב טעם מוצדק שלא לשלם פיצוי על האיחור, שכן ההתחייבות למסור דירה במועד נקוב, מכילה את כל הנדרש כדי לעמוד בכך ועל כן כל עיכוב שניתן היה לצפות אותו מראש, היה צריך להילקח בחשבון מראש.

     

48. ראה בעניין זה בין היתר ת.א. (חי') 6209/02 סגל נטלי נ' ח.מ.גבהים מלניום חברה לבניין בע"מ, שם נקבעו הדברים הבאים:

     

    "13. האם עיכוב במתן היתר בניה מהווה כוח עליון הפוטר את הנתבעת מאחריות לעיכוב במסירת הדירה?

     

    לטעמי, התשובה לכך הינה שלילית ואנמק:

    נפסק לא אחת כי ככל שהדבר נוגע להוצאת היתר בניה, ועל אף שכעקרון הוצאת היתר בנייה הוא גורם שלקבלן אין שליטה עליו (בהתייחס להליכי הוועדות), אין לראות בכך כדבר שאינו בשליטת הקבלן ו/או ככוח עליון ולפיכך אין לפטור קבלן בשל תניית פטור בהסכם.

     

    בעניין זה ראה ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ואח' פד"י מ"ו(3) עמ' 350, 355 כדלקמן:

     

    "ואולם לדעתנו אין אותו גורם מכוסה "מעיקרא דחוזה" בתניית הפטור, שלא אליו כיוונו הצדדים דעתם בעת שכרתו את ההסכם ביניהם ובעת שקבעו את תניית הפטור. לשון אחר: הגם שפירושו המילולי של הביטוי "סיבות שלקבלן אין שליטה עליהן" כולל אף את נושא הוצאת ההיתר, הנה בחוזה ספציפי זה לא נתכוונו הצדדים לכלול בגדרי הפטור את המניעה שיצאה מלפני הוועדה המקומית.........על מי יש וראוי להטיל את נטל הסיכון בשל אי קבלת היתר בנייה במועד? התשובה לשאלה היא, כעיקרון, שבסיכון חייב לשאת מי שנטל על עצמו סיכון".

     

    14. נדמה כי אין חולק על כך שעיכוב במתן היתר בנייה, הינו תרחיש צפוי במקומותינו ולפיכך, יש לקחתו בחשבון בעת כריתת הסכם המכר. מטבע הדברים, על קבלן בניין המתקשר בהסכם מכר דירה עם רוכש בטרם הוצא היתר בנייה, לצאת מתוך ההנחה כי ייתכנו עיכובים במתן היתר בנייה. לפיכך, אל לו להתחייב מראש למסור את הדירה במועד נקוב, שאינו לוקח בחשבון עיכובים צפויים וסבירים בקבלת היתר הבנייה.

     

    על כן, קבלן אשר נוקב במועד מסירה מתוך נקודת מוצא אופטימית לגבי מועד קבלת היתר הבנייה, לוקח על עצמו את הסיכון כי הוא לא יעמוד במועד האמור ובנסיבות אלה, לא יהנה מסעיף הפטור הכללי הקיים בהסכם בדבר אילוץ שמקורו כוח עליון.

     

    בעניין זה ראה ד' פרידמן, "הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות" עיוני משפט יד' (תשמ"ט) 459, בעמ' 466-465: "כידוע, כרוך כל חוזה בנטילת סיכון ובהעברת סיכון… מובן מאליו, שכאשר חוזה כרוך בהעברת סיכון או בנטילת סיכון, אין הצד שקיבל על עצמו סיכון כזה זכאי להתלונן שהסיכון התממש בדרך שאינה נוחה".

     

49. בכל הנוגע לאי קידום הליך הרישוי על ידי עיריית ת"א בתקופה שבה היה תלוי ועומד הערר על ההחלטה של הועדה המקומית שלא לאשר את השינויים והקלות שהתבקשו, אין להכיר בעיכוב זה כמצדיק אי פיצוי.

     

50. כפי שנאמר בפסק דין סגל, עיכובי בנייה בשל הליכי רישוי הנם בגדר דבר שגרתי למדי וצפוי לחלוטין מראש ואין מקום על כן לראות בתקופת העיכוב כדוחה את מועד המסירה ללא פיצוי ואוסיף כי כך הוא בפרט במקרה הנוכחי, בו העיכוב בהליכי הרישוי נגרמו בשל פעולות הנתבעת עצמה, אשר יזמה וביקשה שינויים והקלות ברישוי.

     

51. גם לגבי התערבות רשות העתיקות בבנייה, דעתי שיש לראות גם בכך משום עיכוב שמצדיק פיצוי וזאת בהינתן שניתן היה לצפות זאת מראש. הפסיקה בעניין סגל אמנם דנה בנושא של קבלת היתר בנייה, אולם הרציונל שלה ישים לכל עיכוב אחר שניתן היה לצפות אותו מראש.

     

52. הנתבעות טענו בכתב הגנתן וכן בתצהיר רוזנבאום כי בא כוח בעלי הדירות העיר הערות על נוסח המכתב שהכינו הנתבעות לבעלי הדירות, עקב עיכוב בבנייה בשל התערבות רשות העתיקות.

     

53. לפי הטענה, ההערה היחידה שמצא לנכון להעיר בא כוח בעלי הדירות הנה כי חרף עיכוב זה, תמשכנה הנתבעות לשלם את הפיצוי החוזי בסך של 2,800 ₪ לחודש וכי לא הייתה הערה למחוק מן המכתב את הטענה שמדובר בכוח עליון.

     

54. לתצהיר רוזנבאום צורף עותק הנוסח המקורי של המכתב, עם תוספת הערה בשיטת "עקוב אחר השינויים", שהיא לפי הטענה ההערה של בא כוח בעלי הדירות. כן צורף הנוסח המקורי של המכתב בו שולבה ההערה הנ"ל.

     

55. לדידי, מכתב זה לא יכול לסייע לנתבעות, אפילו להפך. לפי הוראות החוזה (ס' 10 ו- ס' 14), לכאורה, הפטור מפיצוי לפי סעיף 10.4, חל גם על ההשתתפות בדמי שכירות מכוח סעיף 14. ראה הסעיפים הנ"ל, שלא מסייגים את תחולת סעיף 10 על הפיצוי לפי סעיף 14 וראה סעיף 14 עצמו, הקובע פיצוי עד מועד המסירה, שמוגדר בסעיף 10.1 כ-24 חודשים ממועד מסירת הדירות הישנות לנתבעות ובכפוף לתנאים המתלים שקבועים בסעיף הנ"ל.

     

56. לפיכך, אם נגרמו עיכובים בבנייה שחל עליהם סעיף 10.4, יכולות היו הנתבעות לטעון כי בתקופת העיכובים הנ"ל, אין לשלם את ההשתתפות בדמי שכירות המגיעה לפי סעיף 14.

     

57. מכאן, שההערה של בא כוח בעלי הדירות הייתה נדרשת, כדי לוודא, שחרף העיכוב במסירה שהיה צפוי בשל התערבות רשות העתיקות, תשולם ההשתתפות הנ"ל כסדרה וכדי שנושא רשות העתיקות לא ייחשב כעיכוב שסעיף 10.4 חל עליו, כלומר לא כוח עליון ולא נסיבות שלא בשליטת הנתבעות וכו'.

     

58. ברגע שהנתבעות הסכימו לכך, כעולה ממכתבן, לא ניתן עוד לראות בעיכוב הנ"ל ככוח עליון, שכן כוח עליון לפי החוזה לא מצדיק פיצוי ואילו הנתבעות הסכימו כאמור חרף זאת לשלם את הפיצוי גם בתקופת העיכוב עקב רשות העתיקות.

     

59. ההערה של בא כוח הבעלים, מסמנת לנו, אפוא, את ההפך מהנטען על ידי הנתבעות, קרי, שכוונת בא כוח הבעלים הייתה שלא לאפשר לנושא רשות העתיקות למנוע פיצוי ואם כך לגבי ההשתתפות בדמי שכירות, ברור שכך גם לגבי פיצוי לפי הדין עקב הפרת החוזה במסירת הדירה באיחור, שכן מדוע שיוותרו על השני, אם לא ויתרו על הראשון.

     

60. כך או אחרת, ודאי אין כל ראיה, לא מתוך הנסיבות של הוצאת המכתב המדובר ולא אחרת, לפיה בעלי הדירות ויתרו על פיצוי לפי הדין בגין איחור במסירה עקב העיכוב של רשות העתיקות.

     

61. מסקנה זו מתחזקת לנוכח העובדה שבמועד הוצאת המכתב, בניגוד לדמי ההשתתפות, שהיו רלוונטיים, משהנתבעות כבר החלו לשלם אותם, נושא של תשלום פיצוי בשל איחור במסירה לא עמד בכלל על הפרק באותה עת, משטרם חלף מועד המסירה החוזי, שהיה עדיין רחוק.

     

62. בכל הנוגע ל-45 ימי עיכוב בשל שינויים שביצע התובע בדירתו, נחה דעתי כי אין מקום לדחיית מועד המסירה בשל טענה זו. נתחיל מזה שמסמך השינויים עליו חתם התובע קובע כי (ההדגשות בקו שלי) "יתכן איחור במסירה עקב שינויים עד 45 ימים".

     

63. משמע, אין לפנינו הסכם שכולל גמירות דעת ברורה כי עקב השינויים שהזמין התובע, בהכרח תהיה דחייה במסירה, שכן כל שנאמר הנו כי יתכן ויהיה איחור. גם אין לפנינו מסוימות ביחס לתקופת האיחור שכן נרשם עד 45 ימים.

     

64. ברור אפוא שמדובר בסעיף כללי אחיד לכל החוזים ולא סעיף מיוחד שנקבע במיוחד לשינויים שהזמין התובע. הייתה מוטלת על הנתבעות החובה, אם סברו כי השינויים שהזמין התובע יאריכו את בניית דירתו וייגרמו לדחייה במסירה, להודיע לתובע כי על בסיס אותו סעיף אחיד, עליו אמנם חתם, תהא דחייה במסירה ולציין את משכה וזאת היה עליהן להיעשות תוך זמן סביר לאחר חתימת הסכם השינויים. הודעה כזו לא ניתנה לתובע, לא תוך זמן סביר כאמור ולא בכלל, אלא מדובר בטענה שעלתה רק בכתב ההגנה של הנתבעות בהליך הנוכחי.

     

65. אוסיף כי עיון בשינויים שהתבקשו מגלה שכולם שינויים לפני ביצוע וגם היקף השינויים קטן ביותר, כעולה מרשימת השינויים וכנתמך גם ממחיר השינויים הכולל, שעמד על 6,098 ₪ בלבד.

     

66. לבסוף, לגבי מגיפת הקורונה, כאן איני סבור שהיה על הנתבעות לצפות עניין זה לפני קביעת מועד המסירה בהסכם עם התובע. מדובר במגיפה ראשונה מסוגה מזה עשרות שנים ויותר, מבחינת חומרתה, היקפה והשפעותיה על חיי היום יום בעולם כולו, כך שהפסיקה שציטטתי לעיל לא חלה על עיכוב מסוג זה.

     

67. עדיין מוטל על הנתבעות להוכיח קשר סיבתי בין המגיפה ולבין העיכוב בבנייה. הנתבעות עמדו בנטל זה, באמצעות האמור בתצהירו של רוזנבוים, לרבות צירוף אסמכתאות בכתב אודות התכתבויות בזמן אמת בקשר להשפעות על פרויקט הבנייה (סגרים, אי הגעת פועלים, עיכוב בהספקת חומרי בנייה וכו').

     

68. גם יש להודות על האמת שאין צורך להיות מומחה כדי להבין שמגיפת הקורונה בישראל השפיעה על ענף הבנייה וללא ספק גרמה לעיכובים בבנייה. השאלה הגדולה היא מה משך העיכוב האמיתי שנגרם בכל מקרה ומקרה.

     

69. הנתבעות מבקשות להכיר בעיכוב של 330 ימים, קרי כמעט שנה מלאה. בתצהיר רוזנבוים לא הוכח כי היה עיכוב כה ממושך. גם כאן יש להעיר כי קשה עד כמעט בלתי אפשרי, להוכיח ברחל בתך הקטנה, כמה ימי איחור או עיכוב בדיוק סבל פרויקט בנייה פלוני עקב המגיפה.

     

70. לפיכך, מן הדין ומן הצדק כי בית המשפט יקבע את משך האיחור כל מקרה לגופו, על סמך כל חומר הראיות שלפניו, בדרך של אמדנא דדיינא.

     

71. בהתחשב באמור בתצהיר רוזנבוים אני אומד את משך העיכוב בכ- 3 חודשים.

     

72. התוצאה הנה כי המועד שממנו והלאה מוטל על הנתבעות לשלם לתובע פיצוי בגין איחור במסירה עומד על 19 חודשים (22 חודשים פחות 3 חודשים), קרי מיום 5.7.19 ועד 3.5.21.

     

73. מאחר והאיחור עולה על 120 יום, הרי נוכח דברים שכבר קבעתי לעיל, מדובר בהפרה של ההסכם ועל כן התובעת אינו מחויב עוד לפיצוי המוסכם של $20 ליום והוא רשאי לתבוע את הנזק שנגרם לו בפועל.

     

74. התובע הוכיח בחוות דעת שלא נסתרה, כי דמי השכירות הראויים עבור דירה כפי שהנתבעות בנו עבורו, עמדו על 6,370 ₪ לשנת 2019, 6,470 ₪ לשנת 2020 ועל 6,620 ₪ לשנת 2021. חוות הדעת לא נסתרה וזאת משלא הגישו הנתבעות חוות דעת מטעמן ולא חקרו את השמאי מטעם התובע.

     

75. הוכח מתצהיר התובע כי בתקופת העיכוב הוא לא התגורר בשכירות כלל, אלא בדירה אחרת השייכת לו, בה התגורר יחד עם אשתו (הילדים לפי הטענה כבר עזבו את הבית).

     

76. התובע טוען בתצהירו כי תכנן לעבור לדירה החדשה שהנתבעות בנו עבורו ועקב העיכוב הדבר נמנע ממנו, מה שגרם לו להוצאות על שיפוץ שתי קומות בביתו הקיים והצורך להשכיר את מרתף ביתו לשוכר, משלא היה זקוק לבית כה גדול, משילדיו כבר עזבו כאמור.

     

77. האם ניתן לומר כי בנסיבות אלה, הנזק שנגרם לתובע בפועל, עקב האיחור במסירת הדירה, שווה ערך לדמי שכירות ראויים של הדירה מושא התביעה?

     

78. לדידי התשובה לכך הנה בחיוב. גם אם התכוון התובע לעבור ולגור בדירה החדשה שהנתבעות בנו עבורו ולא להשכיר אותה, אפשר לראות את עצם אי מסירת הדירה לידיו, כיוצרת נזק ששווה ערך לדמי השכירות שניתן היה לקבל עבור דירה מעין זו. מדובר בנכס שיוצר פירות. משלא נמסר הנכס, נמנעה היכולת ליהנות מפירותיו.

     

79. זאת ועוד – בהינתן שהתובע התגורר בזמנו בדירה אחרת שבבעלותו, בעוד הוא ממתין לקבלת הדירה מושא התביעה, ברור שלו היה מקבל את הדירה מושא התביעה בזמן ועובר לגור בה, כפי שתכנן, הייתה מתפנה הדירה האחרת שלו ויכול היה להשכיר אותה, כך שהמסירה באיחור מנעה ממנו את דמי השכירות שיכול היה לקבל עבור הדירה האחרת.

     

80. בהינתן שהוכח בתצהירו של התובע, שלא נסתר בעניין זה, כי מדובר היה בקוטג' דו משפחתי בן שלש קומות ואילו הדירה מושא התביעה הייתה בגודל של 78 מ"ר, הוכח להנחת דעתי כי דמי השכירות עבור אותו קוטג', עומדים לכל הפחות וכנראה אף יותר, על סכום השווה לדירה החדשה.

     

81. רוצה לומר – איך שלא תסתכל על זה, הוכח כי נגרם לתובע נזק בשווי דמי השכירות הראויים שנקבעו בחוות הדעת שהגיש.

     

82. מכאן, שעל הנתבעות לשלם לתובע עבור כל חודש איחור בתקופה 5.7.19 עד 3.5.21, דמי שכירות ראויים הרלוונטיים לאותה שנה, כקבוע בחוות הדעת מטעם התובע, פחות 2,800 ₪ (ששולמו על ידי הנתבעות לפי ההסכם ושמוסכם כי יש לקזזם), ולתוצאה להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהראשון לאותו חודש ועד התשלום בפועל.

     

83. בכל הנוגע לסעד הלא ממוני של עגמת נפש, בסך של 50,000 ₪, אשר נתבע כנזק נוסף מעבר לאובדן דמי השכירות הראויים, גם כאן סבור אני שיש לזכות את התובע, אם כי בסכום הנמוך ממה שתבע.

     

84. קבלת דמי השכירות הראויים, לא מכסה את מלוא הנזק שנגרם לתובע ואשר כלל ללא ספק גם נזק לא ממוני מסוג עגמת נפש, אשר ללא ספק נגרמה, וזאת כאשר מדובר באיחור כה משמעותי. לפיכך, אני אומד את הפיצוי הראוי בראש נזק זה בהתחשב בכלל נסיבות העניין על 5,000 ₪.

     

    סוף דבר

     

85. אשר על כן, הנתבעות תשלמנה לתובע ביחד ולחוד, עבור כל חודש איחור בתקופה 5.7.19 עד 3.5.21, דמי שכירות ראויים הרלוונטיים לאותה שנה, כקבוע בחוות הדעת מטעם התובע, פחות 2,800 ₪ (ששולמו על ידי הנתבעות לפי ההסכם ושמוסכם כי יש לקזזם), וכאשר לסכום הפיצוי החודשי המתקבל לאחר הפחתה כאמור, יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין, מהראשון לאותו החודש ועד התשלום בפועל.

     

86. כן תשלמנה הנתבעות לתובע 5,000 ₪ בגין נזק לא ממוני.

     

87. בנסיבות, תשלמנה הנתבעות לתובע 45% מסכומי אגרות המשפט ששילם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרות לגזברות ועד התשלום בפועל.

     

88. כן תשלמנה הנתבעות לתובע שכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ₪ וזאת בהתחשב בתוצאה ובמשך ההליכים והיקפם.

     

89. כל הסכומים ישולמו תוך 30 יום מהיום.

     

    ניתן היום, ט"ו שבט תשפ"ד, 25 ינואר 2024.