רחמים נ' רשות מקרקעי ישראל ואח'

התובעים רכשו זכויות בשני מגרשים לבנייה למגורים בפרויקט ההרחבה של המושב אבן ספיר, אולם לא ניתן היה לבנות במגרשים במשך שנים ארוכות. לטענת התובעים, הם זכאים לפיצויים בגין האיחור במסירת המגרשים, ובטענה זו עוסק פסק הדין שלהלן.

מבוא

1. אף שהצדדים הגישו תצהירים אליהם צורפו מאות רבות של עמודי נספחים, אין כמעט מחלוקות עובדתיות בתיק. יתרה מזו, כיוון שהמסכת העובדתית בתיק נפרשת על פני למעלה מ- 15 שנים, במהלכן מרבית נושאי התפקידים אצל הנתבעות התחלפו, ממילא העדים שהעידו כמעט אינם נסמכים על זכרונם, וכמעט כל העדויות מבוססות על המסמכים (הרבים) שבתיק. לפיכך נפתח את פסק הדין בסקירה של העובדות העולות מהמסמכים. כיוון שהוגשו מאות מסמכים, הסקירה תכלול רק את החשובים שבהם.

2. גם בנושאים בהם העדים הוסיפו והעידו עובדות מידיעתם האישית, כמעט ולא היו מחלוקות עובדתיות, ועל כן עובדות אלו שולבו בסקירה.

   הרחבת יישובים חקלאיים – רקע כללי

3. החל משנות ה- 90 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל מספר החלטות הנוגעות להרחבת היישובים החקלאיים, במטרה לאפשר הגדלה של מספר התושבים ביישובים, ולשפר את מצבם הכלכלי והחברתי. מטרת ההחלטות הייתה לעודד את האגודות השיתופיות ליזום תכניות הרחבה, שיגרעו חלק מהשטח החקלאי שהוקצה לאגודות, ויסבו אותו לשטח למגורים.

4. על מנת לעודד את האגודות השיתופיות ליזום הרחבות אפשרה הנתבעת 1, רשות מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל" או "רמ"י"), הקצאה של המגרשים בתכניות ההרחבה לקרובים של חברי האגודות השיתופיות, בפטור ממכרז ובתשלום שיעור מופחת של דמי חכירה (החלטות 612 ו- 737 של מועצת מקרקעי ישראל), וזאת נוסף להטבות נוספות (לפירוט הטבה נוספת שניתנה למי שהוחלו עליהן הוראות ההחלטות המיטיבות ר' עדותו של יו"ר האגודה דאז, בפרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 16 ש' 37 – עמ' 17 3). ההנחה והפטור ממכרז, יחד עם ההטבות הנוספות, ניתנו באופן בלעדי לרשימת מומלצים שהאגודות השיתופיות העבירו למינהל. עצם הפטור ממכרז, וקל וחומר כאשר נוספה לכך זכאות לדמי חכירה מופחתים, הביאו לכך שהיותו של אדם ברשימת המומלצים הקנתה לו הטבה כספית משמעותית.

5. ההטבה הכספית שניתנה למומלצי האגודות השיתופיות הולידה מספר עתירות לבג"צ, (למשל בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25, 56 (2002) בנוגע להחלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל, להלן: "החלטה 737"). העתירות התקבלו, ובעקבות קבלתן נדרש שינוי במדיניות המינהל בנוגע לשיווק מגרשים בהרחבות ליישובים החקלאיים. על מנת לאפשר הדרגתיות ביישום השינוי במדיניות, קבעה מועצת מקרקעי ישראל מספר הוראות מעבר. מטבע הדברים, האגודות השיתופיות עשו כל שביכולתן לטעון שיש להחיל עליהן את הכללים המיטיבים שבוטלו, ולהיכלל בהוראות המעבר. מנגד, המינהל ביקש לצמצם את ההטבות הבלתי שוויוניות, ולהחיל מדיניות שוויונית יותר. על כן שאלת הזכות לקבל את ההטבות שבוטלו גרמה לחילוקי דעות בין המינהל לבין האגודות השיתופיות, ומחלוקות אלו גרמו לעיכובים בהוצאה לפועל של תכניות הרחבה שהאגודות כבר החלו לקדם.

6. מכל מקום, כיוון שהאחריות ליזום ולקדם את ההרחבות הוטלה על האגודות השיתופיות עצמן, לצורך הוצאה לפועל של תכנית הרחבה נדרשה האגודה השיתופית להכין ולהביא לאישורה של תכנית בינוי (תב"ע). כיוון שההרחבה עתידה הייתה לקום על שטח חקלאי, לאחר אישור התב"ע היה צריך לבצע במקום עבודות פיתוח והנחה של תשתיות. עבודות הפיתוח כללו פריצה של כבישים, הנחת צינורות מים וביוב, פיתוח סביבתי וכיוצ"ב.

7. בפני המינהל עמדו שתי אפשרויות לשיווק המגרשים. אפשרות ראשונה היא לשווק את המגרשים כמגרשים מוכנים לבנייה (דהיינו לאחר פיתוח סביבתי), ולגבות מחיר מתאים. לשם כך היה על המינהל לדאוג שיבוצעו עבודות הפיתוח טרם השיווק. אפשרות שניה היא לשווק את המגרשים כמגרשים ללא פיתוח סביבתי, תמורת מחיר נמוך יותר. אילו נבחרה אופציה זו, היה על הרוכשים להתאגד ולבצע את הפיתוח הסביבתי בעצמם.

8. כאמור, על פי החלטה 737 מומלצי האגודה השיתופית היו רשאים לרכוש זכויות בפטור ממכרז. בהעדר מכרז, דמי החכירה נקבעו על פי הערכת שמאי. השמאי קבע עבור המינהל את שוויו של מגרש לאחר פיתוח סביבתי. על קביעת השמאי היו רשאים הרוכשים הפוטנציאלים להגיש ערר, וזה נידון בפני שמאי מכריע.

9. כיוון שהמגרשים שווקו על ידי המינהל ללא פיתוח סביבתי, והשמאי קבע את שוויים כמגרשים לאחר פיתוח סביבתי, הייתה אי התאמה בין שווי המגרשים כפי שנקבע על ידי השמאי מטעם המינהל לבין המגרשים שהמינהל שיווק. על כן נדרש המינהל להפחית את הוצאות הפיתוח מגובה השומה לשם קביעת מחיר המגרש אותו יגבה מהרוכשים.

10. לצורך קביעת גובה הוצאות הפיתוח המאושרות העסיק המינהל את הגב' לינה מרגלית, וזאת למשך תקופה העולה על עשרים שנים רצופות. כמו השמאים שעבדו עבור המינהל בקביעת שווי המגרשים, גם הגב' מרגלית הועסקה כיועצת חיצונית. אלא שבניגוד לשמאים, הגב' מרגלית עבדה לבדה, ללא מתחרים. ואם לא די בכך, המינהל היה (ועודנו) הלקוח היחידי של הגב' מרגלית. כפי שעלול לקרות עקב העסקה רצופה שכזו, כאשר כל פרנסתו של ה"יועץ" תלויה במי שמעביר לו עבודה, והוא אינו זכאי להגנה הנובעת מיחסי עובד מעסיק, גילתה הגב' מרגלית במהלך השנים רצון עז לקבוע את סכומי ההוצאות באופן שישביע את רצון שולחיה. הגב' מרגלית העידה על עצמה שהיא מחויבת לרמ"י בכל רמ"ח איברים ושס"ה גידים (ר' פרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 99 ש' 9-12), ושהיא יותר מזדהה עם המינהל מהעובדים שלו (שם, עמ' 65 ש' 12- עמ' 66 ש' 7), שהיא תופסת את תפקידה כמי שנדרשת לאשר הוצאות פיתוח מינימאליות ככל שניתן (שם, עמ' 101 ש' 28-30) ושכדבר שבשגרה היא דואגת לאשר הוצאות פיתוח בסכומים של כמחצית ממה שמבקש היזם (שם, עמ' 55 ש' 28), בין היתר כיוון שהיא אינה מאשרת פיתוח שטחי ציבור על פי גדלם בתב"ע, אלא בתחשיב תיאורטי, של כמה שטחים פתוחים "זכאי" הציבור לקבל על פי נהלי המינהל (שם, עמ' 103, ש' 2-11). להט זה של הגב' מרגלית למקסם את רווחי המינהל גם ניכר במהלך עדותה בפניי.

11. מכל מקום, בסופו של יום, המגרשים בהרחבות שווקו על ידי המינהל בפטור ממכרז, כאשר מחירם נקבע על ידי שמאי (או אם הוגש ערר, על ידי שמאי מכריע), מהסכום חושבה ההנחה על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל. ולאחר מכן הופחתו הוצאות הפיתוח שנקבעו על ידי הגב' מרגלית.

12. דא עקא, שאל המינהל הגיעו תלונות, לפיהן האגודות גובות כסף תמורת הזכות להיכלל ברשימות המומלצים. אלא שהמינהל אסר לגבות כספים אלו (על כן הם מכונים על ידי אנשי המינהל "כספים אסורים"). אחת הדרכים לגבות סכומי כסף תמורת הכללה ברשימת מומלצים היא באמצעות גביית סכומים מופרזים עבור הוצאות פיתוח. תלונות אלו הובאו אל שולחנו של היועץ המשפטי לממשלה, ובעקבות הנחייתו הוציא המינהל את הוראת אגף חקלאי 51י', בה נקבע שאגודה שיתופית של יישוב חקלאי לא תהא רשאית לקבוע תשלום כספי כקריטריון לקביעת מועמד, וכי כל דרישה לתשלום הוצאות פיתוח תחשב כגביה אסורה, אלא אם סכום ההוצאות אושר מראש על ידי המינהל. במילים אחרות, על מנת למנוע גביית תשלומים עבור הזכות להיכלל ברשימת המומלצים, קבע המינהל דרישה לפיה ההוצאות לפיתוח המגרשים יאושרו מראש על ידו.

13. כאמור, הדרישה לאישור הוצאות הפיתוח שרשאית האגודה השיתופית לגבות מהמועמד, נולדה על רקע החשד לפיו האגודה עושה שימוש בהוצאות הפיתוח לשם גביית תשלומים עודפים מהמועמדים תמורת הזכות להיכלל ברשימת המומלצים. מעבר לחשד האמור, למינהל גם ישנו אינטרס כלכלי להפחית את הוצאות הפיתוח עד כמה שאפשר, שכן ככל שהוצאות הפיתוח שינוכו משומת המגרש נמוכות יותר, כך דמי החכירה שיגבה המינהל עבורו יהיו גבוהים יותר. מנגד, האגודות השיתופיות ביקשו לגבות הוצאות פיתוח גבוהות ככל שניתן, על מנת לבצע פיתוח מקסימאלי. על כן פעמים רבות התגלעו מחלוקות בין המינהל לבין האגודות השיתופיות באשר לשיעור הוצאות הפיתוח המאושרות. למרות האמור, ובניגוד למנגנון המסודר של ערעור בפני שמאי מכריע על קביעת השמאים באשר לשווי המגרש המפותח, אין הליך מסודר לערעור על התחשיבים של הגב' מרגלית, וכל השגה או טרוניה נידונה בפניה של הגב' מרגלית עצמה (ר' פרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 64 ש' 20-34 ושוב בעמ' 67 ש' 4-8).

14. חילוקי דעות נוספים בין האגודות לבין המינהל נגעו לדרישת המינהל לשווק 10% מהמגרשים במכרז מקדים, על מנת לקבוע את שווים הריאלי על פי תוצאות המכרז, דרישה ממנה נסוג בהמשך.

15. לסיכום, הרחבות הישובים החקלאיים היו מלוות מחלוקות בין המינהל לבין האגודות השיתופיות, הן בנוגע לתחולת החלטה 737 והוראות המעבר, הן בנוגע לגובה הוצאות הפיתוח המאושרות והן בנוגע לדרישה למכרז מקדים. מחלוקות אלו גרמו לעיכובים משמעותיים בקידום תכניות ההרחבה, ובשיווק המגרשים (ר' נספח 3 לתצהיר מטעם המינהל). עיכובים אלו הם שעומדים ברקע התביעה שבפניי, העוסקת בפרויקט ההרחבה של המושב אבן ספיר במטה יהודה.

    ההרחבה באבן ספיר - ראשית הדרך

16. הנתבעת 2, אגודת אבן ספיר מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, (להלן: "האגודה"), כמו אגודות שיתופיות אחרות במגזר החקלאי, נקלעה לחובות ומונה לה משקם. בגין החובות הוטלו עיקולים על מקרקעי האגודה.

17. האגודה יזמה ותכננה תכנית להרחבת מושב אבן ספיר, ע"י שינוי ייעוד מקרקעין בשטח משבצת האגודה, מייעוד חקלאי לייעוד של מגורים (להלן: "התכנית"). על פי התכנית, שטח ההרחבה כלל תוספת של 80 מגרשים, בשני מפלסים. בתכנית נזכרו במפורש שתי אופציות אלטרנטיביות לכביש הגישה למתחם התחתון, האחת הצריכה בניית גשר, והשנייה הניחה שניתן יהיה לבצע פיתוח ללא צורך בגשר.

18. הואיל וזכויות האגודה עוקלו על ידי המשקם, נאלצה האגודה להעביר חלק מהמגרשים לשווק לגורמים חיצוניים (שאינם בנים של חברי האגודה) בפיקוח המשקם. לצורך זה התקשרה האגודה עם חברת מקורות שליטה.

19. בשנת 2006, אושרה תכנית הבינוי (תב"ע) שהכינה האגודה. בעקבות האישור, ערכה האגודה את רשימת המומלצים. כמקובל, ועל פי נהלי המינהל, מרבית המומלצים היו בני משפחה של חברי האגודה, וזהותם נקבעה באסיפת חברים ללא ועדת קבלה, בשיטת "כל הקודם זוכה", היינו כל בן מושב שהפקיד בידי האגודה את הסך של 30,000 ₪, קיבל המלצה מהאגודה. כנגד שיטה זו עתרו בני המושב שלא נכללו ברשימת המומלצים לבית המשפט המחוזי במסגרת ה"פ (מחוזי י-ם) 5413/06 שמעון יחזקאל נ' ועד הנהלת האגודה השיתופית אבן ספיר - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (15.11.07) (אשר נזכר בס' 1 לנספח 12 לתצהיר האגודה), אך בית המשפט דחה את העתירה ואישר את השיטה.

20. במקביל, באותה השנה העבירה האגודה למנהל רשימת שמות של 26 מומלצים לצורך הקצאת מגרשים בפרויקט הרחבה שבמושב. מחצית מבין המומלצים היו מבני המושב (נספח 2 לתצהיר האגודה), ומחציתם השנייה היו רוכשים חיצוניים למושב, אשר הופנו על ידי חברת מקורות שליטה. התובעת בת.א. 4186-10-20, מרים רחמים, הייתה אחת מתוכם (להלן: "התובעת"). במסגרת ההליך שבפני לא הוברר מדוע נכללו ברשימה רק 26 מומלצים, אולם ככל הנראה הדבר קשור במחלוקת בין האגודה לבין חבריה בדבר שיטת גיבוש רשימת המומלצים (ר' לעניין זה תיאור ההשתלשלות בפסק הדין ב ה"פ 5413/06, הנ"ל).

21. במאמר מוסגר חשוב לציין כי התובעת הייתה (ועודנה) נשואה למר עובדיה רחמים, מי שכיהן בזמנים הרלוונטים כמשנה ליועץ המשפטי למינהל, והוא זה שטיפל עבור התובעת (ולאחר מכן עבור בנה, התובע) בכל הנוגע להסכמים נשוא התביעה שבפני.

22. בדומה להרחבות ביישובים אחרים, גם בהרחבה שיזמה האגודה, היא זו שאמורה הייתה לבצע את עבודות הפיתוח להכשרת המגרשים לבנייה. על כן העביר המינהל את התב"ע לבדיקתה של הגב' מרגלית. התכנית שהועברה לבחינתה של הגב' מרגלית לא הייתה תכנית פיתוח מפורטת, אלא תכנית כללית (ר' פרו' הדיו מיום 25.6.24, עמ' 64, ש' 9-10). לאחר בחינת התכנית הכללית הציעה הגב' מרגלית בחוות דעתה מיום 28.1.07 שתי חלופות להערכת הוצאות הפיתוח. החלופה הראשונה חושבה בהנחה שלא יידרש גשר לצורך גישה להרחבה, והשנייה כללה ביצוע כביש גישה וגשר. החלופה הראשונה הוערכה בסך של 199,040 ₪ לכל אחד מ- 80 המגרשים, והשנייה בסך של 282,509 ₪ (נספח נת/24 לתצהיר רמ"י). בחוות הדעת פורטו האלמנטים לבניה – תכנון כבישים, הקמת קירות תמך, עבודות פיתוח, קווי ניקוש, ותשתיות בהרחבה. יודגש כי עלויות הפיתוח נוגעות לפיתוח מחוץ למגרשים, ולא בתוך המגרשים עצמם, שכן בהתאם להסכמי הפיתוח שנחתמו עם הרוכשים, הפיתוח בתוך המגרש עצמו הינו באחריות המשתכן. מטבע הדברים המינהל בחר את האלטרנטיבה הזולה יותר, וקבע את הוצאות הפיתוח המאושרות לגביה בסכום של 199,040 ₪ (ר' מכתבו של מר אילן דגני, סגן מנהל אגף שיווק וכלכלה מיום 25.2.08, נספח 6 לתצהיר האגודה ונספח נת/6 לתצהיר רמ"י).

23. ככל הנראה מכתבו של עו"ד דגני הועבר לאגודה רק ביום 18.3.08. בתגובה, ביקשה האגודה בשם הרוכשים ארכה לתשלום הוצאות הפיתוח שנקבעו, וגם ביקשה "להעביר את אישור הוצאות הפיתוח לוועדת השיפוט לבירורן מחדש מאחר שהסכום שאושר רחוק מלהתאים למציאות" (נספח 7 לתצהיר האגודה). מעבר לפניה זו לא העבירה האגודה למינהל אומדן אחר באשר לגובה הוצאות הפיתוח, תכנית מפורטת לביצוע, כתב כמויות או מסמך אחר.

24. בתשובתו של המינהל (עליה חתום מר דגני) הוא התייחס רק לעניין הארכה, ולא למחאה אודות גובה הוצאות הפיתוח המאושרות (ר' נספח 8 לתצהיר האגודה), ואכן לא נעשה על ידו דבר בסוגיה זו, והפנייה הלקונית לא הועברה לעיון מחדש של הגב' מרגלית, שכאמור, שימשה כ"וועדת השיפוט" על חישוביה שלה (ר' פרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 67, ש' 26-39).

25. במקביל, פעלה האגודה אל מול המינהל על מנת שזה יחיל עליה את הוראות המעבר שנכנסו לתוקף לאחר ביטול החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל, ויסכים לשווק את המגרשים בפטור ממכרז (ר' נספחים 3 ו- 7 לתצהיר האגודה). ביום 3.2.08 הודיע המנהל לאגודה על החלטת ועדת הערר לאשר את בקשת המושב למתן ארכה לתחולת הוראות המעבר להחלטה 737 ביחס לרשימת 26 המועמדים שהוגשה עד ליום 30.11.06, והבהירה כי על האגודה להעביר את יתר המסמכים הדרושים להקצאת המגרשים (נספח נת/5 לתצהיר רמ"י). הודעה דומה נשלחה גם ביום 21.7.11 (נת/9).

26. בכל התקופה האמורה, לא פעלה התובעת על מנת לקדם את חתימת הסכם החכירה אלא המתינה בסבלנות, יחד עם מומלצים נוספים.

    הקצאת המגרש לתובעת

27. בשנת 2009 החלו האגודה והמינהל לפעול להקצאת המגרשים הראשונים בהרחבה ל- 26 המומלצים שנכללו ברשימה הראשונה, בהם התובעת. ביום 11.6.09 חתמה התובעת על מספר תצהירים בפני בא כח האגודה. על פי מראה התצהירים, נוסחם הוא נוסח אחיד, ובהם נכתב כך:

    "ידוע לי/לנו כי פיתוח התשתית של המגרשים בתוכנית הינו באחריותה הבלעדית של אגודת היישוב. אני/אנו מסכים/מסכימים כי כשייחתם עימי/עמנו הסכם פיתוח לבניית המגרש לא יהיה/יהיו לי/לנו כל טענות בעניין זה כלפי המינהל, לרבות לגבי תשלום הוצאות הפיתוח, טיב הפיתוח, לוח הזמנים לביצועו ומועד סיומו..." (נספח 11 לתצהיר האגודה)

    וכן נדרשה לחתום על תצהיר המפרט את מצב ההליכים הנוגעים באופן ספציפי להרחבה דנן:

    "ב. לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט ההרחבה, יש להכשיר 80 מגרשים... ולבצע עבודות של תכנון, ייזום וניהול של תהליכי תכנון, תיאום תכנון, ניהול וביצוע עבודות תשתית... שיווק המגרשים לפני או אחרי פיתוחם...

    ט. (3) עוד ידוע לנו כי המינהל סייג את פתיחת תיק ההרחבה לפי החלטה 737... ובשלב זה הוא מסכים להחיל את ההחלטה אך ורק על 13 בני מושב ששמותיהם הוגשו למינהל בחודש נובמבר 2006, ועל רשימת רוכשים שנרשמו בחברת מקורות שליטה באותו מועד...

    (4) המינהל אישר בשלב זה לגבות הוצאות פיתוח סכום של 199,040 ₪ צמוד למדד מנובמבר 2006. האגודה שומרת על זכותה לפעול להגדלת סכום הוצאות הפיתוח.

    י. לנוכח הקשיים בביצוע ההרחבה במתחם התחתון של ההרחבה, הן בשל הסירוב לאשר את החלטת 737 על ההרחבה כולה והן בשל הסירוב להגדיל את הוצאות הפיתוח, וקשיים נוספים, פנה וועד האגודה למינהל, על מנת לברר את הסכמתו העקרונית לכך ששלב א' של ההרחבה יתחיל במתחם העליון. פקידי המינהל הביעו נכונות לשקול בחיוב שהרוכשים שבחרו מגרשים במתחם התחתון, והוחלה עליהם החלטה 737, יוכלו לבחור מגרשים חלופיים במתחם העליון.

    הובהר לנו כי, לפי ייעוץ משפטי שקיבלה האגודה, הוצאות הפיתוח שאושרו אינן מספיקות לפיתוח כלל המגרשים, ולפיכך, ועל מנת לאפשר לנו לקדם רכישת מגרש, הוצע לנו על ידי וועד האגודה לנסות ולבקש החלפת המגרש במגרש במתחם העליון. עוד ידוע לנו כי לא ברור אם ומתי תפעל האגודה לפיתוח המתחם התחתון, ואין ולא תהיה לנו כל טענה ותביעה עקב כך...

    7. ידוע לנו כי בכל הקשור לפרויקט ההרחבה האגודה פועלת מול המינהל ומול החברה בתנאי אי וודאות מצד אחד ובלחץ זמן מצד שני. האגודה עשתה ותעשה כל שביכולתה על מנת לאפשר את ביצוע ההרחבה בתנאים הטובים ביותר לאגודה ולרוכשים, אך אין במתן האפשרות לפנות למינהל משום התחייבות כלשהי של האגודה ביחס לפרויקט ההרחבה, מועד תחילתו, סיומו והיתכנותו. (ההדגשה שלי – מ.צ'.)

    9. כמו כן ידוע לנו כי ככל שלא ייחתם הסכם עם מקורות שליטה ו/או ככל שהאגודה תגיע למסקנה כי בנסיבות שנוצרו בעקבות התנהגות המינהל כלפי האגודה אין באפשרותה להוציא לפועל את תכנית ההרחבה, כי אז תהיה האגודה רשאית שלא לפעול לביצוע תכנית ההרחבה, ולא תהא לנו כל תביעה או טענה כנגד האגודה בגין הנזק שייגרם לנו, ככל שייגרם לנו, בגין כך, למעט השבת הכספים שהופקדו על ידינו." (נספח 12 לתצהיר האגודה)

    במועד זה שילמה התובעת לאגודה את הוצאות הפיתוח, וכן "סך של 187,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בגין התשלום למינהלה להסדרים חקלאיים במשק עבור הסדר חובות המושב" (שם, וכן נספח 2 לתצהיר האגודה, וכן פרו' מיום 25.6.24, עמ' 29 ש' 8-9). סמוך לאחר מכן אישרה אסיפת חברים את הכללת שמה של התובעת ברשימת המומלצים, והאגודה חתמה על אישורים למינהל בנוגע לכך (נספח 11 לתצהיר האגודה). מסיבה שלא הובררה עד תום, החתימה על מסמכים אלו והתשלום לא נזכרו בתביעה או בתצהירי התובעים.

28. כעבור כשמונה חודשים נוספים, ביום 10.2.10, חתמה התובעת על הסכם פיתוח מול המינהל, במסגרתו התחייבה להתחיל בבנייה בתוך 18 חודשים, ולסיימה בתוך 36 חודשים. בהסכם הובהר שערך המגרש ליום אישור העיסקה הוא 588,984.38 ₪, מתוכו תידרש התובעת לשלם סך של 388,729.69 ₪, דהיינו את ערך המגרש בניכוי הוצאות הפיתוח המאושרות.

29. במאמר מוסגר אציין כי ערך המגרש כפי שנקבע בהסכם הפיתוח מגלם הנחה של 34%, לה הייתה זכאית התובעת כיוון שהוחלה עליה ההטבה שבהחלטה 737. ובמילים אחרות, ערך המגרש המלא ללא הנחה הוא 892,400 ₪.

30. עד למועד החתימה על ההסכם מול המינהל שילמה התובעת סך של 187,500 ₪ למינהלה להסדרים חקלאיים, סך של 199,040 ₪ לאגודה וסך נוסף של 388,730 ₪ למינהל, ובסה"כ 775,270 ₪.

    רכישת מגרשו של התובע

31. כאמור, התנהלות התובעת לא הייתה ייחודית רק לה, ובמקביל לה גם אחרים נכללו ברשימת המומלצים של האגודה וחתמו על הסכם פיתוח מול המינהל, וביניהם אייל ומיכל הופמקלר. גם בני הזוג הופמקלר חתמו על מסמכים דומים, כולל התצהיר שנחתם מול האגודה (נ/2, נספח נת11ג לתצהיר המינהל). כמו התובעת, גם בני הזוג הופמקלר קיבלו את המגרש בפטור ממכרז ובהנחה לפי החלטה 737, ושילמו לאגודה ולמינהלה להסדרים חקלאיים תשלומים דומים. אלא שבניגוד לתובעת, בני הזוג הופמקלר ביקשו לפרוש מהפרויקט.

32. למרות העיכובים בפרויקט ההרחבה, ולמרות הטענות על נזקים קשים שנגרמים עקב עיכובים אלה, ולמרות שמתשובות האגודה והמינהל היה ברור שישנה מחלוקת באשר להמשך שיווק המגרשים, ביקש בנה של התובעת, הרי הוא התובע בת.א. 4293-10-20 (להלן: "התובע") לרכוש את זכויות הופמקלר במגרש נוסף בהרחבה. ואכן, ביום 21.10.12 הועברו זכויותיהם של בני הזוג הופמקלר לתובע.

33. התובע לא צירף לתצהירו את ההסכם בינו לבין בני הזוג הופמקלר, ועל כן אין לי אלא להניח שהוא רכש את המגרש באותם תנאים מיטיבים.

    עיכובים ראשונים

34. אלא שגם לאחר שנחתם הסכם הפיתוח מול התובעת (ומול כ- 20 רוכשים אחרים), ולאחר שהאגודה גבתה כארבעה מיליון שקלים (כ- 200,000 ₪ מכל אחד מ-20 הרוכשים הראשונים), האגודה לא התחילה בביצוע עבודות הפיתוח. כתוצאה מכך, לא ניתן היה להתחיל בהגשת בקשות להיתרי בניה.

35. ראשית, התברר שהתכנית שאושרה אינה בת ביצוע, , בעיקר ככל שהדבר נוגע למתחם התחתון במיוחד בשים לב להוצאות הפיתוח המאושרות. עד כדי כך ההוצאות המאושרות היו נמוכות, שמהנדסת המועצה המליצה לאגודה לאתר שטח חלופי לביצוע ההרחבה (ר' מכתבה מיום 31.5.10, נספח 15 לתצהיר מטעם האגודה, ומכתבה מיום 22.12.10, נספח 17 לתצהיר מטעם האגודה). ואכן, האגודה פעלה לנסות ולאשר שינויים בתוכנית ההרחבה (נספחים 21 – 25 וכן נספחים 27 - 28 ו- 30 – 39 לתצהיר מטעם האגודה), אולם נסוגה כשהתברר שההליך מורכב ועלול להימשך זמן רב (ר' נספחים 24-28 וכן 36-38 לתצהיר האגודה).

36. שנית, למרות שנחתמו הסכמי פיתוח ונגבו הוצאות פיתוח מהרוכשים של בערך רבע מהמגרשים בפרויקט ההרחבה, יתר המגרשים לא שווקו. כיוון שיתר המגרשים לא שווקו, לא היה בידי האגודה די כסף על מנת להתחיל בביצוע העבודות.

37. אחת הסיבות לכך ששיווק המגרשים נעצר נעוצה בכך שבין לבין התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה שמספרה 1180, שהתנתה שיווק בפטור ממכרז למומלצי האגודה בכך שכ- 10% מהמגרשים בהרחבה ישווקו במכרז, כדי לקבל אינדיקציה מהימנה לגבי שווי השוק של המגרשים. על כן התנה המינהל הסכמתו לשיווק המגרשים לרשימת מומלצי האגודה בקיום מכרז מקדים כאמור (מכתב מיכאל דהן אל האגודה מיום 6.6.11). אלא שהאגודה התנגדה בתוקף לתנאי זה, וטענה שאין להחיל על ההרחבה דנן את החלטה 1180, בין היתר בטענה שההחלטה לא הוחלה על אף הרחבה אחרת באיזור (נספח 40 לתצהיר האגודה, נספח נת/18 לתצהיר המינהל).

38. מכל מקום, כשנתיים לאחר שחתמה התובעת על הסכם פיתוח מול המינהל, ובטרם השלים התובע את רכישת זכויותיו, התאגדו רוכשי המגרשים שכבר חתמו מול המינהל על הסכמים, ופנו לקבל ייעוץ משפטי. ביום 24.4.12 פנו הרוכשים באמצעות בא כוחם אל שלוש הנתבעות שבפניי, במכתב התראה אודות הנזקים שנגרמים להם עקב העיכוב בשיווק המגרשים ובביצוע עבודות הפיתוח (נספח ג' לתצהיר מטעם התובעים).

39. ביום 29.8.12 הודיע המינהל לאגודה שיאושר שיווק מגרשים ללא מכרז מקדים למומלצים ששילמו את הוצאות הפיתוח עד ליום 6.6.11 (נספח 14 לתצהיר מטעם המינהל), וכעבור חודשיים אישר הארכה, במסגרתה ישווקו מגרשים בפטור ממכרז גם למי שישלם את הוצאות הפיתוח עד ליום 12.12.12. ההחלטות אלה היו אמורות לאפשר שיווק של 58 מגרשים נוספים (נספח 17 לתצהיר מטעם המינהל). אלא שלמרות ההחלטה, לא נעשה דבר לקראת שיווק המגרשים.

40. ביום 13.1.13 אישר המינהל להשלים את שיווק המגרשים למומלצי האגודה ללא מכרז מקדים (נספח נת/1 לתצהיר המינהל), אולם ביום 4.2.13 הודיע לאגודה שלא ניתן לפעול להקצאת מגרשים לפני שיתקבל אישור להוצאות הפיתוח המעודכנות (נספח נת/19).

41. מכל מקום, ביום 23.1.13 הגישה התובעת, יחד עם 26 רוכשים נוספים, תביעה נגד שלושת הנתבעות שבפניי, במסגרתה דרשו התובעים שיינתן צו עשה המורה להם להשלים את שיווק המגרשים בהרחבה (ת.א. 43054-01-13, תביעה זו תכונה להלן: "ההליך הראשון").

42. ביום 1.5.13 פנתה האגודה לרמ"י והעבירה לה את תכניות ההרחבה וכן כתב כמויות ואומדן המתכננים, על מנת שיישקל בשנית הסכום המאושר להוצאות הפיתוח (נספח 46 לתצהיר האגודה), וביום 15.9.13 הודיע רמ"י לאגודה שהסכום המאושר לגביה עבור הוצאות הפיתוח עודכן ויעמוד על 291,580 ₪, נכון לינואר 2012 (נספח 50 לתצהיר האגודה).

43. ביום 21.10.13 השיבה האגודה שסכום זה נמוך אפילו מהסכום המקורי, אם מביאים בחשבון את עליית מדד תשומות הבניה, ועל כן לא ניתן לבצע את הפרויקט בגבייתו, וביום 24.2.14 העבירה אסמכתאות נוספות לדרישתה לעדכון הוצאות הפיתוח (נספח 51 ו- 53 לתצהיר האגודה). לא ברור אם ההשגה הנוספת הועברה לעיונה של הגב' מרגלית, אף שהיא זו שאמורה לדון בהשגות האגודה אודות דמי הפיתוח שהיא קבעה. תחילה העידה הגב' מרגלית שההשגה לא הועברה אליה כלל (ר' פרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 86 ש' 10-36 ושוב בעמ' 91 ש' 18), אולם בהמשך מעט נסוגה מאמירה גורפת זו (שם בעמ' 108 ש' 5-27).

44. במאמר מוסגר אציין כאן שלמרות שלא ברור אם השגת האגודה הועברה לגב' מרגלית, היא נחקרה אודותיה במסגרת הדיון בפניי, ותשובותיה היו בלתי מספקות, בלשון המעטה. אפתח ואומר שיחסה של הגב' מרגלית אל טענות האגודה היה יחס מביש, באומרה שהעורר "מלין כמו ילד קטן" (ר' פרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' עמ' 90 ש' 34), אף שהטענה לפיה ה"עדכון" נמוך יותר אפילו מהצמדה פשוטה למדד אינה טענה ילדותית, והיא גם משכנעת. גם תשובתה לגוף הטענה כאילו "לא הכל חייב לעלות" (שם, עמ' 85 ש' 19) היא תשובה תמוהה, בשים לב לכך שמדד המחירים אכן עלה בשיעור לא מבוטל. בהמשך, אכן תיקנה הגב' מרגלית את תשובתה, והשיבה שהמחיר ירד כי תקציב הבצ"מ (בלתי צפוי מראש – מ.צ'.) ירד מ- 10% ל-5% כיוון שהתקדמו מתכנון כללי לתכנון מפורט (שם, עמ' 86 ש' 8-21), מבלי להסביר מדוע הדבר מצדיק הפחתה כה משמעותית של רכיב הבצ"מ. בהקשר זה יודגש שעל פי עדותה של הגב' מרגלית, אמנם רכיב הבצ"מ כולל כיסוי עליית המדד (שם, עמ' 105 ש' 38-39), אולם הוא כולל רכיבים רבים נוספים וגם כאלה שאינם צפויים מראש.

45. אבל מעבר לכך, בפתח עדותה הסבירה הגב' מרגלית שהחישוב הראשוני נעשה על סמך תכניות כלליות, לא מפורטות, ולעיתים קרובות יש צורך בעדכון שלו כשהפרויקט מתקדם. במקרה כזה, יילקח בחשבון שהרוכשים הראשונים שילמו לאגודה סכום מופחת עבור הוצאות הפיתוח (ועל כן שילמו למינהל ביתר עבור המגרש), והתוספת "תועמס" על העסקאות עם הרוכשים המאוחרים, על מנת שבקופת האגודה יהיה די כסף להשלים את הפרויקט (ר' פרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 58 ש' 28 – עמ' 59 ש' 39). אלא שהתברר שבהחלטה לעדכן את הסכום ל- 291,580 ₪, הגב' מרגלית לא לקחה בחשבון שכבר כרבע מהמגרשים שילמו את הסכום המופחת, ולא "העמיסה אותו" על הרוכשים המאוחרים, ולכן נוצר כאן חסר, גם לשיטתה של הגב' מרגלית עצמה (עמ' 68 ש' 38 – עמ' 69 ש' 20).

46. כך או כך, באוגוסט 2014 אישרה הגב' מרגלית הוצאות הפיתוח בשיעור של כ- 400,000 ₪. ככל הנראה סכום זה נקבע לאחר שהאגודה פרסמה מכרז לביצוע העבודות, והתברר שזה הסכום שעולה בקנה אחד עם הצעות המחיר שהתקבלו במכרז (ר' עמ' 97 לתצהיר מטעם התובעים).

47. בינואר 2015 הגב' מרגלית הגישה תצהיר עדות ראשית במסגרת הגנת המינהל בתביעה הראשונה (נספח נת/21). על פי ס' 12 בתצהיר זה, "כיום נכונה הרשות לאשר סכום גבוה יותר של הוצאות פיתוח בשים לב לצורך שמציגה האגודה (למרות שלא מהווה התנייה סטטוטורית בתב"ע) בבניית גשר שישרת את תכנית ההרחבה... על פי חישובים שערכנו האומדן לכל מגרש עומד על סך של 400,000 ₪ כולל הגשר והקירות המתוכננים לאורכו". במאמר מוסגר אציין כי אם "מעמיסים" על יתרת המגרשים את הוצאות הפיתוח המופחתות שכבר נגבו, יש לגבות ממגרשים אלו סכום של כ- 480,000 ₪.

48. לטענת האגודה, במרץ 2015 כבר הודיעו הצדדים להליך הראשון לבימ"ש שהם הגיעו ל"הבנות סופיות" (ר' עמ' 200 לתצהיר האגודה). לטענת רמ"י, ביום 29.6.15 התביעה שם נמחקה, אולם העתק מהחלטת המחיקה לא הוגש לתיק (ס' 9 למכתב מטעם הלשכה המשפטית במינהל, עמ' 343 לתצהיר המינהל). על פי הטענה, הסכימו הצדדים להמשיך ולנהל מו"מ, מחוץ לכתלי בית המשפט.

49. לא ברור מה אירע ממועד זה, ומדוע לא קודם שיווק יתרת המגרשים, וכך חלפה כשנה.

50. ביום 6.3.16 פנה מזכיר האגודה אל המינהל, וביקש מסמך המעגן את הסכום החדש שאושר להוצאות הפיתוח (נספח י' לתצהיר מטעם התובעים). כעבור כחודש, ביום 10.4.16, נשלחה מהמינהל טיוטת הסכם פשרה (נספח י'2 לתצהירי התובעים, אולם דבר לא התקדם, ככל הנראה עקב דרישת המינהל לפיה כל מי שרכש את 22 המגרשים הראשונים (כולל אלה שאינם חלק מהתביעה) יחתמו על כתבי ויתור. ביום 5.5.16 פנתה האגודה לרמ"י וטענה שהדרישה לחתימה על כתבי וויתור מהווה ניהול מו"מ בחוסר תום לב שמטרפדת את האפשרות לחתום עליו (נספח י', עמ' 97 לתצהיר התובעים), ובתגובה הכחיש המינהל את הסיכום לפיו הוצאות הפיתוח המאושרות הן 481,000 ₪, בטענה שעדיין לא הושלם המו"מ (נספח י1, עמ' 105 לתצהיר התובעים).

51. האגודה פנתה אל נציגי המינהל, שר האוצר, ויו"ר וועדת הפנים בכנסת, בניסיון לדרבן את המינהל לחתום על הסכם הפשרה (נספחים 58 – 61 לתצהיר האגודה), אולם לשווא. וביום 18.8.16 התקיים דיון ברמ"י, במסגרתו חזר המינהל על דרישתו מהאגודה לפיה עליה להחתים את כל הרוכשים על כתבי וויתור כדי להניע מחדש את הסכם הפשרה (נספח 62 לתצהיר האגודה). ככל הנראה האגודה נכנעה ופעלה להחתים את כל הרוכשים.

52. ביום 14.9.16 חתמה התובעת על הסכם הפשרה. אל החתימה צירפה התובעת מכתב לפיו כיוון שכל טענותיהם נדחו על ידי רמ"י היא חותמת בלית ברירה ובשל אילוץ על הסכם הפשרה (נספח י3 לתצהיר התובעים).

53. ביום 15.1.17 אישרה הנהלת רמ"י את הסכם הפשרה.

54. במסגרת הסכם הפשרה התחייבה רמ"י:

    "להוציא את המגרשים לשיווק בתוך חצי שנה מיום המצאת כל המסמכים שיתבקשו על ידי צוות שיווק, ובכפוף לקבלת התחייבות בלתי חוזרת של המועצה..., התחייבות המועצה לא לגבות כפל אגרות והיטלים. הסכם תשתיות שהאגודה צד לו מול המומלץ/הזוכה במכרז... הגשת מפות מדידה של המגרשים... הסרת כל החסמים המשפטיים (עיקולים/שעבודים/הערות משפטיות)...".

    האגודה התחייבה

    "כי צו התחלת עבודה יימסר תוך 6 חודשים מיום אישור ההסכם על ידי הגורמים המוסמכים ברמ"י ו/או מתן תוקף של פס"ד לפשרה זו ככל שהדבר יהיה אפשרי (לפי המאוחר) וכי עבודות הפיתוח יחלו תוך 6 חודשים מיום מתן פס"ד זה / אישור הגורמים המוסמכים ברמ"י (לפי העניין) ובכפוף לתשלום הוצאות הפיתוח ע"י הרוכשים לביצוע ההרחבה שיהוו לכל הפחות סך של 50% מסכום כל הוצאות הפיתוח האמורות להיות בקופת הפרויקט לאחר תשלומם של כל 80 הרוכשים בהרחבה..."

    וכי

    "בתוך 16 חודשים מיום מתן צו התחלת עבודה תסתיימנה כל עבודות הפיתוח הנדרשות לתחילת בניית הבתים במגרשים..."

    כל הצדדים התחייבו הדדית כי

    "בכפוף לביצוע התחייבויות הצדדים כלשונן ובמועדן, בהתאם לאמור לעיל, מוותרים בזאת הצדדים על כל טענה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא האחד כנגד משנהו".

    לא ברור אם ההסכם קיבל תוקף של פסק דין, ואם כן, מתי אירע הדבר.

    המשך העיכובים

55. ניתן היה לקוות שמעת שהושגה פשרה ניתן יהיה לשווק את יתרת המגרשים, לגבות את דמי הפיתוח המאושרים ולהתחיל את עבודות הפיתוח, באופן שיאפשר לרוכשים להגיש בקשה להיתר בניה ולהתחיל לבנות את ביתם. אלא שלא כך אירע.

56. אמנם, בשנת 2017 החלה האגודה לבצע את עבודות הפיתוח (ר' פרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 3 ש' 16, ושוב בעמ' 37 ש' 13-27 ו ועמ' 129 ש' 19-23), אבל הדבר נעשה למרות שעדיין לא שווקו כל המגרשים בהרחבה, ועדיין לא היו בקופתה הכספים הנדרשים להשלמתן. ככל הנראה התחלת עבודות הפיתוח במצב זה נעשתה עקב המחוייבות שלקחה על עצמה במסגרת הסכם הפשרה, ואולי גם תוך הסתמכות על הבטחת המינהל למימון תקופת הביניים עד לסיום השיווק (ר' פרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 35 ש' 20-21).

57. האגודה פנתה לרשימת המומלצים ודרבנה אותם לממש את הרכישה בתנאי ההטבה באמצעות תשלום הוצאות הפיתוח וחתימה על הסכמי פיתוח מול המינהל (נספחים 65 ו- 66 לתצהיר האגודה), אולם עד לחודש נובמבר 2017 רק 27 מומלצים מימשו את הרכישה (נספחים 68 ו- 69 לתצהיר האגודה). ההקצאה לרוכשים אלו, שנוספו להקצאה לקבוצת הרוכשים הראשונה, השלימה הקצאה של כמחצית המגרשים בהרחבה. בחודשים ינואר ופברואר 2018 העבירה האגודה רשימה של עוד 5 מומלצים שהשלימו את התהליך (נספחים 74, 75 ו- 77).

58. בחודש יולי 2018 הודיעה האגודה לרמ"י שישנם 12 מגרשים נוספים שהוצאות הפיתוח עבורם שולמו, אולם חסרים לגביהם מסמכי התקשרות, וכן 11 מגרשים שטרם שולמו עבורם הוצאות הפיתוח. האגודה ביקשה מהמינהל לשווק מגרשים אלו במכרז (נספח 78 לתצהיר האגודה). במילים אחרות, כשנה וחצי לאחר החתימה על הסכם הפשרה הצליחה האגודה לגבות את הוצאות הפיתוח מ- 66 רוכשי מגרשים מתוך 80 (כ- 82.5%). על מנת להשלים את השיווק ויתרה האגודה בשם המומלצים שלא השלימו את ההליך על הזכות לרכוש את המגרשים, וביקשה מהמינהל לשווק את המגרשים במכרז.

59. אלא שאם בתחילת הדרך נאלצה האגודה להיאבק על מנת למנוע מהמינהל שיווק מקדים של חלק מהמגרשים במכרז, כעת הערים המינהל דרישות בטרם יאות לפעול לפרסום המכרז (ר' פרוטוקול הדיון מיום 25.6.24 בעמ' 94, ש' 26 – עמ' 97 ש' 21), כפי שיפורט להלן.

60. ביום 29.1.19 פנתה האגודה למינהל וביקשה לזרז את השיווק (נספח 80), אולם המינהל עמד על כך שהאגודה תמציא לו כתבי ויתור חתומים על ידי המומלצים שלא השלימו את הליך הרכישה, על זכותם לרכוש את המגרשים בתנאי החלטה 737. האגודה אמנם ניסתה להחתים מומלצים על מכתבי ויתור על המגרשים, על מנת שניתן יהיה לשווק אותם (נספח י"ג לתצהיר התובעים) וביום 17.7.19 העבירה למינהל כתבי ויתור של 10 מהם (נספח 83 של תצהיר האגודה). בפברואר 2020 התקיימה פגישה במינהל כהכנה לקראת השיווק במכרז, במסגרתה נבחן פרטנית כל מגרש לגביו נחתם ויתור (נספח 84), וכעבור חצי שנה המציאה האגודה עוד ארבעה כתבי ויתור.

61. ביום 21.6.2020 פנתה נציגת המינהל לנציגי האגודה ובישרה להם שלאחר אותה ישיבה בפברואר "התחלנו לקדם את תיקי השיווק ככל שניתן, ומסתבר שנדרש תצ"ר כתנאי לשיווק...", ועל כן שוב התבקשה האגודה להעביר רשימת מסמכים לצורך הכנת התצ"ר (עמ' 342 לתצהיר המינהל)

62. ביום 7.9.2020 פנתה האגודה וביקשה קדם מימון, עקב העיכובים בשיווק המגרשים במכרז, (נספח 86 לתצהיר האגודה), וזאת על מנת שתוכל להתקדם עם העבודות.

63. ביום 26.11.19 הגישו שני התובעים בקשות להיתר בנייה (ר' תצהיר סגן מהנדסת המועצה), וביום 4.10.2020 הגישו התובעים את התביעה שבפניי.

    עיכובים נוספים לאחר הגשת התביעה

64. רק ביום 20.12.2020 הודיעה האגודה לתובעים שאין מניעה "לשחרר את היתרי הבנייה" (נספח י"ב לתצהיר התובעים, פרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 114, ש' 30-39). אלא שכאן לא באה הסאגה אל סיומה, וזאת במספר מישורים.

65. ראשית, ואף שניתן היה להגיש בקשות להיתרים, והתובעים אף הגישו בקשתם, רק בחודש אפריל או מאי 2022 קיבלו התובעים היתר בניה (פרו' הדיון מיום 25.6.24, עמ' 39 ש' 23). בין הצדדים התגלעה מחלוקת באשר לסיבת העיכוב, כפי שיפורט בהמשך.

66. שנית, ואף שלכאורה הוסכם על שיווק המגרשים במכרז, המינהל התמהמה בפרסומו, עד שוויתר על כך כליל, והודיע שישווק את המגרשים ללא מכרז למומלצי עמינדב, המושב הסמוך.

67. שלישית, למרות המלצה להעביר קדם מימון עד לסיום השיווק במכרז, הכספים לא הועברו בפועל.

68. כך או כך, במועד שמיעת הראיות (יוני 2024), עדיין לא ניתן טופס 4 לביתם של התובעים, משום שעבודות הפיתוח עדיין לא הסתיימו (ר' פרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 2, ש' 32, עמ' 111 ש' 9), ההרחבה עדיין לא הייתה מחוברת לחשמל (שם, עמ' 3 ש' 3, עמ' 5 ש' 31 – עמ' 6 ש' 13, עמ' 111 ש' 17), וגם הביוב חובר רק זמן קצר קודם לכן (שם, עמ' 7 ש' 22-29, עמ' 111 ש' 13-14). במילים אחרות, מי שבשנת 2010 חתמה על הסכם פיתוח מול המינהל, לא יכולה הייתה להיכנס לבית שבנתה גם 14 שנים מאוחר יותר.

     

    טענות הצדדים

69. לטענת התובעים, העיכוב שהתעכבו הנתבעות בקידום תכנית ההרחבה משנת 2006, וביתר שאת משנת 2010, עת נחתם הסכם הפיתוח עם התובעת, מהווה הפרה של החובות החוזיות החלות על נתבעות אלו מכח ההסכמים, בכתב או מכללא, בינן לבין התובעים. בנוסף, טוענים התובעים שהנתבעות הפרו חובותיהן כגופים ציבוריים, מכח המשפט המנהלי.

70. לטענת הנתבעות כולן, התביעה התיישנה, ומכל מקום התובעים מנועים מלהגישה נוכח כתב הוויתור עליו חתמו. הנתבעות מוסיפות וטוענות שהתובעים היו מודעים לקשיים הניצבים בפני ההוצאה לפועל של פרויקט ההרחבה, ובכל זאת בחרו לרכוש את המגרשים בפרויקט, ככל הנראה על מנת לזכות בהטבות שניתנו להם כמי שהחלטה 737 חלה עליהם.

71. בנוסף, כל אחת מהנתבעות טוענות שאת האחריות לעיכובים יש להשית על הנתבעות האחרות, ולא עליה.

72. לטענת ההתיישנות משיבים התובעים שעילת התביעה שלהם מתחדשת בכל יום, וכי אין להביא בחשבון את התקופה בה היה תלוי ועומד ההליך הראשון במניין תקופות ההתיישנות. התובע מדגיש שהוא לא חתם על כתב וויתור, בעוד שלטענת התובעת, כתב הוויתור אינו מחייב אותה, הן משום שנחתם תחת מחאה, והן נוכח הפרות שהפרו הנתבעות את הסכם הפשרה.

73. בכל הנוגע למודעות של התובעים לקשיים הניצבים בפני פרויקט ההרחבה, הם משיבים כי אל אזהרות האגודה בדבר קשיים אלה התייחסו כאילו הן "כסת"ח", כלשון אבי התובע (פרו' מיום 25.6.24, עמ' 16 ש' 19-21), וכי בשום מקרה לא עלה על דעתם שהפרויקט יתעכב שנים ארוכות כל כך, וכי "אף אדם לא ברמ"י, לא באגודה ולא במועצה לא העלה בדעתו כי במשך 14 שנה, משנת 2010 – 2024 לא יסתיימו עבודות הפיתוח ולא ניתן יהיה לקבל טופס 4 למבנים שייבנו..." (ס' 40א' לסיכומי התשובה).

74. בטענות אלו נדון להלן, ונפתח בטענות המקדמיות.

    דיון והכרעה

    טענת ההתיישנות

75. התביעה שבפני היא תביעה לפיצויים בגין הפרת חוזה, וככזו, עילת התביעה בגינה נולדת במועד בו נוצר הנזק, וככל שההפרה נמשכת, עילת התביעה מתחדשת מיום ליום:

    "לעניין תחילת מירוץ ההתיישנות בתביעות חוזיות, יש להבחין בין תביעה לאכיפה או ביטול חוזה, לבין תביעה לפיצויים. מירוץ ההתיישנות לצורך תביעה לאכיפה או לביטול, מתחיל במועד הפרת החוזה, שהרי כבר אז התובע אוחז בידו "עילת תביעה בשלה" וביכולתו לפנות לבית המשפט. לעומת זאת, נקודת הפתיחה של המירוץ בתביעה לפיצוי מכוחסעיף 10לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות), יכולה להידחות עד למועד היווצרות הנזק (ע"א 3599/94 יופיטר נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נ(5) 423, 430-429 (1997); לביקורת ראו אלוןריחני "התיישנות העילה החוזית בגיןהפרת חוזה: ממועד הפרת החוזה או ממועד גרימת הנזק" המשפט ח 461 (תשס"ג))...

    על פי התביעה, ענייננו הוא בהפרה של חובה חוזית מתמשכת, שכתוצאה ממנה נגרם לתובעת נזק כספי בכל יום שבו פעלו קווי האוטובוסים ללא מסוף פעיל. לכן, יש לסווג את המקרה דנא כ"מעשה עוולתי נמשך המקים עילות תביעה חוזרות ונשנות ונזק מתחדש" ועל כן "תיבחן תקופת ההתיישנות ביחס לכל עילת תביעה בנפרד והעילות המצויות מחוץ לתקופת ההתיישנות יידחו" (ע"א 9292/07חברות שדמות הדרום בע"מ נ' וועדה מקומית לתכנון ובנייה "שמעונים"‏, בפסקה 11 (6.1.10); ראו והשוו:ישראל גלעד "התיישנות בנזיקין, הצעה לשינוי החוק"משפטים יט 81, 111-95 (תשמ"ט); טלחבקין התיישנות305-302 (2014)). ובמילים אחרות: "הפרת החובה באופן מתמשך, עשויה להוליד עילה חדשה מדי יום, וההתיישנות תחול על אותו מקטע של עילות מתחדשות אשר ממועד היווצרותן ועד להגשת התביעה חלפה תקופת ההתיישנות" (ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד סב(4) 525, 561-558 (2008)). אמנם בשני המקרים שהוזכרו, עילת התביעה שנדונה היתה נזיקית, אך כפי שנאמר לעיל, הדברים יפים גם לתביעה מכוח דיני החוזים." (ע"א 9111/15 מרגלית ש.א רכב בע"מ נ' מדינת ישראל (31.10.17))

76. כפי שפורט בהרחבה לעיל, התובעים מייחסים לנתבעות הפרה נמשכת והולכת של חובות חוזיות ואחרות, וטוענים שהיה עליהן לפעול בצורה נמרצת יותר לקידום פרויקט ההרחבה בכל שלב מרגע שיצא אל הפועל ועד להבאתו לרגע הסיום. עילת התביעה במקרה זה היא "עילה מתחדשת", כפי שזו הוגדרה בפסק הדין בע"א 4354/22 פרופ' אלון טל נ' רותם אמפרט נגב בע"מ (12.10.23):

    "דוקטרינת העוולה הנמשכת חלה מקום שבו מדובר במעשה או מחדל מתמשכים – ולא כאשר מדובר במעשה עוולתי נקודתי שבצידו נזק נמשך (עניין ג'הסי, פסקה 20). לשון אחר, אשם חד-פעמי שהסתיים אינו מהווה עוולה נמשכת – גם אם הנזק שנגרם על ידו נמשך או שהיקפו הולך וגדל.

    מטבע הדברים, תנאי נוסף להכרה בעוולה נמשכת נעוץ ביכולתו של המעוול לחדול מביצוע העוולה ומגרימת הנזק:

    "תנאי הכרחי לקיומה של עוולה נמשכת הוא שיש בכוחו הסביר של המעוול להפסיק את מחדלו (או מעשהו), ולהפסיק בכך את גרימת הנזק. שאם לא כן, מדובר במעשה או מחדל מקוריים שאינם ניתנים לשינוי, וממילא המעשה או המחדל הם חד-פעמים ואינם בגדר עוולה נמשכת" (ההדגשה במקור – ע'ב') (עניין ג'הסי, פסקה 23)."

77. הנה כי כן, כיוון שענייננו הוא בהפרה מתמשכת של חובה חוזית, ונזקם של התובעים מתחדש בכל חודש, אני סבורה שהתביעה בכללותה לא התיישנה, למעט העילה בגין אירועים שאירעו למעלה משבע שנים לפני הגשת התביעה, דהיינו לפני אוקטובר 2013.

78. אלא שהתובעים טוענים שאין למנות בתקופת ההתיישנות את התקופה בה היה תלוי ועומד ההליך הראשון, נוכח הוראות ס' 15 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 , אשר זו לשונו:

    "הוגשה תובענה לפני בית משפט, לרבות בית דין דתי, והתובענה נדחתה באופן שלא נבצר מן התובע להגיש תובענה חדשה בשל אותה עילה, לא יבוא במניין תקופת ההתיישנות הזמן שבין הגשת התובענה ובין דחייתה".

79. על פי הוראת ס' 15 לחוק ההתיישנות, התקופה בה הליך קודם היה תלוי ועומד לא תבוא במניין תקופת ההתיישנות, רק אם הליך זה הוגש ב"אותה עילה", ותוצאתו הייתה דחיה. כבר נקבע שהגדרת עילת התביעה בהקשר נשאבת מהגדרתה בהקשר של השתק עילה, ועל כן, יש לקבוע ששני הליכים שונים הם באותה עילה על בסיס התשתית העובדתית, ולא הסעד הנתבע:

    "עניינה (של התביעה השנייה – מ.צ'.) מבוסס על אותה פרשה עובדתית, אלא שהסעדים המתבקשים כאן הם שונים, ושלא כבהליך הראשון, שעניינו סעד של אכיפה, עיקרו של ההליך השני בסעדים כספיים שונים. וכך, שני ההליכים מבוססים על אותה מערכת עובדתית ומשפטית אף שהם שונים זה מזה באופי הסעדים המבוקשים. בעוד עניינו של ההליך הראשון בקשה להוראות שתכליתה העיקרית אכיפת התחייבות המדינה להקצות את המקרקעין, עיקרו של ההליך השני בתביעה כספית הנובעת מההפרות הנטענות, ומקורה באי-האכיפה של ההתחייבות הנטענת. על-פי המבחן הרחב של "זהות העילות" בדיני מעשה-בית-דין, מדובר בעילות זהות אם כי בסעדים שונים..." (ע"א 1650/00 מרדכי זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, נז(5) 166 (2003))

    וכן ב ע"א 8121/16 פלוני נ' ד"ר יוסף שעבאני (13.12.18) מתי תחשב תביעה קודמת כתביעה "בשל אותה עילה":

    "לצרכי דיני ההתיישנות, מקובל להגדיר "עילת תובענה" כעילה המקיימת את כל העובדות החיוניות הנדרשות לביסוס תובענה שניתן להצליח בה ולזכות בסעד המבוקש (עניין יחזקאלי, פסקה 25;ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(5) 166, פסקה 9 לחוות דעתה של השופטת א' פרוקצ'יה, אשר הייתה בדעת מיעוט, אך לא לעניין זה (2003)."

80. במקרה שם נקבע כי התקופה בה ההליך הראשון היה תלוי ועומד לא תבוא בחשבון כאשר מתבררת תביעה חדשה נגד נתבע שלא היה צד להליך הראשון. במקרה שבפני, הנתבעים הם אותם נתבעים בשני ההליכים, והשוני הוא רק לגבי התובע, אשר בניגוד לתובעת, לא היה צד להליך הראשון. אמנם, ייתכן שניתן היה לראות בכך שאביו של התובע, שהוא גם בן זוגה של התובעת, הוא שטיפל בהסכמי הרכישה של שני התובעים, משום קרבה שדי בה כדי לזכות את שני הצדדים בהארכת תקופת ההתיישנות. אלא שהתובעים לא טענו כך. יתרה מזו, וכפי שיפורט להלן, כאשר טענו הנתבעות להשתק נוכח חתימת התובעת על סעיף הוויתור בהסכם הפשרה, התנער התובע ממעשיה, וטען שלא היה צד להליך, ואינו קשור בהסכם הפשרה. בנסיבות אלה, אני סבורה שהתובע אינו זכאי ליהנות מהארכת תקופת ההתיישנות בתקופה בה היה ההליך הראשון תלוי ועומד, וכי תביעתו בגין נזקים שהתרחשו לפני חודש אוקטובר 2013 התיישנה.

81. בכל הנוגע לתביעת התובעת, אני סבורה שאכן התביעה הראשונה שהגישה היא "תביעה באותה עילה", אלא שלא הוכח בפני אימתי והגשה התביעה הראשונה, מתי ניתן בה פסק הדין, ומה אורך התקופה שאין למנות במניין 7 השנים הנמנות לצורך חישוב תקופת ה התיישנות.

82. יתרה מזו, לא ניתן לומר שהתביעה הראשונה "נדחתה". אמנם, הפסיקה הרחיבה את פרשנות הביטוי "נדחתה" כך שזה יכלול גם תביעה שנמחקה או הופסקה, אולם בכל המקרים שנכללו תחת הביטוי "נדחתה", תוצאת ההליך הראשון היא שהתובע יצא בידיים ריקות, מבלי שקיבל מבית המשפט סעד. בעוד שבמקרה שבפני, בעקבות הפשרה, קיבלה התובעת את מבוקשה, ובית המשפט אכף על הנתבעות לקדם את פרויקט ההרחבה. במצב דברים זה, איני סבורה שניתן למתוח את הביטוי "נדחתה" על מנת שיכלול גם מצבים בהם התביעה "התקבלה", ועל כן איני סבורה שיש להחיל על תביעת התובעת את ס' 15 לחוק ההתיישנות. לפיכך, גם תביעתה של התובעת בכל הנוגע לנזקים שנגרמו לפני אוקטובר 2013 התיישנה.

83. יחד עם זאת, וכפי שיוברר להלן, ממילא איני סבורה שהנתבעות הפרו את התחייבויותיהן לפני אוקטובר 2013, ועל כן אין צורך להידרש לשאלת הארכת תקופת ההתיישנות.

    השתק

84. הנתבעות טוענות שהתובעים מושתקים מלהגיש התביעה, שכן במסגרת הסכם הפשרה וויתרו הצדדים זה לזה על כל זכות לתבוע. בנוסף, טוענת האגודה שהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין מקים מעשה בית דין, וגם מטעם זה מושתקים התובעים מלתבוע.

85. בפי התובעים שלוש תשובות. התובע טוען שהוא אינו חתום על הסכם הפשרה, ולא וויתר על זכות התביעה שלו. התובעת טוענת שהחתימה שלה נעשתה תחת מחאה, וכי הוויתור היה מותנה בקיום מלא ובזמן של התחייבויות הנתבעות. לטענת התובעת, כיוון שהנתבעות הפרו מחויבותן, ממילא היא פטורה מלקיים התחייבותה.

86. במענה לכך משיבה כל אחת מהנתבעות שהיא לא הפרה את הסכם הפשרה. המשיבות מוסיפות וטוענות שהתובעת יכולה להיות פטורה מקיום התחייבותה לוותר על זכות התביעה רק אם הייתה מודיעה על ביטול הסכם הפשרה בכללותו, אולם היא לא עשתה כן. במצב דברים זה, טוענות הנתבעות, אין התובעת יכולה לפטור עצמה מקיום חיוביה על פיו, דהיינו ויתור על זכות תביעה.

87. אכן, התובע לא היה חלק מקבוצת הרוכשים שהגישה את התביעה הראשונה כנגד הנתבעות (ככל הנראה משום שהוא רכש את זכויותיו במגרש לאחר שהתגבשה הקבוצה, וזמן קצר לפני שהוגשה התביעה), ומשכך, הוא גם לא חתם על הסכם הפשרה, על תניית הוויתור שבו. אמנם, התובע ביקש להסתמך על קיומו של ההליך כדי להדוף את טענת ההתיישנות, ויש לראות טעם לפגם בכך שכאשר הדבר משרת את האינטרס שלו הוא מבקש לכלול עצמו בקבוצת התובעים שם, וכאשר הדבר נוגד את האינטרס שלו הוא מדגיש את נבדלותו, אולם איני סבורה שבגין כך יש מקום להחיל עליו את הוויתור שעליו חתמו התובעים שם.

88. התובעת אכן צירפה לתצהירה מכתב ששלחה אל האגודה ביום 14.9.16, ככל הנראה במועד חתימתה על הסכם הפשרה, במסגרתו היא מדגישה שהחתימה נעשתה "תחת מחאה":

    "הואיל והודעתם לנו כי רשות מקרקעי ישראל דחתה את כל טענותיכם לפיהן אין כל יסוד לדרישתה לוויתור על זכויות ותביעות (כתנאי לאישור הוצאות הפיתוח הנדרשים לפיתוח פרויקט ההרחבה), והואיל והרשות דחתה את טענותינו הן בכתב והן בישיבות עם נציגיה כי אין כל יסוד חוקי או הצדקה מוסרית לדרישה האמורה, אני חותמת על ההסכם (המכונה משום מה "הסכם פשרה") בלית ברירה ומתוך אילוץ, על כל המשתמע מכך." (נספח י'3 לתצהירה)

89. על כתב "מחאה" כגון דא כבר נאמר כי

    "צירופו של כתב המחאה אין בו יותר ממה שנאמר בו, היינו הבעת אי שביעות רצון מיחסה של המדינה, שהמערערת ראתה עצמה, בנסיבות העניין, נאלצת להשלים עמו. משמע, אין במחאה יותר מאשר מה שכותרתה ותוכנה כוללים, הווה אומר ביטוי למחאה על הדרך בה נהגה המדינה." (ע"א 627/85 ד. איתן - ע. גושן אדריכלים בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון - מע"צ, מג(3) 042 (1989))

    הא ותו לא.

90. התובעת לא טענה ולא הוכיחה עילה לביטול הוויתור שהיה אחד התנאים בהסכם הפשרה (לפירוט עילות אלה והנטל להוכחתן ר' שם), לא ביקשה לבטל את ההסכם תוך זמן סביר, וממילא ספק אם ניתן לאפשר לתובעת לחזור בה מהתחייבות היחידה שנטלה על עצמה במסגרת הסכם הפשרה, ולדרוש במקביל את אכיפת תנאיו על הנתבעות.

91. יחד עם זאת, צודקת התובעת שהוויתור על טענותיה נעשה בכפוף לקיום חיובי הנתבעות על פי ההסכם, וזאת על פי לשונו המפורשת של הוויתור:

    "בכפוף לביצוע התחייבויות הצדדים כלשונן ובמועדן... מוותרים בזאת הצדדים על כל טענה ו/או תביעה..."

92. מקרה דומה למקרה שבפניי נידון בע"א 10258/06 Bielloni Castello SpA נ' גלובל רוטו שקע (1983) בע"מ (8.7.09). גם שם, כמו במקרה שבפניי, "תכלית הסכם הפשרה הייתה ליישב את המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים, ולאפשר להם להמשיך במסלול הקבוע בחוזה", כלשון בית המשפט שם. במצב דברים זה, קבע בית המשפט כי הוויתור של צד אחד להסכם פשרה נכנס לתוקף רק עם מימוש המחוייבות של הצד השני על פי ההסכם, ועל כן אין מניעה מלהגיש תביעה לפיצויים בגין הפרת ההסכם המקורי, למרות תניית הוויתור:

    "משאמרנו כי גלובל אינה מנועה על פי הסכם הפשרה מהגשת תביעה על פי חוזה המכר המקורי, מתייתר הצורך לדון בשאלת תוקפו של הסכם הפשרה; אף אילו התקבלה טענת ביאלוני כי הסכם הפשרה תקף, ולא בוטל בהתנהגות על ידי הצדדים כפי שקבע בית המשפט המחוזי, גלובל עדיין אינה מנועה מהגשת תביעה לפי חוזה המכר, כיון שסעיף הוויתור לא נכנס לתוקף." (שם)

93. לפיכך, ככל שלגופו של עניין ייקבע שהנתבעות עמדו בהסכם הפשרה, ממילא מושתקת התובעת מלתבוע נזקיה גם עבור התקופה שקדמה לו. אולם אם לגופו של עניין יקבע שהנתבעות הפרו התחייבויותיהן על פיו, רשאית התובעת לתבוע את מלוא נזקיה, בכפוף לתקופת ההתיישנות, וזאת למרות הוויתור הכלול בו.

     

    דיון והכרעה לגופן של טענות

94. לגופו של עניין, התובעים טוענים טענות רבות ושונות כנגד כל אחת משלוש הנתבעות, והנתבעות טוענות טענות רבות זו כנגד זו. על מנת להתיר את סבך הטענות, נלך עקב בצד אגודל, ונדון תחילה בנפרד בתביעת התובעים כנגד כל אחת מהנתבעות, ולאחר מכן בטענות הנתבעות זו כנגד זו.

    תביעת התובעים כנגד המינהל

95. בין כל אחד מהתובעים לבין המינהל נחתם הסכם אחד, הסכם הפיתוח. על פי ס' 2 להסכם הפיתוח:

    "המינהל מעמיד בזה את המגרש לרשותו של היוזם (כל אחד מהתובעים – מ.צ'.) והיוזם מקבל בזה את המגרש לרשותו, לתקופת הפיתוח בלבד, לשם פיתוחו ובניית המבנים... אם היוזם ימלא אחר התחייבויותיו על פי חוזה זה, ובמועדים הקבועים לכך בחוזה, מתחייב המינהל לחתום עם היוזם בלבד... על חוזה חכירה..."

    תקופת הפיתוח הוגדרה על פי ההסכם מול התובעת כתקופה שעד ליום 23.12.12, ומול התובע כתקופה שעד ליום 30.1.15.

96. לטענת המינהל, הסכם זה אינו מטיל עליו שום חיוב, ובפרט, אינו מטיל עליו חובה להעמיד לרשות הרוכשים מגרש לאחר פיתוח סביבתי, דהיינו מגרש שניתן להתחיל ולבצע עבודות פיתוח בתוכו. המינהל מוסיף וטוען שהתובעים היו מודעים לכך שעבודות הפיתוח שמחוץ למגרש, ואשר יאפשרו להם לפתח ולבנות בתוך תחומי המגרש, יבוצעו על ידי האגודה. ולפיכך, אין מקום להטיל על המינהל אחריות לביצוען של עבודות אלה.

97. התובעים חתמו ואישרו, ואינם חולקים על כך, שהם ידעו שעבודות הפיתוח יבוצעו על ידי האגודה. אולם לטענתם, אין משמעות הדבר שההסכמים עליהם חתמו מול מינהל אינם מטילים על המינהל חיוב למסור את המגרש לידיהם, לאחר פיתוח סביבתי. לטענתם, ממילא המינהל הוא ששלט ביכולתה של האגודה לגבות את הוצאות הפיתוח וכנגזרת מכך לבצע אותו בשטח, ועל כן יש להטיל עליו אחריות לכך שהעבודות לא בוצעו בזמן.

98. על פי נוסחו של הסכם הפיתוח, התחייב המינהל למסור לתובעים את המגרשים במעמד חתימת הסכם הפיתוח. מנוסחו של הסעיף ("המינהל מעמיד בזה...") משתמעת חובה למסירה מיידית, ולא נכתב בו שהמגרש יימסר לתובעים בשלב כלשהו בעתיד, ומתי יהיה מועד המסירה.

99. יתרה מכך, אין בהסכם שום הסתייגות לפיה המגרש נמסר לתובעים לפני פיתוח סביבתי, דהיינו במצב שאינו מאפשר לתובעים לבצע את עבודות הפיתוח בתוך המגרש, להגיש בקשה להיתר ולהתחיל בבנייה. היפוכו של דבר, כיוון שעל פי ההסכם התובעים עצמם חייבים להגיש בקשות להיתר לא יאוחר מתום 9 חודשים מיום אישור העיסקה ולהתחיל את הבנייה לא יאוחר מתום 18 חודשים מיום אישור העסקה, משתמע שהמגרשים נמסרים במצב שמאפשר לתובעים לקיים את חיוביהם. במצב דברים זה, אם ביקש המינהל, שניסח את ההסכם, למסור מגרשים ללא פיתוח סביבתי, היה עליו לציין זאת במפורש.

100. גם מנגנון קביעת המחיר למגרשים מלמד שההסכם מטיל על המינהל את החובה למסור לרוכשים מגרשים לאחר פיתוח סביבתי. כך, מחיר המגרש נקבע על ידי המינהל בהנחה שהוא נמכר לאחר פיתוח סביבתי. אמנם, המינהל גבה רק חלק מהמחיר, ואת היתרה הורה לשלם לאגודה עבור הפיתוח. אולם שליטתו הבלעדית של המינהל בסכום שרשאית האגודה לגבות, מביאה לידי כך שאין הבדל בין מצב בו המינהל גבה את מלוא התמורה, והעביר חלק ממנה לידי האגודה, לבין מצב בו המינהל ממחה את זכותו לחלק מהתשלום לידי האגודה. כך או כך, המחיר שקבע המינהל הוא עבור מגרש לאחר פיתוח סביבתי, וממילא עליו להעמיד לידי הרוכשים מגרש כאמור.

101. איחור של המינהל בהעמדת מגרש כאמור היא הפרת חובתו למסור את המגרש כשסביבתו מפותחת לחלוטין, מייד לאחר החתימה עליו.

102. לחלופין, ניתן לומר שהמינהל מסר את המגרש כבר במועד החתימה על הסכם הפיתוח, אולם ישנה אי התאמה קיצונית ובולטות בין המגרש שאמור היה להימסר לתובעים (מגרש שניתן לבנות עליו) לבין זה שנמסר להם בפועל (ללא פיתוח סביבתי מינימאלי). גם אם זו הפרשנות הנכונה להסכם, המינהל הפר אותו.

103. אלא שצודק המינהל בטענתו, לפיה למרות לשונו של ההסכם, התובעים ידעו במועד החתימה עליו, שהמגרש שהם רוכשים נמצא על "הר טרשים", כלשונם (פרו' הדיון מיום 25.6.24, עמ' 22,ש' 2), וכי טרם בוצע בו פיתוח סביבתי, ועל כן לא ניתן להתחיל להגיש בקשות להיתרי בנייה לגביו.

104. בהקשר זה יש להביא בחשבון שצודקים הנתבעים, שלכל אורך הדרך קיבלו התובעים ליווי וייעוץ צמוד מסגן היועץ המשפטי למינהל, עו"ד עובדיה רחמים, שהוא בן זוגה של התובעת ואבי התובע. עו"ד רחמים בקי בכל הנוגע לרכישת מגרשים מהמינהל, שכן במסגרת תפקידו עסק בהכנת חוזים ובעסקאות שהמינהל היה צד להן, ואליו פנו אנשים כשביקשו לאשר או לבטל עסקאות. יש להניח שאף שהוא לא עבד במגזר החקלאי, הייתה לו נגישות מלאה לכל החלטות מועצת מקרקעי ישראל, נהלי המינהל בנוגע להרחבות, וגם למתרחש מאחורי הקלעים (פרו' הדיון מיום 27.3.24, עמ' 57 ש' 16-24, עמ' 59 ש' 16-26). ככזה, עו"ד רחמים ידע מראש את נהלי המינהל לפיהם האגודה היא שתפתח, והמינהל הוא שקובע את דמי הפיתוח שהיא רשאית לגבות (שם, עמ' 61 ש' 27-35), וגם הכיר את עמדת המינהל לגבי "כספים אסורים", דהיינו גבייה של האגודות של דמי פיתוח מנופחים (שם, עמ' 63, ש' 10-12). אם לא די בכך, אחיו הוא יו"ר נציגות הרוכשים, ורבים ממכתבי הרוכשים חתומים על ידו (נספח י' לתצהירו של מר רחמים, וכן פרו' הדיון מיום 27.3.24, עמ' 60 ש' 11).

105. בנוסף, עו"ד רחמים היה מודע לכך שישנה מחלוקת בין המינהל לבין האגודה לגבי דמי הפיתוח שהאגודה רשאית לגבות, וכי אם לא תושג הסכמה, לא ניתן יהיה לשווק את יתרת המגרשים בהרחבה (שם, עמ' 64 ש' 4-21).

106. במצב דברים זה, למרות לשונו של ההסכם, ברי שהתובעים חתמו עליו ביודעם שאין כוונה למסור להם באופן מיידי מגרש שניתן להתחיל ולבנות עליו. לפיכך, יש לקרוא אל ההסכם הסכמה מכללא של התובעים, לפיה מסירת המגרש במצב בו ניתן להתחיל ולבנות בו, לא תהיה מיידית, כפי שנרשם בהסכם הפיתוח, אלא בתוך זמן סביר, כלשונו של סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973.

107. את המונח "זמן סביר" יש לפרש בהתאם לנסיבותיו של החוזה הנדון ובהתאם לטיב ההתחייבויות הנדונות (ע"א 3523/15 מפעלי תרנ"א מלונאות ונופש נ' רשות מקרקעי ישראל (19.3.17). מהו אם כן זמן סביר למסירת מגרשים בהרחבה, לאחר פיתוח סביבתי?

108. בטרם החתימה על ההסכם מול המינהל, התובעים היו מודעים היטב למחלוקות בין המינהל לבין האגודה אודות גובה דמי הפיתוח, ועל הצורך להגיע להסכמה בנושא זה, ולאחריה לשווק את יתרת המגרשים בהרחבה ולגבות בדרך זו את יתרת הוצאות הפיתוח, ורק לאחר מכן ניתן להתחיל ולבצע את העבודות עצמן. התובעת אף חתמה על תצהיר המאשר זאת, כפי שצוטט בהרחבה לעיל. יחד עם זאת, לטענת התובעים, הם סברו, ורשאים היו להניח, שמחלוקות אלו ייפתרו תוך זמן סביר. ויש ממש בטענה.

109. כל העדים שבפני הסכימו שניתן להתחיל להגיש היתרי בניה במגרשים רק לאחר פיתוח ראשוני, דהיינו רק לאחר שכל התשתיות התת קרקעיות קיימות, והכביש סלול (ר' פרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 130, ש' 19-23). עוד הוסכם, שפיתוח ראשוני נמשך כשנתיים - שלוש (ר' פרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 48 ש' 4-9, וכן עמ' 96 ש' 21-22),

110. לפיכך, אני סבורה שעל המינהל היה להעמיד לרשות התובעים מגרשים שניתן להגיש לגביהם בקשות להיתרי בנייה בתוך חמש שנים מהחתימה על הסכמי הפיתוח. תקופה זו מביאה בחשבון שנה לצורך יישוב המחלוקת בין האגודה לבין רמ"י (כפי שאירע בפועל מעת שהמינהל החל לברר את השגת האגודה), שנה עד שנה וחצי נוספת לחתימה על הסכמי פיתוח עם יתר הרוכשים בהרחבה (לתובעת עצמה לקח כשמונה חודשים לחתום על המסמכים מעת שהמינהל התחיל בשיווק המגרשים, ואילו כאן נדרשת חתימת 58 רוכשים), שנה לצורך היערכות לקראת תחילת ביצוע (הכנת תכנית מפורטת, מכרז והתקשרות עם קבלן מבצע), ועוד שנתיים – שלוש לביצוע עבודות הפיתוח. כיוון שתיתכן חפיפה מסוימת בין התקופות, אני סבורה שזמן סביר למסירת המגרשים הוא תקופה של חמש שנים.

111. במילים אחרות, כיוון שהתובעת חתמה על הסכם הפיתוח ביום 10.2.10, היה על המינהל למסור לתובעת את המגרש שרכשה ביום 1.2.15. ואילו התובע רכש את הזכויות ממשפחת הופמקלר ביום 21.10.12 (נספח א1' לתצהיר התובעים), ועל כן היה על המינהל למסור לו את המגרש לאחר סיום שלב א' של עבודות הפיתוח ביום 1.11.17.

112. במאמר מוסגר אציין כי נוכח מסקנה זו, ממילא אין משמעות לטענת התובעים בדבר התקופות שאין להביא בחשבון במניין ההתיישנות.

113. בפועל, שלב א' של עבודות הפיתוח הסתיים וניתן היה להתחיל ולהגיש בקשות להיתרים בשנת 2019, ואף התובעים עשו כן. על כן המינהל הפר את התחייבותו על פי הסכם הפיתוח.

114. כמפורט בהרחבה לעיל, בנוסף להסכם הפיתוח, קיבל על עצמו המינהל התחייבות נוספת ומפורשת יותר בהסכם הפשרה. כך ב"והואיל" הרביעי להסכם הפשרה:

     "... רמ"י מתחייבת להוציא את המגרשים לשיווק בתוך חצי שנה מיום המצאת כל המסמכים שיתבקשו על ידי צוות שיווק ובכפוף לקבלת:

     * התחייבות בלתי חוזרת של המועצה...

     * התחייבות המועצה שלא לגבות כפל אגרות והיטלים.

     * הסכם תשתיות שהאגודה צד לו מול המומלץ/הזוכה במכרז...

     * הגשת מפות מדידה של המגרשים חתומה על ידי מודד מוסמך.

     * הסרת כל החסמים המשפטיים (עיקולים/שיעבודים/הערות משפטיות).

     בכפוף ובנוסף לאמור לעיל, יובהר כי ככל שלא ייחתם מפרט כספי... יועבר המגרש לשיווק במכרז פומבי."

115. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת באשר למועדים בהם המציאו האגודה והמועצה את המסמכים שנדרשו על ידי המינהל, אולם אין ספק כי כבר ביום יולי 2018 פנתה האגודה וביקשה לשווק במכרז פומבי את 11 המגרשים לגביהם לא הצליחה לחתום על הסכמים מול המומלצים. על פי התחייבות המינהל, עליו להוציא את המגרשים לשיווק בתוך חצי שנה ממועד זה, דהיינו בחודש ינואר 2019.

116. בפועל, המינהל לא שיווק את המגרשים במכרז, ורק ביום 2.1.21 הגיע להסכם מרובע מול האגודה ומול האגודה של המושב עמינדב, לפיו המגרשים ישווקו באפיק זה (נספח 101 לתצהיר האגודה). די בכך על מנת לקבוע שהמינהל הפר את התחייבויותיו על פי הסכם הפשרה.

     תביעת התובעים נגד האגודה

117. אין חולק שהאגודה נטלה על עצמה את האחריות לפיתוח השטח שיועד להרחבה, וכי כבר במועד החתימה על הסכמי הפיתוח מול המינהל היא גבתה מהתובעים את הוצאות הפיתוח שאישר המינהל, והפקידה אותם בחשבון נאמנות ייעודי. מהסכמה זו משתמעת התחייבות מכללא לפתח את שטח ההרחבה תוך זמן סביר.

118. כפי שפורט בהרחבה לעיל, הזמן הסביר להשלמת השלב הראשון של עבודות הפיתוח הוא חמש שנים, והאגודה חרגה ממנו.

119. לפיכך אני סבורה שגם האגודה הפרה התחייבויותיה כלפי התובעים.

120. במסגרת הסכם הפשרה התחייבה האגודה כי

     "צו התחלת עבודה יימסר תוך 6 חודשים מיום אישור ההסכם על ידי הגורמים המוסמכים ברמ"י ו/או מתן תוקף של פס"ד לפשרה זו ככל שהדבר יהיה אפשרי (לפי המאוחר) וכי עבודות הפיתוח יחלו תוך 6 חודשים מיום מתן פס"ד זה / אישור הגורמים המוסמכים ברמ"י (לפי העניין) ובכפוף לתשלום הוצאות הפיתוח ע"י הרוכשים לביצוע ההרחבה שיהוו לכל הפחות סך של 50% מסכום כל הוצאות הפיתוח האמורות להיות בקופת הפרויקט לאחר תשלומם של כל 80 הרוכשים בהרחבה..."

     וכי

     "בתוך 16 חודשים מיום מתן צו התחלת עבודה תסתיימנה כל עבודות הפיתוח הנדרשות לתחילת בניית הבתים במגרשים..."

121. בפועל, ביום 15.1.17 אישרה הנהלת רמ"י את הסכם הפשרה, וביום 8.11.17 הודיעה האגודה למינהל של- 22 המומלצים הראשונים ששילמו את הוצאות הפיתוח לפני הסכם הפשרה נוספו עוד 25 מומלצים נוספים שכבר שילמו את הוצאות הפיתוח (נספח 68 לתצהיר האגודה). במילים אחרות, במועד זה כבר הופקדו אצלה 50% מסך דמי הפיתוח. לפיכך, היה על האגודה להוציא צו התחלת עבודה עד ליום 8.4.18. בפועל עבודות הפיתוח התחילו כבר בשנת 2017.

122. על פי ההסכם, ולסיים את השלב הראשון של עבודות הפיתוח עד ליום 8.8.2020. ששלב א' הסתיים בשנת 2020-2021 (פרו' הדיון מיום 25.6.24, עמ' 46 ש' 33, עמ' 139'ש 2-4), ואת היתרי הבנייה ניתן היה להוציא בשלהי 2020, דהיינו, מדובר בהפרה מינורית של הסכם הפשרה (במונחי העיכובים של תיק זה).

     תביעת התובעים נגד המועצה

123. בניגוד לשתי הנתבעות האחרות, המועצה לא הפרה התחייבות כלשהי כלפי התובעים. למעשה, בכל השנים שעד להסכם הפשרה, התובעים לא עמדו בקשר ישיר מולה, היא לא הציגה להם שום מצג, לא גבתה מהם שום תשלום, ולא התחייבה להעניק להם שום שירות. במצב דברים זה, התובעים לא הצביעו על עילת תביעה כלפי המועצה, לפני הסכם הפשרה.

124. בהסכם הפשרה התחייבה המועצה לחתום על התחייבות בלתי חוזרת כלפי המינהל ולפעול על מנת לתת קדימות לטיפול בבקשות באישורים ובהיתרים הנדרשים לביצוע הפיתוח והבנייה. התחייבויות טלו לא היו מתוחמות בזמן, ובוצעו בסופו של יום, ועל כן, אין לומר שהיא הפרה אותן.

     סיכום ביניים

125. כאמור, הנתבעות 1 ו- 2 הפרו את התחייבויותיהם כלפי התובעים, הן בהסכמים שנחתמו עימם בשנת 2010 ובשנת 2012, והן בהסכם הפשרה. כיוון שכך, זכאים התובעים לפיצוי בגין נזקיהם, כפי שיפורט להלן.

      

     נזקי התובעים

126. באופן לא מפתיע, גם בכל הנוגע לשומת נזקי התובעים נתגלעו מחלוקות בין הצדדים. לטענת התובעים, אילו היו המגרשים נמסרים להם במועד, הם היו משלימים את הבנייה במועד מוקדם יותר, וממילא עושים שימוש בבית המוגמר למגורים. על כן, לטענתם, יש לפצות אותם בדמי שכירות ראויים עבור כל תקופת האיחור.

127. בנוסף, לטענת התובעים, במהלך השנים שחלפו, הבנייה התייקרה באופן משמעותי, ועל כן הם תובעים את ההפרש בין עלויות הבניה במועד בו המגרשים צריכים היו להימסר לבין המועד בו נמסרו בפועל.

128. כמו כן תובעים התובעים פיצוי בגין עגמת נפש.

129. לטענתם, את תקופת האיחור יש לחשב מיום שהיה על הנתבעות להעמיד להם את המגרשים מוכנים לבנייה, ועד מועד מתן פסק הדין (או למצער, שמיעת הראיות), שכן הוכח שגם במועד זה לא הושלם הפיתוח, ועדיין לא ניתן היה לחבר את הבית שבנייתו הושלמה לרשת החשמל ולקבל טופס 4. התובעים מודעים לכך שמטבע הדברים, תקופה זו אינה כלולה בכתב התביעה, אולם לטענתם, אין צורך לתקן את התביעה בעניין זה. לתמיכה בטענה מפנים התובעים לפסק הדין ברע"א (מחוזי ירושלים) 18647-07-24 ג'יל ג'וסף בנשימול נ' ברוך אייזנברג (26.7.24).

130. מנגד, לטענת הנתבעות, העיכוב בתחילת הבנייה חסך לתובעים הוצאות למימונה. לפיכך, לטענת הנתבעות, אין מקום לפסוק לתובעים פיצוי כאילו הבית כבר עמד על תילו. כמו כן מבקשות הנתבעות לנכות מהפיצוי את הרווח שהרוויחו התובעים כתוצאה מההנחה שניתנה להם ברכישת המגרשים ומעליית ערך המגרשים.

131. הנתבעות מוסיפות וטוענות שאין מקום להעניק פיצוי עבור כל התקופה שלאחר הגשת התביעה, תקופה שאינה כלולה בתביעה, וממילא כל הטענות בעניין זה מהוות הרחבה חזית. כמו כן טוענות הנתבעות שחלק מהעיכובים נגרמו עקב התנהלות התובעים עצמם.

132. אפתח ואומר שאיני סבורה שניתן לתבוע הפסדים שנגרמו לאחר הגשת התביעה מבלי לתקן את כתב התביעה ומבלי לשלם אגרה בגין כך. אמנם, בעניין בנשימול אליו הפנו התובעים קבע בית המשפט כי "כי אין מניעה לכך שבית המשפט ידון גם בשאלת חובו של המשיב 1 לשלם למבקשים את שווי דמי השכירות החודשיים עבור מלוא התקופה הנטענת, לרבות זו שלאחר הגשת כתב התביעה ואף לאחר מועד מתן פסק הדין. אך זאת רק בכפוף לכך שאמנם לא חל שינוי נסיבות ורק אם ניתן להסתמך על הראיות (בהן חוות דעת השמאי) אשר הוגשו לגבי התקופה שעבורה נתבע הסעד בכתב התביעה והתאמתן, תוך שערוך הסכומים, לתקופה שלאחריה." אלא שכלל זה נקבע מקום בו "מחלוקת הצדדים נוגעת כאמור, למצב שבו נתבע סעד כספי בשל נזק מתמשך, ללא שינוי נסיבות, אשר מוסיף ומתחדש בכל חודש, אף לאחר הגשת התביעה" כלשון בית המשפט שם.

133. לא זה המצב במקרה שבפניי, בו לא רק הנזק הולך ומתחדש מדי חודש, אלא העילה הולכת ומשתנה מחודש לחודש. אין דומה העיכוב שנגרם בטרם שווקו כל המגרשים בהרחבה לעיכוב שנגרם לאחר שהושלם השיווק, ואין דומה עיכוב שנגרם בטרם ניתן היה להוציא היתרי בנייה לעיכוב שנגרם לאחר מכן. כפי שפורט לעיל, את האחריות לעיכובים בתקופה עד שנחתם הסכם הפשרה, יש לייחס רק לנתבעות 1 ו- 2. מנגד, מעת שהחלו בביצוע עבודות הפיתוח, אם היו עיכובים, ייתכן שהם נגרמו עקב איחורים בעבודת הקבלן שביצע את עבודות הפיתוח, או דרישות מתחדשות של חברת החשמל.

134. התביעה הוגשה בסמוך לאחר שכבר ניתן היה להגיש בקשות להיתרי בניה. ממועד זה ואילך, בהחלט ייתכן שהעיכובים נגרמו בעטיים של נתבעים אחרים מאלו שהוגשו לפני הגשתה (כגון הקבלן שהעסיקה האגודה), או בעטיים של התובעים עצמם.

135. במילים אחרות, בעוד שבכל הנוגע לתקופה שלפני שניתן היה להגיש בקשות להיתרי בניה, כמעט ולא ניתן לייחס לתובעים אחריות לעיכובים, מעת שניתן היה לבקש היתרי בניה, גם התובעים נושאים בחלק מהאחריות לעיכובים. ראשית, הם החליפו אדריכלים (פרו' הדיון מיום 27.3.24, עמ' 55 ש' 23-28, פרו' הדיון מיום 25.6.24, עמ' 7 ש' 25-34). שנית, הבקשה להיתר שהוגשה על ידם חרגה מהוראות התכנית (ר' פרו' הדיון מיום 25.6.24, עמ' 4 ש' 25-36 ועמ' 74 ש' 28-33 ומיום 26.6.24, עמ' 140, ש' 4-8). לקח לתובעים כשנתיים להוציא היתר, ועוד חצי שנה להתחיל לבנות (פרו' הדיון מיום 25.6.24, עמ' 39 ש' 17-26), ובהמשך גם הוצא להם צו להפסקת עבודה עקב בנייה בסטייה מהיתר (פרו' מיום 25.6.24, עמ' 9, ש' 2-3).

136. במצב דברים זה, צודקות הנתבעות שלא ניתן לדון בנזקים עבור תקופה זו מבלי לבקש לתקן את כתב התביעה, לפרט את עילת התביעה גם עבור התקופה המאוחרת, ולאפשר לנתבעות לטעון בהרחבה ולהביא ראיות בנוגע לתקופה זו. אמנם, לא אכחד שהצדדים נחקרו גם בנוגע לתקופה שלאחר הגשת התביעה, אולם הנתבעות שבו ומחו על כך, וטענו שמדובר בהרחבת חזית, והדין עימן, ואף ב"כ התנגד לחקירה נגדית הנוגעת לתקופה זו בטענה להעדר רלוונטיות (שם עמ' 10, ש' 36-39). הראיות שנשמעו בעניין זה נועדו בעיקר להשלמת התמונה ועל מנת לשפוך אור על התקופות שקדמו לכך.

137. יתרה מזו, כפי שפורט לעיל, עילת התביעה של התובעים נוגעת לעיכובים שעיכבו הנתבעות עד למסירת מגרשים לאחר השלמת עבודות הפיתוח די הצורך על מנת להגיש בקשות למתן היתרי בנייה ולקבל היתר. התובעים הגישו את הבקשות להיתרים לפני הגשת התביעה, ביום 26.11.19, בעוד שעל פי נספח י"ב לתצהיר התובעים, לא ניתן היה לקבל היתרי בניה לפני 20.12.2020. ממילא, במועד זה, או סמוך לפניו, הסתיימה הפרת ההסכמים, והנתבעות קיימו את חיוביהם על פי ההסכמים.

138. לפיכך, להלן אשום את נזקי התובעים עבור התקופה שמיום 1.2.15 עבור התובעת ומיום 1.11.17 עבור התובע, ועד למועד הגשת התביעה, שהוא בקירוב המועד בו ניתן היה להגיש בקשות להיתרי בניה, דהיינו חמש וחצי שנים לתובעת ושלוש וחצי שנים לתובע.

139. אפתח ואומר שכמו התובעים, אף אני סבורה שעבור תקופה זו זכאים התובעים לפיצוי קיום, שכן "מקום בו הופר חוזה, זכאי הנפגע לסעד המגן על אינטרס הקיום" (ע"א 1094/23 הרמן קופר נ' רשות מקרקעי ישראל (9.10.24)). פיצויי קיום הם פיצויים שנועדו להעמיד את התובעים באותו המקום בו הם היו אילו היו מקבלים את המגרש בהנחה הקבועה בהחלטה 737, וזוכים בעליית הערך שלו עקב עליית מחירי המקרקעין לבניה בשנים הרלוונטיות, ואף נהנים מפירותיו מוקדם יותר מכפי שיזכו ליהנות בפועל.

140. כך, כבר נקבע בנסיבות דומות למדי, שבקביעת הפיצוי בגין מסירת מגרשים לבנייה תוך גרימת עיכובים בתחילת הבנייה, אין מקום להביא בחשבון את עליית שווי המקרקעין כגורם המקטין את הנזק (ר' לעניין זה ת"א (מחוזי מרכז) 36720-10-12 סביוני יבנה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה יבנה (28.10.16) ואסמכתאות שם).

141. בדומה אין להביא בחשבון את העובדה שהתובעים זכו במגרשים בהנחה, וכי רכשו מגרש ששוויו היה 892,400 ₪ תמורת תשלום של 775,270 ₪, כפי שפורט בס' 29-30 לעיל. רווח זה היה צומח לתובעים גם אלמלא הפרו הנתבעות 1 ו- 2 את ההסכמים מולם, ועל כן אין להביאו בחשבון בעת חישוב פיצויי הקיום.

142. מנגד, איני סבורה שיש לפסוק לתובעים פיצוי חודשי בשיעור של אבדן דמי השכירות. בניגוד למצב בו קבלן נדרש לפצות רוכשי דירות בגין איחור במסירה, התובעים לא רכשו דירה בנויה, אלא מגרש. מי שרכש דירה, שילם למוכר הן את עלות הקרקע והן את עלות הבנייה, ועל כן במקרה של איחור במסירה, המוכר נדרש לתת לו דמי שימוש הן בקרקע והן במה שבנוי עליה. התובעים שבפני שילמו ל"מוכרים" רק עבור רכיב הקרקע, ועל כן הפיצוי המגיע להם הוא דמי שימוש בקרקע בלבד, ללא הבנוי. כך נפסק גם בעניין סביוני יבנה שהוזכר לעיל.

143. במילים אחרות, אילו קויים החוזה, והמגרשים היו נמסרים לתובעים חמש שנים לפני שנמסרו בפועל, היו התובעים נדרשים להקדים ולהשקיע את התשומות לצורך הבנייה. בשנים בהן הנתבעות התעכבו במסירת המגרשים, היו התשומות בידי התובעים, והשיאו להם רווחים (או לפחות היו יכולות להשיא להם רווחים). על פי מחירון דקל, אילו היו התובעים יכולים להתחיל ולבנות בשנת 2013, הם היו נדרשים להשקיע לשם כך 1,340,000 ₪ (ר' ס' 8 לתצהירו של שגיא צברי). יש להניח שנוכח העיכוב התובעים השקיעו סכום זה, וקיבלו את דמי השימוש עליו (או לפחות כך יכולים היו לעשות). על כן קביעת פיצויי קיום בשווי דמי השכירות כאילו התשומות כבר הושקעו במגרשים היא פיצוי כפל.

144. על כן אני סבורה שאת נזקם של התובעים יש להעריך ב- 6% משווי המגרש לשנה (כפי שנעשה בעניין סביוני יבנה). כיוון שהאיחור במסירה הוא כחמש וחצי שנים לתובעת ושלוש שנים לתובע, על הנתבעות 1 ו- 2 לפצותם בשיעור של 33% משווי המגרש לתובעת ו- 18% משווי המגרש לתובע.

145. כאמור לעיל, על פי חוות דעת השמאי שעמדה בבסיס הרכישה, שווי המגרשים היה 892,400 ₪ כל אחד (נכון ליום 23.12.09), ועל כן על נזקי התובעת בגין האיחור במסירה הם 294,500 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה מיום 1.1.10, ובתוספת ריבית מאמצע התקופה, דהיינו 1.11.17, ונזקי התובע הם 160,600 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה מיום 1.1.10, ובתוספת ריבית מאמצע התקופה דהיינו 1.4.18. (הסכומים והתאריכים מעוגלים).

146. התובעים מוסיפים וטוענים שעל הנתבעות לפצותם בגין עליית תשומות הבנייה בתקופת האיחור. ואולם, כפי שקבעתי לעיל, בתקופה האיחור הכספים שנועדו לצורך הבנייה היו בידי התובעים, והם השקיעו, או יכולים היו להשקיע, את הסכום הנדרש לצורך הבניה באפיק השקעה צמוד למדד תשומות הבנייה, ובכך להקטין את הנזק הנובע מעליית המחירים. כך למשל, אם התכוונו התובעים לממן את הבניה ממכירת דירה בבעלותם, בשנים בהם התעכבו הנתבעות במסירת המגרשים עלה שווי הדירה, וממילא המחיר שקיבלו ממכירתה על מנת לממן את הדירה עלה בהתאם. התובעים לא הגישו ראיות מהן ניתן ללמוד כיצד מימנו את הבנייה, וכיצד התכוונו לממנה. במצב דברים זה, אין לי אלא להניח שראיות כאמור היו פועלות לרעתם. מכל מקום, פסיקת פיצוי בגין עליית תשומות הבנייה מעניקה פיצוי כפל לתובעים. לפיכך אין מקום לפסיקת פיצוי בראש נזק זה.

147. התובעים מוסיפים ומבקשים פיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה להם עקב האיחור במסירת המגרשים והעיכובים בפרויקט. אין לי ספק שלתובעים נגרמה עוגמת נפש עקב העיכובים הנמשכים. אולם בבואי להעריך את הפיצוי המגיע עקב הימשכות הפרויקט, עלי להביא בחשבון את הסיפוק שחשים התובעים מהידיעה שעל אף הכל, ההסכם בו נקשרו הוא הסכם רווחי, הן נוכח עלייה משמעותית במחירי הקרקע, והן נוכח ההנחה שקיבלו ברכישת המגרשים עקב תחולת החלטה 737.

148. בנוסף, עלי להביא בחשבון את העובדה ששני התובעים נכנסו לעסקה בעיניים פקוחות, כשהם מקבלים ייעוץ וליווי צמוד ממי שבאותם ימים שימש כסגן היועץ המשפטי במינהל מקרקעי ישראל, אביו של התובע ובן זוגה של התובעת. יש להניח שכמי שמכיר היטב ומבפנים את התנהלות המינהל, על העיכובים והסחבת המאפיינת אותו, העמיד אבי המשפחה את התובעים על הסיכויים והסיכונים בעסקה כגון דא. במצב דברים זה, חלק ניכר מעגמת הנפש נגרם עקב התחושה שלמרות הייעוץ המעולה, התבדו תחזיותיהם של התובעים, ועל כגון דא איני סבורה שיש להעניק פיצוי.

149. במצב דברים זה, ולאחר ששקלתי את השיקולים האמורים, אני מעריכה את עגמת הנפש בסכום של 10,000 ₪ לכל אחד מהתובעים.

      

     חלוקת האחריות

150. כפי שפורט בהרחבה לעיל, איני סבורה שבין המועצה לבין התובעים נחתם הסכם, מפורש או מכללא, וממילא, היא לא הפרה אותו. המינהל והאגודה הם שקיבלו מהתובעים תשלומים עבור מגרש באיזור מפותח, והם שמסרו את המגרש באיזור מפותח באיחור ניכר. יחד עם זאת, הן המינהל והן האגודה הגישו הודעות צד ג' נגד המועצה, בטענה שעליה הייתה מוטלת האחריות לפיתוח שטח ההרחבה והבאתו למצב בו הרוכשים יוכלו להגיש בקשות להיתרי בניה. על כן בפרק שלהלן תבחן אחריות המועצה, ולאחר מכן שיעור חלקם של המינהל והאגודה באחריות להפרה.

151. ס' 63 לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח-1958 קובע את סמכויות מועצה איזורית, ובכלל זה "לדאוג לפיתוח תחום המועצה ושיפורו" (ס"ק 3) וכן "ולעשות עבודות ציבוריות" (ס"ק 5). הסעיף אינו מטיל עליהן חובה לעשות כן, וקל וחומר שאינו מטיל עליהן חובה לפתח שטחים חקלאיים לצורך הרחבת היישובים.

152. ואכן, בס' 3 להחלטה 737 נקבע ש"פיתוח התשתיות יהיה באחריות האגודה ובכל מקרה יעשה הפיתוח באישור ובפיקוח המועצה האזורית או המועצה המקומית שבתחומה נמצא היישוב". סעיף זה שונה בס' 4 להחלטה 959, בו נקבע שהפיתוח יבוצע על ידי הרשויות המקומיות, אלא אם כן החליטו להטיל את ביצוע העבודות על היישובים עצמם. הרציונל לשינוי הוסבר בה"פ (מחוזי תל אביב) 1251/06 ועד מקומי משמר השבעה נ' מינהל מקרקעי ישראל (18.4.07): "תכליתן של ההוראות האמורות, לוודא שעבודות פיתוח התשתיות בתחומי ההרחבה יבוצעו כראוי והמועצה האזורית תקבל על עצמה את תחזוקת התשתיות שבוצעו, לרווחת התושבים" (וכן ר' ס' 88 לסיכומי המינהל). המועצות האיזוריות בתורן אמורות למממן את העבודות מהיטלים ואגרות שיגבו מהרוכשים.

153. דא עקא, שלמרות הקביעה בהחלטה 959, היה ברור למינהל שלא ניתן לממן את עבודות הפיתוח בהרחבות באמצעות האגרות וההיטלים המאושרים לגביה על ידי משרד הפנים, ועל כן הרחבות היישובים עוצבו על ידו כך שהעבודות יבוצעו על ידי האגודות השיתופיות, וימומנו על ידי גביית דמי פיתוח מהרוכשים (ר' פרו' הדיון מיום 25.6.24, עמ' 124, ש' 11 – עמ' 125 ש' 9, וכן ר' פרוטוקול הדיון מיום 26.6.24, עמ' 133 ש' 36-38).

154. מהטעם הזה, כל ההתנהלות הייתה מול האגודה בלבד. גם כאשר עיכב המינהל את שיווק המגרשים העודפים בהרחבה בדרך של מכרז, והתנה את פרסום המכרז בקבלת אישור המועצה, הוא לא פנה אליה והסב את תשומת ליבה לצורך בחתימה על מסמך כלשהו (שם, עמ' 123, ש' 6-9). המינהל לא פנה מעולם למועצה בטענה שעליה לגבות היטלים ולבצע את העבודות בעצמה (ר' פרו' הדיון מיום 25.6.24, עמ' 122 – 123). הפניה אל המועצה נעשתה רק לאחר שנחתם הסכם הפשרה, ורק על מנת שהיא תפקח על עבודות הפיתוח שתבצע האגודה. יצויין שאין בפני טענה לפיה עבודות הפיתוח בוצעו באופן רשלני, וכל כולה של התביעה נוגעת להתנהלות הנתבעות שגרמה לעיכובים בתחילת העבודות.

155. בנסיבות אלה, איני סבורה שיש להטיל על האגודה אחריות גם במסגרת ההודעות לצדדים שלישיים.

156. בכל הנוגע לחלוקת האחריות בין המינהל לבין האגודה, יש להביא בחשבון שהמינהל הוא שעיצב את אופן ביצוע ההרחבה באמצעות החלטות מועצת מקרקעי ישראל, הוא שקבע שהמגרשים ישווקו במחיר של מגרשים בסביבה של פיתוח מלא מבלי לבצע את הפיתוח, הוא שהטיל את עבודות הפיתוח על האגודה, הוא שקבע את הסכומים שהיא רשאית לגבות תמורת הפיתוח, הוא זה שמנע בחינה מחודשת של הוצאות הפיתוח על ידי גורם חיצוני אוביקטיבי, והוא שהתקשר בהסכמי פיתוח עם התובעים אף שידע שהאגודה טוענת שדמי הפיתוח אינם ריאליים. במצב דברים זה, האחריות לעיכובים מוטלת בראש ובראשונה לפתחו.

157. אם לא די בכך, וכפי שפורט בהרחבה לעיל, אני סבורה שצודקת האגודה בטענה שדמי הפיתוח שנקבעו מלכתחילה לא שיקפו את ההוצאות שיידרשו לפיתוח הר הטרשים הקירח שנועד להרחבה למקום שניתן להתחיל ולבנות בו. גישתה של הגב' מרגלית, לפיה מלכתחילה נקבעים דמי פיתוח נמוכים כדי לאפשר למינהל לגבות את הסכום המקסימאלי עבור המגרשים, מתוך מחשבה שניתן יהיה להעמיס את עלויות הפיתוח בשלבים מאוחרים יותר, היא גישה בעייתית. ייתכן שגישה זו אולי מתאימה לחברות בניה מסחריות מנוסות בפרויקטים כגון דא, שיודעות שבשלב מאוחר יותר ניתן יהיה לפנות ולקבל אישור לגביית סכומים גבוהים בהרבה. אבל הגישה אינה מתאימה לאגודה שיתופית, שנושאי המשרה בה מבצעים בימי חייהם לכל היותר פרויקט הרחבה אחד. לכל הפחות, היה על המינהל ליידע את נושאי המשרה באגודה, שאם לאחר שהפרויקט יתקדם יתברר שחסרים בקופה כספים עבור הפיתוח, ניתן יהיה להעמיס חסר זה על המגרשים שישווקו בהמשך.

158. אילו היה המינהל מקים מנגנון מסודר לבירור טענות האגודות השיתופיות לפיהן דמי הפיתוח שנקבעו אינם ריאליים, ניתן היה למנוע את העיכוב, הן באמצעות תיקון הסכום, והן באמצעות יידוע האגודות לגבי מסלול תיקון מאוחר יותר. האחריות להעדרו של מנגנון מעין זה רובצת כולה לפתחו של המינהל.

159. מעבר לכך, כפי שפורט בהרחבה לעיל, בכל פניותיה של האגודה אל המינהל, תחילה השיב המינהל בשלילה, וכעבור שנתיים שלוש, שינה טעמו, בלא הסבר מספיק. כך, תחילה סירב להחיל על האגודה את הוראות המעבר לאחר ביטול החלטה 737, ואז חזר בו. אחר, דרש מכרז מקדים, ונסוג. בשלב מאוחר יותר, אישר שיווק במכרז, ושינה טעמו. התנהלות זו מחזקת את הסברה אצל האגודות שאם יתעקשו, יצליחו לשנות את רוע הגזרה, והדבר יצר מוטיבציה לגרירת רגלים.

160. מנגד, גם האגודה יכולה הייתה לפעול ביתר נמרצות, בעיקר בכל הנוגע לשינוי הסכום המאושר להוצאות הפיתוח. כך, אם הייתה האגודה מגישה במועד מוקדם יותר תכנית מפורטת, עם כתב כמויות והצעות שהוגשו במכרז לביצוע העבודות, ולא רק בשנת 2013, ניתן היה לחסוך כשנה של עיכובים.

161. לפיכך, אני קובעת שהמינהל יישא ב-80% מהסכומים הנ"ל והאגודה ביתרה.

      

     לסיכום

162. בשנת 2010 ו- 2012 חתם המינהל על הסכמי פיתוח עם התובעים, לפיהם הוא מעמיד להם מגרשים לבנייה, ועליהם לבנות עליהם בתוך שלוש שנים. באותה התקופה, האגודה גבתה מהתובעים את דמי הפיתוח לביצוע העבודות.

163. במועד החתימה על ההסכמים היה ברור לצדדים שלא ניתן יהיה לבנות עד שהאגודה תסיים לבצע עבודות פיתוח מסביב למגרשים, וכי לא ניתן להתחיל בביצוע עבודות אלו לפני שיוסרו כמה חסמים. על כן, יש לראות את הצדדים כמסכימים לכך שהמגרשים יימסרו לתובעים בתוך זמן סביר לאחר החתימה על ההסכמים. מהטעמים שפורטו בהרחבה לעיל, אני סבורה שהזמן הסביר למסירת המגרשים הוא חמש שנים.

164. אלא שהמגרשים נמסרו לתובעים רק בשלהי שנת 2020. בגין עיכוב זה במסירה אני מחייבת את הנתבעות לשלם לתובעת סך של 294,500 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה מיום 1.1.10, ובתוספת ריבית מאמצע התקופה (דהיינו 1.11.17), ולתובע סך של 160,600 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה מיום 1.1.10, ובתוספת ריבית מאמצע התקופה (דהיינו 1.4.18). בנוסף, ישלמו הנתבעות לתובעים סך של 10,000 ₪ כל אחד, כפיצוי עבור עגמת הנפש שנגרמה להם עקב העיכובים.

165. בנוסף ישלמו הנתבעות לתובעים שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 65,000 ₪.

166. מתוך הסכומים האמורים לעיל, הנתבעת 1 תישא ב- 80%, והנתבעת 2 ב- 20%.

167. דין התביעה נגד הנתבעת 3 להידחות, וכך גם דין ההודעה לצד שלישי ששלחה הנתבעת 1 נגדה. התובעים יישאו בשכ"ט עוה"ד של הנתבעת 3 בסך 20,000 ₪, והנתבעת 1 תישא בשכ"ט עו"ד הנתבעת 3 בסכום דומה.

      

      

     ניתן היום, כ"ב שבט תשפ"ה, 20 פברואר 2025, בהעדר הצדדים.