ת"א 48458-05-14 בסיל ואח' נ' שחיבר

רקע כללי:

1. התובעים הינם הבעלים הרשומים של דירת מגורים, יחד עם כל השטחים המוצמדים לה, הידועה כחלקה 68/3 בגוש 10913, ברח' עבאס 57, חיפה (להלן: "הדירה"). נסח טאבו צורף כנספח א' לכתב התביעה.

   החניה המוצמדת לדירה מסומנת באות ג' בהתאם לרישום בטאבו ולמסמכי הבית המשותף (להלן: "חניה ג' ").

    

2. רישום הבעלות של התובעים בדירה התבצע ביום 3.4.14, בהתאם להסכם מכר מיום 2.1.14, במסגרתו רכשו התובעים את הדירה מבעליה הקודמים, מר כרמון יוסף (להלן: "כרמון"), אשר ירש את הדירה מהמנוחה הגב' אסתר ברוור וינגרצקי, מי שהיתה בעליהן של הדירות הידועות כתת חלקה 1 ו-3 (להלן- "אסתר") . הסכם הרכישה צורף כנספח ב' לכתב התביעה (להלן: "הסכם המכר").

    

3. הנתבע בעליה של דירת מגורים באותו בניין, הידועה כחלקה 68/4 בגוש 10913 (להלן: "דירת הנתבע").

   החניה המוצמדת לדירת הנתבע מסומנת באות ד' בהתאם לרישום בטאבו ולמסמכי הבית המשותף (להלן: "חניה ד' ").

   הדירה נרכשה ע"י הנתבע בשנת 2002 לערך.

   בפועל, בנו של הנתבע מתגורר בדירתו.

    

4. תביעה זו עניינה פינויו של הנתבע מחניה ג' המוצמדת לדירת התובעים, שכן בפועל עושה הנתבע שימוש בחניה ג' שבבעלות התובעים, בעוד שהם נאלצים לעשות שימוש בחניה ו'.

    

5. במסגרת ישיבת הוכחות שהתקיימה ביום 5.4.2016 בפניי, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה, לאור העובדה שאין מחלוקת באשר לעובדות נשוא כתב התביעה, אלא יש צורך בהכרעה בשאלה המשפטית באשר לשאלת זכות החזקה בחניה ג', יוגשו סיכומי הצדדים בכתב, ויינתן פסק דין בהתאם ללא צורך בחקירות העדים.

    

   הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה.

   כעת ומשהוגשו סיכומי הצדדים הגיעה השעה למתן פסק דין.

    

   טענות התובעים:

6. הנתבע עושה שימוש בחניה ג' שלא כדין, שכן על אף היותם של התובעים רשומים כבעליה החוקיים של חניה זו, נעשה השימוש שלא בהרשאתם ו/או בהסכמתם תוך השגת גבול.

    

7. בוצעו מספר פניות אל הנתבע בכתב (מכתב התרעה מיום 30.4.14 צורף כנספח ג' לכתב התביעה ) ובע"פ, בדרישה לפינוי חניה ג', אך הנתבע ממשיך במריו וחונה בחניה לא לו.

    

8. קודם לרכישת הדירה ממר כרמון, התגוררו התובעים בדירה כשוכרים במשך כ-12 שנה, ולא יכלו לנקוט הליכים כנגד הנתבע העושה שימוש בחניה ג', בשל העובדה שלא היו בעלי הדירה ועל כן לא היה להם כל מעמד כנגד הנתבע.

    

9. מר כרמון הודיע לתובעים, הן בע"פ והן במסגרת הסכם המכר, כי העובדה שהנתבע עושה שימוש בחניה ג', אינה על דעתו, ועל כן ייחסו התובעים את העובדה שמר כרמון לא פעל מעולם לפינוי הנתבע מחניית הדירה לכך שמר כרמון השכיר את הדירה לצדדי ג' ולא התגורר בה.

    

10. במעשי הנתבע יש משום פגיעה בקניינם של התובעים.

     

11. במסגרת סיכומיהם טענו התובעים כי בעוד שחניה ג' ממוקמת בקומת העמודים שמתחת לבית המשותף ומקורה, חניה ו' -בה הם נאלצים להחנות- אינה מקורה.

    עוד טענו, כי תשלום הארנונה בו הם מחויבים הינו בגין חניה ג', חניה גדולה יותר בשטחה, כך שלמעשה מבוצע תשלום ביתר לטובת הנתבע (צורף אישור עיריה על חיוב ארנונה בגין החניה- סומן כנספח ג' לסיכומי התובעים).

    לסיכומי התובעים צורפה פנית עיריית חיפה למר כרמון- בעליה הקודמים של הדירה, במסגרתה צויין כי שאלת סגירת החניה במחסום הועברה לטיפול משפטי, וניתנה לו זכות תגובה (מכתב מיום 27.2.2014 שצורף כנספח ב' לסיכומים).

    למכתב זה השיב מר כרמון, כי הנתבע "השתלט" על החניה, והוא לא פנה לנתבעים במהלך השנים, מאחר והדירה הושכרה לצדדי ג', והדיירים לא התלוננו על תפיסת החניה בה אמורים היו להחנות רכביהם.

    בכל מקרה, לטענת התובעים, לא ניתנה כל הסכמת מי מדיירי הבניין בכתב להחלפת החניות ו/או לסגירת החניה בשער.

     

12. עוד טענו התובעים כי רישום החניות והצמדתן לדירות המגורים שבבניין המשותף, נעשה על דעת כל הדיירים בעת הרישום בטאבו ולא באופן שרירותי. רוב הדירות בבניין היו מושכרות במהלך השנים, ובעליהן לא טרחו להסדיר את נושא החניות והשימוש סותר הרישום בטאבו, אשר הביא לאנדרלמוסיה הקיימת. הגב' אסתר ממנה ירשו בני הזוג כרמון את הדירה, ביקשה להצמיד את החניות לדירתה, דווקא מהטעם שמדובר בחניה מקורה ששטחה גדול יותר.

     

13. טענת הנתבע לפיה עלות הקמת השער עומדת על 30,000 ₪, לא נתמכה בכתובים והיא מוכחשת מכל וכל, וממילא, משבחר הנתבע להקים שער חשמלי בחניה שאינה בבעלותו, אין לו להלין אלא על עצמו. מנגד, התובעים הם שנושאים בחיובי ארנונה גבוהים יותר, כאשר בעוד הם עושים שימוש בחניה שאינה מקורה, עושה הנתבע שימוש בחניה ג' כחניה מקורה בשטח גדול יותר מהחניה המוצמדת לדירתו, שחיוב הארנונה בגינה גבוהה לאין שעור.

     

    טענות הנתבע:

14. הנתבע העלה טענת התיישנות, לפיה השימוש בחניה ג', כמו גם שאר החניות בבניין, נעשה בדרך זו מאז שנת 1975, כאשר חילופי הבעלות בדירות מחייב גם את רוכשיהן, כך שהסכמת הבעלים המקורי של הדירות מחייבת גם את חליפיהן, באופן שהסכמתה של הגברת אסתר ושל יורשה מר כרמון מחייבת גם את התובעים.

     

15. הקבלן אשר בנה את הבניין הוא שביצע את רישום החניות בטאבו, תוך ייחוד כל אחת מהן לדירות בבניין על דעת עצמו, מבלי ששאל את בעלי הדירות ובניגוד להסכם השכנים בפועל, לפיו עשה כל אחד מהשכנים שימוש בחניה אחרת.

    בהתאם לאותו הסכם, בעליה המקוריים של הדירה שבבעלות התובעים כיום, הגב' אסתר ויורשיה בני הזוג כרמון, לא רק שבחרו חניות ו' ו-ז' , אלא ויתרו על טענתם לעניין חניה ג', ו"נרדמו" על זכותם זו, במידה והיתה להם זכות שכזו.

     

    במסגרת סיכומי הנתבע, נטען כי הגב' אסתר, היא שקבעה כי החניות שיהיו צמודות לדירותיה תהיינה החניות המסומנות באות ד' ו' ו- ז' שכן ניתן לראותן מחלונות אותן דירות (סעיף 2 לסיכומי הנתבע)

     

    התברר לנתבע, כי הגברת אסתר היתה גם בעליה של דירת הנתבע בעבר, וכאשר היא מכרה את דירתה, ציינה בהסכם המכר כי החניה הצמודה לדירה הינה חניה ג', ולכן זה מחייב גם את החליפים, וכך גם התובעים אינם יכולים לדרוש חניה שהוצמדה בעבר לדירה 4. (סעיף 11 לסיכומי הנתבע).

    לסיכומי הנתבע צורף אישור פנקס הבתים המשותפים מיום 16.4.89 ממנו עולה שלדירה 4 הוצמדה חניה ד', בחתימת ידה של הגברת אסתר, כן צורף העתק רישום מפנקס בתים משותפים (כולל רשומות מבוטלות) המפנה לאותו אישור.

     

16. הסמכות לדון בתביעה הינה של בית המשפט המחוזי, שכן למעשה הטענה היא טענת בעלות ולא תביעה לפינוי.

     

17. כשהתובעים רכשו את הדירה ממר כרמון, התגוררו בה למשך 12 שנה, ידעו על ההסדר הקיים לפיו החניה המוצמדת לדירה הינה חניה ו' וכך גם פעלו בהתאם וחנו בחניה זו ולכן כאשר רכשו את הדירה, רכשו אותה בידיעה מוחלטת שיוכלו לעשות שימוש בהתאם להיתר שניתן ע"י מר כרמון בחניה ו'.

    כך גם השוכרים אשר התגוררו בדירה משנת 1979 ועד היום, עשו שימוש בחניות ו' או ז' ולא בחניה ג':

    • עו"ד רדא עזאם, אשר התגורר בדירה משנת 1979 ועד שנת 1990 (במשך כ-11 שנה), עשה שימוש בחניה ז'.

    • מר עימאד הלון, ששכר את שתי הדירות (תת חלקה 1 ו-3) משנת 1990 ועד שנת 2002 (במשך כ-12 שנה), הונחה להחנות בחניות ו' ו-ז'.

    • מר עבד אלרזאק שתיה, ששכר את הדירה בשנים 2002-2003, חנה בחניות ו' ו-ז'.

    • מאז ועד עתה מתגוררים בדירה התובעים.

       

      ( צורפו תצהירי השוכרים הקודמים המעידים על השימוש בחניה).

18. כאשר נודע לנתבע שהדירה מוצעת למכירה, ביקש לרכוש אותה, אך התובע התחנן כי יאפשר לו לרכוש את הדירה, והנתבע הסכים ובלבד שיובהר כי השימוש בחניה ו' לדירה ימשיך גם לאחר הרכישה.

     

19. גם בעליה הקודמים של דירת הנתבע, משפחת ג'בלי, עשו שימוש בתקופה שקדמה לרכישת הדירה ע"י הנתבע בחניה ג'.

     

20. בפועל, קיימת אנדרלמוסיה כללית במסגרתה לא חונה אף אחד מהשכנים בחניה הרשומה כחניה המוצמדת לאותה דירה.

     

21. במסגרת סיכומיו טען הנתבע, כי באשר לשער החשמלי, הרי שהתלונה של אותו שכן, מר בולוס בנימין נסגרה בעירייה. השער מותקן מזה כ- 8 שנים, ללא התנגדות השכנים.

     

    בניגוד לטענת התובעים, שטחן של החניות זהה, ובהתאם גם החיוב בארנונה עליהן זהה.

     

    דיון והכרעה

    המסגרת הנורמטיבית:

22. הנתבע העלה בכתבי בי הדין את טענת ההתיישנות, והטענה לפיה יש לסלק את התביעה מחמת שיהוי ניכר בהגשתה, וכן התנהלות המלמדת על ויתור התובעים/מר כרמון מדרישתם לסילוק הנתבע מחניה ג', תוך הסתמכות הנתבע על ההסכמה שבשתיקה, והשקעתו בחניה בבניית שערים וכד'.

    לטענתו של הנתבע, השיהוי פגע ביכולתו לסתור את טענות התובעים.

    מנגד, טוענים התובעים כי בעניין זה קובע חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"), בסעיף 159(ב) כי אין התיישנות על תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים.

    אשר לשיהוי טוענים התובעים כי לא נהגו בכל שיהוי, שכן הזכות להגשת התביעה קמה לראשונה ביום בו רכשו את הדירה ונרשמו כבעליה.

     

     

23. בהתאם לסעיף 159ב' לחוק, אין התיישנות על תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים:

     

    159 (א)...

    (ב)חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה.

     

    יפים דבריו של כב' השופט צ' ברנזון בע"א 35/71 חברת ישראל אוסטרליה נ' מושב בני דרור פ"ד כז (1) 225, בע"מ 228 בעניין זה לפיהם:

    "...הוא הדין במקרה של הסגת-גבול נמשכת והולכת והנזק שנגרם בעטיה. בכל יום שהיא קיימת נולדת עילת תובענה חדשה, והיא נחסמת בתום תקופת ההתיישנות שלאחר אותו יום...".

     

    בנוסף, בהתאם לסעיף 8 לחוק:

    "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

     

    מקבלת אני טענת התובעים, לפיה לא חלה התיישנות בענייננו וכי אין מקום לסלק התביעה מחמת שיהוי בהגשתה. הסכם המכר מציין מפורשות כי החניה הצמודה לדירה זו הינה חניה ג'. נכון הדבר כי לא צורף ההסכם שעל בסיסו הוצמדו החניות בטאבו, אך למעשה הנתבע עצמו מאשר כי במסגרת אותו הסכם, יוחדה חניה ג' והוצמדה לדירת התובעים.

    כאמור, בהתאם לרישום בלשכת רישום המקרקעין, החניה נשוא כתב התביעה, הינה בבעלות התובע. כל התחייבות נטענת של מי מהשכנים אשר היו בעליהן הראשונים של הדירות לבצע חילוף בחניות, טעונה מסמך בכתב, ומשאין מסמך בכתב בנמצא, יש לדחות טענת הנתבע באשר לבעלות בהתאם לשימוש בפועל, בהתחשב בחלוף השנים ובהסכמת השכנים.

     

    לפיכך, דין טענת ההתיישנות בעניין התביעה לסילוק ידה של הנתבע מהמקרקעין – להידחות. 

     

    23.  אשר לטענה בדבר שיהוי בהגשת התביעה קבע כב' השופט  א' מצא בע"א 1599/99 צימבלר נ תורג'מן פ"ד נז (5) 49, 69-70 כדלקמן:

     

    "הלכה מיוסדת היא כי "שיהוי כשהוא לעצמו בהגשת תביעה לביצוע-בעין איננו עומד לתובע כמכשול אלא אם קיימים שני תנאים נוספים, היינו א' שיש לראות בשיהוי משום ביטוי לוויתור או יאוש של הקונה; ו-ב', שעקב השיהוי הורע מעמדו של המוכר..." שיקול נוסף שהוזכר בפסיקה בהקשר זה הוא חוסר תום-לב של המשתהה...".

     

    24. הנטל להוכחת קיומם של תנאים אלו מוטל על הנתבע אשר טען לשיהוי. בנסיבות הענין, אני סבורה כי הנתבע לא עמד בנטל.

        בנסיבות אחרות ניתן היה לכאורה להניח כי יכולתו של הנתבע להביא ראיות נגרעה במידה מסוימת עקב חלוף הזמן. אלא שבמקרה דנן אין מחלוקת באשר לבעלות התובעים בחניה ג', וכי למעשה הטענה הינה באשר להסכמה שבשתיקה, בכל הקשור לשימוש הנתבע בחניה ג' ועל כן בענייננו אין לייחס לשיהוי כל משמעות. למעשה, טענת ההסכמה מטעמם של בני הזוג כרמון, יכולה היתה להיות מוכחת באמצעות עדותם, אשר תלמד על ההסכמות השונות שהיו בין הדיירים בשנים הרלוונטיות.

        יחד עם זאת, הנתבע בחר שלא לזמן את מר כרמון למתן עדות.

         

        בע"א 8385/09 המועצה המקומית סאג'ור נ' סונול ישראל בע"מ (פורסם בנבו ביום 9.5.2011) נקבע:

        "...משסיים התובע להביא את ראיותיו, על הנתבע להחליט אם ברצונו להביא לפני בית המשפט את ראיותיו אם לאו. עבור הנתבע מדובר בהחלטה הרת גורל, שכן אם יחליט שלא להביא את ראיותיו עשוי בית המשפט לקבוע כי בהיעדר ראיות שיסתרו את ראיות התובע, הוכיח האחרון את עילתו וביסס את תביעתו. למעשה, נתבע אשר מחליט להימנע באופן גורף מהבאת ראיות נוטל את הסיכון שבית המשפט יפסוק לחובתו על בסיס ראיות התובע בלבד, כאשר בהעדרן של ראיות שכנגד יהיה קשה יותר לערער את אמינותן ולהחליש את חוזקן הראייתי [ראו: קדמי בעמ' 1545-1538].

        24.זאת ועוד, להימנעות מהצגת ראיות והבאת עדים קיים גם משקל ראייתי בלתי מבוטל, ולעניין זה יפים הדברים שנקבעו על ידי השופט ס' ג'ובראן בע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ ([פורסם בנבו], 27.7.2008) (להלן: עניין שוורץ):

        "לעיתים, הדרך שבה מנהל בעל דין את עניינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, באופן דומה לראיה נסיבתית, וניתן להעניק משמעות ראייתית לאי הגשת ראיה. התנהגות כגון דא, בהעדר הסבר אמין וסביר - פועלת לחובתו של הנוקט בה, שכן היא מקימה למעשה חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון חיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שלו הובאה אותה ראיה, היא הייתה פועלת לחובת הנמנע ותומכת בגרסת היריב. בדרך זו ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה" (בפסקה 26 לפסק הדין).

        כמו כן, באופן דומה נקבע בפסיקה כי :

        "...כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה" [ראו: ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 605, 615 (1993); עניין שוורץ, בפסקה 26; קדמי בעמ' 1650-1648].

         

        לפיכך יש לשער, שלו היה הנתבע מזמן את מר כרמון למתן עדות מטעמו, היתה עדותו פועלת כנגדו של הנתבע.

        לפיכך, הנתבע לא הוכיח כי נעשתה עסקת חליפין בין דיירי הבניין או כי הוסכם על שינוי בחזקה בחניות השונות בניגוד לרישום הבעלות (וראה בעניין זה ע"א 7716/00 נעמי קיסרי נ' רשות הפיתוח (29.9.2005).)

         

    25. מאחר וזכותם של התובעים קמה עם רכישת הנכס בשנת 2014- אין למעשה במועד הגשת התביעה משום שיהוי.

        מעבר לדרוש אוסיף, כי מהמסמך שצורף לסיכומי הנתבע שכותרתו "פנקס בתים משותפים" נראה כי לדירתו של הנתבע- דירה מס' 4, הינה חניה ד' ולא כפי שניסה לטעון הנתבע בסיכומיו כי ממסמכים אלה נלמדת זכותו על חניה ג' מכח הוראתה של הגברת אסתר.

        מדובר בנסח הסטורי שהוסדר עוד בשנת 1989 ממנו עולה מפורשות , כי היה על הנתבע לעשות שימוש בחניה ד'.

         

    26. סעיף 16 לחוק שעניינו תביעה לסילוק יד קובע:

        "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."

         

        בענייננו, אין מחלוקת כי חניה ג' הינה בבעלות התובעים, אלא שעם זאת טוען הנתבע גם כי קיימות לו זכויות להשתמש בחניה מכוח הסכם בין בעליהן המקוריים של דירות המגורים בבית המשותף (במסגרת סיכומיו של הנתבע שינה הנתבע גרסתו וטען כי הגברת אסתר היתה בעליה הן של דירת התובעים והן של דירת הנתבע, ועל כן היא בחרה לייחד לכל דירה חניה מתאימה בהתאם לדרך בה חנו בעלי הדירות בפועל, ולאחריה, כל מחזיק קיבל על עצמו את חלוקת החניות בפועל בהתאם למתווה זה).

         

         

        בתא (נצ')2766/06 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' מוחמד חסן חוג'יראת נקבע:

        "יתרה מזאת, אך אם הייתה מתקבלת טענת הנתבע כי התגבשה זכותו כבר רשות, הרי שרישיון כאמור מתבטל ברגע בו מגלה בעל המקרקעין את דעתו, כי אינו מעוניין להמשיך בהענקת הרשיון"...

        ...בר רשות מכוחה של רשות גרידא, צפוי בכל רגע לדרישת סילוק יד של בעל המקרקעין. זאת אף במידה ועסקינן ברשות אשר ניתנה לתקופה ארוכה. בנסיבות אלו, אף אם תתקבל הטענה, כי התובעת נתנה לנתבע רשות להחזיק במקרקעין טענה שכאמור לא הוכחה, הרי שהיא רשאית להפסיק זכות זו בכל שלב בו תחפוץ לעשות כן"." (הדגשות לא במקור ס.ג.א)

         

        בע"א (חי') 4482/07 יצחק נ' עירית קרית אתא, נקבע באשר לזכות לביטול רשיון שניתן:

         

        "מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון והגשת תביעה לסילוק יד בוודאי מגלה רצון כזה"

         

    27. בהתאם לספרו של יהושע ויסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף, תשה"ז 1997 (להלן- "ספרו של ויסמן") עמוד 120:

        "חוק המקרקעין מאפשר למחזיק בנכס לתבוע את השבת הנכס לידיו כ"תביעה פוזסורית", אם הנכס הוצא מחזקתו...פסק דין בתביעה פוזסורית אינו חורץ את השאלה מי מן המתדיינים הוא בעל הזכויות האמיתי בנכס...על הנתבע, הטוען כי הוא בעל הזכויות האמיתית בנכס, לפנות לבית המשפט בתביעה רגילה כדי לאכוף באמצעותו את זכויותיו..."

         

    28. מכאן עולה, כי ככל שלטענת הנתבע, מחזיק הוא בזכות לחנות בחניה ג' , והוא בעליה של החניה בפועל, כפי שסוכם במקור בין הרוכשים המקוריים של הדירות בבניין המגורים, עליו לפנות בתביעה מתאימה לבית המשפט המוסמך לדון בתביעה זו- בית המשפט המחוזי, שכן גם אם ניתנה הרשות לחנות בחניה ג' במהלך השנים, הרי שרשות זו ברת ביטול.

         

        האם הנתבע בעל זכות מסוג "זיקת הנאה"?

         

    29. הסכמתו הנטענת של מר כרמון (הסכמה שבשתיקה) במהלך השנים בהם היה בעל הנכס, לשימוש הנתבע בחניה ג', הינה הסכמה לכאורה לשימוש שאין עימה זכות להחזקה, ועל כן אינה מקנה זכות קניינית מסוג זיקת הנאה, כל עוד לא נתמלאו התנאים ליצירתה של זיקת הנאה, לפי החוק .

         

    30. אין מחלוקת כי לא נרשמה לטובת הנתבע זיקת הנאה במרשם המקרקעין, וממילא לא נטען כי זכות זו לא נרשמה בשל מניעה שבדין לרישומה.

         

        די בכך כדי לקבוע כי אין לנתבע זכות קניינית מסוג זיקת הנאה מכוח סעיף 5 לחוק, שעל פיה רשאי הוא לחנות בחניה ג'.

         

        לאחר שהגענו לכלל מסקנה זו, יש לבחון את השאלה- האם עומדת לנתבע זכות של זיקת הנאה מכוח חלוף השנים בהתאם למפורט בסעיפים 92 – 94 לחוק הקובעים כדלקמן:

         

        "92.זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן - מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור.

        93.(ב) זיקת הנאה לטובת מקרקעין יכול גם שתקבע כי בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסויימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים.

        (ג) על אף האמור בסעיף 13 יכול שתהא זיקת הנאה לגבי חלק מסויים במקרקעין.

         

        94. (א)מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.

        (ב)הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)."

         

        בהערת אגב יוער, כי הדיון בטענה לקיומה של זיקת הנאה, נעשה אגב גררא, ולצורך בירור תובענה זו שעניינה סילוק ידו של הנתבע מחנייתם של התובעים. בהתאם לסעיף 76 לחוק בתי המשפט, מוסמך גם בית משפט השלום להידרש לה.

         

        האם קמה לנתבע זיקת הנאה מכח שימוש רב שנים כאמור בסעיף 94א לחוק?

         

    31. לצורך קיומה של זיקת יש להוכיח התקיימותם של מספר תנאים, כאמור בפסק דינו של כבוד השופט מ' בן יאיר בע"א 700/98 אסטרחאן נ' בן חורין, פ"ד מה (3) 720, 734:

         

        "עם זאת, ניתן לומר, שתכונותיו היסודיות של שימוש, שמאפשר רכישתה של זיקת הנאה מכוח שנים, הן אלו: שהוא נוגד לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים; שהוא גלוי וחשוף לעין כול; שהוא נמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים; שמקורו אינו בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה על-ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש."

         

    32. מקום בו נעשה השימוש מכוח הסכם או רשות להשתמש במקרקעין, לא יחשב הדבר לשימוש נוגד, ולעניין זה הסכמה שבשתיקה לא תחשב להסכמה (ראו: מ' דויטש, קניין, כרך ב', תשנ"ט-1999, 468 (להלן: "דויטש")).

         

    33. מאחר ולטענת הנתבע, ניתנה לו הסכמה שבשתיקה/מפורשת להשתמש בחניה ג' נוכח התנהגותו של מר כרמון, בעליה הקודם של דירת התובעים, לאורך השנים, טענה זו שומטת את הקרקע תחת הטענה לפיה השימוש בחניה ג', הינו בבחינת שימוש הנוגד את זכות בעליו של הנכס.

        לפיכך, לא ניתן לטעון להתקיימותה של זיקת הנאה, בהיעדר מילוי אחד התנאים הנדרשים להוכחתה- השימוש הנוגד.

         

        האם קמה לנתבע זכות לחנות בחניה ג' מכוח עיקרון תום הלב?

         

    34. סעיף 14 לחוק , שעניינו "הגבלת זכויות", קובע:

         

        "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".

         

    35. לטענת הנתבע, מאחר ולתובעים זכות לחנות רכבם בחניה ו' כפי שעשו בעלי הדירה ושוכריה קודם לכן, אין למנוע ממנו החניית רכבו בחניה ג', ובמיוחד נכונים הם פני הדברים, כאשר מתוך הסתמכות על כך שחניה ג' משוייכת לדירתו, התקין בחניה מחסום והכשיר את השטח בעלות של כ- 30,000 ₪.

         

    36. סעיף 14 לחוק, מבהיר כי זכות קניינית ואף בעלות במקרקעין, הינן זכויות יחסיות. מול הזכות לקניין עשויות לעמוד זכויות נוגדות, ובראשן זכות הקניין של האחר, שאף היא מוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, הקובע בסעיף 3 כי "אין פוגעים בקניינו של אדם".

         

        לעניין זה יפים דבריו של כב' השופט ח' כהן בע"א 782/70 שושנה רדומילסקי נ' יצחק פרידמן, פ"ד כה(2) 523, לפיהם:

         

        "ובא הכלל הגדול שבסעיף 14 לחוק וקובע שזכות הבעלות כשלעצמה אין בה כדי להצדיק עשיית כל דבר, ומתן צו מניעה בכלל זה, "הגורם נזק או אי נוחות לאחר" - רוצה לומר, אין להתיר את השימוש בזכות הבעלות כעילה לגרום נזק או אי נוחות אפילו למסיג גבול, מקום שהשימוש בעילה זו אינו דרוש באורח סביר למימוש זכות הבעלות עצמה או למטרה חוקית אחרת..."

         

    37. סעיף מקביל לסעיף 14, הינו סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, בצירוף עם סעיף 61 בחוק זה, מגביל את השימוש בכל הזכויות, בחובה לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת. בעניין זה נקבע כי כל זכות המעוגנת בחוק המקרקעין ובייחוד זו הקבועה בסעיף 14 שבו, צריכה להיות מופעלת בתום-לב ובדרך מקובלת, וכי חלות עליה ההוראות האמורות אשר נקבעו בחוק החוזים (ראו לעניין זה רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון, פ"ד נה(1) 199, עמ' 276 – 277).

         

    38. בענייננו, אינני סבורה כי עמידתם של התובעים על זכותם לעשות שימוש בחניה שיועדה לדירתם, חניה ג', יש בה משום חוסר תום-לב ובמיוחד נכונים הם פני הדברים, כאשר מדובר בחניה "נוחה יותר", מקורה, וכן חניה בגינה מחוייבים התובעים בארנונה בהתאם לחניה המוצמדת לדירתם בהתאם לרישוי העיריה.

         

    39. עיון בפסיקה מלמד כי במקרים בהם נעשה שימוש בסעיף 14, היה זה לרוב כאשר הפגיעה הנטענת בזכויות התובעים ,הייתה בגדר זוטי דברים. אין אלו פני הדברים בענייננו.

         

        עולה איפוא, כי גם הוראת סעיף 14 בחוק המקרקעין אין כדי להועיל לנתבע לבסס את זכותו להמשיך ולחנות בחניה ג'.

         

        האם קיים השתק לתובעים לדרוש את פינוי החניה מכח הסתמכותו של הנתבע על ההיתר שניתן לו מבעליה הקודמים של הדירה?

         

    40. עניין זה נידון בהרחבה בתא (חי') 1321-01-12 רלה ריינהרץ נ' ערן אלזסר (24.12.2014). רישיון או רשות להחזיק במקרקעין הינה בזכות שביושר שנוצרה על ידי הפסיקה ומקורה בתורת ההשתק.

        "...השתק זה מונע מבעל זכות במקרקעין לחזור בו מן ההרשאה שנתן לאחר לשימוש במקרקעין, אם המורשה הסתמך על ההרשאה בתום לב ובאופן סביר ושינה עקב כך את מצבו לרעה על ידי השקעות שהשקיע במקרקעין, מתוך ציפיה שיצרה אצלו ההרשאה להמשך קיומה של הרשות להשתמש בהם, כל עוד הוא רוצה בכך (ע"א 7139/99 אלוני נגד ארד, פ"ד נח(4) 27, עמ' 34 - 35).

        משמעות הרישיון במקרקעין הינה "היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס... הרשות נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס. אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים, וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין... ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי-מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן "רשות גרידא"). רשות גרידא באה להבחין איפוא מן הרשות החוזית... תוכנה של הרשות החוזית, משך קיומה ותנאי סיומה ילמדו מן ההסכם שבין הצדדים. רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין (נ. זלצמן, "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב, חוברת א', תשנ"ה, בעמ' 24). 

        נותן הרשות חינם לעשות שמוש במקרקעין רשאי לחזור זו מהסכמתו בכל עת, להוציא מקרים שבהם יהיה מנוע מלעשות כן מכוחו של השתק (שם, בעמ' 28, לרבות הערת שוליים מס' 17).

        רישיון להחזיק בנכס יכול להינתן במפורש (בין בהסכם בכתב ובין בעל פה) או מכללא. בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך. ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה, המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס. נסיבות המקרה שבמסגרתן נלמדת הסכמתו בשתיקה של בעל המקרקעין, עשויות למנוע את בעל המקרקעין מכוחו של דין ההשתק או עיקרון תום הלב, מלהביא את הרשות לסיומה באופן חד צדדי ומיידי (נ. זלצמן, שם, בעמ' 56 - 57) וכן, ע"א 633/08 מינהל מקרקעי ישראל נגד חנוך חיטמן (9.1.2014), בעמ' 15).

        בדרך כלל, רשות מכללא הנלמדת מתוך הסכמה שבשתיקה של בעל המקרקעין ואשר ניתנה ללא תמורה, היא רשות הניתנת לביטול. הסקת מסקנה בדבר רשות בלתי הדירה מכללא הינה מהלך נדיר, לאור המשמעות הנובעת ממנו, השוללת מבעל המקרקעין את האפשרות לממש את זכאותו הקניינית. לפיכך, המקרים בהם יקבע כי רשות הינה בלתי הדירה, הינם נדירים (ראה רע"א 2272/11 מנשה נגד בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ  (4.5.2011), ע"א (מחוזי - מרכז) 14713-11-08 דוד קאפי נגד מנהל מקרקעי ישראל  (27.1.2010)). מקרים אלו יתכנו בנסיבות מיוחדות, כאשר מדובר ביחסי משפחה או ביחסים קרובים אחרים בין הצדדים, כאשר בעל הרשות השביח את המקרקעין על חשבונו (ע"א (מחוזי-ת"א) 2213/04 ארז נגד מדינת ישראל [פורסם בנבו] (18.10.06), ע"א 7139/99, לעיל, וע"א 515/76 לוי נגד ויימן, פ"ד לא(2) 127). התגבשות הזכות מכח השתק מותנית בהתקיימן של נסיבות מיוחדות שניתן ללמוד מהן על היווצרות של קשר סיבתי בין הציפייה שבעל המקרקעין נטע אצל פלוני, בין אם בהבטחה שנתן לו ובין אם במצג שהציג כלפיו, לבין השינוי לרעה שהתרחש במצבו של פלוני (נ. זלצמן, "'רשות חינם' במקרקעין כ'השאלת מקרקעין' - גישת הסיווג והלכות ה'רישיון במקרקעין', עיוני משפט לה (2012), 265, עמ' 270 - 271)." (הדגשות לא במקור ס.ג.א)

         

    41. במקרה דנן, לא הוכח כי רכישת הדירה על ידי הנתבע, נסמכה על ההבטחה כי חניית רכבו תהיה בחניה ג' דווקא.

        לא הוכח כי כתוצאה מהסתמכות זו של הנתבע, שונה מצבו לרעה. לכל היותר שונה מצבו לרעה של הנתבע, בכך שהשקיע כטענתו בהכשרת קרקע החניה וגידור החניה בדרך של התקנת מחסום.

        עלות התקנת המחסום והכשרת הקרקע, לא הוכחה.

         

        לפיכך, בחינת שאלת הנזק שנגרם לכאורה לנתבע, מעלה כי לא ייגרם לנתבע כל נזק כתוצאה משינוי השימוש בחניות ו/או לא הוכח כל נזק שכזה.

         

         

        סוף דבר

         

    42. לאור התוצאה אליה הגעתי, התביעה מתקבלת.

        הנתבע יפנה את חניה ג' תוך 30 יום מהיום, וישיב החזקה בה לתובעים כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ.

         

    43. הנתבע ישלם לתובעים ביחד ולחוד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪, וכן החזר אגרה בסך של 657 ש"ח. הסך האמור ישולם בתוך 30 יום החל מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

         

        מזכירות בית המשפט תשלח העתק פסק הדין לצדדים בדואר רשום.

         

         

         

         

         

        ניתן היום, י"ד אייר תשע"ו, 22 מאי 2016, בהעדר הצדדים.