ראובן ואח' נ' א.ינוס יזמות ובניה בע"מ

לפני תביעה לביטול הסכם מכר לרכישת דירת מגורים.

רקע ועובדות רלוונטיות

1. התובעים רכשו מהנתבעת דירה בת ארבעה חדרים בקומה רביעית ברחוב אחד במאי 15 בחולון, בהתאם להסכם מכר מיום 5.2.2020 (להלן: "הדירה" ו"ההסכם" בהתאמה). הדירה כוללת גם חניה במכפיל חנייה בקומת המרתף (נספח ד' להסכם, סעיף 2).

2. התמורה בגין רכישת הדירה הועמדה על סך של 2,140,000 ₪ (בתוספת סך של 7,500 ₪ בגין הכנת תשריטים ורישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין, סעיף 3 לנספח ד' להסכם).

3. מועד מסירת הדירה נקבע ליום 15.3.2020 (סעיף 1.5.20 להסכם, סעיף 1 לנספח ד' להסכם). בפועל הדירה נמסרה לתובעים ביום 16.2.2020. במועד זה לא נמסרה החזקה במתקן החנייה אלא מסירת מתקני החנייה התבצעה מספר חודשים לאחר מכן, בחודש מאי 2020.

   טענות הצדדים

   טענות התובעים

4. לטענת התובעים, לאחר מסירת החזקה במתקן החנייה התברר להם כי לא ניתן לעשות במתקן החנייה שימוש סביר. לטענתם, מתקן החנייה אינו עומד בתקנים, בהגדרות ובתקנות המחייבים.

5. אומנם לאחר שפנו לנתבעת, היא ניסתה לתקן את מתקן החנייה. אולם גם לאחר ביצוע תיקונים אלו לא ניתן לעשות שימוש סביר במתקן החנייה.

6. לטענת התובעים, חנייה היא חלק מהותי מההסכם. אם היו יודעים בעת החתימה על ההסכם כי הנתבעת תתרשל בתכנון ובבניית החנייה, הם לא היו מתקשרים בהסכם, שכן חנייה נוחה וזמינה הייתה והינה מבחינתם תנאי הכרחי להתקשרותם בהסכם. מאחר שלא ניתן לעשות שימוש סביר בחנייה, המהווה חלק מהותי מההסכם, הנתבעת הפרה את ההסכם. מאחר שהפרה זו לא תוקנה, הרי שהם זכאים לבטל את ההסכם.

7. במסגרת סיכומיהם הוסיפו התובעים לטענות כי מדובר בטעות שהיא תוצאה של הטעיה מצד הנתבעת, ובהתאם מדובר בפגם בהתקשרות המאפשר את ביטול ההסכם.

   טענות הנתבעת

8. לשיטת הנתבעת החנייה עומדת בכל התקנים, תואמת להסכם ולתשריט הבית המשותף, תואמת את המידות הנקובות בהיתר הבנייה ועומדת במידות הנקובות בהנחיות משרד התחבורה וניתן להיכנס ולצאת ממתקן החנייה ללא קושי. על כן התובעים קיבלו לחזקתם חנייה תקינה וראויה.

9. מכל מקום, לטענת הנתבעת, התובעים ראו את החנייה עובר לרכישת הדירה ואישרו אותה.

10. על כן טוענת הנתבעת כי פעלה כנדרש בהתאם לדין ובהתאם להסכם בין הצדדים. ככל שייקבע כי עליה לשפות את התובעים, הרי שיש לקבוע כי קיימת לתובעים אשם תורם בשיעור של 100%, שכן הם ראו ובדקו את מתקן החנייה המכפיל עובר לכריתת ההסכם.

    ההליך

11. התביעה הוגשה בתחילה לבית המשפט המחוזי בתל אביב. בשל חוסר סמכות עניינית, הועברה התביעה לשמיעה בבית המשפט השלום בבת ים (החלטות מיום 30.12.2021, מיום 9.1.2022, ומיום 11.1.2022). התביעה נשמעה בתחילה בפני כבוד השופט אלקלעי. נוכח פרישתו של השופט אלקלעי הועברה התביעה לשמיעה לפניי (החלטה מיום 29.1.2023 ומיום 29.1.2023).

12. נוכח בקשת התובעים למינוי מומחה מטעם בית המשפט מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס יעקב קליגסברג (להלן: "מומחה בית משפט"; החלטה מיום 22.2.2022 (כבוד השופט אלקלעי)). המומחה התבקש לקבוע מהם הפגמים הקיימים בחנייה (אם בכלל); האם מקום החנייה תואם לתקנים הרלוונטיים, והאם מקום החנייה והגישה לחנייה מאפשרים שימוש וחנייה סבירים לרכב משפחתי, או שמקום החנייה אינו מאפשר שימוש בו.

13. ביום 12.6.2022 הוגשה לתיק חוות דעת מומחה בית המשפט. הצדדים לא שלחו למומחה שאלות הבהרה.

14. עוד אציין כי במקביל לבקשתם למינוי מומחה מטעם בית המשפט ביקשו התובעים, עוד בפני בית המשפט המחוזי, לפצל את סעדיהם בכל הנוגע לנזק שנגרם להם ביחס לחניון והחנייה (בקשה מיום 7.11.2021). הנתבעת התנגדה לבקשה. נוכח העברת התיק לבית המשפט השלום לא ניתנה החלטה בבקשה זו, אלא מונה מומחה מטעם בית המשפט וההליך התנהל כסדרו.

15. הצדדים הגישו ראיותיהם במסגרת תצהירי עדות ראשית. ביום 30.7.2023 התקיים דיון ההוכחות כאשר מטעם התובעים העיד התובע 1, מר זיו ראובן (להלן: "התובע"). התובעים ויתרו על עדותו של המומחה מטעמם. מטעם הנתבעת העידו מר אריה ינוס, עו"ד מלי חיימוב, מר אדורם קייסי והמומחה מטעמם, מר שאול גפני. מומחה בית המשפט נחקר במועד זה.

16. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב. אציין, כי הדיון הוקלט ועל כן ההפניות לדברי העדים יעשו לתמלול ההקלטה.

    דיון והכרעה

17. הצדדים חלוקים בשאלת תקינותו של מתקן החנייה והאם הוא מאפשר שימוש סביר ועומד בדרישות החוק והתקנים המחייבים. עוד חלוקים הצדדים בשאלה האם עומדת לתובעים הזכות לבטל את ההסכם נוכח האפשרות שעמדה לתובעים לבחון את מתקן החנייה עובר לחתימת ההסכם.

    תקינותו של תא החנייה והאם הוא מאפשר שימוש?

18. כפי שנפסק לא אחת, משהחליט בית המשפט למנות מומחה מטעמו בכדי שיביא בפני בית המשפט נתונים מקצועיים רלוונטיים להכרעה בסכסוך שבפניו, יאמץ הוא את ממצאי המומחה בהעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן (ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות בע"מ (28.10.2010); אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה 11, 2013) עמ' 468). עם זאת, מסקנות המומחה לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט, וההכרעה הסופית מסורה בידי בית המשפט המכריע על פי מכלול הראיות שלפניו, ורשאי הוא לבור חלקים מחוות דעתו של מומחה בית המשפט (ע"א 4179/17 יותר סוכנות לביטוח (1989) בע"מ נ' רובין (6.12.18)).

     

    חוות דעת מומחה בית המשפט:

19. ביחס למידות תא החנייה ודרכי הגישה אליו קבע מומחה בית המשפט במסגרת חוות דעתו את הקביעות הבאות:

    הגישה לחנייה:

    הקושי בכניסה מהרחוב לחנייה

    1. רוחב המיסעה בין אבני השפה של הרמפה (275 ס"מ) עומד בדרישת סעיף 12.2 ל"הנחיות לתכנון חנייה, פרק ד', מטעם משרד התחבורה" (להלן: "הנחיות תכנון חנייה של משרד התחבורה") עבור חניונים ברמת שירות דומה.

       עם זאת, מידות הרוחב של אבני השפה בצידי המיסעה אינן תואמות את הנחיות תכנון חנייה של משרד התחבורה ואינן תואמות את תכנית ההיתר המהווה חלק מההסכם (סעיף 3.1 להסכם). כתוצאה מכך הוקטן רוחב הרמפה בכ-20 ס"מ.

       פתח הכניסה לתוך הרמפה הוקטן כתוצאה מבליטת עמוד מחסום השער לתוכו ובליטת חלק מארון צנרת ההידרנט.

       נוכח הקטנת רוחב הרמפה ופתח הכניסה, ומאחר שמדובר ברחוב צר ממילא, הפנייה מהרחוב לתוך הרמפה "אינה מתאפשרת בניסיון הראשון אלא אם באופן נדיר אין חונים באותה העת מול הכניסה לרמפה רכבים ברחוב" (סעיף 1 בעמ' 4 לחוות דעת המומחה).

       הקושי בנסיעה בפרוזדור המעבר וכניסה לתא החנייה

    2. רוחב פרוזדור המעבר בחניון בין אזורים 1 ו – 2 במרתף החניות קטן מהרוחב המתחייב על פי תכניות ההיתר. על כן, וככל שיסעו שני רכבים בפרוזדור, יידרשו לרוב שני ניסיונות לפחות לצורך כניסה בטוחה לתוך הפרוזדור.

    3. ניתן לצאת מתא החנייה של התובעים לתוך המעבר, גם אם בתא החנייה הסמוך (תא מספר 8) חונה רכב, אך הרכב יידרש למספר תמרוני יציאה.

        

        

       מידות אזור חניות 2

    4. רוחב המעבר בחניון המוביל למכפיל החנייה הכולל את תא החנייה של התובעים קטן מהמידות המצוינות בתוכנית ההיתר. למעשה, נגרעים מרוחב המעבר 22 ס"מ עקב בליטות מקיר הבטון של חלקי צנרת מים ראשית.

       מכפיל החנייה

    5. רוחבו של משטח החנייה של התובעים קטן ב- 90 ס"מ מהרוחב המינימלי הנדרש עבור תא חנייה בהתאם להנחיות תכנון חנייה של משרד התחבורה.

       הקטנה משמעותית זו היתה נמנעת לו היה החניון נבנה במידות המתחייבות על פי תוכנית ההיתר.

       הקטנת רוחב משטח תא החנייה הקטינה את אפשרויות התמרון ביציאה ממכפיל החנייה אל תוך המעבר. נדרשו 3 – 4 תמרונים על מנת להימנע מהתקלות הרכב בקירות הבניין ובבליטות הצנרת, וזאת ברכב התובע שקטן במידותיו ממידותיו של רכב התכנון.

       עם זאת הכניסה לתא החנייה מהמעבר קלה בהרבה והתבצעה בניסיון יחיד.

    6. רוחבו הצר של תא החנייה וקיומם של עמודי המתכת משני צדדיו מונעים אפשרות לפתיחה מספקת של חלק מדלתות הרכב בתוך תא החנייה לצורך יציאה ממנו. למעשה על הנוסעים לרדת מהרכב טרם היכנסו לחנייה.

20. לסיכום, מומחה בית המשפט קובע כי רוחב תא החנייה של התובעים צר מדי ואינו עונה על רוחב המינימום הנדרש בהתאם להנחיות תכנון החנייה של משרד התחבורה; כי רוחבו הצר של משטח החנייה מקשה על יציאת רכב ממנו לתוך המעבר ומחייב ביצוע מספר בלתי סביר של תמרונים לצורך השתלבות במעבר, וגם אלו תחת הנחייה של אדם אחר; כי רוחבו הצר של תא החנייה אינו מאפשר ירידה סבירה של נוסעים מהרכב כאשר הם בתא החנייה, אלא קודם לכניסתם לתא החנייה.

    קביעותיו אלו של המומחה נעשו תוך שהמומחה מציין כי הבדיקה שבוצעה בנוכחותו נעשתה ברכב מסוג "סופר מיני", שהינו רכב הקטן באופן משמעותי מממדיו של רכב תכנון וממידותיו של רכב התובעים.

    כך שקביעותיו של המומחה ביחס למידות תא החנייה מקבלות משנה חיזוק ביחס לגודלו של רכב סטנדרטי, מסוג רכב תכנון.

    מכל אלו עולה כי מידותיו של תא החנייה אינן מאפשרות שימוש סביר בחנייה ברכב בגודל סטנדרטי.

21. כאמור לעיל, הצדדים לא שלחו שאלות הבהרה למומחה בית המשפט, אך הנתבעת עמדה על חקירתו הנגדית.

22. אקדים ואומר, כי גם לאחר חקירתו של המומחה, מצאתי לאמץ את ממצאי מומחה בית המשפט בחוות דעתו, אשר מבוססים ונסמכים על בדיקותיו, מדידותיו בשטח, ניסיונו ומקצועיותו של המומחה (וראו לעניין זה: ע"א 2160/90 רז נ. לאץ, פ"ד מז(5) 170; ע"א 974/91 עמיד חברה קבלנית לבניין בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, פ"ד נ(5) 104).

23. קביעותיו של המומחה לא נסתרו במסגרת חקירתו הנגדית. כך לא נסתרו קביעותיו ביחס לרוחבן הלא אחיד של אבני השפה בכניסה לחניון (עמ' 3 ש' 9 – 10 ובש' 37 – 38; עמ' 4 ש' 31). כך ביחס למידת הרוחב בין הקירות בכניסה לרמפה אשר מוגבלות עוד בשל ארון ההידרנט ועמוד המחסום (עמ' 7 ש' 17 – 18 ובש' 29; עמ' 9 ש' 7 – 8) וכך גם ביחס למידותיו הצרות של הרחוב, אשר מגבילות את הכניסה לחנייה (שם בש' 35 – 38; עמ' 10 ש' 3 – 4 ובש' 12 – 13); עמ' 11 ש' 1 – 4).

    במסגרת חקירתו הנגדית שב המומחה על קביעתו כי רדיוס התמרון של רכב בכניסה לחנייה הוא קטן כתוצאה מכך.

    כך גם לא נסתרה קביעתו של המומחה כי קיימת בעיה ביציאה ממכפיל החנייה (עמ' 19 ש' 5 ובש' 22 – 25).

    גם ביחס למידות מכפיל החנייה, הקטנות מרוחב המינימום הנדרש, עמד המומחה על קביעתו, תוך שהפנה לעובדה כי יש למדוד את רוחב המכפיל בין שתי הקורות התחתונות שלו ולא באופן בו נמדדו על ידי הנתבעת, במסגרת הצילומים שצורפו לתצהירה של עו"ד חיימוב (עמ' 21 ש' 8). המומחה התייחס למסמכים שצורפו לחוות דעתו של מומחה הנתבעת ביחס למידות משטחי חנייה (עמ' 29 ו -30 לחוות דעת גפני) והבהיר כי אלו אינם מתייחסים לרוחב המעבר הנדון (עמ' 23 ש' 19).

24. לא מצאתי כי ראיות הנתבעת כרסמו במשקלה של חוות דעת מומחה בית המשפט ובעדותו. ראשית, כפי שהוברר במסגרת ההוכחות, הצילומים שצורפו לתצהירה של עו"ד חיימוב אינם משקפים את תא החנייה הרלוונטי של התובעים, אלא את תא החנייה העליון במתקן מכפיל החנייה (עמ' 50 ש' 17 – 23). כך שלא ניתן לייחס משקל כלשהו לצילומים אלו, אשר אינם מודדים את החנייה הנדונה, אלא חנייה אחרת.

    אומנם מומחה הנתבעת העיד כי המתקן למטה הוא באותו הרוחב (עמ' 62 ש' 30); אך גם אם אלך לשיטתו, צילומים אלו אינם משקפים את רוחב משטח החנייה המוגבל על ידי המסילות התחתונות, כך שלא ניתן ללמוד מהם אודות רוחב משטח החנייה הלכה ולמעשה.

    שנית, מחקירתו של מומחה הנתבעת עולה כי זה לא ראה כלל את חוות דעת מומחה בית המשפט ובהתאם לא התייחס לקביעותיו ולממצאיו. חקירתו של מומחה הנתבעת העלתה כי מדידותיו לא התחשבו בבליטות הקיימות בקירות החנייה. זאת על אף שקיימים במקום צינורות המקטינים את שטח התמרון, אליהם התייחס מומחה בית המשפט במדידותיו (עמ' 55 ש' 15 – 27; עמ' 56 ש' 20 - 21). כך שלא מצאתי כי חוות דעת מומחה הנתבעת פגמה בקביעותיו של מומחה בית המשפט.

25. לאור האמור, מצאתי לאמץ את קביעותיו של מומחה בית המשפט ועל בסיסן לקבוע כי רוחב החנייה אינו עומד בהנחיות תכנון החנייה של משרד התחבורה ואינו מאפשר שימוש סביר בחנייה.

    האם התובעים ראו את תא החנייה או היתה להם אפשרות לבחון את תא החנייה עובר לחתימת ההסכם:

26. לטענת התובעים אם היו יודעים בעת החתימה כי מידות החנייה אינן בהתאם להנחיות משרד התחבורה ואינן מאפשרות שימוש סביר, הם לא היו מתקשרים בהסכם. לטענתם מדובר בטעות שהיא תוצאה של הטעיה, המהווה פגם בהתקשרות המאפשרת את ביטול ההסכם. מנגד, טוענת הנתבעת, כי התובעים ראו את החנייה עובר לרכישת הדירה ואישרו אותה ועל כן אין מדובר בפגם בהתקשרות. אקדים ואומר, כי מצאתי לבכר את גרסת התובעים על גרסת הנתבעת בעניין זה.

27. בהסכם המכר רכשו התובעים את הדירה הכוללת חנייה במכפיל (בהתאם להסכם המכר ולמפרט המכר). בסעיף 61 למפרט המכר (עמ' 76 לכתב התביעה) נקבע כי מידות עמדת החנייה במתקני מכפילי החניה יקבעו ע"י היצרן, עוד נקבע כי "למניעת ספק יודגש כי מתקני החניה אינם מתאימים לרכב גבוה לרבות ג'יפ מסחריות וכו'". להסכם צורף תשריט של קומת המרתפים, בה החניות (נספח ג' להסכם, עמ' 41 לכתב התביעה), אולם לא ניתן להבין מתשריט זה את מידותיו של תא החנייה ולתובעים לא נמסרו מידות תא החנייה או מסמך כלשהו של יצרן החנייה. כך שהסכם המכר על נספחיו אינו מפרט את מידות החנייה.

28. עו"ד מלי חיימוב, אשר ייצגה את הנתבעת במסגרת ההסכם העידה כי התובעים הודיעו לה במועד חתימת ההסכם כי הם בדקו את החנייה וכי ביקשו להחליף את החנייה משום שהיא נראית להם קטנה ובעלת גישה בעייתית (סעיפים 4 – 5 לתצהיר חיימוב). עוד העידה כי היא ציינה בפני התובעים קודם לחתימת ההסכם כי לפניהם היו רוכשים פוטנציאליים אשר ראו את הדירה והחנייה, וביקשו להפסיק את המשא ומתן כאשר נודע להם כי מדובר בחנייה במכפיל חנייה (סעיף 4 לתצהיר חיימוב; עמ' 38 לפרוטוקול הדיון מיום 30.7.2023 ש' 1 – 17). התובע הכחיש גרסה זו (עמ' 29 ש' 3 – 18). התובע העיד כי בעת רכישת הדירה נאמר לו כי מקום החניה הוא במכפיל חנייה, בתא החנייה האחרון למטה. כפי שהעיד, החנייה הייתה חסומה לכניסת כלי רכב משום שנדרשה השלמת עבודות וקבלת אישורה של אלקטרה לתקינות החנייה. כך שגם אם ראה את מקום החנייה, הוא לא היה יכול להתרשם מגודלה שכן לא ניתן היה להיכנס עם הרכב למכפיל החנייה כדי להתנסות בחנייה בתא החנייה. רק בסוף חודש מאי, כחודש וחצי לאחר כניסתו לדירה, הוא ניסה לראשונה להיכנס לחנייה, ואז גילה כי אין אפשרות סבירה לעשות שימוש בחנייה (עמ' 2 לפרוטוקול הדיון מיום 4.7.2022, ש' 20 – 35; סעיפים 5 – 8 לתצהיר התובע; עמ' 30 לפרוטוקול הדיון מיום 30.7.2023).

    התובע העיד כי העובדה שתא החנייה מצוי במכפיל חנייה לא הטרידה אותו, משום שהוא הכיר את השימוש בחנייה בדרך זו ולא ראה בכך בעייתיות (עמ' 31 ש' 31 – 32). התובע גם היה מודע למגבלה הקיימת בחנייה במכפיל חנייה לרכב מסחרי או גדול (שם בעמ' 34 ש' 14 – 15). היותו של תא החנייה במכפיל חנייה לא מהווה בעיה עבורו, אלא מידותיו של תא החנייה הספציפי שהוקצה לו במכפיל החנייה. מידות תא החנייה כאן אינן מאפשרות לו לפתוח את דלת רכבו, אינן מאפשרות את תמרון הרכב ואינן מאפשרות שימוש בחניה ובחניון (סעיף 11 לתצהיר התובע; שם בעמ' 32 ש' 3 – 4; ובעמ' 33 ש' 27).

29. עדותו של התובע הייתה מהימנה ועקבית, ומצאתי להעדיפה על גרסתה של עו"ד חיימוב.

    עו"ד חיימוב ייצגה את הנתבעת במועד חתימת ההסכם וניכר מאופן עדותה כי אין מדובר בעדה אובייקטיבית. מכל מקום, עו"ד חיימוב לא ליוותה את התובעים לבחינת תא החנייה (עמ' 41 ש' 36), ולא סתרה את גרסתם כי החנייה הייתה חסומה. על כן גם אם התובעים ירדו לבחון את החנייה, לא ניתן היה להתרשם מגודלה או מהקושי הקיים בתמרון אליה.

30. עדותו של התובע לפיה לא ניתן היה לבדוק את החנייה במועד חתימת ההסכם מצאה חיזוק בעדות נציג הנתבעת, מר אדורם קייסי, אשר כיהן כמנהל בנתבעת (עמ' 64 ש' 9). קייסי העיד כי מכפיל החנייה נמסר לתובעים רק בסוף מאי (עמ' 65 ש' 16 – 18) וכי החנייה לא הייתה בשימוש עד למועד זה (עמ' 66 ש' 7 – 15). קייסי העיד כי ניתן היה לראות את החנייה בתיאום מראש מול נציג הנתבעת, אולם הודה כי התובעים לא תיאמו מולו מועד לביקור בחנייה (שם בש' 17 – 26). קייסי גם לא זכר אם התובעים ראו את תא החנייה קודם לחתימת ההסכם (עמ' 67 ש' 29), אלא רק הסיק כי אם הם חתמו, הם עשו זאת לאחר שראו והתרשמו מתא החנייה (עמ' 69 ש' 3 – 4 וש' 11 – 12), כך שלא ניתן לבסס ממצא עובדתי כי התובעים יכלו להתרשם מהחנייה על עדות סברה זו ועל עדותה של עו"ד חיימוב אשר לא נכחה בבדיקה הנטענת של התובעים. מכל מקום, גם מעדותו של קייסי עולה כי לא ניתן היה לחנות בתא החנייה קודם לסוף חודש מאי, ובהתאם לא ניתן היה להתרשם מאופן הגישה לחנייה ומגודלה על דרך של התנסות.

31. בהקשר זה, לא ניתן לייחס משקל לעדותו של מר אריה ינוס, מנהל הנתבעת, לפיה התובעים ראו ואישרו את החנייה קודם לרכישה (סעיף 8 לתצהיר ינוס; עמ' 3 ש' 9 – 16 לפרוטוקול הדיון מיום 4.7.2022). זאת משום שינוס הודה כי לא היה לו כל קשר עם הרוכשים ועל כן עדותו זו מהווה עדות מפי השמועה (עמ' 70 לפרוטוקול הדיון מיום 30.7.2023 ש' 30 – 33).

32. אין מחלוקת כי התובעים ידעו כי מדובר בחנייה במכפיל חנייה. אך כפי שעולה ממסמכי ההסכם, מידות החנייה לא הוצגו בפני התובעים. אין מחלוקת כי עדי הנתבעת לא ציינו בפני התובעים את מידות החניה, ובהתאם התובעים לא ידעו ולא הובא לידיעתם קודם לחתימת ההסכם כי מידות תא החנייה שהוצמד לדירתם סוטות מהמידות המקובלות בהתאם להנחיות תכנון חנייה של משרד התחבורה (שם בעמ' 42 ש' 3; עמ' 69 ש' 13 – 15).

33. כך שגם אם התובעים ראו "בעין" את תא החנייה המוצמד לדירתם, לא הייתה להם גישה פיזית באמצעות רכב לתא החנייה. בהעדר מידות ובהעדר גישה לתא החנייה, התובעים לא היו מודעים לבעייתיות הקיימת במידות החנייה, ולא היו יכולים לדעת אודותיה במועד זה. זאת גילו רק עם מסירת החנייה לידיהם – בסוף מאי, כשלושה חודשים לאחר קבלת הדירה.

    האם קיימת עילה לביטול ההסכם על ידי התובעים

34. סעיפים 14 – 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובעים כדלקמן:

    "14.(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.

    (ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.

    (ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.

    (ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.

    15.מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

35. כדי שצד לחוזה יוכל לבטל את החוזה מחמת טעות נדרשים מספר תנאים: צד שהתקשר בחוזה עקב טעות; הצד השני אחראי לטעות בין מכיוון שידע עליה ובין מכיוון שגרם לה – באמצעות מצד שווא או אי גילוי; קיים קשר סיבתי בין הטעות לבין כריתת החוזה; אין מדובר בטעות בכדאיות העסקה (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך ב' מהדורה שנייה (נבו הוצאה לאור בע"מ 2020), עמ' 25).

36. הנתבעת היא חברה העוסקת בבניית דירות. על כן מידותיו של תא החנייה הן עובדות שהיו בידיעתה, או לכל הפחות היה עליה לדעת אודותיהן. כך גם העובדה כי מידות תא החנייה במכפיל החנייה סוטות מהתקן, וכי מדובר בחנייה שהגישה אליה בעייתית.

37. על היחסים המשפטיים שבין קוני דירה ובין יזם מקרקעין או חברה קבלנית כמוכרי דירה עמד בית המשפט העליון בע"א 2274/21 מור נ' אלעד מגורים בע"מ (1.1.2023) (להלן: "עניין מור"). במסגרת זו שב בית המשפט העליון על הכלל הפרשני לפיו "לא כל החוזים נולדו שווים" ועמד על כך ש"בחוזה צרכני, במסגרתו רוכש אדם מן השורה דירה מקבלן או מיזם מקרקעין – וזאת ביתר שאת כאשר מדובר ברכישת דירה "על הנייר"... יש מקום לעשות שימוש בכלים נורמטיביים-ערכיים, כדוגמת עיקרון תום הלב כדי להשליט הגינות כלפי הצרכן, כדי להבטיח את טובת הציבור בהספקה של מוצרים ושירותים חיוניים, וכן על מנת להגן על הצד החלש, רוכש הדירה בענייננו, מפני ניצול על ידי הצד החזק – הקבלן או יזם המקרקעין" (עניין מור, שם בפסקה 71). כפי שנקבע בעניין מור, קיימים פערי מידע מהותיים בין אדם מן השורה הרוכש דירה "על הנייר" ובין קבלן או יזם מקרקעין. פערים אלו יחד עם חובת תום הלב במשא ומתן, המעוגנת בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, מחייבים את הקבלן ליידע את רוכש הדירה על כל הפרטים החשובים בנוגע לדירה באופן מדויק וממצה ככל שניתן. בהתאם חל על יזם המקרקעין או החברה הקבלנית "חובה לגלות לרוכש – בגילוי יזום, ולא רק במענה לשאלות – את כל הפרטים המהותיים ביחס לדירה אותה הרוכש עומד לרכוש". ניתן לעשות זאת על דרך של הפנייה למסמכי המפרט או התשריט של הדירה, או מסמכים אחרים "אולם על מנת לעמוד בחובת הגילוי, על המסמכים שהקבלן מוסר לרוכש הדירה או מפנה אליהם כדי לקיים את חובתו להיות נהירים וברורים באופן שיאפשר לרוכש להבין בנקל את כל הפרטים המהותיים הנוגעים לדירה הנרכשת ללא הסתייעות באיש מקצוע מיומן" (שם בפסקה 86).

38. האם מגבלותיה של חנייה הן עניין מהותי שהיה על הנתבעת לגלות? לטעמי התשובה היא חיובית. התובעים בחרו לרכוש חנייה הצמודה לדירתם, על מנת שיוכלו לחנות בה את רכביהם ולהימנע ממצוקת החנייה הקיימת באזור דירתם. ככל שקיימת מגבלת גישה המפריעה לשימוש הסביר בחנייה, כפי שכאמור מצאתי בענייננו, היה על הנתבעת לגלות באופן מפורש לתובעים קודם לחתימת ההסכם. הצמדת מקום חנייה אשר לא ניתן לעשות בו שימוש סביר עולה אף לגדר אי התאמה בהתאם להוראות סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח – 1968 (וראו לעניין זה גם בת"א (י-ם) 24047/99עליזה ביטון נ' אזורים בנין 1965 בע"מ (30.1.2006)).

39. לשיטת הנתבעת, מידות החנייה קיבלו את האישורים הנדרשים מעיריית חולון ומחברת אלקטרה (עדות ינוס, עמ' 71 ש' 1 – 6 וכן בחוות דעתו של מומחה התובעים גפני). אולם כאמור לעיל, מידות החנייה לא הובאו לידיעת התובעים קודם לחתימת ההסכם. מכל מקום, וכפי שנקבע לא אחת בפסיקה, בנייה בהתאם להיתר אינה פוטרת את המוכר מאחריותו לאי התאמה וכן אינה פוטרת אותו לנהוג לפי אמות מידה שיבטיחו שימוש סביר בחנייה (וראו לעניין זה בת"א (מחוזי ת"א) 124/82 גולסקא נ' רוכוורגר-רומנטש, 209 (לא פורסם); וכן בת"א (שלום חיפה) 6731/05 לוזון נ' גדילן חברה להשקעות ונכסים בע"מ (10.10.2008)).

    בהקשר זה, גם מומחה הנתבעת קבע כי חניית התובעים היא "האחרונה במעבר וצמודה לקיר הבטון, דבר המקשה על תמרון בכניסה וביציאה מהמכפיל" (עמ' 31 לחוות דעת גפני). כך שגם לשיטת מומחה הנתבעת, אין מדובר בחניית מכפיל סטנדרטית, אלא קיים קושי מובנה בתמרון רכב לתא החנייה.

40. לא התרשמתי כי הנתבעת הסתירה במכוון או לא גילתה עובדות שהיו בידיעתה. מכל מקום, וגם אם אדון את הנתבעת לכף זכות בשאלת ההטעיה, הרי שנוכח מיהותה של הנתבעת כחברת בנייה ונוכח מאזן הכוחות בין הצדדים להסכם, היה על הנתבעת לכל הפחות לדעת את מידות החנייה ואת מגבלותיה, ובהתאם להודיע לתובעים על הקושי בתמרון לתא החנייה.

41. התובעים העידו כי לא היו מתקשרים בהסכם לו היו יודעים כי לא ניתן לעשות שימוש סביר בחנייה שהוצמדה לדירתם (סעיף 22 לתצהיר התובעים). עדות זו לא נסתרה, ואף קיבלה חיזוק מהתנהלותם של התובעים וההתכתבויות שנוהלו בין הצדדים בזמן אמת (נספחים ד' - ה' לתצהירי התובעים). כפי שעולה מהתכתבויות אלו, לאחר שגילו את מגבלות החנייה כאשר זו נמסרה לידיהם בחודש מאי, הם פנו לנציגי הנתבעת בדרישה לתקן את ליקויי החנייה אולם אלו לא תוקנו, ועל כן פנו להגשת תביעתם.

42. במסגרת סיכומיה טענה הנתבעת כי אין להורות על ביטול ההסכם אלא לכל היותר על מתן סעד כספי, תוך שהיא מפנה לת"א (שלום ת"א) 13624-09-16‏ ‏ יעקב שבתאי נ' לב הזהב נדל"ן תל אביב בע"מ (22.12.2019) להלן: "עניין שבתאי"). אולם עניין שבתאי אינו מתאים לענייננו ולא ניתן להשליך ממסקנותיו וקביעותיו לתיק הנדון. ראשית, בעניין שבתאי נקבע כי החניה שקיבל התובע היא תקנית, ומאפשרת לרוב סוגי כלי הרכב לחנות בה, לרבות רכבו של התובע שם (ראה פסקה 29). לא כך בענייננו. כאן מצאתי כי תא החנייה אינו עומד בהנחיות תכנון חנייה של משרד התחבורה ואינו מאפשר שימוש סביר. שנית, בעניין שבתאי התבקשו סעדים לביצוע תיקונים לצד סעד כספי. התובע שם לא עתר לביטול ההסכם, זאת בניגוד לענייננו בו הסעד היחיד לו עותרים התובעים הוא ביטול ההסכם.

    במאמר מוסגר אציין כי צודקת הנתבעת כי לביטול ההסכם יש פן כספי, שכן ביטול גורר השבה, ויש לבחון מהי ההשבה המתאימה בנסיבות העניין, בשים לב בין היתר לכך שהתובעים עשו שימוש בדירה לאורך תקופה. אולם הסעד היחיד לו עתרו התובעים במסגרת תביעתם הוא סעד הצהרתי לביטול ההסכם. בהקשר זה אציין כי ינוס הסכים במסגרת דיון ההוכחות לביטול ההסכם, אך הצדדים היו חלוקים באשר לסעד הכספי הנגזר ממנו (עמ' 73 ש' 22- 23, עמ' 74 ש' 9- 12, עמ' 81 ש' 27). אולם הצדדים לא התייחסו במסגרת כתבי טענותיהם, ראיותיהם וסיכומיהם לשאלת ההשבה או לסעד כספי מבוקש. על כן לא מצאתי לדון בכך.

43. טוענת הנתבעת כי התובעים הצהירו במסגרת ההסכם כי הם בדקו את הנכס על כל מרכיביו והיבטיו עובר לחתימת ההסכם ואישרו אותו כפי שהוא (סעיף 10 לכתב ההגנה; סעיף 9 לסיכומי הנתבעת). לא מצאתי לקבל טענה זו ממספר טעמים. ראשית, מצאתי כממצא עובדתי כי התובעים לא יכלו לבדוק את תא החנייה וזאת משום שלא הייתה להם גישה אליו קודם לחודש מאי. שנית, הצהרה זו של התובעים במסגרת ההסכם כפופה להצהרות והתחייבויות הנתבעת, ובין היתר לכך שהנתבעת תבנה בהתאם להיתר הבנייה ולתוכניות המצורפות (סעיף 3.1 להסכם). כפי שקבע מומחה בית המשפט, הנתבעת לא פעלה בהתאם להיתר ביחס למספר רכיבים בחנייה (כך ביחס לרוחב פרוזדור המעבר בחניון בין אזורים 1 ו – 2 במרתף החניות הקטן מהרוחב המתחייב על פי תכניות ההיתר וכן ביחס לרוחב אבני השפה בצידי המיסעה). שלישית, כאמור לעיל בנייה בהתאם להיתר הבנייה אינה פוטרת את הנתבעת מעמידה בהוראות תכנון חנייה של משרד התחבורה והצהרות אלו של התובעים אינן נותנות לנתבעת היתר לאי התאמה, ולמסירת תא חנייה אשר אינו מאפשר שימוש סביר.

44. לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי העובדה שלא ניתן לעשות שימוש סביר בתא החנייה המוצמד לדירה עולה כדי פגם בהתקשרות וכי ההסכם נכרת על יסוד טעות המהווה עילה לביטולו.

    סוף דבר

45. לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי דין התביעה להתקבל, ודין ההסכם להתבטל.

46. התובעים עתרו בתחילת ההליך לפיצול סעדיהם, אולם לא ניתנה החלטה לעניין זה. הצדדים לא נדרשו לכך במסגרת סיכומי הצדדים, יחד עם זאת ונוכח ההיבט הכספי האפשרי העולה מביטול ההסכם, אני מתירה לתובעים לפצל את סעדיהם בכל הנוגע לסעדים הכספיים העולים מביטול ההסכם.

47. הנתבעת תישא באגרה כפי ששולמה וכן בהוצאות התובעים בסך של 10,000 ₪. בנוסף תישא הנתבעת בתשלום שכר טרחת ב"כ התובעים בסך של 15,000 ₪ (בתוספת מע"מ).

    בקביעת סכום ההוצאות ושכר טרחת עו"ד נתתי דעתי לסעד המבוקש; לאופי המחלוקת ולהתנהלות הצדדים במסגרת ההליך; לכמות הדיונים שנערכו בתובענה; לכמות וסוג העדים שנחקרו בדיוני ההוכחות; ולסכום שנקבע כשכר טרחה מינימאלי מומלץ בכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס- 2000.

    הסכומים ישולמו לתובעים בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין לידי הנתבעת, שאם לא כן יישאו בהפרשי ריבית והצמדה ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

     

    ניתן היום, א' אייר תשפ"ד, 09 מאי 2024, בהעדר הצדדים.