בקשה למינוי בורר שהוגשה ע"י יזמיות מקרקעין נגד בעלי דירות.
- ההליך שבכותרת הוגש במקור ביום 19.03.2024 כבקשה למינוי בורר בסכסוך שבין המבקשות לבין 97 משיבים, שעל פי הנטען בבקשה הם "בעלי הזכויות במספר בניינים המצויים ברחוב שרירא בעיר ראשון לציון" שעמם "במהלך שנת 2017, נחתם... הסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38".
על רקע התארכות הליכי ההמצאה למשיבים, על רקע טענות בנושא שהועלו ע"י מי מהמשיבים, ובהמשך להחלטות שיפוטיות שניתנו בנושא ההמצאה, עתרו המבקשות עצמן ביום 09.10.2024 למחיקת 51 מהמשיבים, באופן שנותרו בהליך רק אותם המשיבים שמשרד עוה"ד עמר רייטר שוכטוביץ ושות' הודיע כי הם מיוצגים על ידו, אף משיבה נוספת, שתצהירה תומך בתשובה שהוגשה מטעם המשיבים.
- המבקשת 1 (להלן- שרירא), יזמית מקרקעין, חתמה בשנת 2017 עם המשיבים ועם בעלי דירות נוספים על "הסכם לפי תמ"א 38" (להלן - ההסכם).
המבקשת 2 היא בעלת המניות בשרירא, בעבר בחלקן, והחל מאוקטובר 2022 - במלואן (להלן- המבקשת 2 או כ.א.ל יזמות).
המבקשת 3 היא חברה שהייתה אמורה לרכוש מכ.א.ל יזמות את מניותיה של שרירא לפי הסכם שנכרת ביניהן בחודש ינואר 2021, אך העברת המניות אליה לא בוצעה בפועל מחמת אי תשלום מלוא התמורה המוסכמת (להלן- המבקשת 3 או נידן). נידן מצויה כיום בהליכי פירוק, וההליך שבכותרת הוגש על דעת הנאמן ובאישור בית המשפט של חדלות פירעון מחודש דצמבר 2023 (תיק חדל"ת 15035-07-22).
- הבקשה למינוי בורר נסמכת על הוראת סעיף 25.2 להסכם המורה, בין השאר כי
"בכל מקרה בו יתגלעו סכסוכים ו/או חילוקי דעות בין הצדדים בכל עניין הנוגע לכריתתו ו/או להפרתו ו/או לביצועו ו/או לפירושו ו/או לביטולו של חוזה זה, יפנו הצדדים לפגישת גישור אחת לפחות בפני מגשר מוסכם. לא צלח הגישור, ימסרו הצדדים את הסכסוך להכרעתו של הבורר, ויחולו ההוראות הבאות... הבורר יכהן כבורר דן יחיד והכרעתו תהא סופית...".
על פי הנטען בבקשה, המשיבים לא שיתפו פעולה עם קידום הפרויקט, עת הפניות אליהם לחתימתם על המסמכים הנדרשים לקבלת מעמד שיאפשר פעולה בפני רשויות התכנון וליווי בנקאי, "נפלו על אזניים ערלות" בסירוב שנומק בטענה כי העסקה להסבת הזכויות בפרויקט לחברת נידן, שנערכה לטענת המבקשות בהסכמת נציגים מוסמכים מטעם המשיבים, לא הושלמה, גם לא דיווחו על עסקאות שנעשו בדירות הקיימות במתחם, ולא ווידאו חתימתם של רוכשים על ייפויי הכוח.
המבקשות טוענות כי סירוב המשיבים לשיתוף הפעולה בהוצאת ההסכם אל הפועל נעשה בחוסר תום לב משהמשיבים ביקשו להתנער מההסכם, להביא לפקיעת ההיתר, שאכן פקע בחודש נובמבר 2023, ולהתקשר עם יזם אחר.
המבקשות טוענות לנזקים "בסך של כ-10,000,000 (עשרה מיליון) ₪ ", וטוענות כי "המשיבים התעלמו וסירבו לכל ניסיון הידברות ו/או מינוי מגשר ו/או בורר שהוצעו בשיחות שבין הצדדים... אף מכתב ההתראה... מיום 06.11.2023... 'זכה' להתעלמות מוחלטת".
- המשיבים אינם כופרים בחתימתם על ההסכם עם שרירא, בהיותם צד לו, באותנטיות של תנית הבוררות שבו, כמו גם בקיומו של סכסוך הנוגע לפרויקט.
אלא שלשיטתם, בניגוד לשרירא "המבקשות 2-3 אינן צד לתניית הבוררות. עצם צירופן משקף את עמדת המבקשת 1 כי הן צד דרוש להליך – ומכאן שאין מנוס מריכוז כלל המחלוקות הדרושות בפני בית המשפט בהליך מתאים, אך לא בוררות עם גורמים שהמשיבים מעולם לא הסכימו לקיימו עם צדדים שלישיים".
נטען כי "במסגרת הבקשה לא נטען, כי מתקיימות נסיבות כלשהן, שיש בהן להצדיק חריגה מהכלל לפיו אין להחיל את סמכות הבורר על מי שאינו צד להליך הבוררות" ; כי "לא התקיימה ישיבת גישור שהיא תנאי מקדים למשלוח מכתב מקדים לקיום הליכי בוררות...", מה גם שלאחר פתיחת ההליך שבכותרת "ב"כ הצדדים הגיעו להסכמה על מינוי מגשר, כב' השופט בדימוס בנימין ארנון" אולם "במקום לפנות להליך הגישור כמוסכם, בחרו המבקשות בחוסר תום לב לעמוד על בירור הבקשה, וזאת עוד בטרם התקיימה ישיבת הגישור הראשונה"; "הבקשה הוגשה בניגוד לתנאי סעיף 8 לחוק... באופן שמייצר יתרון דיוני פסול למבקשות... המבקשות לא פנו למשיבים בכתב כנדרש... ומכל מקום, עליהן לפנות בדרישה כאמור למשיבים רק לאחר קיומה של פגישת גישור אחת לפחות... מדובר בניסיון חמור להלך אימים על המשיבים".
דיון והכרעה
- הלכות היסוד הן ש"תחומי הבוררות וסמכויות הבורר נקבעים במסגרת הסכם הבוררות" (רע"א 834/17 י. כרמלי ובניו בע"מ נ' משה, פסקה 7, ניתן ב-05.03.2017), וכי משמעותה של תנית בוררות מוסקת "מנוסח הסכם הבוררות, אך גם מהתנהגות הצדדים... [כאשר] הסכמת הצדדים נלמדת בראש ובראשונה מלשון הסכם הבוררות)" (רע"א 2982/14 משי זהב נ' אור חי, פסקות 12-13, ניתן ב-26.06.2014).
וכן: "ככלל, הסכם בוררות מחייב רק את הצדדים החתומים עליו נוכח העובדה שהליך הבוררות יונק חיותו מהסכמת הצדדים. ברם, לעיקרון יסוד זה קיימים חריגים, 'מעגלי הרחבה'..." (רע"א 1950/20 יפה נ' דיאמנט, פסק 14, ניתן ב-10.05.2020), עת במעגל ההרחבה הראשון ימצאו בעלי דין שאינם צד פורמאלי להסכם אך מהנסיבות "עולה כי הסכימו להיות חלק מהליך הבוררות"; במעגל ההרחבה השני יימצאו חליפיהם של הצדדים המקוריים שחתמו על ההסכם; במעגל ההרחבה השלישי, שהינו "המרחיק לכת ביותר מבחינת עקרון היסוד של הסכמת הצדדים" ואשר אינו מתוחם בנוסחה מדויקת, יכללו אותם צדדים "שקשורים בקשר הדוק להסכם הבוררות אך עקרון האישיות המשפטית הנפרדת מפריד ביניהם' כמו למשל, בעל השליטה בחברה, החברה שבשליטת בעל הדין, ערב, וכו" (ע"א 3925/12 חן רונן נ' עו"ד יובל כהן ואח', והפסיקה המאוחרת יותר ברוח זו).
- בענייננו, כאמור, אין חולק כי רק שרירא היא צד ישיר להסכם ולתנית הבוררות שבו, המוחלת על פי לשונה על "סכסוכים... בין הצדדים". על פי האמור בבקשה "שרירא הוקמה כחברה ייעודית לביצוע פרויקט התמ"א, כשההתקשרות עם הבעלים לרבות החתימה על הסכם התמ"א, וכל פעולה הקשורה בפרויקט התמ"א, נעשו אך ורק באמצעותה". כ.א.ל, "שמניותיה מוחזקות בשרשור, בין היתר על ידי מר ישי שנקלובסקי" [המצהיר מטעם המבקשות] הייתה במועד ההתקשרות בעלים בחלק ממניות שרירא וכיום בכולן, ואילו נידן אמורה הייתה לרכוש את מניותיה של שרירא מכ.א.ל לפי הסכם שנחתם "במהלך חודש ינואר 2021", שילמה מקדמה המבטאת כשני שליש מסכום העסקה, "ועל אף שהעסקה לא הושלמה, נידן הוציאה סך של 696,493 ₪ לקידום הפרויקט".
חוששני כי הבקשה אכן אינה כוללת טיעון המסביר את מעמדן של כ.א.ל ושל נידן להסתמך על תנית הבוררות, וכיצד נכנסות אלו בגדרי איזה ממעגלי ההרחבה.
אין בבקשה ובהיגדים שבהסכם דבר המלמד כי המו"מ שברקע ההסכם נוהל בשמה של כ.א.ל דווקא ועבורה, על דעת המתקשרים, ובדבר הסכמה כי זו תוכל אף היא להסתמך על תנית הבוררות שבהסכם המקורי.
גם לא נטען לקיומה של תשתית שתתמוך בקיומו של "קשר הדוק להסכם הבוררות". ההיפך, לכאורה קיים היגד המדגיש את היותה של שרירא בלבד צד להתקשרות - "שרירא הוקמה כחברה ייעודית לביצוע פרויקט התמ"א, כשההתקשרות עם הבעלים לרבות החתימה על הסכם התמ"א, וכל פעולה הקשורה בפרויקט התמ"א, נעשו אך ורק באמצעותה".
קל וחומר, כך הם פני הדברים ביחס לחברת נידן, שמעורבותה בפרשה העובדתית מאוחרת להסכם, היא לא יועדה להיות "חליפתה" של שרירא, כי אם רק בעלת מניותיה, ואף למעמד זה לא הגיעה.
לא נטענה סיבה מיוחדת או כלשהי להכללת בעלת המניות בשרירא בהליך הבוררות.
גם לא ניתן הסבר לצירופה של חברה, שאמורה היתה לרכוש את מניותיה של שרירא, להליך משפטי האמור להתנהל מול בעלי הדירות.
- קושי נוסף בדרכן של המבקשות, הגם שלא בגינו בלבד הגעתי לתוצאה אליה הגעתי, מצוי באי - יישומו של סעיף 8(ב) לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968, המורה במפורש כי "לא ימנה בית המשפט בורר כאמור בסעיף קטן (א), אלא לאחר שהמבקש נתן לבעל-דינו הודעה בכתב כאמור להלן ולא נענה תוך שבעה ימים מהיום שנמסרה ההודעה... בכל מקרה אחר יציע המבקש בהודעה בורר וידרוש מבעל-הדין להסכים למינויו",.
נפסק ש"רק אם מוצה הליך זה ולא נשא פרי, יפעיל בית המשפט את סמכותו למנות בורר" (רע"א 9042/07 קאפלה קומפיוטרס בע"מ (בפירוק) נ' Nippon System ware Co. Lt, פסקה 23, ניתן ב-27.12.2009).
בענייננו, בבקשה צויין במונחים כלליים כי הוצעו "הידברות ו/או מינוי מגשר ו/או בורר", להבדיל ממכתב "במסירה אישית", בדבר "התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים" ובו דרישה "לשלם למרשותי סך של כ-10,000,000 ₪ (עשרה מיליון) ₪, המגלם את ההוצאות שהוציאה מרשתי, וכן חלק מפיצויי הקיום".
פנייה בדבר דרישה קונקרטית בכתב למינוי בורר שהופנתה למשיבים - אינה בנמצא.
- לאמור לעיל יש להוסיף כי גם בהינתן תנית בוררות לא קיימת חובת מינוי, וכי עצם המינוי נתון לשיקול דעתו של בית המשפט, הגם שנדרשים "שיקולים כבדי משקל כדי להצדיק דחיית בקשה למינוי בורר מקום שבו קיים הסכם בוררות מפורש בין הצדדים" (רע"א 2561/15 בראון נ' גונשיורובסקי, פסקה 9, ניתן ב-26.10.2015).
הנסיבות בענייננו מקשות על היעתרות לבקשה, אף בהתייחס לשרירא בלבד.
קיים ספק ממשי אם התדיינות בבוררות רק עם המשיבים הנותרים (לאחר מחיקת 51 בעלי דירות) תאפשר בירור יעיל וממצה של הפרשה העובדתית שבכותרת, מחמת הקושי בקשירת כלל המעורבים. עיון בנספחי הבקשה מעלה בין היתר, כי המבקשות טענו להסכמת המשיבים למכר מניות שרירא לנידן שהובעה במסמך בכתב בשם בעלי הדירות ובחתימת עו"ד מנשה משה יהודה, הוא מי שמונה לפי ההסכם להיות ב"כ הדיירים (נספח 4 לבקשה), אלא שכנגדה נשלח מכתב מאת עו"ד אלעד זוסמנוביץ מיום 04.07.2022, בו נאמר, בין השאר, כי "המסמך אשר צורף, אשר נחזה להיות אישור להעברת מניות, נחתם לכאורה על ידי שני דיירים בלבד, אשר אינם כלל הנציגות, כך שלבטח לא עונה על דרישת סעיף 15.1 לאישור הנציגות בכתב ומראש. לא בכדי אף לא צוין תאריך על גביו/נמחק" (נספח 7 לבקשה).
כן עולה כי ביום 10.07.2024 טענו המבקשות בהקשר להמצאה, כי די בזו שביצעו לעו"ד נעמה אריאל, שעל פי הנטען קיבלה על עצמה באותו שלב ייצוג בעלי הדירות בהליך חדלות הפירעון של נידן (חד"לת 15035-07-22), אלא שטענה זו לא התקבלה על דעת רשמת בית המשפט שהורתה למבקשות בהחלטה מיום 06.08.2024 "למסור את הבקשה נשוא תיק זה לידי כל המשיבים שטרם הגישו לה תשובה".
לא ברור מדוע התקשתה שרירא לקיים הוראת מסירה פשוטה זו, בעטיה, כאמור בפתיח, נמחקו כמחצית מהמשיבים בהליך במתכונתו המקורית לבקשת המבקשות עצמן.
אין אלא להניח כי היה וימונה בורר, ייפתח הליך נוסף למינוי בורר ולצירופם של אותם 51 בעלי דירות שנמחקו, שהרי מה הטעם לבירור הליך משפטי עם מחצית בעלי הדין הדרושים.
- נוכח האמור לעיל, דין הבקשה להידחות.
הוצאות הבקשה ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ לחובת המבקשות
ניתנה היום, ט' חשוון תשפ"ה, 10 נובמבר 2024, בהעדר הצדדים.