פלונית נ' למדן

1.האם הנתבע הינו בעל מעמד של דייר מוגן בדירה נשוא התביעה?

זוהי השאלה הטעונה הכרעה במסגרת תביעת הפינוי המונחת בפניי.

2.המנוח מר דוד עינב ז"ל (להלן "המשכיר") היה בעל זכויות הבעלות בשתי דירות צמודות, בקומת מרתף בבניין ברחוב XXX בחיפה, המהוות 4/7 חלקים בתת חלקה X, חלקה XX בגוש XXXXX.

3. ביום 23.2.1984 חתמו הוריו המנוחים של הנתבע ה"ה רות וויקטור למדן ז"ל (להלן "המנוחים") עם המשכיר על חוזה שכירות מוגנת (להלן "חוזה השכירות"), לפיו שכרו את זכויות הדיירות המוגנת באחת הדירות הנ"ל שבבעלותו, בת חדר וחצי, בשטח של 25-30 מ"ר (להלן "הדירה"). המדובר בחוזה שכירות סטנדרטי המודפס על דף אחד, ובצידו השני של הדף נכתב בכתב יד "בדירה רשאים לגור גם: יאיר למדן, עודד למדן, יגאל למדן ילדי השוכר" (נספח א' לכתב ההגנה). על שני צדדי החוזה, הן המודפס והן הכתוב בכתב יד, מופיעות חתימותיהם של המנוחים והמשכיר. שניים מילדי המנוחים (יאיר ועודד) היו בגירים במועד חתימת החוזה, והשלישי מר יגאל למדן שהינו הנתבע, היה קטין (יליד שנת 1970).

4.מחומר הראיות ותצהירי הצדדים הוכח כי הוריו המנוחים של הנתבע מעולם לא התגוררו בדירה אלא ברחוב החשמונאים בחיפה, וכי מאז שנת 1984, מועד החתימה על חוזה השכירות, ועד היום, הדירה שימשה למגורי ילדי המנוחים, באופן שבשנים 1984-1991 יאיר למדן הוא זה שהתגורר בה, אחריו נכנס האח הבינוני עודד למדן שהתגורר בדירה בין השנים 1991-2009, ובשנת 2009 נכנס הנתבע לדירה והוא גר בה עד היום.

בנוסף הוכח כי במשך כל התקופה הנ"ל, שלושת האחים התנהלו כדיירים מוגנים בדירה, ושילמו דמי שכירות מוגנים על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, והתקנות שהותקנו מכוחו (להלן "החוק" או "חוק הגנת הדייר"), ונשאו בכל ההוצאות השוטפות החלות על הדירה, לרבות דמי וועד בית.

5.ביום 10.5.1997 השכיר המשכיר את הדירה השנייה בת חדר וחצי הצמודה לדירה (להלן "הדירה השנייה"), בשכירות מוגנת, למשפחת גנון (נספח ה' לכתב התביעה).

משפחת גנון החזירה את זכויותיה בדירה השנייה ואת החזקה בה לידי המשכיר ביום 18.2.2008, ומאז הדירה הייתה ריקה ופנויה מכל דייר לרבות דייר מוגן (נספח י' לכתב התביעה), למעט תקופה קצרה במהלך שנת 2008, שבה הייתה מושכרת בשכירות חופשית.

6.בשנת 2009 נפטר המשכיר, וזכות הבעלות בשתי הדירות המהוות 4/7 חלקים בקומת המרתף כאמור, עברה לבנו מר ענב דרור על פי צו קיום צוואה (להלן "מר דרור"). מר דרור חלק על גובה דמי השכירות ששולמו על ידי הנתבע עבור הדירה, וביום 1.11.2011 שיגר לו הנתבע מכתב באמצעות בא כוחו, שבו הודיע לו, בין היתר, כי דמי השכירות משולמים על ידו בהתאם לחוק הגנת הדייר והתקנות שהותקנו מכוחו, בהיותו דייר מוגן בדירה.

אין מחלוקת כי לאחר התכתבות זו, הנתבע המשיך לשלם למר דרור דמי שכירות מוגנים עבור הדירה, ללא כל התנגדות או הסתייגות מצד מר דרור.

7.התובעת גב' פלונית ילידת 1934, ומזה עשרות שנים היא מתגוררת בקומה הראשונה בבניין, מעל הדירה שבה גר הנתבע ומעל הדירה השנייה שבה התגוררה משפחת גנון עד שנת 2008.

עקב גילה ומצבה הבריאותי (סובלת ממחלת אלצהיימר ואובדן זיכרון), ענייניה מנוהלים על ידי שתי בנותיה גב' ו' ל' ווגב' ל' פ' ב' מ'.

8.ביום 1.7.2021 רכשה התובעת את זכויות הבעלות של מר דרור בחלקה, שהינן 4/7 חלקים כאמור והכוללות את שתי הדירות בקומת המרתף, תמורת סך של 170,000 ₪. במבוא להסכם המכר שנחתם בין הצדדים (נספח א' לכתב התביעה) (להלן "הסכם המכר") נרשם כי הממכר נקי מכל חוב, שעבוד או זכות של צד שלישי למעט זכויות של דייר מוגן על פי הסכם שכירות מוגנת מיום 10.5.1997, וכי ברצון המוכר למכור את זכויותיו בממכר ולמסור את החזקה בו לקונה כשהוא נקי מכל חוב או שעבוד או זכות צד ג' למעט זכויות הדיירות המוגנת . עוד נרשם בסעיף 6 להסכם כי המוכר מתחייב להעביר את החזקה בממכר לקונה במצבו כפי שהוא, וכי הממכר יהיה פנוי מכל אדם וחפץ הקשור עם המוכר, למעט הדייר המוגן והחזקה שלו בדירה. בסעיף 12 להסכם נרשם כי מיד לאחר חתימת ההסכם יודיע המוכר לדייר המוגן אודות המחאת מלוא חובותיו וזכויותיו לקונה. בסעיף 15 להסכם נרשם כי "הקונה מצהיר כי ידוע לו שהדירה מושכרת בשכירות מוגנת וכי הינה תפוסה ע"י דייר וכל הנתונים בקשר לדיירות המוגנת ברורים לו והובהרו לו עובר לחתימת הסכם זה ואין ולא יהיו לו כל טענות ו/או דרישות כלפי המוכר מכל סוג שהוא".

יובהר כבר עתה כי חוזה השכירות המוגנת מיום 10.5.1997 המוזכר בהסכם המכר, הינו חוזה השכירות שנחתם בין המשכיר לבין משפחת גנון ביחס לדירה השנייה, ואשר בא אל קיצו בשנת 2008, קרי 13 שנה לפני החתימה על הסכם המכר, לאחר שמשפחת גנון החזירה את זכויותיה בדירה למשכיר (ראה סעיף 5 לעיל).

9.ביום 24.11.2021 שיגרה התובעת לנתבע, באמצעות בא כוחה, מכתב דרישה לסילוק ידו מהדירה, בנימוק כי אין הוא בעל מעמד של דייר מוגן בה. לחילופין נדרש הנתבע לחתום על הסכם שכירות חדש ביחס לדירה, בתנאי שכירות חופשית (נספח ו' לכתב התביעה).

הנתבע דחה את דרישותיה הנ"ל של התובעת וחזר טען כי הינו בעל זכויות דיירות מוגנת בדירה.

10.משלא הושגה הסכמה בין הצדדים, הגישה התובעת את התביעה דנן שבה היא עותרת להורות על סילוק ידו של הנתבע מהדירה.

לטענתה, הנתבע אינו צד להסכם השכירות שנחתם בין הוריו המנוחים לבין המשכיר, הוא מעולם לא חתם על חוזה שכירות מוגנת עם המשכיר, הוא מעולם לא שילם דמי מפתח, והוא לא רכש זכויות דיירות מוגנת בדירה מכח סעיפים 20-22 לחוק, על כן חוק הגנת הדייר אינו חל עליו. עוד טענה כי העברת החזקה בדירה בין האחים במשך השנים נעשתה שלא כדין ותוך הפרת חוזה השכירות, וכי אין לילדי המנוחים כל זכות להמשיך ולגור בדירה אלא בכפוף למגבלות החוק. עוד טענה כי גם אם ילדי המנוחים התגוררו בדירה בהסכמת המשכיר או מר דרור, וגם אם המשיכו לשלם דמי שכירות מופחתים, אין בכך כדי ליצור לנתבע מעמד של דייר מוגן המוקנה לו על פי חוק בלבד, הגם שאין הדבר מחייב אותה כבעלים החדש של הדירה.

התובעת הוסיפה וטענה כי במעמד החתימה על הסכם המכר נאמר לה כי למשפחת גנון היו זכויות דיירות מוגנת בדירה השנייה אשר הושבו למשכיר בשנת 2008, וכי הנתבע מתגורר בדירה נשוא התביעה, אולם הוא מעולם לא שילם דמי מפתח ולא רכש זכויות של דייר מוגן בה, מכוח חוזה או מכוח החוק.

11.הנתבע דחה את טענותיה הנ"ל של התובעת, וטען כי מעמדו כדייר מוגן נקבע בהסכם השכירות שנחתם בין הוריו המנוחים לבין המשכיר, וכי העובדה ששולמו דמי מפתח למשכיר, כי נחתם הסכם שכירות בין המשכיר למנוחים שבו נמנו ילדי המנוח על הזכאים לגור בדירה, כי במשך 40 שנים תמימות, החל מיום חתימת חוזה השכירות ועד עתה, הכירו הבעלים הקודמים, הן המשכיר והן מר דרור, בילדי המנוחים לרבות בנתבע כדיירים מוגנים ומעולם לא ערערו על מעמדם זה, ובשים לב לדמי השכירות המוגנים שנגבו על ידי המשכיר או מר דרור במשך כל השנים – כל אלה יש בהם כדי לבסס, באופן מוחלט על פי הנטען, כי הנתבע הינו דייר מוגן.

הנתבע טען עוד כי התובעת רכשה את הזכויות בממכר כשהיא יודעת ומצהירה לרשויות המס כי הממכר כולל דירה המוחזקת בדיירות מוגנת, וכי זו הסיבה לטענתו, למחיר הרכישה הנמוך שבו נמכר הממכר, על כן היא מנועה מלטעון כנגד זכויות אלה.

12.במהלך המשפט, ולבקשת הנתבע, מונתה מומחית גרפולוגית מטעם בית המשפט, היא גב' פנינה אריאלי, לצורך בדיקת אותנטיות החתימות המופיעות על חוזה השכירות המקורי, והנחזות כחתימותיהם של המנוחים ושל המשכיר.

לאחר שערכה בדיקות ובחנה מסמכים להשוואה, קבעה גב' אריאלי כי קיימת התאמה בין החתימות המופיעות בחוזה השכירות המקורי על שני צדדיו, לבין חתימותיהם של המנוחים והמשכיר (ראה עמ' 3 בחוות דעתה נ/4). עוד קבעה גב' אריאלי כי החתימות המופיעות בשני צדדיו של חוזה השכירות נכתבו בזמן אמת באותו מועד (ראה סעיף 6 לחוות הדעת, ועדותה בעמ' 4 ש' 39-35).

13.לאחר שנשמעה חקירתה הנגדית של גב' אריאלי, הגיעו הצדדים לידי הסכמה שהמחלוקת נשוא התביעה תוכרע על סמך תצהירי עדויות ראשיות שהוגשו על ידי הצדדים וללא צורך בחקירות נגדיות ולאחר הגשת סיכומים בכתב, וכן על בסיס ההסכמה שהנתבע ואחיו התגוררו בדירה, ברצף, מאז שנת 1984 ועד היום. עוד הוסכם על משיכת תצהירה של התובעת מחומר הראיות בהעדר הופעה.

14.דיון

אין מחלוקת כי בחוזה השכירות מופיעים שמותיהם של המנוחים בתור "השוכרים" של הדירה. בצידו השני של חוזה השכירות נרשם בכתב יד כי "בדירה רשאים לגור גם: יאיר למדן, עודד למדן, יגאל למדן ילדי השוכר". הוכח כאמור, על פי עדותה וחוות דעתה של הגרפולוגית גב' אריאלי, כי החתימות המופיעות על חוזה השכירות על שני צדדיו, הן של ההורים המנוחים והן של המשכיר, הינן חתימות אותנטיות ונחתמו בו זמנית במועד החתימה על חוזה השכירות.

"דייר" על פי חוק הגנת הדייר הוגדר כדלקמן:

" "דייר", לגבי בעל בית – מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוח חוק זה, ולגבי דייר משנה – מי שהשכיר נכס בשכירות משנה, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור"

התובעת טענה כי הנתבע אינו "דייר" כמשמעו בחוק הגנת הדייר מאחר ואינו מחזיק בדירה בשכירות ראשית מכוח חוזה שכירות בינו לבין המשכיר, ולחילופין, הוא לא "רכש" זכויות של דיירות מוגנת מכוח סעיפים 20-22 לחוק. לטענתה, זכותו של הנתבע בדירה הינה זכות למגורים בלבד אשר פקעה עם פטירת המנוחים, ואינה מגיעה לכדי דיירות מוגנת.

לעומתה טען הנתבע כי מעמדו בדירה הוא של שוכר ראשי, ותעיד על כך העובדה שהוריו המנוחים מעולם לא התגוררו בדירה, וכי במשך תקופה העולה על 40 שנה, הוא ואחיו גרים בדירה ומחזיקים בה כדיירים מוגנים, בהסכמת הבעלים, ומשלמים דמי שכירות מוגנים עבורה על פי החוק.

15.על מנת לקבוע מהו המעמד המשפטי שהצדדים התכוונו להקנות לילדי המנוחים בדירה, אם זה מעמד של שוכרים ראשיים או שוכרי משנה או בעלי זכות מגורים הפוקעת עם פקיעת זכותם של המנוחים, יש להתחקות אחר אומד דעתם בעת החתימה על חוזה השכירות, כפי שהיא עולה מלשון החוזה ונסיבות העניין. כך מורה סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 הקובע כדלקמן:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו"

במקרה שבפנינו, הואיל ולשון החוזה אינה נותנת מענה ברור וחד משמעי לגבי אומד דעתם של הצדדים, והואיל ושני הצדדים המתקשרים (המשכיר והמנוחים) הלכו לעולמם, אין לנו אלא להתחקות אחר כוונתם הסובייקטיבית לעניין מעמדם של ילדי השוכרים בדירה, מנסיבות העניין לרבות אופי העסקה והגיונה המסחרי. יפים בעניין זה הדברים שנאמרו בע"א 4100/97, ע"א 4133/97 יוסף רינדר ואח' נ' אסתר ויזלטיר, פ"ד נב(4), 580, 597, שהדיון בו סב על פרשנות סעיף סטנדרטי בחוזה שכירות מוגנת, כדלקמן:

"...... דברים אלה יפים לשני המקרים שבפנינו, שבהם עשו הצדדים שימוש בחוזה סטנדרטי לחלוטין. אין במקרים שבפנינו כל אינדיקציה לכוונתם הסובייקטיבית של הצדדים. לא ניתן לאתר מן הראיות או מן הטיעון פתרון מוסכם כלשהו למצבים שהתעוררו הלכה למעשה. במצב דברים זה, עלינו לנסות ולחלץ את הפתרון ההסכמי מתוך השלכה של מהות העיסקה והגיונה, על עובדות המקרים שבפנינו. עלינו לפרש את הסכם הדיירות המוגנת בהתאם לציפיות ולאינטרסים שאותם ניתן לייחס לצדדים, נוכח מהותה של העיסקה שקשרו, כפי שזו עולה ממערך הדינים המעצב אותה כפי שהיה בעת כריתתה (ראו פסק-דינו של הנשיא שמגר בע"א 14/87 חברת בית הירשנברג בע"מ נ' ה.ג. פולק בע"מ [11], בעמ' 800, שם נדון הסכם שכירות מוגנת משנת 1955. ראו גם ע"א 703/88 מורגן תעשיות בע"מ ואח' נ' בתי גן להשכרה בע"מ ואח' [12]). אכן, עלינו לפרש את ההסכמים בהתאם להיגיון המסחרי של העיסקה (ע"א 325/69 מדינת ישראל נ' זרחין [13]). בעשותנו כן, עלינו "...לפרש את המילים שבחוזה באופן שימנע תוצאה אבסורדית או המטילה על צד לחוזה התחייבות, שבלתי-סביר יהיה להניח שהוא לקח על עצמו..." (דברי השופט י' כהן בע"א 46/74 מורדוב נ' שכטמן [14], בעמ' 482).

5.ודוק: על היחסים שבין דייר מוגן לבין בעל הבית שבו הוא מתגורר חולשות הוראותיו של חוק הגנת הדייר. הוראות חוק זה (והחוקים שקדמו לו, ואשר שולבו בו לכלל מסמך סטטוטורי אחד) יוצרות הסדר קוגנטי בעיקרו, החל על הצדדים. בכך אין כדי למנוע, במקרים שבפנינו, התחקות אחר כוונת הצדדים בהתאם לכללים המפורטים לעיל. במקרים שבפנינו מדובר ביצירה רצונית, ולא כפויה, של דיירות מוגנת. אכן, בשני המקרים קיבלו בעלי הבית, בתמורה לזכות הדיירות המוגנת, דמי-מפתח. יצירת הסטטוס של הדיירות המוגנת היא, בשני המקרים, פרי הסכם. בשל כך, נקודת המוצא בפתרונם של המקרים שבפנינו טמונה בעקרונות פרשנות חוזים שעליהם עמדתי"

16.בתצהיר עדות ראשית שלו הצהיר הנתבע כי הוריו המנוחים רכשו את הדירה עבורו ועבור אחיו כאשר הם עצמם התגוררו ברחוב החשמונאים. כדבריו, בהיותם ניצולי שואה הם רצו לדאוג לעתיד ילדיהם, ורכשו את זכויות דמי המפתח בדירה במטרה שתשמש קורת גג לו ולאחיו, כל אחד בנפרד, ביודעם כי מדובר בדירה צנועה וקטנה מלהכיל משפחה מכל גודל שהוא. על כן הם חתמו על חוזה השכירות עבור ילדיהם, כשהכוונה המשותפת שלהם ושל המשכיר הייתה שהנתבע ואחיו הם שיגורו בה. לחיזוק טענותיו הנ"ל הפנה הנתבע לזיכרון הדברים שנחתם בין הדיירים היוצאים לבין הוריו המנוחים שבו הופיעו שמות הילדים יחד עם הוריהם בתור רוכשי הדירה (נספח ב' לכתב ההגנה).

יודגש כי העובדה שהדירה שימשה אך ורק את ילדי המנוחים לא נסתרה בתצהירי הצדדים. נהפוך הוא, הן מתצהירי העדים מטעם הנתבעת ואף מתצהירי עדי התובעת עלה כי הדירה שימשה את ילדי המנוח בלבד.

יוצא אפוא שהתוספת בכתב יד נועדה להבטיח את מעמדם של ילדי המנוח בדירה ואת זכותם לגור בה, כאשר המשכיר ידע כי הדירה תשמש את ילדי המנוחים בלבד, הן לאור שטחה הצנוע, והן לאור העובדה שהורי המנוחים התגוררו באותה עת ברחוב החשמונאים.

17.לאור תכלית זו, נשאלת השאלה, מהן הזכויות שהמשכיר והמנוחים התכוונו להעניק לילדי המנוח בדירה, האם התכוונו לזכות מגורים בלבד הפוקעת עם פטירת המנוחים, או זכות דיירות הנמשכת אף לאחר פטירת המנוחים.

על שאלה זו ניתן ללמוד מהתנהגות הצדדים לאחר החתימה על חוזה השכירות.

מהעדויות וחומר הראיות התברר כי ילדי המנוח התגוררו בדירה במשך כ-40 שנה, לסירוגין, וכי במשך תקופה זו הם שילמו למשכיר ולמר דרור, דמי שכירות מוגנים בהתאם לחוק הגנת הדייר והתקנות שהותקנו מכוחו, ללא כל הסתייגות או התנגדות מצב האחרונים (למעט הנסיבות שפורטו בסעיף 6 לעיל). השימוש הנ"ל נעשה בידיעתם והסכמתם של המשכיר ומר דרור, וטענת התובעת כי ילדי המנוח התגוררו בדירה ללא הסכמת המשכיר ו/או מר דרור התבררה כחסרת בסיס, לאחר שמר דרור הצהיר כי הוא ידע בוודאות, מדברי אביו המנוח ומלשון הצוואה שהותיר אחריו, כי הדירה מוחזקת בשכירות מוגנת על ידי הנתבע, וכך הוא התייחס אליו. הוא ציין כי גם לאחר פטירת אביו המנוח, הוא המשיך לקבל מהנתבע דמי שכירות מוגנים כי ראה בו, כפי שאביו המנוח ראה בו, דייר מוגן לכל דבר ועניין.

יודגש כי המשכיר ומר דרור ידעו על החזקה הרציפה והמתחלפת של הדירה על ידי ילדי המנוח, כל אחד בנפרד, אך לא פצו פה. הם גבו דמי שכירות מוגנים מידי כל אחד בנפרד, בתקופות שונות, ללא כל מחאה או התנגדות. מצב דברים זה מבסס את המסקנה כי הם ראו בילדי המנוחים שוכרים ראשיים של הדירה על פי חוזה השכירות, ומסקנה זו מתחזקת לאור העובדה שאף לאחר פטירת המנוחים, לא ננקטה על ידם כל פעולה לסילוק ידו של הנתבע מהדירה.

18.בע"א (חי') 26599-12-14 אריאל קליין ואח' נגד יצחק קוהן (10.5.2015) נפסק על ידי כב' השופט א. טובי כדלקמן:

"אין חולק כי על הטוען למעמד של דייר מוגן מוטל הנטל להוכיח טענתו זו....... אלא שכלל זה נסוג מקום שאין מחלוקת כי השוכר מחזיק בנכס תקופה ארוכה מבלי שנערכו במהלכה הסכמי שכירות עמו. שעה שמדובר במי שמחזיק במושכר עשרות שנים ללא כל התנגדות מצד הבעלים ומבלי שנערכו הסכמי שכירות עמו במרוצת כל אותן שנים, עובר הנטל לפתחם של הבעלים להוכיח כי לא מדובר במי שהגנת החוק חלה לגביו"

בענייננו, משהוכח כי הנתבע ואחיו החזיקו ומחזיקים בדירה במשך תקופה של כ-40 שנה ברציפות, בידיעת המשכיר ומר דרור ובהסכמתם, ומשלמים דמי שכירות מוגנים על פי החוק, עובר על התובעת הנטל להוכיח כי אין עסקינן בזכויות של דיירות מוגנת.

19.אולם לא זו בלבד שהתובעת לא הצליחה להרים נטל זה, אלא שהיא בעצמה מנועה מלהעלות טענה זו, לאחר שהצהירה בהסכם המכר כי היא רוכשת את זכויותיו של מר דרור בממכר, בכפוף לזכויות דיירות מוגנת שקיימות בו. יודגש כי במועד החתימה על הסכם המכר, לא היו זכויות מוגנות בממכר מלבד זכויותיו של הנתבע בדירה, וצירוף חוזה השכירות מיום 10.5.1997 של משפחת גנון להסכם המכר, כשהיה ידוע כי באותו מועד, חוזה זה היה נעדר כל נפקות משפטית, מעורר סימני שאלה!! 

20.התובעת טענה כי במעמד החתימה על הסכם המכר, היא לא ידעה על זכות הדיירות המוגנת של הנתבע בדירה. אולם טענה זו הופרכה על ידי מר דרור, אשר מסר בתצהירו כי במועד מכירת זכויות הבעלות בממכר, לתובעת הייתה רק דירה אחת מוחזקת על ידי הנתבע כדייר מוגן, בעוד שבדירה השנייה שהייתה פנויה כ-9 שנים! לא החזיק כל דייר, וציין כי התובעת ידעה היטב, לפני עריכת הסכם המכר ואף כשחתמה עליו, כי בדירה אחת מתוך שתי הדירות נמצא דייר מוגן שהוא הנתבע. יוזכר כי התובעת מתגוררת מזה עשרות שנים בקומה הראשונה מעל דירת הנתבע ומעל הדירה השנייה, וכך גם אחת מבנותיה גב' ו' ל' שמתגוררת סמוך לבניין.

עוד מסר הנתבע בתצהירו כי רישום חוזה השכירות מיום 10.5.1997 בהסכם המכר מקורו בטעות אנוש כדבריו. וכך אמר:

"ברצוני להדגיש כי לא הייתי ער לכך כי מאן דהוא צירף להסכם המכר את ההסכם עם גנון. אני מדגיש שוב כי הדייר המוגן היחיד שהיה באותה עת בנכס הינו יגאל למדן" (סעיף 19)

עוד הצהיר הנתבע כי לאחר החתימה על הסכם המכר הוא מסר הודעה על המכירה לנתבע, כפי שהתחייב לעשות בהסכם המכר.

לאור האמור הנני קובעת כי התובעת רכשה את זכויות הבעלות בממכר בכפוף לזכויות הדיירות המוגנת של הנתבע בדירה, ולפיכך מושתקת היא מלטעון כנגד זכויות אלה בהליך דנן.

22.מכלול הדברים שפורטו לעיל הוביל אותי למסקנה כי כוונת המשכיר והמנוחים בעת החתימה על חוזה השכירות הייתה להעניק לילדי המנוחים מעמד של שוכרים ראשיים על פי חוזה השכירות, תמורת דמי המפתח ששולמו על ידי המנוחים, זאת כפי שניתן להסיק מנסיבות העניין והתנהגות הצדדים על פני עשרות שנים, ולפיכך הנתבע הינו בעל מעמד של דייר מוגן בדירה מכוח חוזה השכירות.

23.מבלי לגרוע מהאמור לעיל אוסיף כי נסיבות העניין והתנהגות הצדדים יכולה ללמד כי המשכיר ומר דרור ראו בנתבע דייר משנה על פי החוק, זאת באשר הוא זה שהחזיק באופן בלעדי בדירה, בידיעתם והסכמתם, והוא זה שהמשיך להחזיק בה לאחר פטירת המנוחים, בהסכמתם, והמשיך לשלם להם דמי שכירות מוגנים החלים עליה. בסעיף 30 לחוק נקבע:

"מושכר שהושכר בשכירות משנה, והדייר חדל להחזיק בו או נפטר, ולא היה אדם אחר לדייר מכוח חוק זה, יהיה דייר המשנה, לגבי החלק המוחזק בידו, לדייר של בעל הבית, ובלבד –

(1)שבזמן שהדייר חדל להחזיק במושכר או סמוך לפטירתו לא נתנה השכרת המשנה לבעל הבית עילת פינוי נגד הדייר;

(2)שהשכרת המשנה לא נעשתה אחרי שבעל הבית התחיל בהליכים משפטיים לפינוי הדייר מן המושכר"

24.לפני סיום אציין כי ב"כ התובעת הפנה בסיכומיו לע"א 495/70 וילמה (מרים) צ'נגרי נגד יהודית הלוי ואח', פ"ד כה(2), 400, אולם לא שוכנעתי כי פסק הדין הנ"ל רלוונטי לענייננו.

25.סוף דבר

לאור כל האמור לעיל הנני קובעת כי לנתבע מעמד של דייר מוגן בדירה, ולפיכך דין התביעה לסילוק ידו מהדירה להידחות, וכך הנני מורה.

התובעת תשלם לנתבע שכר עדים בסך של 1,133 ₪, וכן שכר טרחת הגרפולוגית בסך של 14,625 ₪ (כנגד הצגת קבלה), וכן שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ג' ניסן תשפ"ה, 01 אפריל 2025, בהעדר הצדדים.