רוט נ' דרעי ואח'

צד שלישי                         רפאל הדד

                                       עו"ד יעקב רביבו

פסק דין

התובעת עותרת לחיוב הנתבעים בפיצויים בשל אי גילוי פגמים נסתרים בדירה שרכשה מהם.

רקע

1. הצד השלישי, אדם פרטי, בנה בית מגורים ברחוב החסידה 10 בבאר שבע (להלן: "הדירה"). הדירה נמכרה לנתבעים, אף הם אנשים פרטיים, בהסכם מיום 26.4.2013 (נספח א' לתצהיר העדות הראשית של הצד השלישי, להלן: "ההסכם הראשון"). טופס 4 התקבל לאחר חתימת ההסכם הראשון, ביום 14.7.2013 (נספח 1 לתצהיר עדות ראשית של הנתבעים).

2. ביום 16.7.2017 מכרו הנתבעים לתובעת ובעלה את הדירה ולשם כך חתמו על הסכם מכר (נספח 2 לתצהיר עדות ראשית של התובעת, להלן: "ההסכם"). שני הצדדים היו מיוצגים במסגרת העסקה.

3. ביום 26.2.2018 ביקרה התובעת בדירה. באותו מועד הייתה הדירה ריקה לקראת המסירה המתוכננת.

4. ביום 28.2.2018 נערך פרוטוקול מסירת הדירה, שבו נכתב בכתב יד, תחת הכותרת "הערות ביחס למצב הדירה" כי "הבית נבדק ע"י הקונים ונמצא במצב זהה למצב בו היה במועד חתימת ההסכם" (להלן: "פרוטוקול המסירה"). פרוטוקול המסירה נחתם על ידי המוכרים והקונים, בנוכחות עורכת הדין של הנתבעים בעסקה, עו"ד תמי עדה (להלן: "עו"ד עדה").

5. ביום 5.3.2018, בהזמנת התובעת ביקר בדירה מהנדס שערך חוות דעת הנדסית בעניין ליקויים בדירה (נספח 4 לתצהיר התובעת, להלן: "חוו"ד התובעת").

6. בעלה של התובעת נפטר ביום 19.9.2019, כשנה וחצי לאחר מסירת הדירה (נספח 1 לתצהיר עדות ראשית של התובעת).

   חוו"ד התובעת

7. מפאת חשיבותם להמשך, להלן פירוט הליקויים שנכללו בחוו"ד התובעת (בראשי פרקים):

   1. ליקויי עבודות ריצוף:

      1. ריצוף ללא מישקים של 3 מ"מ לפחות 263.5 מ"ר (כולל חיפוי קירות וריצוף).

      2. אין שיפוע במשטח מחוץ למטבח 14 מ"ר.

   2. ליקויי עבודות מסגרות:

      1. חלודה על פלטת ידית חדר כביסה(מבט מחצר).

      2. אין אפשרות להגיע לשלב האיטום בדלת ממ"ד.

   3. ליקויי עבודות איטום:

      1. רטיבות בקיר מסתור כביסה בחצר.

      2. רטיבות בקיר מערבי בבניין (מבט מהחצר).

      3. אין פרופיל אלומיניום המחבר את היריעות למעקה (בגג).

      4. רטיבות מעל פנלים ליד המקלחת בחדר הורים.

      5. רטיבות בחדר ארונות (הגובל עם מקלחת ההורים).

      6. רטיבות בצד האחורי בארון חדר ארונות.

      7. רטיבות בחדר שינה הגובל בחדר אמבטיה.

      8. רטיבות מעל הפנלים בקירות הבית.

   4. ליקויי עבודות חיפוי:

      1. רטיבות בקיר מאחוריי מקלחת הורים (מבט מהחדר).

      2. אין איטום על קירות מקלחת הורים ועל רצפת מקלחת הורים.

      3. אין איטום בקירות ורצפת חדר אמבטיה.

   5. ליקויי עבודות אינסטלציה:

      1. אין ניקוז בחצר הדייר (בצד האחורי).

      2. אין רשתות על פתחיי הניקוז בגג.

      3. אין ניקוז בחצר הדייר.

   6. ליקויי עבודות צבע:

      1. חלודה על מעמד הדוד בגג.

      2. צבע פגום במשקוף דלת ממ"ד.

   7. ליקויי עבודות טיח:

      1. סדק מעל החלון בקיר מול המקלחת בחדר הורים.

      2. סדקים בחומה מצד החזית (מבט מהחצר).

   8. ליקויי עבודות חשמל:

      1. פתח החלון הוא פחות מ-10% משטח חדר האמבטיה, יש להתקין ונטה.

   9. ליקויי עבודות אלומיניום:

      1. תריס פוגע בארגז התריס בויטרינה סלון.

   10. ליקויי עבודות ניקיון:

       1. פינוי פסולת ע"י מכולה.

   11. ליקויי עבודות נגרות:

       1. פירוק המטבח והרכבתו בעת החלפת הריצוף.

8. עלות תיקון הליקויים המשוערת בחוו"ד התובעת עמדה על סך 214,092 ₪.

   ההליך הנוכחי

9. התביעה הוגשה ביום 21.6.2021, מעל שלוש שנים לאחר מסירת הדירה. בתביעה נטען שהנתבעים הציגו מצג שווא לגבי מצב הדירה והעלימו בעיות רטיבות, הן באמצעות העמדת ארונות שהסתירו מוקדי רטיבות והן באמצעות תיקוני צבע שנועדו לטשטש את הנזק. התובעת טענה שבדירה יש פגמים שאינם נראים בעין ולא ניתן לגלותם אלא באמצעות בעל מקצוע, כמפורט בחוו"ד התובעת. התובעת תבעה את עלות התיקונים לפי חוו"ד התובעת, בצירוף שכ"ט עורכהּ ופיצוי בגין עוגמת נפש בסך 30,000 ₪.

10. הנתבעים טענו שגילו לתובעת לפני חתימת ההסכם על קיומה של רטיבות שהייתה ידועה להם בקיר המערבי. פרט לכך, לא היה ידוע להם על ליקויים נוספים בדירה. עוד טענו הנתבעים שהגשת התביעה זמן רב לאחר מסירת הבית מהווה שיהוי וחוסר תום לב, בפרט לאור העובדה שחוו"ד התובעת הוכנה סמוך למועד המסירה. כן נטען לנזק ראייתי, מאחר והתובעת ערכה שיפוץ בבית, ולמניעות, בהתאם להוראות חוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"), מאחר והתובעת לא נתנה לנתבעים הודעה על הליקויים מיד עם גילויים. לעניין זה הנתבעים ציינו שבמועד חוו"ד התובעת היה הבית בתקופת בדק של הקבלן, הצד השלישי. הנתבעים טענו לפגמים בחוו"ד התובעת וכן לקיזוז בשל חיובים שונים. לכתב ההגנה צורפה חוות דעת הנדסית נגדית, שלפיה עלות תיקון הפגמים שאינם מוכחשים היא 9,945 ₪ בלבד.

11. הנתבעים הגישו הודעה לצד השלישי. בהודעה נטען שהנתבעים מכחישים את חבותם לטענות התובעת, אך אם יימצאו חייבים, יש להטיל את החיוב על הצד השלישי, שהוא מוכר כהגדרתו בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), כמי שבנה את הדירה.

12. הצד השלישי טען שבנה את הדירה לשימושו האישי, ולא לצורך מכירה, אלא שבת זוגו התנגדה למעבר לדירה ולכן נאלץ למכור אותה. משכך, אין חוק המכר (דירות) חל בעניינו. עוד נטען שההסכם הראשון מונע מהנתבעים להעלות כל טענה בעניין ליקויים בדירה, כולל ליקויים נסתרים, ואף מציין במפורש שהצד השלישי לא התגורר בדירה עובר למכירתה. עוד נטען שבחוו"ד התובעת כולל ליקוי שמבוסס על תקן שאינו מחייב של מכון התקנים הישראלי.

13. בכתב התשובה שהגישה התובעת נטען שהתובעת ביקרה בדירה שלוש פעמים, כשהפעם האחרונה הייתה עובר למסירת הדירה, ביום 26.2.2018. במועד זה ראתה התובעת סימני תיקונים וצבע בחדר ארונות ובחדר נוסף וכן ריצוף תקול ואריחים רופפים בחדר האמבטיה. התובעת טענה שהעירה על ליקויים אלו, אלא שהנתבע החל לצעוק עליה, בנו ערן (להלן: "ערן") נאלץ להגיע ולהרגיעו, והתובעת חששה להיתקע ללא דירה ולכן בחרה לקבל את הדירה כפי שהיא ולפנות לתביעה (סעיפים 14-12 לכתב התשובה). לעניין השיהוי בהגשת התביעה טענה התובעת שהחלה לטפל בכך אך בעלה חלה ונפטר באופן פתאומי ולאחר מכן סבלה אף היא מבעיות רפואיות שונות שעיכבו את הטיפול בתביעה. אשר לשיפוץ, טענה שדובר בתיקונים הכרחיים בחדרי המקלחות והחלפת ארונות הקיר שהתגלו כרטובים, ולא היו ראויים לשימוש. יתר הליקויים לא תוקנו.

14. העידו בהליך התובעת והמומחה מטעמה, הנתבעים, ערן, עו"ד עדה , המומחה מטעם הנתבעים, והצד השלישי.

    המסגרת הנורמטיבית

15. סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), מטיל חובת תום לב על צדדים שמנהלים משא ומתן לצורך כריתת חוזה. אי גילוי עובדה רלוונטית בשעת כריתת ההסכם, אף עשויה להיחשב כהטעיה, האסורה מכוח סעיף 15 לחוק החוזים, אם היה על הצד השני לגלותן על פי דין, נוהג או לפי הנסיבות (ראו: ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ [פורסם בנבו, 6.6.2011]).

16. בהקשר זה, כלל נקוט בידינו כיום כי "יזהר המוכר", כלומר על המוכר מוטלת חובת גילוי נרחבת, חובה להציג מצג אמת ולשקף את כל שידוע לו בעניין הנכס. אין המוכר רשאי להסתמך על כך שעובדות מסוימות ניתנות לגילוי ע"י הרוכש באופן עצמאי. יתרה מכך, ככלל, אף לא ניתן להטיל על הקונה "אשם תורם", גם לא חלקי, על כך שהתרשל ונמנע מלגלות את המידע הרלוונטי, ובלבד שאין לקונה מבעוד מועד ידיעה קונקרטית בדבר הפגמים בממכר (ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס [פורסם בנבו, 11.2.2014], וכן ראו: ה"פ (מרכז) 53658-10-13 קזז נ' סער [פורסם בנבו, 2.8.2015], ת"א (נצרת) 65842-06-17 בן עמי נ' חדד [פורסם בנבו, 4.11.2019] ות"א (נצרת) 22332-02-20 מאיר נ' לוי [פורסם בנבו, 10.2.2022]).

17. בנוסף, סעיף 16 לחוק המכר קובע כי אם הייתה אי התאמה בממכר, אשר המוכר ידע על קיומה, או היה עליו לדעת על קיומה, ואעפ"כ לא גילה על כך לקונה, הקונה זכאי להסתמך על אי ההתאמה, בכפוף לכך שהודיע למוכר על אי ההתאמה מיד לאחר גילויה. הוראה זו היא הוראה קוגנטית, שכן נקבע בפירוש בסעיף שהיא חלה "על אף האמור... בכל הסכם...".

18. בנוגע לדרישת המיידיות שבסעיף 16 לחוק המכר, נקבע בע"א 465/80 ש' שולונץ בע"מ נ' "התכוף" חרושת ברזל בע"מ פ"ד לח(3) 630, 636 (להלן: "עניין שולונץ") כך:

    "די, לדעתי, באיחור הבלתי מוסבר של כחודש וחצי (עד להודעה מיום 14.9.76) כדי לקבוע, שההודעה למוכרת לא ניתנה "מיד" לאחר שנתגלתה אי ההתאמה. בחוק המכר גופו אמנם אין הגדרה למונח זה, אך ניתן ללמוד לענייננו מההגדרה בחוק המכר (מכר טובין בין-לאומי), תשל"א- 1971(להלן - החוק הבינלאומי), שהינו תרגום של הצעת חוק אחיד לעניין מכר ביןלאומי של טובין שנתקבל בוועידת האג שבשנת 1964(ראה סעיף 1לחוק הנ"ל ואמנה בדבר חוק אחיד למכר טובין בין-לאומי). מן הראוי להבהיר, כי חוק המכר שלנו (כנאמר בדברי ההסבר להצעת חוק המכר, תשכ"ה-1965) שאב את רוב הוראותיו מהצעת החוק האחיד "ואף בנוי לפי מתכונתה". בסעיף 11לתוספת לחוק הבינלאומי הנ"ל נאמר:

    "מקום שלפי חוק זה יש לבצע פעולה 'מיד', יש לבצעה תוך תקופה קצרה ככל האפשר, לפי הנסיבות, לאחר שניתן לבצעה באורח סביר (ההדגשה שלי - מ' ב"פ)".

    כוחם של דברים אלה יפה גם לענייננו, הן משום הדמיון בין שני החוקים והן משום הצורך לתת למונח "מיד" פירוש יותר מצמצם מאשר למונח "זמן סביר", הרווח בדיני החוזים והמצוי אף בחוק המכר (סעיף 9).

    אכן, ניתן להקשות מה שראה המחוקק לגונן על המוכר, אף אם זה ידע ממילא, או שהיה עליו לדעת על אי ההתאמה. הנה כי כן מצינו, כי לפי החוק הבינלאומי הנ"ל (סעיף 40לתוספתו) אין המוכר זכאי להסתמך על העדר הודעה על אי-התאמה, אם זו נובעת מעובדות שידע או שלא ייתכן כי שנעלמו מעיניו, בלי שגילה לקונה את דבר קיומן. גם בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (להלן - חוק התרופות) אין הזכות לתרופות מותנית בהודעה מיידית מצד הנפגע לצד המפר. הוא הדין בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, אשר בסעיף 20שבו מתנה את ביטול החוזה מחמת הטעיה בהודעת המתקשר "תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול (ההדגשה שלי - מ' ב"פ)".

    ניתן להסביר קושיה זו בצורכי עולם הסוחרים. אין זאת אלא שהמחוקק ביקש לדאוג למצב של ודאות, כי עיסקת מכר, שנקשרה ושבוצעה, תמה ונשלמה, ושוב אין להרהר אחריה. בדרך זו יכול המוכר להמשיך בפעילותו הכלכלית, כשהוא משוחרר מן החשש, ללא הגבלת זמן, שמא יבוא עליו הקונה בטענות לאחר מעשה על מום שנפל במימכר. מצד אחר, הובאו בחשבון זכויותיו של הקונה לקבל את אשר ביקש לקנות. האיזון בין השניים נמצא בכמה מהוראותיו של חוק המכר. מצד אחד מוטל על הקונה לפי סעיף 13לבדוק את המימכר מיד לאחר קבלתו ולהודיע מיד על קיומו של פגם, כאמור בסעיפים 14ו- 15לחוק (ראה צלטנר, בספרו הנ"ל בעמ' 79). אולם מצד אחר, אם הוכח שהמוכר ידע, או שהיה עליו לדעת, על אי ההתאמה כבר בעת ההתקשרות, בלי שגילה את אוזנו של הקונה, מאפשר חוק המכר לקונה לשלוח הודעה כנאמר בסעיף 16סיפא הנ"ל, אף-על-פי שלא קיים את חובת הבדיקה המיידית עם קבלת הטובין. ברם, תנאי להתחשבות זו הוא, שאת ההודעה על אי ההתאמה ישלח למוכר "מיד" - היינו, תוך תקופה קצרה ככל האפשר מגילויה. בלי לקבוע מסמרות, מה נחשב כהודעה "מיד" במובן סעיף 16סיפא, ואם המבחן בכגון דא הוא אובייקטיבי או בחן המתחשב בנסיבותיו הסובייקטיביות של הקונה, ברור, לדעתי, שתנאי המיידיות לא קוים בעניין שלפנינו."

    (ההדגשות בקו תחתון, כאן ולהבא, אינם במקור – מ"ש)

    (ראו גם: ע"א (נצרת) 16180-04-13 אמסלם נ' יואל [פורסם בנבו, 20.2.2014, להלן: "עניין אמסלם"], שאליו התייחסו אף הנתבעים בסיכומיהם, ות"א (מחוזי ת"א) 23501-10-15 יהודה יצוא ויבוא בע"מ נ' אמפא בע"מ [פורסם בנבו, 27.12.2019])

19. בסעיף 54 לע"א (ת"א) 15772-11-22 משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ נ' שטרנקוקר (פורסם בנבו, 29.10.2023), עמד בית המשפט על טעמיה של דרישת המיידיות:

    "...(ש)ההצדקה להטלת נטל ההודעה על הנפגע מאי התאמה הוא שקיימת הנחה שבמקרים רבים כאשר מדובר בפגמים או ליקויים שהמוכר כלל אינו מודע לקיומם וההודעה תאפשר לחייב לפעול להחלפה או לתיקון. הדבר דומה לחובת נפגע לפעול להקטנת הנזק. כמו כן היא מאפשרת למוכר לבדוק, לנסות ליישב את המחלוקת, למצוא את האחראי לאי ההתאמה (ספק, קבלן משנה או עובד שהתרשל), להגביר פיקוח על ייצור או למנוע מכירת מוצר פגום ללקוחות אחרים. עוד הובא בגדר ההצדקות, כי ההודעה מגבירה את הוודאות המסחרית ואת השקט הנפשי של המוכר כפי שמעניקים דיני ההתיישנות (ראו איל זמיר, עקרון ההתאמה בדיני חוזים, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע׳׳ש סאקר הפקולטה למשפטים, תש"ן, עמוד 294-293)."

20. יצוין כי בעניין שולונץ נקבע עוד שחוק המכר מהווה חוק ספציפי לעומת חוק החוזים הכללי, ולכן מי שאינו עומד בתנאי חוק המכר, ובפרט דרישת המיידיות, אינו רשאי להסתמך על חוק החוזים לצורך תביעתו.

21. בנוסף, בהסכם הצהירה התובעת בסעיף 2.2:

    "כי ראה את הדירה וסביבתה והיא תקינה ולשביעות רצונם ומתאימה לכל צרכיו, וכי הוא מוותר על טענת אי התאמה ו/או פגם בקשר לדירה למעט פגם נסתר והכל בכפוף לנכונות הצהרות המוכר בעניין המצב הפיזי של הדירה כאמור בסעיף 3.3 להלן, ובלבד שהמוכר ימסור את הדירה לקונה במצבה כפי שראה אותה הקונה בסמוך לפני חתימת הסכם זה, כשכל אביזריה ומערכותיה שמישים ופעילים."

    בסעיף 3.3 להסכם הצהירו הנתבעים:

    "ככל שידוע למוכר אין בדירה כל פגם ו/או מום נסתר והדירה הינה במצבה כפי שראה אותה הקונה למעט בלאי סביר"

    בסעיף 4.1 להסכם נקבע:

    "בעת מסירת החזקה תהא הדירה נקיה מכל חפץ ואדם למעט המפורט במבוא להסכם זה ולעיל וכפי מצבה הנראה לעין (as is) ביום חתימת ההסכם למעט בלאי סביר, כשהיא ראויה למגורים וכל מערכותיה ומתקניה פועלים כסדרם, שלמים, שמישים, תקינים ומחוברים כדין"

22. היוצא מכל האמור לעיל הוא שכדי להוכיח את תביעתה, נדרשת התובעת להוכיח את כל התנאים שלהלן:

    1. שהליקויים הנטענים הם בגדר פגם, או אי התאמה.

    2. שהנתבעים ידעו או היו אמורים לדעת על קיומם של הפגמים.

    3. שהתובעת לא ידעה על קיומם של הפגמים עובר לחתימת ההסכם.

    4. דרישת המיידיות בסעיף 16 לחוק המכר.

       דיון

23. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים וראיותיהם, מצאתי שדין התביעה להידחות.

24. בטרם אתייחס לגופן של ראיות, אציין שהתובעת הגישה במסגרת ההליך סרטונים, שהנתבעים התנגדו להגשתם בהליך. טענת הנתבעים היא ששלושה מהסרטונים צולמו על ידי אחיה של התובעת, ולכן ניתן היה להגישם אך באמצעותו, אחרת מדובר בעדות מפי השמועה, ואילו שני סרטונים אחרים מתייחסים לנזק הנוגע לתקופה מאוחרת למסירת הדירה וככאלה מהווים הרחבת חזית אסורה. התובעת טענה שהסרטונים צולמו בנוכחותה ולבקשתה, ולכן באפשרותה להעיד עליהם, וכי התביעה לא הוגבלה למועד הגשת חוות הדעת. דין עמדת הנתבעים להידחות. אכן, צודקים הנתבעים כי תוכן הסרטונים הוא בבחינת עדות שמיעה, ונדרשת עדות כדי לאמתו (ראו: יעקב קדמי, על הראיות – הדין בראי הפסיקה 909-908 (הוצאת נבו, 2009) והאסמכתאות שם, להלן: "קדמי"), אך איני סבור שנדרשת עדות הצלם דווקא כדי למלא תנאי זה. די בעדותו של מי שנכח במקום לצד הצלם, ובמקרה דנן – התובעת, כפי שהצהירה. לא למותר לציין שהנתבעים נמנעו מלחקור את התובעת על נוכחותה בעת צילום הסרטונים, ומכך יש להסיק שהם אינם חולקים על גרסתה בהקשר זה. לבחירת התובעת שלא להעיד את אחיה יש משקל ראייתי, שיבחן בהמשך, אך אין בכך כדי לשלול את עצם קבילות הסרטונים. אשר לטענה להרחבת החזית, זו שורטטה בכתבי הטענות ותיבחן לאורם. ראיות עשויות להיות לא רלוונטיות, אך לא ברור כיצד הן עשויות לייצר הרחבת חזית, שהרי הן אך ראיות לתמיכה בטענות, ולא טענות כשלעצמן. ממילא, דין הטענה להידחות. למעלה מן הצורך, יובהר כי התביעה מבוססת על הנזקים שפורטו בחוות הדעת, ועליהם בלבד, כשגם בסעיף 20 לכתב התביעה, שאליו הפנתה התובעת, צוין בפירוש שמדובר בליקויים שפורטו בחוות הדעת, ולא בליקויים נוספים.

    הממצאים העובדתיים

25. גרסת התובעת לגבי אופן התרחשות האירועים לא גובתה בראיות מספקות, וניכרים בה קשיים, שמובילים למסקנה שהיא לא הוכחה די הצורך.

26. בראש ובראשונה, נעדרו ממצבת ראיות התובעת עדים רלוונטיים שעשויים היו לחזק את גרסתה באופן משמעותי. התובעת אישרה שאחיה ביקר עמה בדירה (עמוד 25 שורות 4-3 לתמליל פרוטוקול דיון ההוכחות), והוא אף ביקר בדירה לאחר מסירתה, אז צילם את סרטונים 3-1 שהתובעת צירפה לתצהירה. מעורבותו של האח הייתה משמעותית, שכן בסרטונים הוא אינו אך מצלם, אלא אף מסביר ומדגים את שראה. על אף כל האמור, נמנעה התובעת מלהביאו לעדות, כדי שייתמוך בגרסתה, הן באשר למצגים שהוצגו עובר לחתימת ההסכם והן באשר למצב הדירה עם מסירתה. התובעת אף ציינה שרכשה את הדירה באמצעות מתווך (סעיף 35 לתצהירה), אך גם אותו נמנעה מלהביא כדי שיתמוך בגרסתה לגבי המצגים שהוצגו לפני חתימת ההסכם. גם את עורך דינה בעסקה נמנעה התובעת מלהביא לעדות, אף שלטענתה נכח בפגישה ביום 28.2.2018, שבמהלכה התריעה התובעת לטענתה על כך שקיימת רטיבות ואעפ"כ הוכרחה לחתום על פרוטוקול המסירה, וכן התייעצה עמו לאחר קבלת חוות הדעת (עמוד 27 שורות 31-24 לתמלול). על פניו העדויות הללו רלוונטיות וחשובות לתמיכה בגרסתה העובדתית של התובעת, כאשר לא הובאו מטעמה כל עדויות נוספות לצד עדותה, שעומדת כעדות יחידה של בעל דין, שהסתמכות עליה דורשת הנמקה מיוחדת (סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971). בנוסף, ע"פ ההלכה הנוהגת והידועה היטב, יש לצאת מהנחה שאילו הייתה התובעת מביאה לעדות עדים נוספים מטעמה, אלו לא היו תומכים בגרסתה (קדמי, 1902-1889, והאסמכתאות שם).

27. גרסת התובעת לא הייתה עקבית גם לכשעצמה. רק בחקירתה הנגדית הודתה הנתבעת לראשונה שנמסר לה מבעוד מועד על הרטיבות בקיר המערבי (עמוד 33 שורות 14-8 ועמוד 37 שורות 30-29 לתמלול וסעיפים 5 ו-13 לסיכומי התובעת). לא רק שאין לכך זכר בכתב התביעה, אלא שגם לאחר שהנתבעים טענו זאת בפירוש בכתב ההגנה (סעיף 18 לכתב ההגנה), לא ציינה זאת התובעת בכתב התשובה שהגישה או בתצהיר העדות הראשית מטעמה. גם הטענה שהתובעת הודיעה על קיומה של הרטיבות בביקור יומיים לפני מסירת הדירה ושוב במסירתה התפתחה תוך כדי ההליך. בכתב התביעה אין כל זכר לאירועים אלו, ואדרבא, נכתב כי קיומם של הליקויים התברר לראשונה לאחר מסירת הדירה, והודגש שהליקויים לא היו ניתנים לגילוי אף בעת מסירת הדירה (סעיף 20 לכתב התביעה). בכתב התשובה נטען לראשונה שהתובעת ראתה את הרטיבות בביקור ביום 26.2.2018 (סעיף 12 לכתב התשובה), גם הפעם מבלי להזכיר שהתלוננה גם במועד מסירת הדירה על הרטיבות. רק בתצהיר העדות הראשית ציינה התובעת לראשונה שגם בעת מסירת המפתח במשרד עורכת דינם של הנתבעים התלוננה על קיומה של הרטיבות.

28. אוסיף, כי אין זה מסתבר שעת מסירת החזקה בנוכחות עורך דינה לעסקה התובעת ציינה שקיימת רטיבות (עמוד 39 שורות 11-8 לתמליל), ועורך הדין לא מנע ממנה לחתום על פרוטוקול המסירה כפי שהוא. אם לא די בכך, התובעת הודתה שמספר ימים לאחר מכן, ביום 6.3.2018, העבירה לנתבעים 45,000 ₪ שטרם שולמו עד אותו מועד. גם במקרה זה הפנייה הועברה לתובעת באמצעות עורך דינה (סעיף 39 לתצהירה), ואעפ"כ בוצע התשלום, ללא כל התייחסות לליקויים שאותרו לגרסתה.

29. אשר לחוו"ד התובעת, זו מתייחסת לנזקים הקיימים במועד הביקור, אך אין בה התייחסות, ואין צורך לומר שלא נקבע בה מתי נוצרו הליקויים לראשונה והאם הנתבעים היו אמורים לדעת עליהם, וכיצד. לא למותר לציין שהמומחה אף העיד שהתבקש אך לפרט את הליקויים שנמצאים בפועל בדירה (עמוד 2 שורות 38-34 לתמליל). לעניין זה יצוין שהעובדה שנקבע בחוות הדעת שהליקויים נוצרו עקב חוסר איטום בין הקרקע לבניין (עמוד 6 לחוות הדעת), אין בה כדי ללמד מתי החלה להופיע הרטיבות.

30. אוסיף שהתובעת ביססה את תביעתה על טענת תרמית, ולא רשלנות גרידא. התובעת לא טענה שהנתבעים לא ידעו על הליקויים אך היה עליהם לדעת עליהם, או שאין לה ידיעה לגבי המאורעות. לשיטתה, הנתבעים לא רק היו צריכים לדעת על הפגמים הנטענים, אלא ידעו עליהם בפועל והסתירו אותם במכוון (סעיפים 8-6, 10, 18 לכתב התביעה). מדובר בטענה פוזיטיבית שמבוססת על ידיעה אישית נטענת (ראו גם תקנה 27 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018). בעניין אמסלם עמד בית המשפט בהרחבה על הכלל הידוע שנטל ההוכחה בדבר קיומה של תרמית הוא נטל מוגבר, ולא מאזן ההסתברויות בלבד (ראו אסמכתאות שם). התובעת לא עמדה בנטל זה. אדרבה, מעדותה עולה בבירור שאף היא עצמה לא סבורה כך. על אף הטענה שהנתבעים הסתירו במכוון את הרטיבות באמצעות ארונות, פעמיים נשאלה על כך התובעת והשיבה שהיא אינה סבורה שהארונות הונחו לצורך המכירה, אלא שימשו לתפקידם (עמוד 33 שורות 17-15 ועמוד 34 שורות 16-10 לתמלול). אשר לתיקוני הצבע שבוצעו, התובעת לא עמדה בנטל (המוגבר) להוכיח שמדובר בהסתרה מכוונת, היינו תרמית. למעשה, כלל לא הוכח שמדובר בפעולות שבוצעו לקראת מסירת הדירה ולא במועד אחר, ואין צורך לומר שלא הוכח שהם בוצעו כדי להסתיר רטיבות ולא למטרה אחרת. כן לא הוכחה הטענה שהנתבע 1 צעק על התובעת בביקורה ביום 26.2.20118, לאחר שהתובעת העירה על קיומה של הרטיבות, וניסה להרתיע אותה מלדרוש את תיקונה. גרסה זו של התובעת התבססה על עדותה שלה בלבד, מול עדותם המכחישה של הנתבע 1 ובנו ערן, ואף במאזן ההסתברויות אינה עומדת, קל וחומר בנטל המוגבר לטענת תרמית.

31. לאור ממצאים אלו, אבחן כעת את התנאים מכוח סעיף 16 וההסכם.

    דרישת המיידיות

32. גם אם הייתה התובעת מוכיחה שעמדה בכל יתר התנאים לפי סעיף 16 לחוק המכר, שאליהם אתייחס בהמשך, איני סבור שעמדה בדרישת המיידיות. די בכך כדי לדחות את תביעתה.

33. אין מחלוקת שהתובעת ידעה על הליקויים כולם לכל המאוחר ביום 5.3.2018. לטענת הנתבעים, שמעו לראשונה שהתובעת טוענת לליקויים בדירה במועד קבלת כתב התביעה. מנגד, התובעת טענה שתי טענות; ראשית, שהודיעה לנתבעים על הרטיבות שאותרה בדירה בזמן אמת, תחילה במועד הביקור ביום 26.2.2018, שבו הייתה הדירה ללא ריהוט ולכן ניתן היה להבחין ברטיבות שהסתתרה מאחורי ארונות, ושוב במועד החתימה על פרוטוקול המסירה ביום 28.2.2018, לאחר יומיים (סעיף 7 לתצהיר עדות ראשית של התובעת). שנית, לאחר קבלת חוות הדעת, בלשונה של התובעת: "ממש הייתי מדוכאת ממצב הדירה כפי שנמסרה לנו ופעלנו לביצוע תיקונים הכרחיים לשם אפשרות שימוש בדירה. לאחר מכן כמתואר הגעתי אל עו"ד לבירור מה לעשות ואז יום אחד לאחר מכן נפל עלי אסון מחלת בעלי וכן לאחר מכן בשל הקורונה הדברים התעכבו" (סעיף 52 לתצהיר העדות הראשית של התובעת).

34. כפי שציינתי, לגרסת התובעת לא היו כל תימוכין. התובעת טענה שלאחר שהתלוננה על הרטיבות לראשונה, ביום 26.2.2018, התעצבן הנתבע 1 וערן נאלץ להגיע ולהרגיעו, אך הן הנתבעים והן ערן הכחישו זאת, ועמדו על כך גם בחקירתם הנגדית. בהתחשב בכך שמדובר בגרסה מול גרסה, לא עמדה התובעת בנטל להוכיח את גרסתה.

35. ההודעה השנייה הנטענת, במועד המסירה, אף היא לא הוכחה, וניכרים בעמדת התובעת בעניינה קשיים משמעותיים. כבר עמדתי על הקושי בכך שבא כוחה בעסקה לא זומן לעדות, אף שנכח באירוע. לא למותר לציין שהנתבעים הכחישו את ההתרחשות הנטענת ועו"ד עדה אף היא לא תמכה בגרסת התובעת. פרט לצורך בעדות ב"כ התובעת כדי לתמוך בגרסת התובעת, נוכחותו באותו מעמד אף מוציאה את העוקץ מטענתה של התובעת שעל פיה היא חתמה על פרוטוקול המסירה בלי להבין את משמעותו, שהרי אף אם התובעת אכן לא הבינה את משמעות הכתוב, ברי כי בא כוחה בהחלט הבין זאת, וחזקה עליו שלא היה מאפשר לה לחתום אם הייתה התובעת מודיעה במהלך המפגש שקיימת רטיבות בדירה. למעלה מן הצורך יוזכר כפי שצוין לעיל (סעיף 4) שדובר במשפט קצר ופשוט, ואיני סבור שאכן היה לתובעת ולבעלה קושי להבינו, כולל את משמעותו המשפטית.

36. אם לא די באמור עד כה, יש לדחות את גרסת התובעת בעניין שני האירועים שבמהלכם הודיעה על הרטיבות בשל העובדה שמדובר בעדות על פה נגד מסמך בכתב. בהתאם לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני, טענה נגד מסמך בכתב בעניין חוזים לא ניתן להוכיח באמצעות עדות בעל פה. הקביעה בפרוטוקול המסירה שמצב הדירה זהה למצבו בעת חתימת ההסכם סותרת את טענתה של התובעת שהודיעה על קיומם של ליקויי רטיבות בדירה מבעוד מועד. משכך, לא ניתן להוכיח את טענת התובעת באמצעות עדות בעל פה בלבד.

37. כל האמור עד כה מתייחס אך לרטיבות, שהתובעת מודה שגילתה עליה לכל המאוחר ביום 26.2.2018, אלא שחוו"ד התובעת כוללת ליקויים רבים נוספים, שלשיטת התובעת היא התוודעה להם רק ביום 5.3.2018 (עוד על כך בהמשך). אין מחלוקת שלא נמסרה הודעה לגבי ליקויים אלו לפני הגשת התביעה. כשנשאלה התובעת בחקירתה הנגדית מדוע לא הודיעה לנתבעים סמוך למועד קבלת חוות הדעת, השיבה התובעת כך:

    "הייתי בשוק מהממצאים, לא תיארתי לעצמי ל... ל... מה שאני מקבלת. לקח לי זמן, הרגשתי מאוד גרוע כי הרגשתי שלא קיבלתי את כל האמת. דבר נוסף, מכיוון שנאמר לי שהרטיבות מקורה במי הגשמים, אני קיבלתי את הדירה באביב 18, אמרתי 'בוא נחכה לחורף הבא, נראה אכן מה, מה קורה', ובאמת חיכיתי, ולקראת... אמרתי 'בוא נחכה עוד קצת, עד הקיץ, כאילו, שזה יתייבש, לראות באמת מה קורה'. ואז כשנוכחתי לדעת שהרטיבות, לאחר שכל מקורות הגשמים התייבשו, זה לא משם, החלטתי שאני הולכת ואני תובעת. אז ב-19 יש לי הוכחות, ב-19/08 הייתי בירושלים אצל עו"ד שמרלר, סגרנו את כל ה... את הניירת, ומבחינתנו זה יצא... כמעט יצא לדרך. לדאבוני, למחרת היום, יש לי ניירת שמראה את זה, בעלי אובחן במחלה סופנית ממארת בשלב 4 מאוד קשה"

    (עמוד 37 שורות 37-27 לתמלול)

    יצוין כי התאריך 19/08 מתייחס לאוגוסט 2019, היינו קרוב לשנה וחצי לאחר מסירת הדירה, שכן לדברי התובעת בעלה חלה ונפטר ממחלתו בתוך חודש ימים. מבלי לקבוע מסמרות בשאלה אם האילוצים שהתובעת ציינה – פטירת בעלה, הקשיים הרפואיים שלאחר מכן ותקופת משבר הקורונה - מצדיקים עיכוב במסירת הודעה, עולה מהדברים שבמשך קרוב לשנה וחצי הראשונות לא פעלה התובעת כלל בעניין זה אך בשל רצונה לחכות ולראות כיצד המצב יתפתח, ולא בשל אילוצים חיצוניים. פרט לכך, קיים קושי בטענה זו בהתחשב בכך שהתובעת תיקנה את הרטיבות בחדר האמבטיה באופן מיידי, ואם כן בוודאי מוטל עליה החיוב להודיע לנתבעים בטרם ביצוע התיקון בפועל.

38. למען הסר ספק, האירוע מיום 26.2.2018, שבמהלכו לפי הטענה התעצבן הנתבע 1, אף אם היה מוכח, אינו מייצר צידוק להימנעות ממסירת הודעה על הליקויים. גם אם התובעת חששה מהנתבע 1, למצער היה עליה לפנות לעורך דינה ולדרוש ממנו לטפל בעניין. למעשה, התובעת אף העידה שדיברה עם עורך דינה לאחר קבלת חוות הדעת (עמוד 27 שורות 31-24 לתמלול), ואעפ"כ נמנעה מלפעול. מאותו הטעם אף איני מוצא משקל לטענה שהתובעת סברה שהנתבעים יתעלמו מהדרישה ולכן לא ראתה בה טעם.

39. התוצאה היא שהתובעת לא עמדה בדרישת המידיות, ומשכך נשללת ממנה הזכות להסתמך על טענות אי ההתאמה ביחס לכלל הליקויים הנטענים.

    פגם נסתר ואי התאמה

40. למעלה מן הצורך, אוסיף שהיה מקום לדחות את התביעה אף בשל אי עמידה ביתר התנאים לפי סעיף 16 לחוק המכר והוראות ההסכם. לצורך פרק זה אתייחס לליקויים בהתאם למספריהם בחוו"ד התובעת.

41. בהסכם נקבע שהדירה נמכרת במצבה, AS IS. על מונח זה ציין בית המשפט העליון בסעיף 21 לע"א 5054/11 ספיר וסרקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' אסמטר פ"ד סו(1) 480:

    "המערערת רכשה את הממכר "במצבו כפי שהוא (as is)" (סעיף 5.3 להסכם). עולה השאלה, מה משמעות הביטוי "as is"? האם, כטענת המשיבים, מדובר בסעיף ויתור (disclaimer) על כל טענת טעות או פגם בכריתה, או שמא, כטענת המערערת, הסעיף מצהיר שאין מצגים לעסקה, ועל כן ויתורו של הקונה אינו אבסולוטי אלא מוגבל להיקף הבדיקה שניתן היה לבצע עובר לחתימה על ההסכם? סבורני, כי בעניין זה הצדק עם המשיבים.

    פרידמן וכהן מציינים, כי "מקום שצד ער לכך שאין לו ידיעה לגבי נתון מסוים בעל חשיבות או שידיעתו היא בלתי מושלמת, והוא מחליט בכל זאת לכרות את החוזה, אין הוא זכאי להעלות טענת טעות בקשר לנתון זה, שכן הוא נטל על עצמו את הסיכון לגביו" (שם, בעמ' 741). השימוש בסעיף שעניינו רכישת ממכר "כפי שהוא", מקובל במיוחד בעסקאות בהן אין לצד המוכר יתרון מובהק על הצד הרוכש. הרעיון בבסיס השימוש בסעיף הוא, כי חרף אי הוודאות המודעת של הקונה, הרי שהוא מקבל על עצמו את קניית הממכר במצבו כפי שהוא – על כל מעלותיו ומגרעותיו הנסתרות."

42. בסעיף 63 לעניין אמסלם התייחס בית המשפט באופן ספציפי להבדל בין עסקת מכר יד שניה ועסקת מכר מקבלן וציין כך:

    "התנהלות חסרת תום לב זו מצטרפת אף לניסוח תביעתו, כאילו תביעה זו מכוונת נגד מוכר שהינו קבלן אשר בנה את הבית. חוות דעתו של המומחה מטעמם, מר גויכמן, כוללת טענות רבות באשר לאי התאמות ההולמות את התקנים נכון ליום כתיבת חוות הדעת ולא למועד הבניה, ולפגמים, שאין מוכר נכס מיד שניה אמור לשאת בהם. נכס מיד שניה מעצם טיבעו וטיבו, סובל מפגמים שונים, בין כאלה שנגרמו על ידי הזמן, כגון בלאי, ובין כאלה שמקורם בתקנים ובחומרי הבניין ששימשו בעבר לבניה וכבר אינם הולמים את רוח הימים הללו. רכישת נכס משומש, שגילו שנים רבות, אמור להתייחס למצבו כמות שהוא (AS IS) על כל פגעיו ופגמיו. עובדה היא, כי במבוא לחוזה השכירות דקדקו בעלי הדין וציינו כי המדובר בנכס ישן. עם זאת, הוגשה התביעה שלפנינו כאילו המדובר במבנה חדש, שיצא זה עתה מבית היוצר של הקבלן הבונה."

    נמצא, כי לא כל ליקוי שעשוי להיחשב פגם בדירה בעת רכישתה מקבלן ייחשב פגם גם ברכישה מיד שניה. פגמים בעסקת רכישת דירה מיד שניה הם פגמים מהותיים אם קיימת להם השפעה משמעותית על יכולת המגורים בנכס וההנאה ממנו. גם בענייננו, אני סבור שחלק ניכר מן הליקויים שפורטו בחוו"ד התובעת כלל אינם נחשבים "פגמים" לצורך רכישה מיד שנייה. לא למותר לציין שהתובעת לא הציגה כיצד ליקויים אלה גרמו לה לקשיים, והתייחסה לכל אורך ההליך רק לבעיית הרטיבות. נראה שגם מנקודת מבטה יתר הפגמים שמצא המומחה מטעמה אינם פגמים מהותיים ולא הפריעו באופן משמעותי להנאתה מהדירה. כך לגבי המישקים בין המרצפות (סעיפים 1.1 ו-11.1), שגם הנתבעים העידו שלא הפריעו לשימוש בבית (עמוד 67 שורות 32-30 לתמליל), הליקויים הנוגעים לניקוז (1.2, 5.1, 5.2, 5.3), בהיעדר ראיה לכך שקיימת בעיית הצפה קבועה בשטחי הדירה וסביבותיה, האיטום בגג (3.3), בהיעדר טענה לרטיבות – ראו גם סעיף 3.3 בחוות דעת המומחה מטעם הנתבעים, חלודה, מסגרות, צבע וסדקים (2.1, 2.2, 6.1, 6.2, 7.1, 7.2), משלא נטען שמדובר בסדקים הפוגעים בשלד המבנה – ראו גם סעיף 7.1 בחוות דעת המומחה מטעם הנתבעים, היעדר אוורור מספיק בחדר האמבטיה (8.1) ותיקון התריס בויטרינה בסלון (9.1). כל אלו הם ליקויים לא מהותיים, שלצורך עסקת מכר יד שניה שבה תניית מכירה של הדירה במצבה AS IS, אינם נחשבים פגמים או אי התאמה של הממכר.

43. אוסיף לעניין המישקים שבין המרצפות שהמומחה מטעם התובעת העיד שהתקן הקובע הוא זה מיום מתן ההיתר (עמוד 3 שורה 3 לתמליל), היינו 24.8.2008 (ראו בטופס 4, נספח 1 לתצהיר הנתבעים), ואילו התקן שאליו התייחס – בין אם הוא מחייב ובין אם לאו – נקבע לאחר מכן, בינואר 2012, ולכן אינו מחייב ביחס לדירה.

44. לא למותר לציין שמאותו הטעם אף לא חלה על הנתבעים חובת גילוי במסגרת העסקה ביחס לפגמים נטענים אלה.

    מידת ידיעת הצדדים על הליקויים הנטענים

45. אף אם הייתי סבור שיש לראות בליקויים כפגמים, מרבית הליקויים המפורטים בחוו"ד התובעת אינם פגמים נסתרים, אלא פגמים שהתובעת יכולה הייתה לראות, ויש להניח שראתה, במסגרת שלושת ביקוריה בנכס עובר לחתימת ההסכם (סעיף 41 לתצהיר עדות הראשית של התובעת). הדבר נכון אף ביחס לרטיבות, במקומות שבהם הייתה גלויה על פני הקיר ולא הוסתרה על ידי ארונות וחפצים. קיים קושי לקבוע אלו סעיפי ליקוי נכללים בכך, הן בשל היעדר תיעוד של הדירה כשהייתה מאוכלסת על ידי הנתבעים, והן בשל אי צירוף תמונות לחוות דעת המומחה מטעם התובעת (למומחה לא היה הסבר לכך - עמוד 3 שורות 16-10 לתמליל), אך על פניו מדובר בסעיפים 3.4 ו-3.8 לחוו"ד התובעת.

46. בנוגע לרטיבות, במקומות שזו לא הייתה גלויה על פני הקיר או מוסתרת באמצעות ארונות, איני סבור שמדובר בליקוי שהנתבעים ידעו או היו צריכים לדעת עליהם. התובעת בעצמה הצהירה: "בעיות רטיבות וליקויי עבודות איטום – לא נראו לעין ולא ניתנים לגילוי אלא במיכשור מקצועי" (סעיף 25 לתצהיר התובעת). לא הוסבר כיצד הגיעה התובעת למסקנה שהנתבעים ידעו על קיומה של הרטיבות אם התובעת סבורה שלא ניתן לגלות על קיומה של הרטיבות ללא מכשור מקצועי, ואין מחלוקת שהנתבעים אינם אנשי מקצוע. כל שטענה התובעת בעניין זה הוא שהנתבעים בוודאי ידעו על הליקויים, מאחר והם התגורר בדירה כמעט חמש שנים (סעיפים 9 ו-50 לסיכומי התובעת). מדובר בטענה לקונית, שלא הובאו לה ראיות, בפרט לא באמצעות המומחה מטעם התובעת, שלא התייחס לשאלה האם ניתן היה להבחין בליקויים כשהדירה הייתה מרוהטת ובשימוש, וכיצד. גם לאחר מספר שנים של מגורים בדירה, בהיעדר סימנים חיצוניים לקיומה של הרטיבות, המוסתרת על ידי ארונות, ספק אם הייתה לנתבעים דרך לדעת עליה בטרם חתימת ההסכם. לעניין זה יצוין כי התובעת הציגה בסרטונים את גב הארונות בחדר הארונות, אך לא את צדם הפנימי. ממילא, ובהנחה הסבירה שארונות הקיר לא הוזזו על ידי הנתבעים במהלך מגוריהם בדירה, אין בכך כדי להוכיח שהרטיבות פשתה לתוך ארונות הבגדים באופן שניתן היה לראותה בעת השימוש בארון הבגדים. יתרה מכך, התובעת עצמה ציינה בסיכומיה שהמהנדס "מעיד על דברים שראה במו עיניו ושקרו לפני המסירה ואולי במשך שנים" (סעיף 56 לסיכומיה). היינו, התובעת אף היא מודעת לכך שלא הוצגה כל ראיה לגבי מועד היווצרות הרטיבות, ובהתאם, העובדה שהנתבעים התגוררו בדירה במשך מספר שנים אינה בהכרח רלוונטית. אזכיר שוב כאן שהטענה שהנתבעים הסתירו במכוון את הרטיבות לא הוכחה, בפרט בהתחשב בנטל המוגבר המוטל על טענה זו. פרט לכך, איני סבור שהיה על הנתבעים לדעת על קיומה של הרטיבות. אין חובה על מוכר דירה יד שנייה להזמין איש מקצוע שישלול קיומה של רטיבות במקום כלשהו בדירה בטרם רכישתה. כמו כן, בסיכומי התובעת נטען שהרטיבות נובעת מכך שלא בוצע איטום כנדרש בעת בניית חדר האמבטיה (סעיפים 74 ו-92), ושהנתבעים ידעו על כך. מדובר בטענה תמוהה ביותר שדינה להידחות. אין מחלוקת שהנתבעים לא בנו את הדירה. ממילא, לא ברור על מה ביססה התובעת את סברתה שהנתבעים היו אמורים להכיר בכך שאין חומר איטום באמבטיה מתחת לריצוף. כמו כן, כלל לא הוכח שלא היה איטום כנדרש במקלחת. התובעת מתבססת על כך שהצד השלישי העיד שלא עשה דבר (עמוד 101 שורה 20 לתמליל), אלא שבד בבד הבהיר שכוונתו שלא ביצע בעצמו את עבודות הבניה, אלא עובדים מטעמו וכי מעורבותו הסתכמה בכך ששילם עבור העבודות (עמוד 101 שורות 24-22 לתמליל), ואין הכוונה שלא בוצע איטום על ידי איש המקצוע.

47. התוצאה היא שעל הרטיבות הגלויה ידעה התובעת במועד חתימת ההסכם ועל הרטיבות שאינה גלויה לא הוכח שהנתבעים ידעו עליה או שהיה עליהם לדעת עליה עובר לחתימת ההסכם. ממילא אין מדובר בפגם נסתר שלא גולה מבעוד מועד.

48. אוסיף כי מאחר ואין מחלוקת בין הצדדים שהנתבעים גילו לתובעת על קיומה של רטיבות בקיר המערבי בטרם נחתם ההסכם (עמוד 33 שורות 14-8 ועמוד 37 שורות 30-29 לתמלול וסעיף 5 לסיכומי התובעת), ואף שהדבר לא נכתב בהסכם עצמו, הרי שבכך ויתרה התובעת על טענותיה לעניין זה, ואין התובעת זכאית לפיצוי אף בשל סעיף 3.2 לחוו"ד התובעת. משנודע לתובעת על קיומו של הפגם, אין זה משנה כיצד נוצר הפגם ומה נמסר לתובעת לגבי אופן היווצרות הפגם – בין אם מדובר בפגם שנוצר מגשם, מבעיית איטום או ממקור אחר, די בגילוי קיומו של הפגם כדי להטיל על התובעת את האחריות לבחון את סיבת הפגם והעלות לתיקונו באמצעות אנשי מקצוע מטעמה, כפי שציינה גם התובעת עצמה בסעיף 7 לסיכומיה: "גם רטיבות בגלל הגשם היא רטיבות והדירה לא צריכה להימסר עם הליקוי האמור". החובה של הנתבעים היא לגלות על דבר קיומם של פגמים ואי התאמות, לא את מקורם והאם נדרש וניתן לתקנם.

49. התובעת ביקשה להיבנות מאמירה של הנתבעים שדיווחו על הליקויים, בעוד שרק לגבי ליקוי אחד, הרטיבות בקיר המערבי, נמסרה הודעה מבעוד מועד, כדי להוכיח שהתובעים ידעו על ליקויים נוספים (סעיפים 28-21 וכן 39-37, 46-45 לסיכומי התובעת). כך גם נבנתה התובעת מכך שהליקויים לא נכתבו בהסכם (סעיף 20 לסיכומי התובעת). איני סבור שיש בכך כדי להשפיע על קביעותיי דלעיל, נוכח מסת הראיות שכנגד.

50. היוצא מכל האמור הוא שהתביעה אינה עומדת בתנאי סעיף 16 לחוק המכר, ולכן תידחה.

51. לפני סיום, אציין שלא מצאתי צורך להתייחס למחלוקת בין הצדדים מי יזם את העסקה, שאינה רלוונטית להכרעה. אף לא סברתי שיש להסיק מסקנות כלשהן לגבי חבות הנתבעים מהגשת ההודעה לצד השלישי (סעיף 14 לסיכומי התובעת). בפתח ההודעה לצד השלישי נכתב בפירוש שהנתבעים סבורים שיש לדחות את התובענה ורק אם ייקבע אחרת יש לחייב את הצד השלישי, ואין להסיק מכך את קיומה של חבות כלשהי. גם הסעיף השולל תביעה על ליקויים בהסכם הראשון אינו מלמד בהכרח שהנתבעים ידעו על הליקויים (ראו טענה בסעיף 15 לסיכומי התובעת), ועשוי היה להיכתב "ליתר ביטחון". גם את הטענה שאין לקבל את חוות דעת המומחה מטעם הנתבעים בשל הליך קודם יחידי שבו נדחתה חוות דעתו (סעיפים 69-68 לסיכומי התובעת), אין מקום לקבל. איני סבור שאירוע בודד מספיק כדי לשלול את מומחיותו של בעל התפקיד או את אמינותו בהליך הנוכחי. מ"מ, בשים לב לכל האמור לעיל, לחוות הדעת מטעם הנתבעים לא היה בכל מקרה משקל מרכזי בגיבוש תוצאת ההליך.

52. נוכח דחיית התובענה, מתייתר הצורך לבחון את ההודעה לצד השלישי.

    סיכום

    התביעה נדחית וכתוצאה מכך נדחית גם ההודעה לצד שלישי.

    התובעת תישא בהוצאות הנתבעים בסך 3,500 ₪ ובשכ"ט עו"ד של 26,910 ₪.

    הנתבעים יישאו בהוצאות הצד השלישי ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 14,040 ₪.

    הסכומים ישולמו בתוך 45 ימים מיום מסירת פסק הדין לצד החייב בתשלום, אחרת ישוערכו כדין מהיום.

    זכות ערעור כדין.

     

     

    ניתן היום, י"ד אב תשפ"ד, 18 אוגוסט 2024, בהעדר הצדדים.