רקע ועובדות שאינן שנויות במחלוקת
התביעה נוגעת לזכויות שרכשו התובעים בחלקה 6 בגוש 17524 באדמות כפר ריינה (להלן: "החלקה"). שטח החלקה הנ"ל הוא 5,651 מ"ר. הבעלות בה היא משותפת למספר בעלים ובמושאע.
הנתבעים 1 ו- 3 הם אחים. לנתבעים אח נוסף, ג'וזף שמו, שאינו נתבע בתביעה.
לשם הבהירות והקיצור, יקראו מכאן ואילך הנתבעים כדלקמן:
נתבע 1 - צובחי.
נתבע 2 - נאוטחה.
נתבע 3 - ג'ורג'.
צובחי, ג'וזף וג'ורג' ירשו, כל אחד, 1/10 חלקים (565.1 מ"ר) מזכויות הבעלות בחלקה הנ"ל. הירושה היא על פי צוואת סבם (מיום 01/02/70), מר חנא חמיס יוסף חמיס ז"ל (מוצג נ/8 (3)). צו קיום הצוואה הנ"ל ניתן ביום 26/04/74 (מוצג נ/8 (3) הנ"ל).
זכויות אלה שירשו שלשת האחים הנ"ל, נרשמו על שמם בלישכת רישום המקרקעין ביום 8.4.1979.
במסגרת זו נרשמה לצובחי זכות בעלות על 1/10 מהחלקה (565.1 מ"ר במושאע).
ביום 10/05/83 העביר ג'ורג', לפי יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר (מוצג ת/3 יב1) את חלקיו לאחיו, צובחי וג'וזף , באופן שכל אחד מהם קיבל מחצית מזכויותיו של ג'ורג' (1/20).
העברה זו לא נסתיימה ברישום בלשכת רישום המקרקעין.
ביום 12/04/84, במסגרת יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר (מוצג נ'3 (ג)(1)), מכר צובחי לנאוטחה, 283 חלקים מתוך 5,651 חלקים, היינו 1/20 מהחלקה, בתמורה לסך של 126,000 ₪.
(נאוטחה רכש בנוסף ביום 22.12.83 מג'וזף באותה חלקה, 450/5651 חלקים (מוצג נ/5-א), וביום 24.5.91 רכש מג'וזף 550/5651 חלקים (מוצג נ/5-ב) ).
ביום 21/03/97 חתמו צובחי וג'וזף (כל אחד בנפרד) על תצהירים (מוצגים נ/4 ו- נ/8-8) בהם הצהירו, כי בשנת 1983 העביר להם אחיהם ג'ורג' ללא תמורה את חלקו בחלקה 6 הנ"ל. כן הצהירו כי ביום 21.3.97 סיכמו עם התובעת 2 למכור לה 370 מ"ר בחלקה 6 הנ"ל מהחלק שהועבר אליהם ע"י אחיהם ג'ורג', כאמור לעיל בשנת 1983. כן הצהירו כי מאחר שרישום החלק המועבר מג'ורג' אליהם טרם בוצע, סוכם כי ג'ורג' הוא שיחתום על העסקה עם התובעת 2, כאשר ברור כי המכר נעשה על דעתם, אולם הם יקבלו את התמורה לידיהם.
בתצהירו של ג'וזף, נ/4, בסעיף 5, הסכים ג'וזף לביטול יפוי הכח שבאמצעותו העביר לו אחיו ג'ורג' 1/10 חלקים בחלקה, היינו, ויתר על היתרה שהעביר לו בשנת 1983 אחיו ג'ורג'.
בתצהירו של צובחי , נ/8-8, בסעיף 5 צויין: -" חלקי לפי המכר הנ"ל הינו התמורה ששולמה בעד 124 מ"ר מכלל המכר" (אישור מס השבח בגין העסקה בין צובחי לתובעת 2, אשר צורף כאחד מנספחי 6 (ג) למוצג נ/8, המלמד על מכר של 5/228 חלקים מן החלקה שהינם 123.9 מ"ר, תומך באמור בתצהיר הנ"ל, לעניין בחלק שהועבר לתובעת 2 ע"י צובחי באותה עיסקה).
בו ביום, 21/03/97, מכר ג'ורג' לתובעת 2 לפי הסכם (מוצג ת/3 א) שטח של 370 מ"ר מתוך החלק שבבעלותו בחלקה 6 הנ"ל.
(בגין עסקה זו ניתן בת.א. 1140/00 (מחוזי נצרת) ניתן ביום 14.6.2000 פסק דין הצהרתי ולפיו זכאית התובעת 2 להירשם כבעלים על 370 מתוך 5651 חלקים בחלקה (נספח 6-ב למוצג נ/8) ).
ביום 24/06/97 מכר צובחי לתובעים, לפי הסכם (מוצג ת/2), 1/10 (565 מ"ר) משטח החלקה 6 הנ"ל (עליהם בנוי בית בשטח של 120 מ"ר), עליו הייתה רשומה באותה עת הערת אזהרה לטובת שני בניו ותוך שצובחי התחייב בהסכם למחוק את ההערה הנ"ל. תמורת הממכר נקבעה בהסכם ל- 120,000 $.
ביום 10/07/97 ולאחר מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת בניו של צובחי כאמור לעיל, נרשמה על בעלותו של צובחי, הערת אזהרה לטובת התובעים בהסתמך על הסכם המכר הנ"ל.
ביום 23/09/97 נרשמה על בעלותו של צובחי הערת אזהרה נוספת לטובת נאוטחה בגין העסקה בינהם מיום 12.4.1984.
ביום 12/06/98, חתם צובחי על תצהיר (מוצג ת/5) ובו הצהיר כי 283 מ"ר אשר העביר לנאוטחה (ב-1984), הם במקום בו בנויה דירתו של נאוטחה, כאשר הוא גר בדירה זו (ראה סעיף 2 לתצהיר הנ"ל).
כן הצהיר צובחי בסעיף 3 לאותו תצהיר כי השטח של 283 מ"ר שמכר לנאוטחה אינו נכלל בחלקים אותם מכר לתובעים לפי הסכם המכר מיום 24/06/97.
הסעד המבוקש
התובעים ביקשו כי בית המשפט ייקבע שרק הזכויות להן הם טוענים בתביעה זו, נרכשו מתוך חלקו הרשום של צובחי בבעלות בחלקה (ולא אלה שרכש נאוטחה, שנרכשו לטענתם מתוך החלק שהעביר ג'ורג' לצובחי), וכי הם בלבד זכאים להירשם כבעלי זכויות אלה לאור מכירתם להם ע"י צובחי בחודש 6/1997.
גדר המחלוקת
מתוך האמור לעיל עולה כי בעוד שחלקיו של צובחי בחלקה הנ"ל הסתכמו ל – 847.5 מ"ר (565 מ"ר שירש מסבו וכן 282.5 מ"ר שקיבל מאחיו ג'ורג') , הוא מכר לתובעים מחד ולנאוטחה מאידך, 972 מ"ר לפי הפירוט הבא:
ביום 12.4.1984, לנאוטחה- 283 מ"ר (לפי נ/3-ג-1)..
ביום 21.3.1997, לתובעת 2 - 124 מ"ר (לפי האמור בת/3-א ובסעיף 5 לנ/8-8).
ביום 24/06/97, לתובעים, 565 מ"ר (לפי האמור בת/2).
נמצא אם כן כי צובחי מכר שטח של 124.5 מ"ר (124.5/5651 חלקים), הן לנאוטחה והן לתובעים .
השאלה שבמחלוקת היא - זכותו של מי מן הרוכשים הנ"ל גוברת?
ראשית, לטיעוני הצדדים.
טענות התובעים
התובעים לא חלקו על כך כי ביום 12/04/84 מכר צובחי לנואטחה שטח בגודל של 284 מ"ר, אך טענו כי מדובר היה במכירה מתוך החלק שקיבל צובחי מאחיו ג'ורג'. בעניין זה הם הסתמכו על תצהיר שנתן צובחי ביום 12/06/98 (ת/5).
כמו כן טענו כי עסקת המכר בתאריך 21/03/97 בין התובעת 2 לג'ורג' באופן ישיר, כפי שנכתב בהסכם, מלמדת כי החלקים שנמכרו לה אז הם גם אלה שג'ורג' העביר לשני אחיו.
על כן, לטענתם, המכירה הכפולה של צובחי, של שטח בגודל 124 מ"ר, הינה מתוך הזכויות שהעביר לו אחיו ג'ורג' ולא מתוך הזכויות שירש ישירות מסבו (565 חלקים מתוך 5,651 חלקים).
לעומת זאת לטענתם, המכירה שבוצעה לתובעים על ידי צובחי ביום 24/06/97 הינה מתוך החלק המקורי אותו ירש מסבו.
לטענתם, באותה עסקה מ- 6/1997, המניעה הייתה בדמות הערת אזהרה לטובת ילדיו של צובחי או אשתו, אשר יוצגה על ידי עו"ד איבתיסאם נאסר שבמשרדו של בעלה בוצעה העסקה.
ב"כ התובעים טען כי אף אחת מן העסקאות הנוגדות הנ"ל, לא נסתיימה ברישום.
לטענתו, ככלל על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין גוברת העסקה הראשונה, אולם, נוכח ההלכה שנקבעה בעניין גנז, בע"א 2643/97, גנז שלמה נגד בריטיש ואח', מקום בו נערכה העסקה הראשונה עשרות שנים לפני השנייה ולא נרשמה לגביה הערת אזהרה, בעוד שהרוכשים בעסקה השנייה פעלו בתום לב מלא, ובעוד הראשונים פעלו בחוסר תום לב מובהק, גוברת ידם של הרוכשים המאוחרים.
ב"כ התובעים היפנה גם, לפסק הדין בפרשת בשארה, ע"א 368/15 בשארה נ. עפיפה ואח' מפי כב' הש' עמית וטען שנקבע בו שיש לנקוט גישה מחמירה כלפי מי שאינו פועל לרישום הערת אזהרה ואחראי לתאונה המשפטית.
כן היפנה לע"א 7113/11 בעניין עז' המנוח עפיפי נגד עז' המנוח חוסני אחמד.
לטענתו, נואטחה רשם הערת אזהרה רק בחלוף 13 שנים מאז רכישת הקרקע על ידו בשנת 1984, מבלי להציג סיבה אחת המצדיקה עיכוב זה.
לטענתו, רישום הערת אזהרה לטובת נואטחה, נעשתה בעידודו של ג'ורג', חודשיים לאחר שהתובעים כבר רשמו הערת אזהרה לטובתם בגין העסקה הסותרת.
עוד טען, כי נואטחה לא עשה מאומה להשלמת רישום זכויותיו מאז שנת 1997 ועד היום.
בעניין תום הלב של התובעים בעסקה הסותרת, היפנה לכך כי הוצג להם על ידי צובחי נסח טאבו ובו צוינה כמניעה, הערת אזהרה לטובת אשתו ובניו והם פעלו לפתרון הבעיה ולמחיקת הערה זו.
על יסוד הצהרות צובחי, התקשרו בעסקה הסותרת.
לטענתו, לא הייתה להם כל אפשרות לדעת באותו שלב על כל זכות או עסקה קודמת לטובת נואטחה.
עוד טען כי במישור הסובייקטיבי ביצעה התובעת 2 עסקה קודמת שבמסגרתה ידעה כי היא רוכשת את החלק שקיבלו צובחי וג'וזף מאחיהם ג'ורג' וכן ידעה כי צובחי ירש גם באופן ישיר, 1/10 מן הזכויות בחלקה מסבו ועל כן לא חשדה כי מדובר במכירת שטח או חלק שאין בו לצובחי זכויות.
לטענתו, גם במישור האובייקטיבי, לא נפל פגם בתום הלב של התובעים אשר בדקו במרשם המקרקעין בטרם ביצוע העסקה, אם קיימת עסקה נוגדת.
עוד טען כי במישור הסובייקטיבי ובנסיבות ביצוע העסקה על ידי התובעים, לא היו צריכות הנסיבות לעורר אצל התובעים כל חשד באשר לביצוע העסקה, שכן, לא היו מנורות אזהרה מהבהבות המאירות את העסקה באור מפקפק.
לטענתו, התובעים הם אנשים פשוטים, הם הסתמכו על האמור בנסח הרישום והניחו כי בהעדר הערה לגבי עסקה קודמת, לא קיימת כזו ואף פעלו להסיר מניעה שהייתה קיימת לגבי העסקה.
עוד טענו כי במועד חתימת העסקה נאמר להם על ידי עו"ד עימאד נסאר שביצע את העסקה, כי הבית נקי וכמו כן פיזית ממוקם הבית במרחק מגרש מפריד מהחלקה עליה בנוי ביתו של נואטחה.
עוד טען כי לתובעים נודע על הערת אזהרה של נואטחה רק בשנת 2006, כאשר ניסו לבצע רישום בטאבו.
לעומתם, פעלו הנתבעים בחוסר תום לב לאורך כל התקופה, בין משום שלא רשמו הערת אזהרה משך 13 שנה ובין משום שלא העבירו את הזכויות בפועל ובכך גרמו לתאונה המשפטית נושא הדיון דנן.
עוד טען ב"כ התובעים כי נואטחה היה מוכן בנקודת זמן מסוימת למחוק את ההערה הנוגדת לאחר שהובהר לו כי מדובר ברכישות בחלקים שונים של הקרקע ובעניין זה היפנה לעדותו של נואטחה בשורה 2 עמוד 30 לפרוטוקול (יצויין כבר עתה כי עיון בפרוטוקול במקום הנ"ל, אינו מלמד כי כך העיד נואטחה).
ב"כ התובעים גם היפנה לעדותו של נואטחה (עמוד 29 שורות 15-21), ממנה עולה לטענתו כי מיקום החלקה שעליה בנוי ביתו שלו, שונה ממיקום המגרש עליו בנוי הבית שמכר צובחי לתובעים.
כן טען כי עולה מעדותו של נואטחה (עמוד 34 שורה 24) כי הוא ידע שצובחי הולך לעשות עסקה נוגדת, אך לא עשה מאומה. רק אחרי שבוצעה העסקה ונרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים בגינה, רץ לרשום הערת אזהרה נוגדת.
לטענתו, אמנם נשלחו מכתבים על ידי ג'ורג', אך לא הוצג בפני התובעים מידע כלשהו על עסקה נוגדת.
ג'ורג' בחר לפנות לעו"ד סלים ח'אמיס בכתב לפני העסקה, משום שסבר שהוא אמור היה לבצע את העסקה, אולם לא טרח לפנות לתובעים עצמם.
לטענתו, ג'ורג' פעל בחוסר תום לב כאשר מצד אחד קיבל מאחיו חלק מקרקע שעליה בנויה הנגריה שלו וויתר להם על חלקו בחלקה, אך במועד חתימת ההסכם (ת/3א), דאג להחתים אותם על מסמכים שהם לא הבינו את תוכנם ולפיהם הם מחזירים לו את הזכויות במקרקעין.
כן טען כי בעדותו של ג'ורג' נמצאה סתירה, כאשר טען כי לא ידע על העסקה בין צובחי לתובעים טרם חתימתה (עמוד 47 שורה 14), בעוד שבתצהירו צירף מכתבי התראה ששלח לעו"ד סלים ח'אמיס ובהם בקשה שלא לבצע את העסקה בין צובחי לתובעים (נספח 9 ל- נ/8).
כן היפנה ב"כ התובעים לעדותו של ג'ורג' (עמוד 36 שורה 27), לפיה העודף מזכויותיו של צובחי נמצא באותו מקום בו בנוי ביתו של צובחי והדבר נמסר לו על ידי צובחי וגו'זף.
לטענתו, טענה זו של ג'ורג' עומדת בסתירה לעדותו של ג'וזף שעיד כי מעולם לא הייתה הסכמה לחלוקה כזו.
עוד טען ב"כ התובעים כי ג'ורג' לא פעל להזמין את עו"ד סלים ח'אמיס אשר הינו עד מהותי, להעיד על טענתו של ג'ורג' כי הודיע לעו"ד סלים ח'אמיס על עסקה נוגדת, על אף שגם אם היה מעיד, לא ניתן להוכיח שעו"ד ח'אמיס היה מיידע את התובעים על כך.
עוד טען כי נואטחה, אשר העיד כי רשם את הערת האזהרה לפי המלצת מכר שלו, סוהיל אבו אחמד, העובד ברשויות המס, לא דאג לזמן אותו למתן עדות.
לאור כל האמור, טען ב"כ התובעים כי מתקיימות במקרה דנן נסיבות הלכת גנז הנ"ל וגם נסיבות פסק הדין שניתן בעניין בשארה, המחמירים עם הרוכש המוקדם אשר נמנע במתכוון או במזיד מלרשום הערת אזהרה וגרם לתאונת משפטית.
טענות צובחי
צובחי לא טרח להתגונן בפני התביעה כלל ואף לא התייצב לאף אחד מהדיונים (תצהירו, ת/5, הוגש תוך הסכמה דיונית מבלי לפגוע בטענות הצדדים לעניין משקל המוצהר בו).
טענות נואטחה
לטענתו, הוא רכש מגרש בשטח 283 מ"ר כבר בשנת 1984 ואף תפס חזקה בחלק זה כבר באותה שנה ומחזיק בו מאז ועד היום.
ב"כ נואטחה טען כי יש להכיל את סעיף 9 לחוק המקרקעין שעניינו תחרות בין עסקאות נוגדות ולפיו, גוברת העסקה הראשונה בין משום שהיא קודמת בזמן ובין משום שלא התקיים אף אחד משלושת התנאים הקבועים באותו סעיף על מנת שתגבור הזכות המאוחרת.
לטענתו, הואיל שהמצב המשפטי ברור וצריך להביא לדחיית התביעה, העלו התובעים טענה חסרת היגיון משפטי שגם אינה נכונה עובדתית, לפיה מכר צובחי לתובעים מתוך החלקים שרכש במקור מסבו ואילו לנואטחה מכר מתוך החלקים שהעביר אליו אחיו ג'ורג'.
לטענתו, טענה זו עומדת בניגוד לאמור ביפוי הכח הבלתי חוזר משנת 1984 שבו נאמר כי צובחי מוכר לנואטחה את החלק הרשום על שמו בטאבו.
מכאן, שהוא מכר את מה שירש במקור מסבו.
עוד טען כי לא רק שהתובעים לא רשמו את הזכויות על שמם, אלא שהם גם נהגו בחוסר תום לב, שכן, דאגו להעלים מעיני בית המשפט את העובדה שהחלק שצובחי קיבל במתנה מג'ורג', נמכר להם בעסקה שביצעו מול ג'ורג' בחודש 3/1997, היינו לפי נספח א' ל- ת/3, עסקה שקדמה ב- 3 חודשים לעסקה הנוגדת דנן שהם ביצעו.
עוד טען כי התובעים גם ניהלו הליך משפטי בעבר נגד צובחי וג'ורג' וכי עובדה זו גם לא גילו . לאחר שג'ורג' הגיש כתב הגנה, היא נתגלתה.
הם הסתירו עובדה זו משום שעסקה זו סותרת את טענתם העיקרית שלפיה את החלק שקיבל צובחי מג'ורג', הוא מכר לנואטחה.
במישור חוסר תום הלב, טען גם כי התובעים ידעו על העסקה שבין נואטחה לצובחי משנת 1984 ובעניין זה היפנה לסעיף 10 לתצהיר ת/3, שהינו תצהירם של התובעים, שם הצהירו כי צובחי "הבהיר לנו כי המגרש הקודם שנמכר הינו חלקו של אחיו ג'ורג' ...". לטענתו, על אף שידעו על עסקה קודמת זו, הם לא טרחו לפנות לנואטחה אלא רק הסתפקו בהסבר שנתן להם צובחי לעניין אותה עסקה. הם גם הוזהרו לפני שנכנסו לעסקה על ידי ג'ורג' ואחרים שלא להיכנס לעסקה ובעניין זה היפנה לנספח 9 א ל- נ/8 שהינו מכתב שנשלח על ידי ג'ורג' לעו"ד ח'אמיס ביום 16/06/97 ובו מבקש ג'ורג' מעו"ד ח'אמיס שלא לגעת בשום חלק מהחלקים המופיעים בנסח הטאבו ולא לעשות כל יפוי כח בחלקים של אביהם של ג'ורג' וג'וזף וזאהי ח'אמיס או בחלקים שלהם עצמם אלא להתמקד אך ורק בחלק של צובחי אם הוא חפץ למכור וזאת "לאחר ניכוי המטרים שנמכרו למר יוסף נואטחה לפי יפוי הכח המצורף". מכתב זה נשלח לעו"ד חמיס 5 ימים לפני כריתת העיסקה הנוגדת.
לטענתו, ג'ורג' העיד כי הזהיר את התובעים ואף שלח לבא כוחם בעסקה את המכתב הנ"ל.
בא כוחו של נאוטחה טען כי אין להחיל את הילכת גנז על ענייננו, בשל חוסר תום ליבם של התובעים. לטענתו, בחקירתם הנגדית הם סתרו את האמור בתצהירם, ללא כל הסבר, למשל בעניין הידיעה על מכירת החלק שהועבר לצובחי ע"י ג'ורג' להם דווקא . עוד טען כי עדותו של נאוטחה לא נסתרה בשום שלב.
אשר לזכויות בחלקה טען כי אלו רשומות במושאע, וכן אין לייחס חלק מהם למיקום גאוגרפי כלשהוא בתוך החלקה.
עוד ביקש שלא לייחס לתצהירו של סובחי שום משקל לאור העובדה שהאמור בו אינו מחייב איש לבד מסובחי, אשר נהג בהליך המשפטי באופן מזלזל, ואף לא טרח להתגונן או להתייצב בו.
טענות ג'ורג'
בא כוחו של ג'ורג' טען כי אין לו עמדה בשאלה שבמחלוקת. לטענתו, הוא לא צורף לתביעה מלכתחילה, מה שלימד כי אין לתובעים טענות כלפיו, וגם לאחר שצורף, הודו התובעים בחקירתם הנגדית שאין להם כל טענה כלפיו. על אף האמור, בהמשך טענותיו הצטרף לכל טענותיו של נאוטחה, המפורטות לעיל הן לעניין ידיעתם על כך שבעסקה הראשונה אותה ביצעו מול צובחי מדובר היה בחלקים שקיבל צובחי מאחיו ג'ורג' והן לגבי יתר הטענות.
לטענתו, לא נתקיים חוסר תום לב כלשהוא מצד מרשו. גורג' מחזיק לטענתו כדין ביתרת החלקים שהוחזרו לו ע"י אחיו לאחר העסקה בינו לבין התובעת 2 בחודש מרץ 1997, ובעניין זה היפנה לאמור בסעיף 5 לנ/4.
תגובת התובעים לטענות הנתבעים
ב"כ התובעים השיב לטענה על ידיעת התובעים כי החלק שרכשו במרץ 1997 היה מתוך החלק שקיבל סובחי מאחיו ג'ורג', כי אין אמת בטענה. בעניין זה היפנה להצהרת התובעת בסעיף 19 לתצהירה שלפיה, עורך הדין שטיפל באותה תביעה לא היה מטעמה כלל אלא מטעם מי שרכש ממנה את אותו מגרש, לויס שמו (אחי התובע 1). על כן טענה כי לא ידעה שכך נטען באותה תביעה.
באשר לטענה כי התובעים ידעו עובר לעיסקה הנוגדת על התראותיו של ג'ורג' לעו"ד חמיס, היפנה לעדותו של התובע 1 לפיה לא נמסר לו ע"י עו"ד חמיס כלל הדבר. לטענתו, היה על הנתבעים לזמן לצורך כך את עו"ד חמיס והם לא עשו כן.
המסגרת הנורמטיבית
נקודת המוצא לבחינת השאלה שבמחלוקת מצויה בסעיף 9 לחוק המקרקעין שעניינו תחרות על זכויות נוגדות בין רוכש מוקדם לרוכש מאוחר.
לפי ההסדר הקבוע בסעיף 9 הנ"ל, על פי פשוטו, אם לא הושלמה העיסקה השניה ברישום, גוברת זכותו של הרוכש הראשון.
בע"א 2643/97 שלמה גנז נגד בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ ואח' (מיום 5.2.2003) (להלן- "עניין גנז"), נדון עניין של תחרות בין זכויות בדומה למקרה דנן, כאשר הרוכש הראשון (גנז) לא רשם הערת אזהרה לטובתו משך 17 שנים , ואילו הרוכש השני (אפק) בדק את המרשם טרם ביצוע העיסקה, ולאחריה רשם הערת אזהרה לטובתו. שתי העסקאות הנ"ל לא הסתיימו ברישום.
בעניין גנז הנ"ל נקבע כי סעיף 9 לחוק המקרקעין אינו עומד בבדידותו, אלא הוא חלק ממערך נורמטיבי הכולל דוקטרינות כלליות, וכי אחת מאותן דוקטרינות כלליות החלות בכל תחומי המשפט היא עקרון תום-הלב. נקבע כי החובה לנהוג בתום לב, חלה על כל אחד מן הרוכשים המתחרים, כלפי האחר. כך נקבע שם:
" 17. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע את דיני העיסקאות הנוגדות. מכוחו ניתנת בתנאים מסוימים זכות (עדיפה) לבעל העיסקה הראשונה, ובתנאים אחרים הזכות (העדיפה) ניתנת לבעל העיסקה השנייה. על הפעלתן של שתי הזכויות הללו חל עקרון תום-הלב...
הן הזכות של בעל העיסקה הראשונה הן הזכות של בעל העיסקה השנייה כפופות לעיקרון הכללי של תום-הלב".
באשר לשאלה האם חובת תום-הלב של בעל העיסקה הראשונה כלפי המוכר וכלפי בעל העיסקה השנייה מופרת, אם בעל העיסקה הראשונה נמנע מלרשום הערת אזהרה לאחר כריתת העיסקה הראשונה, נאמר:-
"אכן, במרבית העיסקאות במקרקעין שהדבר אפשרי בהן נרשמת בפועל הערת אזהרה (ראו רייכמן "הערת אזהרה" [47], בעמ' 299).זוהי הפרקטיקה המקובלת בישראל. דרך מקובלת זו ראויה היא והיא מתבקשת מעקרון תום-הלב.
...
גישה זו ראויה היא. היא אינה מטילה נטל כבד מדי על בעל העיסקה הראשונה. היא מקטינה את הסיכון להתרחשותה של "תאונה משפטית" בדמות עיסקאות נוגדות. היא מבטיחה הגינות בחיי המסחר".
...
באשר לחובת תום-הלב של בעל העיסקה הראשונה כלפי בעל העיסקה השנייה נאמר שם:
"22. במצב הדברים הטיפוסי אין בעל העיסקה הראשונה מפר, באי-רישומה של הערת אזהרה, את חובת תום-הלב כלפי המוכר. לא כן לעניין חובת תום-הלב של בעל העיסקה הראשונה כלפי בעל העיסקה השנייה. כפי שראינו, עקרון תום-הלב מחייב את בעל העיסקה הראשונה להתחשב באינטרס הלגיטימי של בעל העיסקה השנייה. השניים אינם זרים זה לזה. העיסקה הנוגדת הפגישה ביניהם. דין העיסקאות הנוגדות יצר לאחד זכות כלפי האחר. עם הזכות באה הדרישה להפעילה בתום-לב. כך הדבר מקום שהמקרקעין בידי המוכר, ובעל העיסקה הראשונה מבקש לאכוף את התחייבותו של המוכר כלפיו, והדבר נמנע ממנו בשל הפרת עקרון תום-הלב כלפי בעל העיסקה השנייה; כך הדבר מקום שהמקרקעין בידי בעל העיסקה השנייה, ובעל העיסקה הראשונה מבקש לקבלם מידי בעל העיסקה השנייה. בשני מצבים אלה תימנע האכיפה בשל הפרת עקרון תום-הלב באי-רישום הערת אזהרה על-ידי בעל העיסקה הראשונה. כך במרבית המקרים, אך לא בכולם. פשיטא שאין לרשום הערת אזהרה כשאין כל אפשרות בדין לרשום הערת אזהרה(ראו פרשת חיג'אזי [22])...
לבסוף, גם אם מן הראוי הוא שבעל העיסקה הראשונה ירשום הערת אזהרה, עליו לעשות כן בתוך זמן סביר לאחר כריתתה של העיסקה הראשונה. אין לדרוש ממנו לעשות כן כחלק בלתי נפרד של העיסקה הראשונה וכתנאי לשכלולה".
באשר לחובת תום הלב של בעל העיסקה השניה נאמר שם:
"...התמונה לא תהיה שלמה אם תום-לבו (האובייקטיבי) של בעל העיסקה השנייה לא יובא בחשבון, שכן זאת יש לזכור: עקרון תום-הלב חל לא רק לעניין זכות האכיפה של בעל העיסקה הראשונה כלפי בעל העיסקה השנייה, אלא גם לעניין זכות האכיפה של בעל העיסקה השנייה כלפי בעל העיסקה הראשונה. שלילת זכותו של האחד מאפשרת אכיפת זכותו של האחר. עניין לנו אפוא בכלים שלובים ובקשר משפטי הדוק המחייב התחשבות בתום-הלב של כל אחד מהצדדים.
... טול את המקרה שבו ידע בעל העיסקה השנייה, בעת כריתתה, על קיומה של העיסקה הראשונה. במצב דברים זה אין לומר כי הימנעותו של בעל העיסקה מלרשום הערת אזהרה היא שהביאה ל"תאונה המשפטית" שביצירתן של עיסקאות נוגדות. הוא הדין אם בעל העיסקה השנייה רכש את הנכס בלא לבדוק כלל את פנקס המקרקעין או את מצבו של הנכס, המצוי כבר אותה עת בחזקתו של בעל העיסקה הראשונה (ראו ע"א552/86קניני נ' נאסר [25], בעמ' 105). במצבים אלה ואחרים עשויה התנהגותו של בעל העיסקה השנייה לשלול ממנו את הטענה כי בעל העיסקה הראשונה פעל כלפיו שלא בתום-לב, עם זאת אינני סבור כי הימנעותו של בעל העיסקה השנייה מלרשום הערת אזהרה - היא ורק היא -שוללת ממנו את זכותו לאכיפה כלפי בעל העיסקה הראשונה (להבדיל מבעל עיסקה שלישית,אם התרחשה כזו: ראו רייכמן "הערת האזהרה" [47], בעמ' 337; כהן"חוזה של קטינה" [48], בעמ' 188)".
בסופו של דבר קבע בית המשפט העליון כי באותו מקרה גוברת זכותו של הקונה המאוחר (אפק) , בשל הפרת חובת תום הלב ע"י הרוכש המוקדם (גנז), בנמקו:.
"גנז הוא בעל העיסקה הראשונה. במשך שבע-עשרה שנים הוא נמנע מלרשום הערת אזהרה. הוא היה יכול לעשות כן לאור עמדתה של בריטיש. אפק הוא בעל העיסקה השנייה. הוא בדק את פנקס המקרקעין בטרם התקשר עם נוטריקון. הוא תפס חזקה במקרקעין. הוא רשם הערת אזהרה. מנסיבות אלה עולה כי הימנעותו של גנז מלרשום הערת אזהרה היא שהכשילה את אפק, בלא שזה תרם לכך. במצב דברים זה לא יוכל גנז להפעיל את זכות האכיפה כלפי אפק. עמידתו של גנז על האכיפה כלפי אפק היא שימוש שלא בתום-לב בזכות האכיפה ביחסים בין גנז לאפק. תרופתו של גנז היא בתביעת פיצויים כנגד נוטריקון".
בע"א 7113/11 בעניין עזבון המנוח עפיף מוחמד ז"ל ואח' נ. עזבון המנוח חוסני לאחם ז"ל ואח' (להלן:- "עניין עפיף") מזכיר כב' הש' עמית את הילכת גנז הנ"ל, תוך שהוא קובע שלתום הלב של הרוכש השני שני פנים:
"לתום הלב הנדרש מהרוכש השני בזמן פן סובייקטיבי ואובייקטיבי. סובייקטיבי – במובן של אי ידיעה על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין נדרשת ידיעה ממשית ודי ב"עצימת עיניים" בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר (עניין אבו זיאד, פסקה 8).אובייקטיבי – בדיקה של הקונה השני בזמן בלשכת רישום המקרקעין או בדיקת החזקה במקרקעין טרם עריכת העסקה (עניין חברת אלקודס, בפסקה 32. על כך שבמקרים מסוימים אי בדיקת החזקה במקרקעין עשויה לשלול את תום הלב של השני בזמן, ראו, לדוגמה, עניין קדמני בפסקה 9; ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס, פסקאות22-23 לפסק דינה של השופטת ארבל (29.4.2007)).
השורה התחתונה היא, כי אם הרוכש השני בזמן אינו עומד בחובת תום הלב, אזי אין באי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון בזמן כדי להקנות לו עדיפות, באשר לא מחדל זה הוא שהוביל לתאונה המשפטית".
מכאן לעובדות הצריכות לענייננו ושנויות במחלוקת, אשר נוגעות לתום ליבם והתנהלותם של הרוכשים המתחרים.
"ייחוד" הזכויות שנמכרו לצדדים, האומנם?
ראשית, לטענת התובעים, כי הזכויות שמכר צובחי לנאוטחה הן מתוך החלק שקיבל צובחי בהעברה מאחיו ג'ורג', העברה שטרם נסתיימה ברישום , בעוד שהזכויות להן טוענים התובעים בתביעה דנן, הן מתוך החלק שירש צובחי ישירות מסבו, ואשר כבר נרשם על שמו במרשם המקרקעין.
בטענה זו אין ממש.
הזכויות לכל אחד מן הבעלים המשותפים בחלקה הן זכויות במושאע.
משמעות המונח "מושאע" הינה כי הבעלות היא משותפת לכל הבעלים בחלקה, באופן יחסי לחקיהם בה, בכל פיסת קרקע על פני החלקה.
לא הוצג בפניי כל הסכם חלוקת מקרקעין המלמד כי החלקה חולקה לתתי חלקות וכי בחלק מהן (כפי שטוענים התובעים) נתייחדו הבעלות ו/או החזקה לצובחי בלבד.
אשר על כן נדחית טענה זו של התובעים.
יתר על כן, גם פרשנות ההסכמים הנוגדים אינה מלמדת כך.
עיון בהסכם שנכרת בין צובחי לנאוטחה בשנת 1984 (נספח ג' לנ/5-ראה התרגום נספח ג/1) מלמד כי צובחי סיכם עם נאוטחה "למכור לו 283 חלקים מתוך 5651 חלקים ממלא החלקה בשלמותה, כלומר 283 חלקים מחלקי המגיע לכדי 565.1 חלקים (1/10) בחלקה..." (ההדגשה בקו שלי- י.א.).
ניסוח דומה (לגבי מלוא 1/10 החלקים) ננקט בעיסקה הנוגדת שבין התובעים לצובחי (ראה מוצג ת/2 בפיסקה "והואיל" הראשונה).
ניסוח זה תומך בטענה ההפוכה, לפיה החלקים שרכש נאוטחה מצובחי הם מתוך החלק שירש צובחי ישירות מסבו (1/10 חלקים), ולא מתוך החלק שהועבר לו ע"י אחיו ג'ורג' (1/20 חלקים).
התובעים מבקשים גם להסתמך בעניין זה על תצהיר שנתן צובחי בשנת 1998, ולפיו, המכר לנאוטחה (283 מ"ר) הינו של שטח הממוקם סמוך למקום בו גר נאוטחה ולא נכלל בחלקים שנמכרו לתובעים.
לטעמי, האמור בתצהיר זה אין בו כדי לתמוך באופן כלשהוא בטענת התובעים שכן, אין בתצהיר זה שום התייחסות לשאלה, איזו מבין שתי העסקאות נוגעת לחלקו הרשום של צובחי ואיזו נוגעת לחלק הלא רשום אותו קיבל מג'ורג' אחיו.
מכאן, לבחינת התנהלותם ותום ליבם של הצדדים.
התנהלותו של נאוטחה
נאוטחה בצע את העסקה מול צובחי בשנת 1984. אין חולק כי עד לביצוע העיסקה ע"י התובעים לא רשם הוא הערת אזהרה בגינה ולא רשם את הזכויות שרכש מצובחי, על שמו במרשם המקרקעין.
בתצהירו טען כי נמנע מלעשות כן בשל עיקולי רשויות המס.
עיון בנסח ההיסטורי (חלק מנ/8 -5) מלמד כי עיקולי רשויות המס הוטלו רק לאחר מועד רישום הערת האזהרה על ידו, בשנת 1998. משמע, לא היתה מניעה לרישום הערת אזהרה לטובתו בגין רכישתו מצובחי בשנת 1984, ועד למועד רישומה בפועל על ידו (ביום 23.9.1997), לאחר חתימת ההסכם בין התובעים לצובחי.
לאור הזמן הרב שחלף מן המועד בו רכש נאוטחה את הזכויות (בשנת 1984 ) ועד לרישום הערת האזהרה על ידו (בשנת 1997), אני קובע כי נאוטחה הפר את חובת תום הלב כלפי התובעים ויצר לכאורה, את ה-"תאונה משפטית", עליה עמד בית המשפט העליון בעניין גנז.
השאלה הבאה שיש לשאול היא האם עמדו התובעים בחובת תום הלב על שני פניה, הסובייקטיבי והאובייקטיבי, כפי שנקבעה בעניין עפיף הנ"ל. שכן, רק מקום בו עמד הרוכש המאוחר בזמן בחובה זו על שני פניה, תיגבר זכותו.
התנהלות התובעים
לאחר בחינת חומר הראיות שהוצג בפניי, סבורני כי התובעים לא עמדו בחובת תום הלב הנדרשת מהן לפי הילכת עפיף. אבהיר להלן.
מוכן אני לקבוע על יסוד הצהרת התובעים כי בדקו את המירשם טרם ביצעו את העיסקה, וכי זכויותיו (הנוגדות) של נאוטחה לא נסתיימו ברישום ואף לא נרשמה בגינן הערת אזהרה ( על שתי עובדות אלה אין מחלוקת כלל).
ברם, פרט לכך, מלמד חומר הראיות כי ביתר מרכיבי חובת תום הלב לא עמדו התובעים.
נאוטחה העיד, כי תפס חזקה בפועל בשטחים שקנה מצובחי וכן מג'ורג' (בשנים 1983 ו- 1991).
התובעים לא חלקו על כך. הצהרתו זו נתמכת גם בהיתר בניה שניתן לו מאת הועדה לתכנון ובניה
(נ/5-ה) לבניית בניין מגורים בן שתי קומות (כ-260 מ"ר כל קומה), מחסן חקלאי (243 מ"ר) וכן שני מקלטים וחדרי מדרגות (בשטח כולל של 55 מ"ר).
ניתן לאור האמור לעיל לקבוע כי נאוטחה תפס חזקה בחלקה באופן הנראה לעין ואף בנה עליו, כולל בית מגורים.
יתר על כן, שוכנעתי כי התובעים, באמצעות נציגם בעיסקה, גבי תותרי (אחיו של התובע 1 , שייקרא להלן "גבי"), ידעו על רכישת הזכויות ע"י נאוטחה ולמצער, עצמו עיניהם מלברר ולדעת מה היקפן של עסקת הרכישה שביצע נאוטחה (שכאמור כבר תפס חזקה בשטח), קודם לעיסקה אותה ביצעו התובעים.
בסעיף 9.1 לכתב הגנתו, טען ג'ורג' מפורשות כי עת נודע לו על המו"מ שבין גבי הנ"ל, לבין צובחי הוא הודיע לגבי, כי יתרת הזכויות של צובחי מצומצמת ל-282 מ"ר בלבד. על טענתו זו הצהיר בסעיף 18 לתצהירו (נ/8). כן הצהיר בתצהירו, כי משנודע לו כי העיסקה בין צובחי לתובעים אמורה להיחתם בפני עו"ד סלים חמיס מנצרת, הוא טרח ליידע את עו"ד סלים חמיס על רכישת הזכויות המוקדמת ע"י נאוטחה, ואף שלח אליו מכתבי התראה (נספחים 9, 9א לתצהירו הנ"ל).
לפי האמור בתצהירו, עו"ד סלים חמיס התקשר אליו, הודיע לו כי במשרדו נמצאים התובעים וצובחי ועומדים לחתום על עיסקה וכי הוא, עו"ד סלים חמיס, הביא לידיעתם את דבריו הנ"ל של ג'ורג'.
התובעים מנגד לא הכחישו את העובדה כי נוהל מו"מ במשרדו של עו"ד סלים חמיס הנ"ל, אלא רק טענו כי עו"ד סלים חמיס לא הביא לידיעתם דבר מתוך העובדות שהעיד ג'ורג' כאמור לעיל. הם גם טענו כי בסופו של דבר חתמו על העסקה הנוגדת לא במשרדו של עו"ד סלים חמיס, אלא בפני עו"ד עימאד נאסר.
אני מוצא לציין כי בחקירתו הנגדית של ג'ורג' בפניי, בנוגע לטענותיו הנ"ל (החל מעמוד 45 ש' 31 ועד ע' 48), הוא עמד על טענותיו שבתצהירו לפיו יידע בעוד מועד את גבי תותרי, נציגם של התובעים, בדבר יתרת הזכויות המוגבלת שנותרה לצובחי בחלקה. עדותו של ג'ורג' בפניי הותירה רושם מהימן.
נוכח טענותיו הנ"ל של ג'ורג', שנטענו כבר בכתב הגנתו, מצופה היה כי גבי, שהגיש תצהיר עדותו הראשית מטעם התובעים, יתייחס לטענות אלה, לפיהן שימש כנציג התובעים ברכישה הנוגדת והוזהר לגבי יתרת הזכויות המצומצמת שנותרה לצובחי בחלקה, ויכחיש אותן.
דא עקא, גבי בתצהירו ת/1 לא הכחיש. עולה מפורשות מתצהירו, כי היה מעורב עם התובעים בהליכי העסקה הנוגדת. הוא גם אישר זאת מפורשות בחקירתו הנגדית (ע' 10 ש' 20-28).
לטענה כי הוזהר לגבי יתרת הזכויות המצומצמת, לא הגיב גבי בתצהירו כלל.
רק בחקירתו הנגדית כנשאל בעניין זה, הכחיש את טענותיו של ג'ורג', אולם תשובותיו, הותירו רושם בלתי מהימן ולא נתתי בדבריו אימון.
העד מצא גם להתחמק פעמיים ממתן תשובות מפורטות לשאלות שנשאל ולהסברים שנתבקש ליתן לדברים עליהם הצהיר אשר נשמעו לא הגיוניים, תוך שהיפנה את השואל לאמור בתצהירו במקום לענות לשאלה (ראה ע' 12 ש' 1 ואילך וע' 13 ש' 1 ואילך).
גם התובעים עצמם, בתצהירם המשותף (ת/3), בניגוד למצופה מהם, לא הגיבו כלל לטענה כי נציגם, גבי תותרי, הוזהר לגבי יתרת הזכויות המצומצמת שנותרה לצובחי, טרם ביצוע העיסקה הנוגדת, אלא רק טענו בעדותם כי עו"ד חמיס לא הביא לידיעתם את אזהרותיו של ג'ורג'.
איש מן הצדדים לא הזמין לעדות את עו"ד חמיס וכל אחד מן הצדדים טען כי הנטל להבאתו מוטל היה על האחר. לטעמי, הראיות שהביאו הנתבעים הכוללות את מכתבי ההתראה לעו"ד חמיס, עדותו המהימנה בעיני של ג'ורג' (שנראה כי אין לו כל אינטרס אישי לגבי תוצאות ההכרעה בתביעה זו) והעובדה כי התובעים בחרו לעבור לעו"ד אחר (עו"ד נסאר) כדי לחתום בפניו את העיסקה, יוצרות תשתית מחשידה מספקת לביסוס לכאורי של הטענה כי הובאה לידיעת התובעים אזהרת ג'ורג', על מנת להעביר את נטל הבאת הראיות בעניין זה לתובעים לזימונו של עו"ד חמיס, כדי לסתור את טענת הנתבעים. אי זימונו ע"י התובעים אם כן, פועל לחובתם.
סיכומו של דבר
על יסוד קביעתי כי נאוטחה תפס חזקה בחלקה ובנה עליה הרבה לפני חתימת העיסקה הנוגדת באופן הניכר לעין וכן על יסוד קביעתי כי עדותו של ג'ורג' לפיה הזהיר את גבי תותרי וכן את עו"ד סלים חמיס בדבר יתרת הזכויות המצומצמת של צובחי בחלקה, מתבקשת המסקנה כי התובעים לא עמדו בחובת תום הלב, לא בפן הסובייקטיבי ולא בפן האובייקטיבי, שכן ראו כי נאוטחה נוכח בשטח ותפס חזקה בחלקה, והוזהרו גם מראש כי זכויותיו בחלקה נרכשו מצובחי וכי יתרת זכויותיו של צובחי מצומצמת, ועל אף האמור, עצמו עיניהם מלראות ולברר באופן מדוייק איזה חלק מזכויותיו מכר צובחי לנאוטחה ואיזה חלק נותר בידיו ויכול היה צובחי למכור להם. בנסיבות אלה, לא שוכנעתי כי "התקלה המשפטית " הנ"ל נגרמה רק בשל אי רישום הערת האזהרה ע"י נואטחה, אלא בעיקר בשל התנהלות התובעים.
על כן, התביעה נדחית.
התובעים ישלמו לנתבעים 2-3 תוך 30 יום הוצאות משפט, כדלקמן:
לנתבע 2 - סך כולל של 10,000 ₪.
לנתבע 3 - סך כולל של 10,000 ₪.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים
ניתן היום, כ"ט סיוון תשע"ו, 05 יולי 2016, בהעדר הצדדים.
